Введение
Актуальностьисследования.Преобразования, произошедшие в экономике Республики Казахстан, требуютпристального внимания ученых-правоведов к новым явлениям экономической иправовой действительности. В особенности это касается гражданско-правовыхинститутов, обслуживающих предпринимательские отношения.
Упорядоченностьобщественных отношений, их системность и динамизм, являются необходимымиусловиями функционирования и развития общества. На сегодняшний день важнойсферой предпринимательства стала оценочная деятельность. Применение оценкитребуется в достаточно широкой области: для определения стоимости имущества присовершении с этим имуществом различных сделок, передаче его в доверительноеуправление или аренду, использовании в качестве залога, вклада в уставныйкапитал и т.д. В целом можно говорить о появлении в Республике Казахстан рынкаоценочных услуг как сферы проявления экономических отношений между субъектами — оценщиками и потребителями их услуг (заказчиками).
Проблема изученияоценочной деятельности на долгое время утратила актуальность. Однако с середины90-х годов XX века независимая оценка стала явлением хозяйственной жизни.Потребность в независимой оценке появляется из необходимости разрешить иустранить субъективные противоречия участников имущественных отношенийпосредством обращения к объективному квалифицированному мнению независимоголица для определения стоимости неденежного вклада в уставный капитал и размерадоли участника при его выходе или наследовании, установления рыночной стоимостиакций при их выкупе акционерным обществом, совершении обществом крупной сделки,при ипотечном кредитовании в случае спора о величине стоимости предметаипотеки, а также определения стоимости объектов собственности в целях ихприватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, прииспользовании объектов в качестве предмета залога, определения рыночнойстоимости имущества для его реализации в порядке исполнительного производства идр.
Актуальностьнаучно-концептуальных, законотворческих и правоприменительных проблем,связанных с гражданско-правовым институтом оценочной деятельности, вызванаотносительной новизной независимой оценки для отечественной правовой системы.
Данные вопросы имеют нетолько юридический аспект, но в значительной степени и экономический. Однако,если в объяснении процессов оценивания и ценообразования современнойэкономической наукой исходным пунктом определяется истолкование мотивовповедения участников обмена, производства и потребления, то цель юридическойнауки состоит, прежде всего, в определении сущности, понятия и признаковоценочной деятельности в их значении для построения системы правовых норм,регулирующих отношения между лицами, причастными к проведению независимойоценки.
Правовые основы оценочнойдеятельности определены Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года №109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» [1]. Практика егоприменения выявляет ряд вопросов и проблем, требующих своего осмысления ивыработки соответствующих рекомендаций. К ним, в частности, следует отнестивопросы сущности обязательства по осуществлению оценочной деятельности, егоюридической природы, применения норм, гарантирующих независимость идостоверность результата оценки.
Научная новизна дипломнойработы. Содержащиеся в работе теоретическиеположения и выводы представляют собой научную концепцию развития оценочныхправоотношений.
В исследовании выявленытеоретические и практические проблемы правового регулирования отношений,возникающих при оценке, и внесены предложения, направленные насовершенствование законодательства и правоприменительной практики в исследуемойсфере отношений.
Практическая значимость дипломной работы. Основные выводыдипломной работы могут быть использованы в научно-исследовательской деятельности, дляпреподавания курса гражданского права, в деятельности правоприменительныхорганов, в том числе для практикующих юристов.
Оценка современного состояния научной проблемы. Актуальность темы дипломной работыобусловлена недостаточной ее научной проработанностью. Вопросы, связные справовым регулированием оценочной деятельности, еще не стали предметомпристального внимания ученых-правоведов. До настоящего времени в РеспубликеКазахстан отсутствуют монографические исследования, посвященные изучениюправового регулирования оценочной деятельности в свете происходящих социально —экономических реформ. Правовые аспекты оценочной деятельности как видапредпринимательства отражены в научных работах таких правоведов, как П.В.Бахарев, А.В. Верхозина, И.В.Ершова, Н.П.Кареева, Т.В.Кравченко, В.В.Курило,Г.В.Петрова, Б.Соколов, А.А. Ялбулганов и др.
Вместе с тем, трудыуказанных выше и других авторов охватывают далеко не все проблемы правовогорегулирования оценочной деятельности в Республике Казахстан как видапредпринимательства, а лишь отдельные вопросы. Теоретико-правовой аспектисследуемой проблематики в работах затрагивался весьма незначительно. В связи сизменением законодательства, регулирующего оценочную деятельность, частьпубликаций уже устарела. В связи с этим появилась необходимость проведениятеоретического исследования по проблемам правового регулирования оценочнойдеятельности.
Таким образом,актуальность темы исследования обуславливается, по крайней мере, двумяобстоятельствами: существенным возрастанием значения оценки вгражданско-правовых отношениях, а также потребностью совершенствованияправового регулирования оценочной деятельности.
Объектом исследoвaниявыступает сфера отношений в области независимой оценки, порожденныхосуществлением оценочной деятельности.
Пpедметoм исследoвaнияявляется комплекс проблем теоретического и практического порядка, связанных справовым регулированием общественных отношений в области оценочнойдеятельности. Однако рассмотрение вопросов правового регулирования оценочнойдеятельности невозможно без определения сущности, понятия и признаков оценочнойдеятельности в их значении для построения системы правовых норм, регулирующихотношения между лицами, причастными к проведению независимой оценки, выявленияправовой природы обязательства по проведению оценки, рассмотрения его основныхсвойств, чему уделено достаточно большое место.
Целью данной дипломнойработы является раскрытие сущности правового регулирования общественныхотношений в области оценочной деятельности.
Для реализации этой целив дипломной работе были поставлены следующие задачи:
- ознакомиться спонятием оценочной деятельности;
- ознакомиться свозникновением и развитием независимой оценки и законодательства об оценочнойдеятельности;
- рассмотретьзарубежный опыт оценочной деятельности;
- раскрыть общуюхарактеристику правового статуса оценщика и принципов оценочной деятельности;
- провести оценкуосновных направлений правового регулирования оценочной деятельности в РК;
- проанализироватьосновные нормативно-правовые документы, относящиеся к законодательству обоценочной деятельности;
- разработатьмероприятия по совершенствованию оценочной деятельности в Республике Казахстан.
Методологическаяоснова дипломной работы. Методологической основой исследования являются методылогического анализа, сравнительного правоведения и обобщения результатовисследования. Логическому анализу были подвергнуты нормы действующегозаконодательства Республики Казахстан, специальная монографическая итеоретическая литература. В работе также использованы специальные(частнонаучные) методы исследования: функциональный, формально-юридический,системный.
Теоретическая значимостьисследования состоит в научном обосновании современногоподхода к решению актуальных проблем, связанных с правовым регулированиемоценочной деятельности, решение которых имеет существенное значение для наукигражданского и предпринимательского права и дальнейших научных исследований вРеспублике Казахстан.
Теоретическую основуисследования составили теоретические и практические разработки ученых: М.М.Агаркова, С.С. Алексеева, О.С. Иоффе, А.К. Кравцова, О.А. Красавчикова, Л.А.Лунца, И.Б.Новицкого, О.Н.Садикова, А.П.Сергеева, Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого, Р.О.Халфиной, Г.Ф. Шершеневича, В.Ф. Яковлева, В.Ф. Яковлевой, М.И.Брагинского,В.В.Витрянского и других.
Практическая базанаписания дипломной работы. В ходе написания работы использовались нормативныеакты РК, статистические данные, работы зарубежных и отечественных авторов,специальные исследования в данной области.
1. Общие положения обоценочной деятельности
1.1 Понятие оценочнойдеятельности
Выделение цивилистическойкатегории, как и любой другой научной категории, требует выяснения тогоспециального смысла, тех признаков, которые позволяют отделить её от иныхявлений.
Для исследования понятияоценочной деятельности требуется последовательно определиться по двум вопросам.Во-первых, необходимо уяснить научное понятие оценочной деятельности, а, во-вторых,проанализировать какое содержание вкладывают в эту категорию правовые нормы.
Поскольку право оперируеткатегориями, доведенными до уровня формально-логической определенности иофициально зафиксированных в юридических установлениях, для определения понятияоценочной деятельности необходимо использовать формально-логические испециальные юридические методы определения понятий.
Понятие, как известно, — это форма мышления, отражающая предметы в их существенных признаках [2, 45].Для определения содержания научного понятия оценочная деятельность необходимоопределить возможные значения входящих в данное понятие терминов и ограничитьих лишь необходимыми значениями.
В рамках данной дипломнойработы особое значение приобретает термин «оценка», составляющая смыслоценочной деятельности. Этимологическое значение термина «оценка» связывается сглаголом «оценить» [3, 45]. «Оценить» («оценивать») означает «полагать,назначить чему цену, определить стоимость чего» или «составить представление,суждение о ком-, чем-либо, определить значение, характер, роль и т.п. кого-,чего-либо» [3, 46].
Следовательно, влингвистическом смысле под оценкой понимаются действия, содержание которыхопределяется по значению глагола «оценить»: «оценка имущества, оценка знаний»;а также «мнение, суждение о качестве, достоинстве и т.п. кого-либо, чего-либо,принятое обозначение степени знаний и поведения учащихся, отметка» [2, 46].
Категория оценкаисследуется разными науками: философией, социологией, экономикой,юриспруденцией и др. Это обстоятельство указывает на то, что оценка многограннаи является общенаучной категорией. Но у каждой науки в соответствии с еецелями, предметом, методами изучения сложилось свое представление о категорииоценки, поскольку «… смысл слов, которыми пользуются в технике каждой из этихнаук различен» [4, 114]. Верно утверждение, что с точки зренияформально-логического метода познания различное понимание социальными наукамисущества одной категории требует либо унификации трактовок, либо установления ихсоотношения, следовательно, признания того, что речь идет о разных категориях[5, 134]. Возникают вопросы. Какова сущность оценки? Корректно ли различноепонимание существа одной категории разными науками? Попытаемся выявить существообщенаучной категории оценка.
Поясним смысл,связываемый с «оценкой» философией.
Понятие «оценка»соотносима с понятием «ценность». В этом своем значении понятие «оценка»употребляется в аксиологии и гносеологии [2, 54].
Существующее философскоеучение о ценностях — аксиология (греч. axia — ценность и logos — учение, слово)представлена несколькими теориями ценностей [2, 63]. Общность теоретическихконцепций заключается в том, что оценка представляет собой определениесубъектом социальной значимости явлений для его жизни, она ориентирует человекав мире явлений, направляет его деятельность. Таким образом, в аксиологическомсмысле с оценкой связан процесс ориентации на ценность.
Гнесиология, являясьфилософским учением о познании, изучает взаимоотношение субъекта и объекта познанияв процессе познавательной деятельности, отношение познания к действительности,критерии истинности и достоверности знания [2, 65].
Оценка складывается изакта сравнения (собственной оценки) и рекомендаций к отбору (выбору) того, чтопризнается ценностью. Тот, кто оценивает, формулирует суждения о полезности иливредности, правильности или неправильности, необходимости или ненужности того,что оценивается [6, 24]. Таким образом, оценка базируется на знании, а познаниена оценке.
Категория «оценка» известнаи социологической науке. Сведения из социологического энциклопедическогословаря дают двойственное значение понятию «оценка». Так, кроме уже известного«определение цены чего-либо», первым представлено другое значение: «соотнесениекакого-либо объекта с принятым критерием, образцом, нормой» и, собственно, оносоотносимо с аксиологическим смыслом оценки, характеризует поведенческуюсторону оценки.
Оценочная деятельностькак объект правового регулирования представляет с одной стороны услугуоценщиков – независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другойстороны – юридическим фактом, устанавливающим стоимость объекта оценки дляопределенных в договоре об оценке (или иного основания проведения оценки) цели(целях). Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РКможет повлечь за собой определенные правовые последствия.
С развитием в Казахстанерыночных отношений категория стоимости имущества из объекта плановогорегулирования переросла в рыночную категорию. Стоимость имущества определяетнамного большее число факторов, по сравнению с плановой экономикой. Определениестоимости, в экономике, где основным фактором цены товара является соотношениеспроса и предложения, представляет сложный процесс, осуществление котороготребует серьезного экспертного исследования.
Экспертное установлениестоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет остоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственноезначение. В целях упорядочивания деятельности экспертов-оценщиков, а также вцелях установления их правового статуса Республика Казахстан установила рядзаконов и других нормативно-правовых актов, регулирующих оценочнуюдеятельность. Если широко определить понятие оценочной деятельности, то оценкапредставляет собой суждение кого-либо обладающего специальными знаниями обобъекте окружающей действительности.
Оценка в рамкахзаконодательства РК об оценочной деятельности рассматривается в контекстеустановления суждения о стоимости объекта оценки.
Оценочная деятельность — предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная наустановление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости наопределенную дату, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан.
Исходя из логикизаконодательства об оценке, деятельность, направленная на установление рыночнойстоимости, осуществляемая не субъектами оценки, не подпадает под регулированиезаконодательства об оценочной деятельности. Отчет, составленный не оценщиками,не может иметь доказательственного значения и такая стоимость не являетсярекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Однако, оценка, несоответствующая требованиям законодательства не запрещена законом. На практикеинвестиционные, аналитические компании, другие юридические и физические лица,государственные органы определяют и анализируют стоимость отдельных видовимущества. Даже на бытовом уровне мы часто анализируем стоимость различныхтоваров, услуг, объектов недвижимости и прочих. И всё-таки, суждение остоимости, не подпадающие под сферу правового регулирования законодательства обоценке, не может являться независимым экспертным заключением о стоимостиобъекта оценки, и не имеет законного доказательственного значения. Такимобразом, одним из существенных условий признания доказательственной силысуждения о стоимости является осуществление этой деятельности субъектамиоценочной деятельности в соответствии с законодательством.
Оценочная деятельность –это сфера самостоятельного предпринимательства, направленная на оценкуприродных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов,интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимогоимущества, в частности, земли.
Предметом оценочнойдеятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной идругих видов стоимости объектов оценки. Данный вид деятельности, как ипрофессия, связанная с ним, — профессия оценщика, является новым для РеспубликиКазахстан видом бизнеса.
Субъектами оценочнойдеятельности являются оценщики — юридические лица и индивидуальныепредприниматели, получившие лицензию на право оценки, с одной стороны, изаказчики — юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченныхорганов, с другой стороны.
В то же время, оценочнаядеятельность — это и область научной деятельности со своим предметом, методами,принципами и стандартами.
Оценочная деятельность — это полноправный раздел экономической науки — прикладной экономический анализ,тесно связанный с другими экономическими науками: экономикой отрасли,бухучетом, анализом хозяйственной деятельности с финансовой математикой,финансовым менеджментом.
Оценочная деятельностьнеобходима как органам государственной власти с целью налогообложения, так ифизическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота. Необходиморазличать правовое регулирование сферы недвижимости и правовое регулированиеоценочной деятельности.
Рассмотрим несколькопризнаков оценочной деятельности, характеризующих ее как вид профессиональнойдеятельности:
- получение профессиональныхзнаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательнымипрограммами высшего профессионального образования, дополнительногопрофессионального образования или программами профессиональной переподготовкиспециалистов в области оценочной деятельности;
- соблюдение правилделовой и профессиональной этики, установленных саморегулируемой организациейоценщиков.
Профессиональнуюоценочную деятельность вправе осуществлять лица, относящиеся к категориисубъектов оценочной деятельности.
Результатом оценкиявляется итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки можетиспользоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иныхдействий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи,передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный(складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой(бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий,разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иныхслучаях.
Оценочная деятельностьпредполагает использование следующих видов стоимости объекта оценки: рыночнаястоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость и кадастроваястоимость. Таким образом, осуществление оценочной деятельности связано сопределением стоимости объекта.
Существует много видовстоимости. Они необходимы в силу различных потребностей заказчика и целейоценки. Однако, в общем стоимость может быть разделена на две большиекатегории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Стоимость в пользовании(стоимость использования) – стоимость вещи с точки зрения конкретногопользователя, использующего или собирающегося использовать эту вещьопределенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Онаустанавливается одним лицом (пользователем), поэтому является субъективной.
Стоимость в обмене(стоимость обмена) – стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи ипроявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В определенииимеется в виду цена, которая будет преобладать на свободном, открытом иконкурентном рынке не основе равновесия, устанавливаемого факторами предложенияи спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рассматриваетсякак обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена спозиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупностиназываемых рынком [7].
Наиболее ярким примеромстоимости в обмене является рыночная стоимость. Некоторые специалисты считают,что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочной деятельности. Этосвязано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночнойстоимости объекта оценки.
Следовательно, рыночнаястоимость является результатом справедливой сделки, осуществляемой присоблюдении ряда условий:
1) открытость рынка, накотором совершается сделка;
2) конкурентность рынка;
3) типичная мотивациясторон;
4) разумнаяинформированность сторон;
5) достаточное время, втечение которого объект оценки предлагается на рынке для продажи;
6) использование типичныхсредств платежа;
7) отсутствие необычныхфинансовых условий сделки [8].
Кроме рыночной стоимостив стандартах оценки приводится ряд видов стоимости, которые могут применятьсядля целей оценки:
а) стоимость объектаоценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого наоткрытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению сзатратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещения объектаоценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, врыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объектаоценки;
в) стоимостьвоспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих надату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, сприменением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объектаоценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемаяисходя из существующих условий и цели его использования;
д) инвестиционнаястоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из егодоходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е) стоимость объектаоценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая дляисчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положенияминормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
ж) ликвидационнаястоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объектоценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичныхобъектов;
з) утилизационнаястоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимостиматериалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектаоценки;
и) специальная стоимостьобъекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке илинормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятиерыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.
На стоимость объектаоценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды.
Экономические факторы:
- спрос на объектоценки;
- доход объектаоценки от эксплуатации и перепродажи;
- продолжительностьполучения доходов;
- риск, связанный собъектом;
- степень контролянад объектом (наличие имущественных прав);
- степеньликвидности объекта оценки;
- ограничения,наложенные государством или другими лицами на объект;
- затраты насоздание аналогичных объектов;
- соотношениеспроса и предложения на аналогичные объекты и др.
Социальные факторы:
- наличие иразвитость инфраструктуры;
- демографическаяситуация и др.
Политические факторы:
- состояниезаконодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.;
- политико-правоваяситуация в стране.
Географические факторы,состояние окружающей среды.
1.2 Возникновение иразвитие независимой оценки и законодательства об оценочной деятельности
Мировой опытсвидетельствует, что зарождение рыночных механизмов хозяйствованиясопровождается становлением и развитием оценочной деятельности. Вот и в нашейреспублике появились первичный и вторичный рынки имущества, продолжаютсовершенствоваться законодательная и нормативная базы в этой сфере, появилисьлицензированные оценщики.
Формирование профессииоценщика в Казахстане началось в 1995 году, когда было создано Государственноеагентство по регистрации и оценке недвижимости с территориальнымиподразделениями во всех областях республики. В этом же году наряду сгосударственной оценкой появились первые общественные объединенияпрофессиональных оценщиков.
7 августа 1997 годаприказом Министерства труда и социальной защиты населения Республики Казахстанв нашей стране были утверждены квалификационные требования для лиц,профессионально занимающихся оценкой имущества, тем самым была официальнопризнана новая профессия [9].
В 1997 годузаконодательно в лицензируемые виды была введена оценочная деятельность иобразован уполномоченный орган по оценочной деятельности. В это же время быласоздана Казахстанская Ассоциация Оценщиков (КАО), которая добилась в 1998 годупринятия Казахстана в Международный комитет по стандартам оценки и инициироваларазработку и принятие Закона «Об оценочной деятельности в РеспубликеКазахстан», который был принят в ноябре 2000 года. На первом этапе развитияоценочной деятельности с 1998 по 2000 год лицензии получили всего 117юридических и 343 физических лиц.
Несмотря на то, чтоначиная с 2000 года, были разработаны и утверждены нормативные правовые акты вобласти оценочной деятельности, качество оценки начало отставать от бурногороста численности оценщиков. Как показала выборочная проверка, различие встоимости одного и того же объекта, оцененного практически в одно и тоже времяразными оценщиками, очень часто могло расходиться в два и более раза. Основнойпричиной участившихся случаев недостоверной оценки стал низкий уровеньквалификации оценщиков, т.к. выдача лицензий производилась заочно на основаниидокументов об образовании, без проведения квалификационного экзамена. Крометого, принятые в 2002 году Правила оценки были не конкретны, они разрешалиоценщикам пользоваться устаревшими справочниками, такими как УПВС, выпущенныееще в СССР в 1069 году. В органах статистики не отслеживалась информация оценах на различные виды имущества, показателях риска и внутренней нормыдоходности различных категорий бизнеса, так как единый заказчик на этуинформацию отсутствует. Проводимые уполномоченным органом плановые проверкиоценочной деятельности не могли кардинально улучшить положение дел, так какежегодно составлялось около миллиона отчетов, ревизия многих из которыхневозможна без специальных знаний, которыми обладают только профессиональныеоценщики высшей квалификации. По существу проверка отчетов была сведена кформальной процедуре рассмотрения их структуры, наличия в ней всех требуемыхПравилами разделов и сведений.
Именно с 2002 годаоценочная деятельность получила развернутое законодательное регулирование иразвитие, была сформулирована модель, основанная исключительно нагосударственном контроле оценочной деятельности.
Вместе с тем, какпоказывает международный опыт, в государствах с развитой рыночной экономикойпредпочтение постепенно отдается механизмам саморегулирования, а в развивающихсястранах заметно возрастает регулирующая роль государства. Основызаконодательного регулирования и история зарождения института оценочнойдеятельности также различны.
К примеру, в странахЕвропы и США профессия оценщика формировалась в основном путемсаморегулирования. Практикующие оценщики объединялись в соответствующейпрофессиональной корпорации, созданной по типу объединений лиц других свободныхпрофессий (адвокатов, юристов, аудиторов и т. д.). Данная форма регулированияпринята в большинстве государств. В некоторых из них, в частности вВеликобритании, функция контроля за деятельностью оценщиков законодательнозакреплена за профессиональными организациями.
На туманном Альбионепервоначально оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (отангл. surveyor – землемер) в середине XIX столетия. В 1981 году корольпредоставил профессиональным сюрвейерам Хартию на право саморегулирования [10].
В США существует развитаясистема профессионального саморегулирования оценочной деятельности, где ссередины 30-х годов действует Институт оценки, в настоящее время объединяющийболее 15 тыс. членов. В последнее десятилетие введено лицензирование оценочнойдеятельности. До этого же оценщиком мог стать каждый. Причиной для перехода кгосударственному лицензированию стали убытки американскихкредитно-сберегательных институтов в результате некомпетентной и некачественнойоценки.
Во Франции в основномрегулируется оценка недвижимости для суда, а также оценка сельскохозяйственныхземель и лесных массивов. В связи с этим еще в 1990 году Французский институтоценки недвижимости (IFEI) обратился к крупнейшим профессиональным организациямс предложением о внедрении общих принципов деятельности членов профессиональныхорганизаций оценщиков. А в 1993 году впервые издана Хартия оценщиковнедвижимости (Charter of real EstateValuers) [10].
В Германии к практикеоценочной деятельности предъявляются многочисленные требования, законодательнозакреплено требование к ведению сборников цен купли-продажи, в которых регистрируютсяи оцениваются сделки с земельными участками.
В Китае с активизациейэкономических реформ возросла потребность в независимой оценке имущества. В1989 году при содействии правительства в КНР официально появилась профессия –оценщик. Основным документом, регулирующим оценочную деятельность вПоднебесной, является положение об оценке государственной собственности,изданное Государственным советом в 1991 году [10].
В результате всеговышеперечисленного появились первые признаки деградации оценочной деятельностикак высококвалифицированной профессии. На ней начали действовать лицапредлагающие оценить имущество по любой цене, которую назначит заказчик,оплачивающий эту работу. С каждым годом количество таких лицензированныхпсевдооценщиков становилось все больше, что сформировало в обществе устойчивоенедоверие к результатам их работы. В этих условиях банки и другие субъектыреальных рыночных отношений начали создавать свои службы оценки, которые в силукорпоративных интересов старались завысить стоимость залогового имущества, чтои явилось первопричиной развития ипотечного кризиса.
Следует отметить, что ужев преддверии кризиса начала появляться потребность в объективной оценке, всвязи, с чем встал вопрос о повышении достоверности отчетов, а осуществить дажевыборочную экспертизу отчета уполномоченному органу без помощи квалифицированныоценщиков, стало физически невозможно. Если на первом этапе лицензированияуполномоченный орган мог в течение 2-3 лет проверить работу всех оценщиков свыездом на место, то на сегодня для этого не хватит и 10 лет.
Следует отметить, что,помимо национальных законодательств, оценочная деятельность регулируетсямеждународно-правовыми нормами. Глобальные стандарты оценки разрабатываютсяМеждународным комитетом по стандартам оценки (IVSC), который объединяетпрофессиональные организации оценщиков более чем 50 стран [11].
В государствах СНГ, в томчисле и в Казахстане, оценочная деятельность переживает период становления. Длягармонизации законодательств стран Содружества по инициативе ряда национальныхорганизаций в области оценки создан и уже действует Координационный советоценщиков.
С течением времениправоприменительная практика по оценочной деятельности в рамках рыночныхпроцессов и результатов форсированного развития строительного сектора в нашейреспублике предопределила необходимость пересмотра оценочной деятельности, втом числе и на институциональном уровне. Так, в ноябре 2010 года Парламентпринял поправки в законы, целью которых является совершенствование и упорядочениесистемы рынка оценочной деятельности. В целях имплементации позитивного опыта вобласти оценочной деятельности установлен постепенный переход отгосударственного контроля оценки имущества к саморегулированию оценочнойдеятельности субъектами оценки. В связи с этим на первоначальном этапезаконодательно закреплены основы оценочной деятельности путем консолидированияразрозненных субъектов – оценщиков в предлагаемые саморегулируемые палаты,осуществляющие организацию данной деятельности на рынке соответствующих услуг.
Для повышения качестваоценочных услуг законом вводится обязательная экзаменация претендента назанятие оценочной деятельности с целью проверки уровня его знаний. Зауполномоченным органом закреплена компетенция по разработке и утверждениюстандартов оценки, которые будут обязательными для оценщиков. Правда, оценщикивправе использовать и международные стандарты оценки.
1.3 Зарубежный опытоценочной деятельности
Ни на мировом, ни наевропейском уровне нет сегодня единства в подходах и методах оценки. В этомотношении интересна как сама немецкая система по регулированию оценочнойдеятельности, так и опыт Германии по ее изменению. Немецкие оценщики считаютсвою модель максимально соответствующей рынку и доказательство этому находят встабильности цен и прозрачности рынка недвижимости, отвечающей интересамгосударства, бизнеса и граждан. Германия традиционно относится к группе стран счетко выдержанной социальной ориентацией экономики. Среди прочего это означаетширокие возможности государства по регулированию земельного и других рынков, втом числе путем формирования стандартов и правил осуществления оценочнойдеятельности. Сфера регулирования оценочной деятельности отнесена кградостроительному законодательству, а непосредственно со стороны федеральныхведомств за нее отвечает Федеральное министерство транспорта, строительства иразвития городов.
19 мая 2010 годаФедеральное Правительство Германии на основании §199 Градостроительного кодексаГермании (Baugesetzbuch) после необходимого согласования с Верхней палатойПарламента (Bundesrat) утвердило новую редакцию Правил определения рыночнойстоимости земельных участков (опубликовано 27 мая 2010 года в BGB), которыевступили в действие с 1 июля 2010 года. Одновременно аналогичное ПостановлениеПравительства от 6 декабря 1988 года (с изменениями от 18 августа 1997 года)утрачивает силу [12].
Причины принятия новогоПостановления:
- необходимостькорректировки системы через совершенствование методов оценки и требований к исходной информации,возникшая вследствие мирового кризиса на рынке недвижимости;
- глобализациярынка недвижимости в соответствии с интересами международных инвесторов. В частности, этимопределяется указание в §1 на понятия «стоимости в обмене» и «рыночнойстоимости» объектов недвижимости как синонимов «Verkehrswerte (Marktwerte)».Данное определение соответствует понятию «market value» в RIGS в отличие отранее применявшегося понятия «open market value» (best price);
- изменениесмежного законодательства, в частности переход на взимание налога на наследование в зависимости отрыночной стоимости его составляющих.
Данное Постановлениераспространяется на все возможные действия на различных этапах определениястоимости для различных целей.
Объектом оценки являютсякак непосредственно земельные участки (земельный участок и другие объектынедвижимости по российскому законодательству), так и права на них, права направа, а также такие объекты оценки, для которых нет рынка. Последний видобъектов является новым в отличие от ранее действовавшей редакции. В данномслучае стоимость определяется на основе рыночно ориентированной модели с учетомвсех экономических преимуществ и недостатков.
Постановление вводитнеобходимость учета будущего развития, например, изменения вида использованияземельного участка, но только в случае ее достаточной достоверности на основеконкретных фактов. При этом требуется учесть предполагаемый срок (срокожидания) до вступления в действие правовых и реальных условий для реализацииэтих изменений. Учет будущих изменений должен быть проведен с достаточнойдостоверностью и без спекулятивных ожиданий. Часто немецкой системе оценкиставится в упрек то, что она основана на прошлых фактах, а не на будущемразвитии рынка. Но ошибки в прогнозировании обусловливают приверженностьтребованию, что только достаточная достоверность оценок будущего развития можетгарантировать точность оценки на текущую дату. ImmoWertV четко и недвусмысленнодистанцируется от прогнозных оценок и ориентируется на реальные трансакции.
Новое Постановление болеетвердо разделяет необходимость учета внешних факторов, связанных с ситуацией нарынке недвижимости, капитала (а также общей экономической и демографическойситуацией в регионе) и учета внутренних факторов, связанных с самим объектомоценки. В основе разрешенного учета будущих обстоятельств в Германии продолжаетоставаться понятие «срок остаточной экономической жизни объекта оценки»,который может измениться из-за модернизации объекта или недостатков при егоэксплуатации.
Высокий уровень оценкинедвижимости в Германии базируется на требовании исходить из достаточногоколичества реальных рыночных цен. Это достигается уникальной в мировой практикедеятельностью муниципальных экспертных комиссий, систематизирующих все сделки снедвижимостью, на основе чего выводятся показатели корректировок, применяемыхпрактикующими оценщиками:
- ориентировочные(выровненные) цены на землю;
- индексы инфляциипо каждому сегменту рынка;
- коэффициентыградостроительной ценности;
- факторы сравненияпо недвижимости;
- ставкикапитализации по недвижимости;
- факторы учетарыночной ситуации [13].
В целом, большинствоизменений в Постановлении фактически формализуют развитие практики оценки впоследние годы. При этом Германии не потребовалось кардинально менять требованияк проведению оценки рыночной стоимости. Это объясняет тот факт, что теперь самоПостановление содержит разделы, которые полностью воспроизводят структурупредыдущей редакции, а не ее части, как ранее. Единственное – исключены ранеедействующие параграфы, регулирующие оценку стоимости земельного участка вслучае проведения санации или мероприятий по развитию территорий, в случаепотерь в стоимости участков, а также в части определения размеров участиясобственников участков в финансировании градостроительных мероприятий. Данноесокращение вызвано отсутствием необходимости специально обращать внимание наособенности оценки для данных целей, так как эти особенности уже отражены всоответствующих параграфах Градостроительного кодекса Германии.
Одновременно вводятсяновые определения как в части новых понятий, так и путем изменения содержанияуже действующих определений.
Например, во вводнойчасти Постановления это касается следующих базовых вопросов – дата и объектоценки.
«День определениясостояния развития земельного участка» – день определения вида использования идругих параметров разрешенного использования земельного участка в случае егоотличия по правовым или другим основаниям от даты оценки (дня определениястоимости), например, в случае изъятия земельных участков для госнужд.
Сокращено число различныхуровней (стадий) состояния развития земельного участка. Теперь их 4:
1. Сельскохозяйственные и лесные угодья;
2. Территории перспективной застройки;
3. Участки, подготавливаемыек застройке;
4. Подготовленные под застройку участки.
В итоге обозначениеуровня, близкое по смыслу казахстанскому понятию «особо ценные продуктивныесельхозугодия», в этом списке будет отсутствовать. По мнению немецкихэкспертов, это может привести к неминуемому росту рыночных цен на всесельскохозяйственные угодья [13].
Сами подходы к оценкерыночной стоимости земельных участков не изменились – это, по-прежнему,сравнительный, затратный и доходный подходы. Выбор их применения должен бытьопределен практикой делового оборота на соответствующих сегментах рынка иособенностями самого объекта оценки. Ранее был уклон на использованиесравнительного подхода к оценке рыночной стоимости как незастроенных, так изастроенных участков. Теперь, в новой редакции, сравнительный подход осталсятолько для оценки собственно земли, прежде всего – незастроенных земельныхучастков. Но Постановление не исключало и не исключает возможностьиспользования других методов определения стоимости, прямо не описанных в нем.Это не означает, что любые методы можно применять или модифицировать напрактике – методы должны соответствовать целям оценки. Причем последнеетребование зафиксировано в ряде судебных решений, в том числе в Федеральномадминистративном суде. Например, на практике в качестве дополнительных методовв случаях недостаточности сделок со сравнительными земельными участкамииспользуются техники остатка.
Теперь, согласноПостановлению, любой метод определения стоимости после выведения промежуточногорезультата должен дополнительно учесть общую ситуацию на локальном рынкенедвижимости и особенности самого объекта оценки (строительные недостатки,отличие от обычного уровня эксплуатации, особенности установления отдельныхдоходов от объекта и другие условия, влияющие на стоимость). Это должно исключитьиспользование «сырых» исходных данных. В итоге применения каждого из подходовдолжны быть получены результаты исходя из состояния типового аналогичногообъекта недвижимости в обычном деловом обороте, а перед выведениемокончательных результатов – сделаны соответствующие корректировки на состояниерынка и особенности самого объекта. Итоговое присваивание весов происходит наоснове степени достоверности результата по каждому методу. Таким образом, хотяImmoWertV не оперирует с понятием «промежуточный результат» по каждому изметодов, все их результаты без учета ситуации на рынке носят предварительныйхарактер. Учет специфики самого объекта происходит после, и на основе учетарыночной ситуации. Последнее – очевидная необходимость, так как, например, типичнаяставка капитализации в рамках доходного подхода и нормативы затрат в рамкахзатратного подхода не могут учитывать индивидуальные особенности самого объектаоценки. В качестве основы для рассмотрения обычной рыночной ситуации илитипичного объекта в отчете требуется сделать ссылку на соответствующеедоказательство [13].
Очень важно отметить, чтооговоренная последовательность существенным образом влияет на итоговуюстоимость.
Сравнительный подход вновом Постановлении подвергся минимальным корректировкам. Оценка земли должнаосуществляться преимущественно по сравнительному подходу. Рыночные ценызастроенных земельных участков должны выводиться из цен сделок с незастроеннымиучастками. Но если ранее можно было вместо цен продаж использовать ориентировочные(выровненные) цены земли, которые на начало каждого года в соответствии с §196Градостроительного кодекса систематизируются муниципальными экспертнымикомиссиями по ценовым зонам и видам использования, то теперь эти цены, с учетомнеобходимых корректировок на рыночную ситуацию и особенности объекта оценки,могут только дополнять данные по рыночным сделкам, а не использоваться вместоних. Ранее, например, такие цены часто использовались как основа определенияцен реверсии.
Причины такого решения:
1. Необходимостьдополнительной проверки обоснованности для конкретного случая определениястоимости этих усредненных показателей.
2. Усреднение цен сделокс земельными участками не основано на единой методике. Но роль усредненныхпоказателей будет усиливаться для определения налогов.
3. Ориентировочные ценыземли основаны исключительно на свойствах незастроенных участков, а дляопределения рыночной стоимости застроенных участков необходимо брать факторысравнения. Применение ориентировочных цен земли для оценки застроенных участковозначало бы упор на эти факторы, а не на собственно цены сделок с самимианалогами.
4. Анализ и использованиеориентировочных цен земли вместо цен рыночных сделок имело бы последствиемчрезмерную бюрократизацию оценки, что не соответствует интересам ни немецкогогосударства, ни рынка [13].
Однако такая новелламожет привести к снижению интереса к развитию теории и практики определенияориентировочных (выровненных) цен земли, что всегда считалось одним изпреимуществ информационного обеспечения рынка недвижимости Германии. При этомтребование об определении границ ценовых зон в интервале 20% колебания ценвокруг средней – ориентировочной цены земли – закреплены Конституционным судомГермании (например, в решении от 7 ноября 2006 г.) в рамках дел, связанных с установлением налогов на наследство. Предпринятая в период кризисапопытка верхней палаты Парламента определить 30%-ное отклонение в выровненныхценах земли по ценовым зонам как приемлемое для этих целей в силу необходимостииспользовать в качестве исходной информации значительное число сделок по каждойценовой зоне не нашла понимания в Правительстве (из-за необходимости примененияэтих цен для принятия мотивированных судебных решений).
Кроме того, теперь отоценщика требуется произвести скидку на обесценение земли застроенногоземельного участка в размере обычных затрат на освобождение участка отулучшений, если это соответствует обычной практике делового оборота. Этопозволяет избежать искусственного вздутия цен. Существенной нормой стал учетотклонения объема фактического использования и застройки или местоположенияоцениваемого земельного участка от обычных для делового оборота условий, отразрешенных норм или обычных размеров застройки аналогичных участков в данномместе. Ранее такая норма была ориентирована на оценку в рамках мероприятий посанированию территорий. Это означает существенное сближение рыночной стоимостиземли и ее стоимости по фактическому использованию при значительном срокедальнейшей эксплуатации застройки:
LV= LVфакт + (LVразр./обычн. – LVфакт) × 1 // (1+p)n (1)
где LV – рыночнаястоимость всего земельного участка;
LVфакт – стоимость землина основе фактического использования;
LVразр./обычн. –стоимость земли на основе разрешенного или обычного использования;
p – ставка капитализации;
n – остаточный срок жизнизастройки.
Пример:
LVфакт при плотностизастройки 800 м2 на стандартном участке 10 соток = 244 €/м2.
LV разр./обычн. приплотности застройки 1200 м2 на стандартном участке 10 сот. = 300 €/м2
p = 5%
n = 20 лет
Итог: LV = 244 €/м2 +56€/м2 x 1/ 1,05 20.
Учет расходов наподготовку земельного участка под застройку (прежде всего на снос существующейзастройки), если по физическим или экономическим причинам такой снос являетсяожидаемым в обычной практике, становится для оценщиков обязательным.
Сама рыночная стоимостьземельного участка, как свободного, должна быть уменьшена на приведенныезатраты по освобождению участка от застройки с учетом срока ее дальнейшейэксплуатации (по ставке капитализации для соответствующего вида использованияучастка в данной местности). Расходы на это освобождение должны соответствоватьих рыночному (обычному в деловом обороте) уровню на дату оценки. Рост илискидки на данные мероприятия трудно прогнозировать, т.к. возможно, что к концусрока эксплуатации застройки требования к очистке грунтов могут бытьсущественно увеличены. Для практики Германии характерно то, что дополнительныериски, связанные с загрязнением почвы, являются существенными. В итоге рыночнаястоимость земельного участка при особенно плохом состоянии участка и застройкиможет составлять нулевую величину. Заставить собственника снести строение законпозволяет только в случае угрозы безопасности и порядку. Но даже в этом случаеу собственника есть возможность отсрочить такое решение. В итоге оценщик обязанпредусмотреть реальный срок принятия решения о сносе строительных и иныхулучшений [13].
Правила применениядоходного подхода к оценке единого объекта недвижимости в новом Постановленииполучили более серьезные изменения. Принципиально они полностью соответствуюттребованиям ранее действовавших редакций 1988 и 1998 гг. Но новое Постановлениеопределяет три метода, которые при правильном применении должны даватьсовпадающие результаты. Кроме того, при оценке доходным подходом, особеннобольших застроенных земельных участков, необходимо условно выделить из общегоучастка часть, которая не требуется для существующей застройки и может, исходяиз местных условий, нормативных требований и своего фактического состояния,использоваться самостоятельно. Данная часть участка должна быть оценена врамках оценки земельных участков.
Методы, определяемыеновым Постановлением:
1. Двухстадийный метод(назван в Постановлении общим методом доходного подхода):
EV= (RE – p × LVзд.) × V+ LVвсего, (2)
где EV – стоимость врамках доходного
подхода;
RE – чистый операционныйдоход от эксплуатации объекта оценки;
p – ставка капитализациипо недвижимости;
q = (1+p)
V – фактор текущейстоимости аннуитета с учетом срока экономической жизни застройки;
LVвсего – стоимость всегоземельного участка как свободного;
LVзд. – часть участка,относящаяся к текущей застройке.
2. Одноэтапный метод
Упрощенный метод – хорошоработает при сроке дальнейшей эксплуатации зданий не менее 40–50 лет:
EV= RE x V+LVсамост.+ LVзд. / qn, (3)
где LVсамост. – часть участка,возможного уже на дату оценки к самостоятельному использованию.
n – число периодовполучения доходов от застройки.
3. Многопериодный методможно использовать при предполагаемых существенных отклонениях от обычных дляданного рынка доходах:
/> (4)
i – конкретный период(год) в диапазоне до n лет;
Vn– фактор стоимостианнуитета за период n, при n >b.;
Vb – фактор стоимостианнуитета за период b.
Первый и второй методыназваны методами доходного подхода на основе обычных для данного рынкаполучаемых доходах. Однако и 3-й метод обязан основываться на достовернойинформации о периодически получаемых доходах в расчетный период и стоимостиреверсии в конце него. При этом существует вопрос, как в этом случае провестичеткую границу между достаточной достоверностью на основе объективных фактов исобственно прогнозом как субъективной деятельностью? Теперь в основу расчетовпо доходному подходу должны ложиться данные по «обычно получаемым рыночнымдоходам» вместо ранее действующего понятия «стабильные доходы». В общем видепри всех методах доходного подхода необходимо капитализировать доходы черезставку капитализации по данному типу недвижимости, как обычные для данногосегмента рынка чистые доходы, так и отклонения в чистом доходе прииспользовании многопериодного метода. Тем самым ожидаемое изменение доходностидолжно рассчитываться на основе действующей ставки капитализации, а не наметодах прогнозирования, как при применении DCF. По мнению большинства немецкихоценщиков, метод DCF при всей видимости математической корректности вводит взаблуждение [13].
Причины этого следующие:
1. В теории и на практикепод DCF понимается метод доходного подхода, при котором исходной информациейявляются не обычные на дату определения стоимости доходы, а прогнозируемые. Этидоходы не капитализируются необычными ставками капитализации (all overcapitalization rate), а особой ставкой дисконтирования, ориентированной нарынок капитала. В итоге речь идет о признанном методе оценки бизнеса или обопределении инвестиционной стоимости.
2. Так как в настоящеевремя нет приведенных DCF именно к оценке объектов недвижимости, то и немецкоеэкспертное сообщество не признает его адаптированным для этих целей. Напрактике использование данного метода не исключено, однако немецкие суды такиеметоды не подтверждают, поскольку прежде всего самим пользователям таких оценоксделанные вычисления представляются непонятными и необоснованными [13].
В случае если на датуоценки действующие ставки аренды (доходы) отклоняются от обычных доходов дляданного состояния рынка, это должно приводиться в соответствие с рыночнойситуацией путем корректировок ставки капитализации, а также дальнейшейкорректировкой через скидку/накидку на индивидуальные особенности объектаоценки путем анализа нормативных требований применительно к данной сфере. Приэтом многопериодный метод позволяет учесть данные отклонения непосредственнопутем использования фактически действующих ставок, а в двух других методахданное отклонение должно определяться путем капитализации различий в обычных ифактических договорных отношениях.
Доходный подходпредполагает обязательность учета при определении чистого операционного доходарисков непоступления или снижения арендных платежей, в том числе из-завременного простоя помещений, а также риска роста непредвиденных расходов нарешение всех связанных с арендными договорами правовых вопросов. Здесьнеобходимо указать, что длительный простой помещений должен уменьшать и самразмер извлекаемых валовых доходов. На практике это определяет необходимостьпри анализе получаемых доходов по-разному учитывать эти два основания снижениячистых доходов.
Учет обязательныхплатежей и взносов, прежде всего платы за подключение при использованиидоходного подхода, заключается в том, что распределение доходов на долю земли идолю застроенной части осуществляется как для земли – без необходимостивнесения платы за подключение, а собственно земельный участок оценивается кактребующий внесения платы за подключение. Это существенно снижает итоговуюрыночную стоимость объекта недвижимости, рассчитанную доходным подходом, таккак при длительном сроке дальнейшей эксплуатации объекта эта разницаприближается к размеру самой платы за подключение («общий» доходный метод). Вслучае одноэтапной («упрощенной») модели разница несущественна, если ожидаетсядлительный срок эксплуатации.
Если земельный участокожидает изменение застройки, то обычные расходы на очистку участка и сноссооружений обязательно берутся во внимание. В отличие от использованиязатратного подхода, в этом случае (метод I и II доходного подхода) расходы наочистку не учитывают ожидаемый срок наступления, даже если они потребуютсячерез длительный срок. При небольшом сроке дальнейшей эксплуатации необходимоучесть пониженные затраты на техническое обслуживание зданий и сооружений.
Затратный подходпо-прежнему складывается из стоимости строительных сооружений, прочихсооружений и оборудования, а также стоимости собственно земли. При этомобязательно учитывается устаревание из-за возраста, а также ситуация на рынкенедвижимости и особенности самого объекта оценки. Исходными данными на практикеслужат нормативы обычных затрат на строительство (NHK). В настоящее времядействуют в Германии NHK-2000. Попытка перейти одновременно с изменениями вПостановлении об оценке к новым нормативным затратам была признана Федеральнымминистерством по транспорту, строительству и развитию городов оченьпроблематичной не только из-за несовершенства их содержательной части, но и всилу общих настроений. Применение аналогичных затрат по фактически сложившимсязатратам уже невозможно (исключение такой возможности связано с некритическимпереносом оценщиком данных из литературы и периодической печати в отчеты),необходимо четко ссылаться на каталог NHK, определяющий основные строительныезатраты. При этом сами каталоги не лишены недостатков. За последние десять летэто уже третий каталог (первый – 1995 г., второй – 2000 г., проект – 2005 г.). Резкий рост накладных расходов (было 16%, стало 22,5%) вызывалу профессионалов рост заложенной инфляции между справочниками NHK 2000 и 2005гг. В итоге различные справочники даже дают разные стоимости при их применениив рамках затратного подхода к аналогичным объектам. В итоге в 2009 г. Немецкая Палата Архитекторов (BKI) признала необходимость использовать NHK-2000.
Одновременно нововведенияне коснутся изменений в модели потерь стоимости из-за возраста по отдельнымэлементам зданий. Доказано, что при правильной эксплуатации здания независимоот сроков обновления его отдельных частей объект недвижимости можноэксплуатировать. Основополагающим фактором служит изменение требований к самимобъектам, а не к их отдельным частям. Оценка земельной составляющей малоизменилась. Она должна быть основана на цене сделок с участками со сравнимымихарактеристиками.
Изменения затронулиследующее.
Как и во всех другихметодах, произошла некоторая смена определений – главное, что затратный подход,как и другие подходы, не будет ориентирован только на затраты, а в большейстепени, чем раньше, будет требовать учета ситуации на рынке, точнее,«согласования с рынком». При этом в новом Постановлении согласование с рынкомдолжно основываться на заключении местной экспертной комиссии, а не каком-тодругом мнении.
Фактически вводитсялинейный принцип снижения стоимости из-за возраста строительного сооружения.Это позволит сделать затратный подход более сравнимым на практике работыотдельных оценщиков и экспертных комиссий. Строительные недоделки и недостаткидолжны быть учтены специальным расчетом. Нововведением является невозможностьиспользования индивидуальных строительных норм, как это было ранее. Теперьиспользуются только обычные нормы для данного типа строительства в расчете наединицу площади. Кроме того:
1. Отсутствует понятие «стоимостьвоспроизводства», только – «строительные затраты».
2. Вводится единый фактор«уторговывания» на рыночную ситуацию.
3. Отдельно не выделяется особенноепроизводственное оборудование, которое теперь относится к составной части –принадлежности строительных сооружений [13].
При расчетах потерьстоимости из-за строительных недостатков одновременно делается скидка науменьшение сроков службы здания, валового дохода и применяется увеличеннаяставка капитализации (на 0,5%). В затратном подходе необходимые затраты поустранению физических недостатков зданий и сооружений берутся с учетоманалогичного срока жизни этих новых частей, как и всего здания (то естьнеобходимо и к ним применить скидку на устаревание).
В целом, можно указать наэффективную стратегию регулятора оценочной деятельности в Германии,позволяющего оперативно найти консенсус между правовыми требованиями ипередовой национальной и мировой практикой оценки различных объектовнедвижимости, а также успешно решать основную задачу по развитию прозрачностирынка недвижимости для всех инвесторов. Быстрый срок принятия новых Правилоценки (первый вариант данного Постановления был представлен 1.04.2009 г.)свидетельствует об оперативном реагировании на комплекс проблем, возникших впоследние годы на рынке недвижимости. Такая оперативность должна быть хорошимпримером казахстанскому оценочному сообществу, нуждающемуся в современныхкачественных стандартах оценки объектов недвижимости.
2. Правовой режимоценочной деятельности в Республике Казахстан
2.1 Общаяхарактеристика правового статуса оценщика и принципов оценочной деятельности
В настоящее времянеобходимость оценки земель, зданий и сооружений, а, следовательно, иподготовки экспертов — оценщиков крайне актуальна. В современной экономикефункцией оценщика является не просто определение стоимости имущества, но иподготовка профессионального заключения о варианте наилучшего и наиболееэффективного использования собственности, т.е. рекомендаций посовершенствованию управления анализируемыми активами бизнеса. В этом контекстеоценщик является одновременно и экспертом по эффективному управлениюимуществом. Сейчас начинается новый этап развития оценочной деятельности — разработка и упорядочивание законодательства по оценочной деятельности.
Оценщик — физическое илиюридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности иобязательно являющееся членом одной из палат оценщиков.
Основными принципамиоценочной деятельности являются объективность и достоверность.
Субъектами оценочнойдеятельности являются оценщики, заказчики и третьи лица.
Оценщики — физическиелица вправе заниматься оценочной деятельностью в соответствии с ЗакономРеспублики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельностив Республике Казахстан» на основании трудового договора с юридическим лицом,осуществляющим оценочную деятельность, либо самостоятельно в качествеиндивидуального предпринимателя на основании лицензии в соответствии сзаконодательством Республики Казахстан о лицензировании [1].
Оценщики — юридическиелица вправе заниматься оценочной деятельностью на основании лицензии всоответствии с законодательством Республики Казахстан о лицензировании.
К объектам оценкиотносятся:
1) отдельные материальныеобъекты (вещи), в том числе бесхозяйное, выморочное имущество;
2) совокупность вещей,составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимоеили недвижимое);
3) право собственности ииные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
4) право требованияобязательства (долги);
5) работы, услуги,информация;
6) объекты праваинтеллектуальной собственности;
7) иные объекты гражданскихправ [1].
В оценочной деятельностивыделяется четыре направления:
1. Оценка стоимостинедвижимого имущества.
2. Оценка стоимостимашин, оборудования и транспортных средств.
3. Оценка стоимостинематериальных активов и интеллектуальной собственности.
4. Оценка стоимостипредприятия (бизнеса) [14, 234].
В соответствии с этимлицензирующий орган выдает лицензии на осуществление следующих работ (услуг) вобласти оценочной деятельности:
1. Оценка стоимости правасобственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) вотношении недвижимого имущества за исключением предприятий как имущественныхкомплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов,судов внутреннего плавания, космических объектов.
2. Оценка стоимости правасобственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) вотношении движимого имущества (за исключением денег и ценных бумаг), а такжеподлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судоввнутреннего плавания, космических.
3. Оценка стоимости правасобственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) вотношении результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительныхправ на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации,имеющей коммерческую ценность.
4. Оценка стоимости правасобственности, иных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношенииценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а такжепредприятий как имущественных комплексов.
Видами оценки являютсяобязательная и инициативная.
Обязательная оценка всоответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится:
1) для налогообложенияобъектов недвижимости физических лиц, не используемых в предпринимательскойдеятельности, а также для определения кадастровой (оценочной) стоимостиземельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств;
2) для приватизации,передачи в доверительное управление либо в аренду (аренду с последующимвыкупом);
3) для ипотечногокредитования;
4) для выкупа и изъятияимущества у собственника для государственных нужд;
5) для определениястоимости имущества должника, когда он или взыскатель возражают противпроизведенной судебным исполнителем оценки;
6) для определениястоимости имущества, поступившего в государственную собственность;
7) в иных случаях.
Организация работы пооценке имущества, поступившего в республиканскую собственность, производитсягосударственным органом, определяемым Правительством Республики Казахстан [1].
Организация работы пооценке имущества, поступившего в коммунальную собственность, проводитсяорганом, уполномоченным распоряжаться коммунальной собственностью.
Инициативная оценкапроводится на основании волеизъявления заказчика по проведению оценщиком оценкилюбого объекта оценки в соответствии с настоящим Законом и другими нормативнымиправовыми актами Республики Казахстан.
Право на проведениеоценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленногозаконодательством порядка осуществления бухгалтерского учета и отчетности.
Данное правораспространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результатыпроведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировкиданных бухгалтерского учета и отчетности.
Принципы оценки.
Каким образом оценщикоценивает стоимость объекта оценки? Какие факторы должны изменить или повлиятьна величину стоимости?
Профессиональные оценщикиразработали логический и системный подход к определению стоимостисобственности. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющихпринять во внимание все важные и сколько-нибудь значимые факты, которые могутповлиять на стоимость собственности.
Теоретической основойпроцесса оценки является единый набор оценочных принципов.
Принципы оценки могутбыть объединены в четыре группы:
1. Принципы, основанныена представлениях собственника (пользователя).
2. Принципы, связанные сэксплуатацией собственности.
3. Принципы,обусловленные действием рыночной среды.
4. Принципы наилучшего инаиболее эффективного использования.
К принципам, основаннымна представлениях пользователя относятся:
- полезность;
- замещение;
- ожидание(предвидение).
Принцип полезности объектобладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либопотенциальному собственнику. Полезность – это способность собственностиудовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данногопериода времени.
Принцип замещения гласит,что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальнойцены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью.
Принцип ожидания.Стоимость объекта оценки определяется не столько факторами, существующимисегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана состоимостью прогнозируемых выгод.
Принцип ожиданиязаключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которыемогут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки.
К принципам, связанным сэксплуатацией оценки, относятся:
- остаточнаяпродуктивность;
- вклад;
- сбалансированность;
- возрастающие иуменьшающиеся доходы (предельная производительность);
- экономическаявеличина;
- экономическоеразделение.
Остаточная продуктивностьможет быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекатьмаксимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может бытьоценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий доходили его расположение позволяет минимизировать затраты.
Экономическая теорияутверждает, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличиянекоторых факторов производства: труд, земля, капитал, предпринимательскаядеятельность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенныйк земле, после того как были оплачены затраты на труд, капитал ипредпринимательство.
Принцип вкладаосновывается на следующем: включение любого дополнительного фактора в объектоценки экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости большезатрат на приобретение или строительство этого фактора. Указанный приростстоимости и является вкладом.
Принципсбалансированности утверждает, что максимальный доход от объекта оценки можнополучить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Инымисловами факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношениидруг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта оценки.
Принцип возрастающих иуменьшающихся доходов. Исходя из предыдущего принципа изменение того или иногофактора производства приведет к изменению стоимости объекта оценки. Принципвозрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов косновным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрымитемпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точки, начиная скоторой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Этозамедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чемзатраты на добавленные ресурсы.
Принцип экономическойвеличины (экономического размера) – это оптимальный характерный размер объектаоценки, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям,преобладающим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как правило,приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта.
Если земельный участокили предприятие слишком малы или слишком велики относительно требований рынка,то они могут потерять в стоимости.
Принцип экономическогоразделения – это такое сочетание имущественных прав, связанных с объектом оценки,при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод икак следствие максимальная стоимость. Имущественные права могут быть различнымиспособами распределены во времени и пространстве.
К принципам, связанным сдействием рыночной среды, относят:
- принцип спроса ипредложения;
- принципконкуренции;
- принципсоответствия;
- принципзависимости;
- принципизменения.
Предложение и спрос – этоведущий фактор, влияющий на ценообразование в рыночной экономике. Законпредложения и спроса это экономическая закономерность, связывающая объемспроса, объем предложения и цены товаров на рынке. Когда объем предложения испроса сбалансированы, то рыночная цена как правило отражает затратыпроизводства на оцениваемую собственность. Если рыночные цены больше затрат напроизводство, то объем предложения будет расти, пока не наступит равновесие.Если рыночные цены ниже затрат, то объем предложения будет падать. Ценанаходится в прямой зависимости с объемом предложения и в обратной с объемом спроса.Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность.
Конкуренция. Прогнозируяобъем ожидаемых выгод, приносимых собственностью, аналитику нужно помнить, чтоконкуренция стимулирует постоянный переток ресурсов в те отрасли и сферы, гдеих использование приносит максимальную отдачу и способствует выравниваниюдоходов.
Принцип соответствия.Объект оценки, характеристики которого не соответствуют рыночным потребностям,скорее всего будет оценен ниже среднего уровня. К характеристикам можно отнестиуровни удобств и услуг, технологии, оснащенность производства и т.д.
С принципом соответствиясвязаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когдаоцениваемый объект оценки характеризуется улучшением. Рыночная цена такогообъекта не будет отражать его реальную стоимость и может быть даже меньшезатрат не его производство. Эффект регрессии может проявляться в случае, когдаоцениваемый объект существенно отличается в лучшую сторону от окружающих его поназначению и масштабу. Эффект прогрессии это положительное воздействиенесоответствия на стоимость. То есть когда стоимость среднего по качествуобъекта оценки завышается благодаря благоприятному окружению.
Принцип изменения.Объекты оценки постепенно изнашиваются. Изменение политических, экономических исоциальных сил влияет на конъюнктуру рынка, уровень цен и стоимость объектов.Стоимость объекта оценки, поэтому оценивается на определенную дату, котораяуказывается в отчете об оценке.
Принцип зависимости.Стоимость объекта оценки зависит от многих факторов внешней и внутренней среды,поэтому их необходимо тщательно изучать и использовать в оценке. Например, воценке недвижимости существенную роль играет местоположение объекта, в оценкемашин и оборудования – фактор износа.
Принцип наилучшего инаиболее эффективного использования – синтез всех трех групп принципов,рассмотренных ранее. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ)называется вариант, который:
- отвечает всемправовым требованиям и ограничениям;
- физическиосуществим;
- экономическиэффективен;
- максимальнопродуктивен.
То есть обеспечит объектуоценки наивысшую текущую стоимость. ННЭИ чаще всего используется в оценкенедвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участкаили участка с постройками, используется также при определении наилучшеговарианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях.
Основанием для проведенияоценки является договор на проведение оценки, заключенный между оценщиком изаказчиком в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.
По договору на проведениеоценки оценщик обязуется выполнить услуги для установления рыночной или инойстоимости объектов оценки, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В случаях, предусмотренныхзаконодательными актами, оценка объекта, в том числе повторная, должна бытьпроизведена на основании решения суда или уполномоченного органа.
К договору на проведениеоценки применяются нормы Гражданского кодекса Республики Казахстан о договоревозмездного оказания услуг.
Договор на проведениеоценки должен содержать:
1) реквизиты заказчика иоценщика:
- для физическоголица — фамилию, имя, отчество (при его наличии), место жительства;
- для юридическоголица — наименование, место нахождения (почтовый адрес), банковские реквизиты;
2) наименование и (или)место нахождения объекта (объектов) оценки, вид определяемой стоимости;
3) вид оценки;
4) вид объекта оценки;
5) сроки проведенияоценки;
5-1) указание настандарты оценки, которые будут применяться при проведении оценки;
6) условия, порядок иразмер оплаты за оказываемые услуги;
7) права, обязанности иответственность сторон;
8) реквизиты документа,подтверждающего право собственности заказчика на объект оценки, либо иныеоснования, предоставляющие право заказчику на заключение договора об оценке;
9) реквизиты лицензии направо осуществления деятельности по оценке имущества (номер и дату выдачилицензии с указанием органа, выдавшего ее).
По результатампроведенной оценки составляется отчет об оценке в двух экземплярах, один изкоторых хранится у заказчика, второй — у оценщика. Требования к форме исодержанию отчета об оценке устанавливаются в нормативных правовых актах вобласти оценочной деятельности.
Отчет, составленныйоценщиком, являющимся индивидуальным предпринимателем, подписывается им изаверяется его личной печатью.
Отчет юридического лица,имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности, подписываетсяоценщиком — физическим лицом, утверждается руководителем юридического лица либоуполномоченным им лицом и заверяется печатью.
В случае, если оценкапроводилась несколькими оценщиками по разным объектам оценки, входящим в составоцениваемого объекта оценки, отчет подписывается каждым оценщиком с указаниемобъектов оценки, по которым он проводил оценку.
В отчете об оценке должныбыть указаны:
1) наименование (фамилия,имя, отчество (при его наличии) оценщика;
2) номер и дата выдачилицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества;
3) вид определяемойстоимости;
4) дата составленияотчета и дата оценки;
5) наименование и (или)место нахождения и описание объекта (объектов) оценки;
6) подходы к оценке иметоды оценки, используемые при проведении оценки;
7) стандарты оценки,используемые при проведении оценки;
8) фактические данные,используемые при проведении оценки, с указанием источника их получения;
9) обоснование расчета;
10) результат оценки;
11) иные сведения,необходимые для полного и однозначного толкования результата проведеннойоценки.
Оценка не можетпроводиться оценщиком, если:
- в отношенииобъекта оценки оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственныеправа вне договора;
- оценщик являетсяакционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором,дебитором, спонсором юридического лица — заказчика, либо оценщик — физическоелицо является близким родственником или свойственником с заказчиком — физическим лицом;
- оценщик — юридическое лицо, в котором руководитель либо уполномоченное им лицо состоит вблизких родственных или свойственных связях с заказчиком — физическим лицом и(или) руководителем либо уполномоченным им лицом юридического лица [1].
Не допускаетсявмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика,если это может негативно повлиять на достоверность результата проведенияоценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению припроведении оценки.
Размер оплаты оценщику запроведение оценки не может выражаться в процентном отношении к определяемойстоимости объекта оценки и устанавливается по соглашению сторон до выполненияработ.
Страхованиегражданско-правовой ответственности оценщика является одним из условий,обеспечивающих защиту интересов потребителей услуг оценщика.
Страхованиегражданско-правовой ответственности оценщика, возникающей вследствие причинениявреда в результате проведения оценки, осуществляется в порядке, определенномзаконодательными актами Республики Казахстан.
Стандартами оценки вРеспублике Казахстан признаются стандарты оценки, разработанные в соответствиис законодательством Республики Казахстан и утвержденные уполномоченным органом[15, 16, 17, 18, 18, 19, 20, 21, 22].
Оценщики приосуществлении оценочной деятельности имеют право использовать международныестандарты в области оценочной деятельности, не противоречащие законодательствуРеспублики Казахстан.
Стандарты оценки являютсяобщеобязательными для всех субъектов оценочной деятельности и распространяютсвое действие на всей территории Республики Казахстан.
Стандарты оценки неотносятся к нормативным документам по стандартизации, принятие которыхосуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан отехническом регулировании.
Оценщик имеет право:
1) самостоятельноприменять методы оценки и подходы к оценке в соответствии со стандартами оценкии (или) с международными стандартами с указанием источника;
2) требовать от заказчикапри проведении оценки обеспечения доступа к объекту, а также в полном объеме кдокументации, необходимой для осуществления оценки;
3) получать у заказчикаразъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки;
4) привлекать по меренеобходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиковлибо других специалистов;
5) отказаться отпроведения оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, необеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки;
6) запрашивать вписьменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую дляпроведения оценки, за исключением сведений, составляющих государственные секреты,коммерческую и иную охраняемую законом тайну.
В случае, если отказ впредоставлении указанной информации существенным образом влияет надостоверность результатов оценки, оценщик указывает это в отчете.
Оценщик обязан:
1) соблюдать приосуществлении оценочной деятельности требования настоящего Закона, стандартовоценки, а также иных нормативных правовых актов Республики Казахстан;
1-1) соблюдать правиладеловой и профессиональной этики, утвержденные палатой оценщиков, членомкоторой он является;
1-2) состоять членомтолько одной палаты оценщиков;
2) сообщать заказчику оневозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновенияобстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;
3) обеспечиватьсохранность и конфиденциальность документов, получаемых от заказчика и третьихлиц в ходе проведения оценки;
4) предоставлять потребованию представителя уполномоченного органа и заказчика лицензию наосуществление деятельности по оценке имущества;
5) не разглашатьконфиденциальную информацию, полученную от заказчика и третьих лиц в ходепроведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательнымиактами;
6) осуществлятьнепосредственное обследование объекта и представлять заказчику отчет об оценке;
7) вести книгу отчетов проведенияоценки с указанием нумерации договоров на проведение оценки в хронологическомпорядке;
8) хранить составленныеотчеты об оценке в течение 5 лет;
9) в случаях,предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан, предоставлятькопии хранящихся отчетов об оценке или информацию государственным органам по ихзаконному требованию [1].
Оценщик несетответственность за:
1) нарушение требованийнормативных правовых актов в области оценочной деятельности, а также стандартовоценки, правил деловой и профессиональной этики;
2) разглашение сведений,составляющих государственные секреты, коммерческую тайну;
3) недостоверную оценку;
4) сохранность ицелостность документов и другой информации, предоставляемой ему для проведенияоценки;
5) не предоставлениекопий отчетов об оценке или информации государственным органам в случаях,установленных законодательными актами Республики Казахстан [1].
2.2 Основныенаправления правового регулирования оценочной деятельности в РеспубликеКазахстан
Государственная политикав области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам иоценочной деятельности, устанавливает правовые основы регулирования исаморегулирования оценочной деятельности.
Целью Концепции развитияоценочной деятельности на 2010-2020 годы является изложение основгосударственной политики в области развития оценочной деятельности насовременном этапе [23].
Основные задачи Концепциизаключаются в следующем:
- обеспечениезащиты прав собственности на имущество за счет объективной рыночной оценки егостоимости;
- формирование иразвитие цивилизованного саморегулируемого рынка оценочных услуг;
- разработка,внедрение и поддержание единых правил добросовестной конкуренции наотечественном рынке оценки;
- совершенствованиесистемы подготовки и переподготовки кадров профессиональных оценщиков;
- формирование иподдержание нормативно-правовой базы оценочной деятельности как одного изстержневых элементов казахстанской экономики;
- совершенствованиегосударственного контроля за деятельностью оценщиков;
- создание системыобщественного контроля субъектов оценочной деятельности;
- защита интересовоценочного сообщества от непредусмотренного законодательством вмешательствагосударственных органов и должностных лиц;
- обеспечитьэволюционный переход от лицензирования к саморегулированию оценочнойдеятельности [23].
Для достижения намеченныхцелей необходимо решить следующие задачи:
- разработать иутвердить государственную программу развития оценочной деятельности вРеспублике Казахстан на среднесрочный период;
- создать системы иорганизационную структуру саморегулирования оценочной деятельности;
- совершенствоватьнормативную правовую базу оценочной деятельности;
- создать постояннодействующий Межведомственный совет по оценочной деятельности;
- разработатьмеханизм эффективного контроля качества оценочных работ;
- реорганизоватьРГП Центры по регистрации недвижимости, исключив из их функций деятельность пооценке имущества, т.к. в большинстве случаев для оформления техническогопаспорта они требуют обязательной оценки недвижимости и выполняют эту работу полицензии, выданной их учредителем;
- обеспечитьпереход от лицензирования к саморегулированию эволюционно — без потерь длясубъектов оценочной деятельности – как потребителей услуг оценочной деятельности,так и самих оценщиков;
- не допуститьвозникновения недобросовестной конкуренции, как между оценщиками, так и междуобъединениями оценщиков;
- обеспечить мерыпо поддержанию качества оценочных услуг, в частности, за счет неукоснительностисоблюдения требований Закона и Стандартов, а в дальнейшем, и повышениятребований к оценщикам за счет разработки и внедрения единой системысертификации;
- добитьсяпротекционистских мер по защите отечественных производителей оценочных услуг,подобных осуществляемым в банковской и страховой сферах (задача-максимум).Добиться на отечественном рынке равных условий с западными оценщиками(задача-минимум);
- создать единуюсистему обучения и переподготовки оценщиков для чего ввести аккредитацию ВУЗови учебных центров и утверждение (согласование) программ обучения ипереподготовки оценщиков;
- исключить иззаконодательства понятие «оценщик — юридическое лицо» и установить, что оценщик– это только физическое лицо, которое несет личную ответственность занедостоверную оценку. Оценочная компания, заключившая договор с заказчиком всоответствии с ГК РК несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора,но персональную ответственность должен нести оценщик;
- создать системыдосудебного регулирования споров и массовой оценки недвижимости, путем созданияэкспертных советов и третейских судов;
- принять меры порасширению рынка оценочных услуг, что в свою очередь будет способствоватьразвитию рыночных отношений в различных сферах деятельности и повышению ихэффективности. Включить следующие виды объектов оценки: инвестиционные проекты,кадастровая оценка земли, налоговая оценка имущества физических лиц, ломбарды,интеллектуальная собственность, материальный и моральный ущерб, которые должнывыполнять оценщики.
- осуществитьпереход всех сфер деятельности на рыночную стоимость (налоги, арендагоссобственности, контракты на недропользование, оценка инвестиционныхпроектов, и т.д.);
- разработатьнормативные правовые акты, регулирующие взаимоотношение между оценщиками и аудиторами,банками, страховыми компаниями, финансовыми институтами и т.д.
- создать системуинформационного обеспечения оценочной деятельности;
- создать условиядля организации научных исследований в области оценки имущества в рамкахпрограммы инновационного развития Казахстана (гранты, госзаказ) [23].
Оценщик в соответствии стерминологией Международных стандартов – это физическое лицо, обладающеенеобходимой квалификацией и являющееся членом профессиональной организации. Длятого, чтобы привести положения закона «Об оценочной деятельности в РК» всоответствие с МСО 2007, необходимо исключить термин: оценщик — юридическоелицо. В настоящее время юридическое лицо имеет право получить лицензию, если вего штате числится и работает не менее 2-х лицензированных оценщиков — физических лиц. Кроме того, в приказ (приложение к лицензии) включаются идругие лица, имеющие право осуществлять оценку. Такая система не позволяетосуществить учет и подсчитать, сколько же физических лиц в Казахстане имеетправо заниматься оценочной деятельностью. Кроме того, физические лица частопереходят из одного юридическое лицо в другое, и проконтролировать этот процесссложно. Есть случаи, когда оценочную фирму организовывает и возглавляет лицо,не имеющее лицензии, но являющееся родственником (свойственником) руководителябанка или другого крупного заказчика. Так как физические лица и юридическиелица не обязаны сообщать о перемене своего почтового адреса, в настоящее времясвязь с ними у уполномоченного органа полностью утрачена. После отменылицензирования положение еще более усугубится.
Внесенные изменения вЗакон «Об оценочной деятельности в РК» требуют, чтобы все профессиональныеоценщики, а также юридические лица, в обязательном порядке стали членами однойиз Палат оценщиков. То есть тем самым законодательно будет введено обязательноедвойное членство оценщиков физических лиц и юридических лиц, которое будетликвидировано с отменой лицензирования. Обязательное членство всех физическихлиц позволит, наконец, наладить их учет, но чтобы принять в члены физическоелицо не имеющих лицензию, а работающих по списку, приложенному к лицензииюридическое лицо, они должны сами иметь лицензию. Необходимо за установленный9-ти месячный период всех их аттестовать и лицам, подтвердившим свою квалифицикациювыдать лицензии [23].
Каждое лицо имеет правовыбора, в какую палату ему вступать. Работники юридического лица могут вступитьвместе со своей организацией в одну палату, а могут выбрать разные палаты. Этотконституционный принцип права выбора, создаст конкуренцию между палатами ипозволит лучшим из них стать настоящими саморегулируемыми организациями.Оценщики выберут те саморегулируемые организации, которые имеют собственнуюматериальную, методическую и информационную базу, необходимую для повышенияквалификации и оценки. За период до отмены лицензирования в Казахстане на базеобъединения региональных палат должно образоваться 3-4 саморегулируемыеорганизации с численностью оценщиков физических лиц не менее 300 человек.
В течение 9 месяцев оценщикиобязаны вступить в одну из региональных палат. При их приеме Палаты имеют правопровести аттестацию своих членов, если включат этот пункт в Правила приема. Приэтом они имеют право присвоить им категории, как это сделано в странах ближнегои дальнего зарубежья. В квалификационном свидетельстве палаты должны бытьуказаны виды объектов оценки, которые может профессионально оценивать данноефизическое лицо, и категория его квалификации:
- Оценщик – высшееобразование, бакалавр по специальности «Оценка» или экономическим и техническимспециальностям с дополнительной подготовкой по профилю оценочной деятельности,без предъявления требований к стажу работы. Данный уровень квалификациипозволяет оценщику участвовать в осмотре объекта оценки и выполнять простейшиерасчеты совместно со специалистами более высокой квалификации.
- Оценщик IIкатегории – высшее образование, бакалавр по специальности «Оценка» илиэкономическим и техническим специальностям с дополнительной подготовкой вобласти оценочной деятельности, стаж работы по специальности не менее 3 лет.Данный уровень квалификации позволяет оценщику производить оценку отдельныхобъектов движимого и недвижимого имущества и подписывать отчет в качествеисполнителя.
- Оценщик Iкатегории – высшее образование, бакалавр по специальности «Оценка» илиэкономическим и техническим специальностям с дополнительной подготовкой вобласти оценочной деятельности, стаж работы по специальности не менее 5 лет.Данный уровень квалификации позволяет оценщику производить оценку всех активовпредприятий, включая объекты интеллектуальной собственности.
- Главный оценщик –высшее образование, бакалавр по специальности «Оценка» или экономическим итехническим специальностям с дополнительной подготовкой в области оценочнойдеятельности, стаж работы по специальности более 5-ти лет. Данный уровеньквалификации позволяет оценщику производить оценку всех видов имущества ипроводить экспертизу отчетов своей организации.
- Магистр оценки –высшее образование, магистр, магистр делового администрирования, доктор PhD,кандидат или доктор экономических наук и дополнительная подготовка в областиоценочной деятельности, стаж работы по специальности более 5-ти лет. Данныйвысший уровень квалификации позволяет оценщику производить оценку всех видов имущества,проводить экспертизу любых отчетов и повышать квалификацию оценщиков в качествепреподавателя на семинарах.
Оценщик – физическое лицообязан регулярно повышать свою квалификацию. Повышение квалификациипроизводится по инициативе оценщика, либо в обязательном порядке. Вобязательном порядке должны повысить свою квалификацию или подтвердит имеющийуровень квалификации:
- Оценщик – не режеодного раза в два года;
- Оценщик IIкатегории – не реже одного раза в три года;
- Оценщик Iкатегории, Главный оценщик — не реже одного раза в 5 лет;
- Магистр оценки необязан проходить переподготовку (он сам учит оценщиков) [24].
После аттестации иналичии в палате достаточного количества высококвалифицированных оценщиков,проводится конференция, на которой избираются коллегиальные органы. В периодмассового приема в члены палат, нет необходимости в создании коллегиальногооргана, принимающего решение о членстве, т.к. отказать в приемелицензированному оценщику палата не имеет права.
Палата на своейконференции избирает Президиум, Экспертный и дисциплинарный совет, а такжеревизионную комиссию (ревизора).
Палата разрабатывает идоводит до всех своих членов Стандарты организации и Кодекс поведения, которыевсе члены обязаны выполнять.
Основные принципыперехода на саморегулирование оценочной деятельности:
- максимальнаянезависимость саморегулируемых организаций от государственных структур;
- прозрачностьпроцессов саморегулирования;
- независимая истабильная финансовая обеспеченность процессов саморегулирования;
- соблюдениепринципа повышения компетентности при аккредитации и сертификации организаций,аттестации и сертификации персонала (специалистов-оценщиков);
- гармонизациястандартов и правил осуществления оценочной деятельности;
- объединение всоставе палаты не менее 200 оценщиков;
- наличиеопубликованных правил и стандартов оценочной деятельности, обязательных длявыполнения всеми участниками (членами) саморегулируемой организации;
- наличие усаморегулируемой организации оценщиков механизмов обеспечения ответственностиее участников (членов) перед потребителями;
- наличиефункционально специализированных органов, осуществляющих контроль выполненияправил и стандартов оценочной деятельности участниками (членами)саморегулируемой организации и рассмотрение дел о наложении на ее участников(членов) мер ответственности.
Система контроля качестваоценки.
В целях совершенствованиядействующей системы регулирования и организации проведения экспертизы отчетовоб оценке предлагается:
- четкосформулировать перечень единых (обязательных для всех субъектов рынка)требований к оформлению и содержанию отчета об оценке с учетом спецификиоцениваемого объекта (при этом, каждый конкретный потребитель оценочных услугвправе их только расширить).
- сформироватьединый порядок проведения экспертизы, перечень, состав и глубину этапов иэлементов проверки, максимально формализовать проверяемые параметры, по которымосуществляется оценка отчета.
- унифицироватьформу экспертного заключения и возможные выводы по результатам экспертизы.
- сформироватьунифицированные квалификационные требования к экспертам.
Все указанные элементынеобходимо сформулировать на уровне обязательных нормативных требований.
Важнейшими условиямисоздания институциональной структуры экспертной деятельности являются:
- четкое разделениефункций заказчика и эксперта (т. е. проверки отчета потребителями услуг, в томчисле и госструктурами, на предмет соответствия отчета предъявляемым заказчикомтребованиям экспертизой не является).
- исключениевозможности осуществления экспертизы отчетов об оценке субъектамипредпринимательской деятельности на рынке оценки.
- исключениевозможности монополизации рынка экспертизы.
- формированиеответственных экспертных органов исключительно на базе саморегулируемых организацийили уполномоченного органа (т. е. экспертное заключение должно носить характерофициального документа, заверенного подписью уполномоченного лица, и отражатьофициальное мнение организации, а не специалиста-эксперта).
- обеспечениеколлегиальности и объективности экспертного заключения (т. е. наличиеформализованной и документальной процедуры оценки отдельных элементов отчета обоценке, формирования, оформления и утверждения итогового экспертного заключениядля каждого экспертного органа).
- обеспечениеответственности экспертного органа за сформированное заключение, созданиемеханизма и процедуры апелляции.
- формированиемеханизма подготовки и аттестации экспертов.
- формирование врамках саморегулируемых организаций третейских судов, в том числе рассматривающихпретензии по экспертным заключениям.
- формированиетретейского суда в региональных палатах, а при несогласии с ним вРеспубликанской палате, решения которой носят характер последней инстанции иобязательны для всех субъектов рынка.
2.3 Анализ нормативныхправовых актов, регулирующих оценочную деятельность
Оценочная деятельность вКазахстане сформировалась в начале 90-х годов, хотя в большинстве развитыхстран такая специальность существует более полувека. Официальное признаниеспециальность получила с принятием в 2000 году Закона «Об оценочнойдеятельности в РК», который регулирует отношения, возникающие при осуществленииоценочной деятельности с целью установления рыночной или иной стоимостиобъектов оценки, определяет права и обязанности субъектов оценочнойдеятельности, где основными принципами являются объективность и достоверность[1].
Дальнейшее развитиезаконодательная база оценочной деятельности получила в 2002 году с принятиемследующих правил:
- Правила поприменению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценкипредприятия‚ как имущественного комплекса [26];
- Правила поприменению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и формеотчета об оценке [27];
- Правила поприменению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценкинедвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов)[28];
- Правила поприменению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценкидвижимого имущества (за исключением объектов индустриальной собственности)[29];
- Правила поприменению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполненияработ по оценке‚ используемым принципам оценки [30];
- Правила поприменению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценкиобъектов интеллектуальной собственности [31].
Правила по применениюсубъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения оценочныхработ‚ используемым принципам оценки‚ раскрывают основные принципы оценки иустанавливают обязательные требования к качеству выполнения оценочных работ сучетом региональных факторов и специфических условий ценообразования всоответствии с положениями нормативных правовых актов Республики Казахстан.
Правила по применениюсубъектами оценочной деятельности требований к методам оценки объектовинтеллектуальной собственности определяют требования к методам оценки объектовинтеллектуальной собственности в случаях, когда необходимость такой оценкиопределена договором между заказчиком и оценщиком в соответствии с законодательствомРеспублики Казахстан.
Правила по применениюсубъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета обоценке раскрывают основные понятия и устанавливают основные требования ксодержанию и форме отчета об оценке. Отчет об оценке – передаваемое заказчикуписьменное сообщение оценщика о результатах работы по оценке‚ по форме‚установленной Правилами по применению субъектами оценочной деятельноститребований к содержанию и форме отчета об оценке‚ и соответствующего требованиямзаконодательства. Правила по применению субъектами оценочной деятельноститребований к содержанию и форме отчета об оценке предназначены для примененияоценщиками‚ специалистами‚ занимавшимися разработкой методологии определениярыночной или иной стоимости объекта‚ осуществляющими контрольные функции ирегулирование оценочной деятельности на территории Республики Казахстан‚ атакже лицами‚ принимающими решения‚ направленные на установление‚ изменение илипрекращение имущественных прав и обязанностей‚ другими заинтересованными воценке сторонами.
Правила по применениюсубъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимогоимущества раскрывают основные понятия и устанавливают обязательные требования кметодам оценки недвижимого имущества с учетом региональных факторов‚специфических условий ценообразования и отражения их в учете и отчетности‚ всоответствии с положениями нормативных правовых актов Республики Казахстан.
Правила по применениюсубъектами оценочной деятельности требований к методам оценки движимогоимущества раскрывают основные понятия и устанавливают обязательные требования коценке движимого имущества с учетом региональных факторов‚ специфическихусловий ценообразования и отражения их в учете и отчетности‚ в соответствии с положенияминормативных правовых актов Республики Казахстан.
Правила по применениюсубъектами оценочной деятельности требований к методам оценки предприятия‚ какимущественного комплекса устанавливают основные требования к методам оценки ипорядок определения рыночной или иной стоимости предприятия‚ как имущественногокомплекса‚ с учетом региональных факторов‚ специфических условийценообразования‚ отражения активов и обязательств в учете и отчетности‚ всоответствии с положениями нормативных правовых актов Республики Казахстан.
В 2003 году былиразработаны и утверждены следующие нормативные документы.
Приказом Министрафинансов РК от 31 марта 2003 г. №130 были утверждены «Рекомендации поприменению методов оценки стоимости объектов республиканской государственнойсобственности». Рекомендации по применению методов оценки стоимости объектовреспубликанской государственной собственности устанавливают основные положенияк применению методов оценки и особенности определения рыночной или инойстоимости объектов республиканской государственной собственности с учетомрегиональных факторов‚ специфических условий ценообразования‚ отражения активови обязательств в учете и отчетности в соответствии с нормативными правовымиактами Республики Казахстан. Рекомендации предназначены для примененияоценщиками‚ привлекаемыми в установленном законодательством порядке‚ при оценкеобъектов республиканской государственной собственности на территории РеспубликиКазахстан [32].
В целях реализации ЗаконаРеспублики Казахстан от 1 июля 2003 года «Об обязательном страхованиигражданско-правовой ответственности владельцев транспортных средств», ПравлениеАгентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка ифинансовых организаций утвердило Правила аккредитации физического илиюридического лица, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности, вкоторых был определен порядок проведения аккредитации [33].
Постановлениеправительства РК от 02.09.2003г. №890 «Об установлении базовых ставок платы заземельные участки при предоставлении в частную собственность, при сдачегосударством или государственными землепользователями в аренды, а также размераплаты за продажу права аренды земельных участков» установило:
- базовые ставкиплаты за земельные участки при их предоставлении в частную собственность;
- базовую ставкуплаты за земельные участки при сдаче государством или государственнымиземлепользователями в аренду в размере земельного налога, исчисленного поземельному участку в соответствии с налоговым законодательством РеспубликиКазахстан, при этом размер ежегодной аренды платы за земельный участокустанавливается в пределах 100-120% от базовой ставки платы за земельныйучасток при сдаче в аренду;
- размер платы запродажу права аренды земельных участков в процентах от кадастровой (оценочной)стоимости земельного участка по срокам [34].
Приказом ПредседателяАгентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 28 декабря2004 года № 105-П утверждена «Инструкция по определению кадастровой (оценочной)стоимости земельных участков». Инструкция по определению кадастровой(оценочной) стоимости земельных участков разработана в целях обеспеченияединого подхода по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участкови сопоставимости ее результатов на территории Республики Казахстан [35].
Инструкция по определениюкадастровой (оценочной) стоимости земельных участков устанавливает порядок поопределению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков в соответствиис Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II ЗРК[36] и постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при ихпредоставлении в частную собственность, при сдаче государством илигосударственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажуправа аренды земельных участков» [34].
Кадастровая (оценочная)стоимость конкретного земельного участка определяется территориальным органомпо управлению земельными ресурсами в соответствии с базовыми ставками платы заземельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственностьгосударством, с применением к ним поправочных (повышающих или понижающих)коэффициентов и оформляется территориальным органом по управлению земельнымиресурсами актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельногоучастка.
Базовые ставки платы заземельные участки, предоставляемые в частную собственность в населенных пунктах(поселки и сельские населенные пункты), расположенных в пригородной зонегородов Астаны, республиканского значения, областных центров и курортной зоне,увеличиваются в два раза.
Конкретные размерыпоправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов применяемых к базовымставкам платы устанавливаются в составе землеустроительного проекта (дела). Приэтом они определяются:
- в пределах границнаселенных пунктов, на основании данных утвержденных местными представительнымиорганами в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Земельного кодекса РеспубликиКазахстан;
- за пределамиграниц населенных пунктов, на основании земельно-кадастровых карт, материаловпочвенного, геоботанического, почвенно-мелиоративного и других изысканий сучетом норм пунктов 3-5 статьи 11 Земельного кодекса Республики Казахстан [34].
Приказом ПредседателяАгентства Республики Казахстан по регулированию естественных монополий от 21июля 2005 года № 226-ОД утверждены «Правила проведения переоценки основныхсредств субъектами естественных монополий» [37]. Правила проведения переоценкиосновных средств субъектов естественных монополий разработаны в соответствии сзаконами Республики Казахстан «О естественных монополиях», «О бухгалтерскомучете и финансовой отчетности», «Об оценочной деятельности». Основной цельюразработки Правил проведения переоценки основных средств субъектамиестественных монополий является определение принципов проведения, порядкаорганизации и осуществления субъектами естественных монополий переоценкиосновных средств.
Переоценка основныхсредств проводится Субъектом по согласованию с уполномоченным органом.Основаниями необходимости проведения переоценки основных средств являются:
1) приведение стоимостиосновных средств к справедливой стоимости;
2) несоответствиенормативного срока службы основных средств по технической документациизавода-изготовителя фактическому сроку использования;
3) моральный износ врезультате научно-технического прогресса, изменение условий хозяйственнойдеятельности, воздействие экономических факторов;
4) воздействие другихнеблагоприятных, непредвиденных факторов, приводящих к ухудшению техническиххарактеристик основных средств [37].
Нормативное постановлениеВерховного Суда Республики Казахстан от 25 декабря 2006 года № 8 «О некоторыхвопросах применения судами законодательства об изъятии земельных участков длягосударственных надобностей» [38]. В связи с необходимостью единообразногоприменения судами законодательства при рассмотрении гражданских дел об изъятии,в том числе путем выкупа, у частного собственника или землепользователяземельных участков для государственных надобностей пленарное заседаниеВерховного Суда Республики Казахстан постановляет: при разрешении дел обизъятии (выкупе) земельных участков для государственных надобностей судамнеобходимо иметь в виду, что законодательство по указанным правоотношениямосновывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из Гражданскогокодекса Республики Казахстан, Земельного кодекса Республики Казахстан, ЗаконаРеспублики Казахстан «О жилищных отношениях», а также законов РеспубликиКазахстан «О местном государственном управлении в Республике Казахстан», «Обиндивидуальном жилищном строительстве», «Об архитектурной, градостроительной истроительной деятельности в Республике Казахстан», «Об оценочной деятельности вРеспублике Казахстан», «О статусе столицы Республики Казахстан», «Об особомстатусе города Алматы» и других нормативных правовых актов.
При исследовании отчетов,письменных консультаций специалистов и других документов, связанных с оценочнойдеятельностью, судам следует проверить их на соответствие положениямнормативных правовых актов, предусматривающих порядок и методику оценки порыночной стоимости земельного участка (права землепользования), домостроения,других объектов недвижимости, а также другого имущества, подлежащего оценке.При этом следует иметь в виду, что размер денежной компенсации за изымаемыйземельный участок не может определяться исходя из его нормативной либокадастровой цены, поскольку они не отражают рыночную стоимость земельногоучастка. Документы, связанные с оценочной деятельностью, не имеют заранееустановленной силы и подлежат оценке судом наряду с другими доказательствами поделу. Если в предоставленных сторонами оценочных документах имеютсяразногласия, в результате которых не представляется возможным выяснить размеркомпенсации за изымаемое имущество, то судом может быть привлечен специалист вобласти оценочной деятельности для дачи письменных консультаций.
Судам также необходимоучитывать, что оценщик должен иметь лицензию на осуществление оценочнойдеятельности и вправе самостоятельно применять методы оценки в соответствии стребованием законодательства.
Оценка не можетпроводиться оценщиком, если:
- в отношенииобъекта оценки оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственныеправа вне договора;
- оценщик являетсяакционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором,дебитором, спонсором юридического лица — заказчика;
- оценщик — физическое лицо, является близким родственником или свойственником с заказчиком- физическим лицом.
В судебных актах должныбыть указаны доводы, по которым суды принимают оценочный документ в качестведоказательства или отвергают его.
В 2007 годузаконодательство в области оценочной деятельности получило дальнейшее развитие.
Были утверждены правилалицензирования деятельности по оценке имущества (за исключением объектовинтеллектуальной собственности, нематериальных активов) и оценкеинтеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов, которые устанавливалипорядок выдачи лицензий на право осуществления деятельности по оценке имущества(за исключением объектов интеллектуальной собственности, стоимостинематериальных активов) и оценке интеллектуальной собственности, стоимостинематериальных активов.
Приказом Министрафинансов Республики Казахстан от 21 июня 2007 года № 217 утвержден«Национальный стандарт финансовой отчетности № 2» [39]. Приказом Министрафинансов Республики Казахстан от 21 июня 2007 года № 218 утвержден«Национальный стандарт финансовой отчетности № 1» [40]. оценочный стоимость имущество экспертный
Национальный стандартфинансовой отчетности № 2 разработан в соответствии с Законом РеспубликиКазахстан «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности», с целью определенияпорядка ведения бухгалтерского учета и составления финансовой отчетностисубъектами малого предпринимательства и среднего предпринимательства,определяемыми в соответствии с Законом Республики Казахстан «О частномпредпринимательстве»; некоммерческими организациями, филиалами ипредставительствами иностранных юридических лиц, зарегистрированными натерритории Республики Казахстан в соответствии с законодательством РеспубликиКазахстан; государственными предприятиями, основанными на праве оперативногоуправления (казенные предприятия).
Национальный стандартфинансовой отчетности № 1 разработан в соответствии с Законом РеспубликиКазахстан «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности», с целью определенияпорядка ведения бухгалтерского учета и составления финансовой отчетностисубъектами малого предпринимательства определяемыхв соответствии с Законом Республики Казахстан «О частном предпринимательстве»,применяющие согласно налоговому законодательству Республики Казахстанспециальные налоговые режимы для крестьянских или фермерских хозяйств,юридических лиц – производителей сельскохозяйственной продукции, а также наоснове упрощенной декларации.
Справедливая стоимость — сумма, на которую может быть обменен актив, по которой может быть погашенообязательство или на которую может быть обменен предоставленный долевойинструмент при совершении операции между хорошо осведомленными, желающимисовершить такую операцию, независимыми сторонами.
Постановлением ПравленияАгентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка ифинансовых организаций от 25 июня 2007 года № 176 утверждены Правилааккредитации физического или юридического лица, имеющего лицензию наосуществление оценочной деятельности
Приказом и.о. Министрафинансов Республики Казахстан от 6 декабря 2007 года № 445 утверждены Правилаопределения объектов налогообложения и объектов, связанных с налогообложением,на основе косвенных методов (активов, обязательств, оборота, затрат, расходов).Правила разработаны в соответствии с пунктом 1 статьи 76 Кодекса РеспубликиКазахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговыйкодекс). В случае нарушения порядка ведения учета, при утрате или уничтоженииучетной документации органы налоговой службы определяют объекты налогообложенияи объекты, связанные с налогообложением, на основе косвенных методов (активов,обязательств, оборота, затрат, расходов) в порядке, определенном Правилами[41].
Для целей Правилопределения объектов налогообложения и объектов, связанных с налогообложением,на основе косвенных методов (активов, обязательств, оборота, затрат, расходов)под нарушением порядка ведения учета, утратой или уничтожением учетнойдокументации понимается отсутствие документов, являющихся основанием дляопределения объектов налогообложения и объектов, связанных с налогообложением,а также для исчисления налоговых обязательств. Непредставлениеналогоплательщиком документов, являющихся основанием для определения объектовналогообложения и объектов, связанных с налогообложением, для исчисления налоговыхобязательств, а также документов, запрашиваемых на основании требований органовналоговой службы в соответствии с пунктом 4 статьи 535 Налогового кодекса, дляцелей Правил определения объектов налогообложения и объектов, связанных сналогообложением, на основе косвенных методов (активов, обязательств, оборота,затрат, расходов) признается отсутствием (утратой) документов.
Под косвенными методамиопределения объектов налогообложения и объектов, связанных с налогообложением,понимается определение сумм налогов и других обязательных платежей в бюджет наоснове оценки активов, обязательств, оборота, расходов, а также оценки другихобъектов налогообложения и объектов, связанных с налогообложением, принимаемыхдля расчета налогового обязательства относительно конкретного налога и другогообязательного платежа в бюджет в соответствии с Налоговым кодексом. Оценкаобъектов налогообложения и объектов, связанных с налогообложением,осуществляется на основании информации, полученной из источников, иных, нежелиналоговая отчетность или первичные учетные документы.
ПостановлениемПравительства Республики Казахстан от 2 апреля 2008 года № 312 утверждены«Правила использования приоритетного права покупки стратегического объекта».Правила использования приоритетного права покупки стратегического объектаразработаны в соответствии со статьей 193-1 Гражданского кодекса РеспубликиКазахстан (Общая часть) от 27 декабря 1994 года и определяют порядокиспользования приоритетного права покупки стратегических объектов. В случае нахождениястратегического объекта в частной собственности и намерения собственникапродать данный объект Правительство Республики Казахстан через уполномоченныйим орган обладает приоритетным правом покупки стратегического объекта порыночной стоимости. Рыночная стоимость стратегического объекта определяется всоответствии с законодательством об оценочной деятельности [42].
Закон РеспубликиКазахстан от 09.11.2009 N 197-4 «О внесении изменений и дополнений в некоторыезаконодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности»был дополнен следующими статьями: статья 157-1. Нарушение законодательстваРеспублики Казахстан об оценочной деятельности; статья 10-2. Стандарты оценки,а также дополнен главой 3-1. Палаты оценщиков [43].
Статья о нарушениизаконодательства Республики Казахстан об оценочной деятельности, котораягласит: «Составление оценщиком недостоверного отчета об оценке имущества, аравно осуществление оценки имущества в случаях, запрещенных законодательствомРеспублики Казахстан об оценочной деятельности, — влекут штраф наиндивидуальных предпринимателей в размере пятидесяти, на юридических лиц,являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства илинекоммерческой организацией, — в размере семидесяти, на юридических лиц, являющихсясубъектами крупного предпринимательства, — в размере ста двадцати месячныхрасчетных показателей с приостановлением действия лицензии на правоосуществления оценочной деятельности [43].
Действия, предусмотренныечастью первой 157 статьи Закона «Об оценочной деятельности в РеспубликеКазахстан», совершенные повторно в течение года после наложенияадминистративного взыскания, — влекут штраф на индивидуальных предпринимателейв размере семидесяти, на юридических лиц, являющихся субъектами малого илисреднего предпринимательства или некоммерческой организацией, — в размередевяноста, на юридических лиц, являющихся субъектами крупногопредпринимательства, — в размере ста восьмидесяти месячных расчетныхпоказателей с лишением лицензии на право осуществления оценочной деятельности».
Стандартами оценки вРеспублике Казахстан признаются стандарты оценки, разработанные в соответствиис законодательством Республики Казахстан и утвержденные уполномоченным органом.
Оценщики приосуществлении оценочной деятельности имеют право использовать международныестандарты в области оценочной деятельности, не противоречащие законодательствуРеспублики Казахстан.
Стандарты оценки являютсяобщеобязательными для всех субъектов оценочной деятельности и распространяютсвое действие на всей территории Республики Казахстан.
Стандарты оценки неотносятся к нормативным документам по стандартизации, принятие которыхосуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан отехническом регулировании.
Палата оценщиков
Палата оценщиков являетсянекоммерческой профессиональной самофинансируемой организацией, объединяющей всвоем составе оценщиков.
Деятельность палатыоценщиков регулируется законодательством Республики Казахстан, учредительнымдоговором и уставом.
На территориисоответствующей области, города республиканского значения, столицы может бытьсоздана и действовать только одна палата оценщиков.
Оценщику не может бытьотказано в приеме в члены палаты оценщиков при признании им учредительногодоговора и устава палаты и выполнении условий вступления в членство палатыоценщиков. Отказ в приеме в членство палаты оценщиков может быть обжалован всудебном порядке.
Палаты оценщиков вправеобъединяться в Республиканскую палату оценщиков в форме ассоциации (союза) ивступать в международные объединения оценщиков.
Функции палаты оценщиков
Функциями палатыоценщиков являются:
1) разработка иутверждение правил деловой и профессиональной этики оценщика;
2) обучение ипереподготовка оценщиков;
3) разработка и утверждениеправил и условий приема в члены палаты оценщиков с указанием оснований приема иисключения из членов палаты;
4) представлениеинтересов своих членов в их отношениях с государственными органами, органамиместного самоуправления, а также с международными профессиональнымиорганизациями оценщиков;
5) обеспечение соблюдениясвоими членами требований законодательства об оценочной деятельности,стандартов оценки, правил деловой и профессиональной этики;
6) ведение реестра членовпалаты оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре,заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным органом;
7) организацияинформационного и методического обеспечения своих членов;
8) рассмотрениеобращений, ходатайств, жалоб оценщиков палаты, потребителей услуг в областиоценочной деятельности на оценщика палаты;
9) представление вуполномоченный орган ходатайства о возбуждении дела об административномправонарушении по приостановлению или лишению лицензии члена палаты оценщиков всоответствии с законодательством Республики Казахстан об административныхправонарушениях;
10) делегированиепредставителей для включения в состав квалификационной комиссии.
Республиканская палатаоценщиков
Республиканская палатаоценщиков является некоммерческой профессиональной самофинансируемойорганизацией, объединяющей в своем составе более половины от общего числа палатоценщиков, зарегистрированных на территории Республики Казахстан.
Наименование юридическоголица, незарегистрированного в качестве Республиканской палаты оценщиков всоответствии с законодательством Республики Казахстан, не может включать в себяслова «Республиканская палата оценщиков».
ДеятельностьРеспубликанской палаты оценщиков регулируется настоящим Законом, учредительнымдоговором и уставом.
На территории РеспубликиКазахстан образуется одна Республиканская палата оценщиков.
Функциями Республиканскойпалаты оценщиков являются:
1) разработка предложенийпо совершенствованию государственной политики в области оценочной деятельности;
2) представлениеинтересов палат оценщиков в государственных органах, органах местногосамоуправления, а также в международных профессиональных организацияхоценщиков;
3) защита прав и законныхинтересов палат оценщиков;
4) участие в разработкестандартов оценки;
5) участие в разработкепрограмм профессиональной переподготовки оценщиков;
6) разработкарекомендаций о порядке прохождения стажировки;
7) рассмотрениеобращений, ходатайств, жалоб палат оценщиков, потребителей услуг в областиоценочной деятельности на палаты оценщиков;
8) ведение реестра членовРеспубликанской палаты оценщиков и предоставление информации, содержащейся вэтом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченныморганом.
Лицензирование оценочнойдеятельности в Республике Казахстан
Лицензирование оценочнойдеятельности осуществляется в соответствии с законодательством РеспубликиКазахстан о лицензировании.
Физические лица,претендующие на право занятия оценочной деятельностью, проходятквалификационный экзамен в целях выявления их квалификационного уровня.
Для приемаквалификационного экзамена образуется квалификационная комиссия, в составкоторой должно входить нечетное число членов, в составе не менее пяти человек.В обязательном порядке в состав квалификационной комиссии включаютсяпредставители палат оценщиков, численность которых должна составлять не менееодной второй от общей численности состава комиссии.
К экзамену допускаютсялица, имеющие высшее образование по специальности «оценка» и (или) высшеетехническое или экономическое образование.
Лица, прошедшие экзамен,в течение трех рабочих дней со дня его сдачи получают решение уполномоченногооргана о прохождении квалификационного экзамена.
Правила проведенияквалификационного экзамена лиц, претендующих на право занятия оценочнойдеятельностью, утверждаются Правительством Республики Казахстан.
В 2010 году исполнилось15 лет развития профессиональной оценке в Казахстане и 10 лет со дня принятиязакона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».
Как отмечено, в Концепцииправовой политики Республики Казахстан на 2010-2020 годы, оценочнаядеятельность является важным инструментом рыночной экономики, которая требуетпостоянного внимания и совершенствования [44].
Именно в целяхсовершенствования в Закон «Об оценочной деятельности в РК» от 2000 года внесеныизменения и дополнения, посвященные правовому положению и полномочиям палатоценщиков, занимающейся разработкой и утверждением правил деловой ипрофессиональной этики оценщика, обучением и переподготовкой, обеспечениемсоблюдения оценщиками требований законодательства об оценочной деятельности,стандартов оценки, правил деловой и профессиональной этики.
Кроме того, предусмотренообязательное членство оценщика в одной из созданных палат оценщиков. Данныеновшества позволит закрепить основы оценочной деятельности путем объединенияоценщиков в палаты оценщиков, осуществляющие организацию оценочнойдеятельности.
Приказом Министра юстицииРеспублики Казахстан от 28 января 2010 года № 26 утвержден Стандарт оценки«Основные термины и определения» [15]. Настоящий стандарт устанавливаетосновные термины и их определения в области оценки имущества, а также ихусловные обозначения. В соответствии с пунктом 2 статьи 10–2 Закона РеспубликиКазахстан от 30 ноября 2000 № 109 «Об оценочной деятельности в РеспубликеКазахстан» настоящие стандарты оценки являются общеобязательными для всехсубъектов оценочной деятельности и распространяют свое действие на всейтерритории Республики Казахстан. Термины и определения, а также их условныеобозначения, установленные стандартом, обязательны для применения во всех видахдокументации и литературы, входящих в сферу работ по оценке имущества илииспользующих результаты этих работ. Целью стандарта является установлениеединой терминологии и условных обозначений терминов, показателей и нормативовдля обеспечения единообразия составления отчета об оценке. Дополнительныетермины устанавливаются в отдельных стандартах, раскрывающих различные аспектыоценочной деятельности.
ПостановлениемПравительства Республики Казахстан от 15 апреля 2010 г. № 317 утверждены Правила проведения квалификационного экзамена лиц, претендующих на правозанятия оценочной деятельностью [45]. Правила проведения квалификационногоэкзамена лиц, претендующих на право занятия оценочной деятельностью разработаныв соответствии с Законом Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года «Обоценочной деятельности в Республике Казахстан» и определяют порядок и условияпроведения квалификационного экзамена лиц, претендующих на право занятияоценочной деятельностью.
ПостановлениемПравительства Республики Казахстан от 15 апреля 2010 г. № 318 «О внесении дополнений и изменений в постановление Правительства Республики Казахстанот 25 мая 2007 года № 419» внесены дополнения и изменения в Правилалицензирования деятельности по оценке имущества (за исключением объектовинтеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов) и оценкеинтеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов [46].
Необходимостьлицензирования оценочной деятельности связано, прежде всего, со сложностьюоценки:
1) недвижимого имущества;
2) движимого имущества;
3) интеллектуальнойсобственности, стоимости нематериальных активов;
4) бизнеса.
Для получения лицензиитребуется наличие соответствующего высшего образования и двухлетнего опытаработы по специализации с предоставлением подтверждающих документов.
В настоящее время в связис новыми экономическо-правовыми отношениями возникает необходимость в усиленномконтроле оценочной деятельности. Это связано с реформой ипотечногокредитования, банковской деятельностью, развитием системы интеллектуальнойсобственности, вопросами недропользования и т.д. Рынок данных услуг достаточнообеспечен специалистами и контроль государства в этом направлении необходим дляобеспечения законных прав и интересов населения и государства. Так,государством ведется правовой кадастр, который создан для учета субъектовоценочной деятельности, и он должен носить объективный характер.
Оценочная деятельностьнужна для обеспечения судебной защиты законных прав и интересов граждан июридических лиц.
В случае отменылицензирования деятельности по оценке имущества пострадают финансовый сектор(банки, кредитные и страховые организации), строительство (ипотека жилья), и впервую очередь интересы простых граждан, пользующихся услугами оценщиков. Помнению ряда казахстанских сообществ оценщиков, лицензирование на данном этапеявляется наиболее оправданным способом регулирования оценочной деятельности,поскольку их структура в настоящее время до конца не сформирована и не являетсяв полной мере саморегулируемой организацией.
Совместный приказ и.о.Министра юстиции Республики Казахстан от 23 апреля 2010 года № 138 и Министраэкономического развития и торговли Республики Казахстан от 29 апреля 2010 года№ 17 утвердил Критерии оценки степени рисков в сфере деятельности по оценкеимущества. При отнесении субъектов по степеням риска субъектыперераспределяются в зависимости от качественных критериев оценки степенирисков в области оценочной деятельности. Оценка риска производится путемсистематического использования имеющейся информации [47].
Совместным приказомМинистра юстиции Республики Казахстан от 23 апреля 2010 года № 139 и Министраэкономического развития и торговли Республики Казахстан от 29 апреля 2010 года№ 18 утверждены формы проверочного листа по проверкам в сфере деятельности пооценке имущества [48].
Правила ведения реестрачленов Республиканской палаты оценщиков и предоставления информации,содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам разработаны в соответствиисо статьей 13-3 Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности вРеспублике Казахстан». Правила определяют порядок ведения реестра членов Республиканскойпалаты оценщиков и предоставления информации, содержащейся в этом реестре,заинтересованным лицам. Сведения о палате оценщиков вносятся в Реестр в течениетрех рабочих дней со дня ее принятия в члены Республиканской палаты. Палатаисключается из Реестра на основании решения Республиканской палаты оценщиков.Республиканская палата оценщиков не позднее дня, следующего за днем принятиярешения о прекращении членства в палате, размещает протокол решения на своеминтернет-ресурсе, вносит в реестр соответствующую запись и письменно уведомляетчлена Палаты, в отношении которого принято решение об исключении.
Приказом и.о. Министраюстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года № 325 утвержден Стандартоценки «Оценка стоимости движимого имущества». Стандарт оценки стоимостидвижимого имущества раскрывает основные понятия и устанавливает обязательныетребования к оценке движимого имущества с учетом региональных факторов,специфических условий ценообразования и отражения их в учете и отчетности, в соответствиис положениями нормативных правовых актов Республики Казахстан. ДействиеСтандарта распространяется на оценку всех типов материального движимогоимущества.
Приказом и.о. Министраюстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года № 326 утвержден Стандартоценки «Оценка стоимости недвижимого имущества». Стандарт оценки стоимостинедвижимого имущества разработан на основании Закона Республики Казахстан «Обоценочной деятельности в Республике Казахстан» в соответствии с международнымистандартами оценки, устанавливает основные требования к методам оценкинедвижимого имущества и обязателен для применения на территории РеспубликиКазахстан. Методы, установленные в Стандарте, используются для оценки полныхправ собственности на недвижимое имущество, расположенное на территорииРеспублики Казахстан.
Приказом и.о.Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года № 327 утверждены«Требования к форме и содержанию отчета об оценке». Требования к форме исодержанию отчета об оценке разработаны на основанииЗакона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан»с использованием международных стандартов оценки и устанавливает требования к форме и содержанию отчета об оценке,информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете обоценке, применяемой методологии и расчетам.
Также был утвержденСтандарт оценки «Требования к проверке качествавыполнения работ по оценке и экспертизе отчета». Данныйстандарт устанавливает основные правила проверки качества оценки имущества ипроведения экспертизы отчетов об оценке имущества, обязательные для примененияпри осуществлении оценочной деятельности на территории Республики Казахстан.Целью стандарта оценки «Требования к проверкекачества выполнения работ по оценке и экспертизеотчета» является создание условий для проверкидостоверности оценки.
В соответствии со статьей19 Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в РеспубликеКазахстан» была утверждена Программа профессиональной переподготовкиспециалистов в области оценочной деятельности. Программа состоит из модулей«Общие дисциплины» и «Блок специализаций». Модуль «Общие дисциплины» обязателендля переподготовки по всем видам специализаций. Модуль «Блок специализаций»содержит три дисциплины:
1) оценка недвижимогоимущества;
2) оценка движимогоимущества;
3) оценкаинтеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов и предприятиякак имущественного комплекса.
Стандарт «Оценкастоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов»разработан на основании Закона «Об оценочной деятельности в РеспубликиКазахстан в соответствии с Международными стандартами оценки, устанавливаетосновные требования к методам оценки объектов интеллектуальной собственности инематериальных активов. Стандарт обязателен для оценки всех видов объектов ИС иНМА на территории Республики Казахстан. Действие этого стандартараспространяется на оценку имущественных прав на следующие объекты ИС:
/>1) Объекты права промышленнойсобственности;
2) Объекты авторскогоправа;
3) Объекты смежных прав.
Стандарт «Оценкастоимости бизнеса» разработан в соответствии с Законом Республики Казахстан «Обоценочной деятельности в Республике Казахстан», Международными стандартамиоценки и является обязательным к применению субъектами оценочной деятельностина территории Республики Казахстан. Стандарт предназначен для оценки бизнеса,т.е. действующего предприятия, как целостного имущественного комплекса вследующих случаях:
1) создание, ликвидация иреорганизация предприятия
2) продажа предприятиякак имущественного комплекса
3) акционирование
4) приватизация
5) получение кредита
6) продажа пакета акций
9) в иных случаяхпредусмотренных законодательством
Согласно международнымстандартам оценки (МСО) понятия «дисконтированная стоимость», «инвестиционнаястоимость», «ликвидационная стоимость», «первоначальная стоимость», «текущаястоимость» и «учетная (балансовая) стоимость» и «стоимость реализации»разделены и определены в рамках соответствующих стандартов «Рыночная стоимостькак база оценки» (МСО 1) и «Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости» (МСО2). Понятие и определение «иной стоимости» в некоторой степени совпадают спонятиями, определенными в МСО 2. Итак, МСО 2 определяет как «нерыночную»следующие виды стоимости — «стоимость в использовании», «инвестиционнаястоимость», «стоимость действующего предприятия», «страховая стоимость»,«налогооблагаемая стоимость», «утилизационная стоимость», «ликвидационнаястоимость», «специальная стоимость» и «залоговая стоимость».
В свою очередь, МСО 1определяет «Рыночную стоимость» и разъясняет все составляющие этогоопределения. Основная идея заключается в том, что все данные, используемые впроцессе определения стоимости объекта оценки, должны быть засвидетельствованнымипоказаниями рынка.
Несмотря на то, что вбольшинстве случаев при принятии решений используется рыночная стоимость,некоторые ситуации требуют применения баз оценки, отличных от рыночнойстоимости. Принципиально важным является то, чтобы как оценщики, так ипользователи результатов оценки, ясно понимали отличие. А оценщики должнызаботиться о том, чтобы выбирались подходящие базы оценки, избегая ситуаций,которые могут ввести в заблуждение общественность.
Время от времени напрактике возникают недоразумения, касающиеся терминов и методов оценки,особенно в процессе оценки в целях учета и финансовой отчетности.
В основном оценка в целяхотчетности согласно МСФО требует определения «справедливой стоимости». МСО 1 ивступительный раздел МСО «Общие понятия и принципы оценки» отождествляют«справедливую стоимость» основных средств с «рыночной стоимостью». Приложение 1МСО «Оценка в целях финансовой отчетности» разъясняет принципы оценки в этихцелях, сравнивает понятия и определения, используемые в МСО и МСФО, и приводитследующий список МСФО, согласно которым может возникнуть потребность в оценке:
МСБУ 16 «Основныесредства»,
МСБУ 40 «Инвестиционнаянедвижимость»,
МСБУ 36 «Обесценениеактивов»,
МСБУ 2 «Запасы»,
МСФО 3 «Объединениепредприятий»,
МСФО 5 «Долгосрочныеактивы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность»,
МСБУ 17 «Аренда»,
МСБУ 41 «Сельскоехозяйство».
Следует отметить, что и встандартах учета и финансовой отчетности встречаются термины и понятиястоимости, подпадающие под категорию «нерыночной» (или «иной») стоимости.Например, «стоимость в использовании», употребляемая в рамках МСБУ 36 приопределении «возмещаемой суммы» актива. В этих целях обычно проводится тест наобесценение для выявления превышения «справедливой стоимости» актива или«генерирующей единицы» над его «стоимостью в использовании». В данном случаеопределение «стоимости в использовании» в рамках МСБУ 36 должно бытьосуществлено согласно МСО 2, т.е. база оценки отличается от рыночнойстоимости, так как «стоимость в использовании» — это стоимость специфическогоактива/имущества конкретного владельца/пользователя со специфической цельюиспользования.
Общеизвестны три подходаоценки — затратный, доходный и рыночный. Определения этих подходов согласнонормативным актам в области оценочной деятельности, действующим в Казахстане,очень близки к определениям по МСО. Оценка независимо от цели и типа стоимости,определяемой в результате оценки, требует применение одного или несколькихподходов.
Каждый из подходов имеетальтернативные методы оценки. Оценщик, полагаясь на свой профессиональный опыти суждения с учетом требований и возможности рынка, а также требований местногозаконодательства, определяет методы, применимые в конкретном случае. Например,оценка активов в целях отчетности согласно МСБУ 16 может ограничиться затратнымили доходным подходом: «В отсутствие рыночных индикаторов справедливойстоимости ввиду специфического характера объекта основных средств и из-за того,что подобные активы редко продаются отдельно от всего действующего предприятия,организации-покупателю, возможно, потребуется оценить справедливую стоимостьисходя из дохода или амортизированной восстановительной стоимости» (МСБУ 16.33,«МСФО 2006, Русский перевод ЗАО «Аскери-АССА»). Хотелось бы обратить вниманиена некоторую неточность перевода на русский язык и на то, что последняя частьутверждения должна читаться, ссылаясь на оригинальную версию МСФО 2006 наанглийском языке, как «исходя из доходного подхода или подхода/метода амортизированнойвосстановительной стоимости».
Метод «амортизированнойвосстановительной стоимости» (метод АВС) является одним из методов оценки,широко используемых в рамках затратного подхода оценки. Поскольку этот методчасто используется оценщиками нашей страны, с одной стороны, и на этот методссылается МСФО, согласно требованиям которых часто проводится оценка, с другойстороны, далее более подробно рассматриваются основные положения МСОотносительно данного метода.
Существует специальноеруководство 8 по применению МСО (РПП 8), которое предназначено для содействия винтерпретации сути и применения этого метода в целях отчетности. Согласно РПП8, 4.1 (пункт 4.1 РПП 8) этот метод используется для определения «рыночнойстоимости» там, где имеет место недостаточность рыночных данных. Определение«рыночной стоимости» достигается в данном случае посредством подтверждений,основанных на данных, диктуемых рынком, т.е. методология ссылается на концепциюи принципы определения «рыночной стоимости».
МСО в части примененияметода АВС требует от оценщика определения восстановительной стоимости актива икорректировки полученной стоимости на физический, функциональный (илитехнический) и экономический износ в части определения экономического износаРПП 8, 5. 10 устанавливает необходимость проведения теста на доходность вотношении всех активов предприятия или генерирующей единицы. Проведение тестана доходность является ответственностью предприятия. Результаты теста должныбыть проанализированы и использованы оценщиками в их отчете об определениирыночной стоимости объекта оценки.
В настоящее времяоценочная деятельность функционирует как самостоятельная сфера экономики иявляется важнейшим элементом инфраструктуры общественных отношений. Наличиевысокопрофессиональных специалистов выступает одним из определяющих факторовуспешного управления собственностью. Эксперты-оценщики могут работать как вгосударственных учреждениях, так и в частных фирмах, в банках, страховых иаудиторских компаниях.
В рамках рынка здоровойконкуренции само регулируемые палаты должны обеспечивать притокквалифицированных специалистов-оценщиков, обеспечивать повышение уровняпрофессиональных знаний своих членов, осуществлять информационное иметодическое обеспечение их деятельности. Таким образом, назрела объективнаянеобходимость перехода от института оценки, функционирующего по формальнымпризнакам, к механизму, ориентиром которого является профессионализм.
Более того, установленаобщеобязательность соблюдения на территории республики всеми субъектами оценочнойдеятельности стандартов оценки, утверждаемых уполномоченным органом. Наряду состандартами оценки допускается использование международных стандартов оценки.
Внесенные поправки такжекоснулись закона «О частном предпринимательстве». В функции государственногоконтроля и надзора в пункте 24 приложения к этому закону за органами юстициидополнительно закреплен контроль в области оценочной деятельности. Переходныеположения закона касаются приведения оценщиками и оценочными палатами своейдеятельности в соответствие с законом.
Практика показала, что вбольшинстве случаев основанием для проведения внеплановых проверок деятельностилицензиатов оценочной деятельности служат обращения юридических и физическихлиц, государственных органов, оспаривающих результаты оценок, а такжеопределения судов в отношении оценщиков по выявленным в ходе судебного процессанарушением законодательства.
При осуществлениипроверки, органами юстиции могут привлекаться специалисты Палаты оценщиков,членами которой является субъект проверки. Необходимость совместной работывызвана тем, что в соответствии с пунктом 5 статьи 13-2 Закона «Об оценочнойдеятельности в РК» одной из основных функции Палат оценщиков являетсяобеспечение соблюдения своими членами требований законодательства об оценочнойдеятельности, стандартов оценки, правил деловой и профессиональной этики. Крометого, палатам дано право направлять в уполномоченный орган ходатайства овозбуждении дела об административном правонарушении по приостановлению илилишению лицензии члена палаты оценщиков в соответствии с законодательствомРеспублики Казахстан об административных правонарушениях.
Следует обратитьвнимание, что все оценщики — физические лица, в том числе и ранее работавшие воценочной организации на основании приказа о выдаче лицензии юридическому лицу,где указывалась их фамилия, в соответствии с внесенными изменениями взаконодательство об оценочной деятельности должны иметь персональные лицензии.Физические лица, работающие в оценочной организации, являющейся членом одной изПалат оценщиков, обязаны персонально быть членами этой или другой Палатыоценщиков. В то же время, следует подчеркнуть, что для обеспечения свободывыбора объединений, оценщики — физические и юридические лица, не обязанывступать в Палату, зарегистрированную в той области, в которой данный оценщиксостоит на налоговом учете как индивидуальный предприниматель или юридическоелицо. Таким образом, Законом «Об оценочной деятельности в РК» оценщик имеетправо оценивать объект на всей территории Казахстана и состоять в палате,расположенной в любом областном центре, городе республиканского значения илистолице республики.
3. Мероприятия посовершенствованию оценочной деятельности в Республике Казахстан
3.1 Проблемынормативно-правового регулирования оценочной деятельности
На сегодняшний день ужени у кого не вызывает сомнения, что оценочная деятельность в Казахстанеявляется составной частью общего процесса реформирования экономики и созданияправового государства. Оценочная деятельность обеспечивает информационнуюоснову структурной перестройки экономики и формирования конкурентной рыночнойсреды, призвана давать объективную информацию для принятия хозяйственныхуправленческих решений.
Можно выделить некоторыеособенности и принципы, объективно присущие оценочной деятельности.
Оценочная деятельностьявляется самостоятельным видом предпринимательской деятельности исамостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией,принципами исследований.
Оценочная деятельностьимеет межведомственный и междисциплинарный характер. Развитие оценочнойдеятельности желательно на основе общего правового, методологического иинформационного пространства. Создание возможных специфических,специализированных нормативных и других документов должно основываться наобщероссийской системе оценки.
Мероприятия по развитиюоценочной деятельности должны отвечать текущим потребностям проводимыхэкономических реформ.
Необходимо создавать иразвивать национальную систему оценки, учитывающую богатый зарубежный опыт. Нонедопустимо как полное копирование западных методик, так и изобретениенационального «велосипеда».
Важнейшие направленияприменения оценочной деятельности:
- Оценка для целейповышения эффективности управления государственной собственностью и собственностьюсубъектов Республики Казахстан.
- Оценка ипереоценка основных фондов.
- Оценка земли инедвижимости, оценка для целей ипотечного кредитования.
- Оценканематериальных активов, включая интеллектуальную собственность.
- Оценка бизнеса,оценка активов и капитализации действующих предприятий, оценка стоимости акций,оценка неденежных взносов в уставный капитал.
- Оценка для целейфинансового оздоровления, реструктуризации предприятий или банкротства.
- Оценка ущерба причрезвычайных ситуациях.
- Оценка для целейналогообложения, исполнительного производства, ареста имущества исудопроизводства.
Из существенных проблемоценочной деятельности, которые необходимо решить в ближайшее время, можноотметить следующие:
- Необходимостьгармонизации системы оценки с системами бухгалтерского учета и налогообложения,в том числе международными системами бухучета.
- Отработкавзаимодействия оценщиков, аудиторов и специалистов по финансовому консалтингу.
- Определение ролии места государственных и частных оценщиков в системе оценочной деятельности.
Современное состояниеоценочной деятельности позволяет следующим образом сформулировать цели развитияоценочной деятельности.
Ближнесрочная цель — завершение создания нормативно-правовой базы, обеспечивающей полноценное включениеоценочной деятельности в социально-экономические процессы;
Стратегическая цель — создание в Республике Казахстан саморазвивающейся и адаптивной к внешнимусловиям системы оценочной деятельности, обеспечивающей качественные услуги пооценке стоимости, признаваемые и используемые всеми субъектами права, в томчисле и международными.
Как отмечается вСтратегии территориального развития Республики Казахстан до 2015 года, дляпривлечения иностранных инвестиций в экономику страны, необходимо иметь достовернуюинформацию о рыночной стоимости сырьевых ресурсов, которыми мы обладаем. Чтобыоценить эффективность инвестиций необходимо произвести оценку добавленнойстоимости каждого проекта. А объективной положительной оценкой результата любойхозяйственной деятельности может служить только факт увеличения стоимостисобственного капитала. Именно по этой причине в Международных стандартахфинансовой отчетности была признана необходимость учета активов на балансепредприятий не по исторической, а по справедливой рыночной стоимости, которуюопределяет профессиональный оценщик.
Только достоверная оценкаимущества и адекватная компенсация его порчи или изъятия могут быть реальныммеханизмом защиты права собственности, которое гарантировано КонституциейРеспублик Казахстан.
Таким образом, основнойцелью государственной политики на предстоящий период является принятиеорганизационно-правовых мер для обеспечения достоверности оценки, расширениясферы применения рыночной стоимости в целях повышения эффективности использованияпроизводственных и природных ресурсов. Концепция государственной политики вобласти оценки имущества призвана содействовать осуществлению государственнойстратегии Республики Казахстан по обеспечению устойчивого культурного исоциально-экономического развития страны.
Система регулированияоценочной деятельности.
На текущий момент нарегулирование оценочной деятельности оказывают влияние, с одной стороны,система государственного регулирования оценочной деятельности, с другойстороны, системы добровольных сертификации качества услуг по оценке, стандартовпо оценке различных общественных объединений и ассоциаций оценщиков иучастников рынка.
О методах оценки итребованиях к оценщикам можно говорить очень много, и, естественно, что врамках одной статьи невозможно обсудить все те подробности процесса оценки,которые могут интересовать как оценщиков, так и пользователей. Международныйкомитет по стандартам оценки осознает сложность процедур профессиональнойоценки, трудность интерпретации процесса оценки другими профессиональнымидисциплинами. В связи с этим стандарты оценки подвергаются изменениям иразвиваются с учетом опыта и профессиональных суждений оценщиков более тридцатистран для обеспечения лучшей согласованности между различными профессиональнымидисциплинами и для уменьшения трудностей, связанных с применением различныхметодов оценки. Например, седьмая редакция МСО (действующая на данный момент,МСО 2005) включает первоначальные рекомендации по оценке на так называемыхразвивающихся рынках.
Особые экономические,правовые и институциональные характеристики развивающихся рынков представляютсобой специфические проблемы для оценщиков, осуществляющих оценочнуюдеятельность на таких рынках. Эти характеристики могут наблюдаться и в развитыхрынках, но в развивающихся рынках они преобладают и включают:
- слабую илинеадекватную законодательную базу;
- недостаток (илиотсутствие) опубликованной информации или трудности в получении информацииотносительно сделки и других данных;
- более высокуюнеустойчивость рынка имущества;
- устаревшиестандарты оценки;
- внешнее давлениена оценщиков, вызванное слабостью или отсутствием контроля вопросов оценки;
- чрезмерное илинедостаточное вмешательство государства;
- возрастающуюважность нематериальных активов.
Многие из них, как видно,характерны и для Казахстана. Развитие оценочной деятельности на таких рынкахтребует комплексного подхода и активных действий всех участников рынка.
3.2 Перспективыразвития оценочной деятельности в Республике Казахстан
Концепция развитияоценочной деятельности на среднесрочный период разработана в целях реализацииосновных направлений Концепции правовой политики Республики Казахстан,утвержденной Указом Президента Республики Казахстан № 858 от 24 августа 2009года, а также закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений внекоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочнойдеятельности».
В концепции правовойполитики Республики Казахстан на 2010 — 2020 годы отмечается, что «Важныминструментом рыночной экономики является оценочная деятельность, правовоерегулирование которой требует постоянного внимания и совершенствования». Оценкаимущества — это один из тех механизмов, с помощью которых работает рынок. Безинститута оценки рыночная экономика просто не может существовать. С другойстороны становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночныхотношений при четком определении роли и места государства в вопросахценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности.Рынок – это механизм саморегулирования экономических процессов, поэтому все егоинституты, в том числе и оценка, могут эффективно действовать в рыночной средетолько в условиях саморегулирования.
Основные направленияразвития оценочной деятельности:
1. Совершенствованиезаконодательной и нормативно-справочной базы
В целях завершенияформирования нормативной правовой базы по оценке всех видов имущественных правнеобходимо:
- разработать иутвердить стандарты в области оценки имущества;
- максимально унифицироватьпонятийный аппарат и терминологию, применяемую в оценочной деятельности, спонятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета,налогообложения, регистрации объектов оценки в Республике Казахстан, а также спонятийным аппаратом и терминологией международных стандартов оценки;
- утвердитьгосударственные требования к программам профессиональной переподготовкиоценщиков;
- утвердить порядокаттестации и аккредитации оценщиков;
- законодательноопределить функции, права и обязанности саморегулируемых организацийпрофессиональных оценщиков и создать условия для их работы;
- привести системуналоговой отчетности в соответствие с МСФО, не облагать налогом приростстоимости активов, вызванный их переоценкой в целях перехода системы бухгалтерскогоучета на МСФО, пересмотреть систему учета амортизации при расчете величиныналогооблагаемого дохода;
- устранить назаконодательном уровне пробелы, связанные с оборотом результатовинтеллектуальной деятельности, земельных, лесных ресурсов, полезных ископаемыхи других специализированных активов;
- произвестиамнистию нематериальных активов (технологий), которые фактически используются впроцессе производства, но не стоят на балансе.
Кроме этого требуетсяорганизовать разработку нормативной, информационной и методической базы оценкиимущества, включающей в себя:
- методики оценкивсех видов имущества для различных целей;
- затратныесправочники;
- базы данных оценах на основное производственное оборудование, инструменты и инвентарь;
- информационнуюбазу о ценах предложения, продажи и реальных сделок с имуществом;
- информационнуюбазу о показателях доходности и риска по различным видам бизнеса.
- следует провестиревизию всех нормативных актов в сфере оценочной деятельности и отменить все положения,согласно которых методы оценки, порядок заключения договоров на оценку ипроцедура оценки рыночной и иной стоимости установлены не уполномоченныморганом.
- подготовитьнормативный акт, в котором запретить проведение аккредитации оценщиков любыми органами,кроме уполномоченного органа.
- при наделениитерриториальных органов юстиции контрольными функциями, проверку производитьсовместно с территориальной палатой оценщиков и палатой, членом, которойявляется данный оценщик. Периодичность проверки установить в соответствии сутвержденным положением по управлению рисками.
- для создания базыданных о ценах на недвижимое имущество создать и постоянно обновлять базуданных на основе анализа договоров купли-продажи, регистрируемых в Центрахнедвижимости.
- разработать иопубликовать Комментарий к закону «Об оценочной деятельности в РеспубликеКазахстан»
2. Уполномоченный орган иМежведомственный совет
Уполномоченным органом порегулированию оценочной деятельности является Министерство юстиции РК. В тоже времяофициально выполнение данной функции не проучена ни одному из комитетовМинистерства юстиции РК. Ее отчасти выполняет отдел лицензирования оценочнойдеятельности Комитета регистрационной службы и оказания правовой помощи. Таккак в этом отделе всего три сотрудника, которые перегружены своей основнойработой, то у них не хватает времени на выполнение функций установленныхзаконодательством для уполномоченного органа по регулированию оценочнойдеятельностью. Кроме того в Министерстве юстиции РК имеется комитет поинтеллектуальной собственности, который частично занимается и вопросами оценкинематериальных активов. В связи с тем, что оценка имущества являетсячрезвычайно важной сферой правового регулирования, считали бы целесообразнымсоздать для выполнения этих функции отдельный Комитет имущественных отношенийМинистерства юстиции РК. В России для этих целей создано специальноеМинистерство имущественных отношений.
Концепция развитияоценочной деятельности в Республике Казахстан, должна в первую очередь корреспондироватьс общей концепцией развития экономики, поскольку вопросы оценки являютсявопросами межведомственными и выходят за рамки одного или нескольких ведомств.Являясь уполномоченным органом, Министерство юстиции Республики Казахстандолжно не только осуществлять контроль за деятельностью оценщиков, но ивыполнять функции координатора работ по оценке в Казахстане, а Межведомственныйсовет, по сути, должен стать основным аналитическим органом, призваннымвырабатывать решения по вопросам оценочной деятельности.
ОтсутствиеМежведомственного совета затягивает рассмотрение проектов законодательных актовв области оценочной деятельности. Так Методика оценки недвижимости при изъятиидля государственных нужд согласовывалась более двух лет, пока эта проблема чрезвычайноне обострилась. Законопроект «О внесении изменений и дополнений в некоторыезаконодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности»согласовывался в Министерствах и рассматривался в Парламенте более 4-х лет.
3. Стандарты оценки
Система стандартовоценки, как и любых стандартов в мире, должна состоять из трех уровней:
1) Международныестандарты – для Казахстана это МСО 2007. Они устанавливают что обязан делатьоценщик. Использование других зарубежных стандартов (TEGONA, RICS, USPAP, РОО ит.д.) на территории Республики Казахстан законом «Об оценочной деятельности вРК» не разрешено. В этой связи отметим, что оценщики так называемой «большойчетверки», используют на территории Казахстана свои стандарты, что не законно.Более того, имеются факты, когда стоимость государственного пакета акций высокорентабельных предприятий рассчитанная по этим стандартам может стоить всегоодин доллар. Поэтому следует обратить внимание всех заказчиков ненеобоснованность требования выполнить оценку по стандартам RICS или большойчетверки, а также предоставления оценщиками рекомендательных писем от этихкомпаний.
2) Национальные стандартыоценки, утверждаемые уполномоченным органом
Они кратко излагаютосновные правила, как нужно составлять отчет и как рассчитывать стоимостьосновных видов имущества. Они должны быть составлены по типу существующихПравил оценки. Можно использовать опыт России, там тоже эти стандартыдостаточно лаконичные. Это еще важно тем, что необходимо будет сделать переводна государственный язык. Так как в законе «Об оценочной деятельности в РК», вотличие от закона «О техническом регулировании» о Стандартах организации (т.е.стандартах Палат) ничего не сказано, то в национальных стандартах должна бытьотсылка на эти стандарты. Например, что методы доходного подхода следуетприменять в соответствии с соответствующим стандартом Палаты оценщиков
Предлагается следующаяструктура национальных стандартов:
- НСО 1 – «Основныетермины и определения». В этом стандарте указать только те термины, которые небудут даны в следующих стандартах. Кроме того, предлагается закрепить в данномстандарте условные обозначения различных показателей применяемых в оценке;
- НСО 2 –«Назначение оценки, порядок ее проведения и виды стоимости». Так как в пункте14 статьи 2 закона «Об оценочной деятельности в РК» указано, что виды стоимостиустанавливаются стандартами оценки, то в данном стандарте следует все ихперечислить с указанием к в каких случаях их следует применять;
- НСО 3 –«Составление отчета об оценке»;
- НСО 4 – «Оценканедвижимости;
- НСО 5 – «Оценкаавтотранспорта;
- НСО 6 – «Оценкамашин и оборудования;
- НСО 7 – «Оценканематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности;
- НСО 8 – «Оценкабизнеса»;
- НСО 9 – «Оценкадля ипотечного кредитования»;
- НСО 10 – «Оценка(переоценка) активов предприятий для подготовки финансовой отчетности»;
- НСО 11 –«Массовая оценка для налогообложения имущества»;
- НСО 12 – «Оценкаправ недропользования, аренды и других финансовых интересов».
Стандарты не должныдублировать Международные стандарты оценки, а лишь раскрывать суть описанныхтам методов, чтобы оценщик смог понять не только ЧТО надо делать, о чемподробно описано в МСО 2007, но КАК производить оценку в каждом конкретномслучае.
3) Стандарты Палатоценщиков
Каждая палата оценщиковразрабатывает стандарты своей организации. Все они должны соответствоватьмеждународным и национальным стандартам оценки. Отличие в них может заключатьсяв установлении более жестких требований к качеству и точности оценки. То есть ввеличине вариации стоимости полученной разными подходами, и даже, разнымиоценщиками (от 10% до 33%). Но чтобы повысить единообразие результатов,стандарт должен содержать различные справочные материалы и детальноразработанные методики расчетов.
Чтобы сделать Стандартыорганизации официальным документом, т.к. закон «О техническом регулировании»,где данный вид стандартов описан, не распространяется на стандарты оценки,предлагается в национальных стандартах указать, что этими следует пользоватьсячленом палаты оценщиков.
4. СотрудничествоРеспублики Казахстан с международными организациями и иностраннымигосударствами
Важной сфероймеждународного сотрудничества Республики Казахстан явилось участие Казахстана вработе Международного комитета по стандартам оценки (МКСО) с 1998 года вкачестве наблюдателя, а с 2005 года как полноправного члена этой авторитетноймеждународной организации.
Развивая интеграционныесвязи в области оценочной деятельности между странами СНГ и ЕВРАЗЭС, по инициативеказахстанских оценщиков в 1998 году был создан Координационный совет оценщиковСНГ, а затем в 2002 году Совета объединений оценщиков СНГ (СОО СНГ), куда вошлиассоциации оценщиков следующих государств: Азербайджан, Белоруссия, Казахстан,Кыргызстан, Молдова, Россия, Украина. Эта организация создана для решенияследующих первоочередных задач:
1. Совершенствованиязаконодательства в области оценочной деятельности с целью развития независимойот государства системы оценочной деятельности, как необходимого условияфункционирования рыночной экономики.
2. Разработкенациональной системы стандартов оценки на основе международных стандартовоценки и внедрении их в практику хозяйственных отношений.
3. Обеспечениюгармонизации основных положений в нормативных актах и оценочных стандартахстран СНГ.
4. Налаживанию либооптимизации взаимовыгодного сотрудничества органов государственной власти иуправления с профессиональными объединениями оценщиков, осуществляющихдеятельность на территории соответствующих стран.
Перед казахстанскимиоценщиками в области международного сотрудничества стоят следующие задачи:
1. Принять участие вобсуждении изменений и дополнений в Международные стандарты МСО 2007
2. Подать заявку навступление в члены европейской группы оценщиков TEGoVA
3. Регулярно приниматьучастие в международных конференциях, организуемых IVSC.
5. Развитиеинфраструктуры оценочной деятельности.
1. Подготовка оценщиковявляется одним из основных условий развития рынка оценки. Первоочередным шагомдолжно стать принятие Государственных требований к программам профессиональнойпереподготовки оценщиков в Республике Казахстан для основных четырехспециализаций «Оценка стоимости недвижимости», «Оценка стоимости машин,оборудования и транспортных средств», «Оценка стоимости нематериальных активови интеллектуальной собственности», «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».
Необходимо такжезавершить разработку программ повышения квалификации оценщиков в РеспубликеКазахстан.
В целях повышениякачества обучения оценщиков и ответственности учебных заведений предлагаетсяввести систему аккредитации ВУЗов, которым уполномоченный орган предоставляетправо выдачи сертификатов, являющихся основанием для выдачи лицензии.
2. Развитие оценочнойдеятельности связано с проведением научных и методологических исследований. Вкачестве первоочередной задачи научных исследований в области оценочнойдеятельности рассматривается разработка следующих направлений:
- совершенствованиерегламентации, порядка проведения и методологии переоценки основных средств всвязи с переходом на МСФО;
- развитие методикопределения стоимости акционерного капитала; взаимосвязь оценки и управлениястоимостью предприятия;
- особенностиоценки стоимости финансово-кредитных институтов;
- оценка объектовинтеллектуальной собственности, в том числе созданных за счет средствгосударственного бюджета;
- особенностиоценки для целей приватизации;
- совершенствованиеметодологии и системы определения восстановительной стоимости объектовнедвижимости с учетом текущих цен и расценок;
- развитиеметодологии и нормативной базы определения средних сроков полезногоиспользования объектов основных средств;
- определениеметодов расчета всех видов износа для различных видов имущества, в том числеиспользующих методы инструментального контроля и измерения;
- применениеметодов математической статистки применительно к задачам оценки;
- совершенствованиеметодов расчета рисков при анализе доходности объектов оценки;
- развитие методикрасчета ущерба при стихийных бедствиях и техногенных авариях;
- определениеосновных методологических принципов оценки природных ресурсов;
- изучениеметодологических проблем, связанных с использованием статистических данных впрактике оценочной деятельности и в методических материалах по оценке и реструктуризацииактивов предприятий; создание и внедрение экспертных систем в оценке имущества.
Перечисленные задачинаучных исследований не исчерпывают всего круга вопросов, требующих проведенияспециальных научных исследований, однако, проведение исследований поперечисленным проблемам является приоритетным. Целесообразно объединить усилияспециалистов экономических ведомств, оценщиков, сотрудников соответствующихнаучных организаций в решении научно-методических вопросов по развитиюоценочной деятельности.
3. Процесс оценкистоимости связан с проведением анализа больших массивов информации. Основныетекущие затраты при проведении конкретных оценок связаны с поиском и обработкойразличной информации, необходимой для реализации цели оценки. Поэтому развитие информационногообеспечения работы оценщиков является одним из важнейших факторов успешнойреализации перспективной цели Концепции.
Необходимо обеспечитьучастие министерств и ведомств, в том числе Агентства Республики Казахстан постатистике в информационном обеспечении деятельности по оценке, а именно, впредставлении необходимой информации о ценах в инвестиционной сфере, наличии исостоянии основных средств и других составных элементов национальногобогатства, инвестиционном климате, сводных характеристиках деятельностипредприятий, другой необходимой информации.
Поскольку потенциальнымипотребителями таких информационных систем могут явиться как государственные,так и негосударственные структуры, необходимо разработать переченьинформационных баз данных и согласовать этот перечень с возможнымипотенциальными потребителями. Необходимо провести ревизию уже существующихинформационных баз.
Важнейшим вопросомявляется актуализация данных. Поэтому на этапе формирования перечняразрабатываемых информационных баз необходимо определять порядок их постоянногообновления.
Для созданияинформационных систем требуются не только финансовые и интеллектуальныересурсы, но и законодательные решения по использованию той или иной информации.Недопустимо, чтобы информационные базы, разрабатываемые на протяжении многихлет, были «приватизированы» теми или иными ведомствами. Следует определитьрегламент, по которому с одной стороны был бы обеспечен равноправный доступ кинформации, не являющейся государственной или иной тайной для всех участниковоценочного процесса, а с другой стороны, информация, используемая в процессеоценки, могла быть проверена на достоверность всеми заинтересованнымисторонами. Следует определить головную организацию, которая будет осуществлятьсоздание и ведение перечня информационных баз, используемых для целей оценки.
6. Механизмы реализацииКонцепции
Концепция предполагаетразвитие оценочной деятельности на предстоящие 10 лет, определяет основныенаправления и задачи, выполнение которых возлагается на исполнительные органыРеспублики Казахстан. Для реализации этих целей предполагается:
- вести постояннуюработу по совершенствованию законодательной, нормативной правовой базы вобласти оценочной деятельности;
- с учетомперспективы развития оценочной деятельности разработать Программу по реализацииКонцепции;
- осуществлятьцеленаправленную подготовку и переподготовку специалистов, занимающихся оценкойимущества и прав собственности;
- на основедвусторонних и многосторонних межгосударственных и межведомственных договоровобеспечить обмен опытом работы в сфере оценки имущества;
- через принятиенормативных правовых документов усилить совместную работу государственныхорганов, заинтересованных в осуществлении объективной рыночной оценке для целейприватизации, налогообложения, финансовой отчетности, оценки инновационныхпроектов и т.п.;
- определитьисточники финансирования для выполнения отдельных положений Концепции,привлекая при этом финансовые средства международных организаций и отдельныхинвесторов, а также средства госбюджета.
Заключение
По мере разностороннегоразвития и модернизации международного бизнеса переход на международныестандарты в различных аспектах деятельности является объективным процессомобщемирового развития экономики. Деловое общество в любой стране миразаинтересовано в качественной и сопоставимой информации, которая базирована наединых стандартах.
В отличие от многихдругих стран СНГ наша республика намного раньше делала попытки перехода намеждународные стандарты. В результате в Республике Казахстан действуютмеждународные стандарты аудита, принятые в качестве национальных, уже с 2000года; а переход на международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) началсяв 2003 году. Эти и другие изменения привели к повышению роли оценщиков нашейстраны и требуют от них более глубоких знаний, опыта и подготовленности к новымтребованиям, возникающим у потенциальных заказчиков. Знание основных подходов иметодов оценки и профессиональное применение этих методов являются немаловажнымфактором в развитии экономики нашей страны в целом, так как принятие решенийделовым обществом базируется кроме всего прочего и на результатах работыоценщиков. Принципы и методика оценки были установлены во многих странах до1940-х годов, но лишь во второй половине века начал развиваться подход кпонятию оценки как к профессии. До 1980-х годов этот процесс наблюдался вомногих развитых и развивающихся странах, не выходя, тем не менее, намеждународный уровень.
В конце 1970-х сталоясно, что развитие международных финансовых структур и глобализация рынковдостигли такой стадии, что международные стандарты оценки просто необходимы.Возможность путаницы и ошибок была очевидна без соглашений относительноприменяемых стандартов оценки. Одновременно серьёзные изменения в среде бизнесаи экономике как отдельных стран, так и всего мира, привели к признанию важностипрофессии оценщика и требованию к знаниям и опыту оценщиков.
В Казахстане оценочнаядеятельность берет свое начало с принятия Закона об оценочной деятельности в2000 году. А в последние годы отмечается растущий спрос на услуги оценщиков,отчасти связанный с переходом (на данный момент) всех субъектов на МСФО.
Целью оценочнойдеятельности, как установлено в Законе «Об оценочной деятельности в РеспубликеКазахстан», является «определение возможной рыночной или иной стоимости объектаоценки». Следует отметить, что «иная стоимость» определяется согласно этому жезакону как «иная, кроме рыночной, стоимость объекта оценки». При этом согласнодругим нормативным актам в области оценочной деятельности под «иной стоимостью»понимается «дисконтированная стоимость», «инвестиционная стоимость»,«ликвидационная стоимость», «первоначальная стоимость», «текущая стоимость» и«учетная (балансовая) стоимость» и «стоимость реализации».
За прошедшие пятнадцатьлет оценочная деятельность в Казахстане прошла большой путь от официальногопризнания профессии «оценщик» и создания первой в стране общественнойорганизации оценщиков до формирования общегосударственной системы оценкистоимости имущества. Сформулированы и утверждены основные методологическиепроцедуры оценки, учитывающие современный мировой опыт и традиционносложившиеся в Казахстане нормативно-методические подходы и разработки. Созданасистема независимой оценки. Утвержден Государственный образовательный стандартспециальности «Оценка» и во многих вузах страны ведется обучениепрофессиональных оценщиков. Введено лицензирование оценочной деятельности.Внесены изменения в Закон «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан»,устанавливающие основы саморегулирования оценочной деятельности. Образованырегиональные палаты оценщиков, которые объединились и создали единуюРеспубликанскую палату оценщиков (РПО).
Свидетельством успешногоразвития оценочной деятельности в Республике Казахстан и ее признания намеждународном уровне является участие членов РПО в основных международныхпрофессиональных объединениях оценщиков: IVSC (Международный Совет постандартам оценки) и СОО СНГ (Совет объединений оценщиков СНГ).
Представительствоказахстанских оценщиков в этих организациях, постоянный обмен информацией,официальное признание Международных стандартов оценки, участие в международныхнаучных конференциях создает прочный фундамент развития национальной системыоценки в Республике Казахстан.
В концепции развитияоценочной деятельности на среднесрочный период, разработанной в целяхреализации основных направлений Концепции правовой политики РеспубликиКазахстан, утверждены основныенаправления развития оценочной деятельности:
1. Совершенствованиезаконодательной и нормативно-справочной базы;
2. Уполномоченный орган иМежведомственный совет
3. Стандарты оценки
4. СотрудничествоРеспублики Казахстан с международными организациями и иностраннымигосударствами
5. Развитие инфраструктурыоценочной деятельности.
6. Механизмы реализацииКонцепции
Концепция развития оценочной деятельности на2010-2020 годыпредполагает развитие оценочной деятельности на предстоящие 10 лет, определяетосновные направления и задачи, выполнение которых возлагается на исполнительныеорганы Республики Казахстан. Для реализации этих целей предполагается:
- вести постояннуюработу по совершенствованию законодательной, нормативной правовой базы вобласти оценочной деятельности;
- с учетомперспективы развития оценочной деятельности разработать Программу по реализацииКонцепции;
- осуществлятьцеленаправленную подготовку и переподготовку специалистов, занимающихся оценкойимущества и прав собственности;
- на основедвусторонних и многосторонних межгосударственных и межведомственных договоровобеспечить обмен опытом работы в сфере оценки имущества;
- через принятиенормативных правовых документов усилить совместную работу государственныхорганов, заинтересованных в осуществлении объективной рыночной оценке для целейприватизации, налогообложения, финансовой отчетности, оценки инновационныхпроектов и т.п.;
- определитьисточники финансирования для выполнения отдельных положений Концепции,привлекая при этом финансовые средства международных организаций и отдельных инвесторов,а также средства госбюджета.
Системасаморегулирования, действующая в странах с развитой рыночной экономикой,повышает эффективность деятельности механизмов взаимодействия участниковэкономического процесса, поддерживает необходимый уровень их репутации, снижаетфинансовые затраты на обмен информацией о существующих стандартных требованияхи качестве предлагаемых товаров, работ и услуг. Благодаря постоянномувзаимодействию с потребителем и немедленному реагированию на изменения в егозапросах, саморегулируемые организации способны осуществлять постоянныйконтроль качества предлагаемых товаров и услуг и оперативно реагировать назапросы рынка, предотвращая его падение и способствуя развитию экономики.
Использование богатогоиностранного опыта с учетом практики казахстанского рынка позволяетпоследовательно и планомерно формировать саморегулируемые организации вразличных секторах экономики.
Специфическая особенностьдеятельности саморегулируемых организаций в Казахстане – это необходимостьсоздания благоприятных условий перекрестного взаимодействия в различных профессиональныхобластях деятельности, что даст возможность приблизить процесссаморегулирования к насущным потребностям рынка и позволит вести краткосрочноеи долгосрочное планирование экономического развития страны.
Список использованнойлитературы
1 Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II«Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» //www.zakon.kz
2 Лагута О.Н. Логика и лингвистика. – Новосибирск, 200. – 116с.
3 Соловьев М.М. Оценочная деятельность. — Учебное пособие.М.: ГУ ВШЭ, 2006. – 224 с.
4 Саватье Р. Теория обязательств. Экономический и юридическийочерк… – М.: Прогресс, 1972. – 440 с.
5 Михайлов С.М. Категория интереса в гражданском (частном)праве. – Дисс. … канд. юрид.наук. — М., 2000. — 255 с.
6 Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное пособие/под ред. Зарубина В.Н., Рутгайзера В.М.- М.: Дело, 2004. – 384 с.
7 Инвестирование и биржевое дело // www.market-pages.ru/index.htm
8 Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. — М.: Финстатинформ,2005. – 120 с.
9 Приказ Министерства труда и социальной защиты населенияРеспублики Казахста от 7 августа 1997 года «Об утверждении квалификационныхтребований для лиц, профессионально занимающихся оценкой имущества» // www.zakon.kz.
10 Жумабаев Е. Смикшировать международный опыт. Кардинальныеизменения в общественно-политической жизни страны обусловили зарождениеинститута оценочной деятельности в Казахстане // thenews.kz/2009/12/11/193395.html
11 Международные стандарты оценки. 8-е издание. 2007 / Пер. сангл. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, И.Л. Артеменкова; Под ред. Г.И.Микерина, И.Л. Артеменкова. – М.: Саморегулируемая общероссийская организация«Российское общество оценщиков», 2009. – 422 с. (Энциклопедия оценки).
12 Постановление Федерального Правительства Германии от 19мая 2010 года на основании §199 Градостроительного кодекса Германии(Baugesetzbuch) Об утверждении Правил определения рыночной стоимости земельныхучастков // BGB. — 27 мая 2010 года.
13 Волович Н. Зарубежный опыт: оценка рыночной стоимостиземельных участков в Германии // smao.ru/ru/magazine/2010/02/4.html
14 Родин А.Ю. Правовые основы оценочной деятельности. — М.:Московская финансово-промышленная академия, 2005. — 265 с.
15 Стандарт оценки Республики Казахстан «Основные термины иопределения» // www.zakon.kz
16 Стандарт оценки Республики Казахстан «Требования ксодержанию и форме отчета об оценке» // www.zakon.kz
17 Стандарт оценки Республики Казахстан «Оценка стоимостинедвижимого имущества» // www.zakon.kz
18 Стандарт оценки Республики Казахстан «Оценка стоимостидвижимого имущества» // www.zakon.kz
19 Стандарт оценки Республики Казахстан «Оценка стоимостибизнеса» // www.zakon.kz
20 Стандарт оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости ОИСи НМА» // www.zakon.kz
21 Стандарт оценки Республики Казахстан «База стоимости и еевиды» // www.zakon.kz
22 Стандартоценки Республики Казахстан «Требования к проверкекачества выполнения работ по оценке и экспертизе» // www.zakon.kz
23 Концепция развития оценочной деятельности на 2010-2020годы //http://www.po-akmo.kz/index.php/component/content/article/34-osnova/46-mpage
24 Постановление Правления Агентства Республики Казахстан порегулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций от 25 июня2007 года № 176 «Об утверждении Правил аккредитации физического илиюридического лица, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности»// www.zakon.kz
25 Совместный приказ и.о. Министра юстиции РеспубликиКазахстан от 23 апреля 2010 года № 138 и Министра экономического развития иторговли Республики Казахстан от 29 апреля 2010 года № 17 «Об утвержденииКритериев оценки степени рисков в сфере деятельности по оценке имущества» // www.zakon.kz
26 Совместный приказ Министра Юстиции РК от 21 ноября 2002 г. № 171 и Министра финансов РК от 02 декабря 2002 г. № 597. Зарегистрирован в МЮ РК 05 декабря 2002 г. № 2067. «Об утверждении правил по применению субъектами оценочной деятельности требований кметодам оценки предприятия‚ как имущественного комплекса» // www.zakon.kz
27 Совместный приказ Министра Юстиции РК от 21 ноября 2002 г. № 172 и Министра финансов РК от 02 декабря 2002 г. № 598. Зарегистрирован в МЮ РК 05 декабря 2002 г. № 2068. «Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию иформе отчета об оценке» // www.zakon.kz
28 Совместный приказ Министра Юстиции РК от 21 ноября 2002 г. № 173‚ Министра финансов РК от 02 декабря 2002 г. № 600 и министра индустрии и торговли РК от26 ноября 2002 г. № 96 и председателя Агентства РК по управлению земельнымиресурсами от 23 ноября 2002 г. № 90. Зарегистрирован в МЮ РК 05 декабря 2002 г. № 2069. «Об утверждении правил по применению субъектами оценочной деятельности требований кметодам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий какимущественных комплексов)» // www.zakon.kz
29 Совместный приказ Министра Юстиции РК от 21 ноября 2002 г. № 174‚ Министра финансов РК от 02 декабря 2002 г. № 599 и Министра транспорта и коммуникацийРК от 25 ноября 2002 г. № 391-1. Зарегистрирован в МЮ РК 05 декабря 2002 г. № 2070. «Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований кметодам оценки движимого имущества (за исключением объектов индустриальнойсобственности)» // www.zakon.kz
30 Приказ Министра Юстиции от 23 ноября 2002 г. № 179‚ зарегистрированный в МЮ РК 05 декабря 2002 г. № 2071. «Правила по применениюсубъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ пооценке‚ используемым принципам оценки» // www.zakon.kz
31 Приказ Министра юстиции РК от 2 декабря 2002 года № 184,зарегистрированный в МЮ РК 5 декабря 2002г. № 2076. «Правила по применениюсубъектами оценочной деятельности требований к методам оценки объектовинтеллектуальной собственности» // www.zakon.kz
32 Приказом Министра финансов РК от 31 марта 2003 г. №130 были утверждены «Рекомендации по применению методов оценки стоимости объектовреспубликанской государственной собственности» // www.zakon.kz
33 Постановление Правления Агентства Республики Казахстан порегулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций от 25.06.2007№ 176 «Об утверждении Правил аккредитации физического или юридического лица,имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности, в которых былопределен порядок проведения аккредитации» // www.zakon.kz .
34 Постановление правительства РК от 02.09.2003г. №890 «Обустановлении базовых ставок платы за земельные участки при предоставлении вчастную собственность, при сдаче государством или государственнымиземлепользователями в аренды, а также размера платы за продажу права арендыземельных участков» // www.zakon.kz
35 Приказ Председателя Агентства Республики Казахстан поуправлению земельными ресурсами от 28 декабря 2004 года № 105-П «Инструкция поопределению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков» // www.zakon.kz
36 Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003года № 442-II ЗРК// www.zakon.kz
37 Приказ Председателя Агентства Республики Казахстан порегулированию естественных монополий от 21 июля 2005 года № 226-ОД утверждены«Правила проведения переоценки основных средств субъектами естественныхмонополий» // www.zakon.kz .
38 Нормативное постановление Верховного Суда РеспубликиКазахстан от 25 декабря 2006 года № 8 «О некоторых вопросах применения судамизаконодательства об изъятии земельных участков для государственныхнадобностей». // www.zakon.kz
39 Приказ Министра финансов Республики Казахстан от 21 июня2007 года № 217 «Национальный стандарт финансовой отчетности № 2» // www.zakon.kz
40 Приказ Министра финансов Республики Казахстан от 21 июня2007 года № 218 утвержден «Национальный стандарт финансовой отчетности № 1» // www.zakon.kz.
41 Приказом и.о. Министра финансов Республики Казахстан от 6декабря 2007 года № 445 утверждены Правила определения объектов налогообложенияи объектов, связанных с налогообложением, на основе косвенных методов (активов,обязательств, оборота, затрат, расходов) // www.zakon.kz .
42 Постановление Правительства Республики Казахстан от 2апреля 2008 года № 312 утверждены «Правила использования приоритетного правапокупки стратегического объекта» // www.zakon.kz .
43 Закон Республики Казахстан от 09.11.2009 N 197-4 «Овнесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РеспубликиКазахстан по вопросам оценочной деятельности» // www.zakon.kz
44 Указ Президента Республики Казахстан от 24.08.2009 № 858«О Концепции правовой политики Республики Казахстан на период с 2010 до 2020года» // www.zakon.kz
45 Постановление Правительства Республики Казахстан от 15апреля 2010 г. № 317 «Об утверждении Правил проведения квалификационногоэкзамена лиц, претендующих на право занятия оценочной деятельностью» // www.zakon.kz
46 ПостановлениеПравительства Республики Казахстан от 15 апреля 2010 г. № 318 «О внесении дополнений и изменений в постановление Правительства Республики Казахстанот 25 мая 2007 года № 419» // www.zakon.kz
47 Совместный приказ и.о. Министра юстиции Республики Казахстанот 23 апреля 2010 года № 138 и Министра экономического развития и торговлиРеспублики Казахстан от 29 апреля 2010 года № 17 «Об утверждении Критериевоценки степени рисков в сфере деятельности по оценке имущества» // www.zakon.kz
48 Совместный приказ Министра юстиции Республики Казахстан от23 апреля 2010 года № 139 и Министра экономического развития и торговлиРеспублики Казахстан от 29 апреля 2010 года № 18 «Об утверждении формыпроверочного листа по проверкам в сфере деятельности по оценке имущества» // www.zakon.kz