Андрей Крысин об уроках американской ипотеки ( журнал Недвижимость и цены № 51 -2011) Как известно, американская ипотека имеет большую историю, в которой были взлеты и падения. Мировая практика показывает, что изучать чужой опыт весьма полезно, а учиться на чужих ошибках полезно вдвойне. Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президент Европейского трастового банка Андрей Крысин отметил шесть наиболее важных уроков, которые можно извлечь из американского опыта. Поводом для размышлений стала беседа с президентом американской Государственной национальной ипотечной ассоциации «Джинни Мэй» (Government National Mortgage Association (GNMA) или Ginnie Mae) Теодором Тозером во время его визита в Москву и встречи с руководителями Ассоциации российских банков. ^ Ряд затронутых в беседе тем имеют большое значение для развития российской ипотеки. По статистике, двое из трех американцев живут в собственных домах. Такая тяга к собственному жилью обуславливает устойчивый спрос на ипотечное кредитование. Ассоциация «Джинни Мэй» активно работает на вторичном рынке, где присутствуют ипотечные компании, коммерческие и сберегательные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, страховые компании, пенсионные фонды. По словам Теодора Тозера, задача возглавляемой им организации – сделать жилье доступным миллионам домашних хозяйств с низким и средним уровнем дохода в США. Трудно не заметить сходство этого лозунга с главной целью одного из российских приоритетных национальных проектов. Недавний финансовый кризис, возникший, как известно, в американской ипотеке, практически не отразился на деятельности Ассоциации «Джинни Мэй», что можно расценивать как свидетельство устойчивости ее бизнеса и взвешенности принимаемых решений. Пожалуй, трудно назвать государственного или профессионального участника рынка структурированных ипотечных ценных бумаг, который был бы более надёжен, чем «Джинни Мэй». Анализ опыта этой успешной ассоциации позволяет выделить шесть моментов, полезных для использования в российской практике.Первый. Основной акцент в правительственной поддержке системы ипотечного кредитования США делается не на финансирование из бюджета, а на принципы рыночного регулирования. В частности, социально ориентированная адресная помощь находит выражение (как следует из официальной информации о «Джинни Мэй») в снижении первоначального взноса для лиц с сравнительно невысоким уровнем дохода, а также в страховании кредитов на покупку жилья для семей с невысоким доходом, и, как следствие, в погашении от имени правительства задолженности по проблемным кредитам. В результате, нагрузка приходится не на налогоплательщиков, а на страховые фонды. С этой целью Ассоциацией создан специальный фонд, размер которого к середине 2011 г. составил 2,1 млрд долл. Фонд сформирован за счет ежемесячных сравнительно невысоких отчислений (0,06 % от суммы гарантированных Ассоциацией обязательств) участников ипотечного рынка (преимущественно эмитентов ипотечных ценных бумаг) и действует по схожему сценарию с российским Агентством по страхованию вкладов. Другими словами, средства фонда могут быть использованы для оказания экстренной финансовой помощи. Наряду с этим по всей стране эффективно работает система единообразия стандартов, что упрощает и оптимизирует практику ипотечного кредитования. Такие гарантии позволяют устанавливать вполне доступный для населения минимальный уровень первоначального взноса от 5% стоимости приобретаемого жилья, а по некоторым программам – от 3,5%. Для отдельных категорий населения условия еще более льготные: так, ветеранам и покупателям домовладений в сельской местности кредиты выдают без первоначального взноса.Второй. Актуальный сегодня для России выкуп закладных по ипотечным кредитам – давно пройденный этап для американского рынка. Все усилия в США направлены на стимулирование более эффективных инструментов, а именно рынка ипотечных ценных бумаг, которые котируются на уровне бумаг с суверенным рейтингом. Основной критерий успеха таких операций – степень привлекательности этих ценных бумаг для инвесторов. Массовый приход инвесторов на ипотечный рынок объективно ведет к снижению ставок по кредитам и росту их доступности, что содействует устойчивости этого сегмента рынка. Это принципиально важный, весьма поучительный для российской ипотеки момент. Рынок ипотечных ценных бумаг в России сегодня весьма скромен. Но Комитет АРБ по ипотеке (объединяющий свыше 70 банков, работающих как в крупных центрах, так и в регионах), все же, склонен оптимистично оценивать перспективы его роста. Принимаемые на законодательном уровне решения, нацелены на усиление динамики этого рынка. В частности, недавно принятые Госдумой РФ в первом чтении поправки в действующий Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" нацелены на совершенствование отдельных норм законодательства о выпуске и обращении ипотечных ценных бумаг с учетом международной практики и сфокусированы на сфере деятельности ипотечных агентов. Этот важный аспект, а также отмена ограничений по размеру обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, на протяжении длительного времени были предметом пристального внимания Комитета АРБ по ипотеке Задача по созданию в России и, в частности, в Москве международного финансового центра подразумевает наличие всех атрибутов современного цивилизованного рынка, в том числе, ипотечных ценных бумаг. Третий. Целесообразно сменить ориентиры в оценке роли и значения отечественной ипотеки: от этапа воззрений на нее как инструмент решения социальных задач перейти к этапу, характерному для более зрелой экономики. А именно, взгляду на ипотеку как на часть финансового рынка, которая может эффективно решать, в том числе, и социально значимые задачи в рамках взаимодействия бизнеса и государства. Наряду с усилиями по развитию рынка ипотечных ценных бумаг нужны гарантии для их оригинаторов. Среди первостепенных задач в этой сфере – достижение значения ставки купона по облигациям с ипотечным покрытием, сравнимого с суверенными ценными бумагами. Привлекательность этого сегмента рынка для инвесторов должна обеспечить достойная маржа, в частности, задекларированная в стратегических целях Агентства по ипотечному жилищному кредитованию на 2011-2020 гг. до 3,5% к 2015 г. и до 3% к 2020 г. Четвертый. Касаясь темы доступных процентных ставок по кредитам и их сравнительно невысокого уровня в США, следует обратить внимание на зависимость этой переменной от инфляции. Причем, общеизвестно, что уровень инфляции в этой связке определяющий, однако, рассуждая о снижении процентных ставок, об этом обстоятельстве забывают. Как результат – дискуссия неизменно заходит в тупик или напоминает сказку про белого бычка. Нерыночный характер ставок по ипотечным кредитам в России делает этот сектор непривлекательным для инвесторов и тормозит развитие рынка ипотечных ценных бумаг. В итоге – пробуксовка потенциально значительного сегмента, который, судя по американскому опыту, может быть весьма эффективным и динамичным инструментом экономического развития.Кроме того, необходимо учитывать, что искусственно осуществляемое снижение процентных ставок по кредитам (не подкрепленное рыночной мотивацией и поэтому популистское) неизбежно влечет за собой значительную и неоправданную нагрузку на бюджет государства.^ Пятый. Заслуживает внимания и американская практика взыскания по проблемным кредитам. До кризиса дефолты составляли примерно 1-1,5%, вследствие кризиса их доля возросла до 6%. Однако сроки рассмотрения исков по взысканию в судах США – от трех до четырех месяцев, тогда как в России судебная процедура нередко затягивается до полутора лет. Такое длительное рассмотрение дел влечет за собой рост издержек для банков и инвесторов, которые, вынуждены компенсировать убытки повышением процентных ставок по ипотечным кредитам. Рыночный механизм – категория объективная, и с этим нужно считаться и банкам, и инвесторам, и клиентам. Именно поэтому ускорение судебных разбирательств также может рассматриваться как фактор, оказывающий влияние на динамику ипотечного рынка в нашей стране.Шестой. В практике США принято взимать комиссии за услуги банков клиентам. Комиссия есть не что иное как законное вознаграждение за проделанную работу по андеррайтингу и т.д. В России Роспотребнадзор, апеллируя к защите интересов потребителей, выступает резко против взимания банками комиссий. Но в рыночной экономике доходы и расходы должны быть рассчитаны и обоснованы. Именно поэтому комиссии должны взиматься. Другое дело – определение оптимальной и компромиссной величины таких комиссий. Ни в коей мере не наступая на права своих клиентов, банки все же должны калькулировать свои издержки, учитывая такие объективные факторы, как, например, уровень инфляции. Постоянно действующая установка на снижение инфляции ориентирует банки на прогнозируемый рост доходов, что в свою очередь объективно может способствовать снижению размера комиссий. Другими словами, именно рынок, а не административный ресурс, столь активно используемый Роспотребнадзором, должны определять как обоснованность, так и размер банковских комиссий. Справка:Ассоциация «Джинни Мэй» учреждена Конгрессом США в 1968 году на базе Федеральной национальной ипотечной ассоциации «Фэнни Мэй». «Джинни Мэй» осуществляет свою деятельность под эгидой Министерства жилищного и городского развития США, активно работает на вторичном рынке, где присутствуют ипотечные компании, коммерческие и сберегательные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, страховые компании, пенсионные фонды.Оригинатор (Originator) – инициатор сделки по выпуску ипотечных ценных бумаг, создавший пул ипотечных активов и передавший его компании специального назначения, выступающей эмитентом обеспеченных ипотекой ценных бумаг.