--PAGE_BREAK--
1.2 Особенности совершения гражданско-правовых сделок
с земельными участками
Приступая к изучению особенностей совершения сделок с земельными участками, обозначим один, казалось бы, очевидный вопрос – нормами какой отрасли права регулируется порядок совершения сделок с землей?
Гражданским законодательством, как известно, регулируются имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной состоятельности их участников. В связи с этим в ГК РФ специально оговаривается, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении, в том числе к административным отношениям (включая, естественно, и земельные отношения), гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством (п.3 ст.2 ГК РФ).[11,c.13]
Основным принципом, определяющим построение современной системы правового регулирования сделок с землей, является принцип «единого объекта недвижимости».[11,c.10] Он основан на том положении, что земля является главной вещью, а другие расположенные на ней объекты недвижимости — ее принадлежностями. Суть данного принципа состоит в том, что юридическая судьба «единого объекта» как единого целого должна определяться исходя из сделок, совершаемых с земельным участком. Все прочно связанные с земельными участками объекты должны следовать судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 ЗК РФ).
Целесообразно будет изучить особенности оборота земель с расположенными на них объектами недвижимого имущества. Это положение обусловлено тем, что подавляющее число земельных участков, вовлеченных в гражданский оборот, обременено объектами недвижимости (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), и, осуществляя параллельный анализ норм законодательства, регулирующего порядок совершения сделок с данными видами недвижимого имущества, мы сможем выявить отличительные особенности и проблемы в их правовом регулировании. Действующее законодательство, в целом, отличается определенной непоследовательностью при регулировании оборота земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости, что подтверждается следующими положениями:
Во-первых, при совершении сделок гражданское законодательство рассматривает земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости в одних случаях как единое целое, в других – как два самостоятельных независимых объекта. Например, по правилам ГК РФ продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка (ст.552 ГК РФ). В свою очередь, при совершении сделок по залогу недвижимости (ипотеке), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится данное здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект.[6,c.2]
Во-вторых, Земельный кодекс РФ провозгласил принцип ''единой судьбы'' как воплощение общеизвестного положения гражданского права – ''принадлежность следует судьбе главной вещи'', в соответствии с которым, земельный участок рассматривается как ''главная вещь'', а все, что прочно связано с ним (здания сооружения и т.д.), является его принадлежностью (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ). Однако сам Земельный кодекс РФ отнюдь не всегда рассматривает здание или сооружение как принадлежность земельного участка. В соответствии с ч. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений, строений в случае, если они принадлежат одному лицу. Данное положение свидетельствует о том, что юридическая судьба зданий должна повторять юридическую судьбу земельного участка при его отчуждении.
В третьих, в гражданском законодательстве имеются существенные различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемых со зданием и с земельным участком, в зависимости от того, что является непосредственным предметом сделки. Так, если здание и земельный участок принадлежат одному собственнику, то ипотека земельного участка без ипотеки здания допускается (п.1 ст.64 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а ипотека здания без ипотеки земельного участка не допускается (ч.2 ст.69 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Кроме того, в соответствии со ст. 278 ГК РФ, обращение взыскания на земельные участки по обязательствам собственника допускаются только на основании решения суда, в то время как обращение взыскания на здания в соответствии со ст.237 ГК РФ, а также ст. 55 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возможно и во внесудебном порядке. Реализация данного правила на практике может создать определенные проблемы в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. Если взыскание будет обращаться на земельный участок и объект недвижимости расположенный на нем, то вполне возможна ситуация, когда здание будет отчуждаться во внесудебном порядке, а отчуждение земельного участка будет проходить длительную судебную процедуру (теоретически возможно прохождение данного дела через все судебные инстанции), что, учитывая загруженность нашей судебной системы, может повлечь существенные негативные последствия для залогодержателя.
В четвертых, выявлен ряд прямых противоречий касающихся правового регулирования сделок с земельными участками. Так, например, ч.4 ст.35 ЗК РФ устанавливает прямой запрет на отчуждение земельного участка без одновременного отчуждения расположенных на его территории зданий и сооружений, в случае если они принадлежат одному лицу. В свою очередь правовая норма ст.553 ГК РФ допускает такое отчуждение.
В пятых, при отсутствии у собственника здания, расположенного на чужом участке, вещного или обязательственного права в отношении этого участка законодатель, тем не менее, вынужден признавать за собственником право пользования этим участком (п.2 ст.272 ГК РФ, ст.553 ГК РФ, п.1 ст. 35 ЗК РФ). Однако законодатель не дает четкого определения характера права, которое в этом случае собственник здания приобретает в отношении земельного участка, без чего невозможно определить содержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок. Это особенно характерно для ЗК РФ, который оперирует не присущим гражданскому праву понятием ''право на использование'' в отношении земельного участка. При этом и ГК РФ и ЗК РФ, стремясь обеспечить связь между зданием и земельным участком, вводят конструкцию предоставления приобретателю здания прав на часть земельного участка, в то время как предметом гражданского оборота и объектом вещных или обязательственных прав может быть только земельный участок, а не его часть.[18,c.97]
Следующей особенностью совершения сделок с земельными участками является обременение их в некоторых случаях сервитутом. Под сервитутом (от лат. servitus– служение вещи) следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении[28,c.454]. Применительно к земельному законодательству, под сервитутом понимается право ограниченного пользования чужим земельным участком. Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т.п. Для того чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей. В соответствии со ст. 216 ГК РФ сервитут относится к вещным правам, и предметом сервитута является сам земельный участок, а не действия определенного лица, обязавшегося допускать пользование его земельным участком со стороны соседа.
Выделяется два вида сервитутов – частный и публичный. Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующем установление сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (ч.3 ст. 274 ГК РФ). Публичный сервитут устанавливается законом и или иным нормативно правовым актом Российской Федерации, субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (ч.2 ст. 23 ЗК РФ).[20,c.109]
В отношении сервитута ГК РФ закрепляется право следования – то есть сервитут сохраняется при переходе прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ч.2 ст. 275 ГК РФ). В этом смысле сервитут носит акцессорный характер по отношению к тому праву, в интересах которого он установлен.
Существенной особенностью совершения сделок с земельным участком является невозможность в ходе сделки изменения его целевого назначения и режима использования. Под целевым назначением в широком смысле следует понимать особое направление использования земель, в зависимости от той роли, которую выполняет земля в общественных отношениях. Как уже отмечалось, земля является средством производства, местом проживания людей и расположения всех существующих природных объектов. Использование любого земельного участка имеет свои определенные особенности, что составляет особый правовой режим каждой категории земель. Если сравнить способы использования, например, земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, то нетрудно заметить, насколько различной будет эксплуатация этих территорий, а значит, и охрана, и задачи собственников и пользователей земель, а также полномочия органов управления при решении вопросов владения, пользования и распоряжения землями. Приобретая земельный участок важно иметь представление о его целевом назначении, поскольку благодаря ему будущий потенциальный собственник или арендатор получает землю с целым «набором» правовых условий ее использования и охраны, изменить который могут только уполномоченные государственные органы в установленном законом порядке.[13,c.105]
Так же существенной особенностью совершения сделок с земельными участками является положение, в соответствии с которым, только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Данное требование содержится в нормах ГК РФ (например, ст.554 ГК РФ), ЗК РФ и иных нормативно правовых актах. Земельный участок, границы которого не установлены и не описаны в установленном порядке, сведения о котором не содержатся в государственном земельном кадастре не может быть объектом гражданско-правовых сделок, ибо невозможно совершать сделки с вещью, которая конкретно не определена и не существует в юридическом плане.
На практике данное требование реализуется в виде обязательного наличия плана земельного участка прилагаемого к договорам при заключении сделок с землей. Основным документом, регламентирующим порядок составления плана земельного участка, является «Правила оформления кадастрового плана земельного участка»[21,c.2]. Данные Правила устанавливают требования к оформлению выписки из государственного земельного кадастра (ГЗК) в форме кадастрового плана земельного участка. Кадастровый план земельного участка представляет собой единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка. Кадастровый план земельного участка содержит в себе все существенные признаки, позволяющие индивидуализировать конкретный земельный участок, а именно: общие сведения о земельном участке, план (чертеж, схема) границ земельного участка, сведения о частях и обременениях земельного участка, описание границ земельного участка и т.д. Изготовление кадастрового плана земельного участка осуществляется рукописным, машинописным (в том числе с использованием компьютерной техники) или комбинированным спосо
--PAGE_BREAK--
2.2 Ипотека земельных участков
и порядок ее государственной регистрации.
Одним из наиболее надежных способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Залог недвижимого имущества (ипотека) – сравнительно новый институт российского законодательства. Его становление и развитие продиктовано необходимостью задействовать новый экономико-правовой инструментарий для стабилизации финансово-кредитной системы страны. Как отмечал в своих трудах Сыродоев А.Н., «состояние экономики, ее эффективность в значительной мере зависят от оборота земли и другой недвижимости. Без надлежаще функционирующего оборота земельных участков и иной недвижимости, т.е. без обеспеченной законом возможности совершать куплю-продажу, залог и иные сделки с данными объектами гражданских прав, немыслимо успешное развитие предпринимательской деятельности…»[27,c.41]
Следует отметить, что ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», является первым в истории России специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. Предлагавшиеся ранее многочисленные специальные законопроекты, связанные с залогом недвижимости, так и не получили статуса закона. Например, в XIXв. был создан так и не принятый проект Вотчинного устава, над которым трудились выдающиеся юридические умы России. Аналогично сложилась судьба большинства проектов, рассматривавшихся до революции 1917 г. специально созданной при Министерстве юстиции Российской империи ипотечной комиссии. Осторожность законодателя того времени в отношении принятия подобных законов объясняется тем, что следствием залога недвижимости нередко является отчуждение и земельного участка, на котором данная недвижимость располагается. Вследствие этого чисто залоговые операции во многих случаях используются как эффективный способ перераспределения земельной собственности. Практическая реализация механизмов залога недвижимости в дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественной и политической организации, в частности, к ослаблению дворянства – основного класса землевладельцев и опоры существовавшего политического режима. Именно дворянство составляло основную группу залогодателей недвижимости (имений, усадеб и пр.).
В советский период в законе об ипотеке не было нужды. В Гражданском кодексе РСФСР 1922г. в примечании к ст. 21 было сказано, что с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. Реформирование экономики России, ее переход к рыночным отношениям и связанное с этим появление рынка недвижимости сделали актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью.
Реформирование экономики России, ее перевод на рыночные отношения и связанное с этим появление рынка недвижимости повлекли необходимость принятия закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью (в том числе и с земельными участками). Ибо стало очевидным, что развитие и становление цивилизованной финансово-банковской системы невозможно без надежных правовых средств обеспечения интересов кредиторов. Именно таким правовым средством и является ипотека — залог недвижимости.
Следует задаться вопросом – почему именно объекты недвижимости (и в первую очередь земля, как основной, ''базовый'' объект недвижимости) были выбраны в качестве такого средства? Объекты недвижимости обладают, как правило, значительной стоимостью, кроме того, эти объекты, отвечающие признаку связанности с землей, невозможно спрятать, тайно переместить в другое место, иным образом вывести из-под контроля залогодержателя. Как отмечал в своих трудах Скловский К.И., «именно видимость недвижимого имущества, а не его непосредственная стоимость, является решающим качественным отличием, позволяющим превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита через ипотеку»[25,c.225] Что же касается земли, то она обладает такими уникальными свойствами, как неперемещаемость, неуничтожаемость, невоссоздаваемость. Она действительно недвижима по своей природе. Только земля в силу указанных свойств может придать другим недвижимым объектам конкретную и притом постоянную адресность.[26,c.92]
Ипотеку по российскому законодательству можно определить как залог предприятий, зданий, сооружений, земельных участков и других объектов недвижимости, которые остаются во владении и пользовании залогодателей. Принципиально важно для понимания отличать ипотеку от других видов залога. Как отмечал в своих трудах Киселев А.А., «важнейшим отличием ипотеки от других видов залога, является характеризующий ее предмет залога, которым может быть исключительно недвижимое имущество и право аренды на него, а также нахождение предмета ипотеки во владении залогодателя или третьего лица»[31,c.8] В рамках настоящей работы, предмет исследования ипотеки ограничен – им будет являться только ипотека земельных участков.
Действующее законодательство об ипотеке предусматривает, что по договору об ипотеке могут быть заложены любые земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (ст.63 Закона об ипотеке). Также не допускается ипотека земельных участков, находящихся на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 267 ГК РФ), не может распространяться ипотека и на земельный участок, принадлежащий на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст.69 Закона об ипотеке). В силу прямого указания Лесного кодекса, не допускается залог (ипотека) участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд (ст.12 ЛК РФ). Следует отметить, что данный перечень ограничений не является исчерпывающим, и в силу правила, закрепленного п.4 ст. 1 Закона об ипотеке, ограничения на ипотеку иных категорий земельных участков могут предусматриваться другими федеральными законами.
В соответствии с Законом об ипотеке, не допускается ипотека земельного участка (его части), площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Данная норма предполагает наличие специального правового регулирования на региональном и муниципальном уровнях соответствующих минимальных площадей земель различного целевого назначения. Однако следует отметить, что далеко не во всех субъектах Российской Федерации вопросы нормирования (предоставления земель и определения норм при совершении сделок), урегулированы в региональных актах о земле.
Так, например, Закон Кемеровской области «О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Кемеровской области», предусматривает, что предельные размеры предоставления земель устанавливаются специальными актами законодательного собрания области и органов местного самоуправления. Минимальные нормы и специальное нормирование земель при сделках в данном Законе не определяется. Аналогичные нормы содержатся в Законе Читинской области «О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Читинской области», в Законе Челябинской области «О земельных отношениях» и др.[29,c.43]
Указанные пробелы в регулировании критериев нормирования предмета ипотеки могут быть устранены только в рамках земельного законодательства субъектов Российской Федерации. Следует отметить, что значительные отличия в уровне развития земельного законодательства в различных регионах Российской Федерации не позволяют процесс законодательного оформления правового режима ипотечных земель считать завершенным, что является препятствием для формирования полноценных ипотечных отношений в целом.
В практике ипотечных отношений довольно редко встречаются случаи, когда предметом ипотеки является исключительно земельный участок в натуральном, необработанном виде. Как правило, земельный участок, вовлекаемый в сферу ипотечных правоотношений, уже подвергся определенному воздействию со стороны человека (проведены определенные мелиоративные работы, работы, направленные на улучшение ландшафта и т.д.), а также ''обременен'' строениями, сооружениями, зданиями (особенно в крупных населенных пунктах) – именно в данном случае его рыночная стоимость (а соответственно и ипотечная привлекательность) существенно увеличивается. В данном случае возникает существенный вопрос – как определяется юридическая судьба иных объектов (движимых и недвижимых), расположенных на закладываемом земельном участке?
В соответствии с действующим законодательством, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, то при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения не распространяются (ст. 64 Закона об ипотеке). Исключением из данного правила является ипотека земель сельскохозяйственного назначения. В случае, если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочносвязанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости. Таким образом, по общему правилу допускается ипотека исключительно земельного участка, без строений и сооружений, расположенных на данном земельном участке.
Данное положение Закона об ипотеке вступает в противоречие с п.4. ст.35 Земельного кодекса РФ, не допускающего отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения, строения в случае, если они принадлежат одному лицу. Ведь в случае невыполнения залогодателем своих обязанностей по ипотечному договору, взыскание должно быть произведено за счет заложенного земельного участка, реализованного с публичных торгов. И на этом этапе могут возникнуть значительные трудности. С одной стороны, предмет залога должен быть реализован с торгов, а вырученные деньги направлены на удовлетворение денежных требований кредитора, но, с другой стороны, как он может быть реализован с торгов, когда специальный нормативный акт в сфере земельных отношений прямо запрещает это? Таким образом, в принципе, может вообще создаться патовая ситуация, когда при юридически действительном договоре ипотеки земельного участка невозможно будет реализовать предмет залога под угрозой ничтожности такой сделки, как прямо противоречащей действующему законодательству.
При возникновении обратной ситуации, когда первоначальным предметом ипотеки является здание или сооружение, – их ипотека должна осуществляться только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ст.340 ГК РФ, ст.69 Закона об ипотеке). Правило о совместном залоге здания (сооружения) и соответствующего земельного участка применяется в тех случаях, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), являющееся предметом ипотеки.[23,c.7]
В тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено закладываемое здание или сооружение, он вправе заключить договор только на здание (сооружение). Такой договор будет соответствовать действующему законодательству.[35,cт..22]
Следует отметить тот факт, что с позиции действующего законодательства такой подход высших органов судебной власти РФ к возможности ипотеки сооружений без ипотеки земли не является безупречным, он является скорее вынужденным, продиктованным реально складывающимися земельными отношениями.
Дело в том, что в настоявший момент, до сих пор, не закончена реформа земельных отношений. Подавляющее количество земли в настоящий момент принадлежит государству, и находится у граждан и юридических лиц на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Однако, как правило, постройки расположенные на данных землях принадлежат субъектам гражданского права на совершенно иных вещных (либо обязательственных) правах (право собственности, право аренды, право хозяйственного ведения и т.д.). Ситуация, при которой земля и расположенные на ней здания, по сути, принадлежат одним и тем же лицам на различных основаниях создает для владельцев этой недвижимости значительные правовые проблемы.
Если формально придерживаться действующего законодательства, то подавляющее число владельцев недвижимости вообще не сможет эффективно использовать свои права по распоряжению ею (в том числе и в сфере ипотечных отношений). Ст. 20, 21 ЗК РФ содержат прямой запрет на любое распоряжение участками, находящимися у субъектов гражданского права на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, а отсюда, автоматически блокируется возможность ипотеки как непосредственно данных земель, так и расположенной на ней недвижимости. В свою очередь ст. 69 Закона об ипотеке гласит, что на принадлежащее право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме что и прежний собственник(выделено автором). То есть, Закон об ипотеке допускает переход права постоянного (бессрочного) пользования в рамках ипотечных отношений! Данная норма Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 20 ЗК РФ, в соответствии с которой, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.
Предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования может происходить исключительно на основании властного предписания соответствующего органа власти, но никак не в порядке некого ''ипотечного правопреемства''. Кроме того, в силу прямого указания п.2 ст. 20 ЗК РФ, гражданам земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования вообще предоставляться не могут.
Следует отметить тот факт, что проблема перехода права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком настолько актуальна, что нашла свое отражение в практике высших судебных органов РФ (так, Арбитражный суд прямо указал на возможность перехода права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком к новому владельцу недвижимости, по основанию, аналогичному ст.69 Закона об ипотеке). Данное положение в настоящий момент не может применяться судами, как прямо противоречащее ст.3 ФЗ РФ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Приведенный пример снова демонстрирует противоречивость норм гражданского и земельного законодательства. Пример того, как новейшее земельное законодательство вступает в противоречие с большим количеством гражданско-правовых норм, принятых задолго до вступления в силу ЗК РФ.
И снова встает вопрос – нормы какой отрасли права имеют приоритет в данном случае? Интересно отметить тот факт, что единой судебной практики по применению новейшего земельного законодательства не существует, и в каждом конкретном случае суд может рассмотреть данный спор по своему собственному усмотрению. Таким образом, создается ситуация, когда огромное количество недвижимости (как земли, так и зданий и сооружений) оказывается на грани угрозы фактического исключения из экономического оборота и, в том числе, сферы ипотечных отношений.
Именно, исходя из сложившейся ситуации, суды были вынуждены признавать возможность заключать договора залога зданий и сооружений без одновременного залога земельного участка, на котором данные здания и сооружения находились. Однако вышеуказанные нормы Закона об ипотеке и разъяснения ПВАС РФ прямо противоречат действующему земельному законодательству РФ, и носят, по видимому, временный характер, рассчитанный на переходный период переоформления прав на землю в РФ.
Проблемы различия в правовом регулировании по сути одних и тех же ипотечных сделок, совершаемых со зданием и земельным участком в зависимости оттого, что является ''непосредственным'' предметом сделки, носят необоснованный характер и не соответствуют одному из основных принципов регулирования земельных отношений закрепленных в ЗК РФ – принципу единства юридической судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
При изучении данной проблемы на первый взгляд может показаться, что правило о возможности ипотеки земельного участка без расположенных на нем зданий и сооружений вполне разумно, и соответствует пониманию земельного участка как основного, базового объекта недвижимости, который может и должен быть самостоятельным предметом ипотечных отношений. Однако дальнейшее изучение данной проблемы показывает ошибочность такого подхода. Рассмотрим гипотетический пример, когда предметом ипотеки стал только земельный участок, а здания и сооружения расположенные на нем остались вне сферы ипотечных отношений. В соответствии с действующим законодательством, в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок залогодатель сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка будет определяться соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом (ст. З40 ГК РФ, ст.64 Закона об ипотеке). По сути, при реализации с торгов данного земельного участка, продаваться будет уже не тот ''первоначальный'' земельный участок, обладающий определенной рыночной стоимостью (определяемой в зависимости от площади, месторасположения и т.д.), а земельный участок, значительно меньшей по площади, обремененный постройками, находящимися в чужой собственности, да еще и обремененный сервитутом. Совершенно очевидно, что привлекательность такого земельного участка для потенциальных покупателей (а соответственно и цена, за которую его можно будет реализовать) значительно снизится и залогодержатель не сможет удовлетворить свои денежные требования (конечно, если размер земельного участка не будет несоизмеримо больше чем площадь земли непосредственно находящейся под строениями). Таким образом, в данном случае теряется основное назначение ипотеки как таковой – обеспечение уплаты залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Кроме этого, как мной уже отмечалось, данная правовая норма прямо противоречит одному из основополагающих принципов построения земельных отношений – принципу ''единой судьбы'', так как позволяет разделять юридическую судьбу земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Такое значительное отличие в правовом регулировании ипотечных отношений в части, касающейся земельных участков, было обусловлено несколькими факторами. Во-первых, Закон об ипотеке и часть IГК РФ, регулирующая ипотеку земель, были приняты намного раньше ЗК РФ, и не могли учитывать все тенденции быстро изменяющегося новейшего земельного законодательства. Во-вторых, данные нормативные акты были приняты во времена активных преобразований в сфере земельных отношений, когда преимущественное количество земельных участков находились в собственности государства, и предоставлялись иным субъектам гражданского права в бессрочное (постоянное) пользование, временное пользование, аренду, как служебные наделы и т.д. При таком положении вещей, когда в подавляющем числе случаев собственник недвижимого имущества и собственник земли, на котором это имущество располагалось, не совпадали проблема ''единой судьбы'' не могла быть разрешена.
Однако, на данном этапе реформирования земельных отношений, считаем актуальным поставить вопрос об изменении соответствующих норм ГК РФ и Закона об ипотеке. В целях реализации принципа «единой судьбы» необходимо закрепить в ГК РФ и Законе об ипотеке правило о том, что в случае, когда земельные участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному собственнику, при совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка (купля-продажа, мена, дарение, внесение в уставной капитал, ипотека и т.д.), а также при переходе прав на них в порядке универсального правопреемства данные объекты недвижимости должны выступать предметом сделки вместе.[18,c.105] Однако данное правило не должно исключать возможности самостоятельной ипотеки отдельных зданий на данном участке. В этом случае просто необходимо будет первоначально осуществить выделение земельного участка, «связанного» с таким зданием.
В соответствии с действующим законодательством при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (ст.65 Закона об ипотеке).
Однако самовольное (хотя и законное) возведение построек на заложенном земельном участке может повлечь ситуации, приводящие к ухудшению состояния земельного участка, и, соответственно, прав залогодержателя. Оно может быть вызвано рядом причин, например:
— ограничением прав землевладельца вследствие обременения сервитутом зданий и сооружений, возведенных на земельном участке (ст.277 ГК РФ);
— изменением целевого использования участка из-за вновь построенных (реконструированных) объектов;
— признанием постройки самовольной на основе правил ст.222 ГК РФ;
— ухудшением экологического состояния участка и т.п.
На указанныепричины, влекущие ухудшение состояния заложенного земельного участка залогодержатель, безусловно, должен иметь возможность адекватно реагировать, чтобы защитить свои права. В данном случае Закон наделяет залогодержателя правом требовать изменения договора об ипотеке земельного участка, вплоть до включения в предмет ипотеки возведенного строения. Право залогодателя на возведение зданий, сооружений на заложенном участке без согласия залогодержателя имеет одно исключение. В случаях, когда по условиям договора об ипотеке выдается закладная, право залогодателя на возведение зданий, сооружений должно быть закреплено в закладной, где определены условия возведения залогодателем на заложенном земельном участке зданий, сооружений (ст.65 Закона об ипотеке).
Одним из существенных элементов договора об ипотеки является оценка закладываемого имущества. В соответствии с действующим законодательством, оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (ст.67 Закона об ипотеке). Следует отметить, что настоящее положение было введено относительно недавно ФЗ РФ №1-ФЗ от 05.02.2004г. До этого момента, цена земельного участка в договоре об ипотеке не могла быть ниже его нормативной стоимости, определяемой ежегодно в административном порядке органами исполнительной власти субъектов РФ. Привязка участников ипотечных отношений к строгим, административным рамкам негативным образом влияла на формирование рыночных отношений в этой сфере и не учитывала значительную динамику колебания цен на рынке земли в зависимости от многих факторов.
Так, например, строительство резиденции президента в пригороде Санкт-Петербурга (Константиновский дворец), активное развитие инженерной инфраструктуры (модернизация дорог, строительство новой дороги, соединяющий данный район с аэропортом) привели к тому, что за короткий период времени цены на землю в данном районе выросли, в среднем в 5 раз (с 700 до 3-3,5 тысяч долларов США за сотку, а в районе резиденции президента до 7 тысяч долларов США). Однако возможно и обратная ситуация, когда негативная информация (например, о строительстве вредного в экологическом плане предприятия) приведет к значительному падению цен на землю, прилегающую к пятну вероятной застройки, за относительно короткий промежуток времени. В указанных обстоятельствах, только реальная рыночная оценка, проведенная в соответствующими требованиями действующего законодательства, способна адекватно оценить реальную рыночную цену земельного участка, а значит исходя только из нее возможно формирование равноправных отношений между всеми заинтересованными участниками ипотечных отношений в сфере земли.
Государственная регистрация ипотеки возникшей в силу договора об ипотеки, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Для государственной ипотеки земельного участка необходимо представить в регистрирующий орган следующие документы:
1. Заявление о проведении государственной регистрации ипотеки, составленное залогодателем или залогодержателем;
2. Нотариально удостоверенный договор об ипотеке земельного участка и его копия;
3. Документы, указанные в договоре об ипотеки в качестве приложений (как мной уже отмечалось ранее, в качестве обязательного приложения к договору об ипотеки земельного участка выступает копия плана (чертеж границ) данного земельного участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству);
4. Документ об оплате государственной регистрации;
5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве их приложений, их копии (в том случае, когда выдача закладной предусмотрена договором об ипотеке);
Как показывает сложившаяся практика ипотечных правоотношений, в некоторых случаях, для проведения государственной регистрации земельного участка также могут потребоваться следующие дополнительные документы:
1. Свидетельство установленного образца, удостоверяющее право собственности (иное право) продавца на конкретный земельный участок (земельную долю). Может потребоваться в случае обнаружения несоответствия записей в ЕГРП и правоустанавливающем документе на земельный участок (п.8 ст.12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
2. Письменное согласие супруга или другого сособственника, если земельный участок находится в общей совместной собственности супругов;
3. Письменное согласие арендодателя земельного участка, в случае залога права аренды, если получение такого согласия предусмотрено договором аренды земельного участка и т.д.;
Государственная регистрация ипотеки возникающей в силу закона осуществляется учреждением юстиции без предоставления отдельного заявления и без оплаты государственной пошлины.
После поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, данные документы проходят в месячный срок правовую экспертизу. Цель данной правовой экспертизы – изучение представленных на государственную регистрацию документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения обременения (право залога) земельного участка. По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов, регистрирующий орган может принять следующие решения:
1. О регистрации ипотеки земельного участка;
2. Об отказе в регистрации ипотеки земельного участка;
3. Об отложении государственной регистрации ипотеки земельного участка;
Государственная регистрация ипотеки земельного участка может быть отложена не более чем на один месяц по следующим основаниям (ст.21 Закона об ипотеке):
1. Непредставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, какого-либо из документов, предусмотренных в п.2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке (например, отсутствие в предоставленном на регистрацию ипотеки пакете документов, кадастрового плана земельного участка, отсутствие акта оценки нормативной цены земельного участка и т.д.);
2. Несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (например, несоблюдение нотариальной формы договора ипотеки);
3. Необходимость проверки подлинности предоставленных документов;
Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий ее государственную регистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных нарушений. При невыполнении требований указанного органа в установленный срок должно быть отказано.
--PAGE_BREAK--