История и
эволюция ипотеки
Доктор экономических наук С.Г.Ерошенков
Москва 2004 год
Введение
Инвестиционно-финансовая
деятельность, как впрочем, и современная экономика в целом, немыслима в
настоящее время без всепроницающего участия ссудного капитала (кредитования). В
наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся, в первую очередь,
капиталоемкие отрасли и виды деятельности, например, строительство. Поэтому
существование в финансово-экономической системе общества стабильно и надежно
функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии является сегодня
одним из наиболее значимых показателей развития и залогом стабильности самого
общества. В свою очередь надежность и работоспособность любых рыночных моделей
перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени
рискованности кредитных операций, которая, неизбежно возрастая с увеличением
сроков кредитования, может быть снижена путем только создания надежных
механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве с древнейших
времен и до наших дней наиболее часто выступает залог недвижимого имущества,
называемый также ипотекой.
Зародившись до
н.э. как альтернатива обеспечения обязательства личностью должника, которому в
случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях
ипотека превратилась в мощный и всепроницающий инструмент
инвестиционно-финансовой деятельности, стержневое звено в общем каркасе
экономики промышленно развитых стран.
В монографии
проанализирован и обобщен зарубежный опыт ипотечного кредитования. При этом
изучение исторических корней и путей развития ипотеки в различных странах
позволило как проследить взаимосвязи особенностей общественно-экономического развития
каждой отдельной взятой страны с этапами эволюции и современными чертами
ипотеки в ней, так и выделить общие, единые для всех стран и правовых систем
принципы и подходы и организации ипотеки. Анализ конкретных примеров применения
различных моделей ипотечного кредитования показал, что каждая из них находит
свое применение в зависимости как от исторически сложившихся основ
законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций
деловой практики и законодательства.
Россия, вставшая
на путь перехода к рыночной экономике немногим более десяти лет назад, в
настоящее время остро нуждается в создании финансово-экономических механизмов
обеспечения инвестиционного процесса, адаптированных к реалиям экономики
переходного периода (высокая инфляция, нестабильность основных
макроэкономических показателей, неразвитость банковской системы, отсутствие у
большей части населения правовой и экономической культуры, слабость частного
капитала вообще и отсутствие крупных институциональных инвесторов, в
частности). Ипотечное кредитование, во всех странах мира выполняющее роль
одного из важнейших «локомотивов» инвестиционной деятельности, как
представляется, могло бы и в России послужить решению проблемы катастрофической
недоинвестированности экономики. Дополнительными стимулами для форсирования
создания в Российской Федерации действенной системы ипотечного кредитования
являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования
строительства жилья для населения, а с другой - стремление вовлечь в этот
процесс средства самого населения.
§1.1.
Зарождение ипотечного кредита
.
Ипотека
существовала еще в Древней Греции. Само слово «ипотека» было введено в
обращение афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI
века до н.э. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника,
которому в случае неуплаты грозило рабство. Для того, чтобы заменить личную
ответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредитор
ставил на земельном владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с
надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную
сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает
«подставка». В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения
залога недвижимости.
В историческом
процессе развития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом
должника) ипотека представляла собой третью - наиболее совершенную его форму.
Самая древняя форма залога заключалась в отчуждении должником кредитору
имущества, предназначенного служить обеспечением долга. Вторая проявлялась в
том, что имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь в его
владение и пользование (вместо процентов); при получении удовлетворения
кредитор был обязан возвратить это имущество. В третьем случае кредитор также
публично обязывался возвратить должнику имущество при уплате долга, однако при
этом собственник сохранял за собой право пользования и распоряжения имуществом,
но лишь настолько, насколько это не было сопряжено с его (имущества)
ухудшением, наносящим вред кредитору.
Древняя Греция
.
Ипотека
утвердилась в Древней Греции со времен Солона, однако широкое распространение
получила несколько позже - в IV веке до н.э. Залог земли в большей степени
применялся состоятельными гражданами и обычно не был связан с нуждами
экономического характера, то есть носил потребительский характер. Об этом
свидетельствует масса так называемых залоговых надписей, большая часть из
которых приходится на IV век до н.э.
Залоговые
надписи на закладных камнях представляли собой древний аналог ипотечных книг,
сложившихся в Европе в Новое время. Они давали возможность каждому узнать о
состоянии данного недвижимого имущества и, прежде всего о степени
обремененности его ипотечными долгами. Публичность ипотеки обеспечивала
интересы и потенциального покупателя земли, то есть способствовала ее
превращению в предмет торгового оборота.
Древний Рим
.
В Древнем Риме
ипотека получила еще большее развитие. Это связано с аграрной специализацией
Рима (в отличие от греков, главным источником богатства для которых являлись
торговля, мореплавание, а позднее мануфактурное производство), вследствие чего
земля здесь представляла относительно большую ценность, а принцип частной
собственности на землю получил основательное законодательное оформление.
Первоначально здесь была распространена самая древняя форма залога
недвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственность
кредитору. Должник же, погасив долг, получал право требовать имущество обратно.
Позднее получила распространение ипотека, при которой имущество оставалось в
собственности и использовании должника, а кредитор получал право требовать
удовлетворения из ценности данной недвижимости.
В Древнем Риме
не было системы ипотечных книг, и хотя основная идея ипотечной системы,
заключающаяся в защите кредитора и добросовестного приобретения вещных прав
третьими лицами, не была чужда римскому законодательству, ипотечные сделки
сопровождались разного рода махинациями. Поскольку принцип публичности ипотеки,
в отличие от Древней Греции, здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен,
что это имущество уже не заложено. Должник имел возможность закладывать
имущество у нескольких лиц, таким образом, получая под него кредит, значительно
превышающий рыночную стоимость залога. К этому прибавилось в более поздний
период развитие так называемых генеральных ипотек, охватывающих все имущество
должника (движимое и недвижимое), и ипотек, устанавливаемых в пользу известных
лиц (как правило, из представителей знати) самим законом. Эта форма ипотеки
получила название тайной ипотеки. В результате подрывалось само значение
реального кредита. Полученные ссуды использовались знатью в потребительских
целях, главным образом для поддержания роскошного образа жизни.
Средневековая Европа
.
У древних
германцев до XIII века господствовал принцип имущественной ответственности за
долги. Но потеря владения и права пользования недвижимостью, эксплуатация
которой часто составляла основное занятие должника, были очень неудобны. Уже в
XIII веке - сначала только в больших городах - стала развиваться новая форма
залога недвижимости. Заложенная земля оставалась во владении и пользовании
должника, при этом собственник лишался права отчуждения имущества и его
вторичного залога.
В средневековье
путем рецепции (то есть заимствования и последующей адаптации) римского права
ипотека перешла в западно-европейское законодательство, и прежде всего
германское. Германское право не остановилось на римской форме ипотеки: оно
привнесло в нее условие гласности и постепенно формализовало его путем введения
уже в XIX веке системы земельных и ипотечных книг в Германии, а также в
Австрии, Швейцарии и других странах. Но еще задолго до этого были заложены
основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов
об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях
или городских ратушах, позже - путем занесения актов об отчуждении в судебные
или городские книги.
§1.2. Эволюция ипотечного кредитования
.
С конца XVII
века разрабатывается специальное законодательство, регулирующее права на
недвижимое имущество и формулирующее основные положения ипотечного права. В
западноевропейское законодательство ипотека перешла с двумя основными чертами:
она стала
применяться только к недвижимому имуществу;
продажа
заложенных имений стала производиться не самим кредитором, а при посредничестве
суда.
Ссуды под
обеспечение недвижимостью предоставлялись сначала частными лицами
(ростовщиками, торговцами), затем банкирами, банковскими домами и частными
банками. Так, например, в Англии в XVIII веке выделялась группа банков
Вестенда, которые обслуживали земельную аристократию и провинциальное
дворянство, обеспечивая хранение их сбережений и предоставляя им ссуды под
залог земли или недвижимости. Специализированные ипотечные учреждения
появляются в Европе в первой половине XIX века. Первым по времени основания был
Баварский ипотечный и вексельный банк, начавший свои операции в 1835 году для
Баварии и некоторых других государств Южной Германии. Однако до 60-х годов
ипотечный кредит в германских государствах удовлетворялся преимущественно
государственными или же земскими земельными учреждениями. Во Франции в 1852
году возник специализированный ипотечный банк «Земельный кредит». В Австрии,
несмотря на широкое развитие ипотеки, специализированные (акционерные и
земские) учреждения появились только во второй половине XIX века, а до этого
ссуды под обеспечение недвижимости выдавали государственные кредитные
учреждения. В Англии же специализированных ипотечных банков в XIX веке еще не существовало.
Появление ипотечной системы (ипотечных книг) в
XVIII-XIX веках
.
Ипотечная
система создавалась параллельно с системой поземельных книг, в которых
фиксировались все права земельных собственников, а также необходимые сведения о
текущем юридическом положении земельных участков, включая все изменения в правах
собственности на эти участки. В ипотечных книгах фиксировалось только то, что
было связано с залогом. Земли, свободные от залогов, в ипотечные книги не
попадали. Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с
негласными способами установления прав на недвижимость. По мере того, как земля
становилась товаром, появляется необходимость исключить риск для покупателя,
что имение (земельный участок) в действительности не принадлежит продавцу, а
также риск для кредиторов по закладной, что на имении уже есть долги, не
заявленные при установлении залога.
Сущность
ипотечной системы заключалась в том, что для каждого недвижимого имущества
велась в специальном учреждении особая книга, где записывалось все, что
относилось к вещным правам, предметом которых служило это имущество: имя
собственника, переходы права собственности, сервитуты (то есть ограниченные
права третьих лиц), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных
книгах имели не просто справочное, а строго юридическое значение. Ипотека
приобретала юридические права со времени занесения ее в ипотечную книгу.
Создание ипотечной системы свидетельствовало о высоком уровне залогового права.
Законченная
ипотечная система была введена в Пруссии (Уставы 1783-1872 гг.), в Австрии
(Гражданское уложение 1811 г. и Устав 1871 г.), в Саксонии (Устав 1843 г.,
подтвержден в 1863 г.) и в некоторых других немецких государствах. Таким
образом, ипотека, возникнув еще в эпоху античности, прошла через средневековье
и вошла в Новое время, приспосабливалась уже к новым экономическим
потребностям. При рабовладении и феодализме ипотечный кредит представлял собой
разновидность ростовщического капитала. В этом случае ссудные деньги являлись
капиталом лишь для кредиторов. В руках заемщиков они служили главным образом
покупательным или заемным средством и использовались в основном в
потребительских целях.
Функции ипотеки в XIX веке
.
По мере
развития и утверждения рыночных отношений ипотека приобрела функции,
свойственные современному кредиту. Благодаря ипотеке государственный,
банковский и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной
частью земельного фонда. В то же время ипотека становится одним из основных
каналов обеспечения притока инвестиций в сельское хозяйство и в другие отрасли
экономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости) увеличить долю
производительно используемого капитала, а земледельцам - финансировать покупку
участков земли при сравнительно высоком уровне цен на нее.
Все эти
функции ипотеки начали «работать» в европейских странах в первой половине XIX
века, когда здесь складывались (а кое-где уже сложились) национальные рынки.
Однако, в полной мере, они проявили себя во второй половине XIX века, когда в
результате индустриализации капиталистических стран, гигантски увеличившей
масштабы общественного производства и ускорившей процессы урбанизации и
технического прогресса в сельском хозяйстве, перед ипотекой возникли новые
задачи и новые возможности.
Исторические особенности ипотеки в разных странах
.
При этом
необходимо отметить, что особенности общественно-экономического развития каждой
отдельно взятой страны (в частности, различия в регулировании гражданских
правоотношений и банковской деятельности) в значительной степени определили
этапы эволюции и современные черты ипотеки в них. Так, например, существенные
исторические и нынешние различия гражданских законодательств в странах
романо-германского и англосаксонского права породили различные подходы в
оформлении взаимоотношений сторон по договору ипотеки в этих странах:
во всех
государствах континентальной Западной Европы (кроме Дании) режим ипотеки имеет
много общего: обязательное нотариальное удостоверение актов, регистрация в
кадастре или поземельной книге, публикация ипотек и другие существенные
формальности;
в странах
англосаксонского права концепция ипотеки более гибкая и менее формализованная,
в частности, там нет необходимости в нотариально заверенном акте, а ипотека
может носить общий характер, когда предмет залога подробно не обозначен или
отсутствует публикация на этот счет. Датская система является промежуточной -
она использует обе вышеописанные схемы.
Другой пример:
исторически и законодательно обусловленная развитость фондового рынка США (в
частности, до самого последнего времени американские банки могли заниматься
инвестиционно-фондовой деятельностью только как исключительной) повлияла на
чрезвычайную развитость американского рынка ценных бумаг, в том числе долговых
обязательств, обеспеченных ипотекой.
§1.3.
История ипотеки в Европе
.
Понятие о кредитовании под залог недвижимости и само
название "ипотека", как уже говорилось выше, возникли еще в древней Греции. На границе
заложенного имения устанавливался каменный столб, на котором делались записи о
долговых обязательствах заемщика. Это явление было первым шагом на пути
формирования основ системы ипотечного кредитования, но это еще далеко не та
система, которую мы воспринимаем как классическую. На этом этапе была
реализована лишь часть финансово-экономической сути системы ипотечного
кредитования - организация инвестиционного процесса при наличии залога ликвидной
недвижимости. Этот процесс современные экономисты не называют системой
ипотечного кредитования, потому что в нем отсутствовал механизм
рефинансирования, который появился гораздо позже, во второй половине XVIII
века, в Германии. Его рождение было неизбежным явлением в период бурного
развития товарно-денежных отношений и организации финансового рынка в
государствах Западной Европы. В странах с развитой экономикой система
ипотечного кредитования является частью финансового рынка. В зависимости от
национальных особенностей и исторического пути создания различаются несколько
разновидностей классических систем ипотечного кредитования. Основная суть их
отличия кроется в особенностях механизма рефинансирования. В дореволюционной
России, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система.
Исторический опыт развития ипотечного кредитования в
различных странах мира представлен авторским коллективом книги "Правовые
проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России" под редакцией
В.С.Ема. Авторский коллектив провел глубокий анализ эволюции одноуровневой
системы ипотечного кредитования в Европе, включая Россию. Он сделал вывод, что
эта модель является наиболее приемлемой для внедрения в условиях современной
России. В книге представлена возможная одноуровневая модель ипотечного
кредитования в современной России, сделан глубокий анализ правовых проблем ее
создания и обеспечения функционирования. Авторы книги сделали первый
профессиональный комплексный подход к правовой оценке перспектив развития
системы ипотечного кредитования в современной России.
Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования
состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует
ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных
листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным
законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать
ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой
эмитент, кроме того, который определен законодательством. Деятельность
ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского
надзора.
Такая модель уже долгое время действует в ряде
западноевропейских стран: Дании, Германии, Франции и т.д. Недавно в Польше,
Чехии, Словакии, Венгрии были приняты законы, направленные на организацию в
этих странах одноуровневой системы ипотечного кредитования. Основным
достоинством одноуровневой модели является сравнительная дешевизна ее
организации по отношению к двухуровневой модели, что существенно снижает
стоимость кредита для заемщика. Кроме того, одноуровневая модель более проста в
законодательном регулировании.
Закладной лист является европейским
финансовым продуктом, уходящим своими корнями в греческую ипотеку и в
итальянские долговые обязательства. Главные вехи его развития — это
нидерландские колониальные сертификаты и закладные листы Силезского ландшафта
(1769 год). Процесс, начавшийся в те годы, привёл в 1852 году к появлению во
Франции банка Credit Fonciere de France.
Впервые в истории появилось кредитное учреждение, которое аккумулировало
капитал с помощью выпуска закладных листов, а полученные средства размещало в
форме ипотечных ссуд. Такая система получила распространение почти во всех
странах Европы. Первым ипотечным банком в России стало «Санкт-Петербургское
городское кредитное общество», основанное в 1861 году. Общество и выдавало
долгосрочные кредиты, обеспеченные ипотекой, и рефинансировало их за счёт
средств, полученных от размещения эмиссии закладных листов.
1767 г. Пруссия. «Ландшафты в Силезии»
.
Зарождение идеи организации одноуровневой системы
ипотечного кредитования можно отнести ко временам правления короля Пруссии
Фридриха Вильгельма Первого. Именно он передал в ведение дворян-землевладельцев
планирование государственной земельной кредитной кассы.
После Семилетней войны (1756-1763 гг.) в Пруссии царил
острый кредитный голод, остро стояла задача срочного восстановления сельского
хозяйства. Собственники земли были не в состоянии накопить капитал, необходимый
для восстановления разрушенных и полуразрушенных имений, закупки семян и скота.
Высокие налоги приводили к многочисленным случаям разорения помещиков.
Инвесторы уже не верили в особую надёжность кредитов, выдаваемых под залог
недвижимости. В воздухе витала идея создать специальную систему кредитования,
способную решить весь комплекс финансовых проблем. Кредиторы боялись давать
займы тем должникам, чья платежеспособность не была им известна, или которую
они не могли оценить. Земля явилась надежнейшим залогом. За предоставленный
капитал выдавались ценные ипотечные бумаги, в которых был точно обозначен
заложенный земельный участок. Это и были предшественники современных закладных
листов. В 1767 г. был издан закон, на основе которого было принято Положение о
создании так называемых «Ландшафтов в Силезии». Ландшафтами в XVIII в. называли
кредитные товарищества, занимавшиеся предоставлением ипотечных кредитов.
Ландшафт являлся сословным образованием.
После определённой подготовки 29 августа
1769 г. по распоряжению Фридриха Великого был создан Силезский ландшафт.
Силезский ландшафт был объединением, созданным государством для привлечения
кредитов на выгодных для заёмщика условиях. В этот кредитный союз были обязаны
входить все дворяне и помещики в округе. Это обязательное членство давало право
на получение кредита. Правда, первоначально кредитование осуществлялось не в
денежной форме, а путём получения закладного листа, который помещик отдавал в
залог кредитору, найденному им самостоятельно. Между земельным участком,
обременённым ипотекой, и соответствующим закладным листом существовала тесная
связь (так называемый залог имения). В качестве кредитного обеспечения владелец
закладного листа располагал:
имением, поименованным и описанным в
закладном листе;
обязательствами ландшафта, который
осуществлял возврат кредита и процентов по нему;
поручительством всех землевладельцев,
входящих в ландшафт, правда, только в случае неисполнения должником своих
обязательств и только в роли вещных должников;
По примеру Силезии в Пруссии и в других
германских государствах вскоре появились свои ландшафты. Однако правила приёма
в них несколько отличались от существовавших в Силезии. Так, например, членство
в них перестало быть обязательным для всех землевладельцев. В обязательном
порядке членами становились лишь помещики, желающие получить кредит. Менее
жёсткой стала и связь между обременённым кредитным обязательством имением и
закладным листом. Таким образом, закладной лист превратился в ценную бумагу,
которую эмитировал непосредственно ландшафт, под выдаваемые им ипотечные
кредиты.
В начале XIX в. ландшафты начали терять свой сословный
характер в результате реформ 1806 г., позволивших горожанам и крестьянам
покупать дворянские поместья.
Анализ эволюции системы ипотечного кредитования
невольно наталкивает на мысль, что ее совершенствование было всегда связано с
повышением ликвидности долговых обязательств заемщиков. Основополагающим
элементом ликвидности является степень надежности или гарантий. Например,
образование ландшафтов давало дополнительные гарантии кредиторам. Кредитору по
ценным ипотечным бумагам было предоставлено следующее кредитное обеспечение.
Говоря современным языком, кредитное товарищество на период займа выступало
гарантом сделки. Желавший получить кредит член Ландшафта для обеспечения этого
кредита оформлял залог недвижимости, указывая поместье, которое служило порукой
данной бумаги. Таким образом, субъектами кредитования под залог недвижимости
являлись Ландшафт и кредитор. Кредиты предоставлялись только на половину
стоимости поместья, служившего его обеспечением. По общему правилу передача
ценных ипотечных бумаг требовала регистрации.
Получив на руки ипотечные бумаги, член Ландшафта, для
приобретения денежной суммы, должен был их продать. Член Ландшафта выплачивал
Ландшафту полугодовые проценты и сборы за услуги органов управления. Ландшафтам
были даны широкие права (в отношении должников они могли взимать проценты и
сборы без предварительного судебного разбирательства) производить опись
имущества, продажу с публичных торгов, а также препятствовать владельцу участка
в продаже земель, чтобы не уменьшать стоимость обеспечения.
Обращение ипотечных бумаг явилось первой ступенью
рынка капитала. Право на их выпуск было строго регламентировано. Он мог
производиться только с санкции органов власти и только после проверки
надежности обеспечения. Ландшафты постепенно выработали стандарты относительно
того, кому можно выдавать кредиты. Эта практика быстро распространилась по
Европе. Ценные ипотечные бумаги, благодаря тому, что в качестве обеспечения
долга по ним выступали поместья, хорошо продавались.
Как уже отмечалось выше, развитие системы ипотечного
кредитования тесно связано с уровнем состояния кредитно-финансовой системы
государства и общего промышленного и экономического прогресса. Ввиду того, что
индустриализация началась раньше и более интенсивно развивалась в других
европейских странах, особенно в Англии, Нидерландах и Франции, принцип
использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно
применялся в этих странах, нежели в Германии, где он первоначально зародился.
Система ипотечного кредитования из Германии перешла в Польшу и Францию.
1852
г. Франция. Credit Fonder de
France.
Следующий
важный этап развития ценных ипотечных бумаг был связан с учреждением во Франции
в 1852 г. Credit Foncier de France (CFF). Этот институт облегчил получение
кредита на нужды сельского хозяйства. В основу была положена идея централизации
ипотечного кредитования по всей территории Франции, декретом от 10 декабря 1852 года он был
объявлен единственным банком Франции, которому разрешалось заниматься ипотечным
кредитованием. Это привело к более равномерному распределению капиталов
между Парижем и провинциями. В выдаваемой ценной ипотечной бумаге перестало
указываться конкретное имущество, отвечающее по конкретной бумаге. Была
устранена общая ответственность, характерная для ландшафтов. Обладатель
закладного листа стал иметь непосредственное требование только к эмитенту этой
бумаги. После учреждения CFF появился независимый непосредственно от залога
земельного участка инструмент — закладной лист, как ценная бумага. В результате
была создана новая система ипотечного кредитования, которая уже в то время
содержала в себе все основные принципы современной системы.
Создание банка Credit Fonder de France
стало важным импульсом для становления системы закладных листов в
Европе. Во Франции прусская система ландшафтов была усовершенствована. Однако CFF по-прежнему пользовался привилегиями и
оставался единственным эмитентом закладных листов. В отличие от прусских
ландшафтов CFF
был создан в форме общества частного права с привлечённым капиталом. Членство
определенных социальных групп населения не было обязательным, и заёмщики не
становились автоматически его членами. CFF имел право эмитировать долговые
обязательства или закладные листы. Это обстоятельство позволяло ему выдавать
кредиты в денежной форме, а долговые обязательства продавать тем, кто желал
надёжно разместить свои сбережения. Тем самым была ослаблена жёсткая связь
между активными и пассивными операциями, существовавшая в Пруссии: в закладном
листе не указывались конкретные имения, в реестр недвижимости не заносились
обременения по конкретному закладному листу, не существовало солидарной вещной
ответственности заёмщиков. Держатели закладных листов имели возможность
предъявлять свои требования только ипотечному банку.
1862 г. Франкфурт. Первый ипотечный банк.
Ценные
ипотечные бумаги приобрели характер облигаций, обеспеченных ипотекой, выплаты
по которым производятся их держателям. Идея создания частных земельно-кредитных
учреждений во Франции была воспринята в Германии и привела к учреждению
ипотечных банков. Первым банком, занимающимся исключительно ипотечным
кредитованием, был Франкфуртский ипотечный банк, основанный в 1862 г. Затем
последовало создание еще 12 банков, каждый из которых действует и поныне.
С закладкой
экономических основ классической системы ипотечного кредитования началось
формирование системы гарантий и государственного регулирования. Так для
национальных гарантий надежности ипотечного банка большинство национальных
европейских законодательств ограничивают круг операций банков, которым дано
право выпускать закладные листы. До настоящего времени в Дании ипотечные банки
имеют право осуществлять только один вид деятельности предоставление ипотечных
кредитов, основанных на выпуске ценных бумаг. На территории Германии ипотечные
банки получают возможность осуществлять только операции с минимальным риском.
Из 40 ипотечных банков, существовавших в 1900 г., 29 банков были
"чистыми" ипотечными банками и 11 - "гибридами", осуществлявшими
наравне с ипотечным кредитованием общую банковскую деятельность.
Важным
показателем надежности ипотечного банка является наличие ограничений по объему
эмитируемых ценных бумаг. Только зная соотношение эмиссии к объему обеспечения,
инвестор может быть уверен в надежности ценных бумаг. Надежность обеспечения
закладных листов достигается следующим образом. Все ипотечные кредиты заносятся
в специальную книгу банка - реестр ипотечных кредитов. Но кредит выдается не в
полном объеме, а в размере 60% от размера обеспечения. В случае банкротства
ипотечного банка инвесторы должны получить преимущественное право по
требованиям из закладных листов.
По сравнению с
другими европейскими законодательствами Германия дает две дополнительные
гарантии надежности ипотечного банка и закладных листов:
в каждом
ипотечном банке имеется управляющий, назначаемый органом надзора за банками;
существует
система банковского надзора, обеспечивающая периодические выборочные проверки.
На рубеже
XIX-XX столетий немецкие ипотечные банки, совокупная балансовая стоимость
которых достигла 6,5 млрд DEM, занимали значительное место на рынке. Они
представляли собой третью по значимости группу кредитных учреждений после
сберегательных банков (8,8 млрд DEM) и частных коммерческих банков (6,9 млрд
DEM). Примерно такая же картина складывалась в Европе в целом.
1900 г. Германия. Закон об ипотечных банках
.
1 января 1900 г. вступил в силу Закон об
ипотечных банках. В дискуссии, предшествовавшей его принятию, центральное место
занимали вопросы, связанные с конкурсным правом, так как во время кризиса,
разразившегося после периода грюндерства, были ликвидированы не только многие
предприятия, но и 61 банк. Поэтому всё больше внимания уделялось выработке
единых в масштабах государства подходов к вопросам, связанным с защитой
интересов вкладчиков.
Целями принятого закона Германской империи
об ипотечных банках были провозглашены:
создание правовой среды для того, чтобы
посредники, работающие на рынке капитала, имели возможность обеспечить стабильное
предложение долгосрочных средств под невысокую процентную ставку для
капиталовложений в ключевые отрасли народного хозяйства, в частности, в
городское и жилищное строительство;
создание правовых условий для
функционирования системы рационального рефинансирования на рынке капитала и
осознание того, что «утрата доверия к этим банкам будет связана с потерями
сбережений широкими слоями населения»;
защита интересов владельцев закладных
листов и получателей ипотечных кредитов.
На основе этих целей были разработаны
основные принципы Закона об ипотечных банках, а именно:
особые условия лицензирования ипотечных
банков;
особый порядок государственного надзора за
ипотечными банками;
принцип специализации ипотечных банков с
ограничением круга разрешённых видов операций;
принцип ипотечного покрытия с учётом как
количества, так и качества объектов, входящих в состав покрытия;
предельный объём обязательств по закладным
листам;
принцип конгруэнтности (сопоставимости);
залоговая стоимость как самостоятельный
показатель, рассчитанный по принципу максимальной осторожности и устойчивости в
долгосрочной перспективе;
предельная сумма (лимит) кредита на уровне
60% от залоговой стоимости объекта;
защита интересов заёмщиков;
обязательное внесение объектов, входящих в
состав покрытия, в реестр покрытия;
задачи доверенного лица;
закреплённое в законе право держателей
закладных листов на первоочерёдное удовлетворение их требований при банкротстве
ипотечного банка;
особые правила публикации баланса и другой
отчётности.
Жизнестойкость и развитие системы закладных листов
.
Первая и
Вторая мировые войны, инфляция и мировой экономический кризис 30-х гг. нанесли
серьезный урон ипотечному кредитованию. Вклад ипотечного кредитования в
восстановление экономики в послевоенный период был значителен. Характерной
чертой ипотечного кредитования была его долгосрочность. Вплоть до конца 60-х
гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам,
соответственно, предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на
срок, превышающий 30 лет.
Несмотря ни на
какие испытания, закладные листы зарекомендовали себя, как надежное средство
привлечения капиталов на рынок недвижимости. Согласно статистике Европейского
ипотечного союза в Брюсселе оборот закладных листов насчитывал к концу 1995 г.
в Европе 537 млрд ЭКЮ. Из них примерно 70% были эмитированы немецкими
институтами. Тем самым немецкий рынок закладных листов является не только самым
большим сегментом немецкого рынка доходных ценных бумаг, но и самым большим
рынком облигаций в Европе и шестым по величине рынком облигаций в мире.
Система
закладных листов доказала свою жизнестойкость и адаптивность к экономическим
условиям разных стран. Совсем недавно, после распада социалистической системы в
континентальной Европе, задача выбора модели ипотечного кредитования встала
перед бывшими социалистическими странами. Некоторые из них (Польша, Венгрия,
Чехия, Словакия) избрали для себя одноуровневую модель ипотечного кредитования.
За сравнительно недолгий период - с середины 1995 до начала 1998 г.г. - в этих
странах были созданы правовые основы для выпуска и обращения закладных листов,
а также организации и деятельности ипотечных банков.
При выборе
модели ипотечного кредитования и при выработке норм, регулирующих отношения в
этой области, законодатели этих стран руководствовались не только историческим
опытом своих стран, но и новейшими изменениями в Европе. Поскольку роль
закладных листов в экономике велика, европейское законодательство выработало
минимальные требования к ним. Целью европейского законодательства является
интеграция национальных закладных листов в экономику стран ЕС и единообразное
улучшение национального регулирования в области закладных листов. Это еще одна
мера, оказывающая значительное влияние на привлекательность европейских
финансовых инструментов.
Несмотря на
то, что все рассматриваемые бывшие социалистические страны соблюдают требования
ЕС к закладным листам, законодательство этих стран, принятое для регулирования
процессом ипотечного кредитования, различно. Так, например, в Венгрии и Польше
действуют специализированные ипотечные банки, а в Чехии и Словакии не стали
вводить строгую специализацию ипотечных банков и ограничили выдачу специальных
лицензий на право выпуска закладных листов коммерческим банкам.
В то время как
словацкие, венгерские и польские законы, подобно немецкому, предписывают
оценивать стоимость предмета залога, ориентируясь на перспективу, Чехия берет
курс на рыночную стоимость недвижимости. Если в Польше, Венгрии и Словакии
законодатель ограничил выпуск закладных листов 60% стоимости обеспечения по
выданным ипотечным кредитам, то чешский законодатель установил этот лимит 70%.
Законодательства
всех четырех перечисленных стран едины во мнении, что обеспечительная ценность
по закладным листам должна учитываться в специальном реестре. Название
"закладной лист" юридически защищается во всех рассматриваемых
законодательствах. Во всех упомянутых странах устанавливается особый, выходящий
за пределы общего банковского надзора, публичный надзор за ипотечными банками.
Чехия,
Словакия, Венгрия и Польша в сравнительно короткий период законодательно
закрепили инструмент рефинансирования - закладной лист. При этом они учитывали
тенденции развития в других европейских странах современного законодательства,
а также европейского права. С введением закладного листа для рефинансирования
долгосрочных ипотечных кредитов в этих странах был заложен фундамент для
постоянного привлечения капитала на ипотечный рынок, а следовательно, и для
осуществления крупных инвестиций в недвижимость.
В
настоящее время в 18 европейских странах имеются законы, регулирующие
деятельность ипотечных банков и выпуск закладных листов. Конкретные
законопроекты разработаны в Эстонии, Ирландии и в России. Идёт работа над
законопроектами или их концепциями в Бельгии, Италии, Словении и Белоруссии. В
центрально-европейских странах с трансформируемой экономикой до сих пор выдано
следующее количество лицензий: Польша — 3; Чехия — 9; Венгрия — 2; Словакия —
5; Латвия — 1. Количество эмиссий по странам: Польша — 2; Чехия — 20; Венгрия —
5; Словакия — 4; Латвия — 4. Количество и объём эмиссий по странам (в млн.
евро): Польша — 4,92; Чехия — 627,47; Венгрия — 23,17; Словакия — 12,92; Латвия
— 6,55.
§1.4.
История ипотеки в США
.
Проблемы развития ипотечного рынка жилья по-настоящему
привлекли к себе внимание американского правительства лишь во время Великой
депрессии. До 30-х годов жилищные проблемы, несмотря на всю их серьезность, не
обращали на себя такого внимания, которого они заслуживали. В то время
ипотечный рынок был весьма раздроблен и малоэффективен. В 20-е и 30-е годы
небольшие банки представляли ипотеки посредством предоставления ссуд,
полученных через депонируемые в банки средства населения. Довольно часто
возникавшие в это время в США финансовые крахи приводили к замораживанию
банковских депозитов, что в свою очередь приводило к тому, что источник
получения ипотек иссякал. Крушение в 1929 г. биржи в Соединенных Штатах привело
к большим трудностям, связанным с рынком финансов, собственными накоплениями
граждан, а также с владением недвижимостью в сфере жилья и фермерства.
На протяжении периода с 1900 по 1934 годы
в Соединенных Штатах не наблюдалось участия государства или правительственных органов в обеспечении финансирования рынка
недвижимости. Большая часть
финансирования этого рынка поступала из личных средств граждан, из накоплений семей, из частных инвестиций ипотечных компаний. Лишь небольшая доля
ипотечных компаний и банков
участвовала тогда в развитии рынка недвижимости. В результате величины процентных ставок часто
изменялись, а кредиты давались на
очень непродолжительный период, что провоцировало экономический кризис и
способствовало тому, что вся экономика
страны впадала в депрессию. Это состояние напоминает кризисную экономику России конца XX века.
Когда в 1933 г.
Франклин Рузвельт вступил в должность президента, экономика США находилась в глубоком
и затяжном экономическом кризисе. Банки выдавали кредиты только на срок от одного до трех лет и
отказывались продлевать их в связи с отсутствием капитала. Они вынуждены были очень
часто забирать у граждан их имущество в качестве залога. Все это приводило к
банкротству, к крушению банковской системы, к потере имущества, к утрате личных накоплений, а
также к крушению рынка недвижимости в целом. Положение в жилищном секторе было
особенно тяжелым: половина всех домовладельцев оказалась неспособной
выполнять свои ипотечные
обязательства, их дома переходили в собственность залогодержателей. Значительная часть населения оказалась перед реальной угрозой потери своего дома. В это время
делается вывод о том, что политика,
обеспечивающая достаточное число ипотек, предоставляемых на экономически
выгодных условиях и стимулирующих развитие
жилищного сектора, явится проявлением высшей государственной мудрости.
Вслед за периодом
Великой депрессии были введены необходимые законодательные и регулирующие
нормативные акты для исправления экономического положения страны:
было признано, что
ипотечные вклады в недвижимость должны представлять собой инвестиции невысокого
риска;
стало ясно. что
недвижимость и, в особенности недвижимость, связанная с жильем, представляет
собой очень эффективное средство возрождения экономики.
1934 г. Федеральная Жилищная Администрация
.
Это было началом
первого этапа государственного регулирования системы ипотечного кредитования. В результате этой политики все большее и большее количество финансов,
капитала стало доступно гражданам
для того, чтобы производить займы на строительство и покупку
недвижимости. Именно этот механизм помог Соединенным
Штатам в значительной степени восстановиться после депрессии 1929 г. Организация вторичного рынка ипотечных кредитов и содействие государства его развитию были
ответом на упадок жилищного рынка
времен Великой депрессии 30-х годов. Одним из наиболее важных законов, принятых в то
время, был Национальный закон о
жилье от 1934 г., на основании которого
была создана Федеральная Жилищная Администрация с целью развития
программ ипотечного страхования. Она взялась за: решение вопросов там, где на ипотечных рынках и
рынках жилья существовали наибольшие трудности. Федеральная
Жилищная Администрация оказала
содействие в разработке стандартов и
гарантий, позволивших повысить эффективность работы этих рынков:
Федеральная Жилищная
Администрация стандартизировала условия предоставления ипотек. Для покупателей
это означало меньший размер первого взноса и отсутствие необходимости
прибегать к дорогостоящим кредитам. Стандартизация также обеспечила развитие и еще
одного аспекта рынка: банки, выступавшие в роли первоначальных кредиторов, получили возможность
«упаковывать» и продавать ипотеки в форме ценных бумаг для конечных инвесторов,
которые, в свою очередь, могли осуществлять
с ними торговые операции или
продавать их на рынке. Это означало, что кредитное учреждение, предоставляющее
ипотечную ссуду, и инвестор, вкладывающий
свои средства в ипотеку, уже не являлись одним и тем же лицом. Было положено начало формированию вторичного рынка ипотек;
Федеральная Жилищная
Администрация обеспечила страхование ипотек, предоставляемых на
приобретение домов. Страхование обусловливало снижение рисков для кредиторов и,
следовательно, помогало расширить круг людей, удовлетворяющих требованиям на получение
ипотечных
кредитов. Это страхование дало определенные гарантии тому, чтобы кредитор
смог получить залог и в конечном итоге вернуть те деньги, которые он дал под заем для
покупки или строительства жилья. Федеральная Жилищная Администрация гарантировала кредитору
выплаты денежных сумм в случае нарушения заемщиком обязательств по внесению
платежей по жилищной ипотеке.
На протяжении восьми
лет Федеральная Жилищная Администрация смогла обслужить примерно 25% ипотечного рынка
Соединенных Штатов. Гарантии страхования ипотечного кредитования были выданы
примерно 90% владельцев жилищного рынка.
В 1934 г. Конгресс
США утвердил программу для обеспечения гарантий по кредитам Администрации по
делам ветеранов. Кредитные программы Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам
ветеранов в процессе их реализации формировали и поддерживали основные направления
ипотечного кредитования. Результатом этой деятельности стали: снижение размера
первоначального взноса за приобретаемое жилье, осуществляемого заемщиком за
счет собственных средств; увеличение срока кредитования (с 20 до 30 лет) и установление
фиксированной ставки по ипотечному кредиту.
1935 г. Финансовая корпорация по реконструкции
.
В 1935 г. Конгресс
создал Финансовую корпорацию по реконструкции. Одной из наиболее важных
программ Финансовой корпорации по реконструкции (РФК) была программа,
включающая
покупку застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией, а позднее и
гарантированных Администрацией по делам ветеранов ипотечных кредитов. В результате
реализации этой программы повысилась ликвидность кредитов Федеральной Жилищной Администрации и
Администрации по делам ветеранов, они стали более привлекательными для кредиторов,
что способствовало развитию ипотечных рынков. РФК оказала существенную помощь
в увеличении
оборота ипотечных кредитов Федеральной Жилищной Администрации.
1938 г. Федеральная Ассоциация ипотечного кредитования
(«Фэнни Мэй»)
.
Последним и главным
звеном в развитии политики системы ипотечного кредитования в Соединенных Штатах
было создание в 1938 г. Конгрессом США Федеральной национальной ассоциации
ипотечного кредитования - FNMA (сокращенно – «Фэнни Мэй»). Появление
централизованной структуры вторичного рынка ипотек определило начало следующего
этапа государственного регулирования национальной системы ипотечного
кредитования.
«Фэнни Мэй»
первоначально была создана как филиал Агентства финансирования работ по
реконструкции. Она сотрудничала с РФК с целью развития вторичных ипотечных
рынков. «Фэнни Мэй» смогла создать вторичный рынок ипотечного кредитования в Соединенных
Штатах. В конце 1938 г. «Фэнни Мэй» имела в своем портфеле застрахованных
Федеральной Жилищной Администрацией ипотечных кредитов на сумму более чем 80
млн долларов.
Важным катализатором
развития жилищного сектора и становления системы ипотечного кредитования США
стало внесение изменения в Налоговый кодекс 1939 г., согласно которому
налогоплательщикам давалось право вычитать процент по ипотечной ссуде из
дохода, подлежащего налогообложению. Для лиц, имеющих обязательства по
ипотечной ссуде, предоставлялся ряд налоговых льгот. Таким образом, был создан
стимул для получения заемных средств с помощью ипотечного кредита.
РФК, вплоть до ее
роспуска в 1948 г., специализировалась на покупке уже выданных ипотечных
кредитов, а «Фэнни Мэй» выполняла стабилизирующие задачи. Она была создана как
правительственная организация, которая должна была обеспечить социальную
стабильность. И, таким образом, выполняя эти функции, она работала примерно
последующие 30 лет. Она поддерживала возможность обращения на рынке кредитов
Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов с
фиксированной процентной ставкой. Первоначально «Фэнни Мэй» была уполномочена
покупать кредиты, гарантированные Федеральной Жилищной Администрацией.
В 1954 г. «Фэнни Мэй»
стала акционерным обществом. Государством была произведена реструктуризация
компании «Фэнни Мэй» для того, чтобы часть этой компании смогла получать свой
собственный доход, непосредственно от продажи акций.
Сам факт
акционирования государственной компании говорит о том, что работа частного
капитала на вторичном рынке стала не только выгодной для размещения инвестиций,
но и выгодной для развития инфраструктуры вторичного рынка ценных бумаг.
Механизм, рожденный государством для активизации первичного рынка, стал самодостаточным
на определенном этапе развития системы. Реальным подтверждением этого вывода
является тот факт, что «Фэнни Мэй» в 1968г. стала полностью частной компанией.
В 1968 г. «Фэнни Мэй»
была разделена на два самостоятельных юридических лица, на каждое из которых
была возложена часть первоначально принадлежащих «Фэнни Мэй» функций. Одним из
них была Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация - GNMA (именуемая
«Джинни Мэй»). Она начинала как чисто федеральное агентство в составе
Департамента жилищного и городского развития, с помощью которого в рамках
ссудосберегательной системы страны упаковывались и продавались ипотечные ссуды
на рынках капитала, что привело к дальнейшему развитию вторичного рынка.
Облегчив процесс реализации ипотек на рынках капитала, банки смогли быстрее
осуществлять оборот своих ипотечных средств и, таким образом, генерировать все
большее число новых ипотек. Естественно, что это позволило существенно
увеличить объем средств, направляемых в отрасль жилищного строительства.
«Фэнни Мэй» являлась
частной корпорацией, хотя все еще и сохраняющей некоторую связь с федеральным
правительством. В 1968 г. компания «Фэнни Мэй» была приватизирована. Она была приватизирована именно в
связи с тем фактом, что эффективно работала. Бюджетный дефицит составлял в тот момент
примерно $ 100 млрд. Поэтому решено было приватизировать компанию. Но
функционировала
компания «Фэнни Мэй», выполняя те же самые задачи. На «Джинни Мэй» была
возложена государственная поддержка жилищных программ. «Фэнни Мэй» стала специализироваться в продаже и
покупке ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке, повышая тем самым ликвидность и инвестиционные
возможности кредиторов. Благодаря усилиям «Фэнни Мэй» и «Джинни Мэй» был создан рынок кредитов Федеральной Жилищной Администрации
и Администрации по делам ветеранов.
1970 г.
Федеральная Комиссия Ипотечного Кредитования («Фрэдди Мак»)
.
В то же время
негарантированные и незастрахованные правительством ипотечные кредиты из-за
отсутствия стандартной документации продолжали быть низколиквидными. Стояла задача вовлечь в рыночный
оборот и эти обычные ипотечные кредиты. Именно для этого в 1970 г., двумя годами
позже «разгосударствления» «Фэнни Мэй», специальным Законом о чрезвычайном финансировании
жилищного строительства была создана Федеральная Корпорация Ипотечного Кредитования -
FHLMC, именуемая сокращенно «Фрэдди Мак». Основной целью «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» было
привлечение новых ресурсов инвестиционного капитала к жилищному рынку путем повышения
обращаемости всех ипотечных
кредитов и выработки единообразных стандартов аля облегчения
оборота на вторичном ипотечном рынке. «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» были
наделены полномочиями по покупке как обычных,
так и гарантированных ипотечных кредитов. До этого времени «Фэнни Мэй» было разрешено покупать только
ипотеки, застрахованные или
гарантированные правительством или уполномоченными
им лицами.
Это расширение их
полномочий имело несколько важных последствий. Первым была выработка в
процессе тесного сотрудничества «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак»а твердых стандартных
форм, используемых на всей территории США при сделках с обычными ипотеками. Другим последствием были пересмотр и одобрение «Фэнни
Мэй» и «Фрэдди Мак»ом частных компаний ипотечного страхования. Каждое из агентств поддерживало
"одобренный список" частных страховщиков. Для обоих агентств частное
ипотечное страхование обязательно в
случаях, когда сумма кредита превышает 80% оценочной стоимости залога.
Таким образом, самым
значительным результатом поддержки правительства была организация сильного
вторичного ипотечного рынка. Выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечным залогом,
позволил перевести риск от вкладчика, кредитора 1 к самому инвестору.
Деятельность указанных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного
ипотечного рынка, привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Они
обеспечили выход системы на очередной — третий этап развития, который характеризуется
совершенствованием вторичного рынка ипотек за счет развития финансовых технологий на рынке
капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных
облигаций.
Значение «Фэнни Мэй»
и «Фрэдди Мак» велико и в настоящее время. Они регулируют и поддерживают
вторичный рынок ипотечного кредитования, их деятельность, в конечном счете,
оказывает влияние
и на условия первоначального ипотечного кредитования. В 1981 г. «Фэнни Мэй»
получила полномочия непосредственно участвовать в торговле акциями на Wall Street, и
этот механизм вторичного рынка позволил охватить в то время примерно 87%
ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В настоящее время «Фэнни Мэй» является шестой по
величине корпорацией в США.
«Фэнни Мэй» и
«Фрэдди Мак» обеспечивают два вида услуг рынку капитала, они предоставляет банкам
механизм, который позволяет им:
продавать кредиты;
трансформировать
кредиты в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным залогом.
В настоящий момент портфель «Фэнни
Мэй» включает примерно $3,17 трлн.
Приобретенные займы
финансируются одним из двух способов. Их можно держать в портфеле, используя
разницу между процентом, полученным по займу, и стоимостью приобретения. В другом случае
закладные могут быть объединены в фонд с похожими займами и проданы, как ценные
бумаги, другим инвесторам. В этом случае обычно между процентами с закладных в
фонде и
выплатой инвесторам по ценным бумагам разница меньше, однако она более
устойчивая. Отсюда меньшая потребность в средствах. Этот процесс, который обычно
называют секьюритизацией, может принимать множество различных форм. Он впитал
в себя все разнообразие видов и классов ценных бумаг. Обычно эти ценные бумаги
известны как «fannie maes» или «freddi maes», no названию организаций, их выпускающих. Обе Корпорации выпускают долговые и ценные ипотечные бумаги через
брокерские фирмы на Wall Street.
1983 г. «Обеспеченное ипотечное обязательство»
.
Помимо роли
правительства в формировании ипотечного рынка, сами финансовые рынки разработали ряд
новых технологий, которые оказали существенное влияние на становление этого рынка. Спад на рынке
недвижимости, наблюдавшийся в США в 80-е
годы, и методы, применявшиеся для преодоления сложившейся ситуации, привели к
ряду значительных перемен на рынках ипотечного капитала. Эти перемены навсегда
изменили способы финансирования операций с недвижимостью в США. В 1983 г. был применен новый
инструмент для работы на вторичном рынке ценных бумаг, который явился подлинной новацией
на ипотечном рынке. Он известен под названием «Обеспеченное ипотечное обязательство». Использование данного инструмента позволило ссудосберегательным
компаниям «переупаковывать» ипотечные обязательства таким образом, чтобы
удовлетворить инвесторов, которые до этого не выступали в качестве покупателей
ипотечных инструментов.
Это привело к
расширению числа участников рынка. Например, традиционные инвесторы, такие как
пенсионные фонды, приобретают инвестиционные инструменты с более длительными
сроками
обращения, а фонды, осуществляющие операции с инструментами денежного
рынка, покупают инвестиционные продукты со сроками обращения
менее одного года. Внедрение «Обеспеченного ипотечного обязательства»
стимулировало спрос. на ипотечные продукты по более низким процентным ставкам. В 90-е
годы специалисты по разработке финансовых продуктов, работающие в инвестиционных
банках, начали создавать «Обеспеченные ипотечные обязательства» таким
образом, чтобы их структура не отпугивала своей сложностью потенциальных инвесторов по
принципу: чем проще, тем лучше. Инвесторы, вкладывающие средства в ценные
бумаги, обеспеченные
закладными, должны понимать суть инструментов, которые они приобретают.
Секьютеризация ипотечных обязательств
.
Таким образом, мы
отмечаем важное дополнение к собирательному образу современной классической
ипотеки. Ранее мы уже делали вывод, что совершенствование системы ипотечного
кредитования
идет по пути повышения ликвидности долговых обязательств. В развитие этой мысли
заметим, что в условиях современности эта финансовая технология, получившая
название "секьюритизация", является инструментом повышения
ликвидности ипотечных обязательств. Секьюритизация - это трансформация ипотечных кредитов в
более ликвидную форму, т.е. выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными. В
США длительное время было спонсорство и поддержка Правительства. В настоящее время этот рынок не обращается к
правительственным гарантиям и даже к банкам, как основному источнику кредитования
строительства
многоквартирных домов. Этот ипотечный рынок стал основным источником
финансирования для строительства и покупки многоквартирных домов. Когда финансисты
обращаются к вторичному рынку, то получают значительно более широкую базу для
финансирования, чем если бы обращались к банкам. В США рынок коммерческих ценных бумаг
начался с $5 млрд. в 1991 г. и возрос до $80 млрд. в 1998 г.
Развитие
секьюритизированного рынка в Соединенных Штатах началось со следующего. В 80-е годы
начался сильный спад на рынке недвижимости. Падала стоимость недвижимости, что
приводило
к увеличению случаев невыполнения кредитных обязательств. В результате многие банки, а
также страховые компании, которые были основными источниками финансирования на
этом рынке,
забрали свои деньги, а когда кредиты на многоквартирные дома оказались,
обречены на провал, и их необходимо было рефинансировать, прежние источники
отказывались делать это. В 90-е годы наблюдался очень большой кризис
ссудосберегательной системы страны, и сотни, а то и тысячи компаний попали в
этот кризис. Соединенным Штатам пришлось создать специальное агентство для того, чтобы оно
могло взять на себя обязанности этих обанкротившихся банков и их кредиты. Этот
институт назывался «Резолюшн траст корпорейшн» - RTC.
В результате у этой
компании оказались на руках сотни миллиардов так называемых безнадежных
кредитов. И чтобы каким-то образом избавиться
от них, компании пришлось выйти на частный секьюритизированный рынок и создавать
специальные структуры, инструменты, с помощью которых можно было бы разрешать эту проблему. Технологию
секьюритизации, которая используется в Соединенных Штатах, начинают применять и в
других европейских странах. В этих странах банки все еще вкладывают большие средства в
коммерческие и многоквартирные кредиты и используют их в своих банковских портфелях. Но
в связи с тем, что они хотят более эффективно использовать свои капиталы, они тоже
начали применять
секьюритизацию, но очень постепенно.
Привилегии «Фэнни Мэй» и
«Фрэдди Мак»
.
«Фэнни Мэй» и «Фрэдди
Мак» имеют схожую организацию и пользуются одинаковыми федеральными
привилегиями. И та и другая являются акционерными корпорациями, чьими акциями
торгует
Нью-Йоркская Биржа. Обеими руководят Советы Директоров, состоящие из 18 членов Совета, из которых
13 выбирают акционеры, а 5 назначает президент. Обеим необходимо иметь
штаб-квартиры в Вашингтоне (округ Колумбия,
столичная территория), обе являются
объектом наблюдения (но не управления) федеральной полиции - безопасность, порядок регулирования и
финансовый мониторинг.
Обе корпорации
ограничены одной линией деятельности (жилищная ипотека) и получают различные
официальные привилегии для
помощи в выполнении задачи. Эти привилегии таковы:
кредитная линия
Казначейства США в размере до 2,25 млрд. долларов;
право продавать ценные корпоративные
бумаги без ограничения через финансовые
институты, регулируемые государством (в основном, банки и сберегательные ассоциации); определение ценных ипотечных
бумаг, которые они выпускают или
гарантируют, к категории second-lowest credit risk (второй наименьший кредитный риск) в депозитных учреждениях;
право их долговых
обязательств служит гарантией общественных депозитов;
право на продажу их
ценных бумаг через Федеральный Резервный открытый рынок;
освобождение от
государственных и местных налогов (кроме налога на собственность и федеральных налогов на прибыль);
освобождение от регистрационных требований
по ценным бумагам и Биржевых комиссионных;
полномочие
использовать федеральные резервные банки в качестве финансовых агентов.
Несмотря на эти
привилегии, в современных условиях обязательства «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» не
являются обязательствами Правительства, и они не гарантируются Казначейством
США. Корпорации также не принадлежат государству. Тем не менее тот факт, что
Правительство поддерживает их, показывает, что Правительство не допустит
провала ни одной из этих компаний. Наконец, инвесторы всегда требуют с
корпораций меньшие проценты, чем с остальных предприятий. Из-за своего
особенного статуса и предположения, что обязанности этих компаний могут, в
какой-то степени, считаться обязательствами Федерального Правительства, в 1992
году были предприняты меры по созданию официальной системы регулирования
безопасности и стабильности деятельности.
Департамент Жилищного и Городского Развития
.
Регулирование
деятельности и политика наблюдения осуществляется Департаментом Жилищного и Городского
Развития. В настоящее время
этот контроль, в основном, выражается в наблюдении
руководящих органов. Регулирование Безопасности и Стабильности Деятельности и мониторинг ведутся Офисом
по Надзору за Федеральными Жилищными
Предприятиями - OFHEO - независимым
агентством, работающим с HUD, но не находящимся у него в подчинении.
В настоящее время в США существует большое
количество ипотечных структур. Это как частные участники рынка, так и разного уровня агентства. Особое место среди них
занимают такие организации, как
Департамент жилищного строительства и Городского - HUD. Основной целью
деятельности HUD является:
достижение наилучших
форм выполнения основных правительственных программ, которые предусматривают оказание помощи городскому
строительству и развитию других населенных пунктов;
оказание помощи
Президенту в достижении максимальной координации различных форм деятельности на
федеральном уровне.
HUD является федеральным агентством, в его
состав входят Федеральная Жилищная
Администрация и «Джинни Мэй».
§1.5.
Развитие инструментов рынка капитала
.
В последние годы закладной лист переживает
в Европе эпоху ренессанса. Ещё 10-20 лет тому назад он и в Германии не
представлял для инвесторов особого интереса из-за небольшого объёма
многочисленных эмиссий и низкой ликвидности. Сейчас рынок закладных листов
находится на подъёме не только в Германии, но и в большинстве европейских
стран, что находит своё выражение не только в более частых эмиссиях, но — и
прежде всего — в их объёмах. Растущее признание закладного листа особенно ярко
проявляется в том, что в целом ряде европейских стран приняты новые законы о
закладных листах и деятельности ипотечных банков. Именно там, где решено не
просто дополнить действующее законодательство, а заменить его новым специальным
законом о деятельности ипотечных банков и закладных листах, велись глубокие и
принципиальные дискуссии, позволившие точнее определить потребность и лучше
понять смысл нововведений. Сказанное в ещё большей мере относится к тем
государствам, в которых такое законодательство создаётся впервые.
Поиск новых подходов и моделей
рефинансирования ипотечных кредитов шел по-разному:
в Западной Европе:
различные системы ипотечных банков и
закладных листов;
введение евро – единой европейской валюты;
совершенствовать системы или вводить
заново;
в Центральной и Восточной Европе
проблемы жилищного строительства;
исторический путь и современная ситуация в
Европе;
необходимость ипотечных банков и закладных
листов.
Центральная и Восточная Европа
.
В начале 90-х годов 20-го века страны
Восточной и Центральной Европы, реформирующие свою экономику, начали поиск
новых схем, пригодных для финансирования жилищного строительства на рыночной
основе. Это стремление диктовалось необходимостью быстро решить важный
политический вопрос и в достаточной мере обеспечить населения жильём,
отвечающим современным стандартам. Раньше или позже должен был встать вопрос о
рефинансировании кредитов, выдаваемых под залог недвижимости. В ходе поиска
новых подходов и моделей анализировалась не только современная ситуация в
Европе, но и собственные, национальные традиции, имеющие глубокие исторические
корни. В результате во всех центрально-европейских странах законодатели
остановили свой выбор на закладном листе и высказались против введения
американской системы MBS.
Страны Европейского союза
.
Совершенно другой была и остаётся ситуация
в странах Европейского Союза. Во всех странах Евросоюза имеется развитая и
хорошо работающая система выдачи ипотечных кредитов и схема их
рефинансирования. Создана и в различных формах функционирует система ипотечных
банков и закладных листов. Поэтому дискуссия по принципиальным вопросам не
представлялась, на первый взгляд, необходимой. Однако, банковские специалисты,
работающие на рынке капитала, уже в течение многих лет пытаются понять, как
введение евро повлияет на источники рефинансирования банков. Национальная
валюта средств перестаёт существовать как критерий успешности инвестирования
средств. Поэтому решающим критерием — прежде всего, для иностранных инвесторов
— становится оценка надёжности и ликвидности финансового инструмента. Банки
задались вопросом, смогут ли их бумаги, предназначенные для рынка капитала, конкурировать
с немецким закладным листом, взлёт которого они наблюдают в течение последних
лет на своих мониторах.
Выводы, сделанные после проработки
вопроса, были быстро воплощены в жизнь. Появились новые законы о закладных
листах и деятельности ипотечных банков, в действующее законодательство были
внесены соответствующие изменения. Эти изменения в большинстве случаев касались
приоритетных прав владельцев закладных листов на удовлетворение их требований.
После того, как соответствующие изменения были внесены в законодательство
Германии, и покрытие закладных листов приобрело статус обособленного имущества,
Люксембург и Финляндия внесли соответствующие дополнения в свои законы.
Макроэкономические эталоны.
Если страны с реформируемой экономикой
зачастую ориентируются на немецкий закладной лист в его классической форме, то
страны, входящие в Европейский союз, ставят перед собой цель перейти к
мега-эмиссиям закладных листов. По-разному шла эволюция макроэкономических
аспектов:
в Западной Европе:
европейский рынок капитала – национальная
валюта больше не определяет место размещения капитала;
потребность в конкурентоспособных
продуктах;
немецкие мега-эмисии закладных листов
в Центральной и Восточной Европе
исторический опыт;
опыт США
и Европы;
немецкие закладные листы.
Юридические эталоны.
И на Западе, и на Востоке, и в центре
Европы считается обязательным включение в национальное законодательство всех
норм Европейского Союза. Поскольку для закладного листа не существует
специальной директивы ЕС, европейские страны исходят из критериев, изложенных в
статье 22, абзац 4 Директивы ЕС «О координации правовых и нормативных актов,
касающихся деятельности структур для совместных вложений в ценные бумаги»,
больше известной как Директива об инвестировании. Требования этой Директивы
рассматриваются как минимальный стандарт для европейских закладных листов. Не в
последнюю очередь это объясняется тем, что эти критерии включены в шесть других
директив ЕС, а также в список требований, которые Европейский центральный банк
предъявляет к ломбардным бумагам. В нескольких европейских странах положение о
приоритетных правах владельцев закладных листов было включено в национальное
законодательство лишь после ссылки на нормативы, установленные
вышеперечисленными документами.
Эволюция юридических аспектов ипотечного
кредитования шла следующим образом:
минимальные требования ЕС по вложениям в закладные
листы согласно ст. 22 (часть 4)
Директивы ЕС «О деятельности ССВЦБ» и другим условиям инвестирования;
общие критерии:
долговые обязательства;
законодательные предписания;
законодательно закрепленный принцип покрытия;
кредитное учреждение;
особый надзор со стороны государства;
преимущественное право при банкротстве;
обеспечения соответствия новых законов об ипотечных
банках и закладных листах общим критериям.
Список литературы
Для подготовки данной работы были использованы
материалы с сайта http://www.park.ru/