Содержание
Введение
1. Недвижимое имущество как объектгражданских прав
1.1 Понятие и виды недвижимого имущества
1.2 Гражданско-правовой режимнедвижимости
2. Государственная регистрация прав нанедвижимое имущество и сделок с ним
2.1 Особенности государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество
2.2 Сделки с недвижимостью и ихрегистрация
Заключение
Список использованных источников
недвижимое имуществорегистрация сделка
Введение
За последние двадцатьлет в России произошли кардинальные политические и социально-экономическиеизменения. Недвижимость стала объектом рыночных отношений. В связи с этимвозникла необходимость правового регулирования отношений, связанных снедвижимым имуществом.
Законодательствомустанавливается особый правовой режим недвижимого имущества. Это обусловленобольшой социальной значимостью недвижимости, ее высокой экономическойценностью, а также тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересымногих лиц. Основная суть этого режима заключается в системе обязательнойгосударственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Актуальность даннойработы связана с тем, что пользование недвижимостью и сделки с ней затрагиваютинтересы практически всех граждан и юридических лиц, поэтому изучение этихвопросов весьма важно. Современное законодательство о недвижимости содержитбольшое количество нормативных актов, которые зачастую противоречат друг другу.Изучение этого законодательства также весьма актуально.
Целью работы являетсявсестороннее изучение и анализ правового режима недвижимого имущества.
Задачи работы:
· Рассмотрениепонятия и признаков недвижимого имущества; рассмотрение вопросов отнесенияотдельных видов имущества к недвижимости;
· Рассмотрениегражданско-правового режима недвижимости, анализ его особенностей;
· Рассмотрениеособенностей государственной регистрации прав на недвижимость и их ограничений;
· Рассмотрениеособенностей государственной регистрации сделок с недвижимостью.
1. Недвижимое имуществокак объект гражданских прав
1.1 Понятие и видынедвижимого имущества
Недвижимость — видимущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. Согласно ст. 130Гражданского Кодекса Российской Федерации[1]к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельныеучастки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятсятакже подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам можетбыть отнесено и иное имущество.
Из данного определениявидно, что все недвижимые объекты подразделяются на две группы: объекты,являющиеся недвижимостью по своей природе, и объекты, отнесенные к недвижимостипо закону. Недвижимость по природе в свою очередь также подразделяется на двегруппы. К первой группе относятся недвижимые объекты по своим природнымсвойствам: земельные участки, участки недр. Ко второй группе относитсянедвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей:здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба невозможно.
К недвижимости позакону относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,космические объекты, несмотря на то, что данные объекты являются движимыми поприроде. Они отнесены к недвижимости как по причине высокой стоимости инеобходимости регулирования их оборота, так и потому, что они являютсядвижущимися участками территории, находящимися под юрисдикцией РФ.
Недвижимостьюпризнается и особый объект гражданских прав – предприятие как имущественныйкомплекс. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В настоящее время изобъектов недвижимости исключены водные объекты, а также леса и многолетниенасаждения. Согласно Водному кодексу РФ[2]земли, занятые водными объектами, относятся к водному фонду. Согласно Лесномукодексу РФ[3]объектом недвижимости является лесной участок – земельный участок, занятыйлесами или многолетними насаждениями и относящийся к землям лесного фонда илиземлям иных категорий.
Как уже было сказано,ГК РФ подразделяет все недвижимое имущество на два основных вида:
· недвижимостьпо природе;
· недвижимостьв силу закона.
Существуютклассификации и по другим признакам: по формам собственности (частные,федеральные, субъектов федерации, муниципальные, смешанной формысобственности), по характеру потребления (применимо к зданиям жилой фонд инежилой фонд), по характеру и целям использования в гражданском обороте(недвижимость, изъятая из оборота, ограниченно используемая в обороте,используемая для жилья, используемая в предпринимательских целях, используемаядля общественно-значимых целей, имеющая значение памятников истории икультуры).
В Правилах веденияЕдиного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [4] недвижимоеимущество делится на три группы: «Земельный участок», «Здание,сооружение», «Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий,сооружений». При этом один и тот же объект не может быть отнесен более чемк одной группе.
Наиболеераспространенной в научной литературе[5]является классификация по физическому статусу, основанная на определениинедвижимости, содержащемся в Гражданском Кодексе. Исходя из ст. 130 ГК РФ[6] недвижимыевещи можно разделить на следующие виды:
· земельныеучастки;
· участкинедр;
· зданияи сооружения;
· помещения;
· иныеобъекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба ихназначению;
· предприятия,как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательскойдеятельности;
· движимыевещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
Земельные участки.Земельным участком является часть земной поверхности, границы которойопределены в соответствии с федеральными законами. Такое определение приводитсяв ст. 11.1 Земельного кодекса РФ[7].Согласно п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений могут быть не толькоземельные участки, но и части земельных участков. Недвижимые участки могут бытьделимыми и неделимыми. Делимым может быть участок, при разделе которого каждаяиз образованных частей может использоваться без изменения назначения, т. е. нетребуется ее перевод в состав земель иной категории. Если же раздел земельногоучастка повлечет изменение его назначения, то данный участок признаетсянеделимым.
Поскольку земельныйучасток является недвижимым имуществом, то он является объектом не толькоземельных, но и гражданско-правовых отношений, в том числе имущественных.
Участки недр. СогласноЗакону «О недрах»[8]недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а приего отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков,простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Всеучастки недр в границах территории РФ и ее континентального шельфа, включаяподземное пространство и содержащиеся в нем полезные ископаемые, энергетическиеи иные ресурсы, являются государственным недвижимым имуществом. Участки недрограничены в гражданско-правовом обороте.
Здания и сооружения. Взаконодательстве нет определения зданий и сооружений. Однако анализнормативно-правовой документации позволяет выделить основную отличительнуюособенность зданий и сооружений – их фундаментальную связь с земельнымучастком, на котором они возведены[9].Здания и сооружения могут быть как надземными, так и подземными. К числу зданийи сооружений не относятся временные переносные строения сборно-разборного типа(павильоны, киоски, ларьки). Здания и сооружения предназначены для длительнойэксплуатации, некоторые из них представляют художественную и историческуюценность. Юридического разграничения между зданиями и сооружениями непроводится[10].
Помещения. Помещение — это конструктивно и пространственно обособленная часть здания или сооружения,пригодная для определенного использования. Согласно Закону «О государственнойрегистрации…»[11],помещение — это объект, входящий в состав зданий и сооружений (ч. 2 п. 6 ст.12). Помещения делятся на две основные категории – жилые и нежилые.
Согласно ст. 6 ЖК РФ[12] жилымпомещением признается изолированное помещение, которое является недвижимымимуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечаетустановленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиямзаконодательства). Исходя из этого нежилое помещение можно определить какпомещение, не используемое для жилья и не отнесенное к жилым, хотя взаконодательстве такого определения нет. Нежилые помещения предназначены дляпроизводственной, хозяйственной деятельности и т. д.
Необходимо отметить,что ГК РФ в перечне недвижимых вещей не упоминает нежилое помещение, в связи счем возникает некоторая неопределенность относительно их правового статуса.Нежилые помещения можно считать самостоятельными объектами недвижимости,поскольку у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества — прочнаясвязь с землей. При этом их необходимо отличать от зданий и сооружений. Нежилыепомещения могут быть объектами сделок, что подтверждается практикой. Тем неменее существует необходимость в законодательном порядке конкретизироватьправовой статус нежилых помещений для устранения имеющихся противоречий.
Правовой статус жилыхпомещений определен достаточно четко. Он регламентируется Жилищным кодексом РФ[13]. Наряду спонятием жилое помещение, в Жилищном кодексе закрепляются виды жилых помещений(ст. 16 ЖК РФ):
1) жилойдом, часть жилого дома;
2) квартира,часть квартиры;
3) комната.
Жилищный кодексразделяет понятия жилого дома (индивидуального либо блокированной застройки) имногоквартирного дома. Жилым домом признается индивидуально-определенноездание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательногоиспользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иныхнужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК). Заселенныймногоквартирный дом не является единым недвижимым объектом. В многоквартирномдоме недвижимостью являются квартиры и иные помещения (жилые и нежилые). [14]
Согласно ч. 3 ст. 16 ЖКквартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования втаком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещенийвспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданамибытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная дляиспользования в качестве места непосредственного проживания граждан в жиломдоме или квартире[15](ч. 4 ст. 16 ЖК).
Часть индивидуальногожилого дома не является квартирой. Признаком многоквартирного дома является несуществование двух и более изолированных жилых помещений, а наличие помещенийобщего пользования, не являющихся частями квартир и предназначенных дляобслуживания более одного помещения в данном доме – межквартирных лестничныхплощадок, лестниц, коридоров, чердаков, подвалов и пр.[16] (ч. 1 ст.36 ЖК).
Иные объекты,перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. В числоиных объектов можно включить объекты незавершенного строительства.
Предприятия, какимущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательскойдеятельности. В п. 1 ст. 132 и п. 2 ст. 334 ГК РФ предприятия рассматриваютсякак имущественные комплексы. Согласно ст. 134 ГК РФ имущественные комплексыявляются сложными вещами, в состав которых могут входить как недвижимые, так идвижимые вещи. Предприятие в целом как имущественный комплекс признаетсянедвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят всевиды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельныеучастки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, праватребования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующиепредприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарныезнаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное непредусмотрено законом или договором.[17]Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектомсделок.
Движимые вещи, которыеотнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты). Государственная регистрация морскихсудов, судов внутреннего плавания, а также прав на них проводитсяспециализированными государственными органами и организациями, предусмотреннымиКодексом торгового мореплавания РФ[18]и Кодексом внутреннего водного транспорта РФ.[19]Порядок регистрации воздушных судов определен Воздушным кодексом РФ (ст. 32)[20] — гражданские суда подлежат регистрации в государственном реестре государственныхгражданских судов РФ. Регистрацию космических объектов осуществляет Федеральноекосмическое агентство.[21]Кроме того, правовой режим космических объектов регулируется Конвенцией 14января 1975 г. о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство.[22]
1.2 Гражданско-правовойрежим недвижимости
Недвижимые вещи могутвыступать объектами любых вещных и обязательственных прав. Правовой режимобъектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особойустойчивости прав на это имущество и установления специального порядкараспоряжения им.
Главная особенностьправового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение,переход, ограничение или прекращение права собственности и других вещных прав(ипотека, сервитут), а также и некоторых обязательственных (аренда,доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующемсоблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации.Обязательная государственная регистрация осуществляется в соответствии сФедеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним»[23],другими специальными законами и принятыми в их развитие подзаконными актами.Проведенная государственная регистрация является единственным доказательствомсуществования зарегистрированного права и удостоверяется свидетельством огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Объекты недвижимости,как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте[24] (п.п. 1, 2ст. 129 ГК). Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе.Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке,установленном законом.[25]Таким образом, изъятие или ограничение оборота является исключением из общегоправила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости — здания, строения,сооружения, жилые и нежилые помещения — свободно участвуют в обороте, если онине исключены из него законом.
Некоторые видынедвижимых вещей вообще изъяты из оборота. К ним относятся объекты, находящиесяв общественном пользовании. В силу публичных интересов они не могут являтьсяобъектами гражданско-правовых сделок. К таким объектам относятся, в частности,недра, охраняемые или особым образом используемые природные территории снаходящимися на них объектами недвижимости, недвижимые объекты исторического икультурного наследия и др.[26]
Важным аспектомгражданско-правового режима недвижимости являются основания возникновения ипрекращения права собственности на недвижимое имущество. Способы приобретенияправа собственности на недвижимое имущество делятся на первоначальные ипроизводные.
К первоначальнымспособам относятся:
· создание(строительство) нового объекта;
· приобретениеправа собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;
· приобретательнаядавность.[27]
Созданный (построенный)новый объект недвижимости считается объектом права с момента егогосударственной регистрации. До этого момента этот объект не существует вправовом смысле. Самовольная постройка не может стать объектом правасобственности. Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой являетсяжилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданноена земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленномзаконом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на этонеобходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных истроительных норм и правил. Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности насамовольную постройку может быть признано судом, если при этом не нарушаютсязаконные интересы других лиц, получены необходимые разрешения, а лицо, осуществившеетакую постройку, надлежащим образом оформило право на соответствующий земельныйучасток.[28]
Бесхозяйнойявляется вещь, которая не имеет собственника или собственник которойнеизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался(ст. 225 ГК РФ). На бесхозяйную недвижимость может возникнуть только правомуниципальной собственности. В частную собственность бесхозяйное недвижимоеимущество может перейти только на основании приобретательной давности ( п. 3ст. 225 ГК РФ).[29]
Правилаприобретения права собственности по давности владения, установлены п. 1 ст. 234ГК РФ. Лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто инепрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15лет приобретает право собственности на это имущество. Право собственности нанедвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силуприобретательной давности, с момента государственной регистрации.[30]
Кпроизводным способам приобретения права собственности относятся:
· приобретениепо договорам;
· впорядке наследования;
· врезультате реорганизации юридического лица.[31]
Припроизводных способах приобретения право собственности обычно возникает в моментрегистрации перехода права, а не в момент его фактической передачи. Правопереходит к новому собственнику в том состоянии, в каком оно было у предыдущегособственника, в частности, вместе с вещью следуют и все связанные с ней вещныеправа, являющиеся ограничениями права собственности.[32]
Закономрегулируются не только основания приобретения права собственности, но иоснования его прекращения. Основания прекращения права собственностиперечислены в ст. 235 ГК РФ.[33]Иными способами, кроме описанных в ней, прекращение права собственностиневозможно. Все основания прекращения права собственности могут быть разделенына две группы:
1) происходящиепо воле собственника и близкие к этому иные случаи (п. 1 ст. 235 ГКР Ф);
2) помимоего воли, т.е. принудительно, что допускается только при наличии прямогоуказания в законе (п. 2 ст. 235).[34]
Прекращениеправа собственности по воле собственника происходит в случаях отчуждения правасобственности другим лицам (например, по договорам), а также в случаедобровольного отказа собственника от своего права (ст. 236 ГК РФ). Порядокотказа от права собственности на недвижимые вещи установлен Положением опринятии на учет бесхозяйных вещей.
Основаниемпрекращения права собственности на вещь является также ее гибель илиуничтожение имущества, так как при этом исчезает сам объект права. В случаегибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины в силуслучайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто,как правило не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит насамом собственнике (ст. 211 ГК РФ). Если же вещь уничтожена по вине иных(третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность запричинение вреда (ст. 1064 ГК).[35]
Особыйслучай прекращения права собственности представляет собой приватизациягосударственного и муниципального имущества. Она распространяется только наимущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, т.е.возможна лишь для публичных собственников. Вместе с тем она всегда становитсяоснованием возникновения права частной собственности (граждан и юридическихлиц).[36]
Согласноположению ч. 3 ст. 35 Конституции РФ[37]никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, апринудительное отчуждение имущества для государственных нужд может бытьпроизведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Вст. 235 ГК[38]приведены основания принудительного прекращения права собственности:
1 обращениевзыскания на собственность должника по его обязательствам, которое производитсяпри наличии решения суда (ст. 237);
2 отчуждениенедвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу(ст. 238);
3 отчуждениенедвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239), котороепроизводится за плату, определяемую при возникновении спора судом;
4 выкупбесхозяйственно содержимых культурных ценностей и домашних животных (ст. 240,241) с возмещением их стоимости;
5 реквизиция(ст. 242);
6 конфискация(ст. 243);
7 отчуждениеимущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285,293 ГК РФ.
Принудительноепрекращение права собственности по решению суда возможно и в ряде другихслучаев, например при ликвидации юридического лица, в случае осуществления имдеятельности с грубыми или систематическими нарушениями требованийзаконодательства (п. 2 ст. 61 ГК).[39]
Земельные участкиявляются особой разновидностью недвижимого имущества, и их правовой режимотличается от правового режима других недвижимых вещей.
Важнейшимихарактеристиками земельных участков, в значительной степени определяющими ихгражданско-правовой режим, являются целевое назначение и разрешенноеиспользование земельных участков.
Вп. 1 ст. 7 ЗК РФ[40]перечислены семь категорий земель, на которые по целевому назначениюподразделяются все земли в Российской Федерации:
1) землисельскохозяйственного назначения;
2) землинаселенных пунктов;
3) землипромышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны,безопасности и земли иного специального назначения;
4) землиособо охраняемых территорий и объектов;
5) землилесного фонда;
6) земливодного фонда;
7) землизапаса.
Правовойрежим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категорииразрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Содержаниесубъективных гражданских прав, носителями которых являются собственникиземельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельныхучастков и обладатели сервитутов, регулируются в первую очередь гражданским, ане земельным законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).[41]
Субъективноеправо собственности на земельный участок представляет собой закрепленную в ст.209 ГК РФ[42]за собственником юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться ираспоряжаться принадлежащим ему участком по своему усмотрению и в своеминтересе путем совершения в отношении этого участка любых действий, непротиворечащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемыезаконом интересы других лиц, а также устранять вмешательство третьих лиц всферу его хозяйственной деятельности.
2.Государственная регистрация прав на недвижимоеимущество и сделок с ним
2.1Особенности государственной регистрация прав на недвижимое имущество
Составнойчастью особого правового режима недвижимого имущества является обязательнаягосударственная регистрация прав на него, сделок с ним и обремененийнедвижимого имущества.
Подгосударственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с нимпонимается юридический акт признания и подтверждения государствомвозникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имуществов соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации…»).[43]Государственная регистрация является единственным доказательством существованиязарегистрированного права.
Институтгосударственной регистрации урегулирован прежде всего нормами Гражданскогокодекса РФ, а также Закона «О государственной регистрации…». Государственнаярегистрация прав на морские воздушные суда, суда внутреннего плавания икосмические объекты осуществляется в особом порядке. Закон о государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в данном случае неприменяется. Наряду с ГК РФ правила государственной регистрации прав нанедвижимое имущество содержатся в Жилищном, Градостроительном, Земельномкодексах.
Основнымиотличительными особенностями системы государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним являются следующие:
· ведениедокументов о правах на недвижимость по единым правилам на всей территории;
· правоваяпреемственность в ведении государственной регистрации;
· открытый,публичный характер сведений государственного реестра прав.[44]
Всоответствии со ст. 13 указанного Закона[45]эта процедура состоит из пяти этапов:
1) приемдокументов, представляемых для регистрации прав и сделок;
2) правоваяэкспертиза представленных документов и проверка сделки на соответствие закону;
3) установлениеотсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированнымиправами на регистрируемый объект недвижимости, а также иных оснований дляотказа либо приостановления государственной регистрации;
4) внесениезаписей в ЕГРП;
5) совершениенадписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений опроизведенной государственной регистрации прав.
Вгражданском законодательстве существует разграничение между государственнойрегистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок(обязательственных правоотношений) с этими правами (ст. 131, ст. 164 ГК РФ).[46]
Согласноп. 1 ст. 131 ГК[47]и ст. 4 Закона «О государственной регистрации…»[48]государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные правана недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход ипрекращение. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственноговедения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянногопользования, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и инымизаконами.
Согласноп. 1 ст. 4 Закона «О государственной регистрации…»[49] наряду сгосударственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежатгосударственной регистрации ограничения (обременения) прав на него. Примерныйперечень таких ограничений дан в ст. 1 указанного Закона, согласно которойгосударственной регистрации подлежат сервитут, ипотека, доверительноеуправление, аренда, арест имущества и др.[50]
2.2Сделки с недвижимостью и их регистрация
Сделкойназывается действие граждан и юридических лиц, направленное на установление,изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).[51]
Сообразноцели, которую преследуют стороны, выделяются три группы сделок с недвижимостью:
· сделкипо отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности;
· сделкибез отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода правасобственности;
· акцессорныеили дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом.[52]
Согласност. 164 ГК РФ[53]обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимымимуществом:
· договороб ипотеке (залоге недвижимости)[54](п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)»;
· уступкатребования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации(ст. 389 ГК РФ);
· переводдолга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст.391 ГК РФ);
· договоркупли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст.558 ГК РФ);
· договорпродажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей(ст. 251 ГК РФ);
· договорпродажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
· договормены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГКРФ);
· договормены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст.251 ГК РФ);
· договордарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);
· отказодаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);
· пожертвованиенедвижимости (ст. 582 ГК РФ);
· договордарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);
· договорренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договорпожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ);
· договораренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1года (п. 2 ст. 651 ГК РФ.);
· договораренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное неустановлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3ст. 609, ст. 624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к немуправил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);
· договораренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
· договорзалога права аренды недвижимости[55](п. 5 ст. 5 Закона «Об ипотеке»); соглашение о приобретении заложенного жилогопомещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона «Об ипотеке»);
· договоручастия в долевом строительстве[56](ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве…»).
Итак,значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним можно сформулировать в виде следующих выводов:
1) Во-первых,государственная регистрация выступает единственным доказательствомсуществования зарегистрированного права.
2) Во-вторых,государственная регистрация выступает формальным условием обеспечениягосударственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих издоговорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество
3) В-третьих,только государственная регистрация признается государством в качествеюридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переходили прекращение прав на недвижимое имущество.
4) В-четвертых,государственная регистрация — завершающий этап приобретения прав нанедвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее)значение.
Заключение
Подводяитоги проведенного исследования, можно констатировать, что в современномроссийском законодательстве достаточно четко регламентированы правовой статуснедвижимости и правила государственной регистрации прав на нее, а также сделокс недвижимым имуществом. Главным документом, регулирующим правовые отношения,касающиеся недвижимости, является Гражданский кодекс РФ. Кроме того, нормы,регулирующие отношения с недвижимостью, содержат Жилищный кодекс РФ,Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие нормативно-правовыеакты. Очень важное значение имеет Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Большое внимание вопросам правового режима недвижимости уделяется также вюридической литературе. При этом различные авторы высказывают множествозачастую противоречивых мнений по разным вопросам.
Всилу своей исключительной социальной и экономической ценности недвижимостьобладает особым правовым положением относительно прочих видов имущества. Этовыражается в первую очередь в системе государственной регистрации прав нанедвижимое имущество. Кроме того, существует особый порядок сделок снедвижимостью и их регистрации.
Темне менее, в гражданско-правовом режиме недвижимости остается еще множествоспорных вопросов и противоречивых моментов. Постоянное развитие исовершенствование гражданского законодательства в сфере недвижимости направленона устранение имеющихся противоречий. Кроме того, постоянное эволюционированиеправового режима недвижимости обусловлено социальными и экономическимиизменениями. Это позволяет изменять правовые нормы в соответствии стребованиями времени.
Список использованныхисточников
Нормативные правовыеакты
1. КонституцияРоссийской Федерации: принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г. // Рос.Газ. – 1993. — 25 дек. — №237.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть первая: ФЗ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (вред. ФЗ от 07 февраля 2011 № 4-ФЗ) // СЗ РФ. – 1994. — № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть вторая: ФЗ от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (вред. ФЗ от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ) // СЗ РФ. — 1996 г. — № 5. — ст. 410.
4. Жилищныйкодекс Российской Федерации: ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. ФЗ от 30ноября 2010 г. № 328-ФЗ) // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть I).- Ст. 14; 2007. — №43. — Ст. 5084.
5. Градостроительныйкодекс Российской Федерации: ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. ФЗ от 29ноября 2010 г. № 314-ФЗ) // СЗ РФ. — 2002. — № 46. — Ст. 4532; 2007. — № 50. — Ст. 6243.
6. Земельныйкодекс Российской Федерации: ФЗ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. ФЗ от 29декабря 2010 г. № 442-ФЗ) // СЗ РФ. — 2001. — № 44. – Ст. 4147.
7. Водныйкодекс Российской Федерации: ФЗ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (в ред. ФЗ от 28декабря 2010 г. № 420-ФЗ) // СЗ РФ. – 2006. — № 23. — Ст. 2381.
8. Леснойкодекс Российской Федерации: ФЗ от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ (в ред. ФЗ от 29ноября 2010 г. № 314-ФЗ) // СЗ РФ. – 1997. — № 5. – Ст. 610.
9. Кодексвнутреннего водного транспорта Российской Федерации: ФЗ от 7 февраля 2001 г. №24-ФЗ (в ред. ФЗ от 27 декабря 2009 г. № 374-ФЗ) // СЗ РФ. – 2001. — № 11. –Ст. 1001.
10. Кодексторгового мореплавания Российской Федерации: ФЗ от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ (вред. ФЗ от 22 ноября 2010 г. № 305-ФЗ) // СЗ РФ. – 1999. — № 18. – Ст. 2207.
11. Воздушныйкодекс Российской Федерации: ФЗ от 19 марта 1997 года № 60-ФЗ (в ред. ФЗ от 23июля 2010 г. № 183-ФЗ) // СЗ РФ. – 1997. — № 12. – Ст. 1383.
12. Онедрах: ФЗ РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 (в ред. ФЗ от 26 июля 2010 г. №186-ФЗ) // СЗ РФ. – 1995. — № 10. — Ст. 823.
13. Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ от21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. ФЗ РФ от 27 дек. 2009 г. № 343-ФЗ) // СЗ РФ. –1997. — № 30. – Ст. 3594.
14. Обипотеке (залоге недвижимости): ФЗ РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 17июня 2010 г. № 119-ФЗ) // СЗ РФ. — 1998. — № 29. — Ст. 3400; 2001. — № 46. — Ст. 4308; 2002. — № 7. — Ст. 629; № 52 (часть I). — Ст. 5135.
15. Обучастии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РоссийскойФедерации: ФЗ РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. ФЗ от 17 июня 2010 г. №119-ФЗ) // СЗ РФ. – 2005. — № 1 (часть I). – Ст. 40.
16. Обутверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимоеимущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г.№ 219 (в ред. Постановления Правительства РФ от 22 ноября 2006 г. №710) // СЗРФ. — 1998. — №8. — Ст. 963.
17. ОФедеральном космическом агентстве: Положение (утв. Постановлением ПравительстваРФ от 26 июня 2004 г. № 314) (с изменениями от 7 апреля, 7 ноября 2008 г., 27января, 8 августа, 15 сентября 2009 г., 9, 15 июня 2010 г.) // СЗ РФ. – 2004. — № 27. – Ст. 2777; 2008. — № 15. – Ст. 1557.
18. Орегистрации объектов, запускаемых в космическое пространство: Конвенция(Нью-Йорк, 14 января 1975 г.) / Сборник действующих договоров, соглашений иконвенций, заключенных СССР с иностранными государствами. — Вып. ХXХIV — М.:Междунар. отношения. — 1978. — с.442-446. П.
Специальнаялитература
1. АлексеевВ.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правовогорегулирования / В.А. Алексеев. – М.: Волтерс-Клувер, 2007. – 504 с.
2. ВеликомысловЮ.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества.Жилые помещения как объекты сделок [Электронный ресурс] / Ю.Я. Великомыслов. –М.: Дело, 2005. — Режим доступа:www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum5063/ (20 марта 2010).
3. ВитрянскийВ.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе / В.В.Витрянский // Хозяйство и право. — М., 2003. — № 6. — С. 3-19
4. ГришаевС. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение,аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическоепособие / С.П. Гришаев. — М.: БЕК, 2001. — 272 с.
5. ГришаевС.П. Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования,долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации / С.П. Гришаев- Библиотечка «Российской газеты», 2006.- № 18.- 239 с.
6. ГришаевС.П. Правовой режим недвижимого имущества / С.П. Гришаев. – М.: Новая правоваякультура, 2007. – 382 с.
7. КиндееваЕ.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственнаярегистрация, образцы документов) / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. – 3-е изд.,доп. и перераб. – М.: Юрайт-Издат, 2008. – 935 с. – (Профессиональнаяпрактика).
8. ТкаченкоВ.В. Сделки с недвижимостью. Пособие для риэлтора [Электронный ресурс] / В.В.Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. — Самара, 2006. – Режим доступа:www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum6686/ (20 марта 2010).
Размещено на аllbest.ru