Введение
Актуальностьисследования. В настоящее время в России возрос спрос на применение договорааренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений. Этообосновывается тем, что договор аренды широко применяется как в предпринимательской,так и в иных сферах, включая бытовую.
Процессыдемократизации в области экономики затронули арендные отношения одними изпервых. Прежде всего встал вопрос о расширении круга объектов аренды. Многиеобъекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли бытьпредметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. Кроме того, требовалосьрасширение прав участников арендных отношений, предоставление им большейсвободы как в выборе партнеров, так и согласований условий аренды, снятиененужных ограничений. Поэтому в представленной работе необходимо дать полнуюхарактеристику основным видам договора аренды.
Цельисследования: охарактеризовать теоретические аспекты и виды договора аренды, атак же вопросы, касающихся его отдельных видов, их содержания.
Объектисследования: общие положения об аренде, права и обязанности субъектовгражданского права, а также отдельные виды договора аренды.
Предметисследования: договор аренды.
Задачи:
— Рассмотретьобщие положения об аренде.
— Охарактеризоватьтеоретические аспекты и виды договоров аренды.
— Раскрытьсодержание отдельных видов договора аренды.
— Получитьмаксимальные знания в области договора аренды и его видов (на основе решенияситуационных задач).
Методыисследования: синтез, систематизация, классификация.
Практическаязначимость исследования: возможность использования полученных знаний в областидоговора аренды и его видов на практике.
Глава 1 Теоретическийподход к договору аренды
1.1Общие положения обаренде
По договоруаренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставитьарендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользованиеили во временное пользование. [ч.1 ст. 606 ГК РФ]
Плоды,продукция и доходы, полученные арендатором в результате использованияарендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.[ст.606 КГ РФ]
Врезультате заключения договора аренды возникает обязательство по передачеимущества в пользование. В гражданском праве наряду с обязательствами поотчуждению имущества существуют обязательства по передаче имущества вовременное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группуэкономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другиепотребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к нимсоответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы)разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или инуюэксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой правособственности (или иное вещное право) на него.
Передачавещи собственником во временное пользование осуществляется на основе договора,который может быть как возмездным, так и безвозмездным. Сохранение запервоначальным владельцем права собственности (или иного вещного права) напредмет обязательства отличает его от обязательства по отчуждению имущества, втом числе и с рассрочкой платежа.
Договораренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурнойжизни страны. Он включает обширный круг экономических отношений – от арендыкрупных производственных комплексов до бытового проката.
Следуетотметить, что договор аренды более не рассматривается в качестве особойорганизационно-правовой формы предприятия (арендное предприятие). Вместе с темв соответствии со ст.16 Федерального закона от 21 июля 1997 г «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имуществав Российской Федерации» выкуп арендованного государственного или муниципальногоимущества рассматривается в качестве одного из способов приватизации.
Договораренды — двусторонне-обязывающий, консенсуальный, возмездный. Его сторонамиявляются арендодатель и арендатор.
Закон особоподчеркивает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого варенду имущества, однако делает оговорку о том, что арендодателями могут бытьтакже лица, управомоченные законом или собственником, сдавать имущество варенду [ст.608 ГК РФ]. Например, в силу закона таким правом обладают субъектыправа хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарныепредприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограниченонеобходимостью получения согласия собственника имущества.
Субъектыправа оперативного управления — казенные предприятия могут сдавать в арендулюбое имущество (как движимое, так и недвижимое) только с согласиясобственника. Что касается учреждений, то они вообще не вправе сдавать в арендуимущество, закрепленное за ними или приобретенное по смете. Однако учреждениеможет сдавать в аренду имущество, приобретенное за счет разрешеннойпредпринимательской деятельности. [п.2 ст.298 ГК РФ]
Государство,оставаясь собственником государственного имущества, делегировало полномочияарендодателя по сдаче его в аренду Государственному комитету по управлениюимуществом и его территориальным управлениям.
В ГК РФпроводится разграничение между пользованием арендованным имуществом,соединенным с владением им, и пользованием им без такового. Это обусловленовозникновением ряда сфер деятельности, связанных с научно-техническимпрогрессом, где всеми полезными свойствами имущества можно пользоваться, невступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками ит.д.).
Предметом(объектом) договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленныеприродные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания,сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые нетеряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемыевещи).
Закономмогут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается илиограничивается. [п.1 ст.607 ГК РФ] Как следует из п.2 указанной статьи, закономмогут быть также установлены особенности сдачи в аренду земельных участков идругих обособленных природных объектов.
Особенностиаренды транспортных средств предусмотрены в транспортных уставах и кодексах.Например, ст.76 Воздушного кодекса РФ регламентирует аренду каналов связи привоздушной перевозке.
Особенностиаренды земельного участка регулируются Земельным кодексом РФ и другимиправовыми актами земельного законодательства. В то же время могут быть принятыспециальные законы, ограничивающие сдачу в аренду определенного вида имуществалибо вообще исключающие возможность сдачи их в аренду. Это относится к темвидам имущества, которые ограничены в гражданском обороте либо вообще, изъятыиз оборота [ст.129 ГК РФ]. В качестве примера можно привести атомныеэлектростанции, железные дороги и т.д.
В договоредолжны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество,подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды [п.3 ст. 607 КГ РФ]. Это значит, что в договоре должно быть четко указано, какая именно вещь передается варенду (ее наименование, характеристики), а для недвижимости — и местонахождения. При отсутствии в договоре этих данных условие об объекте,подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, асоответствующий договор не признается заключенным.
Особымобразом регулируется сдача в аренду природных объектов. Так, участки недр всоответствии с п.3 ст.11 Федерального закона от 3 марта 1995 г. «О недрах» предоставляются в пользование на основании лицензии, выдаваемой уполномоченнымгосударственным органом, после чего может заключаться договор аренды.
Специальныеправила действуют в отношении формы заключаемого договора аренды. Если хотя быодной из его сторон является юридическое лицо, договор должен быть заключен впростой письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, простаяписьменная форма необходима лишь в случае, если договор заключается на срокболее одного года [п.1 ст.609 ГК РФ].
Договораренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и составаучастников. подлежит государственной регистрации [п.2 ст.609 ГК РФ]. Это общееположение конкретизировано в ст.26 Федерального закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой сзаявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имуществаможет обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Если варенду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договоруаренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план(чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.
В случаекогда в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений,к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственнуюрегистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которыхобозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемойплощади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется какобременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Договораренды может заключаться на определенный либо на неопределенный срок. Срокаренды устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течениекоторого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Вместе с темвстречаются случаи, когда стороны предусматривают передачу имущества вовладение и пользование в определенное специальным графиком время. В такихдоговорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользованияимуществом (например, спортивным залом, бассейном, спутником, ЭВМ и т.п.).
Призаключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любоевремя отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц,а при аренде недвижимого имущества- за три месяца. Законом или договором можетбыть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды,заключенного на неопределенный срок.
ГК РФ неустанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков договора аренды,предоставляя тем самым возможность сторонам решить этот вопрос в договоре.Вместе с тем для отдельных видов аренды специальным законодательством могутбыть установлены максимальные (предельные) сроки. При этом договор аренды, заключенныйна срок, превышающий установленный законом предельный срок, считаетсязаключенным на сок, равный предельному.
Жилыепомещения (дома, квартиры, части домов и квартир) могут предоставлятьсяюридическим лицам только на основании договора аренды, тогда как гражданам — наоснове договора найма жилого помещения.
Важнымусловием договора аренды является арендная плата, однако ГК РФ не относит этоусловие к числу существенных. Единственное исключение составляют договорыаренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы являетсяобязательным [ст.654 ГК РФ].
1.2Права и обязанности сторон
Основнаяобязанность арендодателя по договору заключается в том, что предоставитьпредусмотренное договором имущество арендатору. При этом арендодатель обязанпредоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиямдоговора аренды и назначению имущества, другими словами, это имущество должнобыть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели аренды.Сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано указанием на еготехнические характеристики.
Всоответствии с п.2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми егопринадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом,сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Например,автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запасноеколесо, инструменты и т.д.)
В случае,когда такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор неможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо взначительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать призаключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателемтаких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещенияубытков.
Еслиарендодатель не предоставил арендатору сданное в наем имущество в указанный вдоговоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан — вразумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество.
В своюочередь, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиямидоговора и назначением имущества. Требования, предъявляемые к использованиюимущества, диктуются, прежде всего, целевым назначением имущества. Иногда этиусловия закрепляются в договоре.
Особенностьюнекоторых договором аренды является необходимость соблюдения нанимателемтехнических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенныхвидов имущества.
Арендаторобязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счетего текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установленозаконом или договором аренды.
Пользуясьарендованным имуществом, арендатор присваивает результаты такого пользования истановится собственником полученной продукции и дохода. В процессе аренды вимущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшееоборудование, создаются новые производства. Отделимые улучшения, произведенныеарендатором, являются его собственностью. При возврате объекта он вправе ихизъять. Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, изъятие которыхневозможно без ущерба для арендодателя. Неотделимые улучшения объекта арендыпереходят по окончании договора к арендодателю вместе с первоначальнымимуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием вданном случае является предварительное соглашение об этом с арендодателем. Приотсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору невозмещается.
В процессепользования арендованным имуществом арендатор вправе в ограниченных пределахраспоряжаться им. Он не может с согласия арендодателя сдавать имущество всубаренду (поднаем). При этом арендатор остается ответственным по договоруперед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок большесрока договора аренды. С окончанием договора аренды кончается и договорсубаренды.
Арендаторвправе также передавать свои права и обязанности по договору другому лицу(перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставныйкапитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса впроизводственный кооператив.
В указанныхслучаях, за исключением перенайма, ответственным по договору передарендодателем остается арендатор.
В ГК РФпредусмотрены основания досрочного прекращения договора аренды, как поинициативе арендодателя, так и арендатора.
Вчастности, согласно ст.619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнутсудом по требованию арендодателя, когда арендатор:
1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначенияимущества либо с неоднократными нарушениями;
2)существенно ухудшает имущество;
3) болеедвух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вноситарендную плату;
4) непроизводит капитального ремонта имущества в установленные договором арендысроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда всоответствии с законом, иными правовыми актами или договором производствокапитального ремонта является обязанностью арендатора.
Всоответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды можетбыть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда:
1) арендодательне предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствияпользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначениемимущества;
2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки,которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не былизаранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором вовремя осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3)арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонтимущества в установленные сроки;
4)имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется всостоянии, не пригодном для использования.
Поистечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполняющий своиобязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право навозобновление договора, однако он может воспользоваться своим правом только приусловии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договораренды до истечения срока действия старого договора. Возможны ситуации, когдаарендодатель отказывается возобновить договор на новый срок и одновременноподписывает договор аренды с иным лицом. В этом случае арендатор имеет правопотребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенномудоговору аренды, а также возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказомарендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моментуарендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он можетпотребовать от арендодателя только возмещения убытков.
1.3Договор аренды зданий и сооружений
Еслипредметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положенийоб аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.Следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либоспециальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениямобщие правила о договоре аренды применяются в полном объеме. Нельзя не заметитьнекоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГКнорм о купле-продаже недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ), что представляетсясовершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режимобъектов недвижимости в имущественном обороте.
Специальныеправила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизниспецифическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особойценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования,неразрывной связью с землей и т. п.
Требованияк форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договордолжен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами.Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. Кодекс нетребует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения.Государственной регистрации подлежат только те договоры, срок действия которыхпревышает один год.
Какотмечалось, здания и сооружения относятся к объектам недвижимости, неразрывносвязанным с землей. Владение и пользование такими объектами со стороныарендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношенииземельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определению этихправ помогут некоторые правила, содержащиеся в Кодексе [ст. 652-653ГК РФ].Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, когдаарендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка икогда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), непринадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договореаренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору варенду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание(сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок можетбыть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения)не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок,считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) правопользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) инеобходимой для использования его по назначению [п. 2 ст. 652 ГК РФ].
Еслиземельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания(сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду безсогласия собственника земли при условии, что подобные действия собственниказдания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственникомземельного участка [п. 3 ст. 652 ГК РФ]. Очевидно, что при такихобстоятельствах к арендатору здания (сооружения) от арендодателя переходит иправо пользования соответствующей частью земельного участка.
Стабильностиарендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора будетспособствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения)сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на которомнаходится здание (сооружение) и которая необходима для его использования поназначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе врезультате его продажи другому лицу [ст. 653 ГК РФ]. В договоре аренды здания(сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества рольусловия договора об арендной плате [ст. 654 ГК РФ]. Достаточно сказать, что кобязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могутбыть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договоромне определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Какизвестно, в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями обарендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества присравнимых обстоятельствах [см. ст. 614 ГК РФ]. При отсутствии согласованногосторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор арендыздания (сооружения) считается незаключенным. Арендная плата, определяемаядоговором аренды здания (сооружения), должна включать в себя также плату запользование земельным участком, на котором оно расположено.
Исполнениеарендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды, производится путемпередачи соответствующего здания (сооружения) и принятия его арендатором.Данная операция должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписаннымобеими сторонами. В таком же порядке арендованное здание (сооружение)возвращается арендатором арендодателю при прекращении договора аренды.
1.4Договор аренды предприятий
Весьмаспецифическими особенностями по сравнению с общими положениями об арендеимущества обладает правовое регулирование договора аренды предприятий. Какизвестно, в Кодексе под предприятием как объектом гражданских прав понимаетсяимущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Всостав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для егодеятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права наобозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, идругие исключительные права [см. ст. 132 ГК РФ].
В целом какимущественный комплекс предприятие признается недвижимостью. Данноеобстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных правил,посвященных аренде предприятий. Другие особенности правового регулированияотношений, связанных с арендой предприятий, вызваны тем, что сдача в арендудействующего предприятия «на ходу» предполагает передачу арендаторуне только зданий, оборудования и другого имущества в овеществленной форме, но ипереход к арендатору прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц.
Напомним,что законодательство об арендных отношениях, действовавшее до принятия новогоГражданского кодекса Российской Федерации, допускало сдачу в аренду предприятий(в целом) только в отношении организаций арендаторов, образованных трудовымиколлективами государственных предприятий или их структурных подразделений.После подписания договора аренды организация арендаторов принимала вустановленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства, объединения)имущество государственного предприятия и приобретала статус арендногопредприятия [см.ст.16 Основ законодательства об аренде].
В настоящеевремя перечень организационно-правовых форм коммерческих организаций невключает в себя арендные предприятия, среди субъектов гражданских прав нечислятся трудовые коллективы государственных предприятий.
По договоруаренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого дляосуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору предприятие за плату во временное владение ипользование.
В составепредприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания,сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основныесредства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передачетакже запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, правапользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениямии оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные спредприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельностьпредприятия, и другие исключительные права. Помимо изложенного арендодательдолжен уступить арендатору права требования и перевести на него долги,относящиеся к предприятию.
Исключениесоставляют права арендодателя, хоть и относящиеся к предприятию, однакополученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующейдеятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендаторубез специального на то указания закона или иного правового акта. Вместе с темесли в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору все же будут переданыи обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием унего разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующихобязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за ихнеисполнение.
По формедоговор аренды предприятия должен представлять собой единый документ,подписанный сторонами. Всякий договор аренды предприятия подлежитгосударственной регистрации. Нарушение этих требований влечетнедействительность договора аренды предприятия. В связи с тем, что сдачапредприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателяпо обязательствам, относящимся к этому предприятию, Кодекс проявляет заботу одополнительной защите прав кредиторов по таким обязательствам [ст. 657 ГК РФ].
Обязанностьюарендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомлениекредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до моментапередачи предприятия арендатору. От исполнения этой обязанности арендодателемзависит объем прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомлениео передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод долгана арендатора, так и не получившие такого уведомления, вправе требовать отарендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещенияпричиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление арендодателя, можетвоспользоваться своим правом в пределах трех месяцев со дня получения такогоуведомления, в то время как кредитор, который не был уведомлен арендодателем,вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал илидолжен был узнать о передаче предприятия в аренду. Исполнение договора арендыпредприятия требует от арендодателя совершения ряда подготовительных действий,в том числе по составлению и представлению на подписание арендатору передаточногоакта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором.
Обязанностьюарендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не толькосвоевременное и полное внесение арендных платежей, но и поддержание в течениевсего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническомсостоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта. Именноарендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованногопредприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества [ст.661 ГК РФ].
При анализесодержащихся в ГК положений, регулирующих порядок пользования арендаторомимуществом сданного ему в аренду предприятия, обращает на себя вниманиедиспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этогоимущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать,обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальныеценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласияарендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду илипередача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальныхценностей другому лицу. В определенном смысле рамками названных правомочийарендатора являются запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимостиарендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды.Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю идругие природные ресурсы. Что касается действий, направленных на увеличениестоимости имущества арендованного предприятия путем изменения составаимущественного комплекса, его реконструкции, технического вооружения и т. п.,то арендатор волен совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотренодоговором [ст. 660 ГК РФ].
В процессеэксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут бытьпроизведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешения арендодателя наэто не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендаторуза счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожденсудом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия,произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти«улучшения» по своей стоимости несоразмерны реальному улучшениюкачества и эксплуатационных свойств имущества либо они произведены арендаторомбез учета принципов добросовестности и разумности [ст. 662 ГК РФ].
Возвратарендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен бытьпроизведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачипредприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовкеимущества, составлению передаточного акта и представлению его на подписьарендодателю на этот раз возложены на арендатора.
1.5Договор аренды транспортных средств
Договораренды (фрахтования на время) транспортного средства гражданско-правовойдоговор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средствово временное владение и пользование.
В Кодексесодержатся нормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортногосредства: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор арендытранспортного средства без предоставления услуг по управлению и техническойэксплуатации (без экипажа). Сначала отметим особенности правового регулированияаренды транспортных средств, являющиеся общими для обеих разновидностейдоговора аренды транспортного средства, которые позволяют выделить данныйдоговор в самостоятельный вид договора аренды.
Учитываяспецифику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортногосредства, законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениямобщих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образомисполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочихравных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключениедоговора аренды на новый срок [см. ст. 621 ГК РФ]. Как следствие этого,арендатор транспортного средства, в отличие от арендатора по обычному договоруаренды, ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав иобязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенномуарендодателем по истечении срока действия прежнего договора с другимарендатором.
Договораренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, онзаключается в простой письменной форме. Это принципиальный момент, поскольку,как известно, определенные транспортные средства — воздушные и морские суда,суда внутреннего плавания, космические объекты — отнесены Кодексом к недвижимымвещам [ст. 130 ГК РФ]. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом, и вчастности договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года,требуют государственной регистрации [см. ст. 164, 609 ГК РФ].
Обязанностьюарендатора в течение всего срока действия договора аренды транспортногосредства является поддержание сданного в аренду транспортного средства внадлежащем состоянии, включая осуществление как текущего, так и капитальногоремонта. По общему же правилу обязанность осуществления капитального ремонтасданного в аренду имущества возлагается на арендодателя [п. 1 ст. 616 ГК РФ].
Арендаторутранспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдаватьарендованное транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотренодоговором. Применительно же к договорам аренды иного имущества действуетпротивоположное правило, согласно которому арендатор может передатьарендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя [п. 2 ст. 615ГК РФ].
Кроме того,арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованноготранспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего именизаключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они непротиворечат указанным в договоре целям использования транспортного средствалибо назначению этого транспортного средства.
Чтокасается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностейдоговора аренды транспортного средства (аренда транспортного средства сэкипажем и без экипажа), то все они предопределены тем, что в одном случаеобязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средствалежат на арендодателе, а в другом случае — их несет арендатор транспортногосредства.
По договоруаренды транспортного средства с экипажем арендодатель помимо основныхобязанностей, присущих всякому договору аренды транспортного средства,оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортногосредства, которые должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию[ст. 635 ГК РФ]. Члены экипажа являются работниками арендодателя и подчиняютсяего распоряжениям, относящимся к управлению и технической эксплуатациитранспортного средства. Задача арендодателя — обеспечить такой состав экипажатранспортного средства и уровень его квалификации, которые соответствовали быусловиям договора, обязательным для сторон правилам, а также требованиямобычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида. Наарендодателе остаются расходы на содержание членов экипажа и оплату их услуг.
Естественно,при аренде транспортного средства без экипажа арендодатель свободен отисполнения названных обязанностей, поскольку управление арендованным транспортнымсредством и его техническую эксплуатацию осуществляет своими силами арендатор[ст. 645 ГК РФ].
По-разномуприменительно к двум разновидностям договора аренды транспортного средстварешаются вопросы, касающиеся оплаты расходов, связанных с эксплуатациейтранспортного средства. Лицо, арендующее транспортное средство без экипажа,несет все расходы по содержанию арендованного транспортного средства, включаяего страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией [ст.646 ГК РФ].
В случае,когда транспортное средство передается в аренду с экипажем, часть расходов наего эксплуатацию лежит на арендодателе, в том числе расходы на страхованиетранспортного средства и ответственности за ущерб, который может быть причиненим, или в связи с его эксплуатацией, если такое страхование в силу закона илидоговора является обязательным
[ст. 637 ГКРФ]. Что касается арендатора, то он несет только те расходы, которые возникаютв связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, включая оплатусборов, а также топлива и других расходуемых в процессе такой эксплуатацииматериалов.
Принципиальныеразличия в правовом регулировании договоров аренды транспортного средствасоответственно с экипажем и без экипажа находятся в сфере правоотношений, связанныхс ответственностью за вред, причиненный арендованным транспортным средством,его механизмами, устройствами и оборудованием третьим лицам. При арендетранспортного средства с экипажем такая ответственность возлагается наарендодателя. Арендодатель может предъявить арендатору требование о возмещениисумм, выплаченных им третьим лицам, но только в регрессном порядке и приусловии представления доказательств, подтверждающих, что вред причинен третьимлицам по вине арендатора [ст. 640 ГК РФ].
Если подоговору аренды арендатору передается транспортное средство без экипажа,ответственность за вред, причиненный третьим лицам этим транспортным средством,его механизмами, устройствами или оборудованием, несет арендатор [ст. 648 ГК РФ].
В Кодексене преследовалась цель исчерпывающего регулирования обязательств, возникающихиз договора аренды транспортного средства. Напротив, транспортным уставам икодексам дана возможность определять особенности аренды отдельных видовтранспортных средств как с предоставлением арендодателем услуг по управлению,технической эксплуатации, так и без таковых.
1.6Договор финансовой аренды (лизинг)
Важнымэтапом в законодательном обеспечении лизинговой деятельностью следует считатьвведение в действие с 1 марта 1996 г. Гражданского кодекса Российской Федерации(часть вторая), в котором одним из видов договора аренды является договорфинансовой аренды (лизинга).
Во-первых,арендодатель специально обязуется приобрести имущество в собственность дляпоследующей сдачи в пользование арендатору, т.е. объектом финансовой арендыслужит новое имущество. Поэтому если арендодатель сдает в аренду бывшее вупотреблении имущество, то оно не может быть предметом договора финансовоголизинга.
Во-вторых,арендодатель приобретает в собственность имущество, указанное арендатором и уопределенного им продавца. В этом случае арендодатель не несет ответственностиза выбор предмета аренды и продавца. Если выбор продавца и приобретаемогоимущества осуществляется арендодателем, то данное положение должно бытьпредусмотрено в договоре финансовой аренды.
В-третьих,арендатор получает имущество во временное владение и пользование за плату.
В-четвертых,лизинговое имущество может использоваться арендатором только впредпринимательских целях. Тем самым лизингополучателями не могут бытьорганизации, основной деятельностью которых согласно Гражданскому кодексу неявляется извлечение прибыли (учреждения, общественные организации и т.п.).
В-пятых,арендодатель должен уведомить продавца, что имущество приобретается для сдачиего в аренду определенному лицу.
Предметомдоговора финансовой аренды (объект лизинга) могут быть любые непотребляемыевещи, используемые для предпринимательской деятельности.
Исключениесоставляют земельные участки и другие природные объекты. Кроме того, договорфинансовой аренды (лизинга) обладает следующими особенностями, связанными спорядком передачи имущества арендатору, перехода к нему риска случайной гибелиили случайной порчи имущества, ответственностью продавца за качество икомплектность поставляемого имущества.
Имущество,являющееся предметом договора финансовой аренды (лизинга), передается продавцомнепосредственно арендатору в месте его нахождения, минуя арендодателя. При этомфункция арендодателя состоит в финансировании сделки.
Арендодательне отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих издоговора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавцалежала на арендодателе. В последнем случае арендатор может предъявлятьтребования, вытекающие из договора купли-продажи, как арендодателю, так ипродавцу — в этом случае они несут солидарную ответственность передарендатором.
В иныхслучаях претензии по качеству и комплектности имущества, срокам его поставкиарендодатель направляет непосредственно продавцу имущества.
Рискслучайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит карендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное непредусмотрено договором.
В процессеисполнения договора лизинга арендатор имеет права и несет обязанности,свойственные покупателю, кроме обязанности оплатить имущество, т.е. арендаторнаделяется правами, свойственными собственнику имущества (риск случайнойгибели, техническое обслуживание), не являясь его фактическим собственником.
Такимобразом, своеобразие договора лизинга заключается в том, что порождаемые имобязательства представляют собой сочетание прав и обязанностей, типичных дляарендных отношений, и некоторых прав и обязанностей, присущих субъектам договоракупли-продажи.
Глава 2.Решение ситуационных задач
2.1Задача
ОАО«Металлург» заключили на 3 г. договор аренды 5 мест в детском саду управления народногообразования. По истечении этого срока работники детского сада прекратили приемдетей сотрудников общества, заявив, что имеется договоренность с другойорганизацией об аренде этих мест на следующих выгодных условиях: по повышеннойставке арендных платежей, а кроме того, предполагаемый арендатор обещает впорядке благотворительности передать компьютеры для учебного класса детскогосада. ОАО, в свою очередь, выразило готовность вносить плату на предложенныхусловиях. Что же касается благотворительности, то, по мнению общества, она неможет быть связана с отношениями аренды. Можно ли защитить интересы ОАО«Металлург»?
Решение:
Согласноп.1 ст.610 ГК РФ срок договора аренды между ОАО «Металлург» и детским садомистек, следовательно, детский сад, как арендодатель имеет право заключитьдоговор аренды с другой организацией по желанию.
2.2Задача
ООО «Строймонтаж»передало ОАО «Лаванда» в возмездное пользование рельсовый строительный кран.При передаче кран видимых дефектов не имел, однако в договоре было указано, чтокран уже был до этого в употреблении. В процессе эксплуатации кран упал иповредил 5 находившихся на стоянке автомобилей. Причиной аварии явилисьизнащенные механизмы крана. Арендатор возместил причиненный владельцамавтомобилей ущерб и, в свою очередь потребовал у арендодателя соответственнойкомпенсации. Арендодатель возражал против этого ссылаясь на то, что в договореаренды не был определен размер арендной платы, в силу чего его вообще следуетпризнать незаключенным либо применить правила о договоре безвозмездногопользования (ссуду). Решите дело?
Решение:
Так как размерарендной платы в договоре не был определен, то он будет определяться как приаренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах в соответствии сп.1 ст. 614 ГК РФ. ООО «Строймонтаж» обязан возместить расходы, понесенные ОАО«Лаванда» согласно ст.640 ГК РФ.
2.3Задача
Лесхозарендовал у Транспортной организации 10 грузовых автомобилей на 2 месяца. Прирасчете арендной платы по истечении указанного срока между сторонами возниклиразногласия по поводу того, что из 10 автомашин 3 имели повреждения тормознойсистемы, в связи с чем ГИБДД запретила их эксплуатацию и лесхоз ими фактическине пользовался; однако автомашина в результате дорожно-транспортногопроисшествия, случившегося по вине работника лесхоза, была повреждена, поэтомулесхоз ее эксплуатировал лишь 10 дней, она автомашина сгорела во время лесногопожара, проработав 1 м. Как должны производиться расчеты между лесхозом итранспортной организацией?
Решение:
Согласноп.1 ст.616 ГК РФ транспортная организация (арендодатель) обязана производить засвой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а именно 3автомашины, которые имели повреждения тормозной системы. В соответствии со ст.646 ГК РФ Лесхоз несет ответственность по оплате расходов за машину, поврежденнуюв результате дорожно-транспортного происшествия и за машину, сгоревшую во времялесного пожара.
2.4Задача
ЗАО«Автомобилист» сдало в аренду ОАО «Строитель» грузовой автомобиль, управлениекоторым осуществлял водитель ЗАО «Автомобилист». Во время поездки со складаметаллопроката автомобиль вышел из строя: лопнули рессоры, из-за перегревазаклинило двигатель. Причиной поломки явился перегруз автомобиляметаллоизделиями, полученные ОАО «Строитель» со склада. ЗАО «Автомобилист»предъявило к арендатору требование о возмещении затрат на восстановительныйремонт автомобиля. При этом была сделана ссылка на то, что водитель не могзнать фактического веса груза, тогда как опытной экспедитор ОАО получал товарпо весу.
Решение:
Согласност. 639 ГК РФ в случае гибели или повреждения арендованного транспортногосредства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки. Исходя изэтого требование ЗАО «Автомобилист» подлежат удовлетворению.
2.5Задача
Обувнаяфабрика «Богатырь» направила оферту предпринимателю Антонову с предложением,сдать ей в аренду на определенных условиях здание, собственником которого онявляется с целью использования его под склад готовой продукции. Антонов,рассмотрев условия фабрики «Богатырь», направил ей письменное извещение, что онпередает фабрике здание во временное владение и пользование сроком на 6 м. Цена, по мнению Антонова, должна устанавливаться ежемесячно, исходя из текущей рыночнойстоимости аренды аналогичных зданий. Антонов сообщил также, что земельныйучасток, на котором расположено здание, принадлежит Овсеенко, с которым у негозаключен договор, по которому проезд грузовых автомобилей по этой землезапрещен. Поэтому фабрика «Богатырь» должна связаться с Овсиенко и заключить сним договор аренды земельного участка, по которому был бы разрешен проездгрузовых автомобилей. Овсиенко стал возражать против сдачи Антоновым здания варенду и предъявил в арбитражный суд иск о расторжении договора аренды междуАнтоновым и фабрикой «Богатырь». Свой иск Овсиенко мотивировал тем, что договораренды, заключенный без его согласия как собственника земельного участка, накотором расположена арендуемая недвижимость. Дайте оценку доводам Овсиенко исложившимся отношениям между Антоновым и фабрикой «Богатырь». Какое решение поделу должен вынести суд?
Решение:
Согласноп.3 ст. 652 ГК РФ суд должен удовлетворить иск Овсиенко, так как в договорезаключенным им с Антоновым указано условие о запрещении проезда грузовыхавтомобилей по земельному участку. Отношения между Антоновым и фабрикой«Богатырь» регламентируются ст.606 ГК РФ.
2.6Задача
Индивидуальныйпредприниматель Милюков арендовал у ЗАО «Пассаж» магазин сроком на 1,5 года.Договор предусматривал право Милюкова сдавать полученные в пользование торговыеплощади в субаренду без согласия арендодателя, на основании чего Милюковпередал в возмездное пользование индивидуальному предпринимателю Козловой частьторговой площади арендованного магазина без указания срока аренды. В связи стем, что Козлова не вносила арендную плату, Милюков предъявил иск о взысканииарендных платежей за весь период действия договора. При рассмотрении спора варбитражном суде Козлова заявила, что хотя договор субаренды был заключен междуней и Милюковым же считал, что данный договор субаренды вообще не подлежитникакой гос. регистрации, так как заключен без указания срока его действия. Ктому же договоры субаренды вообще не подлежат гос. регистрации. Какое решениедолжен принять суд?
Решение:
Всоответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателясдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права иобязанности по договору аренды другому лицу и вносить вклады или паевые взносыв уставной капитал. Следовательно Козлова пользовавшаяся частью торговой площади,должна выплатить арендную плату за весь период действия договора субаренды, тоесть за 1,5 года, так как договор субаренды не может быть заключен на срок,превышающий срок договора аренды.
2.7Задача
Комитет поуправлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском о выселенииЗАО «Сигнал» из занимаемого здания в связи с истечением срока договора.Общество возражало против иска, ссылаясь на то, что в договоре аренды,заключенном в 1995 г., была предусмотрена иная процедура его прекращения: еслиза два месяца до истечения срока договора ни одна из сторон не заявит о егопрекращении, он считается пролонгированным на тот же срок, то есть на пять лет.Комитет же потребовал прекращения договора спустя три месяца после окончаниясрока, в течение которого можно было заявить о таком прекращении. Поэтомудоговор аренды должен считаться действующим еще на пять лет. Комитет, в своюочередь полагал, что по истечении срока договора он считается заключенным безуказания срока и его можно расторгнуть в любое время. Кроме того, по мнениюкомитета, указанный договор аренды подлежит гос. регистрации и только с этогомомента считается заключенным. Однако гос. регистрация договора аренды зданияна новый срок произведена не была. Кто прав в этом споре?
Решение:
Всоответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежитгос. регистрации. Исходя из этого, договор заключенный между Комитетом иобществом считается недействительным и его можно расторгнуть в любое время.
2.8Задача
По договоруаренды предприятия предприниматель Греков передал предпринимателю Киндину заплату во временное владение и пользование ателье индивидуального пошиваженского платья, а также перевел на него свои долги по обязательствам, относящимсяк ателье. кредитор Доскин, при получении уведомления об этом, письменно сообщилГрекову о своем согласии на перевод долга, а кредитор Квинт, не получившийуведомления, узнал об этом только через полгода после передачи ателье в аренду,когда на его счет в оговоренный срок не поступили суммы денег в счет погашениядолга Грекова перед ним. Киндин также задержал исполнение денежногообязательства перед Доскиным. Квинт позвонил Доскину и они, каждый вотдельности, подали в суд иски к Грекову с требованием досрочно исполнитьобязательства по долгам и возместить причиненный им убытки из-за срыва сроковплатежей. Подлежит ли предъявленные иски удовлетворению?
Решение:
Всоответствии с п.3 ст.657 ГК РФ кредитор, который не был уведомлен о передачепредприятия в аренду, может предъявит иск о досрочном исполнение обязательств ивозмещение причиненных убытков. Следовательно иск предъявленный Грекову Квинтомбудет удовлетворен, а предъявленный иск Доскиным будет не удовлетворен.
2.9Задача
Комитет поуправлению муниципальным имуществом передал в пользование ЗАО «Россервис» дванежилых помещения в отдельно стоящем здании сроком на 9 месяцев. Однако договораренды был подписан только через шесть месяцев после фактической передачипомещений. В течение всего срока пользования нежилыми помещениями общество невносило арендные платежи. По этой причине Комитет предъявил в арбитражный судиск о расторжении договора, возврата арендованного имущества и взысканииарендной платы за весь период пользования нежилыми помещениями. При этомКомитет представил документ, подтверждающие пользование ЗАО «Россервис»помещениями в течение 9 месяцев. Ссылаясь на то, что договорные отношения междуКомитетом и обществом возникли только со дня подписания договора аренды, ЗАО«Россервис» признало долг только за 3 месяца пользования нежилыми помещениями.Однако общество произвело за свой счет ремонт арендуемых помещений, стоимостькоторого равна размеру арендной платы за 3 месяца. Право ЗАО «Россервис» напроведение ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы предусмотренодоговором, но при условии утверждения сметы работ Комитетом и приемкивыполненных работ представителем Комитета. Смета работ Комитетом неутверждалась, а акты приемки работ составлены обществом без участияпредставителя Комитета. Какое решение должен вынести суд?
Решение:
Всоответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды подлежит гос. регистрации.Следовательно, договор, заключенный между Комитетом и обществом считаетсянедействительным. Также согласно п.4 ст.614 ГК РФ арендатор вправе потребоватьсоответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, закоторые он не отвечает, исходя из этого, Комитет имеет право получить аренднуюплату за 3 месяца.
2.10Задача
Кискин В.И.передал постановленной договором две сотки земли Петрову под огород длявыращивания картофеля сроком на три года. Плата за пользование землей былаустановлена в виде 200 кг картофеля, выращенных Петровым на арендуемомземельном участке. Из-за сильной засухи Петров смог получить незначительныйурожай-150 кг картофеля. Узнав об этом Кискин потребовал уплаты арендной платыпод угрозой расторжения договора и взыскания убытков. Петров в свою очередь,ссылаясь на ухудшение условий пользования арендованным имуществом и просилосвободить его от уплаты арендных платежей в текущем году. Сосед КискинаКузнецов, высказал мнение, что в случае неурожая Петров должен приобрестинеобходимое количество картофеля за свой счет и передать его в качествеарендной платы. Решите спор.
Решение:
Всоответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственногоуменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он неотвечает, условия пользования, предусмотренные, договором аренды или состояниеимущества существенно ухудшились. Следовательно, Кискин должен уменьшитьарендную плату, так как договором не были предусмотрены случаи оплаты аренды вовремя засухи.
Заключение
При общейтенденции и усилению роли договора аренды Гражданский кодекс в ряде случаевснижает жесткость требований в отношении определения его условий.
Речь идет осущественных условиях договора, признаваемых таковыми по закону. При отсутствиихотя бы одного из условий, договор не может считаться заключенным. В действующемГражданском кодексе для договора аренды такие условия сведены до минимума:существенным в силу закона является лишь условия о предмете (объекте) аренды(ст.607 ГК). Для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительныеусловия, отнесенные к существенным, например: размер арендной платы в договорезданий или сооружений. Но во всех остальных случаях к существенным в силузакона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок и размерплаты за аренду, исходя из возможности данного договора.
Законодательв одних случаях пошел по пути предоставления сторонам права конкретизироватьсвои отношения в процессе действия и исполнения договора (в отношении срокаокончания аренды), в других – допустил возможность применения по аналогииусловий аренды, действующих при сравнимых обстоятельствах (в части определенияразмера арендной платы в случаях, когда ее размер не указан в договоре). Этотподход как бы вписывает конкретные отношения в общую систему аналогичныхрыночных связей, подчиняя их складывающейся конъюнктуре и соответствующимобычаям делового оборота.
Необходимоподчеркнуть, что Гражданский кодекс РФ, расширивший правовую регламентациюдоговорных отношений, рассчитан на непосредственное применение содержащихся внем норм, что, однако, не исключает применение в некоторых случаях другихзаконодательных и иных правовых актов, предусматривающих особенности отдельныхвидов аренды.
Такаягибкость правового обеспечения договора аренды дает возможность всем участникамдоговора всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить себевозможность в любых обстоятельствах защитить свои права, о чем неоднократно втой или иной форме разъясняется в решениях Верховного суда и ВысшегоАрбитражного суда РФ.
И взаключении хочется отметить, что в связи с радикальными реформами в нашейстране и переходом к рыночной экономике, в России происходит дальнейшееразвитие гражданского оборота имущественных и связанных с ним неимущественныхотношений, к которым относится и договор аренды, занявший достойное место вдоговорном праве.
Списокиспользуемых источников
1. КонституцияРоссийской Федерации [Текст]: офиц. Текст. — М.: Маркетинг, 2001, — С. 39.10000 экз. — ISBN 5-94462-025-0.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации с изменениями и дополнениями на 1 июля 2005.Текст исправочные материалы. М.: Изд-во Эксмо,2005 г. — 544 с. ISBN 5-699-12639-2
3. Комментарийчасти второй Гражданского Кодекса РФ. Текст и справочные материалы.- М.: Изд-воЭксмо,2005 г. – 750 с. ISBN 5-599-13245-5
4. Федеральныйзакон от 21 июля 1997 г «О приватизации государственного имущества и об основахприватизации муниципального имущества в Российской Федерации».
5. АнсонВ.Е. Договорноеправо [Текст]/ В. Ансон — М.: 1999 г. – 576 с. ISBN 5-4567-1234-6
6. ГришаеваС.П. Гражданскоеправо: Учебник [Текст]/ Под ред. С.П. Гришаева- М.: Юрист, 1999 г.-484 с. ISBN 5-7975-0082-5
7. ЕгоровН.Д. Гражданскоеправо: Практикум [Текст]/ Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева — М.: Изд-ий центр«Академия», 2000 г. — 616 с.
8. НовиковВ.Ф. Арендапредприятий [Текст]/ Под ред. В.Ф. Новикова, М.: 2001 г.- 600 с.
9. СафулинД. Общиеположения об аренде [Текст]/ Под ред. Д.Сафулина- М.., 2000 г.- С. 247-251
10. СергееваА.П. Гражданскоеправо Том 1. Учебник. Издание четвертое, переработанное и дополненное [Текст]/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: «Проспект», 1999 г.-616 с. ISBN5-8369-0051-5.
11. СухановЕ.А. Гражданскоеправо: Учебник [Текст]/ Под ред. Е.А. Суханов-М.: «Дрофа», 2006 г.- 620 с.
Приложение1
Договор
аренды нежилогопомещения
Г. Новокузнецк «_______»______________ 200 г.
_____________________________________________________________
_______________________________________________________,именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ______________________, действующегона основании ____________________________, и концерн __________________________в лице Генерального директора, действующего на основании Устава концерна,именуемый в дальнейшем «Арендатор», заключили нижеследующий договор аренды.
1. Арендодатель сдаетАрендатору в арендное пользование нежилое помещение (адрес) общей площадью_______ кв. м ( количество цехов, комнат, каких-либо других помещений),которое Арендатор будет использовать исключительно для реализации целей изадач, установленных Уставом концерна Арендодатель сдает Арендатору помещениедля круглосуточного пользования.
2. Арендодатель сдаетАрендатору в арендное пользование нежилое помещение – офис (под канцелярскиенужды), строение каменное ( деревянное, ж.бетонное и т.д.).
Основная площадь _____ кв.м.Ставка арендной платы рублей. Сумма арендной платы в год рублей ( по основнойплощади).
(Ставка (размер) аренднойплаты зависит от стоимости помещения или иного имущества. Учитываются другиеданные.)
Может быть еще и суммаарендной платы в год по вспомогательной площади.
Общая сумма аренднойплаты по договору _________________ рублей.
В эту сумму входятамортизационные отчисления.
3. Арендатор обязан сверхарендной платы вносить Арендодателю плату в порядке участия в общих расходах поуправлению, эксплуатации и текущему ремонту помещения.
Указанная платаопределяется, исходя из плановых расходов на текущий год.
Арендатор возмещает такжеАрендодателю фактические затраты за предоставляемые услуги и за центральноеотопление, исходя из режима пользования Арендатором указанным помещением.
4. Срок арендыопределяется с (дата) по « » года.
5. ОбязанностиАрендодателя:
— в месячный срок послеподписания договора предоставить указанное помещение Арендатору поприемно-сдаточному акту ( в акте должно быть указано техническое состояние,санитарное, назначение помещения на момент сдачи его в аренду);
— акт прилагается кдоговору;
— обеспечить в месячныйсрок свободный доступ Арендатору в помещение, передать ключи, создатьвозможность пользования сигнализацией;
— производить капитальныйремонт помещения, занимаемого Арендатором, связанный с общим капитальнымремонтом дома;
— в случае аварий,происшедших не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры ких устранению.
6. ОбязанностиАрендатора:
— использовать помещениепо прямому назначению, указанному в Уставе Арендатора;
— содержать помещение втехнически исправном и надлежащем санитарном состоянии;
— не производитьреконструкций и перепланировок без согласия Арендодателя;
— своевременно производитьза свой счет текущий ремонт арендуемого помещения;
— не сдавать арендуемоепомещение как в целом, так и частично в субаренду без согласия Арендодателя. Вслучае сдачи в субаренду часть прибыли передается Арендатору.
7. Арендатор оплачиваетарендную плату поквартально, с оплатой до 15-го числа первого месяца квартала,а именно: по руб. ежеквартально.
8. Арендатор оплачиваетэксплуатационные расходы и центральное отопление помесячно числа каждого месяцав твердых суммах (/>/12 годовойсуммы) по платежному поручению.
Окончательный расчет повсем платежам с учетом амортизационных отчислений производится сторонами поокончании года на основании данных о фактических расходах Арендодателя.
Разница по перерасчетудоплачивается Арендатором или удерживается им при очередном взносе платежа.
9. Ответственностьсторон:
— за непредставление вмесячный срок по вине Арендодателя помещения Арендодатель уплачивает Арендаторупени в размере 0,5 % суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки;
10. Досрочное расторжениедоговора может иметь место:
— при использованииАрендатором помещения не по назначению;
— при ухудшенииАрендатором состояния ( тех-го или санитарного) помещения;
— при невнесенииАрендатором платы за 4 месяца в течение года;
— если помещение в силуобстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии,непригодном для использования.
11. Арендатор, надлежащимобразом выполнивший принятые на себя по договору аренды обязательства, поокончании срока договора имеет преимущественное пред другими предприятиямиправо на возобновление договора.
12. Настоящий договорзаключается в 2-х экз., которые хранятся у сторон.
13. Юридические адреса иподписи сторон:
__________________________________________________________________
Арендодатель (подпись)
Арендатор (подпись)
Приложение2
Договор
аренды земельногоучастка
Г. Новокузнецк «_______»____________200 г.
________________________________,именуем _______в дальнейшем
«Арендодатель», в лице_______________________________________
действующего на основании__________________________, и Товарищество с ограниченной ответственностью «____________________», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Директора____________________
действующего на основанииУстава, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Арендодатель передаетАрендатору на началах аренды земельный участок, находящийся в пользованииАрендодателя.
Местонахождение участка______________________________________
2. Арендодательгарантирует, что по своему правовому статусу и по правилам землепользования онимеет право на заключение настоящего Договора. Все вопросы, связанные сиспользованием участка, указанного в п.1 настоящего Договора, и требующиесогласования и извещения органов государственной власти и управления,разрешаются Арендодателем самостоятельно.
3. Срок действиянастоящего Договора устанавливается в один год с даты его подписания.
4. Арендная плата запользование участком по настоящему договору устанавливается в размере_________________________________________
(______________________)рублей, каковая сумма подлежит выплате путем перевода на расчетный счетАрендодателя равными частями по кварталам не позднее ______ -го числа месяца,следующего за расчетным кварталом.
5. Арендатор гарантирует,что использование земельного участка, указанного в п.1 настоящего Договора, ненанесет ущерба имуществу и правам арендодателя.
6. Стороны обязуютсяхранить в тайне содержание настоящего Договора и любую информацию и данные,предоставленные каждой из сторон в связи с настоящим Договором, не открывать ине разглашать в общем или частности факты или информацию какой-либо третьейстороне и не использовать их в своих целях без предварительного письменногосогласия другой стороны настоящего Договора. Обязательства по секретности инеиспользованию не распространяются на общедоступную информацию, а также наинформацию, которая станет известна не по вине одной из сторон настоящегоДоговора.
7. За исполнение илиненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору стороны несутимущественную ответственность в соответствии с действующим законодательством иусловиями настоящего Договора.
8. Настоящий Договорзаключен в двух экземплярах, находящихся у сторон.
Юридические адреса иподписи сторон
«______________________»
За_________________________________
___________________________________/
За_________________________________
___________________________________/
Приложение3
Договор
арендытранспортного средства
Г.Новокузнецк «_____» __________ 200 г.
_________________________,именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и __________________________________________________,именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны заключили настоящийдоговор о нижеследующем:
1.Предмет договора.
1.1Арендодатель предоставляет Арендатору транспортное средство, принадлежащееАрендодателю по договору аренды № ____ от _______марки ______________, шасси №____________, двигатель № __________________, кузов № _____________________,государственный номер ___________, цвет _________________, технический паспорт№ ________________________, за плату во временное пользование.
1.2Транспортное средство передается по акту приема-передачи в техническомсостоянии, соответствующем требованиям ГИБДД.
1.3 Стоимостьавтомобиля устанавливается на день подписания договора в размере __________________________________________рублей.
2. Срокаренды.
2.1 Срокаренды транспортного средства исчисляется с «__»____ 200 г.
3.Расчеты сторон.
3.1Арендная плата по настоящему договору составляет ____________ руб. в сутки.
3.2Арендатор выплачивает арендную плату Арендодателю ежедневно
3.3 Вслучае задержки платежа Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 0,5 %в день от недопоставленной плановой суммы.
3.4 Вслучае простоя автомобиля по вине Арендатора, последний уплачивает аренднуюплату в размере ___________________________________ рублей за каждые сутки простоя.
4. Праваи обязанности сторон.
4.1Права и обязанности Арендатора:
4.1.1 Использоватьтранспортные средства в соответствии с условиями договора.
4.1.2 Заправлятьтранспортные средства топливом (бензином, газом) за свой счет.
4.1.3 Проводитьтекущий ремонт, ТО-1, ТО-2, аварийный ремонт.
4.1.4 Восстанавливатьтранспортные средства в случае его порчи (авария, взлом, кража оборудования ит.п.).
4.1.5 Припреждевременном износе автошин до нормы пробега, выходе из строя агрегатов,оборудования и деталей кузова производить ремонт или приобретать новые за свойсчет.
4.1.6 Поддерживатьавтомобиль на линии в чистом виде.
4.1.7 Производитьамортизацию за свой счет.
4.2Права и обязанности Арендодателя:
4.2.1Передать Арендатору транспортное средство, указанное в п.1 настоящего договора,в исправном состоянии.
4.2.2Передать Арендатору технический паспорт на данное транспортное средство идругие документы, необходимые для его использования.
4.2.3Осуществляет текущий ремонт ( стоимость запасных частей без стоимости работ, заисключением работ по диагностики, развалу схождению, электрике).
4.2.4 ПредоставляетАрендатору один день в месяц без внесения арендной платы на ТО.
5.Ответственность сторон.
5.1 Сторонынесут ответственность за не исполнение или ненадлежащие исполнение своихобязательств по настоящему договору в соответствии с действующимзаконодательством.
5.2Арендатор несет полную материальную и уголовную ответственность за совершенноеДТП, арендованным автомобилем.
5.3Арендатор несет материальную ответственность за сохранность арендуемогоавтомобиля и оборудования, находящегося на нем.
5.4 Вслучае утраты или повреждения автомобиля (оборудования) по своей вине Арендаторвозмещает Арендодателю причиненный фактический ущерб, либо предоставляет равноценныйавтомобиль в течение 20 дней с момента утраты, повреждения. Кроме тогоАрендатор возмещает Арендодателю недополученные доходы со сдачи автомобиля варенду в размере ________________________________ руб. в день.
5.5 Вслучае задержки помещения ущерба, либо не предоставления равноценногоавтомобиля в указанный в п.5.4. срок Арендатор уплачивает Арендодателюнеустойку в размере ______ % за каждый день просрочки от суммы ущерба.
6.Порядок разрешения споров.
6.1 Привозникновении споров по настоящему договору стороны принимают меры к ихурегулированию путем переговоров.
6.2 Приневозможности разрешения указанных споров между сторонами путем переговоров,они разрешаются в суде, предусмотренном действующим законодательством РФ.
7.Прочие условия.
7.1 Договорможет быть расторгнут по инициативе любой из сторон только в случаепредварительного (за 14 дней) уведомления другой стороны.
7.2. Всеизменения, дополнения к договору должны быть совершены в письменной форме.
7.3. Актысдачи приемки, являются неотъемлемой частью договора.
7.4. Поокончании срока аренды, либо при досрочном расторжении данного договора,Арендатор передает Арендодателю автомобиль также по акту приема-передачи.Подписание, которого свидетельствует об отсутствии претензий сторон друг другу.
7.5. Вчасти не урегулированной настоящим договором, отношения сторон регламентируютсядействующим законодательством РФ.
7.6.Договор составлен в двух подлинных экземплярах по экземпляру для каждой изсторон. Оба экземпляра имеют равную юридическую силу.
8.Юридические адреса сторон.
Арендодатель Арендатор
________________________ _______________________
___________/_____________ ______________/________