--PAGE_BREAK--2.3 Баланс факторов, определяющих среднесрочную динамику цен на жилье
Внешние факторы
Политические
Макроэкономические
Факторы взаимодействия со смежными рынками
Внутренние факторы рынка жилья
Взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости
Повышение жилищной мобильности населения
Развитие Национального проекта «Доступное жилье»
2.3.1 Внешние факторы
Политические
(Рост) Предвыборная кампания: дополнительное финансирование президентской кампаний, повышение платежеспособного спроса за счет гонораров политтехнологов, СМИ, деятелей шоу-бизнеса.
(Снижение)Некоторый риск усиления напряженности в обществе в период президентских выборов, смены губернаторов в некоторых регионах, формирования правительства.
Макроэкономические
(Рост)Продолжение (хотя и меньшими темпами – 6-6,5% против 7,7% в 2007 году) роста ВВП, рост бюджетных расходов и реального располагаемого уровня доходов населения.
Продолжение роста притока капитала, прежде всего в виде корпоративных займов (чистый приток в 2005 г. впервые стал положительным и достиг $0,1 млрд., в 2006 г. вырос до $42,0 млрд. и в 2007 г. до $82,3 млрд.).
Дальнейшее повышение цен на энергоносители (по некоторым прогнозам, до 200 $/баррель).
Процесс вступления России в ВТО, а также низкие политические риски, способствующие притоку капиталов иностранных компаний, банков и фондов в страну, особенно в условиях начинающейся рецессии экономики в США.
Продолжение укрепления рубля и повышение темпов инфляции.
(Снижение) Снижение темпов роста ВВП, ограничивающее возможности властей по решению социально-экономических задач, сохранению темпов роста доходов населения.
Продолжение роста объемов вывоза капитала с целями прямых инвестиций.
Возможное уменьшение притока спекулятивного капитала в условиях повышения привлекательности финансовых инструментов в США и Европе (при условии понижения ставки рефинансирования в США до 3,25-3,0% и ликвидации ипотечно-жилищного кризиса).
Факторы взаимодействия со смежными рынками
(Рост)Развитие фондового рынка РФ, расширение практики выхода компаний на IPO, получения облигационных займов и использования других способов внешнего и внутреннего заимствования, увеличивающих приток инвестиций на рынок недвижимости.
(Снижение) Развитие фондового рынка РФ, появление разнообразных финансовых инструментов с высокой доходностью, приводящее к перетоку капиталов с рынка недвижимости на смежные рынки (частично – возврат капитала через ПИФы недвижимости).
Продолжение потребительского бума, способствующего сокращению объемов сбережений населения, направляемых на приобретение жилья.
Увеличение невозврата задолженности по потребительским кредитам с нынешних 10% до 1-15%, что может привести к трудностям с ликвидностью у банков и снижению темпов роста объемов ипотечного кредитования.
2.3.2 Внутренние факторы рынка жилья
Взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости
(Рост) Продолжение опережающего роста инвестиций в ритейл и строительства объектов коммерческой недвижимости, транспортной и социальной инфраструктуры, повышающие привлекательность рынка жилья.
(Снижение) Переток инвестиций на рынок коммерческой недвижимости (торговля, офисы, развлекательно-рекреационные объекты, логистические комплексы, технопарки и др.) в условиях снизившейся доходности жилищного строительства.
Повышение жилищной мобильности населения
(Рост) Приток покупателей из отдаленных регионов – в регионы Урала, Поволжья, Центра, Северо-Запада, из регионов – в Москву и область, из Москвы – в менее дорогую Московскую область, приводящий к повышению платежеспособного спроса в Москве и в других регионах
(Снижение) Отток низко- и среднедоходного слоя населения из Москвы на рынок ближнего и среднего Подмосковья, приводящий к снижению платежеспособного спроса в Москве.
Конкурентоспособное предложение для высокодоходного слоя населения в северной и южной столицах (Петербург и Сочи), в среднеевропейских и южноевропейских городах, приводящее к снижению платежеспособного спроса в Москве.
Развитие Национального проекта «Доступное жилье»
(Рост) Повышение объемов господдержки и ипотечного кредитования, в первую очередь на рынке новостроек.
Сохранение или даже снижение объемов предложения жилья в Москве (при некотором увеличении объема ввода с 4,8 млн. кв. м в 2007 г. до 5,0-5,3 млн. кв. м в 2008 г.), за счет того, что около половины площадей будут переданы на муниципальные программы.
(Снижение) Увеличение объемов жилищного строительства в регионах (всего по России в 2007 г. – на 15%, в 2008 г. – на 30% — дл 66 млн. кв. м) и предложения жилья на первичном рынке.
Замедление темпов роста объема ипотечных сделок и доли ипотечных сделок от общего объема продажи квартир в связи с началом активного роста спроса и вымыванием предложения, а также с ростом банковских ставок на 1-2% (при том, что АИЖК намеревается увеличить объемы рефинансирования ипотечных кредитов в 2008 году до 65 млрд. руб.).
2.4 Математическая модель
Математическая модель-прогноз состоит из следующей системы уравнений:
Y= y1+ Δy2 + Δy3 + Δy4 + …. + Δyn, (1)
y= a3 x3 +a2x2 +a1x +a0, (2)
Δy1, (3)
Δy2 = , (4)
Δy3 = , (5)
где Y– прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья в месяце х, руб.($)/кв. м;
y
1– уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), руб.($)/кв. м;
Δy
2
– прогнозприростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно базового тренда, руб.($)/кв. м;
Δy
3
— прогнозприростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда второго порядка, руб.($)/кв. м;
Δy
4
— прогнозприростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда третьего порядка, руб.($)/кв. м;
Δyn
— прогнозприростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда предпоследнего порядка, руб.($)/кв. м;
а,
b
,
c
,
dс индексами – коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.
Получены следующие модели для первой, второй и третьей производной. (Рисунок№1;2;3)
Интегральный прогноз на 2008-2009 годы, полученный суперпозицией базового тренда и трех прогнозов, выглядит следующим образом: рост цен в первом полугодии 2008 года на 35-40%, переход к стабилизации во втором полугодии, новый рост в 2009 году.
На рисунке приведены фактические данные по рынку жилья Москвы за январь-октябрь 2008 года. Отклонение прогноза от фактических значений за этот период не превышало 3,5%, что является достаточно хорошим показателем. Аналогичные результаты получены по 12 городам России.
Хотелось бы привести долгосрочный прогноз роста цен за квадратный метр Стерника Г.М. и Печенкиной А.В.Их гипотеза состоит в том, что первые 10-12 лет (от 2000 года) рынок жилья городов России находится в первой четверти долгосрочного цикла – в четверти ускоряющихся темпов развития. Затем, в случае кратного, в разы, увеличения объемов строительства, наступит переход во вторую четверть – замедление долгосрочных темпов роста цен, которая тоже продлится около 10 лет.
2.5 Закономерность долгосрочного развития региональных рынков
Графики индексов цен в различных городах России относительно декабря 2001 г. показывают, что за первые три года индексы роста составили 2,0-2,3, за шесть лет – 5,0-6,0, за последний год – выросли до 6,0-9,0.
На этих графиках выявляется существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках, которая является следствием несинхронности их развития: в начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков).
В периоды наибольшего расслоения рынка (в июне 2004 и в октябре 2006 года) отношение максимальных и минимальных индексов роста составляло 1,8-1,9. В периоды наибольшей консолидации (в июне 2005 и в декабре 2007 года) – 1,2-1,3.
В 2008 году началась новая фаза роста цен в Петербурге, Твери (индексы достигли 9,5), Москве (7,8), Московской области (7,2), в то время как Ростов-на-Дону (6,6), Ульяновск (6,6), Пермь (6,5) лишь только сейчас достигли окончания предыдущей фазы и вышли на средний уровень роста, а Екатеринбург (5,7), Новосибирск (5,5), Ижевск (5,2) еще не начали новый подъем цен. Общее соотношение индексов в середине года (момент наибольшего расслоения рынка) снова составило 1,83 (см. рис.).
Таким образом, рынок жилья России во второй половине 2008 года закономерно переходил к очередной стабилизации цен.
Глава 3. Угрозы и риски и возможные сценарии перехода к стабилизации
3.1 Сценарии перехода к стабилизации в 2004 и 2007 годах
Короткая история российского рынка жилья включает несколько возможных сценариев перехода к стабилизации в среднесрочном периоде. Рассмотрим два последних — 2007 года и 2004 года.
В конце 2006 года на рынке жилья Москвы, Петербурга и ряда других городов начался естественный спад спроса и объема продаж, который к декабрю вылился в стабилизацию цен. Цены в Петербурге практически не росли до осени. А в Москве цены даже кратковременно снижались на 3-5%, и только к октябрю вышли на уровень декабря прошлого года. Однако, снижение объемов продаж почти не отразилось на доходности строительных компаний, темпах возведения новостроек.
Сложнее обстояло дело в 2004 году. Естественный спад спроса после бурного роста в 2003 году усилился макроэкономическими факторами, вызванными внутриполитическими причинами: резко вырос отток капитала ($17,5 млрд за первое полугодие). Это вызвало 40-50%-е падение объемов продаж в новостройках, финансовые затруднения у застройщиков, и одновременно — кризис неликвидности в банковской системе (дополненный неуклюжими действиями надзорных властей), которые взаимно усиливали друг друга. Цены в столицах остановились летом, в Москве стояли до лета следующего года, а в Петербурге были стабильны до конца 2005 года, и даже весной наблюдалось их кратковременное понижение. Дальнейшие последствия – замораживание строек, разорение ряда строительных компаний, демонстрации обманутых дольщиков и т.д.
С весны этого года стало понятно, что стабилизация-2009 не пойдет по сценарию 2007 года. Остался вопрос – ограничится ли развитие ситуации сценарием 2004 года, или возникнет третий, еще более тяжелый сценарий?
Прежде, чем окончательно сформулировать возможные сценарии развития ситуации в девелопменте с учетом мирового финансового кризиса, рассмотрим ситуацию лета-осени 2008 года более подробно.
3.2 Замедление объемов строительства и ввода жилья
В последние 7 лет объемы ввода жилья в РФ и основных регионах уверенно росли. В 2006 году в РФ было введено 50,2 млн кв. м (прирост от предыдущего года 15%), в 2007 – 60,0 млн кв. м (прирост 20%). В 2008 году ожидался ввод 66,0 млн кв. м (прирост 10%).
Но в 1 полугодии 2008 года прирост в России относительно того же периода прошлого года составил всего 2,9%, в Москве – минус 50%, в Московской области — минус 7% (см. рис.).
Замедление темпов ввода в РФ началось еще в 4 квартале 2007 года, когда объем ввода сравнялся с прошлогодним. Это явилось следствием тех трудностей, которые испытывали девелоперы в связи с все более выраженной дезорганизацией инвестиционно-строительного процесса в 2004-2007 годах, которую не смоги преодолеть даже усилия руководства страны в рамках приоритетного проекта «Доступное жилье».
Далее ситуация на рынке строительства жилья существенно ухудшилась в связи с макрофинансовыми рисками, связанными с мировым финансовым кризисом.
Фактически все три квартала 2008 года объемы ввода жилья были на уровне 2007 года. Всего в РФ в январе-сентябре введено в эксплуатацию 397,4 тыс. квартир общей площадью 35,2 млн кв. м — прирост 3,9% к соответствующему периоду предыдущего года (см. рис.).
В Москве за 3 квартала ввод составил 1,62 млн кв. м (-54,4% к тому же периоду прошлого года), в Санкт-Петебурге 1,33 млн кв. м (-4,4%), в Московской области 3,64 млн кв. м (-2,7%), в Самарской области 382,1 тыс. кв. м (-33,7%), в Тверской области 175,7 тыс. кв. м (-16,0%), в Пермской области 452,7 тыс. кв. м (-6,6%), в Краснодарском крае 2573,5 тыс. кв. м (-1,1%),
Вместе с тем, в большинстве регионов России прирост объемов ввода все еще положительный: в Пензенской области 48,7%, в Ленинградской области 33,1%, в Нижегородской области 26,0%, в Новосибирской области 24,7%, в Томской области 26,0%, в Красноярском крае 22,1%, в Саратовской области 18,1%, в Республике Татарстан 17,6%, в Ростовской области 16,9%, в Кемеровской области 16,3%, в Алтайском крае 12,1%, в Республике Башкортостан 11,5%, в Омской области 6,5%.
Ввод жилья в регионах России за 3 квартала 2008 года (упорядочено по объемам ввода)
Регионы с положительным приростом
Ввод, тыс. кв. м
Прирост к тому же периоду прошлого года, %
Регионы с отрицательным приростом
Ввод, тыс. кв. м
Прирост к тому же периоду прошлого года, %
Респ. Татарстан
1653,7
17,6
Московская обл.
3641,5
-2,7
Ростовская обл.
1376,5
16,9
Краснодарский край
2573,5
-1,1
Респ. Башкортостан
1453,3
11,5
Москва
1619,6
-54,4
Тюменская обл.
1083,1
11,4
Санкт-Петербург
1329,1
-4,4
Свердловская обл.
945,8
31,5
Пермская обл.
452,7
-6,6
Челябинская обл.
939,9
20,4
Самарская обл.
382,1
-33,7
Омская обл.
831,2
6,5
Тверская обл.
175,7
-16,0
Кемеровская обл.
810,8
16,3
Нижегородская обл.
808,3
26,0
Новосибирская обл.
789,3
24,7
Ленинградская обл.
610,0
33,1
Саратовская обл.
563,1
18,1
Красноярский край
533,7
22,1
Однако, по данным Росстата, в октябре тенденция снижения объемов ввода продолжилась.
3.3 Угрозы и риски и оценка возможности их преодоления
Угроза заморского кризиса для рынка недвижимости состоит в снижении ликвидности банковской системы, затруднении доступа населения и застройщиков к банковским кредитам, а также замедлении (особенно с ростом инфляции) темпов повышения доходов населения.
Население осознало дополнительные риски инвестирования в новостройки, находящиеся под угрозой прекращения строительства, и спрос на жилье резко снизился.
Банки, в свою очередь, напуганные финансовым кризисом, потерей ликвидности, перспективой обесценивания залогов и невозврата ипотечных кредитов и кредитов застройщикам, перестают кредитовать и население, и застройщиков. Не в меньшей степени (особенно в иностранных банках) действует фактор потери капитализации: норматив собственного капитала автоматически запрещает выдачу кредитов. Из западных штаб-квартир в российские дочки уже в сентябре были даны сигналы о прекращении финансирования жилищных проектов.
В результате многие компании лишились необходимого оборотного капитала, темпы строительства замедлились, а новые строительные проекты не открываются.
Недостаток денежной массы усилился возобновившимся оттоком капитала.
Уже в 1 полугодии 2008 года темпы притока иностранного капитала в Россию уменьшились: общий объем составил значительную сумму $46,5 млрд, но это на 23% меньше аналогичного периода прошлого года. Из них 15% получили предприятия, связанные с проектами в сфере недвижимости («Известия» от 15.09.08).
Приток продолжался и в июле-августе, но в сентябре, в связи с дальнейшими проблемами на финансовых и фондовых рынках, грузино-югоосетинской войной и т.д., отток усилился (в основном в части портфельных инвестиций), и в 3 квартале составил $16,7 млрд. Баланс по итогам трех кварталов +$0,8 млрд.
Логический анализ показывает, что финансовые трудности в наименьшей степени возникли у компаний, работающих в соответствии с ФЗ214, то они преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем избавляет их от рисков понижения спроса на рынке.
Те компании, которые бюджет проекта рассчитывали исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (несмотря на ФЗ214, в ряде городов эта практика еще процветает). Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит в резком повышении темпов роста платежеспособного спроса. Последние шаги правительства показывают, что позитивный перелом в этом вопросе возможен, хотя и в неблизком будущем.
Еще один, дополнительный, шанс к разорению возникает у компаний, которые ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Есть надежда, что принятые в сентябре беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка предотвратят развитие подобной ситуации.
Наконец, финансовые трудности возникают в наибольшей степени у компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП (около $500 млрд), и в этой сумме есть и значительная доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию кредитов, и это добавило решающую гирю на чашу весов финансового благополучия этих компаний.
В сентябре-октябре власти приняли ряд своевременных и технологично осуществленных мер поддержки финансовой системы, а также застройщиков. Объем выделенных на это средств превысил 1,5 трлн руб. Но мировой финансовый кризис продолжается, и он уже начинает переходить в экономический. Это не может не отражаться на состоянии финансового сектора и экономики России, в том числе и рынка недвижимости.
продолжение
--PAGE_BREAK--