Содержание
1. Резюме проекта
2. Общие технические показатели
3. Потребительские характеристики проекта
4. Маркетинговый план
5. Финансовый план
Приложения
Сущность проекта
Проектом предполагается освоение крупного земельного участка рядом с автодорогой Нижний Новгород – Кстово. На данном участке планируется возведение многофункционального комплекса, включающего в себя офисы, торговые площади, гостиницу, развлекательный центр, кафе и рестораны, а также 660 квартир и пентхаусы. Одно из основных достоинств проекта – комплексность и полная независимость от инфраструктуры города. В то же время, близость к историческому центру Нижнего Новгорода и удобная транспортная развязка позволяют легко добираться до любого места в городской черте.
Цель проекта
Создание удобного и современного многофункционального комплекса.
Информация о застройщике
ООО «Стромсоюз» создано в 1997 году. Единственным учредителем и директором является Шестых А.В. Основная деятельность фирмы – промышленное и гражданское строительство.
Общестроительные и отделочные работы ООО «Стромсоюз» выполняет своими силами. Спецработы выполняются привлекаемыми субподрядными организациями, с которыми ООО «Стромсоюз» работает уже много лет.
Руководящий и инженерно-технический состав имеет опыт работы в промышленном и гражданском строительстве от 15 до 25 лет. Рабочий коллектив имеет опыт работы в строительстве от 10 до 20 лет. Количество работников в фирме составляет около 200 чел.
ООО «Стромсоюз» имеет производственную базу пос. Кудьма, которая работает на нужды строительства. Гараж имеет 15 единиц автомобильной и спецтехники. Офис располагается по адресу: г. Н. Новгород, ул. Родионова, 188 «в».
Объекты, выполненные ООО «Стромсоюз»:
1. 10-ти этажный кирпичный жилой дом общей площадью 6 000 м2 по ул. Вятская в роли Генерального подрядчика.
2. Административное здание и кафе общей площадью 1 600 м2 по ул. Удмурская д. 3 в роли Генерального подрядчика.
3. Монолитные ж/бетонные спецфундаменты на Борском стекольном заводе.
4. 7-и этажный жилой дом (сборно-монолитный) общей площадью 2 800 м2 по ул. Семашко, д. 33 в Нижегородском районе в роли Генерального подрядчика.
5. Жилые дома по ул. Нестерова, д. 33 общей площадью 10 900 м2 в роли Подрядчика.
6. Два жилых 10-ти этажных кирпичных дома по ул. Рокоссовского, общей площадью 12 000 м2 в роли Подрядчика.
7. Реконструкция 3-х этажного офисного здания по ул. Рокоссовского, общей площадью 1 600 м2 в роли Генерального подрядчика.
8. Реконструкция 4-х этажного жилого дома по пр. Бусыгина, д. 19 «а» под офисное здание, общей площадью 2 500 м2 в роли Генерального подрядчика.
9. Строительство Автосервисного комплекса грузовых автомобилей «Вольво» в г. Дзержинске, 39 квартал Игумновского лесничества Дзержинского лесхоза, 400 м. Игумновского шоссе, здание 2 в роли Генерального подрядчика
Также ООО «Стромсоюз» выполняло работы по реконструкции магазина по ул. Бекетова, д. 6 «а»; евроремонты в спецшколе по ул. Бекетова; кафе «Ареал» по пр. Кирова, д. 8; реконструкция и ремонт зданий в/ч 31508; капитальный ремонт здания ОМЦ «Пласир» по ул. Верхне-Волжская набережная, д. 12 и многие другие работы.
В настоящее время ООО «Стромсоюз» ведет строительство 18-ти этажного здания по ул. Пролетарская, д. 4 общей площадью 10000 кв.м.; элитного 7-и этажного жилого дома на пересечении ул. Соревнования и пер. Казбекский общей площадью 6000 м2; 10-ти этажного жилого дома по ул. Бетанкура, д. 5 общей площадью 3000 м2 в роли Генерального подрядчика.
Также в настоящее время ведется проектирование двух административно-бытовых пристроек по ул. Рождественской, жилого 18-ти этажного дома в м/р В. Печеры.
Ведется проектирование офисно-делового центра по ул. Родионова с трех уровневой парковкой общей площадью 83 610 м2
Потребность в инвестициях
Для целей финансирования текущей деятельности и избегания кассовых разрывов проектом предусматривается финансирование в виде банковского кредита сроком на 5 лет, в размере 1 млрд. рублей под 20% годовых.
Месторасположение проекта
Участок расположен рядом с трассой Нижний Новгород – Кстово, в 1,5 км. от границы города, который активно растет именно в этом направлении. В 10 минутах езды находится СТЦ Мега, в 15-ти – центр Нижнего Новгорода. Недалеко от участка протекает река Волга.
Экологическая обстановка в районе характеризуется как хорошая. В непосредственной доступности находятся все необходимые объекты инфраструктуры: школы, больницы, множество магазинов и проч.
Земельный участок находится в собственности застройщика. К нему подведены все необходимые коммуникации. Площадка огорожена забором, что исключает проникновение посторонних лиц во время проведения СМР.
Общая характеристика проекта
По результатам проведения финансового анализа, можно сделать заключение, что проект является экономически оправданным и эффективным, в связи с чем рекомендуется его реализация. Подробные экономические показатели рассматриваются в соответствующем разделе.
Преимущества и достоинства проекта
На конкурентоспособность комплекса «Green Park» положительно влияют следующие факторы:
1. Удобная транспортная развязка,
2. Доступные цены на жилье и коммерческие площади,
3. Большая многоуровневая парковка,
4. Комплексность и независимость, наличие всей необходимой инфраструктуры,
5. Благоприятная экологическая обстановка,
6. Высокий класс реализации проекта,
7. Новизна формата для Нижнего Новгорода.
Эти и другие факторы позволяют сделать вывод об инвестиционной привлекательности и большом потенциале проекта.
2. Общие технические показатели
№ п/п
Название элемента
Площадь, м2
1
Подземная трехуровневая парковка
103 633
2
Торговые площади
в том числе продуктовый супермаркет
36 450,46
1 605,6
3
Развлекательный комплекс
11 357,54
4
Помещения общественного питания
5 654,48
5
Офисные площади
65 899,48
6
Жилая площадь
в том числе квартиры (660 шт.)
пентхаусы (36 шт.)
пентхаусы в офисных зданиях (26 шт.)
69 519,62
52 642,2
7 896,33
8 981,09
7
Инфраструктура жилья
10 588,00
8
Гостиница
7 206,0
9
Всего (без подземной парковки)
206 675,58
10
Всего (с подземной парковкой)
310 308,58
3. Потребительские характеристики проекта
Проектируемый участок расположен вдоль автодороги Нижний Новгород – Кстово, в поселке Афонино. В 1,5 км. находится граница Нижегородского района, центрального и самого престижного района Нижнего Новгорода, в 20 минутах езды – исторический центр города.
Проект предусматривает строительство на единой площадке многофункционального комплекса «Green Park» принципиально нового для Нижнего Новгорода формата «город в городе». Особенностью проекта является то, что житель данного квартала сможет, не выходя на улицу, попасть в любую точку комплекса, используя подземные внутриквартальные коммуникационные переходы.
Особое внимание уделено безопасности жильцов комплекса. Прежде всего, это охраняемый внешний контур комплекса, предупреждающий проникновение посторонних на поверхности. Второй контур охраны – подземный, предотвращающий несанкционированное проникновение посторонних в подземную парковку, в лифты из подземной части и обеспечивающий охрану автомобилей жильцов. Квартал оборудован 3-х уровневой подземной парковкой, что даст возможность добиться полного отсутствия транспортных средств на поверхности жилой зоны, кроме служб быстрого реагирования и иного обеспечения комплекса, которого нельзя избежать без использования транспортных средств.
В целом застройка участка решается единым многофункциональным комплексом, представляющим собой автономное градостроительное образование. Функционально участок разбивается на 2 зоны: общественной и жилой застройки.
· Общественная зона – торгово-развлекательный центр и бизнес-центры вдоль дороги.
· Жилая зона – три 25-ти этажных двухподъездных дома бизнес-класса с развитым обслуживанием.
Общественная часть комплекса представляет собой крупное здание переменной этажности, состоящее из стилобатной части, в которой разместится 9-ти этажный торгово-развлекательный центр, три 22-ух этажных офисных зданий, и крупное офисно-торговое здание, замыкающее композицию всего комплекса.
Набор помещений торгово-развлекательной части:
· Цокольный этаж – продуктовый супермаркет, блок социально-бытового обслуживания (аптека, отделение банка, парикмахерская, химчистка и т.д.),
· 1, 2, 3, 4, 5 этажи – торговые галереи промышленных товаров,
· 6 этаж – фудкорт, точки общественного питания различного типа,
· 7 этаж – спортклуб (фитнес-центр), спа-салон. Залы для занятий спортом, бассейн, баня, сауна, солярий, фитобары и пр.,
· 8, 9 этажи – двухуровневый ресторан с эксплуатируемой кровлей.
На четырех верхних этажах офисных зданий предполагается разместить жилые двухуровневые пентхаусы, с отдельным лифтом прямо из зоны парковки.
Жилая часть: три жилых дома, оборудованные лифтами повышенной комфортности, опускающиеся в подземные уровни парковки. Первые этажи жилых зданий предусматриваются нежилыми, для технических, вспомогательных и служебных помещений эксплуатирующих служб.
Все три жилых здания будут объединены двухэтажным блоком социально-бытового обслуживания жильцов. Этим же блоком жилая территория будет отделена от общественной части комплекса.
Обеспеченность жилой части машиноместами не менее 3 машиномест на квартиру.
4. Маркетинговый план
Согласно проекту, в многофункциональном комплексе «Green Park» будут располагаться помещения различного назначения: жилые, офисные, развлекательные, гостиничные и др. План продаж предусматривает реализацию всех типов площадей. Реализация будет проходить в 3 этапа:
1. Парковочные места, торговые площади, квартиры и пентхаусы,
2. Офисные площади и помещения под рестораны и кафе,
3. Развлекательный комплекс, гостиница.
Продолжительность 1 и 2-го этапов – 3 года, 3-го – 2 года. Общий срок строительства, включающий в себя все 3 этапа, составит 5 лет, что достигается за счет параллельной реализации смежных этапов.
Планируемые цены продаж указаны в таблице:
Тип помещений
Стартовая цена, тыс. руб.
Средняя цена[1], тыс. руб.
Парковки, шт.
700
827,9
Торговые площади, кв.м.
70
82,8
Развлекательный комплекс, кв.м.
40
44,5
Офисные площади, кв.м.
60
71,0
Жилые площади, кв.м.
55
65,0
5. Финансовый план
Общая характеристика
Расчеты финансовых показателей проекта проведены на основе общепринятых подходов к анализу инвестиций. Срок жизни проекта (5 лет) разбивается поквартально, после чего для каждого отдельного квартала проводится анализ всех денежных потоков.
По результатам анализа составляются основные прогнозные формы бухгалтерской отчетности (баланс и отчет о прибылях и убытках). Также проводится анализ основных показателей экономического состояния проекта (рентабельность, финансовая устойчивость и т.д.).
Базовые параметры, используемые в расчетах
1. Ставка дисконтирования – 20,0%,
2. Курс доллара США – 36 рублей.
3. Инфляция – 15% в год.
Дата начала проекта – “ ” 2009 г.
Расчеты проводятся в постоянных ценах в рублевом исчислении.
Финансирование проекта
Объем кредитного финансирования – 1 000 000 тыс. рублей.
Цель финансирования – обеспечение процесса строительства, отсутствие кассовых разрывов в период деятельности.
Базовые инвестиционные показатели проекта
Наименование показателя
Значение
Простой срок окупаемости проекта, мес.
32,1
Дисконтированный срок окупаемости проекта, мес.
55,0
Внутренняя норма доходности проекта[2], %
38,9%
Чистый денежный поток[3], тыс. руб.
3551548,05
Чистый дисконтированный доход[4], тыс. руб.
740819,18
Индекс доходности[5]
1,74
Дополнительные финансовые резервы проекта
Представленные расчеты проведены без учета ряда площадей в анализируемом многофункциональном комплексе. В частности, из раздела продаж и поступлений денежных средств исключены помещения общественного питания, парковка, а также гостиница. Несмотря на это, затраты на возведение и обустройство данных площадей в проекте учитываются.
По предварительным оценкам, освоение указанных площадей позволит дополнительно привлечь в проект значительные финансовые средства (см. табл.).
Тип / Показатель
Гостиница
Помещения общепита
Общественная парковка
Площадь, кв. м.
7 206,00
5 654,48
67 555,00
Тип освоения
Создание отеля на ~ 100 номеров
Сдача в аренду
Почасовая аренда
Ед. измерения
Номер
1 кв. м.
1 парк. место
Предполагаемая выручка
1000 руб./сутки
400 руб./мес
50 руб./сутки
Предполагаемый доход
~ 1,5 млн. руб./месяц
2,261 млн. руб./месяц
~ 1 млн. руб./месяц
Итого общий объем дополнительных финансовых поступлений составит около 4-4,5 млн.руб. в месяц.
Приложения
Приложение 1. Электронная версия бизнес-плана (включая финансовые расчеты)
Приложение 2. График платежей по кредиту
Приложение 3. Анализ чувствительности проекта
Зависимость Чистого дисконтированного дохода (NVP) от:
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
Изменения выручки от реализации
-1 982 624,4
-1 641 697,6
-1 301 213,0
-960 728,3
-620 243,7
-279 759,0
60 725,6
401 119,2
740 819,2
[1] За все время продаж.
[2] Максимальная ставка, при которой чистый дисконтированный доход будет равен "0". Вычисляется годовая норма доходности
[3] Чистый денежный поток, за весь установленный срок действия проекта
[4] Чистый дисконтированный денежный поток за весь срок действия проекта
[5] Соотношение инвестиций и дисконтированных поступлений