Договор имущественного найма - это соглашение, в силу
которого наймодатель обязуется предоставить нанимателю
имущество во временное пользование за установленную плату
(ст. 275 ГК).
Договор имущественного найма - двусторонний (взаимный),
консенсуальный и возмездный. Сторонами в нем являются:
наймодатель - лицо, предоставляющее имущество, и нанима-
тель - лицо, которое получает имущество во временное поль-
зование.
Договор может заключаться между гражданами, между орга-
низациями, а также между гражданами и организациями. Граж-
дане заключают договор имущественного найма для удовлетво-
рения своих бытовых и культурных потребностей, социалисти-
ческие организации - для временного использования имушест-
ва без затраты средств на его приобретение в собственность
(наниматель), а также для получения вознаграждения за пре-
доставление имущества в пользование другим организациям и
гражданам (наймодатель) .
Разновидностью договора имущественного найма являются
договоры аренды и бытового проката.
Производственные объединения (комбинаты) и государс-
твенные производственные предприятия имеют право сдавать в
аренду другим предприятиям и организациям временно неис-
пользуемые ими здания, сооружения, производственные и иные
помещения, оборудование и транспортные средства.
Договор аренды организациями и предприятиями потреби-
тельской кооперации помещений для магазинов, складов,
предприятий общественного питания, заготовительных пунктов
относится к договорам на аренду нежилых помещений. Регули-
руется договор общегражданским законодательством, поста-
новлениями Совета Министров союзных республик, приказами
министерств жилищного и коммунального хозяйства республик,
а также постановлениями правлений Кентросоюза и республи-
канских союзов.
От договора имущественного найма следует отличать до
говор найма жилого помещения, который заключается гражда-
нами на пользование жилыми помешениями. Договор найма жи-
лого помещения регулируется специальными нормативными ак-
тами - Основами жилищного законодательства Союза ССР союз-
ных республик и жилищными кодексами союзных республик.
Предметом договора имущественного найма могут быть вещи
длительного пользования, что вытекает из существа самого
договора, при этом такие, которым присущи индивидуализиру-
ющие их признаки (индивидуально определенные вещи).
Срок договора не должен превышать 10 лет. Договор найм
строения или нежилого помещения между социалистическим ор-
ганизациями не может быть заключен более чем на 5 лет а
договор найма оборудования и иного имущества между ними -
1 год, Если договор имущественного найма заключен без ука-
зания срока, он считается заключенным на неопределенный
срок, и каждая из сторон вправе отказаться от договора в
любое время, предупредив об этом другую сторону за один
месяц, а при найме строений или нежилых помещений - за три
месяца. Если ни одна из сторон по такому договору не отка-
залась от него до истечения предельных сроков, указанных
выше договор по истечении этих сроков считается прекращен-
ным (ст. 277, 278 ГК) .
Договор бытового проката, заключенный без указания сро-
ка, считается заключенным на срок, установленный соответс-
твующим типовым договором бытового проката (ст. 278 ГК).
Если в договоре имущественного найма, заключенном между
гражданами, наниматель продолжает пользоваться имуществом
после окончания срока действия договора при отсутствии
возражений со стороны наймодателя, договор считается во-
зобновленным на неопределенный срок (ст. 279 ГК).
Договор имущественного найма между гражданами на срок
более одного года должен быть заключен в письменной форме.
Договор с участием социалистических организаций независимо
от срока его действия всегда должен заключаться в письмен-
ной форме (п. 1 ст. 44 ГК).
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Как было указано, договор имущественного найма - двус-
торонний (взаимный) и в силу этого обе стороны (наймода-
тель и наниматель) имеют взаимные права и обязанности.
Наймодатель обязан своевременно предоставить имущество
нанимателю в состоянии, соответствующем условиям договора
и назначению имущества. Организация, заключающая договор
бытового проката, должна в присутствии нанимателя прове-
рить исправность сдаваемого внаем имущества. Если наймода-
тель оговорил в договоре недостатки вещи, то он освабожда-
ется от ответственности за них.
Наймодатель обязан производить за свой счет капитальный
ремонт сданного внаем имущества, если иное не предусмотре-
но законом или договором. Если наймодатель не выполняет
этой обязанности, то наниматель вправе произвести ремонт
за счет наймодателя. Однако если ухудшение состояния иму-
щества произошло по вине нанимателя, то понесенные затраты
нанимателю не возвращаются.
Наниматель обязан пользоваться имуществом в соответс-
твии с условиями договора и назначением имущества, поддер-
живать нанятое имущество в исправном состоянии, произво-
дить текущий ремонт, если иное не установлено законом или
договором, и нести расходы по его содержанию.
Одна из основных обязанностей нанимателя - внесение
платы за пользование имуществом. Размер и сроки уплаты оп-
ределяются договором или специальными нормативными актами.
Так, ставки арендной платы по договору аренды нежилых по-
мещений определяются Советами Министров союзных республик.
При прекращении действия договора наниматель обязан
вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком он
его получил, или л состоянии, обусловленном договором. При
этом учитывается нормальный износ предмета договора. Если
наниматель допустил ухудшение состояния имущества, он дол-
жен возместить наймодателю убытки. Он освобождается от от-
ветственности, если докажет, что ухудшение произошло не по
его вине. Если в процессе пользования имуществом нанима-
тель улучшил его состояние, то он имеет право на возмеще-
ние расходов, произведенных с разрешения наймодателя, если
иное не предусмотрено законом или договором. Арендатор не-
жилого помещения обязан передать безвозмездно арендодателю
все произведенные в арендуемом помещении перестройки и пе-
ределки, а также улучшения, составляющие принадлежность
помещений и неотделимые без вреда от конструкций помеще-
ний.
Гражданскими кодексами и специальными актами предусмот-
рена ответственность сторон за нарушение обязанностей по
договору имущественного найма.
При переходе права собственности на сданное внаем иму-
щество от наймодателя к другому лицу договор найма сохра-
няет силу для нового собственника. Договор найма сохраняет
силу и при переходе имущества от одной организации (наймо-
дателя) к другой (с.т. 288 ГК).
В законе установлены случаи, когда наймадатель или на-
ниматель может требовать досрочного расторжения договора
имущественного найма по решению суда, арбитража или тре-
тейского суда (ст. 289, 290 ГК).
От договара бытового проката наниматель вправе отка-
заться в любое время.