--PAGE_BREAK--§ 2. Виды жилищных споров и защита жилищных прав
Согласно делению жилищных прав на конституционные, гражданско-правовые и административные, жилищные споры условно можно также разделить на жилищные споры, вытекающие из нарушения жилищных прав, закрепленных в Конституции РФ, гражданско-правовые жилищные споры и административные жилищные споры.
Наиболее часто приходится иметь дело с нарушениями конституционного права на жилище детей и их родителей, хотя именно это право, закрепленное в части 1 статьи 40 Конституции РФ, не подлежит ограничению даже в условиях чрезвычайного положения (статья 55 Конституции РФ). Более того, положения части 1 статьи 40 Конституции РФ о том, что «каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища», могут применяться судами как акт прямого действия, так как не требуют дополнительной регламентации и не содержат условий принятия специальных федеральных законов, регулирующих права и свободы граждан в этой области.
Так, к Уполномоченному по правам ребенка в городе Москве обратилась О-кая Е.В. в защиту прав своих сыновей, 1996 года рождения и 1998 года рождения, которым Савеловский районный суд города Москвы отказал в иске о вселении в квартиру их отца Т-ого М.Д., пропавшего без вести в конце 2001 года. Никакого другого жилья у детей нет, они зарегистрированы в жилом помещении, принадлежащем Т-ому М.Д. на праве личной собственности. Дети живут в городе Москве с рождения. Квартира в городе Грозном, откуда бежала в 1992 году О-кая Е.В., разрушена в результате бомбежки, о чем имеется официальный документ. Суд своим решением постановил, что дети должны проживать в городе Грозном по месту регистрации матери, так как место жительства детей определяется местом жительства родителей, а место нахождения Т-ого М.Д., по факту исчезновения которого возбуждено уголовное дело об умышленном убийстве, неизвестно. Более того, суд счел нецелесообразным вселять бездомных детей в квартиру отца, так как это может ущемить права другого собственника — бывшей жены Т-ого М.Д.
Юристами службы Уполномоченного по правам ребенка ставлена надзорная жалоба в Московский городской суд. Кроме того, интересы несовершеннолетних Т-ких представлялись на личном приеме у Председателя Мосгорсуда Егоровой О.А. и при рассмотрении ее протеста Президиумом Мосгорсуда. Отменяя решение Савеловского районного суда города Москвы, надзорная инстанция Мосгорсуда прежде всего указала на нарушение в отношении детей части 1 статьи 40 Конституции РФ. Дело было передано на новое рассмотрение в Савеловский районный суд города Москвы.[3]
При рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).
Исходя из этих положений Конституции, следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях.[4]
При рассмотрении споров о нарушении права на неприкосновенность жилища, необходимо иметь ввиду, что субъектом этого конституционного права является любой человек. Юридические лица частного права не относятся к обладателям права на неприкосновенность жилища.[5]
К гражданско-правовым жилищным спорам можно отнести:
Споры о праве собственности и об определении порядка пользования жильем;
Споры, связанные с приватизацией жилых помещений;
Споры при разделе жилой площади, изменении долей жилого дома;
Споры при вселении и выселении граждан из жилых помещений;
Споры при обмене жилыми помещениями,
Споры при изменении договора найма по требованию члена семьи нанимателя, вследствие переустройства и перепланировки квартиры и многие другие.
К административным жилищным спорам можно отнести:
Споры при постановке на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
Споры с жилищно-эксплуатационными организациями и другие.
Согласно ст. 11 Жилищного кодекса РФ, защита жилищных прав осуществляется путем установленного перечня процессуальных мер. К таким мерам относятся:
признание жилищного права. Эта мера заключается в принятии уполномоченным органом решения о том, что субъект жилищных отношений действительно обладает тем или иным жилищным правом на законных основаниях;
восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. Данная мера подразумевает устранение или возмещение ущерба, причиненного субъекту жилищных отношений, а также устранение самой угрозы нарушения жилищного права;
признание судом недействующим полностью или в части акта государственного органа или органа местного самоуправления, нарушающего жилищные права и противоречащего ЖК РФ или принятому в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющему большую, чем указанный акт, юридическую силу. Эта мера заключается в признании недействительным и не имеющим юридической силы нормативного правового акта, который нарушает жилищные права субъектов жилищных отношений в силу своего противоречия с имеющими большую юридическую силу актами жилищного законодательства;
неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего ЖК РФ или принятому в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющему большую, чем указанный акт, юридическую силу. Суть данной меры заключается в неприменении при разрешении споров нормативного правового акта, который противоречит имеющим большую юридическую силу актам жилищного законодательства;
прекращение или изменение жилищного правоотношения. Данная мера заключается в прекращении или изменении жилищного правоотношения, которое в силу определенных обстоятельств нарушает права других участников жилищных отношений;
иные способы, предусмотренные ЖК РФ или другим федеральным законом.
Жилищные споры, например, могут возникать между наймодателями и нанимателями, между нанимателями и членами их семьи, между гражданами, между гражданами и ЖСК
продолжение
--PAGE_BREAK--Глава 2. Судебный порядок разрешения жилищных споров § 1. Процессуальный порядок защиты жилищных прав
Согласно 46 статье Конституции Российской Федерации, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод, в том числе и жилищных. Согласно части 2 ст. 46 Конституции РФ, решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Согласно ст. 11 Жилищного кодекса РФ, защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.
Согласно ст. 22 Гражданско-процессуального кодекса РФ, суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных, правоотношений.
Согласно ст. 27 Арбитражно-процессуального кодекса РФ, Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
При обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, другие — арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
В случае если возможно разделение требований, судья выносит определение о принятии требований, подведомственных суду общей юрисдикции, и об отказе в принятии требований, подведомственных арбитражному суду.
Дела по жилищным спорам рассматриваются судами с соблюдением правил о подсудности, так ГПК РФ в ст. 23 определяет подсудность гражданских дел мировому судье, ст. 24 – подсудность дел районному суду.
Ст. 28 ГПК РФ определяет общее правило о подсудности дел — иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации. Ст. 30 ГПК РФ предусматривает исключительную подсудность – иски о правах на жилые помещения предъявляются по месту их нахождения.
Согласно ст. 35 АПК РФ, иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика.
Подготовка дел к судебному разбирательству и исследование имеющих значение фактических обстоятельств проводятся в зависимости от сущности заявленных требований истца и возражений ответчика против иска, с учетом особенностей возникшего спора по правилам, установленным Гражданско-процессуальным и Арбитражно-процессуальным кодексами РФ.
В соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, суд разрешает следующие споры, и в судебном порядке может быть обжаловано:
1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилое в жилое (ст. 24);
2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 27);
3. Споры, возникающие при самовольном переустройстве и (или) самовольной перепланировки жилого помещения (ст. 29);
4. Споры, между бывшим членом семьи нанимателя и нанимателем о праве пользования жилым помещением (ст. 31);
5. Споры, в связи с несогласием собственника жилого помещения с решением об изъятии жилого помещения либо при недостижении соглашения о выкупной цене (ст. 32);
6. Споры, возникающие при выселении гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением (ст. 35);
7. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения (ст. 36);
Решение, принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы(ст. 46).
Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
8. Решение об отказе в принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 54);
9. Решение о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 56);
10. Признание «иных лиц» в исключительных случаях семьей нанимателя (ст. 59).
Разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.
11. Принудительный обмен жилых помещений (ст. 72);
12. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями (ст. 74);
13. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма недействительными (ст. 75);
14. Расторжение договора поднайма жилого помещения (ст. 79);
15. Выселение поднанимателя при отказе освободить жилое помещение при прекращении или расторжении договора поднайма (ст. 79);
16. Выселение временных жильцов (ст. 80);
17. Расторжение договора социального найма жилого помещения (ст. 83).
Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
18. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (ст. 84).
19. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (ст. 85-89);
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма (ст. 90);
3) без предоставления других жилых помещений(ст. 91).
Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.
20. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 ЖК РФ случаях (ст. 101);
21. Выселение граждан из специализированных жилых помещений (ст. 103);
22. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива (ст. 127);
23. Выселение бывшего члена жилищного кооператива (ст. 133).
24. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов (ст. 137).
25. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 статьи 161 ЖК РФ.
Кроме Жилищного кодекса РФ, положения, содержащие регулирование возможности обращения в суд для решения жилищных споров, содержаться и в действующем законодательстве. Например, ст. 252 ГК РФ предусматривает положение о том, что в случае недостижения участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1, в ст. 8, предусматривает, что в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он в праве обратиться в суд.
Судебная процедура рассмотрения жилищный споров основана на началах устности, гласности, публичности и состязательности, что способствует наиболее полному установлению истины и надлежащей защите жилищных прав.
продолжение
--PAGE_BREAK--§ 2. Процессуальные особенности рассмотрения судами дел по спорам, связанным с приватизацией жилых помещений
Общие положения. С 11 июля 1991 г. на территории России действует Закон от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями). Решением коллегии Комитета Российской Федерации по коммунальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4 утверждено Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.
Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.
С принятием Закона в судах общей юрисдикции появилась новая категория гражданских дел — дела по спорам, связанным с приватизацией гражданами жилых помещений[6]. С учетом сложившейся практики по данной категории дел можно выделить три основных вида споров, связанных с приватизацией жилищного фонда: во-первых, это споры, связанные с отказом в приватизации занимаемого гражданами жилого помещения; во-вторых, споры о признании сделок, направленных на приватизацию жилья, недействительными; и, в-третьих, споры, связанные с включением жилого помещения в наследственную массу нанимателя.
Согласно ст. 8 Закона в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд. Пленум Верховного Суда России в Постановлении от 24 августа 1993 г. N 8 (с последующими изменениями и дополнениями) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“[7] (п. 1) указал, что дела, возникающие в связи с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд, подведомственны судам общей юрисдикции.
Учитывая, что при отказе в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и местной администрацией, предприятием, за которым жилищный фонд закреплен на праве полного хозяйственного ведения, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилой фонд, возникает спор о праве гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства.
В судебной практике возник вопрос о правомерности обращения в суд с требованием о приватизации жилого помещения наследниками нанимателя, не являвшимися ко дню смерти последнего ни членами его семьи, ни лицами, имеющими самостоятельное право пользования жилой площадью по договору социального найма, в случаях, когда наниматель при жизни изъявил желание приватизировать занимаемое помещение, но умер до оформления права собственности в установленном порядке.
Так, наниматель однокомнатной квартиры Пронина обратилась в местную администрацию с заявлением о бесплатной передаче ей в собственность в порядке приватизации занимаемого жилого помещения, однако вопрос о приватизации жилья в течение установленного Законом (ст. 8) срока решен не был. Через несколько месяцев Пронина умерла. Ее дочь — Попова, не являвшаяся пользователем данной квартиры, обратилась в суд с заявлением о признании права на ее приватизацию. Определением судьи районного суда в принятии заявления Поповой отказано по мотиву того, что правом на бесплатное получение в собственность жилья в порядке приватизации обладают лишь те граждане, которые занимают жилые помещения по договору найма или аренды. Попова такого права, по мнению судьи, не имела, так как пользователем спорной квартиры не являлась ни до, ни после смерти своей матери.
Суд надзорной инстанции определение отменил, указав следующее. В соответствии со ст. 3 ГПК РСФСР всякое заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса. Нарушение права Прониной на бесплатное получение в собственность занимаемого жилого помещения, вызванное несвоевременным оформлением документов, могло повлечь нарушение права Поповой, являющейся ее дочерью, на получение наследственного имущества, в том числе спорной квартиры. При таком положении Попова могла обратиться в суд за защитой своего нарушенного права. Если же, указал суд, при рассмотрении дела будет установлено, что истица не вправе претендовать на квартиру, ранее занимаемую ее матерью, как на собственность наследодателя, это обстоятельство может служить основанием для отказа в удовлетворении материально-правового требования по существу, а не основанием для отказа в принятии заявления к рассмотрению[8].
В приведенном деле речь идет о разграничении таких понятий, как право на предъявление иска и право на удовлетворение иска, составляющих в единстве право на судебную защиту.
Право на судебную защиту принадлежит лицу, чьи субъективные права и охраняемые законом интересы нарушены или оспорены. Вопрос о наличии права на судебную защиту решается в ходе рассмотрения спора по существу, и ответ на него суд дает при постановлении решения. Между тем наряду с материально-правовым аспектом судебная защита имеет и процессуальный аспект — право на обращение в суд, представляющее собой способ реализации права на судебную защиту. Для возникновения права на обращение в суд достаточно предположения заинтересованности лица в получении защиты со стороны суда. Такое предположение представляет собой презумпцию гражданского процессуального права. Само право на обращение в суд по своей природе является процессуальным субъективным правом.
Исковые заявления по спорам, связанным с отказом в приватизации жилого помещения, и по спорам о признании договора о передаче жилого помещения в собственность граждан подлежат оплате государственной пошлиной в размере, установленном законом для исковых заявлений, не подлежащих оценке. Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву его принадлежности наследодателю, в том числе в случаях, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной, исходя из действительной стоимости спорного помещения, определяемой на время предъявления иска, по ставкам, установленным законом для заявлений имущественного характера.
Поскольку для исков о праве на жилые помещения законом установлена исключительная территориальная подсудность (ст. 30 ГПК РФ), заявления по спорам, связанным с приватизацией жилых помещений, подаются в суд по месту нахождения спорного жилого помещения.
Подготовка дела к судебному разбирательству. Подготовку дела к судебному разбирательству следует начинать с определения юридически значимых обстоятельств, подлежащих выяснению в ходе разрешения спора (определения предмета доказывания по делу).
В предмет доказывания по спорам, связанным с отказом в приватизации жилого помещения, входят следующие факты: 1) принадлежность спорного жилого помещения к государственному (муниципальному) жилому фонду; 2) характер спорного жилого помещения (относится ли оно к служебным, находится ли в аварийном состоянии, в общежитии, коммунальной квартире, в доме закрытого военного городка); 3) пользование истцом (в делах по спорам о включении жилого помещения в наследственную массу — нанимателем) спорным жилым помещением по договору социального найма жилого помещения; 4) использование истцом права на приватизацию жилого помещения ранее (а для лиц, сменивших место жительства после 11 июля 1991 г., — также по прежнему месту жительства); 5) обращение истца (в делах по спорам о включении жилого помещения в наследственную массу — нанимателя) с заявлением о приватизации занимаемого жилого помещения; 6) круг пользователей спорным жилым помещением на момент подачи заявления о приватизации; 7) наличие согласия всех совершеннолетних лиц, обладающих самостоятельным правом пользования жилым помещением, на приватизацию спорного жилого помещения (при наличии в составе членов семьи нанимателя несовершеннолетних — также согласия органов опеки и попечительства на приватизацию) и условия, на которых дано это согласие, а при приватизации жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, — также согласия других нанимателей и членов их семей на приватизацию спорного жилого помещения.
При рассмотрении иска о включении жилого помещения в наследственную массу помимо вышеперечисленных следует также устанавливать следующие обстоятельства: 1) смерть нанимателя; 2) отзыв нанимателем при его жизни заявления на приватизацию спорного жилого помещения; 3) наличие наследственных связей истца с нанимателем; 4) принятие истцом наследства.
Следующим этапом в подготовке дела является распределение судьей обязанностей по доказыванию и представлению доказательств между сторонами. Данная задача обусловлена состязательным характером гражданского судопроизводства.
Основными условиями приватизации жилых помещений в порядке, установленном Законом, являются принадлежность жилья к государственному (муниципальному) жилому фонду и занятие жилого помещения на условиях найма (аренды).
Приватизация жилых помещений, относящихся к иным видам жилищного фонда — общественному, коллективному и др., — под действие Закона не подпадает и возможна лишь по решению собственника жилого помещения. Возникающие в таких случаях споры следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья. Принудить собственника безвозмездно передать гражданину занимаемое жилое помещение никто не вправе.
Во избежание удовлетворения требований о передаче в собственность граждан жилых помещений, приватизация которых не допускается, следует еще на стадии подготовки дела к судебному разбирательству ставить на обсуждение сторон вопрос о характере спорного жилого помещения и предлагать сторонам представить соответствующие доказательства. Данное обстоятельство, как свидетельствует практика, не всегда является предметом судебного рассмотрения[9].
В подтверждение факта обращения нанимателя (членов его семьи) с заявлением о приватизации занимаемого жилого помещения могут быть представлены копия заявления с отметкой о его принятии, официальный ответ органа (должностного лица), ответственного за оформление документов, об отказе в удовлетворении просьбы гражданина, иные письменные доказательства, не исключается по закону использование и свидетельских показаний. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России разъяснила, что неистечение установленного Законом (ст. 8) двухмесячного срока для окончательного решения органом (должностным лицом) вопроса о приватизации жилья на момент рассмотрения дела в суде не является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения, а может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленного гражданином требования.[10]
При разрешении споров, связанных с приватизацией жилья, следует устанавливать круг лиц, обладающих правом пользования жилым помещением на момент подачи заявления о приватизации, выяснять, давали ли они согласие на приватизацию, и если да, то на каких условиях (в какой форме — совместной или долевой и в каком соотношении долей должна быть произведена передача жилого помещения в собственность граждан, желали ли они участвовать в приватизации или нет). Вынесение решения без выяснения указанных обстоятельств может существенно ущемить интересы лиц, имеющих самостоятельное право пользования жилым помещением, о приватизации которого возник спор.
Казимиров предъявил в суд иск к администрации г. Элисты и Казимировой о признании недействительным договора о передаче в порядке приватизации жилого помещения в ее единоличную собственность. Возражая против заявленного требования, Казимирова указала, что истец в спорной квартире не проживает, так как забрал все свои вещи и ушел из квартиры, а поэтому его согласия на приватизацию квартиры не требовалось.
Оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым иск удовлетворен, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала следующее. Как следует из материалов дела, спорная квартира предоставлена по договору найма Казимировой. В ордер был включен и истец (муж Казимировой), который в квартиру вселился. При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 53 ЖК РСФСР Казимиров как член семьи нанимателя Казимировой приобрел равное с ней право пользования спорной квартирой. То обстоятельство, что после расторжения брака между ними сложились неприязненные отношения и Казимиров вынужден был временно в квартире не проживать, оставаясь в ней прописанным, не лишает его этого права. Поскольку истец не утратил права пользования спорной жилой площадью, то ее приватизация была возможна с его согласия[11].
Для установления круга лиц, обладающих правом пользования приватизируемым жилым помещением, необходимо представление в суд справки о составе семьи и регистрации на спорной жилой площади. О принадлежности гражданину права пользования спорным жилым помещением по договору социального найма могут свидетельствовать и копии решения суда по ранее рассмотренному делу о признании права на жилую площадь.
Приватизация занимаемой по договору найма жилой площади оформляется договором передачи жилого помещения в собственность гражданина, заключаемым местной администрацией (предприятием, учреждением) с гражданином, получающим жилье в собственность. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования права собственности на жилое помещение. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.[12]Несоблюдение правила о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ст. 165 ГК). Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на приватизированное жилье является договор о передаче жилого помещения.
Гражданин не вправе распоряжаться государственным и муниципальным жильем как своей собственностью, если он не выполнил порядок оформления приватизации: не заключил договор передачи жилого помещения в свою собственность, не зарегистрировал его в установленном порядке.
Между тем иной подход к вопросу о времени приобретения занимаемого жилья в собственность должен быть в тех случаях, когда после подачи заявления на приватизацию и всех необходимых для этого документов гражданин умер, не успев при жизни заключить договор или зарегистрировать его, поскольку по не зависящим от него обстоятельствам он был лишен возможности соблюсти все предусмотренные законом правила оформления документов на приватизацию, в которой ему по смыслу ст. ст. 1, 2 Закона не могло быть отказано на предусмотренных законодательством условиях. Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что таких граждан, выразивших при жизни волю на приватизацию, следует признавать приобретшими право собственности на жилое помещение, и в удовлетворении требований наследников, претендующих на получение этого помещения в порядке наследования, не может быть отказано по мотиву несоблюдения наследодателем порядка оформления приватизации[13].
Разрешая споры по поводу включения жилого помещения, занимаемого умершим нанимателем по договору социального найма, в его наследственную массу, помимо обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии оснований к отказу в заключении при жизни нанимателя договора на передачу жилья в его собственность, необходимо также устанавливать, имела ли место смерть нанимателя, не отзывал ли он при жизни поданное им заявление о приватизации, призван ли истец к наследованию по закону или по завещанию, принял ли наследник открывшееся после смерти нанимателя наследство.
Факт смерти нанимателя должен быть подтвержден копией свидетельства о смерти. Не имеет юридического значения для признания за умершим нанимателем права собственности на приватизируемое жилое помещение факт просрочки оформления приватизационных документов со стороны должностных лиц. Обязанность должностных лиц решить вопрос о приватизации жилья в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином Закон относит к порядку оформления приватизации, а не к основанию возникновения права собственности. Поэтому неистечение указанного срока ко дню смерти гражданина, изъявившего желание приватизировать занимаемое им жилое помещение, не может быть препятствием для признания его собственником жилого помещения.[14]
Следует иметь в виду, что наличие наследственных отношений и принятие наследства являются основанием к удовлетворению иска, а не условием для принятия искового заявления к производству суда. Следовательно, недопустимо истребование доказательств, подтверждающих данные обстоятельства, на стадии возбуждения дела в суде. При принятии иска судья презюмирует наличие у заявителя юридической заинтересованности в разрешении спора.
Истцами в делах по спорам, связанным с отказом в приватизации жилых помещений, являются граждане, подавшие заявление о приватизации. Дела по спорам о включении жилого помещения в наследственную массу возбуждаются по заявлению наследников умершего нанимателя.
В судебной практике встречались случаи привлечения в качестве ответчика в делах данной категории жилищно-эксплуатационных организаций, агентств по приватизации жилых помещений. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России указала, что надлежащим ответчиком по делам, связанным с отказом в приватизации жилья, являются местные администрации, предприятия и учреждения, за которыми закреплен жилой фонд.[15] В случае предъявления иска к иным лицам судье на стадии подготовки дела к судебному разбирательству следует решать вопрос о замене ненадлежащего ответчика надлежащим.
К участию в делах данной категории необходимо привлекать всех лиц, обладающих самостоятельным правом пользования жилой площадью, и выяснять, согласны ли они на приватизацию спорного жилого помещения, намерены ли они участвовать в приватизации. При их согласии с заявленным иском судье следует разъяснять им право на присоединение к заявленному требованию. При отказе от присоединения к истцу такие лица должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, на стороне истца, поскольку удовлетворением иска затрагиваются их права в отношении спорной жилой площади.
Если имеются несовершеннолетние граждане, обладающие правом пользования спорным жилым помещением, к участию в деле для дачи заключения следует привлекать органы опеки и попечительства.
Иск о передаче жилого помещения в собственность гражданина имеет целью понудить ответчика к заключению договора о приватизации жилья. Само по себе решение суда по такому иску не является основанием возникновения права собственности истца на спорное жилое помещение. Основанием возникновения данного права являются заключение договора о передаче жилой площади в собственность гражданина и его регистрация в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому в резолютивной части решения необходимо указывать, кому и на каких условиях подлежит передаче в собственность жилое помещение. Во избежание возможных в последующем недоразумений в решении целесообразно указывать срок, в течение которого ответчик должен заключить с гражданином договор. Решение суда по иску о передаче жилой площади в собственность гражданина относится к решениям о присуждении.
Иск о включении жилого помещения в наследственную массу направлен на признание права собственности наследодателя на спорное жилое помещение. Предъявляя такой иск, наследник добивается определенности своего субъективного права на жилую площадь на будущее. Вступившее в законную силу решение суда по данному иску является основанием для включения жилого помещения в наследственную массу. Решение суда по таким искам относится к решениям о признании.
продолжение
--PAGE_BREAK--