Анализ операций с недвижимостью на предприятии

--PAGE_BREAK--1.2. Сущность и методы оценки эффективности операций с недвижимостью.


Для оценки эффективности операций с недвижимостью используют большое число общепринятых инструментов. В основном используются следующие показатели.

Техника периода окупаемости позволяет определить время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счет притока денежных средств. Результат — временной период, а не ставка дохода. Техника периода окупаемости не учитывает денежные поступления от инвестиций после завершения периода окупаемости, а также время поступления денежных средств в течение периода окупаемости.

Валовой рентный мультипликатор — это отношение цены покупки или продажи к валовому рентному доходу. В соответствии с определением данного показателя при его расчете может быть использован либо потенциальный валовой доход (до вычета поправки на недоиспользование), либо действительный валовой доход (за вычетом данной поправки). Аналитику следует определить, какой показатель дохода использовать, и не отходить от него.

Данный метод является одним из широко применяемыx. Он прост в расчетах и использует легкодоступные цифры. Однако широта его использования определяется именно простотой расчета и доступностью данных по другим объектам, а не его надежностью как инструмента оценки.

Хотя он может быть использован в качестве грубого индикатора завышения или занижения цены, он не способен учесть различия в уровнях операционных расходов между различными проектами, а также различия в финансировании, ценах перепродажи и подоходных налогах. Он не принимает в расчет сумму и время получения инвестором в собственный капитал денежных средств за вычетом налогов. Мы можем ожидать, что данная техника будет использоваться в течение еще многих лет, однако в действительности это недостаточно точный, грубый измерительный инструмент.

Общая ставка дохода рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. Получаемый результат — ставка дохода и возврата для всего выкупленного капитала вне зависимости от характера инвестора (те, инвестора в собственный капитал или ипотечного кредитора).

Ставка денежных поступлений на собственный капитал также называется методом денежного дохода на денежные средства или денежного дохода на инвестированные денежные средства, а также техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается путем деления денежных поступлений до уплаты налога на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты.

Ставка денежных поступлений на собственный капитал не способна учесть последствий подоходного налогообложения, изменений в стоимости собственности и сокращения основной суммы ипотечного долга. Она также не может описать конечную отдачу. Тем не менее, данная техника обычно используется инвесторами в недвижимость.

Когда используется техника чистого располагаемого дохода, ставка рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал.

Однако получаемая этой техникой ставка может ввести в заблуждение по тем же причинам, что и ставка денежных поступлений на собственный капитал. Кроме того, поскольку ускоренный износ и высокие процентные выплаты в ранние годы владения приносящей доход собственностью часто приводят к искусственному завышению бухгалтерских убытков в эти (но не в последующие) годы, то процентные ставки NSI могут дезориентировать, они также не учитывают налоги, выплачиваемые при продаже собственности.

При применении техники общих годовых поступлений на собственный капитал сумма прогнозируемых денежных поступлений, экономии (или выплат) налога, повышения (или снижения) стоимости объекта и сокращения ипотечного долга соотносится либо с первоначальными инвестициями в собственный капитал, либо с рыночной стоимостью собственного капитала, что дает ставку дохода за каждый год.

Помимо уже описанных минусов, присущих методам денежных поступлений на собственный капитал и чистого располагаемого дохода, у данной техники есть еще один недостаток. Повышение стоимости собственности и сокращение ипотечного кредита не могут быть реализованы вплоть до продажи или в некоторых случаях до рефинансирования объекта. При определении ставки дохода инвестору следует относить цифры, характеризующие повышение стоимости объекта и сокращение ипотечного долга, на тот год или годы, когда ожидается их реализация в денежном выражении.

Метод среднегодового дохода предполагает нахождение среднегодовой суммы притока средств от инвестиции и ее последующее деление на начальную величину собственного капитала. Хотя данная техника широко применяется инвесторами в недвижимость для определения ставок дохода, она не учитывает времени притока средств от инвестиций. Данный метод не учитывает разницу в стоимости между деньгами, получаемыми немедленно, и теми, поступление которых ожидается в отдаленном будущем.

Тем не менее, у данного метода есть два больших плюса. Первый — это легкость в расчетах, что, по-видимому, и является причиной применения его многими собственниками, (Для расчета ставки из общего притока денежных средств вычитается сумма инвестиций и результат делится на произведение числа лет, составляющих период владения, и первоначального собственного капитала). Второе большое преимущество состоит в том, что метод среднегодового дохода покажет приблизительную величину внутренней ставки дохода, если будут соблюдены следующие два условия:

1. В течение всего периода владения величина притока средств от использования объекта остается неизменной.

2. Выручка от продажи после уплаты налога равна первоначальным инвестициям в собственный капитал.

Результаты применения метода среднегодового дохода к оцениваемой собственности будут зависеть от избранного периода владения и от того, проводится ли анализ на доналоговой или посленалоговой основе.

Техника чистой текущей стоимости предусматривает дисконтирование и приведение притока средств от инвестиций к текущей стоимости по заранее определенной ставке дисконта. Затем полученная текущая стоимость сравнивается с текущей стоимостью самих инвестиции (оттока средств). Вели текущая стоимость инвестиций превышает текущую стоимость притока средств, то предложенный вариант инвестиций отвергается, поскольку он не способен обеспечить минимальную приемлемую ставку дохода, В ином случае предложенные инвестиции принимаются к рассмотрению.

Теоретически заранее определенная ставка дисконта, используемая для расчета чистой текущей стоимости, — это стоимость капитала. Однако на практике довольно трудно выбрать подходящую ставку.

В технике чистой текущей стоимости применяется дисконтирование, т.е. она принимает в расчет стоимость денег во времени, К сожалению, этот метод требует использования заранее определенной «барьерной» (пороговой) ставки и поэтому не позволяет выявить ставку дохода, которую, как ожидается, принесут предложенные инвестиции (или принесли фактические инвестиции).
    продолжение
--PAGE_BREAK-- 1.3. Нормативно-правовое регулирование операций с недвижимостью в Украине.


Проведение операций с недвижимостью всегда связаны с высокой степенью ответственности и риска. Основными условиями для развития рынка недвижимости является законодательное обеспечение купли-продажи земельных участков под строительство, определенные и гарантированные права собственности на недвижимость, демонополизация строительного бизнеса.

В настоящее время нет определенного закона либо кодекса законов о недвижимом имуществе, поэтому данная сфера регулируется различными законами:

·     Гражданский кодекс Украины (ГКУ), ст. 41-44 определяющие форму и обязательное содержание договора, ст. 45-46, определяющие последствия несоблюдения формы договора, ст. 47 декларирующая обязательность нотариальной формы и последствия ее несоблюдения, ст. 48-60, определяющих недействительность сделок, а также статьи 62-70 регламентирующих деятельность посредников в заключении договоров;

·    Закон Украины «Об ипотеке». С принятием закона об ипотеке банки получили возможность рефинансирования ресурсов, вложенных в кредиты под обеспечение недвижимости, посредством выпуска и размещения ценных бумаг (сертификатов, закладных, облигаций), которые являются конкурентными по отношению к сберегательным сертификатам и облигациями предприятий. Преимуществ их  в том, что они надежны, поскольку обеспечены залоговым имуществом;

·    Закон Украины «О нотариате» от 24 марта 1998 г. №210/98-ВР, в частности глава 5 регламентирующая процедуру удостоверения соглашений;

·    Закон Украины «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их ограничение», который определяет общие принципы, правовые и организационные начала привлечения средств физических и юридических лиц с целью массового строительство жилья, а также учитывает особенности управления этими средствами;

·    Закон Украины «О финансово-кредитном механизме и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»;

·    Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц».

Статья 181 Гражданского кодекса Украины дает определение недвижимости, как недвижимые вещи, к которым относятся земельные участки, а также объекты размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их предназначения.

Вступивший в силу 1 января 2004 закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» дает свое определение недвижимости, которое включает землю, дома и сооружения. С уточнением, что в стоимость земли входят также какие-либо ее капитальные улучшения, в частности, планировка, осушение и дороги.

Невыполнение требований Гражданского кодекса Украины касающихся регистрации и засвидетельствования операций с недвижимостью может привести к признанию договоров недействительными. Согласно статье 657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) либо другого недвижимого имущества составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Статья 793 и 734 ГК такой же порядок предусматривают для договора найма дома либо другого капитального сооружения сроком более чем на 1 год.

Сделки с недвижимостью регистрируются в следующих органах:

·  Нотариат – нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, оформление документов сделки;

·  Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество осуществляет Бюро технической инвентаризации (БТИ) в рамках определенных административно-территориальных единиц на основе соответствующих решений исполнительных органов местного самоуправления.

Согласно новой редакции «Временного положения о порядке государственно регистрации прав собственности на недвижимое имущество» (Приказ Министерства юстиций от 17.05.2004 N 36/5)  государственной регистрацией прав собственности на недвижимое имущество является внесение записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество в связи с возникновением, существованием либо прекращением права собственности на недвижимое имущество, которая осуществляется БТИ по местонахождению объектов недвижимого имущества на основе правоутврерждающих документов за средства лица, которое обратилось в БТИ.

 В соответствии с Законом Украины «О налоге с доходов физических лиц» базой налогообложения операций с недвижимостью является прибыль, т.е. разница между доходом и затратами, и составляет с 2007 года 15%. Доход от наследования и дарения облагается по одной и той же процентной ставке – в соответствии со статьями 13 и 14 Закона. Эти статьи вступили в силу с 01.01.2005 г. Процентная ставка налога зависит от того, какое лицо вступает в право наследства или принимает подаренное имущество, и от того, какой вид имущества. Ст.7 Закона устанавливает, что налоговые ставки могут равняться: 0%, 5%, 15%, 13%, 30% (26%).

Другими законами, регулирующими рынок недвижимости Украины являются:

·                    Земельный Кодекс Украины №2196-XII от 13.03.1992 г. (с изменениями от 27.04.2007), в частности ст. 6, определяющая право частной собственности граждан на землю, ст. 7-8 регламентирующую процедуры пользования и аренды земли, ст. 18 регламентирующая процедуру приобретения земельных участков в собственность;

·                    Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», ст. 12 согласно которой собственник приватизированного жилья имеет право распорядиться квартирой (домом) по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заключить иные соглашения, не запрещенные законом;

·                    Закон «О собственности», в частности ст. 3, 4, 7, 11, 14, определяющие и объекты субъектов прав собственности в Украине, а также их права и ответственность;

·                    Инструкция о порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, которое состоит в собственности юридических и физических лиц, утвержденная Приказом Государственногого комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 9 июня 1998 г. № 399/2839.

·                    Инструкция о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденную приказом № 20/5. В п. 61 данной инструкции отмечается, что при нотариальном удостоверении договоров об отчуждении жилого дома, а также другого недвижимого имущества, которые подлежат регистрации, нотариус требует подачу документов, которые подтверждают право собственности на указанное имущество, такие, как нотариально заверенный договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на объекты недвижимого имущества, ипотечный договор, решение суда, договор купли-продажи, зарегистрированный на бирже, при наличии на нем отметки о регистрации соответствующих прав.

26 апреля 2007 года зарегистрирован проект закона «О риэлтерской деятельности» №3499. Данный закон определяет правовые основы осуществления риэлтерской деятельности в Украине и порядок ее правового регулирования с целью защиты законных прав и интересов физических и юридических лиц – потребителей риэлтерских услуг, обеспечение профессиональной деятельности участников рынка операций с недвижимостью.

 Оказание высококачественной услуги потребителю возможно на договорной основе. Объект недвижимости, продажа или аренда его — это всегда целый комплекс параметров, правовых моментов, которые необходимо учесть всем сторонам — продавцу, покупателю, риелтору и другим участникам сделки. Именно поэтому законодатель четко формулирует требования к заключаемому договору. Наиболее существенные из них — определение вида риелторской услуги и действия, которые составляют ее содержание, размер и порядок ее оплаты, ответственность сторон за невыполнение условий договора, необходимость предоставления оригиналов документов риелтора о его статусе. Об этом, в частности, шла речь при обсуждении законопроекта, состоявшемся при активном участии Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.

Что касается размера и порядка оплаты услуг, то для этого предполагается поступить традиционным образом, определяя его по договоренности сторон. При этом законопроект не предусматривает ни минимальных, ни максимальных уровней оплаты. Таким образом, уровень оплаты может формироваться исключительно рыночным способом, без диктата или государственных ограничений. Воспользовавшись услугами риелтора, клиент обладает рядом прав. К основным из них относятся: право ознакомиться с документами, подтверждающими право риелтора на осуществление своей деятельности, а также со стандартами и правилами риелторской деятельности. Право на получение всей информации и документов, полученных риелтором в ходе оказания услуг. Право на получение компенсации вреда, причиненного субъектом риелторской деятельности. Клиент может также обжаловать действия или бездеятельность риелторов в Риелторской палате Украины или в суде.

Что касается обязанностей, то статей 25-й законопроекта определена только одна обязанность потребителей риелторских услуг: им надлежит предоставлять достоверную информацию и документы о недвижимости, относительно которой заключен договор об оказании услуг.

Самих субъектов риелторской деятельности законодатель обязывает сохранять конфиденциальность информации, полученной ими в процессе осуществления своей деятельности. Им запрещается использовать такую информацию в своих интересах или в интересах третьих лиц. Впрочем, вопрос реальных санкций за соответствующие правонарушения остается открытым. Главным остается вопрос — реальной, а не теоретической ответственности риелтора перед клиентом. Прежде всего реальная финансовая ответственность риелтора перед клиентом в том случае, если фирма, которой он доверился, например, не уберегла его от недобросовестного продавца, должным образом не проверив документы.

Специалисты утверждают, что создание некоего общего свода правил для риелторов и контроль за его соблюдением будет возложено на Риелторскую палату Украины. Предполагается, что субъекты риелторской деятельности должны быть профессионально подготовлены, добросовестны, не имеют права использовать недостоверную или заведомо ложную информацию, методы недобросовестной конкуренции по отношению к другим организациям и физическим лицам, работающим на рынке недвижимости.

Риелторская палата по представлению своей дисциплинарной комиссии может принять решение о наложении санкций на риелтора (предупреждение, штраф, аннулирование Сертификата и Квалификационного свидетельства риелтора), даже исключить его из Реестра риелторов или Реестра субъектов риелторской деятельности, то есть лишить права заниматься этой деятельностью, сообщает киевский портал недвижимости «Domik.net». С надеждой на то, что если кто-то претендует на звание сертифицированного специалиста-риелтора, то ему необходимо будет принять общие правила игры, нести ответственность за свои действия не только перед законом, но и всеми членами профессионального сообщества.

Проект закона совмещает государственное регулирование отрасли с саморегулированием путем создания профессионального органа — Риелторской палаты Украины.

Государственное регулирование проявится в определении того, кто такой риелтор, кто может осуществлять эту деятельность, основных прав и обязанностей, наконец, ответственности субъектов риелторской деятельности.

Саморегулирование же будет реализовано через полномочия Риелторской палаты, создание которой предусматривается законопроектом. Палата будет определять стандарты и правила риелторской деятельности, проводить сертификацию риелторов, рассматривать споры и жалобы относительно деятельности членов профессионального сообщества. Кроме того, Палата будет утверждать программы подготовки риелторов и порядок сдачи квалификационных экзаменов, вести Реестр риелторов Украины и Реестр субъектов риелторской деятельности. Введение этого закона позволит поднять уровень риелторских услуг. Данный рынок станет более прозрачным и безопасным. Появится возможность привлечь к ответственности недобросовестного риелтора, что сегодня практически невозможно. Риелтор будет, в частности, наделен правом требовать от соответствующих государственных и коммунальных учреждений предоставления информации.

Обязав риелторов работать профессионально, государство сможет обеспечить социальную защиту граждан, оказавшихся на рынке недвижимости.

--PAGE_BREAK--2.1. Цель, задачи, методы информационногообеспечение анализа операций с недвижимостью.
Недвижимость рассматривается не только как физический объект, но и как товар, либо  капитал в материальной форме, приносящий доход.

Первый шаг анализа операций с недвижимостью заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решения следующих задач [23, c. 21]:

·  Целесообразность инвестирования в новый объект недвижимости;

·  Определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки недвижимости;

·  Формирование наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости и поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

·  Поиск наиболее доходных сегментов рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

·  Оценка стоимости отдельных видов недвижимости.

Таким образом, основной целью анализа эффективности операций с недвижимостью является определение наиболее эффективных путей получения прибыли. 

Рынок недвижимости подразумевает функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем. Определение перспективности операций с недвижимостью невозможно без соответствующего обеспечения информационной базы для их анализа.   Основной задачей информационного обеспечения анализа операций с недвижимостью является формирование необходимого объема и качества информации для профессионального использования методов оценки недвижимости.

Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации требует ее систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на внешние и внутренние. В зависимости от их характера – на общие и конкретные.

Общая информация носит описательный характер и необходима для оценки текущего состояния и перспектив функционирования экономики и рынка недвижимости. Данные сведения не участвуют в конкретных расчетах, а используются для обоснования принимаемых оценочных решений.

Конкретная информация, как правило, предоставлена в цифровом виде (коэффициенты и стоимостные показатели) и используются для расчетов в том или ином методе.

Внешняя информация представляет большой массив сведений, характеризующих государственные, экономические, социальные, общественные и экологические факторы, влияющие на процесс оценки, и в частности, определяющие состояние рынка недвижимости. Данная информация является универсальной, поскольку совокупность накопленных данных может использоваться оценщиками при определении стоимости любых объектов оценки. Однако ее систематизация, анализ и формирование выводов, используемых при проведении конкретных расчетов, определяются не только видом оцениваемого объекта, но и прочими условиями задания на оценку. Сведения общего характера являются внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и рассматриваются как факторы, формирующие экономический климат, в котором совершаются сделки с недвижимостью [13].

Совокупный массив внешней информации можно условно разделить на следующие блоки:

·        Тенденции экономического развития;

·        Местные особенности;

·        Демографическая ситуация;

·        Законодательная и налоговая политика государства;

·        Покупательная способность населения;

·        Динамика цен;

·        Программа капитального строительства;

·        Динамика затрат на строительную продукцию;

·        Организация кредитования недвижимости.

Тенденции экономического развития анализируются от общего к частному: мировой, национальный, региональный и городской уровень. Значимость экономического развития каждого сектора зависит от размера и уровня сделки и оцениваемой недвижимости.

Изучение ретроспективной динамики является основой для составления прогноза, при этом оценщики должны выявить и учесть наиболее существенные факторы, влияющие на конъюнктуру. Анализ статистических данных, изучение поведения участников рынка и прочих допущений, на которых будет основан прогноз, позволят оценщику выявить и сформулировать экономические тенденции, определяющие стоимость недвижимости.

Текущее состояние и перспективы развития национальной экономики оказывают существенное влияние на процесс оценки недвижимости. Состояние национальной экономики характеризуется уровнем и динамикой таких показателей, как валовой национальный продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состояние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции, процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень доходов населения, реализация строительных программ в жилищном и производственном секторе и т.д.

Основными показателями экономического развития региональной экономики являются изменение численности населения, образование новых семей, диверсификация экономической базы района, уровень и стабильность занятости, уровень заработной платы и доходы семей, так как стоимость недвижимости в данном районе находится под влиянием спроса на различные типы недвижимости, включая незастроенные земельные участки. Экономическая активность района, которая позволяет привлекать доходы из других районов, может объяснятся близостью к товарным рынкам, наличием природных ресурсов, квалифицированной рабочей силы, климатическими условиями и другими причинами. Эти характеристики влияют на спрос и стоимость всех типов недвижимости. Район с многоотраслевой экономикой, обеспечивающей диверсификацию занятости населения, является инвестиционно более привлекательным, по сравнению с моноотраслевым, так как в этом случае уменьшается риск инвестирования в недвижимость и растет ее стоимость.

Преобладающие направления экономического развития города существенно влияют на количество, качество и длительность будущих доходов от городской и пригородной недвижимости.

Рассмотрение конкретных тенденций зависит от задач анализа и типа оцениваемой недвижимости. Например, оценка рыночной стоимости торговых помещений с использованием доходного метода требует информации о рыночных ставках арендной платы, эксплуатационных расходах, коэффициент загрузки. Для этого необходимо составить прогноз численности жителей данного района, доходов на одну семью, а также учесть величину средних расходов на товары и услуги, которые производятся по месту жительства, наличие и возможность появления других магазинов в данном районе [16].

Местные особенности. Общие тенденции развития мировой, национальной и региональной экономики, влияющие на стоимость недвижимости, могут не совпадать с процессом развития района, в котором находится объект оценки. Оценщику следует изучить особенности конкретного региона, связанные с экономической и социальной политикой местных органов власти, возрастным и профессиональным составом населения, экологией, степенью зависимости от соседних территорий, транспорта и т.д.

Параллельный анализ макроэкономических тенденций развития сферы недвижимости с микроэкономическими исследованиями факторов, влияющих на рыночную стоимость конкретного участка земли и объекта недвижимости, позволит оценщику принять наиболее обоснованное решение.

Демографическая ситуация. Анализ демографической ситуации охватывает достаточно обширный круг вопросов. К наиболее значимым можно отнести изменение численности населения, возрастной и профессиональный состав, территориальное распределение и предпосылки для возможной миграции. Необходимо учитывать потенциальные изменения совокупной численности населения и других демографических параметров, влияющих на сегмент рынка оцениваемого объекта сделки.

Другим важным фактором анализа эффективности операций с недвижимостью является законодательная и налоговая политика государства. Принимаемые государством законодательные акты могут оказывать прямое воздействие на процесс и прибыль сделки.

Покупательная способность населения. Оценка и учет покупательной способности населения требует анализа состава и структуры ходов населения по отдельным категориям. Совокупный доход средней семьи состоит из заработной платы, доходов по банковским депозитам, предпринимательского дохода, пенсий, государственных выплат социального характера, пособий по безработице и т.д. Величина остатка свободного дохода после уплаты подоходного налога и других расходов косвенно определяет спрос как на жилую недвижимость, так и на торговые, промышленные, офисные и складские помещения.

Анализируя динамику цен, прогнозируется уровень покупательского спроса, темпы инфляции, изменение соотношения цен на различные товары и услуги. В оценке могут использоваться как реальные цены, скорректированные с учетом инфляции, так и нормальные цены, отражающие фактически уплачиваемую покупателем денежную сумму.

Анализ изменения цен необходим не только для оценки инвестиционного спроса, данный процесс учитывается при составлении расчетов промежуточных показателей чистого операционного дохода: ставок арендной платы, тарифов на коммунальные услуги и другие эксплуатационные расходы по недвижимости.

Не менее важным вопросом ценовой информации является изменение цен на объекты недвижимости. Теоретически считается, что инвестиции в недвижимость достаточно хорошо защищены от инфляции. Однако особенности национальной экономики и отдельного региона страны могут оказать влияние на данное утверждение и обязательно должны учитываться в процессе оценки.

В теории анализа приносящей доход недвижимости известно три основных подхода, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости [23, c. 20]:

-                  затратный подход;

-                  доходный подход;

-                  рыночный подход (прямой сравнительный анализ продаж).

Затратный подход – метод оценки стоимости, который основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В основе данного метода лежит предположение о том, что информированный покупатель не заплатит за объект больше, чем суммарные затраты на строительство аналогичного объекта той же полезности, т. е. принцип замещения.

Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Метод основан на принципе ожидания, означающем, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения дохода от ее использования.

Метод прямого сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем анализа фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнения их с оцениваемым объектом и внесения соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. Основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный объект недвижимости больше, чем ему обойдется аналогичный другой объект с подобными полезными свойствами. Этот метод эффективен для активного рынка, на котором можно найти идентичные сделки и необходимую информацию о нем.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.


    продолжение
--PAGE_BREAK--2.2. Анализ состояния и тенденции рынка недвижимости Украины
Рынок недвижимости Украины формировался и развивался сложным и противоречивым путем, копируя ситуацию в политике и экономике. Анализируя сегодняшнее его состояние, можно отметить несколько узловых пунктов:

Во-первых, — до сих пор нет стратегического направления развития рынка недвижимости ни среди государственных структур управления, ни среди общественных организаций, действующих в этой области.

Во-вторых, — операторы рынка недвижимости приобрели громадный опыт приспособления к существующей неустойчивой системе взаимоотношений между всеми участниками рынка.

В-третьих, — сложились основные закономерности развития рынка недвижимости, позволяющие в определенной степени прогнозировать его поведение в зависимости от ситуации.

В настоящее время рынок недвижимости — один из наиболее динамично развивающихся рынков в Украине. Только за прошлый год в Киеве было построено и введено в эксплуатацию около 1 млн кв.м жилья. А в Украине — более 6 млн кв.м. Количество застройщиков увеличивается из года в год. Сегодня на столичном рынке, по оценкам операторов, работают более 40 строительных и строительно-инвестиционных компаний. По данным Госстроя — 135. Конкуренция становится жестче, и, чтобы не потерять своего клиента, строители вынуждены чутко реагировать на изменения спроса. Наиболее же ярко проявляющиеся сейчас тенденции — рост спроса на квартиры небольшого метража и увеличение объема отделочных работ, проводимых застройщиками.

В конце 90-х годов компании делали ставку на строительство больших квартир площадью 100-300 кв.м. С тех пор в дорогом ценовом сегменте произошло насыщение. Сейчас на рынке наметилась другая тенденция: около года назад стал расти спрос на небольшие квартиры площадью 40-100 кв.м. А наиболее покупаемыми стали 1- и 2-комнатные квартиры в домах улучшенной планировки с просторной кухней и холлом. Их основные покупатели — молодые семьи. Как следствие, многие застройщики начали уменьшать в новых домах метраж квартир. В первую очередь это касается компаний, специализирующихся на возведении массового жилья, и вновь открывающихся малоизвестных небольших фирм. Как утверждают строители, оптимальная площадь 1-комнатной квартиры составляет 40-60 кв.м, а 2-комнатной — в среднем 80-100 «квадратов”.

Увеличение спроса на небольшие квартиры обусловлено несколькими причинами. Во-первых, стабилизация и улучшение экономической ситуации в стране способствовали росту реальных доходов населения. Во-вторых, подорожал квадратный метр жилой площади, и, по прогнозам строителей, его стоимость будет расти. До конца года удорожание может составить 5%. Чтобы заплатить подешевле за квартиру, покупатели вынуждены довольствоваться меньшими „квадратами“. По мнению бизнеса, это также может свидетельствовать о снижении платежеспособного спроса на рынке жилья. Соответственно, прогнозы строительных компаний относительно повышения цен на жилье могут и не оправдаться. Более того, в следующем году возможно даже их снижение

Вследствие этого на данный момент около 70% продаж на первичном рынке обеспечивают квартиры площадью менее 100 кв.м. Конечно, и сейчас строят дома, где площадь квартир составляет 250 кв.м и больше. Но спрос на них невелик (рис. 2.1). Многие компании при планировке дома будут отдавать предпочтение 1-комнатным квартирам, предусматривая возможность объединения таких квартир в „больший метраж“.

Комитет по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины обобщил данные о ценах на жилую недвижимость, предоставленные крупными операторами рынка областных центров Украиныза 2005-2006 годы. На основании проведенного анализа составлен рейтинг средней стоимости квадратного метра жилья, который приведен в Приложении 4. Города в таблице рейтированы по цене предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке на начало 2007 года. Первые пять мест заняли города Киев, Одесса, Днепропетровск, Севастополь и Харьков.



Рис. 2.1. Структура спроса на квартиры различной площади на рынке первичного жилья в Крыму, 2007 г.

Как убеждают показатели, разница цен по предложениям весьма существенна: киевские цены выше харьковских в 2,2 раза. Значительно меньше по ценам отличаются города, расположенные в таблице с 6 по 12 место (Донецк, Симферополь, Львов, Николаев, Ужгород, Черновцы, Хмельницкий). Разница в ценах на квадратный метр жилья между Симферополем (7-е место) и Хмельницким (12-е место) составляет 7%.

Наиболее низкие цены предложений — в Сумах (760 $/кв.м), Херсоне (750 $/кв.м) и Кировограде (645 $/кв.м).

Отметим, что только в двух городах — Киеве и Одессе — стоимость предложений выше средневзвешенного показателя. В остальных городах — цены ниже его.

Как видно, традиционно высокие цены в Одессе, что обусловлено рядом факторов: портовый город с обширными зарубежными связями, развитыми промышленностью и инфраструктурой, курортная зона. Поэтому второе место в этом рейтинге — вполне объяснимо и закономерно.

Не менее оправданной представляется и третья позиция Днепропетровска, где не только развита промышленность, но и высокое сосредоточение денежных потоков.

Ситуация внутри рынка недвижимости на данный момент можно охарактеризовать как динамическое равновесие, готовое мгновенно среагировать на любые колебания спроса и предложения, особенно учитывая стабилизацию цен с ноября прошлого года.

Большинство аналитиков, анализируя динамику цен на недвижимость, признают три периода их изменения, не равнозначных по величине подъема и падения, но четко выраженных во времени. Первый: с 1992 по 1997 годы — медленный рост, второй: с 1998 по 2001 годы — медленное падение, третий: с 2002 по 2006 годы — резкий и неравномерный рост. В настоящий момент можно говорить о стабилизации цен. Дальнейшее снижение покажет устойчивую цикличность процессов как на самом рынке, так и его зависимость от политических и экономических факторов внутри и вне страны. В случае роста нового витка цен уже можно будет говорить о возникновении экономического явления, так называемого пузыря, известного во многих странах на протяжении 20 — го столетия, поразившего фондовые рынки и рынки недвижимости. Опасность такого явления заключается в том, что после длительного периода подъема цен наступает резкий обвал, т.е. рынок застывает, нарушая не только нормальный ритм функционирования системы операций с недвижимостью, но и поражает банковскую, налоговую системы, строительную индустрию и другие отрасли, снижает деловую активность и создает кризисную ситуацию на финансовом рынке. Опасность этого явления для Украины обусловлено еще и тем, что отсутствие реально действующего фондового рынка спровоцирует усиленный и неконтролируемый взлет цен, а затем и неизбежное резкое падение, влекущее за собой ухудшение общей ситуации в экономике.

Характерной особенностью прошедшего периода является становление всей системы операций с недвижимостью, причем отсутствие опыта, учитывающего последствия принятых решений в области недвижимости, сдерживало, а иногда и мешало нормальному взаимодействию всех участников рынка недвижимости. По-прежнему имеются много проблем, некоторые из которых являются следствием ошибочных решений в прошлые годы либо принятые ранее решения уже устарели и не отвечают изменившимся условиям. В любом случае, богатый опыт преодоления сложностей на пути становления рынка недвижимости позволяет уже риелторам взять на себя ответственность за качество оказываемых услуг и контроль за профессиональным выполнением своих обязательств.


    продолжение
--PAGE_BREAK--2.3. Анализ эффективности операций с недвижимостью на примере предприятия ООО «Консоль»


Строительная компания «Консоль ЛТД» осуществляет производственную деятельность на рынке недвижимости Крыма и Украины, сохраняя за собой устойчивые позиции, в течение десяти лет, являясь одним из крупнейших представителей строительной индустрии Украины. Она постоянно совершенствует методы работы и добивается рекордных сроков возведения различных зданий и сооружений, не теряя при этом высокого качества. На сегодняшний день строительные работы ведутся во многих городах Украины и Крыма: в Киеве, Харькове, Одессе, Запорожье, Симферополе, Севастополе, Феодосии, Керчи, Евпатории, Ялте, Алуште и др. С компанией постоянно сотрудничают: Министерство обороны Украины, Управление по делам депортированных народов, Фонд инвалидов Чернобыля, Министерство инвестиций и технологий, Управление обслуживания проектов ООН, самые крупные предприятия и частные фирмы Крыма и Украины, зарубежные фирмы из Германии, Голландии, Бельгии, Испании, Италии, Польши, Гвинеи Бисау и других стран.

С момента регистрации — 8 июня 1993 год — фирме удалось многого  достигнуть: в несколько раз увеличить объемы строительства и выйти на новый уровень технологий, организовать большое количество самостоятельных программ, обеспечить работой тысячи крымчан.Начиная с 1993 года, строительная компания «Консоль» сдала в эксплуатацию  около 1 миллиона квадратных метров жилых и офисных помещений.

Общая численность работающих на данный момент составляет -  6000 человек.

За период своей деятельности «Консоль» значительно расширила материально-техническую базу: построена фабрика по производству оконных конструкций из металлопластика и алюминия. В состав фирмы сегодня входят: крымские ДСК, заводы ЖБИ, карьер по производству бутощебенной продукции, собственная фабрика по производству оконных конструкций из металлопластика и  алюминия,  большой  парк автотранспорта, завод по производству гипсокартона, фирменные магазины стройматериалов и осветительного  оборудования  компании  «Голландский дом», сервисно-эксплуатационная компания «Комфорт».

Высокий авторитет, финансовая и производственная  стабильность определяют независимость  фирмы  на  рынке недвижимости Украины и Крыма.

Свидетельством финансовой стабильности ООО «Консоль» являются результаты финансового анализа, проведенного автором по данным финансовой отчетности предприятия. В ходе анализа финансового состояния предприятия был проведен горизонтальный анализ активов и пассивов баланса (Приложение 5).

По данным Приложения 5 можно сделать следующие выводы:

1.Необоротные активы предприятия в динамике за период 2005-2006 гг.  повысились на 19,9%. Повысился уровень незавершенного строительства за  2005-2006 гг. на 34 %.

2.По статье оборотные активы наиболее выделяющимся является рост производственных запасов в 2005 году по сравнению с предыдущим периодом – 2006 год – рост 39,54%, что является отрицательным фактором, так как рост уровня запасов сырья приводит к дополнительным издержкам по их хранению и потерям, связанным с порчей. Связанный с  показателем запасов показатель, характеризующий количество готовой продукции увеличился еще больше на  355%. Данная тенденция является негативной, в связи с тем, что таким образом уменьшается оборачиваемость активов предприятия и тем самым ухудшаются финансовые показатели деятельности предприятия. Позитивным фактором явилось уменьшение уровня дебиторской задолженности в 2006 году сравнительно с 2005 годом на 360%. С одной стороны, это говорит о том, что продукция предприятия пользуется популярностью, и у фирмы нет проблем со сбытом произведенной продукции. С другой стороны, низкий уровень дебиторской задолженности не приводит к «вымыванию» оборотных средств и дает предприятию развиваться.

Вертикальный анализ баланса ООО «Консоль» позволяет сказать, что в структуре активов предприятия доля оборотных активов в среднем составляет 32,7%, а в 2006 году их доля достигла 10% (Приложение 6). Это связано с негативным фактором — износом основных средств и позитивным фактором — увеличением количества производимой продукции.

Анализируя пассив, можно отметить, что основную долю занимает обеспечение будущих расходов – в среднем 75%, доля  текущих обязательств низка, в 2005 и в 2006 гг. менее 1 %. Такое соотношение собственного капитала и прочих статей пассива связано с тем, что предприятие  использует в своей финансово-хозяйственной деятельности привлеченные средства –  в форме заказов и др. Кроме того производственных активов на сегодняшний момент у предприятия достаточно и к аренде имущества предприятие не прибегает.

Многолетний опыт возведения жилых домов позволил фирме сформировать несколько типов жилья, позволяющих удовлетворить потребности разных слоев населения. Это позволяет предложить клиентам многовариантность и в ценах, и в площади, и в дизайне. Стандарт жилья зависит от района, в котором идет строительство, уровня внутренней и внешней отделки и общей комфортности. Фирма строит жилые дома как по индивидуальным проектам, так и по частично переработанным типовым проектам.

Проведем анализ операций с недвижимостью ООО «Консоль» на примере г. Севастополя по состоянию за период 2003-2007 представлен в табл 2.1-2.3:

Таблица 2.1

Инвестиции в строительство жилой недвижимости 2003-2007 г.



Таблица 2.2

Реализация квартир по состоянию на 21 декабря 2007



Таблица 2.3.

Реализация коммерческой недвижимости в данных жилищных комплексах



Таким образом, инвестиции в строительство жилых массивов составили $86 202 020 а прибыль после реализации жилой и коммерческой недвижимости составила $ 4896000+$ 86 020 570 =$ 91 098 020

Эффективность операций с недвижимостью ООО «Консоль» можно определить путем расчета ставки денежных поступлений на собственный капитал. Данный метод также называется методом денежного дохода на денежные средства или денежного дохода на инвестированные денежные средства, а также техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается путем деления денежных поступлений до уплаты налога на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты [20, c. 32].  

Ставка денежных поступлений = ( 91 098 020 / 86 202 020 ) * 100% = 105,68%

Владея совершенной системой «проектирование — подряд — строительство», т.е. выполняя работы от чертежа до сдачи «под ключ», а также, имея такие производственные направления, как изготовление окон, монтаж и установка современных отопительных систем, весь комплекс по электромонтажным работам, телефонизация и т.д., фирма может себе позволить богатейшую палитру строительства жилья. Квартиры на любой вкус и в любом уголке Крыма, коттеджи, сблокированные дома коттеджного типа.

Проанализируем эффективность купли-продажи производимых ООО «Консоль» конструкций, которые могут быть использованы как гараж, дачные или как домик на побережье моря. Максимально возможный годовой объем их производства и монтажа — 100 ед. Конструкция «под ключ» продается за 15 000 у.е. Для упрощения предполагаем, что не существует временного лага между производством и продажей дачного дома (эта ситуация складывается при предварительной оплате — так называемой «пред-оплате»).

Постоянные затраты для данного объема производства и уровня переменных затрат на единицу продукции составляют 200 000 у.е. Переменные затраты (материалы, заработная плата, транспорт и т.п.) составляют 9000 у.е. на единицу.

Соответственно, величина выручки за минусом переменных затрат (т.е. сумма постоянных затрат и прибыли) в расчете на единицу продукции составляет 6000 у.е.

На графике в Приложении 7 представлено поведение переменных и постоянных затрат предприятия, а также выручки от реализации дачных домов при различных значениях объемов продаж для приведенных исходных данных.

Анализ графика показывает, что точка безубыточности достигается при количестве сделок купли-продажи в размере 33,3 единиц, что при сложившемся спросе на строительном рынке является реальным показателям, и при должном уровне продвижения товара может быть достигнуто.

Исследуем данные о затратах и прибыли  в зависимости от объема реализации и установленного размера переменных затрат на единицу продукции (Приложение 7).

Линия постоянных затрат на рисунке в Приложении 7 показывает, что при изменении объемов реализации с 0 до 100 конструкций общая сумма фиксированных расходов составит 200 тыс. у.е. Прямая линия переменных затрат характеризует изменение общей суммы постоянных и переменных расходов с 200 тыс. у.е. при нулевом объеме реализации (продаже) конструкций до 1100 тыс. у.е. при достижении максимального объема продажи (100 домов). Прямая линия выручки от реализации домов показывает изменение суммы выручки с 0 у.е. при нулевом объеме продаж до 1500 тыс. у.е. при максимальном объеме продаж.

Точка пересечения прямых линий, характеризующих изменение выручки и переменных затрат, является точной безубыточности.

В точке безубыточности для предприятия, равной реализации 33,31 дома (принимаем 33), нет прибыли или убытков; валовая выручка в этой точке, соответствующей сумме 500 тыс. у.е., как раз и достаточна для того, чтобы возместить постоянные затраты в размере 200 тыс. у.е. и переменные затраты в сумме 300 тыс. у.е. (33,3 * 9000).

Таким образом, при объеме реализации сверх 33,3 единицы продукции предприятие будет получать прибыль; при меньшем объеме производства компания имеет убытки.

Значение показателей прибыли и убытков как функции изменения объемов продаж домов  представлено данными, приведенными в табл. 2.4:

Таблица 2.4
    продолжение
--PAGE_BREAK--Уровень прибыли при различном количестве сделок продажи дачных домов
Источник: Рассчитано автором

Для расчета эффективности рассчитанного количества операций купли-продажи дачных домов используем  технику доходного метода, предусматривающего определение чистого располагаемого дохода, согласно которому ставка доходности рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал.

Так видим, что первоначальные инвестиции в строительство дачных домов необходимого количества будут составлять:

33,3 * (9000+2000) = 366 300 у.е.

Денежные поступления при реализации данного количества дачных домов составит:

33,3 *15000  = 499 500 у.е.

Следовательно, годовая ставка доходности составит:

499500/299700 = 1,36

Таким образом, сделки по продаже дачных домов в количестве 33 дома в год является эффективными и выгодными операциями для данной компании.
Выводы по второй главе.

Первый шаг анализа операций с недвижимостью заключается в установлении цели анализа. Установлено, что основной целью анализа эффективности операций с недвижимостью является определение наиболее эффективных путей получения прибыли. В теории анализа приносящей доход недвижимости используется три основных подхода, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости, такие как, затратный подход, доходный подход и рыночный подход (прямой сравнительный анализ продаж). 

Для анализа эффективности операций с недвижимостью ООО «Консоль» был использован доходный подход, предусматривающий определение чистого располагаемого дохода, а также расчета ставки денежных поступлений на собственный капитал. В результате проведенного анализа деятельности определено, что предприятие имеет стабильное финансовое состояние, о чем свидетельствуют результаты горизонтального и вертикального анализа баланса, а также эффективно проводит операции с жилой и коммерческой недвижимостью.

--PAGE_BREAK--