Міністерство освіти і науки України
Національний авіаційний університет
Курсова робота
«Проект ведення земельного кадастру населених пунктів»
Роботу виконала: ст.гр.ФАП ЗК-406
Лобанова А.В.
Роботу прийняли: Козлова Т.В.
Мартинюк О.А.
Київ — 2010
Зміст
Вступ
Розділ 1. Загальна характеристика населеного пункту
1.1 Загальні відомості про населений пункт.
1.2 Аналіз використання земельного фонду населеного пункту
1.3 Характеристика ґрунтового покриву
Розділ 2. Земельно-оціночна структуризація території населеного пункту
2.1 Проведення кадастрового зонування
2.2 Нумерація зон, районів, ділянок
2.3 Формування ІКК
2.4 Виготовлення кадастрового плану обмежень та обтяжень використання земель
2.5 Облік земель
Розділ 3. Оцінка земель
3.1 Бонітування ґрунтів
3.3 Експертна грошова оцінка забудованих земель
3.4 Грошова оцінка сільськогосподарських угідь
Розділ 4. Використання матеріалів грошової оцінки земель
Висновок
Використана література
Вступ
Метою моєї курсової роботи з кадастру є закріплення отриманих знань та їх застосування в майбутньому на практиці, наприклад, при оцінці земельних ділянок, виготовленні технічної документації землекористувачам різних форм власності з виконанням кадастрових зйомок для визначення меж земельних ділянок, при роботі з даними ДЗК згідно з вимогами та інструкціями Держкомзему України.
Державний земельний кадастр — це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.
Призначенням державного земельного кадастру є забезпечення необхідною інформацією органів державної влади та органів місцевого самоврядування, заінтересованих підприємств, установ і організацій, а також громадян з метою регулювання земельних відносин, раціонального використання та охорони земель, визначення розміру плати за землю і цінності земель у складі природних ресурсів, контролю за використанням та охороною земель, економічного та екологічного обґрунтування бізнес-планів та проектів землеустрою.
Державний земельний кадастр включає дані реєстрації права власності, права користування землею та договорів на оренду землі, обліку кількості та якості земель, бонітування ґрунтів, зонування територій населених пунктів, економічної та грошової оцінки земель.
Ведення державного земельного кадастру забезпечується проведенням топографо-геодезичних, картографічних робіт, ґрунтових, геоботанічних, радіологічних, лісо-типологічних, містобудівних та інших обстежень і розвідувань, реєстрацією права власності на землю, права користування землею і договорів на оренду землі, обліком кількості та якості земель, бонітуванням ґрунтів, зонуванням територій населених пунктів та економічною оцінкою земель. Оперативність і точність даних земельного кадастру забезпечується використанням аерокосмічних зйомок та застосуванням методів дистанційного зондування земної поверхні.
Розділ 1. Загальна характеристика населеного пункту
1.1 Загальні відомості про населений пункт.
На даній лабораторній роботі ми виконали функціональне зонування міста Феодосія та Василівського району Запорізької області.
Феодосія — місто республіканського підпорядкування в південно-східній частині Криму на березі Чорного моря. Місто розташоване на південному сході Криму на узбережжі Феодосійської затоки по схилах невисоких гір, що включає узгір'я Тепе-Оба, прикриваюче місто з південного заходу. Хребет, заввишки 302 м над рівнем моря, замикає собою Головну гряду Кримських гір, що протягнулася уздовж Південного берега Криму від мису Айя, поблизу Севастополя, до мису Святого Іллі у Феодосії. Обривається в море крутим глиняним схилом. По території міста протікає невелика річка Байбуга, що впадає у Феодосії в Чорне море. Населення міста становить 97 721 чоловік. Феодосія входить в зону теплих степів з спекотним і сухим кліматом, сприятливим для здоров'я людей. В минулому в Феодосії працювало багато промислових підприємств. Зараз місто — популярний влітку курорт. Феодосія — сучасний транспортний вузол, де сходяться автомобільні, залізничні і морські шляхи. За 30 кілометрів від міста розташований аеродром, здатний приймати літаки всіх типів. Підприємства транспорту і зв'язку представлені морським торговельним портом Феодосії і підприємством по забезпеченню нафтопродуктами, які надають послуги з перевалювання сухих і нафтоналивних вантажів; відділенням Придніпровської залізниці і міжміською автостанцією, що забезпечують зв'язок Феодосії з містами України і Росії. Морський торговельний порт розташований біля південного берега Феодосійської бухти, в західній частині затоки на північний захід від мису Феодосія. Порт приймає суховантажні, нафтоналивні та пасажирські судна. Зараз він може переробляти до 40 найменувань різних вантажів, добре механізований, має розгалужену мережу залізничних колій. З 1992 року відкритий для прийому іноземних суден. Територія порту становить 13,44 га. У порту — два вантажних райони. Один призначений для перевантаження сухих вантажів, інший — нафти та нафтопродуктів. Проектна потужність порту — 6,5 мільйонів тонн на рік.
Виділяють такі функціональні зони міста: житлова, промислова, громадська, зона інженерної та транспортної інфраструктури, ландшафтно-рекреаційна та зона спеціального призначення.
В місті переважає харчова і легка промисловість: м’ясо — і хлібокомбінати, молочний і пивобезалкогольних напоїв заводи, тютюнова фабрика, радгосп-завод. До легкої промисловості належать панчішна та іграшок фабрики. В місті також працюють комбінат будматеріалів, завод “Буддеталь”, меблевий комбінат і офсетна фабрика.
Феодосія є містом контрастів. При досить благоустроєному центрі, південна територія міста (приватний сектор) навколо Генуезької фортеці та гори Мітрідат, є місцем поселення найбіднішого населення.
Населений пункт забезпечений землями лісогосподарського призначення, водного фонду, оздоровчого, рекреаційного (які використовуються для організації масового відпочинку населення і туризму та проведення спортивних заходів) та ін. призначення. Також на території міста є пляжі.
Основними напрямками перспективного розвитку міста є вдосконалення його спеціалізації як індустріально-аграрного, важливого транспортно-морського й рекреаційного регіону з розвиненим курортно-туристським господарством.
Розвиток іноземного туризму в місті стримується слабкою матеріальною і технічною базою. Необхідне будівництво нових підприємств і модернізація існуючих.
Для міста характерно: відсутність комплексності розвитку; низький рівень зовнішнього рекреаційного потоку; нерівномірний розподіл потоку відпочиваючих на території й концентрація його на більш освоєних територіях; яскраво виражена сезонність потоку відпочиваючих; відсутність єдиної рекреаційної політики будівництва й управління містом; слабка транспортна забезпеченість; концентрація місцевого населення на найбільш цінних у рекреаційному відношенні територіях; слабкорозвинена, вузькоспеціалізована економічна база. Матеріально-технічна база не в змозі забезпечити належні умови праці, побуту, відпочинку населення та вільний розвиток рекреаційного господарства.
Діяльність об'єктів портово-промислового комплексу негативно впливає на природне середовище. Найбільшими забруднювачами навколишнього середовища є підприємства харчової промисловості і житлово-комунальне господарство. Нині зусиллями природоохоронних органів України викид стічних вод більшості підприємств в морську акваторію припинено завдяки організації замкнутого циклу водогосподарської діяльності. Крім того, створено природоохоронне обладнання для локального очищення різних категорій стічних вод, які містять нафтопродукти, в морських торгових портах.
1.2 Аналіз використання земельного фонду населеного пункту
Землі житлової та громадської забудови займають всього 11,5% земельного фонду країни, але мають велике значення, оскільки на цій території проживає все населення, розміщені виробничі, адміністративні, культурно-побутові підприємства, організації й установи.
Населений пункт — це первинна одиниця розселення людей в межах даної забудованої ділянки, яка постійно або сезонно використовується для проживання людей. Землі житлової і громадської забудови поділяються чинним законодавством на міста і селища.
У населених пунктах першочергове значення мають ті характеристики земель, які пов'язані з будівництвом і експлуатацією житлового та промислового фонду. Земельний фонд населених пунктів повинен відповідати дещо іншим вимогам, ніжу сільськогосподарському виробництві, хоча не виключена можливість використання земель за їх прямим призначенням (в окремих випадках).
До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування [ст.38 Земельного Кодексу України (ЗКУ)].
Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану — земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови [ст.39. ЗКУ].
Громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених земельним кодексом України. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами [ст.40 ЗКУ].
Житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житловою і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації [ст.4І ЗКУ]. Житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.
Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власті, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянам багатоквартирного житлового будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації [ст.42 ЗКУ].
Основним завданням кадастру земель населених пунктів є отримання інформації, її обробка і видача даних про кількісний та якісний склад земель, їх юридичний статус, форми власності, функціональне призначення. Основними об'єктами кадастру земель населених пунктів є земельні ділянки, для яких наводяться дані про їх власників чи користувачів. місцеположення, геометричні розміри, юридично-правовий статус, функціональне використання, їх економічну оцінку.
1.3 Характеристика ґрунтового покриву
Місто Феодосія розташоване на рівнинному південному сході Криму в степовій зоні в південностеповій Керченській провінції. Для міста характерні такі типи ґрунтів:
Чорноземи південні залишково солонцюваті на лесових породах. Сформовані на лесових породах вододільних плато, схилів і стародавніх терас. Гумусовий горизонт зазвичай становить 50-55 см, та містить від 3 до 4% гумусу. Карбонати у вигляді міцелію спостерігаються з глибини 50 см, набуваючи на глибині 80-120 см вигляду біло зірки. Південний чорнозем вимагає фосфорних добрив. У зв'язку з важким (глинистим) механічним складом південний чорнозем під час дощу запливає, а при висиханні покривається кіркою. Незважаючи на це, південний чорнозем є все ж таки кращим ґрунтом рівнинного Криму. Він може, за умовою вірної агротехніки, забезпечити гарні врожаї зернових (озимої пшениці, ячменя), кукурудзи, винограду, технічних культур.--PAGE_BREAK--
Чорноземи переважно солонцюваті на важких глинах. Розвиваються на глинах, часто засолених, що зумовлює формування солонцевого процесу. Порівняно з іншими чорноземами містять менше гумусу, мають гірші водно-фізичні та фізико-хімічні властивості.
Темно-каштанові з солончаками. Розміщені головним чином на лесах. Гумусований профіль сягає 50-55 см (вміст гумусу 2,5-3%). Як правило не засолені до глибини 1,5 м. У складі обмінних катіонів переважає кальцій. Вміст обмінного натрію не перевищує 0,1-0,5 мг-екв на 100 г ґрунту, але при зрошенні збільшується, що призводить до вторинного осолонцювання, тому необхідні профілактичні проти солонцеві заходи.
Болотні ґрунти на алювіальних, делювіальних відкладах. Трапляються в зниженнях зандрових рівнин, притерасових зниженнях із близьким заляганням підґрунтових вод. Оглеєна більша частина профілю. Як правило, добре гумусовані, мають значні запаси поживних речовин, але через незадовільний водоповітряний режим їх не використовують для вирощування культурних рослин. Території з цим ґрунтами використовуються як природні кормові угіддя.
Середній бал бонітету ґрунтів Феодосії становить 37. Валовий вміст кобальту в ґрунтах становить 15,1 мг/кг ґрунту, міді — 41-60 мг/кг, цинку — 61-80 мг/кг ґрунту.
Розділ 2. Земельно-оціночна структуризація території населеного пункту
2.1 Проведення кадастрового зонування
Кадастрове зонування — встановлення меж кадастрових округів, територіальних зон, кадастрових зон і кварталів та присвоєння ним кадастрових номерів.
Кадастрове зонування включає встановлення:
а) місця розташування обмежень щодо використання земель;
б) меж кадастрових зон та кварталів;
в) меж оціночних районів та зон;
г) кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).
Кадастровий округ — частина території у межах якої ведеться земельний кадастр на місцевому рівні. Кадастровий округ створюється в межах району, міста обласного значення, міст Києва та Севастополя.
Встановлення меж і визначення розташування здійснюється за допомогою кадастрових зйомок.
Кадастрова зона — це сукупність земельних ділянок, які знаходяться за межами населених пунктів на території сільської, селищної ради або об’єднання кадастрових кварталів у населених пунктах. (max — 99)
Кадастровий квартал — компактне об’єднання земельних ділянок у населеному пункті, яке обмежене інженерними спорудами або природними межами. (max — 999)
Порядок кадастрового зонування території визначається центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Кадастрове зонування території здійснюється з метою встановлення територіальних зон та створення ІКК.
Земельна ділянка є первинним об’єктом ЗК і основною земельно-кадастровою одиницею. Визначення, систематизація, аналіз відомостей про земельну ділянку проводиться на базовому рівні.
Відповідно до ст.79 ЗКУ «Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки, необхідні для зведення будівель і споруд», тому під межею слід розуміти прямовисну площину, яка проходить через розмежувальні знаки двох суміжних ділянок.
Відповідно до вказівки Держкомзему України від 20.03.02 р. № 12 «Про присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам для ведення Державного реєстру земель» впродовж 2002 року були складені та затверджені індексні кадастрові плани. На сьогоднішній день в рамках кадастрового зонування проводиться постійна ідентифікація земельних ділянок. Так, в Україні з 2004 року впроваджено і функціонує програмний комплекс „Інформаційна система Земельні ресурси”. Майже щомісяця проводиться накопичення і узагальнення на обласному рівні комплексних даних про земельні ділянки, які містять не лише кадастровий номер земельної ділянки, а й відомості про правовий статус земельної ділянки, підстави набуття права, вид цільового використання, назву угідь, інформацію про суб’єкт права власності.
2.2 Нумерація зон, районів, ділянок
Земельна ділянка це — частина земної поверхні, з певним місцем розташування і визначеними для неї правами. У ст.79 Земельного кодексу України дано визначення земляної ділянки як об’єкту права власності. Є ще й інше, яке визначає земельну ділянку як матеріальний предмет. Тобто, земельна ділянка — частина земної поверхні, яка має фіксовані геометричні і юридичні межі і є базовою одиницею кадастрового реєстру земель.
Як відомо, документом, що встановлює право власності на певну земельну ділянку, є державний акт на право власності на земельну ділянку. Право користування земельною ділянкою підтверджується або державним актом на право постійного користування, або договором оренди земельної ділянки (тимчасове користування).
Державні акти на право власності і на право постійного користування видаються після виготовлення технічної документації. Одним з документів у пакеті технічної документації є кадастровий план земельної ділянки.
Кадастровий номер — це унікальний номер, який ніколи не повторюється і може бути привласнений тільки одній земельній ділянці.
Кадастровий номер земельної ділянки привласнюється за наступним принципом. Земельна ділянка розташовується на певній території. Відповідно ця територія належить або до якогось населеного пункту, або знаходиться в якихось адміністративно-територіальних межах. Виходячи з принципу адміністративно-територіальної підлеглості території, на якій розташована земельна ділянка, і визначається його кадастровий номер. При цьому, головним керівництвом для цього визначення служить методика яка містить єдині для всіх спеціальні критерії.
Кадастровий номер унікальний ще й тим, що він зберігається впродовж всього терміну, поки земельна ділянка існує.
При цьому, зміна власника земельної ділянки не спричиняє за собою зміну кадастрового номера. Кадастровий номер земельної ділянки може бути змінений у випадках:
* Розділу земельної ділянки.
* Об’єднання з іншою земельною ділянкою.
* Перепідпорядкування земельної ділянки іншій адміністративно-територіальній одиниці.
Структура кадастрового номера земельної ділянки є однорідною на всій території України і має наступну ієрархічну структуру:
│КОАТУУ│: │НКЗ│: │НКК│: │НЗД│;
де, КОАТУУ — код адміністративно-територіального устрою України;
НКЗ — номер кадастрової зони;
НКК — номер кадастрового кварталу;
НЗД — номер земельної ділянки.
Кадастровий номер вперше присвоюється земельній ділянці на стадії кадастрових зйомок, при цьому використовується індексний кадастровий план об’єкта АТУ з поділом на кадастрові зони, кадастрові квартали та їх нумерації.
Кадастрові номери земельній ділянці присвоюються місцевими органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів і відображаються на ІКК.
ІКК (індексна кадастрова карта) — спеціальна карта розміщення кадастрових облікових одиниць в межах АТУ, яка містить межі облікових одиниць та їх нумерацію. Створюється для відображення місцезнаходження і нумерації земельних ділянок, і є єдиною для ведення ДЗК.
ІКК створюється для різних рівнів АТО: для областей, адміністративних районів, сільських, селищних рад та населених пунктів.
На ІКК області наносяться і нумеруються адміністративні райони та міста обласного підпорядкування. Спочатку в алфавітному порядку нумеруються райони, а потім міста.
На ІКК району наносяться і нумеруються сільські, селищні ради, населенні пункти районного підпорядкування.
На ІКК у межах територій сільських, селищних рад наносяться межі кадастрових зон та кварталів і проводиться їх нумерація.
На ІКК міста наносяться кадастрові зони, квартали і проводиться їх нумерація.
Всі відомості зберігаються в файлі IN4 — обмінний файл — це файл обміну даними землевпорядних робіт в електронному вигляді.
2.3 Формування ІКК
Індексні кадастрові карти — особливі карти, складені на основі адміністративно — територіального устрою області чи міста. По індексних кадастрових картах формується кадастровий номер земельної ділянки. Тому індексні кадастрові карти є основою формування і ведення кадастру.
При формуванні індексних кадастрових карт самим складним є знайти достовірну інформацію (графічну й описову) у розташуванні кадастрових одиниць відносно один одного. Крім цього існує ще і фактор часу створення таких карт.
Формування індексних кадастрових карт відноситься до виду довгострокових робіт. Адміністративно-територіальний розподіл постійно змінюється і тому необхідно постійно вести роботи з коректування індексних кадастрових карт, зберігаючи при цьому вихідний варіант (вести історію розвитку індексних кадастрових карт).
Досвід роботи кадастрових служб Європи, Америки говорить у тім, що повне відновлення кадастрових планів і пов'язаних з ними інших кадастрових матеріалів повинне проводиться не рідше чим через кожні два роки. І це питання залишається одним із самих слабких. Якщо коректування кадастрових матеріалів не вести постійно, то ефект початої роботи по створенню кадастрових планів може через рік — два звестися до нульового результату.
2.4 Виготовлення кадастрового плану обмежень та обтяжень використання земель
Обмеження — це перелік дій, що обмежують права власника або користувача щодо розпорядження або користування земельною ділянкою.
Обтяження на використання землі — це право на земельну ділянку включаючи право на заставу, оренду, сервітути, обмеження, обов’язки, по договорам, рішення суду про передачу прав і інші встановлені законодавством права відносно землі. Зони особливого режиму землекористування (ЗОРЗ) — це території з особливим режимом використання землі, що виділяються у відповідності до чинного законодавства України.
Особливий режим використання земель — це режим землекористування, що обмежує ті або інші види господарської або правової діяльності на території зон особливого режиму землекористування з метою гарантування прав власників землі, захисту населення віл шкідливого впливу промислових та інших об’єктів, що мають спеціальний режим виробничої діяльності. Визначення і встановлення спеціального режиму використання земельних ділянок здійснюється органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, а також власниками земельних ділянок. Типи зон особливого режиму використання земель: Охоронна зона, Зона санітарної охорони, Водоохоронна зона, Прибережно-захисна смуга, Санітарно-захисна зона, Зона особливого режиму, Шумова зона.
Вся інформація відображається на кадастровому плані обмежень і обтяжень.
КПОО є окремою частиною чергового кадастрового плану та використовується при розмежуванні земель державної і комунальної власності, підготовці технічної документації, що посвідчує право власності на землю і у разі доповнень у раніше видані право установчі документи на землю, проведені грошової оцінки землі, здійсненні контролю за дотриманням режиму використання земель, проведенні робіт по землеустрою, розробці містобудівної документації.
КПОО складаються з метою одержання достовірної графічної і аналітичної інформації про наявність, склад, місце розташування об’єктів з особливим режимом використання земель і меж зон особливого режиму землекористування (ЗОРЗ) навколо таких об’єктів з урахуванням типів землекористування та обмежень щодо використання земельних угідь у межах цих зон, для гарантування прав власників землі та формування системи управління земельними ресурсами.
На КПОО показують:
Межі адміністративно-територіальних утворень (АТУ), земельні ділянки в межах населеного пункту та поза його межами, квартали та зони, їх кадастрові номери;
Об’єкти, що мають особливий режим землекористування;
Межі зон обтяжень і обмежень.
До плану обмежень і обтяжень додаються:
1.Пояснювальна записка;
2. Додатки (документи, що підтверджують обмеження, обтяження) 3.Робочі відомості обчислення площ ЗОРЗ.
2.5 Облік земель
Облік земель слід розглядати, як державний захід щодо накопичення, систематизації й аналізу всебічних відомостей про кількість, розміщення, господарське використання земельних ресурсів та їх природний стан.
Основне завдання обліку кількості земель полягає в тому, щоб дати характеристику кожній земельній ділянці, землеволодінню і землекористуванню щодо їх розмірів, складу угідь, їх підвидів відповідно до прийнятої класифікації.
Кожна земельна ділянка характеризується відповідною сукупністю земельних угідь за категоріями земель, в основі яких лежить її цільове призначення. При цьому слід мати на увазі, що цільове призначення земельної ділянки може уточнюватися або змінюватися обмеженнями прав на неї, внаслідок чого може змінюватися склад земельних угідь.
Обліком передбачена кількісна характеристика земель, що перебувають у власності, зокрема в державній, приватній і комунальній, а також земель, які перебувають в оренді. Виділяється також інформація про землі, що оподатковуються і не оподатковуються.
Особлива увага надається обліку зрошуваних і осушуваних земель. Він ведеться за загальноприйнятою класифікацією угідь, за фактичним станом і використанням меліоративних земель. Однак цей облік ведеться не тільки за угіддями та їх підвидам, але й за ступенем зрошуваності й осушуваності, способами зрошення й осушення, станом зрошувальної й осушувальної мережі.
Щоб забезпечити необхідну точність обчислення площ земельних ділянок в умовах переходу до дрібних за розмірами землеволодінь і землекористувань, необхідний якісний великомасштабний картографічний матеріал.
Рекомендуються такі масштаби земельно-кадастрових планів (карт): для ділянок за межами населених пунктів — не дрібніше 1: 5000; в містах республіканського і обласного підпорядкування — не дрібніше 1: 5000; у містах районного підпорядкування і селищах — не дрібніше 1: 1000; у селах — 1: 2000. продолжение
--PAGE_BREAK--
З обліку кількості земель проводиться статистична звітність в рамках програми переходу України на міжнародну систему обліку і статистики, затвердженої в 1993 р. Вона включає форми №№: 6-зем-звіт про наявність земель та розподіл їх за власниками землі, землекористувачами, угіддями та видами економічної діяльності; 6б-зем-звіт про наявність зрошуваних земель та розподіл їх за власниками землі, землекористувачами, угіддями; 6а-зем-звіт про наявність осушених земель та розподіл їх за власниками землі, землекористувачами, угіддями.
Форму цієї звітності приведено у відповідність із Стандартною статистичною класифікацією землекористування Європейської економічної комісії та з класифікацією видів економічної діяльності, затвердженою Держстандартом України. Це дозволяє застосовувати її у міжнародній практиці.
Стандартна класифікація земель має таку структуру:
1) сільськогосподарські землі;
2) ліси та інші лісовкриті площі;
3) забудовані землі;
4) відкриті заболочені землі;
5) сухі відкриті землі;
6) відкриті землі без рослинного покриву або з незначними
рослинним покривом;
Облік якості земель відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними та набутими властивостями, що впливають на їх родючість, а також за ступенем забруднення ґрунтів.
Поняття земля включає всю економічну систему, в якій знаходиться земельна ділянка, тобто весь комплекс чинників навколишнього середовища, природних умов виробництва, які визначають ріст і розвиток рослин, умови сільськогосподарського використання земель і, значить, впливають на кінцевий результат господарської діяльності людини. При класифікації земель виділяють ділянки території з характерним не тільки конкретним ґрунтовим покривом, але й усіма іншими умовами, від яких залежить спосіб їх використання. До таких умов належать: клімат, характер водного і теплового режимів ґрунту та прилеглих шарів атмосфери, рельєф місцевості, експозиція схилів окремих ділянок, їх конфігурація, розміри й розміщення, природна рослинність і придатність земель для вирощування певних культур, господарська діяльність людини (удобрення, меліорація земель тощо).
Основні принципи класифікації земель побудовані на положенні про їх динамічність, розвиток у часі та просторі. В основу класифікації земель покладені їх стан і відповідні до нього виробничі можливості їх використання у сільському господарстві.
Основні таксономічні одиниці класифікації земельного фонду — це зональні типи земель, виділені у процесі природно-сільськогосподарського районування, категорії придатності земель, класи земель. Характеристика класу в межах кожного зонального типу відображається видами земель або групами ґрунтів.
Зональні типи земель територіальне збігаються з межами природно-сільськогосподарських зон і виражають зональні умови природного середовища та загальні напрямки переважаючого використання земель — для землеробства, тваринництва, лісового господарства тощо.
Розділ 3. Оцінка земель
3.1 Бонітування ґрунтів
Інтегрально природні характеристики ґрунтів відображає такий показник як бал бонітету (добротність) ґрунтів, який встановлюється шляхом бонітування ґрунтів.
Бонітування ґрунтів (від латинського — bonitas — доброякісність) — це спеціалізована генетико-виробнича класифікація ґрунтів, побудована за їх об'єктивними природними і стійко набутими у процесі сільськогосподарського використання ознаками та властивостями, які мають найбільше значення для сільськогосподарських культур, і виражена в кількісних показниках — балах. Засновником бонітування ґрунтів є вчений-ґрунтознавець В. Докучаєв (1854 — 1934 рр.), який в 80-ті роки XIX століття заклав основи генетичного ґрунтознавства. Під бонітуванням ґрунтів слід розглядати оцінку ступеня відповідності їхніх властивостей вимогам вирощування сільськогосподарських культур, тобто оцінку ґрунтів як засобів праці в сільськогосподарському виробництві.
Основна мета бонітування — кількісне визначення відносної якості ґрунтів за їх родючістю, тобто на скільки один ґрунт краще чи гірше за інший здатний забезпечувати екологічні вимоги сільськогосподарських культур.
Будучи складовою частиною земельного кадастру, бонітування ґрунтів має велике самостійне значення, оскільки:
дозволяє порівнювати і групувати ґрунти за продуктивністю;
дає можливість виявляти найсприятливіші ґрунти для вирощування тих чи інших культур;
сприяє ефективному використанню добрив, проведенню агротехнічних та меліоративних заходів;
допомагає розробці та впровадженню зональних систем землеробства;
ставить за мету підвищення продуктивності природних кормових угідь та лісових насаджень;
має велике значення в охороні ґрунтів від деградації (ерозії, забруднення важкими металами, пестицидами, заболочення тощо).
Бонітет ґрунту — показник якості ґрунту і його продуктивності, який є інтегральною величиною різних властивостей та ознак, вимірюваних різними мірами (мг, мг-екв, т, мм, % тощо), тоді як сам є безрозмірним.
Бонітування починається з оцінки агровиробничих груп ґрунтів.
Після встановлення балів бонітету ґрунтів складають шкалу бонітування, в якій ґрунти господарства розміщують у генетичній послідовності згідно з номенклатурним списком. Шкали мають бути розгорнутими, тобто дані діагностичних ознак повинні бути представлені в них як в абсолютних величинах (т/га, мм, мг, %), так і у відносних балах. Матеріали з бонітування ґрунтів наведено у таблиці 3.12. Шкали бонітування ґрунтів господарств служать основою бонітувальних шкал районів, областей і країни в цілому. Основою для проведення якісної оцінки земель служать матеріал бонітування ґрунтів, доповнені даними кількісного та якісного обліку земельних угідь території землекористування.
Якісній оцінці підлягають усі види сільськогосподарські угідь: орні землі, перелоги, багаторічні насадження, сінокоси і пасовища.
Якісна оцінка земель починається з розрахунку середньозваженого бала бонітету елементарного господарського виділу (поля, робочої ділянки).
Для цього визначають площу ґрунтів, які складають елементарний господарський виділ, а потім, маючи їх бали бонітету і площу, яку вони займають, розраховують середньозважений бал.
У випадку, коли земельна ділянка, яка оцінюється, є складовою однієї ґрунтової відміни, її оцінка дорівнює балу бонітету ґрунту.
Отже, бал бонітету елементарного господарського виділу є узагальненим показником якості його земель, які об'єднують цілу групу різноякісних ґрунтів. Він є відносною безрозмірною величиною, яка відображає якість конкретної земельної ділянки, її виробничу придатність у певних економічних умовах виробництва.
Враховують коефіцієнти поправок на технологічні властивості елементарного господарського виділу і місцеположення господарства.
На основі бала бонітету елементарного господарського виділу встановлюють групу і клас придатності земель згідно з їх класифікацією.
Дані первинної та зведеної відомостей служать основою для внесення записів у кадастрову шнурову книгу і Державну книгу реєстрації землекористування та інвентаризації земель.
Для більшої доступності та наочності землеоціночних матеріалів складається картограма якості земель господарства. Її завдання полягає в тому, щоб найбільш повно і наочно відобразити результати оціночних робіт на картографічній основі, доповнити матеріали ґрунтового обстеження спеціальними допоміжними документами, які дозволяють обґрунтовано і
оперативно вирішувати питання раціонального використання земель.
Картограма якості земель — це графічне зображення структури і бонітету земельних угідь певної території. Складається вона на основі копії
контурного оригіналу ґрунтового плану. Межі ґрунтових контурів з їх індексами та балами бонітету зберігаються. На картограмі також відображаються елементи ситуації землекористування, з вимогами діючих інструкцій крупно-масштабного знімання території. Базовим матеріалом для складання картограми служать первинні та зведені відомості структури і
бонітету земельних угідь даної території. Класи земель на картограмі
позначаються у чисельнику червоною тушшю римськими цифрами, а бали бонітету — в знаменнику арабськими цифрами. На основі картограми бонітету земельних угідь господарств складають середньо — і дрібномірильні картограми структури та бонітету земельних угідь більш крупних адміністративних одиниць — районів, областей і країни в цілому.
3.3 Експертна грошова оцінка забудованих земель
Експертна грошова оцінка — процес визначення вартості об'єкта оцінки на дату оцінки. Вона передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.
Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів:
капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);
зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
урахування витрат на земельні поліпшення.
За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок (порівняльним методом), вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість. Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.
Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:
m Цза = Ца + E дельта Цаj, j=1
де Цза — скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);
Ца — фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);
m — кількість факторів порівняння;
дельта Цаj — різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.
E — сума.
Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів. За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.
За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.
3.4 Грошова оцінка сільськогосподарських угідь
Земельний кодекс України землями сільськогосподарського призначення визначає землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури або призначені для інших цілей. До земель сільськогосподарського призначення належать:
а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багатолітні насадження, сіножаті, пасовища)
б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги і інші захисні насадження, окрім тих, що віднесенні до земель лісового фонду, землі під господарськими будівлями і дворами, землі тимчасової консервації).
Здійснення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення регламентується Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня1995 року № 213 (далі по тексту Методика), і Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим спільним наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995 року № 76/230/325/150 і зареєстрованого в Міністерстві юстиції України ЗО листопада 1995 року за № 427/963 із змінами, внесеними згідно з наказом Держкомзему України від 15 квітня 1997 року № 46/131/63/34 (далі по тексту Порядок). В основу розрахунку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено метод капіталізації рентного доходу, який утворюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної у 1988 році. Підставою для розрахунків грошової оцінки за економічною оцінкою земель по виробництву зернових культур є те, що вони вирощуються практично на всіх ґрунтах. Обґрунтуванням використання показників економічної оцінки саме за 1988 рік може слугувати і доцільність застосування основного принципу грошової оцінки найкращого та найбільш ефективного використання земель. Загально відомо, що в 1986 — 1988 роках сільське господарство характеризувалося оптимальними умовами та показниками господарювання. Крім того, після 1988 року економічна оцінка земель більше не проводилася. Метод капіталізації рентного доходу є одним із найпоширеніших методів оцінки (його ще називають дохідним методом). Суть його полягає у встановленні функціональної залежності поточної вартості землі від її дохідності, яка в загальному вигляді виражається такою формулою:
Ц=Д0/СК (7)
де: Ц — поточна вартість земельної ділянки, грн.;
Д0 — чистий дохід від використання земельної ділянки, грн.;
СК — ставка капіталізації, коефіцієнт.
Незважаючи на зовнішню простоту, формула (7) відображає складний і багатоаспектний зв'язок між компонентами, що до неї входять. Якщо величину чистого операційного доходу від використання земельної ділянки без особливих труднощів можна обчислити з певною точністю, то визначення величини ставки капіталізації — одна з найскладніших проблем у грошовій оцінці. По-перше, цей показник є знаменником і його значення завжди менше одиниці (дорівнює 1 тільки при СК =100%, тому значення вартості земельної ділянки дуже «чутливе» стосовно величини ставки капіталізації. По-друге, для визначення величини ставки капіталізації не існує єдиного формалізованого алгоритму, оскільки ця величина залежить від багатьох факторів, кожний з яких у певній ситуації може проявлятися по-різному. Ставка капіталізації визначається співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або розрахунком на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал з урахуванням змін у вартості грошей і залежить від стану економіки та фінансово-кредитної системи в конкретному регіоні й у країні в цілому, від ситуації на регіональному ринку землі та нерухомості, цільового призначення земельної ділянки і перспектив її використання, ризиків, пов'язаних з інвестуванням у земельну ділянку, від місцезнаходження земельної ділянки та інших факторів. Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки і нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень. продолжение
--PAGE_BREAK--
Згідно з Методикою і Порядком нормативну грошову оцінку орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами визначають як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну капіталізації рентного доходу за формулою:
Гоз = Рздн * Ц * ТК, (8)
де: Гоз — грошова оцінка 1га орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами, грн.;
РЗДН — загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, ц / га;
Ц — ціна 1 ц зерна, грн.;
ТК — термін капіталізації рентного доходу (коефіцієнт), який встановлюється на рівні 33 років (ТК — 33).
Із класичної економіки відомо, що термін капіталізації є зворотною величиною ставки (норми) капіталізації
(СК), тобто ТК= 1/СК.
При цьому СК ≈ 0, 03, або 3%.
Загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами складається із диференціального та абсолютного рентних доходів і визначається за формулою:
РЗДН = РДН+ Ран, (9)
де: РДН — диференціальний рентний дохід з 1га орних земель, ц;
Ран — абсолютний рентний дохід, який утворюється на гірших за якістю землях у сільському господарстві й встановлений по Україні на 1га угідь в розмірі 1,6 ц.
Величину диференціального рентного доходу з 1га земель розраховують окремо для орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами. Величину диференціального рентного доходу з 1га земель обчислюють у натуральних одиницях — центнерах зерна, які є надійнішими в умовах нестабільних економічних процесів, що супроводжуються інфляцією грошової одиниці. При визначенні грошової оцінки земель диференціальний рентний дохід переводиться у вартісний вираз за поточними або світовими реалізаційними цінами зерна. Методикою та Порядком передбачено здійснення грошової оцінки сільськогосподарських угідь у певній послідовності: Україна => регіон => район => сільськогосподарське підприємство => земельна ділянка. Тобто спочатку розраховують вартість сільськогосподарських земель в середньому по Україні, потім у середньому по регіону (Автономна Республіка Крим, області), далі в середньому по адміністративних районах, потім по сільськогосподарському підприємству і завершальний етап — грошова оцінка окремої земельної ділянки.
Розділ 4. Використання матеріалів грошової оцінки земель
Інформаційною базою для грошової оцінки земель населеного пункту є матеріали інвентаризації земель н.п., проект формування території і встановлення меж населеного пункту, матеріали ґрунтових обстежень земель, матеріали економічної оцінки земель та бонітування ґрунтів, земельно-облікові матеріали, генеральний план забудови н.п., статистичні та нормативні дані про витрати на облаштування території населеного пункту.
В основу грошової оцінки земель н.п. складено рентний дохід, що створюється завдяки місцю розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення облаштування його території з урахуванням функціональних та локальних факторів.
Матеріали грошової оцінки земель оформлені звітом, що включає пояснювальну записку та графічні матеріали. Результати грошової оцінки погоджені та затверджені в установленому порядку.
Грошова оцінка землі є вихідною базою для здійснення операцій з земельними частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі співвідношення попиту і пропозиції, а також для встановлення стартової ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення при їх продажу на конкурентних засадах.
Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, проекти формування територій і встановлення меж населених пунктів, матеріали інвентаризації земель усіх категорій, та грошової оцінки земель населених пунктів і земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Що підлягають продажу, — матеріали інвентаризації земель населених пунктів, економічної оцінки їх територій, генеральні плани населених пунктів, схеми генеральних планів сільських (селищних) Рад, проекти районного планування (проекти територіальної організації) адміністративних районів, проекти детального планування. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, на які відсутні матеріали економічної оцінки, визначається за аналогічними агро виробничими групами ґрунтів, які до них прилягають.
Висновок
В даній курсовій роботі ми ознайомилися з загальними відомостями земельного кадастру, характеристиками ґрунтів, з проведенням кадастрового зонування, економічною і експертною оцінкою земель та методикою по нормативній грошовій оцінці земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Було детально описано земельно-оціночну структуризацію території населеного пункту. На грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення впливає в першу чергу природно-сільськогосподарське районування території України, характеристика ґрунтів, бал бонітету. Якісні характеристики ґрунтів значною мірою впливають на оцінну вартість земельної ділянки, тому їх необхідно враховувати при здійсненні грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Інтегрально природні характеристики ґрунтів відображає такий показник як бал бонітету ґрунтів, який встановлюється шляхом бонітування ґрунтів. Бали бонітету встановлюють за об'єктивними, найбільш природними властивостями ґрунтів, які корелюють з урожайністю культур.
Основним завданням кадастру земель населених пунктів є отримання інформації, її обробка і видача даних про кількісний та якісний склад земель, їх юридичний статус, форми власності, функціональне призначення. Основними об'єктами кадастру земель населених пунктів є земельні ділянки, для яких наводяться дані про їх власників чи користувачів. місцеположення, геометричні розміри, юридично-правовий статус, функціональне використання, їх економічну оцінку.
Ведення державного земельного кадастру забезпечується проведенням топографо-геодезичних, картографічних робіт, ґрунтових, геоботанічних, радіологічних, лісо-типологічних, містобудівних та інших обстежень і розвідувань, реєстрацією права власності на землю, права користування землею і договорів на оренду землі, обліком кількості та якості земель, бонітуванням ґрунтів, зонуванням територій населених пунктів та економічною оцінкою земель. Оперативність і точність даних земельного кадастру забезпечується використанням аерокосмічних зйомок та застосуванням методів дистанційного зондування земної поверхні.
Використана література
1. Нормативно-правова база
Земельний кодекс України від 20.10.2001 р № 276888-ІІІ
Закон України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 р. № 1378-15
Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні»
Закон України «Про плату за землю»
Закон України «Про власність» від 07.02.91 р. № 697-12
Закон України " Про внесення змін і доповнень до закону України «Про плату за землю», Урядовий кур'єр, 19.10.96 р.
Постанова Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531
«Про експертну грошову оцінку земельних ділянок»
Атлас України
Наукове забезпечення сталого розвитку сільського господарства. Лісостеп, Київ — 2004 р.2 томи.
Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. — ПРОФІ, 2007. -620 с.
Методичні рекомендації по проведенню бонітування ґрунтів. — К.: Ін-т землеустрою УААН, 1992. — 30 с.