--PAGE_BREAK--4. Стандартами профессиональной деятельности ССО РОО 2005
4.1. ССО РОО 1–03–2005 «Общие понятия и принципы оценки»;
4.2. ССО РОО 1–04–2005 «Кодекс поведения»;
4.3. ССО РОО 1–04–2005 «Типы имущества»;
4.4. ССО РОО 2–01–2005 «Рыночная стоимость как база оценки»;
4.5. ССО РОО 3–01–2005 (МР6) «Оценка стоимости недвижимого имущества»;
Использование указанных стандартов при проведении данной оценки обусловлено поставленной задачей и требованиями заключенного договора.
Все указанные стандарты предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные сделки по приобретению имущества.
4.2 Применяемый вид стоимости В настоящей оценке Оценщиком использовалась рыночная база оценки (вид стоимости).
Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 №135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и вышеприведенными стандартами.
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
Ø одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
Ø стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
Ø объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
Ø цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
Ø платёж за объект оценки выражен в денежной форме.
В настоящей работе рыночная стоимость объекта оценки определена в рублях, без учета НДС.
4.3 Используемая терминология при определении рыночной стоимости Аналог – объект сходный или подобный оцениваемому имуществу.
Аренда – право временного возмездного владения и / или пользования чужим имуществом.
Арендная плата – плата за пользование чужим имуществом.
Внешний износ имущества – износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.
Возврат капитала – возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи.
Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.
Денежный поток – движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества.
Здания – вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных элементов стены и крышу (цокольная часть электростанций на открытом воздухе относится к зданиям).
Неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
Норма дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени.
Операционные расходы – затраты, необходимые для поддержания воспроизводства дохода от имущества.
Полная восстановительная стоимость – совокупность затрат, требующихся для воспроизводства копии объекта из тех же или аналогичных материалов, рассчитанная в текущих ценах, без учета износа реального объекта.
Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить объект оценки.
Риски – обстоятельства, уменьшающие вероятность получения определенных доходов в будущем и снижающие их текущую стоимость.
Сооружения – инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимы для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
Ставка дисконта (discountrate) – ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих уплате или получению в будущем, к текущей стоимости.
Стоимость замещения имущества – стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.
Физический износ имущества – износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.
Функциональный износ имущества – износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.
Чистый операционный доход – действительный валовой доход за исключением операционных расходов и эксплуатационных расходов.
5. Принципы оценки, используемые в отчете
При составлении отчета об оценке в соответствии с п. 2.3. ФСО №3 оценщик придерживался следующих принципов:
– принцип существенности – в отчете изложена вся информация существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;
– принцип обоснованности – информация, приведенная в отчете об оценке, использованная и полученная в результате расчетов подтверждена проведенными расчетами и материалами полученными в ходе выполнения оценки;
– принцип однозначности – содержание отчета не вводит в заблуждение пользователей отчета и не допускает неоднозначного толкования;
– принцип проверяемости – состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание процесса оценки позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости который приведет к аналогичному результату;
– принцип достаточности – отчет об оценке не содержит информацию, не использующуюся при про ведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
А так же Оценщик придерживается следующих принципов, предусмотренных ССО РОО 2005.
– принцип полезности заключается в том, что рыночной стоимостью обладают имущество, способное удовлетворить потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость объекта не должна быть выше минимальной цены на аналогичные объекты с той же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоимость создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.
– принцип замещения – максимальная стоимость объекта, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
– принцип конкуренции. Если отрасль (рынок), в которой позиционируется имущество, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. При обострении конкуренции, при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потоков доходов, либо путем увеличения факторов риска, что снизит текущую стоимость будущих доходов.
– принцип изменения стоимости. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость имущества изменяется. Следовательно, оценка стоимости имущества должна проводиться на определенную дату.
– принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это разумное и возможное использование имущества, обеспечивающее его наивысшую текущую стоимость на дату оценки, или то использование, выбранное из разумных и возможных альтернативных вариантов, которое приводит к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится имущество. Наилучшее и наиболее эффективное использование должно быть: физически возможным, юридически допустимым и экономически целесообразным.
6. Процесс оценки
Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
1. Получение предварительной информации от Заказчика.
а) Предварительное ознакомление с объектом оценки и консультации с Заказчиком: объект оценки, цели и назначение оценки, дата оценки, сроки оценки.
б) Согласование стоимости оценочных работ, согласование договора на выполнение работ по оценке объекта недвижимости расположенных по адресу: Калужская область, Дзержинский р-н, пгт Товарково, мкр‑н Промышленный, д. 57
2. Заключение с заказчиком письменного договора об оценке.
3. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки:
– сбор и обработка необходимой внутренней информации:
– сведения об обременении объектов оценки правами иных лиц;
– данные кадастрового учета, относящихся к объектам оценки;
– информация об эксплуатационных характеристиках объектов
оценки;
– информация, необходимая для установления количественных и качественных характеристик объектов оценки с целью определения их стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
4. Анализ рынка недвижимости:
– свободных продаж объектов сравнения (аналогов);
– социально-экономического развития региона Калужской области.
5. Определение и учет ограничительных условий и допущений, рассмотрение возможности использования различных подходов и методов оценки земельных участков.
6. Выбор подходов и методов оценки, а также обоснование сделанного выбора.
7. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости, в рамках рекомендуемых законами РФ подходов (затратного, сравнительного, доходного) с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта и результатов анализа рынка, к которому относится оцениваемый вид недвижимости, а так же обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта недвижимости в будущем (рисков), и другой информации.
8. Обобщение (согласование) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости.
9. На основании вышеполученного результата определение рыночной стоимости объектов оценки.
10. Составление отчета об оценке и передача его Заказчику.
7. Описание объекта оценки
7.1 Исходные данные
Исходные данные для проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, приведены в таблице №7–8.
Объект оценки был осмотрен Оценщиком в присутствии представителя заказчика – Демина Н.П. в январе 2010 года.
Объект оценки – объект недвижимости, ранее относящийся к автотранспортному комплексу расположен в Дзержинском районе Калужской области на территории Промышленного микрорайона на землях населенных пунктов, предоставленного для производственной деятельности.
Внешний вид объекта зафиксирован на фотографиях приведенных ниже.
7.2 Анализ местоположения объектов оценки
Таблица №7
7.3 Описание объекта недвижимости и документы устанавливающие его количественные и качественные характеристики
Таблица №8.1
Наименование объекта оценки
Двухэтажное кирпичное нежилое административное здание
Адрес объекта оценки
Калужская область, Дзержинский район, пгт Товарково, мкр‑Н Промышленный, д. 57
Инвентарныйномер объекта
15/641
Климатический район
второй
Территориальный пояс
первый
Вид зарегистрированноговещного права
Собственность
Правообладатель
ООО «Полимер ресурс»
Правоустанавливающий документ
Протокол общего собрания участников ООО «Полимер ресурс» от 26.12.2004, акт приема-передачи здания от 27.12.2004 №3
Свидетельство о гос. регистрации права от 23.08.2006 г. 40 АА 049546
Назначение и текущее использование
В соответствии с назначением
Год постройки
1982 год
Тип здания
Капитальное
Эффективный (фактический) возраст, лет
28 лет
Срок экономической жизни, лет*
100 лет
Оставшийся срок экономической жизни, лет**
72 года
Общая площадь здания, кв. м
3500
Строительный объем, куб. м
11900
Этажность
2
Группа капитальности
1
Балансовая стоимость
По инвентарной стоимости здания
1873056 руб.
Земельный участок
Площадь 5000 м.кв.,
Земли населенных пунктов предоставленные для производственной деятельности
Кадастровый номер 40:04:050131:11
Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки
Протокол общего собрания участников ООО «Полимер ресурс» от 26.12.2004,
акт приема-передачи здания от 27.12.2004 №3
Свидетельство о гос. регистрации права от 23.08.2006 г. 40 АА 049546
Свидетельство о гос. регистрации права от 24.09.2008 г. 40 КЯ 333501
Кадастровый план от 12.04.2005 №4/05–744
Техпаспорт выполненный Дзержинским филиалом КП БТИ инв. №15/641
*Ожидаемый срок жизни определялся на основании долговечности зданий, приведённой в МРР‑3.2.23–97.
**Оставшийся срок экономической жизни определялся как разница между ожидаемым сроком жизни и фактическим возрастом.
Таблица №8.2
продолжение
--PAGE_BREAK--7.4 Краткое описание Калужской области
Калужская область расположена в центре Европейской части России к юго-западу от г. Москвы и входит в состав Центрального федерального Округа. На севере она граничит с Московской, на юге с Брянской и Орловской, на западе со Смоленской, на востоке с Тульской областями. Площадь Калужской области – 29,9 тыс. кв. км, что соответствует 4,6% от общей площади Центрального федерального округа (ЦФО). Плотность населения -36,07 чел. на кв. км, при средней плотности по округу более 50 чел. на кв. км
На территории области 45 муниципальных образований, 19 городов, 11 поселков городского типа и 3228 сельских населенных пунктов.
В области постоянно проживает около 1040,9 тыс. человек. Областной центр – город Калуга (350,6 тыс. жителей). Городское население в основном сосредоточено в ряде крупных промышленных центров: Калуга, Обнинск, Киров, Людиново.
Трудовые ресурсы области составляют 651 тыс. человек, в том числе экономически активное население – 510 тыс. человек.
7.5 Описание Дзержинского района Калужской области
Районный центр – г. Кондрово
Территория – 1290 кв. км
Население – 60,3 тыс. человек
Муниципальные образования:
Дзержинский район
Город Кондрово
Поселок Товарково
Поселок Полотняный Завод
Угорская волость
Число предприятий, организаций – 861
Промышленность – 23
Число колхозов, совхозов и новых хозяйственных формирований – 11
Число строительных организаций – 2
Протяженность автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием – 310 км.
Оборот розничной торговли – 115,5 млн. руб.
Инвестиции в основной капитал предприятий – 159420 млн. руб.
7.5 Анализ рынка коммерческой недвижимости
В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда. Многие специалисты и эксперты сейчас даже не берутся утверждать что-то конкретное и по сравнению с окончаниями прошлых лет, когда все издания пестрели многочисленными прогнозами о росте цен на недвижимость в грядущем году, сейчас заявлений о том, что можно ожидать в обозримом будущем гораздо меньше. Однако, по мнению большинства аналитиков, именно сейчас перспективы рынка недвижимости представляются наиболее предсказуемыми.
С одной стороны, недвижимость в России дорожала много лет и выросла в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей. С другой стороны, разразившийся финансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически уничтожил ипотечное кредитование и инвестиционную активность.
Все эти и иные факторы, влияющие сейчас на рынок недвижимости, приводят к одному очевидному выводу. В ближайшее время нисходящий ценовой тренд будет сохраняться и все прогнозы, по сути, сводятся к ответу на следующие вопросы: «Как долго будет продолжаться снижение?» и «Какова глубина падения цен?». На эти вопросы можно дискутировать бесконечно и приводить множество аргументов.
Необходимо признать, что коммерческая недвижимость в условиях кризиса в большей степени попадает под удар, чем жилье.
Сокращение бизнеса уже сказалось на росте доли вакантных площадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время будет динамично продолжаться. Однако коррекция арендных ставок опять же окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений. Уже сейчас коммерческую недвижимость пытаются продавать с дисконтом более 50%, и далеко не всегда это позволяет найти покупателя. Причин здесь несколько. Во-первых, нежилые помещения часто явно переоценены. Офисные комплексы нередко строятся на площадках, неподходящих для строительства жилья (возле промзон, вдоль железных дорог или оживленных магистралей), а себестоимость нежилого метра дешевле, чем жилого аналогичного класса. Нередко стоимость квадратного метра в бизнес-центрах даже выше, чем в новых жилых домах, расположенных в том же районе. Во-вторых, большинство застройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать только большими площадями по несколько тысяч метров, рассчитывая на крупные богатые компании. Но в условиях кризиса подобная гигантомания становится неуместной. По мнению аналитиков, кризис приведет к заметным переменам на рынке коммерческой недвижимости. Основной вектор будет направлен на переформатирование зданий с нарезки на большие блоки (тысячи метров) к блокам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до 100 метров). Это позволит привлечь существенный спрос на офисы и торговые площади со стороны небольших и средних компаний. Большинство из них размещаются сейчас, как правило, в старых помещениях советской эпохи и при наличии адекватных предложений в новых бизнес-центрах будут не против перебраться в них, что позволит застройщикам и владельцам зданий пережить кризис.
Продолжают снижаться цены на коммерческую недвижимость. Так, еще в марте 2009 года средневзвешенная цена квадратного метра на калужском рынке коммерческой недвижимости (города Калуга и Обнинск) составляла 60 000 рублей, что на 10–15% ниже, чем просили за «квадрат» январе. По многим объектам снижаются цены экспонирования, в отдельных случаях снижение может достигать 50% по сравнению с ценами лета – осени 2008 года. В то же время на рынке все еще достаточно объектов, цены экспонирования по которым не снижаются или снижаются незначительно. Конечно, собственники готовы обсуждать продажу по более низким ценам, но только в процессе переговоров с конкретным покупателем.
В структуре предложения произошли довольно сильные изменения. Лидирующее положение (по общей площади) занимают офисные помещения. Их доля существенно возросла и составила в марте 64%. Это самый высокий показатель за весь период мониторинга: ранее его значение практически никогда не превышало 60%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно-складских помещений, занимающий 20,8% рынка. Доля торговых предложений значительно снизилась и составляет 11,2%.
В 2009 году на рынке экспонировались преимущественно небольшие торговые помещения. Особенно масштабно это проявилось в периферийной части города, где средняя площадь объектов уменьшилась на 20%. Одновременно снизился и объем предложения вне центра города – на 6% по количеству, на 25% – по общей площади и на 22% – по общей стоимости. Причем ушли с рынка в основном крупные объекты, о чем свидетельствует снижение средней площади объекта. Оба этих фактора повлекли за собой рост средневзвешенной цены торговых помещений вне центральной части города на 4%.
На рынке коммерческой недвижимости районных городов и крупных поселков Калужской области предложения по продаже коммерческой недвижимости крайне редки, ввиду малого количества таковой. В основном здания офисные расположены на территориях промпредприятий и построены в советский период, так что коммерческая ценность таких зданий крайне низка и при продаже торг по таким площадям достигает значительного дисконта.
Удельные стоимости имущественных комплексов в пересчете на один квадратный метр зданий заметно разнятся и прослеживается зависимость стоимости объекта от его расположения относительно областного центра и относительно г. Обнинска.
Для коммерческих объектов полезность в большей мере определяется их местоположением, а именно: близостью транспортных систем региона, близостью к исторически сложившимся путям грузопотоков и к крупным городам.
Например, в Калужской области стоимость недвижимости, расположенной вдоль трассы Москва – Киев наивысшая и зачастую способна удивить – процесс ценообразования здесь в большей мере спекулятивный и рассчитан на «богатого соседа» (г. Москва). По оценкам операторов рынка недвижимости Калужской области различие в стоимости недвижимости расположенной вдоль Киевской трассы и аналогичной недвижимости расположенной в другом месте достигает 50%.
Условия договоров аренды
На дату оценки по коммерческим помещениям сложились следующие условия договора аренды:
– Арендные ставки фиксируются в российских рублях за квадратный метр в год, оплата производится в рублях.
– Комбинированные арендные ставки, состоящие из фиксированной арендной платы и процента от оборота, становятся все более популярными по коммерческим помещениям только в Калуге и Обнинске.
– Срок аренды: от 1 года до 10 лет, наиболее распространен 3-х летний срок аренды.
Проводя маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости, оценщик определил среднюю долю эксплуатационных расходов. На дату оценки эксплуатационные расходы по коммерческим помещениям составляют уже 15% в ставке арендной платы (в ПВД), что на 3% больше чем в прошлом году.
Текущий ремонт используемых помещений выполняет арендатор за свой счёт, а собственник (арендодатель) выполняет текущий ремонт вспомогательных помещений и мест общего пользования, а также конструктивных элементов здания.
Капитальный ремонт выполняет собственник за свой счёт в полном объёме.
Арендные ставки
Ставки аренды в коммерческих объектах зависят от большого количества факторов, среди них: размер, местоположение, расположение, площадь, и т.п. Разброс арендных ставок может быть большим в зависимости от совокупного учёта вышеперечисленных факторов.
Рынок аренды коммерческих помещений значительно вырос за последние 2005–2008 годы. В 2009 году спрос резко упал, и как следствие снизились арендные ставки. Спросом в настоящее время пользуются как объекты, имеющие небольшие площади, используемые для развития мелкого бизнеса. Ставки арендной платы за коммерческие помещения практически не зависят от доходности располагающегося в нем бизнеса.
После проведения маркетинговых исследований рынка аренды коммерческих помещений (зданий, объектов) аналогичных оцениваемому оценщик пришел к выводу что рынка аренды аналогичных помещений, т.е. аренды зданий площадью более 3000 м.кв. в районах области на дату оценки не существует (рынок не сложился), а можно только говорить о рынке аренды (таким образом и сложившейся ставки арендной платы за 1 м2 нежилого помещения) на дату оценки только в разрезе всех помещений коммерческого назначения предложенных в качестве оферты. Ставка арендной платы составляет от 200 до 600 рублей за 1 м.кв., в зависимости от места расположения здания, его окружения, и т.п. Информация о ставках арендной платы получена из материалов Интернет-сайтов и у собственников которые сдают аналогичную недвижимость в аренду, а так же использована открытая рыночная информация публикуемая в газетах «Все для Вас» и «Моя реклама».
Маркетинговые исследования полученной информации показали, что рыночная стоимость арендной ставки в Дзержинском районе Калужской области может составить 300 рублей.
Выводы
1. Стоимость проведения косметического ремонта коммерческого помещения составляет 500 – 1000 рублей за 1 кв. м. Стоимость проведения капитального ремонта составляет в среднем 1500 рублей за 1 кв. м., Стоимость реконструкции зданий от 10000 рублей (использована информация полученная оценщиком путем проведения телефонных консультаций со специалистами ОАО «Калугаагрострой» г. Калуга, ул. Кирова, 9‑А, тел 57–41–29, ООО «ВиХ-строй» г. Калуга, ул. Кирова, 9‑А, тел. 74–96–31, ООО «Росславасервис» г. Калуга, ул. Гагарина, 4, тел 74–25–61, ЗАО «Легион», г. Калуга, ул. Театральная, тел. 57–79–28)
2. Средняя ставка капитализации для нежилой недвижимости в регионе Калужской области находится в диапазоне от 10% – 25%
3. Средний уровень доходности проектов по строительству коммерческой недвижимости составляет от 25%-40% в зависимости от различных факторов, влияющих на дальнейшую рыночную стоимость.
4. Недосбор и недозагрузка для нежилых площадей по данным маркетингового исследования составляет до 50% (ввиду экономического кризиса арендаторы сворачивая бизнес уходят с арендованных площадей).
5. Среднее значение доли эксплуатационных расходов в ставке арендной платы по нежилым помещениям составляет до 15%.
При анализе рынка коммерческих помещений в Калужской области использовались проведенные анализы рынка следующими компаниями:
– Агентство недвижимости «Ваш дом». Г. Калуга ул. Ленина, д. 73, тел. 57–66–29;
– Агентство недвижимости «Китеж», г. Калуга, ул. Кирова, д. 44, тел. 57–92–29;
– Калужская служба недвижимости, г. Калуга, www.ksn.kalugacity.ru
а также аналитические материалы опубликованные на Интернет-сайтах:
– www.informetr.ru
– www.ners.ru/40
– www. Reality-obninsk.ru
– www. Reality-kaluga.ru
8. Оценка объекта оценки
8.1 Описание процесса оценки
Процесс оценки объектов недвижимости состоял из трех этапов описанных ниже.
Этап №1 – Осмотр объекта, сбор данных и их анализ
На этом этапе был произведен осмотр, а также были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района и области расположения объекта.
Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных и технических служб, посредством визуального осмотра.
Этап №2 – Проведение расчетов
При определении стоимости недвижимого имущества использовались затратный, сравнительный и доходный подходы. В рамках доходного подхода при оценке недвижимого имущества, Оценщик применил метод прямой капитализации. Метод сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. При оценке затратным подходом использовался метод сравнительной удельной единицы. Описание примененных методов даны на соответствующих страницах данного отчета
Этап №3 – Подготовка Отчета
На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в виде Отчета и приложений к Отчету.
8.2 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
Основные положения
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.
Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
- быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
- бытьзаконодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих, либо потенциальных;
- быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
- быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую доходность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ), позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую стоимость. При этом в основу рассуждений положено понимание факторов, образующих стоимость: анализ НЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа НЭИ – сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем НЭИ может отличаться от существующего использования объекта. Как правило анализ НЭИ всегда проводится в два этапа: на первом этапе участок анализируется как незастроенный, а на втором – как улучшенный.
продолжение
--PAGE_BREAK--В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) НЭИ – наиболее вероятное использование недвижимости, – существующее использование – явно следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что может существовать уникальный инвестиционный проект, не известный Оценщику, приносящий большую прибыль, чем НЭИ.
Капитал вложенный в развитие (или создание) объекта недвижимости с целью получения доходов в будущем, должен приносить максимальную прибыль.
ВЫВОД: В соответствии с принципом НЭИ и требованиями Международных стандартов оценки (Комментарий к международной оценке. Оценка активов государственного сектора. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003) рыночную стоимость права собственности для объектов недвижимости необходимо рассчитывать, исходя из целевого (существующего) использования земельных участков.
Определение НЭИ основано на суждении оценщика. Указанные предпосылки расчета являются мнением, а не фактом.
9. Расчет рыночной стоимости объекта
9.1 Затратный подход Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Он гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше сумму, которую нужно будет потратить на воспроизводство (замещение) объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому.
Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:
1. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения / воспроизводства без учета износа).
2. Определение величины наколенного износа.
3. Уменьшение восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
4. Определение сопутствующих затрат.
5. Расчет рыночной стоимости.
В рамках настоящего Отчета рыночная стоимость рассчитывалась по формуле:
РС = Св/з´(1 – Иå) + Зпр, где:
РС – рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом;
Св/з – восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства / замещения) объекта оценки без учета износа;
Иå – накопленный износ;
Зпр – затраты, связанные с приобретением.
При определении восстановительной стоимости в затратном подходе определяется стоимость воспроизводства или стоимость замещения (без учета износа).
Под стоимостью воспроизводства без учета износа оцениваемого объекта понимается либо стоимость воспроизведения в современных условиях и в текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии), либо стоимость приобретения (в текущих ценах) объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам.
Под стоимостью замещения без учета износа оцениваемого объекта понимается стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта в заданном регионе, максимально близкого к рассматриваемому, по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.
Граница между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью его замещения всегда условна. Выбор, какую из двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, делается исходя из возможностей того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации.
В настоящем Отчете оценщик определил стоимость восстановления объектов недвижимости с учетом износа методом укрупненного показателя восстановительной стоимости аналогов.
9.1.1 Определение восстановительной стоимости В качестве аналогов оценщиком принимаются объекты по данным Сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости.
Расчет восстановительной стоимости здания, включает следующие этапы:
– Определение базовой восстановительной стоимости (ВСб) в ценах 1969 г. по данным о восстановительной стоимости аналога.
– Определение корректирующих поправок для устранения различий объекта оценки от аналога.
– Определение коэффициента прибыли инвестора
– Расчет фактической восстановительной стоимости в ценах 1969 г., как произведения базовой восстановительной стоимости, корректирующих поправок и коэффициента прибыли инвестора.
– Описание индекса перехода от цен 1969 года к текущим ценам.
– Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах.
Таким образом, восстановительная стоимость здания определяется по формуле (1):
(1)
где:
ВСб – базовая стоимость замещения в ценах 69 г.
Πki – произведение корректирующих поправок.
Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).
I69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.
Базовая восстановительная стоимость Расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:
(2)
где:
Vобъект – строительный объем объекта недвижимости.
УВСаналог – восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки.
В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу н освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др.
Расчет восстановительной стоимости приводится в таблице №11
9.1.2 Коэффициент прибыли предпринимателя Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости с использованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость.
Коэффициент прибыли предпринимателя рассчитывается исходя из следующих допущений:
– ближайший альтернативный проект для строительства является кредитование нового строительства с эффективной квартальной ставкой процента (Yk) приблизительно равной 6%;
– учтено, что начальные вложения средств (В) обычно не превышают 30% от стоимости объекта;
– типичные сроки строительства для подавляющего большинства проектов не превышают 2 (двух) лет
Расчет производится по формуле:
kkk2k
Pr≈ [1+Ykх 3 + δEх (1+2Ykх 3 +Yk2х 3)] х Ykх 2
Где Pr– прибыль предпринимателя
Yk – эффективная квартальная ставка процента
k – продолжительность строительства в кварталах
Таблица №9
Диапазон значений величины прибыли предпринимателя относительно рассматриваемого объекта находится в пределах до 37,9%
9.1.3 Индекс пересчета И 1969–1984 – индекс изменения сметной стоимости строительства за соответствующий период.
Для пересчета сметных цен из уровня 1969 г. в уровень 1984 г. Используются Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94). И 1969–1984 =1,196;
И1984–2009 по приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области №4 (106) октябрь 2009:
1.1.1.1.1.1 Народное хозяйство – 112 Таким образом коэффициент пересчета равен: 1,196 *112 = 133,95.
9.1.4 Расчет накопленного износа
Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.
Расчет накопленного износа производится по формуле:
И = 1,0 – (1,0 – Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 – Иэк.) (3)
Где:
Ифиз – физический износ объекта оценки (величины физического износа приведены в описании объектов оценки);
Ифун. – функциональный износ объекта оценки;
Иэк. – экономический износ объекта оценки.
Физический износ:
Величина физического износа оцениваемой недвижимости в данном отчете определялась путем выхода оценщика на место нахождения объектов оценки, осмотра конструкций здания и с применением таблицы ориентировочной оценки физического износа зданий приведенной ниже (Кутуков В.Н. учебник для строительных ВУЗов, М. Высшая школа)
Таблица №10
Физический износ – это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.
В наибольшей степени отражают истинную величину физического износа методы, основанные на анализе фактического состояния объектов средствами интроскопии и технической диагностики. Эти методы, однако, очень трудоемки и могут быть использованы только при оценке единичных объектов, когда техническое состояние объекта, главным образом, определяется внутренними (скрытыми) параметрами. Более доступными следует признать методы, основанные на визуальном осмотре объектов и их поэлементном анализе. Эти методы не позволяют обнаружить скрытые дефекты, что снижает их достоверность. Тем не менее, они достаточно полно отражают состояние объектов оценки и обычно используются, когда оценивается рыночная стоимость недвижимости и сооружений.
Также при оценке сложных объектов недвижимости, когда визуальный анализ не позволяет достаточно надежно установить фактическое состояние объекта и его остаточный ресурс, распространение получил метод срока жизни. В соответствии с этим методом процент физического износа рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни. При этом, если условия эксплуатации оцениваемых объектов стандартные и соответствуют установленным требованиям, то эффективный возраст можно считать равным фактическому сроку эксплуатации. В качестве срока экономической жизни в этом случае можно принять срок, соответствующий нормам амортизации. Тогда величина износа рассчитывается, как произведение фактического срока эксплуатации на норматив амортизационных отчислений при условии линейной модели амортизации.
Расчет полного износа
Как правило, износа объекта определяется исходя из фактического срока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:
где:
— неустранимый физический износ, руб.
ВС – восстановительная стоимость объекта, руб.
– фактический срок жизни объекта
– срок экономической жизни объекта
Фактический возраст объекта определялся посредством визуального осмотра и соответствует 28 годам.
При определении ожидаемого срока физической жизни использованы данные «Единых норм амортизационных отчислений» для соответствующего типа зданий норма амортизации для данного типа зданий составляет 1% в год. Ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.
По результатам расчетов неустранимый износ составляет
Инеустрфиз = 28/100 = 0,28 или 28 процентов.
Функциональный износ
Функциональный износ – это потеря стоимости объекта вследствие несоответствия его характеристик (проекта, материалов, дизайна и т.д.) современным требованиям рынка к ним. Это несоответствие проявляется в виде недостатков или «сверхулучшений», которые на момент строительства таковыми не являлись, а проявились в результате изменения к дате оценки требований, предъявляемых к рассматриваемому типу объектов, которые при этом могут продолжать прекрасно функционировать.
Функциональный износ может быть исправимым или неисправимым, что определяется не физической возможностью устранения причин его вызвавших, а экономической целесообразностью такого устранения. Когда же, несмотря на то что, устранение причин вызвавших функциональный износ, возможно и кажется резонным, но экономически нецелесообразно, функциональный износ считается неисправимым.
Функциональный износ равен разности между потерями покупателя при доведении объекта оценки до рыночных кондиций и тем, что он приобретает, в результате этого. Функциональный износ – это компенсация этой разницы за счет уменьшения стоимости приобретаемой недвижимости как есть.
В соответствии с ССО РОО «Оценка имущества. Оценка недвижимости» 2005 г. «количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления элементов, является разница между стоимостью устройства требуемых элементов на момент оценки и стоимостью этих же элементов этих же элементов если они были бы выполнены на момент оценки.
В данном отчете объекты оценки имеют функциональный износ из-за потери своего основного функционального назначения, т.е. объект оценки уже не будет использоваться в том качестве, для которого он был возведен во времена плановой советской экономики. Объект оценки имеет достаточно большой избыточный строительный объем, который требует дополнительных затрат по освещению и отоплению и который на дату оценки в современных условиях ведения хозяйственной деятельности должен быть сокращен вдвое. А отсутствие таких элементов, как система современного автоматического пожаротушения, система охранного видеонаблюдения, современной системы вентиляции и инженерных коммуникаций, планировка, общие размеры и отделочные материалы приводит еще к более глубокому несоответствию требованиям рынка. Все эти элементы присущи аналогичным объектам на рынке и без которых объект не может соответствовать современным рыночным стандартам.
продолжение
--PAGE_BREAK--Так как оцениваемый объект имеет срок эксплуатации 28 лет и его дальнейшая экономическая судьба зависит от проводимого в нем вида бизнеса, а в качестве офисного здания в месте его расположения для соответствия современным рыночным требованиям, будет необходимо провести модернизацию или ремонт с применением современных материалов и дополнительного оснащения объекта, что и будет является суммой функционального износа. Рыночные данные говорят о том что доведение здания до его функционального соответствия, как правило находятся на уровне 10% от его восстановительной стоимости.
Внешний износ (экономический износ)
Функционирование объекта оценки решаются с учетом условий внешней среды(физической, правовой, экономической, социальной), оказывающей влияние на ценность и привлекательность объекта для потенциальных пользователей. При этом физические и правовые параметры среды меняются существенно медленнее, чем параметры экономические и социальные.
Физическая среда создается природой, природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости.
Из характеристик физической среды, внешней по отношению к объекту, достойны особого внимания следующие: климат, предрасположенность к природным катастрофам, экология и предрасположенность к техногенным катастрофам, рельеф местности, характер ландшафта, характер застройки.
Компоненты юридической сущности объекта – в состав объекта недвижимости включается пакет прав и обременений. понятие собственности (права собственности) – право собственности, право владения, право распоряжения.
Кроме этих основных прав применительно к недвижимости целесообразно указать дополнительные правомочия:
- право на доход;
- право на добровольное отчуждение, потребление, изменений – вплоть до уничтожения улучшений;
- бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);
- запрещение использовать объект во вред другим людям;
- возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;
- гарантии восстановления нарушенных прав.
Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:
- предмет потребления (бездоходного);
- реального актива (фактора производства);
- финансового (инвестиционного) актива
Социальную среду определяют и характеризуют:
- престижность района местоположения объекта;
- состав населения;
- социальные группы;
- динамика изменения численности и состава;
- подвижность населения;
- занятость населения;
- структура уровней образования;
- состояние рынка труда;
– уровень преступности.
Оценка экономического износа производится с использованием матричного метода экспертных оценок факторов:
Таблица №11
Расчет накопленного износа производится по формуле:
И = 1,0 – (1,0 – Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 – Иэк)
И = 1,0 – (1–0,28) * (1,0–0,1) * (1,0 -0,043) = 0,38
9.1.4 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка
Обоснование используемых данных:
– Кадастровая стоимость 1 сотки земельного участка определяется в соответствии с данными кадастрового паспорта и равна 100 рублей за 1 кв. м.
– Арендный платеж составляет – 1% от кадастровой стоимости в соответствии с Постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009.
– Выкупная цена 1 сотки земельного участка определена в соответствии с законом №401‑ОЗ от 06.02.2008 пп 1 «б» в размере. 2,5% от кадастровой стоимости.
– Рыночная стоимость 1 сотки земли производственного назначения в Дзержинском районе Калужской области на дату оценки определяется в размере 15000 руб. (анализ рынка).
Сценарий 1.
После окончания срока аренды договор будет продлен.
Арендные платежи будут идти постоянно.
Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени (капитализированной стоимостью фактической арендной платы).
Стоимость права аренды:
= 15 000*50 – 50 *100*12 /0,14 = 321428 руб.
Сценарий 2.
После окончания срока аренды земля будет выкуплена по выкупной цене.
Срок аренды принимается равным одному году
Таким образом:
Капитализированная стоимость арендных платежей за 12 месяцев (с даты оценки) до окончания срока аренды составит:
= 8400 /0,1596 = 52632 руб.
Стоимость выкупа после 12 месяцев аренды: 50*2500 = 125000 руб.
Стоимость права аренды земельного участка расположенного под зданием = 125000 + 52632 = 177 632 руб.
Далее следует согласование результатов, полученных двумя способами. Определяем среднее из двух значений
Стоимость права аренды:
(321428 + 177632):2 = 249530 руб.
9.1.6 Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Таблица №12
Вывод по затратному подходу: рыночная стоимость объекта недвижимости определяется в сумме 33 055 872 руб.
9.2 Доходный подход
Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости недвижимости, в зависимости от ожидаемых в будущем доходов. Данный метод основан на предположение, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, больше, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Считается, что собственник тоже не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости будущих доходов. Поэтому стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. Такой подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов. Инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.п., а поток будущих доходов, который позволяет ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. Таким образом, доходный подход всегда применяется для определения инвестиционной стоимости бизнеса (стоимости для конкретного инвестора) и очень часто – для определения обоснованной рыночной стоимости (предполагаемой стоимости, уравновешивающей спрос и предложение на открытом рынке, т.е. стоимости для абстрактного покупателя).
В рамках доходного подхода можно выделить две группы методов:
метод капитализации,
метод дисконтирования денежных потоков.
Доходный подход при определении стоимости объекта оценки используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в которую вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода, который может принести этот объект на протяжении своего срока службы.
Недвижимое имущество, при реализации доходного подхода, рассматривается с точки зрения объекта вложения капитала и получения дохода от него, при этом учитываются условия инвестирования и финансирования недвижимости, проводится анализ доходов и расходов, будущие доходы приводятся к текущей стоимости путем капитализации и дисконтирования. В условиях стабильной экономики, когда есть возможность с высокой степенью достоверности прогнозировать развитие рынка, доходный метод дает хорошие результаты.
В данном случае для оценки стоимости объекта оценки был использован доходный подход в предположении, какие доходы мог бы принести данный объект недвижимости при сдаче его в аренду.
В рамках доходного подхода использовался метод капитализации доходов. Этот метод представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
· определение ожидаемого годового дохода, в качестве дохода генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
· расчет ставки капитализации;
· определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации:
С = ЧОД/ коэффициент капитализации
При определении стоимости объекта оценки доходным подходом используются следующие уровни дохода:
· ПВД (потенциальный валовой доход)
· ДВД (действительный валовой доход)
· ЧОД (чистый операционный доход)
· ДП (денежные поступления) до уплаты налогов
ПВД – доход, который можно получить от недвижимости при 100% – ом ее использовании без учета всех потерь и расходов:
ПВД = S х Са,
Где: S – площадь, сдаваемая в аренду, м2
Са – рыночная арендная ставка за 1 м2
Площадь, потенциально сдаваемая в аренду:
Согласно техническому паспорту БТИ общая площадь, потенциально возможная для сдачи в аренду, составляет:
Таблица №13
Расчет ПВД
Таблица №14
ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавление прочих доходов.
ДВП = ПВД – Потери от недоиспользования и при сборе арендной платы + Прочие доходы
На основании проведенного анализа рынка коммерческих помещений для дальнейшего расчета были сделаны следующие допущения:
· Потери от недоиспользования в целом по Калужской области составляют до 20%, они могут возникнуть при смене арендатора, по причине простоя помещения и т.д.
· Учитывая характеристики объекта, прочих доходов не планируется.
Таким образом, в рамках настоящего отчета действительный валовой доход равен:
Расчет ДВД
Таблица №15
ЧОД – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год
ЧОД = ДВД – ОР
ОР – операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы делятся на:
– расходы на управление;
– условно-переменные или эксплуатационные расходы;
– условно-постоянные расходы
Определение расходов на управление.
Согласно дополнениям и комментариям к международным стандартам оценки, «…Управленческие затраты – отдельная статья затрат, идущая на выплату вознаграждения административному персоналу (управляющим), основными функциями которых являются:
– подбор арендаторов на имеющиеся площади и заключения сними арендных договоров;
– надзор за своевременностью арендных платежей;
– поддержание функциональной пригодности объекта;
– выработка общей стратегии по использованию объекта».
продолжение
--PAGE_BREAK--Данные расходы устанавливаются в виде% от действительного валового дохода и, как правило, находятся на уровне 5%.
Определение эксплутационных расходов.
К эксплутационным расходам относятся расходы на электроснабжение, телефон, тепло, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, охрану. На основании анализа доля эксплутационных расходов в величине ставки арендной платы по нежилым помещениям составляет от 10% до 15%.
В настоящем отчете для расчета применяется доля эксплутационных расходов 15%.
Определение условно-переменных расходов.
Налог на имущество.
Налог на имущество физических лиц составляет 0,3% в год от инвентарной стоимости, которая принята оценщиком по данным техпаспорта БТИ.
Так же в этой расчетной графе учитываются арендные платежи за земельный участок.
Страховые платежи.
Для определения уровня ставки страхования были рассмотрены аналитические материалы и рекламная информация фирм, занимающихся страхованием в Калуге и Калужской области: ОАО «РОСНО» и ОАО «ВСК».
Анализ средних ставок страховых компаний позволяет определить величину страховых премий в размере 0,55%-1% в год от инвентарной стоимости объекта.
Расходы капитального характера.
Расходы капитального характера – денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для стабилизации крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания). Предполагается, что капитальный ремонт будет проводиться, один раз в 10 лет. Количественно годовая величина расходов на замещение определялась, как рыночная величина расходов на замену строительных элементов с коротким сроком службы
Средняя удельная стоимость проведения косметического ремонта определена по рыночным данным для производственных помещений неопределенного назначения в размере от 500 руб. до 1000 руб./м2
Расчет операционных расходов:
Таблица №16
Расчет чистого операционного дохода.
Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле:
ЧОД = ДВД – ОР
Таблица №17
Определение ставки капитализации
Коэффициент капитализации (К) включает ставку дохода на капитал (V) и норму возврата капитала, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств (I):
К =V+ I.
Определение ставки дохода на капитал
Наиболее распространенной формой расчета ставки дохода на капитал является метод кумулятивного построения. В соответствии с этим методом ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премии за систематические и несистематические риски.
Максимальный размер риска принят по пятибалльной шкале, поскольку она достаточно способна отобразить градации риска.
§ безрисковая ставки – в качестве безрисковой ставки для целей настоящего отчета принята ставка рефинансирования Центрального банка РФ и составляет 8%.
§ премия за риск вложения в объект недвижимости – 2% – в условиях сложившегося рынка коммерческой недвижимости вложение денежных средств в объект имеет риск ниже среднего.
§ премия за неликвидность – 2% – по своему масштабу объект не входит в число наиболее востребованных рынком, при этом сам рынок достаточно активный, поэтому ликвидность объекта определена на уровне ниже среднего;
§ премия за инвестиционный менеджмент – 2% – в данном случае процесс управления связан с потоками доходов от сдачи объекта в аренду, что не предполагает сложной структуры инвестиций; риск может заключаться только в нестабильности получения доходов от крупномасштабного объекта (риск неплатежей), что характерно для периода выхода из экономического кризиса.
Ставка дохода на капитал равна 0,14.
Определение ставки дохода на капитал
Как отмечалось выше, коэффициент капитализации К включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.
В теории оценки недвижимости известны три метода расчета нормы возврата (возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда и метод Ринга. Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод Ринга – для истощаемых активов, а метод Хоскольда – для высокоприбыльных активов.
Ввиду того что оцениваемый объект недвижимости находится в удовлетворительном техническом состоянии, для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта в работопригодном состоянии. Используем метод Ринга: I= 1/n, где n – остаточный срок службы недвижимости. I= 1/72 = 0, 0139 (1,39%)
Общий коэффициент капитализации равен 14% + 1,39% = 15,39%
Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
Таблица №18
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с применением доходного подхода, составляет: 47 миллионов 17 тысяч 953 рубля.
9.3 Сравнительный подход
9.3.1 Общее описание сравнительного подхода к оценке имущества
· Обоснование сравнительного подхода
· Критерии отбора сходных объектов
· Важнейшие ценовые мультипликаторы
Особенностью сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи аналогичной недвижимости, принадлежащей сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.
Особое внимание уделяется:
· теоретическому обоснованию сравнительного подхода, сфере его применения, особенностям применяемых методов;
· критериям отбора сходных объектов недвижимости;
· характеристике важнейших ценовых мультипликаторов и специфике их использования в оценочной практике;
· основным этапам формирования итоговой величины стоимости;
· выбору величин мультипликаторов, взвешиванию промежуточных результатов, внесению поправок.
9.3.2 Общая характеристика сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке собственности предполагает, что ее ценность определяется тем, за сколько она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка аналогичного имущества. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичной объекта, зафиксированная рынком.
Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения:
· Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные объекты недвижимости. При наличии развитого рынка фактическая цена купли-продажи объекта недвижимости в целом или его части наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид доходной недвижимости, уровень риска, конкретные особенности объекта недвижимости и т.д. Это, в конечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.
· Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в доходную недвижимость, покупает, прежде всего, будущий доход. Особенности конкретной доходной недвижимости интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.
· В-третьих, цена коммерческой недвижимости отражает ее производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.
Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость недвижимости на основе расчетов.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения, гласящем, что максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена другая недвижимость с эквивалентной полезностью.
Таким образом, цены текущих продаж аналогичных объектов наилучшим образом отражают условия формирования рыночной стоимости.
9.3.3 Основные этапы оценки при сравнительном подходе
1. Сбор и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов.
2. Выбор модели, определение ценообразующих факторов.
3. Расчет корректировок для ценообразующих факторов на основе полученной на первом
этапе информации. Анализ скорректированных цен объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.
В методе сравнения продаж различают две группы методов расчета корректировок:
– количественные;
– качественные.
Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.
Если количество аналогов больше количества ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то для оценки используются методы первой группы:
– парных продаж;
– статистический анализ.
В противном случае для оценки используются методы второй группы:
– относительный сравнительный анализ;
– экспертные оценки.
Необходимо отметить, что если ценообразующие факторы имеют качественный характер, то необходимо произвести их адекватное отражение на количественные шкалы, т.е. провести т. Н. ранжирование. Для этого, как правило, также используются экспертные оценки.
Сбор рыночной информации и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива.
На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов нежилой недвижимости.
На дату оценки оценщик определил рыночную стоимость недвижимости рачсположенной в г. Москва с помощью сравнительного подхода сравнивая предложения (именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст. 435 и 437) по продаже коммерческих помещений.
9.3.4 Методика оценки Данный метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимой собственности состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
Процедуру определения рыночной стоимости можно разбить на следующие этапы:
– выбор аналогов
– поправки к стоимости продажи на различия, которые имеются между объектом оценки и сопоставимыми объектами недвижимости
– расчет цены 1 кв. м площади оцениваемого объекта
– расчет рыночной стоимости объекта оценки умножением цены продажи 1 кв. м на площадь объекта оценки.
9.3.5 Расчет стоимости объекта оценки Подбор аналогов В соответствии с нормами ФСО №1 ч.III п. 14 «…объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».
Сообразуясь с нормами ФСО №1 ч.IV п. 19 «…оценщик не может использовать информацию о событиях произошедших после даты оценки» выбраны аналоги предложенные к продаже до даты оценки, т.е. до 01.01.2010 года.
Источники информации, использованные при оценке объекта оценки перечислены ниже в Таблице №20.
Объем исследованной информации и степень ее надежности и достоверности оцениваются оценщиком как достаточная по количеству и содержанию, и имеющая высокую степень достоверности (истинности) и актуальная на дату оценки объекта оценки.
Полученная информация признана оценщиком приемлемой для целей данной оценки, так как она является доказуемой (проверяемой при разумных усилиях):
– источники публичные;
– источники авторитетные;
– источники специализированные.
Исходные данные приводятся ниже в таблице №19
Таблица №19
продолжение
--PAGE_BREAK--