ФЕДЕРЕЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
ГОУ ВПО «МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТСЕРВИСА»
Факультет: «Институт Региональной Экономики иМуниципального управления»
Кафедра: «Государственное и муниципальное управление»
Курсовой проект.
Тема:Совершенствование методов оценки недвижимости.
Дисциплина: Управлениемуниципальной недвижимостью.
Выполнила студентка
Группы ГРДС 3-2
Шевчук М. В.
Принял преподаватель
Дубовик М.В.
Москва
2006 год
СОДЕРЖАНИЕ
Введение…………………………………………………………………….3
IТеоретическая часть
1.1Классификация объектов недвижимости……………………………..5
1.2 Методикаоценки объектов жилой недвижимости…………………..6
1.3 Рынокжилья……………………………………………………………9
1.4 Рынок ценных бумаг на недвижимость……………………………..13
1.5Ипотека………………………………………………………………..15
IIАналитическая часть
2.1Современные принципы анализа рынка недвижимости……………18
2.2 Исследованиерынка недвижимости………………………………....20
2.3 Методыоценки рыночной стоимости недвижимости……………...26
2.4 Особенности различныхвидов оценки……………………………...34
2.5 Влияние факторовокружающей среды на стоимость……………...36
IIIПрактическая часть
3.1 Практическоеприменение метода сравнительных продаж………..39
3.2 Риски инвестиций и статистика рынков недвижимости……………44
Заключение………………………………………………………………...47
Списоклитературы……………………………………………………….50
Введение.
Термин“недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I.Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкоеразграничение между движимым и недвижимым имуществом.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятсяземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочносвязано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено ииное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекстакже признается недвижимостью.
В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФпредприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объектгражданских прав.
Предприятие в целом или его часть может быть объектомкупли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением,изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано понаследству.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят всевиды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельныеучастки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, праватребования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующиепредприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарныезнаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное непредусмотрено законом или договором.
Государственный орган, осуществляющий государственную регистрациюнедвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации изарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта нормабезусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок собъектами недвижимости для участников гражданского оборота.
Различные формы собственности: частная, собственностьакционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная.Определить эффективность той или иной формы очень сложно — все зависит отконкретных ситуаций.
В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чемдругие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательнаябаза, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли длястроительства коттеджей и т.д.
Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленнымиили реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходеприватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочнуюаренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органамиуправления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнитсяпромышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисногоназначения.
После введения права частной собственности на недвижимоеимущество и проведения приватизации в Российской Федерации государствоперестало быть единственным собственником подавляющего числа объектовнедвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.
IТеоретическая часть
1.1Классификация объектов недвижимости.
Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:
· квартиры и комнаты
· помещения и здания под офисы и магазины
· пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)
· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе)
· складские и производственные объекты.
Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.
1. Происхождение
· Естественные (природные) объекты.
· Искусственные объекты (постройки).
2. Назначение
· Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)
· Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.
· Постройки
Для жилья.
Для офиса.
Для торговли и сферы платных услуг.
Для промышленности.
· Прочие.
3. Масштаб
· Земельные массивы.
· Отдельные земельные участки.
· Комплексы зданий и сооружений.
· Жилой дом многоквартирный.
· Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)
· Секция (подъезд).
· Этаж в секции.
· Квартира.
· Комната.
· Летняя дача.
· Комплекс административных зданий.
· Здание.
· Помещение или части зданий (секции, этажи).
4. Готовность к использованию
· Готовые объекты.
· Требующие реконструкции или капитального ремонта.
· Требующие завершения строительства.
1.2Методика оценки объектов жилой недвижимости.
Практический опыт указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит:при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.
Массовая оценка недвижимости– это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.
Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)» основанная на затратном подходе. Она выполняется государственным органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.
Следует подчеркнуть различие между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.
Цена продавца – это сумма, которую он получает себе в результате совершения сделки. Цена покупателя – это общая сумма всех затрат на покупку квартиры. Цена реализации – это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.
Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутствовать как у покупателя квартиры, так и у продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными способами распределяться между ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как правило, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформление сделки. Таким образом, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры. Поэтому целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры.
В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.
На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.
При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.).
Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.
Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей коньюктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:
· различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;
· темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;
· развитие системы ипотеки;
· развитие системы иностранных представительств в регионе.
Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. По этому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.
1.3 Рынок жилья.
Потенциальномасштабы этого рынка огромны. Не менее 90 процентов жилья во всякой, как этопринято говорить, цивилизованной стране покупается сегодня в рассрочку.
Особенно широкие масштабы рынок жилья в Россииприобрел в результате приватизации квартир. Бесплатная, как в Москве, илильготная, как в других городах, передача квартир в частную собственностьсоздала для владельцев новые возможности для операций с этим видомнедвижимости.
Вместе с тем развились и формы купли-продажи квартир и другихвидов жилья. Среди этих форм все большее распространение получает приобретениеквартир в рассрочку. Надо отметить, что на Западе почти вся недвижимость,находящаяся у населения, обременена долгами, необходимостью выплаты стоимостижилья в рассрочку. В России в результате приватизации каждый гражданин сталвладельцем недвижимых активов (квартиры, садовые и дачные земельные участки),не обремененных долгами. Поэтому российские граждане оказываются в этомотношении в значительно лучшем положении, чем граждане других стран.
Вместе с тем, все это дополнятся и вновьоткрывшимися возможнлстями приобретения жилья в кредит. Вкратце схема здесьтакова.
Материальным обеспечением кредитования служит самаквартира. До погашения кредита покупатель юридически является только ееарендатором. Покупатель сразу же выкладывает первый взнос — около 30 процентов;остальные 70 выплачивает банк, с которым заключен соответствующий договор уриэлторской фирмы.
Банк или его дочерняя фирма осуществляют сбордокументов, занимаются оформлением сделки купли-продажи, осуществляют расчеты спродавцом и т.д. Поэтому размер комиссионных, например, по Москве достигает13 процентов рыночной цены квартиры. Эти затраты оправданы, если сделка оформляетсяс участием надежных организаций, так как жилищный рынок за последние месяцыприобрел некоторый криминальный оттенок.
Большое количество криминальных ситуаций возникает всвязи с наличием практически в каждой сделке “левых” долларов, передаваемых изрук в руки после завершения процедуры официальной регистрации.
“Левые” доллары — это, как правило, разница межрурыночной ценой квартиры и той суммой, в которую она была оценена БТИ. Поэтомуне надо быть специалистом, чтобы понять: для ликвидации “левых” предстоитвыбрать один из двух путей: либо консервативный путь — приблизить оценочнуюпрактику БТИ к реальным условиям ранка; либо радикальный путь — отказаться отэтой практики и перейти на иные формы контроля за заявочной ценой недвижимости.
Постоянно повышающиеся коэффициенты приближаютоценки БТИ к рыночным ценам не по дням, а по часам.
С доходов, на которые когда-то была купленагражданином квартира (или иная собственность, которая впоследствии может бытьпродана), уже вычтены все возможные налоги. Поэтому ни с какой точки зренияпродажа имущества не может считаться фактом получения дополнительного дохода;это только изменение формы принадлежащей гражданину собственности. И взиманиеналога с суммы такого изменения являет собой вторичное начисление налога наодин и тот же доход.
Рыночное перераспределение квартир позволилоулучшить использование жилого фонда, стимулировало расселение частикоммунальных квартир, позволило отчасти решить жилищную проблему.
В целом жилищная проблема не только сохраняется, нои усиливается. Этому способствует постоянный приток в Россию беженцев ивынужденных эмигрантов из стран ближнего зарубежья.
Использование квартир в нежилых целях.
После приватизации значительной доли жилого сектора в городах обостриласьпроблема использования квартир, находящихся в собственности, не по прямомуназначению.
Разумеется, использование жилых помещений,находящихся в собственности граждан и юридических лиц, под нежилые цели — дляразмещения в них офисов, контор, мастерских, вычислительных центров и т.д. — отнюдь не способствует решению жилищной проблемы, поскольку значительная частьжилплощади изымается из общегородского фонда. Однако, способы борьбы с этимограничивают свободу собственника и зачастую носят незаконный характер.
Даже если жилищная инспекция или орган милициисумеет установить факт нецелевого использования квартиры и, оформив егосоответствующим образом, представит суду, то у судей нет юридических основанийдля удовлетворения такого иска. В соответствии со ст. 6 Закона “Об основахфедеральной жилищной политики ” собственник недвижимости в жилищной сфере имеетправо в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться ираспоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог, в целоми по частям и т.д., если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные ииные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Средиобязанностей собственника при пользовании жилыми помещениями, установленных ст.4 того же закона, отсутствует такая обязанность, как использование жилого помещения по назначению. Правда здесь можно применить ст. 7 Жилищного кодексаРСФСР, устанавливающую, что жилые дома и жилые помещения предназначаются дляпостоянного проживания граждан.
Но в лучшем случае с учетом этой статьи на основаниист. 48 Гражданского кодекса РСФСР только договор аренды жилого помещения можетбыть признан недействительным, как не соответствующий требованиям закона. Норасторгнуть, исходя из этого, договор о передаче в собственность жилья непредставляется возможным, поскольку ни в одном законодательном акте (а этодолжен быть только закон, а не распоряжение мэра или постановлениеправительства) не содержится такого правового основания.
Отсутствие четкой нормативной базы приводит к тому,что даже судебные органы подчас не в состоянии разобраться, кто и на какихоснованиях обладает правами на тот или иной объект. Однако стабильный спрос наофисы, торговые и складские площади, а также высокая стоимость подобногоимущества, гарантирующие немалые комиссионные, привлекают большое количествопосреднических структур. Если в 2000 году лишь 42 процента опрошенныхзанимались сделками с нежилыми помещениями, то к настоящему моменту данныйпоказатель возрос до 70 процентов.
1.4 Рынок ценных бумаг на недвижимость.
Сегментрынка недвижимости является самым слаборазвитым. В этом проявляется иотставание всего фондового рынка, и недостаточное вовлечение в коммерческийоборот самой недвижимости. Участники рынка недвижимости пока предпочитаютпрямые инвестиции. Узок и круг ценных бумаг, связанных с использованием иреализацией недвижимости.
Прежде всего, бесспорным достоинством жилищныхоблигаций является их накопительная сущность. Они дают возможность постепеннонакапливать их необходимое количество для покупки квартиры, являясьудостоверением права на указываемый в номинале метраж жилья.
Дробность номинала облигаций по отношению к метражуреальных квартир позволяет в любой момент остановиться на том уровне жилойплощади и комфортности, который будет признан достаточным или предельновозможным. Хотя следует признать, что это положительное свойство жилищныхоблигаций несколько ограничивается тем, что они дают право на приобретение лишьвновь вводимого жилья. Довольно ограниченный стандарт строительства и спецификарайонов новой застройки могут существенно сузить круг желающих приобретатьоблигации для решения своих жилищных проблем, а ведь именно в этом их основнаяценность. Если бы предусматривалась возможность приобретения с помощьюоблигаций муниципального жилья в любом районе города, любого уровнякомфортности и “возраста”, то их привлекательность значительно повысилась бы.Это могло бы обеспечить рост конкурентоспособности жилищных облигаций поотношению к иным, считающимся достаточно надежными платежным средствам(валюте).
Другим несомненным достоинством жилищных облигацийявляется их антиинфляционная сущность: способность уберегать деньги в той илииной мере от обесценивания. Поэтому ежемесячные котировки стоимости жилищныхоблигаций должны предполагать как минимум отслеживание уровня инфляции. Междутем, механизм ежемесячных котировок, предусмотренный проектируемой формойэмиссии, способен амортизировать лишь общие макроэкономические колебания,причем значимые в масштабах времени, но не текущие изменения конъюнктурыжилищного рынка.
Возможность изменения котировок в зависимости отсроков получения жилья при погашении облигаций, скажем, в пределах от 1 до 6месяцев, могла бы существенно повысить как привлекательность этого инструментафондового рынка, так и степень его ликвидности.
Оценка недвижимости.Рыночные методыоценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этимновым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли инедвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценкирассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числеиностранных.
На первом этапе приватизации, при созданиисовместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались простона глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезныхобъектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинствеслучаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальнуюрыночную стоимость наших активов.
Оценка необходима и при вторичной эмиссии акцийприватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал навеличину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальныйпроспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировокакций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способовлучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех другихоперациях, связанных с недвижимостью.
Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимостии ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономическийрасчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимостиимущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строгоопределенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этическихнорм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональныхоценщиков о стоимости об”екта недвижимости.
Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену,которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытомрынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.
Такими условиями являются:
1. Покупатель и продавец действуют на основетипичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не являетсявынужденной.
2. Обе стороны обладают всей полнотой информации дляпринятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своихинтересов.
3. Объект выставлен на открытом рынке достаточноевремя, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
4. Оплата производится в денежной форме илисогласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.
5. Цена сделки отражает обычные условия и несодержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон,связанных со сделкой.
6. Объект пользуется обычным спросом и обладаетпризнаваемой на рынке полезностью.
7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря,имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.
8. Объект наделен свойствами отчуждаемости испособен передаваться из рук в руки.
1.5 Ипотека.
Ипотека означает выдачу ссуды под залог недвижимогоимущества. Классический объект ипотеки — земельный участок. Ипотека открываетвозможность предоставлять в качестве залога также здания, сооружения, жилыедома, отдельные квартиры.
Ипотечные кредиты, как правило, недороги, маржаипотечных банков невелика, а прибыль “набирается” за счет больших объемовразмещаемых кредитов. Привлекают эти банки средства также под невысокиепроценты, но вследствие очень высокой надежности, размещаемые ими ипотечныеоблигации, пользуются устойчивым спросом.
На рынке ипотечных кредитов функционируют четыресубъекта:
1. заемщик, стремящийся приобрести, возможно, лучшуюнедвижимость;
2. банк, который стремится получить максимальновозможную прибыль путем ограничения риска ипотеки;
3. инвестор, который стремится получить максимальнуюприбыль, вкладывая средства в закладные;
4. правительство, которое должно создать правовые иэкономические условия для функционирования системы ипотечного кредитования.
Ипотечные кредитные механизмы должны обеспечитьдоступность кредита для заемщика, а также прибыльность кредитования.
Существуют несколько разновидностей кредитныхмеханизмов, позволяющих в большей или меньшей степени обойти достаточно высокийуровень инфляции, который существует в стране.
Первый механизм — это кредитование с фиксированнойставкой.
Второй механизм - основан на кредитах со ставкой,корректируемой по уровню цен в стране, когда периодически (примерно раз вквартал) пересматривается кредитная ставка в зависимости от изменения уровня цен.
Третий механизм — кредитование с регулируемойотсрочкой платежей — разработан одним из институтов экономики США специальнодля применения в российских условиях. Суть его в том, что заемщик долженвыплачивать по основному долгу или кредиту не более 30 процентов дохода.Первоначальная сумма выплаты относительно низка и повышается со временем. Этопозволяет перенести выплату основной части долга на более поздний срок. Принципэтого механизма в том, что рассчитывается две процентные ставки, одна изкоторых называется “контрактной” и служит для расчета суммы задолженности, авторая — “платежной”, для расчета ежемесячных платежей. Эти ставкинеравнозначны.
В Законе Российской Федерации “О залоге”устанавливается общий принцип, касающийся регистрации ипотеки. Она должнарегистрироваться в той же государственной структуре, которая отвечает зарегистрацию прав на закладываемую собственность. Из этого принципа вытекаетпредположение, что закладные на жилые помещения должны регистрироваться отделамижилищной приватизации.
“Ипотечные ” соглашения относительно зданийи строений, расположенных на земле, должны регистрироваться в “земельномсписке” территории, на которой расположена недвижимость, что также в настоящеевремя может интерпретироваться как регистрация местными земельными комитетами,хотя в момент вступления закона в силу могли иметься ввиду местные Советы.
Механизм реализации заложенного имущества установлензаконодателем общим, как для недвижимого, так и для движимого имущества.
В силу ст. 350 ГК РФ реализация (продажа)заложенного имущества, на которое в соответствии с законом обращено взыскание,производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленномпроцессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
Требование о продаже заложенного имущества путемпроведения публичных торгов императивное, и если следовать концепции правил озалоге, то обойти его невозможно. Но если залогодержатель все-таки желаетприобрести недвижимость, являющуюся предметом залога, в собственность безпроцедуры публичных торгов и его поддерживает залогодатель, то это можноосуществить в соответствии со ст. 409 ГК РФ. Статьей допускается заключениемежду сторонами соглашения об отступном, где кредитор констатируетобязательства должника прекращенными, а последний взамен исполнения своегообязательства предоставляет отступное, то есть в нашем случае залогодательпередает залогодержателю недвижимое имущество.
IIАналитическая часть
2.1Современные принципы анализа рынка недвижимости.
Успехбизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качествоминформации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения.Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной,сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологическойточки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.
Наиболеепоказательной иллюстрацией вышесказанного является пример информационногообеспечения ведения бизнеса на фондовом рынке. Созданы и продолжаютсовершенствоваться научные теории и школы, неоднократно отмеченные Нобелевскимипремиями, написано множество трудов по техническому и фундаментальному анализу,которые стали настольными книгами специалистов фондового рынка. Принятая вовсем мире практика глубокого тестирования знаний аналитиков для их допуска кработе с информацией рынка ценных бумаг считается нормальным явлением. И этопритом, что на фондовом рынке, по сравнению с другими рынками, в наиболее явномвиде должны идентифицироваться закономерности совершенного рынка в частиинформированности участников.
Рынокнедвижимости, в отличие от фондового, более чем далек от совершенного по многимпозициям, что и определяет особенности его исследования. С одной стороны,аналитики сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной иоднозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. Сдругой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости вчистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как этитехнологии адаптированы для применения в другой рыночной среде. В силувышесказанного, качественная аналитическая работа на рынке недвижимостипредставляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика,помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости, постояннойпрактики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональнуюинтуицию.
Изучаяпочти вековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странахмира, можно придти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемоекачеству аналитической работы, является одной из главных причин большинствакрупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризисна рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х годов. Как отмечаютспециалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительствопривело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности рынкомбольшого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основесложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие изнеправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа инеполного объёма данных, характеризующих текущие условия. Структура стимулов,которыми руководствовались девелоперы, оценщики и кредитные организации быладеформирована заинтересованностью одних получить кредиты, других — обосноватьполучение кредита, а третьих — разместить свои средства. При этом все сторонырешали свои задачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий.
Использование слабой методологии анализа, выражающейся в неадекватныхдопущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными даннымиместных рынков, как правило, имело результатом появление необоснованныхрыночных исследований и, соответственно, базирующихся на них инвестиционныхрешениях. В результате кризиса у кредитных организаций сформировался устойчивыйсиндром недоверия вообще к любым проектам и рыночным исследованиям в частности.А это, в свою очередь, привело к пониманию того, что аналитики рынканедвижимости в своей работе должны руководствоваться некоторыми общимипринципами, необходимыми (но не достаточными) для получения точных выводов ирезультатов. С другой стороны, сформировалась актуальная потребность в понятныхи легко идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночныхисследований категории обоснованности.
Рассматривая перспективы развития рынка недвижимости в России, можнопредположить, что отсутствие потенциальных кризисов является излишнеоптимистическим сценарием. Однако последствия таких кризисов могут быть менеесущественными, если уже сегодня, на стадии активного развития рынкасформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы и
требования каналитическим исследованиям, на основе которых будут приниматься инвестиционныерешения.
Не толькоугроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы — возрастающая конкуренция,снижение возможностей для получения краткосрочных сверхприбылей, началореализации долгосрочных и капиталоемких проектов девелопмента коммерческойнедвижимости, приход на рынок зарубежных инвесторов с высокими требованиями кобоснованию решений и т.п. — объективно свидетельствуют о том, что значимостькачественного анализа на рынках недвижимости России будет в ближайшее времяприобретать все больший вес.
2.2 Исследование рынканедвижимости для целей обоснования инвестиционных решений.
Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа являетсяизмерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара на рынкенедвижимости в конкретный (как правило будущий) момент времени.
Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местомнедвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектрсоциально-экономической информации, необходимый для позиционирования данноготовара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристикинациональной и региональной экономики, социально-демографические показателирегионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынковнедвижимости — вот только общие направления, в которых необходимо проводитьисследования.
Принцип 1. Для анализа следует отбирать только ту информацию, котораядействительно может определять будущую продуктивность объекта инвестиции.
При следовании данному принципу основной трудностью для аналитикаявляется отсутствие стандартных правил или однозначных рекомендаций, по которымследует формировать исходную информацию. Именно здесь аналитик должен проявитьвсе свои знания, профессиональную интуицию, творчество и практический опыт.Более того, именно здесь закладывается основа состоятельности исследования вцелом.
Принцип 2. Все текущие и перспективные данные, на основе которыхстроится исследование, должны быть использованы в количественной оценкепроизводительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость.
Однако, даже тщательно отобранная и имеющая непосредственное отношение кпредмету оценки информация, является, образно говоря, «кучей кирпичей», изкоторых аналитик должен сложить по всем правилам строительного искусствапрочный фундамент аналитического исследования. И здесь не обойтись без прочногораствора, связывающего отдельные элементы в единый монолит.
Принцип 3. Все отдельные блоки информации, отобранные для обоснованияинвестиционного решения, должны быть связаны между собой чёткой логическойсхемой, завершающейся прогнозированием будущих рыночных условий исоответствующей продуктивностью рассматриваемого проекта. Описание логическойсхемы должно быть представлено в явном виде.
Положительное восприятие заказчиком отчёта с результатами рыночногоисследования, в котором отсутствует логическая схема, может быть только если :
а) аналитик пользуется неосведомленностью заказчика или
б) заказчик изначально благосклонно относится к результатам.
С другой стороны, построение убедительной и очевидной логической схемыявляется демонстрацией высшего профессионального мастерства аналитика.
Продолжая рассуждения о необходимости построения логической схемыисследования, рассмотрим еще один принцип, который конкретизирует содержаниерыночного анализа.
Принцип 4. Содержание рыночного анализа должно сводится к обсуждениюфакторов, составляющих основные соотношения для определения производительностиобъекта коммерческой недвижимости.
В соответствии с данным принципом, аналитик в ходе исследования долженсформулировать основные соотношения, определяющие производительностькоммерческого объекта, после чего выявить иерархию параметров-аргументов,функциями которых являются входящие в основное выражение для производительностифакторы.
Проиллюстрируем практический подход к реализации данного принципа наследующем упрощенном примере.
Пусть критерием производительностирассматриваемого проекта является чистый операционный доход (NOI) в конкретныйпериод будущего. Тогда, по определению, основное выражение для определенияпроизводительности будет иметь следующий вид:
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, где
PGI — потенциальный валовой доход,
V&L — потери от недозагрузки и неплатежей.
M I — прочие доходы.
FE — постоянные операционные расходы,
VE — переменные операционные расходы.
Рассмотрим процедуру выявления параметров, определяющих ожидаемые величиныосновных факторов.
Потенциальный валовой доход определяется величиной арендной ставки, которая в своюочередь, является функцией текущей арендной ставки, а также тенденций изменениясоотношения рыночного предложения и спроса во времени.
Прогнозируемая загрузка объекта недвижимости является функцией кумулятивнойёмкости рынка, параметров спроса, коэффициента поглощения рынком и ростаареала поглощения недвижимости. Для проектов прогнозируемая загрузкаопределяет два показателя — уровень загрузки и временной график поглощениярынком до этого уровня.
Рост ареала поглощения недвижимости определяется либо ростом количестварабочих мест (уровня занятости), либо ростом населения. В свою очередь,увеличение ареала поглощения приводит к потребности в новой недвижимости.
Следует заметить, что рост занятости и рост населения в одном случаемогут быть связаны прямой зависимостью, например, при открытии новых рабочихмест и притока новых трудоспособных людей. В другом случае, рост населенияможет расти и без увеличения занятости, например, за счёт увеличении прибывающихпенсионеров или увеличения рождаемости. Качественный анализ предполагаетиспользование нескольких источников информации, дающих исторические тенденции ипрогноз роста ареала, с последующим сопоставлением данных. Обязательнойявляется также сегментация роста ареала, например по возрастным группам, полу,размерам семьи и т.д. Отсутствие в исследовании перечисленных позиций следуетотнести к несостоятельному выбору данных для использования в анализе.
Параметры спроса определяются такими удельными показателями, как площадь(офисная или производственная) на одно рабочее место, расходы на покупки надушу населения, количество квартир или домов на душу населения и т.д. С помощьюпараметров спроса рассчитывается количество необходимой недвижимости, которая соответствуетросту ареала потребления недвижимости. Например, применяя показатель среднихрасходов на покупку к росту населения, прогнозируется увеличение розничныхпродаж, и, соответственно, необходимость в дополнительных торговых площадях.При анализе рынка жилья рост населения, сегментированный по возрасту, доходу,размерам или составу семьи, конвертируется в сегментированныйспрос. Состоятельный анализ параметров спроса предполагаетисследование исторических тенденций, текущего состояния и прогнозирование ихвероятного значения в будущем. Более того, состоятельный анализ измеряетизменение спроса не только за счёт нового прироста ареала, но также за счётизменения существующей структуры населения и занятости. Например, приэкономических подъёмах растущим компаниям требуются большие площади, аизменения демографической ситуации в сторону увеличения людей пенсионноговозраста потребует соответствующего типа жилья.
К признакам несостоятельности анализа параметров спроса следует отнести,в первую очередь, принятие в расчёт постоянных значений, как правило,являющихся характерными для момента проведения анализа, а также игнорированиеизменения существующих структур населения и занятости.
Коэффициент поглощения, называемый также коэффициентом проникновения на рынок,определяется долей общего рыночного спроса, которую, по прогнозам, поглотитрассматриваемый проект в условиях конкуренции с другими проектами. После того,как аналитик оценил общий объём увеличения потенциального спроса, необходимоопределить критический для проекта параметр — долю общего спроса, на которую,вероятно, может претендовать рассматриваемый проект.
Теоретически, коэффициент поглощения является сложной функцией многихфакторов. В первом приближении он может определяться как отношение площадиоцениваемого объекта к общей площади (включая площадь объекта) конкурентногопредложения на момент его вывода на рынок. Такой подход, как минимум, долженприсутствовать в каждом исследовании рынка, претендующем на состоятельность.
Следует заметить, что при определении коэффициента поглощенияважнейшими условиями являются детальное сегментирование спроса и конкурентногопредложения. При этом не следует упускать из виду длительность начатых вреализации конкурирующих проектов, объём и длительность проектов,подготавливаемых к реализации. Первым признаком несостоятельного исследованияздесь является использование каких-либо «средних» данных.
Потери за счет общепринятых на рынке скидок и льгот арендаторам также являются фактором,который не должен быть упущены из виду при прогнозировании потенциальноговалового дохода.
Прочие доходы, хотя и представляют из себя, как правило, небольшуюсоставляющую доходной части, все же должны быть спрогнозированы с учётомвероятных предпочтений потенциальных потребителей в свете их представлений остиле жизни, уровне сервиса и расходов на душу населения для получения этогоуровня, и т.д.
Постоянные и переменные расходы традиционно считаются болееопределенными при прогнозировании. Однако такая постановка вопроса для условийРоссии справедлива лишь частично. Например, налоги на недвижимость (сегодня этоналоги на имущество, налоги на землю) и арендная плата за землю ввидузаконодательной неурегулированности могут преподнести потенциальному инвесторунеожиданные «сюрпризы» в будущем. Поэтому состоятельное исследование рынкадолжно включать вариантное прогнозирование указанных позиций.
Аналогичная ситуация наблюдается и с большей частью переменных расходов.Анализ рынка коммунальных услуг, большинство из которых предоставляютсяестественными монополиями, нестабильная тарифная политика требуютколичественного обоснования принимаемых в расчёт показателей. При этом важнымявляется использование рыночной информации о расходах ресурсов, полученной наоснове показаний контрольно-измерительной аппаратуры. При отсутствии рыночныханалогов по потреблению ресурсов, более предпочтительным является их расчёт понормативам, а не использование счетов, выставляемых поставщиками коммунальныхресурсов.
2.3 Методыоценки рыночной стоимости недвижимости.
Выделяюттри основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:
1. метод сравнения
2. затратный метод
3. методкапитализации доходов.
Основной метод оценки — это методсравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае,когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когдаименно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобыанализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получатьстоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемогодля продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение наЗападе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим ужесформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Методсравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достовернойрыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому.При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшееи наиболее эффективное использование.
Метод САПтакже может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методомсравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.
Последовательностьприменения метода САП следующая:
1. Выделяютсянедавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источникамиинформации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная базаданных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитныхучреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционныекомпании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству,территориальные управления Госкомимущества и др.
Важныммоментом при использовании метода САП является согласование результатовсопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическоеусреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждогорезультата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемойнедвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем большийвес имеет данная продажа в процессе итога согласования.
В качествеединиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местномрынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременнонесколько единиц сравнения.
Кэлементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок,которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащимобязательному учету, относят:
· составпередаваемых прав собственности;
· условияфинансирования сделки купли-продажи;
· условия продажи;
· время продажи;
· месторасположение;
· физическиехарактеристики;
· экономическиехарактеристики;
· характериспользования;
· компонентыстоимости, не связанные с недвижимостью.
2. Проверкаинформации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников(покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условийпродажи.
Приналичии достаточного количества достоверной рыночной информации, дляопределения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методыматематической статистики.
3. Корректировкастоимости сопоставимых объектов.
Корректировка может производиться в трёх основных формах: в денежном выражении,процентах, общей группировке.
Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:
· в первую очередьпроизводятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка,которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки кпредыдущему результату;
· во вторую очередьпроизводятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости,которые производятся путем применения указанных корректировок к результату,полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.
Дляопределения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверностирыночной информации, применяются количественные и качественные методики.Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным.Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравненияпродаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектовсравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.
Методоценки по затратам к земле практически не применим. Может использоватьсялишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на нейулучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный методприменяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценкеэтим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий,сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:
· определениестоимости участка земли;
· определениевосстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;
· определениевеличины накопленного износа зданий и сооружений;
· определениерыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участказемли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений заминусом накопленного износа.
Выборпринятого для расчёта метода определения стоимости нового строительстваулучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимостизамещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точнойкопии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способоввозведения, использовавшихся при создании объекта оценки.
Затраты,соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценкинедвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек иприбыли предпринимателя.
Кпрямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные состроительством:
· стоимостьматериалов, изделий и оборудования;
· заработная платастроительных рабочих;
· стоимостьстроительных машин и механизмов;
· стоимостьвременных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складскиерасходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;
· прибыль инакладные расходы подрядчика.
Ккосвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но невключаемые в стоимость строительно-монтажных работ.
· стоимостьпроектирования, технадзора, геодезического контроля;
· оплатаконсультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;
· стоимостьфинансирования строительства;
· расходы нарекламу, маркетинг и продажу объекта;
· административныеи другие расходы застройщика.
Размеркосвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работыи услуги по данным позициям.
Прибыльпредпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующейпредпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибылиопределяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.
Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства;реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявлениясверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценкепоследствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.
В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценкеопределяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночнаяинформация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следуетпомнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимостии чаще всего бывают или больше, или меньше её.
Например, рыночная стоимость элитной гостиницы, расположенной в неудачном месте(на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определённая затратнымметодом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станциина определённом этапе может быть больше затрат на строительство.
В условиях становления рынка, когда идёт переориентация производства на новыетехнологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не иметьстоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию иеё производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство,то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение жезатратного метода приведёт в этом случае к неправильной ориентации потенциальныхпокупателей.
В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильнойоценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится восновном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансоваястоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.
Следующим методом оценки, который применим именно для России, — является методоценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости,и этот анализ связан с определением того вида использования, который будетприносить владельцу максимальный доход, т.е. метод капитализации доходов.
Методкапитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется вследующей последовательности:
· прогнозированиебудущих доходов;
· капитализациябудущих доходов.
Будущиедоходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы отоперационной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендныхотношений и доходы от реверсии.
Доходы отоперационной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составленияреконструированного (гипотетического) отчета о доходах. Доход от реверсиипрогнозируется:
· непосредственнымназначением абсолютной величины реверсии;
· назначениемотносительного изменения стоимости недвижимости за период владения;
· с применениемтерминального коэффициента капитализации.
Капитализациибудущих доходов в настоящую стоимость может выполняться:
· методом прямойкапитализации;
· методом капитализациипо норме отдачи.
Исходнойпредпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечностькапитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимостьбудущего потока доходов определяется как отношение годового дохода,приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализациидля данного права собственности или интереса.
Для расчетастоимости полного права собственности определение общего коэффициентакапитализации производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличияисходной информации, применяются:
· анализсравнительных продаж;
· расчет сиспользованием коэффициента покрытия долга;
· техникаинвестиционной группы.
Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи являетсяограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по нормеотдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимостьвыполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей рискуинвестиций в данный тип недвижимости.
При расчетахнастоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации понорме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежныхпотоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.
Нормадисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков иучитывающая как систематические, так и несистематические риски, определяется:
— методомвыделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;
— методомальтернативных инвестиций на финансовом рынке;
— методоммониторинга рынка недвижимости.
В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку вРоссии стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями вфинансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования черезстрахование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовомстраховании. В случае с недвижимостью, которая берётся банком в залог привыдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимостии капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.
Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. Ивсе они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящиестрахование по реальной стоимости объектов недвижимости.
Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём миреосновой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счётэтого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, сразвитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход ктакой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынканедвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение
местныхбюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый состороны местных администраций.
Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости оттипов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какиеименно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услугизмеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит отвеличины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.
2.4 Особенности различных видов оценки.
Оценка для целей купли или продажи и классификация недвижимости.
При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена илипродана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категорийнедвижимости применяются рыночная стоимость или стоимость реализации. При этомдля специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методомрасчета стоимости будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.
При выполнении оценки недвижимости для продажи в течение ограниченногопериода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для продажив сроки, существенно меньшие адекватному маркетинговому периоду для данноготипа недвижимости, в качестве базы оценки для всех классов и категорийнедвижимости применяется стоимость ограниченной реализации.
Для выбора соответствующей базы оценки решающее значение имеют цельвыполнения работ по оценке и характеристики оцениваемой собственности.
В общем виде классификация основных целей, для которой производитсяоценка недвижимости, имеет следующий вид:
1. Оценка дляпокупки или продажи;
2. Оценка дляпродажи в течение ограниченного периода времени;
3. Оценка земли изданий для их использования в качестве обеспеченных кредитных обязательств;
4. Оценка длясоставления бухгалтерской и финансовой отчётности;
5. Оценка длявключения в проспекты Фондов, биржи;
6. Оценка длярешения вопросов при слиянии и поглощении компании;
7. Оценка дляпенсионных фондов, страховых компаний, трастовых фондов по управлениюнедвижимостью.
На практике могут иметь место и другие цели оценки, при этом ихформулировки и, соответственно, возможные базы оценки должны согласовыватьсяклиентом и оценщиком.
После выяснения цели оценки следует установить, к какому классу икатегории относится оцениваемая собственность.
Для целей оценки выделяют два класса собственности:
· Специализированная
· Неспециализированная
Специализированная собственность – это такая, в силу своегоспециального характера редко, если вообще когда-либо, продаётся на открытомрынке для продолжения её существующего использования одним владельцем, кромеслучаев, когда она реализуется как часть её использующего бизнеса.
Примерами специализированной собственности являются:
1. Музеи, библиотекии другие подобные помещения, которые принадлежат общественному сектору;
2. Больницы,помещения специализированного медицинского обслуживания и центры досуга, накоторые отсутствует конкурентный рыночный спрос со стороны других организаций,желающих использовать эти типы собственности в данной местности;
3. Школы, колледжи,университеты и исследовательские институты, на которые отсутствует рыночныйконкурентный спрос со стороны других организаций;
4. Стандартнаясобственность в особых географических районах и в местах, отдалённых от главныхцентров бизнеса, расположенных там для целей производства или ведения бизнеса.
Неспециализированная собственность – это все виды собственности, крометой, что попадает под определение специализированной собственности. Другимисловами, это та, на которую существует всеобщий спрос с учётом возможноймодернизации или без, и которая обычно покупается, продаётся или арендуется наоткрытом рынке для того, чтобы использовать её для существующих или аналогичныхцелей либо в качестве незанятой собственности для единичного владения, либо(независимо от того, занята она или свободна) в качестве инвестиции или дляразвития.
При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для использования вдеятельности предприятия (бизнеса) в качестве базы оценки применяется:
· рыночнаястоимость при существующем использовании — для неспециализированнойнедвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческогопотенциала.
· остаточнаястоимость замещения — для специализированной недвижимости.
Неспециализированная испециализированная собственность в свою очередь, классифицируется на категориив зависимости от цели владения. Подобный принцип классификации используется какдля целей оценки, так и для других целей.
2.5Влияние факторов окружающей среды на стоимость.
Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные,включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок.Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид недвижимости ибудут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены вотношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такимифакторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионебудет подвержена воздействию этих факторов.
Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнения включают в общемслучае следующие категории:
· природные факторытипа радона или метана, загрязнения воздуха или шума;
· техногенныефакторы загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом илинастоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков;
· факторызагрязнения в виде электромагнитных и других полей;
· факторызагрязнения при использовании материалов из вторичного сырья.
Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторовокружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечениекредитов, особенно чувствительна к этим факторам.
В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудитунедвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать,что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он долженинформировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта вобласти окружающей среды.
Оценщик должен информировать эксперта по окружающей среде относительноконтекста его исследования, включая текущее и потенциальное будущееиспользование участка, которое будет выражаться в стоимости, определенной наоснове наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае экспертпо окружающей среде должен ответить на следующие вопросы:
· можно ли успешнои экономично устранить источник загрязнения или опасности;
· если загрязнениеили опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать илизакрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования наопределенный, даже ограниченный период;
· есть ливозможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;
· что являетсянаиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами егорегулирования;
В тех случаях, когда возможно ликвидировать источник или устранитьпоследствия загрязнения, оценка может быть выполнена с учётом соответствующихрасчётных издержек на такую ликвидацию или устранение.
IIIПрактическая часть.
3.1Практическое применение метода сравнительных продаж.
Вконце 2000 года в Подольском районе началось коттеджное строительство.Малоэтажные жилые комплексы – ряды сблокированных коттеджей, имеющих общиестены с однотипными соседскими домами. Слово «кондоминиум», обозначающеесобственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников,не слишком популярно. Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ,построенных по принципу «общие стены и крыша – свой двор», в российском обиходеприжилось англоязычное слово «таун-хаус».
Всёже, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительныхпродаж.
Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ваннуюкомнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадьучастка – 1000 кв.м.
Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимыхобъектов в этом же районе.
Таблица №1. Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект №5 Цена продажи 65000 78000 56000 70000 54000 Право собственности полное полное полное полное полное Условия фи-
нансирования нерыночные, цена завышена на 3000 нерыночные, цена завышена на 8000 рыночные рыночные рыночные Условия продажи рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные Условия рынка (время) 2 недели 6 недель 1 год 1 год 1 год Площадь дома 120 кв.м. 145 кв.м. 120 кв.м. 145 кв.м. 120 кв.м. Площадь участка 10000 кв.м 12000 кв.м 10000 кв.м 12000 кв.м 10000 кв.м Кол-во комнат 6 7 6 7 6 Кол-во спален 3 3 3 3 3 Ванна 1 1 1 1 1 Душ 1 1 1 1 1 Подвал не закончен не закончен не закончен не закончен закончен Гараж есть есть есть есть нет /> /> /> /> /> /> /> />
Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемогоусловиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.
Величина корректировки на условия финансирования определяетсясравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. Приэтом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примеревеличины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 дляобъекта №2.
Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка наусловия продажи не требуется.
Длякорректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты,отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаютсятолько условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи
объекта№1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:
(62000 – 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены на рынке вырастут на 10%.
Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия пофинансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведениякорректировок на остальные элементы сравнения.
В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количествомкомнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м.соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюдакорректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид:
70000– 62000 = 8000.
Корректировкана наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5:
61600– 59400 = 2200.
Корректировкана законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4:
77000– 70000 = 7000.
Результаты выполненных корректировок приведены в таблице №2
Таблица № 2. Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект№5 Цена продажи 65000 78000 56000 70000 54000
Передача права собст-
венности полное полное полное полное полное Корректировка правоспос. 65000 78000 56000 70000 54000 Условия финансиров. не рыночные не рыночные не рыночные не рыночные рыночные Корректир-ка на условия финансиров. — 3000 — 8000 Скорректированная цена 62000 70000 56000 70000 54000 Условия сделки коммерческие коммерческие коммерческие коммерческие коммерческие Корректир-ка на условиях сделки Скорректированная цена в условиях рынка 2 недели 6недель 1 год 1 год 1 год Корректировка на условиях рынка +10 % +10 % +10 % +10 % +10 % Скорректир-ая цена 62000 70000 61600 77000 59400 Местоположение аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное Размер 120кв.м. 145кв.м. 120кв.м. 145кв.м. 120кв.м. Корректир-ка на размер — 8000 — 8000 Гараж есть есть есть есть нет Коррект-ка на наличие гаража — 2200 — 2200 — 2200 — 2200 Законченный подвал нет нет нет да нет Корректир-ка на подвал + 7000 + 7000 + 7000 + 7000 Скорректир-ая цена 66800 66800 66400 66800 66400 Общая чистая коррекция 1800 11200 10400 3200 12400 То же в % 3 14 19 5 23 От цены продажи общая валовая коррекция 11200 25200 14800 17200 12400 От цены продажи 19 32 26 25 23
Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. Всоответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированныхцен продаж вывести значение рыночной стоимости.
Обоснованиевывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждомучлену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степеньотличия объектов сравнения от объектов оценки. При этом следует принимать во
вниманиедиапазон разброса цен продаж, общий % корректировок, взятых по абсолютнойвеличине, общий % корректировок, определённый как разница между положительнымии отрицательными корректировками, а также любые другие данные.
В данном примере мы имеем практически очень узкий диапазон цен продажи– от 66400 до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками присвоенбольший удельный вес – для объекта №5 количество корректировок = 2. Кроме того,сумма общей валовой корректировки для объекта №5 так же почти наименьшая.Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажиобъекта №5 – 66400.
3.2 Риски инвестиций и статистика рынков недвижимости.
Статистика рынков недвижимости, как правило, содержит информацию об арендныхставках и показателях доходности. Для сравнимости данных информация относитсятолько к первоклассным объектам. Считается, что такие объекты отвечают самымвысоким требованиям по расположению, оборудованию, коммуникационномуобеспечению, планировочным решениям и т.п., а ставки аренды определяются водинаковых стандартах измерения и распределения затрат между собственником иарендатором на обслуживание, ремонты, страховку и т.д.
Информация о ставках аренды считается доступной. Для её унификациитребуется лишь проверка упомянутой адекватности. Информация же о показателяхдоходности более сложна для подготовки. Так как сделок купли-продажи не такмного, то учитывают ранее совершенные сделки, интегрируют данные по различнымобъектам, учитывают разрывы во времени, инфляцию и другие процессы. Показателидоходности несут в себе также информацию о региональных рисках, и здесьпреобладает экспертное начало. Поэтому статистика является одной изспециализаций на рынках недвижимости.
Активизация бизнеса и инвестиций в регионе обязательно сопровождаетсяактивизацией на офисном рынке, повышением спроса, наполняемости и арендныхставок. При этом стимулируется новое строительство и модернизация офисов, вследза ними – сервисных служб, торговых комплексов, центров досуга и т.д. Такиепроцессы сегодня характерны для крупнейших центров бизнеса: традиционныхфинансовых столиц Америки и Старого Света, бурно растущих столиц Юго-ВосточнойАзии, Китая и Индии. Анализ статистики арендного бизнеса указывает на рядинтересных явлений. Так, например:
— данные о ставках аренды существенно более динамичны, чем данные опоказателях доходности; динамика ставок аренды характеризуется определеннойколебательностью, отражая (хотя и со сдвигами) общие процессы подъемов испадов; изменения показателей офисной и торговой недвижимости могут несовпадать по времени и величине; улучшения рыночной ситуации находят своеотражение в росте ставок арендной платы и, реже, в снижении показателейдоходности (в силу их заметно меньшей динамичности); асимметричная картинаимеет место и при ухудшениях рыночной ситуации;
— значения показателей доходности тем лучше (ниже), чем надежнее истабильнее региональная экономика, и социальная обстановка. Лидерамистабильного арендного бизнеса являются Лондон, Париж и Франкфурт, где областьизменения показателей доходности находится в области 5-6%;
— изменения показателей для восточноевропейских столиц менее динамичны;это может объясняться как меньшими объёмами рынков, меньшим количеством сделок,так и, по-видимому, меньшим интересом западных экспертов и деловых кругов кэтим рынкам; показатели доходности для восточноевропейских столиц устойчиво – в2-3 раза превышают аналогичные значения для западных столиц. А в период послеавгустовского 1998 года кризиса показатели доходности по Москве были хуже в 4 иболее раз. И это происходило не только из-за реального падения стоимостинедвижимости, но, скорее, как следствие экспертной оценки состояниянестабильности и возрастания рисков бизнеса в данном регионе;
Дополнительную аналитическую информацию предлагается получать спомощью расчетного показателя удельной капитализированной стоимости (УКС) – какоценки стоимости некоторой усреднённой единицы коммерческой площади арендуемогообъекта.
Подобная оценка одновременно с оперативной реакцией на колебанияарендных ставок несёт в себе экспертные мнения об успешности и рисках бизнеса.
Исходную информацию — арендную статистику для городов Европы — можнонайти в западных изданиях (например, в ежемесячнике «EuroProperty»). В качествеобъектов-представителей выберем: Франкфурт, Лондон и Париж – центры наиболеестабильного бизнеса, Санкт-Петербург, Прагу и Варшаву – центры переходнойэкономики с наиболее рискованными (в Европе) показателями арендного бизнеса.
Арендный офисный бизнес.
Период наблюдения 01.99-08.00 для западных столиц показал в целомпрогресс арендного офисного бизнеса. Отметим абсолютную стабильность показателядоходности для Лондона (5.00-5.50%) и улучшение показателей доходности дляФранкфурта (с 5.75 до 4.90-5.50%) и Парижа (с 6.25-6.75 до 5.50-6.00%). Длявосточноевропейских столиц этот же период характерен ухудшением показателей.Анализ расчётных данных УКС позволил, кроме того, привести в соответствиевнешнее расхождение логики арендных ставок (их превышение в Санкт-Петербурге иВаршаве до середины 1999 года над ставками в Париже и Франкфурте). Какрезультат, низкие показатели УКС при высоких ставках аренды не позволяет пока соптимизмом ожидать роста инвестиций.
Арендный торговый бизнес.
Период наблюдения 05.99-08.00 для западных столиц характерен общимухудшением показателей (что наглядно прослеживается с помощью УКС). Это говорито том, что могут существовать достаточно длительные периоды рыночнойактивности, по прошествии которых реализация приобретенных торговых площадейвообще не принесет реального дохода.
Для восточноевропейских столиц период наблюдения 05.99-08.00 связан спрохождением периода длительной стагнации и, возможно, началом выхода из него(отмечено улучшение динамики показателей, хотя разрыв показателей УКС всравнении с западными столицами представляется гигантским – почти на порядок).Поэтому пока следует ограничиться утверждением, что могут существоватьдостаточно длительные периоды на рынках торговых помещений, когда инвестиции вприобретение торговой недвижимости в восточноевропейских столицах могут принестизаметный положительный эффект, в том числе, в периоды спадов на западныхрынках. Это может послужить хорошим аргументом при поисках путей для«межрегиональной» диверсификации портфеля недвижимости.
Заключение.
Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуетсяпереходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшеевремя на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первойполовине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жильявозможна только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляетсятакже повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же времяцены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствуето перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителямифирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из нихсклонны считать, что если для 1995 года была характерна умеренная степеньконкуренции, то в 2001 году она стала высокой и сохранится таковой.
Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья являетсяследствием, прежде всего макроэкономических факторов, основной из них — сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальныйбурный рост спроса на рынке, как следствие появление в стране слоя лиц свысокими доходами, сейчас практически завершился. И сегодня внутри этого слояпроисходит новая дифференциация – выделение слоя со сверхвысокими доходами. Засчёт этой дифференциации возрос спрос на элитное жильё. Однако в абсолютномвыражении потенциал этого слоя весьма ограничен. Серьёзное же расширение спросавозможно либо за счёт повышения уровня доходов и формирования широкого среднегослоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счёт активногостимулирования спроса, как государством, так и самими профессиональнымиучастниками рынка недвижимости. В то же время некоторое повышение спроса вперспективе вполне возможно под воздействием неизбежного в ближайшие месяцывыброса денег в экономику для расшивки кризиса неплатежей и в связи спогашением долгов по заработной плате и задолженности по государственнымзаказам. Часть этих денег придёт и на рынок недвижимости, но они, очевидно,кардинально ситуацию не изменят, хотя число заявок на покупку под влияниемэтого фактора на несколько пунктов поднимется.
Можно также предположить, что в связи с неизбежным и существеннымповышением тарифов на коммунальные услуги вполне возможно увеличениепредложения на вторичном рынке жилья.
Приэтом если всплеск предложения на вторичном рынке в 1991-1993 гг. был вызванстремительным ростом цен, то теперь продавцы будут исходить не столько извозможности весьма существенного увеличения доходов за счёт продажи жилья,сколько из необходимости снизить затраты на его содержание, а отсюда –соглашаться на снижение цен. Это, в свою очередь, также может несколько поднятьспрос, а значит, и обороты риэлторских фирм.
В то же время эта стабилизация не снимет общей проблемы – рынок жилойнедвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что можетсущественно снизить доходы от традиционной для риэлторских фирм деятельности пооказанию услуг по купле-продаже объектов недвижимости.
В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг,предоставляемых фирмой клиенту: банковские расчёты, транспортные услуги, услугинотариуса, возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки поплатежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных.Все эти средства могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов, но ихвозможности всё же ограничены. Если для отдельных фирм эти приёмы способныобеспечить необходимый объём оборота, то, очевидно, в целом они не решатпроблему развития риэлтерского бизнеса. Кардинально решит эту проблему толькорасширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счётактивного участия государства путём создания системы ипотечного кредитования –создания федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию,поддержки вторичного рынка закладных, предоставления государственных гарантийбанкам при выдаче ими ипотечных кредитов.
Последовательное развитие рынка недвижимости в России закономернопривело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышениемтребований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и вРоссии участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, чтодостоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д., являющихся, посути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованностирыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другимисловами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельностиинвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельностьрыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.
Списоклитературы:
1.Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости», СПб 2000г.
2.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002
3. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.: 1995.
4. Максимов С.Н. «Основы предпринимательской деятельностина рынке недвижимости», СПб. 2000.
5.Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен»,2000.
6. ХаминД., Юрков Д. «Рынок недвижимости глазами риэлторов» // Экономика и жизнь, 1997