Правовое регулирование ипотеки

Министерство образования и науки Российской федерации
Хабаровский государственный технический университет
Дальневосточный юридический институт
Кафедра гражданского права и предпринимательской деятельности
КУРСОВАЯ РАБОТА
по гражданскому праву
вариант 9
Тема: Правовое регулирование ипотеки
Выполнил:студент группы Ю-1 заочного отделения
Проверил: ____________________________ _____________________________________
Хабаровск 2006


СодержаниеВведение………………………………………………………………….3
Глава 1: Теоретические и правовые основыипотеки…………………41.1.  Понятие, происхождение и развитие институтазалога………….41.2. Понятие ипотека иособенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов……………………………………………………………5
1.2.1.Особенности ипотеки земельных участков………………...9
1.2.2.Особенности ипотеки предприятий………………………..11
1.2.3.Особенностиипотеки жилых домов и квартир……………12
1.3. Государственная регистрация ипотеки……………………….….13
Глава 2: Ипотечные банки……………………………………………..16
2.1.  Основнаядеятельность ипотечных банков...……………………17
2.2.  Ипотечныеоблигации…………………………………………….19
2.3.  Пассивныеи активные операции банков………………………..20
Глава 3: Международный опыт и перспективы развитияипотечного кредитования…………………………………………………………………..23
3.1. Формирование ресурсов ипотечного кредитования в мире……23
3.1.1. Система стройсбережений…………………………………23
3.1.2. Финансирование через срочные вклады и срочныезаймы……………………………………………………….…..25
3.1.3. Рефинансирование через банковские долгосрочныедолговые обязательства, обеспеченные залогом. Система закладных листов………………………………………………………………………...26
3.1.4. Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценныхбумаг, имеющих коллективную гарантию……………………………………..28
3.2.  Развитиеипотеки в России……………………………………….30
Выводы и предложения………………………………………………..38
Списоклитературы…………………………………………………….40

Введение
Внастоящее время многие экономисты и политики говорят о необходимости созда­нияв России системы ипотечного креди­тования. Подразумевается, что должныбыть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обес­печиливозможность эффективного ипо­течного кредитования. Во-первых, необхо­дима действующаясистема ипотечных кредитных институтов — банков и дру­гих ипотечных кредитныхучреждений, не­посредственно осуществляющих ипотеч­ные кредитные операции.Эффективность функционирования данной системы в зна­чительной степени зависитот уровня раз­вития инфраструктуры, включающей систему регистрацииоборота недвижимо­го имущества, систему профессиональной оценки стоимостинедвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующиедеятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.
Важнымпринципом формирования систе­мы ипотечного кредитования является прин­ципадекватного правового обеспечения. Де­ятельность всех элементов системы нужда­етсяв подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законо­дательнойбазы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязан­ность,внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.
Эффективноеипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестици­онной сфере,повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубоко­госоциально-экономического кризиса в це­лом. Сегодня создание системы ипотечногокредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо  уделять повышенное внимание изучению со­ответствующегозарубежного опыта, что, не­сомненно, позволит ускорить данный про­цесс, а такжеизбежать возможных проблем и ошибок.

Глава1: Теоретические и правовые основы ипотеки
1.1 Понятие, происхождение и развитие института залога
После революции 1917г старая правовая системапретерпела изменения. В 1922г был принят Гражданский Кодекс РСФСР. В Кодексезалог рассматривался как вещное право и регулировался нормами раздела «Вещное имущество»
В связи с национализацией земли Кодекс упразднялделение имущества на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятиеимущества, изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него.
Предметом залога могли быть: всякое имущество, неизъятое из оборота, долговые требования, право застройки, право на горный отводи на разработку месторождений полезных ископаемых.
 Дальнейшеепадение роли залога как способа обеспечения исполнения обязательств изкредитных договоров с банками связано с проведением в 1920-1931гг кредитной реформы,которая явилась результатом постановления ЦИК и СНК СССР от 30 января 1930г.
В ходе реформы было отменено коммерческое кредитованиеи введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественногогосподства государственной собственности и централизованного директивногопланирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств потерял смысл.
В принятом в 1964г ГК РСФСР, залогу уделено меньшевнимания, чем в первой редакции Кодекса 1922г. ГК РСФСР запрещал сдавать взалог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся косновным средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество,составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, атакже профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залогамогло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилойдом.
Последующее изменение законодателя к залогу былосвязано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитныхучреждений в конце 80-х начале 90-х гг. Следствием этого явилось принятие в 1992г закона РФ «О залоге». В законесформулировано следующее определение:
Залог—это способ обеспеченияобязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случаенеисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счетзаложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Закон о залоге установил широкий круг имущества,которое могло быть предметом залога, а именно: предприятия, включая всеимущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей,товары в обороте и переработке, права требования. С вступлением в силу 1 января1995г части 1-ой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать в части, непротиворечащей ГК.
ГК РФ является основным источником залогового права. Внем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенногоимущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какое имуществовыступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека,залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и специализированный вид залога,—залог  прав (требований)
  1.2 Понятие ипотека иособенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов
Ипотекаявляется одним из подвидов залога без передачи заложенного имуществазалогодержателю.
Ипотека(гр. hypotheka— залог, заклад) — пред­ставляет собой залог недвижимости дляобеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).
В нашей стране порядок осуществления ипотекирегулируется законом РФ «О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке, а такжефедеральным законом «Об ипотеке (залоге не­движимости)».
Основные положения законаследующие:
предусматривается(по выбору сторон) заключе­ние договора об ипотеке как в традиционной форме,без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной,являющейся ценной бу­магой;
все ипотечные операции подлежат государственнойрегистрации;
детальноурегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложеннуюнедвижи­мость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительногообременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);
можетбыть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право наотчуждение или на продажу;
залог сельскохозяйственныхземель должен регули­роваться специальным законом.
Согласностатье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения,здания, сооружения или иного объекта, непосредственно свя­занного с землей,вместе с соответствующим земель­ным участком или правом пользования им.Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуще­ством, при которомзалогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства,получить удовлетворение за счет заложенной недвижи­мости.
Имущество,на которое установлена ипотека, оста­ется во владении и пользованиизалогодателя, т.е. должника.
В ипотечном договоре предусматриваются различ­ныеварианты взаимоотношений между залогодер­жателем и залогодателем. Так,соглашением может быть установлено право залогодержателя пользо­ваться доходамиот заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусмат­риватьзначительную свободу действий залогодате­ля: возможность отчуждения заложенногоимущества с переводом на приобретателя долга по обязательст­ву, сдача его варенду; обременение его новыми дол­гами и т.д.
Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладнаядолжна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации.Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.
Ипотека может быть установлена на:
• земельные участки;
• предприятия, здания и иное недвижимое имуще­ство,используемое в предпринимательской практике;
• жилые дома и квартиры;
• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
• иное недвижимое имущество.
В настоящее время не существует единого порядкарегистрации закладной. Такая регистрация проводит­ся: по земельным участкам — втерриториальных ор­ганах Комитета РФ по земельным ресурсам и земле­устройству;по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города;района в городе); по предприятию — в органе, осуществля­ющем регистрацию этогопредприятия; по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем ре­гистрациюэтого имущества.
При ипотеке земельного участка вместе с находя­щимисяна нем зданиями и сооружениями государст­венная регистрация ипотекипроизводится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка,который обязан передать сведения, о регист­рации ипотеки, органу, проводящемурегистрацию со­ответствующих зданий и сооружений.
На регистрацию ипотеки представляется заявлениезалогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качествеприложения к ней, доказа­тельства уплаты государственной пошлины за реги­страцию.
Регистрационная запись включает сведения о зало­годателе;информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срокдействия ипотечного обязательства.
Закладная должна содержать:
1) слово «закладная», заключенное в название до­кумента;            
2) наименование залогодателя и указание места егожительства либо, если залогодатель — юридическое лицо, его местонахождение;
3) наименование залогодержателя и указание места егожительства либо, если залогодержатель — юриди­ческое лицо, егоместонахождение; 
4) название кредитного договора или иного обяза­тельства,исполнение которого обеспечивается по дан­ной закладной (основногообязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основа­ниевозникновения иного основного обязательства;
5) наименование должника по основному обязате­льству,если должник не является залогодателем, и указание места жительства должникалибо, если должник — юридическое лицо, его местонахождение;
6) указание суммы основного обязательства, обес­печеннойипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении изакладной условия, позволяющие определить эту сумму; 
7) указание срока или сроков уплаты суммы, обес­печеннойипотекой по данной закладной;
8) название и достаточное для идентификации опи­саниеимущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и егоместонахождение;
9) денежную оценку имущества, на которое устано­вленаипотека по данной закладной;
10) наименование права, в соответствии с которымимущество, являющееся предметом ипотеки, принад­лежит залогодателю, и органа,зарегистрировавшего это имущество, с. указанием номера, даты и местарегистрации, а если предметом ипотеки является при­надлежащее залогодателюправо — точное наименова­ние этого права;
11) указание на то, имеются ли на имущество, являющеесяпредметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные; сдано ли этоимущество или его часть в аренду; обременено или не обреме­нено оно иным образомна момент регистрации ипо­теки;
12) подписи залогодателя и залогодержателя;
13) наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку,с указанием даты и места регистрации.
Закладная, не содержащая каких-либо вышеназван­ныхданных, не подлежит нотариальному удостовере­нию, а соответствующая ипотека —государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может бытьпризнана судом недействительной по иску заинтересованного лица.
По соглашению залогодателя с залогодержателем взакладную могут быть включены также иные данные и условия.
К закладной возможно приложение документов,определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателемсвоих прав по этому договору.
1.2.1. Осо­бенности ипотеки земельных участков
Ипотека земельных участков из состава сельскохо­зяйственногоназначения допускается лишь для обес­печения исполнения кредитных договоров,связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственногопроизводства. Городские зем­ли, на которых в соответствии с градостроительнымиправилами запрещено возведение зданий и сооруже­ний, не могут быть предметомипотеки в качестве отдельного земельного участка.
При общей собственности на землю коллективасельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только напринадлежащий гражда­нину земельный участок, выделенный в натуре из зе­мель,находящихся в общей собственности.
Не допускается ипотека части земельного участка,которая с учетом ее размера не может быть испо­льзована в качествесамостоятельного участка с со­блюдением назначения земель соответствующей ка­тегории.
Залогодержателем по договору ипотеки земельногоучастка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк,имеющий лицензию на осу­ществление ипотечных операций, выданную Централь­нымбанком России.
Здания, сооружения, которые находятся или будутвозведены на закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могутбыть заложены одновременно с участком по той же закладной.
Если в закладной на земельный участок не предус­мотрено,что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю зданияи сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращениязалогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право напринад­лежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение иприобретает сервитут (право ограничен­ного пользования) в отношенииопределенной части участка, необходимой для использования здания или сооруженияв соответствии с его назначением.
Если ипотека установлена на земельный участок, накотором находятся здания или сооружения, принад­лежащие не залогодателю, адругому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот уча­сток иего продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права иобязанности, которые в от­ношении этого лица имел залогодатель.
В случае несвоевременного погашения ипотечного кредитаили других «прегрешений» собственника его земельный участок может бытьотчужден. Эта проце­дура называется «обращение взыскания».
В настоящее время в нашей стране отсутствуетссудно-договорное право и законодательство об ипо­теке и поземельных книгах.Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельнымучасткам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков исоздания кадастровых и поземельных книг.
1.2.2. Особенности ипотека предприятий
Предметом ипотеки предприятия является предпри­ятие вцелом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятиявходят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности илиполного хозяйственного ведения ма­териальные и нематериальные активы, в томчисле здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция,права требования, патенты и другие исключительные права, а также долгипредприятия.
В составе заложенного имущества предприятиявключаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенныезалогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием до­лги впериод ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на всеего активы, так и на часть активов баланса.
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличиисогласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либона осно­вании решения органа, уполномоченного учредитель­ными документамипредприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требо­вания,недействителен.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено де­нежноеобстоятельство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активовпредприятия.
Не допускается передача в ипотеку предприятия, вотношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение оликвидации или реорганизации.
Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обя­зательство,подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.
Состав имущества, передаваемого в ипотеку пред­приятия,и оценка его стоимости определяются на ос­нове полной инвентаризации имуществапредприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимогоаудитора о составе и стоимости иму­щества предприятия являются обязательнымиприложе­ниями к закладной.
Залогодатель вправе продавать, обменивать, сда­вать варенду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вноситьизменения в со­став имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечетуменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушаетдругих условий договора ипотеки. 
Ипотекой предприятия обеспечиваются главным об­разомдолгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять мерыпо оздоровлению финансового положения предприятия.
1.2.3. Особенности ипотека жилых домов и квартир
Ипотека жилого дома или квартиры допускается дляобеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкцииили капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квар­тира) можетбыть предметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены егосемьи про­живают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточноев соответствии с установлен­ными нормами жилой площади жилое помещение.
Дача, садовый домик и другие строения, не пред­назначенныедля постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.Специаль­ные правила, установленные для жилых домов (квар­тир), на них нераспространяются.
Жилые комнаты, составляющие часть дома (квар­тиры), немогут быть предметом ипотеки.
В ипотеку может передаваться только жилой дом(квартира), принадлежащий залогодателю на праве со­бственности.
Залогодержателями жилого дома и квартиры могут бытьтолько банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.
Продажа заложенного жилого дома (квартиры) напубличных торгах не является основанием для выселе­ния покупателем проживающихв этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником,приобретающим жилой дом (кварти­ру), и проживающими в нем такими лицами заключа­етсядоговор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.
Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) наусловиях договора найма жилого помещения, догово­ра аренды или иных основаниях,предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже зало­женного дома(квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилогопомеще­ния, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.
Такие лица имеют право на преимущественную покупкузанимаемого ими жилого дома (квартиры).
Если иное не предусмотрено договором об ипотеке,залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободнуюквартиру лишь с согласия залогодержателя.
Однако он вправе сдать такую квартиру нанима­телю безсогласия залогодержателя по срочному до­говору аренды жилого помещения на срок,истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собствен­ник, приобретшийжилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренногодоговором сро­ка не обязан возобновлять этот договор аренды.
1.3. Государственная регистрация ипотеки
Ипотека подлежит государственной регистрацииучреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимоеимущество в порядке, установленном федеральным законом о государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственнаярегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегосяпредметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется наосновании заявления залогодателя.
Для государственной регистрации ипотеки должны бытьпредставлены:
-       нотариальноудостоверенный договор об ипотеке и его копия;
-       документы,названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
-       доказательствауплаты регистрационного сбора;
-       документ,подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
 Если в договореоб ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, ворган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляютсятакже: закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений,и их копии.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одногомесяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган,осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.
Государственная регистрация ипотеки осуществляетсяпутем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственномреестре прав на недвижимое имущество.
Датой государственной регистрации ипотеки являетсядень совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственномреестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности,определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган,осуществляющий ведение указанного реестра.
 Регистрационнаязапись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имуществодолжна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки исумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает,что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается врегистрационной записи об ипотеке.
Эти данные вносятся в регистрационную запись обипотеке на основании договора об ипотеке.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяетсяпутем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа,зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки иномер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписьюдолжностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственнуюрегистрацию ипотеки.
 Орган,осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архивекопию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной,также и копию закладной с приложениями.
Расходы по уплате сборов за государственнуюрегистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись обипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателемне установлено иное.
Регистрационная запись об ипотеке погашается наосновании заявления законного владельца закладной, совместного заявлениязалогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражногосуда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Государственная регистрация ипотеки являетсяпубличной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационнаязапись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку изрегистрационной записи об ипотеке.
Копия закладной, находящаяся в архиве органа,осуществившего государственную регистрацию ипотеки, не относится к документампубличного характера.

Глава 2: Ипотечные банки
2.1. Основная деятельность ипотечных банков
Ипотечныебанки предоставляют долгосрочные кредиты, ко­торые обеспечиваются внесениемзаписи ипотек на землевладение, под которое выдается ссуда.
Благодарясвоей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные кре­диты особенно удобны дляфинансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможнытолько из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами.Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечногозайма возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также ифинанси­рования сельскохозяйственных предприятий с целью расшире­ния земельныхугодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых иподсобных помещений, так как при­рост доходов в сельском хозяйстве относительноневысок.
Средствадля предоставления кредитов ипотечный банк по­лучает от продажи закладныхлистов. Это надежные, принося­щие твердые проценты долговые обязательства банкапо отно­шению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечи­ваются предоставляемымибанком и гарантированными ипоте­ками ссудами.
В связи стем, что ипотечные ссуды обеспечивают выпускае­мые банком ценные бумаги,ипотечные банки обязаны при вы­боре залоговых объектов и определении величиныссуды руко­водствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссудымогут выдаваться лишь под земельные участки, принося­щие каждому владельцустабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельнаявеличина ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости земель­ногоучастка (залоговая стоимость).
Дляподсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном бан­ке имеются соответствующиеинструкции, которые разрабатыва­ются правлением банка и заверяются государственнымиоргана­ми надзора в сфере финансовой деятельности.
Средствадля предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Такимобразом, условия, на кото­рых банк может предоставить кредит, зависят отположения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниженоминала, на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи,однако, не соответствует чистой выручке, полу­чаемой банком от продажи закладныхлистов. Основная при­чина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены прода­ватьсвои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом черезкоммерческие банки. За эту посредни­ческую деятельность ипотечный банк платитпошлину, так называемую бонификацию. Чистая выручка = курс продажи — бо­нификация.
Выпускаязакладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на всевремя действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расхо­ды.Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентовдержателям ценных бумаг, но и те­кущие расходы банка.
Так какипотечный банк не меняет процент выплат по за­кладным листам в течение всегосрока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердыйпроцент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счетпродажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковскихучреждений.
Внастоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссиейпроизводится корректировка ус­ловий предоставления кредита в соответствии ссостоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по заклад­ным листам,как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банкомпроцентов за предоставление кре­дита вызывает непонимание со стороныкредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент запредоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подгото­витьусловия его предоставления, и не имеет права их изменять, несмотря на возможноеухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.
Чтобыпредоставить предложенный кредит, банк должен про­дать закладные листы, покоторым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные ссудывыдаются не сра­зу, а, например, по продвижению строительных работ. Процентыбанк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв междувыплатой процентов по закладным листам и посту­плением процентов за кредит, инеобходим процент за предостав­ление, который, как правило, составляет 0,25% вмесяц.
Ипотечныебанки предоставляют должникам право досроч­ной выплаты кредита (полностью иличастично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же сроквыпла­ты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время дейст­вия закладныхлистов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения,банк оказался бы в сомни­тельном положении, когда он был бы вынужден выплачиватьпроценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В рядеслучаев ипотечные банки предоставляют кре­диты совместно со сберегательнымибанками. Это сотрудничест­во выражается в программах совместного финансированиястроительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением черезсбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка.Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашаетсякредит Сбербанка.
Во второмслучае погашение ипотечного кредита отодвига­ется за счет передачи правдоговора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечнаяссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум10 лет полностью или частично. Если суммы недос­таточно для полного погашения,ипотечный кредит может быть продлен.
2.2. Ипотечные облигации
Закладные листы (ипотечные облигации)являютсядолговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердыхпроцентов, обеспе­ченными привилегированными ипотеками и ипотечными долга­ми. Закладныелисты являются долгосрочными долговыми обя­зательствами, гарантирующимивкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.
Как идругие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы побиржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценныхбумаг. При низ­ком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, еслинужны средства, а не продавать их по низкому курсу.
Закладныелисты обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Всезакладные права заносятся в специальный регистр, который находится подконтролем госу­дарственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листеон подтверждает наличие необходимого покрытия. В слу­чае банкротства ипотечногобанка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всемидругими кредито­рами банка.
Закладныелисты выпускаются различного достоинства. На­ряду с самой закладной выпускаетсятак называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которыхобо­значены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции можетполучить проценты по предъявлению этого купо­на. Чтобы не пропускать срокивыплат процентов, рекоменду­ется депонировать закладной лист в ипотечный банкили другой банк, который будет следить за своевременным начислением.
Своевременноепредъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет сначала выплаты соответст­вующего процента право на его получение утрачивается.
Внастоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупательполучает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственностьглобаль­ного сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и за­нимаетсяначислением причитающихся процентов.
Право наполучение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его де