Введение
Актуальностьтемы исследования. «Pacta servanda sunt» – «Договорынужно соблюдать». Это древнеримское изречение, ставшее важнейшим принципомгражданского оборота, актуально и поныне. Данный «категорический императивцивилистики» в современных жестких условиях рыночной экономики потребовалдетального обеспечения и регламентации. Поэтому контрагенты используют всевозможные средства обеспечения обязательств, предоставленные в их распоряжениезаконом и обычаями делового оборота. Наиболее надежным из таких средствявляется ипотека. Ее преимущества состоят в том, что заложенная недвижимость,как правило, является высоко ликвидным товаром и залогодержатель таким образомимеет достаточно надежное обеспечение по основному обязательству. Недвижимостьимеет высокую рыночную стоимость, которая в меньшей степени подверженанепредсказуемым колебаниям «рыночной стихии». Нередко лишь угроза обращениявзыскания по долгам на недвижимое имущество становится хорошим стимулом,побуждающим должника-залогодателя к исполнению взятых на себя обязательств.
Напротяжении семидесяти лет данный способ обеспечения исполнения обязательств ненашел должного отражения в науке российского гражданского права. Законодательствосущественным образом нарушало интересы кредитора, исключив возможностьобращения взыскания на имущество. Лишь с принятием Федерального закона «Обипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года появился правовой механизм,позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующегоправа кредитора. Благодаря этому законодательному акту начал возрождатьсяинститут ипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условийдоговоров. Институт ипотеки крайне важен в настоящий период, когда в условияхрынка России особенно необходимо банковское кредитование предприятий,предпринимателей и граждан. Ипотека является важнейшим инструментом кредита ибез его надлежащего развития как института права невозможно говорить осуществовании нормальной рыночной экономики.
Основнойфункцией ипотеки в соответствии с современным законодательством России являетсястимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства, атакже предотвращение или уменьшение размера негативных последствий, которыемогут наступить в случае его нарушения. Иными словами, ипотека обеспечиваетинтересы кредитора-залогодержателя по обязательству, которые состоят внадлежащем исполнении должником-залогодателем лежащих на нем обязанностей. Должникпод угрозой наложения взыскания на ипотечное имущество побуждается кнадлежащему исполнению своих обязательств.
Следующийважный принцип ипотеки заключается в ее безусловной акцессорности: ипотеканосит зависимый от основного обязательства характер, то есть может возникатьтолько тогда, когда существует основное обязательство. Таким образом, являясьдополнительным, ипотечное обязательство вступает в действие только тогда, когдадолжник нарушает основное обязательство. Субсидиарное обязательство – ипотекаполностью зависит от основного обязательства, и недействительность основногообязательства влечет за собой недействительность ипотеки.
В настоящеевремя этот способ обеспечения обязательств принимает всё более массовыйхарактер, что говорит о необходимости изучения механизма его применения,усовершенствования законодательства в данной сфере, что подтверждаетактуальность данного исследования.
Ипотечноекредитование рассматривается государством в качестве механизма, способногорешить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищнуюпроблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Дляабсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляетсяединственно возможным источником решения извечного для россиян жилищноговопроса.
Поэтому сучетом развития законодательства, требуется всестороннее исследование данногоправового института и практики его применения, что будет способствоватьразработке современной научной концепции развития ипотеки в России.
Объект исследования.Объектом исследования выступает правовое регулирование залоганедвижимого имущества, а в частности, особенности залога земельных участков иособенности залога жилых домов и квартир.
Предметисследования. Предметом исследованияявляется сложившийся механизм регулирования ипотеки, взгляды ученых-цивилистов,судебная практика по делам о залоге недвижимого имущества, а такженормативно-правовая база Российской Федерации в указанной сфере.
Целиисследования. Исходя из названия работы иуказанной актуальности, целью работы является полное и всесторонне изучениезаконодательства, регулирующего залог недвижимого имущества, а также выявлениепротиворечий норм и выработка предложений по их устранению.
Указанныецели достигаются путем решения следующих задач:
1. Полное ивсесторонне изучение норм об объекте данного вида обеспечения обязательств;
2.Определение понятия и видов недвижимого имущества, которое может выступатьпредметом залога;
3. Изучениеособенностей залога в силу закон и в силу договора;
4. Характеристиказаконодательства, регулирующего залог недвижимости;
5. Анализсудебно-арбитражной практики;
6.Выявление особенностей залога конкретных видов недвижимого имущества иобращения взыскания на него.
Методологияисследования. Методологическую основуисследования составляет общенаучный диалектический метод. Наряду с нимиспользовались и частнонаучные методы, в том числе догматический(собственно-юридический) и историко-правовой. Применялись методы правовогомоделирования и сравнительного правоведения. В работе нашли применение такиелогические приемы познания, как анализ, синтез, гипотеза, индукция, дедукция идругие.
Положения,выносимые на защиту
1. Все тригруппы объектов, выделяемых в качестве недвижимых в ГК РФ не имеют общихпризнаков.
2. Важнейшимотличием ипотеки от других видов залога является характеризующий ее предметзалога.
3. Призалоге нескольких объектов недвижимости, обеспечивающем одно обязательство, длязащиты прав залогодателя-должника необходимо установить очередность обращения взысканияна указанные объекты в случае неисполнения обязательства.
4. Закон обипотеке должен соответствовать общим положениям Гражданского кодекса как закон,содержащий нормы гражданского права.
5. Пункт 1 ст. 64 Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 35ЗК РФ, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участкабез находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если онипринадлежат одному лицу.
Структураработы. Данная работа основывается на научныхтрудах Савиньи Ф.К., Шершеневича Г.Ф., Толкушина А.В., Скворцова О.Ю.и других ученых-цивилистов. Работа состоит из введения, двух глав пятипараграфов, заключения и списка использованных источников. Всего в работеиспользовано 40 источников, общий объем работы составляет 43 страницы.
1. Теоретико-правовыеосновы залога недвижимого имущества
1.1 Понятиеи виды недвижимого имущества
Существуют различные способы классификации вещей. Одной изнаиболее значимых и распространенных является разделение вещей на движимые инедвижимые. Значимость этой классификации столь велика, что известныйдореволюционный правовед П.П. Цитович называл такое подразделение «верховным»[1], а профессор И.А. Покровский,анализируя различия в регулировании оборота движимостей и недвижимостей,указывал на особенное значение недвижимости как важнейшего объектанационального достояния[2].
Генезис этой классификации – в объективной природе самихвещей. Как писал в начале XX в. профессор Г.Ф. Шершеневич, коренноеразличие между движимыми и недвижимыми вещами образовалось «вследствиепреобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегдаотличались от сделок по движимостям».[3]
Уже сами термины – «недвижимость» и «движимое имущество» –указывают на характеристики вещи. Если движимая вещь может быть перемещена безущерба ее целостности и назначению, то недвижимая вещь не может быть перемещенав принципе либо ее невозможно переместить без того, чтобы не причинить ейущерб.[4]При этом ущерб возникает по той причине, что недвижимая вещь имеет неразрывнуюсвязь с землей. Таким образом, в качестве критерия понятийного разделения вещейна движимые и недвижимые выступает их связь с землей, возможность (илиневозможность) быть перемещенной без существенного ущерба для их целостности иназначения.
Все те проблемы, которые порождаются предпринимательской практикойв сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а такжесудебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятиюнедвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятиенедвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правовогорегулирования сделок с недвижимым имуществом.
Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданскомкодексе РФ, не свободно от недостатков.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам(недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участкинедр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения,объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии сп. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом какимущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом кнедвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.[5]
Все указанные группы объектов недвижимости не имеют общихпризнаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении необладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятсятакие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельныеучастки), то во второй группе – объекты, перемещение которых принципиальновозможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса,насаждения, здания, сооружения). Третью группу в легальной дефиниции,закрепленной в ст. 130 ГК РФ, составляют объекты, которые, напротив, являютсядвижимостями, причем движимостями в буквальном смысле этого слова:функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении впространстве. Указанную группу недвижимости не соединяет с первыми двумягруппами даже такой признак, как связь с земельными участками, т.е. тотпризнак, который позволяет говорить о недвижимости по природе либо онедвижимости в силу неразрывности с земельным участком.
Таким образом, простое сопоставление трех указанных групп не даетвозможности выделить общие признаки предметов, в отношении которых установленправовой режим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод отом, что понятие недвижимости определено не путем установления признаковданного явления, а путем установления их перечня, приведения примеровнедвижимых вещей.
Следует отметить что прием, использованный в ГК дляконструирования понятия недвижимости, некорректен с точки зрения классификации.Законодатель при определении признаков недвижимости не выдержал единствакритерия отбора. Если в первой и третьей группе в качестве объектовнедвижимости указываются определенные примеры, то во второй группе недвижимостьопределяется через указание существенных признаков (связь с землей),подкрепляемых некоторыми примерами (насаждения, здания, сооружения). При этомвторая группа предметов оказывается соподчиненной первой группе, котораявыступает в качестве своеобразного родового понятия, поскольку неразрывнаясвязь с землей позволяет отнести такие предметы как леса, водоемы, здания кнедвижимым вещам.
Правильное понимание недвижимости на основе той дефиниции, котораясформулирована в Гражданском кодексе РФ, возможно только с помощью привлеченияпонятий из иных отраслей законодательства – земельного, водного, лесного,законодательства о недрах и пр./>
Сам законодатель не высказывается относительно того, почемунедвижимостью признаются эти, а не иные объекты.
Одним из наиболее частых доктринальных объяснений этого являетсяутверждение об особой значимости указанных объектов для экономики, их высокойстоимости и, как следствие, необходимости публичного интереса в повышениинадежности правил их гражданского оборота.[6]
Таким образом, признак недвижимости, изначально лежащий в еезаконодательном определении, имеет объективный характер, поскольку предполагаетнеперемещаемость этих объектов гражданского оборота и, как следствие,необходимость наделения их особым правовым статусом, во всяком случае,предполагающим неизбежную специфику их оборота по сравнению с оборотом движимыхпо природе вещей. Именно специфика самого объекта (недвижимости) объективнотребует специальной организации его оборота, но никак не особенности оборота определяютспецифичность объекта правового регулирования.
Это же обстоятельство влечет необходимость наделения режимомнедвижимости всех сопряженных с землей объектов гражданского права. Их связь сземельными участками имеет столь существенный с экономической точки зренияхарактер, что приводит к появлению такого юридического термина, как неразрывнаясвязь с землей.
Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, чтоправовой режим всей совокупности недвижимых вещей не однороден. Существуютразличия в регулировании правового режима различных видов недвижимости.Особенно заметны такие различия в регулировании недвижимых вещей, которыеявляются таковыми в силу своих естественных свойств, и тем недвижимымимуществом, которое наделено статусом недвижимости в силу закона.[7] Также вышеуказанные законодательныеопределения недвижимости не исчерпывают перечень объектов, которые понимаются вкачестве недвижимых вещей, к которым в соответствии с указаннымизаконодательными актами следует относить:
1) земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним);
2) участки недр (там же);
3) обособленные водные объекты (там же);
4) леса (там же);
5) многолетние насаждения (там же);
6) здания (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Далее Закон орегистрации прав));
7) сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрацииправ);
8) нежилые помещения, ст. 1 Закона о регистрации прав, в томчисле части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);
9) жилые дома (ст. 558 ГК ст. 16 ЖК, ст. 5 Законаоб ипотеке); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания вних (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
10) части жилых домов (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона обипотеке, ст. 16 ЖК;
11) квартиры (ст. ст. 289, 558 ГК, ст. 16 ЖК;
12) части квартир (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК; в том числесостоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке);
13) комнаты (ст. 16 ЖК);
14) дачи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основзаконодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения надачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона одачных объединениях);
15) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате,ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без праварегистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
16) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основзаконодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке);
17) другие строения потребительского значения (ст. 56 Основзаконодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числеприусадебные хозяйственные постройки; хозяйственные строения и сооружения насадовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
18) объекты незавершенного строительства; (ст. 130 ГК в ред.от 10.12.2004 №213-ФЗ, ст. 25 Закона о регистрации прав п. 16 ПостановленияПленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 №8 «О некоторых вопросахпрактики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и другихвещных прав»;
19) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК, ст. 1Закона о регистрации прав).
При этом законодатель устанавливает определенные виды недвижимогоимущества, которые не могут выступать в качестве предмета по договору ипотеки,речь о котором пойдет в следующем параграфе.
1.2Основания возникновения залога недвижимого имущества
Действующеезаконодательство не содержит определения ипотеки, между тем, анализ ст. 334Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что ипотека – залог земельныхучастков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимогоимущества.
В силузалога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеетправо в случае неисполнения должником этого обязательства получитьудовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другимикредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), заизъятиями, установленными законом.[8]
Итак,сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права наприоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворениесвоего требования за счет заложенного имущества.
Всоответствии с Законом об ипотеке существуют два вида залога недвижимогоимущества – это ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.
Разделениеуказанных видов ипотеки чрезвычайно важно не только с позиции соблюдениятребований действующего гражданского законодательства и, в частности, такихзаконодательных актов, как Закон об ипотеке и Закон о государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и с точки зренияоптимизации размеров платежей по нотариальному удостоверению и государственнойрегистрации сделок с использованием залога недвижимого имущества.[9]
В Законе об ипотеке определено понятие ипотека в силу закона, подкоторой понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основаниифедерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных вфедеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге,возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установленоиное.[10]
Государственнаярегистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельногозаявления и без уплаты государственной пошлины.
Государственнаярегистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственнойрегистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, еслииное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке всилу закона могут быть удостоверены закладной.
Государственнаярегистрация ипотеки в силу закона в отношении жилых помещений, приобретаемых сиспользованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих всоответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 года №117-ФЗ «Онакопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее – Федеральныйзакон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»),осуществляется с оформлением в качестве залогодержателя федерального органаисполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечнойсистемы жилищного обеспечения военнослужащих.[11]
Ипотека по договору – залог недвижимого имущества, возникающий наосновании договора, заключенного между сторонами.
По договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийсякредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получитьудовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству изстоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателяпреимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями,установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник пообязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этомобязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека,остается у залогодателя в его владении и пользовании.[12]
Существенными условиями договора об ипотеке являются предметипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства,обеспечиваемого ипотекой.[13]Кроме того, существенным условием этого договора является условие о том, укакой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенноеимущество.[14]В том случае, если стороны не достигли соглашения по всем или по одному изуказанных пунктов в требуемой форме, договор считается незаключенным в силуст. 432 ГК РФ.
Предмет договора ипотеки определяется в заключаемом договоре путемуказания его наименования, места нахождения и описания, достаточного дляидентификации этого предмета.
Так, по одному из дел Президиум ВАС РФ указал на то, чтонижестоящий суд не выяснил, какое конкретно имущество залогодателя являлосьпредметом залога. Опись заложенного оборудования (его наименование, заводскиеномера, а также какие-либо другие количественные и качественные показатели) кдоговору о залоге не были приложены.[15]Подобныйподход применим и к залогу недвижимого имущества.
Объектом договора ипотеки может выступать имущество в широкомсмысле, то есть как вещи (собственно имущество), так и имущественные права.[16]
Ипотека может быть установлена только на недвижимое имущество,которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на правехозяйственного ведения. Имущество, закрепленное за учреждением, финансируемымза счет средств собственника, не может быть предметом ипотеки. Не может бытьпредметом ипотеки и земельный участок, принадлежащий правообладателю на правепостоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение котороготребуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое согласие илиразрешение необходимо для ипотеки этого имущества.[17]
Предметом договора об ипотеке может быть недвижимое имущество,указанное в пункте 1 ст. 130 ГК, права на которое зарегистрированы впорядке, установленном для государственной регистрации прав, в том числе:
– земельные участки, за исключением земельных участков,находящихся в государственной или муниципальной собственности;
– предприятия, здания, сооружения и иное недвижимоеимущество, используемое для предпринимательской деятельности;
– жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир,состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
– дачи, садовые дома, гаражи и другие строенияпотребительского назначения;
– объекты незавершенного строительства;
– право аренды недвижимого имущества;
– доля в праве общей долевой собственности на недвижимоеимущество, которое в силу положений Закона об ипотеке может быть предметомзалога.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения,непосредственно связанные с землей могут быть предметом ипотеки только содновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на которомнаходится это здание или сооружения, либо части этого участка, функциональнообеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю правааренды земельного участка или соответствующей его части.[18]
Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо,выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственникомили арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо подоговору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельныйучасток либо право его аренды не является предметом залога, такой договордолжен считаться ничтожной сделкой, по основаниям, предусмотренным ст. 168ГК РФ.[19]
При ипотекеквартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с квартиройсоответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество дома иземельный участок.[20]Поэтому, хотя в договоре обипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаютсязаложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общееимущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.[21]
При этом законодатель устанавливает определенные виды недвижимогоимущества, которые не могут выступать в качестве предмета по договору ипотеки.К таковому имуществу отнесено:
– недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота;
– недвижимое имущество, на которое в соответствии сфедеральным законодательством не может быть обращено взыскание (в настоящеевремя перечень такого имущества установлен в ст. 446 ГПК РФ, в котором изнедвижимости упоминается жилое помещение (его части), если длягражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащемему помещении, оно является единственно пригодным для постоянного проживанияпомещением, а также земельные участки, на которых расположены указанныеобъекты, и земельные участки, использование которых не связано с осуществлениемгражданином-должником предпринимательской деятельности; хозяйственные строенияи сооружения, необходимые для содержания племенного, молочного и рабочегоскота, оленей, кроликов, птицы, пчел, используемых для целей, не связанных сосуществлением предпринимательской деятельности); Не допускается обращениевзыскание на указанные виды недвижимого имущества.
Так, Главакрестьянского хозяйства «Голубая курица» обратился в Арбитражный судПриморского края с жалобой на действия судебного пристава-исполнителяподразделения судебных приставов Тернейского района, выразившиеся в передачеземельного участка площадью 2,67 га, принадлежащего крестьянскому хозяйству направе частной собственности, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Надалекс»по долгам истца.
Определением от 20.08.01 в удовлетворении жалобы отказано,поскольку судебный пристав-исполнитель, совершая исполнительные действия поизъятию и принудительной реализации имущества должника, действовал правомерно,в пределах полномочий, предоставленных ему Федеральным законом от 21.07.97 №119-ФЗ«Об исполнительном производстве».
Определением от 15.10.01 апелляционная жалоба крестьянскогохозяйства была возвращена на основании пункта 4 части 1 статьи 151 Арбитражногопроцессуального кодекса Российской Федерации в связи с пропуском срока на ееподачу и отсутствием ходатайства о его восстановлении.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановлениемот 11.12.01 определение от 15.10.01 оставил без изменения, кассационную жалобу –без удовлетворения.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации предлагается указанные судебные акты отменить, делонаправить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению последующим основаниям.
Как видно из материалов дела, глава крестьянского хозяйства «Голубаякурица» обратился с жалобой на действия судебного пристава-исполнителяподразделения судебных приставов Тернейского района, который на основанииисполнительного листа, выданного Арбитражным судом Приморского края, передалземельный участок площадью 2,67 га, принадлежащий крестьянскому хозяйству направе частной собственности, в пользу общества «Надалекс». Участок был переданв связи с долгами крестьянского хозяйства по акту передачи имущества от28.02.01.
Согласно статье 58 Федерального закона «Об исполнительном производстве»в случае отсутствия у должника-организации денежных средств, достаточных дляпогашения задолженности, взыскание обращается на иное имущество, принадлежащееему на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативногоуправления.
Из материалов же дела не усматривается факт отсутствия у должникадругого имущества, кроме земельного участка. Суд данное обстоятельство неисследовал.
Действующим земельным законодательством не допускается такой мерывоздействия на должника – фермера, как изъятие земельного участка и передачаего кредитору.
Основным видом деятельности крестьянского хозяйства «Голубаякурица» являлось птицеводство и оптово-розничная торговля.
Таким образом, изъятие земельного участка, выделенного длясоответствующей деятельности, может повлечь ее прекращение.
Законом РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» предусмотренопрекращение деятельности хозяйства в случае его неплатежеспособности черезпроцедуру банкротства.
Кроме того, неправомерна передача земельного участка обществу,характер деятельности которого неизвестен, а следовательно, неизвестны и целииспользования в дальнейшем этого земельного участка.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187–189 Арбитражногопроцессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего АрбитражногоСуда Российской Федерации постановил:
определения от 20.08.01, 15.10.01 Арбитражного суда Приморскогокрая по делу N А51–162/01 19–23/01ИП и постановление Федерального арбитражногосуда Дальневосточного округа от 11.12.01 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанциюАрбитражного суда Приморского края.[22]
Таким образом, имущество, на которое невозможно обращениевзыскания не может являться предметом ипотеки.
Также не может быть предметом ипотеки
– имущество, в отношении которого в установленном федеральнымзаконом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизациякоторого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);
– индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры,находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74Закона об ипотеке);
– земельные участки, находящиеся в государственной илимуниципальной собственности;
– часть земельного участка, площадь которого меньшеминимального размера, установленного нормативными актами субъектов РоссийскойФедерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земельразличного целевого назначения и разрешенного использования.[23]
Законом не запрещено указывать несколько объектов недвижимости вдоговоре об ипотеке. Тем не менее, сторонам по договору следует указатьочередность обращения взыскания на имущество, составляющее предмет ипотеки вслучае неисполнения обязательства по основному договору. Данное уточнениесможет защитить права должника-залогодателя, так как в соответствии сразъяснениями, данными Президиумом ВАС РФ в указанном выше информационномписьме, суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенногоимущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя изалогодержателя, т.е. ввиду отсутствия в договоре ипотеки, предметом которогоявляется несколько объектов недвижимости, очередности обращения взыскания,право выбора такой очередности принадлежит кредитору-залогодержателю.
Договор обипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдениеправил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным ивступает в силу с момента его государственной регистрации.[24]
залог недвижимый имущество помещение
1.3Характеристика законодательства, регулирующего залог недвижимого имущества
ГК прямо определяет, что установленные Законом об ипотеке правилаимеют приоритет перед общими правилами ГК о залоге.[25] Пункт 2 ст. 334 ГК говорит отом, что специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил о залоге, могутбыть установлены и самим ГК, и Законом об ипотеке – здесь оба нормативных актапоставлены на один уровень по отношению к общим нормам ГК о залоге.[26] Иерархия правовых норм выстраиваетсядостаточно четко: на нижней ступени находятся общие правила ГК о залоге,которые применяются к ипотеке субсидиарно – в случаях, когда иные правила неустановлены специальными ипотечными нормами. Эти специальные нормы ГК и Законаоб ипотеке поставлены законодателем на верхнюю ступень в регулированииипотечных правоотношений и поставлены рядом. При этом очевидно, что внутреннихпротиворечий между ипотечными нормами, содержащимися в ГК и в специальномзаконе, быть не должно. Здесь на Закон об ипотеке в полной мере должнораспространяться положение п. 2 ст. 3 ГК о том, что «нормыгражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствоватьнастоящему Кодексу», из чего можно сделать вывод о внутренней соподчиненностиипотечных норм высшего уровня. Таково место норм Закона об ипотеке средиспециальных норм гражданского права о залоге.
Однаконеобходимо учитывать вопрос о соотношении норм Закона об ипотеке с нормамиобщей части ГК – главным образом, с нормами подраздела 3 раздела 1 Гражданскогокодекса «Общие положения», которые посвящены объектам гражданских прав. Именновопрос об объектах гражданских прав стал «камнем преткновения» при принятииЗакона об ипотеке. Упоминавшийся ранее п. 2 ст. 334 ГК указывает наприоритет Закона об ипотеке только в отношении «общих правил о залоге»,содержащихся в ГК, но не в отношении общих положений Кодекса. Отсюда следует,что в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК Закон об ипотеке долженсоответствовать общим положениям Гражданского кодекса как закон, содержащийнормы гражданского права.
2. Залоготдельных видов недвижимого имущества
2.1 Особенности залога земельных участков
Поскольку земельный участок сочетает в себе несколько функций(наряду с объектом недвижимости он является также и природным объектом, иприродным ресурсом), законодатель счел недостаточным регулирование вопросов,связанных с возникновением, изменением и прекращением прав на земельныйучасток, одними лишь нормами гражданского законодательства. Такая позиция нашлаотражение в принятии ряда последующих федеральных законов, прежде всегоЗемельного кодекса РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Обобороте земель сельскохозяйственного назначения», Федерального закона от 11июня 2003 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и др.[27]
Поскольку одним из этапов государственной регистрации являетсяпроведение правовой экспертизы и проверка законности сделки,[28] то и при осуществлении государственнойрегистрации ипотеки осуществляется проверка соблюдения одного изосновополагающих принципов Земельного кодекса.
ЗК РФ в пп. 5 п. 1 ст. 1 провозгласил принципединства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласнокоторому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбеземельных участков, за исключением случаев, установленных федеральнымизаконами.[29]Данный принцип раскрывается в ст. 35 ЗК РФ.
Основная идея данного принципа заключается в том, что отчуждениездания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащиходному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Но, в силу п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договоромоб ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залогараспространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участкездание или сооружение залогодателя.
Настоящая норма хоть и отражает принцип единства судьбы земельныхучастков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, однако носитдиспозитивный характер. Возможность сторон предусмотреть в договоре «иное» означаетотход законодателя от указанного принципа земельного законодательства.
Кроме того, залогодатель земельного участка вправе без согласиязалогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями наэтом участке, на которые право залога не распространяется.
В данном случае норма Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 35ЗК РФ, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участкабез находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если онипринадлежат одному лицу.
Принцип единства судьбы земельного участка и зданий, находящихсяна нем, реализован в п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке. Положения данногопункта предусматривают, что если на закладываемом земельном участке из составаземель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения,в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные сземельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же правесобственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участкадопускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектовнедвижимости.
Таким образом, в случае поступления на государственную регистрациюдоговора об ипотеке, предметом которого является земельный участок, необходимоопределить, к какой категории земель он относится. В случае если земельныйучасток относится к землям сельскохозяйственного назначения, то его ипотекадопускается только с ипотекой зданий и сооружений, расположенных на нем.
Если же закладываемый земельный участок не относится к землямсельскохозяйственного назначения, то при проведении правовой экспертизыдоговора об ипотеке необходимо определить, находятся ли на закладываемомучастке здания и сооружения, кто является их собственником, а также определитьволеизъявление сторон договора в отношении данных зданий.[30] В случае, если на закладываемомземельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие залогодателю,и стороны не определили, распространяется ли на них ипотека, регистрирующийорган, помимо регистрации ипотеки земельного участка на основании договора,обязан зарегистрировать ипотеку находящихся на нем зданий в силу закона наосновании п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке.
Такая противоречивость норм затрудняет процесс регистрацииипотеки, и в дальнейшем может привести к возникновению споров по поводудействительности такой ипотеки.
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки,которые не исключены из оборота или не ограничены в обороте.[31]
Земельные участки,отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частнуюсобственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданскимзаконодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным вобороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев,установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельныхучастков устанавливается Земельным кодексом, федеральными законами.[32]
Земельные участки, за исключением земельных участков, указанных вст. 63 Закона об ипотеке, могут быть заложены по договору об ипотекетолько при условии, что права на них зарегистрированы в порядке, установленномдля государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
К залогу незавершенного строительством недвижимого имущества,возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательстваРФ, правила Закона об ипотеке применяются при условии соблюдения правил ст. 69Закона об ипотеке.
В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке приипотеке земельного участка оценка предмета определяется в соответствии сзаконодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем ссоблюдением требований ст. 67 Закона об ипотеке. Оценка земельного участкадолжна быть указана в договоре об ипотеке в денежном выражении.[33]
Если предметом ипотеки являются земельные участки из составаземель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действиеЗакона об ипотеке, составление и выдача закладной не допускаются. Кроме того,составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки являетсяправо аренды земельного участка.
В случаях, когда предметом ипотеки является земельный участок изсостава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяетсядействие Закона об ипотеке, по заявлению залогодателя суд при наличииуважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенноеимущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.[34]
Если предметом ипотеки является земельный участок, в соглашении обудовлетворении требований залогодержателя, заключенном во внесудебном порядке,стороны не вправе предусмотреть приобретение заложенного имуществазалогодержателем для себя или для третьих лиц с зачетом в счет покупной ценытребований залогодержателя к должнику, обеспеченных
ипотекой. В этом случае стороны обязаны осуществить реализациюзаложенного имущества либо на открытых торгах, либо на аукционе, организованномзалогодержателем.[35]
В том случае, когда при обращении взыскания на земельный участоккак предмет ипотеки этот участок приобретается залогодержателем(залогодержатель оставляет земельный участок за собой), а этот земельныйучасток по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, то онобязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии сост. 238 ГК РФ.[36]
Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком,на котором они находятся, может осуществляться только при соблюдениитребований, установленных нормами ст. 69 Закона об ипотеке.
Ипотека земельного участка, на котором имеются здания илисооружения, принадлежащие залогодателю, регламентирована правилами ст. 64Закона об ипотеке. При этом в п. 1 и 2 указанной статьи устанавливаютсяусловия залога земельного участка без залога зданий и сооружений, находящихсяна нем, а в п. 3 – условия залога земельного участка вместе со строениямии сооружениями одному и тому же залогодержателю.
Следует подчеркнуть, что ипотека земельного участка нераспространяется на находящееся или возводимое на этом земельном участке зданиеили сооружение, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Таким образом,законодатель не лишает стороны права установить в договоре об ипотеке условие отом, что на здания или сооружения, возводимые на заложенном земельном участке,ипотека будет распространяться. Более того, стороны вправе заключить такойдоговор об ипотеке, по условиям которого на одни виды зданий или сооруженийтакая ипотека распространяться будет, а на другие нет. Например, стороны могутопределить, что ипотека будет распространяться на бытовые и хозяйственныесооружения, возводимые без получения обязательного согласия залогодержателя, ноипотека не будет распространяться на жилое здание с определенными параметрами,возводимое залогодателем в определенном месте земельного участка.
Возведение залогодателем зданий и сооружений на заложенномземельном участке регламентировано правилами ст. 65 Закона об ипотеке.
Если договором об ипотеке предусматривается передача в ипотеку иземельного участка, и здания, находящегося на нем, то применяются правила,установленные в п. 3 ст. 64 Закона об ипотеке: «Если здание илисооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся иливозводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, правозалогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствияперехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются правиламиглавы VI настоящего Федерального закона».
Другими словами, в этом случае залогодатель не сможетвоспользоваться правами, предоставляемыми ему нормами п. 1 и 2 ст. 64Закона об ипотеке.
В части второй ст. 67 Закона об ипотеке установленодополнительное требование к договору об ипотеке земельного участка,сформулированное следующим образом: «К договору об ипотеке земельного участкадолжна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежаграниц) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсами землеустройству».
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязательнымприложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являютсяплан земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости суказанием его кадастрового номера.[37]
План земельного участка должен быть удостоверен органом,ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимогоимущества – соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества. Вслучае если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учетуземельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, неопределено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке),государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка,составленного на основании данных, имеющихся на момент государственнойрегистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описанияграниц. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера можетиспользоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанныйобъект.[38]
Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесеныв Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличиисогласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка.[39]
Оценказемельного участка осуществляется в соответствии с законодательством,регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
Залоговаястоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке,устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.[40]
2.2Особенности залога жилых помещений
В главе XIII Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Обипотеке (залоге недвижимости)» закреплены правила залога жилых домов и квартир.
Нормы этой главы распространяются на предназначенные дляпостоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры,принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам.[41] Не допускается ипотека таких домов иквартир, являющихся государственной или муниципальной собственностью. Чтокасается гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, иных строений ипомещений, которые не предназначены для постоянного проживания, то они могутбыть переданы в залог на общих основаниях, правила о залоге жилых домов иквартир к ним не относятся. Если в залог передается часть жилого дома иликвартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат,применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры.
Передача в залог такого объекта, принадлежащего на правесобственности несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособнымлицам, над которыми установлена опека или попечительство, производится только спредварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Особенностью ипотеки жилого дома или квартиры и важным положением,направленным на защиту прав граждан – собственников данных объектов, являетсяправило, что такого рода договор не может быть заключен через представителя,кроме случаев оформления опекуном или попечителем с предварительного разрешенияоргана опеки и попечительства.[42]
Жилым строением является строение, более половины площадей иобъемов которого предназначены для проживания и / или обслуживанияпомещений проживания граждан.[43]
Данное определение является конструктивно важным, так как,например, работы по строительству жилого дома со встроенными нежилымипомещениями освобождаются от налога на добавочную стоимость.[44]
При залоге квартиры в многоквартирном доме, части которогонаходятся в общей долевой собственности залогодателя и иных лиц, заложеннойнаряду с жилым помещением, признается соответствующая доля в праве общейсобственности на жилой дом. Когда для возведения дома предоставляется кредит,предметом договора об ипотеке может быть незавершенное строительство ипринадлежащие залогодателю материалы и оборудование, заготовленные длястроительства.
Существенной особенностью отличается ипотека жилых домов иквартир, приобретенных за счет ссуды банка или иной кредитной организации.Такие объекты считаются находящимися в залоге с момента государственнойрегистрации договора их купли-продажи, если иное не установлено федеральнымзаконом или договором, и ипотека здесь возникает в силу закона без заключениядоговора о залоге, т.е. автоматически. Залогодержателем выступает организация,которая предоставила кредит. В подобных случаях применяются правила о залогенедвижимости, возникшем в силу договора (ст. 77 Закона об ипотеке).
Припредоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке можетбыть предусмотрено обеспечение обязательства объектом незавершенногостроительства и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием,которые заготовлены для строительства (ст. 76 ФЗ об ипотеке). Указаннаястатья конкретизирует п. 2 ст. 5 этого же Федерального закона,допускающего залог не завершенного строительством недвижимого имущества.
Ипотеканезавершенным строительством в отношении строящихся жилых домов допускаетсялишь в случае предоставления кредита для сооружения жилого дома. Другимисловами, речь идет только о целевом использовании заемных средств всоответствии с правилами ст. 814 ГК РФ[45].Нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление заимодавцувозможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению даютвозможность последнему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплатыпричитающихся процентов. Ст. 76 ФЗ «Об ипотеке» предусматриваетвозможность заключения смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ), включающегоэлементы ипотеки (залог незавершенного строительством объекта недвижимогоимущества – жилого дома) и обычного залога (залог стройматериалов истроительного оборудования).
Однако призалоге строящегося дома необходимо помнить правила ГК, посвященныерегулированию ипотеки в ситуации, когда приходится решать вопрос о соотношенияхзалога земельного участка с залогом строений на нем (п. 3 ст. 340 ГКРФ). Правило заключается в том, что ипотека здания или сооружения допускаетсятолько с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, накотором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающейзакладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этогоучастка или его соответствующей части. Таким образом, исключается возможностьзаложить здание или сооружение, находящееся «в воздухе». Если все же этопроизойдет, соответствующий договор залога будет являться недействительным[46]. В тех случаях, когда залогодательне является собственником или арендатором земельного участка, на которомрасположено хдание или сооружение, составляющее предмет ипотеки, он вправезаложить только здание. Такой договор является действительным (см. п. 44Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №6/8).[47]
ГК РФ (п. 6ст. 340) предусматривает, что предметом договора залога может бытьимущество и имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем. Втакой ситуации право залога возникает с момента приобретения залогодателемимущества, залогом которого обеспечивается основное обязательство. Данноеположение находит свое развитие в Законе об ипотеке. В том случае, когдабанковский кредит обеспечивается ипотекой жилого помещения (жилого дома,квартиры), которое построено либо приобретено за счет сумм кредита, обеспечениеосуществляется не в соответствии с договором, а на основании закона (ст. 77Закона об ипотеке). Ипотека вступает в силу с момента государственнойрегистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, которыеслужит объектом обеспечения. Представляется, что с момента возникновения правасобственности заемщика на объект ипотеки залогодержателю предоставлено правотребовать регистрации ипотеки с целью обеспечения режима обременения[48].
Кроме того,ст. 77 Закона об ипотеке защищает права несовершеннолетних: если у органовопеки и попечительства отсутствуют основания для признания того, что права илиинтересы несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных ненарушаются, то органы опеки и попечительства вправе дать согласие законнымпредставителям несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособныхчленов семьи собственника жилого помещения, в котором проживают указанные лица,на отчуждение или на передачу в ипотеку этого жилого помещения в случае. Решениеорганов опеки и попечительства о даче согласия должно быть представлено заявителюв письменной форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления.
Отказ вдаче согласия должен быть мотивирован. Заявитель вправе оспорить решение органовопеки и попечительства в суде.
Статья 78Закона об ипотеке, регулирующая порядок обращения взыскания на заложенноеимущество, претерпела значительные изменнения в силу внесений поправок вФедеральный Закон «Об ипотеке». Существенно изменены нормы, касающиеся обращениявзыскания на заложенный жилой дом или квартиру. Ранее обращениезалогодержателем взыскания не являлось основанием для выселения совместнопроживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи. Теперь этовозможно при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены подоговору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленныхна приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Обращениевзыскания на заложенный жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так иво внесудебном порядке. Таким образом решена проблема с умышленным ухудшениемзалогодателем и члена его семьи собственных жилищных условий с целью избежаниявыселения, так как единственность места проживания и пригодность его дляпроживания теперь не являются основаниями для невыселения. Порядок регистрацииипотеки жилых помещений устанавливается Инструкцией, утвержденной приказомМинистерства Юстиции Российской Федерации.[49]
Заключение
Подводяитог проведенному исследованию, можно сделать следующие выводы.
В ходеисследования были изучены и проанализированы различные взгляды ученых по поводузалога недвижимого имущества, определен конкретный перечень недвижимогоимущества, проанализирована судебно-арбитражная практика, рассмотреныособенности залога конкретных видов имущества, особенности ипотеки в силу законаи в с илу договора, таким образом были решены все задачи исследования идостигнуты поставленные цели.
В рамкахобъема работы был всесторонне изучен нормативный материал, регулирующий залогнедвижимости и выявлены противоречия некоторых норм, необходимость устранениякоторых определяется всевозрастающей важностью данного института для общества игосударсва.
В настоящеевремя происходит своеобразный взрыв ипотечных правоотношений, что, какследствие, приводит к интенсивному развитию ипотеки как института гражданскогоправа.
Ипотекаявляется единственным возможным решением жилищного вопроса в России, поэтомуданный институт требует полного и всестороннего изучения и совершенствования игосударством уже сделаны некоторые предпосылки в этом направлении. Так,Президент Российской Федерации Д.А. Медведев на заседании президиумаСовета при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов идемографической политике, которое было посвящено стратегии жилищногостроительства. Заявил о необходимости создания Фонда содействия жилищномустроительству
Главнойзадачей этого фонда, по его словам, должно стать вовлечение огромныхнеиспользуемых земельных ресурсов в программу массового строительстваиндивидуального жилья. Избранный Президент подчеркнул, что речь может пойти омиллионах гектаров.
Массовоевовлечение в строительные проекты новых земель должно, по мнению ДмитрияМедведева, стимулировать создание индустрии индивидуального жилищногостроительства и развитие производства современных и недорогих строительныхконструкций для такого типа жилья. Что же касается создания инженерной,транспортной и социальной инфраструктуры на площадках под индивидуальноедомостроение, то наряду с уже внедренными с этого года в рамках жилищногонацпроекта новыми финансовыми инструментами необходимо запустить механизмыкредитования под залог земельных участков.
В этойсвязи избранный Президент поручил вице-премьеру, министру финансов РФ АлексеюКудрину и министру регионального развития РФ Дмитрию Козаку обсудить с представителямибанковского сообщества меры, необходимые для того, чтобы в полную силузаработала земельная ипотека.
При решениижилищной проблемы Дмитрий Медведев призвал особое внимание уделить малоимущимгражданам. Он отметил, что в ближайшее время в регионах и муниципалитетахдолжны быть сформированы заказы на приобретение и строительство жилья, котороевпоследствии будет передаваться в социальный наем, и потребовал «серьезноразобраться» с очередью на жилье.
ДмитрийМедведев подчеркнул, что если проект развития индивидуального жилищногостроительства будет реализован в полной мере, «то, без преувеличения, мы будемжить в качественно иной стране – в стране с другим уровнем жизни и психологии,когда люди смогут чувствовать себя хозяевами земли, а не обитателями трущоб икоммуналок». Кроме того, по словам избранного Президента, «наличие своего дома– это фактор, прямо влияющий на решение демографических проблем и на воспитаниедетей». Поэтому программа развития индивидуального жилищного строительства –это, по словам Дмитрия Медведева, «поистине народный проект», и контроль за егореализацией будет осуществляться на самом высоком политическом уровне.
Списокиспользованной литературы
1. Александров А.Д. О некоторых изменениях и дополнениях,внесенных в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Юридическиймир. – 2002. – №5.
2. Головин Ю.И. Особенности нотариального удостоверениядоговора об ипотеке: Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 1999.
3. Гонгало Б.М., Зайцева Т.И., Крашенинников П.В. идр., Настольная книга нотариуса. Том I. Учебно-методическое пособие. (2-е изд.,испр. и доп.) – «БЕК», 2003 г.
4. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Обипотеке (залоге недвижимости)». М., 2003.
5. Ем В.С., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и егоместо в системе российского законодательства // Законодательство. – 1999. –№3.
6. Земельные участки: основания и порядок приобретения (под ред. Тихомирова М.Ю.).– «Изд. М.Ю. Тихомирова», 2006
7. Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушкина. М., 2002.
8. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) (отв. ред. А.Н. Ткач)– «Юстицинформ», 2005 г.
9. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М.,1999.
10. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права исделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцыдокументов). – «Юрайт-Издат», 2004 г.
11. Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение:Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2000.
12. Комментарий к Земельному кодексу (из книги «комментарий кземельному законодательству Российской Федерации») (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов).– «Юрайт-Издат», 2005
13. Комментарий к закону об ипотеке В.А. Зюзин, А.Н. КоролевЗАО Юстицинформ, 2005
14. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право. –М. – 1997.-C.418.
15. Орлова М.М. Правовая конструкция законной ипотеки //Российская юстиция. 2000. №9.
16. Павлодский Е. Залог недвижимого имущества» // Хозяйство иправо. – 2000 г. – №4.-С. 67–70.
17. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права.Петроград: издание юридического книжного склада «Право», Типография «Правда»,1917 г.
18. Почему буксует ипотека (С. Аюшеева, «эж-ЮРИСТ», №26, июль2004 г.)
19. Правовое регулирование ипотеки («эж-ЮРИСТ», №30, июль 2004 г.)
20. Савиньи Ф.К. Обязательственное право. СПб.: ЮридическийЦентр Пресс, 2004. С. 238.
21. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческомобороте (учебно-практическое пособие). – «Волтерс Клувер», 2006 г.
22. Цитович П.П. Русское гражданское право. Конспект лекций.Киев, 1894. С. 27.
23. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права.Москва: издание Бр. Башмаковых, 1911 г.