Проблемы реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам Россииqu

--PAGE_BREAK--Глава 1. Содержание и механизм реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»1.1 Предпосылки принятия, значение и задачи Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»


Повышение качества жизни граждан России – ключевой вопрос государственной политики. Казалось бы, бесспорная декларация. Именно так она воспринимается сейчас. В том числе – когда звучит в устах власти. Но еще сравнительно недавний исторический опыт показывает, что всего лишь несколько лет назад ее бесспорность вовсе не была столь очевидной.

Опасная дезинтеграция государственных институтов, системный экономический кризис, издержки приватизации в сочетании с политическими спекуляциями на естественном стремлении людей к демократии, серьезные просчеты при проведении экономических и социальных реформ, – последнее десятилетие XX века стало периодом катастрофической демодернизации страны и социального упадка. За чертой бедности оказалась фактически треть населения. Массовым явлением стали многомесячные задержки с выплатой пенсий, пособий, заработных плат. Люди были напуганы дефолтом, потерей в одночасье своих сбережений. Не верили уже и в то, что государство сможет исполнять даже минимальные социальные обязательства.

Стратегической целью государственной жилищной политики в России является:

— создание рынка доступного и комфортного жилья, удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения;

— создание механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка;

— обеспечение доступа на жилищный рынок различных групп населения, нуждающихся в такой поддержке.[5]

Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания граждан России в число приоритетных национальных проектов, наряду с развитием образования, здравоохранения и села, определяет социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране.

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» стал важнейшим шагом в создании гарантированных условий доступности жилья большинству нуждающихся в улучшении условий проживания за счет приобретения квартир в собственность. Более благоприятной для этого ситуации, чем сейчас, в России не было уже много лет.

Каковы же основные факторы, влияющие на уровень доступности жилья, и основные предпосылки появления Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»?

1. Возможности населения

По результатам изучения общественного мнения, выполненного ВЦИОМ в 2008 году, россияне истратили половину своих доходов на питание, четверть — на оплату услуг ЖКХ. На остаток же квартиру или дом не построишь — надо ведь еще покупать одежду, бытовую технику и прочее. Последующие исследования, проведенные при подготовке нацпроекта, показали, что 39% населения удовлетворены своими жилищными условиями, 61% — желают улучшить их путем приобретения жилья на рынке, из них только 28,5% считают себя в состоянии сделать это без государственной поддержки, а 49,5% нуждаются хотя бы в частичной помощи государства. Около 20% населения надеется только на социальное жилье.[6] Таким образом, большая часть населения России хочет улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств и с помощью ипотечного кредита.

2. Состояние жилищного фонда, его потребительские качества

С учетом построенного ранее мы имеем на сегодня четыре уровня потребительского качества жилья, определенных его прочностью, состоянием ограждающих конструкций, качеством инженерного оборудования, гигиеной проживания, характером планировки и площадью квартир.

Треть объемов жилищного фонда (третьего и четвертого уровня) имеют физический износ 70 и более процентов и не отвечают современным требованиям. Необходимо сохранение и обновление жилищного фонда. Следует иметь в виду, что в России уже существует около 90 млн. м2 ветхого и аварийного жилья, из которого людей необходимо переселить. Недостаточное финансирование капитального ремонта и реконструкции квартир может привести к тому, что в ближайшие 10 лет 300 млн. м2 жилья придет в состояние полной функциональной непригодности. Это прямо и негативно повлияет на динамику воспроизводства жилищного фонда.[7] На примере стран с развитой экономикой видно: наиболее гармонично он развивается в том случае, когда затраты на его наращивание и восстановление примерно равны. Поэтому важнейшей частью жилищной политики должно стать именно сохранение и обновление жилищного фонда.

3. Проблемы сложившегося рынка

Сложившиеся у нас рыночные отношения пока далеки от цивилизованных. Из-за недостаточности объемов жилищного строительства цена квадратного метра безумно высока и продолжает расти. Вдумываясь в причины этого явления, можно увидеть, что жилье дорожает совершенно неестественно и незаконно. Однако все усилия по снижению цен сводятся к муссированию расхожей фразы опять же о рынке как о панацее. Рассматриваются несколько факторов, определяющих нынешнюю дороговизну жилья. Это сверхвысокие цены на нефть, обладатели прибыли от продажи которой в больших масштабах вкладывают свои капиталы в недвижимость. Это деятельность банкиров и представителей других финансовых структур — участников рынка акций. Таков спекулятивный характер рынка и непрозрачность правил, по которым ведется жилищное строительство в стране и прежде всего в Москве и других мегаполисах. Так или иначе, сложившаяся монопольная тенденция возведения больших и дорогих загородных домов, а также ограниченных по типологии «элитных» жилых домов в городах не может удовлетворить потребительский спрос большинства нуждающегося в жилье населения.

Анализ текущей социально-экономической ситуации показывает, что если единственным критерием доступности жилья будет уровень доходов, то значительная часть нуждающихся семей не только сейчас, но и на ближайшую перспективу, окажется не в состоянии оплатить даже скромную квартиру. Трамплином к достижению доступности жилья должен стать ипотечный кредит на долгосрочный период (от 5 до 15-20 лет), как это и планируется национальным проектом. Вопрос только в размере ставки банка, которая на сегодня составляет 14-16%, а предполагается в размере 10%.

Исследования, проведенные РААСН, показывают, что на строительном рынке готовой продукции следует различать социально-доступное и коммерчески доступное жилье.[8] Социальная доступность жилье — это возможность приобрести жилье, которое по площади, физическому состоянию и инженерному оборудованию отвечает стандарту потребительского качества для семьи данного состава в данное время. Социально-доступное жилье, таким образом, дифференцируется по уровню потребительских качеств, а также по форме и степени финансового содействия государства в его приобретении (создание кредитно-финансовой системы с предоставлением долгосрочных кредитов по минимальной ставке возврата). Критерии и параметры социальной доступности должны формироваться исходя из потребностей семей, требований к рабочим характеристикам жилья, приемлемости доли оплаты за жилье в общем семейном бюджете и доступности ипотечного кредита.

Жилище считается доступным, комфортным и здоровым, если отвечает ниже перечисленным параметрам.

Первый — соразмерность. Это — вместимость жилья, выраженная соответствием его общей площади и количества спальных мест в нем составу данной семьи. По соотношению между количеством комнат (n) и количеством членов семьи (m) исчисляется уровень потребительской модели жилища. Соотношение m=n наиболее приемлемо с точки зрения комфортности и здорового образа жизни. Для определения общей площади квартиры (дома) следует иметь в виду гигиенический минимум объема воздуха на одного человека (60 м3). В этом случае может быть применен удельный показатель средней общей площади на одного жильца. Так, для высоты помещений от пола до потолка 2,5 м— данный показатель равен 24 м2для высоты 2,7 м— 22 м2, для высоты 3 м— 20 м2. При этом жилище считается социально-доступным, если его потребительские качества не ниже гарантированного законом (нормой) минимума и не выше установленного законом (нормой) максимума. Какой должна быть указанная «вилка», следует решать, исходя из сложившегося соотношения между стоимостью жилья и доходов. По итогам исследований принять минимум и максимум в размере соответственно 22 и 28 м2.[9]

Второй параметр — соответствие инженерного оборудования и физического состояния жилища установленному стандарту, включая требования экологии, теплоизоляции и энергопотребления.

И, наконец, третий параметр, наиболее актуальный для нашей страны, собственно доступность, то есть приемлемость доли и расхода на приобретение жилья в совокупном доходе семьи. Основным показателем здесь является коэффициент доступности — отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 м2к среднему годовому доходу семьи из трех человек за определенное число лет. Чем выше значение коэффициента, тем ниже доступность жилья.[10]

Вместе с тем в очереди на улучшение жилищных условий стоят порядка 4,5 млн. семей; по отношению к 1,2 млн. семей государство имеет установленные законодательством обязательства по обеспечению жильем; среднее время ожидания в очереди составляет 15-20 лет; почти 2/3 россиян не удовлетворены жилищными условиями, при этом каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии.

В настоящее время сформирована законодательная база в жилищной сфере. Созданы правовые условия для развития института долгосрочного жилищного кредитования; увеличения объемов жилищного строительства; повышения эффективности функционирования рынка жилья.

Следующим шагом на пути достижения поставленной стратегической цели должна стать практическая реализации концепции приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Целью приоритетного Национального проекта является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан России.

Для достижения поставленной цели деятельность всех ветвей власти должна быть сконцентрирована на решении следующих основных задач: увеличение объемов строительства жилья и необходимой коммунальной инфраструктуры, развитие финансово-кредитных институтов и механизмов; приведение существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества; обеспечение доступа населения к потреблению жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом и социальными стандартами.[11]

Главным организационно-финансовым механизмом реализации Национального проекта является федеральная целевая программа «Жилище» и входящие в ее состав подпрограммы.[12]

Важной особенностью новой Программы является ее сбалансированность с точки зрения федеральной поддержки и стимулирования не только спроса, но и предложения на рынке жилья. Основной целью Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем. Для достижения этой цели уточнены основные задачи Программы, которые необходимо решить в рамках ее реализации до 2010 года.

Решение указанных задач будет обеспечено путем реализации комплекса нормативно-правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий, предусмотренных по четырем основным направлениям:[13]

— развитие жилищного строительства;

— совершенствование жилищно-коммунального комплекса;

— предоставление социального жилья и исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;

— развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья.

Кратко остановимся на каждой из подпрограмм.

В подпрограмме «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой» решается одна из основных проблем, сдерживающих увеличение объемов жилищного строительства. В рамках подпрограммы осуществляются предоставление за счет средств федерального бюджета государственных гарантий на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и субсидирование процентов по банковским кредитам.

В подпрограмме «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» осуществляется привлечение средств частных инвесторов с целью совершенствования коммунальной инфраструктуры населенных пунктов.

Целью подпрограммы является повышение качества и надежности предоставления коммунальных услуг населению, улучшение экологической ситуации в регионах, создание устойчивых и эффективных механизмов привлечения частных инвестиций для модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

Задачами подпрограммы являются: — модернизация объектов коммунальной инфраструктуры с высоким уровнем износа; — повышение эффективности управления коммунальной инфраструктурой; — создание институтов для привлечения частных инвестиций для модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

В рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей, молодых специалистов на селе» будет осуществляться государственная поддержка в форме предоставления бюджетных субсидий молодым семьям и молодым специалистам на селе на погашение первого взноса при получении жилищного ипотечного кредита.

Субсидирование молодым семьям первого взноса при приобретении жилья (строительстве индивидуального жилья) будет производиться на уровне 40% стоимости стандартного жилья, при этом 10% — за счет средств федерального бюджета и 30% — за счет регионального и местного бюджетов. 60% — за счет средств ипотечных кредитов. Для обеспечения жильем молодых специалистов на селе предлагается предоставлять субсидию на погашение первого взноса при получении ипотечного кредита в размере от 30 до 60% стоимости стандартного жилья.

И, наконец, четвертая подпрограмма — «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан». Мероприятия этой подпрограммы разработаны с учетом опыта реализации подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты».

Для военнослужащих, увольняемых с военной службы, граждан, уволенных с военной службы, и приравненных к ним лиц, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан Российской Федерации, постоянно работающих на комплексе «Байконур» и подлежащих отселению, вынужденных переселенцев размер субсидии за счет средств федерального бюджета будет определяться исходя из стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья в среднем по Российской Федерации.

Для ветеранов и инвалидов, а также граждан, принимавших участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, на производственном объединении «Маяк» и ветеранов подразделений особого риска размер субсидии за счет средств федерального бюджета будет определяться исходя из средней рыночной стоимости жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации в соответствии с действующим порядком.

В целом Национальным проектом предусматривается, что за период 2008-2013 гг. будет обеспечено 211,3 тыс. семей отдельных категорий граждан, в т.ч. 82,5 тыс. ветеранов и инвалидов. Что составляет около 20% от общего числа участников подпрограммы.

Наиболее важными являются: разработка и принятие нормативных правовых документов в части регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионных фондов и страховых компаний на рынок ипотечных ценных бумаг, страхования ипотечных кредитов, деятельности бюро кредитных историй, жилищно-накопительных кооперативов, совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав добросовестного приобретателя жилой недвижимости.

В рамках реализации Национального проекта предусмотрены меры по оказанию бюджетной поддержки развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов через содействие Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, что позволит обеспечить условия для привлечения долгосрочных ресурсов и увеличения объемов предоставления долгосрочных ипотечных кредитов населению.

Общий объем финансирования Национального проекта в 2008-2014 годах составляет около 640 млрд. руб. — в 6 раз больше, чем в действовавшей ддо этого Программе «Жилище».

Государственная поддержка развития рынка доступного жилья осуществляется не только за счет бюджетных ассигнований в рамках Программы «Жилище», но и путем совершенствования нормативной, правовой и методической баз. Поэтому неотъемлемой частью Национального проекта является перечень нормативных правовых и методических документов по формированию рынка доступного жилья, включающий 211 наименований, в том числе 28 новых законопроектов и 66 проектов постановлений Правительства Российской Федерации.

Таким образом, достижение поставленных задач позволит если не полностью решить жилищные проблемы в стране, то в целом обеспечить доступность приобретения жилья наибольшему числу жителей даже с небольшим доходом и решить проблемы восстановления и укрепления жилищного фонда и коммунальной инфрастуктуры комплекса.
    продолжение
--PAGE_BREAK--1.2 Этапы и механизм реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»


Как уже говорилось выше, приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье -гражданам России» на первом этапе реализации (2008-2010 гг.) включает 4 направления:

— увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;

— повышение доступности жилья;

— увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной -инфраструктуры;

— выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

Меры, предусмотренные в рамках каждого направления, предполагают дальнейшее развитие правовой базы, обеспечение сбалансированной бюджетной и организационной поддержки расширения спроса и предложения на рынке жилья.

Механизмами реализации проекта являются федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг. (далее — Программа) и входящие в ее состав подпрограммы, а также предоставление субвенций субъектам РФ за счет средств Федерального фонда компенсаций на обеспечение жильем отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жильем (ветеранов, инвалидов, семей, имеющих детей-инвалидов, и др.).

Федеральная целевая программа «Жилище» стала финансовым инструментом, конкретно ориентированным на решение задач национального проекта.[14] Реализация Программы должна обеспечить достижение в 2010 г. следующих показателей (по сравнению с 2004 г.):

— улучшение жилищных условий граждан РФ (рост жилищной обеспеченности с 20 м2на человека до 21,7 м2);

— повышение доступности приобретения жилья, когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 м2будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года (в 2004 г. — 3,9 года);

— увеличение доли семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, — с 9 до 30%;

— увеличение годового объема ввода жилья с 41,2 млн. м2 общей площади жилья до 80 млн. м2;

— увеличение объема выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов и займов гражданам с 20 млрд. руб. до 415 млрд. руб.;

— снижение среднего времени ожидания предоставления жилых помещений социального использования с 20 лет до 5-7 лет;

— содействие в обеспечении жильем за счет средств федерального бюджета в 2008-2013 гг. 181,7 тыс. молодых семей;

— улучшение жилищных условий в 2008-2013 гг. за счет средств федерального бюджета более 132,3 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством;

— повышение уровня адресной поддержки населения, связанной с оплатой жилых помещений и коммунальных услуг;

— повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания (снижение уровня износа основных фондов коммунального хозяйства с 60 до 50%);

— совершенствование нормативной правовой базы в целях повышения доступности жилья для населения;

— создание условий для улучшения демографической ситуации в стране, реализации эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности в обществе.

Достижение поставленных целей требует концентрации усилий органов власти всех уровней, активного вовлечения бизнес-сообщества, общественных и профессиональных объединений, а также граждан в реализацию национального проекта.

Кроме того, запланировано проведение мероприятий по содействию работе ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Для граждан это означает повышение доступности ипотечных кредитов. Многие банки в различных регионах РФ выдают ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, для того чтобы рефинансировать их в агентстве. По прогнозам Правительства РФ, поддержка АИЖК в совокупности с мерами по повышению доступности жилья и ипотечных кредитов для молодых семей позволит воспользоваться ипотечными кредитами в 2008-2013 годах — более 1,4 млн. семей. При этом предоставление порядка 30 % ипотечных жилищных кредитов обеспечат за счет системы рефинансирования.

Основу предоставления субсидии на оказание помощи при решении жилищной проблемы составляет механизм государственных жилищных сертификатов. Программные мероприятия по обеспечению граждан объединены в рамках подпрограмм «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан» и «Обеспечение жильем молодых семей» (ФЦП «Жилище»).

Участниками подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» станут супружеские пары, в которых возраст каждого супруга не превышает 30 лет, нуждающиеся в улучшении жилищных условий независимо от наличия детей. По данным Росстата, на начало 2008 года в очереди на получение квартир находятся 250 тыс. молодых семей.[15]

В рамках подпрограммы за 2008-2013 годы смогут улучшить жилищные условия 181,7 тыс. молодых семей, то есть 72,7 % общего числа молодых пар, уже стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Таким образом, интересы молодоженов, которые встанут в очередь в 2008-2013 годах, не учтены, так как жилищные субсидии предоставят в приоритетном порядке семьям, ранее вставшим в очередь.

Острота проблемы молодых семей определяется тем, что они, как правило, не имеют достаточных собственных накоплений на внесение первого взноса по ипотечному кредиту.

Субсидирование первого взноса при приобретении или строительстве индивидуального жилья будут производить на уровне 35–40 % стоимости недвижимости. При этом 10 % цены жилья выделят из федерального бюджета, а 25–30 % — из регионального и местного бюджетов. Около 60 % стоимости профинансируют за счет средств ипотечных кредитов и собственных средств молодых семей. Субсидия может быть использована для внесения оставшейся части паевого взноса члена жилищного накопительного кооператива (ЖНК), которому предоставлено жилое помещение в доме этого ЖНК.

Однако получить субсидию смогут только те супруги, которые зарегистрированы в регионах, прошедших конкурсный отбор для участия в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав ФЦП «Жилище» на 2002–2010 годы.

Норму общей площади жилого помещения, с учетом которой определяют размер субсидии, устанавливают в следующих размерах:

— для семьи из двух человек (молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) — 42 кв. м;

— для семьи из трех и более человек, включающей помимо молодых супругов одного и более детей, либо для семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей, — количество членов семьи, умноженное на 18 кв. м.

Основу предоставления субсидии на оказание помощи молодым семьям при решении жилищной проблемы составляет механизм свидетельств на приобретение жилья, которые реализуются субъектами РФ.

Свидетельство удостоверяет право на получение субсидии и не подлежит передаче другому лицу. Срок его действия составляет 9 месяцев с даты его выдачи. За это время молодая семья должна успеть приобрести жилое помещение в собственность.

Органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие выдачу свидетельств, информируют молодые семьи о том, что они могут принять участие в программе «Обеспечение жильем молодых семей». Свое письменное согласие об участии в программе и необходимые документы супруги предоставляют в орган местного самоуправления.

Для тех граждан, которые не имеют права на получение субсидии, предусмотрен ряд мер, направленных на снижение стоимости квадратного метра жилья. Речь идет о подключении участков к коммунальной инфраструктуре. Именно на этом сосредоточат основные усилия власти.

Бюджетные средства выделят на обеспечение земельных участков для жилищного строительства коммунальной инфраструктурой. Для этого предоставят государственные гарантии за счет средств федерального бюджета и субсидируют проценты по банковским займам.[16]

Государственные гарантии РФ распространяются на часть суммы основного долга. В качестве дополнительного обеспечения кредитов будут использовать гарантии субъектов РФ (муниципалитетов), залог прав заемщиков на земельные участки, другие активы заемщиков. При этом запланировано, что общий объем бюджетных гарантий (РФ, субъектов РФ и муниципалитетов) по таким кредитам не может быть более 80 % основной суммы кредита в 2008 году (не более 65 % в 2009 году) в целях более обоснованного отбора проектов банками-кредиторами.

Для решения самых неотложных проблем в коммунальном комплексе предусмотрена мера по предоставлению средств федерального бюджета на условиях софинансирования с региональными (местными) бюджетами (в пропорции 1:1) и частными инвесторами (в пропорции 1:3) для модернизации приоритетных объектов коммунального комплекса.[17]

Для привлечения средств частных инвесторов в модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры предусмотрено создание в 2007 году специализированного института по кредитованию инвестиционных проектов в данной сфере.

В рамках подпрограмм «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой», «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Обеспечение жильем молодых семей» средства федерального бюджета будут распределять по субъектам РФ, прошедшим процедуру отбора.

Среди мероприятий национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» следует также отметить предстоящую работу по информированию населения об условиях участия в нем. Как показывает практика, граждане зачастую не осведомлены или плохо знают о возможностях и условиях получения субсидий на жилье. Поэтому информацию об этой программе будут освещать в печатных и электронных средствах массовой информации, а также путем проведения выставок, конференций и семинаров.

Сейчас в России сложилась благоприятная ситуация для реализации приоритетного улучшения жилищных условий гражданам: реальные денежные доходы населения растут, бюджет профицитен, законодательная база сформирована. Важно, чтобы своевременно были приняты федеральные, региональные и местные нормативные правовые акты, которые четко обозначат механизмы реализации национального проекта.

Среди мероприятий, связанных с совершенствованием правовой базы, наиболее важными являются:

— внесение в 2006–2008 годах изменений в муниципальные нормативно-правовые акты в целях приведения их в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

— разработка местных нормативов градостроительного проектирования, которые должны соблюдаться при территориальном планировании, градостроительном зонировании и планировке территории;

— совершенствование регулирования деятельности застройщиков по привлечению средств участников долевого строительства многоквартирных домов.

Предусмотрены также мероприятия:

— по уточнению генеральных планов, разработке правил землепользования и застройки, документации по планировке территории для формирования земельных участков, предоставляемых на открытых аукционах для жилищного строительства;

— по разработке и внедрению методологии повышения качества бизнес-планирования на стадии подготовки проектов жилищного строительства с целью привлечения кредитных средств для их реализации.

Организационные мероприятия направлены:[18]

— на создание условий для снижения административных барьеров в жилищном строительстве, реализацию мер градостроительного регулирования, создание условий для развития конкуренции и расширения доступа застройщиков к кредитным ресурсам;

— на обеспечение контроля за деятельностью застройщиков по привлечению средств участников долевого строительства, в том числе многоквартирных домов;

— на внедрение механизмов привлечения кредитных и инвестиционных средств для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства;

— на содействие внедрению механизмов проведения комплексной застройки территорий, реконструкции существующих кварталов застройки.

— на реформирование экономических отношений в жилищно-коммунальном комплексе с целью обеспечения эффективного использования имеющихся финансовых ресурсов, а также на привлечение частных инвестиций.

— разработка и реализация мер, направленных на снижение первоначального взноса и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам.

Осуществление мер по повышению доступности ипотечных жилищных кредитов для молодых семей и реализация других мероприятий по развитию инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг существенно увеличит доступность для населения ипотечных жилищных кредитов.

Учитывая, что организация предоставления жилых помещений социального использования относится к полномочиям субъектов РФ и муниципальных образований, предстоит решить вопросы реорганизации системы предоставления жилых помещений социального использования и специализированных жилых помещений в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.[19]

Оценка социально-экономической эффективности мероприятий по реализации Национального проекта будет производиться на основе системы индикаторов, которые представляют собой не только количественные показатели, но и качественные характеристики. Система индикаторов обеспечит мониторинг динамики изменений в жилищной сфере за отчетный период с целью уточнения или корректировки поставленных задач и проводимых мероприятий.[20]
    продолжение
--PAGE_BREAK--1.3 Законодательное обеспечение и правовое регулирование Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»


Сегодня объективно требуется существенное изменение законодательства, направленного на снятие административных барьеров, существующих в сфере предоставления земельных участков, проведения землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, получения разрешения на строительство и др.

Государственной Думой принят в Федеральный закон № 232-ФЗ от 18 декабря 2006 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации».[21] Указанный федеральный закон направлен на устранение административных барьеров в целях увеличения объемов жилищного строительства, а также на совершенствование механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным законом предусматриваются изменения в более чем 30 федеральных законов по следующим направлениям:

— введено понятие «развитие территории в целях жилищного строительства», устанавливаются критерии определения таких территорий и порядок предоставления права на освоение таких территорий;

— 22 федеральных закона приводятся в соответствие с нормами Градостроительного кодекса РФ[22] о введении с 01.01.07 единой государственной экспертизы проектной документации и запрете проведения иных видов государственных экспертиз проектной документации, а также единого государственного строительного надзора и запрете проведения иных видов государственного надзора при строительстве;

— предусмотрена возможность передачи без проведения торгов земельных участков, предоставление которых предусматривалось инвестиционными соглашениями, заключенными до 30.12.04, а также решениями о предварительном согласовании места размещения объектов, принятыми до 01.10.05 (п. 2.1. ст. 30 Земельного кодекса РФ[23]);

— на федеральном уровне определен порядок установления и изменения черты населенных пунктов. При этом законодательно устанавливается порядок изменения черты населенных пунктов после утверждения документов территориального планирования и на переходный период до утверждения документов территориального планирования;

— установлен порядок отказа от права постоянного пользования земельными участками, включающий возможность отказа от права без проведения землеустройства;

— установлен порядок принудительного прекращения прав на неиспользуемые земельные участки с наделением федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления правом прекращения прав в административном порядке без решения суда;

— внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[24] в части урегулирования проблемы регистрации прав на земельные участки, вновь образованные в результате раздела или слияния;

— предусматриваются изменения в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»[25] в части исключения института возмещения потерь сельскохозяйственного производства.

В то же время перечень законодательных инициатив, предложенных указанным федеральным законом, не является исчерпывающим. Так же приняты важные федеральные законы, которые касаются вопросов реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»:

— Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд»[26];

— проект федерального закона № 330901-4 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства»[27];

— Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»[28].

Однако, и указанные федеральные законы требуют определенной доработки. Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд» требует доработки в части:

— приведения положений закона в соответствие с концепцией территориального планирования;

— определения возможности строительства на земельных участках, зарезервированных на длительный период, с установлением обязанности по окончании договоров аренды привести земельные участки в первоначальное состояние;

— установления механизма защиты правообладателей земельных участков в случае, если решение об изъятии зарезервированных земель не было принято.

Проект федерального закона № 330901-4 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства» требует доработки в части:

— исключения норм, не являющихся предметом регулирования законодательства о землеустройстве, в том числе касающихся вопросов определения административных границ субъектов РФ, муниципальных образований, границ населенных пунктов, границ закрытых административно-территориальных образований, зон с особыми условиями использования территорий, а также норм, касающихся возникновения и прекращения прав на земельные участки в результате проведения землеустройства;

— упрощения процедур раздела и объединения земельных участков, согласования проекта границ земельных участков и согласования местоположения границ земельного участка с целью сокращения сроков проведения таких процедур;

— установления исчерпывающего перечня согласований, входящих в состав текстовой части проекта границ земельного участка;

— определения целесообразности изменения процедуры предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством;

— дополнительной проработки случаев обязательного формирования земельных участков и перечня лиц, которые могут являться заказчиками землеустройства;

— уточнения норм, регулирующих проведение межевания земельных участков, в целях соотнесения их с нормами Градостроительного кодекса РФ о подготовке проектов межевания.

Вместе с тем указанный законопроект не решает существующую сегодня проблему многочисленного числа согласований при проведении землеустройства. В законопроекте исчерпывающего перечня таких согласующих инстанций не приведено. В связи с этим законопроект в этой части также требует доработки.

Федеральный закон № 322152-4 «О государственном кадастре недвижимости» также требует доработки в части:

— урегулирования непосредственно в законе порядка ведения государственного кадастра недвижимости, проведения кадастрового учета, требований и порядка проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, установления исчерпывающего перечня количественных и качественных характеристик объектов недвижимости, перечня документов, входящих в акт формирования, перечня оснований для отказа в проведении государственного кадастрового учета, порядка взаимодействия и обмена информации между государственным кадастром недвижимости и информационной системой обеспечения градостроительной деятельности;

— установления в законе порядка описания зданий, сооружений и объектов, незавершенных строительством;

— исключения из перечня объектов кадастрового учета территориальных и функциональных зон, зон с особыми условиями использования территорий, не являющихся объектами недвижимости и имеющими принципиально иную природу по сравнению с объектами недвижимости;

— приведения норм закона в соответствие с Градостроительным, Земельным и Жилищным кодексами РФ и иными федеральными законами;

— исключения из закона норм, предусматривающих дублирование в государственном кадастре недвижимости сведений других государственных кадастров (реестров);

— уточнения ответственности органа кадастрового учета за своевременность и точность записей об объектах кадастрового учета в государственном кадастре недвижимости, за полноту и подлинность выдаваемой информации об объектах кадастрового учета, и уточнения вида такой ответственности;

— уточнения норм закона о саморегулируемых организациях кадастровых инженеров.

В то же время указанным законом предусматривается поэтапное введение новой системы государственного кадастра недвижимости с сохранением действия на переходный период норм Федерального закона «О государственном земельном кадастре».[29]

В рамках законодательного обеспечения реализации приоритетного национального проекта скорейшего совершенствования требует порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд закреплена Гражданским кодексом РФ[30] и Земельным кодексами РФ. В законе установлен исчерпывающий перечень оснований такого изъятия, а также органы власти, уполномоченные на принятие решений.

Вместе с тем порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, включающий перечень необходимых документов для принятия решений, принятие необходимых мер по прекращению прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, на законодательном уровне не предусмотрен.

Вместе с тем необходимо констатировать, что в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» скорейшего решения требуют проблемы обеспечения жилищного строительства земельными участками и инженерной инфраструктурой.

Так, рост объемов жилищного строительства существенно сдерживается отсутствием свободных и обеспеченных инфраструктурой земельных участков, а также наличием административных барьеров, затягивающих сроки предоставления земельных участков для жилищного строительства. Совершенствование законодательства Российской Федерации, регулирующего процедуру предоставления земельных участков для строительства, — одна из первоочередных задач, без решения которой достижение целей национального проекта будет затруднено.

Для строительства объектов инфраструктуры необходим выбор земельного участка для строительства. Количество согласующих инстанций при этой процедуре зачастую превышает 100. Помимо того, что большое количество согласований выбора земельного участка установлено федеральными законами, органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления устанавливают свое количество согласующих инстанций. В результате сроки предоставления земельных участков затягиваются.

В связи с этим требует скорейшей подготовки проект федерального закона, предусматривающий внесение изменений в Земельный кодекс РФ в части совершенствования процедуры предоставления земельных участков для строительства, а также процедуры выбора земельных участков для строительства. Изменения в законодательстве в этой сфере, в первую очередь, должны быть направлены на установление максимально прозрачных процедур и сроков при предоставлении земельных участков для строительства в увязке с нормами законодательства о градостроительной деятельности, а также на устранение административных барьеров при процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

В то же время необходимо вовлекать в оборот в целях жилищного строительства неиспользуемые федеральные земли, предоставленные государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям. Это может стать значительным резервом для увеличения объемов жилищного строительства.

Для решения данной проблемы необходимо внесение изменений в Земельный кодекс РФ в части установления механизма передачи неиспользуемых земельных участков в собственность субъектов РФ или муниципальную собственность.

Наличие значительного числа административных барьеров в строительной сфере, в первую очередь, связано с несоблюдением федеральных законов. Новый Градостроительный кодекс РФ является законом прямого действия и устанавливает четкие и прозрачные процедуры выдачи разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию.

С даты принятия Градостроительного кодекса РФ прошло более трех лет, а законы субъектов РФ, принятые в развитие старой редакции Градостроительного кодекса 1998 г., до сих пор не приведены в соответствие новой редакции Кодекса. Для того чтобы изменить сложившуюся ситуацию, Правительству РФ, в том числе Минюсту России, прокуратуре необходимо в кратчайшие сроки организовать работу по приведению нормативных правовых актов субъектов РФ в соответствие с Градостроительным кодексом и иными федеральными законами.

Второй важнейший блок проблем, решение которых необходимо для реализации национального проекта, это обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой.

Исключительное значение для осуществления приоритетного национального проекта по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем имеет реформирование и модернизация жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время жилищно-коммунальное хозяйство страны продолжает находиться в кризисном состоянии, его работа неэффективна. Потери при производстве, транспортировке и потреблении энергоресурсов доходят до 50-60%, воды — до 40%. Инженерные системы и сооружения коммунальной инфраструктуры физически изношены, морально устарели и нуждаются в коренной модернизации. Энергоэффективность и ресурсосбережение должно законодательно приобрести тот же обязательный статус, что и вопросы обеспечения безопасности в строительстве.

Рассматривая рынок жилья как взаимосвязь спроса и предложения, следует отметить, что определенное стимулирующее воздействие на увеличение объемов жилищного строительства оказывает реализация мероприятий национального проекта, направленных на повышение возможностей населения по его приобретению.

Для ускоренного развития малоэтажного домостроения в сентябре 2006 г. были внесены изменения в федеральную целевую программу «Жилище»,[31] в соответствии с которыми средства, выделяемые в виде субсидий на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, распределяются следующим образом:

— 40% — на частичное возмещение затрат на уплату процентов по кредитам при многоэтажном строительстве;

— 20% — на полное возмещение затрат на уплату процентов при малоэтажном строительстве;

— 40% — на возмещение половины стоимости затрат по реализации инвестиционных проектов при малоэтажном строительстве жилья для очередников;

Кроме того, в рамках финансирования программ дорожного строительства в 2007-2009 гг. предусматривается оказание государственной поддержки в виде субсидий на развитие улично-дорожной сети малоэтажной застройки в размере по 3,5 млрд. руб. ежегодно.[32]

Наряду с мерами по увеличению объемов строительства необходимо развивать ипотечное жилищное кредитование. В настоящее время институт ипотеки не начал действовать в полной мере. Так, в 2008 г. по ипотеке приобретено менее 3% квартир.

Необходимо развивать инфраструктуру системы ипотечного кредитования, завершить формирование нормативной базы по страхованию ипотечных кредитов, предусмотреть возможность привлечения институциональных инвесторов, в частности средств пенсионных фондов.

Большое значение для развития ипотеки имеют ипотечные ценные бумаги. К сожалению, несмотря на то, что действует Федеральный закон от 11.11.03 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»,[33] такие ценные бумаги фактически не выпускаются. Требуется внести изменения в данный закон.

Органам государственной власти и местного самоуправления необходимо активизировать работу по развитию системы ипотечного кредитования и обеспечить увеличение объемов выдаваемых кредитов. Кроме того, необходимо одновременно развивать иные формы жилищного кредитования с использованием для строительства жилья средств паевых инвестиционных фондов, организацией строительных сберегательных касс, жилищных накопительных кооперативов.

Необходимо принятие нестандартных решений, в частности, целесообразно использование механизма ипотечного жилищного кредитования для финансирования долевого участия граждан в строительстве жилья посредством выкупа закладных на условиях предоплаты, направление средств на обеспечение жильем отдельных категорий граждан на финансирование строительства, консолидация этих средств со средствами органов местного самоуправления, направляемых на строительство социального жилья.

Как показал анализ нормативно-правовой базы, для эффективной реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» еще требуется разработать и принять достаточное количество законопроектов, направленных на совершенствование механизмов градостроительного регулирования, землепользования и ипотечного кредитования.

    продолжение
--PAGE_BREAK--Глава 2. Вопросы практической реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»2.1 Проблемы, выявленные в ходе практической реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»


Показатели состояния жилищной сферы в Российской Федерации явились исходным основанием при назначении целевых параметров приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», а также федеральной целевой программы «Жилище» и ее подпрограмм. Основным параметром, характеризующим цели национального проекта, является планируемый показатель ввода жилья – 80 млн. кв. м в 2010 году. Такой объем почти в два раза превышает ввод жилья в 2008 году и становится абсолютно наиболее высоким показателем за минувшие десятилетия (1987 г. – 76 млн. кв. м).

Подобные по масштабности задачи ставились в жилищном строительстве лишь однажды – при переходе к массовому панельному домостроению и массовой застройке новых районов в середине 50−х годов, потребовав радикального пересмотра социальной, градостроительной и технической политики. Период массового домостроения 1960−1980−х годов позволил чуть более чем за четверть века создать основной объем жилого фонда.

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» реализуется в условиях рыночной экономики при множестве равноправных участников хозяйственной деятельности и открытости инвестиционного рынка. Государство в лице федеральных органов и органы власти субъектов федерации выступают равноправными хозяйствующими субъектами наряду с другими субъектами хозяйственно-экономической деятельности. Вместе с тем жилищная проблема относится к числу важнейших сфер социально-экономической жизни страны и государство приступило к ее решению в форме приоритетного национального проекта.

Успех реализации этого проекта как наиболее сложного, имеющего глубокий социальный смысл и требующего безусловной управленческой решительности, будет во многом характеризовать конструктивные возможности и эффективность общественно-государственного устройства современной РФ.

Действительно, если две трети российских семей в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями, около 40 миллионов человек имеют жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии, лишь 12,4% семей могут пробрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств, а государство имеет обязательства по обеспечению жильем более чем 1 млн. граждан, то проблема — налицо.

В 2008 г. введено на душу населения 0,3 кв. м общей площади жилья, что в 2−3 раза уступает аналогичным показателям большинства стран мира. При этом, если учитывать в жилом фонде только жилье, отвечающее санитарным и иным нормам, то уровень обеспеченности граждан России жилищем составит не более 15 кв. м на одного человека. Эти социально тревожные для страны показатели характеризуют глубокое отставание российского градостроительства и жилищного строительства от принятых в мировой практике масштабов жилищного строительства, считающихся социально приемлемыми для всех развитых и значительной части развивающихся стран.[34]

Общая потребность в новом жилом фонде с учетом выбытия аварийного и ветхого жилья составляет для Российской Федерации около 1,5 миллиарда квадратных метров, что потребует ежегодного удельного ввода около 1 квадратного метра на человека в течение не менее чем 10 лет.

Достижение уровня 80 млн. кв. м жилья к 2010 году является, таким образом, промежуточной целью, способной, вместе с тем, показать эффективность планируемого тренда развития и обеспечивающих мероприятий.

По состоянию на конец 2006 года принимаемые меры реализации национального проекта по созданию рынка доступного жилья не дали действенных результатов. Задерживаются выполнением подпрограммы ФЦП «Жилище».

На подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» выделение регионам средств из федерального бюджета начато со значительным опозданием. По подпрограмме «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» на 1 июля 2006 г. Минфином России ни с одним из субъектов РФ не заключены соглашения о совместном финансировании запланированного строительства.[35]

Указанные недостатки в реализации ФЦП как основного инструмента реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», могут быть в последующем подкорректированы. Однако на данном этапе ключевыми становятся вопросы системной организации национального проекта и реализующей его ФЦП «Жилище», а также правильной расстановки акцентов и выявления ряда базисных факторов, определяющих успешность или нарастающую проблемность национального проекта.

Остановимся на факторах, значимость которых становится ясной из следующего.

Земли поселений составляют в РФ сегодня около 1% территории, в том числе земли застройки населенных пунктов – около 7,5 млн. га или менее 0,4% от площади земель РФ.

Сравнение этого показателя с зарубежными странами показывает различие в десятки раз: от 8,5% и 11,8% соответственно в Польше и Германии до примерно 20% в Англии.

Это характеризует отечественное градостроительство как принадлежащее глубоко устаревшему укладу социалистической урбанизации с однотипными плотными многоэтажными застройками укрупняемых населенных пунктов. Суммарные на сегодня 2,7 млрд. кв. м жилого фонда занимают примерно 7,5 млн. га, что дает средний показатель плотности застройки селитебных территорий населенных пунктов около 340−350 кв. м /га.[36]

Для осуществления жилищного строительства в объемах 80−100— 120 млн. кв. м в год и далее до достижения показателя 1 кв. м в год на 1 человека, под нужды застройки необходимо ежегодно отводить 2−3 тысячи квадратных километров территорий.

Градостроительный конвейер подобного масштаба работал в 60−80−е годы, когда планирование территорий ежегодно предусматривало практически во всех городах и укрупняемых сельских поселениях территории под жилые микрорайоны и районы массового панельного домостроения с использованием централизованных систем ЖКХ. Сегодня при создании градостроительного конвейера с мощностью, задаваемой национальным проектом, необходимо опираться на новые рыночные механизмы поощрения инвестиционной и предпринимательской активности в этом секторе развития, создать новый профессиональный слой застройщиков, «девелоперов», реализующих как интересы частных инвесторов, так и публично принятые документы территориального планирования.

Территориальное планирование является сегодня объективно наиболее отстающим элементом всего градостроительного конвейера, проектно-правовой и инвестиционно-строительной деятельности. Так, первичный рынок создания недвижимости – строительство – работает, как правило, на вторичном рынке земли.[37]

Земли населенных пунктов являются для муниципалитетов ресурсом, закрытым городской или поселковой чертой, и администрация может разрабатывать генеральный план развития, правила землепользования и застройки лишь в ее пределах, хотя в принципе существуют возможности через совместную подготовку проектов с соседними муниципальными образованиями, либо с субъектом федерации, расширить территорию планирования. Но таких примеров пока нет. «Горизонтальные связи» между муниципалитетами, между муниципалитетами и органами власти субъектов федерации, между субъектами федерации в части осуществления совместного территориального планирования – практически отсутствуют.

В реальности же город, особенно мегаполис, поселение, населенный пункт могут решать задачи своего развития исключительно с учетом соседствующих территорий. Системы расселения и наилучшие местоположения на региональных рынках земли значительно больше зависят от близости транспортных коммуникаций, мест приложения труда и природных особенностей места, нежели чем от административных границ.

Территориальное планирование должно обеспечить создание первичного рынка территорий и участков под строительство, формируя дуплекс первичных рынков – участков и строительства, объединяя их в новом градостроительном конвейере. Это возможно исключительно при совместной подготовке документов территориального планирования соседствующими муниципалитетами и субъектами федерации.

Заблаговременное формирование первичного рынка территорий и участков в объемах, необходимых для обеспечения требуемых величин ввода жилья – основная задача территориального планирования, детализируемая затем в планировке, градостроительном зонировании, подготовке градостроительных планов. С точки зрения решения вопросов национального проекта создания доступного жилья для граждан России эта задача играет ключевую роль. Территориальное планирование и градостроительная политика развития крупных комплексов жилья, инфраструктуры, мест приложения труда с учетом сложившейся конфигурации расселения, производства, коммуникаций, природно-климатических условий является основной стратегической задачей в определении целей и практических решений приоритетного национального проекта. В зависимости от принятой градостроительной политики – средней плотности застройки, типа инженерной и коммунальной инфраструктуры, планировочной организации жилых групп и способов их включения в системы расселения более высокого уровня, инженерно-геологических и природно-климатических условий, возможно детализировать структуру жилищно-гражданского строительства по различным признакам:

жилые средне и многоэтажные – многоквартирные, социальные, повышенной комфортности, железобетонные монолитные, панельные, мелкоштучные стеновые материалы, с встроенными (пристроенными) гаражами, объектами соцкультбыта и др.

В свою очередь, исходя из ожидаемой структуры строительства можно прогнозировать наиболее вероятные запросы к промышленности строительных материалов и изделий, производству инженерного и механического оборудования, объемам работ по инженерной подготовке и оборудованию территорий объектами инженерно-транспортной инфраструктуры, а также по оптимальным размерам делимых крупных земельных участков, отводимых под комплексное развитие силами градостроительного конвейера на основе документов территориального планирования. Развитие практики массовых отводов территорий под застройку на основе документов территориального планирования опирается на сложившуюся законодательную базу, прежде всего – Градостроительный кодекс РФ и Земельный кодекс РФ. Предоставляемая законодательством возможность, должна быть актуализирована посредством рациональной проектно-правовой практики. Правовая подготовка территорий к застройке – длительный процесс, начинающийся с прохождения всех требуемых законодательством этапов градостроительного проектирования – разработки документов территориального планирования, их публичного обсуждения, согласования, утверждения, изменения на основе этих документов назначения земель, подготовки правил землепользования и застройки, планировки территорий, с последующим решением вопросов взаимодействия с конкретными правообладателями и других шагов, предшествующих предъявлению крупной площадки комплексного строительства первичному рынку развития недвижимости.

Этот процесс должен быть по возможности формализован и ограничен в сроках прохождения процедур при проектно-правовой подготовке территорий к строительству. Нормализованная длительность таких сроков во многом определяет бизнес-планы инвесторов и социальные прогнозы публичной власти. Так, для того чтобы ввести в 2010 году 80 млн. кв. м жилья при средней плотности селитебных территорий около 500 кв.м/га (40— 45% ввода – ИЖС), необходимо в 2009 году осуществить инженерную подготовку к строительству около 160 000 га суммарно. Соответственно в 2008 году должна быть проведена правовая подготовка (включая проведение аукционов) и планировка данных территорий, завершающая этап получения прав застройщиков (девелоперов) на архитектурно-строительное проектирование и строительство.[38]

Градостроительный конвейер возведения комплексных жилых образований должен быть обеспечен проектно-правовым конвейером отвода и подготовки территорий под строительство.

Одним из наиболее шокирующих явлений на рынке жилья стал произошедший в течение 2006-2007 года резкий рост стоимости квадратного метра. Наиболее сильно он проявился в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Сочи и ряде других крупных городов. Основной причиной, создавшей объективные предпосылки для этого скачка, стал уже упоминавшийся фактор работы первичного рынка строительства в искусственно существующих территориальных ограничениях на прирост земель застройки, то есть работа на вторичном рынке участков. За этим следует всемерное нагнетание плотности застройки, строительство на зеленых, рекреационных, детских и иных общественных пространствах, что ведет к заметным социальным издержкам. Застройщики стремятся максимально увеличить этажность поштучно возводимых жилых зданий. Инвестиционная логика строительства многоэтажного дома в сложившейся застройке сталкивается с дилеммой: 100−квартирный дом с площадью застройки около 800 кв.м потребует для парковки автомашин своих жителей около 4 тыс. кв. м территории участка, а также 8−10 кв. м зеленых насаждений и детских площадок на человека. В итоге такой вариант потребует около 8 тыс. кв. м территории, не считая подъездных дорог и нарастающего дефицита объектов обслуживания. Вариант встроенных гаражей приведет к возрастанию средней площади квартиры на 30 кв.м, необходимых для одного машиноместа, следовательно к заметному росту стоимости собственно полезной площади жилья. Решение же, как правило, переводится в проблемы всего города, квартала, где конкретность проблемы замещается углублением общегородской кризисной ситуации.[39]

Практикуемый сегодня отказ от выполнения нормативных требований по обеспечению жителей территориями общего пользования, невнимание к учету последствий растущей автомобилизации населения приводит к нарастающему ухудшению условий проживания, подводя ряд городов вплотную к транспортному коллапсу и критическому состоянию экологического фона городской жизни.

Уменьшающееся народонаселение России в значительной своей части расселено сегодня в загрязненных, плотно застроенных и продолжающих теми же методами застраиваться городах, жилищно-коммунальное хозяйство которых близко к завершению амортизационных сроков эксплуатации.

Назрела острая необходимость решительных качественных перемен в градостроительстве и жилищно-строительной политике. По сути необходима градостроительная революция, имеющая общенациональное и политическое значение: нужно в 2−3 раза увеличить территории земель поселений; гармонизировать систему расселения Центр – Юг – Сибирь – Дальний Восток; сменить привычные формы многоэтажного железобетонного строительства на образцы городского, пригородного и усадебного индивидуального жилища, отвечающего требованиям энергосбережения, энергоэффективной коммунальной инфраструктуры и уровню автомобилизации 200−300 а/м на тысячу жителей; строить в год столько жилищ, чтобы в течение ближайшего десятилетия восполнить вынужденное выбытие сотен миллионов квадратных метров аварийного, ветхого жилья и зданий первых поколений массового крупнопанельного домостроения.

Развитие нового градостроительства должно получить межрегиональный, национальный масштаб, приобрести амбиции вхождения в круг мировых игроков рынка развития недвижимости, имея за спиной крупнейший в мире территориальный ресурс и колоссальные накопления от сырьевого экспорта, нуждающиеся в капитализации и преобразовании в инвестиции.

Для подобных целенаправленных мер имеются определенные предпосылки, активизируемые Национальным проектом развития доступного и комфортного жилья. Собственные же усилия государства и органов местного самоуправления должны обеспечить выполнение того, что за ними законодательно закреплено – разработку документов территориального планирования, градостроительного зонирования, технических регламентов и нормативов градостроительного проектирования. Целью таких усилий должно стать вовлечение в застройку новых территорий при возрастающей доле индивидуального жилищного строительства – от 40% ввода в 2006 году к более чем 60% ввода к 2011−2012 гг. Это позволит приступить к массовому применению новых ресурсосберегающих технологий строительства с использованием местных строительных материалов, легких конструкций, новых локальных и автономных систем коммунальной инфраструктуры.

Ценовой интервал, приближающий со стороны производителя и посредника к возможностям потребителя рубеж доступности жилья, должен стремится к диапазону 12−15 тыс. рублей цены продаж конечным потребителям за 1 кв. м в жилых домах массового домостроения, оборудованных в соответствии с нормативными требованиями к комфортному жилищу. Выход на такой уровень цен по технико-экономическим основаниям возможен и необходим, что в сочетании с развитием ипотеки и иных форм субсидиарной поддержки позволит рассчитывать на реальную доступность комфортного жилья для большинства населения страны.[40]

Градостроительство должно быть готовым ответить на вопросы структурного, стратегического характера, не имеющих возможности быть сегодня заявленными. Так, программа «Жилище» вообще не содержит компонента территориального планирования и не затрагивает, соответственно, ряд важнейших вопросов реализации национального проекта доступного и комфортного жилья: распределение предусматриваемых в 2010 году объемов ежегодного строительства 80 млн. кв. м по территории страны складывается из примерно 15−17 млн. кв. многоэтажных жилых домов суммарно в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, а где строить остальное? Какова структура строительства по собственности и источникам инвестирования, по этажности, плотности, развитию социальной, коммунальной инфраструктуры и санитарно-экологического качества жилища? Не определены пилотные, головные регионы и проекты, которые могли бы стать полигонами для отработки различных градостроительных и проектно-правовых схем, приемов, методов и примерами реализации национального проекта с учетом территориально-расселенческой организации межконтинентального пространства России.

Территориальная организация расселения населения Российской Федерации характеризуется наличием ряда неблагоприятных тенденций. Прежде всего — депопуляцией восточной Сибири, Дальнего востока, а также такими как упадок сельского расселения, многих малых и средних городов, ярко выраженное преобладание Московского и Санкт-Петербургского ареалов расселения при том, что крайне недостаточно развиты градостроительные связи этих

Территориальное планирование на уровне РФ и субъектов РФ должно стать неотъемлемым компонентом стратегического социально-экономического планирования, осуществляемого в контексте геополитического развития мировой системы, ее экономических, цивилизационно-демографических, оборонных структур и конфигураций.

Так, в Программе написано, что к 2010 г. средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 м2будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года (повышение доступности приобретения жилья).

Но в Программе нет ни одной оценки или характеристики — какого типа должно быть это жилье, в каких регионах и сколько должно быть его построено, как это увязано со строительными мощностями и обеспеченностью стройматериалами. В этом направлении в Программе не проведено никакого анализа, что является существенным просчетом ее разработчиков, т.к. не исследован сам предмет реализации программы, составляющий ее название.

Запланированное резкое увеличение темпов строительства потребует изменения самой его структуры, перехода к новым архитектурным решениям, проектирования новых типов зданий и новых технологий строительства. В свою очередь, это потребует производства широкой номенклатуры современных высококачественных и конкурентоспособных строительных материалов, изделий и конструкций.

За последние несколько лет удалось добиться постоянного роста объема промышленной продукции, но, хотя ежегодный прирост выпуска продукции строительных материалов составлял в среднем около 10%, достигнутые объемы не полностью удовлетворяют потребности современного строительства, что вызвано, в основном, низким техническим уровнем предприятий и износом технологического оборудования.

В промышленности строительных материалов резко сократилось создание новых отечественных технологий, машин и оборудования для отрасли. Территориально производственные мощности предприятий размещены неравномерно. Свыше 60% из них находятся в европейской части России, что вносит существенный вклад в удорожание продукции за счет транспортной составляющей. Кроме того, использование в производстве устаревших технологий и оборудования приводит к значительным расходам топлива и энергопотребления.

Такое положение дел в промышленности строительных материалов дает все основания для опасений по возможности реализации в установленные сроки и в требуемых объемах Национального проекта, о чем уже неоднократно упоминал на совещаниях Первый заместитель Председателя Правительства РФ Д.А. Медведев.

Таким образом, реализация Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на практике в 2006-2007 годах выявила ряд не только правовых проблем, рассмотренных в первой главе дипломной работы, но и достаточно большое количество практических проблем технического характера, недочетов и пробелов, допущенных при разработке Национального проекта, в котором не учли многие факторы российской ральности развития строительной индустрии и градостроительного обеспечения строительства, требующих решения для реального достижения поставленных в Национальном проекте задач.
    продолжение
--PAGE_BREAK--2.2 Роль ипотечного жилищного кредитования в реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»


Жилищная проблема в России представляет собой комплексную задачу и охватывает вопросы оптимизации государственного управления жилищно-строительной отраслью. Средняя обеспеченность населения жильем остается на сравнительно низком уровне, качественные характеристики жилья не соответствуют минимальным стандартам. За время реформ ввод нового жилья сократился вдвое. Проблема усугубляется катастрофическим старением жилья: темпы выбытия ветхого жилья опережают темпы ввода нового в 2,5 раза, что не обеспечивает даже простого воспроизводства жилищного фонда. В силу низкого уровня доходов основной массы населения приобретение нового жилья за счет собственных средств для большинства россиян невозможно. В качестве радикального средства решения жилищной проблемы населения и привлечения внебюджетных ресурсов в жилищную сферу предлагается ипотечный механизм, представляющий собой авансирование будущих накоплений граждан-заемщиков и выступающий основным источником финансирования покупки жилья. Однако, как показывает опыт, проводимые в последние годы преобразования на рынке жилья при определенной положительной тенденции не могут коренным образом изменить сложившуюся ситуацию. Перенимая зарубежный опыт, власти концентрируют усилия в основном на создании финансовых схем и механизмов, позволяющих приобретать жилье в кредит. Во всем мире успешно действуют разнообразные ипотечные схемы, позволяющие покупать недвижимость в кредит под минимальные проценты на долгосрочной временной основе. В России рынок ипотеки еще только формируется. Однако в абсолютном измерении рынок составляет всего 0,1% ВВП, что является предельно низким показателем. Для сравнения, в развитых странах ипотечный рынок составляет 30-70% ВВП. Круг целевых участников рынка — заемщиков у нас крайне ограничен.[41] Для более глубокого понимания процессов, происходящих на рынке жилья, необходимо взглянуть на ситуацию не только сквозь призму интересов непосредственных участников жилищно-строительной сферы, но и рассмотреть макроэкономические условия, в которых предпринимаются попытки организовать ипотечное кредитование в стране. Именно макроэкономические условия предопределяют во многом успех или неудачу реализации поставленной цели использования ипотечного механизма для преодоления жилищного кризиса в стране. К основным параметрам, определяющим эффективность внедрения ипотечного механизма для преодоления жилищного кризиса, относятся:

— государственная политика регулирования жилищно-строительной сферы;

— доходы населения относительно стоимости жилья;

— уровень развитости финансового рынка, позволяющий воспользоваться различными кредитными инструментами.

Основным препятствием масштабного развития ипотечного кредитования жилья в стране являются низкие доходы основной массы населения, высокая стоимость заемных ресурсов и часто монопольно завышенная рыночная цена 1 м2жилья. Зарубежный опыт успешной реализации ипотеки показывает, что при сопоставимой по качеству и цене жилой площади средний доход на душу населения должен быть в 6 раз выше среднероссийского, а процентная ставка по заемным ресурсам — в 4-5 раз ниже. В результате реализации выбранной в 1991 г. социально-экономической модели развития общества в России в настоящее время насчитывается 36 млн. бедных, имеющих доход ниже прожиточного минимума. Поэтому нет более важной задачи, чем реформирование нынешней системы заработной платы, потому что это не только тормоз для преодоления жилищного кризиса, но и негативный фактор, препятствующий общеэкономическому развитию страны, создающий социальное напряжение в обществе. Исследование структуры доходов населения позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время лишь 5,7% населения способно улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств; около 15% могут приобрести жилье, получив кредит в размере недостающих средств; а остальные семьи могут решить «жилищную проблему» только в случае предоставления им социальной помощи, из них 9% домохозяйств в любом случае будут нуждаться в социальном жилье. Таким образом, около 20% домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, потенциально могут приобрести жилье за счет собственных и кредитных средств (их доля от всех домохозяйств составляет 12,4%).[42]

Наметившаяся в 2000-07 гг. тенденция роста реальных доходов населения и постепенного формирования «среднего класса» за счет сокращения доли населения, живущего за чертой бедности, будет способствовать активизации процессов сбережения и накопления, что выступает необходимым условием для привлечения свободных средств населения в жилищно-строительную сферу. Предварительная оценка имеющихся на руках у населения сбережений позволяет сделать вывод о большом потенциале данного ресурса. Актуальная задача государственной политики в ближайшей перспективе заключается в создании условий, активизирующих процесс трансформации сбережений населения в инвестиции, направляемые в жилищное строительство и реальный сектор экономики. Для успешной организации ипотечного кредитования жилья необходимы дешевые заемные ресурсы сроком на 15-20 лет. Реализация подобных предложений пока идет вразрез с ныне действующей экономической и финансовой политикой государства, вынужденного осуществлять стратегию краткосрочного кредитования с очень высокой процентной ставкой, сковывающей экономическое развитие страны.

В России после обвального отпуска цен в 1992 г. в качестве естественного продолжения возникла гиперинфляция. Основным средством ее преодоления стала политика резкого сжатия денежной массы и очень высокая банковская ставка. Проводить политику ограничения инфляции путем ценового воздействия на формирование затрат и доходов хозяйствующих субъектов, одновременно создавая общие условия эффективного хозяйствования, после 1992 г. было некому. Во-первых, по идеологическим соображениям — только отпустили цены с целью скорейшего пути достижения роста экономики и снова их закручивать — значит, признать свою несостоятельность. Во-вторых, после 1991 г. в высшие органы государственного управления пришло значительное число кадров без опыта государственного управления, которым было не под силу сочетать политику ограничения инфляции и политику экономического роста. Рынок, безусловно, необходим, только он способен адекватно определять соответствие между спросом и предложением, но сам по себе не в состоянии обеспечить это соответствие. Состояние рынка жилья — типичный тому пример: с одной стороны, имеется огромный (частично платежеспособный) спрос на жилье, а с другой — предложение жилья на рынке не соответствует ему ни по объемам, ни по структуре, ни по цене. Это будет продолжаться до тех пор, пока не окажет помощь государство. Основными показателями, формирующимися на рынке капиталов и оказывающими непосредственное воздействие на систему ипотечного кредитования, выступают: курс национальной валюты, инфляция, кредитные ставки и ставки привлечения финансовых ресурсов с рынка ценных бумаг, а также присутствие на рынке крупных институциональных инвесторов.[43]

Стабилизация курса национальной валюты, наблюдаемая в 1999-2007 гг., способствует снижению валютных рисков и росту уверенности всех субъектов экономики. Рост реального курса рубля оказывает неоднозначное воздействие на жилищно-строительную сферу. С одной стороны, повышается стоимость отечественных строительных материалов, происходит удорожание жилищного строительства, а с другой стороны, рост реального курса рубля положительно воздействует на рост реальных доходов населения, за счет чего улучшается социальная ситуация в стране и возрастает внутренний потребительский спрос, появляются сбережения, которые могут быть трансформированы в инвестиции. Помимо этого, укрепление реального курса рубля по отношению к доллару и улучшение общей экономической и политической конъюнктуры отражается в постепенном снижении ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, ставок межбанковских кредитов и рублевых ставок по банковским кредитам. Так, за период с 1998 по 2007 г. ставка рефинансирования ЦБ снизилась с 60% до 13% годовых, положительные изменения произошли в порядке резервирования средств банками. Снижение ставки рефинансирования и рост капитализации банковской системы (обусловленный благоприятной внешнеэкономической конъюнктурой) определил необходимость расширения активных операций банков, в связи с чем банки начали активно развивать ритэйловое направление кредитования населения и снижать ставки по кредитам. Так, в настоящее время на межбанковском рынке привлечь ресурсы можно под 11-12% годовых, а ипотечные кредиты выдаются банками под 15-18% годовых в рублях.[44]

Укрепление реального курса рубля происходило на фоне снижения уровня инфляции. Инфляционные процессы за период с 1999 по 2004 г. носили выраженный затухающий характер, что способствовало активизации инвестиционных процессов в экономике. Процессы инвестирования и кредитования связаны с инфляционным риском, причем инфляционные ожидания удерживают кредиторов и инвесторов от вложения денег в подверженные инфляционному обесцениванию активы или приводят к значительному завышению ссудного процента в связи с учетом инфляционного риска.

Инфляционный риск является существенным негативным фактором развития ипотечного кредитования, т.к. кредиты выдаются на длительный срок, в течение которого трудно точно спрогнозировать уровень инфляции. Минимизация инфляционного риска может быть достигнута за счет выдачи ссуд и произведения расчетов в твердой иностранной валюте; этот способ особенно популярен в России, однако при этом инфляционный риск автоматически заменяется валютным риском. Анализ процессов, протекающих на валютном рынке, а также динамика роста курсов рубля и доллара относительно корзины мировых валют демонстрирует в настоящее время предпочтительность кредитования в рублях, однако банки по прежнему предпочитают валютные активы, поскольку основной источник пассивов (доход от экспортных операций) также номинирован в валюте.[45]

Очевидно, что ставки по ипотечным кредитам напрямую зависят от темпов инфляции, а значит, уровень инфляции непосредственно обусловливает доступность ипотечных кредитов для населения. Поскольку заемщик и кредитор одинаково подвержены инфляционному риску, наиболее взвешенным решением проблемы минимизации инфляционного риска в ипотечном кредитовании, на наш взгляд, является использование плавающих процентных ставок, привязанных к уровню инфляции. Практика выдачи ипотечных кредитов под плавающую ставку широко распространена в мировой практике и позволяет решить две проблемы: минимизировать инфляционный риск; избежать риска перекредитования, когда заемщик в случае снижения кредитных ставок предпочитает взять новый кредит и досрочно погасить ранее выданный. Однако в настоящее время банки неохотно пользуются стратегией плавающих кредитных ставок, что объясняется психологической неготовностью заемщиков. К тому же ресурсная база кредиторов формируется, как правило, под твердую ставку процента.

Повышение доходов населения, снижение уровня кредитной ставки и активизация финансового рынка — это проблемы макроуровня и экономическая политика государства в этих вопросах играет решающую роль. Попытка развернуть широкомасштабное жилищное строительство в стране, не выходя из круга жилищно-строительной сферы, как показывает практика, не дала ощутимого результата. Можно продолжать вырабатывать различные схемы ипотеки применительно к региональным и отраслевым особенностям. Например, в сельской местности для строительства индивидуальных домов заемные ресурсы выдавать натурой, т.е. стройматериалами. Но все даже очень полезные вариации по усовершенствованию схем ипотечного кредитования без перемены политики государства в отношении доходов населения, без изменения финансовой политики с целью снижения цены заемных ресурсов, без контроля за якобы рыночной, а по существу монопольной ценой жилья, не дадут желаемого результата по преодолению жилищного кризиса.

Активная жилищная политика, в свою очередь, подразумевает функционирование общественных (государственных или муниципальных) организаций непосредственно на рынке недвижимости, активное финансовое регулирование жилищной сферы через налоговые льготы, адресные субсидии и дотации. Важно подчеркнуть, что, несмотря на различия в конкретных воплощениях государственного регулирования рынка жилья в разных странах, целью проводимой государством жилищной политики всегда выступает обеспечение каждого гражданина жилищем в зависимости от его потребностей и экономических возможностей.

Обобщение российского опыта на региональном и муниципальном уровне по организации ипотечного кредитования жилья с целью преодоления жилищного кризиса показало, что без государственной поддержки, при сложившейся макроэкономической ситуации в стране проблема обеспечения населения жильем решается с трудом. Тем не менее, активная роль в решении жилищных проблем в большинстве стран отводится наиболее близким к населению властным органам — органам местного самоуправления. Они распоряжаются значительной частью жилищного фонда, образующей так называемый муниципальный жилищный фонд. Значит, бюджетные ресурсы, направляемые на решение жилищной проблемы, должны перераспределяться из федерального бюджета в региональные и местные.

В этой связи положительной оценки заслуживает законодательная инициатива по введению единого налога на недвижимость взамен трех ныне действующих (земельного, на имущество физических лиц и организаций) местным налогом на недвижимость (с жилого фонда) и региональным (с нежилого фонда). Такая замена обеспечит местные бюджеты дополнительными средствами, которые вместе с доходами от продажи земельных участков смогут обеспечить местные власти ресурсами, необходимыми для решения жилищной проблемы.[46]

Положительные изменения в денежно-кредитной системе должны сопровождаться соответствующим изменением на рынке строительства. Целесообразным представляется активное участие государства в формировании сбалансированного рынка жилья путем выработки единой жилищно-строительной политики, включающей меры по повышению инвестиционной активности в жилищно-строительной сфере и меры социальной поддержки малоимущих слоев населения. Снижение административных барьеров при выделении участков под застройку, повышение транспарентности проведения конкурсов по выделению участков и оснащению участков необходимыми инженерными коммуникациями будет способствовать повышению активности застройщиков и сокращению сроков строительства.

Для населения с доходами, не позволяющими участвовать в ипотеке на существующих условиях, должны быть разработаны накопительные программы с частичным субсидированием первоначального взноса и выплачиваемых кредитных платежей (по примеру немецких строительных сберегательных касс) за счет средств бюджета. Предоставление субсидий на оплату части кредитных платежей за жилье нельзя рассматривать как прямые расходы бюджета, поскольку мировым опытом доказан высокий мультипликативный эффект от бюджетных инвестиций в жилищно-строительную сферу. Практически доказано, что каждая денежная единица, выплаченная в виде господдержки при приобретении жилья, инициирует порядка 2,5 денежных единиц внебюджетных инвестиций и возвращает в бюджет около 2,8 денежных единиц налоговых поступлений.[47]

Для молодых семей с низкими текущими доходами, но хорошими перспективами их увеличения в будущем целесообразно использовать ипотечный продукт с регулируемой процентной ставкой, позволяющий сократить текущие расходы по кредиту за счет их увеличения пропорционально росту доходов семьи. При одновременном увеличении срока кредитования (до 25-30 лет) кредитная нагрузка на семейный бюджет может быть существенно сокращена. Субсидирование процентной ставки на начальных этапах выплаты кредита молодыми семьями может осуществляться частично за счет кредитных организаций, заинтересованных в привлечении кредитоспособных клиентов на долгосрочной основе, частично за счет средств бюджетов регионов и муниципалитетов в рамках соответствующих жилищных программ.

Таким образом, тщательное изучение потребностей населения и структуры и динамики доходов и сбережений различных категорий домохозяйств позволяет разработать специальные программы ипотечного кредитования для каждой категории заемщиков.
    продолжение
--PAGE_BREAK--2.3 Направления совершенствования законодательства и решения практических проблем при дальнейшем осуществлении Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»


Как уже говорилось выше, в рамках реализации Приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» должны быть решены следующие основные задачи:

— создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

— создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;

— обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями (33 м2общей площади жилого помещения — для одиноких граждан, 42 м2— на семью из 2 человек, по 18 м2— на каждого члена семьи при семье из 3 человек и более).

Решение этих задач лежит на пути развития прежде всего строительной индустрии и промышленности стройматериалов, а также — жилищного строительства, совершенствования жилищно-коммунального комплекса, развития ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья и исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.

Но из приведенной в Программе последовательности шагов от строительства до ипотечного жилищного кредитования, рассмотренных выше, ее разработчики не до конца учли последствия, к которым может привести отсутствие сбалансированного роста спроса и предложения на рынке жилья.

В характеристиках существующих проблем указывается, что даже ограниченный платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке, что приводит к постоянному росту цен на жилье, а существенным препятствием развития жилищного строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельных участков необходимой коммунальной инфраструктурой. Далее следует однозначный вывод, что необходимо обеспечить условия для существенного роста объемов жилищного строительства с целью увеличения предложения жилья на конкурентном рынке в соответствии с ростом платежеспособного спроса населения.

Поэтому задача Программы:

с одной стороны — создать возможность улучшить жилищные условия граждан, перед которыми государство несет обязательства по закону;

с другой — сформировать такие рыночные отношения в жилищной сфере, которые бы дали толчок развитию этой отрасли экономики на долгосрочную перспективу.

Рассматривая проблемы, возникшие при практической реализации Национального проекта, мы обратили внимание на проблемы строительной индустрии и обеспечение все наиболее расширяющегося строительства жилья новыми строительными материалами. Учитывая значительную капиталоемкость промышленности стройматериалов, начальным толчком к ее динамичному и устойчивому развитию должна послужить программа, создающая на первом этапе стартовые условия, которые обеспечат привлечение инвесторов на этот рынок.

Эта программа должна быть рассмотрена и утверждена на правительственном уровне в качестве федеральной целевой программы (условное название ФЦП «Развитие стройиндустрии») и войти в качестве равноправной составляющей в пакет программ национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».[48]

Во-первых, данная программа должна предусматривать меры государственной поддержки промышленности строительных материалов, такие как:

— меры нормативно-правового характера, направленные на совершенствование законодательства с целью создания условий для повышения инвестиционной активности, предоставления льгот для предприятий строительных материалов на период строительства новых мощностей;

— меры по совершенствованию системы стандартизации и сертификации строительных материалов, изделий и конструкций;

— меры по финансированию научно-исследовательских работ, ориентированных на создание новых технологий в производстве строительных материалов;

— снижение таможенных пошлин на новое оборудование, запасные части и сырьевые компоненты для технологического перевооружения промышленности стройматериалов, выпускаемые только за рубежом.

Во-вторых, государство должно непосредственно принять участие в качестве партнера по развертыванию важнейшего вида промышленности.

Должен быть определен перечень производственных мощностей по производству базовых строительных материалов и осуществлено их строительство за государственный счет или на государственные субсидии с последующей передачей их в концессию коммерческим организациям для выполнения долгосрочного государственного заказа на производимую продукцию в размере не менее 50% от производственных мощностей.

Это позволит равномерно разместить промышленные предприятия с учетом потребностей регионов, гарантирует концессионеру благоприятное сочетание долгосрочного госзаказа с производством продукции для нужд свободного рынка и одновременно направлять продукцию, произведенную в рамках госзаказа, на строительство социального жилья.

При стимулировании в данной программе роста производства стройматериалов хотелось бы избежать появления в ней псевдорыночных мероприятий, деклараций об опоре на частные ресурсы — денежные, кадровые, производственные — не подкрепленных практическими, значимыми для частных инвесторов стимулами, такими как налоги, льготы и кредиты.

Следует безотлагательно приступить к разработке подпрограмм, направленных на:

разработку экономических стимулов и формирование инвестиционно-привлекательного климата для частных инвесторов;

— составление перечня приоритетных для России регионов, требующих развития промышленности стройматериалов, как успешных в экономическом отношении, так и дотационных, но имеющих стратегическое значение;

— разработку классификации жилья по степени доступности для доходов различных социальных слоев, его стандартизации по срокам эксплуатации, метражности, определение минимального набора параметров, определяющих понятие «комфортность» и «доступность», и т.п. Методическая база определения комфортности и доступности жилья позволит регионам принять собственные региональные программы, учитывающие прогнозы социально-экономического развития регионов, включая потребности в трудовых ресурсах; состояние и структуру существующего жилищного фонда; состояние инженерной и социальной инфраструктуры, коммунальной энергетики и ЖКХ в целом; возможности и перспективы развития базы стройиндустрии и технологии строительства жилья, с точки зрения местных сырьевых ресурсов, а также сформированных предпочтений и представлений о комфортности жилья.

— разработку мер по воссозданию и развитию системы профтехобразования для строительной индустрии, стимулированию научной и методической деятельности в строительстве;

— изменение иммиграционного законодательства для увеличения притока рабочей силы на период массового строительства;

— рассмотрение вопроса об использовании жилищных сертификатов для направления миграционных потоков трудоспособных россиян в стратегически важные для России регионы с дефицитом рабочей силы.

Одновременно с этим в рамках Национального проекта необходимо приступить к реализации пилотных проектов, направленных на подъем и развитие промышленности строительных материалов и стройиндустрии в ряде регионов РФ.

Принятие программы развития строительной индустрии и промышленности стройматериалов будет служить фундаментом для успеха Национального проекта «Доступное жилье» и станет одним из первых примеров реализации эффективного государственного проекта.

Жилищная политика должна в обязательном порядке включать в себя социальную поддержку малоимущих слоев населения. На сегодняшний день только порядка 20% населения могут принимать участие в системе ипотечного жилищного кредитования на существующих условиях. В сложившихся условиях необходимо провести градацию населения, не способного в настоящее время участвовать в рыночной ипотеке, с целью определения оптимальных условий решения жилищной проблемы для каждой категории населения.

Очевидно, что для населения с минимальными доходами (и особенно с доходами ниже прожиточного минимума) единственным решением жилищной проблемы может стать социальное жилье. Причем, это жилье целесообразно предоставлять в социальный наем, а не в собственность. Собственность на жилье предполагает определенный уровень доходов, позволяющий следить за его содержанием. Именно поэтому в результате бесплатной приватизации жилья в стране появилось много собственников, которые не могут позволить себе платить даже минимальную плату за коммунальные услуги. Представляется необходимым формирование муниципалитетами фонда социального жилья, предоставляемого в долгосрочный наем, в том числе с субсидированием платы за наем и оплаты коммунальных платежей населению с низкими доходами.[49]

Необходимо осуществление системы взаимоувязанных мер, направленных на решение жилищной проблемы в Российской Федерации и обеспечение перехода от ушедшего типа социалистической урбанизации к урбанизации нового этапа жизни нашего народа. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» должен стать эффективным инструментом революционного сдвига в росте объемов строительства жилья, преодолении кризиса жилищно-коммунального хозяйства, оптимизации национальной системы расселения на территории России, оздоровлении и улучшении городов, поселений, развитии новых типов населенных мест, массового индивидуального усадебного жилища, технически передовых энергосберегающих коммунальных систем и инженерно-транспортной инфраструктуры.[50]

Для этого требуется:

— перейти к новому поколению градостроительных и технологических методов обеспечения российской урбанизации, перестать уповать на уклады и градостроительные приемы середины прошлого века, в рамках которых осуществляется почти всё сегодняшнее градостроительство и многие из предлагаемых его модификаций;

— провести решительную модернизацию сферы градостроительного проектирования – территориального планирования и градостроительного зонирования, осознав, что именно за эту сферу целиком и полностью ответственны органы государственной власти и местного самоуправления и именно здесь находится поле основных стратегических решений в жилищной политике и градостроительстве, для чего необходимо принять поправки в нормативно-правовые акты, указанные в третьем параграфе первой главы дипломной работы;

— подготовить основные положения федеральной градостроительной политики, поддержать разработку региональных и местных градостроительных политик, сделав их неотъемлемой составной частью стратегий и основных направлений развития территорий;

— создать и апробировать в форме пилотных проектов несколько работоспособных схем реализации масштабных инвестиционно-строительных инициатив на основе кредитных и кооперированных источников финансирования, государственно-частного партнерства, сформировать организационные, инвестиционные и правовые механизмы региональных проектно-правовых и градостроительных конвейеров планирования, отвода территорий под застройку, их правовой и инженерной подготовки, массового строительства в интервале справедливой рыночной цены комфортного жилища, становящегося доступным;

— осуществить ряд организационных мероприятий по развитию градостроительства:

— содействовать развитию горизонтальных связей между регионами, местными сообществами в части совместной разработки документов территориального планирования;

— содействовать созданию крупной комплексной градостроительной организации с государственным участием, осуществляющей полный цикл инвестиционно-строительной деятельности от территориального планирования до продаж готовых объектов недвижимости в составе крупных градостроительных комплексов с полным социальным и коммунальным обслуживанием.

Необходимо обеспечить информационно-аналитическое сопровождение и мониторинг реализации Национального жилищного проекта, обращая особое внимание на:

— достаточность темпов роста объемов жилищного строительства;

— структуру возводимого жилья (проектные решения и технологии строительства) и формы его последующей реализации (покупка, найм, социальный найм);

— сбалансированность платежеспособного спроса, потребностей региональных рынков труда и предложений на рынке жилья;

— тесную увязку инвестиционно-строительных проектов с созданием коммунальной инфраструктуры территорий, предназначенных под жилищную застройку.

Таек же прежде всего, необходимо провести конкурсный отбор ресурсоэкономичных проектов жилых домов, рекомендуемых для строительства в конкретных регионах. Необходимо провести всероссийский и региональные конкурсы по отбору имеющихся наиболее эффективных научно-технических разработок по всему спектру материально-конструктивных, инженерных, технологических, организационных, экономических и других решений.

Необходимо расширить практику проектирования в сельской местности, малых и средних городах, при наличии практически неограниченных территориальных возможностей, строительства малоэтажных индивидуальных и сблокированных жилых домов из местных строительных материалов. Использовать существующие технические разработки и мощности по изготовлению комплектных мини-заводов по производству стеновых, кровельных и отделочных материалов, сухих смесей, эффективных железобетонных изделий, не требующих для их монтажа тяжелых кранов, а также другие установки по обработке древесины, изготовлению керамических материалов и локальному жизнеобеспечению отдельных домов или группы жилых зданий.

Комплексное решение проблем по всем указанным в дипломной работе направлениям, включая совершенствование нормативно-правовой базы, развитие ипотечного жилищного кредитования и решение практических проблем строительной индустрии позволит наиболее эффективно реализовать на практике Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

    продолжение
--PAGE_BREAK--Заключение


Рассмотрев вышеизложенное в дипломной работе, можно сделать следующие выводы.

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» включает четыре направления «Повышение доступности жилья», «Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования», «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством».

Меры, предусмотренные в рамках каждого направления, предполагают дальнейшее развитие правовой базы, обеспечение сбалансированной бюджетной и организационной поддержки расширения спроса и предложения на рынке жилья.

Механизмами реализации проекта являются федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы и входящие в ее состав подпрограммы и предоставление субвенций субъектам Российской Федерации за счет средств Федерального фонда компенсаций на обеспечение жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов.

Юридической базой Национального проекта стали уже принятые нормативные правовые акты, включая новые Жилищный, Градостроительный кодексы. В их развитие рабочей группой подготовлен перечень нормативных правовых актов, которые необходимо дополнительно разработать и принять на федеральном, региональном и местном уровнях.

Начальный этап реализации Национального проекта, рассчитанный до 2010 года, должен решить три основные задачи:

1) увеличить годовой ввод жилья до 80 млн. кв. м. Для этого надо:

— повысить эффективность федеральных целевых программ, прежде всего программы «Жилище», разработать и реализовать региональные и муниципальные программы;

— подготовить земельные участки за счет бюджетов всех уровней на условиях софинансирования со стороны частных инвесторов. Реализация этих участков уже происходит на аукционах и конкурсах;

— активизировать строительство социального жилья и выполнение государственных обязательств;

2) увеличить количество выдаваемых ипотечных кредитов до 1 млн. (с 46 тыс. в 2004 году).

Механизмы достижения цели следующие:

— компенсация отдельным категориям граждан части процентной ставки за счет бюджетных средств (на эти цели до 2010 года необходимо около 118 млрд. руб.);

— предоставление долгосрочных гарантий по ипотечным кредитам;

— увеличение уставных капиталов ипотечных агентств;

— принятие минимальных федеральных стандартов по ипотечному кредитованию Правительством РФ;

— развитие ссудосберегательных касс;

3) модернизировать и реформировать жилищное хозяйство и коммунальную инфраструктуру. Для этого необходимы финансовое оздоровление и демонополизация предприятий коммунального хозяйства, реконструкция жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры.

4) решить проблемы развития мощностей и объемов производства строительных материалов в стройиндустрии.

5) разработать новые направления в градостроительном регулировании и проектировании застройки, отвечающие современным увеличивающимся по объемам строительства требованиям застройщиков.

В Правительстве РФ ответственным за реализацию национальных проектов назначили первого заместителя Председателя Правительства Д. А. Медведева, который координирует работу федеральных органов исполнительной власти, дает им поручения по реализации национальных проектов.

Реализацию приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» можно представить в двух форматах:

— совершенствование нормативного правового регулирования строительного рынка и рынка ипотечного кредитования;

— выделение государственных средств на отдельные мероприятия, в том числе на развитие ЖКХ, предоставление субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья, предоставление жилья военнослужащим и т. д.

Первая группа мер позволит снизить ставки по ипотечным кредитам и цены на квартиры, что сделает доступным жилье для так называемого среднего класса, то есть для большинства населения страны.

Вторая группа мер направлена на создание строительных площадок, обеспеченных инженерной коммунальной инфраструктурой (на подключение дома к коммунальным сетям приходится значительная доля затрат на его строительство). В результате запланировано уменьшение цены квадратного метра жилья. Также бюджетное финансирование будет направлено на поддержку тех, кто не в состоянии взять ипотечный кредит или внести первый взнос по нему. Сокращение очереди на получение жилья проведут за счет частичного финансирования государством приобретения квартир. Так, 40 % стоимости жилья для молодой семьи оплатит государство, а на оставшиеся 60 % супруги возьмут ипотечный кредит.

Среди программных мероприятий по совершенствованию нормативной правовой базы наиболее важными являются: принятие документов по регулированию рынка ипотечных ценных бумаг; привлечение средств пенсионных фондов и страховых компаний на рынок ипотечных ценных бумаг; страхование ипотечных жилищных кредитов; деятельность бюро кредитных историй, жилищно-накопительных кооперативов; совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; защита прав покупателей жилой недвижимости.

Центральную роль в решении проблем доступного жилья и реформировании жилищно-коммунального хозяйства по-прежнему отводят федеральной целевой программе «Жилище». Общий объем финансирования программы за счет средств федерального бюджета в 2006-2010 гг. составит 223,2 млрд. руб.

В 2010 году при успешной реализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» ожидается решение следующих задачах:

— улучшение жилищных условий населения страны;

— рост объема вновь вводимого и реконструируемого жилья до 80 млн. кв. м в год;

— доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. мбудет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;

— увеличение объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов (займов) до 415 млрд. руб. в год;

— возможность приобретения жилья, в том числе с помощью собственных средств и ипотечных кредитов (займов), для 30 % семей;

— сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15–20 лет до пяти-семи лет;

— адресность поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг;

— повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания в жилищах (снижение уровня износа основных фондов коммунального хозяйства с 60 до 50 %).
--PAGE_BREAK--