--PAGE_BREAK--1. Понятие, общая характеристика и особенности правового режима земель городов и других населенных пунктов.
Правовой режим земель населенных пунктов определяется в земельном законодательстве, которое устанавливает общие принципы регулирования использования земель населенных пунктов. Правовой режим данной категории земель имеет ряд особенностей. Во — первых в состав этих земель включаются территориальные зоны, которые используются в разнообразных целях: для застройки, размещения промышленных, транспортных и иных объектов. На них могут находится особо охраняемые территории. Земли поселений могут использоваться для ведения сельского хозяйства. Правовой режим таких территориальных зон аналогичен режиму соответствующих категорий земель, соответственно в отношении них действует правовой режим земель населенного пункта.
Во-вторых, основой правового режима земель населенного пункта являются правовое регулирование использования земель и объектов недвижимости на них как единого комплекса, определение условий строительства и эксплуатации зданий, строений и сооружений и их эксплуатации.
В – третьих, для того чтобы обеспечить благоприятные условия проживания населения, развития инфраструктуры поселений, эти земли должны использоваться согласно соответствующим планам – генеральным планам. Территориальной планирование использования данной категории земель — это отличительная черта их правового режима.
В-четвертых, специфика правового режима земель населенного пункта выражается в том, что именно на этих землях должно осуществляться зонирование территорий (градостроительное зонирование), в результате которого определяется разрешенное использование земельных участков и объектов недвижимости на них.
В-пятых, существуют некоторые особенности правового режима застроенных и незастроенных земельных участков, обусловленные тем, что незастроенные участки могут быть предназначены для застройки и предоставлены для строительства.
В-шестых, правовой режим земель населенного пункта, особенно крупных городов, влияет на режим прилегающих к ним земель других категорий. Прилегающие к городам земли должны использоваться таким образом, чтобы обеспечить благоприятное состояние окружающей среды городов, служить своего рода «легкими» городов. Поэтому устанавливаются пригородные зоны городов, на территории которых действуют разного рода ограничения хозяйственной деятельности в интересах охраны окружающей среды.
А) Границы населенных пунктов
Согласно п. 1 ст. 84 ЗК РФ, городская черта, черта поселков и сельских поселений является внешней границей земель города, поселка, сельского поселения, которая отделяет их от других категорий земель.
Значение факта установления черты поселений заключается в том, что она распространяет сферу применения правового режима земель поселений на всю территорию, которая находится внутри этой черты. Процедура разработки проектов черты поселений регулируется Постановлением Госстроя РФ от 29.10.202 г. № 150 «Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования экспертизы и утверждения градостроительной документации». Проекты черты городских и сельских поселений разрабатываются с целью установления размеров и границ территории поселения, выноса и закрепления их на местности. Установления черты поселений осуществляется на основе утвержденного проекта черты городского и сельского поселения.
Проект черты населенного пункта (в нашем случае меня интересуют границы города), разрабатывается на основе утвержденных в установленном порядке генеральных планов городских поселений, города и его пригородной зоны, территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов города. Проекты черты поселений (города), за исключением городов федерального значения, разрабатываются органами местного самоуправления соответствующего поселения (в моем случае города).
Проект черты города выполняется в составе графических и текстовых материалов. Проектный план черты поселения (города), выполняется в масштабе 1:2000, 1:5000, 1:10000 или 1: 25000 в зависимости от площади территории поселения (города).
При этом на плане указывается:
-существующая, установленная граница (черта) поселения, а при ее отсутствии фактически сложившиеся границы поселения (города), современной использование земель поселения (города) включаемых в территорию поселения земель по их категориям, формам собственности и землевладениям, видам использования земель;
-проектные градостроительные решения утвержденного генерального плана поселения (города) или другой градостроительной документации, иные решения, влияющие на установление или изменения черты поселения (города);
-проектируемая черта городского и сельского поселений;
-экспликация земель поселения с указанием площадей территорий, включаемых (исключаемых) в состав поселения (города), по категориям земель, формам собственности, основным собственникам земельных участков, землевладельцам, землепользователям, арендаторам земельных участков, видам использования земель; полное наименование собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земель, смежно расположенных с поселением.
Пояснительная записка должна содержать:
-данные о существующей черте поселения (города) и современном использовании его земель, в том числе проектные решения утвержденных генеральных планов городского, сельского поселения, другой градостроительной документации; решения органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в части территории развития поселения (города);
-обоснования проектного решения о включении (исключении) в территорию поселения земель с приведенными в табличной форме данными по их категориям, собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земель, видам использования и формам собственности; по поселениям, включаемым в городскую, поселковую черту, кроме того. Приводятся данные об их местоположении, численности населения, состоянии производственной, социальной и инженерно-транспортной инфраструктур;
-сводный баланс земель поселения по видам использования земель, собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земель, формам собственности (в табличной форме);
-описание проектной черты поселения;
-документы по рассмотрению и согласованию проекта черты поселения.
Обязательными положениями проектов черты поселения (города) являются:
-проектная черта поселения (города);
-экспликация земель поселения (города) с выделением территорий, включаемых (исключаемых) в состав поселения (города);
-иные положения, установленные заданием на разработку проекта черты поселения (города).
Утвержденный в установленном порядке проект черты поселения (города) является основанием для выноса черты в натуру (на местность).
В соответствии с ч.3 ст. 84 ЗК РФ: «Утверждение и изменение черты городских поселений осуществляются органами государственной власти субъектов РФ, исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи».[4]
Границы городов федерального значения Москвы и С.-Петербурга, утверждаются и изменяются федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов соответственно г. Москвы и г. С.Петербурга. Границы закрытых территориальных образований, утверждаются и изменяются Правительством РФ.
Б) Структура земель населенных пунктов.
Порядокиспользования земель населенных пунктов (городов) определяется в соответствии с зонированием их территорий. Земли города в пределах его административных границ подразделяются на соответствующие территориальные зоны, которые выделяются в результате территориального (градостроительного) зонирования.
Согласно ст. 85 ЗК РФ, в состав земель населенного пункта (города) могут включаться земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов, иным территориальным зонам.
Согласно ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Таким образом, видно, что градация территориальных зон и в ЗК РФ и в Градостроительном кодексе РФ аналогичны.
В соответствии со ст. 34 Градостроительного кодекса РФ, при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом следующих условий:
-возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
-функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;
-определенных Градостроительным кодексом РФ территориальных зон;
-сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
-планируемых изменений границ земель различных категорий;
-предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.
продолжение
--PAGE_BREAK--2. Правовой режим территориальных зон земель городов
Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий (градостроительное зонирование), предусмотрено ст. 85 ЗК РФ. Кроме того нормы о градостроительном зонировании содержаться в гл. 4 (ст. 30-40) Градостроительного кодекса РФ.
При этом положения ст. 85 ЗК РФ, можно условно разделить на общие и особенные. К общим относятся п.1-4, пункты 1-5 касаются отдельных территориальных зон в составе земель населенных пунктов, при этом положения статьи могут применяться, если они не противоречат Градостроительному кодексу РФ.
В отличие от ЗК РФ, градостроительное зонирование Градостроительным кодексом РФ регламентировано детально, включая даже порядок подготовки проекта правил землепользования и застройки.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, правила землепользования и застройки включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон, которые должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
В градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования, предельные размеры и ограничения использования земельных участков. Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков. Его действие распространяется на все земельные участки поселения, за исключением земельных участков в границах объектов культурного наследия, территорий общего пользования и занятых линейными объектами.
А) Правовой режим жилых зон.
Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а так же объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а так же иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (п.5 ст.85 ЗК РФ).
При этом согласно ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в состав жилых зон могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами; малоэтажными жилыми домами; среднеэтажными жилыми домами; многоэтажными жилыми домами; застройки иных видов.
Четкого определения или единого значения по количеству этажей застройки индивидуальных жилых домов; малоэтажных жилых домов; среднеэтажных жилых домов; многоэтажных жилых домов на территории Российской Федерации нет. Для каждого субъекта федерации или для каждой местности устанавливается свое значение этих наименований, в зависимости от различных показаний, в том числе сейсмической опасности, климатических условий. Например в г.Санкт-Петербург малоэтажными домами считаются дома этажность которых не превышает 3х. В соответствии со Сводом правил планировки и застройки территорий малоэтажного жилищного строительства (СП 30-102-99 введ. От 01.01.2000 г., а т.же СП 11-111-99), малоэтажными зданиями являются здания от 1 до 3х этажей. Однако на территории г. Екатеринбурга, предусмотрены другие стандарты. В соответствии со ст. 53.3. Правил землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» от 2007 года, зона малоэтажной смешанной жилой застройки предполагает размещение (строительство) жилых домов этажностью от2-4х этажей, а зона многоэтажной жилой застройки предполагает формирование жилых районов с размещением домов повышенной этажности в 5 и более этажей.
В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культурных зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться так же территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
Б) Правовой режим общественно-деловых зон.
Правовой режим этих зон определен в п. 6 ст.85 ЗК РФ и п. 4,5,6 ст.35 Градостроительного кодекса РФ. В состав общественно-деловых зон могут включаться зоны делового, общественного и коммерческого назначения; размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; обслуживания объектов, необходимых для производственной и предпринимательской деятельности; зоны иных видов.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально – бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культурных зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
Кроме того в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
В) Правовой режим производственных зон, зон инженерных и транспортных инфраструктур.
Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам (п.7 ст.85 ЗК РФ).
Согласно ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться коммунальные зоны-зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли; производственные зоны-зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду; иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
В соответствии со ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а так же объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
продолжение
--PAGE_BREAK--Г) Правовой режим рекреационных зон и зон особо охраняемых территорий.
Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма (ст. 85 ЗК РФ). В соответствии со ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а так же в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом .
В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
Д) Правовой режим зон сельскохозяйственного использования.
Согласно п.11 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах – это земли, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а так же зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения. Указанные земли используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.
В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.); зоны занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а так же зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).
Е) Правовой режим зон специального назначения.
Зоны специального назначения выделяются для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон городских и сельских населенных пунктов. Порядок использования территорий зон специального назначения устанавливается правилами застройки с учетом требований государственных градостроительных нормативов и правил, специальных нормативов.
Согласно ст. 85 ЗК РФ и ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
Ж) Земли общего пользования.
Земли общего пользования не выделяются в качестве отдельной территориальной зоны, однако они играют так же не маловажную роль для развития и функционирования населенных пунктов (городов), поскольку согласно п.12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами как раз таки и являются землями общего пользования. Указанные объекты могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В Градостроительном кодексе РФ эти земли именуются территориями общего пользования, т.е. территориями, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды и т.д.) п.12 ст.1 Градостроительного кодекса РФ.
Федеральный закон от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусматривает, что отчуждению (т.е. приватизации) в соответствии с этим Законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.) и земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования (п.8 ст.28).
3. Процедура зонирования территорий (градостроительного зонирования) как способ определения правового режима земель населенных пунктов.
Зонирование территорий населенных пунктов является, с одной стороны, частью содержания процесса планирования использования этих земель, с другой стороны – нормотворческой деятельностью органов местного самоуправления.
Согласно ст. 83 ЗК РФ, документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки). Правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов РФ.
Статья 30 Градостроительного кодекса РФ определяет цели разработки правил землепользования и застройки: для создания условий устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов обладателей прав на земельные участки и объекты капитального строительства; привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Порядок применения правил и внесения в них изменений включает положения о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления; изменений видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления; проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки; внесений изменений в правила; регулировании иных вопросов.
На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон, которые должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. На карте градостроительного зонирования обязательно отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки принимается главой местной администрации. Одновременно утверждаются состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил.
Глава местной администрации обеспечивает публикацию сообщения о принятии такого решения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, и размещение указанного сообщения на официальном сайте муниципального образования, кроме того, сообщение о принятии такого решения может быть распространено по радио и телевидению.
После этого, орган местного самоуправления, осуществляет проверку проекта правил землепользования и застройки на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану населенного пункта, генеральному плану города и иным документам. По результатам проверки орган местного самоуправления направляет проект главе муниципального образования или – в комиссию на доработку.
В соответствии с п.3 ст. 9 Правил землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» от 2007 года,: председателем Комиссии по землепользованию и застройке (далее- Комиссия), назначается заместитель Главы Екатеринбурга по вопросам архитектуры, строительства и земельных отношений. По должности в состав комиссии входят руководители отраслевых (функциональных) органов Администрации города Екатеринбурга:
-Главного управления архитектуры, архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений;
-Земельного комитета;
-Комитета по экономике;
-Комитета по управлению городским имуществом;
-Комитета по экологии и природопользованию;
-Комитета по инвестициям;
-Комитета по юридической работе;
-Комитета по промышленности, науке, связи и информационным технологиям.
Кроме того в состав комиссии включаются:
-депутат Екатеринбургской городской думы – по рекомендации Екатеринбургской городской думы;
-лица представляющие общественные интересы и частные интересы граждан, владельцев недвижимости, общественных, коммерческих и иных организаций. Кроме того в комиссию входят два архитектора, рекомендованные Екатеринбургским отделением Союза Архитекторов РФ, а так же два человека рекомендованные Екатеринбургской городской думой, не являющиеся государственными или муниципальными служащими. Кроме того в комиссию могут быть включены представители органов государственного контроля и надзора.
Затем, после того как комиссией внесены необходимые изменения, глава муниципального образования принимает решение о проведении публичных слушаний, по проекту. В соответствии со ст.28 Градостроительного кодекса РФ, публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования.
После завершения публичных слушаний комиссия с учетом их результатов обеспечивает внесение изменений в проект правил и представляет его главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.
Затем глава местной администрации в течении 10 дней после представления ему проекта и обязательных приложений должен принять решение о его направлении в представительный орган местного самоуправления или об отклонении проекта и о направлении его на доработку.
В соответствии со ст. 32 Градостроительного кодекса РФ, правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Правила подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте города в сети Интернет.
Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке. Таким же право обладают органы государственной власти РФ и органы государственной власти субъектов РФ.
Существуют также требования к градостроительным регламентам, которые отображены в ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой, градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а так же особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Кроме того в соответствии со ст. 38 Градостроительного кодекса РФ, в градостроительных регламентах предусматриваются предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Кроме того могут быть предусмотрены минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство, предельное количество этажей или предельную высоту зданий и другие показатели.
продолжение
--PAGE_BREAK--