Оцінка земель сільськогосподарського призначення

Реферат на тему:

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення

З метою створення умов регулювання економічних відносин при передачі земель у власність, спадщину, під заставу, а також визначення ставок земельного податку та розмірів внеску до статутних фондів селянських спілок, акціонерних об'єднань та інших господарських підприємств, формування ціноутворення при купівлі-продажу земельних ділянок проводять грошову оцінку земель. Грошова оцінка стає основою при вирішенні багатьох питань у ринковій економіці. Вона дозволяє встановлювати стартові ціни при продаж)' певних об'єктів на аукціонах.

Грошова оцінка земель базується на матеріалах державного земельного кадастру, тобто вона включає в себе кількісну і якісну характеристику ґрунтів, їх економічну оцінку, матеріали землеустрою та інвентаризації земель, генеральні плани перспективного розвитку населених пунктів тощо. При відсутності економічної оцінки земель сільськогосподарського призначення їх грошову оцінку визначають за агровиробничими групами ґрунтів.

Грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення проводять для таких угідь як рілля, багаторічні насадження, природні сіножаті та пасовища. При цьому грошову оцінку роблять окремо для всієї держави, областей, адміністративних районів, окремих підприємств та земельних ділянок.

Грошова оцінка земель здійснюється на основі рентного доходу, який створюється при виробництві зернових культур, тобто результати оцінки представляються в натуральних одиницях, наприклад, у центнерах зерна. Відомо, що грошова оцінка є добутком річного рентного доходу, визначеного за економічною оцінкою, на ціну [12].

Грошову оцінку орних земель та земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями, пасовищами визначають за формулою:

Г_ОЗ
=Р_здн
хТ_к
хЦ (2.11.)

де Г₀₃
- грошова оцінка відповідного угіддя (в гривнях);

Р_ЗДН
- загальний рентний дохід (орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями, пасовищами), виражений у центнерах зерна;

Ц - ціна центнера зерна (в гривнях);

Тк - термін капіталізації рентного доходу, прийнятий рівним 33 роки.

Із аналізу формули (2.11) видно, що тут домінуючим є визначення величини загального рентного доходу.

Загальний рентний дохід складається з абсолютного та диференціального рентних доходів, тобто

Р_здн
=Р_ан
+Р_дн
(2.12)

Величина абсолютного рентного доходу Р_ан
відображає умови використання гірших за якістю земель і встановлена для України на один гектар рівною 1,6 ц зерна (Р_ан
- 1,6 ц).

Диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур визначають за формулою:

Р_дн
=(У х Ц-З-З х К_нр
):Ц (2.13)

де У - урожайність зернових з гектара ( у центнерах ) ; Ц - ціна реалізації центнера зерна ; З - затрати на гектар; К_нр
- коефіцієнт норми рентабельності, прийнятий рівним 0,35. На основі статистичних даних за 1986-1990р.р. встановлено, що середньорічна урожайність зернових становила 21.5 ц/га.

Для визначення диференціального рентного доходу земель під багаторічними насадженнями. природними сіножатями та пасовищами використовують вираз:

Р_ДН(і)
=Р_ДН
-Р_Д(і)
: Р_д
, (2.14)

де Р_дн(і)
- диференціальний рентний дохід з гектара земель під відповідними угіддями (багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами у центнерах;

• Р_дн
- диференціальний рентний дохід з гектара орних земель ( у центнерах);

• Р_Д(і)
- диференціальний рентний дохід з гектара земель під відповідними угіддями (в гривнях);

• Р_д
- диференціальний рентний дохід з гектара орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у гривнях).

Диференціальний рентний дохід на орних землях й інших угіддях в областях і регіонах вираховується за даними економічної Оцінки згідно з виразом:

Р_дн(р)
= Р_дн(у)
х Р_д(р)
: Р_д(у)
, (2.15.)

• де Р_дн(р)
- диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічним насадженнями, природними сіножатями та пасовищами по даній області ( регіону), у центнерах;

• Р_дн(у)
- диференціальний рентний дохід угіддя по Україні, в центнерах;

• Р_д(р)
- диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою по виробництву зернових культур і відповідного угіддя по даному регіону (області), у гривнях;

• Р_д(у)
- диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою виробництва зернових культур на відповідних угіддях, по Україні, у гривнях.

Диференціальний рентний дохід на ріллі, землях під багаторічними насадженнями та природними сіножатями і пасовищами окремих сільськогосподарських підприємств дорівнює:

Р_дн(п)
= Р_дн(р)
XР_д(п)
: Р_д(р)
. (2.16)

де Р_дн(р)
- диференціальний рентний дохід з певного виду угідь в адміністративному районі (р) виражений у центнерах ;

Р_д(п)
, Р_д(р)
- відповідно, диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою по виробництву зернових на даних видах угідь, відповідно за оцінкою цих угідь у сільськогосподарському підприємстві та адміністративному районі, виражений у гривнях.

При відсутності економічної оцінки орних земель по виробництву зернових культур у регіоні чи сільськогосподарському підприємстві використовують показники економічної оцінки ріллі в цілому. Якщо не ведуть окремої економічної оцінки меліорованих і немеліорованих земель, то в розрахунках використовують узагальнені показники оцінки земель під зерновими культурами.

Після уточнення площ і меж сільськогосподарських підприємств диференціальний дохід обчислюють з врахуванням нової експлікації агровиробничих груп ґрунтів підприємства. В цьому випадку маємо:

(2.17)

де Р_{д агр}
- диференціальний рентний дохід за шкалами економічної оцінки по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами по агровиробничих групах грунтів у гривнях.

П_агр.
- площа агровкробничих груп ґрунтів (га).

Грошова оцінка окремої земельної ділянки, незалежно від форми власності, може бути визначена на основі шкал грошової оцінки агровиробників груп ґрунтів.

Шкалу грошової оцінки окремої агровиробничої групи ґрунтів розраховують за формулою:

Г_агр.
= Г х Б_агр.
:Б (2.18)

де Г - грошова оцінка у гривнях одного гектара відповідних сільськогосподарських угідь даного підприємства;

Б_агр
- бал бонітету ґрунтів агровиробничої групи;

Б - бал бонітету гектара відповідних угідь сільськогосподарського підприємства.

Грошову оцінку всієї земельної ділянки визначають як суму добутків площ агровиробничих груп ґрунтів на їх грошову ціну.

2.6.2 Грошова оцінка земель запасу

В основу розрахунку грошової оцінки земель запасу покладається рентний дохід, який визначається відповідно до положень "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і населених пунктів" [12,27].

Грошова оцінка окремої земельної ділянки сільськогосподарських угідь визначається на основі шкал грошової оціни агровиробничих груп ґрунтів.

Розрахунок шкал грошової оцінки агрогруп ґрунтів орних земель, земель під багаторічними насадженнями, сіножатями та пасовищами здійснюється за формулою (2.18).

Бал бонітету гектара сільськогосподарських угідь сільськогосподарського підприємства обчислюється на підставі експлікації агровиробничих груп ґрунтів і шкал бонітетів ґрунтів за формулою:

(2.19.)

де Б_П
- бал бонітету гектара відповідних угідь сільськогосподарського підприємства;

Б_агр
- бал бонітету агровиробничої груп ґрунтів відповідних угідь;

П_агр
- площа агровиробничих груп ґрунтів відповідних угідь (у гектарах).

Сума грошової оцінки орних земель, земель під багаторічними насадженнями, сіножатями та пасовищами становитиме грошову оцінку сільськогосподарських угідь, які входять до земель запасу.

Якщо ґрунтове обстеження сільськогосподарських угідь земель запасу не проведено, його слід провести перед грошовою оцінкою.

Грошова оцінка земель запасу, які знаходяться під дорогами, спорудами, лісосмугами, водоймами, болотами, чагарниками, ярами та іншими непридатними для сільськогосподарського виробництва земельними ділянками визначається за їх фактичним використанням.

Землі під чагарниками оцінюються в розмірі 25 відсотків від середньої оцінки земель під лісовими насадженнями відповідного адміністративного району.

Грошова оцінка земель запасу під дорогами і спорудами визначається за методикою, викладеною в § 2.7.5. Грошова оцінка земель гад лісосмугами та захисними насадженнями здійснюється за методикою, викладеною в § 2.7.6. Грошова оцінка всієї площі земель запасу дорівнює сумі грошових оцінок земельних ділянок окремих угідь.

Сільськогосподарські угіддя, розташовані поза межами земель сільськогосподарського призначення, оцінюються з урахуванням характеристик їх ґрунтового покриву. При відсутності ґрунтових обстежень і карт ґрунтів таких земель складаються орієнтовні ґрунтові карти з використанням карт суміжних сільськогосподарських підприємств та наявних допоміжних матеріалів. Для вирішення цього завдання використовують топокарти, за допомогою яких визначається рельєф поверхні необстежених сільськогосподарських угідь На цю територію вивчаються фотоматеріали, з урахуванням яких системи дешифрувальних ознак ґрунтів співставляються з комплексом фотозображень на фотоматеріалах з ґрунтовими картами відповідних територій. Беруться до уваги тон, малюнок (структура) зображення, форма контуру. Виявляються комплекси фото зображень, аналогічні тим. які спостерігаються на площах, вкритих ґрунтовою зйомкою. Складені камеральним шляхом орієнтовні карти ґрунтів перевіряються візуально під час натурного обстеження на предмет усунення можливих помилок, що виникли під час камерального дешифрування ґрунтового покриву.

На підставі складених екстраполяційних ґрунтових карт обраховуються площі агровиробничих груп ґрунтів, які є одиницями оцінки сільськогосподарських земель.

2.6.3 Грошова оцінка земель лісового фонду

До земель лісового фонду належать, землі, вкриті лісовою рослинністю, а також не вкриті лісовою рослинністю, але надані для потреб лісового господарства. Об'єктами грошової оцінки земель лісового фонду є земельні ділянки, вкриті лісовою рослинністю або призначені для залісення (лісові землі), ділянки нелісоввх земель лісового фонду (сільськогосподарські угіддя, водойми, землі, зайняті спорудами тощо), а також ділянки земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного використання у складі земель лісового фонду [12.27].

Грошова оцінка таких ділянок - так званих ділянок таксаційного виділу, визначається за формулою.

Ц_лд
= Ц_нол
Х П_лд
(2.20)

де Ц_лд
- грошова оцінка ділянки (таксаційного виділу), грн;

Ц_нол
, - грошова оцінка 1 га вкритих лісовою рослинністю або призначених для залісення земель відповідного типу лісорослинних умов у відповідній природній (лісорослинній) зоні, групи та категорії захищеності лісів, лісотаксовому поясі та розраді лісових такс;

П_лд
- площа ділянки, га.

Грошова оцінка земель лісового фонду по землевласниках га землекористувачах визначається як сума оцінок окремих ділянок (таксаційних виділів). Площі ділянок земель, їх належність до лісорослинних зон, груп і категорій захисності лісів, лісотаксових поясів та розрядів лісових такс приймаються за даними матеріалів лісовпорядкування.

Грошова оцінка 1 га вкритих лісовою рослинністю або призначених для залісення земель розраховується диференційовано за типами лісорослинних умов, природними (лісорослинними) зонами, групами та категоріями захисності лісів, лісотаксовими поясами та розрядами лісових такс.

В основу розрахунку грошової оцінки покладається капіталізація нормативного середньорічного економічного ефекту від їх використання. Нормативний економічний ефект від вирощування лісу визначається як різниця між оцінкою тієї продукції та послуг, які можна отримати в еталонному лісонасадженні за діючими цінами, та сумою нормативних витрат, пов'язаних з вирощуванням лісу за період обігу вирубування, що розраховані за методом відновної вартості. Середньорічний ефект визначається шляхом ділення отриманої величини на строк періоду обігу вирубування.

Продуктивність еталонних лісонасаджень приймається за даними таблиць ходу росту лісонасаджень, таблиць продуктивності корінних деревостанів, типів лісорослинних умов, які наведені у матеріалах: “Нормативно-справочные материалы для таксации лесов Украйни й Молдавии” - Киев: Урожай, 1987, “Модели роста и продуктивность оптимальних древостоев” - Киев: УСХА, 1992.

Нормативи витрат на всі види робіт, які пов'язані з вирощуванням лісу (лісокультурні, лісогосподарські, лісозахисні та інші), розраховуються на підставі планових витрат за даними бухгалтерської звітності.

У випадку, якщо нормативний середньорічний економічний ефект є від'ємним, або нижчим за нормативні середньорічні витрати, за базову величину оцінки приймаються капіталізовані нормативні середньорічні витрати на 1 га.

Грошова оцінка 1га Ц_нол
, вкритих лісовою рослинністю або призначених для залісення земель, визначається за формулою:

Ц_нол
=Е_д
х Т_к
хК₁
х К₂
(2.21)

де Е_д
- нормативний середньорічний економічний ефект від використання деревини з 1 га вкритих лісовою рослинністю, або призначених для залісення земель відповідного типу лісорослинних умов у відповідній лісорослинній зоні, групі та категорії захисності лісів, лісотаксовому поясі та розряді лісових такс;

Т_к
- термін капіталізації нормативного середньорічного економічного ефекту, що дорівнюється 50 рокам;

K₁
- коефіцієнт, який враховує ефект від використання недеревної продукції та природних корисних властивостей лісів;

К₂
- коефіцієнт, який враховує відповідність фактичної лісистості до оптимальної.

Коефіцієнт, який враховує ефект від використання недеревної продукції та природних корисних властивостей лісів, визначено експертним шляхом і приймається рівним: для лісів другої групи K₁
= 1.3, для лісів першої групи K₁
=1,5; для лісів степової зони і Криму К₁
=2,6.

Коефіцієнт, який враховує відповідність фактичної лісистості до оптимальної, обчислюється за співвідношенням оптимальної та фактичної лісистості території. Ділянки земель лісового фонду, не призначені для залісення чи непридатні для цього без спеціальних заходів (сільськогосподарські угіддя; водойми; землі, зайняті спорудами, тощо), а також ділянки, вкриті лісовою рослинністю і призначені для залісення на землях природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного використання, оцінюються на основі положень, викладених у відповідних розділах 112,271.

Список літератури

1. Возняк Р.П., Магазинщиков Т.П Земельний кадастр в городах. Львів, 1989,92с.

2. Волосецький Б. Аналіз впливу технологічних і економічних параметрів на особливості геодезичного забезпечення кадастрових робіт. Геодезш. картографія і аерофотознімання, 58. Міжвідомчий наук-техн. зб. Львів. 1997, с. 55-57.

3. Волосецький Б. Оцінка впливу економічних параметрів на точність геодезичних вимірювань при кадастрових роботах, зб. Geodezja inzynieryjna і katastr w gospodarce narodowej. Lvvow -Rzeszow, 1998, c. 19-22.

4. Волосецький Б. Про точність кадастрових планів, зб, Геомошторинг - 99, Львів, 1999, с. 89-92.

5. Волощук М., Перович Л. Організаційна концепція ведення агроеколопчнгого моніторингу. Геодезія. картографія іаерофотознімання, 58. Міжвідомчий наук.-техн. зб.. Львів. 1997. с. 43-47.

6. Гладкий В М, Спиридонов В.А., Городской кадастр и его картографо-геодезическое обеспечение. М.: Недра, 399.1, 252 с.

7. Гнаткович Д.І., Сохнич А.Я., Столярчук Ю.Д. і ін. Земельно-правовий процес приватизації земельних ділянок в містах : Львів, 1997. с.90.

8. Гусаков В.. Валетта У., Нудельман В. і ін. Довідник регулювання використання І забудови територій населених пунктів (зонінг). - К 1996.

9. Державні будівельні норми України. - К.: Держбуд. 1997.

10.Драттковський О.І., Іванова І. Практикум з оцінки міських земель. -К.:УАДУ, 1998.