План лекции:
1. Понятие и элементы договора аренды.
2. Содержание договора аренды.
3. Прекращение договора аренды. Право арендатора на возобновление договора.
Вопрос 1.
Договор аренды — это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать за плату другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).
Правовая характеристика договора аренды как сделки:
Ö консенсуальный
Ö возмездный
Ö взаимообязывающий
Ö нефидуциарный
Ö каузальный
Ö не является срочным, но может быть срочным, может быть бессрочным.
Элементы договора аренды:
Ö стороны— арендатор и арендодатель; сторонами могут быть любые субъекты права, обладающие тем или иным видом дееспособности;
Ö предмет — является его существенным условием; предметом может являться имущество непотребляемое и индивидуально определенное (не изъятое из гражданского оборота); предметом договора аренды не могут быть деньги, подавляющее большинство ценных бумаг, за исключением процентных облигаций и простых акций);
Ö форма договора арендыподчиняетсяобщим правилам, закрепленным в ст. 159-161 ГК РФ, но есть и специальные правила: в соответствии со ст. 609 ГК РФ, все договоры аренды, заключаемые на срок более года, должны заключаться в письменной форме;
Ö цена договора — арендная плата — не является существенным условием и определяется по соглашению сторон (ст.614 ГК РФ);
Ö срок — не является существенным условием и определяется по соглашению сторон.
Если срок действия договора аренды в нем не указан, то по инициативе любой из сторон он может быть прекращен. При этом сторона, желающая расторгнуть договор, должна в письменной форме известить другую сторону о своем желании не позднее, чем за три месяца, если предметом договора является недвижимое имущество, и не позднее одного месяца, если предметом договора аренды является движимое имущество.
Вопрос 2.
Договор аренды является взаимообязывающим (обязанности активного типа):
Ö Обязанности арендодателя:
o Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ); при обнаружении в имуществе недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать:
§ безвозмездно их устранения,
§ соразмерного уменьшения арендной платы,
§ удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы,
§ потребовать расторжения договора;
Недостатки, за которые арендодатель не отвечает:
если они были оговорены при заключении договора;
если они были уже известны арендатору;
если недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества (явные недостатки);
арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество; при неисполнении арендодателем вышеуказанной обязанности, арендатор имеет право:
требовать уменьшения арендной платы;
требовать расторжения договора;
Эти требования могут сопровождаться требованием о возмещении убытков (ч. 2 ст.613 ГК РФ).
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором; капитальный ремонт — это такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого это имущество нельзя использовать по назначению. Нарушение арендодателем вышеуказанной обязанности дает право арендатору по своему выбору:
самостоятельно произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью и взыскать с арендодателя стоимость этого ремонта или зачесть его в счет арендной платы;
требовать соразмерного уменьшения арендной платы;
требовать досрочного расторжения договора.
Все эти действия арендатора могут сопровождаться требованием о возмещении убытков.
арендодатель обязан возместить стоимость неотделимых улучшений за счет арендатора с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
Ö Обязанности арендатора:
o арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества;
o арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом;
o арендатор обязан вернуть арендованное имущество при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором он его получил с учетом износа или в состоянии, предусмотренном договором;
o арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено договором;
o арендатор не имеет право сдавать арендуемое имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды, передавать арендные права в залог, вносить их в качестве взноса в уставной капитал юридических лиц, если только такая возможность напрямую не предусмотрена договором.
Вопрос 3.
Основания прекращения договора аренды:
à договор аренды может прекращаться по взаимному соглашению сторон;
à если истек срок, на который он был заключен;
à если ликвидировалось юридическое лицо, вне зависимости от того, выступало ли оно арендатором или арендодателем;
à в случае смерти арендатора, если заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендатора;
à в одностороннем порядке по решению суда, если:
o арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначением имущества;
o арендатор существенно ухудшает арендуемое имущество;
o арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату;
o арендатор не производит текущего или капитального ремонта;
o арендодатель не предоставляет имущество арендатору;
o арендатор обнаружил в имуществе недостатки, за которые отвечает арендодатель;
o арендодатель не производит текущего или капитального ремонта;
à в связи с существенным изменением обстоятельств, при которых договор аренды был заключен.
Прекращение договора аренды предоставляет преимущественное право арендатору на заключение договора аренды на новый срок (если ранее договор был заключен на новый срок).
Порядок перезаключения договора аренды:
арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре; если такой срок не указан, — то не позднее одного месяца до истечения действия договора;
при заключении договора на новый срок его условия могут быть изменены.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но в течение одного года со дня истечения срока договора заключил договор в отношении этого имущества с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору:
à в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному договору на себя плюс возмещение убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды считается продленным или возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.