Регулирование сферы управления недвижимостью государством и профессиональными объединениями по управлению недвижимостью

Федеральное агентство по образованию Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение
Высшего профессионального образования
Сибирский государственный индустриальный университет
Кафедра строительного производства и управления недвижимости
Курсовая работа
Регулирование сферы управления недвижимостью государством и профессиональнымиобъединениями по управлению недвижимостью

Выполнил:
Студент гр. СЭН-06
Королик Ю.В.
Проверил:
Ст. преподаватель
Абрамович О.С.
Новокузнецк 2009

Содержание
Введение
Глава 1. Государственная регистрация недвижимого имущества
1.1 Государственная регистрация правна недвижимое имущество и сделок с ним
1.1.1 Государственная регистрация прав на недвижимость:исторический анализ законодательства России, международная практика
1.1.2 Общие положения
1.1.3 Общие требования к составу документов, представляемыхна государственную регистрацию
1.1.4 Документы о субъекте права
1.1.5 Требования, предъявляемые к документам — основаниямдля государственной регистрации
1.1.6 Общие требования к иным документам, необходимым всоответствии с законодательством для государственной регистрации прав
1.1.7 Заключительные положения
1.2 Технический учет объектов недвижимости
1.2.1 Общие положения
1.2.2 Порядок проведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости
1.2.3 Состав сведений Реестра объектов недвижимости
1.2.4 Структура органов и организаций государственноготехнического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости
1.25 Архивы организаций технической инвентаризации
1.2.6 Порядок предоставления информации организациямитехнической инвентаризации
1.2.7 Финансовое обеспечение деятельности организацийтехнической инвентаризации
1.2.8 Примерный перечень объектов недвижимости различныхвидов их использования, подлежащих государственному техническому учету итехнической инвентаризации
Глава 2 Профессиональные объединения по управлениюнедвижимости
2.1 СРО в строительстве
2.2 Законодательство о СРО
2.3 Законодательная база и правовые риски управлениякоммерческой недвижимостью
2.4 СРО специализирующая на обслуживании жилых домов
2.5 Профессиональные объединения по управлению недвижимостив России (на примере Alcon,МАТОРИН)
Заключение
Список литературы/>
Введение
С развитием рыночных отношений в нашей стране вполне естественносвязано и возникновение разного рода проблем, в том числе и правового характера,разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаютсязаконодатели.
Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребностьво введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных правна нее. Можно выделить несколько причин ее возникновения.
Во-первых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовыхотношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество можетвыдать только государственный орган.
Во-вторых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизациинедвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного фактаот ее бывшего собственника — государства.
В-третьих, нехватка оборотных финансовых средств у приватизированныхпредприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании.В свою очередь, банковским или иные кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемыхкредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимоеимущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.
Конечно, разными государственными органами предпринимались попыткивыдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты поуправлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельствана право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризациигородов (районов) — регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитетыпо управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСРот 03 июля 1991г. “О приватизации государственных и муниципальных предприятий вРСФСР" и Указе Президента РФ “Об ускорении приватизации государственных и муниципальныхпредприятий" от 29 января 1992г. В соответствии с положениями названных актовкомитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие дляпродажи соответствующим фондам имущества.
Но в то же время такие документы не могли считаться правоустанавливающими,поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качествеоснования (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки,установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятийс приложениями — актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственнойрегистрации данного предприятия.
Кроме того, в тот период, вследствие противоречивости отдельныхнормативных актов судами по-разному определялся момент возникновения права собственности.Так, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 32 от 02 декабря 1993г.[1]записано, что “право собственности возникает с момента внесения платежа по договорукупли-продажи”. В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного СудаРФ от 28 декабря 1995г. № 5325/95[2]было отмечено, что “право собственности возникает с момента передачи вещи, еслииное не установлено законом и договором”.
Подобная неясность Гражданского кодекса РСФСР 1964г. и ЗаконаРСФСР “О собственности в РСФСР”, связанная с определением момента возникновенияправа собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости.[3]
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросырегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость,а сама регистрация — зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениямиКодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновениеправа собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации(п.2 ст.8 ГК), а в ряде случаев — действительность совершенной с недвижимым имуществомсделки.
Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельностиграждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальныйправовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные правана недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат вобязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестреучреждениями юстиции.
21 июля 1997 года был принят Федеральный закон “О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, который подробно регламентируетпорядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним,а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию. Данный законвступил в действие в конце января 1998г., в связи с чем представляется интереснымрассмотреть в данной работе тот порядок, который предусматривает вышеуказанный закон,а также практику его применения.
Саморегулирование (СРО) в области строительства, реконструкции,капитального ремонта объектов капитального строительства (строительной деятельности)(СРОС), введено в Российской Федерации с 1 января 2009 года взамен строительныхлицензий (лицензий на деятельность в области строительства зданий и сооружений IИ II уровня ответственности). Это в свою очередь означает что для строительствазданий и сооружений в Российской Федерации строительным организациям необходимовступить (стать членами) саморегулируемой организации (СРО в строительстве, СРОС).
Саморегулируемая организация (СРО) в области строительства, реконструкции,капитального ремонта объектов капитального строительства (СРОС) в соответствии сГрадостроительным кодексом РФ — это некоммерческая организация, сведения о которойвнесены в государственный реестр саморегулируемых организаций и которые основанына членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, выполняющихстроительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
Глава 1. Государственная регистрация недвижимого имущества
 1.1 Государственная регистрация прав на недвижимое имуществои сделок с ним1.1.1 Государственная регистрация прав на недвижимость:исторический анализ законодательства России, международная практика
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имуществодано в ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним», принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которойгосударственная регистрация определяется как «юридический акт признания и подтверждениягосударством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения правна недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».
Данный правовой институт является, в своем современном правовомсмысле, новым для законодательства Российской Федерации. Однако то, что права нанедвижимое имущество нуждаются в каком-либо публичном подтверждении со стороны государствав силу важности и специфичности данного объекта гражданского оборота, признавалосьроссийскими учеными-цивилистами еще в прошлом веке и начале нынешнего[4].Кроме того, различные системы государственной регистрации прав на недвижимость существуюти действуют уже достаточно долгое время и в других странах. Таким образом, можносделать вывод, что создание правового института государственной регистрации не строилосьна “пустом месте”, а основывалось на теории и практике международного и отечественногогражданского права.
Для примера действующих систем регистрации прав на недвижимостьзарубежных стран можно взять системы Германии и Испании[5].
Так, вопросы, связанные с регистрацией прав на недвижимость,в Германии регламентируются Положением о поземельных книгах, принятым 24.03.1897г.В соответствии с ним поземельные книги ведутся специальными поземельными учреждениями,действующими при общих судах первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости.В этих учреждениях регистрацией прав в поземельной книге занимаются регистраторы,прошедшие курс специального обучения, в функции которых входит проверка полномочийлиц, считающих себя заинтересованными сторонами, и которые независимы при принятиирешений.
Регистрационная система, используемая в поземельных книгах, согласноГерманскому Гражданскому Уложению, построена на следующих принципах:
1) внесения вещных прав, т.е. всякое изменение правового положения объекта недвижимостиподлежит регистрации в поземельной книге;
2) специальности, т.е. на запись данных о каждом земельном участке отводитсяв поземельной книге отдельный лист;
3) гласности, т.е. любое заинтересованное лицо вправе получить информацию изпоземельной книги в отношении конкретного земельного участка;
4) старшинства вещных прав, т.е. при наличии двух вещных прав на один и тотже объект недвижимости преимущество отдается тому праву, запись в поземельную книгуо котором была совершена раньше.
Действие поземельных книг распространяется на округа, на территориикоторых находятся земельные участки, внесенные в книгу. Сама книга представляетсобой государственный реестр по учету прав на земельные участки и иное недвижимоеимущество.
Любая запись в поземельной книге считается истинной до внесенияв нее исправлений. Данный принцип влечет определенные сложности при решении вопросао том, кто отвечает перед истинным правообладателем при наличии ошибочных записей.Эта проблема предупреждается несложным способом: перед внесением регистрационнойзаписи в реестр регистратор должен получить письменное согласие на это всех заинтересованныхсторон в нотариальной форме. Таким образом, если внесенная в реестр запись и ошибочна,все же она сделана с согласия лиц, которые могут понести от этой записи ущерб ипотребовать возмещения убытков.
Кроме того, в поземельную книгу могут вноситься предварительныезаписи о заключенных договорах, которые позволяют покупателю недвижимости требоватьисполнения договора, а также предостерегает иных лиц от заявления права требованияна данную недвижимость, поскольку распоряжение, осуществленное после регистрациив поземельной книге предварительной записи об отчуждении земельного участка илиправа, недействительно.
Таким образом, можно сделать вывод, что сложившая в Германиисистема государственной регистрации прав на недвижимость (система поземельной записи)обеспечивает высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей и недвижимостью.
В Испании действующая регистрационная система введена Закономоб ипотеках 1861г. В соответствии с требованием данного закона был создан Реестрсобственности прав на недвижимость, в котором регистрируются права собственностина недвижимое имущество, другие вещные права и их ограничения и обременения. Онведется по регистрационным округам, которые не соприкасаются между собой и совпадаютс границами административных территорий Испании.
Реестр ведется в специальных книгах, которые нумеруются и визируютсясудьей. Форма и порядок ведения этих книг определяются министерством юстиции Испании.Реестр ведут особые государственные служащие — регистраторы, которые в процессесвоей профессиональной деятельности подчиняются только закону и полностью независимыот государства, в том числе и в вопросе своего финансирования.
Все записи о правах на недвижимость и сделки с ней регистрируютсяв Реестре собственности на недвижимость. Права на отдельный объект недвижимостирегистрируются на отдельном листе записи в хронологическом порядке — таким образомфиксируется процесс перехода прав на недвижимость. Законным является только последнийправообладатель, каждое право на недвижимость принадлежит только одному законномувладельцу. Все незарегистрированные права на недвижимость недействительны. На регистраторавозложена ответственность за законность записи, в том числе и за возможный ущерб,причиненный неверной записью. Таким образом, здесь также действует принцип: все,что записано в реестре, является верным и законным. Информация Реестра прав на недвижимостьотносительно прав, а также зарегистрированных ограничений и обременений на недвижимоеимущество открыта для заинтересованных лиц.
Таким образом, в Испанской регистрационной системе можно выделитьследующие основные принципы (согласно Закону об ипотеках):
1) гласности, т.е. регистрация права на недвижимость публична и открыта дляознакомления;
2) определения, т.е. каждый объект недвижимости имеет свой отдельный регистрационныйлист;
3) последовательности, т.е. новая запись о регистрации в Реестре прав на недвижимостьпогашает все старые записи в Реестре на эту недвижимость;
4) закрытия, т.е. запрещено регистрировать сделки с недвижимостью, имеющие болеераннюю дату, чем последняя запись в реестре;
5) первоочередности, т.е. право на недвижимость возникает с даты регистрациив реестре — кто первый зарегистрировал, то и приобретает право;
6) непротиводействия, т.е. незарегистрированные права на недвижимость не могутсчитаться законным правом на нее.
Система регистрации прав в Испании основывается на юридическоманализе представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза сделки подразумеваетпроверку правильности формы представленных документов; дееспособности и правоспособностилиц, участвующих в сделке; законности сделки. После проведения правовой экспертизырегистратором принимается решение о признании сделки соответствующей закону и производитсярегистрация права, либо о незаконности сделки, влекущее за собой отказ в регистрации,который может быть обжалован.
Следует заметить, что испанская система регистрации прав на недвижимостьне является обязательной, но с другой стороны она довольно эффективна, посколькусобственник, не зарегистрировавший свое право, сталкивается с уже упоминавшимсяпринципом непротиводействия.
В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путемпривлечения публичной власти появилась раньше, чем в России. Такое положение былообусловлено особенностями политического и общественного развития России, в частности,значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране: отсутствовали гарантиипубличной власти в сфере ее отчуждения, не было достоверной информации о наличииюридически значимых прав на недвижимость, существовавшая же информация была малодоступна.
Существовавшее в конце XIX века в России публичное подтверждение вещных прав на недвижимостьдостигалось с помощью так называемого крепостного порядка, который заключался втом, что все акты на недвижимость в виде купчих, закладных и иных крепостей совершаютсямладшим нотариусом, а затем утверждаются старшим нотариусом с внесением последнимзаписей в свои реестры (эти реестры, очевидно, можно считать слабым подобием поземельныхкниг, принятых в Европе).
Крепостной порядок в России регулировался согласно Положениюо нотариальной части от 14.04.1866г. Нотариальные части организовывались в губернскихгородах, иногда в уездах, при окружных судах. Нотариусы были государственными служащими,но содержались за счет вознаграждения, получаемого за предоставляемые услуги. Какправило, при окружном суде состоял один старший и несколько младших нотариусов.Все факты, касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах — крепостнойкниге и реестре крепостных дел. Ведение данного реестра осуществлялось в установленномМинистерством юстиции порядке по объекту недвижимости. Лист реестра, соответствующийотдельному объекту недвижимости, состоял из нескольких разделов, касающихся сведенийо самом объекте, его собственниках, а также различных ограничениях и обремененияхправ на него.
Крепостные книги и реестры крепостных дел заводились на определеннуютерриториальную единицу в пределах соответствующего округа. Сделки с недвижимостьюмогли быть совершены в любом месте, но утверждались старшим нотариусом только поместу нахождения имущества. Для этого старшему нотариусу в течение года должны былипредставить выписку из актов, в которую младший нотариус внес запись о совершениив нотариальной форме сделки с недвижимым имуществом. После оплаты пошлины, и приотсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку,делал запись в крепостной книге и отметку в реестре крепостных дел. О произведенныхдействиях сообщалось органам власти, а сторонам на руки выдавалась выписка из крепостнойкниги о внесенной в нее записи о сделке отчуждения земли, которая и служила удостоверениемправа покупателя на землю.
Однако данная крепостная система имела и ряд существенных недостатков.К ним можно отнести следующие:
1) отсутствие единой законодательной системы;
2) значительное количество противоречащих друг другу норм;
3) недостаточная гласность в сфере установлению земельных прав (информацию обобъекте недвижимости из крепостных книг и реестра крепостных дел можно было получитьтолько с согласия собственника);
4) неопределенность, неоднозначность и недостаточная надежность прав на недвижимость(например, при совершении нескольких сделок отчуждения земли в разных местах получалне тот, кто первым произвел сделку, а тот, кто ранее предъявил запись для утверждениястаршему нотариусу);
5) излишняя сложность и дороговизна процедуры. [6]
Для устранения этих недостатков крепостного порядка к 1881г.был разработан проект Вотчинного устава (использование в названии слова “вотчинный”связано с тем, что исторически все права на недвижимое имущество именовались вотчиннымиправами).
Разработчики проекта определили цель введения вотчинной системыкак “установление надлежащей гласности, определенности, и, главное, твердости земельныхправ и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретениюих, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранениенеформальной собственности”. [7]
Основными принципами предложенного порядка назывались:
1) “начало внесения” — совершение записи прав собственности, ограниченных прав,ограничений и обеспечений в крепостную книгу;
2) публичность (гласность) — признание вотчинных книг гласными и достоверными;
3) бесповоротность — признание прав, приобретенных на основании записи в вотчинныхкнигах, бесповоротными;
4) специальность — точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимыхв нее прав и обременений;
5) принцип старшинства — предполагал, что первоочередность ограничений и обремененийправ собственности на недвижимость определяется временем внесения записи в вотчиннуюкнигу.
Проектом Устава предусматривалось введение института вотчинныхкниг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней, и которые являлисьединственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости.Проект предполагал обязательную первичную регистрацию прав посредством записи вкрепостную книгу в следующих случаях: при отчуждении недвижимости, ее залоге; присовершении сделок с недвижимым имуществом, требующих, согласно закону, совершениякрепостного акта; при производстве межевания земли в порядке, установленном межевымизаконами. Запись вносилась на основании заявления собственника при удостоверенииего прав на это имущество, предоставлении сведений об ограничениях и обремененияхна него.
Создатели проекта предусмотрели создание специальных учреждения- “вотчинных установлений”, в ведении которых сосредоточивалось все производствопо ведению вотчинных книг, внесение в них записей о правах на недвижимость и сделокс ней, а также совершение вотчинных актов.
Такой проект, несомненно, имел революционное значение для оборотанедвижимости в России. И естественно, что он вызывал среди специалистов серьезныедискуссии (например, обсуждалось соотношение регистрации прав на недвижимость, исостоянием землеустройства в России на тот период). Споры продлились до начала первоймировой войны, а последовавшая за этим революция сделала проблему неактуальной.Таким образом, дореволюционная Россия так и не получила действенного инструментадля обеспечения надежности гражданского оборота недвижимого имущества.
В ходе этой работы мы увидим, что ни труды российских ученых,ни мировой опыт в области государственной регистрации прав на недвижимость не пропалидаром: они нашли свое отражение в ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним”.1.1.2 Общие положения
1. Настоящий порядок приема документов на государственную регистрациюправ на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Порядок) разработан УправлениемФедеральной регистрационной службы по Москве на основании и в соответствии с Гражданскимкодексом РФ, Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации),Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении правилведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок сним», Приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении методическихрекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» и иных нормативных правовых актов РФ, Приказом МинюстаРоссии от 14.09.2006 г. №293 «Об утверждении Административного регламента исполнениягосударственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним.
2. Положения Порядка распространяются на жилые помещения: индивидуальныежилые дома (домовладения), части жилых домов, квартиры, комнаты; объекты нежилогофонда: здания, сооружения, нежилые помещения; земельные участки.
3. Настоящим Порядком определяются прием документов на регистрациюправ на недвижимое имущество и сделок с ним, требования к содержанию и составу принимаемыхдокументов, а также права и обязанности сотрудников Управления, ведущих прием документов.
4. Настоящий Порядок направлен на установление единой практикиприема документов подразделениями Управления на регистрацию прав на недвижимое имуществои сделок с ним.
 1.1.3 Общие требования к составу документов, представляемыхна государственную регистрацию
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделокс ним осуществляется при представлении следующих документов:
заявления о государственной регистрации прав;
документов, подтверждающих уплату государственной пошлины загосударственную регистрацию (за исключением случаев, когда в соответствии с Налоговымкодексом Российской Федерации государственная пошлина уплате не подлежит);
документов о субъектах права (физических или юридических лицах);
документов, описывающих объект права, удостоверенных организацией(органом) по учету объектов недвижимого имущества;
документов, являющихся основанием для государственной регистрацииправа, ограничения (обременения), сделки;
иных документов, предусмотренных требованиями действующего законодательстваи необходимых для государственной регистрации прав.
Комплект документов, представляемых на государственнуюрегистрацию:
Заявление
1. Заявление составляется на бланке установленного образца, атакже может быть представлено в свободной форме.
2. При приеме заявления сотрудник должен проверить правильностьзаполнения всех полей бланка установленной формы.
3. Заявление, составленное в свободной форме, должно содержатьсведения, необходимые для государственной регистрации, в соответствии с п. п.19, 20, 21 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184.
В заявлении должны быть указаны: фамилия, имя и отчество, датаи место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющеголичность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания заявителя;
4. При отсутствии у заявителя заполненного заявления или неправильномего заполнении специалист, ответственный за прием документов, заполняет самостоятельнов программно-техническом комплексе (с последующим представлением на подпись заявителю)или помогает заявителю собственноручно заполнить заявление.
5. Заявление на регистрацию сделки и перехода права на основаниидоговора подают все стороны договора.
6. В случаях, когда на одной из сторон договора выступают нескольколиц — участников общей долевой собственности, заявление о государственной регистрацииподают все участвующие в сделке на этой стороне договора.
7. В заявлении делается отметка о желании (нежелании) заявителяполучить свидетельство о государственной регистрации права.
8. Заявление должно содержать отметку о возникновении ипотекив силу закона.
Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
На государственную регистрацию представляются подлинный платежныйдокумент, подтверждающий уплату государственной пошлины за проведение регистрационныхдействий (который должен быть возвращен заявителю), и его копия (которая помещаетсяв дело ПУД)
Таким документом может быть:
квитанция об уплате;
платежное поручение с исполнением или его копия;
извещение или его копия.
Юридические лица должны уплачивать государственную пошлину загосударственную регистрацию прав в безналичной форме со своих банковских счетов,открытых в кредитных организациях, филиалах кредитных организаций, учреждениях БанкаРоссии, по месту государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества(Письмо Минфина РФ от 06.06.2006 N 03-06-03-04/60).
Размер и порядок уплаты государственной пошлины за государственнуюрегистрацию прав установлен ст.333.33 Налогового кодекса РФ, детализирован ПриказомУправления от 14.02.2005 № 17 „Об утверждении классификатора регистрационныхдействий“.
Сотрудник, осуществляющий прием, должен проверить правильностьуплаты государственной пошлины за государственную регистрацию до начала работы скомплектом документов.1.1.4 Документы о субъекте права
1. Физические лица представляют: документ, удостоверяющий личность(перечень документов, являющихся в соответствии с действующим законодательствомудостоверяющими личность, указан в п. п 10, 11 Методических рекомендаций по порядкупроведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,утв. Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184 (с изменениями от 12 ноября 2003 г.,19 января 2005 г.).
При предъявлении физическим лицом документа, удостоверяющеголичность, необходимо проверять: срок действия документа; наличие записи об органе,выдавшем документ, даты выдачи, подписи и фамилии должностного лица, оттиска печати;соответствие фамилии, имени, отчества, даты рождения, реквизитов документа, удостоверяющеголичность, адреса постоянного места жительства или преимущественного пребывания заявителяс подлежащими внесению в Единый государственный реестр прав сведениями, указаннымив документах, представленных на государственную регистрацию (в частности, в правоустанавливающемдокументе, в заявлении о государственной регистрации).
Отсутствие в документе, удостоверяющем личность, на день обращенияв орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, сведений об адресе постоянногоместа жительства или преимущественного пребывания заявителя в соответствии с Закономо регистрации не является основанием для истребования дополнительных документов,подтверждающих (удостоверяющих) указанный адрес, и отказа в государственной регистрации.В данном случае рекомендуется руководствоваться сведениями об адресе постоянногоместа жительства или преимущественного пребывания заявителя, указанными им в заявлениио государственной регистрации.
2. Юридические лица представляют: копию свидетельства или другогодокумента о государственной регистрации юридического лица (решение исполкома Советовнародных депутатов);
копию учредительного документа юридического лица с изменениями,дополнениями и со свидетельствами о регистрации данных изменений;
копии документов, подтверждающих полномочия представителя юридическоголица действовать от имени последнего (копии протоколов общих собраний юридическихлиц либо копии протоколов решения совета директоров (наблюдательных советов) о назначении/избрании(контракт) исполнительного органа юридического лица (директора, генерального директораи т.д.) или выписок из них, верность которых подтверждена подписями соответствующихруководителей и печатью организации; определение арбитражного суда о назначенииарбитражного управляющего, если начата процедура банкротства);
копию документа налоговой инспекции о присвоении ИНН.
2.1 Документы о государственной регистрации юридического лицаи учредительные документы принимаются в копиях, удостоверенных нотариально.
2.2 Предъявленные учредительные документы юридического лица илинотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, подлинникидокумента, подтверждающего факт внесения сведений о юридическом лице в единый государственныйреестр юридических лиц, документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщикавозвращаются заявителю непосредственно после их предъявления.
Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копииучредительных документов, то возможно представление выписки из единого государственногореестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополненийучредительных документов юридического лица.
2.3 Вид учредительных документов, представляемых юридическимилицами, зависит от их организационно-правовой формы, например:
Устав представляют: акционерные общества, производственные кооперативы,потребительские кооперативы, общества с ограниченной ответственностью и обществас дополнительной ответственностью, учрежденные одним лицом, фонды, общественныеобъединения, религиозные организации; государственные и муниципальные унитарныепредприятия;
Учредительный договор представляют: полные товарищества, товариществана вере;
Устав и Учредительный договор представляют: общества с ограниченнойответственностью, общества с дополнительной ответственностью, ассоциации и союзынекоммерческих организаций
Учреждения представляют решение собственника о создании учрежденияи устав, утвержденный собственником. В случаях, предусмотренных законом, учредительнымдокументом может быть Положение.
2.4 Представляемые иностранным юридическим лицом учредительныедокументы подчиняются личному закону юридического лица и отвечают требованиям правастраны, где учреждено юридическое лицо.
Если учредительный документ был составлен на территории государства,являющегося участником Гаагской конвенции 1961г., на нем должен быть проставленапостиль.
Учредительные документы, оформленные на территории стран, невходящих в число участников названной конвенции, а также не имеющих с Россией двухстороннегосоглашения о правовой помощи, должны быть легализованы.
В случае, если государство, в котором были зарегистрированы учредительныедокументы юридического лица, имеет с Россией двухстороннее соглашение о правовойпомощи, и содержанием соглашения подтверждается отсутствие необходимости легализациидокументов или проставления апостиля, документы, изготовленные и засвидетельствованныеучреждением или специально на то уполномоченным лицом в пределах их компетенциии по установленной форме, должны приниматься без какого-либо специального удостоверения.
Документы и апостиль, составленные на иностранном языке, должнысопровождаться переводом на русский язык, верность которого должна быть удостоверенанотариально.
Представительство.
Представительство может быть основано на доверенности или назаконе
1. Представительство основанное на доверенности.
Доверенность представляется в двух экземплярах: подлинник (возвращаетсяпосле проверки на соответствие копии) и копия, либо нотариально удостоверенная копия.
При предъявлении доверенности сотрудник должен проверить соответствиеуказанных в доверенности полномочий тем действиям, которые совершает представительпо предъявленной доверенности, соответствие лица, указанного в доверенности в качествепредставителя, тому лицу, которое представило документы на регистрацию, а такжеотсутствие подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных не оговоренных исправлений.
Все другие необходимые реквизиты (сведения о доверителе и представителе,срок действия доверенности, дата ее выдачи) должны быть отражены в доверенностив соответствии с п.2 и п.22 Методических рекомендаций по совершению отдельных видовнотариальных действий нотариусами РФ, утвержденных приказом Министерства юстицииРФ от 15.03.2000 № 91.
Если доверенность была выдана на территории государства, являющегосяучастником Гаагской конвенции 1961г., на ней должен быть проставлен апостиль.
Доверенности, оформленные на территории стран, не входящих вчисло участников названной конвенции, а также не имеющих с Россией двухстороннегосоглашения о правовой помощи, должны быть легализованы.
В случае, если государство, в котором была выдана доверенность,имеет с Россией двухстороннее соглашение о правовой помощи (в частности, государства- члены СНГ), доверенность принимается без какого-либо специального удостоверения
Доверенность и апостиль, составленные на иностранном языке, должнысопровождаться переводом на русский язык, верность которого должна быть удостоверенанотариально. Доверенность от физических и юридических лиц на представление документовна государственную регистрацию и получение документов, подлежащих возврату послепроведения государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечениив госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальникомтакого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;
2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинскихчастей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальныхконтор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочихи служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром(начальником) этой части, соединения, учреждения или заведения;
3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенныеначальником соответствующего места лишения свободы;
4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихсяв учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учрежденияили руководителем (заместителем руководителя) соответствующего органа социальнойзащиты населения; 5) доверенности, выданные консульскими учреждениями РоссийскойФедерации;
6) доверенности, выданные должностными лицами аппарата органаисполнительной власти, имеющими соответствующие полномочия, в случае отсутствияв населенном пункте нотариуса.
Доверенность, выданная лицом, действующим по доверенности, (передоверие),должна быть нотариально удостоверена. К такой доверенности предъявляются требования,предусмотренные п.5.3 настоящего Порядка. При этом сотрудник обязан проверить срокдействия доверенности, выданной в порядке передоверия, который не должен быть большесрока действия основной доверенности.
2. Представительство, основанное на законе
Законными представителями граждан могут быть родители, усыновители,опекуны и попечители.
Законными представителями несовершеннолетних граждан в возрастеот 14 до 18 лет являются родители, усыновители или попечители. Законными представителяминесовершеннолетних граждан в возрасте до 14 лет являются родители, усыновители илиопекуны. Над гражданином, признанным недееспособным, устанавливается опека. Надгражданином, ограниченным в дееспособности, устанавливается попечительство. Опекуныявляются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в ихинтересах все необходимые сделки.
Попечители дают согласие (в письменной форме) на совершение сделок,т.е. несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет сделки в отношении недвижимостисовершают самостоятельно. Согласие попечителей может быть выражено, например, какнепосредственно в тексте договора и подтверждено личными подписями последних, таки в виде отдельного документа, либо путем представления законными представителямизаявления на регистрацию.
Опекунами и попечителями граждан, нуждающихся в опеке и попечительствеи находящихся или помещенных в соответствующие воспитательные, лечебные учреждения,учреждения социальной защиты населения или др. аналогичные учреждения, являютсяэти учреждения.
Опекуны и попечители осуществляют защиту прав и интересов своихподопечных в отношениях с любыми лицами без специального полномочия.
В случае наличия разногласий между интересами законных представителейи их подопечных защита прав и интересов последних возлагается органом опеки и попечительствана своего представителя. Данный порядок применяется также до момента установленияопеки или попечительства над детьми, оставшимися без попечения родителей.
В указанных случаях полномочия представителя удостоверяются соответствующимрешением органа опеки и попечительства и выданной на основании такого решения доверенностью.
Документы об объекте права.
При государственной регистрации прав на земельные участки представляетсякадастровый план земельного участка. Кадастровый план земельного участка долженбыть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственногоземельного кадастра. Заявитель представляет документы, описывающие объект недвижимости,права на который заявлены к регистрации, или их копии, надлежаще заверенные организацией(органом) по учету объектов недвижимого имущества (ГУП „МосгорБТИ“, ФГУП»Ростехинвентаризация", ГУП «Мосгоргеотрест»).
Представления плана объекта недвижимого имущества / кадастровогоплана земельного участка не требуется, если план соответствующего объекта недвижимогоимущества или иной документ, предусмотренный действующим законодательством и содержащийописание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрацииправ на земельный участок — кадастровый план данного земельного участка ранее ужепредставлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
 1.1.5 Требования, предъявляемые к документам — основаниямдля государственной регистрации
1. Документы — основания (перечень — ст.17 Закона о регистрации)представляются в подлинниках и копиях (нотариально удостоверенных).
2. Необходимые для государственной регистрации прав документы,выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиесяоснованием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения,перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах- подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен бытьвозвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов.
3. Акты, изданные органами государственной власти или органамиместного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательствомв месте издания таких актов, представляются только в копиях. Копии указанных документов-основанийизготавливаются без подписи руководителя, уполномоченным лицом администрации, наних делается отметка о том, что копии верны подлиннику и проставляется подпись должностноголица, заверенная печатью соответствующего органа.
4. При приеме документов-оснований сотрудник должен проверить:
соответствие состава документов и их оформление требованиям действующегозаконодательства;
соответствие представленных копий документов подлинникам по наименованию,дате составления, по содержанию, по подписям на подлиннике документа, по количествулистов;
Принимаемые документы не должны иметь подчисток либо приписок,зачеркнутых слов и иных не оговоренных в них исправлений. Не подлежат приему документы,исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющимиоднозначно истолковать их содержание.
5. При представлении на регистрацию в качестве документа-основаниядоговора, составленного в простой письменной форме, сотруднику необходимо такжепроверить:
содержание договора (договор должен содержать необходимые реквизиты:наименование, дата составления, наименование сторон, предмет договора, вид праваи т.д.); количество экземпляров договора, которое определяется сторонами и, какправило, соответствует количеству сторон договора или количеству участвующих в немлиц (при долевой собственности), плюс дополнительно один экземпляр — для храненияв Управлении;
подписи сторон; чтобы все приписки, зачеркнутые слова, иные исправленияв тексте договора были отдельно оговорены и заверены подписями участников сделки;
6. Тексты документов, представляемых на государственную регистрациюправ, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения,с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адресаих мест жительства должны быть написаны полностью.
6.1 Несовершеннолетние физические лица в возрасте от 14 до 18лет при подписании документа указывают, что действуют с согласия родителей, усыновителейили попечителей, пишут полностью свою фамилию, имя, отчество и ставят подпись.
6.2 Лица, выступающие в данной ситуации в качестве законных представителей(родители, усыновители, опекуны, попечители), должны подтвердить свое согласие насовершение сделки (например, записью о согласии с указанием полностью фамилии, имени,отчества и подписи).
6.3 Законные представители, которые действуют в интересах малолетнихдетей в возрасте до 14 лет (родители, усыновители, опекуны, представители органовопеки) пишут на документе, что действуют в интересах несовершеннолетнего ребенка.
6.4 Представители физических и юридических лиц до фамилии, имени,отчества и подписи указывают, что являются представителями, например: «По доверенности,фамилия, имя, отчество, подпись».
7.Договор, составленный на нескольких отдельных листах, можетбыть принят на регистрацию при соблюдении следующих условий:
не заполненные до конца строки и другие свободные места в текстедоговора должны быть прочеркнуты;
приписки и поправки должны быть оговорены и подтверждены подписямиучастников договора;
листы договора должны быть прошиты, пронумерованы и скрепленыпечатью.1.1.6 Общие требования к иным документам, необходимымв соответствии с законодательством для государственной регистрации прав
В случаях, предусмотренных нормами действующего законодательстваРФ, на государственную регистрацию представляются иные документы, в том числе:
1. Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства, если:
жилое помещение, находящееся в собственности (сособственности)несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, выступает предметомсделок, влекущих отказ от принадлежащих указанным лицам прав либо уменьшение имуществапоследних (обмен, дарение, сдача имущества в наем (аренду), в безвозмездное пользованиеили в залог, раздел имущества, выдел из него долей и т.п. — ст.37 ГК РФ);
в отчуждаемом жилом помещении проживают лица в качестве членовправа или охраняемые законом интересы (ст.292 ГК РФ);
При приеме данного разрешения (распоряжение или иной документ)сотрудник должен проверить наличие подписи лица, наделенного правом осуществлятьсоответствующие властные действия от имени органа опеки и попечительства (в г. Москве- распоряжение за подписью руководителя муниципалитета)
2. Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершениесделки по распоряжению жилым помещением, находящимся в общей совместной собственности(исключение: отчуждение супругом жилого помещения, полученного им в собственностьдо брака либо в период брака, в порядке приватизации, наследования или в результатедарения; наличие установленного иного режима собственности супругов: раздел имущества,брачный договор). При подписании сделки обоими супругами нотариального согласияне требуется
3. При подаче заявления на регистрацию права на долю в общейдолевой собственности на основании договора купли-продажи (мены) заявителем должныбыть представлены документы, подтверждающие выполнение продавцом требований о соблюденииправ преимущественной покупки доли других сособственников: надлежащее уведомлениепродавцом других сособственников о намерении продать свою долю — уведомление нотариуса(в противном случае отсутствует возможность судить о содержании уведомления); отказот покупки доли со стороны других сособственников, заверенный нотариально или оформленныйв присутствии сотрудника, осуществляющего прием документов на государственную регистрацию.В последнем случае сотрудник проверяет соответствие данных документа, удостоверяющеголичность, с данным лиц, указанных в документах, в которых выражено их согласие нарегистрацию права, с фактическими данными документа, удостоверяющего личность, делаетотметку на документах: «Составлено в моем присутствии» и указывает фамилию,дату и ставит свою подпись.
В случае, если сделка нотариально удостоверена, то на регистрациюдолжны быть представлены нотариально заверенные копии уведомления и/или отказа отправа преимущественной покупки
4. При регистрации прав и сделок с объектами федеральной и муниципальнойсобственности, переданными в хозяйственное ведение унитарному предприятию (п.2 ст.295ГК РФ) или в оперативное управление федеральному казенному предприятию (п.1 ст.297ГК РФ), сотрудник проверяет наличие письменного согласия собственника на отчуждениеимущества с указанием конкретного объекта и цены
5. При регистрации перехода права на объекты недвижимого имущества,его ограничения (обременения) или сделки с недвижимым имуществом с участием организаций,обладающих правом оперативного управления имуществом, сотрудник проверяет наличиеписьменного подтверждения того, что реализуемая недвижимость приобретена за счетдоходов, полученных от деятельности, осуществляемой в соответствии с учредительнымидокументами организации, а не на средства собственника (например, документ за подписьюглавного бухгалтера и руководителя юридического лица, свидетельствующий об учетенедвижимости на отдельном балансе).
6. Если объект недвижимого имущества находится в государственнойили муниципальной собственности и не находится ни на каком вещном праве у другихсубъектов (исключение: право хозяйственного ведения имуществом предприятия, правооперативного управления казенного предприятия), стоимость объекта при его отчужденииопределяется в соответствии с действующим законодательством (ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ«Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: оценка проводитсяв обязательном порядке независимым оценщиком, за исключением приватизации жилыхпомещений)1.1.7 Заключительные положения
1. По просьбе заявителя сотрудник должен сообщить должность,фамилию, имя, отчество свои и своего непосредственного начальника; фамилию, имя,отчество Руководителя Управления; номер справочного телефона Управления и приемной,в которую обратился заявитель.
2. При установлении фактов отсутствия необходимых документов,несоответствия представленных документов требованиям, указанным в пункте 81 Административногорегламента, специалист, ответственный за прием документов, уведомляет заявителяо наличии препятствий для государственной регистрации прав, объясняет заявителюсодержание выявленных недостатков в представленных документах и предлагает принятьмеры по их устранению
При желании заявителя устранить препятствия, прервав подачу документовна государственную регистрацию прав, специалист, ответственный за прием документов,формирует перечень выявленных препятствий для государственной регистрации прав в2-х экземплярах (Приложение 5 к Приказу) и передает его заявителю для подписания.Первый экземпляр перечня выявленных препятствий для государственной регистрацииправ вместе с представленными документами передается заявителю, второй — остаетсяу специалиста.
При желании заявителя устранить препятствия позднее (после подачидокументов на государственную регистрацию прав) путем представления дополнительныхили исправленных документов специалист, ответственный за прием документов, обращаетего внимание на наличие препятствий для проведения государственной регистрации прави предлагает заявителю письменно подтвердить факт уведомления.
3. В случае если на государственную регистрацию был представлендокумент (документы), имеющий подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренныев нем исправления, документ, исполненный карандашом, а также документ с серьезнымиповреждениями, не позволяющими однозначно истолковать его содержание, такой документсогласно пункту 3 статьи 18 Закона о регистрации не подлежит приему на государственнуюрегистрацию.
Поскольку в Законе о регистрации, в том числе в его статье 18,не указан порядок отказа в приеме таких документов, а в соответствии со статьей2 Закона уклонение от государственной регистрации может быть обжаловано заинтересованнымлицом в суд, арбитражный суд, органам, осуществляющим государственную регистрациюправ, рекомендуется, проинформировав об этом заявителя в ходе приема документов,незамедлительно приостанавливать государственную регистрацию (пункт 1 статьи 19Закона). В уведомлении о приостановлении государственной регистрации со ссылкойна пункт 3 статьи 18 Закона рекомендуется:
указывать конкретную причину (наименование и реквизиты документа,суть «дефекта» документа и т.д.);
Сообщать заявителю, что он может получить на руки такой документв целях его приведения в соответствие с законодательством Российской Федерации;сообщать, что непредставление требуемого и надлежаще исполненного (оформленного)документа до окончания срока регистрации (приостановления регистрации) повлечетвынесение решения об отказе в регистрации в соответствии с абзацем четвертым пункта1 статьи 20 Закона, а также о том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Законаправообладатель, сторона (стороны) сделки или уполномоченное им (ими) на то лицопри наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности имеет право представитьзаявление о приостановлении регистрации на срок не более трех месяцев с указаниемпричины такого приостановления.
Если подлинный экземпляр указанного документа выдан на руки заявителю,рекомендуется на копии расписки в приеме документов на государственную регистрациюсделать об этом отметку в порядке, установленном пунктом 50 Правил ведения книгучета документов, а копию такого документа поместить в соответствующее дело правоустанавливающихдокументов.
4. Сотрудник вносит запись о принятых документах в книгу учетавходящих документов и выдает расписку в получении документов на регистрацию с указаниемвида (подлинник, копия) и даты их представления.
5. Специалист, ответственный за прием документов, несет персональнуюответственность за соблюдение сроков и порядка приема документов, правильность внесениязаписи в книгу учета входящих документов, оформление расписки, установленных пунктами78-90 Административного регламента.
1.2 Технический учет объектов недвижимости
 1.2.1 Общие положения
1.1 Настоящее Положение разработано в соответствии с Гражданским
кодексом Российской Федерации (статья 131), Федеральным закономот 21.07.99 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» (статьи 1, 12, 17 и 18), Постановлением Правительства РоссийскойФедерации от 13.10.97 N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РоссийскойФедерации», Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением ПравительстваРоссийской Федерации от 18.02.98 N 219 (статьи 7, 8, 23 — 26), и Положением о Государственномкомитете Российской Федерации по строительству и жилищно — коммунальному комплексу,утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.99 N 1289.
1.2 Целью Положения является установление единых принципов организациии осуществления государственного технического учета объектов недвижимости, правана которые подлежат государственной регистрации; обеспечение достоверности базыналогообложения, статистического учета и создания единой информационной системымногоцелевого назначения о недвижимости на всей территории России; хранения и использованияархивов организаций технической инвентаризации, являющихся составной частью государственногоАрхивного фонда и достояния Российской Федерации.
1.3 Настоящее Положение устанавливает порядок проведения государственноготехнического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, определяетструктуру органов технической инвентаризации, состав Реестра объектов недвижимости,порядок ведения, хранения и использования архивов организаций технической инвентаризациии условия предоставления информации об объектах недвижимости.
1.4 Государственному техническому учету подлежат здания, сооруженияжилищно-гражданского и производственного назначения, включая обособленные комплексы(технологические или хозяйственные), представляющие собой единое целое и предназначенныедля выполнения определенных функций, прочие объекты, учет которых установлен действующимзаконодательством.
1.5 Техническая инвентаризация объектов недвижимости заключаетсяв проверке и определении на конкретную дату наличия, местоположения, назначения,фактического использования, состава, состояния и стоимости объекта.
1.6. Государственный технический учет объектов недвижимости заключаетсяв проведении технической инвентаризации и определении принадлежности объектов недвижимости.
 1.2.2 Порядок проведения государственного техническогоучета и технической инвентаризации объектов недвижимости
2.1 Государственный технический учет и техническая инвентаризацияобъектов недвижимости осуществляется по единой для Российской Федерации системеи представляет собой неразрывно связанную последовательность действий по сбору,документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений об объектах недвижимости.
Порядок проведения государственного технического учета и техническойинвентаризации объектов недвижимости устанавливается Государственным комитетом РоссийскойФедерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
2.2 Государственный технический учет и техническая инвентаризацияобъектов недвижимости на территории Российской Федерации осуществляется только уполномоченнымиГосударственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальномукомплексу организациями технической инвентаризации (БТИ), а также БТИ, которым уполномоченнымиорганами делегированы права по осуществлению государственного технического учетаи технической инвентаризации.
2.3 Технический учет осуществляется путем проведения техническойинвентаризации объектов недвижимости, присвоения инвентарного, реестрового, кадастровогономеров и внесения сведений об объекте на определенную дату в Реестр объектов недвижимости.
2.4 Результатом технической инвентаризации является составленныйна каждый объект недвижимости технический паспорт, в котором фиксируется наличиеобъекта в натуре, фактическое его местоположение (адрес), собственник (владелец),границы, состав, назначение, использование, технические характеристики, стоимость,состояние, инвентарный, реестровый, кадастровый номера, а также отметка о внесениисведений о данном объекте в Реестр объектов недвижимости.
2.5 Порядок проведения технической инвентаризации, форма техническогопаспорта, а также порядок ведения реестра объектов недвижимости устанавливаетсяГосударственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальномукомплексу.
2.6 Техническая инвентаризация объектов недвижимости подразделяетсяна первичную и текущую (плановую).
При первичной технической инвентаризации на объект недвижимостисоставляется технический паспорт унифицированной формы, графическая и другая стандартизированнаяучетно-техническая документация в установленном порядке, присваиваются инвентарный,реестровый, кадастровый номера и вносится информация об объекте в Реестр недвижимостина конкретную дату.
Текущая (плановая) техническая инвентаризация объектов недвижимостиведется в целях выявления происшедших изменений и отражения их в технических паспортахи Реестре объектов недвижимости.
Собственник (владелец) объекта недвижимости обязан обеспечитьдоступ к объекту для проведения плановой технической инвентаризации в согласованныесроки.
Периодичность текущей (плановой) технической инвентаризации объектовнедвижимости должна быть не реже одного раза в пять лет.
2.7 Первичная и текущая (плановая) техническая инвентаризацияи учет объектов недвижимости производятся организациями технической инвентаризацииза счет средств собственников и владельцев объектов недвижимости по утвержденнымставкам.
Предельные ставки для проведения паспортизации и техническойинвентаризации объектов недвижимости утверждаются органами исполнительной властисубъектов Российской Федерации. Главы муниципальных образований могут утверждатьпонижающие коэффициенты к предельным ставкам.
Внеплановые обследования производятся по заявкам собственников(владельцев) объектов недвижимости при смене правообладателей объектов недвижимостипо договорным ценам.
2.8 На каждый объект учета открывается инвентарное дело с соответствующимномером, под которым объект недвижимости заносится в Реестр объектов недвижимости.
Инвентарное дело представляет собой технический паспорт с приложениямик нему, составленными на основании обследования, и пополняется инвентаризационно-техническойдокументацией по мере проведения новых обследований в порядке регистрации текущихизменений.
Инвентарное дело хранится в архиве организации технической инвентаризации.Инвентарное дело подлежит передаче из архива БТИ на государственное хранение толькопо истечении 5 лет с момента рекращения существования объекта.
Инвентарный номер объекта недвижимости является частью кадастровогономера объекта недвижимости, который используется при единении Единого государственногореестра прав на недвижимое имущество сделок с ним.
Порядок присвоения кадастрового номера установлен Постановлениемправительства Российской Федерации от 15.04.96 N 475 «Об утверждении Положенияо структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и Порядказаполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним».
2.9 Сведения об объекте недвижимости, внесенные в Реестр объектовнедвижимости, являются единственным доказательством существования учетного объектанедвижимости в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и прочиххарактеристиках на определенную дату.
Реестр объектов недвижимости ведется на бумажных и магнитныхносителях. При наличии расхождения между сведениями, записанными на бумажных и магнитныхносителях, приоритет имеют записи на бумажных носителях, если иное не установленозаконодательством.
2.10. Удостоверение о постановке объектов недвижимости на государственныйтехнический учет осуществляется путем выдачи копии технического паспорта на объектили выписки из Реестра объектов недвижимости установленной формы с присвоенным инвентарным,реестровым, кадастровым номерами, заверенной печатью организации технической инвентаризациии подписью уполномоченного должностного лица, или путем выдачи выписки из техническогопаспорта, содержащей сведения об объекте недвижимости. При отсутствии измененийв объекте по результатам обследования выдается справка о подтверждении характеристикобъекта недвижимости и инвентарного, реестрового, кадастрового номеров.
2.11. Сведения государственного технического учета и техническойинвентаризации объектов недвижимости, предоставляемые уполномоченными организациямитехнической инвентаризации в установленном порядке, обязательны для применения вследующих случаях:
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним;
составления государственной статистической и бухгалтерской отчетностипо объектам недвижимости;
исчисления и контроля базы налогообложения недвижимости;
ввода в эксплуатацию объектов жилищного фонда, социального,
культурно — бытового и производственного назначения;
ведения земельного, градостроительного кадастра;
ведения реестра федерального имущества.
2.12. При совершении сделок с объектом недвижимости и выдачесведений БТИ обязательно предшествует обследование объекта в натуре (срок действиявыписки из технического паспорта и справок для представления в различные структуры- три месяца).1.2.3 Состав сведений Реестра объектов недвижимости
3.1 Объектами недвижимости, подлежащими государственному техническомуучету, являются здания, сооружения или обособленный комплекс объектов (технологическийили хозяйственный комплекс), представляющий собой единое целое и предназначенныйдля выполнения определенной функции и раздел которого в натуре невозможен без измененияего назначения.
3.2 Государственному техническому учету подлежат: законченныестроительством и принятые в эксплуатацию объекты недвижимости;
самовольно возведенные законченные строительством здания (частизданий). При наличии самовольных построек на оригиналах инвентаризационных планов,технических паспортов и копиях этих документов на свободном от записей месте, слицевой стороны проставляются штампы установленного образца;
объекты незавершенного строительства. В случае незавершенногостроительства БТИ рекомендуется производить обмерочные чертежи незавершенных объектовбез поэтажных планов и экспликаций.
3.3 Государственному техническому учету подлежат объекты недвижимостипо их назначению (использованию):
объекты жилищного фонда;
другие здания гражданского назначения;
здания и сооружения производственного назначения;
объекты внешнего благоустройства;
объекты инженерной инфраструктуры;
объекты транспортной инфраструктуры;
садовые и дачные дома и сооружения;
иные объекты недвижимости.
Примерный состав указанных видов объектов недвижимости приведенв Приложении к настоящему Положению.
3.4 На каждый объект недвижимости фиксируется его назначениеи фактическое использование на момент проведения технической инвентаризации.
3.5 В Реестр объектов недвижимости включаются основные
характеристики объектов:
собственник (владелец);
местоположение (адрес);
границы площади застройки объекта недвижимости;
состав;
инвентарный, реестровый, кадастровый номера;
назначение;
использование (фактическое) на момент проведения текущей инвентаризации;
технические характеристики (площадь, этажность и пр.);
стоимость (полная балансовая стоимость, остаточная балансоваястоимость с учетом износа, инвентаризационная стоимость);
другие, перечень которых может быть дополнен.
 1.2.4 Структура органов и организаций государственноготехнического учета и технической инвентаризации объектовнедвижимости
4.1 Федеральным органом исполнительной власти в области государственноготехнического учета и технической инвентаризации является Государственный комитетРоссийской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
К органам и организациям технической инвентаризации относятся:
Государственное унитарное предприятие «Российский государственныйцентр инвентаризации и учета объектов недвижимости» («Ростехинвентаризация»);
уполномоченные Государственным комитетом Российской Федерациипо строительству и жилищно-коммунальному комплексу организации технической инвентаризациисубъектов Российской Федерации (а также в случае необходимости уполномоченные ГосстроемРоссии иные организации технической инвентаризации);
БТИ, которым уполномоченными органами делегированы права по осуществлениютехнического учета и технической инвентаризации на территории соответствующего административногообразования.
4.2 Государственный комитет Российской Федерации по строительствуи жилищно-коммунальному комплексу как уполномоченный Правительством Российской Федерациифедеральный орган исполнительной власти в области технического учета и инвентаризацииобъектов недвижимости осуществляет:
проведение государственной политики в области технического учетаи инвентаризации;
назначение уполномоченных организаций технической инвентаризации;
разработку нормативных правовых, методических и инструктивныхдокументов по вопросам государственного технического учета и технической инвентаризацииобъектов недвижимости, ведения и использования архивов БТИ;
координацию работ по созданию единой системы государственноготехнического учета и инвентаризации объектов недвижимости на территории РоссийскойФедерации;
определение порядка обучения и повышения квалификации работниковв системе государственного технического учета и инвентаризации объектов недвижимости;
организацию создания и определение порядка ведения объединенногоархива объектов недвижимости и Реестра уполномоченных организаций технической инвентаризации;
иные полномочия в области технического учета и инвентаризацииобъектов недвижимости.
4.3 Государственное унитарное предприятие «Российский государственныйцентр инвентаризации и учета объектов недвижимости» («Ростехинвентаризация»)осуществляет:
организацию и проведение государственного технического учета,техническую инвентаризацию объектов недвижимости федеральной собственности; объектов,расположенных на территории двух и более субъектов Российской Федерации (газопроводы,нефтепроводы, водопроводы, лесопарки и т.п.), объектов особого назначения, иныхобъектов на территории Российской Федерации, а также находящихся на территории другихгосударств в установленном порядке;
создание для этих целей специализированных структурных подразделенийдля осуществления технического учета и инвентаризации технологических комплексови линейно-производственных объектов различного назначения;
нормативно-методическое и информационное руководство и обеспечениепо вопросам государственного технического учета и инвентаризации объектов недвижимости;
ведение единого документально — электронного архива техническойинвентаризации объектов недвижимости Российской Федерации;
ведение Объединенного архива Госстроя России;
ведение государственного учета архивов и документов техническойинвентаризации объектов недвижимости Российской Федерации;
обучение и повышение квалификации кадров организаций техническойинвентаризации;
подготовку документов для назначения организаций техническойинвентаризации, уполномоченных осуществлять государственный технический учет объектовнедвижимости;
координацию и контроль деятельности организаций технической инвентаризации;
информационное и консультативное обслуживание деятельности погосударственному техническому учету и инвентаризации объектов недвижимости;
иную деятельность в соответствии с Уставом.
4.4 Уполномоченные Госстроем России организации технической инвентаризации:
4.4.1 Единые специализированные организации технической инвентаризациисубъектов Российской Федерации осуществляют:
организацию и проведение государственного технического учетаи технической инвентаризации объектов недвижимости, расположенных в субъекте РоссийскойФедерации;
нормативно-методическое и информационное сопровождение по вопросаморганизации государственного технического учета и инвентаризации;
утверждение Положений о филиалах организаций технической инвентаризациисубъекта Российской Федерации;
аттестацию руководителей и специалистов филиалов и иных структурныхподразделений организаций технической инвентаризации;
ежегодную инвентаризацию архивов организаций технической инвентаризациина территории соответствующего субъекта Российской Федерации;
ведение Государственного реестра архивов организаций техническойинвентаризации соответствующего субъекта Российской Федерации;
ведение и контроль Реестра объектов недвижимости подведомственнымиорганизациями технической инвентаризации;
координация работы архивов БТИ и обеспечение их сохранности;
информационно-консультативное обслуживание и контроль деятельностиподведомственных организаций технической инвентаризации;
иную деятельность в соответствии с Уставом или Положением.
4.4.2 Уполномоченные Госстроем России иные организации техническойинвентаризации Российской Федерации осуществляют:
организацию и проведение государственного технического учетаи технической инвентаризации объектов недвижимости, расположенных на территориисоответствующего административно-территориального образования;
нормативно-методическое и информационное обеспечение совместнос уполномоченной организацией субъекта Российской Федерации вопросов организациигосударственного технического учета и инвентаризации;
ведение реестра архива данного уполномоченного БТИ;
ежегодную инвентаризацию архива данного уполномоченного БТИ;
обеспечение сохранности архивов;
ведение Реестра объектов недвижимости;
иную деятельность в соответствии с Уставом или Положением.
4.5 Порядок формирования структуры филиалов предприятий единойспециализированной организации технической инвентаризации субъекта Российской Федерации,их полномочий, размещения, взаимодействия и использования архивов на территориисубъекта Российской Федерации определяется органами исполнительной власти соответствующегосубъекта Российской Федерации по согласованию с Государственным комитетом РоссийскойФедерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
4.6 Уполномоченные Госстроем России организации технической инвентаризациимогут делегировать свои права по осуществлению технического учета и техническойинвентаризации (как правило, на основании договора) БТИ на территории соответствующегоадминистративного образования.
4.7 В соответствии с Положением о Госстрое России, утвержденнымПостановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.99 N 1289, для реализациифедеральной политики в области государственного технического учета и техническойинвентаризации, обеспечения нормативно — правового регулирования и координации деятельностиБТИ Госстрой России создает в субъектах Российской Федерации территориальные органыв установленном порядке.1.2.5 Архивы организаций технической инвентаризации
5.1 Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документацияпо жилищному фонду и другим объектам недвижимости, включая технические паспорта,регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарныедела, иные инвентаризационные документы хранятся в архивах организаций техническойинвентаризации (БТИ), а электронная копия в объединенном архиве Государственногокомитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
5.2 Архивы БТИ относятся к государственной федеральной собственностии составляют часть Единого документально — информационного фонда технической инвентаризацииобъектов недвижимости Российской Федерации.
5.3 Передача права пользования архивными фондами организацийтехнической инвентаризации при их реорганизации, ликвидации, создании новых решаетсяв соответствии с законодательством Российской Федерации об архивном фонде РоссийскойФедерации и архивах по распоряжению Государственного комитета Российской Федерациипо строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
5.4 Порядок поступления информации из архивов БТИ в Объединенныйархив Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальномукомплексу определяется указанным Комитетом.
Государственный комитет Российской Федерации по строительствуи жилищно-коммунальному комплексу осуществляет владение и пользование объединеннымархивом.
5.5 Архив БТИ действует, как правило, на правах структурногоподразделения и осуществляет прием, учет, хранение и использование дел и документовтехнической инвентаризации:
находящихся в текущем производстве;
законченных текущим производством.
5.6 Архив БТИ в установленном порядке подлежит включению в Государственныйреестр учета архивов и документов технической инвентаризации Российской Федерации.
5.7 Инвентарные дела на объекты, отнесенные в порядке, установленномзаконодательством, к категории объектов культурного наследия, памятникам архитектуры,не подлежат уничтожению и в случае ликвидации объекта по истечении одного года должныпередаваться на хранение в государственный архив.
5.8 Дела и документы архива БТИ, созданные за счет средств физическихи юридических лиц, не становятся собственностью этих физических и юридических лиц,не являются элементом состава их имущества, не являются товаром в качестве информационногоресурса, не могут быть объектом сделок купли — продажи, передачи прав владения ираспоряжения.
5.9 Архивы организаций технической инвентаризации подлежат страхованиюв установленном порядке.
5.10. Руководители и специалисты архивов БТИ проходят аттестацию,обучение и повышение квалификации в порядке, устанавливаемом Госстроем России.
5.11. Утверждение программ обучения руководителей и архивариусовБТИ осуществляется в порядке, устанавливаемом Государственным комитетом РоссийскойФедерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
 1.2.6 Порядок предоставления информации организациямитехнической инвентаризации
6.1 Информация об объектах недвижимости, содержащаяся в учетно-техническойдокументации, носит открытый характер, за исключением случаев, предусмотренных законодательствомРоссийской Федерации.
6.2 Информация о конструктивных и планировочных особенностяхотдельных зданий и сооружений (следственных изоляторов, учреждений исполнения наказаний,банков и т.п.), определенных законом и иными нормативными правовыми актами, являетсязакрытой, формируется и выдается в специально установленном порядке.
6.3 Информация об учтенных объектах недвижимости предоставляетсяорганизациями технической инвентаризации за плату, за исключением случаев, предусмотренныхзаконодательством Российской Федерации и настоящим Положением.
6.4 Информация о лицах, несущих бремя по содержанию недвижимогоимущества, предоставляется в установленном порядке только:
собственникам (владельцам) недвижимости;
физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от собственника(владельца);
наследникам по закону и завещанию.
В соответствии с законами Российской Федерации бесплатная информацияпредоставляется по надлежаще оформленным запросам:
правоохранительным органам и судам по находящимся в производстведелам;
органам государственной власти субъектов Российской Федерацииим местного самоуправления;
налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
органам государственной статистики в соответствии с утвержденнымиформами государственной статистической отчетности;
иным организациям, определенным законами Российской Федерации.
Подлинники учетно-технической и иной документации, хранящейсяв архивах БТИ, предоставлению не подлежат.
6.5 Организации технической инвентаризации бесплатно предоставляютинформацию учреждениям юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество в объеме,необходимом для их работы.
6.6 Орган технической инвентаризации представляет запрошеннуюзаявителем информацию или выдает ему в письменной форме мотивированный отказ в течениедесяти дней со дня получения запроса. Отказ может быть обжалован лицом, обратившимсяза информацией, в судебном порядке.
В случае необходимости срок предоставления информации может бытьпродлен, но не более чем на 10 дней, а в исключительных случаях — до одного месяца.
6.7 Использование содержащихся в инвентаризационном архиве данныхоб объектах учета сведений способами или в форме, которые наносят ущерб правам изаконным интересам собственников (владельцев) объектов недвижимости, влечет ответственность,предусмотренную законодательством Российской Федерации.1.2.7 Финансовое обеспечение деятельности организацийтехнической инвентаризации
7.1 Финансирование деятельности организаций технической инвентаризацииосуществляется за счет платы за технический учет и инвентаризацию объектов недвижимостии предоставление информации о них, за счет средств бюджетов субъектов РоссийскойФедерации и органов местного самоуправления, средств иных не запрещенных закономисточников.
Средства организаций технической инвентаризации используютсяисключительно для реализации возложенных на них задач и функций по осуществлениюгосударственного учета и инвентаризации жилищного фонда и других объектов недвижимости,в том числе на материально — техническое обеспечение деятельности организаций техническойинвентаризации, обеспечение социально — бытовых условий и оплату труда сотрудников,а также на содержание и охрану архивов.
7.2 Для выполнения возложенных функций на Российское государственноеунитарное предприятие «Ростехинвентаризация» уполномоченные организациитехнической инвентаризации ежемесячно отчисляют на его счета средства по договору,но не менее 0,3% средств от объема реализованных услуг по техническому учету и техническойинвентаризации объектов недвижимости и предоставления информации о них.
1.2.8 Примерный перечень объектов недвижимости различныхвидов их использования, подлежащих государственному техническому учету и техническойинвентаризации
1. Жилищный фонд:
жилые помещения, независимо от форм собственности, включая многоквартирныеи индивидуальные жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы — приюты,дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома — интернатыдля инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилыепомещения в других строениях, пригодные для проживания.
В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные(используемые) для торговых, бытовых и иных нужд.
2. Здания и сооружения учреждений и предприятий социального икультурно — бытового обслуживания населения:
2.1 Здания (часть здания) и сооружения учреждений образования:
детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, школыинтернаты, учебно-производственные комбинаты, внешкольные учреждения (дома школьников,станции юных техников, юных натуралистов и т.п.), средние специальные и профессионально- технические учебные заведения, высшие учебные заведения, музыкальные и художественныешколы и пр.
2.2 Здания (часть здания) и сооружения учреждений здравоохранения:детские дома — интернаты, пансионаты, психоневрологические учреждения, поликлиники,амбулатории, диспансеры без стационара, станции скорой медицинской помощи, родильныедома, фельдшерские или фельдшерско-акушерские пункты, аптеки, молочные кухни, раздаточныепункты молочных кухонь и пр.
2.3 Здания (часть здания) и сооружения санаторно-курортных иоздоровительных учреждений, учреждений отдыха и туризма: санатории общего типа,санатории для родителей с детьми, санатории — профилактории, дома отдыха, пансионаты,базы отдыха предприятий и организаций, молодежные лагеря, курортные гостиницы, оздоровительныелагеря школьников, дачи дошкольных учреждений, туристские гостиницы, туристскиебазы, мотели, кемпинги, приюты и пр.
2.4 Здания (часть здания) и сооружения физкультурно-спортивныхсооружений: помещения для физкультурно-оздоровительных занятий, спортивные залыобщего пользования, бассейны крытые и открытые общего пользования, спортивные залы,треки, ипподромы, катки, стадионы, тиры, манежи и пр.
2.5 Здания (часть здания) и сооружения культуры и искусства:
помещения для культурно — массовой и воспитательной работы снаселением, танцевальные залы, клубы, кинотеатры, театры, концертные залы, филармонии,цирки, залы аттракционов и игровых автоматов, массовые библиотеки, музеи, выставочныезалы, художественные галереи, лекционные залы, творческие мастерские, монастыри,храмы, дома культуры и пр.
2.6 Здания и сооружения торговли: отдельно стоящие магазины,рыночные комплексы, встроенные и пристроенные помещения магазинов, салонов, павильонов,киосков и пр.
2.7 Здания (часть здания) и сооружения общественного питания:- помещения ресторанов, кафе, кафетериев, столовых, буфетов, трактиров, баров, пекарен,кухонь и пр.
2.8 Здания (часть здания) и сооружения коммунально-бытового обслуживания:прачечные, химчистки, бани, приемные пункты, ремонтные мастерские, почтовые отделения,телефонные станции, телеграфы, жилищно-эксплутационные организации и пр.
2.9 Здания (часть здания) и сооружения организаций и учрежденийуправления:
административные учреждения, офисные учреждения, конторы, нотариальныеконторы, юридические консультации, милицейские участки, тюрьмы, исправительные учреждения;обороны, иностранных представительств и пр.
2.10. Здания (часть здания) и сооружения кредитно — финансовыхучреждений: банки, биржи и пр.
2.11. Здания (часть здания) и сооружения проектных и научныхорганизаций: проектные организации, конструкторские бюро, научно — исследовательскиеинституты и лаборатории и пр.
3. Здания (часть здания) и сооружения производственного назначения:помещения цехов, производственных лабораторий, отделов, вспомогательных производственныхпомещений, производственных складов, испытательных стендов, опытных полигонов идр. объектов всех отраслей экономики.
4. Складские здания (часть здания) и сооружения: специально приспособленныеи используемые для хранения и не связанные с производством склады товаров, продуктовпитания, сырья, оборудования, строительных материалов, твердого топлива, холодильникидля хранения мяса и мясных продуктов, рыбы и рыбопродуктов, масла, молочных продуктов,фруктохранилища, овощехранилища, картофелехранилища и др.
5. Объекты внешнего благоустройства: проезды, площади, набережныеи другие искусственные сооружения, а также кладбища, свалки.
6. Объекты зеленых насаждений: лесопарки, парки, сады, скверы,бульвары, уличные и дворовые озелененные территории, защитные зоны.
7. Объекты инженерной инфраструктуры: сети и сооружения водопровода,канализации, тепло — и энергоснабжения, связи, сооружения по защите территорий ипр.
8. Объекты транспортной инфраструктуры: трамвайные пути, контактныесети трамвая и троллейбуса, аэропорты, вокзалы, станции метро, автостанции, железныеи автомобильные дороги, трубопроводы, мосты, тоннели, эстакады, акведуки; сооруженияи устройства для хранения и обслуживания транспортных средств (гаражи, ангары, депо)и пр.
9. Садовые и дачные дома и сооружения, включая хозяйственныепостройки и сооружения.
10. Иные здания и сооружения — исторические памятники.
11. Объекты незавершенного строительства: здания, сооруженияи помещения, находящиеся в объектах, строительство которых не закончено.
12. Назначение недвижимости в законодательных и нормативных актах,регистрационных записях, в учредительных документах, договорах и иных документах,имеющих юридическую значимость, должно устанавливаться исходя из статей 133, 134и 135 Гражданского кодекса Российской Федерации как главная вещь с принадлежностями.При этом для строений и сооружений главная вещь в составе сложной вещи должна определятьсякак средство достижения цели, принадлежностью которого является земельный участок,предоставляемый для эксплуатации строения. [8]
Глава 2 Профессиональные объединения по управлению недвижимости2.1 СРО в строительстве
Саморегулирование (СРО) в области строительства, реконструкции,капитального ремонта объектов капитального строительства (строительной деятельности)(СРОС), введено в Российской Федерации с 1 января 2009 года взамен строительныхлицензий (лицензий на деятельность в области строительства зданий и сооружений Iи II уровня ответственности). Это в свою очередь означает что для строительствазданий и сооружений в Российской Федерации строительным организациям необходимовступить (стать членами) саморегулируемой организации (СРО в строительстве, СРОС).
Саморегулируемая организация (СРО) в области строительства, реконструкции,капитального ремонта объектов капитального строительства (СРОС) в соответствии сГрадостроительным кодексом РФ — это некоммерческая организация, сведения о которойвнесены в государственный реестр саморегулируемых организаций и которые основанына членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, выполняющихстроительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
Саморегулирование в области строительства, реконструкции, капитальногоремонта объектов капитального строительства (строительной деятельности) регулируетсяследующими нормативно-правовыми актами:
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ;
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ;
Федеральный закон от 1 декабря 2007 года № 315-ФЗ «О саморегулируемыхорганизациях»;
Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческихорганизациях»; И другими нормативно-правовыми актами.
Некоммерческое партнерство для получения статуса саморегулируемойорганизации (СРО) в области строительной деятельности, должно соответствовать следующимтребованиям:
1. Некоммерческое партнерство должно объединять не менее 100профессиональных участников строительного рынка — юридических лиц и (или) индивидуальныхпредпринимателей, иностранных организаций аттестованных в Российской Федерации;
2. Некоммерческое партнерство должно разработать и принять стандартыи правила предпринимательской или профессиональной деятельности обязательных длявыполнения всеми членами саморегулируемой организации;
3. Некоммерческое партнерство должно сформировать компенсационныйфонд минимальный размер которого должен быть не менее 1 млн. рублей на каждого членаНекоммерческого партнерства получающего статус СРО в строительстве. Однако в случаестрахования членами Некоммерческого партнерства гражданской ответственности передтретьими лицами, минимальный размер компенсационного фонда должен быть не менее300 тыс. рублей на каждого члена некоммерческого партнерства;
4. Некоммерческое партнерство должно пройти процедуру получениястатуса СРО в уполномоченном государственном органе. Уполномоченный государственныйорган в случае соответствия Некоммерческого партнерства всем предъявляемым требованиямдля получения статуса строительного СРО вносит информацию о Некоммерческое партнерствос присвоением статуса СРО в государственный реестр саморегулируемых организаций(СРО).
Государственным органом регулирования и надзора в области саморегулированиястроительной, проектной и изыскательской деятельности в соответствии с ПостановлениемПравительства Российской Федерации является Ростехнадзор.
Целями деятельности саморегулируемых организаций в строительнойсфере (строительных СРО):
1. Объединение профессиональных участников строительной отраслидля предотвращения, предупреждения причинения вреда жизни и здоровью физическихлиц, биомиру, окружающей среде, экологии, объектам культурного наследия (памятникамкультуры и искусства), имуществу граждан и организаций, государственному и муниципальномуимуществу в следствии недостатков работ в области строительства, реконструкции,капитального ремонта объектов капитального строительства выполняемые членами саморегулируемойорганизации;
2. Повышение качества выполняемых строительных работ;
3. Информированию профессиональных участников строительной деятельности.[9]
Преимущества СРО:
СРО осуществляет защиту прав и законных интересов членов СРО;
Членство в СРО ведет к повышению качества осуществляемых строительныхработ;
Членство в СРО ведет к взаимной поддержке членов СРО;
СРО оказывает помощь в повышении квалификации сотрудников членовСРО;
СРО осуществляет информационную поддержку членов, путем предоставленияизменений в нормативно-правовые акты затрагивающие профессиональных участников- членов СРО, проведению общих собраний членов СРО, организации круглых столов,симпозиумов и конференций посвященных актуальным темам саморегулирования, функционированияСРО, а так же проблемам в сфере регулирования и функционирования строительной деятельности.
Членство в строительной саморегулируемой организации (СРО), являетсяобязательным требованием для строительных организаций и индивидуальных предпринимателейзанимающихся строительной деятельностью позволяющем осуществлять строительную деятельность.
Члены строительной саморегулируемой организации (строительнойСРО) для осуществления строительной деятельности должны получить свидетельство одопуске к работам в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектовкапитального строительства (допуск к строительным работам);
Свидетельство о допуске к работам, классификатор видовработ:
Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ,которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выдаетсясаморегулируемой организацией без ограничения срока и территории его действия. Действиесвидетельства о допуске к работам может быть прекращено при выходе из СРО, при выявлениинарушений и в некоторых других случаях.
Свидетельство о допуске к работам выдается на определенные видыработ. Классификатор видов работ (перечень видов работ) введен Приказом Министерстварегионального развития.
Требования, предъявляемые СРО к строительным организациями индивидуальным предпринимателям:
Строительные организации и индивидуальные предприниматели дляполучения членства в СРО и последующего получения свидетельства о допуске к работам,должны соответствовать требованиям, предъявляемым в соответствии с законодательством,правилами и стандартами СРО к кандидатом в члены СРО, в частности:
1. Работники строительной компании, ИП должны иметь образованиесоответствующего профиля для выполнения определенных видов работ;
2. Индивидуальный предприниматель в случае выполнения определенныхвидов работ самостоятельно индивидуальный предприниматель должен иметь высшее илисреднее профессиональное образование соответствующего профиля и стаж работы по специальностине менее чем пять лет;
3. Не менее чем три работника должны иметь высшее профессиональноеобразование или не менее чем пять работников — среднее профессиональное образование.Стаж работы по специальности должен составлять не менее чем три года для работников,имеющих высшее профессиональное образование, и не менее чем пять лет для работников,имеющих среднее профессиональное образование;
4. Индивидуальный предприниматель, работники индивидуальногопредпринимателя или юридического лица должны проходить повышение квалификации нереже, чем один раз в пять лет;
5. Должно иметься имущество, необходимое для выполнения соответствующихвидов работ (дополнительное требование предъявляемое некоторыми СРО);
6. Проверка квалификации ИП, работников ИП или юридического лицадолжна иметь положительный результат (дополнительное требование предъявляемое некоторымиСРО).
Государственный контроль за деятельность СРО в сфере строительстваи ведение государственного реестра саморегулируемых организаций выполняет Федеральнаяслужба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор).
Перечень видов строительной деятельности (классификатор СРО):
Перечень видов строительной деятельности утвержден Приказом Министерстварегионального развития от 9 декабря 2008 г. № 274
2.2 Законодательство о СРО
1. Нормативно-правовое регулирование деятельности Саморегулируемыхорганизаций (СРО) в области строительства, реконструкции, капитального ремонтаобъектов капитального строительства (строительное СРО).
Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях»;
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ;
Постановление Правительства Российской Федерации от 29 сентября 2008 г. № 724 «Об утверждении порядка ведения государственного реестра саморегулируемыхорганизаций»;
Постановление Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2008 г. № 864 «О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ „О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельныезаконодательные акты Российской Федерации“;
Приказ Министерства регионального развития от 9 декабря 2008 г. № 274 „Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектнойдокументации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитальногостроительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства“;
Приказ Федеральной службы по экологическому, технологическомуи атомному надзору от 10 февраля 2009 г. № 57 „Об организации работы по реализациипостановления Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2008 г. № 864 “О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ „О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельныезаконодательные акты Российской Федерации“. [10]
2. Нормативно-правовое регулирование деятельности Саморегулируемыхорганизаций (СРО) в области архитектурно-строительного проектирования (проектныеСРО).
Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ „О саморегулируемых организациях“;
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ;
Постановление Правительства Российской Федерации от 29 сентября 2008 г. № 724 „Об утверждении порядка ведения государственного реестра саморегулируемыхорганизаций“;
Постановление Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2008 г. № 864 „О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельныезаконодательные акты Российской Федерации»;
Приказ Министерства регионального развития от 9 декабря 2008 г. № 274 «Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектнойдокументации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитальногостроительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства»;
Приказ Федеральной службы по экологическому, технологическомуи атомному надзору от 10 февраля 2009 г. № 57 «Об организации работы по реализациипостановления Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2008 г. № 864 „О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельныезаконодательные акты Российской Федерации».
3. Нормативно-правовое регулирование деятельности Саморегулируемыхорганизаций (СРО) в области инженерных изысканий (изыскательское СРО).
Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях»;
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ;
Постановление Правительства Российской Федерации от 29 сентября 2008 г. № 724 «Об утверждении порядка ведения государственного реестра саморегулируемыхорганизаций»;
Постановление Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2008 г. № 864 «О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ „О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельныезаконодательные акты Российской Федерации“;
Приказ Министерства регионального развития от 9 декабря 2008 г. № 274 „Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектнойдокументации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитальногостроительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства“;
Приказ Федеральной службы по экологическому, технологическомуи атомному надзору от 10 февраля 2009 г. № 57 „Об организации работы по реализациипостановления Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2008 г. № 864 “О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ „О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельныезаконодательные акты Российской Федерации“.
4. Нормативно-правовое регулирование деятельности Саморегулируемыхорганизаций (СРО) арбитражных управляющих (СРО арбитражных управляющих).
Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 315-ФЗ „О саморегулируемых организациях“;
Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ „О несостоятельности (банкротстве)“.
5 Нормативно-правовое регулирование деятельности Саморегулируемыхорганизаций (СРО) оценщиков (СРО оценщиков).
Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 315-ФЗ „О саморегулируемых организациях“;
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.
6. Нормативно-правовое регулирование деятельности Саморегулируемыхорганизаций (СРО) аудиторов (СРО аудиторов).
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. N 307-ФЗ „Об аудиторской деятельности“.
7. Нормативно-правовое регулирование деятельности Саморегулируемыхорганизаций (СРО) в сфере рекламы (СРО в сфере рекламы).
8. Нормативно-правовое регулирование деятельности Саморегулируемыхорганизаций (СРО) профессиональных участников рынка ценных бумаг (СРО профучастниковрынка ценных бумаг).
Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ „О рынке ценных бумаг“; Федеральный закон от 5 марта 1999 г. N 46-ФЗ „О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг“.
9. Нормативно-правовое регулирование деятельности Саморегулируемыхорганизаций (СРО) управляющих компаний (СРО управляющих компаний)
2.3 Законодательная база и правовые риски управлениякоммерческой недвижимостью
Исходя из положений существующего законодательства, по договорууправления имуществом одна сторона (собственник) передает другой стороне (управляющему)на определенный срок имущество в управление, а другая сторона за вознаграждениеобязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах собственника.
Как правило, целью передачи объекта коммерческой недвижимостив доверительное управление, является последующая его сдача в аренду третьим лицамот имени управляющего и передача собственнику дохода в форме полученной от арендатороварендной платы.
Собственник недвижимого имущества, заключив договор, избавляетсебя от проблем, связанных с поиском арендаторов нежилого помещения, его обслуживаниеми эксплуатацией и получает постоянный гарантированный доход от управляющего.
В управлении недвижимостью участвуют три субъекта:
учредитель управления (как правило, собственник имущества);
управляющий;
арендаторы.
Таким образом, на практике необходимо выстроить правовую схемувзаимодействия между данными субъектами.
На практике управляющие компании и собственники, как правило,могут столкнуться со следующими рисками доверительного управления: проблемы неизбежноначинаются непосредственно в момент заключения договора — устные предварительныедоговоренности переносятся на бумагу неточно, что чревато недоразумениями впоследствии.Кроме того, существует риск утраты самого объекта, но здесь единственной рекомендациейможет служить возможность по страхованию объекта от всех видов рисков, как внутреннего,так и внешнего происхождения, и следить за исправностью технических систем здания.Также необходимо указать на риск утраты права собственности, в частности, в ходерейдерских захватов. Методы противодействия здесь, разумеется, индивидуальны, главное- постоянно иметь в виду такую возможность и осуществлять, „текущую деятельностьпо предотвращению рейдерских захватов“.
На практике собственники и управляющие компании сталкиваютсяв момент регистрации договора доверительного управления с риском следующего характера- исходя из анализа судебной практики, существует возможность прекращения в последствиидоговора со стороны административных органов, осуществляющих регистрацию такогодоговора. Исходя из материалов дела, можно сказать о следующем: стороны заключилидоговор доверительного управления сроком на пять лет, и своевременно его пролонгировали.Однако Мосрегистрация по окончанию действия первоначального договора сообщила сторонамо внесении записи о прекращении действия договора доверительного управления объектомкоммерческой недвижимости. Стороны обратились в суд. Исходя из положений ГК о доверительномуправлении, действия регистрирующих органов по прекращению действия договора неявляются основанием для его прекращения или расторжения. Таким образом, суд правомерноудовлетворил заявление о признании недействительной государственной регистрациипрекращения действия договора о доверительном управлении имущественным комплексом,т.к. договор доверительного управления не прекратил действия и отсутствуют предусмотренныезаконом основания для совершения указанных регистрационных действий.
Осуществляя регистрацию договора доверительного управления, необходимознать, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственнойрегистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требованияо регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительностьдоговора.
Договор доверительного управления имуществом должен быть заключенв письменной форме, причем при управлении зданиями и сооружениями будут применятьсяправила, регулирующие вопросы купли-продажи недвижимости. В договоре доверительногоуправления обязательно указываются выгодоприобретатель, состав управляемого имущества,срок действия договора, а также размер и форма вознаграждения управляющего.
Управляющий наделяется всеми полномочиями, необходимыми для защитыинтересов учредителя, связанных с переданным имуществом. Эти полномочия должны бытьподробно перечислены в договоре. Здесь необходимо указать на обширную судебную практикупо превышению управляющими компаниями своих полномочий при управлении объектамикоммерческой недвижимости. Например, общество, являющееся собственником объектакоммерческой недвижимости обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к управляющейкомпании и арендатору о признании договора аренды недействительным со ссылкой нато, что доверительный управляющий был не вправе сдавать в аренду нежилое помещениебез согласия собственника.
Арендатор ссылается на отсутствие доказательств того, что онознало или должно было знать о нарушении доверительным управляющим предусмотренныхдоговором ограничений на совершение сделки. Как установлено судом при рассмотренииспора по существу, между ответчиками заключен спорный договор на аренду нежилогопомещения без согласия собственника.
В соответствии с п.2 ст.1012 ГК РФ осуществляя доверительноеуправление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этогоимущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридическиеи фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могутбыть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительномууправлению имуществом. Согласно условиям договора доверительного управления доверительныйуправляющий имеет право сдавать в аренду помещения только с письменного разрешениясобственника. Исковые требования общества, являющегося собственником объекта коммерческойнедвижимости, удовлетворены в полном объеме.
Необходимо указать на то, что управляющая компания согласно договоруучаствует в сделках от своего имени, но обязана информировать о своем статусе доверительногоуправляющего третьих лиц. Существует обязанность предупреждать всех контрагентово том, что компания действует в чужих интересах и является доверительным управляющим.В соответствии с п.3 ст.1012 Гражданского кодекса РФ, если после имени или наименованияуправляющего в договоре, заключенном от его имени, но в отношении переданного вуправление имущества, стоит отметка „Д. У.“, считается, что контрагентпредупрежден о статусе своего партнера. Когда контрагенты не были информированыо статусе управляющего, все обязанности по договору возникают у управляющего лично.То есть он должен исполнять обязательства по такому договору только за счет своегоимущества (п.3, ст.1012 ГК РФ). Если в документах отсутствует пометка „Д. У.“,доверительный управляющий лично отвечает перед третьими лицами, но только принадлежащимему имуществом. А имущество, переданное в доверительное управление, продолжает оставатьсясобственностью учредителя управления. Договор доверительного управления отражаетэти юридические моменты, несмотря на то, что данные положения прописаны ГражданскимКодексом РФ. Таким образом, это является еще одним риском как для управляющей компании,так и для контрагентов по сделке с данной компанией.
Чтобы избежать на практике вышеуказанных рисков, можно рекомендоватьсторонам доверительного управления следующее: точно прописывать условия договорав части ранее достигнутых соглашений. В том числе обязательно указать существенныеусловия договора доверительного управления; соблюдать порядок подписания договора,акта — приема — передачи имущества, и государственной регистрации договора; проверятьполномочия управляющей компании при заключении договоров с третьими лицами и указаниена этот статус в договоре; осуществлять контроль за деятельностью Управляющей компаниисо стороны собственника имущества; страховать объект от всех внутренних и внешнихрисков; проводить комплекс мероприятий по обременению объекта в целях защиты отрейдерской атаки.
Естественно, данные рекомендации не являются исчерпывающими,и в каждом случае рекомендуется проводить комплексную правовую проверку предстоящихюридически значимых действий. [11]
 2.4 СРО специализирующая на обслуживании жилых домов
Бум покупок квартир в новостройках закончился. Вместе с остановкойроста цен прошла эйфория от приобретения стремительно дорожавших квадратных метров.Новоселы начали обживать свои законные „владения“. Как правило, в течениегода после покупки квартиры жильцов не заботит управление домом. Однако по истеченииэтого срока новоселы начинают отчетливее видеть недостатки в эксплуатации их жилья.Не обнаруживая наличия ДЭЗов, ЖЭКов и РЭУ, они начинают всерьез интересоваться,кто должен отвечать за текущие трубы и неработающий лифт, и знакомятся с управляющимикомпаниями, которые специализируются на обслуживании жилых домов.
Не обнаруживая наличия ДЭЗов, ЖЭКов и РЭУ, они начинают всерьезинтересоваться, кто должен отвечать за текущие трубы и неработающий лифт, и знакомятсяс управляющими компаниями, которые специализируются на обслуживании жилых домов.
Рынок таких компаний существует уже не первый год и являетсяодной из самых закрытых сфер столичной недвижимости. Это связано с тем, что традиционноуправляющая компания уже „прилагается“ к жилому дому: ее выбор или созданиепроизводятся застройщиками еще до появления фактических владельцев квартир. Частныхили независимых управленцев в жилом секторе столичной недвижимости практически нет,значит, нет рынка в его цивилизованном понимании.
»Жим" на жильцов
С момента формирования рынка управляющих компаний при коммерческомжилье полностью исчезла практика передачи эксплуатации здания в систему муниципальныхЖЭКов, ДЭЗов и т.п. Согласно столичному законодательству, дома, построенные безучастия финансовых ресурсов Москвы, в отличие от муниципального жилья не ставятсяна обслуживание ДЭЗами. Нести ответственность за свое имущество обязан собственник,которого на этапе строительства и сразу после заселения еще нет. Чтобы домовладельцымогли выбирать и контролировать уровень обслуживания, от них требуется участие втовариществе собственников жилья (ТСЖ). Форма управления домом выбирается на общемсобрании владельцев квартир. Заметим, что сам факт приобретения квартиры не влечетавтоматического членства покупателя в товариществе. Только подав заявление на членствов ТСЖ, жители получают право принимать участие в деятельности товарищества. Приэтом образование самого ТСЖ может произойти лишь после того, как более 50% квартирв доме оформлено в собственность, т.е. засвидетельствовано в едином государственномреестре. К слову, в Москве оформление прав на недвижимость занимает от года до двух.
Вот и получается, что большинством новостроек управляют эксплуатирующиекомпании застройщиков, которые преследуют свои цели. По словам председателя координационногокомитета ЗАО «ИнфраМенеджмент. Управляющая компания» Дмитрия Поваренко,на этом этапе главной задачей девелоперов становится защита своих интересов присдаче дома в эксплуатацию и на протяжении срока действия гарантийных обязательств.Коммерческие управляющие компании, которым передаются функции по эксплуатации дома,почти всегда являются дочерними или аффилированными структурами по отношению к застройщику.Так ТСЖ и эксплуатационная фирма принимают дом на баланс и «прикрывают»застройщика до истечения гарантийного срока. После чего строительный брак и прочиедефекты «благополучно» достаются домовладельцам.
Второй задачей уже не самих девелоперов, а их эксплуатирующихкомпаний становится организация собственного прибыльного бизнеса за счет установленияофициальных и неофициальных тарифов на услуги. Особенно это касается временногоотрезка от момента, когда появляются фактические пользователи недвижимости, и дотех пор, когда они начинают ориентироваться в ситуации. На начальном этапе эксплуатирующаякомпания застройщика старается собрать с жильцов максимум платежей. Например, устанавливаетопределенную планку стоимости услуг и изменяет ее по своему усмотрению. Подобныйприем активно используется в новостройках бизнес-класса, обитатели которых, какправило, имеют достаточно высокий уровень доходов. Например, в Москве ставка зауправление домом бизнес-класса колеблется от $1,5 до 3 за 1 кв. м в месяц.
При этом эксплуатирующие фирмы совместно с ТСЖ могут устанавливатьсвои расценки и на дополнительные виды сервиса (охрана, разведение цветника у подъездаи т.д.). Кроме сумм за жилищные услуги, которые рассчитываются исходя из площадиквартиры, и коммунальное обслуживание с фиксированными тарифами (свет, газ, отопление,водоснабжение) через ТСЖ проходят дополнительные средства на управление домом. Например,товарищество, созданное застройщиком, безапелляционно предлагает жильцам заплатитьнесколько сот долларов, чтобы получить дефицитное место на автостоянке. Или же владельцыквартир неожиданно узнают, что ТСЖ официально приняло решение о замене старых лифтовна новые, а оплачивать это предстоит жильцам из своего кармана. Выбранная товариществомэксплуатирующая компания имеет право сдавать в аренду технические помещения дома,использовать фасады и крыши для размещения рекламы и т.п. Чаще всего жильцам непод силу противостоять подобным действиям со стороны ТСЖ застройщика и его управляющейкомпании.
Бизнес на новостройках
Оценить доли рынка, приходящиеся на независимые эксплуатирующиекомпании и на управляющие структуры, созданные застройщиками, несложно. В отличиеот коммерческой недвижимости, где работает много независимых зарубежных управляющихорганизаций, в жилом секторе они не представлены вовсе. Все остальные «управленцы»так или иначе аффилированы с девелоперами или муниципальными властями либо фактическиобслуживают корпоративные интересы собственника нескольких имущественных комплексов.По данным специалистов ЗАО «ИнфраМенеджмент. Управляющая компания», домабизнес-класса, которыми управляют независимые отечественные компании, составляютвсего 1-2% рынка, тогда как аффилированные предприятия, сервисные подразделенияили дочерние компании застройщиков эксплуатируют 98-99% общего числа новостроек.
Конечно, на рынке существуют и компании, обслуживающие один-дванебольших объекта. Однако как профессиональные игроки рынка они рассматриватьсяне могут.
По словам начальника отдела маркетинга компании «Конти»Алексея Самсонова, прибыль эксплуатирующей компании должна превышать 15%. Чтобыбыть доходной, фирма должна обслуживать как можно большее количество объектов, тогдаэту деятельность можно рассматривать не как дополнительный сервис, а как самостоятельноенаправление. Такой процент прибыли нормален для масштабных управляющих компанийзастройщиков. Деятельность мелких непрофессиональных фирм скорее похожа на индивидуальноепредпринимательство. «Фактически независимые управленцы, работающие в жилищномсекторе, — это не компании в традиционном понимании, а „артели“ из 30-40специалистов, занимающиеся частной практикой и зарегистрировавшие для этих целейобщество с ограниченной ответственностью», — говорит Д. Поваренко. Понятно,что ответственность таких независимых управленцев минимальна, как в случае с управляющимикомпаниями застройщика. Эти компании не обладают собственным оборотным капиталоми необходимыми для эффективной деятельности основными средствами. Продолжительностьжизни таких организаций во многом определяется динамикой их отношений с жильцамидвух — трех обслуживаемых ими домов. По словам Д. Поваренко, любой конфликт междужильцами и подобной управляющей компанией приводит к фактическому прекращению еесуществования. Работавшие в ней специалисты переходят на работу по найму — до моментавозникновения благоприятных условий для возобновления предпринимательской деятельности,но уже под другим названием. Подобная деятельность представляет собой стабильныйнебольшой бизнес, особенно если учитывать, что управляющие компании в большинствеслучаев работают с новостройками. Инженерные коммуникации в новых домах как минимум10-15 лет не потребуют серьезного ремонта.
Нетиражируемая эксплуатация
Спрос на качественное управление жилой недвижимостью неизменноувеличивается. Жильцы постоянно ужесточают требования к обслуживанию домов. За последнийгод количество собственников квартир, недовольных работой управляющих компаний застройщика,достигло почти критической массы. По словам Д. Поваренко, «смена эксплуатирующейорганизации никогда не происходит по взаимному согласию сторон. Это всегда конфликтнаяситуация, требующая профессионального сопровождения менеджеров, юристов, финансистов,инженеров». Самостоятельная смена управляющей компании, как правило, заканчиваетсядля жильцов тупиковыми или кризисными ситуациями. Выбор новой организации даетсязначительно труднее, чем отказ от услуг старой. Тем более выбирать практически неиз чего. Как заявляет Д. Поваренко, на столичном рынке недвижимости полностью отсутствуетпубличная и «прозрачная» практика приобретения подобных услуг. В идеалевыбор управляющей компании следовало бы осуществлять на основании публичной информациив справочниках, интернете и рекламе, но ее пока нет. Другой вариант — ориентацияна рекомендации жильцов, уже оценивших работу независимой управляющей компании насвоем опыте. Хотя велика вероятность, что позитивная практика не будет подтвержденав случае с другим домом, и положительный опыт окажется просто случайностью. Делов том, что каждый конкретный случай жилищного управления уникален, у современныхстоличных организаций нет единого отработанного подхода к разным объектам.«Этим объясняется тот факт, что у тех немногих частных компаний, которые работаютна рынке жилищного управления, могут быть как крайне позитивные, так и крайне негативныеопыты», — говорит Д. Поваренко. К тому же управляющие компании обычно не заинтересованыв разглашении и обсуждении условий своих контрактов. Поэтому на рынке жилищногоуправления отсутствуют такие понятия, как «репутация» и «бренд».Нехватка сведений о деятельности эксплуатирующих организаций зачастую связана нес недобросовестными намерениями застройщиков и инвесторов, а с отсутствием у нихпотребности в такой информационной деятельности: от мнения конечных потребителейрешение о сотрудничестве почти не зависит. Нынешним управляющим компаниям простонезачем заботится о своей репутации. Возможно, будущее жилищного управления — заорганизациями, которые будут осуществлять свою деятельность по сетевому принципуи смогут тиражировать успешную практику на большом количестве объектов. Сейчас настоличном рынке для появления таких компаний есть все условия.
2.5 Профессиональные объединения по управлению недвижимостив России (на примере Alcon, МАТОРИН)
ALCON — молодая, активно развивающаяся группа компаний, работающихна рынке коммерческой недвижимости Москвы.
ГК ALCON — предоставляет полный спектр услуг на рынке коммерческойнедвижимости Москвы и Московской области — от инвестирования в строительство, редевелопментапромышленных территорий, девелопмента до управления объектами недвижимости.
Миссия ALCON:
Мы обеспечиваем высокодоходный рост бизнеса, соблюдая балансинтересов партнеров, клиентов, общества и сохраняя открытость для сотрудничества,основанную на традициях, гармонии, уважении к индивидуальности.
Стратегия ALCON: Работать в сотрудничестве с ведущими международнымиархитектурными, строительными, инвестиционно-финансовыми компаниями. Увеличить портфельинвестиционных и девелоперских проектов и занять лидирующую позицию в сфере девелопментана рынке коммерческой недвижимости по масштабу и количеству введенных в эксплуатациюофисных и иных проектов. Обеспечить информационную открытость и прозрачность ведениябизнеса на российском и международном уровне.
Ценности ALCON:
Высокий профессионализм
Открытость для партнерства
Уважение к индивидуальности
Ориентация на традиции
Гармоничность
Основные направления деятельности ALCON: Девелопментсобственных проектов в недвижимости на территории Москвы и Московской областиИнвестирование и соинвестирование средств, как в собственные проекты, таки в проекты партнеровРедевелопмент промышленных территорийУправление объектами коммерческой недвижимости.
В процессе осуществления своей деятельности компании ALCON используютсовременные высокотехнологичные решения в области строительства и инвестиций, управленияфинансами и рисками, детальное бизнес-планирование и активную маркетинговую политику.
Для работы ALCON использует лицензированное программное обеспечениеот Microsoft. На всех рабочих местах установлены лицензионные копии Microsoft WindowsXP. Для организации совместной работы сотрудники ALCON используют лицензионную копиюMicrosoft Office SharePoint Server 2007 и Microsoft Project Server 2007. Данныепродукты обеспечивают высокое качество работы над проектами компании.
Портфель проектов сегодня, Девелопмент
«АЛКОН» Строительство многофункционального административно-офисногокомплекса класса А.
Общая площадь — более 100 тыс. кв. м. Комплекс имеет огороженнуютерриторию и состоит из 4-х зданий разной этажности, объединенных 2-уровневым подземнымпаркингом. Концепция проекта подразумевает наличие развитой внутренней инфраструктуры.Сдача в эксплуатацию — 2011 г.
«АЛКОН II»
Строительство офисного комплекса класса А. Общая площадь — 45тыс. кв. м. Комплекс состоит из двух 9-этажных зданий с двухуровневым подземнымпаркингом. Здания расположены на первой линии домов Ленинградского проспекта.
«GALAXY»
Строительство бизнес-центра класса А. Общая площадь — 117 тыс.кв. м. Комплекс расположен между станциями метро «Сокол» и «Аэропорт».Состоит из трех корпусов, выполненных в стиле hi-tech и представляющих собой изогнутыепластины-лепестки, объединенные 5-уровневым подземным паркингом на 1000 машиномест.
Завод «Изолятор им. Баркова»
Вывод промышленного производства за пределы Москвы.
В рамках этого проекта в 2007 году завершилось строительствопредприятия в Истринском районе Московской области (Новорижское шоссе, 25 км от МКАД). На территории площадью 5 Га возведено более 25 тыс. кв. м производственных площадей иадминистративно-офисных помещений. Завод введен в эксплуатацию в IV кв. 2007 г.
Управление недвижимостью
Ленинградский проспект, 72
Бизнес-центр класса В.
Комплексное управление зданием и сдача площадей в аренду
Реконструированное офисное здание на 1-й линии Ленинградскогопроспекта. Общая площадь — 17 500 кв. м. Его арендаторами в настоящее время являютсятакие крупные компании, как: международное проектировочное бюро MMA+Fitzroy RobinsonInternational, KellyServiсes, CitiBank, BigBoard и др.
«АЛКОН»
Многофункциональный административно-офисного комплекса классаА
Консалтинг на стадии проектирования
Комплексное управление зданием
Проект находится в стадии строительства.4 здания общей площадьюболее 100 тыс. кв. м. Подземный паркинг. Развитая внутренняя инфраструктура. Сдачав эксплуатацию — 2011г.
«Отрадный»
Офисный комплекс класса В+
Консалтинг на стадии проектирования
Общая площадь — 30 000 кв. м. Окончание строительства — 2008 г. Комплекс состоит из 2 отдельно стоящих офисных зданий и складской зоны. Шаговаядоступность от м. Отрадное, доступ к Алтуфьевскому и Дмитровскому шоссе, ПроспектуМира.
Складские комплексы
Комплексное управление зданием и сдача площадей в аренду
Холодные складские комплексы в 3-м Балтийском переулке и на Зеленоградскойулице.
Спектр услуг:
ALCON Development
Девелопмент (строительство) и реализация собственных объектовкоммерческой недвижимости, соинвестирование проектов других компаний, редевелопментпроизводственных территорий, реконструкция промышленных предприятий.
ALCON Management
Комплексное управление объектами коммерческой недвижимости, включаяарендные отношения и обслуживание инженерных систем зданий.
ALCON Management работает на рынке управления коммерческой недвижимостьюболее 10 лет. Компания была основана в 1996 году и сейчас входит в группу компанийALCON, созданную для реализации проектов на рынке недвижимости Москвы, Московскойобласти и других регионов России.
Основная цель работы ALCON Management — увеличение доходностиобъекта за счет эффективного управления и при соблюдении интересов владельцев иарендаторов.
Основная задача — рационально и качественно управлять объектами,заботиться о комфорте клиентов на арендуемых площадях.
В своей работе ALCON Management стремится обеспечить максимальныйдоход от эксплуатации здания, оптимизировать затраты на управление, сделать прозрачнымдля арендаторов бюджет операционных расходов и одновременно максимально бережноотноситься к объекту, удовлетворять потребности арендаторов качеством услуг и благоприятнымрабочим климатом.
Преимущества
Опыт работы в кризисном 1998-м и сейчас, в 2008-м
Безупречная репутация
Опыт бесконфликтного управления (стаж работы на 1 здании — 10лет)
Собственный девелоперский проект класса А — понимаем, что хочетсобственник
Возможность снижения стоимости услуг за счет внедрения современныхвысокоэффективных технологий управления
Отсутствие необходимости переплачивать «за бренд»
Прозрачное ценообразование
Возможность гибко подстроиться под клиента и работать индивидуально
Оперативность в решении разносторонних задач
Профессионализм команды
Партнерские отношения вместо «продавец — клиент»
Технический менеджмент
Технический аудит здания более подробно
Эксплуатация лифтов и лифтового оборудования
Ведение инвентарной описи всего основного оборудования здания
Планово-профилактическое обслуживание и ремонт инженерных системболее подробно.
Взаимодействие с коммунальными службами более подробно
Разработка и отслеживание соблюдения правил эксплуатации и сервисныхосмотров оборудования
Обработка заявок арендаторов на проведение работ более подробно
Управление отношениями с субподрядными организациями более подробно
Разработка и согласование индивидуальных программ техническогообслуживания здания с учетом особенности объекта и концепции
Услуги
Управление арендными отношениями
Техническая эксплуатация зданий
Инфраструктурный менеджмент
Объекты
АЛКОН
Деловой комплекс класса А
Общая площадь — 102 177 кв. м. Окончание строительства — 2010 г. Комплекс состоит из 4-х зданий разной этажности, объединенных2-уровневым подземным паркингом. Концепция проекта подразумевает наличие развитойвнутренней инфраструктуры.
Ленинградский, 72
Бизнес-центр класса В
Реконструированное офисное здание на 1-й линии Ленинградскогопроспекта.
Общая площадь — 17 500 кв. м.
Его арендаторами в настоящее время являются такие крупные компании,как: международное проектировочное бюро MMA+Fitzroy Robinson International, KellyServiсes,CitiBank, BigBoard и др.
Отрадный
Офисный комплекс класса В+
Общая площадь — 30 000 кв. м.
Окончание строительства — 2008 г.
Комплекс состоит из 2 отдельно стоящих офисных зданий (16 300и 4 200 кв. м) и складской зоны (9 000 кв. м). Шаговая доступность от м. «Отрадное», доступ к Алтуфьевскому и Дмитровскому шоссе, Проспекту Мира.
Партнеры и клиенты
Билайн, BigBoard, Kelly,MC, Ресо гарантия,, citibank,city menadgement
МАТОРИН — эксперт в области управления и обслуживанияобъектов недвижимости любого назначения.
Если Ваша собственность — это жилая недвижимость (квартира, дом,коттедж), Вам как собственнику важно знать, что при одинаковых затратах Вы можетеиметь совершенно разное качество оказания услуг со стороны управляющей компании.
Если Ваш объект — коммерческое здание, то для Вас самое важное- не только поддерживать его состояние в порядке, но и получать от него доход. Вусловиях кризиса необходимо думать как об оптимизации издержек на эксплуатацию зданий,так и об эффективности управления объектом недвижимости.
Мы понимаем Ваши цели и готовы помочь в их реализации.
МАТОРИН — одна из немногих компаний на рынке, представляющихдействительно высокое качество обслуживания, которое мы реализуем за счет собственнойпроизводственной базы, высококвалифицированного персонала, инновационных технологийв обслуживании и оказании специализированных услуг. Мы обслуживаем и управляем болеечем 400 тыс. кв. м жилой недвижимости и 250 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.
Выбирая сотрудничество с компанией МАТОРИН, Вы получаете комплексноеи профессиональное управление и обслуживание Вашей недвижимости на любом этапе еефункционирования.
Для того чтобы перейти к полному перечню услуг, актуальных дляВашего объекта необходимо:
Выбрать тип Вашего объекта нажатием на соответствующую кнопку
Выбрать этап функционирования Вашего объекта нажатием на соответствующуюкнопку
При нажатии на кнопку «Показать услуги» Вы окажетесьна странице с перечнем актуальных для Вашего объекта услуг и сможете выбрать любыеинтересующие Вас.
Основные услуги, которые чаще всего интересуют клиентов:
Управление жилой недвижимостью, управление домом
Управление жилой недвижимостью, или управление домом, включаетв себя ведение технического обслуживания жилых зданий, юридическое и финансовоесопровождение сделок, необходимых для целей управления домом. Управление жилой недвижимостью- процесс, обеспечивающий комфорт проживания в доме, своевременность осуществлениявсех платежей и контроль исполнения необходимых работ.
Эксплуатация зданий
Техническая эксплуатация зданий включает в себя техническое обслуживание,осуществление текущего и капитального ремонта объектов недвижимости, санитарноесодержание. Система технической эксплуатации зданий — это совокупность средств,материалов, исполнителей и документации, регламентирующей их взаимодействия, необходимогои достаточного для выполнения задач технической эксплуатации зданий.
Ремонтно-строительные работы
Ремонтно-строительные работы — это и текущий ремонт, капитальныйремонт, реконструкция помещений. Ремонтно-строительные работы включают в себя достаточнобольшой перечень мероприятий. Все они проводятся квалифицированными штатными специалистаминашей компании с учетом Ваших пожеланий и требований к результатам текущего ремонта,реконструкции и прочих ремонтно-строительных работ.
«Управляющая компания (недвижимость) — организация, основнымвидом деятельности которой является управление объектами недвижимости по заказуи в интересах собственника такой недвижимости. Оказывает услуги по управлению зданиемкак в целом, так и по отдельным блокам, в т. ч. при приемке объектов в эксплуатацию,составлении дефектных ведомостей, принятии технических решений на стадии строительстваи монтажа оборудования. „
История.
Компания “МАТОРИН» уже более 15 лет успешно работаетна рынке недвижимости. Наша история берёт начало в 1994 году, когда строительно-эксплуатационноеподразделение крупнейшего отечественного станкостроительного завода было выделенов самостоятельную компанию «КП-стройсервис».
Продолжая тесное сотрудничество с заводом, «КП-стройсервис»стала динамично развиваться. В период с 1994 г. по 2004 г. были успешно реализованы проекты по строительству, реконструкции и эксплуатационному обслуживанию административных,торговых и складских помещений, программы редевелопмента объектов производственнойнедвижимости и ряд проектов по модернизации и управлению объектами коммерческойнедвижимости. Мы завоевали доверие таких заказчиков, как Siemens,Bosch, Olympus, Osram, Vedis Group, USN Group, JamilCo Group, ГУВД г. Москвы, МНС РФ, МВД РФ, Федерация независимых профсоюзовРосси, ФГУП «НПП Пульсар». Компания идет в ногу со временем и не останавливаемсяна достигнутом. В 2004-2005 гг. провела целевую реструктуризацию компании: переориентировалиосновные виды деятельности, сфокусировавшись на эксплуатации и управлении недвижимостьюи обрели новое имя — Группа компаний «МАТОРИН».
В настоящее время специалистами Группы компаний «МАТОРИН»ведётся работа по развитию в г. Сочи регионального представительства по обслуживаниюи управлению строящимися объектами курортной инфраструктуры. Предпринимательскаяинтуиция, мобильность и грамотные инвестиционно-девелоперские решения позволяютнам расширять филиальную сеть, осваивая рынки ближнего зарубежья — компания открываетсвое представительство в Республике Беларусь (г. Минск).
Большой опыт, индивидуальный подход и применение современныхтехнологий в управлении и эксплуатации объектов недвижимости позволяют гарантироватьнашим клиентам 100% сервиса на квадратный метр!
Компания МАТОРИН развивалась на протяжении 15 лет, и сейчас намисоздана оптимальная структура для достижения основной цели работы нашей компании- осуществление высокопрофессионального сервиса для собственников и пользователейобъектов недвижимости. [12]
Заключение
Итак, несмотря на трудности, возникающие на практике по применениюФедерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним”, связанные с недостаточной правовой регламентацией процедуры регистрации,противоречивостью нормативных актов в этой сфере, к несомненным плюсам системы государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо отнести:
- изменение самого подхода к регистрации недвижимости — это уже не чисто техническаяоперация учета определенных сведений: документы, представляемые на государственнуюрегистрацию, подлежат правовой экспертизе;
- введение единой процедуры государственной регистрации независимо от объектарегистрации и региона его нахождения;
- смена множественности регистраторов (БТИ, комитеты по управлению имуществом,комитеты по земельным ресурсам и землеустройству) единым регистрирующим органом- учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, котороеуже через несколько лет, обеспечит возможность, с одной стороны, получения каждымжелающим информации о юридическом состоянии соответствующего объекта недвижимости,а с другой — контроля государством сферы обращения недвижимости и осуществленияболее полного учета базы налогообложения.
Список литературы
1. Гражданский кодекс РФ 1994г.
2. Гражданско-процессуальный кодекс РСФСР.
3. Арбитражно-процессуальный кодекс РСФСР.
4. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним" № 122-ФЗ от 21.07.1997г.
5. www.bishelp.ru
6. www.dvoretsky.ru
7. http://www.all-sro.ru
8. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Москва, 1997г. Ч.1. С.185.; ШершеневичГ.Ф. Учебник русского гражданского права. Москва, 1995г. С.149.
9. А.В. Дмитриев. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимостьв России, Германии и Испании. // “Законодательство”, ноябрь 2000г., № 11.
10. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1994, № 2.
11. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного СоветаРоссийской Федерации от 13 февраля 1992г., № 7, С.312.
12. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // “Российскаяюстиция”, 1997, № 10
13. Дмитриев А.В. От “укрепления прав” до государственной регистрации прав нанедвижимое имущество: опыт России. // “Законодательство”, июль 2000г., № 7.