--PAGE_BREAK--1.3 Правовое регулирование односторонних сделок с недвижимым имуществом
Особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников. Не вдаваясь в дискуссии о понятии источника права, в качестве основы для определения источников правового регулирования недвижимости и сделок с ней изберем общее определение, сформулированное профессором А.В. Мицкевичем, который под источниками или формами права понимает «официальные формы выражения и закрепления (а также изменения или отмены) правовых норм, действующих в данном государстве»1.
Конституция Российской Федерации не содержит терминов «недвижимость», «недвижимое имущество». Однако в широком смысле слова Конституция РФ является идейным источником, определяющим фундаментальные основы формирования и нормального функционирования рынка недвижимости как составной и существенной части гражданского оборота. Значимыми в этом смысле являются нормы, определенные в ст. 8, которые устанавливают равенство форм собственности — частной, государственной, муниципальной и иных. Основным источником непосредственного регулирования оборота недвижимости является Гражданский кодекс РФ. Он дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, а также формулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом2. Будучи «центральным, стержневым актом гражданского законодательства», «первым среди равных», ГК РФ содержит норму, согласно которой все иные законы, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать ему
В зависимости от количества лиц, волеизъявление которых необходимо для совершения сделки (такие лица называются сторонами сделки), сделки могут быть односторонними либо двух- или многосторонними, т.е. договорами (п. 1 ст. 154).
Для совершения односторонней сделки необходимо и достаточно выражения воли одной стороны: например, выдача доверенности, отказ от наследства, составление завещания, публичное объявление конкурса и др. Обычно односторонняя сделка создает обязанности лишь для лица, совершившего ее. Обязанности для других лиц односторонняя сделка может создавать лишь в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами (ст. 155 ГК).
Односторонние сделки признаются законом в качестве составной части института сделок, правила совершения которых, во-первых, включают нормы гражданского права, относящиеся к сделкам вообще, а во-вторых, не могут иметь принципиальных отличий от норм, относящихся к двух- и многосторонним сделкам. К односторонним сделкам должны применяться поэтому положения о возникновении, осуществлении и защите гражданских прав (гл. 2 ГК), правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц (гл. 3 ГК), о форме сделки (ст. 158 — 165 ГК), о недействительности сделок (§ 2 гл. 9 ГК).
К односторонним сделкам могут применяться также и нормы, относящиеся к договорам, если это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки. Объясняется это тем, что договор тоже вид сделки. В большинстве случаев именно договор служит основанием возникновения обязательств, но это не исключает применения правил об обязательствах и к односторонним сделкам. Конечно, не рассчитаны на односторонние сделки правила заключения (гл. 28 ГК), изменения и расторжения (гл. 29 ГК) договоров1. Однако каждое из действий, совершаемых сторонами договора: оферта, акцепт, заявление о расторжении (об отказе) договора может рассматриваться и как односторонняя сделка. К односторонним сделкам могут применяться правила о месте и сроке исполнения обязательства (ст. 314, 316 ГК), о толковании договора (ст. 431 ГК).
Нормы, учитывающие особенности односторонних сделок, закрепляются как в общих положениях ГК о сделках (ст. 154, 155), так и в нормах ГК, посвященных регулированию отдельных видов односторонних сделок: доверенность (ст. 185 — 189), действие в чужом интересе без поручения (гл. 50), публичное обещание награды (гл. 56), публичный конкурс (гл. 57). Нормы, относящиеся к отдельным видам односторонних сделок, могут содержаться также в специальных законах и подзаконных актах1.
В качестве односторонних сделок с недвижимым имуществом рассмотрим наследство, доверенность. Остановимся отдельно на правовом регулировании данных сделок.
К доверенностям, как к видам односторонних сделок с недвижимым имуществам, применяются общие правила правового регулирования, установленные для сделок такого рода.
В силу п. 1 ст. 185 ГК доверенностью признается письменный документ, выдаваемый одним лицом другому для представительства перед третьим лицом. Доверенность является односторонней сделкой, содержащей четкое указание на полномочие представителя. В юридической литературе доверенность рассматривается как способ выражения полномочия представителя «вовне», перед третьими лицами2. Этим доверенность отличается от договора между представителем и представляемым, в котором урегулированы внутренние отношения сторон. Неслучайно представляемый, в силу п. 1 ст. 185 ГК, вправе предоставить третьему лицу доверенность на представителя непосредственно, договора и доверенности права и обязанности представителя определяются минуя самого представителя. В силу изложенного, в случае расхождений в текстах доверенностью.
Как односторонняя сделка, доверенность подчиняется правилам ст. 155 ГК. К доверенности применяются общие положения об обязательствах и договорах, если это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу доверенности (ст. 156 ГК). Выдача доверенности подчинена правилам о совершении односторонних сделок и поэтому не нуждается в согласии представителя. Последний, однако, вправе отказаться от принятия доверенности.
Закон устанавливает специальные требования к форме и сроку доверенности. В силу п. 1 ст. 185 ГК для доверенности обязательна письменная форма. Если доверенность содержит полномочие на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения (например, договора ренты, ипотеки), она должна быть также нотариально удостоверена, за исключением случаев, указанных в законе. Нотариальному удостоверению подлежат также доверенности, выданные в порядке передоверия (ст. 187 ГК). Обязательность нотариального удостоверения доверенности может быть также предусмотрена специальными законами. Так в 2005 г. внесено требование об обязательной нотариальной форме:
— доверенности, которая подтверждает полномочия представителя физического лица при предъявлении им заявления о государственной регистрации и документов о правах на недвижимость (п. 4 ст. 16);
— доверенности, которая подтверждает полномочия представителя физического лица на получение свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и других документов (п. 5 ст. 18);
— доверенности работника или иного представителя юридического лица на получение свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и иных документов (п. 5 ст. 18).
Согласно п. 3 ст. 185 ГК РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;
2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;
4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.
В силу ст. 186 ГК срок действия доверенности не может превышать трех лет. Доверенность, выданная на больший срок, действует в течение трех лет. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана (п. 4 ст. 187 ГК).
Отсутствие срока в доверенности не влечет за собой утрату ее юридической силы. Такая доверенность действует, по общему правилу, один год. Вместе с тем доверенность, не содержащая указания на дату ее совершения, является ничтожной (п. 1 ст. 186 ГК). Исключение из общего правила о предельном сроке представляет собой нотариально удостоверенная доверенность, предназначенная
для совершения действий за границей. Если в такой доверенности не указан срок действия, она сохраняет силу вплоть до отмены ее лицом, выдавшим доверенность (п. 2 ст. 186 ГК).
Закон допускает возможность передоверия представительского полномочия другому лицу. Хотя ГК говорит о «передаче» полномочия представителя в порядке передоверия, представляется, что термин «передача» не вполне адекватно отражает правовую сущность возникающего правоотношения1.
Дело в том, что представитель не расстается с возложенным на него полномочием, но продолжает выступать в качестве уполномоченного лица. Неслучайно, в силу п. 2 ст. 187 ГК, представитель несет риск ответственности за действия, совершенные в порядке передоверия. О сохранении за представителем его полномочия в случае передоверия свидетельствует и тот факт, что передоверие не входит в исчерпывающий перечень оснований прекращения доверенности (ст. 188 ГК). В связи с изложенным, по мнению ряда правоведов, передоверие представляет собой не «передачу» полномочия представителя новому лицу, а «наделение» последнего представительским полномочием.
В силу личного, доверительного характера представительства возможна отмена доверенности и отказ от нее, а тем самым и прекращение всего представительства, односторонней волей либо представляемого, либо представителя, причем соглашение об отказе от указанного права ничтожно со всеми вытекающими из этого последствиями, предусмотренными ст. 166 и 167 ГК. Отмена доверенности может быть совершена во всякое время ее действия2.
Проблемным вопросом в правовом регулировании односторонних сделок с недвижимым имуществом является противоречие в действующем законодательстве, а именно в соответствии с ФЗ № 122 от 27.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимо предоставление нотариально удостоверенной доверенности от шимениюридического лица, хотя п. 5 ст. 185 ГК РФ говорит о том, что, доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Хочется надеется, что данный пробел в законодательстве будет ликвидирован и в дальнейшем подобные разногласия Российского законодательства будут исчерпаны (приложение 1).
Приступая к рассмотрению правового регулирования наследования, хочется отметить, что данная односторонняя сделка сопутствует существованию человеческого общества с незапамятных времен. Оно играет важную роль в самых различных сферах. Наследование имело политическое значение при переходе высших постов в государстве (престолонаследие) или мест в законодательных органах. Наследование накладывало отпечаток и на формальную структуру общества (при переходе сословных титулов), а также на отправление тех религиозных культов, которые строятся на поклонении предкам или семейным богам. По этой причине, например, в Древнем Риме при всем значении наследования для тогдашних имущественных отношений основной его функцией считалось продолжение личности умершего1.
Говоря, о правовом регулировании наследования следует обратится в Конституции РФ, которая определяет особое место наследования среди других гражданско — правовых институтов. Только наследованию предоставлена конституционная гарантия. Конституция РФ провозглашает: «Право наследования гарантируется» (ч. 4 ст. 35). Это положение является частью гл. 2 Конституции РФ «Права и свободы человека и гражданина», положения которой «являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием» (ст. 18 Конституции РФ). Конституционный Суд РФ в Постановлении от 16 января 1996 г. раскрыл содержание этих конституционных положений, установив, что они предоставляют как право наследодателя распорядиться своим имуществом, так и право наследников на его получение"1.
В соответствии с действующим законодательством наследственное право является частью гражданского права, поэтому вопросы наследования регулируются в основном частью третьей ГК. Кроме того, к источникам регулирования наследственных отношений также относятся Федеральный закон от 26 ноября 2001 г. N 147-ФЗ «О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», части первая и вторая ГК (например, ст. 17, 18, 20, 21, 26 — 30, 37 — 38, 45, 47, 78, 93, 111, 130, 133, 182, 185, 192, 218, 252, 266, 292, 300, 581, 589, 596, 617, 934, 979, 1026, 1038, 1050); Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы) от 11 февраля 1993 г., Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденные приказом Минюста России от 15 марта 2000 г. N 91.
Ряд норм о наследовании содержится в законах РФ от 19 июня 1992 г. N 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации», Федеральных законах от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (вступает в силу четвертая часть ГК РФ, которая более широко регулирует указанные нормы), кроме того нормы о наследовании содержится в четвертой части Гражданского кодекса Российской Федерации, вступившей в законную силу 01.01.2008г.
Отдельные нормы наследственного права есть в Семейном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ, Кодексе торгового мореплавания РФ, а также в финансовом и административном праве. Серьезное значение в регулировании вопросов наследственного права имеют постановления Верховного Суда РФ, например, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. N 2 «О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании».
Рассматривая вопрос о правовом регулировании наследственных отношений в области недвижимого имущества, остановимся на нормах гражданского законодательства.
Итак, в соответствии со ст. 1111 ГК РФ существует два основания наследования: по завещанию и по закону.
Наследование по закону наступает при наличии следующих оснований:
1) смерть наследодателя;
2) принятие наследником наследства;
3) наличие определенного состояния (родство с наследодателем, супружество и т.п.), позволяющее призвать наследника к наследованию1.
Наследование по завещанию предполагает помимо перечисленных оснований — смерти наследодателя и принятии наследником наследства — наличие завещания, являющегося односторонней сделкой.
Наследование по закону, по общему правилу, наступает при отсутствии завещания. Исключение составляют случаи, когда наследодатель лишил всех своих законных наследников наследства, не указав при этом наследника из числа иных лиц.
Наследование по закону может наступить и при наличии завещания, в котором наследодатель лишил наследства всех своих наследников по закону, не указав при этом кого-либо в качестве наследника из иных лиц (имущество как выморочное в этом случае перейдет в порядке наследования по закону в собственность РФ (п. 2 ст. 1151 ГК РФ)2. Возможны и иные случаи наследования по закону при наличии завещания. Если наследодатель распорядился в завещании лишь о части своего имущества, в отношении незавещенного имущества возникает наследование по закону. Если завещание признано в целом либо в частинедействительным, то в отношении этой части имущества либо наследства в целом открывается наследование по закону. Если наследник по завещанию отказался от принятия наследства или умер ранее завещателя, то причитающаяся такому наследнику доля должна перейти к наследникам по закону при условии, что в завещании не было записано, что все имущество наследодатель оставляет назначенным в завещании наследникам1.
Так, гражданин Иванов скончался, завещав квартиру сыну. Супруга Иванова обратилась с исковым заявлением в суд о признании завещания недействительным в части распоряжения наследодателя 1/2 квартиры, принадлежащей ей, как совместно нажитое в браке имущество. Суд признал правомерными требования истицы, так как в соответствии с п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ супруги имеют равные права на имущество, нажитое ими за время их совместного проживания. Следовательно, несмотря на то, что по документам владельцем квартиры является гр-н Иванов, его супруга имеет право на 1/2 часть указанной квартиры. Таким образом, при отсутствии завещания супруга Иванова имела бы право претендовать на половину от 1/2 части квартиры, как наследница по закону, наравне с сыном и, таким образом, при вступлении в права наследства являлась бы владелицей 3/4 квартиры. Поскольку гр-н Иванов завещал квартиру сыну, супруга Иванова не может претендовать на 1/2 квартиры, принадлежавшей ее покойному супругу, но при этом остается полноправной владелицей 1/2 квартиры, принадлежащей ей на праве совместно нажитого имущества в браке.
Наследник, которому завещан объект недвижимости (земельный участок, садовый домик, квартира, жилой дом и т.д.), обязан в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя явиться в нотариальную контору по месту нахождения завещания и заявить свои права наследника. При этом он должен иметь при себе, удостоверяющий личность (паспорт). По истечении шести месяцев с момента открытия наследственного дела наследник вступает в права наследства.
Право на объект недвижимости, перешедший в собственность в порядке наследования, подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке (в учреждении государственной регистрации недвижимости по месту нахождения объекта).
Как уже было сказано выше, при отсутствии завещания (за некоторым исключением) наступает наследование по закону.
При отсутствии наследников как по закону, так и по завещанию, либо при отказе всех наследников от завещания наследуемое имущество считается, в соответствии со ст. 1151 ГК РФ, выморочным и поступает в собственность РФ.
Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, установленной ст. 1142 — 1145 и 1148 ГК. Очередность наследников исходит из степени их родства с наследодателем: чем оно ближе, тем больше возможность попасть в число наследников. Ранее действующее гражданское законодательство предусматривало только две очереди наследников по закону. Новое законодательство значительно расширило круг наследников и довело число очередей до восьми.
Наследники всех очередей наследуют имущество наследодателя в равных долях.
Так, при наследовании квартиры, жилого дома, земельного участка и т.д. указанные объекты недвижимости делятся на равные доли и распределяются между наследниками.
Порядок оформления прав на наследуемое по закону недвижимое имущество осуществляется так же, как и оформление прав на недвижимое имущество при наследовании по завещанию.
Таким образом наследование является объектом самых разнообразных правоотношений, односторонних сделок, договоров, а также судебных и административных актов, о которых говорится в разделе V ГК РФ «Наследственное право», не может быть объектом таких договоров, о которых не упоминается в правилах, включенных в этот раздел.
Локальный характер наследства как объекта гражданских прав обусловлен тем, что соответствующие правоотношения, односторонние сделки, а также судебные и административные акты имеют конечную цель. Они направлены на то, чтобы обеспечить переход имущества умерших к другим лицам в порядке универсального правопреемства.
Конституция РФ обеспечивает гарантированный государством переход имущества, принадлежавшего умершему, к другим лицам и гарантирует право завещателя распорядиться своим имуществом1.
Следует отметить, что правовое регулирование основных односторонних сделок с недвижимым имуществом базируется на гражданском законодательстве Российском Федерации. Правила совершения указанных сделок относятся к сделкам вообще.
Одним из главных проблемных вопросов следует отметить несоответствие, а иногда и противоречие действующего законодательства. Хочется надеется что проблемные и спорные отношения правового регулирования односторонних сделок с недвижимым имуществом будут устранены.
2. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом
2.1 Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом подлежащих государственной регистрации
Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную, и, пожалуй, сопряженную с наибольшим риском часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила регистрации сделок с такими объектами и прав на них1.
Цель законодателя при закреплении норм о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — в первую очередь желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на имущество, особенно на недвижимость.
При рассмотрении данного вопроса следует отметить, что государственная регистрация сделок является средством обеспечения публичной достоверности сведений о заключении сделок.
Поэтому, когда законом предусматривается обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после их государственной регистрации.
Юридический результат государственной регистрации сделки — признание ее законности государством и определение момента ее заключения.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Права на недвижимость и сделки с ней подлежат обязательному занесению в Единый государственный реестр прав. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.
Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации подлежат также обязательственные правоотношения: сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним1.
В соответствии с нормами Гражданского законодательства по отношению к сделкам с недвижимым имуществом требование об их госрегистрации предъявляется в следующих случаях: залога такого имущества, для которого обязательна государственная регистрация (п. 3 ст. 339 ГК); уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК); продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651 ГК); аренды предприятия независимо от ее срока (п. 2 ст. 658 ГК); передачи недвижимости, сделки по продаже которой подлежат государственной регистрации, в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК). Таким образом, в соответствии со ст. 131 и 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе.
Этот вывод на основе ГК логически невозможен в связи с неудачной редакцией п. 1 ст. 164 ГК. Однако правоприменительная практика однозначно отвечает на этот вопрос. Например: п. 5, 15, 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, в котором говорится, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли — продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. В то же время в юридической литературе высказывались и другие мнения1. Например, М.И. Брагинский считает, что „в силу ст. 131 (хотя в данной статье перечислены не сделки, а права, подлежащие регистрации) государственная регистрация обязательна для любого договора, предметом которого служит недвижимость“.
Из этого следует, что далеко не все договоры, право на недвижимое имущество по которым подлежит государственной регистрации, могут регистрироваться. Например, в соответствии со ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии же со ст. 558, 560 ГК государственной регистрации подлежат лишь договоры продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и предприятия. Поэтому, например, в случае продажи капитального гаража договор его купли-продажи государственной регистрации подлежать не будет, но переход права собственности на него к покупателю должен быть зарегистрирован.
Рассмотрим сделки с недвижимым имуществом, для которых законодатель предусмотрел обязательность государственной регистрации.
В соответствии со ст. 558 (п. 2) ГК РФ договоры купли-продажи: жилого дома (части жилого дома), квартиры (части квартиры), доли в праве собственности на, иной дом или квартиру (ст. 251ГК РФ); ст. 560 (п. 3) ГК РФ договоры продажи предприятия, как имущественного комплекса; со ст. 567 (п. 2) ГК РФ договоры мены: жилого дома (части жилого дома), квартиры (части квартиры), доли в праве собственности на жилой дом или квартиру (ст. 251 ГК РФ) ст. 574 (п. 3), договоры дарения и пожертвования ст. 582 ГК РФ недвижимости (независимо от назначения объекта): доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), ст. 584 ГК РФ договоры ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты, ст. 601 (п. 2) ГК РФ договоры пожизненного содержания с иждивением, ст. 624 ГК РФ договоры аренды недвижимости с правом выкупа ст. 4 (п. 3) ФЗ „Об участии договоры участия в долевом в долевом строительстве“ строительстве, ст. 339 (п. 3) ГК РФ договоры о залоге недвижимости (ипотеке), ст. 615 (п. 2) ГК РФ договоры субаренды недвижимости, ст. 651 (п. 2) ГК РФ договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда
на срок не менее 1 года, ст. 658 (п. 2) ГК РФ договоры аренды предприятий как имущественных комплексов.
Итак, для конкретной сделки с недвижимым имуществом (в частности, того или иного договора) государственная регистрация играет большую роль, поскольку сам факт государственной регистрации в одних случаях является условием действительности договора, а в других случаях — необходимым условием признания договора заключенным1.
Говоря о правовых последствия несоблюдения требования о государственной регистрации следует отметить, что нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров, по-разному могут определять последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Рассмотрим несколько вариантов2.
1. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (например, ст. 560 ГК РФ — продажа предприятия). Однако договоры, не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными и вследствие этого не могут быть признаны недействительными.
2. Закон говорит о необходимости государственной регистрации сделки, и договор считается заключенным с момента государственной регистрации (например, п. 2 ст. 558 ГК РФ — договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), но законом не установлено, что несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Следовательно, подобные сделки являются действительными лишь в случае, если законом не установлено, что соответствующий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В противном случае сделка не является заключенной и соответственно не может быть признана недействительной.
3. Законодательство содержит лишь требование о государственной регистрации сделки, не связывая в той же норме момент заключения договора с моментом его регистрации и не определяя последствия несоблюдения требования о регистрации (ст. 574 ГК РФ — договор дарения, ст. 584 ГК РФ — договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты). В данном случае к сделкам будет применяться общее правило, установленное п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как в трех рассмотренных примерах сделки при отсутствии регистрации признаются незаключенными, а не недействительными, если иное не установлено законом1.
4. ГК РФ прямо предусматривает недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ — договор об ипотеке, ст. 1017 ГК РФ — передача недвижимого имущества по договору доверительного управления имуществом).2 В данных случаях сделка считается заключенной, но к ней будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности, ничтожной) в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ.
Наряду с отдельными составами недействительных сделок закон формулирует общую норму, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ).
Пункт 1 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных Законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается „ничтожной“.
Неоднозначное толкование данной нормы обусловлено неудачным построением фразы, поскольку непонятно, к каким ситуациям следует отнести слова „в случаях, установленных законом“: когда в законе содержится требование о государственной регистрации или когда законом предусмотрена ничтожность сделок вследствие несоблюдения требования о регистрации1.
Если рассматривать вариант, когда в законе содержится требование о государственной регистрации, то из него следует, что любая сделка, в отношении которой закон установил требование о государственной регистрации и оно не было соблюдено, считается ничтожной. Однако в таком случае это противоречило бы норме, в соответствии с которой государственная регистрация является условием признания сделок заключенными.
Если же рассмотреть другой вариант, то можно сделать вывод о ничтожности только определенных видов сделок, в отношении которых не соблюдено требование о государственной регистрации, вследствие чего они являются ничтожными в соответствии с прямым указанием на это закона.
Представляется, что правильным вариантом является второй вариант, когда закон определяет последствия в виде ничтожности сделок, для которых прямо предусмотрены последствия в виде их ничтожности при отсутствии государственной регистрации. А к договорам, подлежащим государственной регистрации и считающимся заключенными с момента государственной регистрации, будет применяться п. 3 ст. 433 ГК РФ. В связи с этим положения п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ следует рассматривать не как противоречащие друг другу, а как дополняющие друг друга нормы. Это объясняет, почему законодатель в одних статьях об определенных видах сделок прямо говорит об их ничтожности в случае несоблюдения требования о государственной регистрации, а в других — нет. Кроме того, если бы первый вариант толкования был правильным, то построение фразы выглядело бы по-другому и слова „в случаях, установленных законом“ относились бы не только к требованию о государственной регистрации, но и к нотариальному удостоверению сделок1.
Е.И. Афонина, судья Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, анализируя рассмотренные дела, связанные с несоблюдением требований о государственной регистрации, приходит к выводу, что в судебной практике не изложена позиция по вопросу, в каких случаях подлежат применению нормы п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, и обращается к комментариям ученых по данной тематике. Научное толкование п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, позволяющее рассматривать их как дополняющие друг друга нормы, по ее мнению, „представляется правильным, поскольку решает вопрос о том, какая из общих норм подлежит применению в случае, если последствия неосуществления государственной регистрации сделки прямо не указаны в законе, а также позволяет сделать вывод, что отсутствие государственной регистрации договоров, в которых не предусмотрено прямое последствие в виде недействительности либо незаключенности, влечет признание указанных договоров незаключенными на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ“2.
Огромное практическое значение имеет норма ч. 3 ст. 165 ГК РФ предусматривающая так называемую санацию (sanatio), или „исцеление“ сделки.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.1
Думается, что на основании изложенного следует полностью согласиться с предлагаемым реформированием гражданского законодательства по этому вопросу. Целесообразно исключить из него требования о государственной регистрации сделки как излишние наряду с одновременным требованием государственной регистрации права на нее. Это предложение обсуждалось и было принято на заседании Совета по кодификации гражданского законодательства при Президенте РФ.
Кроме того, несоблюдение требования о государственной регистрации договора (сделки) с недвижимым имуществом не может являться и основанием признания его незаключенным, поскольку не соответствует правовой природе заключения договоров. Следовательно, требование о регистрации сделок должно быть исключено из законодательства, в том числе и по той причине, что договор, по сути являясь соглашением сторон, сам по себе как сделка уже состоялся до государственной регистрации. На государственную регистрацию представляется состоявшийся договор, и эта функция никакого отношения к заключению договора не имеет, то есть по этому основанию договор не должен признаваться незаключенным. Право на недвижимое имущество по такому договору может быть зарегистрировано любой из его сторон в любой момент, в том числе и при помощи суда — в принудительном порядке. Поэтому в Гражданском кодексе РФ (аналогично тому, как это регулируется в его ст. 165) должна быть установлена возможность принудительно требовать государственной регистрации права (сейчас этот вопрос решается в соответствии с абз. 3 ст. 551 ГК РФ, предусматривающим принудительную регистрацию перехода права собственности на недвижимость), а требование государственной регистрации сделки следует исключить1.
Так, Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение, суда и приняла постановление о регистрации сделки купли — продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Пунктом 3 ст. 165 ГС РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи жилого дома согласно ст. 558 ГК подлежит обязательной государственной регистрации1.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция обоснованно квалифицировала бездействие акционерного общества как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда — основание для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.
Итак, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как сделки при отсутствии регистрации признаются незаключенными, а не недействительными, если иное не установлено законом.
Однако в ряде случаев Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ — договор об ипотеке, ст. 1017 ГК РФ — передача недвижимого имущества по договору доверительного управления имуществом). В данных случаях сделка считается заключенной, но к ней будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности, ничтожной) в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ1.
Иными словами, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными.
Получается, что в случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделка считается либо несостоявшейся, либо недействительной. Представляется, что такой правовой дуализм ничем не оправдан. Одинаковое основание, как правило, влечет за собой одинаковые последствия. Основанием для признания сделки несостоявшейся или недействительной является не столько вид сделки, сколько необходимость ее государственной регистрации. Вид сделки,скорее является основанием для разделения сделок на требующие государственной регистрации и не требующие таковой.
Проведенный анализ позволяет сделать ряд выводов.
Во-первых, сделки с недвижимостью занимают особое место в системе регулирования гражданско-правовых сделок поскольку подлежать государственной регистрации. Во-вторых, законодателем сознательно устанавливается, что лишь отдельные наиболее сложные, наиболее значимые для гражданского оборота подлежат государственной регистрации.
продолжение
--PAGE_BREAK--2.2 Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом направленных на переход права под условием
Содержание любой сделки представляет собой совокупность условий, на которых она совершается. Предмет, цена, срок, способ исполнения и многое другое относятся к числу условий в сделке. Отсюда, не существует сделок, которые бы не содержали никаких условий. Но не всякие сделки совершаются под условием. Это происходит только в тех случаях, когда результат сделки ставится в зависимость от наступления или ненаступления определенных обстоятельств, относительно которых сторонам неизвестно, наступят ли они или не наступят.
В ст. 157 ГК РФ закреплена возможность совершения сделок под условием.
Условие, которое подразумевает закон, не должно зависеть от сторон, совершающих сделку. Оно должно относиться к будущему времени и носить вероятностный характер. Например, гражданин покупает дом под условием, что его сын, военнослужащий, получит назначение в данный город. Сделка совершена, но права и обязанности сторон возникнут лишь в том случае, если данный военнослужащий получит такое назначение. Если этого не произойдет, то обе стороны свободны от своих обязательств; сделка не совершена. Если же условие выполнено, то стороны связаны своими взаимными обязательствами с момента его наступления. Ни продавец дома, ни покупатель не могут отказаться от исполнения своих обязанностей.
Сторонам в момент совершения сделки не должно быть известно, наступит это условие или нет. Данная черта означает, что обе стороны в отношении условия находятся в равном положении1.
Заключая условную сделку, стороны могут установить срок, в течение которого условие имеет силу. Так, учредитель может заключить договор аренды нежилого помещения с условием, если в течение 2 месяцев с момента заключения сделки состоится государственная регистрация учреждаемого юридического лица. Истечение срока в этом случае будет означать, что условие не наступило и сделка утратила силу, так и не создав для сторон никаких прав и обязанностей.
Условие может быть сформулировано позитивно: наступление события, совершение действия (перевод в другую местность, назначение на должность, государственная регистрация, окончание вуза и т.д.). Но возможна и иная редакция — негативная, увязывающая правовой эффект в сделке с ненаступлением условия (ненаступлением события, несовершением действия)1. Можно, в частности, обусловить сдачу в аренду дачи, если к определенному сроку к собственнику не приедут гости.
Условие может определять момент возникновения прав и обязанностей по сделке. Такая сделка именуется сделкой, совершенной под отлагательным условием. Сделка в этом случае считается совершенной, но правовой результат по ней не наступает. В этом отношении она несколько напоминает предварительный договор (ст. 429 ГК). Правда, в отличие от предварительного договора такая сделка содержит все существенные условия и не требует совершения каких-либо дополнительных (основной) сделок. В предварительном же договоре, как правило, определяются только вид основной сделки, предмет и другие существенные условия будущей сделки, а также срок, в течение которого она должна быть совершена. Предварительный договор ни при каких условиях не создает прав и обязанностей для сторон, кроме права и обязанности заключить основную сделку.
При отменительном условии правовые последствия по сделке наступают немедленно по ее совершении. Но стороны заранее предусматривают возможность прекращения прав и обязанностей при наступлении (ненаступлении) определенных обстоятельств. Например, юридическое лицо получает в аренду нежилое помещение с условием прекращения действия этого договора к моменту начала работ по реконструкции здания, в котором это помещение находится. Практика свидетельствует о распространенности таких сделок при сдаче в аренду объектов муниципального фонда нежилых помещений. В этом случае договор аренды будет действовать до того момента, как будет заключен соответствующий договор с подрядной организацией на выполнение работ по строительному подряду, которым определяется срок начала работ по объекту. Если же такой договор по каким-либо причинам заключен не будет, стороны обязаны будут соблюдать условия договора аренды.
К числу таких сделок также можно отнести договор дарения. С одной стороны данный договор выглядит как простейшая сделка, условием для которой является, согласно п. 1ст. 572 ГК РФ, безвозмездная передача или обязательство передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождение или обязательство освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. А также согласно п. 3 ст. 574 договор дарения недвижимого имущество подлежит обязательной государственной регистрации.
Однако, договор дарения может быть заключен под отлагательным условием, например под условием достижения одаряемым определенного общественно полезного результата (окончание учебного заведения, вступление в брак и т.п.). Возможные отменительные условия дарения прямо определены законом (п. 2 ст. 577, ст. 578 ГК).1
В силу п. 4 ст. 578 даритель вправе отменить дарение в том случае, если он переживет одаряемого. Однако такое право у дарителя возникает лишь в том случае, если стороны оговорили это в самом договоре дарения при его заключении. Следует отметить, что если даритель переживет одаряемого, отмена дарения не происходит автоматически. Каждый гражданин осуществляет любое принадлежащее ему право по своему усмотрению. Поэтому даритель может реализовать имеющееся у него право на отмену дарения, а может и не воспользоваться им. В последнем случае дар переходит к наследникам одаряемого.
Но с точки зрения практики подобные договора встречаются достаточно редко и их регулирование происходит только в судебном порядке, т.к. смерть не может быть «условием», она не может быть «предусмотрена», законодатель в п. 4 ст. 578 ГК РФ не ставит в зависимость от наступления смерти возврат подаренного имущества, он лишь оговаривает право Дарителя на отмену дарения, а механизм отношений сторон известен — Даритель обращается в суд, ссылаясь на п. 4 ст. 578 ГК РФ, с отменой договора, наследники одаряемого оспаривают свои права на наследуемое имущество и т.д.
Рассматривая вопрос правового регулирования сделок с недвижимым имуществом совершаемых под условием, хочется остановится на наиболее распространенных из них, а именно, купли-продажи с рассрочкой платежа (или в кредит), договоре пожизненного содержания с иждивением.
Итак, купля-продажа недвижимого имущества в кредит или в рассрочку платежа, является сделкой совершенной под отлагательным условием.
Правовое регулирование данного вида договора осуществляется на основании ст. 488, 489 ГК РФ, которые гласят, что оплата в рассрочку или кредит требует обязательного указания в договоре цены товара, порядка оплаты, сроков периодических платежей и их размеров1. Условиям о цене недвижимого имущества, порядке, сроках и размерах платежей действующим законодательством придается значение существенных. Следовательно, при их отсутствии в договоре, даже при включении в него условий о наименовании и количестве недвижимого имущества, договор купли-продажи с рассрочкой платежа или в кредит признается незаключенным (приложение 2).
Продажа недвижимости в кредит означает, что возникает ипотека в силу закона. Согласно п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. При этом государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации.
Подлежит государственной регистрации также договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, т.е. договор продажи недвижимости в кредит. В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация такого договора является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона, т.е. для недвижимости, проданной в кредит (приложение 3)1.
Те же правила действуют в случае продажи недвижимости с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ).
Кроме того правовое регулирование данного вида договора осуществляется на основании Федерального закона №122- ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливающего основные правила, а так же срок государственной регистрации.
Порядок государственной регистрации договора купли продажи недвижимого имущества в кредит или в рассрочку платежа раскрывается в разделе IV Приказа Минюста РФ от 15.06.2006г. № 213 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества». Следует отметить, что применение конструкции залога в силу закона при совершении сделок с недвижимостью вызывает ряд трудностей. Так, при регистрации перехода права собственности к покупателю учреждение юстиции должно само выявлять, возникает ли залог в силу закона, а формулировки договора, устанавливающие срок и порядок оплаты, не всегда дают возможность их однозначного толкования. Например, часто стороны привязывают срок оплаты к дате государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (через три дня после государственной регистрации, в течение недели и т.д.). Вышеуказанные нормы ГК, устанавливающие залог в силу закона, четко привязывают срок оплаты к моменту передачи вещи, а не к государственной регистрации перехода права собственности на вещь к покупателю. В то же время специфика недвижимости как особого объекта гражданского оборота, важное правовое значение при отчуждении которого придается государственной регистрации перехода прав на него, нежели чем его фактической передаче в руки покупателя, свидетельствует о несовершенстве данных норм ст. ст. 488 — 489 ГК РФ, устанавливающих залог в силу закона.
Изложенное позволяет сделать вывод о сложности применения норм, касающихся залога в силу закона, к продаже недвижимости, поскольку в каждом конкретном случае при государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи учреждение юстиции сопоставляет срок и факт оплаты с моментом передачи вещи покупателю, а из договора это не всегда четко прослеживается. Кроме того, не всегда ясно, как толковать положения договора, устанавливающие срок оплаты «в течение» определенного периода времени. Это может означать оплату как в момент передачи или сразу после передачи, так и позже. В то же время, если договор не содержит конкретного порядка, срока и размера платежей, это нельзя считать рассрочкой платежа. Аналогично при определении того, что является продажей в кредит, не всегда ясно, является ли таковой продажа при предусмотренной договором оплате через незначительный срок (несколько дней) либо когда срок оплаты не установлен вообще. Если обратиться к нормам главы 42 ГК «Заем и кредит», то согласно ст. 810 ГК (которая применяется к кредитным отношениям) в случаях, когда срок договором не установлен или определен моментом востребования, сумма (займа) должна быть возвращена в течение тридцати дней со дня предъявления требования об этом, если иное не предусмотрено договором. Отсюда можно сделать вывод, что во всех случаях, когда оплата по договору продажи недвижимости предусмотрена после передачи вещи либо срок оплаты не установлен или определен моментом востребования, а передача уже произошла (при отсутствии сведений о произведенной оплате), возникает залог в силу закона, и учреждение юстиции должно производить его государственную регистрацию.
Как в случае с договором купли-продажи недвижимого имущества в кредит или с рассрочкой платежа при государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением, также возникает залог в силу закона. Правовое регулирование данного вида договора также базируется на нормах гражданского законодательства1. Однако, хочется отметить, что рентные отношения — это новый институт российского гражданского законодательства. В ранее действовавшем Гражданском кодексе в главе о купле-продаже содержались две статьи, предусматривающие куплю-продажу жилого дома с условием пожизненного содержания. Нормы этих статьей содержали больше ограничений, нежели управомочивающих норм о рентных отношениях. Отношения могли устанавливаться только по поводу жилого дома или его части. В настоящее время правовое регулирование рентных отношений резко изменилось. Сегодня нормы, посвященные рентным отношениям, выделены в отдельную главу второй части ГК РФ. Это глава 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Она в свою очередь разделена на 4 параграфа. Первый посвящен общим положениям о ренте и пожизненном содержании с иждивением, которые применяются к регулированию отношений конкретного вида ренты, если в отношении него не установлено специальных правил. Три последующих параграфа содержат нормы об отдельных видах договоров ренты — постоянной ренте, пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением.
В частности, для граждан в действующем законодательстве все ограничения сняты. В отличие от договора купли-продажи жилого дома, в настоящее время, предметом договора пожизненного содержания может быть любая недвижимость1. Иждивенцем по этому договору может быть любой, а не только нетрудоспособный, гражданин. Кроме того, собственник недвижимости может установить обязанность по пожизненному содержанию как в отношении себя, так и в пользу любого другого гражданина или нескольких граждан. Как и любой договор ренты, договор пожизненного содержания всегда является возмездным, поскольку предполагает предоставление пожизненного содержания в обмен на переданную недвижимость. Но являясь всегда возмездным, договор ренты может быть либо платным, либо бесплатным — в зависимости от того, передано имущество иждивенцем в собственность плательщика за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК РФ о купле-продаже, а во втором — правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами ГК РФ о договоре ренты и не противоречит существу этого договора2. С договором купли-продажи жилого дома сходен второй — бесплатный — вид договора пожизненного содержания с иждивением.
Нередко встречаются случаи, когда анализ п. 2 ст. 585 ГК РФ имеет важное практическое значение. Так, например, возникает вопрос: возможно ли применение к договору пожизненной ренты или пожизненного содержания сиждивением, если имущество передано под выплату ренты бесплатно, положения п. 4 ст. 578 ГК РФ о том, что даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого? По мнению Методического совета Московской областной нотариальной палаты, бесплатная передача имущества под выплату ренты не подразумевает дарения, ведь договор ренты порождает у плательщика ренты обязательства перед получателем ренты. В случае смерти плательщика ренты его обязательства должны по принципу правопреемства перейти к его наследникам. Пункт 2 ст. 578 ГК РФ применяет правила договора дарения в отношениях между сторонами лишь по передаче и оплате предмета договора, но не отмены самого договора. Поэтому получатель ренты не может отменить договор ренты, применив правила, предусмотренные для договора дарения.
Форма договора ренты регламентируется ст. 584 ГК РФ. Договор ренты требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ)1.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ плательщик ренты приобретает право собственности на переданную ему получателем ренты недвижимость с момента регистрации договора. Однако несмотря на то, что плательщик ренты становится собственником переданного ему недвижимого имущества, его права в отношении распоряжения таким имуществом ограничены. Согласно ч. 1 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Нарушение этого условия влечет ничтожность сделки.
Поскольку срок действия договора ограничен периодом жизни получателя ренты, по общему правилу обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается с его смертью.
Часть 2 ст. 605 ГК РФ предусматривает возможность досрочного прекращения пожизненного содержания с иждивением по требованию получателя ренты. Это допускается в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств.
Серьезным пороком практического характера следует назвать лишь уязвимость в плане возможности признания договора недействительным. Большинство споров, касающихся ренты и пожизненного содержания с иждивением, возникает именно с целью возврата имущества, переданного под выплату ренты в процессе заключения договора.
Так, по нотариально удостоверенному договору купли — продажи от 29 января 1996 г. Рихтер М.Н. передала принадлежащую ей квартиру в доме 28 по Русаковской ул. в г. Москве Долгополовой О.В. с условием пожизненного содержания продавца.
В июне 1996 г. Рихтер М.Н. обратилась в Преображенский межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Долгополовой О.В. о признании данного договора недействительным, ссылаясь на то, что ко времени заключения договора находилась в тяжелом болезненном состоянии1.
В апреле 1997 г. Рихтер М.Н. обратилась в тот же суд с заявлением об изменении предмета иска и просила расторгнуть вышеназванный договор, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет.
11 июля 1997 г. Рихтер М.Н. умерла.
Определением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 15 сентября 1997 г. производство по делу по иску Рихтер М.Н. к Долгополовой О.В. было приостановлено до вступления в дело правопреемника истицы.
Определением того же суда от 28 декабря 1997 г. в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Рукавишникова Н.В., в связи с чем производство по делу было возобновлено.
Решением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 27 ян-варя 1999 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 апреля 1999 г., договор купли — продажи квартиры с пожизненным содержанием, заключенный 29 января 1996 г. между Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В., расторгнут1.
Кроме того, хочется отметить противоречие действующего законодательства в вопросе регулирования отношений возникающих в результате государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, согласно п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, к каковым относится и договор пожизненного содержания с иждивением, считается заключённым с момента его государственной регистрации. В соответствии с п.3 ст.596 ГК РФ договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.
Вместе с тем необходимо учитывать, что в соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности плательщика ренты на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Согласно абз. 2 п.1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Учитывая, отсутствие у регистрирующего органа полномочий по судебному оспариванию зарегистрированного права собственности, положения ст. 433, 596 ГК РФ не могут рассматриваться в качестве оснований для отказа в государственной регистрации прекращения залога (ипотеки).
Полагаю, что отказ в государственной регистрации прекращения возникшей в силу закона ипотеки фактически означает применение регистрирующим органом последствий недействительности ничтожной сделки, что отнесено законом к исключительной компетенции органов судебной власти.
Фактически регистрируя прекращение залога в силу закона органы, осуществляющие государственную регистрацию прав и сделок на недвижимое имущество подтверждают законное основание существующих прав по ничтожной сделки. Что противоречит п. 1 ст. 167 ГП РФ -недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом направленных на переход права под условием базируется на нормах гражданского законодательства. Согласно которого, сделки данного типа могут заключаться под отлагательным и отметинительным условием.
Наиболее распространенными, являются сделки направленные на переход права под отлагательным условием, (смерть рентополучателя, полный расчет по договору купли-продажи).
Проблемами в правовом регулировании данного вопроса, хочется отметить сложность применение законодательства на практике, а также оспоримость данных сделок.
2.3 Особенности правового регулирование сделок с земельными участками
Земля является особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование сделок с земельными участками.
Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках с землей относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров о предоставлении земли в пользование.
В римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основном совпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа, мена, аренда и пр.). При этом особое значение имели земельно-правовые сервитуты — ограниченные права пользования чужим имуществом. Договорами, конечно же, они не являлись, хотя могли возникать и в силу соглашений. Необходимо также отметить, что изначально римское право не знало строгих критериев разграничения различных сделок1.
В действующем Российском законодательстве правила о сделках с земельными участками (договорах) закреплены преимущественно нормами Гражданского кодекса. Это прежде всего основные положения гражданского законодательства (ст. 1 — 7 ГК РФ), определяющие его принципы и источники, правила о возникновении гражданских прав и обязанностей, их осуществлении и защите (ст. 8 — 16 ГК РФ), нормы об объектах гражданских прав (ст. 128 — 141 ГК РФ), правила о собственно сделках (ст. 153 — 165 ГК РФ), а также их недействительности (ст. 166 — 181 ГК РФ). Полностью отдельным сделкам (договорам) посвящен раздел третий ГК РФ2. Некоторые вопросы сделок, договорных отношений и экономического (гражданского) оборота регулируются нормами федеральных законов, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (в соответствии со ст. 3 ГК РФ эти акты именуются иными правовыми актами). Другие, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств. Источниками регулирования отношений, возникающих из сделок, следует признать также общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации, которые являются в соответствии с Конституцией Российской Федерации, составной частью правовой системы РФ и применяются приоритетно (ст. 7 ГК РФ)2.
Если нормы гражданского законодательства не устанавливают определенного поведения, стороны могут руководствоваться в своей деятельности обычаями делового оборота (ст. 5 ГК РФ). Кроме того, применяются нормы закона по аналогии или (при отсутствии аналогичных норм) должны исходить из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (ст. 6 ГК РФ).
Базисные условия для оборота земельных участков создала Конституция РФ, установившая гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм, положения о свободе предпринимательства, едином экономическом пространстве РФ и т.п. В 1990-х гг. было принято множество нормативных актов, закрепляющих возможность совершения отдельных сделок с землей; сами же участки признаны недвижимым имуществом. Был принят Гражданский кодекс Российской Федерации, являющийся основополагающим документом, регулирующим оборот, и содержащий основные правила о гражданско-правовых сделках1.
В этот период бурно развивается и законодательство субъектов РФ о земле.
Многие из них приняли законы и иные нормативные акты, регулирующие оборот участков. Появилась соответствующая правоприменительная практика и реальная практика совершения сделок с землей.
Большое значение для правового регулирования земельных отношений имело принятие Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. В январе 2002 г. Был введен в действие ФЗ N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 г., а затем и Федеральный закон N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. Наряду с другими законами, обеспечивающими правовое регулирование земельных отношений, эти акты сформировали необходимые правовые основы для успешного становления и развития оборота земли (земельных участков). Земельное законодательство продолжает развиваться.
Самым «молодым» внесением изменение в закон является закон о «дачной амнистии», вступивший в силу с 1 сентября 2006 года (за исключением отдельных положений), принятый с целью управления регистрации прав граждан на земельные участки и недвижимое имущество, прочно связанное с землей.
Так, дачная амнистия – это упрощенный порядок передачи в собственность земельных участков, находящихся в личном пользовании граждан, а также расположенных на них домов, гаражей, садовых домиков, дач и прочих строений. Президент страны В.В. Путин более года назад поставил задачу перед Министерством экономического развития РФ — оказать помощь гражданам в оформлении прав принадлежащих им объектов недвижимости, разработать упрощенный механизм признания государством частной собственности на земельные участки и другие объекты1. В отношении земельного участка гражданину необходимо подать заявление о регистрации права собственности на данный земельный участок и имеющиеся у него на руках документы, на основании которых он может вести личное подсобное, дачное хозяйство, заниматься садоводством, индивидуальным гаражным и жилищным строительством.
В настоящее время благодаря дачной амнистии:
1)срок государственной регистрации сокращен с месяца до двух недель;
2) уменьшен размер государственной пошлины за государственную регистрацию права с 500 рублей до 100 рублей (ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
3) у граждан появилась возможность регистрировать свои права на объекты недвижимости, на которые отсутствуют правоустанавливающие документы(п. 4ст. 5 Федерального закона от 30.06.2006г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления
в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»);
4) введена норма, которая разрешает регистрировать право собственности, если в документе о предоставлении гражданину земельного участка не указан вид права, на котором он предоставлялся либо невозможно определить вид этого права(п.4 ст. 7 Федерального закона от 30.06.2006г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»)1;
5) государственная регистрация права собственности на земельный участок осуществляется, и в случаях, когда имеются разночтения по площади в имеющихся на руках у гражданина документах и в документах кадастрового учета( п.2,3 ст. 5 Федерального закона от 30.06.2006г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты
недвижимого имущества»).
Одна из проблем, возникающая на предварительном этапе регистрации, это согласование границ земельного участка и оформление его кадастрового плана. Эта услуга дорогостоящая. Но, по словам директора ФРС Сергея Васильевича Васильева, этот вопрос скоро будет решен.
Другая проблема, высокая стоимость землеустроительных работ.В каждом районе своя цена. В некоторых районах материальные затраты на межевание и оформление кадастрового плана превышает цену самого земельного участка. Большая часть граждан именно по этой причине не спешит реализовывать свое право2. Над снижением этих затрат активно работает Администрация области. Многих владельцев земельных участков пугает последующее налогообложение.
Существует проблема в нежелании воспользоваться дачной амнистией из-за неудобства расположения садовых и дачных кооперативов, нет подъездных дорог, или совсем отсутствуют. Из-за воровства линий электропередач в перестроечный период 90-х годов отсутствует электричество. Необходимо отметить также, что старшее поколение, любящее землю, в настоящее время в силу своих физических сил не может ее обрабатывать, а молодежь не очень тянется к земле.
Анализ количества подаваемых на регистрацию документов показывает, что наметилась тенденция по увеличению подаваемых заявлений на регистрацию прав на объекты в упрощенном порядке.
За год деятельности дачной амнистии на регистрацию поступило 5709 заявлений от граждан, а зарегистрировано 4932 прав, из которых на земельные участки 3207 право, садовые, дачные домики и гаражи – 985 прав и на индивидуальные жилые дома – 740 (приложение 4)1.
Хочется отдельно рассмотреть вопрос правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, представляющих собой одну из наиболее важных составляющих земельного фонда Российской Федерации.
Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены в Земельном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения». Необходимо отметить, что в Закон об обороте были внесены изменения Федеральным законом от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ, которые породили немало правовых проблем.
Так, изменения, внесенные 18 июля 2005 г. в Закон об обороте, породили коллизии между нормами Закона об обороте и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»В соответствии со ст. 18 Закона об обороте свидетельства о праве на земельные доли- доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, выданные до вступления в силу Закона о регистрации, а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу Закона о регистрации решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.
Норма ст. 18 Закона об обороте соответствует п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и п. 1 ст. 6 Закона о регистрации о признании ранее возникших прав1.
Новым правилом, закрепленным в абз. 3 п. 1 ст. 12 Закона об обороте, установлено, что передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со ст. 18 Закона об обороте, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.
В то же время п. 2 ст. 6, абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации требуют государственной регистрации ранее возникшего права перед переходом данного права, его ограничением (обременением) или совершением сделки, что стало противоречить новой норме абз. 3 п. 1 ст. 12 Закона об обороте.
В соответствии с п. 3 ст. 12 Закона об обороте сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально. Однако согласно п. 1 и 4 ст. 16 Закона о регистрации для представления интересов правообладателя при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требуется (является обязательной) нотариально удостоверенная доверенность1.
Сложность ситуации заключается в том, что трудно однозначно ответить на вопрос, какой из двух Законов — Закон об обороте или Закон о регистрации — в данных случаях является специальным2. Следует отметить, что практика органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Тульской области, показывает, что правообладатели продолжают использовать нотариально удостоверенные доверенности и представляют заявления о государственной регистрации ранее возникших прав на земельную долю, однако нельзя не отметить положительные тенденции в регулировании данного вопроса, так, в соответствии с Информационным письмом Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области от 26.03.2007г. № 01-23/176, в целях создания единой правоприменительной практики, было пояснено, что согласно ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Данная норма права представляет собой допускаемое законом изъятие из ст. 8 ГК РФ, предусматривающей в виде общего правила то, что право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В этом случае государственная регистрация имеет не правообразующее, а лишь правоподтверждающее значение, следовательно участник (наследник) долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, не регистрируя право собственности на земельную долю вправе сразу выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей в соответствии со ст. ст. 13,14 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а затем обратиться с заявлением о проведении государственной регистрации уже на выделенный участок (приложение 5).
В настоящее время тот факт, что земля участвует в гражданском обороте и что в отношении земельных участков заключаются договоры купли-продажи, аренды, мены, залога и др., является неотъемлемой частью современной истории России. Круг сделок с земельными участками не ограничивается видами сделок, указанными в ЗК РФ, ГК РФ, других федеральных законах1. В соответствии с гражданским законодательством возможно совершение сделок с земельными участками, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также сочетающих элементы различных сделок. В то же время необходимо отметить, что в силу особенностей оборота земли чаще всего с земельными участками совершаются именно те виды сделок, которые прямо описаны в ЗК РФ и ГК РФ: купля-продажа, аренда, залог. После появления в законодательстве прямого упоминания какого-либо вида сделок с землей он получает развитие на практике. Так, например, после принятия Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» получили развитие договоры аренды, где на стороне арендодателя выступали несколько лиц собственников земельных долей, входящих в предоставляемый в аренду земельный участок.
Однако многие существенные проблемы оборота земли остались нерешенными. Так, до сих пор отсутствует согласованность между земельным и гражданским законодательством. Ряд нормативных актов, необходимых для реализации положений как ЗК РФ, так и ГК РФ, пока еще не принят. Так, была введена в действие гл. 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю», но ее нормы сегодня не соответствуют обновленному земельному законодательству. Так, в соответствии со ст.264 ГК РФ Остались открытыми вопросы государственного регулирования рынка земли, установления ограничений на совершение сделок с участками. Множество проблем связано с их оборотом в городах и поселениях, где спрос на земельные участки наиболее высок. К ним относятся и вопросы, связанные с землей, на которой расположены здания и другие объекты недвижимости (проблема «единства судьбы земельного участка и недвижимости»). Нельзя признать решенными проблемы общих прав на земельные участки и оборота участков, которые принадлежат нескольким лицам.
Вместе с тем эти проблемы обострились и, как никогда, являются актуальными. Пробелы и противоречивость законодательства, безусловно, порождают сложности на практике. Количество земельных споров варьирует в различных субъектах РФ, но постоянно растет, судебная же практика не отличается единообразием. Ее обзоры и обобщения по рассмотрению земельных споров в основном касаются административно-правовых вопросов или собственно гражданско-правовых вопросов, тогда как споры по поводу сделок с землей чаще всего носят специфический характер, не сводимы к указанным отраслям. При этом актуальными являются не только материально-правовые вопросы рассмотрения и разрешения земельных споров, но и процессуальные аспекты. Земельные споры обладают большой спецификой, в связи с чем некоторые ученые предлагают ввести для их рассмотрения специальные земельные суды.
продолжение
--PAGE_BREAK--