СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОСССИ, РЕГУЛИРУЮЩЕГО ОБОРОТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1.1 История развития норм о недвижимом имуществе
1.2 Понятие, признаки и виды недвижимого имущества как объекта гражданских прав
ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
2.1 Понятие государственной регистрации
2.2 Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО СТАТУСА ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
3.1 Особенности правового статуса земельных участков
3.2 Особенности правового статуса жилых помещений
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Объекты гражданских прав закономерно занимают центральное место в научной, законодательной и правоприменительной сфере юриспруденции, не только предопределяя потенциальную совокупность всех иных материальных благ, включенных в экономический оборот, но и обусловливая этой совокупностью, а также приоритетами и (что не менее важно) своей системностью собственно сущность экономических и правовых отношений и, следовательно, степень духовного развития общества, его цивилизованности. Признавая общую системность права и законодательства, нельзя не признать системность составляющих отраслей и институтов, в частности систему объектов гражданских прав, исследование которой активизируется в современной цивилистике, а также системные образования отдельных групп объектов гражданских прав, в первую очередь объектов недвижимого имущества. Недвижимость, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, сама выступает системным образованием с собственной структурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих. Игнорирование системности недвижимых объектов может быть не только пагубным для поступательного развития цивилистической доктрины, но и повлечь неотвратимые, требующие значительного времени и усилий для устранения последствий проблемы в законотворческой и правоприменительной практике.
Недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки. Легализация современным российским гражданским правом частной собственности не только на всю совокупность объектов недвижимости, но даже и на отдельные группы таких объектов немедленно в той или иной степени включает в коммерческий оборот всю систему недвижимого имущества.
Степень научной разработанности. Исследованиями недвижимого имущества как объекта гражданских прав занимались такие авторы как М.В. Андреева, М.А.Астахова, Е.И.Афонина, М.И.Брагинский, А.В. Венедиктов, Б.М. Гонгало, С.А. Гришаев, С.П. Гришаев, В.А. Дозорцев, В.Б. Ельяшевич, О.С. Иоффе, О.М. Козырь, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, Д.И. Мейер, В.В. Огородников, М.Г.Пискунова, К.П. Победоносцев, Покровский И.А., А.П.Сергеев, В.В. Смирнов, А.А. Судаков, Е.А. Суханов, Е.В. Тресцова, В.В.Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, Л.В. Щенникова, В.Ф. Яковлев и другие.
Тем не менее цивилистические представления о недвижимости до настоящего времени не имели обобщающий до системности характер, ограничиваясь хоть и достаточно глубоким, но лишь классифицирующим подходом. Возникновение, развитие и современное правопонимание действительно уникального юридического явления, каковым является система недвижимого имущества, позволяют не только уяснить центральное место исследуемого объекта гражданских прав в российском и подавляющем большинстве иных правовых порядков, но и, что более важно, представить существо и характер системы недвижимостей, структурное ее построение, а также проследить на примере исследуемой системы постоянное и изменчивое единство и противостояние взаиморазвивающих начал публичного и частного права, выработать наиболее эффективные юридические способы воздействия на связанные с недвижимым имуществом общественные отношения.
Целями дипломного исследования являются:
Определение понятия недвижимого имущества;
Рассмотрение вопросов отнесения к недвижимому имуществу отдельных объектов;
Рассмотрение вопросов регистрации недвижимости и сделок с ней.
Эти основные цели выражены в комплексе взаимосвязанных задач, теоретический поиск решения которых обусловил структуру и содержание дипломной работы.
Исходя из названных целей, определены задачи дипломного исследования:
обобщение исторического материалы по проблеме сделок с недвижимостью;
рассмотрения понятия и признаков недвижимости;
рассмотрение недвижимости в системе объектов гражданских прав;
выявления проблем квалификации и регистрации недвижимости, выявления путей решения этих проблем.
Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения, возникающие в области обеспечения защиты законных прав и интересов граждан при применении норм о недвижимом имуществе.
В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, который составляют:
• нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок сделок с недвижимостью;
• практика реализации норм, предусматривающих сделки с недвижимостью;
• тенденции совершенствования гражданского законодательства.
Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.
Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и библиографического списка.
ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОСССИ, РЕГУЛИРУЮЩЕГО ОБОРОТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1.1 История развития норм о недвижимом имуществе
Все имущества являются движимыми или недвижимыми. Базовая и лаконичная норма Французского гражданского кодекса уже два столетия служит отправной точкой всех последующих цивилистических исследований и законодательных воплощений, в том числе и в отечественном праве, которого эпоха европейских буржуазных преобразований коснулась не так заметно. Российские правоведы с начала XIX века активно работали над документом, известным как первый Проект гражданского уложения Российской империи1. Проект уложения был отклонен, в том числе и по причине удивительной внешней схожести с Кодексом Наполеона. Действительно, построение норм Проекта о недвижимом имуществе совпадало буквально с текстом французской кодификации. Между тем какое-либо заимствование из текста Французского кодекса отрицал руководитель группы разработчиков проекта М.М. Сперанский2. Современные историки права также доказывают, что из Французского кодекса заимствована только конструктивная концепция, основанная на римском праве; сам же проект был основан на действующем российском законодательстве3. Суть даже не в схожести текстов (они не могли не быть аналогичными), а в объективности существования определенных юридических конструкций, законодательное воплощение которых неизбежно кристаллизуется в конечные, разнящиеся лишь ввиду того или иного уровня совершенства законодательной техники, единые по существу легальные построения — построения, которые подчиняют себе другую правовую материю. Такие конструкции, к которым относятся объекты недвижимого имущества и их система, концептуальны, «верховны» для всей и всякой национальной правовой системы4. Определенным обоснованием сказанного может служить и датированный несколько позднее Свод законов Российской империи, не предложивший в недвижимости ничего принципиально нового, кроме известного перечня: земли, угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги5.
Цивилистическая мысль рассматриваемого периода также развивается в границах сложившихся законодательных представлений о недвижимости: перечень таковых объектов, связь их с землей6. Общую проблему в этой области гражданского права (не решенную и в наши дни) обозначил К.П. Победоносцев, заметив, что «у нас самое главное и самое практическое разделение вещей на движимые и недвижимые. Мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или другому разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды. От этого недостатка рождаются часто вопросы, неразрешимые без помощи законодателя»7. Следует между тем выделить, что российские правоведы того, весьма интенсивного с точки зрения цивилистики, времени активно исследуют объекты недвижимого имущества. В известном Систематическом указателе русской литературы по гражданскому праву нашли отражение около 350 публикаций исключительно об объектах недвижимого имущества, актуальность которых (например, о понятии части в недвижимом имуществе) не утратилась и в наши дни8. Нельзя не отметить великолепное исследование В.Б. Ельяшевича об истории поземельной собственности в России, кроме прочего доказавшего, что при обширности территории России «свободных» от чьих-либо (чаще государевых) прав земельных участков не существовало, иных способов приобрести права на землю другим субъектам, кроме как через публичную волю, в отечественной истории не случалось9.
В непринятом Проекте гражданского уложения Российской империи (изданном в 1910 году) имущества все также разделяются на недвижимые и движимые, причем недвижимыми имуществами признаются земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины10. В данном изложении объекты недвижимого имущества определяются не только перечислением (дома, заводы и т.д.), но и указанием на системный критерий — «неподвижно к земле прикрепленные». Изложенные историко-законодательные и научные обстоятельства позволяют современным исследователям констатировать, что "… современное состояние многих областей частного права стало результатом эволюции, последовавшей за революционными изменениями в сфере отношений земледелия, коими характеризовался демонтаж феодальной организации общества. Система свободной собственности на землю является одним из фундаментальных институтов рыночной экономики, основанной на конкуренции индивидов, в противоположность экономике феодального типа, в которой не рынок, а социальная иерархия правит обществом"11.--PAGE_BREAK--
Столь кратчайший экскурс в историю гражданского законодательства и науки гражданского права необходим для подтверждения единственного, но весьма важного в дальнейшем изложении концепции системы объектов недвижимости обстоятельства: земельный участок и связанные с ним недвижимые вещи (имущества) объективно и перманентно присутствуют в отношениях собственности вне зависимости от государственного устройства общества и особенностей его правовой системы, признающей или не признающей недвижимости в качестве объектов более или менее свободного экономического оборота.
Достаточно длительное отсутствие в советском законодательстве самого понятия «недвижимое имущество» и непризнание его объектом оборота никоим образом не означает отсутствие такого объекта в правопорядке советского государства. Напротив, это понятие как единый объект социалистической собственности стало настолько широким и всеохватывающим, что деление имущества на движимое и недвижимое просто потеряло значение и востребованность и для законодателя, и для правоприменителя. Подобное публично-правовое детальное регулирование отношений всеобщей социалистической собственности предсказывал И.А. Покровский, который, проследив нарастание государственного вмешательства в оборот недвижимости, в начале 1917 года отметил: «Дойдет ли когда-нибудь право, решая эту задачу, до „национализации земли“, т.е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью?..»12.
Спустя непродолжительный срок известные события в России не только подтвердили предсказываемый правоведом ход событий13, но и подчеркнули определенные сущностные черты системы недвижимого имущества, в первую очередь системного центра — земельного участка. Весьма примечательно в этой связи, что нарастающий массив правовых актов молодого советского государства безоговорочно и без всяких исключений национализировав земельные участки, первоначально дифференцированно подошел к иным видам недвижимого имущества, в частности к зданиям и сооружениям14, однако уже в первом Гражданском кодексе РСФСР традиционное деление объектов гражданских прав на движимое и недвижимое имущество было официально исключено (примеч. к ст. 21)15.
Традиционная неразрывная связь земельного участка и строения на нем с признанием юридического приоритета земли в условиях всеобщей национализации не могла не проявить себя даже в таком, казалось бы, безвариантном господстве публичной собственности. Перед формирующейся советской правовой системой встала проблема: отторгнув недвижимость в качестве оборотоспособных объектов гражданских прав, законодатель в достаточно исторически короткий промежуток времени убедился в экономической неэффективности и, что не менее важно, в правовой бесперспективности «единой, без исключения» государственной собственности. Дальнейшее законодательство РСФСР вынуждено было определять правовые способы включения в конструкцию объектов собственности частноправового элемента, которые, по существу, исчерпывались двумя: либо, не ломая веками устоявшееся юридическое единство земельного участка и строения на нем, признавать определенные категории земельных участков пусть ограниченными, но объектами иной, не государственной собственности, либо, отступая от упомянутого единства, юридически отделить земельный участок от строения на нем. Верх одержала вторая модель построения системы объектов недвижимого имущества: юридическая судьба земли и строения на ней стала различной, причем с потенциально возможным правовым перевесом последнего16. Получили, таким образом, правовую легализацию только здания и сооружения, причем в виде признания вещного права на них за общественными и кооперативными организациями, а также гражданами17. Земельные участки оставались в безраздельной и, по существу, неприкосновенной публичной собственности18. Указанные правовые постулаты в определенной мере сохранились в современном законодательстве, оказывая на развитие частноправовых начал экономического оборота отрицательное воздействие.
«Одна из серьезных причин крупных и многочисленных противоречий в гражданском законодательстве — намеренно некритическое перенесение в общество с принципиально иным экономическим и политическим устройством прошлых представлений о соотношении гражданского законодательства с земельным, водным и лесным», — считает А.Л. Маковский. Кроме того, ученый полагает, что в «условиях планово-распределительной экономики земля была изъята из подлинно гражданского оборота. Союзный закон не только абсолютно ясно устанавливал, что „купля-продажа, залог, завещание, дарение, аренда, самовольный обмен земельными участками и другие сделки, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, — недействительны“, но и предусматривал за их совершение ответственность вплоть до уголовной. Государство в административно-разрешительном порядке предоставляло земли другим субъектам „в пользование“, к которому практически сводилось все участие земель в экономическом обороте»19.
Краткое изложение основных положений становления законодательства РСФСР и СССР о земельных участках и строениях, безусловно, интересный историко-правовой материал, однако необходимо акцентировать внимание не на показательной с научной точки зрения хронологии принятия важнейших актов, а на положениях, отражающих сущность и принципы юридического «созревания» законодательных актов и доктринальных положений новой структуры (именно пока еще структуры, а не системы как таковой) объектов, ранее традиционно относящихся к недвижимому имуществу.
Первым и основным таким положением следует назвать установленный по вышеназванным причинам формальный приоритет правового статуса строения по отношению к земельному участку. Здания и сооружения, построенные на специально отведенных для этих целей участках земли, находились не только в государственной собственности, но и в собственности кооперативных и общественных организаций, в личной собственности граждан. Данный вид недвижимого имущества с относительной свободой мог переходить от одного лица к другому, однако земельный участок мог принадлежать собственнику строения лишь на условном праве бессрочного пользования.
Второе принципиальное для дальнейшего исследования положение заключается в юридическом «разрыве» земельного участка и строения, на нем находящегося. Один из важнейших системных элементов — структурное звено «земельный участок — здание» — расчленен: частноправовой характер (с известной долей формальностей) строения соседствовал с публично-правовым регулированием земельных отношений.
Третье положение носит весьма сущностный и показательный для иллюстрации системности объектов недвижимости характер: рассматриваемая совокупность имуществ, пусть не называемая законодателем недвижимыми, настолько структурно взаимосвязана, что просто юридическое изъятие из состава объектов вещных прав важнейшего элемента (земельного участка) невозможно. Системная сущность данной категории объектов гражданских прав не допускает подобный «разрыв», вследствие чего вместо земельного участка как недвижимой вещи в законодательство привносится определенный юридический суррогат — право бессрочного пользования, которое в определенной мере удовлетворяет системное построение объектов недвижимости20. Изложенное подтверждается не только рассмотренными правовыми актами, но состоянием юридической науки того периода. Достаточно объективно, глубоко и подробно проанализированное О.С. Иоффе развитие цивилистической мысли в России21может быть только обеднено попыткой его пересказа в настоящей работе, вследствие чего следует ограничиться лишь упоминанием того обстоятельства, что в период с 1917 по 1960 годы в советской юридической литературе были опубликованы лишь восемнадцать работ, посвященных собственно объектам гражданских прав (в то время как посвященных юридическим лицам, к примеру, несколько сот)22. Безусловно, что значительная часть доктринальных исследований объектов гражданских прав под тем или иным углом зрения в те годы проводилась в рамках рассмотрения вопросов государственной, общественной, кооперативной и личной собственности, тем не менее следует придать приведенному обстоятельству весьма высокое значение хотя бы по той причине, что одной из наиболее заметных публикаций об объектах гражданских прав, посвященных исключительно недвижимости, предшествовала редакционная ремарка «значение деления для определения возможных объектов гражданского оборота»23.
Более поздние цивилистические исследования, в определенной мере опережающие российское гражданское законодательство, позволяют правоведам сделать в целом обобщающее заключение о том, что естественные различия, существующие между движимыми и недвижимыми вещами, не должны, да объективно и не могут, игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано24. Кроме того, отмечено, что с юридической точки зрения эти категории не могли считаться достаточно четкими, ибо отнесение к той или иной категории определялось меняющейся экономической функцией вещи25. Данное обстоятельство подмечено и современными зарубежными исследователями. Так, Р. Давид утверждал, что «деление имущества на движимое и недвижимое, являющееся основным для романо-германских правовых систем, не представляет никакого интереса для советских юристов. Для них такой основной характер носит вытекающее из марксистской доктрины деление вещей на орудия производства и предметы потребления»26. У. Матеи полагает, что «повсеместно правовой режим земли строго связан с правовым режимом тех предметов, которые имеют устойчивую связь с землей. В самом деле, коммунистические (равно как и колониальные) режимы, исключая землю из круга отношений собственности, но одновременно допуская существование имущественных прав на постройки, возводимые на земле, принимали тем самым правовое решение, противоречащее интуитивной логике и продиктованное исключительно соображениями символического характера»27.
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., возвратили имущественному обороту деление вещей на движимые и недвижимые, положив в основание такого разделения классический критерий прочной связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба для него. Появление данного правила было предрешено отменой привилегий в правовом положении государственной собственности (неограниченная виндикация, бронирование основных фондов от взысканий кредиторов и т.п.) и допуском тем самым в гражданский оборот большого числа недвижимостей, традиционно сосредоточенных в руках государства28.
В настоящее время помимо некоторых других законов, определяющих понятие «недвижимость» в порядке определения терминов, используемых в текстах соответствующих законов, наиболее общее определение «недвижимости» («недвижимого имущества») содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
1.2 Понятие, признаки и виды недвижимого имущества как объекта гражданских прав продолжение
--PAGE_BREAK--
Земельный участок, дом, квартира, любое иное недвижимое имущество ни в гражданском обороте, ни в любом ином виде общественных отношений не могут быть заменены иными по сущности объектами. Свобода в выборе юридических средств, неисчерпаемые, казалось бы, варианты юридических «суррогатов» реальных предметов материального мира (права, ценные бумаги и т.д.) не в состоянии (да и не призваны к этому) удовлетворить жизненные потребности и личности, и общества в жилище, территории. Пространственная ограниченность недвижимости, практически ее невосполняемость, значимость как среды обитания предполагают неизбежное «столкновение» в регулировании отношений по поводу недвижимости различных, даже прямо противоположных интересов. Неминуемое столкновение социально-публичного и частного моментов в собственно цивилистической конструкции недвижимой вещи ставит законотворца и правоприменителя перед извечной дилеммой: экономический взлет за счет индивидуальной предприимчивости или социальное движение с распределением благ всем субъектам. Особенности системы недвижимого имущества выражаются и в естественном ограничении абсолютности прав индивидуума на них. «Но чем далее идет время, чем теснее становится жизнь и чем сложнее делаются условия общежития, тем настоятельнее обнаруживается потребность во взаимном ограничении и общественном регулировании, говоря иначе — потребность в большей „солидаризации“ и „социализации“. И никакие подлинные интересы личности не стоят осуществлению этой солидаризации на пути», — полагает И.А. Покровский, заметив, что оснований для опасения за права личности перед государством «публично-правовая регламентация одних прав на недвижимости… не дает: недвижимостью далеко не исчерпывается арена возможной индивидуальной деятельности»29. В развитии отечественного гражданского права недвижимость, миновав очередной период солидаризации, выступает и объектом активного индивидуального предпринимательства, и предметом социального интереса. Сочетание этих начал, благотворного и разумного, — одна из задач познания системы недвижимостей и выбора безошибочных (слишком тяжки последствия) правил ее участия в обороте.
Участок земной поверхности для государственной власти в известные исторические периоды — не только и не столько самостоятельный объект правового регулирования, сколько часть территории страны. Ограниченный природный ресурс — ресурс, товаром не являющийся, но возведенный (или низложенный?) законодателем в стремлении не только обеспечить экономическое развитие общества, но и одновременно сохранить возможность контроля над главным богатством в изначально тесную юридическую конструкцию вещи. Возникновение, развитие и современное правопонимание действительно уникального юридического явления, каковым является конструкция недвижимого имущества, позволяют не только уяснить центральное место исследуемого объекта гражданских прав в подавляющем большинстве правовых порядков, но, что более важно, представить систему недвижимостей и проследить на ее судьбе постоянное и изменчивое противостояние публичного и частного права. В.Ф. Яковлев, анализируя современное взаимодействие публично-правового и частноправового регулирования в гражданском праве, отметил среди важнейших сфер такого взаимодействия, во-первых, отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей и другими природными ресурсами, и, во-вторых, осуществление права публичной собственности30. Очевидно, что указанные сферы непосредственно связаны с недвижимым имуществом, и это также подтверждает изначальную посылку о принципиальной и необходимой сочетаемости в статике и динамике недвижимого имущества элементов публичного и частноправового регулирования как сущностного признака изучаемого объекта гражданских прав. Надотраслевой характер недвижимого имущества, значимость объектов недвижимости не только для гражданского, но и для ряда иных отраслей права неминуемо приводят к необходимости выработки единой, основанной на цивилистических идеях позиции и законодателя, и правоприменителя, и науки. Как верно в этой связи отмечено А.Л. Маковским, такой «сложный и запутанный узел взаимосвязанных проблем образовался, например, в чрезвычайно важной сфере регулирования прав на недвижимость, регистрации этих прав и оборота недвижимого имущества. Их разрешение с целью создания на будущее ясного и стабильного правового режима недвижимости требует согласованного анализа многих законов и взаимоувязанных предложений об их изменении»31.
Редкая норма ГК РФ является большим объектом критики, чем ст. 130. В частности, совершенно обоснованно и конструктивно отмечает недостатки этой статьи (впрочем, как и самой Концепции) Л.В. Щенникова, кроме прочего отметив, что «никак нельзя согласиться с утверждением разработчиков Концепции о том, что определение недвижимой вещи ст. 130 не нуждается в пересмотре»32.
В задачи настоящего исследования не входит детальный анализ содержания этой статьи, равно как и формулировка ее возможной новой редакции. Норма о недвижимых и движимых вещах по определению не может быть совершенной. Главное ее достоинство заключается в юридическом «отражении» того объекта (объектов) материального мира, который посредством этой нормы вводится в гражданский оборот. Недвижимая вещь своей основной, сущностной чертой, к которой, безусловно, относятся постоянство, определенность и индивидуальность недвижимости, предопределяет постоянство, стабильность и долговечность регулирующей юридической нормы. Все достаточно очевидные, но в общем-то непринципиальные огрехи в формулировке одного из основополагающих постулатов современного гражданского права меркнут перед единственным контрдоводом: ст. 130 ГК РФ действует двенадцать лет и своей сущностью предопределяет не только гражданско-правовые дальнейшие правила, но и в значительной степени все иное российское законодательство, правоприменительную и судебную практику, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах также содержит вывод об отсутствии необходимости в пересмотре определения недвижимой вещи, содержащегося в ст. 130 ГК РФ33.
К недвижимому имуществу действующее российское гражданское законодательство относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Данная группа недвижимого имущества входит в предмет настоящего исследования лишь в той мере, в какой способна проиллюстрировать системное построение недвижимостей в целом и скорее может служить известным пресловутым исключением, подтверждающим нижеописанные правила, суть которых выражается в построении единой системы научных знаний о юридических реалиях и представлениях, отражающих явления существующей действительности.
Традиционно в цивилистической науке объекты недвижимого имущества рассматривались и продолжают рассматриваться в ракурсе движимые — недвижимые вещи. Вместе с тем определенные законодательством и судебной практикой юридическая сущность недвижимости и, что не менее важно, особый характер отражаемого гражданско-правовыми нормами данного явления окружающей действительности с достаточной степенью очевидности свидетельствуют лишь об определенном сходстве признаков движимых вещей и объектов недвижимости при принципиальном их несовпадении. Воспроизведенная современным российским гражданским законодательством юридическая конструкция традиционной телесной вещи «тесна» для объекта недвижимости и не обеспечивает должным образом эффективность регулирования отношений по поводу исследуемого объекта гражданских прав. Прочность вещных прав на недвижимость и стабильность ее оборота могут и должны быть достигнуты путем легального отграничения недвижимости от иных, в том числе телесных, вещей, объектов. Деление объектов гражданских прав на движимые и недвижимые вещи (ст. 130 ГК РФ) умаляет значимость самого существа данной дихотомии, неоправданно низлагая ее до уровня только вещей. Традиционно (вплоть со Свода законов Российской империи) это деление занимало более высокое иерархическое положение, классифицируя по этому признаку не только вещи, но и все имущество в целом. Это, впрочем, не означает, что в состав недвижимого имущества кроме вещей напрямую следует включать вещное или обязательственное право, иски или даже документы, свидетельствующие о правах на недвижимость. Действительно, вещное (а в отдельных случаях — обязательственное, например, право аренды) право, доля в нем в соответствии с действующим российским гражданским законодательством могут выступать предметом ипотечных отношений, однако в настоящем исследовании предметом анализа являются недвижимые вещи как таковые, вещи, отнесенные к недвижимости в силу их физических, материальных свойств34.
В литературе неоднократно отмечались особенности недвижимых вещей как объектов гражданских прав35. Специфика объектов недвижимого имущества рассматривается в двух аспектах: юридическом и материальном. К материальным признакам относятся естественные свойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу. Это, в частности, прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д. Весьма неоднозначен вопрос о делимости или неделимости недвижимых вещей. Физически может быть разделен практически любой предмет материального мира; с точки же зрения на вещь как на юридическую конструкцию такое деление имеет иной смысл и выражение. Конкретный объект недвижимого имущества в принципе неделим36.
Юридические особенности объектов недвижимого имущества преимущественно заключаются в специфике его правового режима, отличающегося в первую очередь от правового режима вещей движимых. Такие особенности неоднократно указывались в цивилистических произведениях37и сводились в основном к следующему:
— вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке;
— место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;
— установлению более длительных сроков приобретательной давности на недвижимое имущество;
— установлению особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.
Как уже отмечалось, если становление недвижимой вещи как объекта гражданских прав в предпринимательском обороте происходит в глубинах публичного права, то в дальнейшем недвижимость формируется в качестве определенного оборотоспособного объекта. Безусловно, между объектом недвижимого имущества как весьма специфическим и уникальным объектом прав и объектами, полностью оборотоспособными, какими, например, выступает большинство движимых вещей, нельзя ставить знак равенства. Как известно, по степени оборотоспособности объекты подразделяются на три категории: а) полностью оборотоспособные; б) ограниченно оборотоспособные; в) изъятые из оборота38. Такое традиционное деление объектов гражданского права по их оборотоспособности не может быть механически применено по отношению к недвижимости. Функциональное назначение недвижимой вещи, бесспорно, в определенной мере ограничивает оборотоспособность этого объекта прав. Между тем функциональные ограничения не носят характер, который мог бы служить основанием деления недвижимости по оборотоспособности к принципиально иным категориям. Таким образом, особое функциональное назначение недвижимого имущества является не более чем его сущностной особенностью, признаком, который не ограничивает или исключает данный объект из предпринимательского оборота, а лишь предполагает наличие у лица, им владеющего (органа власти, юридического лица, индивидуального предпринимателя), совокупности необходимых прав. В целом недвижимость как объект прав подпадает под общую классификацию по оборотоспособности, установленную ГК РФ. продолжение
--PAGE_BREAK--
Специфика объектов недвижимого имущества прямо вытекает из содержания позитивных норм гражданского законодательства и характеризует недвижимость на простейшем, догматическом уровне, не обнажая более глубокие, сущностные и системные черты недвижимых вещей как «верховных» объектов гражданских прав. К таким особенностям следует отнести следующие.
Во-первых, исключительно объекты недвижимого имущества обусловливают особенности вещных прав на них — вещных прав с бременем особого содержания, которое не может сопровождать вещные права на любое иное имущество. Все имущественные выгоды от юридического обладания недвижимой вещью, возможностью распорядиться ею сопровождаются вытекающей из существа данного объекта ответственностью и обязательствами социального характера. Право собственности на недвижимость — право «высшего порядка», требующее максимума осмотрительности, заботливости и прочности как объективного, так и субъективного свойства.
Во-вторых, существо объектов недвижимости и в индивидуальном проявлении, и в совокупности обусловливает их правовую связанность, поскольку различного рода недвижимые вещи «заполняют» собственный, определенный исключительно для данных объектов «уровень» правового пространства. В отличие от иных объектов гражданских прав недвижимость «непрерывна»: юридическая граница одного объекта недвижимости является юридической границей другого.
В-третьих, юридическая взаимосвязанность недвижимых вещей, обусловленная: а) объективно-физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным присутствием «единой публичной составляющей» в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство о недрах, природоохранное законодательство и т.д.) и в меньшей степени в частном, — настолько высокого порядка, что позволяет сделать вывод о связанности системного уровня. Такая связанность не может не отразиться на существе каждого из объектов недвижимого имущества проявлением особых, системных признаков (свойств).
Системные признаки недвижимого имущества — это такие свойства (особенности) недвижимого объекта гражданских прав, которые характеризуют юридическую (а в отдельных случаях и фактическую) взаимосвязь, взаимозависимость и взаимоположение недвижимых вещей как в структурном построении системы объектов, так и в проявлении этой системы в общей совокупности всех объектов гражданских прав.
Суммативная система представляет собой простейшую, линейного порядка конструкцию, объединяющую все без исключения объекты гражданских прав, отнесенные законодательством к недвижимости. В настоящее время объектами недвижимого имущества признаются:
— участки недр;
— земельные участки;
— объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно;
— здания;
— сооружения;
— воздушные и морские суда;
— суда внутреннего плавания;
— космические объекты;
— предприятия как имущественные комплексы;
— иные имущественные комплексы;
— нежилые и жилые помещения.
В данном перечне не рассматриваются предусмотренные законодательством части отдельных объектов недвижимости: а) части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 Земельного кодекса РФ); б) части участков недр (ст. 26 Закона о государственной регистрации); в) части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации); г) части жилых домов (ст. ст. 558, 673 ГК РФ, ст. 15 Жилищного кодекса РФ); д) части квартир (ст. ст. 558, 673 ГК РФ); е) части предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ)39.
Все перечисленные недвижимые вещи, рассматриваемые в единстве, общности, представляют собой построение более высокого порядка, чем простая совокупность объектов, лишенная и юридической, и фактической внутренней взаимосвязи, не имеющая какой-либо определенной структуры (физический конгломерат). Объективность и построения недвижимых вещей, и структурных связей ее элементов выражается, во-первых, в однопорядковом по жизненной значимости для субъектов и объективном (вне этих субъектов) материальном существовании исследуемых объектов гражданских прав и, во-вторых, в силу прямого указания законодателя40.
Объективный, материальный «прообраз» объектов недвижимого имущества — вещь, причем вещь определенного уровня и значимости. Этот уровень, как правильно отмечается в литературе41, устанавливается самим перечнем объектов недвижимости (земельный участок, здание, сооружение и т.д.), который предопределяет основные качественные и — в рассматриваемом ракурсе — системные признаки этих объектов, в частности такие, как равновеликая экономическая ценность, тождественно-существенная значимость публичной составляющей, доступность фискальному «сопровождению». Автономность совокупности недвижимых вещей как сущностный признак системы выражен и в особенностях способов формирования единства, своего рода «путей включения» в состав недвижимости тех или иных объектов. Как уже отмечалось, таких путей два. Первый — природного, объективного свойства, выраженный в легальном отнесении к недвижимым вещам всего, «что прочно связано с землей», то есть объектов, «перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно». Второй — в положении ГК РФ о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Других способов изменения существующего описываемого единства объектов недвижимого имущества нет. Следует учитывать, что оба пути ограничивают свойства потенциальных недвижимостей. Первый — естественными, природными признаками вещей42(прямыми — связь с землей и неперемещаемость, косвенным — значимостью объекта), второй — характером самой системы объектов недвижимого имущества, который (пусть в меньшей степени жесткости, чем упомянутые природные признаки) исключает даже законодательным путем включение объектов, не отвечающих устоявшимся в совокупности общим рамкам. Именно по этой причине в совокупность недвижимостей не включаются вещные права43, хотя иные национальные правовые системы, формирующие единения недвижимых объектов по иным критериям, это допускают (Франция, Италия).
Иллюстрацией отторжения линейной системой недвижимых вещей «чуждого» элемента может служить реализация возможности залога права (доли в нем) на недвижимое имущество. Российское гражданское законодательство о залоге и ипотеке предусматривает залог имущественных прав, в том числе права аренды, в порядке, предусмотренном для залога недвижимости (ипотеки). Провозглашенное правило об ипотеке имущественных прав как объекта недвижимости не получило дальнейшего законодательного и правоприменительного развития в этом направлении. Законом о государственной регистрации прав вещное право (или доля в нем) на недвижимую вещь к недвижимому имуществу не относится, а сама ипотека относится к ограничениям (обременениям) недвижимости. Равным образом и по аналогичным основаниям не нашли отражение в указанном Законе такие «нетипичные» объекты, приравненные к недвижимости, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, государственная регистрация которых также нетипична и осуществляется в особом порядке.
Таким образом, даже простая, суммативная система объектов недвижимого имущества на примерах об имущественных правах на недвижимость и об особом порядке регистрации прав на весьма специальные объекты (воздушные суда, космические объекты и т.д.) демонстрирует свойства, характерные исключительно для относительно единых, системных образований. И связь с землей как основание отнесения вещи к недвижимости, и возможность законодательного «пополнения» перечня недвижимого имущества естественным образом ограничены имеющейся совокупностью недвижимостей, представляющейся не физическим конгломератом «ценных» объектов, но системным единением со структурными взаимосвязями юридически однопорядковых элементов. Публичная составляющая объектов недвижимости служит связующим системным признаком лишь отчасти и является в значительной степени характерным свойством, чем системным признаком.
Изложенное позволяет утверждать о наличии общей системной совокупности всех указанных законом недвижимых вещей и, следовательно, сделать ряд итоговых выводов о практической значимости описанной суммативной системы.
Во-первых, эта система выстраивает общий порядок (уровень, критерии отбора и т.д.) материальных объектов, ретранслированных в правовую материю в качестве недвижимых вещей.
Во-вторых, определяет два исчерпывающих пути дополнения и изменения совокупности недвижимости: а) оценочно-явочный (связь с землей и неперемещаемость) и б) законодательный.
В-третьих, существующая первичная система недвижимого имущества не воспринимает, «отторгает» иные объекты, не соответствующие предустановленным недвижимыми вещами, уже состоящими в системе, критериям.
В-четвертых, система определенным образом «выравнивает» и минимизирует публичную составляющую недвижимых вещей, стремится придать элементам своей структуры максимальную оборотоспособность, отвечающую частноправовой сущности самой системы.
В-пятых, суммативная система объектов недвижимого имущества входит в качестве подсистемы в «вышестоящую» совокупность имущества — систему объектов гражданских прав в целом, взаимно воспринимая черты последней и транслируя ей собственные особенности.
В-шестых, исследуемая система служит основой для собственных подсистемных образований (многоквартирного дома, предприятия как имущественного комплекса и т.п.).
В-седьмых, оказывает существенное влияние на законотворческую деятельность и правоприменительную практику в сфере как гражданско-правового, так и межотраслевого регулирования, в том числе в смежных отраслях — жилищном праве, земельном праве и т.д.
Комплексная система объектов недвижимого имущества представляет собой более сложное, цельное построение, следующее по уровню за суммативной совокупностью. Комплексная система помимо всех, характерных для суммативной системы свойств обладает и своими собственными особенностями. Первая такая особенность заключается в том, что рассматриваемая совокупность по числу элементов (недвижимых вещей) всегда в более или менее значительной мере уступает суммативной. Вторая — в комплексном единении наиболее эффективно проявляется свойство объектов гражданских прав, именуемое в литературе как иммобилизация44. Третья, наиболее важная особенность комплекса как совокупности недвижимого имущества заключается в обязательном, объединяющем недвижимые вещи в системное построение начале. Таким началом, основанием, «стержнем» является целевое назначение комплекса. В гражданском законодательстве комплексная система недвижимого имущества воплотилась в двух объектах — предприятии (ином имущественном комплексе) и кондоминиуме. продолжение
--PAGE_BREAK--
Предприятие как имущественный комплекс представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в его самом широком правовом значении, что подтверждается и в приведенном в абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ составе имущественного комплекса (предприятия). В него могут входить недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.)45.
По мнению В.А. Дозорцева, имущество, обозначенное ГК РФ в качестве объекта прав (ст. 128), может быть только в виде материальных вещей, ограниченных в пространстве, а обязательственные требования и другие права на объекты, не имеющие вещественного характера, даже в обособленном виде никак не могут входить в число объектов права собственности. «Провозглашение объектом права собственности обязательственных прав и обязанностей или даже распространение на них хотя бы в какой-то части правового режима объекта права собственности безусловно ошибочно и способно вызвать лишь недоразумения на практике». Только в единственном исключительном случае, считает В.А. Дозорцев, допускается вхождение обязательственных прав в качестве элемента (и только) имущественного комплекса как объекта права — когда таким объектом выступает в экономическом обороте предприятие. Состав предприятия как имущественного комплекса и место в нем имущественных прав будут более подробно рассмотрены далее; в данном случае речь идет о неповторимости, сложности и определенной противоречивости понятия предприятия как объекта прав46.
Подчеркивая своеобразие этого имущества, законодатель применил термин «имущественный комплекс». Это свидетельствует о том, что все элементы, составляющие имущество предприятия, должны быть объединены, тесно связаны между собой, подчинены единой цели использования. Термин «комплекс» подчеркивает внутреннее единство всего имущества предприятия: «Комплекс (от латинского complexus — связь, сочетание) — это совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое»47.
Так, Образовательная автономная некоммерческая организация «Волжский Университет им. В.Н.Татищева», г. Тольятти Самарской области, обратилась в арбитражный суд с иском к Открытому акционерному обществу «Фосфор» о признании права собственности на трансформаторную подстанцию, пожарный водоем, танцплощадку, расположенные по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, д. 12.
Из материалов дела усматривается, что 27.10.2003 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого Открытое акционерное общество «Фосфор» передало в собственность Образовательной автономной некоммерческой организации «Волжский Университет им. В.Н.Татищева» нежилое здание, два корпуса здания лечебно-профилактического учреждения, курортную столовую со зрительным залом, гараж, овощехранилище, летнюю эстраду, кинобудку, насосную, водолечебницу, расположенные по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе,12. Факт передачи недвижимости подтвержден актом приема-передачи от 27.10.2003.
Переход права собственности на объекты недвижимости от ответчика к истцу подтвержден имеющимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права собственности Образовательной автономной некоммерческой организации «Волжский Университет им. В.Н.Татищева».
Указанные выше объекты недвижимости составляли ранее недвижимое имущество санатория-профилактория «Русский Бор». В числе данных объектов на территории бывшего санатория-профилактория «Русский Бор» находятся танцплощадка, трансформаторная подстанция и пожарный водоем.
Истец считает, что танцплощадка, трансформаторная подстанция и пожарный водоем, расположенные по адресу: Самарская область г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, д. 12, являются принадлежностью к главной вещи — недвижимому имуществу, переданному ответчиком истцу по договору от 27.10.2003; в связи с чем в соответствии со ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должны следовать судьбе главной вещи, то есть должны быть переданы в собственность истца.
Однако в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не доказаны обстоятельства, на которые он ссылается в подтверждение своих исковых требований, а именно: не подтвержден статус принадлежности к главной вещи у спорных объектов недвижимости.
Судом установлено, что трансформаторная подстанция, танцплощадка и пожарный водоем объемом 100 куб. м переданы Открытому акционерному обществу «Фосфор» Фондом имущества Самарской области по договору передачи имущества № 50 от 27.02.95 в собственность Акционерного общества в качестве вклада в уставный капитал.
Данные объекты недвижимости состоят на балансе Открытого акционерного общества «Фосфор» и включены в налогооблагаемую базу по налогу на имущество как самостоятельные объекты недвижимого имущества, о чем свидетельствует справка конкурсного управляющего Открытого акционерного общества «Фосфор» от 17.01.2006. Согласно указанной справке спорные объекты обладают и самостоятельной балансовой стоимостью.
Кроме того, в материалы дела представлены технические паспорта на каждый из спорных объектов недвижимости, где указаны технические характеристики строений как самостоятельных объектов недвижимости. Данные технические паспорта не содержат сведений о том, что указанные в них объекты недвижимости каким-либо образом технически неотделимо связаны со строениями, приобретенными истцом по договору купли-продажи от 27.10.2003.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу о правомерности вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.
Основания приобретения права собственности предусмотрены ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, к числу которых относится, в частности, приобретение права собственности на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении имущества.
Спорные помещения танцплощадки, трансформаторной подстанции и пожарного водоема в состав выкупленного по договору имущества не вошли, в связи с чем договор купли-продажи от 27.10.2003 не может являться основанием для приобретения права собственности истца на спорные объекты недвижимости.
Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно сослался на ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная правовая норма содержит характеристику некоторых специфичных объектов гражданских прав и не предусматривает самостоятельных оснований возникновения права собственности на них. Согласно ст. 135 Кодекса принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Однако договором от 27.10.2003, в котором предмет четко определен, предусмотрена передача в собственность Образовательной автономной некоммерческой организации «Волжский Университет им. В.Н.Татищева» только нежилого здания, двух корпусов здания лечебно-профилактического учреждения, курортной столовой со зрительным залом, гаража, овощехранилища, летней эстрады, кинобудки, насосной, водолечебницы, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе,12.
С учетом изложенного ссылка на ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить правовым обоснованием возникновения у истца права собственности на танцплощадку, трансформаторную подстанцию и пожарный водоем. Возможность перехода вещи из государственной собственности в собственность коммерческой организации безвозмездно не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства, ни специальными нормами законодательства о приватизации48.
Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Общим имуществом кондоминиума являются: предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования.
Определенная целостность, общность элементов имущественного комплекса, таким образом, является одним из основных отличительных признаков предприятия как объекта гражданских прав. Вместе с тем ни предприятие как имущественный комплекс, ни кондоминиум нельзя однозначно отнести к собственно недвижимым вещам. Известно, что законодатель применяет три термина для обозначения исследуемых объектов: недвижимая вещь, недвижимое имущество и недвижимость. В литературе справедливо отмечалось, что недвижимость и недвижимое имущество являются более широкими, комплексными понятиями, включающими в себя иные, кроме недвижимой вещи, объекты гражданских прав49. Комплексные недвижимые объекты гражданских прав в данном контексте обозначены как иллюстрация более организованной системы по сравнению с суммативной совокупностью недвижимых вещей.
Высшим по структурным взаимосвязям и прочности юридической конструкции единением выступают синтетические системы объектов недвижимости. Входящие в состав данной системы однопорядковые элементы (недвижимые вещи) настолько тесно и глубоко взаимосвязаны, настолько единое целевое назначение превалирует над другими свойствами данной совокупности, что синтетическое построение недвижимых вещей юридически трансформируется в единый имущественный объект в форме сложной вещи.
ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
2.1 Понятие государственной регистрации
Главная особенность правового режима недвижимости — особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом50.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. вступил в силу с 31 января 1998 г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям, которые возникают только с введением его в действие. Поэтому права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но по желанию обладателя этих прав государственная регистрация может быть произведена51. продолжение
--PAGE_BREAK--
Во исполнение ст. 9 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав»52во всех субъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество.
Создание учреждения юстиции, как свидетельствует практика, положительно влияет на укрепление взаимодействия всех структур, участвующих в обороте недвижимости, способствует повышению доходов местных бюджетов, объективно влечет за собой реальное снижение криминализации на рынке недвижимости. Созданная система позволила сделать рынок недвижимости в России более «прозрачным» и привлекательным для инвесторов53.
Согласно Закону о регистрации учреждение юстиции по регистрации прав — государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов, поданных на регистрацию прав или сделок с недвижимостью, соответствия их формы и содержания действующему законодательству Российской Федерации.
Учреждению юстиции предоставлено право принимать участие в правовом регулировании отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу индивидуализированного объекта недвижимости. В этом случае государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость54.
«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществляя его на принципах гласности и публичности»55. Поэтому ст. 131 ГК РФ предусматривает осуществление регистрации в Едином государственном реестре с предоставлением информации о производственной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставить ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Сохраняется и фискальная цель государственной регистрации, которая была основной причиной ее создания за рубежом.
Таким образом, регистрация недвижимости выполняет следующие основные функции: представляет владельцам гарантии их прав на принадлежащее им имущество; дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие его сведения из Единого реестра (гарантии от мошенничества); создает систему контроля за расходами на покупку недвижимости56.
Классик российской цивилистики Д.И. Мейер писал, что вопрос о признании права со стороны общественной власти стоит в тесной связи с приобретением права. Поскольку каждое юридическое отношение может прийти в соприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ее охране, а это возможно только тогда, когда само существование права представляется несомненным.
Это последнее условие необходимо для того, чтобы общественная власть могла принять принудительные меры к осуществлению права. Поэтому возникновение права всегда должно быть обозначено «каким-либо резким следом», свидетельствующим о его существовании. И поэтому все законодательства очень дорожат наружным проявлением права, установлением наружного знака, обличающего его существование. Установление такого знака составляет «укрепление права»57.
То есть право может быть укреплено посредством совершения определенного акта, который служит надлежащим доказательством (знаком) того, что право возникло, изменилось, прекратилось и для участников правоотношения, и для третьих лиц58.
Принцип признания права собственности или иного права на недвижимое имущество только после государственной регистрации этого права приводится в целом ряде статей ГК. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента такой регистрации (ст. 219 ГК), право собственности у приобретателя по договору (п. 2 ст. 223) и иное право на недвижимость (п. 2 ст. 8 ГК) возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных Кодексом и Законом о регистрации (п. 1 ст. 164 ГК).
2.2 Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ установил порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определил основания для принятия решения о государственной регистрации, ее приостановлении, отказе, выделил особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.
Тем самым законодательно за Российской Федерацией признано право общефедеральной регламентации порядка государственной регистрации прав на недвижимость, т.е. процессуальных отношений, возникающих при этом.
В соответствии с п. 4 ст. 2 Закона о регистрации процедура государственной регистрации прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. С правовой точки зрения содержание названной процедуры составляют регистрационные отношения, в рамках которых находит свое выражение конкретный вид административно- процедурного производства59.
Сторонами такого рода правовых отношений являются соответствующие учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждения юстиции по регистрации прав), уполномоченные на осуществление регистрационных действий, и правообладатели. К последним относятся физические и юридические лица, обладающие объектами недвижимости, подлежащей государственной регистрации (в том числе зарубежные, лица без гражданства). В их числе могут быть субъекты, обладающие государственно-правовым статусом (субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства).
Регистрационные отношения возникают по инициативе правообладателя, на основе чего у учреждения юстиции по регистрации прав возникают соответствующие юридические обязанности, корреспондирующие правам правообладателей (процессуальные права и обязанности), реализуемые в рамках отношений, возникающих на основе подачи (приема) предусмотренных законодательством документов. При этом полномочия, необходимые для совершения государственной регистрации, имеются у одной стороны регистрационного отношения — учреждения юстиции по регистрации прав, которое осуществляет ее своим односторонним юридически властным распорядительным действием, имеющим публично — правовое значение, определяемое государственным характером регистрации.
Отсюда следует, что регистрационные отношения обладают всеми необходимыми признаками, дающими возможность квалифицировать их в качестве административно-правовых, а в более конкретном варианте – административно-процессуальных. В конечном счете, в них получает свое непосредственное выражение присущая подобным правовым отношениям императивность60.
Таким образом, с процессуальной стороны государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ней выражается в соответствующем административном производстве, т.е. комплексе процессуальных действий, обеспечивающих законное и обоснованное рассмотрение и разрешение индивидуальных административных дел61.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа рассмотрел в судебном заседании дело по иску Частного предпринимателя Хенкина Романа Борисовича, г. Тольятти, к Обществу с ограниченной ответственностью «Эмиссия», г. Тольятти, о признании права собственности.
Согласно договору купли-продажи от 27.07.2001 истец являлся покупателем указанного здания магазина у Общества с ограниченной ответственности «Эмиссия» в соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в ГУЮ «Самарская областная регистрационная палата», о чем имеется свидетельство от 03.08.2001.
В этой связи требование о признании права собственности на помещение магазина, на который у истца уже установлено право собственности, заявлено неправомерно62.
В исследуемых границах индивидуальное административное дело имеет своим содержанием достижение соответствующего требованиям законодательства официального признания прав конкретных лиц на объекты недвижимого имущества и на совершение сделок с ними. Данная цель достигается (или не достигается) в ходе совершения учреждением юстиции по регистрации прав ряда процессуальных действий, предписанных законом и представляющих собой стадии процессуального производства. Совокупность подобных стадий призвана обеспечить утверждение (подтверждение) соответствующих требованиям закона правомочий правообладателя недвижимого имущества. Соответственно, каждая стадия производства имеет определенную процессуальную нагрузку.
Стадийность регистрационной деятельности закреплена в ст. 13 Закона о регистрации. Поскольку в настоящее время в юридической литературе отсутствует деление процедуры государственной регистрации на стадии, автор предлагает разделить ее на следующие обязательные и факультативные стадии, каждая из которых имеет самостоятельное процессуальное значение:
а) прием документов, необходимых для осуществления государственной регистрации;
б) правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью;
в) установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;
г) принятие официального решения о регистрации или отказе;
д) внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ней;
е) совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственной регистрации права или решения об отказе в ней.
Названные стадии являются обязательными. Но регистрационное производство допускает и некоторые факультативные стадии. К ним относятся:
а) приостановление государственной регистрации; продолжение
--PAGE_BREAK--
б) обжалование отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним63.
В последнем случае административно — процедурное производство в силу возникновения спорной (конфликтной) ситуации перерастает в административно-юрисдикционное производство.
Рассмотрим названные стадии более подробно.
Прием документов на государственную регистрацию может осуществляться по правилам ст. 16 Закона о регистрации. По общим правилам для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрирующий орган предоставляются:
а) заявление правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) лицами;
б) документ о плате за регистрацию;
в) правоустанавливающие документы необходимые для проведения государственной регистрации.
Перечень необходимых для государственной регистрации документов, в том числе правоустанавливающих, которые должны быть приложены к заявлению, содержится в ст. 17 и в отдельных статьях главы IV Закона о регистрации, а требования, предъявляемые к этим документам, — в ст. 18.
Важной гарантией защиты владельцев вещных прав от возможных злоупотреблений со стороны регистрирующих органов является запрет на истребование дополнительных документов, не предусмотренных Законом о регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
На этой стадии учреждение юстиции по регистрации прав изучает представленные для государственной регистрации документы с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Изучение документов проводится на предмет их подлинности и достоверности, на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте их издания.
При проверке законности сделки проверяется соответствие ее действующему законодательству. Законность сделок проверятся независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами; совершенных в нотариальной форме, простой письменной форме; сделок, заключенных органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Ст. 9 Закона о регистрации правовая экспертиза и проверка законности сделок не отнесена к исключительной компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав. Таким образом, их осуществление возможно и другим уполномоченным органом. В настоящее время учреждения юстиции по регистрации прав осуществляют их самостоятельно.
Данная стадия должна быть завершена до принятия решения о регистрации права или сделки, приостановлении или отказе в их регистрации. Для принятия такого решения п. 3 ст. 13 Закона о регистрации предусматривается месячный срок со дня подачи заявителем всех необходимых документов.
По результатам двух предыдущих стадий возможно наступление средней факультативной стадии, а именно вынесение решения о приостановлении государственной регистрации. Законом о регистрации в ст. 19 предусмотрен перечень оснований для приостановления государственной регистрации, а также порядок и сроки приостановления.
Приостановление государственной регистрации может проводиться по трем основаниям: по инициативе правообладателя, по инициативе учреждения юстиции, по судебному решению.
Основаниями для приостановления по инициативе регистратора являются:
— возникновение у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации;
— направление представленных документов на подтверждение их подлинности;
Основанием для приостановления по инициативе правообладателя является его письменное заявление или заявление уполномоченного им лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности.
В заявлении должны быть указаны причины для приостановления и срок приостановления. Однако Закон о регистрации не содержит перечня таких причин. Некоторые авторы высказывают мнения о том, что регистратор прав может принять решение о приостановлении только при наличии в заявлении уважительных причин, признанных исключительными. Ими приводится аналогия с нормами Гражданского процессуального кодекса РФ64и Арбитражного процессуального кодекса РФ65, и к таким причинам они относят: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизация; утрата гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке и др.66.
Поскольку ст. 19 Закона о регистрации не установлено, что причины должны быть уважительными, представляется, что произвольно очерченным кругом уважительных причин могут нарушаться права граждан и юридических лиц. Из-за отсутствия четких критериев уважительности со стороны регистратора могут проявляться необоснованные нарушения прав заявителей, что является существенным недостатком Закона о государственной регистрации. По мнению автора, законодатель предоставляет правообладателям возможность самостоятельно определять причины (уважительные для него) для приостановления регистрации по его собственному письменному заявлению.
Основанием для приостановления также может быть определение или решение суда (например, об обеспечении иска). В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена на неопределенный срок. Приостановление регистрации по указанному основанию является обязательным и должно оформляться соответствующим письменным решением регистратора.
Хотелось бы отметить, что ст. 21 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»67содержит такое понятие, как «отложение государственной регистрации ипотеки». Поскольку Закон об ипотеке является специальным по отношению к Закону о регистрации, при расхождении с нормами общего характера должны применяться специальные нормы.
Основаниями для отложения государственной регистрации ипотеки в соответствии со ст. 21 Закона об ипотеке являются:
— непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для регистрации ипотеки в силу п. п. 2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке;
— несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства (например, несоблюдение нотариальной формы);
— необходимость проверки подлинности представленных документов, если у регистратора возникли сомнения;
— наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, либо по поводу взыска на это имущество.
Во всех случаях, кроме последнего, государственная регистрация может быть отложена на срок не более одного месяца, а в последнем — до разрешения спора судом.
Ст. 13 Закона о регистрации, определяющая порядок проведения государственной регистрации, не содержит данной стадии. Законодателем в данном случае проявлена некорректность, так как принятие решения о регистрации, приостановлении регистрации или отказе в ней является основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП). Кроме того, срок принятия решения в Законе о регистрации четко не определен. При этом указано, что «государственная регистрация прав производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации», при этом не учтено, что в месяце может быть 30, 31, 28 или 29 дней. При этом некоторыми субъектами Федерации установлены ускоренные сроки государственной регистрации, за что взимается повышенная плата за регистрацию. Возникают вопросы: насколько обоснована такая градация. Вызвана ли ускоренная регистрация желанием заявителя или допускается произвол должностных лиц68. Представляется необходимым установить четкий срок принятия государственным регистратором решения о регистрации в календарных днях. Также в Законе не обозначена форма принимаемого решения (административный акт). И хотя законодатель признал учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственным органом, он не учел тот факт, что его решение — одностороннее юридически властное волеизъявление полномочного субъекта регистрационного отношения, т.е. индивидуально правовой акт69. Если в отношении приостановления государственной регистрации или отказа в ней установлена письменная форма принятия решения с обязательным уведомлением о нем заявителя, то принятие положительного решения законодательно никак не оформляется. В Законе о государственной регистрации лишь предусмотрено удостоверение государственной регистрации.
Неоднозначную оценку вызывает и п. 1 ст. 14 Закона о регистрации, которым предусмотрено, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством, а государственная регистрация сделок — посредством специальной регистрационной надписи.
Субъекты Федерации решают вопрос принятия решения о государственной регистрации, приостановлении или отказе в ней по своему усмотрению.
Согласно ст. 20 Закона о государственной регистрации основаниями для отказа в государственной регистрации являются следующие:
— право на объект недвижимости не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации (например, право найма жилого помещения);
— с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
— документы, представленные на государственную регистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
— акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
— лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
— лицо, которое имеет право, ограниченное определенными условиями, не указало эти условия;
— правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на этот объект недвижимости.
Таким образом, все основания для отказа в государственной регистрации можно разделить на две группы: окончательные и устранимые. К первой группе относятся основания, устранить которые заявитель не в силах, (например, смерть одной из сторон договора до его обязательной регистрации). Во втором случае у заявителей существует возможность повторно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации после устранения причин, послуживших основанием для отказа.
Решение об отказе должно быть принято в письменной форме с обязательным указанием мотивов для отказа в общий месячный срок, установленный для регистрации либо с учетом сроков, определяемых для приостановления государственной регистрации. продолжение
--PAGE_BREAK--
Мотивированное решение об отказе должно быть направлено заявителю в срок не позднее пяти дней после окончания срока регистрации. Специальный срок установлен Законом об ипотеке: в соответствии с п. 5 ст. 21 отказ в регистрации должен быть направлен в течение общего срока регистрации, т.е. определен более короткий срок для уведомления.
Согласно Закону о регистрации право считается возникшим, а сделка зарегистрированной именно с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП. В соответствии с п. 5 ст. 12 Закона о регистрации правила ведения ЕГРП определяются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. В настоящее время действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.199870. ЕГРП является единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений (обременений) этих прав. П. 4 ст. 12 Закона о регистрации установлено, что ЕГРП, дела правоустанавливающих документов и книги учета являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается.
Данная стадия тесно связана с предыдущей в отношении сроков. Остается открытым вопрос, должны ли эти две стадии совпадать по времени или между моментом принятия государственным регистратором решения и моментом внесения записей в Единый государственный реестр прав может быть временной промежуток. Представляется, что правильнее было бы определить указанные сроки в календарных днях, так как формулировка «не позднее чем в месячный срок» нечеткая, кроме того, как уже указывалось, в месяце может быть 28, 29, 30 или 31 день.
Совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственной регистрации права или отказа в государственной регистрации.
Закон о регистрации ввел понятие единого документа, подтверждающего произведенную государственную регистрацию, — свидетельство о государственной регистрации права.
Совершение специальных регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача свидетельства производится в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ по ходатайству правообладателей. Получение свидетельства является правом, а не обязанностью правообладателя, юридическое же значение имеет внесение записей в ЕГРП. В правилах ведения ЕГРП в разделе VIII «Удостоверение государственной регистрации прав и сделок» установлена форма свидетельства. Там же указано, что свидетельство о государственной регистрации права является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер. Этим же постановлением утверждена форма штампа регистрационной надписи, проставляемого на правоустанавливающих документах.
Совместным Приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно — коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра № 194/16/1/168 от 3 июля 2000 года утверждена Инструкция «О порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах»71. Данная Инструкция принята в целях обеспечения прав участников отношений, регулируемых законом о государственной регистрации. Поскольку выдача свидетельства о государственной регистрации права производится по ходатайству заявителя, то в Инструкции предлагается рекомендовать заявителям решать вопрос о представлении ходатайства о выдаче свидетельства на стадии подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Наконец, Законом о регистрации предусмотрена в качестве факультативной стадия обжалования отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним.
Важной гарантией прав заявителей является возможность обжаловать отказ в регистрации в судебном порядке. При этом граждане подают жалобы в суд общей юрисдикции, а юридические лица и граждане индивидуальные предприниматели подают исковые заявления в арбитражный суд.
Рассмотрев процедуру государственной регистрации по стадиям, можно отметить, что порядок, предусмотренный в ст. 13 Закона о регистрации, т.е. сначала проведение правовой экспертизы документов и проверка законности сделок с недвижимостью, а затем установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации фактически чрезвычайно близки по смыслу, может представлять собой одну стадию. Было бы логичным объединить их как по времени, так и по процедуре проведения. Таким образом, в ходе проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки регистратор одновременно сможет установить противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а значит — основания для отказа или приостановления государственной регистрации. Представляется необходимым законодательно выделить стадию принятия официального решения о государственной регистрации, приостановлении государственной регистрации или отказе в ней с принятием официального индивидуального административного акта и установить конкретный срок (в календарных днях) принятия решения до внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Должна быть упразднена государственная регистрация двух- и многосторонних сделок с недвижимостью (договоров). Такое упразднение оправдывается явной избыточностью регистрации и прав, и сделок одновременно.
В случаях, когда по соглашению сторон предусмотрена нотариальная форма сделок с недвижимостью, данное обстоятельство не должно становиться дополнительным к государственной регистрации финансовым бременем для участников соответствующих сделок. Целесообразно предусмотреть только государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимостью.
Сложившаяся система органов, осуществляющих государственную регистрацию и технический учет жилых помещений, кадастровый учет земельных участков в Российской Федерации, громоздка, затратна и является сдерживающим фактором в развитии рынка недвижимости. В основном она складывалась до принятия действующего ГК, законодательство. Переходный характер системы названных органов породил параллелизм, дублирование функций.
Так в настоящее время кроме органов государственной регистрации недвижимости и сделок ней существуют территориальные органы по ведению государственного земельного кадастра в соответствии со ст. 9-11 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»72(в редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»). В соответствии с Лесным кодексом РФ материалы лесоустройства так же, как материалы иных обследований и изысканий, могут являться основанием для внесения в документы государственного земельного кадастра сведений о земельном участке.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. №1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»БТИ обязаны осуществлять техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда. Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, кроме государственной регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимы для присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере.
Наличие нескольких органов затрудняет и затягивает оформление прав на недвижимое имущество. Необходимо передать функции регистрации недвижимости и сделок с ней, технического учета и земельного кадастра органам по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Одним из главных недостатков, на наш взгляд, является сложность механизма компенсации причиненного вреда, вследствие чего выплата средств значительно отдалена во времени от момента наступления вреда и обусловлена одновременным наличием целого ряда условий:
— наличием вступившего в законную силу судебного решения о возмещении вреда;
— наличием предъявленного к исполнению исполнительного документа, выданного на основании данного судебного решения;
— отсутствием взыскания по исполнительному документу в течение года по причинам, не зависящим от лица, утратившего право собственности.
С момента обращения в суд с иском о возмещении вреда до момента истечения годичного срока со дня предъявления исполнительного документа к исполнению может пройти достаточно длительное время. Кроме того, лицо будет утрачивать право на компенсацию в том случае, если в течение года судебными приставами будет взыскана хотя бы одна копейка.
Также Законом не установлено правовое значение выплаты компенсации за счет казны с точки зрения дальнейших перспектив взыскания ущерба. В частности, Законом не определено, прекращается ли право требования взыскателя к должнику с момента выплаты компенсации и переходит ли к Российской Федерации право требования суммы выплаченной компенсации в порядке регресса. Полагаем, что ответы на эти вопросы должны быть только положительными.
Итак, как мы видим, статьи Закона, регулирующие вопросы ответственности, не только не создают действенного механизма, позволяющего реализовать права граждан, но порождают целый ряд вопросов как правового, так и юридико-технического характера. Нахождение ответов на данные вопросы делает необходимым совершенствование законодательной конструкции институтов ответственности и компенсации.
Мы полагаем, что в п. 2 ст. 31.1 Закона должны быть внесены дополнения следующего содержания: «Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось или произведено не в полном объеме в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетом фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышать один миллион рублей.
Право требования по исполнительному документу в сумме выплаченной компенсации переходит к Российской Федерации.
Выплата компенсации не лишает лиц, указанных в пункте 1 настоящей статьи, права требования выплаты по исполнительному документу реального ущерба в сумме, превышающей размер выплаченной компенсации. При этом требование Российской Федерации подлежит удовлетворению после взыскания с должника всей суммы реального ущерба, превышающей размер выплаченной компенсации.
В случае если риск утраты права собственности был застрахован, компенсация выплачивается в размере суммы реального ущерба за вычетом фактически выплаченного страхового возмещения и фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не свыше одного миллиона рублей».
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО СТАТУСА ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
3.1Особенности правового статуса земельных участков
Обращаясь к рассмотрению заявленной проблемы, необходимо сделать несколько предварительных замечаний. Прежде всего, важно обратить внимание на то, что законодатель наряду с понятием «земельный участок» широко использует понятие «земля». Данные понятия нельзя признать тождественными. В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В Земельном кодексе РФ (далее — ЗК РФ) также можно выявить различные подходы к определению земли и земельного участка.
В соответствии со ст. 6 ЗК РФ земля и земельный участок признаются разными объектами земельных отношений. При этом земля рассматривается как природный объект и природный ресурс. Можно в полной мере согласиться с мнением, что «земля как природный ресурс может быть объектом рационального использования и охраны… а земельные участки — объектами вещных прав и объектами оборота»73. При этом именно земля является источником формирования такого специфического объекта гражданских прав, как земельный участок. продолжение
--PAGE_BREAK--
Определение земельного участка можно увидеть в различных отраслях современного российского законодательства. Но, к сожалению, эти определения не отличаются единообразием и приведены исключительно в целях применения того или иного законодательного акта.
Так, Налоговый кодекс РФ (ст. 389) определяет земельные участки как объекты налогообложения и считает таковыми «земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог».
Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»74выделяет три вида земельных участков (садовый, огородный и дачный), используя в качестве классификационного критерия наличие права на возведение жилого строения и хозяйственных сооружений, а также права регистрации в возведенном жилом строении.
Кроме того, упоминание о земельном участке в тех или иных аспектах правоотношений характерно и для других нормативных правовых актов (Лесной кодекс РФ75, Федеральный закон от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве»76, Градостроительный кодекс РФ77, Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»78и др.).
Легальное определение земельного участка содержится в Земельном кодексе РФ79и Федеральном законе от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»80(далее — Закон о земельном кадастре).
Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.
Закон о земельном кадастре (ст. 1) дает более широкое понятие земельного участка, включая в него также все, что находится над и под поверхностью участка, с оговоркой о том, что это положение применяется с учетом федеральных законов о недрах, об использовании воздушного пространства и иных федеральных законов.
Следует отметить, что при определении земельного участка законодатель воспринял положение п. 1 ст. 261 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
Кроме того, положения ст. 261 ГК РФ можно назвать дополняющими в отношении ст. 6 Земельного кодекса РФ, поскольку они не только определяют некоторые важнейшие признаки земельного участка — территориальную ограниченность, установление границ и отражение этих характеристик в документах, выдаваемых уполномоченными органами, но и устанавливают пределы осуществления права собственности на земельный участок.
В соответствии со ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Определяя место земельного участка в системе объектов гражданских прав, необходимо обратиться к ст. 128 ГК РФ. К объектам гражданских прав закон относит: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информацию; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
В качестве объекта гражданских прав земельный участок традиционно относят к вещи. Современная доктрина гражданского права определяет вещи как материальные, физически осязаемые объекты, являющиеся результатами труда и имеющие экономическую форму товара81.
Такое определение вещи характерно не только для российской науки гражданского права. Говоря о понятии вещей, Л. Эннекцерус указывал, что «речь идет о таких частях окружающей человека несвободной и способной попасть под его господство природы, которые существуют отдельно сами по себе и которые в обороте особо обозначаются и оцениваются»82.
Если обратиться к истории цивилистики, то можно заметить, что земельный участок определялся как вещь только для целей правового регулирования, то есть считался вещью в юридическом смысле. «Земельному участку по его природе не присуща обособленность, которая позволила бы ему выступать в качестве вещи. Здесь понятие всегда покоится исключительно на том, что так установлено людьми. Решающим для вопроса о том, должна ли определенная часть земной поверхности рассматриваться только как часть земельного участка, или как целый земельный участок, или как ряд земельных участков, или как отдельные части различных земельных участков, — является не единое или различное хозяйственное назначение земель и не расположение и взаимное их соотношение, а (по общему правилу) то, как земли занесены в поземельную книгу»
Исходя из анализа ст. 261 ГК РФ можно сделать вывод, что и современное законодательство также определяет земельный участок как вещь только в целях регулирования гражданских правоотношений. При этом к признакам земельного участка, как уже отмечалось, можно отнести территориальную ограниченность и отражение состояния участка в документах, выдаваемых государственными органами по землеустройству.
По справедливому замечанию К.И. Скловского, «установление границ (наряду с местоположением) является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права»83.
Говоря о земельном участке как о вещи, невозможно обойти вниманием классификацию вещей в зависимости от возможности раздела. В соответствии с ней вещи бывают делимые и неделимые. В соответствии с ч. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Применительно к земельному участку это правило отражено в п. 2 ст. 6 ЗК РФ. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, земельное законодательство допускает только такое деление земельного участка, в результате которого образуется новый земельный участок, то есть иной объект гражданского права. Это позволяет сделать следующий вывод: если в результате деления невозможно образовать самостоятельный земельный участок как объект прав (со всеми его характеристиками, в том числе кадастровым номером), основной участок должен признаваться неделимым. Кроме того, можно говорить о том, что в результате деления земельного участка он как объект прав перестает существовать. Появляются новые самостоятельные участки. Это довольно существенное положение, поскольку сегодня широко дискутируется вопрос о возможности (невозможности) части земельного участка быть объектом прав.
Ряд авторов, к которым можно присоединиться, говорят о невозможности участия в имущественном обороте части земельного участка, если она не выделена в соответствии с требованиями законодательства в самостоятельный объект84. Другие допускают такую возможность, основываясь на положениях ст. 6 Земельного кодекса РФ85. Высказывается в литературе и «промежуточная» позиция, согласно которой часть земельного участка не может быть объектом только вещных прав, а на обязательственные права это ограничение не распространяется86.
Необходимо отметить, что проблема делимости земельного участка приобрела не только теоретический, но и практический аспект. В судебной практике отсутствует единообразие в оценке возможности части земельного участка быть предметом той или иной сделки.
Так, администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка площадью 312 кв. м. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, отказывая в удовлетворении кассационной жалобы и оставляя в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, указал следующее: «Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды обоснованно оценили договор как незаключенный, поскольку указанный в нем земельный участок, являющийся частью неделимого земельного участка, занятого недвижимостью, не прошел соответствующего кадастрового учета и не может быть определен в качестве самостоятельного объекта гражданского правоотношения»87.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 16 марта 2004 года № 15671/03, отменяя ранее принятые судебные акты, в качестве одного из оснований отмены указал на то, что возможность требования о понуждении к заключению договоров купли-продажи частей земельного участка может быть реализована только после раздела земельного участка88.
Однако существует иной подход, допускающий самостоятельность части земельного участка в качестве предмета договора.
Так, оставляя в силе решение арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа подтвердил правомерность взыскания с арендатора земельного участка суммы задолженности по арендной плате, пени за просрочку внесения арендной платы, а также компенсацию расходов по земельному налогу. При этом следует учесть, что предметом договора аренды выступала необособленная часть земельного участка, предоставленного истцу (арендодателю) в 1995 году на праве постоянного (бессрочного) пользования89. Первый из изложенных подходов представляется наиболее обоснованным прежде всего с позиций нормативного правового регулирования.
Любой договор, направленный на передачу индивидуально-определенной вещи, предполагает наличие данных, позволяющих идентифицировать передаваемый объект, указание на характеристики, отличающие этот предмет от аналогичных. Применительно к земельному участку это означает в первую очередь описание и удостоверение границ.
Описание и удостоверение границ земельного участка осуществляются в соответствии с федеральными законами о земельном кадастре и о землеустройстве. В соответствии со ст. 1 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. При этом моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14).
В связи с этим хотелось бы обратить внимание на ст. 6 Земельного кодекса РФ, которая называет часть земельного участка в числе объектов земельных отношений.
Это дало повод некоторым авторам на основе тезиса о том, что «части земельных участков являются самостоятельными объектами земельных отношений, но только в случаях, прямо предусмотренных в Кодексе или иных федеральных законах», ссылаясь на нормы ЗК РФ, Федерального закона «Об ипотеке», сделать вывод о самостоятельности части земельного участка как предмета гражданско-правовых отношений90. Такой вывод представляется не вполне корректным ввиду особенностей гражданских и земельных отношений, различия которых обусловлены их природой. Земельные отношения согласно п. 1 ст. 3 ЗК РФ — это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Очевидно, что с данной позиции предмет регулирования земельного права есть область публичных отношений. В связи с этим положения ст. 6 ЗК РФ подлежат буквальному толкованию в том смысле, что части земельных участков вполне могут выступать объектами земельных, но не гражданско-правовых отношений. Так, для привлечения виновного лица к ответственности за нарушение земельного законодательства важен не столько факт сформированности земельного участка, сколько объективная сторона правонарушения, выражающаяся в определенных противоправных действиях. Однако для того, чтобы быть вовлеченным в имущественный оборот, земельный участок должен обладать четкими индивидуализирующими признаками и быть сформирован в точном соответствии с требованиями законодательства. продолжение
--PAGE_BREAK--
Кроме того, действующее законодательство направлено на разграничение сфер регулирования гражданского и земельного права, и чрезмерное употребление публичных элементов регулирования в частноправовых отношениях может привести к необоснованному ущемлению прав субъектов имущественного оборота и неопределенности в правах на земельные участки. Применение публично-правовых элементов в частном праве должно быть дозировано и, как отмечает Э.С. Гудков, как правило, «вызвано необходимостью определения границ экономической свободы в целях предотвращения экономического произвола»91.
Другие авторы, констатируя, что «обычно объектом земельных отношений, права собственности, иных производных от права собственности прав выступает земельный участок как единое целое»92, в то же время допускают высказывания следующего характера: «Возникают ситуации, когда части одного и того же земельного участка могут использоваться разными лицами на разных титулах; когда участок используется одним лицом, но часть его используется на одном титуле, а другая — на ином; когда отдельные части одного и того же земельного участка имеют различный правовой режим. В таких случаях приходится выделять части земельного участка как отдельные объекты земельных отношений»93.
Однако данное утверждение может вызвать критические замечания. Вряд ли стоит с уверенностью утверждать, что один и тот же субъект может использовать часть земельного участка на ином титуле, нежели весь участок в целом. В отношении одного участка могут быть установлены права нескольких лиц. Если автор имел в виду сервитуты или договор аренды в отношении земельного участка, то в такой ситуации речь идет лишь об обременении всего земельного участка, но не об использовании части земельного участка на ином титуле.
3.2 Особенности правового статуса жилых помещений
Понятие «жилое помещение» производно от категории «жилище», широко используемой не только в отечественном и зарубежном законодательстве, но и в международном праве. Так, согласно ст. 25 Всеобщей декларации прав человека 1948 г. жилище должно соответствовать уровню, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния человека и его семьи.
Термин «жилище» используется и российским законодателем, причем определение «жилища» содержится не только в гражданском и жилищном, но и в уголовном и в уголовно-процессуальном законодательстве. Под жилищем понимается любое помещение, пригодное для постоянного или временного проживания людей (ст. 5 УПК, ст. 139 УК). Уголовно-правовое понятие «жилища» несколько уже, чем «место пребывания». К примеру, скамейка в парке, которая при известных обстоятельствах становится местом пребывания человека, по смыслу уголовного (материального и процессуального) законодательства в качестве жилища не рассматривается. К жилищу относятся только те места пребывания человека, которые представляют собой помещения. Правда, уголовно-правовое понятие помещения следует толковать достаточно широко, относя к нему не только недвижимые, как это имеет место в гражданском законодательстве, но и движимые материальные объекты. Для этих целей помещения — это не только здания, сооружения и их составные части, но и передвижные единицы: вагоны, фургоны, прицепы, баржи. Таким образом, не всякое жилище — недвижимость, а лишь такое, которое отвечает критериям, названным в законе94.
Расширительно должна толковаться и «пригодность для проживания людей». Она определяется на основании не столько объективных, сколько субъективных факторов. В частности, не имеет особого значения соответствие помещения санитарно-техническим нормам и правилам. Если лицо использует помещение для постоянного или временного проживания, то оно может рассматриваться в качестве жилища вне зависимости от его качественных характеристик. При таких условиях жилищем должно считаться не только благоустроенное жилое помещение, но и склад, заброшенное здание, цех и т.д. Согласно Определению Конституционного Суда от 12 мая 2005 года по смыслу пункта 10 статьи 5 УПК условием отнесения нежилых помещений и строений, не входящих в жилой фонд, к жилищу является факт их использования для временного проживания.
Гражданское законодательство, рассчитанное на регулирование прежде всего нормального хода общественных отношений (исключение составляют гражданские правонарушения), не может оперировать категориями уголовного права, которое применяется, когда соответствующие отношения приобретают аномальный характер. В этом смысле вполне объяснимо, почему гражданско-правовой режим жилого помещения не может распространяться, скажем, на убежище рецидивиста, скрывающегося по не приспособленным для жилья местам.
Впрочем, гражданское законодательство вообще не содержит понятия «жилище», которое носит в известном смысле собирательный характер. Вместо него, как правило, используется более четкий термин «жилое помещение», представляющее собой разновидность жилища.
ГК рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288 — 293), так и обязательственного права (ст. 671 — 688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.
Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
ЖК выделяет три признака помещения, необходимые и достаточные, по мнению законодателя, для того, чтобы считать его жилым, а именно: 1) его недвижимый характер, 2) изолированность и 3) пригодность для постоянного проживания граждан.
По мнению А.А. Иванова, непонятно, откуда могут взяться «движимые» помещения, если они всегда рассматривались как части зданий (сооружений), то есть объектов недвижимости95. Отметим, что данный упрек справедлив в том случае, если рассматривать «помещение» сугубо как гражданско-правовую категорию, поскольку нормы иных отраслей законодательства относят к помещениям и движимое имущество. В частности, по смыслу уголовного законодательства помещениями являются сборно-разборные дома, вагончики, которые не отвечают признакам недвижимого имущества. Методологическая ошибка законодателя состоит в том, что недвижимый характер — один из признаков помещения в гражданско-правовом значении, а не признак помещения, являющегося жилым.
Известный дефект состоит и в выделении такого признака жилого помещения, как изолированность. Так, А.А. Иванов справедливо полагает, что, будучи частью здания или сооружения, любое помещение обладает свойством изолированности, поскольку любое помещение предполагает более или менее четкое (конструктивное) определение его границ. Таким образом, жилым следовало бы признать такое помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Все остальные признаки нужно относить к любому помещению, а не только к жилому96.
Причины неудачного выделения признаков жилого помещения проистекают из существенного недостатка определения, содержащегося в ч. 2 ст. 15 ЖК, которое, устанавливая, какое помещение является жилым, оставляет открытым вопрос о том, что же представляет собой помещение как таковое. Следует согласиться с А.А. Ивановым в том, что сначала требовалось определить, что такое помещение, а затем выделить признаки, которые присущи собственно жилым помещениям.
Первым признаком помещения является его недвижимый характер. К сожалению, будучи очевидным, данный признак помещения отражен в законодательстве лишь косвенно, в частности в определении «жилого помещения».
Вторым признаком помещения является его замкнутость или, используя терминологию ЖК, изолированность. Более подробное описание данного признака можно встретить в документах, регулирующих техническую инвентаризацию
Однако и этих двух признаков для формулирования определения «помещения» недостаточно. Логика подсказывает еще один. Помещение должно иметь вход. Действительно, потребительские свойства помещения заключены не столько в замкнутом контуре, сколько в ограниченном им пространстве. Этот вывод нетрудно сделать, обратившись к словарю С.И. Ожегова. Тот определяет помещение как «внутренность здания» или как «место, где кто-нибудь или что-нибудь помещается»97. Иными словами, помещение — это прежде всего пространство. Если отсутствует вход, то отсутствует и доступ к пространству, обеспечивающему удовлетворение потребительских свойств помещения. В связи с этим не могут быть отнесены к помещениям пустотелые трехмерные объекты недвижимости, не имеющие входа, к примеру полые архитектурные композиции. Напротив, если вход есть, то такой объект недвижимости следует рассматривать в качестве помещения. Термин «вход» следует понимать в данном случае в наиболее широком значении. В качестве входа может выступать не только дверной, но и оконный, а также любой иной проем, обеспечивающий доступ к внутреннему пространству.
Попытаемся соединить воедино признаки, которые характеризуют помещение. В результате можно сформулировать следующее определение.
Помещение — пространство, ограниченное замкнутым трехмерным контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход.
В свою очередь, согласно п. 2 ст. 288 ГК к жилым относятся помещения, предназначенные для проживания граждан. Слово «предназначен» не вполне удачно для разграничения жилых и нежилых помещений, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то, значит, такое помещение жилое. Напротив, если квартира предназначается для проживания домашних животных, то такое помещение по этой логике оказывается нежилым. Более удачно для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак «пригодности для проживания граждан», которое в отличие от категории «предназначенность» носит не субъективный, а объективный характер. Другое дело, что потребительские свойства жилого помещения, а именно пригодность для проживания граждан, определяют его функциональное назначение, т.е. предназначенность для проживания граждан.
По смыслу ч. 2 ст. 15 ЖК пригодность для проживания граждан предполагает соответствие помещения установленным санитарным и техническим правилам. Их перечень определен Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденным Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР № 529 от 5 ноября 1985 г.98.
По смыслу закона правовой режим жилых помещений, пригодных для временного проживания, несколько иной, нежели правовой режим жилых помещений, пригодных для постоянного проживания. Так, согласно п. 1 ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.
Факт отнесения к числу жилых помещений, пригодных для временного проживания, ряд авторов оценивал негативно. В частности, В.Н. Литовкин отмечал, что жилое помещение становится местом не столько жительства, сколько пребывания граждан, а это, как следствие, отражается в снижении санитарных и технических требований к нему99. По мнению упомянутого автора, применительно к жилому помещению в гражданско-правовом смысле речь должна идти о жилище в строго определенном, собственном значении этого слова, когда объект не обременяют другие цели его использования — отдых, социальное обслуживание, исполнение наказания, садоводство и т.д. Жилище в «чистом виде» должно быть местом постоянного или преимущественного проживания100.
Определенную сумятицу в указанный ход рассуждений внесла и ст. 15 ЖК, в которой законодатель вновь вернулся к традиционному определению жилого помещения в том смысле, что к жилым ЖК относит лишь помещения, пригодные для постоянного проживания.
Определенное объяснение неоднозначных шагов законодателя в части его колебаний между категориями «постоянное» и «временное» проживание состоит в недостаточно внятном разграничении категорий «пригодность» и «предназначенность».
Не должен вызывать сомнений тот факт, что жилое помещение может считаться жилым только в том случае, если оно соответствует установленным санитарным и техническим требованиям. При этом очевидно, что данные требования таковы, что их соблюдение предполагает возможность проживания в помещении как зимой, так и летом. В этом смысле помещение, действительно, является жилым только в том случае, если пригодно для постоянного проживания. продолжение
--PAGE_BREAK--
Между тем функциональное назначение помещения не влияет на разграничение помещений на жилые и нежилые. Иными словами, тот факт, что помещение функционально предназначено лишь для временного проживания (например, садовый или дачный домик, гостиница, общежитие), не является основанием для его исключения из числа жилых в том случае, если они объективно пригодны для постоянного проживания. Скажем, трудно подвергнуть сомнению уровень благоустроенности номера в пятизвездочной гостинице или корпоративном доме отдыха за городом. В то же время для постоянного проживания данные объекты функционально не предназначены.
ЖК устанавливает особый порядок определения границ жилого помещения. Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК в состав жилого помещения включаются также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Данный подход является странным, поскольку помещение представляет собой недвижимую вещь, элементы (части) которой лишены какой-либо самостоятельности и не могут рассматриваться в качестве объектов гражданских прав. Между тем в данном случае законодатель исходит из обратного и допускает наличие помещения в помещении. Принцип «матрешки» противоречит существующему применительно к объектам недвижимости принципу: придание самостоятельного юридического значения части целого исключает самостоятельность целого, превращающегося в этом случае в совокупность его частей. Кроме того, вызывает удивление тот факт, что по смыслу ЖК балконы, лоджии, веранды, террасы к жилому помещению не относятся. По сути, это означает, что указанные объекты участвуют в гражданском обороте отдельно от жилых помещений, а это, совершенно очевидно, нонсенс.
Согласно ст. 16 ЖК к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК).
Жилой дом как вид жилого помещения следует отличать от многоквартирного дома. Следует согласиться с А.А. Ивановым, что единственное отличие, при всей его условности, состоит в том, что в жилом доме не может быть квартир101.
Данное обстоятельство влечет ряд важных юридических последствий. Если жилой дом как жилое помещение является объектом недвижимости — объектом гражданских прав, то многоквартирный дом суть не самостоятельный объект недвижимости, а их совокупность. Поясним сказанное. Многоквартирный дом состоит из квартир, т.е. недвижимых вещей в смысле гражданского законодательства. Между тем признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения102. Иными словами, многоквартирный дом не «поглощает» юридической самостоятельности входящих в него элементов (в частности, квартир) и не может рассматриваться в качестве единого объекта недвижимого имущества, а представляет собой лишь их совокупность. Причем такого рода совокупность может быть охарактеризована как сложная вещь (ст. 134 ГК).
Поскольку многоквартирный дом не является объектом гражданских прав, его в равной мере трудно отнести к числу жилых помещений. В связи с этим невозможно согласиться с В.Н. Литовкиным, который полагает, что ЖК понятием «жилой дом» охватывает и одноквартирный, и многоквартирный дом, в котором два и более жилых помещения103.
К числу жилых домов относятся, прежде всего, коттеджи и иные объекты, предназначенные для постоянного проживания граждан. Помимо них под указанное определение подпадают, в частности, садовые и дачные дома, которые, как правило, предназначены для временного, а не для постоянного проживания граждан. Полагаем, что данный вывод не противоречит ст. 15 ЖК, которая относит к жилым только помещения, пригодные для постоянного проживания граждан. Тот факт, что какое-либо помещение (в том числе садовый домик) предназначено для временного проживания, вовсе не означает, что оно по своим техническим и иным характеристикам не пригодно для постоянного проживания. К числу жилых помещений ЖК относит также часть жилого дома. Полагаем, что такое наименование объекта уместно только с технической точки зрения. В юридическом плане категория «часть жилого дома» не вполне корректна. Действительно, если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.п.) характеристикам недвижимая вещь (в нашем случае жилой дом) может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь прекращает свое существование, а взамен образуются два или более самостоятельных объекта права. Применительно к рассматриваемому случаю в качестве новоявленных объектов выступают части жилого дома, а сам жилой дом преобразуется из единого объекта недвижимости в совокупность подобных объектов. Провести границу между такого рода жилым домом (т.е. юридически разделенным на несколько объектов недвижимости) и многоквартирным уже гораздо сложнее. Впрочем, и в данном случае должен использоваться тот же критерий: если юридически обособленные части дома имеют признаки квартиры, то только тогда дом многоквартирный. Данная квалификация, в свою очередь, предопределяет наименование отдельных частей соответствующей совокупности объектов недвижимого имущества: часть дома (если дом не состоит из квартир) либо квартира (если дом многоквартирный).
Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Очевидно, под прямым доступом следует понимать то, что имущество общего пользования непосредственно примыкает к квартире, т.е. является по отношению к ней смежным. Иными словами, наличие отдельного входа, обеспечивающего непосредственную связь с местами общего пользования многоквартирного дома, составляет неотъемлемый признак квартиры.
В качестве объектов вспомогательного использования, которые, пусть и в разном объеме, входят в состав элементов квартиры, могут быть названы коридор, холл, кухня, внутренний тамбур, санузел, ванная, кладовая, передняя и т.д. Поскольку многие из названных компонентов могут присутствовать и в части жилого дома, указанный критерий разграничения жилых помещений на части домов и квартиры следует рассматривать в качестве дополнительного. На практике жилое помещение приобретает режим квартиры с момента присвоения ему соответствующего «милицейского» адреса.
К числу жилых помещений ЖК относит также части квартир. Части квартир по замыслу законодателя следует отличать от комнат и части жилого дома, которые отнесены законодателем к отдельным видам жилых помещений. Впрочем, многие авторы сомневаются, что такие различия присутствуют104. Действительно, если часть квартиры составляет одна комната, то в этом случае часть квартиры тождественна комнате. Если часть квартиры составляют две и более комнаты либо комната и так называемые вспомогательные помещения, то в этом случае часть квартиры тождественна части жилого дома. Впрочем, и сам законодатель вконец запутался в витиеватых классификациях, указав, что комната тождественна части жилого дома или квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК).
Наконец, последней из рассматриваемых в настоящей работе разновидностей жилых помещений выступают комнаты. Согласно ч. 4 ст. 16 ЖК комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартиры. Следует отметить, что ранее выдвигались возражения против признания комнаты в качестве жилого помещения, одно из которых состояло в отрицании за комнатой качества вещи. Указывалось, что ее самостоятельная ценность как жилого помещения весьма сомнительна. Комната в коммунальной квартире, как правило, не имеет ни отдельного санузла, ни кухни, что исключает возможность ее самостоятельного использования для проживания граждан. Представляется, что данный аргумент не вполне состоятелен. Многие вещи не могут использоваться в отрыве от других вещей. В частности, лодка не уплывет далеко без весел, замок не откроется без ключа. Однако нет сомнений, что и лодка, и замок относятся к числу вещей. Таким образом, никаких теоретических препятствий к признанию комнат в коммунальных квартирах самостоятельными объектами гражданских прав нет. Другое дело — социальный и моральный аспекты. В этом смысле признание отдельных комнат самостоятельными объектами гражданских прав нельзя отнести к достижениям законодательства. По сути, это вынужденная мера, являющаяся реакцией на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере105. Фактически государство расписывается в своей беспомощности решить жилищную проблему и взамен полноценного решения предлагает некий суррогат.
С принятием ЖК подход к обороту комнат в коммунальной квартире кардинальным образом изменился. Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. Соответствующее положение закона уже подвергнуто критике. По мнению В.Н. Литовкина, такое решение требовало изменить характеристику доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры или внести изменения в ст. 250 ГК специально для ситуации в коммунальной квартире. Законом установлено преимущественное право покупки отчуждаемой доли. Между тем жилое помещение в коммунальной квартире — раздельная собственность106.
По сути, законодатель перевернул с ног на голову положения ст. 135 ГК, согласно которым главная вещь определяет судьбу принадлежности, поскольку в данном случае судьбу главной вещи (комнаты) определяет принадлежность (места общего пользования в коммунальной квартире), находящаяся в общей собственности. В.Н. Литовкин прав и в том, что для осуществления идеи, заложенной в ч. 6 ст. 42 ЖК, надо изменить ст. 41 и 42 ЖК, переведя всю коммунальную квартиру в положение общей долевой собственности107.
Что же касается второго варианта приватизации комнат в коммунальных квартирах, предполагающего как раз перевод всей коммунальной квартиры в положение общей долевой собственности, то правомерность его реализации сомнительна по следующим соображениям. Дело в том, что при его осуществлении лицо приобретает лишь долю в праве собственности на коммунальную квартиру, а не право собственности в отношении «приватизируемой» комнаты, что отнюдь не одно и то же. Приобретая право собственности на комнату, лицо не зависит от других жильцов при владении, пользовании, распоряжении своим жилым помещением. Получив же долю в праве собственности на коммунальную квартиру, лицо должно согласовывать свои действия по владению, пользованию и распоряжению комнатой с другими сособственниками. В этом случае с трудом можно говорить о приватизации, особенно если понимать ее буквально, т.е. как передачу в собственность гражданина занимаемого им жилого помещения (ст. 1 Закона о приватизации).
В заключение отметим, что и ряд других объектов гражданских прав имеет признаки, присущие жилому помещению. В частности, среди них каюты, расположенные на морских судах и судах внутреннего плавания, пространства внутри космических кораблей. В то же время на практике указанные помещения не подлежат учету не только в качестве жилых помещений, но и в качестве помещений вообще. Причина тому — отнесение бюро технической инвентаризации к числу помещений только тех объектов, которые представляют недвижимость, прочно связанную с землей. При этом вещи, относимые к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона, например суда внутреннего плавания, в качестве содержащих помещения не рассматриваются. Представляется, что такого рода сужение сферы применения понятия «помещение» и соответственно «жилое помещение» не имеет под собой какого-либо логического обоснования.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Завершая достаточно краткое исследование недвижимого имущества в его системной совокупности, следует отметить наиболее важные и в научном, и в практическом отношении выводы.
1. Объекты недвижимого имущества объединены в систему и законодательно, и из существа своего. Система эта в законодательстве прослеживается по двум критериям:
а) недвижимые вещи в силу разного рода императивных норм «выстраиваются» в единую последовательность, начиная с наиболее значимой для публичного права — участка недр, а далее земельный участок, здание и сооружение, жилое и нежилое помещение, а также вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона; продолжение
--PAGE_BREAK--
б) недвижимые вещи систематизируются в отношениях не только в единую линейную цепь, но и «расщепляются» в рамках этой цепи на иные системные образования (подсистемы), в частности: участок недр — земельный участок, земельный участок — строение (сооружение), строение (сооружения) — отдельные помещения (жилые и нежилые) и т.д.
2. Таким образом, мы предлагаем изменить абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью».
3. Предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, которая бы ограничивала возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной Законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) это ограничение распространяться не должно, так как злоупотребление собственника своим правом в этих случаях отсутствует.
4. Имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов. Необходимо законодательно исключить имущественные комплексы из числа объектов недвижимого имущества. Входящая в состав имущественного комплекса недвижимость пообъектно или в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу.
5. Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст. 131 Кодекса. Однако ст. 131 ГК таких случаев не называет, хотя предусматривает существование органа по регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, а также предусматривает возможность обжалования в суд отказа этого органа в государственной регистрации сделки. Следует дополнить ее указанием на случаи регистрации прав такие как:
-право собственности (право владения, пользования и распоряжения своей недвижимой вещью наиболее абсолютным образом);
— сервитут (право ограниченного пользования чужой недвижимой вещью, не связанное с лишением собственника владения);
— право хозяйственного ведения (в настоящее время право унитарных предприятий в ограниченных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в соответствии с назначением имущества и под контролем собственника);
— право оперативного управления (в настоящее время право казенного предприятия и учреждения в ограниченных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в соответствии с назначением имущества и указаниями собственника);
— право пожизненного наследуемого владения земельным участком (право гражданина владеть, пользоваться и передавать по наследству земельный участок, принадлежащий на праве собственности государству или муниципальному образованию);
— право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
-право ограниченного владения чужим земельным участком для эксплуатации своего недвижимого имущества на этом участке;
— право проживания в жилом помещении членов семьи собственника (бывшего собственника) этого жилого помещения (жилищный узуфрукт);
— иные (не имеющие вещной природы) субъективные гражданские права, осуществление которых связано с объектами, признаваемыми гражданским законодательством недвижимыми вещами,
6. Сложившаяся система органов, осуществляющих государственную регистрацию и технический учет жилых помещений, кадастровый учет земельных участков в Российской Федерации, громоздка, затратная и является сдерживающим фактором в развитии рынка недвижимости. В основном она складывалась до принятия действующего ГК и не соответствует задачам, которые ставит перед ней современное гражданское законодательство. Переходный характер системы названных органов породил параллелизм, дублирование функций.
Необходимо передать функции регистрации недвижимости и сделок с ней, технического учета и земельного кадастра органам по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
7. Должна быть упразднена государственная регистрация двух- и многосторонних сделок с недвижимостью (договоров). Такое упразднение оправдывается явной избыточностью регистрации и прав, и сделок одновременно.
8. В случаях, когда по соглашению сторон предусмотрена нотариальная форма сделок с недвижимостью, данное обстоятельство не должно становиться дополнительным к государственной регистрации финансовым бременем для участников соответствующих сделок. Целесообразно предусмотреть только государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимостью.
9. Одним из главных недостатков, на наш взгляд, является сложность механизма компенсации, вследствие чего выплата средств значительно отдалена во времени от момента наступления вреда и обусловлена одновременным наличием целого ряда условий:
— наличием вступившего в законную силу судебного решения о возмещении вреда;
— наличием предъявленного к исполнению исполнительного документа, выданного на основании данного судебного решения;
— отсутствием взыскания по исполнительному документу в течение года по причинам, не зависящим от лица, утратившего право собственности.
С момента обращения в суд с иском о возмещении вреда до момента истечения годичного срока со дня предъявления исполнительного документа к исполнению может пройти достаточно длительное время. Кроме того, лицо будет утрачивать право на компенсацию в том случае, если в течение года судебными приставами будет взыскана хотя бы одна копейка.
Также Законом не установлено правовое значение выплаты компенсации за счет казны с точки зрения дальнейших перспектив взыскания ущерба. В частности, Законом не определено, прекращается ли право требования взыскателя к должнику с момента выплаты компенсации и переходит ли к Российской Федерации право требования суммы выплаченной компенсации в порядке регресса. Полагаем, что ответы на эти вопросы должны быть только положительными.
10. Итак, как мы видим, статьи Закона, регулирующие вопросы ответственности, не только не создают действенного механизма, позволяющего реализовать права граждан, но порождают целый ряд вопросов как правового, так и юридико-технического характера. Нахождение ответов на данные вопросы делает необходимым совершенствование законодательной конструкции институтов ответственности и компенсации.
Мы полагаем, что в п. 2 ст. 31.1 Закона должны быть внесены дополнения следующего содержания: «Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось или произведено не в полном объеме в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетом фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышать один миллион рублей.
Право требования по исполнительному документу в сумме выплаченной компенсации переходит к Российской Федерации.
Выплата компенсации не лишает лиц, указанных в пункте 1 настоящей статьи, права требования выплаты по исполнительному документу реального ущерба в сумме, превышающей размер выплаченной компенсации. При этом требование Российской Федерации подлежит удовлетворению после взыскания с должника всей суммы реального ущерба, превышающей размер выплаченной компенсации.
В случае если риск утраты права собственности был застрахован, компенсация выплачивается в размере суммы реального ущерба за вычетом фактически выплаченного страхового возмещения и фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не свыше одного миллиона рублей».
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативно-правовые акты
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г. // Российская газета. – 1993. – № 237.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26 января 1996 г. (в ред. от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26 ноября 2001 г. (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. –2001. – № 49. – Ст. 4552.
Земельный кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. (в ред. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.
Лесной кодекс Российской федерации № 200-ФЗ от 4 декабря 2006 г. // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 50. – Ст. 5278.
Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (в ред. от 04.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 23. – Ст.2381.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 16.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002г. № 138-ФЗ (с изм. от 13.06.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (с изм. от 02.03.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г. № 70-ФЗ (в ред. от 24.07.2002 г.) // Собрание законодательства РФ. — 1995. — № 19. — Ст. 1709.
Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 18.07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
Федеральный закон РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.
Федеральный закон № 78-ФЗ от 18 июня 2001 года «О землеустройстве» (в ред. от 04.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 26. – Ст. 2582.
Федеральный закон № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 18.07.2005) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3018. продолжение
--PAGE_BREAK--
Федеральный закон № 66-ФЗ от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 30.06.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 16. – Ст. 1801.
Федеральный закон № 28-ФЗ от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре» (ред. от 04.12.2006) // Собрание законодательства РФ.- 2000.- № 2.- ст. 149.
Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006 г.)// Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 963.
Постановление Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. №1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ.- № 42.- 1997.- ст. 4787.
Специальная и учебная литература
Агапов А.Б. Учебник административного права. – М., Городец. 1999. – 624 с.
Административное право / Под ред. Козлова Ю.М., Попова Л.Л. – М., Юристь. 2000. – 640 с.
Андреева М.В. У истоков кодификационных работ М.М. Сперанского // Правоведение. – 1983. – № 1. – С. 68.
Астахова М.А. Объект субъективного гражданского права: понятие и признаки // Гражданское право. – 2007. – № 2. – С. 22.
Афонина Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник ВАС РФ. — 2000. — № 7. — С. 97.
Бахрах Д.Н. Административное право России. – М., Норма. 2000. – 672 с.
Большой энциклопедический словарь. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Прохоров А.М. – СПб., Норинт. 1998. – 742 с.
Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – М., Юстицинформ. 1998. – 214 с.
Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. – М., Юрлитиздат. 1948. – 524 с.
Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Голиченкова А.К. – М., БЕК. 2002. – 436 с.
Гонгало Б.М. Понятие недвижимости // ЭЖ-Юрист. – 2001. – № 11. – С.12.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю., Мозолин В.П. – М., Юрайт. 2004. – 562 с.
Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. 2-е изд., перераб. и доп. – М., БЕК. 2000. – 638 с.
Гражданское право. Т. 1 / Под ред. Суханова Е.А. – М., Волтерс Клувер. 2004. – 702 с.
Григорьев Д. Делимые и неделимые земельные участки: специфика оформление прав на землю // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 18. – С. 10.
Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. – 2006. – № 10. – С. 22.
Гришаев С.П. Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. – 2006. – № 11. – С. 32.
Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М., Юристъ. 2003. – 98 с.
Гришаев С.А. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. – 2007. – № 3. – С. 42.
Гудков Э.С. Элементы публично-правового регулирования в гражданском праве: Автореф. дис.… канд. юрид. наук. – М., 2005. – 42 с.
Давид Р., Жоффе-Спинозе К. Основные правовые системы современности / Пер. с франц. Туманова В.А. – М., Международные отношения. 1999. – 432 с.
Дозорцев В.А. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. – М., Международный центр финансово-экономического развития. 1998. – 462 с.
Ельяшевич В.Б. История права поземельной собственности в России. Том второй. – Париж., 1951. – 402 с.
Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. – М., Статут. 2005. – 634 с.
Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. – 1998. – № 6. – С. 15.
Зуйкова Л. Предмет договора об ипотеке // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 32. – С. 9.
Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. – 2005. – № 6. – С. 88-90.
Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития. – М., Проспект. 1999. – 376 с.
Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. – М., Статут. 2000. – 654 с.
Иоффе О.С. Советское гражданское право. – Л., Изд-во ЛГУ. 1958. – 602с.
Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. Часть вторая. Отдельные виды обязательств: Учебное пособие для юридических высших учебных заведений. – Л., Изд-во ЛГУ. 1961. – 342 с.
Калачева С.А. Недвижимость. – М., Приор. 1998. – 126 с.
Кодан С.В., Тараборин Р.С. Несостоявшаяся кодификация гражданского законодательства России. 1800-1825 гг. – Екатеринбург., ИИТЦ «Зерцало-Урал». 2002. – 342 с.
Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи. Проект гражданского уложения Российской империи. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс 1964 г. – Екатеринбург., Изд-во ин-та частного права. 2003. – 432с.
Козлов Ю.М. Административное право в вопросах и ответах. – М., Юристъ. 2000. – 568 с.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. – М., Международный центр финансово-экономического развития. 1998. – 456 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Гришаева С.П., Эрделевского А.М. – М., Юрайт. 2006. – 678 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) / Под ред. Садикова О.Н. – М., Инфра-М. 2006. – 694 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Отв. ред. Садиков О.Н. (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное). – М., Инфра-М. 2005. – 682 с.
Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) (издание третье, переработанное и дополненное) / Под ред. Ткача А.Н. – М., ЗАО Юстицинформ. 2006. – 200 с.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. – М., Статут. 2004. – 216 с.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2003. – № 1. – С. 78-79.
Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. – 2004. – № 2. – С. 11.
Крашенинников П.В. Жилищное право. – М., Статут. 2000. – 642 с.
Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений // Государство и право на рубеже веков: Сб. / Под ред. Абовой Т.Е. – М., Юрайт. 2001. – 326 с.
Кюршунова Н. Неоспоримая регистрация // ЭЖ-Юрист. — 2004. — № 16. — С. 7.
Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. – СПб., Юр. центр Пресс. 2002. – 622 с.
Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М., Юрайт. 2005. – 478 с.
Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. – 2001. – № 1. – С. 34.
Маковский А.Л. Гражданское законодательство: пути развития // Право и экономика. – 2003. – № 3. – С. 35.
Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. – 2007. – № 1. – С. 32.
Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. – М., Юристъ. 1999. – 562 с.
Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Часть 1. – М., Статут. 1997. – 654 с.
Назимкина О. Государственная регистрация прав на землю // Закон. – 1999. – № 6. – С. 84.
Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Мозолина В.П., Малеиной М.Н. –М., Норма. 2004. – 578 с.
Огородников В.В. Об итогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации // Роль органов юстиции в правовом государстве: Материалы научно-практической конференции. – М., Российская правовая академия. 2002. – 562 с.
Ожегов С.И. Словарь русского языка. – М., Слово. 1984. – 986 с.
Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень Министерства Российской Федерации. – 2007. – № 1. – С. 21-23.
Пискунова М. Кадастр — всему голова // Бизнес-адвокат. — 2003. — № 24. – С.14.
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. – М., Статут. 2001. – 568 с.
Поворинский А.Ф. Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву, 1758 — 1904 гг. / Науч. ред. О.Ю. Шилохвост. Исследовательский центр частного права; 3-е изд., перераб. и доп. – М., Статут. 2001. – 456 с. продолжение
--PAGE_BREAK--
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. – М., Статут. 2002. – 638 с.
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. – М., Статут. 1998. – 420 с.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. Крашенинникова П.В. – М., Спарк. 1999. – 196 с.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. Крашенинникова П.В. 2-е издание, исправленное и дополненное. – М., Спарк. 2001. – 202 с.
Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 4. / Под ред. Виленского Б.В. – М., Юридическая литература. 1991. – 468 с.
Сергеев А.П. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. – Л., Изд-во ЛГУ. 1990. – 264 с.
Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. – М., Статут. 2004. – 268 с.
Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М., Фонд «Правовая культура». 1999. – 102 с.
Советское гражданское право. Советское семейное право: Библиография (1917-1960) – М., Госюриздат. 1962. – 652 с.
Степанов С.А. О неделимости объектов недвижимости / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. – М., Статут. 2005. – 568 с.
Судаков А.А. Предприятие как объект гражданских прав в России и за рубежом // Юрист. – 2007. – № 2. – С. 22.
Суханов Е.А. Основы гражданского законодательства // Вестник Верховного Суда СССР. – 1991. – № 10. – С. 41.
Тресцова Е.В. Проблемы развития законодательства о недвижимом имуществе: теория и практика // Правовые вопросы строительства. – 2006. – № 1. – С. 22.
Управленческие процедуры / Под ред. Лазарева Б.М. – М., БЕК. 1997. – 432 с.
Цитович П.П. Русское гражданское право: Конспект лекций. – Киев., 1894. – 236 с.
Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. – М., Городец. 2000. – 346 с.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М., Спарк. 1995. – 642 с.
Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: законодательный и концептуальный подходы // Российская юстиция. – 2003. – № 11. – С. 34.
Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. – М., Изд-во иностранной литературы. 1950. – 568 с.
Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). – М., РИЦ ИСПИ РАН. 2000. – 432 с.
Материалы юридической практики
Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 10. – С. 18.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 года № 15671/03 // Вестник ВАС РФ. – 2004. – № 8. – С. 25.
Постановление ФАС Поволжского округа от 5 июня 2003 г. № А55-1879/2003 // Вестник ВАС РФ. – 2003. – № 9. – С. 24.
Постановление ФАС Поволжского округа от 24 июня 2003 года по делу № А55-6158/02-13 // Правосудие в Поволжье. – 2003. – № 11. – С. 23.
Постановление ФАС Поволжского округа от 14 августа 2003 года по делу № А 55-13837/02-2// Вестник ВАС РФ.- 2004.- №3.- С.45.
Постановление ФАС Поволжского округа от 15 июня 2006 года по делу № А55-25484/05-46//Вестник ВАС РФ.- 2006.- № 8.- С.56.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 августа 2005 года по делу № А11-8655/2004-К1-5/313 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 2. – С. 43. продолжение
--PAGE_BREAK--