Министерство Образования Российской Федерации
Московский Государственный Строительный Университет
Курсовая работа по теме:
«Анализ стоимости объектов недвижимости»
Выполнила: студентка ЭОУС-4-6 Онисимова Т.К.
Проверил: канд. экон. наук, доцент Кулаков Ю.Н.
Москва 2003 г.
Содержание.
1. Введение
1.1. Понятие стоимости. Стоимость ицена. Стоимость и затраты.
1.2. Виды стоимости
2. Основная часть
2.1. Динамика стоимости повоспроизводственному циклу
2.2. Динамика стоимости объектанедвижимости в течение жизненного цикла(Стоимость как функция от времени)
а. Динамика стоимости в зависимости от накопленного
физического износа.
б. Динамика полезности и стоимости
2.3. Влияние пространственного фактора настоимость объекта недвижимости
2.4. Зависимость стоимости от видаиспользования объекта недвижимости
3. Заключение
3.1. Модель взаимосвязи различных факторов, влияющих на
стоимостной эквивалент.
4. Библиографическийсписок
1.Введение
1.1. Понятие стоимости. Стоимость и цена. Стоимость изатраты.
Стоимостьотносится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеетединственного или даже хотя бы общепринятого определения. Стоимостьассоциируется, во-первых, с полезностью[1]– способностью вещей удовлетворять благосостоянию или приносить удовлетворение– и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость –«характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборытоваров), когда мы осознали, что без владения этими товарами невозможноудовлетворить наши потребности».
Во-вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным ифизическим усилиям человека, стоимость отражает объем и качество таких усилий.Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматриваетсякак мера затрат, которые необходимо понести, для создания точно такой же илидругой, но столь же полезной вещи.[2]
В-третьих,стоимость связывается так же с относительной редкостью вещей: для того, чтобыможно было говорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной,т.е. потребность в таких вещах не должна превышать их наличие (предложение).
В-четвертых,вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметамиобмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различнойспособностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость рассматриваетсякак категория обмена и характеризует привлекательность вещи, как предметаобмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.
В-пятых[3],существенно, что в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не вединицах каких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость.Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, чтоизменились какие-либо свойства самой вещи и\или отношение людей к ней, а сдругой стороны, что претерпела изменения ценность денег как единицы измерениястоимости. Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.
Стоимостьи цена.
Термин«цена» часто используют как синоним стоимости в обмене, хотя это разныепонятия. Под ценой понимается определенная денежная сумма, передаваемаяпокупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке.Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственнымипредставлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену,которую он готов получить за вещь, руководствуется собственными соображениями ополезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой предполагаемойили реальной сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостямивещей в пользовании для конкретных покупателя и продавца. Однако в каждойконкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в товремя как стоимость в обмене – это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря навозможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны:при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.
Экономическаятеория, однако, утверждает, что независимо от того, как различаются и какизменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон,объясняющий эти различия и изменения, и этот закон – стоимость вещи. В связи сэтим конкретные изменения цен в конечном счете связаны с изменениями стоимостивещей, а в более общей форме – с соотношением спроса и предложения.
Стоимостьи затраты.[4]
Понятия«стоимость» и «затраты» также не совпадают. Для того, чтобы убедиться в этом,достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка впрестижном жилом районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условияходинаковы, разница же в стоимости огромна.
Стоимостьбезусловно связана с затратами, однако не с теми затратами, которые вдействительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, ас теми, которые должны были быть произведены сейчас для того, чтобы быласоздана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представлениео стоимости подробно рассматривается при характеристике затратного подхода коценке.
1.2.Виды стоимости
Рыночнаястоимость объекта[5] – наиболее вероятная цена, по которой данный объектможет быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда сторонысделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а навеличине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е.когда:
· Одна из сторон сделки не обязанаотчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· Стороны сделки хорошо осведомленыо предмете сделки и действуют в своих интересах;
· Объект оценки представлен наоткрытый рынок в форме публичной оферты;
· Цена сделки представляет собойразумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки вотношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
· Платеж за объект оценки выражен вденежной форме.
Рыночную стоимостьнедвижимости иначе называют стоимостью при обмене[6]в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), котораяотражает ценность объекта для конкретного собственника. Концепция рыночнойстоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимостиимеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.
Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объектанедвижимости для конкретного собственника, который, допустим, не собираетсяобъект для продажи на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимостиобъекта производится исходя из существующего профиля его использования и техфинансово-экономических параметров, которые наблюдались в предысториифункционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Понятие «инвестиционнаястоимость» сходно с понятием «стоимость в использовании». Это стоимость объектанедвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемыйобъект или вложить в него финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимостипроизводится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов. Инвестиционнаястоимость рассчитывается обычно при оценке конкретного инвестиционного проекталибо объекта, приносящего доход.
Восстановительнаястоимость (или стоимостьвоспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах настроительство точной копии оцениваемого объекта с применением таких жеархитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем жекачеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот жеморальный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях,которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах настроительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, нопостроенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектныхнормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современногооборудования объекта недвижимости.
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которуюсобственник объекта может получить при продаже ликвидируемого объектанедвижимости.
2.Основная часть
2.1. Динамика стоимости по воспроизводственному циклу
Одним из характерныхпризнаков, присущих существованию во времени(в равной степени относящимся и кпроисходящим процессам, и к материальным объектам), является цикличность, тоесть периодическая возобновляемость во времени. Одновременно сосуществуетмножество различных по своему содержанию циклов, определенным образомсоотносящихся между собой, соподчиненных друг другу. Исходными являютсяприродные циклы, которые оказывают прямое или опосредованное влияние на всеостальные, сами же таковому влиянию не подвергаются: человек может сколь угодноактивно воздействовать на природу в самых различных формах, однако не в еговласти отменить или изменить смену времен года или дня и ночи.
Поэтому естественно, чточеловеческая деятельность (в т.ч. экономическая), которая всегда осуществляетсяв природных условиях, испытывает влияние этих циклов, а иногда и подчиняетсяим. Наиболее наглядно это проявляется в сельском хозяйстве и частично встроительстве, где весь процесс производства «подстроен» под колебанияприродно-климатических условий, а результаты труда в существенной степени отэтих условий зависят.
Вместе с тем, дляпреобладающего числа конкретных видов деятельности определяющими являютсяэкономические циклы. Само существование и динамика таких циклов определяютсявнутренними закономерностями развития экономической системы(природные циклыоказывают лишь корректирующее влияние в виде сезонных колебаний конъюнктуры).Под экономическими циклами понимаются периодические колебания интенсивностивоспроизводства экономических благ (включающего стадии производства, обмена,распределения и потребления):
/>/>
Комментарий:
1. Данный воспроизводственный циклявляется единым для всех без исключения экономических благ.
2. Непосредственно из структурывоспроизводственного цикла можно вывести определение понятия «стоимость».Стоимость представляет собой эквивалент товарно- денежного обмена, т.е. она влюбых ситуациях имеет конечную денежную форму. Следовательно, можно датьследующее определение: стоимость представляет собой денежный эквивалентэкономического блага на каждом из этапов единого воспроизводственного цикла ина протяжении всего жизненного цикла в целом.
3. Воспроизводственному циклусвойственна определенная динамика стоимостного эквивалента (С):
· В начале воспроизводственногоцикла по определению С=0;
· В течение производственногопроцесса происходит последовательное нарастание стоимости, при этом длянедвижимости – с нарастающим темпом (grad>0). Результирующейстоимостной величиной данного этапа является цена производства (Цпр),для производства недвижимости норма прибыли (ПРе)→max;
· Цпр являетсястоимостным эквивалентом объекта недвижимости на первичном рынке. Появление объектана вторичном рынке связано с так называемыми транзакционными издержками исоответствующим увеличением С. при этом величина таких издержек пропорциональначислу посредников (сделок) на вторичном рынке, а оно, в свою очередь, можетрассматриваться как функция от нормы прибыли на вторичном рынке ПР’е;
· В сфере обмена происходитокончательное формирование С в форме цены конкретной сделки Ссд.Увеличение С связано с наличием обязательных издержек по обслуживанию иоформлению сделки(в частности с расходами на государственную регистрацию);
· Кроме того, сказывается фактортекущей рыночной конъюнктуры, воздействие которой приводит к отклонениям от Цев обе стороны. +∆ Це определяется как спекулятивнаяприбыль. Таким образом, Це представляет собой рыночную стоимость, аСсд – рыночную цену;
· Главным свойством этапараспределения является неэквивалентность товарно-денежного обмена – благопередается потребителю не как товар покупателю, величина Сраспрвсегда меньше, чем Це и Ссд и может равняться 0(бесплатная передача жилья в собственность определенным категориям граждан).Данный этап не является строго обязательным для всех экономических благ. Онприсутствует в воспроизводственном цикле только тех экономических благ, которыеудовлетворяют базовые потребности;
· В течение периода потребленияпроисходит последовательное уменьшение стоимостного эквивалента нарастающимтемпом вплоть до Ст=0, где т-срок жизненного цикла (нормативный срокэксплуатации) объекта недвижимости.
Сучетом изложенного:
С=(0; Сперв; Срын; Црын=max(С=max); Сраспр;0(Ст=min))
2.2.Динамика стоимости объекта недвижимости в течениежизненного цикла(Стоимость как функция от времени)
а. Динамика стоимости в зависимости от накопленногофизического износа.
Как известно, содержаниемжизненного цикла является изменение во времени (динамика) полезности. Началомжизненного цикла служит момент появления возможности использования блага дляудовлетворения потребности. Используется ли благо на самом деле, значения неимеет, главным является наличие у него полной меры полезности (U).
Таким образом, для началажизненного цикла имеет место условие U=Umax.Окончанием же цикла является момент исчерпания полезности, полного потребленияблага, когда U=Umin=0. Продолжительность жизненного цикла фактическисовпадает со сроком физической жизни экономического блага. Это вполнеестественно, ибо U отражает совокупность потребительских характеристикблага, имеющих натурально-вещественную основу. Если U=0, то,следовательно, потребительские свойства блага утрачены, а это означает, чтонеобратимые изменения произошли с самим его «физическим телом», — вещь, кактаковая, перестала существовать.
Логичным являетсяпредположение, что утрата полезности происходит во времени не равномерно, анарастающими темпами. Связано это с тем, что в процессе использования в«физическом теле» экономического блага (вещи) накапливаются различныеповреждения, которые с определенного момента приобретают неустранимый, а затеми необратимый характер. По мере возникновения, накопления и развития деформацийобъект недвижимости постепенно утрачивает способность воспринимать нагрузки,т.е. происходит последовательное уменьшение первоначальной прочности.Принципиальное значение прочности заключается в том, что именно ею определяетсядлительность периода использования объекта недвижимости, т.е. продолжительностьфизической жизни объекта. Соответственно остаточная прочность определяет«период дожития», т.е. оставшийся срок возможного использования объекта (tост=tнорм – tхрон, где tхрон – хронологический возраст объекта, tнорм =f(Прочнmax ), tост=f(Прочност)).
Исходя из того, что объектнедвижимости представляет собой прежде всего вещь, утрата прочности должнапониматься как накопление физического износа. Иначе говоря, степень утратыпервоначальной прочности является мерой накопленного физического износа, т.е.-∆Прочн ≡ +∆Ф, где Ф – физический износ. Принимается, чтостепень утраты первоначальной стоимости объекта недвижимости (Сt=0, С0)количественно совпадает с величиной накопленного физического износа Ф, т.е.:
-∆Прочн ≡ +∆Ф ≡ -∆ С0
Основная проблема заключаетсяв том, что -∆Прочн=f(t) носит нелинейный характер, отличается сложнойдинамикой.
Впрактике экономического анализа применяется упрощенная модель линейнойамортизации. Целью амортизации является финансирование простоговоспроизводства, т.е. за период использования объекта недвижимости (к моментунаступления tнорм)должна быть накоплена сумма, достаточная для воссоздания аналогичного объекта.Принимается, что темп накопления Ф в течение (0, tнорм) происходит с одинаковым темпом, т.е. линейно.
/>/>
∆Фгод=const=100%(1)\ tнорм
∆Cгод=Ам=С0\ tнорм
Сt(ост)= С0 — С0\ tнорм * tхрон
Сост= С0(1-Ф); Ф= tхрон \tнорм
С учетом изложенного,структурно- логическая схема анализа С=f(t)может быть представлена следующим образом:
/>/>
const
б. Динамика полезности и стоимости
Дело в том, что жизненныйцикл экономических благ отличается от классической модели циклическихпроцессов. Согласно этой модели цикл имеет 3 последовательно сменяющих другдруга стадии: рост→стабильность→спад. Потребление (использование)экономического блага и жизненный цикл его существования начинаются при U=Umax. Это означает, что стадия роста у экономических благотсутствует и сам жизненный цикл имеет двустадийный характер:стабильность→спад. Отметим также, что для целого ряда экономических благпериод использования весьма ограничен, и жизненный цикл оказывается «свернутым»в точку: утрата полезности происходит одномоментно от U=Umax доU=0, и при этом, как правило, экономическое благоперестает существовать физически[7].
Несколько иначе дело обстоитс динамикой стоимости (С). разумеется, ее изменения во времени имеют тот жехарактер, что и у полезности, т.е. происходит ее последовательное убывание: приU=UmaxимеемС=Сmax, при U=UminимеемС=Сmin. Однако в тех случаях, когда экономические благаимеют достаточно длительный жизненный цикл, существует различие в величине UminиСmin. Если Umin=0,то Сmin→0 и Сmin>0(величина превышения принципиального значения не имеет). Объясняется это тем,что хотя полезность таких благ к концу жизненного цикла исчерпана полностью, нов физическом смысле они не исчезают. Остаются какие-то натурально-вещественныефрагменты, которые в ряде случаев можно реализовать, получив частьпервоначальной стоимости блага ∆С>0[8]
Графически динамика U и С будет выглядеть следующимобразом:
Рис. 1 «Динамика полезности и стоимости в течениежизненного цикла»
Примечание:
· t0– началожизненного цикла, tж.ц. –окончание жизненного цикла,Tц –длительность жизненного цикла;
· отрезок (0, t0) соответствует времени создания экономического блага,т.е. t0≠0;
· выпуклая форма кривой отражаетпоследовательно ускоряющуюся утрату полезности;
· отрезок (t0, tст) –период стабильности (U≈const), отрезок (tст, tж.ц.) –период спада.
2.4.Влияние пространственного фактора на стоимостьобъекта недвижимости
В пространственном аспектефактором, определяющим сравнительные преимущества какого-либо территориальногофрагмента по отношению к центру, является доступность. Поскольку коммуникациине являются абсолютно обязательной компонентой жизнедеятельности, степеньприближенности объекта недвижимости к центру выступает в качестве фактораполезности (с пространственной точки зрения). В реальных условиях доступностьдолжна пониматься как транспортная доступность, мерой которой выступает время,необходимое для перемещения от объекта недвижимости с конкретнымтерриториальным расположением до внешних границ центра с учетом основнойгородской транспортной схемы. Ранжированные значения транспортной доступностимогут считаться обоснованным критерием зонирования территории города[9].Интервалы значений, как правило, равны 30 мин., что позволяет обеспечитьрациональные размеры зоны:
· 1 зона – 0 мин.(центр города)
· 2 зона – до 30 мин.
· 3 зона – от 30 мин. до 1 часа
· 4 зона — от 1 часа до 1 часа 30мин.
· 5 зона – от 1 часа 30 мин. до 2часов
· 6 зона – свыше 2 часов
Помере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездкив центр города (продвижение из 1 зоны в 6-ю) стоимость объекта недвижимостибудет постепенно снижаться. Средние значения Сz(i) графически будутпредставлять собой нисходящую ломаную линию (см. рис. 2)
Рис.2 «Зависимость стоимости объекта от транспортной доступности»
ДинамикаСz(i) объясняется тем же свойством редкости: приближение кцентру означает, что мы попадаем в зоны со все меньшей площадью, происходит какбы «сжимание» города от общего размера территории до размера центра. В качествеизмерителя редкости можно предложить показатель Кz(i):
Кz(i)=Sобщ\∑Sz(i),
ГдеSобщ –размер города в его административно-территориальных границах;
∑Sz(i) – размер территории, занимаемой зонами по мерепродвижения к центру.
Еслипринять, что imax=6, то оценочный показатель редкости 6 зоны К(6)=min=1(так как суммарная площадь всех зон, включая оцениваемую 6-ю, совпадает с Sобщ). Перемещение в 5-ю зону и далее по направлению кцентру приведет к последовательному наращиванию редкости и увеличению значенийКz(i), которые зависят от формы и величины города, а так жеот принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности (они,как правило, коррелируют с размерами города). Следует отметить, что:
∆tдост=tz(i+1)-tz(i)=const (1)
∆Cz=Cz(i)-Cz(i+1)≠const, (2)
где ∆tдост — интервальное значение транспортной доступности(мин.);
∆Cz — различия средних значений стоимости объектов недвижимости,расположенных в соседних зонах.
Нарис.3 представлены изокоста и изохронна объектов недвижимости, т.е.функциональные зависимости следующего вида:
tдост=f(l)
C= f(l),
Гдеl – удаленность объекта недвижимости от геометрическогоцентра города (км.)
Рис.3. «Изокоста Сz иизохронна tz объектов городской недвижимости»
Анализируяформу кривых на рисунке 3, можно отметить, что при прочих равных условияхкривая tz будет всегда гораздоболее пологой, чем кривая Сz, приближаясь к прямой линии (что равносильнопередвижению по всей территории города с одинаковой скоростью). Выход заграницы центра резко снижает ценность объектов недвижимости. По мереприближения к границам города начинают преобладать объекты массовогостроительства, возведенные по типовым проектам, что нивелирует различия в ихстоимости и соответствует более гладкому участку кривой Сz.
Изокостаи изохронна никогда не совпадают. Это несовпадение, а также постоянствовеличины ∆tz и изменчивость величины ∆Cz ввыражениях (1) и (2) объясняются тем, что дополнительная ценность объектанедвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание егостоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны,действуют и другие пространственные факторы.
Следовательно,при всей своей важности транспортная доступность не может являться единственнымкритерием зонирования территории города, а сама территория не может бытьпредставлена в виде совокупности «транспортных» зон.
Ценностькаждой зоны подлежит обязательной стоимостной оценке. Результаты такой оценкипредставляют собой составную часть стоимостного эквивалента объектов городскойнедвижимости.
2.5.Зависимость стоимости от вида использованияобъекта недвижимости
Нужно отметить, чтоиспользование объектов недвижимости осуществляется в трех вариантах: дляудовлетворения потребностей (целевое потребление), в качестве товара и вкачестве источника дохода. Необходимо, следовательно, определить динамику U и C для двухпоследних вариантов.[10]По существу это означает, что необходимо определить t0и tж.ц. для недвижимости– товара и недвижимости – источника дохода.
Особенность заключается в том, что товаром может бытьобъект незавершенного строительства. Следовательно, имеет место соотношение: t0(g)≤ t0(w), (3)
Где t0(g) -начало жизненного циклаобъекта недвижимости – товара; t0(w) — то же объекта недвижимости- блага.
Продолжая рассуждения можноприйти к выводу, что поскольку товаром на рынке недвижимости могут быть участкипод застройку, то t0(g)min=0, т.е.экстремальным положением t0(g) является начало координат. Участок ( 0, t0(g)) в этом случае будетозначать последовательное нарастание готовности объекта и, следовательно,увеличение полезности недвижимости – товара Ug (приэтом уровень полезности точно соответствует степени готовности объекта).
Возможность использованиянедвижимости в качестве источника дохода однозначно увязано с наличиемэкономического блага и, следовательно,
t0(i)= t0(w), (4)
Где t0(i) -начало жизненного циклаобъекта недвижимости, используемого в качестве источника дохода;
Соотношение (3) и (4)означает, что использование объекта недвижимости в качестве товара начинаетсяне позже, а в качестве источника дохода не раньше, чем использование в качествепотребительского блага (для целевого потребления).
Оканчиваются ли жизненныециклы объекта недвижимости, используемого в качестве товара и в качествеисточника дохода, одновременно с Тц(w) или это происходит раньше?[11]Ответ на этот вопрос зависит от характера влияния уровня потребительскихсвойств на эффективность (результативность) этих вариантов использования.Покупатель всегда приобретает полезность вещи, а не саму вещь, поэтомуреализация товара ( при нормальных условиях сделки купли-продажи) становитсякрайне затруднительна с момента появления необратимых измененийнатурально-вещественных характеристик объекта недвижимости (это соответствуетнижнему участку кривой U на рисунке 1). Нельзя также не учитывать, чтонормальные условия сделки предполагают наличие конкуренции продавцов:покупателю одновременно предлагается большое количество сравнимых по своимпотребительским свойствам объектов. Наконец, решающим аргументом являетсядлительность использования приобретаемого объекта – товара в качестве блага: ниодин здравомыслящий человек не станет покупать жилье в доме, почти полностьюотслужившим свой срок. С учетом изложенного, утрата полезности у объектанедвижимости – товара наступает раньше, чем при других вариантах использования,т.е., имеет место соотношение:
tж.ц.(g)
Использование объектанедвижимости в качестве источника дохода возможно до тех пор, пока объект будетобладать потребительскими свойствами (полезностью). Доход – это плата завозможность использовать не принадлежащее на праве собственности экономическоеблаго. Поэтому понятно, что динамика Uwи Ui является тождественной, но tж.ц.(i)
Это в равной степенисправедливо и для случая, когда объект недвижимости используется в качествефактора производства: доход извлекается при помощи недвижимости до тех пор,пока она в состоянии (физически) участвовать в производственном процессе, т.е.,до момента почти полной утраты натурально-вещественных характеристик иисчерпания полезности.
С учетом вышеизложенногоможно детализировать график динамики U (см.рис.4).
Рис.4. «Динамика полезности объектов недвижимости втечение жизненного цикла».
Рассмотрим теперь динамику Сgи Сi. Ранее отмечалось, что на участке (0, t0(gw,i)) нарастаниеUg происходитв строгом соответствии с изменением готовности объекта строительства. Однакоэто не означает, что таким же образом изменяется Сg. Цена«недостроя» всегда отражает уровень риска завершения строительства.Естественно, что по мере увеличения готовности этот риск уменьшается, причем нелинейно, а ускоренно: объект, готовый на 10% никогда не будет продан за такуюже часть полной стоимости, так как неопределенность и риск являются весьмавысокими. Разумеется, конкретное соотношение между степенью готовности (DRE) и долей полной стоимости (dc) зависитот масштабов и сложности объекта, но в начальные периоды строительства DRE > dc.
С другой стороны, при 90%готовности объект уже не может быть продан меньше, чем за ту же часть полнойстоимости. Таким образом, на завершающих этапах строительства DRE = dc.
Сiпредставляет собой капитализированный доход за период от начала получениядохода, которым может быть любая точка на кривой Ui,до tж.ц.(i). Таким образом, динамика Сiпрактически полностью совпадает с динамикой Ui.Возможное (но не строго обязательное) уточнение состоит в том, что реальнополучение дохода прекращается все же несколько раньше, чем наступает t(w,i0).Применительно к жилью это можно сформулировать следующим образом: квартира ещедостаточно хороша, чтобы в ней можно было жить самому (т.е. ее стоимость неравна 0), но уже достаточно плоха, чтобы сдавать ее в аренду (и, следовательно,доход от нее равен 0). С учетом вышеизложенного, динамика С(g,w,i) будет выглядеть следующим образом:
Рис.5. «Динамика стоимости объектов недвижимости втечение жизненного цикла»
3.Заключение
3.1. Модель взаимосвязи различных факторов, влияющихна стоимостной эквивалент.
На основании вышеизложенныхположений главную проблему экономики недвижимости можно сформулироватьследующим образом: нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости,адекватно отражающего изменение его натурально – вещественных характеристик,пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненногоцикла.
Решение этой проблемыпредполагает:
· Определение состава исодержательной характеристики факторов влияния по каждой из разнородных групп(относящихся, соответственно, к натурально-вещественным характеристикамобъекта, его пространственному окружению и рынку недвижимости);
· Раскрытие динамики факторов вовремени (на протяжении всего срока физической жизни объектов недвижимости);
· Установление количественныхзависимостей стоимостного эквивалента от факторов влияния;
· Определение целевых функций икритериев эффективности.
В общем виде, модельвзаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент объектанедвижимости, представлена на рис.6.
Рис.6. «Модель взаимосвязей различных факторов,влияющих на стоимостной эквивалент»
На рис.6 ось U обозначает возможные вариантыиспользования объекта недвижимости, ось t – время, а осьL – пространственные характеристики (местоположение)объекта. Сам объект в любой момент Tц (t0, tж.ц.) находится в месте с конкретными пространственнымихарактеристиками, используется одним из трех возможных способов ( благо, товар,источник дохода) и обладает совокупностью конкретных натурально-вещественныхсвойств. Это отражается фиксацией объекта в области, ограниченнойзаштрихованными плоскостями и определяет конкретное значение С. В течениежизненного цикла происходит изменение характеристик объекта в пределах тех жекоординат. Под влиянием этих изменений изменяется и конкретное значение,которое соответствует определенной точке на траектории С.
4. Библиографический список
1. «Экономика и управлениенедвижимостью» под общ. ред. П.Г. Грабового, М.: «АСВ» 1999
2. Курс лекций Кулакова Ю.Н. подисциплине «Экономика недвижимости» и «Введение в специальность»
3. Хикс Д.Р. Стоимость и капитал. М.:Прогресс, 1993.
4. Оценка рыночной стоимостинедвижимости, под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.:Дело,1998.
5. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ иоценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело 1997.
6. ФЗ РФ «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации» от 29 июля 1998 г. №1135-ФЗ.
7. «Экономика недвижимости» подредакцией Ресина В.И. М.: Дело,1999г.