Содержание договора аренды недвижимости

Министерствообразования Российской Федерации
Московскийновый юридический институт
 
Дипломнаяработа
погражданскому праву
на тему:
«Содержаниедоговора аренды недвижимости»
                                                                 
Студентки 6 курса ВО –2002
                                               ____________________________________
                                               Адрес:_____________________________
                                               Зачетнаякнижка №___________________
                                               Преподаватель_______________________
                                               Установленныйсрок сдачи работы______
                                               Работасдана на проверку______________
                                               Работупроверил______________________
                                               Оценка______________________________
Тамбов 2005

СодержаниеВведение 3
Глава I. Понятие и сущность договора.
§ 1. Общая характеристика договора.
§ 2.Основные принципы договорных отношений. Понятие риска.
§ 3. Стадии договорного процесса.
10
20
29
Глава II.Аренда недвижимости в современной России.
§ 1. Категория недвижимости: анализ различных подходов к понятию.
§ 2. Понятие аренды. Виды аренды.
§ 3. Содержание  договора  аренды    недвижимости    в   российском гражданском праве.
39
47
51 Заключение 64 Нормативные акты 68 Материалы юридической практики 69 Литература 70

Введение
 
Договор арендынедвижимого имущества – очень распространенная сделка, и в современнойроссийской юридического практике нередко рассматриваются споры, связанные с данной проблемой. Неудивительно, что в этой области возникает множествовопросов. С одной стороны, сказывается несовершенство правового регулирования вданной сфере, а с другой – нечеткое представление субъектов гражданскогооборота о понятиях «недвижимость», «договор», «аренда». 
Основные принципы договорных отношений изложены в первой части Граж­данского кодекса:
v  равенство сторон;
v  неприкосновенность частной соб­ственности;
v  свобода договора;
v  недопустимость произвольного вмешательствакого-либо в частные дела;
v  необходимость беспрепятственногоосуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Вторая часть Кодекса, посвященная отдельным видам обязательств, также соответствует этим принципам.Кроме того, она более детально решает другуюважную задачу, которая преследоваласьпри разработке Кодекса, —обеспечение стабильности договорныхотношений пу­тем установления единыхправил пове­дения для всех участников договорных отношений.
До принятия Гражданского кодекса в 1995—1996гг. старый Гражданский ко­декс РСФСР не отражал регулирование новыхрыночных отношений, а помимо него действовало множество норматив­ныхдокументов Президента, Прави­тельства, министерств и ведомств, зача­стуюпротиворечиво и чрезмерно регу­лировавших договорные отношения.
Новый ГК РФ устранил эти противоре­чия,установив и максимально детализи­ровав основные правилаповедения в сфе­ре договорных отношений, оставив на ус­мотрение сторон всеостальные вопросы.
Для предпринимательскихотношений это означает, что при заключении дого­воровстороны руководствуются положе­ниями Кодекса о соответствующем видедоговоров, а если этих положений недо­статочно или Кодексом сторонам предо­ставленоправо выбора из нескольких условий, то стороны устанавливают соб­ственныеусловия договора. Главное, что­бы эти условия не противоречили общим положениямКодекса.
Естественно, что некоторыевиды обя­зательств настолько сложны, что не могутбыть полностью урегулированы од­ним кодексом (например,страхование). Поэтому нормы гражданского права мо­гутсодержаться в других, принятых в соответствии с Кодексомзаконах. При­чем в Кодексе специально установлено, чтонормы гражданского права, содержа­щиеся в других законах, должны соот­ветствовать ГК.
Вторая часть ГК РФ состоит из 31 главы,двадцать шесть из которых по­священы отдельным видам договоров и пять— обязательствам, возникающим не из договоров, — из деятельности в чужоминтересе без специального пору­чения, из объявления конкурса, из пуб­личногообещания награды, из причине­ния вреда и из неосновательного обога­щения.
В зависимости от особенностей регу­лируемыхотношений главы Кодекса об отдельных видах обязательства можно разделитьна несколько подгрупп. Сна­чала идут главы, включающие положенияоб отчуждении имущества в соб­ственность (купля-продажа, мена, даре­ние), далее — о предоставлении имуще­ства в пользование (аренда,наем жило­го помещения, безвозмездноепользова­ние имуществом), потом идутглавы, ка­сающиеся выполнения работ(подряд,  научно-исследовательские иопытноконструкторские работы). Затем следует комплекс глав одоговорах об оказании услуг. Средипоследних обычно выделяют двадостаточно крупных раздела. Первый —это банковские услуги  (банковскийвклад, банковский счет). Второй —посреднические услуги (договорпоручения, договор комиссии, агентский договор).
В данной работе будет говориться, прежде всего, о договоре арендынедвижимости.
Недвижимость(недвижимые вещи) – это объекты, перемещение которых в пространстве невозможнобез несоразмерного ущерба их назначению.
Права на недвижимость– такие, как право собственности, иные вещные права, а также ограничения этихправ, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственнойрегистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре. Такимобразом, гражданский оборот недвижимости несколько осложнен, поскольку пообщему правилу сделки с ней подлежат государственной регистрации, то естьработоспособность такого имущества требует соблюдения дополнительныхформальностей.
В случаях,предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией можетосуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости(например, специальная регистрация промышленного предприятия как источникаповышенной опасности, учет зданий и сооружений как памятников истории икультуры и т. п.).
К недвижимости относятсяземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочносвязано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.Особой разновидностью недвижимого имущества признается предприятие как особыйединый имущественный комплекс, используемый для осуществленияпредпринимательской деятельности.
В то же время вГражданском Кодексе Российской Федерации нашел отражение и иной критерийотнесения вещей к недвижимости, опирающийся на сугубо юридическое свойство –требование государственной регистрации отдельных объектов, например, воздушныхи морских судов, судов внутреннего плавания, искусственных космическихобъектов. Регистрация прав на эти объекты осуществляется в особом порядке.Регулирование отношений по поводу недвижимости, как правило, носит специальныйхарактер, что находит выражение, например, в обязательствах по передаче ее всобственность, в использование и др.[1]
Как отмечаетисследователь Л. Щенникова,нет, пожалуй, в гражданском праве другой такой категории, к которой все мы были бы столь неравнодушны,как недвижимость.
Самым простым и очевидным интерес к недвижимости оказывается у самихсобственников недвижимых вещей, так назы­ваемых «владельцев заводов,домов, пароходов».
Интересом более высокого порядка выступает инте­рес политический. Любаяконсервативная партия, по утверждению К.Победоносцева, ученого циви­листа иполитического деятеля России XIX в.,сильна поддержкой интересов владельцев недвижимости, а, собственнопоземельное владение выступает луч­шим обеспечением гражданского порядка.[2]
Наконец, к недвижимости можно обнаружить и социальный или общеграж­данскийинтерес, выражающийся формулой «инте­рес всякого и каждого»субъекта гражданского права. «В чем состоит данный интерес, — продолжает рассуждать Л. Щенникова, — образно опи­саламериканский писатель А. Бирс в одном из своих сатирическихпроизведений под названием «Сло­варь Сатаны». Если земля,рассуждал А. Бирс, это часть суши, рассматриваемая как собственность, то онапринадлежит А, Б и В. Отсюда следует вывод, что на ней уже нет места Г,Д и Е, которые еще народятся. Так что само их рождение, с печалью от­мечаламериканец, равно как и последующая жизнь противозаконны. Этотгротеск сатирика не может не наталкивать на мысль о том, чтоимущественные права на недвижимость, оформленные законодательно,в конечном счете, оказывают влияние на саму жизнь».
Итак, актуальностьработы очевидна. Она базируется на том, что любое физическое и юридическое лицонеминуемо сталкивается с проблемой недвижимости, и часто – с вопросами арендынедвижимости, без которых трудно представить любую деятельность, в том числепредпринимательскую.
Для начала необходимоопределить суть понятия «договор аренды недвижимости». Договором аренды(имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которогоарендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество вовременное владение и (или) во временное пользование, а арендатор долженуплачивать за это арендодателю арендную плату (ст. 606 ГК РФ).
В ГК РФ договоруаренды посвящена глава 34 (более шестидесяти статей). Давая понятие договорааренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собойобычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договоркупли-продажи и т.п.
Таковы общие понятия,связанные с проблемой договора аренды недвижимости в современном российскомгражданском праве. Глубокий анализ названных понятий составляет одну из задач данной дипломной работы
Надо заметить, что анализразличных периодических изданий (таких как журналы «Юридический мир»,«Хозяйство и право», «Актуальные проблемы правоведения», «Российская юстиция»,«Законность», «Бухгалтерский учет», «Журнал российского права» и другие)позволяет говорить о том, что проблема, которая рассматривается в даннойработе, освещена недостаточно. Однако целый ряд исследователей, например,Екимов С. А., Пугинский Б. И., Гусев И., Щенникова Л., Касаткина Ю. О., ЛомидзеО., Егоров А., так или иначе затрагивают проблему договора аренды недвижимости.Они анализируют различные подходы к понятию недвижимости, комментируют основныепринципы договорных отношений, а также обращают внимание на сложные моментытрактовки некоторых законодательных актов.
Цель исследования: раскрытие содержаниядоговора аренды недвижимости в современном российском гражданском праве.
Задачи исследования:
Ø  рассмотретьотдельные понятия «договор», «аренда», «недвижимость»;
Ø  проанализироватьпонятие «договор аренды недвижимости» с точки зрения ГК РФ;
Ø  изучить исопоставить мнения исследователей об аренде недвижимости в современной России.
Структура работы. Дипломная работа «Содержаниедоговора аренды недвижимости» состоит из введения, двух глав и заключения.
В первой главе работы «Понятиеи сущность договора», во-первых, рассматривается проблема понятия договоракак такового. Опираясь на работы О. Ломидзе, Э. Ломидзе, С. А. Екимова, В.Груздева и других, я анализирую договорной процесс и его существование взаконодательстве.
Во-вторых, исследую принципыдоговорных отношений и вопрос о распределении неблагоприятных последствийслучая между сто­ронами договорногообязательства; проблема  рассматривается на примерах некоторых наибо­лее распространенных договорных конструкций.
В-третьих, рассматриваюдискуссионный вопрос процесса заключения договора, его стадий.
Глава втораяназывается«Аренда недвижимости в современной России». В ней я перехожунепосредственно к рассмотрению проблемы договора аренды недвижимости, в связи счем подробно изучаю категорию недвижимости, провожу анализ различных подходов кпонятию. Затем ввожу понятие аренды как таковой, в том числе подробноперечисляю виды аренды.
Тема дипломной работынаиболее полно раскрывается в § 3 второй главы работы, поскольку изученныеранее понятия и нюансы проблемы позволяют  плодотворно рассуждать о содержании договора  аренды    недвижимости    в   российском гражданском праве. Здесь яобращаюсь, прежде всего, к мнению таких ученых, как Л. Щенникова, С. П.Гришаев.
При написании дипломнойработы использовались материалы арбитражной практики.
Заключение содержит практические выводы, сделанныев результате исследования.
Список нормативныхактов составляет 11наименований.
Список используемойлитературы составляет22 наименования книг и статей.
 

Глава I. Понятие и сущность договора.
 
§ 1. Общая характеристика договора.
Договор — это соглашениедвух или нескольких лиц об установлении, изме­ненииили прекращении гражданских прав и обязанностей, которые и состав­ляют его практическую суть. Он явля­ется основным средством регулирова­ния деятельности участников рыночных отношений
Любойдоговор — это сделка, и поэто­му, как и любая сделка, он устанавли­вает, прекращаетили изменяет граж­данские права и обязанности. Именно поэтому кдоговорам применяются пра­вила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренныеглавой 9 ГК РФ. А к обязательствам, которые возникают из договоров,применяются общие положе­ния об обязательствах.
Стороныдоговора (физические и юридические лица) свободны в заклю­чении договора,они обладают свободой воли, имущественно независимы и са­мостоятельны. Всовокупности эти при­знакиобразуют один из фундаменталь­ных принципов гражданского права — принцип свободы договора.
Принципсвободы договора имеет ог­ромное значение для предприниматель­скойдеятельности. Свобода договора выражается и находит свое применение в следующих трехосновополагающих правилах, которые создают основу пред­принимательствав современном его по­нимании.
·       Стороны договорасамостоятельно определяют, с кем вступать вдоговор­ные отношения и вступать ли вних вообще. Понуждение к заключению договора допускается лишь в случаях, пря­мо оговоренных в законодательстве или добровольно принятымобязательством.
·       Стороны сами определяют вид договора, который они будут использовать. Причем переченьвидов договоров, пре­дусмотренных ГК РФ, не является исчер­пывающим. Вслучае, если ни один из них стороны не устраивает, они могут исполь­зовать свойсобственный вид договора. Единственное условие — такой договор не должен противоречить основным прин­ципам гражданского права. Возможно также использование так называемой смешанной формы договора, который со­держитв себе условия различных видов договоров,предусмотренных ГК РФ.
·       Стороны сами определяют условия договора по своему усмотрению. Договор не может противоречить за­конам и иным правовым актам, действу­ющим в момент его заключения. Если после заключения договора принят за­кон, устанавливающий иные правила, чем те, которые действовали при его заключении, условия заключенного до­говора сохраняют силу, за исключени­ем случаев, когда в законеустановлено, что его действияраспространяются на отношения,возникшие из ранее заклю­ченныхдоговоров.
Большоезначение для предпринима­тельской деятельности имеет разделение договоров навозмездные и безвозмездные. Возмездным признается такой договор, по которомуодна из сторон должна получить плату или иное встречное предоставление заисполнение своих обязан­ностей.По своей сути возмездный дого­вор создаетсложное обязательство, в ко­торомкаждая из сторон является одно­временнои кредитором, и должником, — вотношении того, что одна сторона дол­жнасделать для другой, она является должником,в отношении же того, что она вправепотребовать от другой стороны, онаявляется кредитором. В подавляю­щем большинстве гражданско-правовые договоры являются возмездными.
Еслив договор не включено условие об оплате, то по общему правилу дого­ворпредполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания илисущества самого договора не вытекает иное.
Возмездныйдоговор имеет свою цену, установленную соглашением сторон. В некоторых случаяхприменяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченнымина то органами. В случаях, когда цена в договоре не пре­дусмотрена и неможет быть определе­на, исходя из условий договора, испол­нение договорадолжно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обсто­ятельствах обычноназначается на ана­логичные товары, работы или услуги. При этом наличиесравнимых обстоя­тельств, позволяющих однозначно оп­ределить, какойценой необходимо руководствоваться, должно быть доказа­но заинтересованной стороной.
Безвозмезднымпризнается такой до­говор,по которому одна сторона обязу­ется предоставить что-либо другой сто­роне без получения от нее платы или иного встречного предоставления (дого­вор дарения, договор безвозмездного пользования имуществом). Однако в со­временнойпредпринимательской прак­тике безвозмездныедоговоры практи­чески не встречаются.
Однойиз наиболее частой в предпри­нимательской деятельности разновидно­стей договоров является публичный до­говор — договор, заключенный коммер­ческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, вы­полнению работ или оказанию услуг, ко­торые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществ­лять в отношении каждого, кто к ней об­ратится(розничная торговля, перевозка транспортомобщего пользования, услу­ги связи ит. п.). Коммерческая организа­ция невправе оказывать предпочтение одномулицу перед другим в отношении заключения публичного договора, за ис­ключением случаев, предусмотренных закономили иными правовыми актами. Не допускается также отказ коммерчес­кой организации от заключения публич­ного договора при наличии у нее возмож­ности предоставить потребителю соответ­ствующие товары, услуги или выполнить для него соответствующие работы. Разно­гласия сторон по отдельным условиям публичного договора могут быть переда­ны потребителем на рассмотрение суда, независимо от согласия на это коммерчес­койорганизации. При разрешении споров поискам потребителей о понуждении коммерческойорганизации к заключе­нию публичного договора необходимо учитывать, что бремя доказывания отсут­ствия возможности передать потребите­лю товары, выполнить соответствующие работы, предоставить услуги возложено на коммерческую организацию.
Договорсчитается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащихслучаях форме, достигну­то соглашение по всем его существен­ным условиям.Таковыми являются ус­ловия о предмете договора, условия, приведенные взаконе или иных право­вых актах как существенные или необ­ходимые для договоров данного вида, атакже все те условия, относительно ко­торыхпо заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре может бытьпредусмотре­но, что его отдельные условияопреде­ляются примерными условиями,разра­ботанными для договоров соответству­ющего вида и опубликованными в печа­ти. Примерные условия могут быть из­ложены в форме примерного договора или иного документа, ихсодержащего.
Стоитотметить, что при толковании условий договора принимается во внимание буквальноезначение содержащихся в нем слов и выражений. В случае неясности ихзначения оно устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смысломдоговора в целом.
Договорзаключается посредством направления оферты (предложения заключить договор)от одной из сторон и ее акцепта(принятия предложения). Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта при условии, что акцепт по­лучен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока, а при отсутствии воферте срока для акцепта — доокончания срока, установленного законом или иными правовыми актам: Если срок для акцепта не определен ни самойофертой, ни законом или иными правовымиактами, договор считается заключеннымпри условии, что акцепт получен втечение нормально необходи­мого для этого периода времени.
Еслив оферте, законе, иных правовых актах, помимо срока для акцепта офер­ты, определенсрок для ее рассмотрения и извещение об акцепте направлено ад­ресату впределах указанного срока, до­говор должен признаваться заключен­нымдаже в том случае, если извещение обакцепте получено адресатом с опозда­нием,за исключением случаев, когда сторона,направившая оферту, немед­ленноуведомит другую сторону о полу­чении ее акцепта с опозданием.
Необходимоиметь в виду, что акцеп­том, наряду с ответом о полном и безого­ворочномпринятии условий оферты, признается совершение лицом, получив­шим оферту, всрок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в нейусловий договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актамиили договором.
Кроме того, для признаниясоответ­ствующих действий адресата оферты акцептом Кодекс не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцеп­та срок.Если в договоре не указано мес­то егозаключения, договор признается заключенным в месте жительства граж­данина или в месте регистрации юриди­ческого лица, направившего оферту.
Особоезначение для практического применения имеет форма заключения договора.Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершениясделок, если законом для договоров данного вида не предусмотре­на определеннаяформа. Однако Кодек­сом специально установлено общее пра­вило о том, чтосделки юридических лиц между собой, а также с физическими лицами обязательно должны быть зак­лючены в письменной форме.
Договорв письменной форме должен быть совершен путем составления доку­мента,выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совер­шающими сделку,или должным образом уполномоченными ими лицами. Законом, иными правовымиактами и соглашени­ем сторон могут устанавливаться допол­нительныетребования, которым должна соответствовать форма сделки (бланк оп­ределеннойформы, скрепление печатью и т. п.), и предусматриваться последствия несоблюденияэтих требований. Если та­кие последствия не предусмотрены, при­меняются правиланесоблюдения простой письменной формы сделки. Это означает, чтонесоблюдение такой формы лишает стороны права в случае спора ссылаться вподтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их праваприводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указан­ных в законеили в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной фор­мы сделки (в томчисле внешнеэкономи­ческой) влечет ее недействительность.
Договор в письменнойформе может быть заключен:
Ø путемсоставления одного доку­мента, подписанного сторонами;
Øобмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной,телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документисходит от
стороныпо договору;
Øпутем совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный дляее акцепта,действий по выполнению
указанныхв ней условий договора — так называемых конклюдентных действий.
Использование присовершении сделок факсимильноговоспроизведения подписи с помощьюсредств механического или иногокопирования, электронной и цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом,иными правовыми актами или соглашениемсторон. Принятый 10 янва­ря 2002 годаЗакон № 1-ФЗ «Об элект­ронно-цифровой подписи» наконец-то заполнил правовой пробел, который не позволял на практике широко использо­вать средства электронно-цифровой подписи при заключении сделок. После создания соответствующей рыночной инфраструктурыэлектронно-цифровая подпись прочно войдет вповседневный коммерческий документооборот.
Напрактике положения Кодекса о форме договора означают, что:
·   для подтверждения факта заключения большинства стандартных дого­воров(купля-продажа, поставка), используемых в повседневной предпринимательскойдеятельности, совсем необязательно предоставлять письменный договор.Достаточно предоставить письменные и другие доказательства, под­тверждающиесовершение контрагентом по сделке действий по выполнению указанных в нейусловий. Например,
договор розничнойкупли-продажи считается заключенным внадлежащей форме с момента выдачипродавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа,подтверждающего оплату товара. А отсутствие упокупателя указанных документов не лишаетего возможности ссылаться на свидетельскиепоказания в подтверждение заключения договора и его условий;
·   вопреки распространенному мнению, для подтверждения факта заключениябольшинства стандартных договоров (купли-продажи, поставки), используемых вповседневной предпринимательской деятельности, также, как правило, не требуется и наличие на договоре печати организации, достаточно только подписи уполномоченного лица.
В некоторых случаяхзаконом прямо предусмотрена обязанностьсторон к заключению договора.Например, побе­дитель конкурса (аукциона) имеет пра­во требовать заключения договора от продавца, а банк обязан заключить до­говор банковского счета с клиентом, об­ратившимся с предложением открыть счет на объявленных банком для откры­тиясчетов данного вида условиях.
Договорвступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.Кодексом установлено, что законом или договором может быть пре­дусмотрено, чтоокончание срока дей­ствия договора влечет прекращение обя­зательств сторонпо договору.
Этоозна­чает,что истечение установленного в до­говоре срока его действия не ведет к прекращениюобязательства. Как правило, вытекающие из договора обязательства сторонсохраняются до их надлежащего исполнения. Окончание срока действия договора неосвобождает стороны от от­ветственности за его нарушение.
Вслучаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение до­говораобязательно для стороны, напра­вившей оферту (проект договора), и ей в течениетридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту догово­ра, эта сторонаобязана в течение трид­цати дней со дня получения протокола разногласийизвестить другую сторону либо о принятии договора в ее редакции, либо об отклонениипротокола разногла­сий. Если сторона, для которой в соответ­ствии с ГК РФили иными законами зак­лючение договора обязательно, уклоняет­ся от егозаключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждениизаключить договор.
Договорможет быть заключен путем проведения торгов с лицом, выиграв­шим торги. Внекоторых случаях, ука­занных в ГК РФ или иных законах, до­говоры о продажевещи или имуще­ственного права могут быть заключены только путемпроведения торгов. На­пример,заложенное имущество прода­ется только на торгах. Торги проводят­ся в форме аукциона или конкурса, ко­торые в свою очередь могут быть открытымиили закрытыми. В открытом аукционе иликонкурсе может принимать участиелюбое лицо, в закрытом принимаютучастие только лица, специальноприглашенные.
Впрактическом понимании для большинства предпринимателей именно договор служитфундаментальной основой рыночных отношений и является основным инструментомправового регулированиядеятельности предпринимательства. Значение договорадля предпринимательствахорошообъясняют извест­ные большинствуюристов выработан­ные ещедревнеримскими юристами правила отом, что договор имеет силу закона для сторон, его заключивших, а условия договора неизменны. Именно поэтому основная задача положений Гражданского кодекса об изменении расторжениидоговоров — сохранение стабильностидоговорных отношений.
Дляизменения или расторжения до­говора требуется взаимное согласие сто­рон, если иное не предусмотрено зако­нодательством или самим договором. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязатель­ства сторонпрекращаются.
Потребованию одной из сторон дого­вор может быть изменен или расторгнут порешению суда в следующих случаях:
ü при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной
из сторон, которое влечет для другой сторонытакой ущерб, что она в значительной степенилишается того, на что
была вправе рассчитывать при заключении договора;
ü в связи ссущественным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельствпризнается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны моглиэто разумно предвидеть,
договорвообще не был бы ими заключен
илибыл бы заключен на значительно от­личающихся условиях. По своей сути су­щественноеизменение обстоятельств — это нечто среднее между форс-мажорнымиобстоятельствами и нормальными условиями для исполнения договора;
ü в иных случаях,предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором.
Вслучае полного или частичного от­каза от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, дого­вор считается соответственнорасторг­нутым или измененным.
Еслистороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенноизменившимися обстоя­тельствами или о его расторжении, до­говор можетбыть расторгнут, а в случа­ях, когда расторжение договора проти­воречитобщественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значитель­но превышающийзатраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях,договор может быть из­менен судом по требованию заинтересо­ванной сторонытолько при наличии од­новременно следующих условий:
Ø если в моментзаключения договора стороны исходили из того, что такого измененияобстоятельств не произойдет;
Ø если изменениеобстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть, хотя проявила такую степень заботли­вости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
Ø если исполнениедоговора без изменения его условий настолько нарушило бысоответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон иповлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительнойстепени лишилась бы того,на что была вправе рассчитывать призаключении договора;
Ø если из обычаевделового оборота или существа договора не вытекает, что риск измененияобстоятельств несет
заинтересованнаясторона.
Прирасторжении договора вслед­ствие существенно изменившихся обсто­ятельств суд потребованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора,исходя из необходимости справедливого распределения между сторонамирасходов, понесенных ими всвязи с исполнением этого договора. Наделениесуда столь широкими полномочиямивызвано самой исключительностью такихмер, как расторжение или изменениедоговора в судебном порядке.
Соглашениеоб изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что идоговор, если из закона, иных правовых актов, договора или обы­чаев деловогооборота не вытекает иное.[3]
§ 2.Основные принципы договорных отношений. Понятие риска.
 
Об основных принципахдоговорных отно­шений, изложенных в первой части Граж­данского кодекса, я уже упоминала. Это равенство сторон; неприкосновенность частнойсоб­ственности;свобода договора; недопустимостьпроизвольного вмешательствакого-либо в частные дела;необходимостьбеспрепятственногоосуществления гражданских прав, обеспечениявосстановления нарушенных прав, их судебнойзащиты.
Однако бывают случаи, когда принципы могут бытьнарушены. Зачастую взаимодействие сторонв процессе исполнения договорного обязательства под­вержено влиянию различных обстоятельств, не зависящих от контрагентов.Сущест­вует вероятность, что лицо, вступившее в договорное правоотношение радиполуче­ния определенного социальногоблага, этого блага не получит. По ряду причин, в частности в связи свещественностью объекта и возможным негативным влиянием на него, вплоть до уничтожения, как действий(бездействия) иных субъектов, так и природныхявлений; невозможностью достижения результата (положительного эф­фекта) договора по объективным причинам.Вмешательство случая — не зависящих отстороны данного обязательства непредвиденных обстоятельств и, как следствие, неисполнение стороной возложенной на нееобязанности, несмотря на должную степень проявленной ею заботливости иосмотрительности, предполагает неблаго­приятныеимущественные последствия.
Вероятностьслучая, влекущего неблагоприятные имущественные последствия, обусловливает потребность внормативном решении вопроса о распределении этих последствий между взаимодействующими сторонами. Анализ действующегозаконо­дательства позволяет привести многочисленные примеры, когдаданный вопрос раз­решается с помощьюнормативных установлений, оперирующих термином «риск». М. Танаев, исследуя понятие «риск» в Гражданскомкодексе РФ, справедливо обра­щаетвнимание на «многоязычность этого слова, что требует максимально корректно­го его использования, с четким указанием(определением) того аспекта этого поня­тия,который конкретно подразумевается»[4].Здесь и далее понятие «риск» употребля­етсяв значении возможной опасности имущественных потерь.
Положения,направленные на распределение рисков между сторонами договор­ногообязательства, служат эффективным приемом воздействия на экономический оборот.Законодатель использует нормативные установления о распределении рис­ков в целях обеспечения соответствияреального поведения сторон в процессе ис­полнения обязательства установленнойзаконом и условиями договора модели. Это достигается путем закреплениянегативных последствий для той стороны правоотно­шения, чье поведение не соответствует границам дозволенного (возможногои/или необходимого) поведения, и позитивных — для той стороны, чье поведение имсоответствует. Например, негативные последствия случайной гибели товара,произо­шедшие после исполнения продавцомобязанности по его предоставлению в распо­ряжение покупателя, отнесены положениями ст. 458 и п. 1 ст. 459 ГК РФ напоследнего. Негативные последствияслучайной гибели (повреждения) материалов, обору­дования и вещей, предназначенных для переработки (обработки), а такжерезульта­та выполненной работывозлагаются на сторону, допустившую просрочку передачи или приемки результата работы — п. 2 ст. 705 и п. 7ст. 720 ГК РФ.
Далее. Посредствомрешений в сфере распределения рисков устанавливаются до­полнительные (по сравнению со смежными договорными конструкциями)возможно­сти для одной из сторонправоотношения за счет противоположной его стороны. Так, нормы п. 2 ст. 595 ГКРФ предоставляют право плательщику постоянной ренты тре­бовать прекращенияобязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты при случайной гибели или случайномповреждении имущества, переданно­гопод выплату ренты за плату. Диспозитивное правило ст. 669 Кодекса, в отличие отобщих положений об аренде, возлагаетриск случайной гибели или случайной порчи имущества, арендованного по договору лизинга, на арендатора (с моментапередачи ему арендованногоимущества). Положения ст. 696 возлагают на ссудополучателя риск случайной гибели или случайного повреждениявещи в случаях использования вещи непо назначению, передачи ее третьему лицу без согласия ссудодателя, а также, если ссудополучатель мог предотвратить еегибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.
Несложно заметить, чтонормы п. 2 ст. 595 и ст. 696 ГК РФ отражают различное отношение гражданского законодательства к правоприобретателям повозмездной и по безвозмездной сделке.
Законодательныерешения, нашедшие отражение в ст. 459, 595, 669, 696, 705, 741 ГК РФ,характеризуются рядом общих черт. Для их применения не имеет значе­ния сопряженность обязательства сосуществлением стороной предпринимательской деятельности. Речь идет овозложении на одну из сторон взаимодействия неблаго­приятных последствий любого случая, как простого, так и непреодолимойсилы. Кроме того, соответствующиезаконодательные положения оперируют термином «риск». Между тем отмеченные примеры не исчерпывают нормативныхпредписаний в сфере распределения неблагоприятных последствий случаямежду сторонами гра­жданско-правового обязательства. Распределение данныхпоследствий может обес­печиваться и безупотребления термина «риск».
Рассмотрим правило п. 3ст. 401 ГК РФ, согласно которому неисправный субъект предпринимательскойдеятельности несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможнымвследствие непреодолимой силы, тоесть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. На­званное положение породило не утихающие споры.Один из центральных вопросов: допустима ли ответственность без вины, и если да,каково ее основание?
Ответ,в частности,зависит от того, какое значение каждый ученый придает субъективной стороне.Авторы, полагающие вину обязательным условием ответственности, счита­ют, что здесьречь об ответственности вообще не идет[5].Пример иной точки зрения — позиция, согласно которой главный критерий —противоправность, ответствен­ность же может возлагаться на началах риска[6].Здесь в качестве субъективного осно­вания ответственности предлагаетсярассматривать риск. Далее. В специальной юри­дической литературе встречается указание на общееправило о безвиновной ответст­венности должника по обязательству, связанному сосуществлением предпринима­тельскойдеятельности[7].
Формулировка первогоабзаца п. 1 ст. 401 ГК РФ позволяет сделать вывод, что в третьем пункте даннойстатьи речь также идет об ответственности. Это находит от­ражение и в современных учебниках гражданскогоправа. Авторы соответствующих разделов отмечают общий характер правила,согласно которому вина является условием ответственности, и наличиеотступлений от него[8]. Господствует, такимобразом, точка зрения, согласно которой вина не во всех случаях выступаетусловием граж­данско-правовойответственности, равно как не во всех случаях привлечение к граж­данско-правовойответственности требует полного состава правонарушения.
Ссылкана статью закона сама по себе, конечно, не разрешает проблемы теорети­ческогоосмысления положений п. 3 ст. 401 ГК РФ. Действительно, возможно, иной подход обеспечитновые эффективные приемы правового регулирования и позволит найти болеесбалансированные решения. Поэтому центральным представляется во­прос о целесообразностипри моделировании нормативных установлений отталки­ваться отпозиции, признающей вину обязательным условием ответственности. От­кроет лиданная основа новые возможности совершенствования законодательства?Представляется, что такой перспективы нет. Принятие рассматриваемой позиции в качестве основынормотворчества приведет к утрате общих правил, как следствие — обусловитнеобходимость усложнений правового регулирования, практическая по­требность вкоторых вызывает сомнения. Если же не обеспечить отграничение ответ­ственностиот обязанности претерпевать негативные последствия случая, за которые никто неотвечает, на уровне конкретных нормативных решений, то бессмысленно отказываться отединого термина. Следовательно, применение единого подхода, а значит, и единоготермина вполне оправданно. Другой вопрос: вытекает ли из фор­мулировки п. 3ст. 401 ГК РФ вывод об общем правиле безвиновной ответственности должника  пообязательству,  связанному с осуществлением  предпринимательской деятельности? Думается, наиболее полно отражает сущность правила п. 3 ст. 401 формулировка,согласно которой ответственность лица, не исполнившего или не­надлежащимобразом исполнившего обязательство при осуществлении предприни­мательскойдеятельности, не зависит от его вины[9]. Возможно,ненадлежащее испол­нение (неисполнение) обязанности связано с тем, чтодолжник не проявил должную степень  заботливости  и  осмотрительности. Возможно,  оно обусловлено случаем[10]. Однако вопрос опричинах неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательст­ва по общемуправилу п. 3 ст. 401 ГК РФ значения не имеет, соответственно — ис­следованию неподлежит.  Безразличие права к наличию (отсутствию) вины неис­правногопредпринимателя простирается до непреодолимой силы — по выражению Д. И. Мейера,  «случайности  высшей  категории,   никакими  средствами  неотврати­мой[11].Применительно к случаю неисполнения или ненадлежащего исполнения обя­зательствапри осуществлении предпринимательской деятельности гражданское за­конодательство, по сути,   вводит общее  правило,  согласно которому учитывается только такаяневиновность должника, которая обусловлена непреодолимой силой.
Негативныепоследствия любого иного случая, кроме непреодолимой силы, заведо­мо отнесены нанеисправного субъекта предпринимательской деятельности. Однако данное общееправило предполагает возможность исключений.
Иноеможет быть закреплено с помощью различных приемов правового регули­рования. Вчастности, посредством правила об ответственности при наличии вины — см., например,ст. 538, п. 2 ст. 547, п. 1 ст. 777 ГК РФ. Далее. Путем уточнения вида вины, напримерустановления ответственности за умысел и грубую неосторожность, — см., например,п. 2 ст. 901 ГК РФ. Кроме того, путем ограничения размера ответ­ственности,например установления права кредитора потребовать возмещения толь­ко реальногоущерба,  но не упущенной выгоды — см.  п. 1 ст. 547, ст. 692,  п. 2 ст. 777, п. 2ст. 796, п. 2 ст. 902 ГК РФ; установления исключительной законной неус­тойки.Наконец, отступление от общего правила п. 3 ст. 401 может быть установленопутем расширения, по сравнению с данной нормой Кодекса, перечня обстоятельств, на которые всоответствии с п. 3 ст. 401 вправе ссылаться лицо, чтобы избежать ответственностиза неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства при осуществлении  предпринимательской  деятельности.  Думается,   при   установлении такихдополнительных обстоятельств законодателю следует исходить из того, что они должнысоответствовать критериям простого случая, то есть исключать виновное неисполнениеобязательства[12].
Доказывая,что неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства обу­словлено случаем,должник тем самым обосновывает свою невиновность. При этом перечень случайных обстоятельств, накоторые может ссылаться должник-пред­приниматель,может быть расширен законом или договором до такого предела, что это, по сути, будет означать ответственностьдолжника при наличии его вины. Со­кращение или расширение перечняслучайных обстоятельств, на которые может ссы­латьсянеисправный предприниматель, стремящийся избежать применения к нему мерответственности, означает соответственно повышение или сокращение вероятно­стиотнесения на него неблагоприятных последствий случая. Путем дополнения под­лежащих учету обстоятельств сокращается переченьслучаев, неблагоприятные по­следствиякоторых заведомо будут возложены на неисправного должника-предпринимателя.
Такимобразом, решение вопроса об адресате неблагоприятных последствий слу­чая можетобеспечиваться с помощью различных приемов, не только посредством установленияправил, оперирующих термином «риск», но и методом определения кругаобстоятельств, на которые может ссылаться неисправный контрагент.
Определение на основаниинорм п. 3 ст. 401 ГК РФ адресата неблагоприятных последствий случая,воспрепятствовавшего получению стороной договорного обяза­тельства ожидаемого блага, опосредуетсяответственностью и, соответственно, пред­полагает констатацию того, чтообязанность контрагента не может считаться испол­ненной. Поскольку речь идет об ответственности, возложениенеблагоприятных по­следствий случаяна неисправного контрагента посредством положений п. 3 ст. 401 по общему правилу обеспечивает возможностьприменения к неисправному контр­агенту меры ответственности. Тем самым нанеисправного контрагента возлагаются нетолько прямые, но и косвенные неблагоприятные последствия случая.
Неблагоприятныеимущественные последствия, о которых идет речь, могут найти различное проявление. Это зависит от ряда причин,в частности от характера обяза­тельства,содержания договора, связанности обязательства с предпринимательской деятельностью сторон (стороны).
В       конечном счете речь идет о возможностиимущественных потерь, причина которых:
·   неполучение субъектом предусмотренной договором оплаты (иного предостав­ления) из-за обстоятельств, которыепотенциальный получатель платежа не мог предотвратитьи устранение которых от него не зависело. Пример: товар, переданный перевозчику и отчужденный с обязанностьюпродавца по доставке, случайно погиб впути;
·   возникновение у субъекта обязанности по оплате контрагенту определеннойденежнойсуммы (передаче иного предоставления) либо отсутствие возможности вернутьуплаченную в качестве предварительной оплаты (аванса) сумму (возможности
возврата  переданного   предоставления)   при   заведомой   невозможности   получить фактически топредоставление, ради которого субъект вступил во взаимодействие (заведомойневозможности претендовать на встречное предоставление). Примеры: оплата товара,случайно погибшего в пути и отчужденного без обязательства продавца по доставкетовара покупателю; недостижение результата работы по причине,
указаннойв п. 2 ст. 713 ГК РФ, при наличии условия, предусмотренного п. 3 ст. 713; оплата стоимости  научно-исследовательской  работы,   проведенной до  выявления невозможностиполучить результат, — ст. 775 ГК РФ;
·   возникновение у субъекта обязанности возместить стоимость случайно погибшей чужой  вещи (стоимость ее повреждения)  при  перемещении  на  него законом илидоговором с собственником риска случайной  гибели  (повреждения)
п.211 ГК РФ;
·   применение стороной обязательства, не получившей того блага, накоторое она рассчитывала, или по ее требованию способов защиты нарушенногоправа, несмотря на то, что неисправный контрагент проявил надлежащуюстепень заботливости и осмотрительности. Это неблагоприятное последствие можетнаступать в совокупности с иным последствием из отмеченных ранее. Пример:применение мер ответственности в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ.
Далее вопрос ораспределении неблагоприятных последствий случая между сто­ронами договорного обязательства рассматривается напримерах некоторых наибо­леераспространенных договорных конструкций. При этом решения законодателя,сформулированные с использованием понятия «риск» и рассчитанные на всех субъек­товгражданского права, сопоставляются с решениями, распределяющими неблаго­приятные последствия случая посредством иныхприемов, в частности путем измене­ния перечня случайных обстоятельств,на которые вправе ссылаться не исполнивший своеобязательство предприниматель с целью избежать ответственности. Наблюда­ются ли здесь функциональные связи дополнения и/илиисключения? Данный во­прос нуждается визучении на конкретных примерах. Кроме того, заслуживает вни­мания вопрос о том, насколько эффективноиспользуется законодателем полезный потенциал решений в области распределенияриска случайной гибели (случайного повреждения) материального объекта.
 
§ 3. Стадии договорного процесса.
Исследователь В. Груздевв статье «Количество стадий договорного процесса по российскому гражданскому праву» обращает внимание на некоторыесложные вопросы заключения договора и рассматривает некоторые реальные спорымежду участниками договоров.
Онотмечает: «Проблема процесса заключения договора (договорного процесса)относится к числу дискуссионных в науке гражданского права». На мой взгляд,задача юриста в том и состоит, чтобы оставить как можно меньше поводов дляразличного толкования при заключении договора. Но многое зависит не только отюриста. Заключающие договор стороны должны хорошо понимать все нюансысовершаемой сделки, и отдавать себе отчет в том, под каким документом ониподписываются и какие последствия это повлечет за собой. Но что же делать, еслине только «простой смертный», скажем, предприниматель, а даже юрист не всегдаможет осветить некоторые тонкости того или иного действия или процесса?
Например,как считает В. Груздев, камень преткновения для цивилистов — это вопросы остадиях заключения дого­вора между отсутствующими контрагентами, а такжемногостороннего договора. Различные авторы выделяют от двух до четырех и более стадий в зависимостиот количества сторон, участвующих всовершении сделки.
Договоркак сделка представляет собой соглашение в виде единого волевого акта сторон, который,в свою очередь, является результатом согласования и совпадения их воль. В этомсмысле заключение всякого договора происходит посредством опре­деленныхдействий сторон, совершаемых ими в определенной последовательности. Цель указанныхдействий — достижение юридически значимого соглашения (дого­вора),порождающего желаемые для участников гражданского оборота правовые последствия. Поэтому заключениедоговора всегда является процессом.
Всвязи с необходимостью строгого соблюдения процессуального законодательст­ва прирассмотрении и разрешении возникающих правовых коллизий законодатель вынужденноприбегает к императивному методу правового регулирования в этой сфере. Абсолютно иная картинанаблюдается в области договорного права, где наи­более отчетливо проявляются диспозитивные начала цивилистическойотрасли: большинство вопросов, в том числе связанных с порядком согласованияволь субъ­ектами двух- илимногосторонних сделок, реально не могут и не должны подвер­гаться строгому и детальному регулированию состороны законодателя. Данное об­стоятельство объясняется действием принципасвободы договора. Более того, сам процессформирования воли до ее изъявления, как имеющий строго психологиче­ское начало, вряд ли возможно подвергнуть прямомуправовому регулированию.
Поэтомусам по себе, безотносительно к проблеме возникновения договор­ных отношений,вопрос о количестве стадий заключения договора, имеющий важноеприкладное значение, лишен какого бы то ни было практического смысла.
Неслучайно поэтому правовое значение имеет прежде всего момент заключе­ния договора(возникновения договорного обязательства). Решения же по иным вопросам: отребованиях, предъявляемых к волеизъявлению сторон (оферте и ак­цепту), осоставе существенных условий договора и его государственной регистра­ции, передачеимущества — в реальном договоре необходимы главным образом для обеспеченияправильного определения момента возникновения обязательства сторон.
Притаких условиях количество стадий совершения двух- и многосторонних сде­локдолжно определяться непременно в увязке с моментом заключения договора.
Крометого, момент заключения договора играет важную роль и в общепризнан­ной классификациидоговоров по порядку их заключения на договоры между «присутствующими» имежду «отсутствующими»[13].Договор считается заключенным между «присутствующими», когда волеизъявлениеодной стороны непосредственно воспри­нимается другой. Напротив, при заключениидоговора между «отсутствующими» воля субъекта непосредственно не воспринимается ее адресатом.
Так,стороны, хотя территориально и расположенные на определенном удалении друг отдруга, но непосредственно воспринимающие волеизъявление друг друга по телефону, будут считаться«присутствующими». Однако если в той же ситуации обмен волеизъявлениями производится с помощью факсимильной связи, сторонырассмат­риваются уже как «отсутствующие», ибо между выражением воли и еевосприятием контрагентом имеется временной отрезок, который исключаетнепосредственность восприятия. Приэтом важное практическое значение приобретают вопросы поряд­ка заключения договора.
Согласноабз. 1 п. 1 а. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, втребуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всемсущественным условиям договора. Типичным примером из судебной практики может служитьпостановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 июля 2001года по делу № КГ-А40/3446-01[14].
ООО обратилось варбитражный суд с иском к АООТ об исполнении обязательств по предоставлениютрехкомнатной квартиры. Исковое требование мотивировано договором об уступкеправа требования от 15 декабря 2000 года, заключенным ООО с медицинской фирмой,и дополнительным соглашением к нему от 18 декабря 2000 года, в которомподтверждается возмездность договора об уступке права требования. Суды первой иапелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на ничтожностьдоговора об уступке права требования от 15 декабря 2000 года ввиду егопротиворечия ст. 575 ГК РФ. Отменяя принятые по делу судебные акты и направляядело на новое рас­смотрение в суд первой инстанции, федеральный арбитражный судокруга указал, что в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считаетсязаключенным с момента, когда сторона­ми достигнуто соглашение по всем егосущественным условиям. Существенным условием для договора об уступке праватребования является условие о его возмездности. Таким образом, договор обуступке права требования будет считаться заключенным с момента достижениясоглашения о его возмездности, то есть с 18 декабря 2000 года.
Момент заключенияконкретного договора, исходя из содержания ст. 433 ГК РФ, различается взависимости от вида сделки.
Консенсуальный договорпризнается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта(п. 1 ст. 433 ГК РФ).
Например, П. обратился всуд с иском к Д. о признании договора купли-продажи ав­томобиля состоявшимся.Решением суда иск был удовлетворен. Изменяя мотивировочную часть решения, судкассационной инстанции в своем определении обратил внимание на то, что,несмотря на существование системы регистрационного учета автомототранспорта,сделка купли-продажи автомобиля считается заключенной в момент достижениясторона­ми, в требуемой в подлежащих случаях форме, соглашения по всемсущественным усло­виям договора. Таким моментом для консенсуального договораявляется момент получе­ния лицом, направившим оферту, ее акцепта[15].
В юридической литературепо вопросу о количестве стадий заключения консенсу­ального договора были высказаны следующие основные точки зрения:согласно пер­вой договорный процессвключает в себя две стадии (оферта и акцепт)[16],согласно второй — три (направление оферты, акцепт, получение акцепта стороной,напра­вившей оферту)[17].
Посколькудоговор является результатом совпадения воль сторон (соглашением), до конца последовательной и логичнойпредставляется первая из приведенных точек зрения.Действительно, волеизъявлениями сторон, под которыми понимается их вы­ражениевовне, выступают оферта и акцепт. Поэтому только они и могут считаться стадиями договора (соглашения). Оферта и акцептдолжны рассматриваться не только каксоответственно предложение заключить договор и его принятие, но и как стадии договорного процесса, обязательно имеющиеопределенные временные рам­ки, включаямомент их завершения, и именно в этом качестве их следует в пер­вую очередь использовать в научном анализе проблемыдоговорного процесса.
Чтокасается получения оферентом акцепта, равно как и получения оферты ак­цептантом, то данные действия сторонникак не могут считаться самостоятельными стадиямидоговорного процесса. Момент получения адресатом волеизъявления дру­гой стороны (оферты или акцепта) лишь фиксируетокончание соответствующей стадиидоговорного процесса, тем самым определяя ее продолжительность (дли­тельность) во времени, различную в зависимости оттого, какую именно теорию («полученияакцепта оферентом» либо «выражения акцепта акцептантом») законода­тель избрал для регулирования данной областиобщественных отношений.
Из п.1 ст. 433 ГК РФ следует, что гражданское законодательство официально признаеттеорию «получения акцепта оферентом». Следовательно, для того чтобы акцепт имелправовое значение в договорном процессе, он должен дойти до лица, сделавшегопредложение заключить договор. В противном случае такого правового явления какстадия акцепта просто не существует.
Такимобразом, получение акцепта оферентом — это не что иное, как завершаю­щий момент в процессе формированияволи акцептанта и ее последующего изъ­явлениявовне, его отдельный элемент. Поэтому стадия акцепта включает в себя всеволеизъявление акцептанта, завершающим этапом которого и в связи с этим непременным признаком является получение акцепта(принятие предложения заключить договор) адресатом, то есть лицом, направившимоферту.
Этоподтверждает точку зрения о том, что процесс заключения консенсуального договора всегдасостоит только из двух стадий — оферты и акцепта. Получение же оферентомакцепта — лишь составная часть последнего, без чего акцепт как стадия заключениядоговора не может быть признан состоявшимся и потому лишен всякого юридическогозначения.
Длязаключения реального договора вопреки распространенному на этот счет мнению такженеобходим только один юридический факт, а именно: достижение сторонамисоглашения по всем существенным условиям договора. Само по себе соглашение,если понимать его как договоренность сторон, в реальном договоре без передачиимущества в целях признания такого договора заключенным также не име­ет значения.
Р.обратился в суд с иском к К. о взыскании долга по договору займа в сумме 60 000 руб. Полностьюудовлетворяя заявленное требование, суд в своем решении ука­зал, вчастности, на то, что передача суммы займа в размере 60 000 руб. и соответст­веннозаключение сторонами договора займа подтверждаются распиской ответчика,выданной им истцу[18].
В то же время передачаимущества всегда производится на согласованных сторо­нами существенных условиях. То есть передача и принятие имущества естьэлементы волеизъявлений сторон, окончательноих оформляющие и выражающие вовне. Зна­чит,и здесь существует лишь один юридический факт — соглашение (совпадение воль сторон), элементами которого являются действияпо передаче и принятию имущества. Только такое соглашение порождаетсвойственные соответствующей ре­альнойсделке правовые последствия.
Так, стороны реальногодоговора займа могут договориться о передаче денежных средств, составивсоответствующий документ в письменной форме и заверив его у нотариуса. Однако подобная договоренность не будетгражданско-правовым согла­шением,поскольку ее участники лишены юридической возможности требовать исполнения. Если же стороны определенно выразилинамерение заключить в буду­щемреальный договор займа, определив его существенные условия, указанная до­говоренностьдолжна рассматриваться в качестве предварительного договора и за­интересованная сторона вправе требовать заключенияосновного реального догово­ра всоответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ. В любом случае реальный договор займа какправовое явление будет иметь место лишь в случае передачи заимодавцем заемщи­кув собственность соответствующих вещей.
Впротивном случае наблюдается подмена понятий «соглашение» как договорен­ность и«соглашение» как совпадение воль сторон, непременно порождающее юри­дическиепоследствия в виде прав и обязанностей. Отсюда видно, что передача имущества (res) самостоятельной стадией процесса возникновениядоговора быть не может, ибо также представляет собой лишь элементволеизъявления стороны, вле­кущегодостижение порождающего правовые последствия соглашения. В случае несовершения сторонами действий по передаче(принятию) имущества согла­шения какюридического факта (сделки) не будет! По этой причине одно лишь согласованиесторонами существенных условий реального договора без передачи имущества никаких правовых последствий непорождает, в связи с чем и не может признаваться юридическим фактом.
Договоры,требующие нотариального удостоверения и государственной ре­гистрации, порождаютправовые последствия лишь после совершения соответст­вующих действий. Казалосьбы, нотариальное удостоверение и государственная регистрация должны рассматриваться в качествесамостоятельных стадий заключения договора.Более того, Е. С. Болтанова считает, что государственная регистрация — конститутивный элемент соглашения[19].Вместе с тем нельзя оставить без внимания то обстоятельство, чтонотариальное удостоверение и государственная регистрация — юридически значимые действия, совершаемые несторонами договора, а уполномо­ченнымина это государственными органами (должностными лицами). Следователь­но, воля вступающих в договор участниковимущественного оборота непосредствен­ноговыражения в указанных действиях не находит. Так, нотариальное удостовере­ние договора осуществляется нотариусами, а такжедолжностными лицами органов исполнительнойвласти, уполномоченными на совершение этого действия, и отно­сится кформе договора, который в этом случае надлежит понимать в качестве текста (документа).
Государственнойже регистрацией признается юридический акт признания и под­тверждениягосударством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения правна недвижимое имущество[20].
Следовательно,государственная регистрация, будучи направленной главным об­разом наобеспечение публичного интереса, никак не может выступать результатомсвободного волеизъявления участника имущественного оборота. Напротив, государ­ственная регистрация является тем требованиемзакона, которое в известной мере ограничиваетсвободу договора. Не случайно поэтому в Концепции развития граж­данского законодательства о недвижимом имуществе,одобренной на заседании Совета покодификации гражданского законодательства при Президенте РФ 17 фев­раля2003 года, предлагается упразднить систему государственной регистрации до­говоровс недвижимым имуществом[21].
Притаких условиях совершенно очевидно, что нотариальное удостоверение и го­сударственнаярегистрация вообще находятся за пределами понятия договора-сделки, то естьсоглашения (единого волевого акта) его сторон. Еще одним аргумен­том в пользутакого вывода служит существование в законе так называемой «реани­мации»(«исцеления») сделок, совершенных с нарушением нотариальной формы, а также требованияо государственной регистрации (пп. 2 и 3 ст. 165 ГК РФ). Дело в том, что самавозможность «реанимации» обусловлена тем, что стороны, пусть и не оформив надлежащесвое соглашение, а также не зарегистрировав его в установ­ленном порядке,вместе с тем воли все-таки согласовали. В связи с этим государст­веннаярегистрация (нотариальное удостоверение) стадией договорного процесса выступатьне может.
Очевиднотакже и то, что названные сделки в силу необходимости их нотариаль­ного удостоверенияи государственной регистрации не могут быть заключены иначе кроме как между«присутствующими» контрагентами. Поэтому выделение их стадий, таких каксобственно нотариальное удостоверение и государственная регистрация, лишено и какогобы то ни было практического значения, ибо момент их заключения совершенно ясен.

Глава II. Аренда недвижимости в современнойРоссии.
 
§ 1. Категориянедвижимости: анализ различных подходов к понятию.
Деление имущества надвижимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практическивсеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов, такое деление связано справом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю,а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этогооборота.[22]
Категория недвижимогоимущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин «недвижимоеимущество» был впервые использован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российскойимперии (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимостине давалось, названная категория определялась через примерное перечислениеземли, различных угодий, домов.[23]В советском гражданском праве категории недвижимости не было. ГК РСФСР 1922года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому «с отменойчастной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимыеупразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из«частного оборота».
Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое инедвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства. Пункт 2статьи 4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществомявляются земельные участки и то, что прочно с ними связано (недвижимость поприроде). В перечень (причем, не исчерпывающий) того, что прочно связано сземельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иныеимущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основуразграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный дляроссийского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся вспособности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи сземлей. Этот критерий в Основах гражданского законодательства являлся основным,но не единственным. Основы гражданского законодательства содержали правило,согласно которому к недвижимому имуществу по формально-юридическому критериюможет быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть толькозаконодательными актами (недвижимость в силу закона). Правда, в период действияОснов гражданского законодательства такие законодательные акты приняты не были.
Вслед за введением общегопонятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появилисьпонятия «недвижимости в жилищной сфере» и «недвижимости в градостроительстве»,которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов. Таким образом,происходила конкретизация общего понятия применительно к отдельным объектам илисферам деятельности.[24]
Современное российскоегражданское законодательство при классификации вещей как объектов гражданскихправ исходит из фундаментального противопоставления вещей движимых инедвижимых. При этом необходимо отметить, что законодатель использует дляобозначения недвижимости целый ряд терминов: «недвижимая вещь», «недвижимоеимущество», «недвижимость». В большинстве случаев указанные понятиявоспринимаются как синонимы[25],что представляется не совсем верным. Так, Лапач В.А. считает, что «в качествеисходного (простейшего) закон использует понятие недвижимой вещи как единичногонедвижимого или указанного в законе (ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) движимогоматериального объекта, либо совокупности разнородных недвижимых вещей,образующей единое целое, предполагающее использование их по общему назначению –«сложная вещь» по ст. 134 ГК»[26].
Существует два подход к понятию недвижимости. Первый–законодательный, сформулированный в ст. 130 ГК РФ. Второй – концептуальный, представлен в проекте Концепции развития граж­данскогозаконодательства о недвижимых вещах (далее Концепция), подготовленном рабочейгруппой Совета при Президенте РФ по кодифика­ции исовершенствованию гражданского законода­тельства.
Что касается действующего гражданского зако­нодательства России, топредметом его гордости явилось восстановление в ГК понятиянедвижимос­ти, отсутствовавшего на протяжении нескольких десятилетий.Статья 130 ГК, помещенная в главе об объектах гражданских прав,была названа «Недви­жимые и движимые вещи». Как отмечаетисследователь Л. Щенникова, этой статьей в начале 90-хгг. действительно гордились. Справедли­вость восторжествовала и понятие,исключенное из законодательного оборота, было заслуженновос­становлено. Российский законодатель в ст. 130 ГК объединилдва подхода к определению понятия недвижимости. Во-первых,предложил некую общую дефиницию, заявив, что это объекты прочно связан­ныес землей, то есть такие, перемещение которых не­возможно без несоразмерногоущерба их назначе­нию. Во-вторых, дал примерный перечень недви­жимогоимущества, включив в него земельные участки, участки недр,обособленные водные объек­ты, леса, многолетние насаждения,здания, соору­жения, суда (воздушные, морские, внутреннего вод­ногоплавания), космические объекты. Статья 130 ГК была дополнена в перечне объектовиными статьями Кодекса, а также другими федеральнымизаконами. Девятилетний период действия ГК позволил по­смотретьна нормы о недвижимости более критично, поскольку практика выявила ихнесогласованность и недостаточность. Вот почему было решеносоздать Концепцию развития гражданского законодательст­ва онедвижимых вещах, в которой первым вопро­сом следовало бырассмотреть само понятие недви­жимости, его достоинства и недостатки.Что же предложили нам авторы проекта Концепции?
Во-первых, достаточно много внимания они уде­лилиразделению единого понятия недвижимости на «недвижимость по природе» ина «недвижимость по закону». К недвижимости по природе ониотнесли все те объекты, связанные с землей настолько проч­но,что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющийиспользовать эти вещи по прежнему назначению. Отсюда последовал любо­пытныйвывод, заключающийся в том, что земель­ный участок — это не недвижимость по природе, так как невозможно говорить о его неразрывной связи с самими собой. Недвижимость по закону сточки зрения Концепции, это все те объекты, на ко­торые распространен режим недвижимости в силу указания закона, хотя они и являются движимыми объектами по своим естественным свойствам.
Во-вторых, в Концепции заявлено, что определе­ниенедвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК, вряд ли нуждается в пересмотре.
В-третьих, авторы предложили исключить из объектовнедвижимого имущества леса, многолет­ние насаждения,обособленные водные объекты, а также предприятия, добавленные в общийперечень ст. 132 ГК.
В-четвертых, было предложено внести в список объектов недвижимостикодифицированного граж­данского закона некоторые дополнения в виде ком­плексанедвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых), а также объектовнезавершенного строительства.
Л. Щенникова сожалеет, что разработчики Концепции не дали новуюформулировку ст. 130 ГК, которая получилась бы в результате реализацииих видения категории недвижимости. Потому, что сразу обнажи­лись бы ошибки этоговидения. «Перед нами бы предстал куцый(секвестированный до минимума наименований)и конъюнктурный (по заказу теку­щейправоприменительной практики) перечень не­движимых вещей с сохраненным общим, очень не­удачным определением, с которым сегодня букваль­но мучается правоприменительная практика», — пишет исследователь. Какие жеположения из «концептуального видения» представляются не совсем удачными?
Во-первых, плохо то, что Концепция призванная навестипорядок, обеспечить четкость в используе­мой терминологии, с первых своихстраниц делает все наоборот. В рассуждениях о недвижимостипо закону и по природе все доводится до абсурда ут­верждением,что земля не есть недвижимость по своим естественнымсвойствам. «Зачем было засо­рять концептуальный подход терминологиейничего не поясняющей, а, наоборот, запутывающей читате­ля,- спрашивает Л. Щенникова. Более того, любому юристу понятно, что недвижимость- это понятие законодательное, за­коном рожденное, им жеизменяемое и, как показа­ла российская практика, отменяемое.Соответствен­но только законодатель может себе позволить выде­лить группуобъектов недвижимости, назвав их не­движимостью по природе. Именно так сделалзако­нодатель во Франции. Среди групп объектов недви­жимости ФранцузскийГражданский кодекс поста­вил на первое место недвижимость по природе, от­несяк ней земельные участки, строения, ветряные мельницы, урожай на корню.Если так хотелось раз­работчикам Концепции заимствовать французскийопыт, они могли бы предложить сформулировать и в российскомкодифицированном законе специфи­ческую группу объектовнедвижимости по природе. При этом необходимо было бы конкретизироватьразновидности с учетом российской действитель­ности и современного уровняразвития техники. Не списывать же у французов их ветряные мельницы и урожай на корню.
Во-вторых, пишет Л. Щенникова, никак нельзя согласиться с утвержде­ниемразработчиков Концепции о том, что опреде­ление недвижимой вещи ст.130 ГК не нуждается в пересмотре. «Здесь они противоречат сами себеили нескольколукавят. Как было подчеркнуто нами выше,действующая редакция ст. 130 ГК включает в себя и общий подход, инепосредственно перечень объектов.Изменяя, причем существенно, перечень объектовнедвижимости, Концепция тем самым не можетне изменять само легальное понятие. Дейст­вительно неизменным при этом остается та часть ст. 130 ГК, которая повествует о прочно связанныхс землей объектах, перемещение которых невоз­можно без несоразмерного ущерба их назначению». Однако еще в XIX в.цивилистической науке было очевидно, что критерий этот оченьненадежный. В. Синайский в «Русском гражданском праве», на­писанномвек назад и переизданном сегодня, писал, что его нельзя принимать во внимание«при успехах современной техники в перемещении предметов»[27].Успехи в перемещении предметов се­годня преумножились, а вотопределение, которое еще век назад считалось ненадежным, авторыКон­цепции предлагают оставить прежним.
Представляется, что это самая неудачная часть ст. 130 ГК. И, кстати, законодателидругих стран избирают иной путь. Они непредлагают общую формулу понятиянедвижимости, а дают переченьобъектов, при этом их классифицируя.
Так, французский Гражданский кодекс выделяет в первой группе земельныйучасток, строения, уро­жай на корню, во второй — помещенные наземель­ный участок семена, животных, голубей, кроликов и т.д., в третьей — вещи,присоединенные к земле гипсом или цементом.
Германское Гражданское уложение также не со­держит определения, а,образно говоря, работает с видами недвижимости, предлагаяклассификацию вещей. Здесь выделяются существенные составные частиземельного участка в виде «произрастаний земли», растений, а такжеего принадлежности в виде промышленного оборудования, сельскохозяй­ственногоинвентаря.
Англо-американское право при всей своей спе­цификесудебных прецедентов также склоняется к созданию неких перечней, но уже всудебной прак­тике. Так, к fixture(наглухо приделанным предме­там)суды отнесли котлы, двигатели, театральные кресла, светильники, каменные вазы,садовые ска­мейки. Кстати, и наша российская история свиде­тельствуето справедливости такого подхода. Статья 384 (Т. XСвода Законов Российской Империи) фор­мулировала именно перечень недвижимых имуществ, относя к ним земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Вот по­чему в данном случае не стоит упражняться в эло­квенции, придумывая универсальное определениенедвижимости, тем более придавать ему законода­тельное значение.
В-третьих, вызывает большие сомнения после всех произведенныхисключений и добавлений перечень объектовнедвижимости, предлагаемых Концепцией.Можно условно выделить десять групп объектовнедвижимости в действующем граждан­скомзаконодательстве:
·         земельные участки,
·         участки недр,
·         обособленные водные объекты,
·         леса,
·         многолетние насаждения,
·         здания,
·         сооружения,
·         суда (воздушные, водные, внутреннего водного плавания),
·         космические объекты,
·         предприятия.
Авторы Концепции оставляют из них меньше половины:
·         земельные участки,
·         участки недр,
·         здания,
·         соору­жения.
При этом в список добавили комплекс не­движимого имущества,помещения (жилые и нежилые), а также объекты незавершенного строительства.В результате перечень оказался уре­занным, а логика егопостроения пострадала.
А здесь без логики, думается, никак не обойтись. Ведь само понятиенедвижимости формировалось в строгой логической последовательностикак земля, ее составные части и принадлежности. Обратимся кфранцузскому законодательству, там эта самая ло­гика присутствует, посколькупервоначально выде­лен земельный участок со строением и урожаем, к немуплюсуется то, что на участок субъекты гражданскогоправа помещают (семена, животные, голуби, кролики – ст. 524французского Гражданского кодекса), а также то, что к немуприсоединяют (ст. 525 того же Кодекса). В немецком законодатель­стветакже прослеживается логика выделения пред­метов, составляющих земельный участок, а также его принадлежностей.
Наша российская дореволюционная цивилистика влице В. Синайского подчеркивала, что истинным критериемпонятия недвижимости является крите­рий «составной части земли иее принадлежностей». Отсюда следовал вывод, что эти составные части надо перечислить, установив для них соответствую­щий правовой режим[28].
В. Синайский учил, что очень важно разли­чать составные частии принадлежности, так как первые всегда разделяют юридическуюсудьбу вещи, а принадлежности лишь предполагают (если обратноене оговорено) одинаковость юридической судьбы с главной вещью.
Авторы же Концепции не только не прописали правовой режим составныхчастей земли, тех же лесов, водных объектов,но и вообще исключили их из списка.Как говорится, с глаз долой, из сердца вон,и не надо думать о каком-то специфическом правовом режиме. Л. Щенниковойпредставляется, что об этом надодумать, и серьезно, особенно о правовом режиме таких «произрастанийземли», как леса. Именно леса составляютособую специфику, явля­ясь недвижимостямикак составляющие землю идвижимостями, как говорили дореволюционные ци­вилисты, «по предварению».
Думается, что авторы Концепции, решая, можно сказать, сиюминутныезадачи, поставленные сегод­няшней практикой, в отношении,например, объек­тов незавершенного строительства (включив ихв список), или предприятий (исключив их из списка), оставилив стороне как раз концептуальный мо­мент — по какому принципуэто делать. В результате можно упустить очень важные объекты недви­жимости,представляющие собой «существенные составляющие части земли»,«существенные состав­ляющие части здания» и, соответственно,упустить очень важную задачу определения их правового ре­жима.
§ 2. Понятие аренды. Виды аренды.
 
В гражданском правеаренда – один из видов договорных обязательств по передаче имущества впользование; правовая форма реализации экономических отношений товарообмена, вкоторой в качестве товара выступает не вещь, а право пользования ею дляудовлетворения предпринимательских или личных нужд. В Российской Федерацииарендные отношения регулируются Гражданским Кодексом (гл. 34), общие положениякоторого относятся ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальнымрегулированием. В частности, специальным законодательством регулируютсяотдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества. В зависимости отособенностей субъектного состава, вида и целей использования имущества, иныхсущественных признаков аренда делится на виды:
o   прокат,
o   аренда земли,
o   аренда зданий исооружений,
o   аренда предприятий,
o   финансовая аренда(лизинг),
o   арендатранспортного средства и другие.
Договор аренды(имущественного найма) относится к числу возмездных, взаимных и консенсуальных.В соответствии с ним арендодатель (наймодатель) обязуется предоставитьарендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользованиеили только во временное пользование. Договор на срок более года (а если хотя быодной стороной договора является юридическое лицо, — независимо от срока)заключается в письменной форме: договор аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если законом не установлено иное.
Арендодателем(наймодателем) является собственник имущества или лицо, управомоченное закономили собственником сдавать его в аренду; арендатором (нанимателем) может бытьфизическое или юридическое лицо. Объект обязательства – предмет договора) –имущество в виде вещей, определенных индивидуальными признаками, кроме тех,сдача которых в аренду не допускается. Предмет договора относится к числусущественных условий договора. Срок договора может быть определенным илинеопределенным. Если договор заключается на неопределенный срок, каждая изсторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив контрагента заодин месяц при аренде движимого имущества и за три месяца при аренденедвижимого имущества. Законом могут вводиться ограничения по срокам аренды,устанавливаться ее предельные сроки.
Важным условием договорааренды является арендная плата, формы которой различны: платежи в твердойденежной сумме, вносимые периодически или единовременно; полученная отиспользования имущества доля продукции, плодов, доходов, ответные услуги,работы; предоставление имущества на праве собственности или пользования;возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшениеарендованного имущества.
Арендодатель обязан:предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора иназначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися кнему документами в указанный в договоре аренды срок, а при его отсутствии – вразумный срок, предупредив арендатора обо всех правах третьих лиц на этоимущество, праве залога и т. п.; осуществить капитальный ремонт имущества, еслииное не предусмотрено законом или договором; возместить расходы на произведенныеарендатором неотделимые от имущества улучшения, если они были произведены ссогласия арендодателя.
Арендатор обязан:пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора илиназначением имущества, проводить его текущий ремонт, если иное не установленозаконом или договором, и вернуть по окончании договора в том состоянии, вкотором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии,обусловленном договором (например, с разрешенными арендодателем неотделимымиулучшениями), своевременно вносить арендную плату.
Гражданский КодексРоссийской Федерации устанавливает специальные основания для досрочногорасторжения договора: по требованию арендодателя и арендатора, в частности,  всвязи с ненадлежащим его исполнением. Арендатор может также в судебном порядкепотребовать расторжения договора, если имущество оказалось непригодным дляиспользования в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
Арендатор вправе ссогласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) ипередавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем), передаватьарендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права взалог и вносить их в качестве вклада или пая; сохранять свои арендные права припереходе права собственности на арендованное имущество к другому лицу;производить за свой счет в арендованном имуществе отделимые улучшения, накоторые он приобретает право собственности. Арендатору, надлежащим образомисполнявшему свои обязанности, принадлежит так же преимущественное право назаключение договора аренды на новый срок. Договор аренды может включать в себяусловия о выкупе арендованного имущества, если это не запрещено законом. К этойчасти договора применяются правила о купле-продаже.
Аренда земли – пользованиеземельным участком за плату по договору, заключенному на определенный срок.Регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации. Арендодателями, кромесобственников земельных участков, могут быть лица, управомоченные законом илисобственником сдавать имущество в аренду. В гл. 17 ГК установлено, что сдаватьв аренду земельные участки имеют право лица, владеющие земельными участками направе пожизненного наследуемого владения и на праве постоянного (бессрочного)пользования.
Права и обязанности арендаторовземельных участков по их хозяйственному использованию определяются Земельнымкодексом.
Аренда зданий исооружений – вид договора аренды; под страхом недействительности должен бытьзаключен в письменной форме. Если срок договора не менее года, он подлежитгосударственной регистрации. Существенным условием договора является предмет иразмер арендной платы. Отношения по поводу прав на земельный участок при аренденаходящегося на нем здания и сооружения, а также передачи здания или сооруженияарендодателем арендатору и его возврат арендатором по окончании договорарегламентируются специальными нормами.
Аренда предприятия – виддоговора аренды, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору заплату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественныйкомплекс, используемый для предпринимательских целей. Обязательна письменнаяформа договора и его государственная регистрация. К договору применяютсяположения ГК об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено специальнымиположениями об аренде предприятия. Специальное регулирование обусловленонеобходимостью предоставить арендатору, осуществляющему предпринимательскуюдеятельность, более широкие права по использованию предприятий (в том числе, напроизводство неотделимых улучшений, по распоряжению материальными ценностями),а также целями обеспечения охраны прав и законных интересов третьих лиц, преждевсего кредиторов арендодателя и арендатора по долгам, связанным с даннымпредприятием.
Аренда транспортныхсредств – вид договора аренды, в силу которого арендодатель предоставляетарендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование.Различаются два вида данного договора: с предоставлением услуг по управлению итехнической эксплуатации транспортного средства, например, экипажем, и безпредоставления таких услуг. В зависимости от условий договора распределяютсяобязанности по содержанию транспортного средства, оплате расходов, связанных сего коммерческой эксплуатацией, страхованием, и некоторые иные. Форма договора– письменная.
Особенности арендыотдельных транспортных средств (морских, речных, воздушных судов,железнодорожного и автомобильного) устанавливаются соответствующимитранспортными уставами и кодексами.
§ 3.Содержание договора аренды недвижимости в российском гражданском праве.
В ГК РФ договоруаренды посвящена глава 34 (шестьдесят четыре статьи). Давая понятие договорааренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собойобычный самостоятельный вид договорных обязательств.
Договору аренды присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор вкачестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, ВирянскийВ.В. выделяет следующие характерные черты договора аренды:[29]
·         он относится к категориигражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение ипользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, несопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору;последний лишь получает его во владение и (или) пользование.
·         в Гражданском Кодексе выраженостремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулированиедоговора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являются общими длядоговора аренды. В параграфе 1 главы 34 — объединены правила, охватывающие всевиды договоров об аренде.
·         выделениеотдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время,лизинга) произведено в Гражданском Кодексе в зависимости от вида сдаваемого варенду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которыхтребует особого правового регулирования (например, здания и сооружения,предприятия). ГК РФ проводит разграничение между видами до­говора аренды иарендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды — это те наи­болееважные социально значимые случаи аренды, которые специа­льно урегулированы впараграфе  2 — 6 главы 34 ГК РФ.
Примерами,подтверждающими существование различий между ви­дами аренды и арендойопределенных видов имущества, могут слу­жить п.2 cт. 609 и п.2 ст.615 ГК РФ. В п. 2 ст. 609 речь идет об аре­нденедвижимого имущества -  аренда определенного вида имущества, а в п. 2 ст. 651- об аренде зданий и сооружений как отдельной ра­зновидности договора арендынедвижимого имущества.
Договор аренды принятоотносить к числу консенсуальных, возмездных, двустороннеобязывающих договоров.[30]
 Консенсуальным договораренды считается, поскольку момент вступления договора в силу не связывается спередачей арендованного имущества арендатору.
Договор аренды являетсявозмездным, поскольку арендодатель во исполнение своих обязанностей по передачеимущества во владение и пользование арендатору, получает от последнеговстречное представление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды являетсядвустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности в пользудругой стороны и считается должником другой стороны в том, что она должнасделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет право отнее требовать[31]. 
Общие положения ГК РФ обаренде предусматривают при сдаче имущества в аренду его передачу во временноевладение и пользование, или пользование (ст. 606 ГК РФ). Владение означаетхозяйственное господство собственника над вещью. Пользование — извлечение извещи полезных свойств путем ее производительного или личного потребления.[32] Однако, в отношениеаренды предприятий ст. 656 ГК РФ предусматривает его передачу только вовременное владение и пользование одновременно.  
В аренду могут быть переданы участки земельные участки идругие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественныекомплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другиевещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования(непотребляемые вещи).[33]
В данном абзаце определены виды имущества, которые могутсдаваться в аренду. Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество.Приведенный перечень объектов имущества, которые могут сдаваться в аренду, неявляется исчерпывающим.[34]
Возможность ввода ограничений либо запрета на аренду отдельныхвидов имущества существует лишь после принятия соответствующего закона.
В первую очередь, это относится к тем видам имущества,которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена. Например,атомные электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного испециального назначения, иные стратегические объекты. Пункт 11 ст. 22 ЗК РФдопускает в исключительных случаях возможность передачи в аренду земельныхучастков, изъятых из оборота. Данное правило противоречит не только п. 2 ст. 27ЗК РФ, но и теории гражданского и земельного права, аксиомой которых являетсяневозможность совершения каких-либо сделок с вещами, изъятыми из оборота.[35]
Объектами аренды недвижимости могут являться земельныеучастки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другиеимущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другиевещи (исходя из смысла ст.130 ГК РФ) – которые не теряют своих натуральныхсвойств в процессе их использования. [36]
В п. 3 ст. 607 ГК подчеркивается необходимость четкогоопределения объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объектааренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащемпередаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам договор несчитается заключенным. [37]
В ГК РФ не предусмотреноединой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований вотношении аренды любых объектов недвижимости. Закон выделяет аренду зданий исооружений, специальные правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК,аренду предприятий как имущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК).
Выделение договора арендызданий и сооружений в самостоятельный вид договора произошло впервые спринятием второй части ГК РФ. К основным характеристикам зданий и сооруженийотносятся: фундаментальность, «привязка к земле», конструктивная рассчитанностьна длительный срок использования, значительная стоимость.[38] Помимо вышеперечисленных в юридическойлитературе выделяют следующие признаки зданий: искусственность возведений; «привязка»к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта безнесоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность, законченность с точкизрения возможности использования по целевому назначению.[39]
Понятие «здания»технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из егосостава исключены временные, переносные строения, строения сборно-разборноготипа без фундамента: павильоны, киоски. Понятие «сооружение» обычно определяютпутем перечисления соответствующих объектов, таких как: нефтяные и газовыескважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральныетрубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищныесооружения, мосты, оранжереи и другие инженерные сооружения, фундаментальносвязанные с землей. Здания на земельном участке подразделяются на основные ислужебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению вещейна главную вещь и ее принадлежность (ст. 135 ГК РФ).  Основным считается здание«главенствующее» по капитальности постройки, по архитектурным признакам и посвоему назначению. Такое деление значимо для четкого определения объектадоговора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектомгосударственной регистрации недвижимого имущества.[40] Однако в научной литературе такжевысказана точка зрения, что различать здания и сооружения «вряд ли необходимо,поскольку данные понятия не относятся к числу правовых».[41]
Если зданияклассифицировать по такому важному критерию как их назначение, онидифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумяразными правовыми режимами использования.[42]Существуют также иные классификации зданий и сооружений: по значимостииспользования, по признаку делимости.[43]
Здания могут бытьиспользованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их вэксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации(ст. 131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.
Для определения правилсовершения сделок с незавершенным строительством объектом и самой возможностисовершения с ним сделок необходимо ответить на вопрос, является ли такой объектдвижимым или недвижимым имуществом. Отнесение незавершенных строительствомобъектов к объектам недвижимости получило поддержку Высшего Арбитражного судаРФ, который пришел к выводу, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона орегистрации недвижимого имущества не завершенные строительством объекты, неявляющиеся предметом действующего договора подряда, относятся к недвижимомуимуществу[44].Несколько иной критерий для отнесения незавершенных строительством объектов кнедвижимости предлагает использовать Лапач В.А.: «… критерий, по которому такойобъект относится к недвижимости, судом определен как невозможность егоперемещения без несоразмерного для него ущерба …». При этом также необходимоотметить, что «к разряду недвижимого имущества могут относиться вполнедвижимые вещи, включенные в состав незавершенного строительством объекта».[45] Вследствие изложенногопредставляется возможным отнесение к объектам аренды недвижимости незавершенныхстроительством объектов.
Определение предметадоговора аренды зданий и сооружений предполагает указание на месте нахождения,площади сдаваемого в аренду объекта с приложением поэтажного плана здания.
Следующий вопрос,связанный с отнесением зданий и сооружений к числу объектов договора аренды –это вопрос о возможности признания объектами  договора аренды нежилых помещенийи их частей. В современном законодательстве РФ нет официального определенияпонятия нежилого помещения. Тем не менее, во многих нормативных актахсодержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах.[46]
В соответствии со ст. 130ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно сними связано, в том числе здания и сооружения. Однако, названная статья ГК РФне указывает на то, что самостоятельными объектами гражданских прав могутявляться части зданий и сооружений (нежилые помещения). Вместе с тем абз. 3 ст.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость относит к числуобъектов недвижимости «жилые и нежилые помещения». Для нежилых помещений (общихпомещений, обслуживающих более одной квартиры) в многоквартирном жилом домезаконодатель установил режим долевой собственности лиц, являющихсясобственниками квартир. По поводу же нежилых помещений в зданиях, не содержащихжилых помещений, никаких аналогичных указанным правил не содержится. В связи сизложенным Алексеев В.А. считает, что «нежилое помещение как объект должноотвечать только одному признаку – представлять собой единое пространство сзамкнутым контуром. Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении вкачестве самостоятельного объекта при наличии соответствующего волеизъявлениясобственника».[47] СенчищевВ.И. связывает возможность нежилого помещения (его части) участвовать вгражданском обороте с оформлением на него прав (в том числе правасобственности) в установленном порядке.[48]
Также высказано мнение,что «правовой моделью оформления совладения отдельными нежилыми помещениями водном здании должен явиться известный механизм общей собственности (чаще всегодолей, а в определенных случаях и совместной). Однако, в отличие от общейдолевой собственности на недвижимость в жилищной сфере, при совладениипомещениями и нежилых зданиях, видимо, неизбежно должен согласовываться порядокиспользования нежилых помещений, мест общего пользования…»[49]
В отношении арендыконструктивных частей здания необходимо также, чтобы сдаваемые в арендуконструктивные части здания могли быть предоставлены в пользование отдельно отсамого здания. Так, договор предоставления части крыши для размещения рекламныхщитов не был признан договором аренды, поскольку «…передача вещи в арендувлечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Междутем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не являетсясамостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан впользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды»[50].
В свете сказанногоопределенную сложность представляет выявление предмета аренды земельногоучастка при строительстве подземных сооружений. Понятие земельного участка данов нескольких федеральных законах.
Статья 6 ЗК РФ определяетземельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли(в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленномпорядке.
Гражданскоезаконодательство дает определение земельного участка как объекта правасобственности, территориальные границы которого определяются в порядке,установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемыхсобственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.При этом право собственности на земельный участок распространяется нанаходящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутыеводоемы, находящиеся на нем лес и растения, если иное не установлено законом(ст. 261 ГК РФ).
Более широкое понятиеземельного участка дано в Федеральном законе «О государственном земельномкадастре» (ст.1) — это часть поверхности земли (в том числе поверхностныйпочвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядкеуполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и подповерхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральнымизаконами о недрах, об использовании воздушного пространства и инымифедеральными законами.
Нормамиградостроительного права территория (земельная поверхность) городских исельских поселений представляет собой их пространственную и земельно-ресурснуюоснову в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений,а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий.
При этом отделяется отправил градостроительного регулирования подземное пространство в пределахустановленных границ (черты) городских и сельских поселений не длястроительства градостроительных объектов, а для геологического изучения недр,добычи полезных ископаемых и иных целей в соответствии с федеральнымзаконодательством о недрах (ст. 38 Градостроительного кодекса РФ).
Однако, возникает вопросо предмете договора аренды земли, если градостроительный объект строиться какподземное сооружение путем разрытия котлована и последующего закрытия егопочвенным слоем или просто покрытием асфальтом. Пример подобногоградостроительного объекта, расположенного под землей – Торговый комплекс «Манежнаяплощадь», расположенный в г. Москве на месте Манежной площади.
Торговый комплекс «Манежнаяплощадь» расположен полностью под поверхностью земли. Строился он путемклассического разрытия котлована и последующего возведения капитальногостроения как обычного надземного сооружения. Однако затем данный комплекс былпокрыт привозной землей, частично заасфальтирован, частично покрыт плодороднымслоем земли и частично на поверхность выходят конструкции самого комплекса. [51]
Что в данном случаеявляется предметом договора аренды земли? Конечно – земельный участок. Однако,размер и границы земельного участка не ясны. То ли земельный участок, на которомнаходятся только выходящие на поверхность сооружения подземного объекта, таккак заасфальтированная поверхность используется городскими властями дляпубличных целей как земли общего пользования. То ли весь земельный участок, накотором расположен подземный объект, верней проекция границ подземного объектана поверхность земли. 
Представляется, что вданном случае логичным будет использование второго варианта.
Таким образом, субъектуградостроительной деятельности предоставляется уполномоченным органом властиземельный участок в границах, в которых будет расположен построенный подземныйобъект. На плане границы земельного участка изображается как проекция контуровподземного сооружения на поверхность земли после покрытия его грунтом.
Пример из практики.
Гаражно-строительныйкооператив (далее ГСК) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществус ограниченной ответственностью (далее ООО) и полномочному представителюарендодателя городских земель (далее Арендодатель) с иском о признаниинедействительным договора аренды земли, заключенного Арендодателем с ООО, наземельный участок, где находится объект ГСК, который является согласнопроектно-разрешительной документации подземным сооружением.
В ходе судебногозаседания было установлено, что спорный земельный участок был отведенуполномоченным органом власти как под строительство подземного объекта ГСК, таки надземного выставочного павильона ООО в совместное пользование. Арендодателембыли заключены одновременно два договора аренды земли как с ГСК, так и с ООО.
Строительство объекта ГСКи объекта ООО производилось в установленном порядке при наличии соответствующихразрешений органа власти.
Строительство объектаГСК, как подземного сооружения, было осуществлено в котловане, а нулеваяотметка поверхности земли совпадает с верхом подземного сооружения.
Арбитражный суд указал,что строительство выставочного комплекса поверх подземного сооружения возможно,и что данное обстоятельство не влияет на законность договора аренды земли,заключенного с ООО.
Арбитражный суд отказал виске ГСК о признании недействительным договора аренды земли, заключенногоАрендодателем с ООО, на земельный участок, на котором находится подземныйобъект ГСК, указав, что оспариваемый договор соответствует нормам земельногозаконодательства РФ и нормативным актам субъекта Федерации г. Москвы(распоряжения мэра Москвы от 17.01.94 № 23-рм и от 07.07.94 № 317-рм).[52]
Аренда предприятийполучила широкое распространение в конце восьмидесятых – начале девяностыхгодов. Предприятие как объект права в процессе своего функционированияпостоянно изме­няет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появленияновых, что и требует специального урегулирования его аренды. Более того, сутьпользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов.[53]
В то же время предприятиекак объект аренды не подпадает це­ликом под общее понятие предприятия,содержащееся в ст.132 ГК РФ. Отличительных признаков предприятия как объектааренды, как мин­имум три — и все они связаны с тем, что при аренде предприятиепереходит из рук в руки, в то время как при формулировании об­щего понятияпредприятия этот аспект не учитывается.
1.        Если земельныеучастки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средствабезоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальныекомпоненты, то­лько в порядке, на условиях и в пределах, определяемых догово­ром.В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст.132 ГК, подобных различийне проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельноопределить объем оборот­ных средств, прав на природные ресурсы, исключительныхправ, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предпри­ятия варенду.
2.        При передачепредприятия в аренду специально сделана ого­ворка о том, что передача праввладения и пользования находящи­мся в собственности других лиц имуществом, втом числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке,предусмот­ренном законом ииными правовыми актами. При определении соста­вапредприятия в ст.132 ГК такая оговорка отсутствует. Это оз­начает, что ряд правне может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии взаконодательстве соответствующего за­прета.
3.        Установленспециальный порядок передачи предприятия в аренду, при наличии  в составепредприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК).[54]

Заключение
На основании проведеннойработы можно сделать следующие выводы.
Для договора арендылюбого объекта недвижимости характерно:
·       это согла­шение,на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом,правомочным распоряжаться им, во владение и (или) поль­зование другому лицу безперехода к последнему права собственнос­ти. Собственником имущества остаетсяарендодатель;
·       аре­нда всегда носитвременный характер и по окончании срока арен­ды имущество подлежит возвратуарендодателю.
·       договор арендывсегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользованиеимуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды во­зникают у обоихсторон, он относится к двухсторонним; данный дого­вор является такжеконсенсуальным, т.е. таких, который устанавли­вает между сторонамиобязательственные отношения с момента дости­жения ими соглашения.[55]
Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являютсяарендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним,требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью.
К существенным условиям договора относятся:
Ø   предмет;
Ø   цена (арендная плата), причем вслучае отсутствия данного условия в договоре аренды зданий, сооружений,предприятий договор, в отличие от общих положений ГК РФ, является ничтожным;
Ø   срок.
Под содержанием договорааренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон.Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставлениеарендуемого имущества арендатору, в состоянии, позволяющем его нормальноеиспользование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатораотносятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды,своевременная и в полном объеме уплата арендной платы.
Аренда играет огромнуюроль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также вразвитии экономики России и расширении сферы деятельности предпринимателей,прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможностиполучения дохода от вложений средств.
Договор аренды закрепляетзаконные права и обязанности участников, позволяет им реализовать своиэкономические инте­ресы. Одна из сторон договора аренды получает возможностьвос­полнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансыза счет другого субъекта — собственника, последний в свою очередь, получаетопределенный доход от сдачи имущес­тва внаем.
Поэтому важно, чтобыарендные отношения имели адекватное правовое регулирование. Что в свою очередьне возможно без совершенствования действующего законодательства. В настоящеевремя в научной литературе говорится о следующих мерах, направленных насовершенствование законодательного регулирования аренды недвижимости:
Во-первых, в болеетщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилогопомещения и возможности выделения его в качестве самостоятельного объектагражданских прав.[56]
Во-вторых, требуетразрешения коллизия норм в отношении возможности признания договора арендынедвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о его государственнойрегистрации, недействительным или незаключенным.[57]
В-третьих, необходимоустранить пробел в законодательстве, связанный с отсутствием общих норм,разрешающих вопросы о субъектах подачи заявления о погашения записи обограничениях (обремениях) прав, к которым относится и аренда, о документах,подлежащих предоставлению в целях погашения регистрационной записи.[58]
В-четвертых, существенноезначение в формировании единообразных подходов к разрешению споров и выработкепозиции по конкретным вопросам имеют постановления и информационные письмапрезидиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях, в том числе вежемесячном журнале ВВАС РФ, размещаются на страницах многих электронныхносителей. Так, в базе данных  Консультант Плюс размещено около четырехсоттысяч постановлений, в эталонном банке арбитражной практики в Интернете – почтитри с половиной тысячи.[59]
Я думаю, чтовышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФ не должны подменятьсобой законодательные акты, давая абсолютно новую, собственную трактовкудействующим нормам права. Арбитражная практика – это богатый материал длязаконопроектной работы,[60]который должен учитываться при проведении законодательной работы, направленнойна совершенствование правового регулирования.

Нормативные акты
 
1.  КонституцияРоссийской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием. М.:Юридлит, 1993. 80 с.
2.  Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть первая принята Государственной Думой 21октября 1994 г. Часть вторая принята Государственной Думой 22 декабря 1995 г.(в ред. Федерального закона от 12.08.96 №110-ФЗ), (в ред. Федерального законаот 24.10.97 №133-ФЗ) // Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. идоп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.
3.  Градостроительныйкодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 8 апреля 1998 г.Одобрен Советом Федерации 22 апреля 1998 г. // Собрание законодательства. 1998г. №19 ст.2069.
4.  Водный кодексРоссийской Федерации. Принят Государственной Думой 18 октября 1995 г. //Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст.4471.
5.  Земельный кодексРФ. (Принят ГД РФ 28.09.2001) // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. №44. ст. 4147.
6.  Лесной кодексРоссийской Федерации. Принят Государственной Думой 22 января 1997 г.// Полныйсборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999 г. М.:«Славянский дом книги». 1999.
7.  Федеральный законот 02.01.2000 N 28-ФЗ   «О государственном земельном кадастре»   (принят ГД ФСРФ 24.11.1999) // Собрание законодательства РФ. 10.01.2000, N 2, ст. 149.
8.  Закон РоссийскойФедерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним» от 21 июля 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №30 ст.3594.
9.  Закон РоссийскойФедерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. // Ведомости съезда народныхдепутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №16. Ст.834.
10.           Основыгражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.//Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26.Ст.733.
11.            Основызаконодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года //Ведомости СССР, 1989, № 25, ст.481.
Материалы юридической практики
 
1.   Вестник Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации. 1999. №1.
2.   Вестник Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации. 2001. №№ 4, 8, 9, 10, 11.
3.   Вестник Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации. 2002. №3.
4.   Эталонный банк арбитражной практики. www.arbitr.ru

Литература
 
1.        Веретенникова С.Н. Меры самозащиты в договорных правоотношениях // Российский юридическийжурнал. – 2003. — № 4. – С. 76 – 81.
2.        Витрянский В.Договор  аренды // Закон. — 2000. — № 11.- С. 14 — 19.
3.        Волкова Т. А.Договорное прекращение и изменение договора // Актуальные проблемыправоведения. – 2003. — № 3. – С. 118 – 121.
4.        Гражданскоеправо. Том 1. Учебник. Издание пятое, переработанное и дополненное / Под ред.А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: ООО «ТК Велби», 2002. – 632 с.
5.        Груздев В.Количество стадий договорного процесса по российскому гражданскому праву //Хозяйство и право. – 2004. — № 3. – С. 123 – 128.
6.        Гусев И. Арендныеправа в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. – 2003.- № 3. – С. 32 – 35.
7.        Дзюба И. Видыусловий договора, ограничивающих ответственность // Юридический мир. – 2003. — № 2. – С. 83 – 88.
8.        Егоров А.Отдельные аспекты Концепции развития гражданского законодательства о недвижимомимуществе // Хозяйство и право. – 2003. — № 12. – С. 95 – 101.
9.        Екимов С. А.Понятие и общая характеристика договора // Журнал российского права. – 2002. –№ 10.  – С. 88 – 92.
10.     Каменецкая М. С.Право и обязанности участников договора при его расторжении //Законодательство: право для бизнеса. – 2004. — № 1. – С. 37 – 43.
11.     Касаткина Ю. О.Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданскомправе // Законодательство: право для бизнеса. – 2004. — № 4. – С. 17 – 28.
12.     Кокоева Л. Т. Опредмете договора аренды // Философия права. – 2003. — № 2. – С. 83 – 88.
13.     Кокоева Л. Т.Право аренды и вещные права // Философия права. – 2003. — № 2. – С. 56 – 60.
14.     Марченко М. Н.Общая теория договора: основные положения. Ст. 1 // Вестник Московскогоуниверситета. Серия 11. Право. – 2003. — № 6. – С. 3 – 16.
15.     Ломидзе О.Распределение неблагоприятных последствий случая между сторонами договорногообязательства. Анализ законодательных решений // Хозяйство и право. – 2003. — №8. – С. 42 – 53.
16.     Максимова Н. А.Основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя //Вестник Саратовской государственной академии права – 2003 — № 2 – С. 21 – 22.
17.     Обыденнов А. Н.Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора //Журнал российского права – 2003 — № 8 – С. 61 – 67.
18.     Скремета О.Государственная защита прав на недвижимость // Проблемы права. – 2003. — № 1. –С. 64 – 68.
19.     Толковый словарь«Бизнес и право» в. 5.5.0.Версия от 29.03. 2003 // www.garant.ru
20.     Шеленков С. И.Государственная регистрация объектов недвижимости: правовой и налоговый аспекты// Бухгалтерский учет – 2003 – № 7 – С. 69 – 71.
21.     Щенникова Л.Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы //Российская юстиция. – 2003. – № 11. – С. 8 – 10.
22.     Юридическийэнциклопедический словарь / гл. ред. О. Е. Кутафин. – М.: Большая Российскаяэнциклопедия. – 2003. – 559 с.