ТаврическийНациональный Университет
им. В.И. Вернадского
Отчет попрохождению практики
в фирме „Декорум”
Подготовила
студентка III курса,
юридического факультета
___________________________
Проверил:
_________________________
_________________________
г.Симферополь, 2006
Впериод с 6 ноября по 4 декабря 2006 года, я проходила практику в фирме «Декорум».
Фирмадействует на основании Свидетельства о государственной регистрации юридическоголица (см. прил. 1), а также устава фирмы, утвержденного Протоколом собранияУчастников №8 и зарегистрированного Исполнительным комитетом Киевскогорайонного Совета г. Симферополя (см. прил. 2), и оказывает определенный спектруслуг, перечисленный в ее уставе (см. прил. 3). В своей деятельности яознакомилась с одним из направлений: посредническими услугами в поиске объектовнедвижимости для приобретения и (или) продажи, аренды помещений, обеспеченияюридического сопровождения сделки, подготовки пакетов документов на недвижимоеимущество.
Фирмасостоит из директора, секретаря, заместителя директора, юриста, бухгалтерскогоотдела, водителя автотранспортного средства и риэлтеров. В данном штате япроходила практику в качестве помощника юриста по гражданским делам.Юридический отдел
/>Директор
Бухгалтерия
Упрощеннаясхема фирмы:
/>Секретарь
Заместитель
директора /> /> /> /> /> /> /> /> />
Транспорт
/>/>Риэлтер Риэлтер
/>Риэлтер
Своейдеятельностью фирма минимизирует риск при купле-продаже жилья (проверка наарест жилья, отсутствия долгов по коммунальным платежам, отсутствия пропискипосторонних лиц, удостоверения подлинности денежных купюр при расчете и т.д.)
Недвижимость– земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что связанно сземлей, а также те объекты, расположенные на земельном участке, перемещениекоторых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения, (з.1, ст.181ГКУ).
Работая в сфере недвижимости, фирма ориентируется на рынок. Для упрощения восприятия иобработки поступающей информации об объектах весь рынок недвижимостиподразделяется на сегменты:
1. Рынок земельных участков;
2. Рынок жилья:
а)рынок городского жилья;
б) загородное жилье;
в) аренда жилья.
3. Рынокнежилых помещений:
а) офисы;
б) торговые помещения;
в) складские помещения.
4. Рынокпромышленной недвижимости.
Самже риэлтер — юридическое или физическое лицо, занимающееся предпринимательскойдеятельностью в соответствии с действующим законодательством на рынкенедвижимости с целью получения прибыли.
Фирма,являясь посредником, предназначена предоставлять следующий ассортимент услуг:
— Купля – продажа жилья;
— Расселение лиц проживающих вкоммунальных квартирах;
— Сдача жилья в аренду;
— Обмен жилья;
— Продажа квартир в рассрочку;
— Продажа нежилых помещений;
— Продажа земельных участков;
— Сопровождение по вопросу приватизацииобъектов.
— Содействие и консультирование ввопросах введения в эксплуатацию и регистрации незаконных строительныхперепланировок;
— Оформления разрешения на приватизациюземельных участков.
Находясьв штате фирмы на должности помощника юриста, я выполняла работу по толкованиюосновных и наиболее важных статей Гражданского и Семейного Кодекса Украины,проводила дополнительное консультирование по вопросам целесообразностиюридических операций с недвижимостью. Также мне было доверено составлениедоговоров, касающихся различных видов недвижимого имущества.
I. Составление договора аренды жилого помещения(„договор найма”).
Правоотношение,возникающие в связи осуществлением аренды недвижимости, урегулированы ст. 793– 797 ГКУ (§ 4, глава 58 „Наем здания или другого капитального сооружения”).
По договору найма жилого помещения сторона (наймодатель) обязуется предоставитьжилое помещение в пользование другой стороне (наниматель),
апоследний в свою очередь обязуется использовать помещение в соответствии с егоназначением и регулярно вносить квартплату.
Основные,неотъемлемые пункты договора составляю:
1) Реквизитысобственника жилья и нанимателя (фамилия, имя, отчество, прописка, серия иномер паспорта, кем и когда выдан).
2) Срок договора с указанием срокапроживания арендатора.
3) Размер оплаты, форма оплаты.
4) Приложение в виде акта передачиимущества в аренду.
Такжев договоре указывается, что при желании расторгнуть данное соглашение одной илиобеими сторонами другая сторона должна быть предупреждена за месяц довыселения.
Следующимважным моментом является обговаривание условий оплаты коммунальных услуг ипринятие собственником определенной суммы в виде залога за ценное имущество,оставленные в помещении под ответственность нанимателя, за услуги телефоннойсвязи АТС и др.
Обозначеннаяв договоре ответственность сторон указывает на последствия в случаиневыполнения обязательств.
Такимобразом, стороны участвуют в оформлении договора, что облегчает достижениесогласия в подтверждении своего решения заключить такой договор, сторонысобственноручно заполняют графу „Квартиросдатчик” и „Квартиросъемщик”, ставятсвои подписи, а директор фирмы, присутствие которого все время заключенияобязательно, также в письменной форме подтверждает свое участие в заключениитакового, ставит свою подпись и печать на общих экземплярах.
Согласност. 794 ГКУ, договор найма помещения подлежит государственной регистрации. Напрактике такое правило применяется лишь в случаях аренды крупныхпроизводственных помещений и складов.
II. Составление „договора о задатке”.
Понятие,содержание и цель задатка указаны в ст. 570 и 571 ГКУ. т.е. договор фактическиописывает детали выдачи задатка, заполняет „пробелы” в правоотношениях,связанных с задатком на приобретение недвижимого имущества.
Также, и в договоре аренды, в первую очередь в договоре о задатке указываютсяреквизиты сторон. В разделе „Предмет договора” заполняются строки адресаобъекта, правоустанавливающего документа, цены объекта, характеристики объектапо его наименованию площади, состоянию, рыночной стоимости, так же Ф.И.О. лицтам прописанных.
Размерзадатка оговаривается в разделе „Гарантии сторон”.
Защитаинтересов частного предпринимателя проводящего куплю – продажу объекта, гарантируется пунктом о „ ведениипереговоров между сторонами только в его присутствии”.
Отличительнойчертой задатка от других форм других гарантийных выплат являются предусмотренноевозмещение ущерба в виде удержания его Продавца (если неисполнение соглашенияпроизошло по вине покупателя), или возвращении его в двойном размере ПродавцомПокупателю (если не исполнено по вине Продавца).
Договорподписывается обеими сторонами.
Представительфирмы (директор) отмечает законность соглашения таким же образом, как и вдоговоре найма.
Ш. Составление „договора об авансовом платеже”.
Авансовой платеж является мягкой формой задатка. По своему содержанию — вышеуказанныйдоговор о задатке. Отличительный пункт в разделе „Ответственность сторон”,где в случае невыполнения оговоренных обязательств авансовый платежвозвращается покупателю независимо от того, какая из сторон не выполнилаусловия договора.
Фактически договор об авансовом платеже необходим лишь в том случае, еслисторонам, желающим совершить сделку купли – продажи, необходимо некоторое времядля подготовки необходимых документов для нотариального оформления.
Следуетотметить, что в случае необходимости возможно составление сперва договора обавансовом платеже, а затем договора о задатке. Причем авансовый платеж(денежные знаки) приобретают форму задатка, а договор об авансовом платежерасторгается.
IV. Подготовка пакета документов для нотариальногоудостоверения договора купли – продажи.
Договоркупли – продажи – соглашение двух или более сторон, в силу которого перваясторона (Продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственностьвторой стороне (покупатель), а Покупатель обязуется принять это имущество иуплатить за него определенную, денежную суму. Договор является возмездным (ч.5, ст. 626 ГКУ). Позволяет сторонам самостоятельно в договоре определить еговид (в зависимости от характера распределения прав и обязанностей междуучастниками).
Впервую очередь при подготовке пакета документов к сделке необходим
правоустанавливающийдокумент. Или можетбыть:
1) Договор купли–продажи – нотариально удостоверенныйдоговор, вследствие которого настоящий собственник ранее приобрел недвижимостьу предыдущего собственника.
2) Дарственная – договор дарения, покоторому настоящий собственник ранее принял в дар недвижимость.
3) Договор мены – по которому настоящийсобственник приобрел недвижимость вследствие обмена своего предыдущегонедвижимого имущества на новое, как и бывший собственник рассматриваемогожилья.
4) Свидетельство о праве на наследство(о законе, о завещание) – свидетельство о принятии наследства в соответствиидействующим законодательством.
5) Свидетельство о праве собственностина жилье–документ, приобретенный вследствие приватизации государственногожилья.
6) Решение суда – приобретениявследствие судебного разбирательства и разрешения судебного спора в пользунастоящего собственника.
Техническийпаспорт – документ,отображающий технические характеристики жилья, метраж, конфигурацию и т.д.
Вытяг– государственная оценочная стоимость жилья, произведенная Бюро ТехническойИнвентаризации. Оценка производится специалистами бюро. Позже в соответствии состоимостью, указанной в вы тяге, будут подсчитаны суммы налогов и отчислений впенсионный фонд в размерах по 1%.
Заявлениесупруга / супруги –о том, что не возражает против продажи / покупки стороной жилья.
Еслисторона не в браке – заявление от стороны о том, что не состоит в браке намомент совершения сделки.
Решениеоргана опеки и попечительства – необходимо в случае продажи части недвижимого имущества,принадлежащего несовершеннолетнему либо недееспособному. Оригинал паспорта,идентификационного кода сторон. Въездная миграционная карта – если вкупле – продаж участвует иностранец.
V. Подготовка документов для приватизации земельного участка.
Законодательством определено понятие земельного участка как части земнойповерхности с установленными границами, определенным месторасположением, собозначенными в отношении его правами (ст.79 ЗКУ).
Правособственности на землю – право владеть, пользоваться и распоряжаться земельнымучасткам (ст. 78ЗКУ).
Правособственности на земельный участок приобретается субъектами права путем:
1. Передачиземельных участков из земель государственной или коммунальной собственности
2. приобретениеправа на земельный участок заданностью пользования (приобретательная давность).
3. Приобретение наосновании гражданских правовых сделок.
4. Продажи земельныхучастков на конкурентных началах.
5. принудительногоотчуждения.
Всеперечисленные и другие условия четко описаны законодателем в ст.81ЗКУ — вотношении граждан, и ст. 82ЗКУ — юридических лиц.
Земельныйучасток, выделенный под строительство или иное пользование государствомфизическому или юридическому лицу, может быть приватизирован, т.е. перевезен вчастную собственность этого лица.
СогласноДекрету КМУ „О приватизации земельных участков”, приватизации подлежит земли,предоставленные гражданам для видения личного подсобного хозяйства,строительства и обслуживания жилого дома и хоз. построек (приусадебныеучастки), садоводства, индивидуального дачного и гаражного строительства.
Приватизацияимущества государственных предприятий – это отчуждение имущества, находящегосяв общегосударственной собственности и коммунальной собственности, в пользуфизических лиц и негосударственных юридических лиц.
Приватизацияземельного участка происходит в соответствии с Земельным Кодексом Украины. Вчастности, ст.116, 118-119, 121, 125,126.Однако ЗКУ не предусматривает общиетребования, которыми должно обладать физическое и юридическое лицо дляприобретения земельного участка. Такие требования предусмотрены ст.325,374ГКУ.
Такимобразом, можно перечислить документы, необходимые для приватизациигосударственного земельногоучастка:
1. Ксерокопияпаспорта, идентификационного кодалица;
2. решение местного советао выделение участка в пользование.
3. если на участкеимеется введенное в эксплуатацию жилье -необходимы документы на таковое(правоустанавливающий документ, технический паспорт)
4. заявление на имяпредседателя местной райгосадминистрации.
Приватизациягосударственного недвижимого имущества осуществляется также путем заключениядоговоров купли – продажи в порядке, предусмотренном статьями 224-240 ГКУ изаконами о приватизации. Порядок приватизации путем выкупа:
1. подача заявления в соответствующийорган приватизации по месту нахождения объекта приватизации.
2. органприватизации на основании заявления в 10-дневный срок принимает решение оприватизации.
3. оценка стоимостиимущества, утверждение акта оценки.
4. подписаниедоговора купли – продажи с нотариальным удостоверением и регистрацией ворганах самоуправления.
5. после полнойоплаты стоимости – составление акта приема – передачи.
Входе практики я ознакомилась с порядком работы юридического отдела фирмы, вчастности его взаимодействия с государственными исполнительными и судебнымиорганами, принципами общения с клиентурой. Большое значение для меня имелоознакомление с законами, кодексамизаконов.
Изперечня проделанных мною работ больше всего я специализировалась на арендежилых помещений, т. к. на данный вид посреднической услуги приходится большийспрос.
Крометого, я приобрела некоторый опыт в оценке жилья, предназначенного как дляаренды, так и купли – продажи.
Такжемне удалось немного разобраться в системе выдачи банковских кредитов на жилье,что играет важную роль в делах купли – продажи недвижимости.