Договор ренты особенности его заключения и расторжения

План Введение I. Общие положения договора ренты. 1.1 Характеристика договора ренты как гражданско-правового обязательства 1.2 Субъекты договора ренты 1.3 Порядок заключения и расторжения договора ренты 1.4 Предмет договора ренты. II. Содержание договора ренты 2.1 Права и обязанности рентополучателя 2.2 Права и обязанности рентоплательщика 63

III. Особенности отдельных видов договора ренты 3.1 Постоянная рента 3.2 Пожизненная рента 3.3 Пожизненное содержание с иждивением IV. Соотношение договора ренты с другими гражданско-правовыми договорами 4.1 Соотношение договора ренты с договором купли-продажи 4.2 Соотношение договора ренты с договором аренды 82 Заключение 92

Список использованных источников 95 Введение Договор ренты известен со средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости рентной аренды . Ученый писал, что собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя,

желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было . Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические . По его мнению, это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты.

Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту . Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской

науке гражданского права. В науке гражданского институт договора ренты в целом пока не подвергался детальному исследованию. Поэтому в настоящее время рентные отношения требуют всестороннего изучения на новом уровне с учетом практики применения новейшего законодательства о договоре ренты. Многие аспекты договора в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании, в научном обосновании. В дореволюционной литературе нет ни одного монографического исследования по данному вопросу.

Некоторые вопросы, связанные с пожизненным содержанием, затрагивались в работах К.Победоносцева, С. Пахмана. В литературе советского периода этот институт как разновидность договора купли-продажи исследовался в работах О.Иоффе, А Кабалкина, В. Рясенцева. В современной юридической литературе вопросы, связанные с пожизненным содержанием с иждивением исследуются в работах М.Брагинского, В. Ема, З. Цыбуленко.

Объектом исследования в настоящей работе являются общественные отношения, складывающиеся в результате заключения разновидности договора ренты пожизненного содержания с иждивением. Предметом исследования являются соответствующие нормы действующего гражданского законодательства. В работе анализируется судебная практика. Кроме того, в целях наиболее полной характеристики договора рассматриваются соответствующие положения гражданского законодательства других стран, а также история

данного правового института в СССР. Цель написания данной курсовой работы состоит в том, чтобы провести анализ правового регулирования рентных отношений, выявить сущность и специфику договора пожизненного содержания с иждивением, а также сформулировать имеющиеся проблемы в рассматриваемой области и указать предлагаемые исследователями возможные пути их решения. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи - проанализировать договор ренты

как гражданско-правовое обязательство - исследовать структурные элементы договора ренты - рассмотреть права и обязанности субъектов договора и их ответственность - выделить особенности отдельных видов договора ренты - провести сравнительный анализ договора ренты с другими близкими гражданско-правовыми договорами. Объект исследования договор ренты как гражданско-правовой институт. Предмет исследования сущность, содержание и практика применения договора ренты.

Структура работы обусловлена поставленными задачами. Работа состоит из введения, 4 глав и заключения. I. Общие положения договора ренты. 1.1 Характеристика договора ренты как гражданско-правового обязательства По договору ренты одна сторона получатель ренты передает другой стороне плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю

ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме п.1 ст. 583 ГК РФ . Известный российский цивилист К. Победоносцев писал, что наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу ст. 1528 ГК и ст. 1530 ГК, возможно и у нас заключение подобного договора .

Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка закрепления института договора ренты в Гражданском уложении, гл. ХIX которого именовалась Пожизненный доход рента и пожизненное содержание . Интересно, что в проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе ренте ст. 1100 и его разновидности - о пожизненном содержании ст.

1101 , а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало. В ГК РСФСР 1922 г как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем, уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела НКЮ N1103 от 12 октября 1923 г в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем сказано, что либо эта сделка притворна, прикрывая фактическое дарение, либо она явно не выгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент .

14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г признал, что договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительны как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности, в деревне, действительными,

поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом . В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная, отличная от существовавшей во времена нэпа социально-экономическая ситуация побуждала многих

ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы можно кратко сформулировать следующим образом а в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности б договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора

в нем есть цена в виде натурального эквивалента. Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст. 253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие

отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособных. Классификация договоров позволяет выделить их правовые особенности и лучше понять их правовую специфику, значение и сферу применения. Классификация проводится по различным критериям. Так, по признаку наличия встречного удовлетворения интересов во взаимоотношениях контрагентов по договору

производится деление договоров на возмездные и безвозмездные. Если до официального признания договора пожизненного содержания и были некоторые расхождения во мнениях при решении вопроса о его возмездности так, например, А. Штейнберг полагал, что договором является договором дарения под условием, М. И. Бару так же предлагал относить подобные договоры к договорам дарения , то после помещения соответствующих

правил в ГК 1964г. таких разногласий больше не возникало. Как писал О. С. Иоффе, в общей правовой характеристике договора, вытекающей из определения, не вызывает никаких сомнений только одни признак возмездность, поскольку каждая сторона получает от другой встречное удовлетворение приобретатель в виде жилого дома или его части, а отчуждатель в виде пожизненного содержания . Сегодня все авторы признают, что договор является безусловно возмездным, то есть встречная обязанность

в предоставлении материального или иного блага обязательна. Причем договор является возмездным независимо от того, выплачивается ли получателю ренты помимо рентных платежей цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то договор, тем не менее, остается возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей. Однако, как уже было отмечено, возмездность договора не означает его эквивалентности, поскольку рентные

платежи не рассматриваются в качестве эквивалента стоимости переданного имущества. Объем платежей невозможно определить заранее, он зависит от продолжительности договора. В основе разграничения договоров на консенсуальные и реальные лежит признание правообразующим фактом либо соглашения сторон, либо сопровождающей его реальной передачи вещи. Законодатель формулирует договор ренты как реальный ст.

583 ГК РФ , как, впрочем, и ГК 1964 г где также было сказано, что отчуждатель передает жилой дом или часть его приобретателю ст. 253 ГК РСФСР . Поэтому многие авторы М. И. Бару, В. И. Кофман, А. Ю. Кабалкин , которые исследовали договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, считали его договором реальным. Существовала и другая точка зрения, имевшая немало сторонников.

О. С. Иоффе полагал, что договор является консенсуальным, поскольку моментом заключения договора пожизненного содержания является государственная регистрация договора в исполкоме местного Совета, а не реальная передача. Таким образом, если регистрация состоялась, а дом еще не передан, тем не менее приобретатель уже стал собственником дома и потому обязан содержать отчуждателя. Эту позицию отстаивали В. А. Тархов, В. Ф. Яковлева,

В. М. Десятков, Н. П. Волошин, М.И. Брагинский, анализируя полемику прошлых лет, занял совершенно противоположную относительно мнения, высказанного О. С. Иоффе, позицию. М. И. Брагинский указывает, что примеры, приведенные О. С. Иоффе, свидетельствуют как раз о реальности договора. Ведь момент государственной регистрации означает переход права собственности, и хотя реальной передачи

дома может и не быть чаще и не бывает , тем не менее, приобретатель уже является собственником имущества по договору. То есть юридически передача уже состоялась. Н. П. Волошин относил договор пожизненного содержания к консенсуальным договорам на том основании, что он является разновидностью договора купли-продажи и должен соответствовать его общей характеристике. С такой аргументацией нельзя согласиться, тем более практически все авторы в том числе и сам

Н. П. Волошин писали о том, что пожизненное содержание представляет собой самостоятельный вид договора, совершенно отличный от купли-продажи. В современной юридической литературе большинство цивилистов А. П. Сергеев, М И. Брагинский, 3. И. Цыбуленко и др. считают, что договор ренты является реальным договором. Интересную точку зрения по этому вопросу высказывает В. С. Ем. Он ставит характеристику договора в зависимость от предмета, который передается под уступку

рентных платежей - движимое или недвижимое имущество, и от того, на каких началах передается имущество - за плату или бесплатно, при этом указывая на необходимость принимать во внимание предписания п. 2 ст. 585 ГК. Так, считает он, договор будет реальным, если по договору передается движимая вещь бесплатно, и будут применяться правила о дарении. Если же движимая вещь передается за плату, то договор будет являться консенсуальным. В этом случае, считает автор, к договору будут применяйся правила, касающиеся

договора купли-продажи, а именно пышла ст. 456 и п.1 ст. 556 ГК РФ, на основании которых плательщик в случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату ренты оговоренное имущество вправе требовать от получателя исполнения обязанности по передаче этого имущества . Если же под выплату ренты передается недвижимое имущество, то в этом случае, как пишет В. С. Ем, о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая

сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом актом государственной регистрации . А. Мамаев высказывает мнение о противоречивости конструкции договора ренты. Он полагает, что хотя договор ренты и сформулирован законодателем как реальный, отсылка ст. 585 ГК к правилам купли-продажи и дарения при передаче имущества делает его консенсуальным, так как в правилах о купле-продаже предусмотрены обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих

лиц, последствия неисполнения обязанности передать товар и т. д. Неприменение же этих норм делает бессмысленной отсылку к ним. Во избежание противоречия А. Мамаев предлагает два варианта либо внести изменения в ГК, отдельно предусмотрев последствия отказа от передачи имущества плательщику ренты , либо изменить конструкцию договора ренты и сделать его консенсуальным и взаимным.

В этом случае отсылка к договорам купли-продажи и дарения будет правомерной и не противоречащей природе договора ренты . С одной стороны, реальная конструкция договора обоснована, и в ее защиту можно высказать следующие соображения во-первых, соглашаясь с мнением М. И. Брагинского, необходимо отметить, что такая конструкция защищает заведомо более слабую сторону, т. е. получателя ренты во-вторых, эта конструкция традиционна и оправдана практикой.

Реальный характер договора был установлен и в Проекте Гражданского уложения, где сказано, что плательщик обязуется взамен переданного имущества или уплаченной суммы платить ренту , и в ГК 1964 г как уже отмечалось выше. Необходимость внесения изменений в закон всегда продиктована практикой, а за время существования договора купли-продажи с условием пожизненного содержания таких случаев в практике, которые свидетельствовали

бы о необходимости конструкции консенсуального договора, не возникало. Но, с другой стороны, по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания в обмен на обеспечение передавался только жилой дом или часть его. Поэтому отчуждатель не мог отказаться от передачи имущества, вернее мог отказаться лишь от фактической передачи, однако юридически он уже не являлся собственником имущества после заключения договора и его

государственной регистрации. Ведь в соответствии со ст. 135 ГК РСФСР 1964 г. возникновение права собственности было связано с моментом государственной регистрации. В современном договоре ренты объектом передачи может быть любое имущество. Если получатель ренты откажется от фактической передачи движимого имущества после подписания соглашения, это будет означать, что договор не заключен. Если имущество подлежит безвозмездной передаче, то интересы

плательщика ренты не особенно пострадают, так как он еще не вложил собственные средства, а только рассчитывал на приобретение этого имущества. Если же движимое имущество должно было быть передано за плату, то права плательщика ренты могут быть ущемлены. Ведь в данном случае плательщик ренты несет значительные убытки, которые состоят в расходах, которые он произвел на покупку вещи, и неполученных доходах, которые он получил бы в результате использования вещи, если бы эта вещь находилась в его собственности.

Сегодня практически никто не передает движимые вещи под выплату ренты. Причин этому, думается, несколько. Во-первых, движимые вещи, такие, как деньги или драгоценности, передавать не только невыгодно, но и рискованно. А во-вторых, у пожилых людей, как правило, просто нет вещей, которые можно было бы передать под рентное обеспечение. Такое имущество невозможно было приобрести в советское время, поскольку основная масса советских граждан получала небольшую зарплату, из которой очень сложно

было делать сбережения и покупать ценные вещи. В постсоветское же время, в связи с экономическим кризисом, инфляцией и обесцениванием рубля, большинство граждан не только не приобрело, но и потеряло накопленные за десятки лет сбережения. Самым ценным имуществом у пожилого человека остается на сегодня его квартира. Но в будущем, судя по процессу накопления капитала на современном этапе, можно спрогнозировать появление и распространение таких договоров, в которых объектом передачи под выплату ренты являлись бы движимые

вещи. И тогда, вероятно, в практике появятся случаи ущемления прав плательщика ренты отказом получателя от передачи имущества, за которое плательщик уже заплатил определенную цену. Получается, В. С. Ем справедливо обращает внимание на необходимость учитывать, какие вещи передаются по договору и на какой основе. Но чтобы применять к данным отношениям нормы, предусматривающие обязанности продавца по передаче вещи и последствия неисполнения обязанности передать товар, нужны соответствующие

изменения в законе. Исходя из вышеизложенного, думается, можно предложить внести соответствующие изменения в ГК по общему правилу договор ренты будет являться реальным договором, если же по договору передается движимое имущество за плату, то такой договор будет являться консенсуальным, если в самом договоре стороны не предусмотрят иное правило. Но пока же договор ренты во всех случаях остается реальным договором. И это положение приобретает особую актуальность, когда закон связывает действительность договора с

моментом его заключения. Так, правило, которое содержится в п. 3 ст. 596 ГК, гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Это означает, что если при заключении договора вещь не была передана плательщику, а получатель скончался, то договор ничтожен. Это особенно значимо при передаче по договору движимых вещей.

Спор о действительности договора может возникнуть именно при передаче движимых вещей, потому что возникновение права собственности на движимые вещи связано с фактической передачей вещи в собственность плательщика, тогда как право собственности на недвижимость связано с моментом регистрации. В тесной связи с предыдущей классификацией находится деление договоров на односторонние и двусторонние, или же на взаимные и не являющиеся таковыми. Мнения ученых разделились в зависимости от позиции, занимаемой

ими по вопросу о реальном или консенсуальном характере договора. Многие цивилисты, указывая на реальный характер договора пожизненного содержания, определяли его как односторонне обязывающий. О. С. Иоффе считал договор пожизненного содержания консенсуальным, и потому определение договора как одностороннего или взаимного он ставил в зависимость от момента передачи дома. Если дом передан до государственной регистрации, то, по его мнению, договор будет односторонним, если

же передаче дома предшествовала регистрация, то договор будет взаимным, поскольку возлагает обязанность и на отчуждателя передать дом. Н. П. Волошин, критикуя позицию сторонников одностороннего характера договора, указывал, что раз договор считается заключенным с момента его регистрации в исполкоме местных Советов, то передача дома до завершения заключения договора не имеет юридического значения. Только с момента регистрации у покупателя возникает право собственности на дом, следовательно, он имеет

право требовать передачи ему дома во исполнение договора, а значит, такой договор будет являться двусторонним. Сегодня на возможность признания договора взаимным указывают те авторы, которые стоят на позиции консенсуального характера ренты. Большинство же ученых А. П.Сергеев, З. Цыбуленко, В. И. Литовкин, Л. И. Глушкова, С. П. Гришаев считают, что рента относится к числу односторонне обязывающих договоров.

Отстаивая реальную конструкцию рентного договора, на наш взгляд, следует признать его односторонне обязывающим. И лишь в том случае, если закон признает договор передачи под выплату ренты движимого имущества за плату консенсуальным, он будет являться одновременно и взаимным. Характерным признаком договора ренты является алеаторность, которая всегда подчеркивалась и в зарубежной, и в отечественной юридической литературе. К алеаторным обычно относят проведение игр, пари.

Не случайно и во французском Гражданском кодексе, и в Германском гражданском уложении договор ренты помещен перед договорами проведение игр и пари . Подобные договоры еще называют рисковыми. Конечный результат в таком договоре зависит от случайного неизвестного события, и до его наступления также неизвестно, какая из сторон будет в выигрыше. О. С. Иоффе, считая договор пожизненного содержания алеаторным, указывал, что таким обстоятельством

является смерть отчуждателя, к моменту которой и выясняется, в чем выразилась возмездность совершенного им акта отчуждения в пользу приобретателя . Об алеаторности договора также писали С. А. Хохлов, А. П. Сергеев. М. И. Брагинский, придерживаясь аналогичного мнения, отмечает, что алеаторный характер присущ только пожизненной ренте и пожизненному содержанию, видимо, имея в виду только риск одного события - смерти получателя ренты. Думается, что все три вида ренты можно отнести к рисковым

договорам. В двух из них пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением, действительно случайным событием является смерть получателя. Постоянную ренту также можно отнести к рисковым договорам. В обстановке хронической нестабильности политического и социально-экономического развития России, инфляции, девальвации рубля, резких ценовых колебаний, договор постоянной ренты в силу своего длящегося характера становится рисковым, поскольку вышеназванные обстоятельства, с одной стороны, могут

привести к тому, что обязательство по выплате ренты станет неосуществимым, а стороны может произойти обесценивание предмета договора. Брагинский М. И. указывает что договор является длящимся и фидуциарным, и для него фидуциарность и длительность в том что имущество передаётся сегодня , а его эквивалент будет выплачиваться покупателю в будущим, в частности на протяжении всей жизни получателя ренты или иного возможно более определённого срока . Что же касается фидуциарности, то думается ,что только в отношение

договора пожизненного содержания можно с твёрдой уверенностью утверждать, что он является фидуциарным. Договор пожизненного содержания с иждивением построен на личном контакте плательщика и получателя ренты. В качестве подобного примера можно привести судебное разбирательство. Гражданка Р. обратилась в суд с иском о признании договора дарения недействительным. Хотя она заключила с ответчицей Л. договор дарения, в действительности это был договор пожизненного

содержания. Р. и Л. так же, как и в первом случае, являются родственниками двоюродными сестрами. Через пять лет после заключения договора отношения между ними испортились, поскольку Л. не убирала могилу матери истицы, не участвовала в похоронах мужа истицы. И поэтому Р несмотря на добросовестность ответчицы, обратилась в суд с требованием признать договор недействительным. В данном случае ответчица не захотела усложнять отношения с родственницей и, опасаясь

еще больших судебных издержек, согласилась с расторжением договора. Суд вынес решение о расторжении данного договора. Что касается двух других договоров - постоянной и пожизненной ренты, то весьма сомнительна их характеристика как фидуциарных. Важно, кто выступает в качестве субъектов данного договора. Ведь в договоре постоянной ренты и плательщиком, и получателем ренты могут являться юридические лица,

и в данном случае о личностном контакте говорить не приходится. В договоре пожизненной ренты обязанность плательщика заключается только в уплате денег, и потому фигура плательщика по существу особой роли не играет, неважно, кто платит деньги, лишь бы они выплачивались. Многие получатели ренты охотнее заключают договоры пожизненной ренты с посторонними лицами или различными юридическими лицами, и никаких доверительных отношений между сторонами не возникает.

Часто бывает так, что получатели вообще не встречаются с плательщиками, регулярно получая от них деньги в виде почтовых или телеграфных переводов или перечислений на счет получателя. Таким образом, договор ренты является возмездным, поскольку предусматривает встречное удовлетворение реальным, поскольку право требовать выплаты рентных платежей возникает у получателя лишь после передачи принадлежащего ему имущества в собственность плательщика ренты, но стоит предусмотреть конструкцию консенсуального

договора при передаче под выплату ренты движимых вещей за плату односторонним, поскольку право возникает у одной стороны получателя ренты, а обязанность у другой - плательщика алеаторным, поскольку элемент риска присутствует во всех видах договора ренты, размер рентных платежей в сумме может сказаться как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты длящимся, поскольку предполагает систематическое длительное исполнение плательщиком ренты своих обязанностей по содержанию получателя

фидуциарным является только договор пожизненного содержания с иждивением, поскольку только в этой разновидности ренты отношения сторон носят особый доверительный характер. 1.2 Субъекты договора ренты При определении субъектного состава договора ренты законодатель отказался от прежних ограничений. В ГК РСФСР 1964 г. договор пожизненного содержания являлся единственным договором, который мог быть заключен только между гражданами, к тому же не каждый гражданин признавался способным

к его заключению. Чтобы объяснить, чем были мотивированы подобные ограничения в законе, уместно процитировать В. И. Ленина, который при разработке проекта ГК РСФСР 1922 г. требовал полностью обеспечить интересы пролетарского государства с точки зрения возможности отменять все договоры и частные сделки, противоречащие как букве закона, так и интересам трудящейся рабочей и крестьянской массы . Получение содержания здоровым трудоспособным человеком противоречило основному лозунгу государства

от каждого по способностям, каждому по труду . И потому еще до официального закрепления договора в ГК 1964 г. на практике уже следовали рекомендациям, согласно которым получателем может быть только нетрудоспособное лицо. Характерный пример. В первую Ленинградскую нотариальную контору обратилась гражданка Варшавская 45 лет, проживающая в пос. Ольгино, с просьбой удостоверить договор отчуждения домовладения на условиях ее пожизненного содержания покупателем.

Продавец трудоспособен, но трудового стажа, необходимого для получения пенсии, не имеет. Именно поэтому она продает принадлежащее ей на праве личной собственности домовладение на условиях пожизненного содержания. Нотариальная контора отказала в удостоверении такого договора, сославшись на трудоспособность гражданки Варшавской. Данный случай приводился в качестве примера в рекомендации для нотариусов, где было сказано, что при удостоверении договора отчуждения домовладения на условиях пожизненного

содержания продавца покупателем нотариус должен учитывать факт трудоспособности продавца. ГК РСФСР 1964 г. четко очертил круг продавцов по договору купли-продажи с условием пожизненного содержания. Ими признавались лица, ставшие нетрудоспособными по возрасту или по состоянию здоровья ч. 1 ст. 253 ГК РСФСР . То есть договор могли заключать лица, достигшие пенсионного возраста мужчины в возрасте от 60 лет и женщины от 55 лет, и инвалиды

I и II групп. В научной литературе и комментариях нет единства мнений по вопросу о том, могли ли инвалиды III группы выступать в качестве продавцов по такому договору. Некоторые авторы в своих работах относили инвалидов III группы к нетрудоспособным, которые могли выступать в договоре в качестве отчуждателей. Другие же рассматривали в качестве возможных получателей только инвалидов

I и II групп.3 Для решения этого вопроса следует обратиться к Закону О государственных пенсиях от 14 июля 1956 г где дается понятие нетрудоспособности. Однако в законе сказано нетрудоспособными членами семьи считаются б отец, мать, жена, муж, если они достигли престарелого возраста мужчины 60, женщины 55 лет, либо являются инвалидами ст. 28 . То есть в законе действительно не поясняется, инвалиды каких именно групп являются нетрудоспособными.

А вот Закон О пенсиях и пособиях членам колхозов от 15 июля 1964 г. относил к нетрудоспособным по состоянию здоровья только инвалидов I и II групп ст. 12 . Следовательно, исходя изданной нормы, инвалиды III группы не могли выступать в качестве отчуждателей по договору пожизненного содержания, поскольку в соответствии с законодательством они не признавались нетрудоспособными. На практике же, думается, ситуации, когда бы отчуждателями выступали инвалиды

III группы, не достигшие пенсионного возраста, не встречались, либо были единичными, так как в этом случае договор становился явно невыгодным для приобретателя. Г. П. Батуров справедливо указывал на то, что к категории нетрудоспособных граждан, выступающих в качестве продавцов по договору, следует отнести еще и других лиц, страдающих стойкими хроническими заболеваниями, ибо, как считал он, не всегда лица, нетрудоспособные по состоянию здоровья, признаются инвалидами,

и лишение таких лиц права на заключение договора ущемляло бы их гражданские права, а также неоправданно сужало бы сферу применения данного договора. Восстановление трудоспособности продавца служило основанием для расторжения договора по инициативе покупателя ч. 3 ст. 253 ГК РСФСР . Восстановление трудоспособности подтверждалось заключением ВТЭК. Причем в законе было сказано если приобретатель полностью восстановил трудоспособность , а это

означало, как было отмечено Л. А. Дульневой, что замена I или II группы инвалидности на III не считалось основанием для расторжения договора. Согласно правилу, установленному в ст. 253 ГК РСФСР, договор на основании мог быть расторгнут по требованию покупателя. Однако В. Ф. Яковлева обращала внимание на то, что если покупатель не заявит свое требование о расторжении договора, то такой договор, прикрывающий паразитарное существование, будет противоречить

принципам социалистического общежития. Поэтому, считала она, требование о расторжении договора может предъявить также прокурор в интересах общественного порядка. Позднее В. Ф. Яковлева высказала несколько иную точку зрения и указала, что с момента восстановления трудоспособности отчуждателя договор должен считаться расторгнутым независимо от требования приобретателя. Данный вывод кажется вполне справедливым и логичным.

Проанализируем данную ситуацию. С момента восстановления трудоспособности отчуждателя покупатель прекращает его содержать. В случае обращения продавца в суд, суд вынесет решение о расторжении договора, причем дом в данном случае к продавцу не возвращается, он лишь сохраняет право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору ч. 4 ст. 253 ГК РСФСР . Таким образом, несложно заметить, что последствия как прекращения выплат приобретателем,

так и судебного решения о расторжении договора, для сторон одинаковы. Только в ГК некоторых республик например, ГК Латвийской ССР предусматривалась возможность установления обязанности приобретателя содержать не только отчуждателя, но и нетрудоспособных членов его семьи пожизненно или до восстановления их трудоспособности. Однако в отношении несовершеннолетних детей исключалась возможность заключения подобного договора,

поскольку он был рассчитан на пожизненное содержание, а дети в лучшем случае нуждались бы в обеспечении содержания лишь до достижения ими возраста трудового совершеннолетия. Итак, продавцом по договору мог быть только нетрудоспособный гражданин. В противном случае сделка признавалась недействительной, как совершенная с целью, противной интересам социалистического государства и общества ст. 49 ГК

РСФСР , как источник паразитического образа жизни . Получение содержания трудоспособным гражданином означало извлечение нетрудового дохода. Нынешняя модель договора ренты определяет получателями ренты граждан, независимо от их трудоспособности и дееспособности. Имущество под выплату ренты может быть передано и в пользу других лиц, как родственников, так и совершенно посторонних людей. При этом необходимо учитывать, что договор не может быть расторгнут

или изменен без согласия лица, в пользу которого он заключен. Получателями могут также быть несколько граждан супруги, дети, члены семьи . Если получателей несколько, то их содержание определяется в долях, если доля каждого получателя не определена, все доли признаются равными. В случае смерти одного из получателей его доля приращивается к долям других, если договор прямо не исключает этого п.

1, 2 ст. 596 ГК РФ . Эти правила установлены в отношении договора пожизненной ренты. В ходе проведенного опроса нотариусов выяснилось, что многие нотариусы сомневаются, применимы ли данные правила к договору пожизненного содержания, если в ст. 605 ГК установлено правило, согласно которому обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты. Означает ли это, что к договору пожизненного содержания не применяются

правила ст. 596 ГК РФ? Думается, противоречий между этими статьями Гражданского кодекса нет, и в отношении договора пожизненного содержания будут действовать правила, установленные в ст. 596 ГК. Представим себе следующую подобную ситуацию. Договор пожизненного содержания заключен в пользу нескольких получателей, и один из получателей ренты умирает. В соответствии со ст. 605 ГК обязательство пожизненного содержания с иждивением в отношении

него прекращается, но его доля, однако, переходит к оставшимся получателям, тем самым общий объем обязательств плательщика ренты не изменяется. На практике часто заключаются договоры пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением в пользу нескольких граждан, как правило, близких родственников или супругов. Рассмотрим пример судебного дела о расторжении договора пожизненного содержания. Пример интересен тем, что в договоре имеет место множественность лиц на обеих сторонах.

Получатели ренты, супруги С, заключили договор пожизненного содержания с иждивением с двумя плательщиками ренты гр. 3. и гр. Ц причем плательщики совершенно посторонние по отношению друг к другу люди. С. передали плательщикам по договору свою квартиру в обмен на получение содержания. Размер содержания устанавливался в сумме двух МРОТ, доли между супругами не были расписаны, а значит, суд верно определил, что супруги должны были получать содержание в равных долях.

Исковое требование о расторжении договора было подано гражданином С. после смерти жены, поскольку договор не исполнялся плательщиками ренты. В ходе разбирательства ответчица Ц. объяснила, что не имеет возможности содержать С. и согласна на расторжение договора. А ответчик 3. пояснил, что он свои обязательства перед истцом выполнил, поскольку содержал его жену вплоть до ее смерти и выплатил ей деньги за квартиру, и предоставил

в качестве доказательства расписку жены истца о получении денег. Суд пришел к выводу, что ответчики существенно нарушили обязательства по договору. 3. не предоставил доказательств выполнения условий пожизненного содержания С. Ссылка ответчика на то, что он оказывал помощь и осуществлял уход за женой С. неосновательна, поскольку в силу ст. 322 ГК РФ и исходя из условий договора

С. имеет право требовать выполнения условий договора от любого из ответчиков плательщиков ренты, несущих солидарное обязательство перед ним и его женой. Суд не согласился с доводом ответчика 3. о том, что им выполнено обязательство перед С. передачей денег его жене, поскольку суду не представлены доказательства того, что С. с его согласия была передана какая-либо сумма на его содержание. На основании вышеизложенного суд вынес заочное решение о расторжении договора.

Из данного примера видно, что смерть одного из получателей ренты не влечет прекращения обязательства, равно как и уменьшения обязательства, если иное не было предусмотрено договором. Плательщики ренты должны были содержать последнего получателя до его смерти и обеспечивать ему содержание в том же объеме, который был предусмотрен договором для обоих получателей, два минимальных размера оплаты труда. Исследование нотариальной и судебной практики позволяет прийти к выводу, что хотя в законе и

не установлено возрастных или иных ограничений в отношении получателей ренты, традиционно ими продолжают оставаться люди пожилые, тяжело больные и, как правило, одинокие. Так, в результате исследования судебной практики районных судов городов Санкт-Петербурга и Читы, а также практики нотариальных контор и в Читинской регистрационной палаты были получены данные, показывающие, что самым молодым получателем ренты

является гражданин 1934 г. р. а самым пожилым 1907 г. р.3 Опрос 45 нотариусов Санкт-Петербурга, Читы и Иркутска показал, что ни один нотариус в своей практике не заверил договор, в котором бы возраст получателя ренты составлял менее 50 лет. А многие фирмы, выступающие в договоре в качестве плательщиков ренты, вообще не заключают подобных договоров без достаточных доказательств того, что получатель ренты является одиноким человеком.

Наличие родственников у получателя служит основанием для отказа фирм от заключения договора. Это еще раз подчеркивает специфику данного договора, его алеаторный характер. Заключение договора с молодым и трудоспособным гражданином означает увеличение для плательщика риска переплатить в итоге за переданное по договору имущество. И пока не будет стабильности в области экономики и социальной политики, и пока объектом передачи под

уплату рентных платежей будет оставаться недорогое имущество, например дешевое жилье, получателями ренты будут являться, как правило, нетрудоспособные и одинокие граждане. По договору постоянной ренты получателями могут быть не только граждане, но и некоторые некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности п.1 ст. 589 ГК РФ . Для того чтобы выявить круг юридических лиц получателей ренты, необходимо сравнить цели

их деятельности с целями самого договора ренты. Целью договора ренты, как было отмечено ранее, является получение не прибыли даже само слово рента означает доход, не связанный с предпринимательской деятельностью , а содержания. Поэтому многие авторы М. И. Брагинский, С. А. Хохлов, Л. И. Глушкова справедливо полагают, что законодатель поступил правильно, ограничив для коммерческих организаций возможность выступать в договоре ренты в качестве получателей.

С. А. Хохлов отмечал, что по своей сути они должны участвовать в обороте имущества, предпринимательской деятельности, а не существовать в качестве рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен . Не думается, что данное ограничение существенно ущемляет интересы коммерческих организаций, поскольку в кодексе есть немало других договоров, при заключении которых можно получать прибыль от передачи своего имущества. Некоммерческие организации также не все могут быть получателями ренты по договору.

С. А. Хохлов высказывал мнение, что не могут быть получателями ренты учреждения, ведь им запрещено распоряжаться имуществом, приобретенным по смете . На это А. П. Сергеев справедливо, на наш взгляд, возразил, что данный запрет не служит препятствием, поскольку фигуры отчуждателя имущества и получателя ренты могут не совпадать. Кроме того, учреждение может обладать и распоряжаться средствами, полученными не за счет собственника.

Если учреждение в соответствии с учредительными документами осуществляло предпринимательскую деятельность и затем, за счет полученных средств, приобрело имущество, то в соответствии с законом данное имущество поступает в самостоятельное распоряжение учреждения п. 2 ст. 298 ГК РФ . Таким образом, теоретически у учреждения существует возможность передать имущество, приобретенное не по смете, а за счет собственных средств, по договору постоянной ренты в обмен на получение

рентных платежей. Фактически же порядок распоряжения таким имуществом законом не урегулирован, что создает на практике определенные трудности. М. И. Брагинский также считает, что учреждение, хотя и не любое, может быть получателем ренты. Не может быть получателем ренты учреждение, осуществляющее, например, управленческие функции, но вполне возможно получение рентных платежей учреждениями, которые осуществляют медицинские или социально-культурные функции. Таким образом, получателями по договору постоянной ренты

могут быть некоммерческие организации, которые преследуют благотворительные, социальные, культурные и иные общественно-полезные цели. Как указывает В. Н. Литовкин, больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов . Кроме того, сюда можно отнести, как соответствующие целям постоянной ренты, общественные и религиозные организации, некоммерческие партнерства, автономные некоммерческие организации.

В современном обществе многие некоммерческие организации, особенно фонды, которые больше всего подходят на роль получателей ренты, создаются криминальными структурами для отмывания денег. Их учредители наверняка обратили внимание на пригодность договора постоянной ренты для достижения этой цели. Договор постоянной ренты позволяет передать имущество организации нужному плательщику за символическую ренту которая, возможно, и не будет выплачиваться или, наоборот, продать имущество, оформив договор

ренты. Для плательщика создается еще и дополнительная выгода покупая таким образом имущество, он не вызовет закономерных вопросов со стороны налоговых органов об источнике дохода, позволившем ему приобрести это имущество. В отношении постоянной ренты необходимо отметить, что в обязательстве возможна перемена лиц со стороны получателя ренты, так как договор сроком не ограничен. Если получателем ренты является гражданин, то его право передается по наследству, если некоммерческая

организация в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица кроме того, право получателя может быть передано путем уступки требования п. 2 ст. 589 ГК . Состав плательщиков ренты нынешним законом не ограничен. Сегодня плательщиком ренты может быть как гражданин, так и юридическое лицо, а многие коммерческие структуры занимаются оказанием гражданам различных услуг, в обмен на передачу жилой площади.

Поэтому договор ренты некоторые ученые относят к числу договоров в сфере предпринимательства. В качестве плательщиков ренты иногда выступают и специально созданные государственные муниципальные службы. Наглядным примером служит социальная программа московского правительства, по которой передающие свое жилье городу старики переезжают в так называемый социальный дом, получают там жилье и уход. Московская социальная гарантия , унитарное государственное предприятие, осуществляет эту программу

по поручению московского правительства. Оно было создано в 1994 г для того чтобы обезопасить жизнь пожилых людей, которые после приватизации жилья часто становились жертвами махинаций и преступлений. Предприятие также заключает договоры пожизненного содержания с иждивением, по которым старики не переезжают в социальный дом, а остаются проживать в своих квартирах. Моссоцгарантия обещает одиноким владельцам приватизированного жилья, сдающим его городу по договору

ренты, пожизненно выплачивать в дополнение к пенсии компенсацию порядка 600 800 рублей в месяц. Размер компенсации зависит от величины квартиры и возраста ее хозяев и утверждается на комиссии Комитета социальной защиты. Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов в октябре 1998 г. было принято Положение о пожизненной ренте в г. Кемерово. Положение определяет порядок и условия предоставления пожизненной

ренты администрацией г. Кемерово. Между администрацией города и гражданином, который является собственником жилья, заключается договор пожизненной ренты. Получателями ренты могут быть не все граждане, а только лица, достигшие возраста 65 лет, в исключительных случаях лица, не достигшие указанного возраста, имеющие I группу инвалидности и страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний. Сегодня их целью является получение экономической прибыли от заключения договора чтобы расходы по выплате

рентных платежей в сумме не оказались больше стоимости имущества. С этой же целью дифференцированно, в зависимости от возраста, устанавливаются размеры ежемесячно выплачиваемой денежной компенсации. Таким образом, администрация, заключая договоры пожизненной ренты, решает две задачи формирует муниципальный жилищный фонд и предоставляет социальные гарантии гражданам пожилого возраста. Еще один пример. В администрации г. Ижевска разработана программа

Социальная поддержка пожилых граждан пожизненное содержание с иждивением . В соответствии с нормами этой программы получать ренту может опять же гражданин старше 65 лет. Но, в отличие от своих коллег из Кемерово, администрация г. Ижевска в договоре обязуется предоставить другой стороне либо денежное содержание, либо социальные услуги в пределах объема месячного содержания. Получателем ренты может быть лишь один гражданин.

Думается, хорошая идея включить договор ренты в механизм социальной политики и решать с его помощью такие социальные вопросы, как материальная поддержка пожилых и инвалидов и обеспечение нуждающихся граждан жильем. Да и получателю ренты, с одной стороны, безопаснее заключить договор с органом местного самоуправления и получать пусть небольшой, но реальный доход, чем искушаться обещаниями сомнительных фирм. Но с другой стороны, договор ренты в большей степени, нежели другие, является частным договором, поэтому

даже придание ему публичного характера, не сделает его применение массовым. А значит, на большую отдачу от подобных проектов рассчитывать не приходится. Таким образом, расширение границ в отношении плательщиков ренты вывело договор совершенно на новый уровень. Во-первых, договор ренты активно используется коммерческими организациями для получения прибыли, поэтому и сам договор стал в какой-то степени коммерческим.

Во-вторых, договор ренты начал использоваться государственными органами или муниципальными образованиями, что придает ему публичный характер. 1.3 Порядок заключения и прекращения договора ренты В ст. 253 254 ГК РСФСР 1964 г. не было прямого указания на то, в какую форму должен облекаться договор пожизненного содержания. Но поскольку пожизненное содержание являлось разновидностью купли-продажи жилого дома, то к нему применялись правила ст. 239 ГК РСФСР, согласно которым договор нуждался в нотариальном

удостоверении, а в сельской местности письменном оформлении с последующей регистрацией в исполкоме местного Совета. Причем регистрации подлежали не перехода права на недвижимое имущество или предмет договора, а сами договоры, регистрацией которых занимались органы технической инвентаризации как подразделения коммунального хозяйства соответствующих Советов народных депутатов. В целях охраны интересов как отчуждателя, так и третьих лиц, на случай, если бы приобретатель попытался

реализовать дом во время действия договора, в актах регистрации отмечалось, что жилой дом приобретен по договору пожизненного содержания. В соответствии с ГК РФ договор ренты является, безусловно, Формальным, ибо определена обязательная форма, в которую он должен быть облечен. Договор ренты в соответствии со ст. 584 ГК подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Несоблюдение требования о нотариальной форме влечет недействительность договора, причем такой договор является ничтожным в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ. Думается, что обязательность нотариального удостоверения договора обусловлена следующими причинами во-первых, договор заключается на длительный срок, предусматривает длительное исполнение, а потому требует максимально тщательного оформления во-вторых, в связи с его рисковым характером права сторон требуют

особой защиты. С одной стороны, в защите нуждается рентополучатель как более слабая сторона. И хотя действующий закон не содержит таких ограничений в отношении получателей ренты, как ГК РСФСР 1964 года, традиционно ими продолжают оставаться люди пожилые, одинокие и больные. Для них договор имеет существенное значение на протяжении всей оставшейся жизни, часто являясь основным источником существования. Поэтому очень важно помочь им составить договор так, чтобы их права не были

ущемлены, защитить их от обмана со стороны недобросовестного плательщика. Существует довольно обширная судебная практика по искам граждан о признании договора недействительным на том основании, что они либо были обмануты противоположной стороной в отношении характера договора, либо сами не поняли содержания договора и последствий его заключения. Например, часто граждане указывают, что они заключили договор дарения, имея в виду договор пожизненного

содержания, а условия по пожизненному содержанию оговорили в устной форме. Характерный пример из судебной практики. В суд обратилась гражданка М. 77 лет с иском о признании недействительным договора дарения своей квартиры гражданину X. Заключить договор пожизненного содержания истице предложила председатель правления ЖСК, подыскав при этом плательщика. Стороны заключили договор дарения, при этом о пожизненном содержании

в договоре ничего не было сказано. И лишь в один экземпляр договора который хранился у истицы ответчик вписал свои обязательства по содержанию истицы. Надпись была совершена гораздо позднее заключения договора. Никакой помощи X. истице не оказывал, вследствие чего она обратилась в суд с иском о признании договора недействительным. Судебное разбирательство по делу длилось четыре года. В конечном итоге суд вынес решение о признании договора недействительным, поскольку нашел, что подобная

сделка, фактически являясь договором пожизненного содержания, а по форме - безвозмездным договором дарения, не соответствует требованиям закона, так как обязательства по содержанию дарителя в текст не вошли и юридических последствий не порождают. Дополнительным основанием суд посчитал то, что М человек старый, юридически безграмотный, заключила договор под влиянием заблуждения, ответчик же от исполнения своих обязанностей уклонялся. Но, думается, их было бы гораздо больше, если бы законом не

была предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора. Именно в таких ситуациях нотариус незаменим, он разъясняет сторонам смысл и содержание договора, помогает при его составлении. С другой стороны, нотариальная форма договора позволяет отстаивать и права плательщика ренты. Даже добросовестно выполняя свои обязанности, плательщик может столкнуться с такой проблемой, как недобросовестность получателя ренты, который обращается в суд с иском о признании договора недействительным.

Причины, которые указывают получатели ренты в своих исках, также, в основном, связаны с пороками воли при заключении договора, например не смогла ознакомиться с содержанием договора по состоянию здоровья в силу тугоухости и плохого зрения или пребываю в здравом уме, но по старости и безграмотности имею всего три класса образования не понимала значения оформляемых документов , или хотели заключить договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, а был заключен договор купли-продажи с правом пожизненного

проживания . При исследовании и анализе подобных судебных разбирательств можно сделать вывод, что у судей уже сложилось априорное доверие к старикам, и чаще всего они принимают сторону более слабой стороны получателя ренты, однако подобное доверие порой весьма безосновательно. У нотариусов на этот счет имеется свое мнение. Они, в частности, считают, что ссылка на слабое здоровье или непонимание ситуации один из наиболее легких способов оспорить договор.

И поэтому особенно важно, чтобы нотариус, прежде всего, проверил дееспособность сторон. Причем действия нотариуса не ограничиваются удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих сделку. Он также участвует в стадии подготовки договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и все возможные правовые последствия договора. Как показал опрос нотариусов, это самый трудоемкий процесс в их деятельности, поскольку на разъяснение

сложной конструкции рентных отношений они затрачивают очень много времени, часто не достигая при этом конечного результата заключения договора. Эти функции нотариуса не только помогают защитить добросовестную сторону в суде, но и способствуют снижению судебной нагрузки вообще. Так, например, гражданка С. 1927 г. р. обратилась в суд с иском к гражданке К. о признании договора дарения недействительным, поскольку заключила его под влиянием обмана ответчица

уверила ее, что они заключают договор пожизненного содержания. Нотариус, присутствовавший на заседании, указал, что разъяснил сторонам последствия договора, и на договоре сделана соответствующая надпись. Суд отказал в иске С. Таким образом, нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу ее содержания, обеспечивает возможность доказывания определенных фактов в суде.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Но из этого правила есть исключение. Суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать ее действительной в соответствии с нормами п. 2 ст. 165 ГК положительное решение суда о признании сделки действительной освобождает стороны от необходимости обращаться к нотариусу. Норма, закрепленная в п. 4 ст.

165 ГК РФ, предусматривает ответственность для недобросовестной стороны, уклоняющейся от нотариального удостоверения, в виде обязанности возместить другой стороне реальный ущерб. Но применимы ли данные правила к договору ренты? Нужно отметить, что данные правила могут сработать только в том случае, если по договору передается движимое имущество если же по договору передана недвижимость, то без нотариального удостоверения договор не будет зарегистрирован, а значит, и суд не сможет признать

его действительным. Исполнившей сделку стороной в договоре ренты может быть только получатель ренты, в противном случае договор будет просто считаться незаключенным, значит, только получатель ренты может потребовать признать законным договор, не удостоверенный у нотариуса. Представим, что получатель ренты передал свое имущество плательщику, который отказывается от заключения договора у нотариуса, и получатель вынужден обратиться в суд.

Представим также, что суд признал данный договор действительным. Но тогда возникает другой вопрос будет ли плательщик ренты исполнять сам договор, если уж он уклонялся от его нотариального удостоверения? Скорее всего нет, его уклонение свидетельствует именно о нежелании заключить сделку, иначе, если сделка законна, нет иных оснований для уклонения от ее удостоверения у нотариуса. Тогда зачем получателю обращаться в суд с требованием о признании сделки законной?

Таким образом, правила п. 2 ст. 165 ГК практически не применимы к передаче недвижимого имущества. И хотя теоретически эти правила можно применить при передаче под выплату ренту движимого имущества, практически же вряд ли получатель воспользуется ими. Думается, что абсолютно прав Ф. С. Хейфец, считающий неудачной формулировку п. 2 и 3 ст. 165 ГК РФ, которые следует признать алогичными, непоследовательными и являющимися легальными

лазейками для обхода закона Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то договор подлежит не только нотариальному удостоверению, но и государственной регистрации. Причем регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности. Несоблюдение правил о государственной регистрации влечет за собой недействительность договора, при этом он также считается ничтожным. Поскольку государственная регистрация имеет значение для защиты прав

участников сделки и является доказательством существования закрепленного права на недвижимое имущество, необходимо более подробно остановиться на нормах, регулирующих регистрацию договора. Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними и, в некоторой части, Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными

Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. 219. Для осуществления регистрации граждане подают заявление, необходимые документы и квитанцию об оплате регистрации. Согласно Закону о регистрации п. 1 ст. 16 , если сделка, не требующая нотариального удостоверения, все же удостоверена по желанию сторон, то заявление на регистрацию вправе подать одна из сторон сделки.

Следует согласиться с мнением М. И. Брагинского, который совершенно верно отмечает, что поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением договора сделки , следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение обязательно в силу закона Аналогичного мнения придерживается и

А. М. Эрделевский, который указывает, что при регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, достаточно заявления одной из сторон сделки. Для регистрации рентного договора помимо заявления и самого договора ренты необходимо подать следующие документы 1 документы, удостоверяющие личность заявителя, а если стороной является юридическое лицо - учредительные документы юридического лица 2 правоустанавливающие документы на недвижимость.

Если недвижимость получена по договору приватизации, то таким документом будет являться договор передачи недвижимого жилья в собственность гражданина и свидетельство о праве собственности на жилье если получатель ренты приобрел недвижимость по договору купли-продажи, мены, дарения - оригинал договора если получил по наследству свидетельство о праве на наследство 3 документы, содержащие описание объекта недвижимости, технический паспорт, справка из органов технической инвентаризации о балансовой стоимости квартиры 4

дополнительные документы в случаях, установленных законом. Скажем, если предметом договора является жилое помещение, то необходима справка из паспортной службы о зарегистрированных в этой квартире лицах. Если собственниками имущества являются несовершеннолетние, то требуется письменное согласие органов опеки и попечительства ст. 37 ГК РФ . Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности супругов, а сделка совершается

одним из них, то требуется письменное нотариально заверенное согласие другого супруга ст. 35 Семейного кодекса РФ . Согласие требуется и в случае приобретения такого имущества. Учреждения юстиции в течение месяца осуществляют правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки, устанавливают наличие или отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на недвижимость и другие основания для отказа или приостановления регистрации прав.

Если противопоказаний не обнаруживается, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество производится соответствующая запись. Единый государственный реестр состоит из разделов, которые формируются для каждого объекта недвижимого имущества и располагаются в определенном порядке сначала раздел, содержащий информацию о земельных участках, затем раздел, где содержится информация о зданиях, а затем о квартирах, жилых и нежилых помещениях. Каждый раздел состоит из трех подразделов подраздел

I включает в себя описание объекта недвижимости подраздел II записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества подраздел III записи об ограничениях права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества ст. 12 Закона о государственной регистрации . Итак, рассмотрим особенности внесения записей в Единый государственный реестр при регистрации договора ренты.

Как верно отмечает В. С. Ем, в Федеральном законе О регистрации нет специальных предписаний о порядке регистрации договора ренты. Поэтому на практике в ходе применения соответствующих правил возникают сомнения. Скажем, до последнего времени среди ученых и практиков не было единого мнения о порядке регистрации залога. М.Г. Пискунова указывала, что записи об обременении рентой и залогом регистратор должен вносить

без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. Если плательщик ренты не подает заявления о регистрации таких ограничений, и регистратор не внесет соответствующие записи, то плательщик ренты получит свидетельство о государственной регистрации права собственности без указания на наличие ограничений. Если в случае дальнейшего отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, получателю ренты или

приобретателю недвижимости будет причинен материальный ущерб, то ответственность может быть возложена на учреждение юстиции за несвоевременное и неточное внесение записей в Единый государственный реестр п. 1 ст. 31 Закона . Иной точки зрения придерживался В. В. Чубаров, который полагал, что раз на практике при продаже недвижимости в кредит государственная регистрация ипотеки в силу закона проводится на основании заявления с прилагаемым

к нему договором продажи недвижимости в кредит, то аналогичным образом следует поступать при регистрации залога по договору ренты. Противоречия при разрешении данного вопроса были устранены Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам. В инструкции, в частности, сказано, что при государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании

закона, не требуется представлять в учреждение юстиции по регистрации прав соответствующего отдельного заявления. Такая регистрация производится без оплаты п. 30 гл. VI Инструкции . В подраздел Ш-2 Единого государственного реестра вносятся записи, в которых указывается срок, на который устанавливается ипотека, то есть указывается вид ренты, также указываются данные о плательщике и получателе ренты и реквизиты рентного договора.

В подраздел II соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, в котором зарегистрировано право залогодателя плательщика ренты , в графу Особые отметки регистратора вносится запись залог в силу закон В свидетельстве о регистрации права собственности, выдаваемо залогодателю плательщику ренты , в графе Ограничения обременения права указывается наличие обременения. Соответствующие изменения впоследствии были внесены в ст.

11 Федерального закона Об ипотеке залоге недвижимости ФЗ от 2 ноября 2004 г. 127 . В литературе нет единства мнений еще по одному вопросу. Обязателен ли передаточный акт при передаче имущества и требуется ли его представление для государственной регистрации? М. Г. Пискунова считает, что передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение обязательств по передаче имущества, необходим в том случае, если отчуждение имущества под выплату ренты

осуществляется за плату. Автор мотивирует это тем, что право собственности как вещное право не может быть передано отдельно от вещи. В этом смысле именно акт передачи недвижимости является правовым актом, лежащим в основании права собственности . Более приемлемой кажется позиция С. Е. Журавлева, который полагает, что в случае передачи жилья до заключения договора можно обойтись без подписания передаточного акта. Думается, что М.

Г. Пискунова исходит из возможности признания возмездной ренты консенсуальным договором, предполагающим обязанность получателя передать имущество. Мы же определили, что договор ренты во всех случаях является реальным пока не внесены соответствующие изменения в законодательство , и, таким образом, момент заключения договора совпадает с моментом его исполнения, то есть получатель ренты в момент заключения договора уже выполнил свою обязанность по передаче имущества.

Следовательно, подписание передаточного акта и его предоставление для регистрации ренты необязательно, поскольку функции передаточного акта выполняет сам договор. Основанием для прекращения договора купли-продажи с условием пожизненного содержания по ГК РСФСР 1964 г. служила смерть отчуждателя дома, так как закон рассматривал в качестве получателя ренты только отчуждателя дома. В гражданских кодексах некоторых республик

ГК Эстонской ССР, Латвийской ССР была предусмотрена возможность установления ренты в пользу членов семьи отчуждателя, и таким образом их смерть также служила основанием для прекращения договора. В случае смерти приобретателя жилого дома при жизни отчуждателя договор также прекращался, но в этом случае дом возвращался отчуждателю. Статья 254 ГК РСФСР не предусматривала в этом случае возможности перехода прав и обязанностей приобретателя по договору на его наследников, в отличие от кодексов некоторых

республик. Так, Гражданские кодексы Украинской ССР ст. 429 , Грузинской ССР ст. 446 , Узбекской ССР ст. 285 предусматривали передачу дома наследникам приобретателя, если они имелись, не отказались от наследства и согласны были содержать нетрудоспособного отчуждателя жилого дома. Ныне все три вида ренты предусматривают правопреемство для наследников в случае смерти плательщика ренты. Договор пожизненного содержания по

ГК РСФСР 1964 г. предусматривал расторжение договора и по требованию отчуждателя, и по требованию приобретателя дома. Приобретатель мог требовать расторжения договора по двум основаниям. Во-первых, основанием для расторжения договора являлось восстановление отчуждателем своей трудоспособности, так как в этом случае отпадала цель договора. В этом случае дом отчуждателю не возвращался, но он сохранял право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору.

Тем самым договор о пожизненном содержании прекращается, вместо него возникает договор о безвозмездном пожизненном пользовании жилым помещением, причем покупатель не вправе уклониться от этой обязанности, которая переходит и на наследников покупателя . Гражданские кодексы других республик ГК Латвийской ССР, Узбекской ССР не предусматривали подобной возможности расторжения договора. Во-вторых, приобретатель мог требовать расторжение договора, если по независящим от него обстоятельствам

его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставить отчуждателю обусловленное содержание. В этом случае дом возвращался отчуждателю, а расходы по содержанию отчуждателя, произведенные приобретателем до расторжения договора, не возмещались. Лишь ГК Узбекской ССР ст. 283 предусматривал возможность приобретателя требовать от отчуждателя возмещения расходов. По требованию отчуждателя договор можно было расторгнуть, если приобретатель не исполнял или

ненадлежащим образом исполнял обязанности, принятые им на себя по договору. Для расторжения договора необходимо было доказать существенное ухудшение содержания по сравнению с условиями договора. Мелкие эпизодические отступления, легко устранимые в будущем, если они не оказывали существенного влияния на интересы продавца, не должны служить основанием к расторжению договора . Вина приобретателя в неисполнении своих обязанностей для расторжения договора по требованию продавца

значения не имела. Достаточно было самого факта неисполнения. Гражданский кодекс РФ знает как общие основания прекращения договора, предусмотренные в гл. 26, так и специальные, предусмотренные для отдельных разновидностей ренты. Как договор купли-продажи с условием пожизненного содержания по ГК РСФСР 1964 г так и нынешний любой договор ренты может быть прекращен по общим основаниям прекращения

договора, а именно соглашение сторон, прощение долга или новация. В отношении договора пожизненного содержания с иждивением не допускается прекращение договора зачетом встречного требования ст. 411 ГК РФ . Законом данный запрет предусмотрен, во-первых, с целью защиты получателя пожизненного содержания, а во-вторых, поскольку для применения зачета необходимо, чтобы предъявленные к зачету требования были однородными. И если в случае с пожизненной рентой такое допустимо, так как

рента уплачивается в деньгах, то в случае с пожизненным содержании, думается, невозможна ситуация, при которой бы у получателя имелись такие же обязательства пожизненного содержания перед плательщиком ренты. Едва ли не самым распространенным основанием прекращения договора является соглашение сторон о расторжении договора. Опять же здесь можно вести речь только о договорах пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением ввиду отсутствия постоянной ренты в практике.

Стороны сами приходят к соглашению по вопросам о том, будет ли возвращено переданное имущество и будут ли при возврате имущества возмещены рентные платежи. Как показывает нотариальная практика, ущемленной стороной в этом случае остается плательщик, поскольку по подобным соглашениям имущество, как правило, возвращается получателю, а рентные платежи не возмещаются. Плательщик идет на заключение столь невыгодного для себя соглашения, дабы не потерять еще больше средств

на судебных тяжбах, предвидя вынесение решения не в свою пользу, потому что у судей, как мы отмечали ранее, уже сложилось определенное мнение по данному вопросу. У получателя же может даже и не быть веских оснований для расторжения договора. Так, например, нотариус из Санкт-Петербурга помог составить и заверил договор пожизненного содержания. Получатели пожилые люди, муж и жена, сами предложили своему знакомому заключить с ними этот договор.

Плательщик в течение двух лет исправно выполнял принятые на себя по договору обязанности, пока получатели не изъявили желания расторгнуть договор. Причин для расторжения договора не было никаких, мотивом же послужил страх получателей за свою жизнь. Со времени заключения договора они получили много негативной информации из печати, радио, разговоров с соседями о трагических случаях исчезновения и внезапной смерти стариков, заключавших подобные договоры. И, несмотря на давнее знакомство с плательщиком ренты, получатели

решили расторгнуть договор. Плательщик, предвидя еще большие расходы в случае обращения в суд, согласился на расторжение договора. Подобное соглашение, равно как и прощение долга, и новация, должно быть оформлено в письменной форме и заверено у нотариуса. Нотариус проверяет, не было ли пороков воли при составлении этих документов. В судебной практике нечасто рассматриваются вопросы расторжения договора по соглашению сторон, и это понятно, ведь стороны всячески стремятся избежать вмешательства суда.

Однако такая практика все же существует. Обыкновенно, это те случаи, когда соглашение о расторжении договора является элементом мирового соглашения. Здесь уже судья проверяет, не ущемляет ли такое соглашение интересы той или другой стороны, а также интересы третьих лиц ч. 2 ст. 34 ГПК РФ . Например, в деле по иску гр. Л к гр. 3. о расторжении договора купли-продажи с условием пожизненного содержания плательщик ренты согласился

на расторжение договора и передачу квартиры истице. Стороны заключили мировое соглашение. Еще один пример из судебной практики. В деле по иску гр. Б. к гр. Г. суд утвердил мировое соглашение между сторонами, по которому ответчик согласился на расторжение договора пожизненного содержания с иждивением и признал право собственности на квартиру за истцом, а истец выплатил ответчику денежную компенсацию в сумме, эквивалентной 400 долл.

США. Случайная гибель или случайное повреждение имущества являются основанием для прекращения только постоянной ренты, и то, если имущество под выплату ренты было передано за плату и если плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты. Если же имущество было передано бесплатно, риск случайной гибели несет плательщик ренты ст. 595 п. 1 ГК РФ . По договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением риск случайной гибели несет плательщик

ренты, независимо от того, за плату или бесплатно он приобрел это имущество у получателя ренты ст. 600 ГК РФ . Существуют и специальные основания прекращения договора. Постоянная рента является бессрочной, она не предусматривает срока прекращения в отличие от пожизненной ренты и пожизненного содержания. Специальным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты, является ее выкуп. В п.1 ст. 592

ГК РФ устанавливается безусловное право плательщика ренты отказаться от дальнейшей ее выплаты путем выкупа ренты. Причем условие договора об отказе плательщика от этого права является ничтожным. Законом допускается ограничение на выкуп ренты, стороны могут установить в договоре запрещение выкупа ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора п. 3 ст. 592 ГК РФ . Под выкупом ренты имеется в виду выплата плательщиком выкупной цены ренты,

установленной сторонами в договоре. Если же в договоре выкупная цена не указана, ничто не мешает сторонам впоследствии заключить дополнительное соглашение, в котором будет определена выкупная цена ренты. А. П. Сергеев, правильно на наш взгляд отмечает, что выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать компенсационные выплаты получателю ренты, но при определении их размеров стороны не связаны какими-либо условиями договора или

нормами закона. Кроме того, соглашение о прекращении договора осуществляется по обоюдному согласию, а при выкупе ренты инициатива исходит от одной стороны. Для того чтобы воспользоваться правом на выкуп постоянной ренты, плательщик должен выполнить ряд условий. Плательщик обязан заявить о выкупе ренты в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты, если более длительный срок не предусмотрен договором.

Причем обязательство по выплате ренты сохраняется до получения всей суммы выкупа ее получателем, если иной срок выкупа не установлен договором п. 2 ст. 592 ГК РФ . Получатель ренты имеет право требовать расторжения договора и выкупа ренты плательщиком лишь в случаях, предусмотренных законом ст. 593 ГК РФ во-первых, если плательщик просрочил выплату ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором во-вторых, при нарушении плательщиком своих

обязанностей по обеспечению выплаты ренты это может быть невключение в договор обеспечения исполнения обязательства, или непредоставление обеспечения, предусмотренного договором, или же плательщик ренты не застраховал риск ответственности по договору п. 3 ст. 587 ГК РФ в-третьих, если плательщик признан неплатежеспособным либо при иных обстоятельствах, когда очевидно, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, определенные в договоре в-четвертых,

если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, перешло в общую собственность или разделено между несколькими лицами в-пятых, договором могут быть предусмотрены иные случаи, когда получатель может требовать выкупа ренты. К числу подобных случаев, как указывает А. П. Сергеев, могут относиться, например, существенное изменение состава, качества или назначения имущества, переход имущества к другому лицу. Выкупная цена должна быть определена сторонами в договоре, но, как

верно отмечено в литературе А. П. Сергеев , она не является существенным условием договора. Если в договоре выкупная цена отсутствует, то применяются правила ст. 594 ГК РФ выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, в том случае, если имущество было передано за плату. Если же имущество было передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая

по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ, т. е. исходя из цены, которая обычно взимается за аналогичное имущество. Так как постоянная рента является бессрочной, то право на получение ренты может передаваться по наследству или переходить в порядке правопреемства. А. П. Сергеев указывает, что данное правило не действует, если в результате наследования или правопреемства получателем ренты оказывается государство или коммерческая организация.

Возникает вопрос, должен ли прекращаться в этом случае договор постоянной ренты и каким способом? Думается, следует согласиться с А. П. Сергеевым, который считает, что обязанность по выплате ренты должна просто сниматься с плательщика ренты, поскольку нельзя принудить плательщика к выкупу имущества. Законодатель предусмотрел только один способ прекращения договора постоянной ренты ее выкуп, тогда как пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением могут быть прекращены и иными способами.

Хотя договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания также можно прекратить путем выкупа ренты, правом требования выкупа наделен только получатель ренты и только в определенных законом случаях, которые будут рассмотрены ниже. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением договоры срочные, заключаемые на срок жизни получателя ренты. Поэтому как договор купли-продажи с условием пожизненного содержания с иждивением в ГК РСФСР 1964 г так и современные договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания

п. 1 ст. 595, п. 1 ст. 650 ГК РФ прекращаются в связи со смертью получателя ренты. Изучение практики по регистрации договоров в Читинской городской регистрационной палате, а также судебной практики показало, что продолжительность рентных договоров невелика и составляет, как правило, не более 5 лет. Это и не удивительно, учитывая престарелый возраст получателей как правило, не моложе 70 лет . Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания могут быть расторгнуты по требованию получателя

ренты, если плательщик существенно нарушил условия договора. В законе понятие существенного нарушения не раскрывается применительно к данным видам договоров. Цивилисты предлагают руководствоваться правилами п. 2 ст. 450 ГК РФ, то есть признавать существенными нарушения, в результате которых получатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а также нарушение обязанностей,

которым стороны придали существенное значение. К подобным нарушениям могут относиться систематическое неисполнение договора, систематическая задержка выплаты рентных платежей, непредоставление необходимого обеспечения ренты и иные нарушения, которые получатель посчитает существенными. По договору пожизненного содержания перечень возможных нарушений более широкий отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного по договору, без согласия получателя, а также утрата

имущества, его порча. В. С. Ем верно, на наш взгляд, полагает, что поскольку договор пожизненного содержания характеризуется личными доверительными отношениями, то дополнительными случаями существенного нарушения договора будут являться, например, моральное насилие, оскорбительное отношение плательщика ренты к получателю. В случае существенного нарушения договора плательщиком ренты получатель ренты вправе потребовать от плательщика ее выкупа либо расторжения договора и возмещения убытков.

Выкуп пожизненной ренты производится на тех же условиях, что и выкуп постоянной ренты. При расторжении договора с возмещением убытков получатель может потребовать возмещения убытков в соответствии со ст. 15 ГК РФ стоимости переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентные платежи, расходы, которые получатель произвел или должен был произвести для восстановления своего нарушенного права.

Но в этом случае получатель ренты утрачивает право требовать возврата переданного плательщику имущества. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты ст. 599 ГК РФ . По договору пожизненного содержания получатель ренты, как было отмечено, может потребовать выкупа ренты либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение

пожизненного содержания с иждивением. Возврат производится независимо от того, за плату или бесплатно было передано имущество. При этом компенсация произведенных плательщиком расходов не производится, а убытки, вызванные расторжением договора, не возмещаются п. 2 ст. 605 ГК РФ . Практика показывает, что судами рассматривается значительное количество дел по искам о расторжении договоров пожизненного содержания с иждивением.

Случаев же обращения получателей ренты в суд с требованиями о выкупе ренты в практике не встречалось. Оно и понятно, получателю гораздо выгоднее потребовать возврата имущества, нежели выкупа ренты, тем более что расходы на свое содержание ему возмещать не приходится. Судебная практика также показывает, что немалое количество недобросовестных получателей ренты охотно используют правило п. 2 ст. 605 ГК РФ для расторжения договора пожизненного содержания.

Можно привести множество примеров, когда получатели ренты, заключая договор пожизненного содержания и длительное время регулярно получая рентное содержание, впоследствии обращались в суд с исками о расторжении договора, умело используя неточности в договоре в части периодичности оказания бытовых услуг, их объема и т. д. Напомним приведенные ранее примеры получатели ренты обращались с исками о расторжении договора, потому что плательщик не оплатил телефонные счета получательницы, или плательщица ренты не убрала могилу

родителей истицы, или плательщица ренты приходила не три раза в неделю, как обещала, а два, и при этом готовила невкусно и т. д. Данное правило увеличивает риск договора для плательщика ренты, и это еще раз подчеркивает особый доверительный характер договора пожизненного содержания с иждивением. Следует также отметить, что вина плательщика ренты в неисполнении своих обязанностей по содержанию получателя также не имеет значения для расторжения договора по требованию получателя.

По-прежнему достаточно доказать лишь факт неисполнения договора. Исследование вопросов прекращения договора ренты показало, что одним из самых распространенных общих оснований является соглашение о расторжении договора. Среди специальных оснований, предусмотренных для разновидностей ренты, наиболее распространенными являются прекращение договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания в результате смерти получателя ренты,

а также расторжение договора по решению суда и возврат имущества по требованию получателя в случае существенного нарушения условий договора. Итак, можно прийти к следующему выводу поскольку договор ренты является рисковым договором и предусматривает длительное исполнение, в законе предусмотрен императивный порядок его оформления. Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В противном случае сделка считается недействительной и ее невозможно вылечить в соответствии с правилами,

предусмотренными п. 2 ст. 165 ГК РФ. Государственная регистрация также имеет важное значение для стабильности и защиты имущественных прав граждан. Ввиду того, что договор ренты является сложным договором и требуется осуществить государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. 1.4 Предмет договора Предметом договора ренты является имущество, передаваемое получателем плательщику,

а также сама рента, уплачиваемая плательщиком в обмен на полученное имущество. Статья 583 ГК РФ определяет, что по договору ренты в собственность передается имущество, не устанавливая никаких ограничений. То есть предметом, передаваемым по договору ренты, может быть любое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Это может быть как недвижимое, включая предприятие, так и движимое имущество, включая деньги и ценные бумаги. Правда, в литературе небезосновательно отмечается, что предметом

договора не могут быть безналичные деньги и бездокументарные ценные бумаги, поскольку они представляют собой не вещи, а определенные права требования. Также не могут быть предметом договора и имущественные права, ведь их нельзя отнести к объектам права собственности, а значит, и считать предметом рентного договора. По этой же причине, указывает В. С. Ем, не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные

блага . Законодатель же, применяя термин имущество а не вещь , видимо, имел в виду не совокупность имущественных прав и обязанностей, а совокупность вещей. Исследование нотариальной и судебной практики показало, что в качестве предмета договора ренты выступают как правило, недвижимые вещи, чаще квартиры, реже жилые дома. Анализ ряда статистических материалов позволил составить следующую таблицу, характеризующую предмет договора. Характеристика жилой площади Количество заключенных договоров

Комната в ком. кв. 4 Доля в праве собственности на квартиру 8 Однокомнатная кв. 58 Двухкомнатная кв. 23 Трехкомнатная кв. 4 Четырехкомнатная кв. Нет есть только договор на 16 78 долей в праве собственности на 4-комнатную квартиру Жилой дом 1 Из таблицы видно, что площадь передаваемых по договору квартир, как правило, невелика, в основном передают одно- двухкомнатные квартиры.

Это можно объяснить опять же рисковым характером договора. Собственник большего по площади жилья обычно использует другие способы получения дохода, менее рисковые. Скажем, собственнику жилья большой площади гораздо выгоднее обменять его на меньшее с доплатой, таким образом получив денежную компенсацию и оставив жилье в своей собственности, чем рисковать, передавая жилье, пусть даже на возмездной основе, в собственность плательщика.

Встречаются на практике случаи передачи по договору долей в праве собственности на квартиру. Передача долей в обмен на ренту по договору, как правило, связана с тем, что сам получатель ренты обладает правом собственности не на все имущество, а на его долю. В зависимости от разновидности ренты определяется и состав имущества, передаваемого по договору. Например, по договору постоянной ренты может передаваться любое, как движимое, так и недвижимое имущество,

то же самое установлено и в отношении пожизненной ренты. В договоре пожизненного содержания с иждивением объектом передачи может являться только недвижимость. Думается, такое ограничение создает при заключении договора определенные трудности, связанные с выбором между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением. Рассмотрим следующую ситуацию. Когда получатель ренты заключает договор с гражданином родственником

или знакомым, очень часто в этом случае вместе с квартирой передаются движимые вещи предметы домашнего обихода, библиотеки, машины. Разумеется, стороны не желают заключать договор постоянной ренты, и поставлены перед выбором между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением. Если же получатель ренты нуждается не в фактическом содержании, а только в денежном обеспечении, никаких проблем не возникает, стороны заключают договор пожизненной ренты.

А как быть в том случае, когда получатель заинтересован в договоре именно потому, что нуждается в постоянном уходе? Здесь пожизненная рента не представляет интереса для получателя, ведь по закону она уплачивается плательщиком исключительно деньгами п. 1 ст. 597 ГК РФ , а по договору пожизненного содержания не предусмотрена передача движимых вещей. Исследование нотариальной практики показало, что стороны приходят к следующему компромиссу.

Заключается договор пожизненного содержания, а в отношении движимых вещей устанавливается иная гражданско-правовая конструкция дарение либо завещание в пользу плательщика. Таким образом, включение движимых вещей в предмет договора пожизненного содержания с иждивением избавило бы граждан от необходимости прибегать к заключению нескольких договоров, а равным образом и от лишних расходов. Как было отмечено ранее, предметом договора ренты является и сама рента, предоставляемая плательщиком

получателю. Однако форму рентных платежей логичнее будет рассмотреть, анализируя непосредственно содержание договора. Отметим взаимосвязь предмета, передаваемого по договору, и объема рентных платежей. Исследование практики показало, что такая связь особенно четко прослеживается, когда плательщиком по договору или посредником при заключении договора выступает юридическое лицо. В этом случае устанавливается прямая зависимость объема рентных платежей от оценки передаваемого по

договору жилья, то есть чем выше стоимость жилья чем оно ликвиднее, новее тем больше объем рентных платежей. Объем рентных платежей зависит от возраста и здоровья получателя ренты. Так, например, в постановлении Правительства Москвы от 14.02.95 126 устанавливаются возрастные категории граждан и рекомендуемые размеры компенсации, предоставляемой им в обмен на передачу в собственность города жилой площади, с учетом ее характеристик. Возрастные категории граждан

Характеристика занимаемой жил. площади Ежемесячная компенсация в МРОТ От 75 лет инв. 1 гр. от 65 лет, инв. II гр. от 70 лет и выше Комната в ком. кв. 5,5 Однокомнатная кв. 8,5 Двухкомнатная кв. 10,5 Трехкомнатная кв. и больше 12,0 70 75 лет инв. I гр. 60 65 лет, инв. 11 гр. 65-70 лет Комната в ком. кв.

3,0 Однокомнатная кв. 6,0 Двухкомнатная кв. 8,5 Трехкомнатная кв. и больше 10,5 65 70 лет инв. I гр. 55 60 лет, инв. II гр. 60-65 лет Комната в ком. кв. 2,5 Однокомнатная кв. 4,5 Двухкомнатная кв. 6,0 Трехкомнатная кв. и больше 8,5 Данная таблица наглядно показывает, как возрастают рентные платежи с увеличением площади квартиры. Таким образом, можно сделать вывод, что рентные платежи зависят от стоимости имущества, передаваемого

по договору, прямо пропорционально, но только в том случае, если плательщиком ренты является профессионал. Если же договор ренты заключается в частном порядке, не через фирму, данная зависимость прослеживается в меньшей степени. В таких договорах устанавливается чаще всего минимальный или слегка превышающий предусмотренный законом минимум объем платежей. II. Содержание договора ренты 2.1 Права и обязанности рентоплательщика. Поскольку действия по передаче имущества в собственность плательщика

совершаются получателем ренты в момент заключения договора, основное значение имеют обязанности плательщика ренты. В зависимости от разновидности договора они определяются в ГК по-разному. Как уже было отмечено, выплата постоянной ренты производится преимущественно в деньгах, хотя договором может быть предусмотрена выплата и в натуральной форме путем предоставления вещей, оказания услуг, выполнения работ, которые должны соответствовать по стоимости денежной сумме ренты п.

1 ст. 590 ГК . Можно также предусмотреть в договоре и смешанную форму выплаты ренты в деньгах, и в натуральной форме. Размер постоянной ренты не указан в законе в качестве существенного условия, однако, исходя из смысла договора, он должен быть определен в договоре в виде конкретной денежной суммы, даже если стороны договорились о выплате постоянной ренты путем выполнения работ или оказания услуг. Иначе невозможно будет определить выкупную цену постоянной ренты в случае, если она не установлена

договором, либо размер ответственности плательщика за просрочку выплаты ренты. Размер выплачиваемой ренты подлежит увеличению пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено договором п. 2 ст. 590 ГК РФ . Эта норма установлена в целях защиты интересов получателя ренты. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, опять же если иное не установлено

в договоре ст. 591 ГК РФ , т. е. стороны могут в договоре установить иную периодичность выплаты ренты, например, по окончании года. Диспозитивность норм, регулирующих выплату постоянной ренты, и обязательность ее денежного выражения весьма убедительно объясняются в литературе тем, что получателем постоянной ренты может быть юридическое лицо и потому законодатель уже не считает получателя более слабой стороной, нуждающейся в особой защите. В отличие от постоянной ренты, пожизненная рента и пожизненное содержание предназначены

для обеспечения потребностей граждан, и получателями по этим договорам могут быть только граждане. Поэтому в данном случае нормы, регулирующие обязанности плательщика, чаще всего носят императивный характер. Так, пожизненная рента должна быть определена в договоре только как периодически выплачиваемая денежная сумма, что позволяет не смешивать ее с пожизненным содержанием. Ее размер, указанный в договоре, должен составлять не менее одного минимального размера оплаты труда,

установленного законом, и возрастать прямо пропорционально его увеличению ст. 597 ГК . Но стоит ли руководствоваться минимальным размером оплаты труда при определении рентных платежей, которые чаще всего являются основной частью жизнеобеспечения получателей ренты? Суммы, установленные Федеральным законом О минимальном размере оплаты труда , применяются исключительно в сфере оплаты труда и в иных, не связанных с договорами случаях.

Для гражданско-правовых обязательств статья 5 указанного Закона трансформировала МРОТ в другой параметр, названный базовой суммой . Для платежей с 1 июля по 31 декабря 2000 г. она равнялась 83 руб. 49 коп. С 1 января 2001 г. базовая сумма 100 руб. Таким образом, несмотря на рост инфляции и всеобщее увеличение цен, размер базовой суммы чрезвычайно

низок и искусственно сдерживается государством. Поэтому, наверное, не стоит ставить в зависимость от минимального размера оплаты труда, который устанавливается в административном порядке, рентные платежи в договоре, имеющем рыночную природу. Гораздо разумнее будет оговорить зависимость рентных платежей от инфляционных процессов. О масштабах инфляции ежемесячно официально информирует Госкомстат России. Н. М. Ершова, например, предлагает приблизить размер рентных платежей к величине

прожиточного минимума, порядок расчета которого установлен в Законе РФ О прожиточном минимуме в Российской Федерации . Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором ст. 598 ГК РФ . Различие в периодичности выплат постоянной и пожизненной ренты опять же объясняется тем, что пожизненная рента предназначена исключительно для содержания граждан.

Длительный перерыв между ее выплатами не способствует достижению основной цели договора и может привести к тому, что получатель ренты, потратив всю сумму в начале срока, просто не доживет до очередной выплаты. Желательно в договоре указать конкретный срок перечисления денег, например, не позднее пятого числа каждого месяца . Способ предоставления рентных платежей также имеет немаловажное значение. Указание в договоре конкретной даты и способа перечисления рентных платежей помогает в случае просрочки

определить размер ответственности плательщика. Анализ нотариальной и судебной практики показал, что обычно стороны договариваются и выбирают один из следующих способов либо путем перечисления почтовым переводом на отделение связи по месту жительства получателя либо переводом на сберкнижку получателя ренты либо путем выдачи денег в кассе предприятия, если плательщиком является юридическое лицо. Полученные в результате совершения этих действий документы квитанция о переводе, платежное поручение,

роспись будут служить надежным доказательством того, что плательщик своевременно предоставлял денежные средства, в случае оспаривания этого факта получателем ренты. Если плательщиком ренты является гражданин и стороны хорошо знакомы, в договоре можно предусмотреть оплату путем фактической передачи денег из рук в руки. В этом случае учет предоставления денежных платежей может осуществляться путем составления двусторонних

актов, подписываемых обеими сторонами, или односторонних расписки получателя ренты в получении денег. Судебная практика по делам о расторжении договоров свидетельствует стороны зачастую пренебрегают названными мерами либо в силу беспечности, либо из-за боязни обидеть недоверием получателя ренты, что в дальнейшем оборачивается неприятностями в суде плательщик ренты не может доказать факт предоставления денежных платежей. Так, например, гр. Ч. и гр. П. заключили договор, по которому

Ч. передала квартиру, а П. обязалась в течение года выплатить инвентаризационную стоимость квартиры и в течение жизни Ч. выплачивать ей ежемесячно минимальный размер пенсии. Впоследствии Ч. обратилась в суд с иском о расторжении договора, ссылаясь на то, что ответчица не выполняет условия договора. Из имеющейся в материалах дела расписки Ч. следует, что П. выплатила ей инвентаризационную стоимость квартиры.

А что касается периодических выплат, то свидетели показали, что присутствовали при передаче денег, расписок ответчица не брала, поскольку истица взывала к ее совести Я тебе квартиру отдала, а ты мне не доверяешь, расписки требуешь . Суд решил в иске Ч. отказать и дополнить договор пунктом, предписывающим денежные выплаты в виде минимальной пенсии осуществлять в безналичной форме через Сбербанк на лицевой счет

Ч. В данном случае суд посчитал, что договор ответчицей исполняется надлежащим образом, поскольку имелись свидетели, которые присутствовали при передаче денег. Подобные решения суда в пользу плательщика единичны, как правило же, и свидетелей при передаче денег не бывает, и судьи изначально принимают сторону слабой стороны. В договоре пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика заключается в предоставлении

получателю ренты обеспечения в натуральной форме. Оно может включать в себя обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг. Объем содержания устанавливается в пределах не менее двух минимальных размеров оплаты труда и предоставляется ежемесячно п. 2 ст. 602 ГК . Увеличение объема платежей в сравнении с пожизненной рентой можно объяснить тем, что меньший объем

содержания просто не обеспечит цели данного договора. Исходя из смысла договора, пожизненное содержание становится основным источником доходов. Те доводы, которые приводились против того, чтобы руководствоваться минимальным размером оплаты труда при определении рентных платежей в договоре пожизненной ренты, более чем уместны и в данном случае. Содержание с иждивением совершенно не сопоставимо с двукратным минимальным размером оплаты труда и

должно быть по объему гораздо больше. Поэтому получатель ренты прежде всего должен задуматься о том, чтобы избрать другой вариант установления и увеличения объема платежей. Но следует иметь в виду и то, что содержание должно быть сопоставимо с реальной стоимостью переданной недвижимости, ведь плательщик просто не пойдет на заключение договора, в котором объем платежей необоснованно завышен. Этими соображениями должны руководствоваться стороны при определении объема рентных платежей.

Кроме того, в законе содержится положение, согласно которому в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением п. 2 ст. 602 ГК . Данное положение, как верно отмечает А. Пахомов, вызывает некоторые затруднения невозможно определить весь объем содержания, поскольку продолжительность договора зависит от продолжительности жизни получателя.

А. Пахомов считает, что в данном случае можно лишь указать в договоре объем месячного содержания. Думается, что автор совершенно верно указал на невозможность реализации данного правила кроме как путем указания объема ежемесячных платежей. Ведь даже если заложить в объем рентных платежей выкупную цену ренты стоимость имущества и годовая сумма рентных платежей , то при ее полной выборке плательщик ренты все равно будет обязан продолжать исполнение своих обязанностей .

То есть буквальная реализация данного правила совершенно бессмысленна. Складывается впечатление, что фраза в законе просто не закончена. Поэтому, если бы законодатель закончил предложение тем, что в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц , все было бы логично. Изучение нотариальной практики показывает, что нотариусам также не понятен смысл данного положения,

многие, толкуя норму, изложенную в п. 2 ст. 602 ГК РФ, буквально, обязывают стороны указывать в договоре весь объем содержания, исходя из стоимости недвижимости, другие же ограничиваются указанием в договоре объема содержания в месяц. В законе предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре периодическими денежными выплатами ст. 603 ГК . Форма пожизненного содержания чаще всего зависит от того, кто является плательщиком

по договору. Если в роли плательщика выступает юридическое лицо, то содержание обычно предоставляется в виде определенных денежных выплат, хотя на практике встречаются случаи, когда плательщик юридическое лицо нанимает работника для ухода за получателем ренты. Получатель же, заключая договор пожизненного содержания, рассчитывает, прежде всего, на получение содержания в натуральной форме, чего зачастую не могут предоставить различного рода организации, занимающиеся заключением

подобных договоров на профессиональной основе. Поэтому если сначала, сразу после вступления в действие нынешнего ГК, в крупных городах например, в Санкт-Петербурге появилась масса таких организаций, то впоследствии они стали прекращать свою деятельность в качестве плательщиков ренты и теперь чаще выступают в роли обычных посредников. Кроме того, как уже было отмечено выше, между получателем и лицом, предоставляющим ему пожизненное содержание, возникают особые отношения, которые носят личный доверительный характер.

Поэтому граждане стараются заключать договор пожизненного содержания с конкретным лицом, близким знакомым или родственником. В соответствии со ст. 603 ГК РФ в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре периодическими денежными выплатами. А. Пахомов полагает, что пункт о возможной в будущем замене предоставления натурального содержания денежными платежами целесообразно включать в договор в любом случае.

Это позволит избежать тупиковой ситуации при возникновении между сторонами на основе личностных взаимоотношений конфликтов, которые впоследствии перерастают в противоречия касательно объема предоставляемых услуг. Внеся соответствующее условие в договор, получатель ренты впоследствии сможет потребовать предоставления содержания в денежной форме, если отношения между ним и другой стороной настолько разладятся, что они не захотят даже видеть друг друга, не говоря уже об оказании услуг.

А. Пахомов отмечает, что подобная оговорка поможет защитить интересы и плательщика ренты, поскольку на практике встречные требования плательщика о замене пожизненного содержания на периодические рентные платежи судом чаще всего не удовлетворяются. Автор в качестве доказательства приводит пример из практики Московского городского суда, который вынес определение о том, что, заключая договор пожизненного содержания, сторона, прежде всего, рассчитывала на предоставление содержания в натуре.

В данном случае, как представляется, суд вынес верное определение, ведь целью данного договора являлось именно содержание получателя, в противном же случае стороны заключили бы договор пожизненной ренты. Удовлетворение в рассматриваемом случае встречных требований плательщика ренты о замене пожизненного содержания на периодические платежи значительно ущемляло бы права получателя. Но в то же время следует согласиться с мнением А.

Пахомова о том, что указание на возможность замены формы предоставления, включенное в договор, значительно облегчит регулирование отношений сторон в будущем, в случае возникновения конфликтов. Обязательство плательщика ренты по предоставлению содержания в натуре предполагает ряд обязанностей. Во-первых, плательщик обязан обеспечить потребности получателя ренты в жилище. Так как по договору, как правило, передается квартира, или комната, или дом, то стороны обычно оставляют

в пожизненном пользовании получателя переданное под выплату ренты жилище. В данном случае плательщик ренты чаще не нуждается в переданном жилье и рассчитывает на результат по договору в будущем. Гораздо реже плательщик приобретает комнату или квартиру по договору ренты, чтобы продать ее или обменять на большую с доплатой. В таком случае требуется согласие получателя ренты на отчуждение жилья, да и не всякий новый приобретатель согласится приобрести обремененную жилплощадь.

Подобная ситуация возникает, как правило, между родственниками, и здесь у плательщика появляется обязанность предоставить получателю ренты жилье. Например, племянник заключил с получателями супруги договор пожизненного содержания, с тем чтобы обменять их комнату и свою в коммунальных квартирах на отдельную благоустроенную квартиру, а родственникам обязался предоставить дом в деревне. На плательщике лежит обязанность предоставления жилья, если под выплату ренты передаются другие недвижимые

вещи дачи, земельные участки и если получатель ренты не обеспечен жильем. В этих случаях плательщик обязывается либо предоставить получателю другое отдельное жилье, либо принять его в свою семью и предоставить жилое помещение в собственной квартире. Обязанность плательщика обеспечить получателя жильем проявляется также в том, что плательщик ренты осуществляет за свой счет ремонт в том числе и капитальный и эксплуатацию квартиры.

Плательщик как собственник квартиры обязан оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию. Даже если под выплату ренты передавалось не жилье, а другое имущество, стороны, как правило, все равно в договоре оставляют за плательщиком ренты обязанность оплачивать коммунальные услуги и пользование электроэнергией. Желательно в договоре указать, какие именно услуги оплачивает плательщик и в каком объеме, особенно если эти услуги не направлены на обеспечение необходимых потребностей, иначе впоследствии,

в случае невыполнения плательщиком ренты данной обязанности, суд может отказать в удовлетворении требований получателя. Так, например, гражданка Д. обратилась в суд с иском о расторжении договора, ссылаясь на то, что ответчица не выполняла своих обязательств, в частности не оплачивала телефонные счета. Суд справедливо указал, что в договоре подобная обязанность не указана, а оплата телефона не является обеспечением необходимых потребностей. На плательщике лежит дополнительная обязанность принимать необходимые

меры для предотвращения уменьшения стоимости имущества, переданного по договору, в период предоставления пожизненного содержания с иждивением п. 2 ст. 604 ГК РФ . Данная обязанность предусмотрена законом в целях обеспечения интересов получателя ренты, поскольку он может возвратить себе переданное имущество в случае расторжения договора. Кроме того, если объектом передачи является жилье и получатель ренты остается проживать в нем, то,

поддерживая имущество в надлежащем техническом и санитарном состоянии, плательщик ренты тем самым обеспечивает получателю необходимые условия для проживания. Обычно соответствующие условия включаются в договор, но даже если подобное договором не предусмотрено, плательщик как собственник жилья обязан осуществлять за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры, участвовать в расходах по техническому обслуживанию и ремонту всего дома. Следующая обязанность плательщика обеспечить потребности получателя ренты в питании и одежде,

а также, если потребуется, обеспечить уход за ним. Как правило, стороны лишь в общих чертах оговаривают эти условия и именно поэтому впоследствии возникают споры в судах. Например, гр. К. обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры, заключенного ею на условиях пожизненного содержания с гр. Ш. Основанием для расторжения договора, по мнению истицы, должно было служить невыполнение ответчицей

условий договора. Истица показала в суде, что ответчица не соблюдала условия устной договоренности постельное белье стирала добросовестно каждую неделю, но убиралась в квартире плохо, окно не мыла, приходила убираться и готовить один раз в неделю, вместо оговоренных двух раз, обещала каждое лето возить на дачу, чего не делала. Несмотря на то, что в договоре этих условий не содержалось и доказать их выполнение было очень сложно, суд все же вынес решение о расторжении договора.

Следует как можно подробнее отразить в договоре все условия содержания оговорить посещения, например, 2-3 раза в неделю примерный ассортимент покупаемых продуктов количество уборок в неделю и т. д. Составление подробного договора зависит не только от желания сторон, но и от компетентности и добросовестности нотариуса. Нотариус может помочь сторонам заключить полный договор и отразить в нем все необходимые условия, либо он может просто вставить фамилии в имеющийся образец договора, в котором права и обязанности

субъектов будут отражены лишь в самых общих чертах. Для сравнения уместно будет привести выдержки из двух договоров пожизненного содержания, составленных и заверенных нотариусами г. Санкт-Петербурга 1. п.4 Объем содержания с иждивением 4.2. Оказание различных услуг бытового характера включает в себя а генеральную уборку квартиры не реже одного раза в квартал б еженедельную влажную уборку в стирку белья по мере необходимости

г смену постельного белья не реже одного раза в три недели. Подпункты б , в , г пункта 4.2 настоящего договора рентоплателыцик выполняет в случаях невозможности ведения домашнего хозяйства рентополучателем по состоянию здоровья. 4.3. Обеспечение продуктами питания включает в себя приобретение продуктов с доставкой их на дом и приготовление пищи в случаях невозможности рентополучателем осуществлять это самостоятельно.

4.4. Обеспечение услуг медицинского характера включает в себя приобретение медикаментозных препаратов согласно выписанным рецептам вызов врача, неотложной помощи в случаях необходимости госпитализацию надомный уход в случаях невозможности получателем по состоянию здоровья самостоятельно обслуживать себя. 4.5. Обеспечение ритуальных услуг включает в себя расходы, связанные с захоронением кремацией рентополучателя. 4.6. Стоимость всего объема содержания с иждивением определяется сторонами в расчете 4

МРОТ в месяц . Образец второй п. 8. Плательщик обязуется пожизненно содержать получателя, обеспечивая его питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью и сохранив в его пожизненном пользовании указанную квартиру. 9. Стоимость материального обеспечения питания, одежды, ухода и необходимой помощи определена сторонами в размере не менее 4 МРОТ . Второй образец взят из материалов гражданского дела. Неудивительно, что у сторон со временем возникли взаимные претензии.

Таким образом, практика показывает, что чем меньше определен объем содержания в договоре, тем чаще получатель ренты обращается в суд с требованием о его расторжении на основании того, что плательщик ренты не исполняет своих обязанностей. Суд же при разрешении споров между сторонами об объеме содержания должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности п. 3 ст. 602 ГК РФ . В интересах плательщика будет ведение фиксированного учета предоставления услуг.

Гораздо сложнее это сделать, когда получатель ренты проживает вместе с плательщиком, особенно если стороны ведут общее хозяйство, вместе питаются. Этот вид договора может предусматривать оплату плательщиком ритуальных услуг, оказываемых после смерти получателя ренты. Необходимо также конкретизировать, какого рода ритуальные услуги обязан будет оплатить плательщик. Проконтролировать эту обязанность весьма проблематично, поскольку получателями по договору пожизненного

содержания являются, как правило, одинокие люди. И если вместо панихиды и отпевания в церкви, плательщик похоронит получателя в общественной могиле, предъявить взыскание чаще всего будет некому. Поэтому обязанность оплатить ритуальные услуги по захоронению получателя носит скорее моральный, нежели правовой характер. Можно ли требовать предоставления других услуг, которые не указаны в договоре, например, ухода в случае болезни или оплаты приобретенных получателем ренты лекарств?

Калининский районный суд г. Санкт-Петербурга посчитал неосновательным утверждение истицы, что ответчица должна оплачивать стоимость приобретенных истицей лекарств, так как данное условие не было отражено в договоре. В. С. Ем, напротив, считает, что необходимость в уходе может возникнуть уже после заключения договора, но сразу же после появления она становится обязанностью плательщика ренты и должна исполняться им с учетом сложившихся обстоятельств. Данная точка зрения вполне обоснована, поскольку договор носит

длящийся характер, и если при заключении договора потребность в лекарствах и уходе отсутствовала, то впоследствии она вполне может возникнуть из-за ухудшения здоровья, и совершенно несправедливо ограничивать требования получателя только условиями договора, так как это будет противоречить самому смыслу пожизненного содержания. Если имущество под выплату ренты было передано за плату, то у плательщика ренты возникает обязанность уплатить определенную цену, указанную в договоре.

Цена определяется самими сторонами. Порядок оплаты также определяется ими может быть предусмотрена обязанность плательщика по выплате всей стоимости имущества непосредственно после его передачи, либо договором может быть предусмотрена возможность оплаты переданного имущества в рассрочку, тогда в договоре стороны должны указать порядок, сроки и размеры платежей ст. 489 ГК . 2.2 Права и обязанности рентополучателя Что касается обязанностей получателя, то о них можно

вести речь в связи с предметом договора, а именно в связи с передаваемой по договору вещью. Если имущество было передано за плату, то к договору в субсидиарном порядке применяются правила о купле-продаже. Эти правила как раз касаются предмета договора. Вещь, передаваемая по договору, должна быть свободной от прав третьих лиц ст. 460 ГК . Получатель ренты обязан предупредить плательщика о недостатках передаваемой вещи, иначе он

будет нести ответственность на основании ст. 475 ГК, а у плательщика ренты появится соответствующее право требовать от получателя ренты соразмерного уменьшения покупной цены либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Если же имущество было передано по договору ренты бесплатно, то в этом случае к договору применяются в субсидиарном порядке правила о дарении. Обязанностью получателя в данном случае также будет предупреждение плательщика о существующих недостатках

передаваемой вещи, в противном случае он будет обязан возместить плательщику ренты вред, причиненный недостатками подаренной вещи на основании ст. 580 ГК. Плательщик ренты вправе отчуждать, отдавать в залог или иным способом обременять имущество, переданное под выплату ренты. Законом установлено ограничение только для договора пожизненного содержания ст. 604 ГК , где для отчуждения имущества обязательно требуется предварительное согласие получателя ренты.

И потому едва ли не все авторы В. Н. Литовкин, Л. И. Глушкова и др. указывают, что по договорам постоянной и пожизненной ренты для отчуждения имущества согласия получателя ренты не требуется. В связи с этим В. С. Ем справедливо отмечает, что запрет на отчуждение имущества без согласия получателя ренты установлен не только в договоре пожизненного содержания, но и в договорах постоянной и пожизненной ренты, если

объектом передачи является недвижимое имущество, так как это недвижимое имущество автоматически обременяется залогом. Отчуждение же имущества, обремененного ипотекой, возможно только с согласия залогодержателя. В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РСФСР покупатель не освобождался от выполнения обязанностей, принятых по договору купли-продажи под условием пожизненного содержания, при случайной гибели жилого дома. Сегодня решение вопроса о риске случайной гибели имущества зависит от вида договора ренты и от того,

за плату или бесплатно передается имущество. В договоре постоянной ренты риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты п. 1 ст. 595 ГК . Но если имущество по договору было передано за плату, то плательщик постоянной ренты может требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты п. 2 ст. 95 ГК . В договоре пожизненной ренты риск случайной гибели или случайного повреждения имущества

несет плательщик ренты, независимо от того, за плату или бесплатно он приобрел это имущество ст. 600 ГК . Аналогичное правило применяется и в отношении договора пожизненного содержания с иждивением. То есть случайная гибель или повреждение имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства платить ренту и не дает ему права требовать его прекращения, даже если он приобрел имущество за плату. Данное правило еще раз свидетельствует об усиленной защите получателей по договорам пожизненной ренты

и пожизненного содержания, тем самым подчеркивая специфику соответствующих договоров. Следует помнить, что содержание зачастую является для получателя основным источником дохода, иначе он не стал бы рисковать, заключая рентный договор. Таким образом, особенностью рентного договора является то, что в договоре обязанности предусмотрены для плательщика ренты, поскольку получатель ренты к моменту заключения договора свою обязанность передать

в собственность плательщика имущество уже выполнил. Круг обязанностей плательщика ренты зависит от разновидности договора. Наиболее сложными и объемными являются обязанности плательщика ренты при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. От полноты условий, включенных в договор, зависит его продолжительность и судьба сторон по договору. Чем подробнее и конкретнее будут отражены в договоре обязанности плательщика, размеры

рентных платежей, тем меньше у получателя оснований требовать расторжения договора при условии надлежащего выполнения его плательщиком. III. Особенности отдельных видов договора ренты 3.1. Договор постоянной ренты Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и её плательщик. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации. К лицам, получающим постоянную ренту, относятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц

- лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону. Такой избирательный подход к отбору юридических лиц - получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты. Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные

цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе. В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов.

Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций ст. 3 Федерального Закона О банках и банковской деятельности . Получатель постоянной ренты может уступить свое право соответственно другим гражданам или некоммерческим организациям. В случае смерти гражданина это право переходит к его наследникам. Некоммерческие организации могут приобрести права получателя постоянной ренты в порядке универсального

правопреемства при реорганизации юридических лиц. На передачу, таким образом, прав получателя ренты в договоре может быть наложен запрет, что делает невозможной передачу постоянной ренты. Здесь решающим фактором является волеизъявление сторон. В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы

не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона. Предметом по договору постоянной ренты является

Во-первых, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты им может быть как движимое так и недвижимое имущество . Во-вторых сама рента, которая выплачивается её получателю. Что касается рентных платежей, то приоритетной формой здесь являются денежные суммы. Стороны свободны выбирать другие формы предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, предоставление вещей, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег.

Таким образом, сумма денег имеет базовое значение и при всех других формах ренты и для её выкупа. Денежный эквивалент не является постоянным в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора.

Срок договора вытекает из самой сути данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т. е. без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Что же касается периодичности выплаты рентных платежей, то они выплачиваются по истечении каждого квартала, если сторонами не установлено иного условия о периодичности например, по истечении каждого полугодия . Говоря о цене, необходимо сказать, что она является существенным условием договора ренты.

Ценой будет являться размер рентных платежей, который, как уже говорилось, может индексироваться в зависимости от изменения установленного законом минимального размера оплаты труда. Основания прекращения договора постоянной ренты Первым основанием является соглашение сторон о расторжении договора. В данном случае стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо

компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга ст. 415 ГК . Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту. Следующим основанием прекращения договора ренты является случайная гибель или повреждение имущества,

переданного под выплату ренты данного вида. Это может произойти в следующих случаях когда имущество было передано под выплату ренты за плату, а также когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий её выплаты. Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несёт плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту.

Далее особым основанием прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп постоянной ренты. Суть данного основания состоит в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента, либо которая заранее определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора

по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установлеными договором или законом условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты право требовать выкупа ренты как плательщику ренты, так и его получателю. Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер

и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлён при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора п. 3 ст. 592 ГК РФ . Если же в договоре включено условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на её выкуп, то оно признаётся ничтожным и, соответсвенно, не препятствует выкупу ренты. Требовать выкуп ренты вправе также и получатель ренты в случаях, которые предусмотрены в законе или

договоре. В частности такими случаями могут быть а просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты б нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты в признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором г поступление недвижимого имущества, переданного под выплату

ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами. Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например, переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т. п. С учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности,

оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежащих на нем обязательств. Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты имущества, величину установленных договором рентных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение

определенного срока, естественный износ имущества при его использовании и т. п. 3.2. Договор пожизненной ренты В соответствии со ст. 596 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение

ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается. Таким образом, договор пожизненной ренты имеет следующий субъектный состав получателем пожизненной

ренты может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. Причём пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. По договору пожизненной ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования. Что касается плательщиков пожизненной ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить. Что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя

ренты. Существуют также профессиональные плательщики ренты обычно риэлтерские фирмы , предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир. Под выплату пожизненной ренты может быть передано движимое и недвижимое имущество. В отличие от постоянной ренты, которая может выплачиваться не только деньгами в размере, определяемом договором, но выплата которой может быть предусмотрена в договоре и путем предоставления вещей, выполнения

работ или оказания услуг, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Ее размер, определяемый договором, должен быть в расчете на месяц не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК, он подлежит увеличению до минимального размера оплаты труда ст.

597 ГК . С учетом того, что пожизненная рента, как правило, предназначается для ежедневного обеспечения жизни ее получателя, она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, в отличие от постоянной ренты, которая выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено договором ст. ст. 591, 598 ГК . Прекращение договора основным основанием прекращения обязательства по выплате ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут

по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе. Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением.

Обычно под эти понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие либо негативные последствия для другой стороны. Нарушения, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей

непредоставление необходимого обеспечения, ставящее под угрозу получателя ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение. При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков п. 1 ст. 599 ГК . Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа

постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом ст. 594 ГК . При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты п. 2 ст. 599 ГК . При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать

на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе. Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях,

предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп. 3.3 Договор пожизненного содержания с иждивением Наиболее важной разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. Поэтому между указанными договорами вообще достаточно много общего, в связи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. По существу, это единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение.

В отличие от других видов ренты пожизненное содержание имеет своим предметом только недвижимое имущество жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д Недвижимость передается в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и или указанного им третьего лица лиц п. 1 ст. 601 ГК РФ . Содержание с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг п. 1 ст. 602 ГК РФ . Регламентация такой сделки осуществляется параграфом 4 главы 33 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем по сравнению с пожизненной рентой договор пожизненного содержания с иждивением обладает значительными специфическими особенностями, которые будут рассмотрены ниже. Что касается субъектного состава, то здесь необходимо отметить следующее схожесть с договором

пожизненной ренты. Рентополучателем здесь опять же может быть только гражданин, и обязанности по выплате ренты прекращаются с его смертью. Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и её получателя. В рассматриваемом обязательстве существует проблема, которая состоит в том, что представляется весьма затруднительным соотнести гражданско-правовые положения договора с условием пожизненного содержания с возможным возникновением и последствиями конфликтов сторон не правового,

а личного характера. Ведь процесс предоставления пожизненного содержания с иждивением построен на тесном личном контакте плательщика и получателя ренты, и как показывает практика, первопричиной требования получателя ренты о расторжении договора является не нарушение плательщиком своих обязанностей, а именно конфликты и разрыв в личных взаимоотношениях, на которых впоследствии строятся взаимные обвинения сторон, в том числе и материального характера. Личностный характер договора учитывается судами, как показывает

практика, и является веским доводом для вынесения решений не в пользу плательщика ренты. Вот почему в данном договоре следует учитывать положения не только имущественного характера, но и положения, сопряжённые с личными взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора. Как было указано выше, предметом данного договора может быть только недвижимое имущество, т.е. дом, хозяйственные постройки, квартира. Земельный участок и т.д.

В обязанности рентоплательщика включается содержание и иждивение уход за рентополучателем может включаться также оплата ритуальных услуг . Перечень обязанностей по предоставлению содержания с иждивением, предлагаемый законодательством обеспечение жилищем, питанием, одеждой и т.д является примерным и подлежит конкретизации в договоре. Следует заметить и то, что стороны могут определить любое место проживания рентополучателя, и таким местом не обязательно должно являться переданное под выплату ренты жилое помещение.

Что касается формы рентных платежей, то они выплачиваются не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении.

В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данное требование закона является императивным, равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда ст. 318 ГК . В случае, если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется

или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Статья 603 ГК содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение

жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например, в обязательство по выплате пожизненной ренты, данная норма имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вида предоставления наделяется в договоре либо только одна сторона например, получатель ренты , либо обе стороны.

Реализация указанного права может быть поставлена в зависимость от наличия или выполнения каких-либо дополнительных условий, либо может всецело зависеть от усмотрения стороны обычно от получателя ренты . Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика

ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства. В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением договора. Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны

считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия бездействие плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе

потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК. По смыслу закона, если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т. е. соответственно уменьшена.

Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты п. 2 ст. 605 ГК . IV. Соотношение договора ренты с другими гражданско-правовыми договорами. 4.1 Соотношение договора ренты с договором купли-продажи. В ГК РФ договор ренты помещен среди договоров об отчуждении имущества.

Сходство ренты с куплей-продажей, дарением очевидно и неоднократно подчеркивалось в юридической литературе. Рента, как и указанные договоры, опосредует переход права собственности на имущество. Это сходство всегда подчеркивал и законодатель, сначала поместив договор пожизненного содержания в главу о купле-продаже ГК РСФСР 1964 г а впоследствии распространив на рентные отношения правила о купле-продаже и дарении в субсидиарном порядке. Но, несмотря на это, цивилисты справедливо отмечают, что это

договор своеобразный, отличный от перечисленных договоров. Все аргументы авторов, которое приводились в советской, а позднее в российской юридической литературе в пользу самостоятельности договора ренты, можно свести к следующим положения - рента отличается от дарения отсутствием безвозмездности В. А. Рясенцев, С. А. Хохлов, А. А. Ерошенко и др рента существенно отличается и от купли-продажи.

В отличие от договора купли-продажи, где имущество передается за определенную цену, то есть цена эквивалентна товару, в договоре ренты невозможно определить заранее объем причитающихся рентных платежей. Этим же рента отличается и от мены, где также заранее известен встречный эквивалент О. С. Иоффе, Г. М. Степаненко, А. Ю. Кабалкин, С. А. Хохлов, М. И. Брагинский, В. Н. Литовкин, В. С. Ем и др

Интересна точка зрения М. И. Бару. Он усматривал различие между договорами в том, что является правовым результатом данного договора. Если по договору купли-продажи, писал он, правовым результатом является переход права собственности, то по договору пожизненного содержания получение содержания. И в связи с этим, продолжает развивать его мысль М. И. Брагинский, договор купли-продажи завершается переходом права собственности, а договор пожизненного

содержания этим только начинается. М. И. Бару считал, что отчуждение строения не является основной целью договора, а лишь стимулирует достижение основной цели получение содержания. М. И. Бару считал, что отчуждение строения не является основной целью договора, а лишь стимулирует достижение основной цели получение содержания. И отсюда он делал вывод, что раз основной целью договора является получение содержания, то его следует поместить не среди договоров об отчуждении права собственности,

а среди тех, которые опосредствуют оказание различного рода услуг , как было сделано в ГК УССР. И хотя этот вывод, как замечает М. И. Брагинский, не укладывается в рамки действующего ГК , нельзя не отметить сходства рентного договора и договора оказания услуг. Как верно отмечал М. И. Бару, у этих двух договоров одна общая направленность оказание услуг. Но в договоре возмездного оказания услуг услуги, которое как правело носит не материальный характер.

В договоре ренты важна личность плательщика ренты, особенно в договоре пожизненного содержания. В договоре возмездного оказания услуг так же большое значение предаётся личности исполнителя, и по общему правилу он должен лично исполнять услуги. Но в отличие от пожизненного содержания, обязательство по оказанию услуг не имеет лично-доверительного характера, поскольку в отношениях заказчика исполнителя не может быть никакой личной связи. Договор возмездного оказания услуг является консенсуальном, обязательство

возникает с момента достижения соглашения, двусторонне обязывающим, ибо исполнитель обязан совершать определённые действия или определённую деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги, следовательно, в договоре предусмотрена цена. Рента же обладает прямо противоположными характеристиками. Рентный договор носит реальный характер, права, и обязанности по договору возникают с момента реальной передачи вещи. Что касается цены, то рентные платежи не являются ценой в договоре.

Цена в договоре может присутствовать, если имущество передаётся за плату, а может и отсутствовать, если имущество передаётся бесплатно, рентные платежи должны быть всегда, они самостоятельны и от цены не зависят, их объём не возможно определить заранее, их правовая природа совершенно иная. Таким образом можно сделать вывод, что договор ренты - самостоятельный имеющий свои особенности вид договора, правовым результатом которого, с одной стороны, является переход право собственности, а с

другой стороны - получение содержание, и именно эти отношения носят длительный характер Как уже было отмечено, нормы, регулирующие рентные отношения, содержатся в отдельной главе Гражданского кодекса. Кроме того, к отношениям по передаче имущества применяются, правела из других глав если имущество передаётся за плату- правела купле-продажи глава 30 ГК если бесплатно правела о дарения глава 32 ГК . Однако учёные разошлись во мнениях, какие же норма

должны применяться при передачи имущества в рентных отношениях. М.И. Брагинский считает, что из всех норм о купле-продаже к ренте должны применяться те ,которые предусматривают момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества ст. 459 ГК , обязанность передать вещь свободной от лиц ст. 460 ГК , обязанности сторон при предъявлении третьим лица иска об изъятие у покупателя переданной вещи

ст. 462 ГК .Из норм о дарения пишут ,могут быть применены нормы о последствиях причинения вреда, вызванном недостатком подаренной вещи ст. 580 ГК , и нормы о передаче имущества находящегося в совместной собственности п.2 ст. 576 ГК Согласно другой точке зрения В.С. Ем , к рентным отношениям при передачи движимого имущества за плату может применяться ст. 456 ГК- об обязанности продавца по передачи товара, и кроме того ст. 475 ГК о последствиях передачи товара ненадлежащего качества.

А. Мамаев полагает,что договор ренты, помимо ст. 456 и 460 ГК должны применяться ст. 463 ГК Последствия не исполнения обязанности передачи товара , а значит ст. 398 ГК Последствия не исполнения обязательства передать индивидуально - определённую вещь Трудно согласиться с выводами В. С. Ема, и А. Мамаева. Прежде всего, обращает на себя внимание то обстоятельство, что правила глав 30 и 32 применяются в дополнительном

порядке, если это не противоречит существу договора ренты и иное не установлено правилами главы о ренте. Получается, что нормы, предусматривающие обязанность передать товар и последствия ее неисполнения, просто неприменимы к договору ренты, поскольку передача имущества как раз и является правообразующим фактом и именно с момента передачи начинают действовать правила договора. То есть ввиду реального характера договора до передачи товара право требования не может возникнуть.

М. Я. Максимович указывает, что если имущество передается за плату, то в договор можно включать правило ст. 491 ГК о том, что за получателем ренты сохраняется право собственности на переданное имущество вплоть до оплаты плательщиком этого имущества, не включая сюда рентные платежи. Поддерживая данную точку зрения, мы вместе с тем не можем согласиться с другим суждением этого же автора. Ученый считает, что в случае бесплатной передачи имущества под выплату ренты нельзя применять к договору

правило ст. 573 ГК, согласно которому одаряемый плательщик ренты вправе в любое время до передачи ему имущества от него отказаться. Это положение основано на том, что автор связывает момент заключения договора с моментом его нотариального заверения или его государственной регистрации, если под выплату передана недвижимость, поскольку в законе прямо не установлено, что для заключения рентного договора необходима передача имущества п. 2 ст. 433 Отказ после заключения договора от принятия рентного имущества, в том

числе передаваемого бесплатно, должен расцениваться как нарушение заключенного договора ренты . В опровержение этого можно привести те же самые доводы правообразующим фактом все-таки является передача имущества, о чем свидетельствует норма, изложенная в ст. 583 ГК, в которой сказано, что получатель ренты передает , а не обязуется передать плательщику в собственность имущество. И потому, думается, опираясь на действующее законодательство, к плательщику ренты невозможно

предъявить требования, связанные с отказом последнего от принятия имущества. Даже если договор ренты будет удостоверен у нотариуса, получатель ренты вправе отказаться от него до передачи имущества. А вот в случае государственной регистрации договора получатель уже не может отказаться от договора, так как переход права собственности на имущество состоялся. Таким образом, надо полагать, из норм о договоре купли-продажи следует применять нормы, содержащиеся

в ст. 459 переход риска случайной гибели , ст. 460 обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц , ст. 461 ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя , ст. 462 обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска Об изъятии товара и 475 ГК РФ последствия передачи товара ненадлежащего качества . Кроме того, к договору, по которому передается недвижимое имущество, будут применяться правила 7

Продажа недвижимости , в частности, ст. 552 права на земельный участок при продаже здания , ст. 553 права на недвижимость при продаже земельного участка , ст. 554 определение предмета в оговоре продаже недвижимости , п. 1 ст. 558 ГК РФ особенности продажи жилых помещений . Из норм о дарении, кроме названых М. И. Брагинским, к договору ренты, думается, следует применять также

норму, содержащуюся п. 1 ст. 578 ГК РФ, которая дает право дарителю отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь его родственников, либо причинил дарителю телесные повреждения, а наследникам дарителя требовать отмены дарения в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым. 4.2 Соотношение договора ренты с договором аренды. Распространенная классификация гражданско-правовых договоров по направленности результата позволяет

нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных на передачу имущества. Безусловно, что и рентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретного имущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющий говорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разных договорных институтов. В качестве такого признака называется встречное удовлетворение, характеризующееся периодичностью его

представления. На самом деле договоры аренды и ренты разные договорные институты. Единственное, что объединяет эти два института, так это сложность их предмета, который включает в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества объект первого рода , так и само имущество . Общность предмета, одним из объектов которого выступает имущество, периодичность представления имущественных благ, которые формируют рентные платежи и арендную плату, часто совпадающая

форма их предоставления натуральная или денежная , а также предусмотренный законодателем как в отношении рентного, так и в отношении арендного договора такой инструмент, как выкуп , требуют, на мой взгляд, пристального изучения данных договоров в сравнительном аспекте. Если говорить о субъектном составе участников арендных отношений, то единственное ограничение, установленное законодателем, касается лишь арендодателя и состоит в необходимости наличия правомочия распоряжения

имуществом у данного субъекта. Таким образом, арендодателем имущества может выступать либо собственник имущества, либо уполномоченное им в силу закона либо договора лицо. Требования, предъявляемые законодателем к субъектному составу участников рентных отношений, также касаются лишь одной стороны получателя ренты. Это связано с тем, что, в отличие от арендных отношений, которые используются как в сфере имущественного оборота, связанной с осуществлением предпринимательской деятельности,

так и вне ее, договор ренты является по своей природе некоммерческим . Социальный характер рентного договора диктует необходимость того, чтобы получателем ренты выступал субъект, далекий от предпринимательской деятельности. Таковыми являются граждане и некоммерческие организации. Если тот факт, что в арендные отношения стороны вступают по поводу имущества, причем такого, которое

не теряет своих натуральных свойств, ни у кого не вызывает сомнений, то при обращении к предмету рентного договора наблюдается отсутствие привычной однозначности в определении его предмета. Для плательщика ренты элементом предмета договора является, бесспорно, имущество рентный капитал , и это положение традиционно для договоров о передаче имущества. Для получателя ренты аналогичным элементом предмета договора выступают рентные платежи их форма, объем,

периодичность выплаты и т.п что тоже вполне обоснованно. Исполнением обязанности по выплате рентных платежей и достигается тот правовой эффект, на достижение которого была направлена воля сторон в момент заключения такого договора. Рассматривая рентный капитал в качестве предмета договора, рентные платежи следует рассматривать в качестве своеобразного эквивалента категории, близкой к цене.

И если рентные платежи рассматриваются в качестве предмета договора, то его ценой , эквивалентом будет имущество рентный капитал. Распространенный прием логического деления сложных договоров, охватывающих большой спектр разнообразных правоотношений, на простые, как в смысле рентного договора на два на договор на передачу имущества и собственно рентный договор, может быть применен и для определения предмета рентного договора. Таковым является и имущество рентный капитал , и рентные платежи.

Учитывая реальный характер рентного договора, тот факт, что договор заключается в момент передачи вещи плательщику ренты, а исполнение договора фактически представляет собой исполнение обязательства по выплате рентных платежей, последние, выступая в качестве предмета договора, являются, на мой взгляд, основной частью предмета договора. Однако последнее положение порождает вопрос что же препятствует распространить данный прием и на арендные отношения и говорить о сложности предмета договора аренды, который, по аналогии,

будет представлен как имуществом, передаваемым в аренду, так и арендными платежами? Заманчивость данной конструкции нивелируется допущенной законодателем возможностью определения размера арендной платы в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ п. 1 ст. 614 ГК РФ законодатель рассматривает арендную плату как цену договора. Последная, являясь существенным условием договора, все же не является его предметом.

Таким образом, в арендном договоре в отличие от рентного предмет един, и им является имущество. Что касается регулирование рентных и арендных платежей законодательное регулирование данных положений предусматривает многообразие форм представления рентных и арендных платежей. В отношении рентных платежей законодателем установлено две возможных формы их представления денежная натуральная. Если в отношении денежной формы рентных платежей все относительно ясно, то с натуральными

рентными платежами не все так просто. Специфика правового регулирования, определяемая формой рентных платежей, является кажущейся, если принять во внимание тот факт, что одна форма рентных платежей легко может быть заменена другой как в момент заключения договора, так и в ходе его исполнения. Пунктом 1 статьи 590 ГК РФ предусмотрена возможность выплаты ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Статьей 603 ГК РФ предусмотрена возможность замены натуральной формы денежной. Пунктом 2 статьи 602 ГК РФ предусмотрено, что договором пожизненного содержания должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Совершенно очевидно, что при замене натурального содержания периодическими денежными выплатами последние будут производиться в соответствии с указанной в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимостью натурального содержания.

В любом случае плательщик ренты берет на себя определенный объем обязанностей, представляющий собой комплекс мер по обеспечению и поддержанию уровня благосостояния получателя ренты, определяемого согласованным сторонами денежным эквивалентом. Относительно формы внесения арендной платы законодатель оставляет решение данного вопроса на усмотрение сторон, приводя в п. 2 статьи 614 ГК РФ лишь открытый перечень возможных форм денежной твердая сумма платежей, доля доходов, возложение

на арендатора затрат на улучшение имущества натуральной доля полученной продукции, плодов, передача арендатором в собственность или аренду определенной вещи, предоставление определенных услуг . Таким образом, в момент исполнения договора аренды и договора ренты путем периодического предоставления имущественных благ арендной платы и рентных платежей , с учетом вероятности совпадения их формы, найти их отличие друг от друга простому обывателю достаточно сложно.

Договор аренды является классическим договором о передаче имущества. Определяя категорию объект аренды терминология в соответствии со ст. 607 ГК РФ , законодатель использует понятие имущество , сознательно сужая его до категории вещь , исключив, таким образом, из данной категории имущественные права. Предметом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть

передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении . Сомнение вызывает также и возможность передачи в аренду объектов незавершенного строительства, рассматриваемых в правовом смысле в качестве объектов недвижимости прошедших государственную регистрацию в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним , поскольку извлечение полезных свойств из незавершенной вещи

использование объекта незавершенного строительства по назначению не представляется возможным. Таким образом, в смысле указания на предмет аренды, термин имущество используется законодателем в узком его значении вещь , причем не любая, а находящаяся в свободном или ограниченном обороте в случае если арендатор является субъектом, управомоченным законом или иными правовыми актами на его использование , возможность использования которой по назначению арендатором не вызывает сомнений в момент заключения

договора. Рентный капитал представляет собой имущество, передаваемое под выплату ренты. Совершенно очевидно, что по смыслу договора имущество должно представлять особую ценность для плательщика ренты, коль скоро он соглашается на приобретение имущества в собственность на, прямо скажем, не всегда выгодных для него условиях. Как правило, речь идет о недвижимом имуществе или о движимости, которую можно отнести к предметам роскоши, когда у плательщика ренты нет возможности выплатить капитальную денежную

сумму за приобретение в собственность названного имущества. Главная качественная характеристика рентного капитала то, что он является средством капитализации денежных средств, требующихся для исполнения обязательства по выплате рентных платежей. Определяя категорию рентного капитала, законодатель также использует понятие имущество . При этом предусмотренная законодателем формула передача имущества в собственность порождает сомнения

относительно того, что категория имущество употребляется законодателем в широком ее смысле, а не является тождественной категории вещь . Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи как движимые, так и недвижимые , наличные деньги и документарные ценные бумаги .

И если с возможностью передачи ценных бумаг под выплату ренты можно согласиться, причем ценных бумаг как документарных, так и бездокументарных, поскольку форма фиксации прав не меняет их правовой природы, то возможность передачи денежных средств под выплату ренты остается под сомнением. Договор по передаче капитальной суммы взамен на представление рентных платежей будет перерождаться либо в договор займа при денежной форме рентных платежей , либо в договор возмездного оказания услуг

или подряда при натуральной форме их выплаты . Кроме того, учитывая алеаторность первоначального договора ренты, перерожденные договоры будут носить черты кабальности, поскольку принцип эквивалентности, присущий указанным видам договоров, будет отсутствовать в перерожденных . Содержание рентного и арендного договора, как и любого возмездного договора о передаче имущества, сводится к распределению между сторонами обязанностей относительно передачи имущества и его возврата в арендном

договоре бремени содержания имущества предоставления встречного удовлетворения взамен предоставленного имущества порожденных заключением договора ограничений и обременений имущества. Следует отметить, что характер распределения обязанностей между сторонами целиком зависит от природы договора данного вида. Так, в рентном договоре, который по своей природе является реальным, обязанность рентополучателя по передаче имущества совпадает с моментом заключения договора.

Становясь собственником рентного капитала, плательщик ренты несет бремя его содержания в полном объеме. Обязательство же по уплате рентных платежей является единственным действительным обязательством в течение всего срока действия рентного договора. Таким образом, исполнение именно этого обязательства формирует исполнение договора в целом. Из сложной конструкции рентных отношений могут быть вычленены не только договор на передачу имущества и собственно рентный договор, но и безвозмездный договор найма, что имеет

место в случае, если рентополучатель, передавая рентный капитал в собственность плательщика ренты, оставляет за собой право владения и пользования имуществом. Данное обстоятельство будет налагать на имущество, составляющее рентный капитал, дополнительные обременения. В любом случае приобретаемое плательщиком ренты в собственность имущество будет обременено обязательством по уплате рентных платежей. Именно последнее обстоятельство трансформирует абсолютное право собственности

на вещь в относительное , накладывая на плательщика соответствующие ограничения в правомочии распоряжения имуществом, составляющим рентный капитал. При заключении арендного договора не происходит изменения субъекта права собственности, однако выделение одного пользование или двух владение и пользование правомочий из триады правомочий права собственности приводит к образованию нового титульного владельца арендатора . Именно этим объясняется, на мой взгляд, использование в обязательственно-правовом правоотношении средств

вещно-правовой защиты. Таким образом, формируется два титула относительно одного и того же имущества. В этом случае увеличивается количество комбинаций по распределению обязанностей между участниками договора. Арендодатель обязуется предоставить имущество во владение и или пользование арендатора. Арендатор обязуется возвратить имущество арендодателю по окончании действия договора. Бремя содержания имущества распределяется между сторонами по своему усмотрению, однако законодателем

установлена презумпция, что бремя содержания необходимо разделить на капитальный ремонт арендодатель и текущий ремонт арендатор . На арендатора возлагается, кроме того, обязанность по внесению арендной платы. Формирование двух титулов относительно одного и того же имущества ставит перед собственником имущества вопрос о порядке реализации оставшегося у него правомочия распоряжения имуществом. Отчуждение находящегося в аренде имущества возможно, однако право аренды обладает правом следования

за имуществом таким образом, для сделок по отчуждению третьим лицам имущество, находящееся в аренде, является обремененным и в данном контексте близко к рентному капиталу. Вопрос о возможности сдачи арендуемого имущества в субаренду остается для арендатора закрытым, поскольку данное правомочие вытекает из правомочия распоряжения имуществом, которое принадлежит арендодателю. К числу прав этого же порядка относится передача права аренды третьему лицу перенаем , предоставление

имущества в безвозмездное пользование, сдача прав аренды в залог передача арендных прав в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив. Последнее, на чем хотелось бы остановиться, проводя сравнение между рентным и арендным договором, это выкуп имущества. Первое, на что необходимо обратить внимание что и в отношении рентного, и в отношении арендного договора законодатель использует одно и то же понятие выкуп .

Попытаемся определить, случайное ли это совпадение или в этом есть определенный смысл. О выкупе арендованного имущества говорит статья 624 ГК РФ, предусматривая две ситуации, при которой выкуп возможен 1 по истечении срока аренды 2 до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Таким образом, в момент достижения сторонами соглашения о выкупе находящегося в аренде имущества в

договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему п. п. 1, 2 статьи 624 ГК РФ стороны должны согласовать размер выкупной цены. Вполне вероятно, что размер выкупной цены имущества будет адекватен его реальной рыночной стоимости. Однако дальнейшее развитие взаимоотношений сторон возможно в двух направлениях. 1. Все вносимые арендатором платежи в счет арендной платы засчитываются в счет оплаты выкупной цены.

Классическая ситуация, предусмотренная статьей 501 ГК РФ, договор найма-продажи в общем виде с потребительским элементом или без него . 2. Статья 624 ГК РФ не обязывает арендодателя производить зачет платежей, поступающих от арендатора в качестве арендной платы. Да и порядок определения суммы выкупной цены также оставлен на усмотрение сторон. Таким образом, формирование размера выкупной цены и процедура выкупа находятся в компетенции

арендодателя как собственника уполномоченного им лица . Нет никакого законодательного запрета для установления в договоре аренды условия о том, что вне зависимости от суммы, внесенной арендатором в счет арендной платы, право собственности на имущество в аренде переходит к арендатору только после внесения полной капитальной суммы выкупной цены. И если такая капитальная сумма вносится арендатором по истечении срока арендного договора, то по своей

правовой природе данная сделка будет обычным договором купли-продажи. В случае же когда капитальная сумма выкупной цены вносится арендатором до истечения срока действия арендного договора, то данную ситуацию, на мой взгляд, следует квалифицировать как предусмотренное договором аренды прекращение обязательств по требованию одной из сторон п. 2 статьи 407 ГК РФ . Основанием прекращения обязательств, вытекающих из арендного договора, будет его

новация статья 414 в договор купли-продажи имущества. Если пытаться проводить параллель между выкупом арендованного имущества и выкупом ренты, следует обратить внимание на следующее. Выкуп арендованного имущества правовой инструмент, опосредующий переход права собственности на имущество от арендодателя к арендатору. В то время как выкуп ренты правовой инструмент, прекращающий обязательство плательщика ренты собственника

имущества, составляющего рентный капитал по уплате рентных платежей. Кроме того, выкуп ренты одна из гарантий участников рентного договора, который является некоммерческим , о чем уже говорилось выше. Законодателем предусмотрено два способа выкупа ренты по инициативе плательщика ренты и по требованию ее получателя. Причем выкуп ренты по инициативе плательщика ренты выступает условием нормального гражданского оборота, формируя тот баланс интересов участников, который является необходимой

составляющей длительных договорных связей. По своей природе выкуп, инициированный плательщиком постоянной ренты, представляя собой, предоставление отступного статья 409 ГК РФ , является основанием прекращения обязательства по выплате рентных платежей и одновременно рентного договора в целом пункт 2 статьи 407 ГК РФ . Выкуп ренты, инициированный рентополучателем, не является составляющей нормального гражданского оборота, а так или иначе связан с ненадлежащим исполнением плательщиком

ренты своих обязательств либо неблагоприятным для получателя ренты слабой стороны изменением фактических обстоятельств. В этой связи выкуп, инициированный рентополучателем, может рассматриваться как одностороннее изменение договора, как мера оперативного воздействия или как мера ответственности в договоре постоянной ренты , либо в качестве альтернативной неустойки в договоре пожизненной ренты , либо штрафной неустойки в договоре пожизненного содержания . Подводя итог нашему сравнительному анализу, хочется отметить, что,

несмотря на кажущуюся похожесть двух договорных институтов, как в их названии, так и в их внешнем проявлении, рентный и арендный договоры являются абсолютно разными правовыми конструкциями, учитывающими различные намерения сторон в момент заключения соответствующих договоров. Заключение Подводя общий итог проведенному исследованию представляется верным сделать следующие выводы. Договор ренты присутствует в гражданском праве большинства стран.

Договор ренты древний институт с богатой историей, который получил широкое распространение в Европе в Средние века. Поэтому наиболее полно он регламентирован в европейском законодательстве, особенно в таких источниках, как Французский гражданский кодекс и Германское гражданское уложение. Сравнение этих законов с российскими источниками, в частности с Проектом Гражданского уложения и Гражданским кодексом

РФ, позволяет говорить о влиянии французского и германского законодательства на формирование института ренты в России. Сначала, в дореволюционном праве, создатели Проекта заимствовали из этих иностранных источников многие нормы, регламентирующие ренту. Затем, при написании соответствующей главы в ГК РФ, законодатель руководствовался и положениями Проекта, и нормами иностранного законодательства. По договору ренты одна сторона получатель ренты передает

другой стороне плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Были выделены основные особенности договора ренты. Договор ренты характеризуется следующими признаками возмездный, поскольку предусматривает встречное

удовлетворение реальный, поскольку право требовать выплаты рентных платежей возникает у получателя лишь после передачи принадлежащего ему имущества в собственность плательщика ренты, но стоит предусмотреть конструкцию консенсуального договора при передаче под выплату ренты движимых вещей за плату односторонний, поскольку право возникает у одной стороны получателя ренты, а обязанность у другой - плательщика алеаторный, поскольку элемент риска присутствует во всех видах договора ренты, размер рентных платежей в сумме

может сказаться как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты длящимся, поскольку предполагает систематическое длительное исполнение плательщиком ренты своих обязанностей по содержанию получателя фидуциарным является только договор пожизненного содержания с иждивением, поскольку только в этой разновидности ренты отношения сторон носят особый доверительный характер. Состав плательщиков ренты нынешним законом не ограничен.

Сегодня плательщиком ренты может быть как гражданин, так и юридическое лицо, а многие коммерческие структуры занимаются оказанием гражданам различных услуг, в обмен на передачу жилой площади. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение требования о нотариальной форме влечет недействительность договора, причем такой договор является ничтожным. Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то договор подлежит не только

нотариальному удостоверению, но и государственной регистрации. Причем регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности. Несоблюдение правил о государственной регистрации влечет за собой недействительность договора, при этом он также считается ничтожным. Предметом договора ренты является имущество, передаваемое получателем плательщику, а также сама рента, уплачиваемая плательщиком в обмен на полученное имущество.

Также были проанализированы отдельные виды договоров ренты и выделены их специфические черты. Был рассмотрен договор постоянной ренты. Срок договора вытекает из самой сути данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т. е. без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Что же касается периодичности выплаты рентных платежей, то они выплачиваются по истечении каждого квартала, если сторонами не установлено иного условия о периодичности например, по истечении каждого полугодия

. Исследован договор пожизненной ренты. Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. Причём пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. По договору пожизненной ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования. Что касается плательщиков пожизненной ренты, то их состав законом не ограничен.

Особым видом разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. По существу, это единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение. При этом действующее законодательство содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Однако в настоящее время существует ряд проблем в практическом применении положений, регулирующих правоотношения, связанные с рентой. Наиболее перспективным путем разрешения имеющихся проблем является дальнейшая всесторонняя конкретизация норм действующего законодательства в данной области. Список использованных источников Нормативно-правовые акты 1. Конституция РФ принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 с изменениями от 9 сентября 1996 г 10

февраля 1996 г 9 июня 2001 г 25 июля 2003 г 25 марта 2004 г. Российская газета. 1993. 25 декабря СЗ РФ. 1996. 3. Ст. 125 7. Ст. 676 2003. 30. Ст. 3051 2004. 13. Ст. 1110. 2. Ч.I Гражданского кодекса Российской Федерации введена в действие c 01.01.1995 в ред. от 09.02.2009 Ч.II Гражданского кодекса Российской Федерации, введена в действие c 01.03.1996 в ред. от 09.04.2009

. Ч.III Гражданского кодекса Российской Федерации, введена в действие c 01.03.2002 ред. от 30.06.2008 . 3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации принят ГД ФС РФ 23.10.2002 введен в действие 01.02.2003 в ред. от 05.04.2009 4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г 11 апреля 2002 г 9 июня 2003 г.

5. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате , утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1 ред. от 30.12.2008 . 6. Закон Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 О Залоге , ред. от 30.12.2008. 7. Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ О некоммерческих организациях ред. от 23.07.2008 .

8. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. 219 Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с изм. и доп. от 23 декабря 1999 г 3 октября 2002 г 3 сентября 2003 г Судебная практика 1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г.

13 14 О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. 11. С.7-14 2. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2001 г. по гражданским делам утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г.

Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2002. 4. Специальная литература 1. Советское гражданское право Под ред. В. Ф. Маслова, А. А. Пушкина. Киев, 1978. С. 337-338. 2. Брагинский М.И Витрянский В.В. Договорное право Общие положения. М. Норма, 1997. С.560 3. Брагинский

М.И Витрянский В.В Суханов Е.А Ярошенко К.Б. Комментарий части второй ГК РФ. М. Юристъ, 1996. 4. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям. М. Юридическая литература, 1954. 5. Бару М.И. Договорные обязательства о содержании Ученые записки Харьковского юридического института Вып. 3 Харьков, 1948, С. -193 6. Вестник ВАС РФ. 1998, 11,

С.8 7. Гражданское право Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М. Проспект, 1998. 8. Гражданское право Учебник Под ред. проф. Е.А. Суханова. М. Норма, 1998. Т.1. 9. ЕМ В.С. Договор ренты Законодательство, 1999. 5, С-9 10. Ефимова Л. Правовые проблемы безналичных денег

Хозяйство и право. 1997. 1-2 11. Иоффе О.С. Обязательственное право. М. Юридическая литература, 1975. 12. Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей М. Норма, 1996. 13. Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. М. Юридическая литература, 1961. 14. Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением

Правовые вопросы недвижимости. 2003. 1. 15. Мамаев А.Противоречивость конституции договора ренты. С. 17-18 2001. 16. Саватье Р. Теория обязательств Юридический и экономический очерк. М. Юридическая литература, 1972. 17. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением Гражданский кодекс РФ. Часть вторая Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель

Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М. Норма, 1996. 18. Субъекты договора ренты. Гуманитарный вектор Вестник Забайкальского отделения Академии гуманитарных наук , 2000, 2 7 . С. 88-90. 19. Яковлева В. Ф. Комментарий к ГК РСФСР Под ред. Е. А. Флейшиц и О . С. Иоффе. М 1970.

С. 367 Иоффе О. С. Обязательственное право. С. 296 Коняев Н Круглое В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания Советская юстиция. 1974. 6. С. 11 Коршунов И М. Дом в личной собственности. М 1991. С. 58. 20. Постатейный комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М 1999. С. 129. 21. Эрделевский А. М. Комментарий к ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . М 1999. С. 14. 22. Марков О.А. Договор ренты в российском гражданском праве Юрид. центр Пресс Санкт-Петербург, 2007. 23. Пахомов А. Купля-продажа с условием пожизненного содержания

Закон. 1998. 7. С. 119.