Содержание
Введение
Глава 1. Сделки на рынке недвижимости
1.1 Становление понятия сделок
1.2 Понятие сделки
1.3 Форма сделки
1.4 Регистрация сделок снедвижимостью
1.5 Особенности сделок снедвижимостью
1.6 Виды сделок на рынке недвижимости
Глава 2. Договор как правовая формасделок с недвижимыми вещами
2.1 Понятие договора
2.2 Принципы, структура и условиядоговорных отношений
2.3 Порядок исполнения договора иответственность сторон
2.4 Изменение и расторжение договора
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Сделки с недвижимымимуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеютбольшое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц. Социальное иэкономическое значение сделок предопределяется их сущностью и особыми юридически- правовыми свойствами. Гражданское право служит регламентациейтоварно-денежных и иных отношений, участники которых выступают равными,самостоятельными и независимыми друг от друга. Главным юридическим средством связкии определения содержания отношений между вышеуказанными субъектами являютсясделки. Именно сделки — то правовое средство, при помощи которого социально иэкономически равноправные и самостоятельные субъекты устанавливают свои права иобязанности, т.е. юридические пределы свободы поведения.
В данной курсовой работебудет рассмотрено историческое развитие понятия сделок с римских времен и донаших дней, форма, особенности сделок, принципы и структура договорныхотношении.
Целью курсовой работыявляется раскрытие сущности сделок на рынке недвижимости.
Изучение видов договоров,их специфику на рынке недвижимости, а так же их юридическое значение.
Данная курсовая работасостоит из двух основных глав:
1. Сделки на рынкенедвижимости – включающая в себя шесть разделов.
2. Договор какправовая форма сделок с недвижимыми вещами – включающая в себя четыре раздела.
Глава 1. Сделки на рынкенедвижимости
1.1 Становление понятиясделок
Становление понятиясделок прослеживается на всех этапах исторического развития правовой мысли,свидетельством чему является гражданское право различных времен и народов.
Римское частное праворазличало договорные и как бы договорные обязательства, но обобщающей категориидля оснований возникновения этих обязательств не знало. Римские юристыпользовались термином «negotium», который обычно передается словом «сделка», ноне является равнозначным современному значению этого слова в юридическойтерминологии. Римские юристы употребляли термин «negotium» в различных значениях.Во-первых, «negotium» означало дело (в частности судебный процесс), свое, либочужое, которым занято данное лицо. Во-вторых, «negotium» означало возмезднуюсделку, возмездный договор и противопоставлялось дарению.
В-третьих, «negotium»означало торговлю, промысел, торговую сделку.
Припатриархально-натуральном хозяйстве применялось ограниченное количество типовдоговоров. Так, римлянами использовался договор nexum, рассматриваемый римскимиюристами, в частности, как договор займа, который заключался с соблюдениемопределенного ритуала. В тот же период входят в оборот консенсуальные договоры:купля-продажа, наем вещей, наем услуг, подряд, поручение, товарищество.Впоследствии появляются новые виды договоров: договор мены, оценочный договор,прекарий. И если римское частное право так и не признало юридическую силу залюбым, не противоречащим закону соглашением, все же римляне со временемпредоставили исковую защиту отдельным соглашениям, хотя они не охватывалисьпризнанным перечнем консенсуальных контрактов. Памятник древнерусского права — «Русская Правда» уже ведет речь о договорах займа, купли-продажи, хранения иличного найма. Причем более детально эти договоры регулирует основанная наКраткой редакции.
Пространная редакция«Русской Правды». «Псковская Судная грамота» знала более развитую системудоговоров — куплю-продажу, дарение, залог, заем, мену, поклажу, наем помещений,личный наем. Для этого времени характерно не только появление новых видовдоговоров, не известных законодательству более древнего периода, но и развитиеуже известных. В период образования и укрепления Русского централизованногогосударства наряду с возникновением новых видов и разновидностей сделокполучают развитие теория договора, институт наследования по завещанию. В XVIIIв появляется Вексельный устав. Социально-экономическое развитие обществапривело к тому, что законодатели оказались не в состоянии учесть и отразить вправе все возрастающее многообразие договоров и социально значимыходносторонних актов поведения. В то же время логика гражданского оборотатребовала признавать юридическую силу за любым соответствующим его нормальномуразвитию и не нарушающему законов актом поведения.
Разрешению этогопротиворечия способствовала идея о едином обобщенном закреплении в праве понятиядоговоров и социально значимых односторонних актов поведения. Появляется новаяправовая категория — сделки. В цивилизованных странах понятие сделок в нынеупотребляемом смысле в юридический обиход стало входить в XVIII в. В ходедальнейшего развития учение о сделках в национальных правовых системахтрансформировалось в самостоятельный правовой институт. В настоящее время этоодни из основных институтов гражданского и торгового права странконтинентальной и англо-американской правовых систем.
1.2 Понятие сделки
Согласно ст. 147 ГК РКсделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные наустановление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Именнопоэтому понятие сделки относится к числу основных понятий гражданского права.
Сделки являются наиболеераспространенными юридическими фактами, представляющими собой действия,направленные на достижение определенного правового результата. Это отличает ихот юридических поступков, правовые последствия которых наступают в силу закона,независимо от намерения и дееспособности совершающих их лиц.
Сделка — это правомерноедействие, которое должно соответствовать требованиям законодательства, вотличие от неправомерных действий — деликтов и неосновательного обогащения.
Круг сделок не ограниченназванными в законодательстве; допускается совершение иных сделок, непротиворечащих закону, а также сочетающих элементы различных сделок.
Сделки совершаютсясубъектами гражданского права свободно: своей волей и в своем интересе. Закономможет быть предусмотрено понуждение к совершению некоторых сделок, таких какзаключение договора в обязательном порядке.
Сделка — институтгражданского права, ее следует отличать от таких оснований возникновенияправоотношений, как государственные акты, правовая сила которых основана нанормах административного права.
Необходимость выработкипонятия сделки в современных условиях предопределена потребностью закрепления взаконе всех ее существенных признаков, условий действительности, оснований июридических последствий недействительности сделки с целью предотвращения ипресечения таких ее видов, которые направлены на достижение преступной цели.
Каждой сделкесоответствует своя правовая цель, которая называется основанием. Основаниедолжно быть законным и осуществимым. Сделка считается действительной присоблюдении четырех условий:
· Содержание иправовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам.
· Совершена онадееспособными и правоспособными лицами
· Волеизъявлениелиц соответствует их действительной воле
· Форма сделкиписьменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях изарегистрированная в Едином государственном реестре.
Недействительные сделкине соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемыхправовых последствий. Они подразделяются на две разновидности – ничтожные иоспоримые, т.е. абсолютно и относительно не действительные. Оспоримой считаетсясделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительная с самогоначала ее совершения независимо от решения суда.
Среди ничтожных сделок снедвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимыесовершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовыепоследствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например,дарение и купля- продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискацииили от взыскания по требованиям кредиторов.
Притворной называетсясделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в видусовершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрываетсядарением, чтобы обойти права преимущественной покупки.
1.3 Форма сделок собъектами недвижимости
Оформление сделки нарынке жилой недвижимости ничуть не менее важный процесс, чем поиск подходящегожилья или поиск покупатели. Этот материал поможет понять, в чем состоит отличиеразличных форм сделок.
Сделки совершаются устноили в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка, для которойзаконодательством или соглашением сторон не установлена письменная (простаялибо нотариальная) или иная определенная форма, может быть совершена устно, вчастности — все сделки, исполняемые при самом их совершении. Такая сделкасчитается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его волясовершить сделку. Сделка, подтвержденная выдачей жетона, билета или иногообычно принятого подтверждающего знака, признается заключенной в устной форме,если иное не установлено законодательством. Молчание признается выражением волисовершить сделку в случаях, предусмотренных законодательством или соглашениемсторон. Сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могутпо соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречитзаконодательству. (Ст. 159 ГК РК)
Сделка в письменной формедолжна быть совершена путем составления единого документа, который должен:
· Выражатьсодержание сделки (ее условия)
· Быть подписанодним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух-или многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями
· В предусмотренныхзаконом случаях или по соглашению сторон нотариально удостоверен, а подписидолжностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью
· Зарегистрирован вучреждениях юстиции по Государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним по месту нахождения объектов.
В простой письменнойформе, кроме сделок, требующих нотариального удостоверения, совершаются сделкиюридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму,превышающую не менее, чем в десять раз установленный законом минимальный размероплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммысделки.
Если стороны не заключилисделку в простой письменной формы в том случае, когда это предписываетдействующее законодательство, то в случае спора они не могут ссылаться вподтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишенывозможности приводить письменные и другие доказательства. При этом, в законеили в соглашении сторон может быть прямо указано, что несоблюдение письменнойформы сделки влечет ее недействительность.
Нотариальноеудостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе,соответствующем требованиям статьи 154 ГК РК, удостоверительной надписи нотариусомили другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальноедействие.
Нотариальноеудостоверение сделок обязательно, если это указано в законе или, если междусторонами достигнуто соглашение об этом, хотя бы по закону для сделок данноговида эта форма не требовалась.
Так, подлежатобязательному нотариальному удостоверению:
Договора ренты,пожизненного содержания с иждивением,
Завещание,
Договор уступки правтребования по нотариально удостоверенной сделке,
Договор переводаобязательств по нотариально удостоверенной сделке,
Предварительный договорсторон, если достигнуто соглашение о заключении основного договора внотариальной форме,
Доверенность насовершение сделок, требующих нотариальной формы,
Доверенность, выдаваемаяв порядке передоверия,
Согласие супруга насовершение другим супругом сделки по распоряжению совместно нажитым имуществом.
Несоблюдение нотариальнойформы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственнойрегистрации сделки влечет ее недействительность.
Если одна из сторонполностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения,а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе потребованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этомслучае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Если сделка, требующаягосударственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторонуклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынестирешение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется всоответствии с решением суда.
Сторона по сделке,необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения, в случае если другаясторона полностью или частично исполнила сделку, или государственной регистрациисделки, совершенной в надлежащей форме, должна возместить другой сторонеубытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
1.4 Регистрация сделок снедвижимостью
Согласно ст. 155 ГК РКсделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной илииной регистрации, считаются совершенными после их регистрации, если иное непредусмотрено законодательными актами.
Государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляютМинистерство юстиции Республики Казахстан и подведомственные органам юстициигосударственные предприятия. (Статья 5 — в редакции Закона РК от 12 ноября 1997 г. N 189)
Решениео возможности регистрации того или иного права или сделкис недвижимостью может быть принято только после подачи заявленияв установленном порядке вместе с пакетом необходимых документов.
Особенности регистрациисделок с недвижимым имуществом (ст.22 ГК РК)
1. Сделки с недвижимымимуществом, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные вподпунктах 1-8 пункта 1 статьи 2 настоящего Указа, считаются совершенными смомента их регистрации. Указанное правило не распространяется на сделки,создающие, изменяющие или прекращающие иные права на недвижимое имущество.
2. Регистрируемые сделкидолжны содержать подписи и полные имена (наименования) совершивших их лиц,краткое описание объекта недвижимости, указание его местонахождения, а такжерегистрируемого права.
3. Если сделканотариально не удостоверена, регистрирующий орган обязан проверить подлинностьподписей лиц, совершивших сделку, а также соответствие их воли волеизъявлению.
4. Если сделка снедвижимым имуществом совершена в надлежащей форме, но одна из сторонуклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынестирешение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется всоответствии с решением суда.
Закон«О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» предусматривают две основные формы государственнойрегистрации:
Регистрация правна недвижимость
Регистрация сделокс недвижимостью
В нашей странеу физических и юридических лиц могут возникать и следующиевещные права на недвижимость:
· правособственности на недвижимость, включая земельные участки (кромепредприятий и учреждений);
· правопожизненного наследуемого владения земельным участком
· право постоянного(бессрочного) пользования земельным участком — государственными муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органамгосударственной власти и местного самоуправления.
· правохозяйственного ведения имуществом — у государственныхи муниципальных предприятий;
· правооперативного управления имуществом — у государственныхи муниципальных учреждений;
1.5 Особенности сделок снедвижимостью
Традиционно рынокнедвижимости разделяется на три основные товарные сектора (рынка):
— рынок земли;
— рынок нежилых помещений(зданий);
— рынок жилых помещений(зданий).
Рынки недвижимостифункционируют посредством совершения операций, каждая рыночная операция — этогражданско-правовая сделка. Для этого прежде всего необходимо рассмотретьгражданско-правовой режим недвижимости как объекта оборота (товара) иконкретных видов операций (сделок).
Сделки с недвижимостью —часть общего гражданско-правового оборота. Недвижимость имеет большуюобщественную значимость, в связи с этим ее статус регулируется как общимипринципами и нормами гражданского права (Конституция РК, Гражданский КодексРК), так и специальными законодательными и подзаконными актами (ЗемельныйКодекс, Жилищный Кодекс, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним).
Прежде чем определятьособенности сделок с недвижимостью, законодатель должен был установить в целомтот объем и те пределы, в которых происходит оборот недвижимости. И если ранеев советском праве недвижимость была исключена из оборота практически полностью,то в соответствии с действующим законодательством недвижимое имуществопредполагается находящимся в гражданском обороте, за исключением случаев, когдаоно исключается из него или ограничивается в обороте в силу прямого указаниязакона.
При этом никаких общихограничений оборота недвижимости в действующем законодательстве непредусмотрено. Ограничения касаются в основном земель и иных природныхобъектов. Оборот их осуществляется в той мере, в какой он допускаетсяспециальным законодательством — законами о земле и других природных ресурсах .
Круг сделок снедвижимостью весьма широк и охватывает собой практически все основные видыгражданско-правовых договоров. Все сделки с недвижимостью можноклассифицировать в зависимости от того, связаны они с переходом правасобственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны. Соответственно, кпервой группе следует отнести сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты,пожизненного содержания с иждивением. Ко второй группе относятся сделки аренды,найма жилого помещения, доверительного управления недвижимым имуществом,ипотеки, безвозмездного пользования недвижимым имуществом.
Особенности правовогорежима сделок с недвижимостью сводятся в основном к тому, что они требуютобязательной письменной формы, при отсутствии которой такие сделки ничтожны,причем договор, как правило, должен составляться в виде единого документа (а непутем обмена документами, исходящими от сторон, что вполне допустимо призаключении многих иных письменных сделок)
В отдельных случаях(договор ипотеки, ренты) закон требует нотариального удостоверения сделки, хотянотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правиломдействующего отечественного гражданского законодательства. В то же время по желаниюсторон сделки удостоверенные нотариусом могут быть любые сделки снедвижимостью, т. е. даже в тех случаях, когда это по закону не требуется.
В ряде случаев сделка снедвижимостью приобретает юридическую силу только после её государственнойрегистрации, которая предписывается ГК РК, но в отношении отдельных видовсделок необходимость их государственной регистрации может быть такжеустановлена иными законами. При этом в одних случаях закон требует государственнойрегистрации только перехода права собственности или иного права в силу сделки снедвижимостью (например, при совершении купли-продажи зданий, сооружений, припередаче недвижимости в доверительное управление), в других случаях необходимагосударственная регистрация и самой сделки, в силу которой происходит сменасобственника недвижимости или такое право обременяется правами других лиц(купля-продажа жилых помещений и др.).
К особенностям сделок снедвижимостью следует отнести и то, что в отличие от других сделок, связанных спереходом вещи в собственность или пользование другого лица и не требующихобязательного указания на цену договора, сделка с недвижимостью не можетсчитаться заключенной при отсутствии в ней условия о цене. Предмет и цена — существенные условия для любой сделки с недвижимостью. Кроме того, вподзаконных нормативных актах, связанных с куплей-продажей, арендойнедвижимости, как правило, называются и иные существенные условиясоответствующих договоров (распределение риска гибели недвижимости, являющейсяпредметом сделки, обязательность её страхования арендатором в пользуарендодателя и др.).
Цель совершения сделки снедвижимостью, как правило, юридически безразлична, но в определенных случаяхзакон требует сохранения характера и цели использования предмета сделки. Этокасается, прежде всего, земельных участков и жилых помещений.
Правомочия распоряжениянедвижимым имуществом могут быть переданы собственником другим лицам. Например,недвижимость может быть передана в доверительное управление (в том числе иимущество подопечного или безвестно отсутствующего гражданина.
При продаже недвижимостина публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованноеили заложенное имущество, продавцом имущества должника от своего имени выступаетспециализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью.С данной организацией заключается договор о проведении публичных торгов. Договорпродажи заключается в форме подписания договора о результатах торгов.
В качестве сторон сделокс недвижимостью соблюдением установленных правил могут выступать унитарныегосударственные и муниципальные предприятия, а также казенные предприятия идаже учреждения (последние — в случаях, когда предметом сделки становитсянедвижимое имущество, приобретенное учреждением на доходы, полученные им отправомерной деятельности.
Существуют различные сделкис недвижимостью, которые могут служить инструментом управляющего имущественнымкомплексом, включающим в себя объекты недвижимости. Обычно распределяютотдельные виды сделок с жилой и нежилой недвижимостью не по формальному, а пофункциональному принципу, так сделки купли-продажи, дарения, ренты могутосуществляться с любыми видами недвижимости, но имеют особенности регулированияи частоту применения в практической деятельности управляющих. Сделки с нежилойнедвижимостью включают описание операций с предприятиями, которые являютсясамостоятельным объектом оборота, но именно операции с предприятиями частоявляются юридической формой сделок с принадлежащими им объектами недвижимости.
сделка недвижимостьдоговорной расторжение
1.6 Виды сделок на рынкенедвижимости
Наличие у всех сделокобщих признаков — совпадение воли и волеизъявления, правомерность действия — неисключает их подразделение на виды:
· в зависимости от числа участвующихсторон сделки бывают односторонними, двухсторонними и многосторонними;
· в зависимости от того, соответствуетли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия,встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иногоблага, сделки делятся на возмездные или безвозмездные;
· по моменту, к которому приурочиваетсявозникновение сделки, они делятся на реальные и консенсуальные;
· по степени зависимостидействительности сделки от ее основания (цели) они бывают каузальными иабстрактными;
· в силу зависимости юридическихпоследствий совершения сделки от какого-то обстоятельства, которое можетнаступить или не наступить, выделяются условные сделки.
Согласно статье 148
1. Сделки могут бытьодносторонними и двух — или многосторонними (договоры).
2. Одностороннейсчитается сделка, для совершения которой, в соответствии с законодательствомили соглашением сторон, необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
3. Для совершениядоговора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняясделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Наиболее распространенныеразновидности односторонней сделки:
· Составлениезавещания;
Завещание — распоряжениегражданина своим имуществом на случай смерти, сделанное в установленном закономпорядке.
1. Завещанием признаетсяволеизъявление гражданина по распоряжению принадлежащим ему имуществом наслучай смерти. 1-1. Завещание совершается гражданином, обладающим в момент егосовершения дееспособностью в полном объеме. 2. Гражданин может завещать всесвое имущество или часть его одному либо нескольким лицам, как входящим, так ине входящим в круг наследников по закону, а также юридическим лицам игосударству. 3. Завещание должно быть совершено лично. Совершениезавещания через представителя не допускается. 4. Завещатель вправе безобъяснения причин лишить наследства одного, нескольких или всех наследников позакону. Лишение наследника по закону наследства не распространяется на его потомков,наследующих по праву представления, если из завещания не вытекает иное. 5.Наследодатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом своемимуществе, в том числе и о том, которое он может приобрести в будущем. Завещательможет любым образом определять доли наследников в наследстве, распорядитьсясвоим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколькозавещаний, касающихся разного имущества. 6. Наследодатель свободен отменять иизменять составленное завещание в любой момент после его совершения и не обязануказывать причины отмены или изменения. 7. Наследодатель не вправевозложить на лиц, назначенных им наследниками в завещании, обязанность в своюочередь распорядиться определенным образом завещанным им имуществом на случайих смерти. (Глава 58. Статья 1046.ГК РК)
· Выдачадоверенности
Доверенностью признаетсяписьменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от егоимени, выдаваемое им другому лицу (поверенному). Должна быть нотариальнозаверена доверенность на управление имуществом и на совершение сделок,требующих нотариального удостоверения, если иное не установленозаконодательными актами.(ст. 167 п.1; 2 ГК РК)
· Отказ отнаследства:
В соответствии со статьей1074 Гражданского кодекса Республики Казахстан у наследника по закону илизавещанию имеется право отказаться от наследства. Это можно сделать в течение6 месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о своем призвании кнаследованию (обычно этот срок начинает течь со дня смерти наследодателя). Приналичии уважительных причин (болезнь, длительная командировка и т.п.) этот срокможет быть продлен судом, однако не более чем на два месяца.
· исполнениеобязательства;
· дарение,
· публичноеобещание награды;
· отказнаимодателей (сособственников) от договора имущественного найма.
Более детальнаяклассификация односторонних сделок основана на характере юридическихпоследствий их совершения. В зависимости от этого выделяют следующие видыодносторонних сделок:
Правоустанавливающие кчислу которых относят: расторжение договора в случае виновного поведения другойстороны; выбрасывание ненужной вещи, прекращающее право собственности на нее:лишение в завещании права наследования; отказ от наследства; переводнеисправного должника на аккредитивную форму расчетов либо на предварительнуюоплату продукции.
Право изменяющие:заявление гражданина о выборе способа компенсации сносимого строения:требование кредитора об исполнении бессрочного обязательства; заявлениегрузоотправителей об изменении грузополучателя.
Право порождающие:исполнение обязательства (предложение исполнения). Например, передача наимодателемключей нанимателю трактуется как односторонняя сделка.
Односторонняя сделкасоздает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создаватьобязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законодательнымиактами либо соглашением с этими лицами.
К односторонним сделкамсоответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах,поскольку это не противоречит законодательству, природе и существу сделки. (ст.149 ГК РК)
Двухсторонней имногосторонней сделкой считается сделка, для совершения которой в соответствиис законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо выражениесогласованной воли двух и более сторон. К таким сделкам относятся:
· Договор куплипродажи
По договору купли — продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) всобственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне(покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатитьза него определенную денежную сумму (цену). В случаях, предусмотренныхнастоящим Кодексом или иными законодательными актами, особенности купли — продажи отдельных видов товаров определяются законодательными и иныминормативными правовыми актами. К отдельным видам договоров купли — продажи(розничной купле — продаже, поставке товаров, энергоснабжению, контрактации,продаже предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом,применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса одоговорах этих видов.(ст. 406 п 1, 3, 5 ГК РК)
· Договор мены
По договору мены каждаяиз сторон обязуется передать в собственность, хозяйственное ведение,оперативное управление другой стороны один товар в обмен на другой. К договорумены применяются соответственно правила о договоре купли — продажи, посколькуэто не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждаяиз сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупательтовара, который она обязуется принять в обмен. Положения, предусмотренныенастоящей главой, применяются к обмену прав (работ, услуг), если иное непредусмотрено законодательными актами и не вытекает из существа соответствующихобязательств.( ст. 501 ГК РК)
· Договоримущественного найма
По договоруимущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателюимущество за плату во временное владение и пользование. В случаях и порядке,установленных настоящим Кодексом, наниматель вправе распоряжаться нанятымимуществом. К договорам имущественного найма также относятся договоры лизинга,проката, а также иные виды договоров, связанные с передачей имущества за платуво временное пользование. (ст. 540 ГК РК)
· Договор ренты
По договору ренты однасторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) всобственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученноеимущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определеннойденежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По договору рентыдопускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постояннаярента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненнаярента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина сиждивением.(ст.517 ГК РК)
· Договорпожизненного содержания с иждивением
По договору пожизненногосодержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащее емунедвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуетсяосуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или)указанного им третьего лица. К договору пожизненного содержания с иждивениемприменяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правиламинастоящего параграфа. (Ст. 535 ГК РК)
Глава 2. Договор какправовая форма сделок с недвижимыми вещами
2.1 Понятие договора
Реализация экономическихотношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок вформе договора – соглашения двух или нескольких лиц об установлении, измененииили прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, чторынок недвижимости – это определенная совокупность сделок.
Договор имеет двазначения:
a) Юридический факт,порождающий права и обязанности;
b) Самоправоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности
Договорные отношения поповоду недвижимости существуют в виде:
· Простых — когдазаключается один договор между двумя сторонами
· Сложных, — еслизаключается несколько договоров с участием трех и более сторон.
Важно четко отличатьдвухсторонний договор с множественностью лиц от многостороннего, в которомкаждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместонескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единымиволеизъявлениями.
В зависимости отконкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целымкомплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством,организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в немзанимают договоры, опосредующие передачу имущества.
Функции договора на рынкенедвижимости:
Общие:
- Инициативная
- Координационная
- Гарантийная
- Защитная
- Волеизъявления
- Информационная
- Обеспечениесвободы предпринимательства
- Критерия оценкиуправления недвижимостью
Специфические:
- Реализацияпредпринимательского проекта
- Полученияналоговых и амортизационных льгот
- Закрепленияотношений сторон и действий сторон
- Осуществления нанедвижимое имущество
- Введения санкций,предусмотренных сторонами и законом
2.2 Принципы, структура иусловия договорных отношений
При разработке,согласовании условий и заключении договоров в отношении недвижимого имущества,необходимо руководствоваться общими принципами договорного права, в первуюочередь, принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественнойответственности выполнения.
Принципы:
- Свобода договора(добровольность) – стороны самостоятельно определяют: заключить договор или невступать в отношения; содержание договора; вид договора, предусмотренный или напредусмотренный нормативными актами, в том числе смешанный договор.
- Равноправиесторон – равенство прав в любых договорах, кроме договора присоединения.
- Автономия воли –воля и волеизлияние одной стороны не зависят от воли и волеизъявления другой.
- Заинтересованность– каждая сторона сделки преследует свои собственные интересы.
- Соответствиезаконам – договор должен соответствовать императивным нормам; договор,противоречащий закону, недействителен.
- Обязанностьисполнения – все условия договора должны исполняться в срок.
- Ответственность –при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора виновная сторона должна:возместить другой стороне причиненные убытки или передать объект собственнику;соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленноенарушение договора ничтожно.
- Соответствиесущности договора – условия
Большое юридическоезначение имеет также место подписания договора, по которому определяютсясущественные стороны сделки: правоспособность и дееспособность участниковсделки (ст. 17, 18, 35 ГК РК);,
— форма сделки (ст.158 ГКРК)
— применение законов инорм других государств – именно по месту подписания устанавливается применяемоев сделке право, если в тексте нет ссылки на законодательство конкретной страны.
Заключать договоры наосновании Устава без доверенности могут руководители организации. Все другиелица в том числе руководители филиалов и представительства, должны действоватьна основании выданной доверенности.
Все разнообразие условий,включаемых в различные договоры по сделкам с недвижимым имуществом,объединяются в три группы: существенные, обычные и случайные.
Существенные: участникиотношений – заявление одной из сторон о включении определенных условий; предметдоговора- особенности договора определенного вида недвижимости и вида сделки;цена договора; время, способ и место исполнения;
Случайные: обычнаяидентификация объекта; целевое использование недвижимости (земель, жилья идр.); отсутствие (или наличие) прав третьих лиц на объект недвижимости.
Субъекты сделки самисвободно ставят условия договора с учетом соответствия их императивным –абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонамнаправление действий, от которых отступать нельзя. Например, в отношениинедвижимости законами установлен ряд императивных норм:
- Целевоеназначение сельскохозяйственных земель и обязательное их использование дляпроизводства продукции растениеводства и животноводства;
- Сохранениепрофиля приватизируемых предприятий в течение определенного времени;
- Использованиеквартир только для проживания граждан;
- Учет интересовграждан группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями;
- Обязательстваплательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обремененного рентой.
- Письменноеизвещение кредиторов предприятия о его продаже с правом требования досрочногоисполнения обязательств и солидарная ответственность продавца и покупателя подолгам предприятия.
Статьи ГК РК,регулирующие сделки с недвижимым имуществом, носят диспозитивный характер.Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что этоне противоречит закону. В отличие от императивной, диспозитивная нормаприменяется лишь постольку, поскольку соглашение либо вообще сторон неустановлено иное. Стороны могут установить условие, отличное отпредусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить его применение.Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяетсядиспозитивной нормой.
Так, закон допускаетдиспозитивное решение струнами сделок с недвижимостью таких вопросов, как:
- Включение в ценуздания стоимости соответствующей части земельного участка или прав на него;
- Оплата расходовпо оформлению договора одной из сторон;
- Способ владения ипользования общим недвижимым имуществом участниками совместной собственности идр.
Существенными считаютсяусловия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договорав отношении недвижимости и выражает его природу. При отсутствии хотя б одногоиз них договор не признается заключенным, а если имеются все существенныеусловия – он вступает силу, если даже не содержит никаких других условий.
Существенным условиемлюбой сделки с недвижимость является предмет договора.
Условие о предмете договорапродажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеютсяданные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежавшеепередаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектовнедвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Предмет договора всделках с недвижимостью.
/>
2.3 Порядок исполнениядоговора и ответственность сторон
Срок исполнения договора. По общему правилу — в день, указанныйв договоре, либо в период времени, указанный в договоре. В случае, если издоговора невозможно определить срок исполнения обязательств, обязанность должнабыть исполнена в разумный срок после возникновения обязательства по договору.
Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство,срок которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить всемидневный срок со дня предъявления кредитором письменного требования о егоисполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из актазаконодательства, условий обязательства или существа обязательства.
Должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное непредусмотрено законодательством или условиями обязательства либо не вытекает изего существа. Однако досрочное исполнение обязательства, связанного сосуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускаетсятолько в случаях, когда возможность исполнить обязательство досрочнопредусмотрена законодательством или условиями обязательства либо вытекает изсущества обязательства.
Место исполнения договора. Если место исполнения договора неопределено законодательством или договором, то по общему правилу обязательстводолжно быть исполнено по месту нахождения той стороны, которая принимаетисполнение обязательства. Исключения:
1) по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение илидругое недвижимое имущество — в месте нахождения имущества;
2) по обязательству передать товар или иное имущество, предусматривающемуего перевозку, — в месте сдачи имущества первому перевозчику для доставки егокредитору;
3) по другим обязательствам должника передать товар или иное имущество — в месте изготовления или хранения имущества, если это место было известно кредиторув момент возникновения обязательства;
4) по денежному обязательству — в месте жительства кредитора в моментвозникновения обязательства, а если кредитором является юридическое лицо, — вместе его нахождения в момент возникновения обязательства. Если кредитор кмоменту исполнения обязательства изменил место жительства или место нахожденияи известил об этом должника, — в новом месте жительства или месте нахождениякредитора с отнесением на счет кредитора расходов, связанных с переменой местаисполнения;
5) по всем другим обязательствам — в месте жительства должника, а еслидолжником является юридическое лицо, — в месте его нахождения.
Способ исполнения договора. Сторонам при заключении договоранеобходимо строго и точно предусмотреть, как будут исполняться ихобязательства.
Обязательства по договору должны исполняться надлежащим образом всоответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а приотсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемымитребованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменениеего условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства илидоговора.
Кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по частям, еслииное не предусмотрено законодательством, условиями обязательства и не вытекаетиз существа обязательства.
Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из договора,должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, чтоисполнение принимается самим кредитором или уполномоченным им на это лицом, инесет риск последствий невыполнения такого требования.
Исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо,если из законодательства, условий обязательства или его существа не вытекаетобязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредиторобязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Технико-юридическая стадия исполнения договора. Проверка исполненного по количеству икачеству, документальное подтверждение факта исполнения. Акт приемки продукции(товаров) по количеству и качеству является основанием для предъявленияпоставщику соответствующей претензии.
Существует еще один способ оформления исполнения обязательств — зачетвзаимных требований. Он возможен при соблюдении следующих условий:
а) требования должны быть встречными;
б) требования должны быть однородными;
в) срок исполнения обязательств должен наступить.
Зачет производится на основании соглашения сторон, которое оформляетсялибо протоколом, либо иным двусторонним документом, либо по требованию одной изсторон, которое оформляется заявлением или письмом.
Принципы исполненияобязательств по договору (ст.378-404 ГК РК)
Основные принципы:
- Порядокисполнения
- Исполнениенадлежащим образом – в точном соответствии с законом и договором, соблюденииусловий о предмете, обеспечение качества исполнения, соблюдение срока, места испособа исполнения
- Реальность –исполнение в натуральном выражении в установленных в договоре единицахизмерения без замены денежной компенсации
- Экономичность –исполнение с минимальными затратами при выборе способа исполнения
- Сотрудничество и партнерство– не нарушать прав и интересов других лиц, уважать моральные принципы общества,соблюдать формы деловой этики, взаимно содействовать выполнению обязательств
- Срочность –исполнение в установленный срок, досрочное исполнение соглашения сторон,просрочка является основанием для расторжения договора и возмещения убытков
- Ответственность –имеет имущественный характер, выражается в применений санкций, не принявшийисполнение считается просрочившим
- Место исполнения– устанавливается в договоре или по закону, недвижимость передается в месте еерасположения.
Принятие покупателемнедвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когдаэто оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца отответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Ответственность по своемуназначению выполняет следующие четыре функции:
1. охраны прав иинтересов субъектов сделки
2. пресечениеправонарушений
3. восстановлениянарушенных прав
4. воспитания
2.4 Изменение ирасторжение договора
Согласно статье 401Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное непредусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором. Потребованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решениюсуда только:
1) при существенномнарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях,предусмотренных настоящим Кодексом, другими законодательными актами илидоговором.
Существенным признаетсянарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такойущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправерассчитывать при заключении договора.
Договор считаетсяизмененным или расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнениядоговора (отказа от договора соответственно частично или полностью(статья 404 настоящего Кодекса).
По общему правилу,договоры должны исполняться, даже если после заключения договора принятынормативные акты, устанавливающие иные, обязательные для сторон правила. Этоправило закрепляет принцип стабильности договора. Когда стороны заключалидоговор, действовал один закон, устанавливающий одни обязательные правила.Договор еще не исполнен, а законодатель принял другие правила, обязательные длясторон, и в этом случае предпочтение отдается договору. Договор долженисполняться на тех условиях, на которых был заключен, несмотря на существованиедругих правил. Здесь действует принцип незыблемости договора, договоры должныисполняться на тех условиях, на которых они заключены.
Другое общее правило:изменение или расторжение договора допускается только по взаимному соглашениюсторон. Однако исключение из этого общего правила может содержаться в самомдоговоре.
Итак, договор можетизменяться и расторгаться только по взаимному соглашению сторон, если в самомдоговоре не предусмотрено иное. Одностороннее изменение договора, по общемуправилу, не допускается и одностороннее расторжение договора не допускается.Однако в двух случаях, и то только по решению суда, одна из сторон вправепотребовать изменения либо расторжения договора:
При существенномнарушении договора другой стороной.
При существенномизменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Существенное нарушениеусловий договора другой стороной. Не всякое нарушение условий договорадает другой стороне право требовать, пусть даже по суду, изменения илирасторжения уже заключенного договора, а только существенное нарушение являетсятому основанием. В законе не сказано, какие нарушения считаются существеннымидля договора, но даются общие ориентиры. Под существенным нарушением условийдоговора признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб,что она в значительной степени лишается того, на что она вправе быларассчитывать при заключении договора.
Существенное изменениеобстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В этомслучае также можно в одностороннем порядке опять-таки через суд требовать либорасторжения, либо изменения условий уже заключенного договора. Но это возможнопри наличии следующих условий:
Это допускается тогда,когда иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. То естьесли в договоре содержится такой пункт, что никакие изменения обстоятельств неявляются основанием для его изменения и расторжения, расторгнуть егоневозможно. А может быть и такая ситуация, что в договоре на этот счет ничегоне сказано, но из существа договора видно, что риск изменения обстоятельствнесет одна из сторон. Таким договором является договор строительного подряда.Подрядчик осуществляет работы за свой риск, и он несет риск измененияобстоятельств. Таким образом, у подрядчика нет права требовать изменения илирасторжения договора, ссылаясь на изменение обстоятельств, расторжениядоговора.
Обстоятельства должныизмениться настолько, что если бы сторона могла это предвидеть, то договор либовообще не был заключен, либо был бы заключен на совсем иных условиях. Но одногоэтого тоже недостаточно.
Заинтересованная сторонавправе потребовать по суду расторжения договора, наряду с тем, о чем мыговорили, при наличии одновременно следующих условий: в момент заключениядоговора стороны исходили из того, что таких изменений не произойдет; если жеони допускали, что такие изменения могут произойти, то это не являетсяоснованием для расторжения договора.
Изменение этихобстоятельств вызвано причиной, которую заинтересованная сторона не в состояниипредотвратить.
Исполнение договора безизменений его условий влечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что онав значительной мере утрачивает то, на что вправе была рассчитывать призаключении договора.
Из обычаев деловогооборота или существа обязательства не вытекает, что риск измененияобстоятельств несет заинтересованная сторона.
В отличие от расторжения,изменение договора по решению суда допускается в исключительных случаях, когдаего расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет за собойзначительный ущерб для сторон.
Фактически, требование водностороннем порядке расторжения договора или изменения ввиду того, чтосущественно изменились условия, из которых стороны исходили при заключениидоговоров, применяется чрезвычайно редко на практике, потому что договорыдолжны исполняться на тех условиях, которые были. И вот таких обстоятельствочень мало. Это не только практика наших судов, но и практика всех зарубежныхсудов. И такие обстоятельства встречаются чрезвычайно редко.
Заключение
В данной работе былирассмотрены особенности сделок на рынке недвижимости, была раскрыта сущностьсделок, их функции, виды, формы, а также функции договоров, являющихся основойподтверждения совершения сделок с недвижимостью.
Также было изученостановление понятия сделок, которое прослеживается на всех этапах историческогоразвития правовой мысли, свидетельством чему является гражданское праворазличных времен и народов.
Сделки являются наиболеераспространенными юридическими фактами, представляющими собой действия,направленные на достижение определенного правового результата. В наше времясделки приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждымгодом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенностьграждан по поводу совершения сделок.
Так как в наше времяпоявилось большое количество частных компаний и организаций, а также лицвступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильность совершениясделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Порок любого илинескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. Вследствие этоговопрос о признании сделки как юридического факта не признается. Между темнедействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям,связанным с устранением последствий ее недействительности. Так как нашеобщество развивается по принципам правового государства правильность оформленияи совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитиюправильных общественных отношений.
Список использованнойлитературы
1. ГражданскийКодекс РК
2. Экономиканедвижимости Дияров С.К… Учебное пособие, Алматы, 2006.
3. Сделки снедвижимостью Горемыкин В.А… Практическое пособие. 3-е изд.
4. Экономика недвижимости С.В.Гриненко Конспект лекций, 2004.
5. Экономиканедвижимости: Учебное пособие А.Н. Асаул, А.В. Карасев, 2001.
6. Экономиканедвижимости: Учебное пособие Д. В. Виноградов, 2007. Недвижимость:права и сделки Киндееева Е. А., Пискунова М.Г., Киндеева Елена, КрашенинниковП.В.
7. Сделки снедвижимостью Кузьмина А. К., Шамонова Е. А., Самохина О. Н., Шабалин В.Г. идр., 2008 г.
8. Сделки снедвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. Часть2. Сопровождение сделок. Новостройки. Ипотека Шабалин В., Шамонова Е., КузьминаА., Самохина О.
9. Экономиканедвижимости: учебное пособие. Смагин В.Н., Киселева В.А.
10. Экономиканедвижимости Ресин В.И. Учебное пособие, Москва: Дело, 1999.