МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФГОУ ВПО
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРОИНЖЕНЕРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Факультет: Экономический
Кафедра: Экономикии организации СХП
СУЩНОСТЬ ИЭТАПЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
КОНТРОЛЬНАЯРАБОТА
2009
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1 Метод прямой капитализации
2 Метод капитализации дохода по нормеотдачи
Заключение
Список литературы
ВВЕДЕНИЕ
Рациональное хозяйствование в сференедвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивногоиспользования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путейповышения такого использования. При этом учитывается, что критерииэффективности для доходных объектов должны основываться на параметрахдоходности объекта.
Доходный подход к оценке стоимостиобъектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход используется толькодля оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственнойцелью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующиепринципы оценки недвижимости:
· принцип ожидания(стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущихдоходов, которые этот объект принесет);
· принцип замещения(стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровневеличины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретениясопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).
Сущность доходного подхода состоитв оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается,принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества,т. е. путем капитализации дохода.
Капитализация дохода — это процессперерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущихстоимостей. Эти величины учитывают:
· сумму будущегодохода;
· время, когдадолжен быть получен доход;
· продолжительностьполучения дохода.
Определение рыночной стоимостинедвижимости доходным подходом происходит в два этапа:
· прогнозированиебудущих доходов;
· капитализациябудущих доходов в настоящую стоимость.
Прогнозирование будущих доходовосновано на использовании финансовых отчетов собственника:
· упрощенногобаланса;
· отчета о движенииденежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализастатей доходов и расходов.
Отчет о движении денежныхсредств имеет четыре уровня доходов:
1) Потенциальныйваловой доход (ПВД или PGI) — общий доход от недвижимости, который можнополучить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов;
2) Действительный(эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) — предполагаемый доход при полномфункционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, сменыарендаторов и неуплаты арендной платы;
3) Чистыйоперационный доход (ЧОД или NOI) — чистый годовой доход на весь капитал(собственный и заемный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый какдействительный валовой доход за вычетом операционных расходов;
4) Поток наличныхденежных средств до налогообложения, доход на собственный капитал.
Существует два основныхметода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:
1) прямой капитализации;
2) дисконтирования денежных потоков.
1 МЕТОД ПРЯМОЙКАПИТАЛИЗАЦИИ
Прямая капитализация – оценкаимущества при сохранении стабильных условий его использования, постояннойвеличине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учетевозврата капитала и дохода на капитал.
Ставка капитализации обычнорассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценкипутем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.
Стоимость объекта определяется поформуле:
/>
где I – чистый доход (ЧОД);
R – коэффициент капитализации.
Базовая формула доходного подхода припрямой капитализации обычно применяется в следующем виде:
/>,
где PV – текущая стоимостьнедвижимости;
NOI – ожидаемый чистый операционныйдоход за первый после даты оценки год;
R0– общая ставкакапитализации.
В качестве NOI может использоватьсянормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднениядохода за несколько лет.
Ставка капитализации отражаетриски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчетаставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которыхфункционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основевыборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок,возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в концепрогнозного периода.
Возможна прямая капитализация сприменением валового рентного множителя
/>.
Валовой рентный множитель (RM) –среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному илидействительному валовому доходу определенного вида имущества.
Основные условия применения методапрямой капитализации:
– период поступления доходастремится к бесконечности; – величина дохода постоянна; – условия использованияобъекта стабильны; – не учитываются первоначальные инвестиции; – одновременноучитываются возврат капитала и дохода на капитал.
При прямой капитализациииспользуются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делениемтипичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации,полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объектаоценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.
/>
Преимущества метода прямойкапитализации:
– простота расчетов; – малое числопредположений; – отражение состояния рынка; –получение хороших результатов длястабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание содним арендатором и долгосрочной арендой).
Наряду с достаточной простотойприменения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимостьвнесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод неследует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объектнаходится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергсясерьезным разрушениям.
Ставка капитализации применяетсяпри преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость.
Для расчета ставки капитализациииспользуются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, методинвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода,метод остатка.
Метод сравнения продаж – основнойметод определения общей ставки капитализации. При определении ставкикапитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации покаждому из проданных аналогов по формуле
/>,
где SPi – цена продажиi-аналога.
Затем с учетом методовматематической статистики, весового коэффициента xi, отражающегостепень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставкакапитализации
/>.
В качестве Ri может применятьсяставка капитализации для альтернативных инвестиций с аналогичной степеньюриска, тогда х – весовой коэффициент 1-й инвестиции.
У анализируемых аналогов объектаоценки должны быть похожи следующие характеристики: оставшийся срокэкономической жизни, уровень операционных расходов, величины реверсии икоэффициенты потерь, риски, соотношение стоимостей земли и зданий, датапродажи, способ наилучшего и наиболее эффективного использования, условияфинансирования, уровень качества управления. К тому же не должны принципиальноотличаться местоположение и отделка объектов.
Метод коэффициента покрытия долгаприменяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используетсязаемный капитал.
Коэффициент покрытия долга DCRрассчитывается следующим образом:
/>,
где DS – ежегодное обслуживаниедолга.
Общая ставка капитализацииопределяется по формуле
/>,
где Rm – общая ставкакапитализации;
m – доля заемных средств:
/>,
где Vm – стоимость заемных средств,или сумма кредита;
V – стоимость объекта;
Rm – ставка капитализации длязаемных средств:
/>.
Данные для расчетов методомкоэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод даеториентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данныенедостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется толькокак корректирующий.
Метод инвестиционной группыиспользуется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал.При этом ставка капитализации может быть рассчитана как относительнофинансовых, так и относительно физических составляющих. Ставка капитализацииявляется средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, таки заемного капитала:
/>,
где Rm– ставкакапитализации для собственного капитала, которая определяется из данных посопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величинусобственного инвестированного капитала;
Re, – ставкакапитализации для заемных средств.
Метод инвестиционной группы дляфизических составляющих. Ставка капитализации определяется по формуле
/>,
где L – доля стоимости земли вобщей стоимости недвижимости;
Rl – ставкакапитализации для земли;
Rh – ставкакапитализации для улучшений.
Ставка капитализации для землирассчитывается как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли.Ставка капитализации для улучшений определяется из отношения дохода,приходящегося на улучшения, к стоимости улучшений.
Метод коэффициента действительноговалового дохода применяется, если есть данные об операционных расходах ивеличине действительного валового дохода:
/>,
где OER – коэффициент операционныхрасходов;
EGIM – коэффициент действительноговалового дохода.
При прямой капитализации длярасчета стоимости объекта могут применяться коэффициенты валового дохода итехника остатка.
Применение коэффициентов валовогодохода. Если нет данных по операционным расходам, используются показателивалового дохода, которые умножаются на следующие соответствующие коэффициенты:
1) GRM – коэффициент валовой ренты,если период равен месяцу;
2) GIM – коэффициент валовогодохода, если период равен году.
Эти коэффициенты определяютсясоотношением дохода и цены продаж объектов и являются обратными величинамиставок капитализации.
Стоимость собственности в этомслучае определяется следующим образом:
/>
или
/>,
где PGI – потенциальный валовойдоход;
PGIM – коэффициент потенциальноговалового дохода, рассчитанный по данным об аналогах объекта оценки:
/>,
где EGI – действительный валовойдоход;
EGIM – коэффициент действительноговалового дохода:
/>,
SP – цена продажи аналога объектаоценки.
Метод остатка применяется вслучаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различаютметоды остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.
В целом, расчеты методом прямойкапитализации требуют наличия данных о продажах сопоставимых аналогов.Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных данных, однакоэтот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальныхпокупателей подобных объектов.
2 МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИДОХОДА ПО НОРМЕ ОТДАЧИ
При капитализации дохода по нормеотдачи поток дохода рассматривается более подробно, чем при прямойкапитализации, учитывается характер изменения денежных потоков, последовательноанализируются решения инвесторов, применяются более сложные расчетные модели.
Основные методы капитализациидохода по норме отдачи:
–метод дисконтирования денежныхпотоков, включающий подробный анализ потоков дохода для каждого годапланирования;
–метод капитализации по расчетныммоделям, заключающийся в капитализации дохода первого года с учетом тенденцийего изменения.
Метод дисконтирования денежныхпотоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномернопоступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного сиспользованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется каксумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтированиякаждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимостинедвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. Приэтих расчетах используется ставка дисконтирования – соответствующая ставкадохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи.
Денежный поток – движение денежныхсредств, которое возникает в результате использования имущества.
Метод позволяет учитывать текущуюстоимость денежных потоков, которые могут произвольно изменяться и иметьразличный уровень риска. Общая модель метода дисконтирования денежных потоков
/>,
где PV – текущая стоимость;
n – число периодов;
Jn– доход n периода;
Y – ставка дисконтирования.
Сокращенно эту модель можнопредставить в следующем виде
/>
или
/>,
где PV – цена перепродажи объекта вконце периода владения (реверсия); n – период владения; i – год прогнозногопериода; FV (n,Y) – текущая стоимость единицы (четвертая функция сложногопроцента) для n периода при ставке дисконтирования Y.
То есть текущая стоимостьнедвижимости в соответствии с методом дисконтирования денежных потоковопределяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период владения иреверсии.
Реверсия – доход от продажи объектав конце периода владения.
Ставка дисконтирования иначеназывается нормой отдачи на инвестиции. Она характеризует эффективностькапиталовложений, учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доходот изменения стоимости актива), приводит в соответствие по факторам времени ириска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Еслианализируется чистый операционный доход от эксплуатации, то применяется ставкадисконтирования, учитывающая ставку дохода и ставку процента или ставки дляземли и сооружений. Если анализируется доход, получаемый инвестором насобственный капитал, применяется ставка дохода на собственный капитал.
Потоки дохода прогнозируются наосновании тщательного анализа текущего состояния рынка недвижимости и тенденцийего изменения. При этом предполагаемые расходы на реконструкцию илимодернизацию должны вычитаться из потоков дохода соответствующего периода.
Выбор ставки дисконтированияоснован на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимымуровнем риска, т.е. анализируется альтернативная стоимость капитала. Этот методтребует учета и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционныйпериод.
Среди российских оценщиковсложилась практика оценивать период владения объектом в диапазоне 3–5 лет.
Преимущества метода дисконтированияденежных потоков:
– учитывает динамику рынка; –применим в условиях нестабильного рынка; – учитывает неравномерную структурудоходов и расходов; –применим для объектов, находящихся на стадии строительстваили реконструкции.
Однако метод довольно сложен вприменении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточностьувеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущуюстоимость.
/>/>Доходы, которые предполагается получить за пределамигоризонта планирования, учитываются как поступления от перепродажи объекта(реверсии) в последнем году периода планирования.
Основные способы прогнозированияденежного потока от реверсии:
— назначение будущей цены продажина основе предположений об изменении стоимости объекта за период владения,изменение за этот период состояния рынка недвижимости вообще и рынка подобныхобъектов в частности, перепродажа – капитализация дохода за год, следующий загодом окончания инвестиционного проекта:
/>,
где Vn – поступления от перепродажиобъекта в n году;
DATSFn – дисконтированныйденежный поток после налогообложения в n году;
Ro – общая ставка капитализации.
В случае снижения стоимостиимущества необходимо учитывать возврат капитала. Если потоки дохода от объектарегулярно изменяются, необходимо применять корректирующий коэффициент дляставки капитализации.
/>/>Метод дисконтирования денежных потоков основан на превращениив текущую стоимость будущих произвольно изменяющихся доходов от владениянедвижимостью с использованием ставок дисконтирования, отражающих состояние иожидания рынка.
Ставка дисконтирования – нормасложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков наопределенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализедоступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска(альтернативная стоимость капитала).
Рассмотрим некоторые методыопределения ставки дисконтирования.
Метод суммирования. Метод основанна сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций.Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления процентныхсоставляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущиеинвестиционному проекту, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении сдругими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.
Метод предполагает учет основныхрисков, наиболее актуальных для инвестиций в недвижимость:
– риск ликвидности объектаинвестиционных вложений;
–риск инвестиционного менеджмента –вероятность того, что уровень инвестиционного управления может снизиться, а этоприведет к уменьшению стоимости собственности;
–риск рынка недвижимости –вероятность того, что изменение соотношения спроса и предложения может повлиятьна уровень доходов от объекта; –риск рынка капитала – вероятность того, чтоизменение нормы прибыли и нормы процента приведет к изменению стоимостинедвижимости;
–риск инфляции – риск неожиданногоизменения реальных доходов, степень этого риска для инвестиций в недвижимостьневелика, так как при инфляции стоимость недвижимости и уровень арендных ставокимеют тенденцию к увеличению;
–финансовый риск – учитывается вслучае использования заемного финансирования, отражает возможность негативногоизменения финансового левереджа; –законодательный риск – вероятность снижения стоимостинедвижимости из-за возможного изменения законодательства;
–экологический риск – отражаетвероятность снижения доходов от недвижимости из-за появления неблагоприятныхэкологических факторов.
Метод рыночного анализа. Методоснован на анализе рыночных данных, при наличии достаточной информациисчитается наиболее точным методом определения ставки дисконтирования, так какпозволяет более точно учитывать мнение типичных продавцов и покупателей, риски,особенности местоположения, характеристики дохода.
Мнение и предпочтение инвесторовучитываются посредством опроса или анализа реальных сделок. Ставкадисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимыхобъектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутреннейнормы прибыли IRR – ставка дисконтирования, при которой текущая стоимость всехденежных поступлений за время развития инвестиционного проекта равна текущейстоимости инвестиций.
Метод сравнения альтернативныхинвестиций. В этом случае предполагается, что инвестиционные проекты саналогичным уровнем риска должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.Ставка дисконтирования проекта с аналогичной степенью риска называетсяальтернативной стоимостью капитала. Такую прибыль теряет инвестор, не вкладываясредства в проект с аналогичным риском.
В качестве объекта сравнения дляинвестиций в недвижимость выбирают норму процента по коммерческим кредитам сзалоговым обеспечением, нормы прибыли по некоторым ценным бумагам. Степеньриска для кредитора ниже, чем для инвестора собственного капитала, поэтомуотдача инвестиций в недвижимость должна быть выше нормы процента по кредиту.
Метод инвестиционной группы(объединения инвестиций) основан на определении доли заемного и долисобственного капитала в общем объеме инвестиций и требуемых ставок дохода накаждый из этих компонентов.
Ставка процента и ставка доходасоотносятся с долей заемных и собственных средств, вкладываемых в процессефинансирования инвестиционного проекта, общая ставка дисконтированияопределяется с учетом финансовых составляющих как средневзвешенная величина:
/>,
где У0– общая ставкадисконтирования;
Ym – ставка дисконтирования длязаемных средств;
Уe – для собственных средств.
Метод применим, когда привлечениезаемного капитала для инвестиций в недвижимость типично, известнысреднерыночные условия кредитных соотношений и среднерыночные значения ставокотдачи на собственные средства инвесторов.
/>/>Метод капитализации по расчетным моделям основан на анализеизменяющихся потоков дохода с применением общей ставки капитализации.
Общая ставка капитализации рассчитываетсяс учетом рыночного значения нормы прибыли, выбираемой модели рекапитализации,условий финансирования, норм изменения дохода и стоимости объекта. Основныесоставляющие ставки капитализации – это ставка дисконта и ставка дохода. Всоответствии с западными методиками, в случае оценки недвижимости для целейналогообложения следует учитывать эффективную налоговую ставку.
Ставка дисконта – это требуемаянорма прибыли на вложенный капитал, которая представляет собой отношениетекущей стоимости получаемого за каждый период дохода к затратам на капитал.Стоимость недвижимости высока и для ее приобретения, реализации инвестиционныхпроектов требуется привлечение заемного капитала. В соответствии с этимобстоятельством ставка дисконта включает следующие составляющие:
а) ставка процента – требуемаянорма прибыли на заемный капитал; б) ставка дохода – требуемая норма прибыли насобственный капитал.
Ставка возмещения отражает возвратвложенного капитала в течение срока эксплуатации недвижимости. Ставкувозмещения нередко называют нормой окупаемости капиталовложений. Онаприменяется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована втечение инвестиционного периода. Вследствие того, что земля не расходуется,ставка возмещения для земельной собственности не учитывается.
Эффективная налоговая ставка – этоставка поимущественного налога, выраженная в процентах от рыночной стоимостиимущества. Должна включаться в ставку капитализации только в случаях оценкинедвижимости для целей налогообложения. В этом случае поимущественный налог невходит в операционные расходы, поэтому его сумма еще неизвестна.
В большинстве случаев самой большейиз всех составляющих ставки капитализации является ставка дисконта. Поэтомуставку капитализации начинают определять с выявления нормы прибыли на свободныеот риска ликвидные вложения капитала, не требующие больших затрат наинвестиционный менеджмент (например, вклад на банковский счет). Это минимальнаяставка, которая компенсирует обесценивание денег с течением времени. Затемдобавляют поправки на риск, ликвидность, инвестиционный менеджмент. Этикомпоненты составляют ставку дисконта (ставку дохода и ставку процента).
Любой инвестор, помимо дохода накапитал, учитывает возврат вложенного капитала. Поэтому к ставке дисконтадобавляется ставка возмещения.
Возврат капитала – возвратначальных инвестиций за счет дохода или перепродажи, для учета которогоприменяется ставка возмещения.
Возмещение – сумма периодическихдоходов, которые необходимы для возврата капиталовложений в течение инвестиционногопериода. Ежегодная ставка возмещения зависит от темпа изменения дохода отобъекта, продолжительности его получения и дохода от будущей перепродажиобъекта, если владение не является бессрочным.
Если ожидается равномерноепоступление дохода при бессрочном владении и неизменность стоимости основногокапитала приносящего доход имущества, то не требуется учет фактора возмещениякапиталовложения, и ставка капитализации будет равна ставке дисконта.
Помимо обесценивания денег,снижение стоимости имущества может происходить по двум основным причинам:
1) из-за изменения соотношенияспроса и предложения на рынке, что, с одной стороны, увеличивает ставку риска,с другой стороны, ставку риска необходимо снизить, если предполагается ростстоимости недвижимости;
2) из-за накапливаемого имуществомизноса, вследствие чего необходимо учитывать возмещение в ставке капитализации.
Если за рассматриваемый периодпроисходит изменение стоимости объекта, то ставка капитализации определяетсякак сумма двух коэффициентов: ставки доходности и нормы возмещения основнойсуммы. Если возможно снижение стоимости капитала, инвестированного внедвижимость, часть капитала или вся сумма должна быть возмещена за счеттекущего потока доходов.
Ставка возмещения, или нормаокупаемости капиталовложений, применяется только к доле капиталовложений,которая будет израсходована в течение инвестиционного периода (для земельныхучастков не учитывается, так как земля не расходуется). Ставка возмещениянеобходима для определения суммы, которую требуется ежегодно получать дляокупаемости капиталовложений в течение периода владения. Влияние инфляцииотражается на ставке риска (составляющей ставки дисконта), на ставке возмещенияотражается влияние износа недвижимости на цену продажи.
Наряду с вышеперечисленными формамипоступления потоков доходов могут существовать их комбинации. Например,сочетание увеличивающихся или уменьшающихся потоков доходов с будущейперепродажей объекта.
Основные варианты возмещениястоимости капитала: возврат капитала равными долями, модель бесконечного потокадохода, метод Инвуда, метод Хоскольда.
Метод возмещения равными долямиоснован на том, что возмещение капиталовложений происходит ежегодно равнымидолями в течение срока службы недвижимости. Ставка возмещения рассчитываетсякак величина, обратная остаточному сроку службы. Применение этого методаоправдано для многофункциональной недвижимости со значительным износом, жилойнедвижимости, офисов.
Метод применим, в частности, еслиожидается устойчивое сокращение чистого операционного дохода из-заувеличивающегося износа недвижимости, при краткосрочной аренде, ненадежномфинансовом положении арендатора.
Модель бесконечного потока доходаприменяется в двух случаях:
1) имеется бесконечный потокдохода;
2) поток дохода конечен, но ценапродажи объекта равна первоначальной инвестиции. То есть стоимость актива неизменяется, и доход можно капитализировать по ставке капитализации, равнойставке дисконтирования:
/>.
Если в конце инвестиционногопроекта стоимость недвижимости полностью или частично обесценивается, возвратначального капитала может быть осуществлен за счет потока доходов.
Метод Инвуда предполагает возвраткапитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т. е. нормавозврата основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фондавозмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полномувозврату первоначальных инвестиций.
Общий коэффициент капитализациидолжен включать норму прибыли на капитал (У0) и фактор фондавозмещения (SFF), который позволяет сформировать фонд возмещения,соответствующий полному возврату первоначальных инвестиций. Базовая формуларасчета общей ставки капитализации, если актив полностью обесценивается:
/>.
Особенность метода Инвуда –формирование фонда возмещения осуществляется по норме прибыли на инвестиции.
Метод Хоскольда применяется приравномерно поступающих потоках дохода, в этом случае сумма возмещения поступаеткаждый год и помещается на расчетный счет под процент, равный безрисковойставке. Метод предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантамидля реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. Вэтом случае, чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фондвозмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок, т.е. побезрисковой ставке.
В отличие от метода Инвуда, прикотором используется ставка прибыли на инвестиции, метод Хоскольда, основанныйна использовании безрисковой ставки как основы для возмещения капитала,применяется значительно реже.
/>/>/>Капитализацияравномерно изменяющихся доходов. Если доходы отобъекта регулярно изменяются, ставку капитализации необходимо корректировать:
/>,
где R – ставка капитализации безучета изменения потоков дохода;
R* – ставка капитализации,скорректированная с учетом изменения потоков дохода;
Кк – корректирующий коэффициент.
Если доход увеличивается, ставкакапитализации уменьшается, если доход уменьшается – ставка капитализациивозрастает.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключение проделаннойработы можно сделать следующие выводы.
При прямой капитализацииосуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использованияактива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, иоценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущуюстоимость, а в методе капитализации по норме отдачи на капитал — прогнозчистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистыйдоход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтированияи определение суммы текущих стоимостей этих доходов. Приоценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитываетсятенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно всесоставляющие коэффициента капитализации.
Отличаютсяэти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов ихпреобразования в текущую стоимость. Выбор конкретного способа капитализации определяетсяхарактером и качеством ожидаемых доходов.
В сложившихся условияхэкономической и политической нестабильности в России, из-за сложностиформирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямойкапитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, какпри капитализации по норме отдачи.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1) Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Уч. Пос., С-Пб –Питер, 2000;
2) Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. – 3-е изд.Перераб. И доп. – М.: Изд-во Проспект, 2004;
3) Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. – С-Пб.:Издательство «МКС», 2003;
4) Оценка недвижимости: Учебник – Под редакцией А.Г.Грязновой, М.А. Фефотовой, М.: Финансы и статистика, 2002;
5) Виноградов Д. В. Норма дисконта: сущность, методы определения.// Энциклопедия оценки: Рыночная стоимость — MARKETVALUE.RU, 2006.