Мониторинг оценок рыночной стоимости недвижимости
Поскольку для оценки объектов государственного собственника базовым законодательным положением определено обязательное использование рыночной стоимостной оценки, возникает задача обеспечения таковой для всех государственных объектов, подготавливаемых к арендным договорам или уже находящихся в аренде. Следовательно, необходима организация мониторинга рыночных оценок для объектов недвижимости государственного собственника как некоторой информационно-аналитической системы, обеспечивающей профессиональное и регулярное, например, ежегодное проведение таких стоимостных оценок.
Принципиальное требование к системам информационно-аналитического типа заключается в обеспечении регулярности их работы для четкого отслеживания динамики показателей, в данном случае -рыночных стоимостных оценок для каждого объекта недвижимости государственного собственника, по крайней мере предназначенного для использования или уже используемого в арендном бизнесе. Кроме того, подобная система должна иметь необходимые регулярные данные о состоянии соответствующего сектора рынка В их число, в частности, входят данные о конъюнктуре ставок аренды для объектов недвижимости адекватных классов и условий арендных отношений между другими типами собственников и арендаторов в данном секторе рынка
Информационно-аналитические функции системы мониторинга составляют два разделенных во времени блока:
- обслуживание государственного собственника в период выбора арендных объектов и их подготовки к заключению договоров: оценка текущего состояния конъюнктуры, текущая и прогнозная оценка рыночной стоимости объектов (производимые с помощью многовариантных расчетов в зависимости от предположительно меняющихся условий подготавливаемых договоров по ставкам, срокам, правилам пересмотра, согласования условий реверсии и т д); - контроль и анализ эффективности действующих договоров и подготовка регулирующих решений в период действия арендных договоров, включая: контроль и анализ доходных и расходных потоков, текущую и прогнозную оценку рыночной стоимости объекта, анализ производимых улучшений со стороны арендатора, возможные регулирующие решения, предлагаемые государственному собственнику. В числе таких решений могут быть предусмотренные договором аренды санкции или, наоборот, стимулирующие действия. В обоих случаях аргументами регулирующих решений будет стремление к повышению эффективности арендных отношений - в текущем периоде и в прогнозной оценке результатов по истечении срока договора аренды.