Курсовая работа«Организациятехнической эксплуатации объекта»
Введение
Достижениецелей собственника независимо от того, в каком качестве им используетсянедвижимость – как операционная или как инвестиционная, невозможно безподдержания объектов недвижимости в технически исправном и работоспособномсостоянии. На решение этой задачи направлена система технической эксплуатацииобъектов недвижимости. Выполнение функций по технической эксплуатации можетбыть организовано как силами управляющей компании, выполняющей весь комплексфункций по управлению объектом (включая работу с арендатором и пр.), так и спомощью аутсоринга – привлечения на договорной основе компаний,специализирующихся на оказании услуг по технической эксплуатации недвижимости.
Актуальностьтемы данной курсовой работы: любые объекты недвижимости нуждаются всистематическом, постоянном проведении определенных мероприятий по поддержаниюрабочего состояния, а также по сохранению потребительских свойств. Кроме того,едва ли в настоящее время существуют такие здания и сооружения, где не было быдефектов, которые могли бы быть устранены путем улучшения проектов иконструкций или в процессе строительства. Как правило, эти дефекты не оченьсерьезны, но они существуют и могут оказать воздействие на срок службыстроения. Эти дефекты редко устанавливаются до момента их серьезногопроявления, когда наступает неизбежность срочного ремонта, стоимость которогочрезвычайно высока. В результате в лучшем случае страдает бюджет объектауправления и предупредительного ремонта, а в худшем случае во время ремонтапрекращается эксплуатация объекта.
Целькурсовой работы – получение знаний по организации технической эксплуатацииобъектов.
Передо мнойбыли поставлены следующие задачи:
1) Понятие термина «техническая эксплуатация объекта»;
2) Изучение мероприятий, входящих в техническую эксплуатацию объекта;
3) Рассмотрение различных схем управления объекта;
4) Описание отличия найденных схем управления;
5) Разобрать примеры начисления льгот на использование ЖКУ;
6) Расписать расходы конкретной управляющей компании на ЖКУ.
1.Теоретическая часть
1.1 Понятиетермина «Техническая эксплуатация объекта»
Основноесодержание деятельности, обеспечивающей техническую исправность и пригодностьобъектов недвижимости для эксплуатации, – их техническая эксплуатация.Термин «техническая эксплуатация» используется для обозначения комплекса работ,связанных с обеспечением нормального функционирования объектов недвижимости.Хотя его содержание подчас остается довольно размытым. Полезно в связи с этимобратиться к нормативным документам, в частности к Правилам и нормамитехнической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Госстроем РФ.
Согласноэтому документу в понятие «техническая эксплуатация» включается «управлениежилищным фондом: организация эксплуатации, взаимоотношения со смежнымиорганизациями и поставщиками, все виды работ с нанимателями и арендаторами;техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных системздания; техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское иаварийное, осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт,капитальный ремонт; санитарное содержание: уборка мест общего пользования,уборка мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями».
Несмотря нато что документ прямо отнесен лишь к жилищному фонду, тем не менее приведеннаярасшифровка термина «техническая эксплуатация» с некоторыми уточнениями можетбыть отнесена к эксплуатации любой недвижимости.
Деятельностьпо технической эксплуатации объектов недвижимости может быть представленаследующим образом (Табл. 1).
Табл. 1.Техническая эксплуатация объектов недвижимоститехническая эксплуатация техническое обслуживание и ремонт взаимоотношения с поставщиками ресурсов и специализированными организациями санитарное обслуживание технический мониторинг и надзор текущий ремонт капитальный ремонт реконструкция /> /> /> /> /> />
Работы потехнической эксплуатации объектов недвижимости подразделяются на:
– техническоеобслуживание,
– текущийи капитальный ремонт,
– взаимоотношенияс поставщиками ресурсов и иными подрядными организациями,
– санитарноесодержание объекта территории.
Техническоеобслуживание объектов недвижимости включает работы по контролю техническогосостояния, поддержанию работоспособности и исправности, наладке и регулировке,подготовке к сезонной эксплуатации здания и сооружения в целом. Его элементов исистем, а также по обеспечению санитарно – гигиенических требований кпомещениям и прилегающей территории. Один раз в год в ходе весеннего осмотраследует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилыхпомещений о порядке содержания и эксплуатации инженерного оборудования иправилах пожарной безопасности.
Текущийремонт производится для предупреждения преждевременного износа строительныхконструкций зданий, сооружений и их инженерных систем. Текущий ремонт зданиязаключается в планово – предупредительных работах по сохранению конструкций,отделке зданий, предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранениюмелких повреждений и неисправностей, возникающих при эксплуатации объектовнедвижимости.
Ккапитальному ремонту зданий и сооружений относятся такие раоты, в процессекоторых производится ремонт или смена изношенных конструкций и деталей илизамена их на более прочные и экономичные; смена или замена более 20% основныхконструкций, срок службы которых наибольший. Для здания это каменные и бетонныефундаменты, все виды стен и каркасов стен, для сооружений это трубы наружныхсетей, днища и стены резервуаров, отстойников, фильтров, ограждающиеконструкции подземных каналов, земляное полотно автомобильных и железных дорог,опоры воздушных сетей и др.
Капитальныйремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов,восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов,несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные улучшающиеэксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом управляющая компаниядожна предложить экономически целесообразную модернизацию здания или объекта:улучшение планировки, увеличение числа и качества услуг, оснащение недостающимивидами инженерного оборудования. Благоустройство окружающей территории.
Взаимоотношенияс поставщиками ресурсов и иными подрядными специализированными организациямивключает заключение договоров на поставку ресурсов (тепло-, энерго-,водоснабжение), оказание специализированных услуг (ремонтных, по обслуживаниюоборудования, вывозу мусора и пр.)
Санитарноесодержание объектов недвижимости включает уборку зданий и сооружений и уход заними, вывоз мусора, уборку прилегающей территории, работы по ее озеленению,прочие работы (обработка помещений от вредных насекомых и грызунов, ландшафтнаяархитектура).
Осмотры – цельюосмотров является установление возможных причин возникновения дефектов ивыработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контрольиспользования и содержания помещений.
Один раз вгод в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей,арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания иэксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.
Плановыеосмотры жилых зданий следует проводить:
общие, входе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерноеоборудование и внешнее благоустройство;
частичные –осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания илипомещений.
Общиеосмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительногосезона).
Послеливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явленийстихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, атакже в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкцийи неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальнойэксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры:
– общиеплановые осмотры, а также внеочередные – проводятся соответствующимиорганизациями по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах кооперативныхдомов, находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживаниюжилищного фонда, в комиссию следует дополнительно включать представителяправления ЖСК;
– частичныеплановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятсяспециалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих ихтехническое обслуживание и ремонт.
Особоевнимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциями оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.
Обнаруженныево время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий,которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивостиконструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования,должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержаниюжилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работорганизацией. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах поучету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.
Приподготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:
– устранитьнеисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническимиподпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а такжеотопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- иэлектроснабжения и установок с газовыми нагревателями;
– привестив технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечениембеспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков(входов) в подвал и их оконных приямков;
– обеспечитьнадлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения сосмежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений,машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.
1.2 Управление эксплуатацией
Анализсостава основных работ по технической эксплуатации недвижимости позволяетвыявить три группы работ, которые по значимости с точки зрения надежностиработы конструкций и инженерных систем, а также полноты выполнения всегокомплекса работ определяют уровень эксплуатации.
К первомууровню эксплуатации следует отнести работы, связанные с нормальнымжизнеобеспечением объекта, т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов иинженерных систем здания, без которых невозможно полноценное пребывание наобъекте. Этот уровень определяет минимальные требования к качеству текущегоремонта и технического обслуживания недвижимости, обеспечивающие надежноефункционирование инженерных систем и нормальную эксплуатацию здания.
Ко второмууровню (базовому) эксплуатации относятся работы, выполняемые в соответствии сдействующими нормативными документами, по которым выполняется 100%-й объем,соответствующее качество и необходимая периодичность работ.
Третийуровень эксплуатации предпологает не только выполнение всех работ потехнической эксплуатации в соответствии с действующими нормативно – техническимидокументами, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфортапребывания на объекте. Данный уровень может быть ориентирована на здания исооружения высших классов (классы «А» и «В» для офисных зданий, современныеторговые объекты).
Техническаяэксплуатация объектов недвижимости, как правило, осуществляется на основаниизаключенного договора со специализированными эксплуатационными компаниями.Договоры на эксплуатацию здания могут заключаться на весь комплекс работ(услуг) с одной эксплуатациооной компанией или несколькими, с разделениемграниц ответственности по выполняемым работам (оказываемым услугам). Крометого, управляющая компания может осуществлять частично техническую эксплуатацию(как правило, это относится к работам по техническому обслуживанию) объектовнедвижимости самостоятельно, силами своего штатного персонала.
Длявыполнения работ, связанных с содержанием в надлежащем состоянии строительныхконструкций, систем энергоснабжения и санитарно – технического оборудования, вштате управляющей компании должны быть предусмотрены группы ремонтных ихозяйственных работников, численность которых зависит от размеров, спецификиобъекта, состояния и сложности строительных конструкций и инженерных систем иэлементов.
При наличиив управлении мелких, преимущественно встроенно – пристроенных, объектовнедвижимости, в которых организация ремонтных и хозяйственных подразделений илигрупп нецелесообразна, текущие ремонты строительных конструкций, санитарно – техническогооборудования, систем энергоснабжения и другие работы по уходу за зданиями исооружениями могут выполняться централизованно, силами ремонтных службтехнической дирекции и других привлекаемых для этого подразделений управляющейкомпании.
Высокаястоимость объектов недвижимости и оборудования требует повышения роли гарантийв том, что здания, системы и оборудование будут эксплуатироваться иподвергаться ремонту на постоянной и долгосрочной основе. Эффективность инадежная программа эксплуатации и ремонта – единственный способ обеспеченияэффективного функционирования объекта при управлении.
Организацияэксплуатации объекта управляющим должна быть нацелена на решение и выполнениеследующих задач и функций:
– моментальноереагирование на все проблемы безопасности, охраны окружающей среды иустановленные дефекты;
– ежедневныйуход и уборка помещения для содержания его в подобающих условиях;
– своевременноереагирование на жалобы даже о незначительных нарушениях в помещении, в случаенеобходимости – осуществление ремонта;
– разработкаи внедрение графика постоянного ухода за помещением для предотвращенияпреждевременных разрушений объекта, его систем и компонентов;
– выполнениеосновных ремонтных работ при минимальной стоимости;
– идентификацияосновного проекта и проектов по внедрению усовершенствований для снижения идоведения до минимума общих эксплуатационных затрат и расходов на техническоеобслуживание и текущий ремонт;
– оказаниекоммунальных услуг наиболее экономически целесообразным способом, с необходимойбезопастностью и надежностью;
– представлениепонятных и полных обоснований и необходимости ремонта и других работ поэксплуатации;
– точнаяоценка стоимости для определения и принятия наиболее экономических мер длярешения эксплуатационных проблем;
– выборматериалов и запчастей для текущих ремонтов;
– тщательноеотслеживание стоимости всех эксплуатационных затрат;
– представлениеграфика всех плановых работ заранее, определение и размещение всех требованийна рабочую силу для исключения неожиданности появления внеплановых работ поэксплуатации;
– контрольза исполнением всех эксплуатационных работ;
– сохранениеданных о выполнявшихся ранее работах.
Работы потехническому обслуживанию объекта представляют набор мер, которые приправильном управлении обеспечивают длительное бесперебойное функционированиеобъекта. Эта деятельность включает принятие решений и работы, выполняемыеэксплуатационной службой.
Вначале всеусилия направляются на принятие организационных решений по установлениютребуемого уровня эксплуатационных работ. Затем определяется источник длявыполнения всех эксплуатационных работ. Следующий этап – оценка масштабаэксплуатационных работ. Затем определяется источник для выполнения всехэксплуатационных работ, выработка графика работ бригады эксплуатационныхрабочих и установление срока фактического завершения работ. Определяютсяпредполагаемые затраты и создается бюджет для эксплуатационных работ.
Фон этихчетко обозначенных шагов или так называемой прямой деятельности – многочисленныекосвенные функции, последовательное выполнение которых и обеспечиваетподдержание должного уровня эксплуатационных работ. Эта косвенная деятельностьвключает составление перечня и заказа запасных частей, графика инженерногообслуживания, разных расчетов, ведомостей и оплату, а также заполнениеразнообразных счетов и составление смет на работы и услуги. И пожалуй, самаяважная из всех косвенных работ – постоянное сравнение и оценка плановыхэксплуатационных расходов с фактическими.
Управляющийэксплуатацией может испытывать трудности в поддержании уровня выполненияпрограммы по эксплуатационным работам, если не установлена конечная цель илинабор целевых работ. Не существует четко установленного стереотипа либостандарта, который можно было бы приложить абсолютно ко всем проявлениямэксплуатационной практики. Цели эксплуатационных работ значительно варьируют взависимости от способа использования объекта и характера деятельностиработников, пользующихся помещениями этого объекта.
Целесообразнопривести типичные, широко распространенные цели эксплуатации объектовнедвижимости и коммерческого назначения:
– длягостиниц – обеспечение высокого уровня комфорта для проживающих;
– дляофисов – обеспечение адекватных рабочих условий для служащих;
– дляскладов – обеспечение минимального приемлемого уровня работ, необходимых дляподдержания целостности складских помещений.
Эксплуатациянекоммерческих объектов должна выполняться с учетом специфики их использования,например:
– дляшкол обеспечение безопасной, чистой, здоровой среды позволяет ученикам успешноовладевать образовательными программами;
– длябольниц и клиник обеспечение надежной безопасности и чистой среды способствуетлечению больных.
Вдостижении каждой названной цели первостепенна стоимость. Работы поэксплуатации должны проводиться с четкой периодичностью и по самой низкойстоимости. Таким образом, набор целей эксплуатационных работ для любого объектадолжен по стоимости соотноситься с каждым из основных компонентов.
Снижениестоимости, например, не сыграет значительной роли, если заработная платастановится столь низкой, что высококвалифицированные служащие предпочитают уйтииз этой организации, где и устаревшее оборудование сдерживаетпроизводительность работ. Несмотря на то что много индивидуальных данных пооценке и сравнению затрат на эксплуатацию зданий накоплено в организациях, внастоящее время практически ни одна из них не в состоянии представить документпо балансу управления эксплуатацией, где было бы указано на влияние этих данныхдруг на друга.
Как функциясервисного обслуживания, управление эксплуатацией должно учитывать мнение учредителяуправления и пользователей. Являясь также административной и организационнойфункцией, управление эксплуатацией всегда будет стремиться к снижению затрат.
Несмотря нато что существует много разных организаций в современном динамичном инепредсказуемом бизнесе, все они независимо от сектора бизнеса, организационнойкультуры и даже размера компании должны реагировать на воздействие следующихфакторов:
– возрастаюттребования высокопрофессиональных работников к условиям труда, улучшить которыечасто не позволяют отпущенные на то средства;
– высокаястоимость собственности требует продуктивного использования помещений;
– размещениедорогостоящей информационной техники продиктовано потребностями организации, ноне всегда характеристиками здания;
– частыеизменения организационной структуры и способной работы, которые требуютопределенных зданий и обстановки, должны наносить минимальный ущербсотрудникам;
– быстроенеадекватное реагирование на изменение в рыночных условиях и способностьиспользовать неожиданные возможности бизнеса могут вызвать проблемы вдеятельности и причинить ущерб служащим.
Приорганизации управления эксплуатацией могут оказаться существенными следующиепоказатели:
– затратына эксплуатацию, включая затраты на ремонт и оборудование (автоматизированныесистемы проектирования и управления эксплуатацией), на введение новшеств (например,компьютерного помещения), мебель и прю;
– ущерб,наносимый несвоевременным выполнением работ по эксплуатации, включая потерирабочего времени;
– удовлетворенностьштата служащих и управленческого аппарата условиями работы;
– времяреагирования (например, число часов, дней, недель) управления эксплуатацией навозникшие проблемы;
– эффективностьиспользования помещений, отношение используемых помещений ко всей площадиздания.
1.3Техническое обслуживание многоквартирных жилых домов
Вновьпринятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилымдомом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел.Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое итеоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями вбольшинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы датьопределение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.
Признакиуправления многоквартирным домом:
Деятельность: управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый вовремени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят отжизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.
Объект: вектор любого управления направлен на какой-либо объект.
По объектууправления выделяют формы управления многоквартирным домом:
· управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всемипомещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
· управление общим имуществом в доме – осуществляется собственникамипомещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.
Такимобразом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос втом, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений исобственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным?Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейсяпрактики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениямипри наличии хотя бы одного собственника этих помещений.
Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган илиобщество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целяхобеспечения его функционирования и движения к заданной цели.
Субъектуправления:
– осуществляетуправленческую и организационную работу;
– принимаетрешения;
– обеспечиваетдостижение поставленных целей.
Приуправлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственникипомещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченныеими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаяхсубъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местногосамоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управлениядомом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4ст. 161 ЖК РФ).
Целенаправленность: любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи.Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения:благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержанияобщего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общимимуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим втаком доме.
Согласованностьи единство: управление многоквартирным домом,жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, можетосуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственникимогут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по ихформированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересывсех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.
Такимобразом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованнаядеятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц,привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасныхусловий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества вмногоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а такжепредоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
1.4 Способыуправления многоквартирным домом
Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанностьвыбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса повыбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, чтодата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть какминимум не меньше чем за один год.
ЖК РФпредлагает три способа управления многоквартирным домом:
· непосредственное управление собственниками помещений вмногоквартирном доме;
· управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативомили иным специализированным потребительским кооперативом;
· управление управляющей организацией.
Выборспособа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколькоплатёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации естьна рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились сресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирныеприборы учета и т.д.
Табл. 2Критерии (условные) выбора способа управления домом:Способ управления / Критерии дифференциации Непосредственное управление ТСЖ, ЖК, иные ПК Управляющие организации Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ Заключение договора управления многоквартирным домом Заключения договора не требуется Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК). Заключается с каждым собственником отдельно Обучение персонала Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел. Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом. Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе. Затраты на обучение персонала Могут быть. Могут быть. Нет. Затраты на управление домом, содержание штата управления Нет. Есть. Есть. Количество собственников в доме До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»). От 4 (условно). От 4 (условно). Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей. Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны. Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию. Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома Нет расходов на управление домом. – оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы); – содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК); – осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности – ст. 137 ЖК). Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.
Собственникипомещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управлениядомом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.
1.4.1Управление непосредственно собственником объектом
Принепосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможныследующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющимижилищные и коммунальные услуги (рис. 2):
– Договорына поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение,водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждымсобственником помещения в доме от своего имени.
– Договорыоказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества вмногоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственниковпомещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают вкачестве одной стороны в договоре.
– Винтересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещенийв многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать одиниз собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.
Преимуществаи недостатки непосредственного управления многоквартирным домом
Основнымпреимуществом непосредственного управления многоквартирным домом являетсяотсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных спривлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этомслучае осуществляется непосредственно инициативными собственникамимногоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого видауправления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количествожильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом– тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий междужильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бымассу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственногоуправления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы поуправлению домом минимален.
Рис. 2.Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственникомпомещения в доме:
/>
Заключениедоговоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются всесобственники помещений в доме:
/>
Заключениедоговоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещенийв доме одним из собственников, действующим по доверенности:
/>
1.4.2Товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Приуправлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищнымкооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридическиелица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управлениямногоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имуществав многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договорыв интересах собственников помещений в доме.
Статья 135Жилищного кодекса РФ гласит:
1.Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация,объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместногоуправления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспеченияэксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленныхзаконодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирномдоме.
2. Уставтоварищества собственников жилья принимается на общем собрании, котороепроводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 настоящего Кодекса,большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений вмногоквартирном доме.
3. Числочленов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должнопревышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственниковпомещений в многоквартирном доме.
4.Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности,если иное не предусмотрено уставом товарищества.
5.Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента егогосударственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать сосвоим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
6.Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всемпринадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает пообязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья неотвечают по обязательствам товарищества.
Существуетдве схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений вмногоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услугпри способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):
– Собственникипомещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров напоставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК).Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решенииобщего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
– Собственникипомещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров напоставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК),а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договоруправления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиковуслуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья(ЖК, ПК).
Рис. 3.Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ от имени всех собственников помещений вдоме
/>
Заключениедоговоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ
/>
1.4.3Управляющие компании
При выбореспособа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственникипомещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договорыуправления, в которых должно быть указано:
· состав общего имущества многоквартирного дома, в отношениикоторого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
· перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества вмногоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также переченькоммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
· порядок определения цены договора, размера платы за содержание иремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядоквнесения такой платы;
· порядок осуществления контроля за выполнением управляющейорганизацией ее обязательств по договору управления.
Договоруправления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам,подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренногогражданским законодательством РФ.
Всоответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договоромвозмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказатьуслуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает частьжилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либоявляется посредником между собственниками помещений в доме и поставщикамижилищно-коммунальных услуг.
Договоры сорганизациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющейорганизацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 4).
Рис. 4.Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией отимени всех собственников помещений в доме
/>
Такимобразом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полноотражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирнымижилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобныйспособ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжениясвоей собственностью.
Основнымпреимуществом управляющих компаний, обслуживающих сектор ЖКХ является ихвысокотехническая оснащенность. Все работы выполняются с использованиемсовременной техники, даже вестибюли и подъезды убираются при помощиспециального промышленного передвижного пылесоса. Коэффициент полезногодействия таких приборов значительно выше, чем использование человеческоготруда, поэтому размер платы за все услуги управляющей компании не большой,среднестатистический человек в силах его оплатить.
Денежныесредства на проведение текущего и капитального ремонтов, обязательно должнывходить в сумму квартирной платы, а ремонты проводится в указанные сроки.
В процессеподготовки к отопительному сезону управляющая компания должна провести мытье иопрессовку системы отопления, проверку целостности остекления, плотностьзакрывания входных дверей. И самое важное, чтобы в отопительный период неоказаться без отопления, жилой дом должен принять к эксплуатации в зимнихусловиях инспектор теплоснабжающей организации. Жильцы дома имеют полное право передначалом отопительного сезона, потребовать от компании данное разрешение.
Послезаключения договора, на управляющую компанию ложится обязанность круглосуточноотвечать за снабжение горячей и холодной воды, подачу электричества системуводоотведения.
Поэтомуподписание договором с ресурсоснабжающими организациями – прямая обязанностькомпании. Если возникает ситуация, что предоставление какая-то услугистановится невозможным, управляющая компания обязана информировать об этомжильцов дома не позднее, чем за сутки. Если возникновение такого роданеудобств, связано с проведение ремонта, объявление должно появиться на входныхдверях за 10 дней до начала работ.
В случаепредоставления услуг низкого качества жильцы вправе требовать уменьшения сумыквартплаты и отчета по произведенным компанией тратам.
Управляющаякомпания должна организовать круглосуточную работу аварийно-диспетчерскойслужбы, которая будет принимать заявки от жителей дома на срочный выезд врезультате поломки одной из систем снабжения дома.
Соответственнодоговору, который заключен с управляющей компанией, в ее обязанности входитсодержание дома соответственно с санитарными требованиями.
Она должнаследить за порядком в подъездах и организовывать их регулярную уборку.
Еслиуправляющая компания не имеет нужного оборудования или специалистов, дляпроведении всего спектра работ, она может воспользоваться услугами стороннихорганизаций, путем заключения с ними договора. В этом случае уборкой подъездовбудет заниматься клининговая компания, охрану будет обеспечивать частноепредприятие, а обслуживать ТВ-антенну – работники кабельного телевидения.
На всехобщедомовых собраниях должен присутствовать представитель управляющей компании,чтобы осведомлять жильцов с планами работы в будущем и выслушивать их пожелания.Каждый год компания обязана отчитываться перед жильцами, составляя отчет своейдеятельности. Также в отчете по желанию жильцов компания должна представитьпоказания внутридомовых счетчиков.
Двор ипарковка возле дома должны быть чистыми, на них не должно быть мусора – дляэтого есть мусорные баки. Относительно вывоза мусора управляющая компанияобязана заключить договор со специализированными автотранспортнымипредприятиями, которые производят вывоз мусора.
Управляющаякомпания несет прямую ответственность за нарушение порядка и качестваосуществляемых услуг. Также она обязана отвечать за вред, причиненный имуществуили жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесен в связи с несвоевременнымустранением нарушений.
Статья 162.Договор управления многоквартирным домом
1. Договоруправления многоквартирным домом заключается в письменной форме путемсоставления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющейорганизации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждымсобственником помещения в таком доме заключается договор управления наусловиях, указанных в решении данного общего собрания.
2. Подоговору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющаяорганизация) по заданию другой стороны (собственников помещений вмногоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либоорганов управления жилищного кооператива или органов управления иногоспециализированного потребительского кооператива) в течение согласованногосрока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащемусодержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальныеуслуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этомдоме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управлениямногоквартирным домом деятельность.
3. Вдоговоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) составобщего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будетосуществляться управление, и адрес такого дома;
2) переченьуслуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которыепредоставляет управляющая организация;
3) порядокопределения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилогопомещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесениятакой платы;
4) порядокосуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательствпо договору управления.
4. Условиядоговора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всехсобственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договоруправления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и неболее чем пять лет.
6. Приотсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управлениямногоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считаетсяпродленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены такимдоговором.
7. Еслииное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющаяорганизация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чемчерез тридцать дней со дня его подписания.
8.Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домомосуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
9.Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищногокооператива или в котором создано товарищество собственников жилья,осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10.Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управлениямногоквартирным домом обязана передать техническую документацию намногоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновьвыбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либожилищному кооперативу или иному специализированному потребительскомукооперативу либо в случае непосредственного управления таким домомсобственниками помещений в таком доме одному из данных собственников,указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способауправления таким домом, или, если такой собственник не указан, любомусобственнику помещения в таком доме.
11. Еслииное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющаяорганизация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляетсобственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договорауправления за предыдущий год.
2.Практическая часть
2.1Формирование платы на жилищно-коммунальные услуги
Жилищныеуслуги, то есть плата за содержание и ремонт жилья, устанавливает город, нотолько для муниципального жилищного фонда. Как показывает практика, почти всеуправляющие компании пользуются такими же ставками, указанными в городскомпостановлении. В соответствии с Постановлением Администрации г.о. Самара №1810от 24.12.10 г., рост стоимости жилищных услуг в Самаре в 2011 году недолжен превысить 5%. Такое повышение связано только с одним фактором –увеличением ставки единого социального налога (по решению ПравительстваРоссийской Федерации). При этом не произошло повышения в пользу управляющихкомпаний.
Тарифы накоммунальные услуги регулируются федеральными и региональными органами власти:розничные цены на газ (15%) – Федеральной службой по тарифам; электроэнергия итепло – Управлением по государственному регулированию и контролю вэлектроэнергетике по Самарской области.
Тарифы наэлектроэнергию выросли в среднем на 10%. Стоимость 1 кВт/ч для домов с газовымиплитами составляет 2,55 копеек, с электроплитами – 1,78 копеек. Для Самарскойобласти это минимальный уровень.
Стоимостьтепловой энергии повысилась в среднем на 14,8%. По информации УГРКЭ, этопроизошло из-за роста стоимости газа и необходимости ремонта сетей имодернизации оборудования. Постановлением Администрации Самары №1811 от 24.12.10 г.установлена предельная стоимость тепловой энергии, поставляемой населению. Еслиу поставщиков тарифы выше этой суммы, то разница оплачивается из городскогобюджета
Тарифы наводоснабжение и водоотведение находятся в ведении Департамента тарифов и ценобластного Министерства экономического развития. Самый высокий рост наблюдаетсяпо холодному водоснабжению – 27%. Чтобы снизить финансовую нагрузку на жителейгорода Постановлением Администрации Самары №1811 от 24.12.10 г. росттарифов на холодное водоснабжение был ограничен 20,3%. Разница в тарифах будеткомпенсирована предприятиям, обеспечивающим водоснабжение, из муниципального ирегионального бюджетов.
Стоимостьводоотведения (канализации) увеличится на 14,9%. По информации Департаментатарифов и цен, рост обусловлен увеличением стоимости электроэнергии инеобходимостью капитального ремонта.
Несмотря назаметный рост, тарифы на водоснабжение и водоотведение в Самаре остаются ниже,чем в других крупных городах России.
Табл. 3Тарифы в г.о. Самара
№
Наименование услуги
Тариф 2011 г.
Тариф 2010 г.
Разница 1. Тепло и ГВС 1171,79 руб. / Гкал. 1020,72 +151 руб. 2. ХВС 14,36 руб./куб. м 11,94 +2,42 руб. 3. Водоотведение 6,45 руб./куб. м 5,62 +0,83 руб. 4. Электроэнергия (в домах, оборудованных стационарными газовыми плитами) 2,55 руб./кВт·ч 2,32 +0,23 руб. 5. Газ
80,47 (газ. плита)
185,70 (колонка)
70,04
161,64
+10,43 руб.
+24,06 руб. 6. Внутри домовое газовое обслуживание (ВДГО) 0,68 0,65 +0,03 руб. 7. Жилищные услуги 19,19 руб./кв. м. 18,18 1,01 руб.
2.2Формирование платы за жилищно-коммунальные услуги в управляющих компаниях (УК)
Стоимостьуслуг сторонних УК складывается из себестоимости работы и дополнительноговознаграждения за профессионализм. Существует много способов расчетавознаграждения. Самыми распространенными среди них являются: гарантированныйдоход собственника, процент от выручки и абонентская плата.
Гарантированныйдоход собственника
Схему, прикоторой собственник получает гарантированный доход, как правило, используетсягосударственными структурами при передаче объектов в доверительное управление.При использовании этой схемы оговаривается ежегодный доход собственника отобъекта недвижимости. Все что зарабатывается на арендных платежах сверхоговоренной суммы (за вычетом необходимых расходов, которые связаны собслуживанием, эксплуатацией зданий и обязательными процедурами) являетсявыручкой управляющей компании». Для собственника такая схема работы не являетсясамой выгодной, поскольку она создает у УК соблазн «выжать» объект помаксимуму, сэкономив расходах. А, учитывая тот факт, что по закону договор одоверительном управлении заключается на 5 лет, после этого срока собственникуздания придется выложить крупную сумму для восстановления объекта.
Процент отвыручки
Согласноэтой схеме, УК ежемесячно в зависимости от оказываемых услуг получает от 5% до20% от каждого договора аренды. Как правило, схема работы УК в данной ситуациистроится так: компания выходит на объект, прописывает стандарты сдачи в арендуи стандарты эксплуатации, а затем начинает поточным методом искать клиентов иуправлять клиентским потоком, ремонтными работами и прочим.
Дляуправляющих компаний это достаточно выгодная схема оплаты. «Собственники жеобычно используют этот вариант на стадии запуска, когда необходимо быстрозаполнить объект, – говорит Елена Афиногенова, – а после завершения работпредлагают УК перейти на другие условия оплаты».
Абонентскаяплата
В этомслучае управляющая компания и собственник договариваются о постоянной величиневыплат для управляющей компании (например, исходя из количества кв. м).Недостаток такой схемы заключается в том, что управляющая компания незаинтересована в улучшении качества работы и в достижении лучших результатов.
От всехпонемногу
Посколькукаждая схем имеет свои недостатки, на рынке часто применяются смешанныеварианты оплаты услуг УК: одна из них берется за основу и к ней добавляютсядополнительные условия. К примеру, за основу можно взять схему абонентскойплаты, и к этой сумме добавить проценты от оговоренного превышения потокадохода.
Другойвариант – фиксированная сумма и бонус за определенные достижения(заполненность, безаварийность и т.д.), которые прописываются в договоре. Этипараметры зависят от того, чего хочет добиться собственник объекта.
Взаключении, следует отметить, что оплата услуг УК зависит от того, какиефункции на объекте она выполняет. Бывает ситуации, когда управляющая компаниязанимается только эксплуатацией бизнес-центра или только сбором арендныхплатежей. Однако, в случае, если речь идет о полной координации всех функций наобъекте (доверительном управлении), стоимость услуг УК может составлять до 20%от выручки. В то же время, при увеличении размеров объекта, удельные затратыуправляющей компании на кв. м площади будут уменьшаться. В итоге получается,что небольшие объекты (до 5000 кв. м) ч точки зрения управления будут самымидорогими».
Рассмотримна примере УК «Металлург» стоимость работ при эксплуатации (Табл.).Основной виддеятельности данной компании: Управление эксплуатацией жилого и нежилого фонда.На данный момент компания осуществляет техническое обслуживание 298 домовКировского района города Самары.
Цены засодержание и ремонт жилых помещений для нанимателей и собственников (Табл. 4).Степень благоустройства Цена за 1 кв. м. в месяц (руб.) общей площади Цена за 1 кв. м. в месяц (руб.) жилой площади Жилые дома со всеми удобствами, включая лифты и мусоропроводы, в том числе: 19,13 26,22 Ремонт жилых помещений 5,32 7,30 из них: содержание УК 0,28 0,35
Содержание жилых помещений 13,81 18,92
из них: 13,81 18,92 уборка территории 2,38 3,02 уборка мусоропровода 0,78 0,99 вывоз ТБО 1,51 1,92 техническая эксплуатация, диагностика и освидетельствование лифтов 1,56 1,98 электроэнергия мест общего пользования 2,96 3,39
услуги сторонних организаций, общеэксплуатационные и прочие расходы
из них: 4,627 7,62 прочистка и проверка вентканалов и дымоходов 0,13 0,16 дератизация и дезинсекция 0,10 0,12 техническое обслуживание инженерных коммуникаций (сварщики, электрики, сантехники, каменщики, плотники) 1,57 1,99 аварийно-диспетчеркая служба 0,60 0,76 вывоз крупногабаритного мусора 0,75 0,95 содержание УК 0,67 0,85
2.3 Размер льготна жилищно-коммунальные услуги
Всоответствии с законом Самарской области от 10.07.2008 №71-ГД «О мерахсоциальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг,предоставляемых отдельным категориям граждан, проживающих в Самарской области,и о внесении изменений в отдельные законы Самарской области» меры социальнойподдержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (далее – ЖКУ)гражданам будут предоставляться в форме ежемесячных денежных выплат (далее –ЕДВ) на оплату ЖКУ взамен предоставления льгот в виде скидок.
Право наЕДВ-ЖКУ имеют (Табл. 5)Категория размер льготы в % размер льготы для членов семьи в % инвалиды Великой Отечественной войны и инвалиды боевых действий 50 50 участники Великой Отечественной войны, признанные инвалидами (кроме лиц, инвалидность которых наступила вследствие их противоправных действий) 50 50 бывшие несовершеннолетние узники фашизма, признанные инвалидами (за исключением лиц, инвалидность которых наступила вследствие их противоправных действий) 50 50 военнослужащие и лица рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, признанные инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы (служебных обязанностей) 50 50 участники Великой Отечественной войны 50 12 бывшие несовершеннолетние узники фашизма 50 12 лица, награжденные знаком «Жителю блокадного Ленинграда», признанные инвалидами (кроме лиц, инвалидность которых наступила вследствие их противоправных действий) 50 - члены семей погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны и ветеранов боевых действий, состоявшие на его иждивении и получающие пенсию по случаю потери кормильца - 50 инвалиды 50 - дети-инвалиды 50 50 ветераны боевых действий 12 12 ветераны труда и лица, приравненные к ним по состоянию на 31.12.2004 г. 50 - лица, состоящие на полном содержании ветерана труда 12 - реабилитированные лица 50 50 лица, признанные пострадавшими от политических репрессий 50 50 многодетные семьи 23 23 ЧАЭС: инвалиды, участники, эвакуированные из зоны отчуждения, включая детей, в том числе детей, которые в момент эвакуации находились в состоянии внутриутробного развития 47 12 дети и подростки, страдающие болезнями вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС или обусловленными генетическими последствиями радиоактивного облучения одного из родителей 47 12 семьи, потерявшие кормильца из числа граждан, погибших в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС, умерших вследствие лучевой болезни и других заболеваний, возникших в связи с катастрофой на Чернобыльской АЭС, а также семьи умерших инвалидов 47 47 семьи, в том числе вдовы (вдовцы) умерших участников ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС 47 47
Дляназначения ЕДВ-ЖКУ гражданин самостоятельно или через законных илиуполномоченных представителей при наличии документов, подтверждающих ихполномочия, представляет в Управление социальной поддержки и защиты населенияпо месту жительства следующие документы:
– паспортили иной документ, удостоверяющий личность заявителя;
– справку осоставе семьи заявителя;
– документ,подтверждающий право заявителя и (или) членов его семьи на ежемесячную денежнуювыплату на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;
– документ,подтверждающий основания отнесения совместно проживающих лиц к членам семьи(свидетельство о браке, о рождении, иные документы);
– документоб уровне благоустройства жилого помещения (выписки из технического паспортаили справки, выданной управляющей организацией, товариществом собственниковжилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительскимкооперативом, иные документы);
дляветеранов труда и граждан, приравненных к ветеранам труда по состоянию на 31декабря 2004 года, имеющих нетрудоспособных членов семьи, находящихся на ихполном содержании или получающих от них помощь, которая является для нихпостоянным и основным источником средств к существованию – свидетельства орождении (на детей до 18 лет) и справки о доходах заявителя и членов его семьи.
сберегательнаякнижка (вклады – универсальный, до востребования, пенсионный плюс, зарплатный)
Документыпредоставляются в копиях с предъявлением оригинала в случае, если копия неявляется нотариально заверенной.
Гражданам,имеющим фактические основания для обращения за получением ЕДВ-ЖКУ на деньвступления в силу закона, назначение данных выплат осуществляется со днявступления настоящего закона в силу без их заявлений при наличии вуполномоченных органах всех необходимых для назначения сведений (в электронномвиде или на бумажном носителе).
2.4 Примерырасчета льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг
Расчетльгот на оплату жилищно-коммунальных услуг федеральным и региональнымльготникам производится по формуле:
О/Ч x Р x 50%= Д
Д –ежемесячная денежная выплата на оплату услуг ЖКХ;
О – общаяплощадь жилья;
Ч –численность зарегистрированных по месту жительства (пребывания) граждан;
Р –региональный стандарт стоимости жилищных или коммунальных услуг на 1 квадратныйметр общей площади жилья;
О/Ч – доляобщей площади жилья;
50% – скидкапо оплате услуг ЖКХ в соответствии с действующим законодательством.
Привожунесколько примеров расчета ЕДВ гражданам из числа федеральных и региональныхльготников.
Пример №1
Семья из 3-хчеловек: 1 чел. – инвалид 2 группы и ветеран труда, 1 чел. –член семьи ветерана труда, 1 чел. – инвалид 3 группы. Проживают вмногоквартирном доме, квартира находится в собственности граждан. Общая площадьжилья 57 квадратных метров.
1. РасчетЕДВ семье по оплате жилищных услуг (содержание и ремонт жилого помещения, вывозмусора, техобслуживание лифта) производится в данном случае только ветеранутруда и члену его семьи:
57 кв. м: 3 чел.= 19 кв. м. – доля общей площади жилья на 1 чел., при расчете у ветерановтруда доля общей площади жилья ограничивается социальной нормой площади жилья, т.е.18 кв. м. на 1 чел. (для семьи из 3 чел.);
18 кв. м. x17,08 руб./кв. м. x 50% = 153,72 руб. – ЕДВ по оплате жилищных услугветерану труда;
18 кв. м. x17,08 руб./кв. м. x 30% = 92,23 руб. – ЕДВ по оплате жилищных услуг членусемьи ветерана труда;
17,08 руб./кв.м. – региональный стандарт стоимости жилищных услуг для собственниковпомещений в многоквартирных домах, утвержденный Администрацией области на 2–4кварталы 2010 года.
2. РасчетЕДВ семье по оплате коммунальных услуг (электро-, газо-, тепло-, водоснабжение,водоотведение):
57 кв. м: 3 чел.= 19 кв. м. – доля общей площади жилья на 1 чел., при расчетеинвалидам доля общей площади жилья социальной нормой площади жилья неограничивается;
19 кв. м. x64,60 руб./кв. м. x 50% = 613,7 руб. – ЕДВ по оплате коммунальных услугинвалиду 2 группы;
19 кв. м. x64,60 руб./кв. м. x 50% = 613,7 руб. – ЕДВ по оплате коммунальных услугинвалиду 3 группы;
64,60 руб./кв.м. – региональный стандарт стоимости коммунальных услуг для собственниковпомещений в многоквартирных домах, утвержденный Администрацией области на 2–4кварталы 2010 года.
Члены семьиветеранов труда право на ЕДВ по оплате коммунальных услуг не имеют.
Итого: ЕДВна оплату жилищно-коммунальных услуг для семьи составляет 1473,35 руб.
Пример №2
Семьясостоит из 4-х человек: 1 чел. – участник Отечественной войны,признанный инвалидом 2 группы после 1995 года, 1 чел. – инвалид 1группы, 1 чел. – член семьи участника Отечественной войны, 1 чел. –ветеран труда Ростовской области. Проживают в частном домовладении с отоплениемсетевым газом. Общая площадь жилья 85 квадратных метра.
1. РасчетЕДВ семье по оплате жилищных услуг (вывоз мусора) производится в данном случаеучастнику Отечественной войны, являющийся инвалидом 2 группы, члену семьиучастника Отечественной войны и ветерану труда Ростовской области:
85 кв. м.:4 чел. = 21,25 кв. м. – доля общей площади жилья на 1 чел., прирасчете у участника Отечественной войны и члена его семьи доля общей площадижилья не ограничивается социальной нормой площади жилья, при расчете у ветеранатруда Ростовской области – ограничивается социальной нормой площади жилья, т.е.18 кв. м. на 1 чел. (для семьи из 4 чел.);
21,25 кв. м.x 2,64 руб./кв. м. x 50% x 2 чел. = 56,1 руб. – ЕДВ по оплате жилищныхуслуг участнику Отечественной войны и члену его семьи;
18 кв. м. x2,64 руб./кв. м. x 50% x 1 чел. = 23,76 руб. – ЕДВ по оплате жилищныхуслуг ветерану труда;
2,64 руб./кв.м. – региональный стандарт стоимости жилищных услуг для жилых домовиндивидуального жилищного фонда (отопление сетевым газом), утвержденныйАдминистрацией области на 2–4 кварталы 2010 года.
ИнвалидуЕДВ по оплате жилищных услуг в частном жилищном фонде не предоставляется.
2. РасчетЕДВ семье по оплате коммунальных услуг (электро-, газо-, водоснабжение,водоотведение):
85 кв. м.:4 чел. = 21,25 кв. м. – доля общей площади жилья на 1 чел., прирасчете у участника Отечественной войны, члена его семьи, ветерана труда Ростовскойобласти доля общей площади жилья ограничивается социальной нормой площадижилья, т.е. 18 кв. м. на 1 чел. (для семьи из 4 чел.). У инвалидовдоля общей площади жилья не ограничивается социальной нормой площади жилья;
18 кв. м. x42,33 руб./кв. м. x 50% x 3 чел. = 1142,91 руб. – ЕДВ по оплатекоммунальных услуг участнику Отечественной войны и члену его семьи, а такжеветерану труда Ростовской области;
21,25 кв. м.x 42,33 руб./кв. м. x 50% x 1 чел. = 449,76 руб. – ЕДВ по оплатекоммунальных услуг инвалиду 3 группы;
42,33 руб./кв.м. – региональный стандарт стоимости коммунальных услуг для жилых домовиндивидуального жилищного фонда (отопление сетевым газом), утвержденныйАдминистрацией области на 2–4 кварталы 2010 года.
Итого: ЕДВна оплату жилищно-коммунальных услуг для семьи составляет 1672,53 руб.
Пример №3
Многодетнаясемья состоит из 5 человек. Проживают в частном домовладении с печнымотоплением. Общая площадь жилья 95 квадратных метров.
1. РасчетЕДВ семье по жилищным услугам не производится, поскольку не предусмотренодействующим законодательством.
2. РасчетЕДВ семье по оплате коммунальных услуг (электро-, водоснабжение):
95 кв. м.:5 чел. = 19 кв. м. – доля общей площади жилья на 1 чел., прирасчете доля общей площади жилья не ограничивается социальной нормой площадижилья (18 кв. м.);
19 кв. м. x46,44 руб./кв. м. x 50% x 5 чел. = 2205,9 руб. – ЕДВ по оплатекоммунальных услуг на семью из 5 человек;
46,44 руб./кв.м. – региональный стандарт стоимости коммунальных услуг для жилых домов индивидуальногожилищного фонда (отопление твердым топливом), утвержденный Администрациейобласти на 2–4 кварталы 2010 года.
Итого: ЕДВна оплату коммунальных услуг для семьи составляет 2205,9 руб.
Заключение
Жизнь и бытлюдей обусловливаются наличием необходимых зданий и сооружений, ихсоответствием своему назначению, техническим состоянием. Каждое здание илисооружение представляет собой сложный и дорогостоящий объект, состоящий измногих конструктивных элементов, систем инженерного оборудования, выполняющихвполне определенные функции и обладающих установленными эксплуатационнымикачествами. В процессе изучения данной темы, становится понятным, чтотехническая эксплуатация объектов является важным процессом, связанным споддержанием зданий и сооружений в исправном состоянии. Это видно прирассмотрении работ, которые включает в себя техническая эксплуатация.
Взаключение хочется отметить, что я достигла поставленной цели данной курсовойработы, а именно: получила знания и информацию об организации техническойэксплуатации объектов.
Также вкурсовой работе были решены все поставленные задачи:
1. Я определила, что техническая эксплуатация – это комплексмероприятий, который обеспечивает безотказную работу всех элементов и системзданий в течениии нормативного срока службы функционирования здания поназначению;
2. Разобрала, что в техническую эксплуатацию объекта входят следующиемероприятия: техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций иинженерных систем здания; техническое обслуживание (содержание), включаядиспетчерское и аварийное, осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущийремонт, капитальный ремонт; санитарное содержание: уборка мест общегопользования, уборка мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями;
3. Рассмотрела различные схемы управления объектами и их отличия:непосредственно собственником, с помощью ТСЖ или управляющих компаний;
4. В данной курсовой были разобраны примеры начисления льгот ирассмотрены расходы на эксплуатация конкретной управляющей компанией.
Библиографическийсписок
жилищный коммунальный платальгота
1. ЖК РФ
2. Постановление государственного комитета РФ по строительству ижилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года, №170
3. Закон Самарской области от 10.07.2008 №71
4. Ломтев Г.А. Самоуправление в многоквартирных домах //ЖКХ. – 2000. – №7, с. 45–50
5. Матеров Л.Н. Организация ТСЖ: советы практика //ЖКХ. – 2000. – №3, с. 52–69
6. Тасенко Т.Н. Товарищества собственников жилья //ЖКХ. – 2001. – №3, с. 42–47.
7. Филимонов С.Л. Справочник по организации деятельностиправления ЖСК, ЖК, ТСЖ; М.: ДИАЛОГ. МИФИ – 2000, ч. 2. – 208 с.
8. www.ukmet.ru