--PAGE_BREAK--1.2 Предложение земли
«Землей» в экономической теории называют все естественные
ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых). В данном разделе для простоты под «землей» мы будем подразумевать только поверхность почвы, которую можно использоватьлибо для земледелия, либо для строительства зданий и сооружений.
Особенностью земли как экономического ресурсаявляется ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На уровне народного хозяйства в большинстве стран Западной Европы и Северной Америки предложение земли более или менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. Одно из немногих исключений составляют Нидерланды, где в последние десятилетия удалось расширить сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Очевидно, что такое дорогое удовольствие могут себе позволить отнюдь не все страны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных зданий, сооружений и т.п.).
Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности. Остановимся на этом подробнее.
Факторами, влияющими на предложение земли; являются плодородие и положение. Поэтому когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.
Плодородие, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле, и т. д. Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении более или менее значительного периода времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность на землю «привязывают» их к определенной местности, значительно ограничивая мобильность. Многие нередко стремятся найти иные формы дохода (работа по совместительству, сдача комнат или части территории в аренду и т. д.), однако эти источники являются лишь дополнением к их основному заработку, связанному с сельским хозяйством. Даже мобильность наемных работников (там, где они используются) ограничена. Дело в том, что заработки сельскохозяйственных рабочих, как правило, ниже, чем промышленных рабочих. К тому же многие из них получают различные формы «неденежного вознаграждения» в виде жилья (которое нередко предоставляется вместе с работой), сельскохозяйственной продукции и т. д.
В условиях мелкого (семейного) производства возможности
быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу
недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренным образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйства качество земли может быть не улучшено, а ухудшено.
Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат — цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию параллельную оси ординат (рис.1.1).
.
Рис. 1.1 Предложение земли[8, с.154]
Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.
1.3 Спрос на землю
Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента — сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:
где — совокупный спрос;
— сельскохозяйственный спрос;
— несельскохозяйственный спрос.
Если на оси абсцисс мы отложим количество акров земли, а на оси ординат — цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю будет иметь отрицательный наклон (рис.1.2). Это связано cтем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.
Рис.1.2 Спрос на землю [8, с.155]
Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса.
Сельскохозяйственный спрос на землюявляется в условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение — степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья.
Многие фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому спрос на землю в аграрной сфере носит комплексный характер. Чрезмерно узкая специализация для большинства ферм не является типичной.
Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию. Мы уже отмечали, что для производства продовольствия типична ситуация, близкая к совершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются преимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осуществляется по рыночным ценам.
Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продукты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.
Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.
Аграрная сфера сильно зависит от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.
На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя — явление, типичное для населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя приводит куменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.
В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже… из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает гарантией сохранения богатства.
Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него — местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.
продолжение
--PAGE_BREAK--2 ИСтория и динамика развития правового регулирования рынка земли в Республике Беларусь 2.1 История правового регулирования рынка земли в советский период
Как отмечает Н. А. Шингель, система земельного законодательства как самостоятельной отрасли стала создаваться одновременно с развитием белорусской государственности. Однако формирование этой отрасли законодательства проходило не только на основе новых нормативно-правовых актов, но и на основе законодательного материала, оставшегося от советской системы земельного права [16, с. 225-232].
Обратимся к историческим аспектам правового регулирования рынка земли в советский период. Декрет «О земле», принятый в числе первых Советской властью в 1917 году, был основан на крестьянских наказах, публиковавшихся для будущих депутатов Учредительного собрания; в этих наказах отражалось недоверие крестьянских масс к любому типу земельной собственности. В Крестьянском наказе содержалась более развернутая формулировка отмены частной собственности на землю. В ст. 1 его указывалось: «Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не должна быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду или залог; ни каким-либо другим способом отчуждаема».
Декрет «О земле» быстро дополнился специальными декретами. Были приняты Декрет ВЦИК от 9 февраля 1918 г. «О социализации земли», Декрет СНК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью».
Идеология, отрицающая право частной собственности на землю, оставила свой след в последующих законодательных актах. За всяким фактическим владением землей закреплялся термин «землепользование». Этому термину придавалось более широкое значение владения.
Довольно длительный период земля являлась только государственной собственностью. Говорить о возрождении рынка земли в Беларуси можно только к 1990 г. Верховный Совет СССР в апреле 1990 г. принимает Основы законодательства о земле. В этом документе еще не введена частная собственность на землю, но уже присутствует пожизненное наследуемое владение землей, аренда земли, предусмотрена плата за землю.
С 1991 г. в Беларуси проводится земельная реформа. Предпосылкой проведения реформы явилось провозглашение 27 июля 1990 г. государственного суверенитета, а также принятие новой Конституции. Важнейшим направлением земельных преобразований в Республике Беларусь явилось изменение земельного устройства на основе ликвидации исключительной собственности государства на землю и постепенного перехода от национализации к денационализации земли.
Постепенно процесс земельных преобразований затронул и другие сферы земельного правопорядка, в том числе путем проведения таких преобразований, как:приватизация земель; закрепление права собственности на землю за Республикой Беларусь, юридическими лицами и гражданами; расширение круга прав на землю и форм ее использования; вовлечение земельной недвижимости в гражданский оборот; введение платности землепользования и ряд других.
Постановлением Верховного Совета Белорусской ССР от 11 декабря 1990 г. с 1 января 1991 г. введен в действие первый пореформенный Кодекс о земле.
Земельная реформа в рассматриваемый период проводилась на основании законов Республики Беларусь:Об аренде.(1990 г.); О платежах за землю (1991 г.); О крестьянском (фермерском) хозяйстве (1991 г.); Об охране окружающей среды (1992 г.); О праве собственности на землю (1993 г.) и ряде других [14, с.52-53].
В 1993 г. принято Постановление Совета Министров Республики Беларусь № 754 «О порядке выкупа земельных участков».
Особого внимания заслуживает Закон Республики Беларусь «О собственности на землю», принятый 16 июня 1993 г. Согласно ст. 1 Закона земля в Республике Беларусь находится в собственности Республики Беларусь (государственная собственность), а в случаях, предусмотренных настоящим Законом, — в собственности граждан Республики Беларусь, юридических лиц (их собственников) (частная собственность) и иностранных государств. Возвращение земли иностранным государствам, юридическим и физическим лицам, утратившим право собственности на нее до принятия настоящего Закона, или их правопреемникам (наследникам) не допускается. Эти лица могут получить землю в собственность на общих основаниях. Земля может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам независимо от форм собственности.
Указанным законом установлена не только государственная собственность на землю, но и собственность граждан и юридических лиц (в том числе иностранных), а также собственность иностранных государств для постоянного дипломатического или консульского учреждения.
2.2 Развитие правового регулирования рынка земли Республики Беларусь
С принятием Закона Республики Беларусь «О праве собственности на землю» можно связать развитие рынка земли в Республике Беларусь.
11 ноября 1993 г. во исполнение указанного Закона, а также с учетом того, что гражданами постепенно стали осуществляться сделки купли-продажи земельных участков, принят Приказ Комитета по земельной реформе и землеустройству при Совете Министров Республики Беларусь № 57 «Об утверждении порядка купли-продажи земельных участков гражданами Республики Беларусь». Было установлено, что купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. При совершении купли-продажи земельного участка продавец или покупатель не могут изменять его целевое назначение и режим пользования земель (водоохранные и санитарно-защитные зоны, земли историко-культурного назначения, а также право проезда по участку для технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и др.).
Право частной собственности, в том числе и собственности на землю, закреплено в ст. 13 Конституции Республики Беларусь 1994 года.
Процесс приватизации земель потребовал создания адекватного организационного, экономического и правового механизма его осуществления. Указами Президента Республики Беларусь от 2 сентября 1998 г. и 22 декабря 2000 г. утверждаются Положения о порядке передачи земельных участков в собственность юридических лиц (их собственников).
4 января 1999 г. принят новый Кодекс Республики Беларусь о земле.
Согласно ст. 2 КоЗ собственность на землю в Республике Беларусь выступает в государственной и частной формах. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства.
В Республике Беларусь земельные участки могут передаваться в собственность иностранным государствам в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом и иными актами земельного законодательства Республики Беларусь.
Земля может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам независимо от форм собственности.
В частной собственности граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, приобретенные для: ведения личного подсобного хозяйства; строительства и обслуживания жилого дома; ведения коллективного садоводства; дачного строительства (ст. 34 КоЗ).
Передача земельных участков в собственность юридических лиц Республики Беларусь осуществляется в порядке, определяемом Президентом Республики Беларусь.
Действующим Кодексом Республики Беларусь о земле предусмотрены также возможности залога земельных участков и их обмена (ст.ст. 89-92).Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь, собственности юридических лиц Республики Беларусь, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Часть земельного участка, находящегося в частной собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, может являться предметом залога, если это не противоречит требованиям статьи 17 КоЗ.
Граждане Республики Беларусь по согласию между собой могут обменивать земельные участки (части земельных участков), находящиеся в пожизненном наследуемом владении, в частной собственности, в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Беларусь.
Обмен допускается при сохранении целевого назначения обмениваемых земельных участков (частей земельных участков), а также если в соответствии с Кодексом гражданин Республики Беларусь вправе иметь в пожизненном наследуемом владении или частной собственности земельный участок, полученный после обмена. Площадь земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства, полученных гражданами Республики Беларусь в результате обмена, не должна превышать размеров земельных участков, установленных статьями 70, 72 и 73 Кодекса.
Обмен земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц Республики Беларусь, не допускается.
Большая часть земельных участков достается гражданам Республики Беларусь по наследству (это касается, в первую очередь земельных участков, находящихся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения).
Вопросы наследования земельных участков в настоящее время регулируются ст.ст.58-59 Кодекса Республики Беларусь о земле.
Так, наследование земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь, осуществляется согласно законодательству Республики Беларусь. Земельный участок не передается по наследству в случаях, когда в соответствии с КоЗ ни один из наследников не может быть собственником земельного участка. В этих случаях земельный участок переходит в государственную собственность, а наследники получают денежную компенсацию, равную сумме, выплачиваемой при осуществлении выкупа соответствующих земельных участков сельским (поселковым), городским (городов областного подчинения и города Минска), районным исполнительным и распорядительным органом. Вместо компенсации наследникам — не гражданам Республики Беларусь, постоянно проживающим на территории Республики Беларусь, по их желанию соответствующие земельные участки предоставляются сельскими (поселковыми), городскими (городов областного подчинения и города Минска), районными исполнительными и распорядительными органами в аренду при сохранении их целевого назначения в соответствии с земельным законодательством Республики Беларусь.
Гражданин Республики Беларусь, имеющий земельный участок в пожизненном наследуемом владении, если на нем отсутствуют строения и сооружения, имеет право передавать этот участок по наследству в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Беларусь.
Условия изъятия и предоставления земельных участков регулирует Указ Президента Республики Беларусь № 667 от 27 декабря 2007 г. «Об изъятии и предоставлении земельных участков».
В соответствии с п.1 данного документа земельные участки предоставляются: гражданам на праве временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности или аренды; индивидуальным предпринимателям на праве аренды; юридическим лицам Республики Беларусь на праве постоянного и временного пользования, частной собственности или аренды; юридическим лицам, не являющимся резидентами Республики Беларусь – на праве аренды [17, с.4-21].
Частью рынка земли является рынок прав на земельные участки, прав аренды. 17 декабря 2002 г. Правительством Республики Беларусь утверждено Положение о порядке организации и проведения аукционов на заключение договоров аренды земельных участков. Для распределения земельных участков могут проводиться аукционы: на право заключения договора аренды земельных участков; с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений, по результатам которого с победителем также заключается договор аренды земельных участков; по продаже земельных участков в частную собственность.
продолжение
--PAGE_BREAK--3 Правовое регулирование земель в республике беларусь на современном этапе
3.1 Понятие земельных правоотношений. Земельные правоотношения и земельно-правовые нормы
Земельные правоотношения представляют собой урегулированные нормами права общественные отношения, связанные с использованием и охраной земель.
Земельные правоотношения являются юридической формой выражения и закрепления экономических отношений по поводу земли как особого имущественного объекта. Тем самым земельные правоотношения обеспечивают реализацию на практике требований, содержащихся в земельно-правовых нормах.
Земельно-правовые нормы можно определить как установленные государством и обеспеченные силой государственного принуждения общеобязательные правила поведения участников земельных отношений.
Земельно-правовые нормы являются первичными по отношению к земельным правоотношениям. Именно земельно-правовые нормы определяют характер земельных правоотношений, состав их участников, который может меняться в зависимости от урегулированности тех или иных отношений и содержания земельно-правовых норм, условия возникновения и прекращения земельных правоотношений.
Обязательным признаком земельно-правовой нормы является указание на правовой режим земли, по поводу которой устанавливаются определенные права и обязанности. Совокупность этих прав и обязанностей составляет содержание земельных правоотношений и является их важнейшим элементом.
3.2 Земля как объект правового регулирования. Состав земель Республики Беларусь
В земельных правоотношениях земля выступает как объект правового регулирования, то есть объект, имеющий определенную правовую характеристику. Естественно-природные и хозяйственные особенности земли учитываются в той мере, в какой они влияют на ее правовой режим.
Определение состава земель позволяет дать правовую классификацию всех земель Республики Беларусь как объекта правового регулирования. Деление земель проводится по определенным правовым признакам на:
категории земель;
виды земель.
Классификация земель на категории производится по наиболее существенному признаку, который определяет правовой режим земель — по целевому назначению земель. Поэтому категорию земель можно определить как часть земель Республики Беларусь, объединенную общим целевым назначением и единым правовым режимом.
Законодательно эта классификация закреплена в ст.3 Кодекса Республики Беларусь о земле, установившей, что все земли Республики Беларусь в соответствии с основным целевым назначением и независимо от форм собственности подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов), садоводческих товариществ и дачного строительства;
3) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;
4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Целевое назначение земель устанавливается и изменяется соответствующими государственными органами, осуществляющими управление землями, и в определенном порядке, установленном земельным законодательством (ст. 4 Кодекса Республики Беларусь о земле).
Категория земель — наиболее устойчивое образование в земельных правоотношениях, поскольку перевод земель из одной категории в другую допускается только при изменении целевого назначения земель и с соблюдением предусмотренных земельным законодательством требований и ограничений. Перечень категорий земель, который дается в Кодексе Республики Беларусь о земле, является исчерпывающим, но состав каждой категории может изменяться, например, при включении в нее или исключении каких-либо видов земель.
Классификация земель на виды осуществляется как в рамках какой-то одной категории (например, деление земель населенных пунктов на земли городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов), так и применительно ко всем или части земель Республики Беларусь вне зависимости от их целевого назначения (например, по форме собственности или режиму использования). Деление земель на виды позволяет детализировать правовой режим земель с учетом особенностей их использования и охраны.
3.3 Роль кодекса о земле в регулировании земельных отношений
1 января 2009 года вступил в силу Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 года. Это шестой кодекс в истории белорусского государства, регулирующий земельные отношения (первый был принят в 1923 году). Новый кодекс воспринял ряд положений Кодекса Республики Беларусь о земле от 4 января 1999 года, а также Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков». С принятием КоЗ 2008 г. сделан существенный шаг вперед по закреплению более эффективных организационно-правовых и экономических механизмов использования земли, устранены пробелы, несоответствия и противоречия в законодательстве об охране и использовании земель. Новый кодекс содержит большое количество новелл, направленных на существенное расширение и защиту прав землепользователей.
По сравнению с КоЗ 1999 г. структура нового кодекса подверглась существенной трансформации. КоЗ 2008 г. состоит из преамбулы, включает 12 глав и 100 статей. В новом кодексе определены основные термины и понятия, закреплены принципы земельных отношений, уточнен вопрос о применении норм гражданского законодательства к регулированию земельных отношений, уточнены вопросы, связанные с категориями земель, определены виды земель, уточнены объекты и субъекты земельных отношений, четко разграничена компетенция государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, а также перехода (прекращения) прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки, урегулированы вопросы землеустройства, мониторинга земель, ведения Государственного земельного кадастра, определены основные мероприятия по охране земель.
Правовые формы использования земель не претерпели существенных изменений. По-прежнему основными правами, на которых могут использоваться земельные участки, являются: право собственности; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; право временного пользования и право аренды. В то же время скорректированы условия предоставления земельных участков.
Земельные участки могут находиться в частной собственности граждан Республики Беларусь и негосударственных юридических лиц Республики Беларусь. Причем исключено требование о необходимости постоянного проживания граждан на территории Республики Беларусь для получения земельного участка в собственность.
Важно отметить, что впервые предусмотрена возможность нахождения земельных участков в частной собственности (пожизненном наследуемом владении) иностранных граждан и лиц без гражданства, при условии, что они являются родственниками наследодателя.
В соответствии с КоЗ 2008 г. земельные участки предоставляются в частную собственность гражданам Республики Беларусь для:
строительства и (или) обслуживания жилого дома;
обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме;
ведения личного подсобного хозяйства;
коллективного садоводства;
дачного строительства.
Еще одна новелла закреплена частью пятой ст. 12 КоЗ 2008 г., которая предусматривает предоставление земельных участков в частную собственность негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь по результатам аукциона. Напомним, что в соответствии с КоЗ 1999 г. юридические лица Республики Беларусь могли приобретать право собственности на земельные участки лишь в случае приватизации объектов государственной собственности и осуществления инвестиционных проектов.
Кроме того, новый кодекс предусматривает возможность предоставления негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь земельных участков без проведения аукциона, в частности, для обслуживания принадлежащих им на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на приобретаемых ими в частную собственность земельных участках, а также в иных случаях, определенных Президентом Республики Беларусь.
Весьма важной новацией КоЗ 2008 г. является введение института приобретательной давности в отношении земельных участков, что, в первую очередь, направлено на защиту интересов граждан. В частности, предусмотрено, что граждане Республики Беларусь, у которых отсутствуют документ о предоставлении земельного участка либо документ, удостоверяющий право на земельный участок, или которые используют земельный участок, граница и (или) размер которого не совпадают с границей и (или) размером, указанными в документе о предоставлении земельного участка либо документе, удостоверяющем право на земельный участок, но которые добросовестно, открыто и непрерывно владеют земельным участком как своим собственным в течение пятнадцати и более лет, имеют право в соответствии с законодательством приобрести этот земельный участок в частную собственность или получить его в пожизненное наследуемое владение, аренду в сложившейся границе и (или) размере, не превышающем размера, установленного законодательством Республики Беларусь. Добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком подтверждаются сведениями, внесенными в земельно-кадастровую документацию, либо строительным паспортом и (или) паспортом домовладения и (или) документами об уплате земельного налога.
Согласно нормам КоЗ 2008 г. на праве пожизненного наследуемого владения могут находиться земельные участки, которые были предоставлены гражданам Республики Беларусь до 1 января 2009 года. Кроме того, предусматривается предоставление земельных участков в пожизненное наследуемое владение гражданам Республики Беларусь:
для строительства и обслуживания жилого дома в случаях, установленных Президентом Республики Беларусь, когда земельные участки предоставляются без проведения аукциона;
для обслуживания принадлежащих им на праве собственности или ином законном основании жилого дома, зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме;
для ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа зарегистрированным по месту жительства в этих населенных пунктах;
для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
для коллективного садоводства;
для дачного строительства;
для традиционных народных промыслов (ремесел);
в случае наследования земельного участка, ранее предоставленного наследодателю в пожизненное наследуемое владение.
Законодательными актами могут устанавливаться и иные случаи предоставления земельных участков в пожизненное наследуемое владение.
В отличие от КоЗ 1999 г. новый кодекс устанавливает перечень субъектов, имеющих право использовать земельные участки на праве постоянного пользования. К ним, в частности, относятся: государственные органы, иные государственные организации; негосударственные юридические лица Республики Беларусь; сельскохозяйственные организации, в том числе крестьянские (фермерские) хозяйства; научные организации, учреждения образования; государственные лесохозяйственные учреждения; религиозные организации; гаражные (гаражно-строительные) кооперативы и кооперативы, осуществляющие эксплуатацию автомобильных стоянок; организации граждан-застройщиков; садоводческие товарищества и дачные кооперативы.
Необходимо подчеркнуть, что в КоЗ 2008 г. предусмотрена также возможность предоставления земельных участков указанным субъектам во временное пользование на срок до 10 лет.
Земельные участки для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, а также для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей в населенных пунктах могут предоставляться гражданам Республики Беларусь во временное пользование на срок до десяти лет.
В новом кодексе впервые закрепляется возможность предоставления земельных участков во временное пользование национальным и иностранным инвесторам на основании концессионных договоров на срок до 99 лет.
КоЗ 2008 г. не предусматривает предоставление земельных участков под служебный надел. Вместе с тем, право на служебный земельный надел, предоставленный до 1 января 2009 года, сохраняется за работником, вышедшим на пенсию по возрасту или инвалидности, пожизненно; за членами семьи работника, перешедшего на выборную должность, проходящего военную службу по призыву, обучающегося в учреждениях образования, обеспечивающих получение высшего, среднего специального и профессионально-технического образования, – на время соответственно работы на выборной должности, военной службы, обучения; за членами семьи умершего работника – в течение 10 лет со дня смерти работника. После истечения указанного срока право пользования служебным земельным наделом прекращается. Работник, прекративший трудовые отношения с юридическим лицом, предоставившим ему служебный земельный надел, за исключением указанных случаев, имеет право использовать этот надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для уборки выращенного урожая. После истечения срока, необходимого для уборки урожая, право пользования служебным земельным наделом прекращается.
Наиболее существенные изменения претерпело правовое регулирование аренды земель. Развитие института аренды земель является наиболее перспективным способом вовлечения в гражданский оборот земель, которые не подлежат передаче в частную собственность. В частности, к таким землям относятся:
земли сельскохозяйственного назначения;
земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли под дорогами и иными транспортными коммуникациями;
земли общего пользования.
Кроме того, не подлежат предоставлению в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций земельные участки:
на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся только в государственной собственности;
на землях, подвергшихся радиоактивному загрязнению;
на площадях залегания разведанных месторождений полезных ископаемых;
которые в соответствии с утвержденными генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования и землеустроительной документацией предусмотрены для целевого использования, исключающего их предоставление в собственность.
Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются местные исполнительные и распорядительные органы в соответствии с их компетенцией, а также администрации свободных экономических зон, если право на заключение договоров аренды делегировано им соответствующими исполнительными комитетами. Граждане и негосударственные юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности, могут являться арендодателями этих земельных участков при условии соблюдения их целевого назначения.
Арендаторами земельных участков могут быть граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства, индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организации и их представительства.
В КоЗ 2008 г. нашел отражение принцип возмездной передачи права аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности. Новый кодекс, также как и Указ № 667, устанавливает, что плата за право заключения договоров аренды земельных участков определяется по кадастровой стоимости данных участков либо по результатам аукциона. Предусмотрена возможность предоставления местным исполнительным комитетом рассрочки внесения платы (ее части) за право заключения договоров аренды земельных участков по обоснованной просьбе граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, в том числе по результатам аукциона.
Новый кодекс предусматривает освобождение от внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, ряда субъектов (государственные организации; религиозные организации; сельскохозяйственные организации, в том числе крестьянские (фермерские) хозяйства, которым земельные участки предоставляются для ведения сельского хозяйства; научные организации, учреждения образования, использующие землю для исследовательских или учебных целей в области сельского либо лесного хозяйства; граждане Республики Беларусь – для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и др.). Причем, если указанные субъекты намерены предоставить арендуемые земельные участки в субаренду либо передать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков другим лицам, они обязаны будут внести плату за право заключения договора аренды земельного участка, а также получить согласие арендодателя.
КоЗ 2008 г. существенно расширяет круг прав арендаторов земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата. В частности, такие арендаторы имеют право:
предоставлять арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды;
передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка другому лицу;
использовать право аренды земельного участка в качестве предмета залога и вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ в пределах срока договора аренды.
Кроме того, арендаторы земельных участков, за исключением иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и их представительств, надлежащим образом исполняющие условия договора аренды земельного участка, имеют преимущественное перед иными лицами право при прочих равных условиях на приобретение используемого земельного участка в частную собственность.
В отличие от КоЗ 1999 г. в новом кодексе предусмотрена возможность строительства арендаторами капитальных строений (зданий, сооружений) или размещения иных объектов недвижимого имущества на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности, в случаях, когда строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или иное освоение земельных участков соответствуют целевому назначению этих земельных участков и условиям, указанным в договорах аренды земельных участков.
В КоЗ 2008 г. усилены гарантии защиты прав арендатора. В частности, срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Увеличен срок аренды земельных участков для ведения сельского хозяйства – он не может быть менее 10 лет.
Еще одной важной новеллой нового кодекса является регулирование вопросов предоставления земельных участков в субаренду. Арендатор земельного участка, за право заключения договора аренды которого взималась плата, вправе с согласия арендодателя предоставить арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды при условии сохранения его целевого назначения, а также при наличии документов, удостоверяющих права на этот участок. КоЗ 2008 г. также предусматривает право субарендаторов земельных участков, надлежащим образом исполнявших условия договора субаренды земельного участка, в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка заключить договор аренды этого земельного участка на оставшийся срок субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в Белоруссии (в том числе и аренды земельных участков) в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон полярные, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений.
Новым Гражданским кодексом внесены принципиальные изменения в регулирование срока аренды. Ранее срок договора аренды рассматривался как существенное условие договора, и при отсутствии указания о сроке договор считался незаключенным. Сейчас действуют иные правила. В соответствии с Гражданским Кодексом Республики Беларусь договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.
продолжение
--PAGE_BREAK--