Купля-продажа земельных участков
Реформирование отношений собственности на землю, введение права частной и муниципальной собственности наряду с государственной поставили перед теорией права и практикой его применения сложную задачу по определению содержания правомочий распоряжения землей, способов и процедур отчуждения земель и передачи иных прав на земельные участки.
В соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» провозглашено право граждан и юридических лиц - собственников земельных участков продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. Граждане также имеют право образовывать общую совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков. Граждане и юридические лица могут передавать находящиеся в их собственности земельные участки в пользование, добровольно отказываться от них, передавать их в собственность других лиц на праве ренты, передавать свое имущество в доверительное управление и совершать другие сделки. Государственные органы получили право отчуждать государственную собственность в порядке приватизации земель, а также предоставлять гражданам и юридическим лицам земельные участки в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование. Участник долевой собственности в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, передать ее в доверительное управление. Совершение сделок допускается в той мере, в какой это разрешено законом, и по отношению к тем земельным участкам, которые не исключены из оборота и не ограничены в обороте (ст. 260 ГК, ст. 27 ЗК).
В этих условиях в законодательстве и теории права второе рождение получает понятие «институт сделки» как правоотношения, в рамках которого реализуются правомочия по распоряжению собственностью. Разработка этого института находится на стадии формирования, оставляя дискуссионными немало вопросов.
Общее, довольно лаконичное определение сделки дано в Гражданском кодексе РФ.
Наряду с общим определением ГК устанавливает дополнительные признаки сделки, которые позволяют очертить круг действий, подпадающих под понятие сделки.
Прежде всего, сделки - только те действия, субъектами которых являются граждане и юридические лица. Субъектами сделок могут быть органы государственной власти, которые в соответствии со ст. 125 ГК имеют право от имени РФ и субъектов РФ своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности. Подобное право предусмотрено и для органов местного самоуправления. Вместе с тем для квалификации действия организации как сделки важно признание организации юридическим лицом. Государственные организации и учреждения, не обладающие статусом юридического лица, либо общественные организации, создаваемые без права юридического лица, не имеют права совершать земельно-правовые сделки до тех пор, пока права по их совершению не будут им доверены либо не указаны в законе, ином акте уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления.
Для признания действия сделкой необходимо соблюдение и других условий. Сделкой может быть признано действие, которое совершается при наличии равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности сторон (ст. 2 ГК). Соответственно установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в принудительном порядке либо в порядке административного или властного подчинения не относятся к сделкам. Принудительный порядок прекращения гражданских прав и обязанностей по отношению к земельным участкам следует отличать от обязательного. В последнем случае речь идет об обязательном отчуждении земельного участка как особой разновидности сделки купли-продажи, установленном Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Обязательное отчуждение применяется в случаях, когда размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий на территории одного административно-территориального образования, находящийся в собственности гражданина, его близких родственников и юридических лиц, где такие граждане обладают более 50% капитала, превышает установленные максимальные размеры. Также обязаны продать свою земельную собственность иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, где 50% капитала уставного фонда принадлежит иностранным гражданам или иностранным юридическим лицам, учитывая, что такие субъекты могут обладать земельными участками этой категории только на праве аренды. Обязательное отчуждение должно быть произведено собственником любому лицу в течение года с момента возникновения права собственности. При невозможности заключения сделки в течение этого периода земельный участок или земельная доля должны быть приобретены субъектом РФ либо органом местного самоуправления.
Характерным признаком сделки являются воля и взаимный интерес сторон в установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 1 ГК). Этот интерес может выражаться в желании одной стороны получить денежную или иную компенсацию за передаваемые ей права и обязанности другой стороне. Такой интерес может носить и иной нематериальный характер, к примеру, если речь идет о дарении.
И наконец, сделки совершаются только по поводу имущества. Действия с объектами, не признаваемыми имуществом, не относятся к сделкам. Гражданское законодательство делит имущество на две группы - движимое и недвижимое. Статья 130 ГК относит земельные участки к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости).
Земельно-правовые сделки - действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества. Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся в их собственности либо принадлежащие им на других титулах, - пожизненном наследуемом владении, бессрочном или срочном пользовании, аренде. Объектами сделок могут быть также права на земельные участки, закрепленные за государственными или муниципальными органами. В этом случае виды и возможности совершения сделок ограничены и осуществляются в соответствии с установленной административной процедурой.
Земельно-правовые сделки совершаются в соответствии с действующими процессуальными требованиями. Так, земельно-правовая сделка купли-продажи земли заключается только в письменной форме и оформляется договором продажи недвижимости (ст. 550 ГК), в необходимых случаях сопровождаемым соответствующим государственным решением.
Некоторые земельно-правовые сделки по отношению к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, требуют совершения со стороны собственника целого ряда процессуальных действий. В различных случаях они включают подготовку технической документации по предоставляемым земельным участкам, решения о проведении торгов, о предоставлении земельного участка.
Так же как и применительно к другим видам сделок, земельно-правовые сделки могут быть возмездными и безвозмездными.
В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей на земельные участки земельно-правовые сделки можно разделить на две группы:
сделки, связанные с передачей всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка,
сделки, в результате которых передается часть правомочий собственности.
К первой группе относятся такие виды сделок, как купля-продажа права частной собственности на земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Часть правомочий собственности передается в результате сделок аренды, пользования (временного, постоянного, ограниченного), пожизненного наследуемого владения, ренты, залога, передачи в доверительное управление.
К земельно-правовым сделкам не относятся действия, связанные с принудительным изменением либо прекращением прав на земельные участки. В эту категорию не попадают принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками ввиду ненадлежащего использования земельного участка, изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, используемого с различного рода нарушениями, реквизиция, конфирмация и национализация. Не относятся к сделкам также действия государственных органов по передаче государственных земель в постоянное (бессрочное) пользование государственным учреждениям, федеральным казенным предприятиям и органам государственной власти, так как они совершаются в порядке административного подчинения. Нельзя отнести к сделкам действия по разграничению государственной собственности на федеральную, субъектную и муниципальную, даже если они оформляются договором, так как эти действия носят не гражданско-правовой, а государственно-правовой характер. Не охватываются понятием сделки действия по выделению земельной доли из общей собственности: здесь не происходит установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, а имеет место реализация одного из правомочий собственника земельной доли в общей собственности - право на ее выделение.
Одним из относительно хорошо развитых в законодательстве и практике видов земельно-правовых сделок является купля-продажа права собственности на земельный участок. Это - возмездная сделка, в которой одна сторона передает право собственности на земельный участок другой стороне в обмен на денежную компенсацию. Порядок купли-продажи распространяется также на право аренды. Продажа или передача права собственности на государственные или муниципальные земли гражданам и юридическим лицам осуществляется в соответствии с особыми правилами, в порядке приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 28 ЗК).
Сделка купли-продажи инициируется свободным волеизъявлением собственника земельного участка, кроме обязательного отчуждения. В большинстве случаев он волен сам выбирать покупателя и момент продажи. При обязательном отчуждении земельных участков, которое применяется только к сельскохозяйственным угодьям, при отсутствии покупателя в течение года с момента возникновения права собственности у продавца земельный участок должен быть приобретен субъектом РФ или органом местного самоуправления. Допускается также продажа гражданами и организациями своих земельных участков на торгах (конкурсе или аукционе). Государственные и муниципальные земли сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственные угодья) предоставляются (продаются) только на торгах. Единого порядка проведения торгов не установлено, за исключением продажи земельных участков гражданам и юридическим лицам на территориях поселений.
В некоторых случаях возможности свободного выбора покупателя ограничиваются. К примеру, при продаже земельной доли в общей собственности преимущественным правом ее приобретения пользуются другие собственники земельных долей. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) преимущественным правом покупки пользуются субъект РФ либо в случаях, установленных законом, субъект РФ, орган местного самоуправления (ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Также преимущественным правом покупки земельного участка пользуется собственник здания или сооружения, расположенного на продаваемом земельном участке (ст. 35 ЗК, ст. 552 ГК).
Купля-продажа права частной собственности на земельный участок оформляется договором продажи недвижимости, по общему правилу, не подлежащим нотариальному заверению (ст. 550 ГК). Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Он составляется между продавцом и покупателем в письменном виде в соответствии с установленной типовой формой1. В договоре, помимо данных об участниках сделки, указываются кадастровый номер земельного участка, его площадь, целевое назначение, местоположение, нормативная цена и стоимость земельного участка, обременения (ограничения). Определен также минимум обязательств сторон, который включает обязанность продавца продать земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласен принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц. Покупатель в свою очередь обязан своевременно оплатить приобретенный земельный участок. Передача земельного участка продавцом покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК). Не допускается в договоре устанавливать право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивать дальнейшее распоряжение земельным участком, ограничивать ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Неотъемлемой частью договора являются план или чертеж границ земельного участка, акты о нормативной цене земли, оценки земельного участка и др. Договор продажи недвижимости без прилагаемого к нему плана и других документов не подлежит регистрации.
При совершении сделки купли-продажи права частной собственности на земельный участок ни продавец, ни покупатель не имеют права изменить его целевое назначение и режим использования. Изменение целевого назначения осуществляется либо до, либо после сделки в порядке перевода земель из одной категории в другую в соответствии со ст. 8 ЗК. В частности, земельный участок сельскохозяйственного назначения переводится в иную категорию по решению органа исполнительной власти субъектов РФ, другие земли - по решению органов местного самоуправления. Продавец обязан предоставить покупателю полную и достоверную информацию о продаваемом земельном участке. В случае предоставления заведомо ложной информации об ограничениях, разрешении на застройку и иной информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель имеет право требовать уменьшения цены либо расторжения договора с возмещением причиненных убытков. Основанием совершения сделки купли-продажи является свидетельство продавца о регистрации права собственности или права аренды на данный земельный участок. По завершении сделки и после перехода права собственности покупателю свидетельство продавца утрачивает силу, а покупателю выдается новое свидетельство о регистрации права собственности на купленный земельный участок.
Особые условия установлены для купли-продажи права частной собственности земельных долей граждан в общей собственности. В частности, при совершении данной сделки земельный участок в натуре предварительно не выделяется. Фактически приобретается площадь, соответствующая размеру доли. Допускается приобретение одним покупателем нескольких земельных долей, но с соблюдением предельных (максимальных и минимальных) размеров. Для покупателей земельных долей устанавливается очередность. Преимущественным правом покупки земельной доли пользуются другие участники долевой собственности, затем в случае их отказа - исполнительный орган государственной власти субъекта РФ либо орган местного самоуправления и, наконец, третьи лица. При продаже доли продавец обязан известить об этом в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в определенных субъектом РФ средствах массовой информации. Также в письменной форме должен быть извещен исполнительный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления о продаже земельной доли. К заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил других участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи.
По особой процедуре продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (сельскохозяйственных угодий). Преимущественным правом покупки таких земельных участков пользуются субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, местный орган самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать земельный участок. Продавец может продать свой земельный участок третьему лицу, только если высший орган исполнительной власти субъекта РФ или местный орган самоуправления не уведомил продавца о намерении приобрести такой участок в течение месяца. Продажа третьим лицам допускается в этом случае по цене, не ниже указанной в извещении, и в течение года. Нарушение этого порядка влечет право субъекта РФ требовать в судебном порядке в течение года с момента государственной регистрации продажи земельного участка третьему лицу перевода на него прав и обязанностей покупателя. Купленный таким образом земельный участок становится собственностью субъекта РФ или муниципальной собственностью и переходит в фонд перераспределения земель.
Совершение сделки купли-продажи подлежит налогообложению. С граждан взимается налог в размере, установленном Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц», а с организаций - в соответствии с Законом РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций». За регистрацию взимается государственная пошлина.