23. Договорренты, понятие, общая характеристика, элементы
Договор ренты известен со средних веков. Влитературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты вевропейском законодательстве, одной из них являлся недостаток наличных денегобстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды).Собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находилприобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бысогласился уплатить цену, т.к. наличных денег не было в достаточном количестве.Другая причина появления ренты состоит в том, что церковь, так же как исветское законодательство, запрещала процентные займы, люди изощрялись в обходах этого запрета. Вчастности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик,который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачиватьпроценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачиватькредитору ежегодную ренту, никогда не возвращая взятую сумму.
Договорный институт ренты, закрепленныйнормами гл. 33 ГК РФ, является новым для российского гражданскогозаконодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданскомзаконодательстве, и сразу после революции. Уже в годы нэпа участились случаизаключения договоров продажи жилых строений под условием предоставленияпродавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривалисьсудами, однако признавались притворными, прикрывающими фактическое дарение. Вгоды Великой Отечественной войны и после нее договоры пожизненного содержания(прообраз нынешней ренты) получили распространение, поскольку часто служилиединственным средством к существованию для инвалидов, лиц, потерявшихкормильцев. В литературе стали искать теоретическое обоснование существованияподобных договоров. Аргументы сводились к тому, в ГК нет исчерпывающего перечнядоговоров и нет запрета на создание сторонами иных договоров, не противоречащихГК. Благодаря усилиям ученых и нуждампрактики при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентныхотношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст.253-254 данногоКодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненногосодержания продавца, законодатель разрешил такие отношения только для случаевотчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другимгражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержаниюнетрудоспособных.
Легальное определение договора ренты данов п. 1 ст. 583 ГК РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты)передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, аплательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодическивыплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлениясредств на его содержание в иной форме.
Отличительными признаками ренты являютсяследующие ее черты:
По договоруренты, как и по всякому договору, направленному на отчуждение имущества,имущество переходит в собственность плательщика ренты, который по общемуправилу становится обладателем всех правомочий собственника и несет рискслучайной гибели или случайного повреждения имущества.
Договор рентыявляется алеаторным (рисковым). Алеаторными называются договоры, которые будучивозмездными, конструируются так, что объем встречного удовлетворения,причитающегося от одной из сторон, остается неизвестным, пока не наступитобстоятельство, призванное его окончательно определить. На первый план в такихдоговорах выступает известный элемент риска, принимаемого на себя каждой изсторон, так как вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагентфактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самимпредоставленное. Применительно к договору ренты это означает, что посколькунеизвестно, когда умрет получатель ренты или когда будет выкуплена рента (еслиограничен минимальный срок), то при заключении договора невозможно точносказать сколько придется выплатить плательщику ренты — больше или меньшефактической стоимости переданного имущества.
Договор рентыявляется длящимся. Это значит, что по этому договору предполагаютсясистематическое исполнение плательщиком ренты своих обязанностей в течениедлительного срока. Для договора ренты,как всякого длящегося правоотношения особенно актуально становится соотношениеусловий договора со вновь принятыми законами. Речь идет о том, что в течениесрока действия договора ренты, который в принципе может длится вечно, могутприниматься законы, содержащие иные правила, чем в договоре ренты. В этом случае,в соответствии со ст. 422 стороны продолжают руководствоваться ранеезаключенным договором, если в законе прямо не предусмотрено распространение егона ранее возникшие отношения.
Рента не связанас предпринимательской деятельностью. Доход, получаемый получателем ренты неявляется прибылью. Договор носит социальный характер. Рента ничего общего неимеет ни с процентами по договору займа, ни с заработной платой. Еще Адам Смитвыделял ренту как один из трех самостоятельных и не имеющих ничего общего междусобой доходов, наряду с предпринимательским доходом и заработной платой. Ту жеспецифику ренты подчеркивал К. Маркс. Некоторую общность рента как разновидность дохода имеет с дивидендом попривилегированным акциям. В обоих случаях имущество передается в собственностьдругому лицу (плательщику ренты или акционерному обществу), а последнееобязуется всегда выплачивать определенную денежную сумму. Эта особенность ренты влияет и на еесубъектный состав, а именно, обусловливает то обстоятельство, что получателемренты никогда не бывает предприниматель.
Целью заключениядоговора ренты является содержание получателя ренты. Именно исходя из этогоположения решаются споры, касающиесяисполнения договора ренты.
Договор ренты является возмездным,реальным, односторонним.
Возмездность договора ренты обусловлена тем, что имуществопередается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежнойсуммы или в иной форме (оказания услуг, выполнении работ, передачи определенныхвещей).
Реальный характер договора ренты вызываетспоры в литературе. Некоторые считают, что договор является консенсуальным иобосновывают это тем, что договор во всех случаях подлежит нотариальномуудостоверению, а при передаче недвижимости — еще и государственной регистрации.Считают, что при этом всегда регистрируется договор — соглашение сторон, итолько на его основе передается имущество. Другая, на мой взгляд болееобоснованная точка зрения относит договор к реальным. Во-первых, это следует изопределения договора ренты, данного в ст. 583 ГК, где сказано, что одна сторонапередает другой стороне имущество в собственность, тем самым подчеркиваетсяреальный характер договора. Во вторых, помимо придания установленной закономформы, необходима еще и передача имущества, и обязанность выплачивать ренту невозникает до фактической передачи имущества, несмотря на заключение соглашения.Независимо от нотариальной формы соглашения, обязанность выплачивать рентувозникает в момент фактического вручения движимого имущества, являющегосяобъектом договора ренты и государственной регистрации перехода правасобственности ( а не договора) на недвижимое имущество.
Кроме того, реальный характер договораболее соответствует функциям договора и его правового регулирования,направленного на защиту более слабой стороны в договоре, каковым является получатель ренты. В его интересах небыть связанным договором ренты до момента фактической передачи вещи. Это даетполучателю ренты время подумать, взвесить все обстоятельства и передумать безнеблагоприятных последствий для себя, выяснив, например, неблаговидные мотивы уплательщика или его тяжелое материальное положение, дающее основаниясомневаться в исполнимости договора рента.
Поскольку договор считается заключеннымтолько с момента фактической передачи имущества, то у получателя ренты смомента заключения договора нет никаких обязанностей перед плательщиком ренты,в то время как плательщик ренты обязан осуществлять периодические платежи. Этозначит, что договор ренты является односторонним.
Форма договора ренты. Договор ренты всегдадолжен быть заключен в письменной форме. Это один из немногих договоров, длякоторого установлена обязательная нотариальная форма. Это связано с тем, чтодлящийся и фидуциарный характер договора вызывает необходимость особеннотщательно обдумать свое решение о заключении договора обеим сторонам. Нотариус,как независимый, грамотный человек разъяснит сторонам сущность договора,который они намерены заключить, сможет лишний раз убедиться в том, что стороныпонимают значение своих действий, проверит соответствие условий договоратребованиям закона. Договор ренты, по которому передается недвижимое имуществоподлежит государственной регистрации.
Несоблюдение требования нотариальногоудостоверения договора влечет его недействительность, а несоблюдение требованияо государственной регистрации приводит к признанию договора незаключенным.
Стороны договора ренты. Таковыми являются:получатель ренты (рентный кредитор) — лицо, передающее свое имущество всобственность другому лицу с целью получения от последнего в течениедлительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентныйдолжник) — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имуществовыплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход(ренту).
Круг возможных получателей ренты (рентныхкредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя рентупожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина сиждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договорепожизненной ренты и его разновидности — договоре пожизненного содержания сиждивением — в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане.Иной способ — это прямое предписание нормы права. В п.1 ст. 589 ГК РФ указано,что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а такженекоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствуетцелям их деятельности.
Получатель ренты может не совпадать слицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, рента может быть установлена однимгражданином в пользу другого гражданина или группы граждан. Представляется, чтоневерно ограничивать лицо, передающее имущество только гражданами и некоммерческимиорганизациями. На мой взгляд, толькоэти лица могут получать ренту (посколькуполучение ренты, не являющейся прибылью, противоречит целям коммерческойорганизации), но на мой взгляд, совершенно оправданным было бы разрешение любымлицам передавать имущество под выплату ренты гражданам и некоммерческиморганизациям. Однако, в настоящее время договор ренты не предусматривает такойвозможности. Это не значит, что подобные договоры не могут заключаться. Такойдоговор будет являться непоименованным, к которому по аналогии будут применятьсяположения о ренте.
Плательщиками ренты (рентными должниками)могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так инекоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемогополучателем ренты.
Существенными условиями договора рентыявляется его предмет, в который в качестве материального объекта входитнаименование и количество передаваемого получателем ренты имущества и размеррентных платежей, кроме того, к существенным относится и условие об обеспечении исполненияобязательства плательщика ренты при передаче ему движимого имущества.
Предмет договора ренты. Предмет включает в себя материальный объект — то имущество, которое передается под выплату ренты и рентные платежи июридический объект — действия плательщика ренты по выплате ренты. В юридическийобъект договора не входят действия получателя ренты по передаче имущества,поскольку договор является односторонним и на нем не лежит никакой обязанности.Имущество, могущее быть материальным объектом договора ренты определено законодателем весьма обобщенно: указано, чтополучатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество (п.1ст.583 ГК РФ).
В силу ст.128 ГК РФ под понятие«имущество» подпадают вещи, включая деньги, ценные бумаги иимущественные права. В литературе существуют спору относительно того, все лиимущество может быть материальным объектом ренты. Так, Ем В.С. считает, чтопоскольку объектом права собственности могут быть толькоиндивидуально-определенные вещи, а при заключении договора ренты имуществопередается в собственность плательщику ренты, то объектом договора ренты, могутбыть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарныеценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, аправами требования, «бездокументарные ценные бумаги», представляющиесобой особый способ фиксации прав, равно как и иные имущественные права немогут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договораренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы,услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числеисключительные права на них, нематериальные блага .
На мой взгляд, указанное сужение понятияимущества, применительно к объекту договора ренты необоснованно и не вытекаетиз закона. В литературе есть тенденция рассматривать некоторые имущественныеправа как вещи, это относится к долям в ООО, бездокументарным ценным бумагам,безналичным деньгам. Эти права, хотя и не могут рассматриваться как предметы материальногомира, однако же должны в силу своей природы обладать всеми качествами вещи.Поэтому, на мой взгляд, по договоруренты может передаваться любое имущество, включая имущественные права,обладающее качествами вещи. Т.е. упомянутые выше ценные бумаги, доли и деньгимогут передаваться по договору ренты.
Различия правового режима имущества,которое может быть предметом договора аренды, предопределяют особенностипорядка передачи (отчуждения) такого имущества под выплату ренты. Так,возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребуетсоблюдения предусмотренного в ст. 556 ГК РФ порядка передачи недвижимогоимущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплатуренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядкепередачи прав по ценной бумаге и т. д.
Денежные средства могут быть переданы подвыплату ренты в различных формах. Очень интересный пример приводит К.Победоносцев. Описывая доходные государственные четырехпроцентные билеты, онпоказывает, что «частное лицо отдает правительству свой капитал набессрочное время, так что правительство предоставляет себе
платить или неплатить капитал, а производить только ежегодный непрерывный доход, в видепроцентов. Эти капиталы вносятся в государственную долговую книгу и не подлежатсеквестру за долги владельца билета. И кредитор-вкладчик в общем порядке неможет быть принужден к обратному получению капитала».
В настоящее время такая рента не получилараспространение, однако, на мой взгляд, она может найти своих сторонников. Делов том, что в виду сходности ренты с дивидендом, вполне удобен такой способпривлечения денежных средств граждан, как заключение договора постоянной ренты,по которому получатель ренты передавал бы определенную денежную сумму, аплательщик ренты ежеквартально выплачивал процент «вечно», допоявления у него желания выкупить ренту, выплатив определенную в договоресумму.
При передаче по договору ренты недвижимогоимущества, рента его обременяет. Это значит, что при отчуждении такогонедвижимого имущества покупатель, независимо от того, знал ли он обобременении, обязан выплачивать ренту получателю ренты, при этом относя убыткина лицо, у которого он купил недвижимое имущество. Отчуждатель недвижимогоимущества в этом случае несет субсидиарную ответственность за неисполнение иненадлежащее исполнение обязанностей из договора ренты.
Имущество может передаваться под выплатуренты безвозмездно или возмездно. В первом случае, при заключении договораренты плательщик не уплачивает единовременную сумму за имущество, являющуюся его покупной ценой, а во втором — выплачивает. При возмездной передаче имущества к договору субсидиарноприменяются нормы договора купли-продажи, а при безвозмездной — нормы одарении.
В материальный объект договора, как ужеотмечалось, помимо имущества, передаваемого под выплату ренты входят и самирентные платежи. Как правило, размеррентных платежей устанавливается в денежной сумме (исключение составляет толькодоговор пожизненного содержания с иждивением). Рента может выплачиватьсяденьгами, или имуществом и иными действиями, в зависимости от разновидностидоговора ренты.
В соответствии с п.2 ст.587 ГК РФсущественным условием договора, предусматривающего передачу под выплату рентыденежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающееобязанность плательщика ренты:
а) либо предоставить обеспечениеисполнения его обязательств по выплате ренты (имеются в виду любыепредусмотренные законом или договором способы обеспечения исполненияобязательств — залог, удержание имущества должника, поручительство, банковскаягарантия, задаток и др., допускаемые ст. 329 ГК РФ);
б) либо застраховать по правилам ст.932 ГКРФ в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либоненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. Приневыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утратыобеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получательренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты ипотребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п.2 ст.587 ГКРФ).
В п.1 ст.587 ГК РФ указано, что припередаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имуществаполучатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает правозалога на это имущество. Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентойнедвижимого имущества новому приобретателю
возможно только ссогласия получателя рентных платежей как залогодержателя Здесь мы сталкиваемсяс правом залога, возникшим в силу указания закона , которое по праву следования сохраняется приотчуждении плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под выплатуренты.
В качестве особой меры, защищающейинтересы получателя ренты, закон предусмотрел в ст. 588 ГК РФ ответственностьплательщика ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена в видеобязанности плательщика ренты уплачивать получателю ренты за просрочку выплатыренты проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ, если
иной размерпроцентов не установлен договором ренты. Данные проценты не являются меройответственности, а поэтому применяются независимо от вины плательщика ренты.
24. Постоянная рента: общая характеристика.
Постоянная рента.Согласно п.1 ст.589 ГК в качестве ее получателей могут выступать толькограждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону исоответствует целям их деятельности. Обязанность по выплате этой ренты неограничена каким-либо определенным сроком, даже сроком жизни ее получателя,поэтому постоянная рента согласно закону и является бессрочной. Вследствиеэтого закон предусматривает возможность передачи прав получателя ренты другимгражданам или некоммерческим организациям путем уступки требования(ст.ст.382-390 ГК) и перехода по наследству либо в порядке правопреемства приреорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом или договором(п.2 ст.583 ГК). Выплата постоянной ренты производится прежде всего в деньгах вразмере, определенном договором. Вместе с тем договором может бытьпредусмотрена ее выплата также путем предоставления вещей, выполнения работ илиоказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежной сумме ренты (п.1ст.590 ГК). Размер выплачиваемой ренты подлежит увеличению пропорциональноувеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иноене предусмотрено договором (п.2 ст.590 ГК). Рентные платежи ренты должныпроизводиться по окончании каждого календарного квартала, если иное неустановлено договором (ст.591 ГК).
Несмотря на бессрочный характеробязанности по выплате постоянной ренты, это не означает, что она установленанавечно и ее нельзя прекратить. В соответствии с законом ее плательщикупредоставлено безусловное право отказаться от дальнейшей ее выплаты путем еевыкупа (п.1 ст.592 ГК). Условие договора об отказе плательщика от этого праваявляется ничтожным (п.3 ст.592 ГК). Вместе с тем закон предусматривает условияреализации этого права плательщика ренты. Такой отказ плательщика будетдействительным лишь при условии, что он заявлен в письменной форме и не позднеечем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок,определенный договором; обязательство по выплате ренты сохраняется до получениявсей суммы выкупа ее получателем, если иной срок выкупа не установлен договором(п.2 ст.592 ГК). Кроме этого, договором постоянной ренты может быть запрещенвыкуп ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, который недолжен превышать 30 лет с момента заключения договора (п.3 ст.592 ГК).
Получателю постоянной ренты такжепредоставлено право требовать ее выкупа плательщиком в следующих случаях: 1)при просрочке плательщиком ее выплаты более чем на один год, если иное непредусмотрено договором; 2) нарушения плательщиком своих обязанностей пообеспечению выплаты ренты; 3) признания плательщика неплатежеспособным либокогда стало очевидно, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки,определенные договором; 4) когда недвижимость, переданная под выплату ренты,перешла в общую собственность или разделена между несколькими лицами; 5) вдругих случаях, установленных договором (ст.593 ГК).
В изложенных выше случаях выкуп постояннойренты производится по цене, установленной договором (п.1 ст.594 ГК). Еслиусловие о выкупной цене отсутствует в договоре, по которому имущество переданоза плату для получения постоянной ренты, выкуп производится по цене, котораясоответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты (п.2 ст.594 ГК). Когдатакое условие отсутствует в договоре постоянной ренты, по которому имуществопередано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммойрентных платежей должна включаться и цена переданного имущества, определяемая впорядке, предусмотренном п.3 ст.424 ГК, т.е. исходя из цены, которая обычновзимается за аналогичное имущество (п.3 ст.594 ГК).
Если имущество передано бесплатно дляполучения постоянной ренты, то риск случайной гибели или случайного поврежденияего несет плательщик ренты. Когда имущество передано за плату, то при случайнойего гибели или случайном повреждении плательщик имеет право требоватьсоответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо измененияусловий ее выплаты (ст.595 ГК).
25. Пожизненнаярента: общая характеристика.
Пожизненнаярента. Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане. Онаустанавливается на период жизни гражданина, который передает имущество подвыплату ренты, либо на период жизни другого, указанного им гражданина (п.1ст.596 ГК). Следовательно, пожизненная рента ограничена периодом жизнигражданина, а не бессрочна, как постоянная рента. Вследствие этого право наполучение последней переходит по наследству либо в порядке правопреемства приреорганизации юридических лиц, в отличие от права на пожизненную ренту, котороене переходит по наследству, поскольку в случае смерти ее получателяобязательство по ее выплате прекращается.
В связи с тем, что право на получениепожизненной ренты связано с личностью ее получателя, последний, в отличие отполучателя постоянной ренты, не вправе передать право на ее получение путемуступки права требования. Пожизненнаярента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в правена ее получение признаются равными, если иное не установлено договором. Еслиодин из получателей пожизненной ренты умрет, его доля должна переходить кпережившим его получателям, если иное не установлено договором. Когда же умретпоследний получатель такой ренты, обязательство по ее выплате прекращается (п.2ст.596 ГК).
В отличие от постоянной ренты, котораяможет выплачиваться не только деньгами в размере, определяемом договором, новыплата которой может быть предусмотрена в договоре и путем предоставлениявещей, выполнения работ или оказания услуг, пожизненная рента определяется вдоговоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиватьсяполучателю ренты в течение его жизни. Ее размер, определяемый договором, долженбыть в расчете на месяц не менее минимального размера оплаты труда,установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст.318 ГК, он подлежитувеличению до минимального размера оплаты труда (ст.597 ГК).
С учетом того, что пожизненная рента, какправило, предназначается для ежедневного обеспечения жизни ее получателя, онадолжна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца.
При существенном нарушении договорапожизненной ренты ее плательщиком получатель имеет право требовать от него:выкупа ренты на условиях, установленных ст.594 ГК; расторжения договора ивозмещения убытков; возврата квартиры, жилого дома или иного имущества, еслионо отчуждено под выплату ренты бесплатно, с зачетом его стоимости в счетвыкупной цены ренты (ст.599 ГК).
На усиление стабильности, надежностиположения получателя пожизненной ренты и лучшую защиту его имущественныхинтересов направлены правила ст.600 ГК о том, что случайная гибель илислучайное повреждение имущества, которое передано под выплату пожизненнойренты, не освобождает плательщика ренты от обязанности по ее выплате наусловиях, определенных договором.
26. Пожизненноесодержание с иждивением: общая характеристика.
Пожизненноесодержание с иждивением. Это разновидность пожизненной ренты. По договорупожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передаетпринадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимостьв собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненноесодержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица или лиц(п.1 ст.601 ГК). К нему применяются правила о пожизненной ренте, если иное неустановлено ст.ст.601-605 ГК РФ.
В отличие от других видов рентыобязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением можетвключать обеспечение потребности получателя в жилище, питании и одежде, а еслиэтого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним, а также оплатуритуальных услуг плательщиком ренты (п.1 ст.602 ГК). Приведенный переченьпотребностей является примерным и должен быть конкретизирован в договоре(например, нужно точно определить, какое конкретно жилище, питание, одеждуобязан предоставить плательщик ренты, в чем должен проявляться уход заполучателем, какого рода ритуальные услуги обязан будет оплатить плательщик ит.п.). Без такой конкретизации между сторонами могут возникать споры.
Закон не требует, чтобы предоставлениесодержания с иждивением обязательно связывалось бы с использованиемплательщиком ренты переданного ему имущества (например, с предоставлениемполучателю права проживания обязательно в переданной плательщику квартире,жилом доме). Стороны в договоре могут предусмотреть обязанность плательщикапредоставить получателю ренты для пожизненного проживания и другое жилоепомещение.
В договоре должна быть определена стоимостьвсего объема содержания с иждивением. При этом, в отличие от пожизненной ренты,стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальныхразмеров оплаты труда, установленных законом (п.2 ст.602 ГК).
Если возникнет спор между сторонами обобъеме содержания, которое предоставляется или должно предоставлятьсягражданину, закон обязывает суд при его разрешении руководствоваться принципамидобросовестности и разумности (п.3 ст.602 ГК).
В этом договоре может быть предусмотренавозможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой втечение жизни гражданина периодических платежей в деньгах, как при пожизненнойренте (ст.603 ГК).
В качестве дополнительных мер для защитыимущественных интересов получателя ренты служат предусмотренные в законеспециальные правила об отчуждении и использовании имущества, переданного дляобеспечения пожизненного содержания. Согласно ст.604 ГК плательщик ренты имеетправо отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимоеимущество, полученное им в обеспечение пожизненного содержания, только спредварительного согласия получателя ренты. Кроме того, плательщика ренты законобязывает принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимостиимущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением.Последнее прекращается смертью получателя ренты.
В законе предусмотрена повышенная защитаправ получателя ренты при существенном нарушении плательщиком своихобязанностей. В таких случаях получатель ренты имеет право потребовать возвратанедвижимого имущества, которое передано под выплату пожизненного содержания сиждивением, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных ст.594ГК. Плательщик ренты при этом не может требовать компенсацию расходов, которыепонесены в связи с содержанием получателя ренты (ст.605 ГК).
27. Понятие изначение договора аренды. Сфера применения договора аренды.
Договор арендывходит в группу договоров о передаче имущества в пользование. При возмезднойреализации имущества оно переходит из собственности одного субъекта всобственность другого (в эту группу входили все рассмотренные ранееразновидности договоров). При передаче имущества в возмездное пользованиесобственник сохраняет свое право, но само имущество поступает во временноепользование и как правило, владение другого лица.
При передаче имущества во временноепользование собственнику по истечении срока действия договора должна бытьвозвращена та же самая вещь. Поэтому материальным объектом обязательств такогорода могут быть только индивидуально-определенные и непотребляемые вещи.
Возникает вопрос о том, для чего сторонызаключают подобного рода договоры, какой экономический смысл этого, ведь, содной стороны, собственник утрачивает вещь из своего владения, в то время какконтрагент, явно испытывая нужду в этой вещи, вместо того, чтобы приобрести еев собственность, довольствуется временным пользованием чужой вещью.
В литературе выделяют три экономическиепричины, по которым стороны решают заключить договор о возмездном пользовании(вместо того, чтобы заключить договор купли- продажи и избавиться от ненужнойвещи или приобрести необходимую).
Во-первых, собственник может в данныймомент не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает.Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, т.к. со временем онапонадобится самому собственнику. Например, 16-летний ребенок получил понаследству от бабушки квартиру. В настоящее время ребенок учится в школе, неимеет самостоятельного заработка, проживает с родителями. Он не намеренпроживать в квартире сейчас. Однако, очевидно, что через 2-3 года квартира емупонадобится, и поэтому не выгодно и нецелесообразно сегодня квартиру продавать,затрачивая усилия на поиск покупателя, оформление документов, для того чтобычерез два года снова покупать токую же квартиру, вновь затрачивая усилия, приэтом рискуя столкнуться с резким повышением цен на квартиры и инфляцией,которая «съест» деньги, вырученные за проданную квартиру.
Во-вторых, гражданин или организация, небудучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишьэпизодически. Ясно, что при таких обстоятельствах они не станут приобретать этувещь в собственность. Но если бы они не могли получить ее даже во временноепользование, соответствующие их потребности вовсе не были бы удовлетворены. Втом же примере, студент техникума, приехавший учиться в город из деревни на двагода, конечно нуждается в квартире для проживания, но для него дорого и ненужно покупать квартиру на столь короткий срок. Целесообразнее получить квартиру во временное владение ипользование. Или студенту необходима дорогостоящая книга только на два дне недели для написаниякурсовой работы. Нет смысла приобретать ее в собственность, достаточно взять еево временное пользование (даже без владения).
В-третьих, потребность в использованиивещи может быть длительной или даже постоянной, но приобретение вещи всобственность может быть экономически нецелесообразно и требовать слишкомбольших затрат на содержание. Например, туристическое агентство проводитрегулярные отправки туристов за границу. Однако приобретение самолета требуетнеоправданно больших затрат, поэтому самолеты приобретают специализирующиеся наэтом организации, а туристические фирмы могут взять самолет с экипажем в аренду на сезон дляосуществления нужных им перевозок.
Вещь в процессе ее использованияизнашивается (амортизируется), утрачивая часть своей стоимости, за это времясобственник не может сам извлекать полезные естественные свойства вещи. Этипотери должны быть компенсированы собственнику для того, чтобы он смогиспользовать полученный денежный или иной эквивалент на приобретение предметов,отвечающих его нуждам в настоящий момент.
Легальное определение договора арендысодержится в ст. 606 ГК. Договором аренды признается гражданско-правовойдоговор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендаторуопределенное имущество во временное владение и пользование или во временноепользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.При этом плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результатеиспользования арендованного имущества в соответствии с договором, являются егособственностью.
Договор аренды является самостоятельным договорнымтипом. Для него характерны следующие черты:
Во-первых, он относится к категориидоговоров на передачу имущества, при этом передача имущества не сопровождаетсяпереходом права собственности на это имущество к арендатору. Последний получаетлишь право владения и пользования или только право пользования. Арендаторполучает право извлекать полезные свойства из вещи и становится титульнымвладельцем (это означает, что он обладает вещно-правовой защитой своеговладения от всех посторонних лиц, в том числе, от собственника, кроме того,титульному владению, основанному на аренде присуще право следования — припереходе права собственности на вещь, договор аренды сохраняется).
Во-вторых, большинство норм, регулирующихдоговор аренды носят диспозитивный характер.