Содержание.
Введение
1. Общая характеристикапредоставления земельного участка
1.1 Понятие и правовые основыпредоставления земельного участка
1.2 Процедуры предоставленияземельного участка
2. Предоставление земельного участкадля жилищного строительства
2.1 Особенности предоставленияземельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности
2.2 Особенности предоставленияземельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительстваиз земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
2.3 Принятие решения о предоставленииземельного участка для строительства
Заключение
Список литературы
Введение
Перед Россией стоитсложная задача завершения реформирования земельных отношений и созданияроссийской национальной системы землепользования, которая позволила бысоединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальнуюсправедливость при распределении земли. Правовое обеспечение решения даннойзадачи предполагает совершенствование и развитие земельного законодательства, атакже правоприменительной практики.
Годы проведения реформ вРоссийской Федерации подтвердили значимость вопросов о земле и нормативногорегулирования в этой сфере.
Отраслевоезаконодательство (конституционное, гражданское, уголовное, административное,финансовое, природоресурсное и др.) корреспондируется и содержит нормыземельного права, регулирует общественные отношения с учетом специфики,свойственной каждой правовой отрасли.
Специфичность земельныхправоотношений вытекает из правовой природы и особенностей объектов земельныхправоотношений.
К таким объектамзаконодатель отнес землю как:
природный ресурс, которыйнаравне с другими природными ресурсами в силу экологического права являетсяобъектом охраны окружающей среды от загрязнения, истощения, деградации, порчи,уничтожения и другого негативного воздействия хозяйственной и инойдеятельности;
природный объект, т.е.естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие ихэлементы, сохранившие свои природные свойства;
земельный участок и егочасти, которые рассматриваются в качестве объектов недвижимости.
К настоящему времени невсе земельные проблемы решены законодательным путем окончательно. Это касаетсяпорядка выкупа или аренды земель, цен на них, совмещения строения и земельногоучастка, на котором оно расположено или который необходим для его использованияи обслуживания. Дискуссионными остаются и многие иные вопросы, по которымготовится разъяснение Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ.
1. Общаяхарактеристика предоставления земельного участка
1.1 Понятие и правовыеосновы предоставления земельного участка
Современнымзаконодательством[1]уделяется существенное внимание предоставлению земельных участков из государственнойили муниципальной собственности для строительства. В принципе это имеет подсобой определенные основания, если учесть, что застройка земельного участка представляетсобой наиболее интенсивный вид его использования. Ведь застройка предполагает,что в течение неопределенно длительного времени земля на данной территории небудет использоваться никаким другим способом, кроме как для эксплуатациивозведенного строения. Кроме того, застройка представляет собой тот видиспользования земельного участка, который потенциально наиболее вероятно можетзатронуть права и интересы соседей, а также наверняка повлияет на состояниеокружающей природной среды.
Гражданам и юридическимлицам земельные участки предоставляются в собственность, постоянное(бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, срочное пользованиеили аренду из муниципальных земель по решению органа местного самоуправления;из государственных земель по постановлению уполномоченного органагосударственной власти субъекта Российской Федерации, согласованному вустановленных случаях с Правительством Российской Федерации; из государственныхземель, расположенных на территориях нескольких субъектов Российской Федерации,по постановлению Правительства Российской Федерации, согласованному с органамигосударственной власти субъектов Российской Федерации.
Земельные участкипредоставляются посредством изъятия и отвода в натуре (на местности) наосновании землеустроительной и градостроительной документации в порядке,установленном Правительством Российской Федерации, законами субъектовРоссийской Федерации и нормативными правовыми актами органов местногосамоуправления[2].
Указанные органы обязаныинформировать население об имеющихся свободных и о готовящихся к освоениюземельных участках и ежегодно публиковать в средствах массовой информацииотчеты об использовании земель.
Граждане и юридическиелица, заинтересованные в предоставлении земельных участков из государственных имуниципальных земель, подают заявления в органы исполнительной власти илиорганы местного самоуправления, обладающие правом предоставлениясоответствующих земельных участков[3].
В заявлении должны бытьуказаны:
· цельиспользования земельного участка;
· местоположение ипредполагаемые размеры;
· желаемое правовладения;
· наличие(отсутствие) для выбора оптимального варианта отвода другого земельногоучастка.
Если заявительиспрашивает земельный участок без конкретного указания его местоположения,предлагаются возможные варианты, чтобы можно был выбрать наилучший из них.
Делопроизводство позаявлению ведется до тех пор, пока не будет подобран удовлетворяющийтребованиям земельный участок или комиссия по выбору земельного участка непридет к заключению о невозможности предоставления в данной местностиземельного участка для заявленной цели.
Заявитель согласовывает сзаинтересованными организациями необходимые условия отвода земельного участкасвоими силами и за свой счет.
Отказ в предоставленииземельного участка оформляется постановлением соответствующего органаисполнительной власти или решением органа местного самоуправления и должен бытьмотивирован. Копия постановления или решения об отказе вручается заявителю всемидневный срок после вынесения постановления или решения.
Предоставление земельныхучастков в собственность гражданам осуществляется за плату или бесплатно. Так,предоставление земельных участков в собственность гражданам можетосуществляться бесплатно для:
· индивидуальногожилищного строительства и личного подсобного хозяйства постоянным сельскимжителям;
· коллективногосадоводства и животноводства; дачно-строительных кооперативов — земельныеучастки, предоставленные до1января 1992 г.;
· иных целей,предусмотренных федеральными законами и законами субъектов РоссийскойФедерации.
Повторное бесплатноепредоставление земельных участков гражданам не допускается.
Предельные размеры(максимальные и минимальные) земельных участков, предоставляемых гражданам всобственность бесплатно, устанавливаются законами субъектов РоссийскойФедерации.
/>/>Предельные размеры обособленных водных объектов(замкнутых водоемов искусственного происхождения и водоемов, не имеющихгидравлической связи с поверхностными водоемами), которые могут находиться вчастной собственности, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации[4].
Для иных не запрещенныхзаконом целей предельные размеры земельных участков устанавливаются поутвержденным нормам отвода земель для этих видов деятельности или всоответствии с градостроительной и проектной документацией.
Размеры земельныхучастков зависят от многих объективных причин[5]:
· наличия земель вданном районе;
· сложившихсятрадиций землепользования граждан в городе и на селе;
· целевогоиспользования предоставляемых земельных участков конкретными категориямиграждан и т.д.
По общему правилуустановленные предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам,не должны превышаться. В некоторых случаях, прямо указанных в законе,допускаются исключения из этого общего правила. Так согласно пункта 3 УказаПрезидента Российской Федерации «О праве собственности граждан июридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельскойместности» от 14 февраля 1996 г.[6]размер и границы предоставляемого земельного участка, на котором расположенобъект недвижимости, определяются (устанавливаются) как в соответствии сназначением данного объекта, так и в соответствии с проектно — техническойдокументацией. Если фактическая площадь предоставляемого в собственностьземельного участка превышает установленный размер, то собственник объектанедвижимости уплачивает дополнительный земельный налог за часть площади сверхустановленного размера.
1.2. Процедурыпредоставления земельного участка
Предоставлениеземельного участка без предварительного согласования места расположения объекта
Законодательствомуточняется процедура предоставления земельных участков для строительства, приэтом устанавливается весьма существенное разграничение предоставления земельныхучастков с обязательным согласованием места размещения объекта и без такового.При этом устанавливается обязательное условие, что предоставление земельногоучастка в собственность под строительство без предварительного согласованияможет производиться только с обязательным заключением договора, предметомкоторого является земельный участок на торгах. По сути это означает, что торгифактически «заменяют» в данном случае собой процедуру согласования.
Предварительноесогласование требуется при предоставлении земельных участков под застройку либов аренду, либо в постоянное (бессрочное) пользование.
Решение исполнительногооргана государственной власти или органа местного самоуправления,предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка длястроительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) являетсяоснованием[7]:
· государственной регистрации правапостоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка впостоянное (бессрочное) пользование;
· заключения договора купли-продажи игосударственной регистрации права собственности покупателя на земельный участокпри предоставлении земельного участка в собственность;
· заключения договора аренды земельногоучастка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участкав аренду.
Решение об отказе впредоставлении земельного участка для строительства может быть обжалованозаявителем в суд.
Отношения по застройкеземельных участков регулируются помимо Земельного кодекса и иными нормативнымиактами, которые в принципе не должны противоречить нормам ЗК РФ в том, чтокасается именно предоставления земли.
Так, Градостроительнымкодексом Российской Федерации от 8 мая 1998 г. определены градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях, втом числе при их застройке (ст. 56 Градостроительного кодекса). В соответствиис указанным Кодексом при предоставлении земельных участков градостроительныетребования к их использованию определяются, градостроитель/>/>ной документацией о градостроительном планировании развитиятерриторий городских и сельских поселений и об их застройке, а также правиламизастройки[8].
При предоставленииземельных участков органы местного самоуправления подготавливают следующуюинформацию о градостроительных требованиях к использованию земельных участков:
· местоположение земельных участков;проекты границ земельных участков в соответствии с проектами планировки,проектами застройки и проектами межевания территорий; разрешенное использованиеземельных участков;
· обеспечение земельных участковобъектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур.
При строительствеобъектов недвижимости в городских и сельских поселениях в соответствии сградостроительной документацией» о застройке и градостроительными регламентами,как указывается Градостроительным кодексом, предварительное согласованиеразмещения объектов недвижимости не проводится.
Кроме того,Градостроительный кодекс устанавливает, что при проведении конкурсов по продажегражданам и юридическим лицам земельных участков для застройки органамиместного самоуправления к их участникам могут устанавливаться следующиедополнительные требования:
· возмещение убытков и иных затрат наснос объектов недвижимости, переселение жителей, перенос сооружений икоммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования;
· строительство объектов инженерной,транспортной и социальной инфраструктур;
· соблюдение сроков строительстваобъектов недвижимости; благоустройство территорий общего пользования.
Указанные требованиясохраняются в случае перехода прав на земельный участок другому лицу.
Застройщик, получившийземельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, имеет праворазрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данногоземельного участка с последующей передачей подготовленного для застройки илизастроенного земельного участка другим лицам.
Обязательному включению вдокумент, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельскихпоселениях, подлежит следующая информация[9]:
· код территориальной зоны,установленный правилами застройки; функциональное назначение территориальнойзоны, в пределах которой находится земельный участок;
· местоположение земельного участка илиего части в границах зон охраны памятников истории и культуры, особо охраняемыхприродных территорий, водоохранных зон, а также в границах территорий,подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенногохарактера, и иных территорий, ограничения, на использование которыхустанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательствомсубъектов Российской Федерации;
· наличие в границах земельного участкаобъектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся вмуниципальной или государственной собственности, с указанием их параметров иограничений на использование указанных объектов; наличие в границах земельногоучастка зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику,владельцу, пользователю или арендатору данного земельного участка, с указанием ограниченийна использование данного земельного участка в связи с расположением на немуказанных объектов.
При делении земельныхучастков или изменении их границ и параметров соблюдаются красные линии, линиирегулирования застройки и требования градостроительных регламентов кминимальным размерам земельных участков.
Продолжает действоватьряд подзаконных нормативных актов, регулировавших предоставление земельныхучастков под застройку до принятия настоящего Земельного кодекса. При этомследует учесть, что все подзаконные акты, не прекратившие свое действиеприменяются только в части, не противоречащей ЗК РФ.
В целях обеспеченияоборота земельных участков, расположенных на территориях городских и сельскихпоселений, был принят Указ Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельныхучастков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или праваих аренды»[10].
Указ определяет, чторасположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки,предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительнойдокументацией под за/>стройку, либо право аренды этихземельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах(аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством РоссийскойФедерации. На основании этого Указа Постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 2 был утвержден порядок проведения таких конкурсов и аукционов (см.ст. 38 ЗК РФ).
Предоставление земельногоучастка для строительства без предварительного согласования места размещенияобъекта осуществляется порядке, предусмотренном ЗК РФ, и состоит из следующихэтапов[11]:
1. Проведение работ по формированиюземельного участка:
подготовка проекта границземельного участка и установление его границ на местности;
· определение разрешенногоиспользования земельного участка;
· определение технических условийподключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
· принятие решения о проведении торгов(конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведенияторгов (конкурсов, аукционов);
· публикация сообщения о проведенииторгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельныхучастков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
2.Государственныйкадастровый учет земельного участка в соответствии с, правилами,предусмотренными ст. 70 Земельного кодекса РФ.
Формирование земельногоучастка, как объекта недвижимости, в том числе и для выставления его на торгах,должно осуществляться как с соблюдением требований, установленных настоящейстатьей, так и законодательством о землеустройстве. Существенное значение такжеимеет и порядок учета земельных участков на основании законодательства оземельном кадастре[12].Так, согласно Федеральному закону «О землеустройстве» земельный участок, какобъект землеустройства, должен иметь план — документ, отображающий вграфической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства,границы ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а такжеразмещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей (ст. 1 Федеральногозакона). При этом при формировании земельного участка устанавливаетсяместоположение его границ, варианты его использования с учетом размеров,целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на немобъектов инженерной, транспортной и социальном инфраструктур, а также иныехарактеристики участка.
3. Проведение торгов(конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права назаключение договора аренды земельного участка или предоставление земельногоучастка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основаниизаявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставленииземельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов(конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной изаблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых дня такой передачиземельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
4. Подписание протокола орезультатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора арендыземельного участка в результате предоставления земельного участка безпроведения торгов (конкурсов, аукционов).
Проведение торгов,предметом которых является земельный участок, предназначенный подстроительство, осуществляется с соблюдением требований ст. 30, 38 настоящегоКодекса, а. также ст. 447, 448 ГК РФ, устанавливающих общие требования позаключению договоров на торгах.
Предоставлениеземельного участка с предварительным согласованием места расположения объекта
Предоставление земельногоучастка для строительства с предварительным согласованием места размещения объектаосуществляется в следующем порядке.
1. Выбор земельного участка и принятие в порядке,установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании местаразмещения объекта.
2. Проведение работ по формированию земельного участка.
3. Государственный кадастровый учет земельного участка всоответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 настоящего Кодекса.
4. Принятие решения о предоставлении земельного участкадля строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.
При этом Земельнымкодексом РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, в которых не требуетсяпроведения процедуры предварительного согласования.
Так, предварительноесогласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта вгородском или сельском поселении в соответствии с градостроительнойдокументацией о застройке и правилами землепользования и застройки(зонированием территорий), а также в.случае предоставления земельного участкадля нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либогражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личногоподсобного хозяйства.
Указанный переченьобоснован, во-первых, особыми нуждами сельского и лесного хозяйства, во-вторых,нуждами граждан (индивидуальное жилищное строительство, ведение личногоподсобного хозяйства), в-третьих, в том случае, если строительство на данномземельном участке предполагается вести согласно планам застройки поселения.
Земельнымзаконодательством установлен и достаточно подробно определен порядок действийзаинтересованных лиц и уполномоченных органов по выбору участка,предназначенного к предварительному согласованию места расположения объекта[13].ЗК РФ практически устанавливается новый в сравнении с прежним порядокпредоставления (и изъятия для целей предоставления) земельных участков подстроительство.
Так, гражданин илиюридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка длястроительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти илиорган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением овыборе земельного участка и предварительном согласовании места размещенияобъекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта,,предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка,испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическоеобоснование проекта />/>строительства или необходимые расчеты. Необходимостьтакого подробного изучения ситуации связана с тем, чтобы в максимальной степениизбежать конфликтов и разногласий при предоставлении земельного участка. На этонаправлены и требования настоящей статьи подробным образом информироватьнаселение и заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участка.
Орган местногосамоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращениюпредусмотренного ст. 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной властиобеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственногоземельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических,градостроительных и иных условий использования соответствующей территории инедр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта ипроведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами,с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления,муниципальными организациями.
Необходимая информация оразрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельныхучастков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур,технические условия подключения объектов к сетям инженерно-техническогообеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения оместоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующимигосударственными органами, органами местного самоуправления, муниципальнымиорганизациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местногосамоуправления.
При рассмотрениизаявления должны учитываться все условия и последствия предполагаемогоразмещения объекта, в том числе данные об участке как объекте недвижимости,сведения об ограничениях и обременениях земельного участка (или частейземельных участков, из которых предполагается сформировать новый), сведения оего экологическом состоянии и др. Выкуп (изъятие) земельных участков длягосударственных или муниципальных нужд, если он предусматривается припредоставлении земельного участка для строительства, осуществляется в порядке,предусмотренном Земельным кодексом.
Органы местного самоуправлениягородских или сельских поселений информируют население о возможном илипредстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Граждане, общественныеорганизации (объединения) и органы территориального общественногосамоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающихинтересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельныхучастков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этихземельных участков для строительства.
Исполнительные органыгосударственной власти или органы местного самоуправления, предусмотренные ст.29 ЗК РФ, принимают решения о предварительном согласовании мест размещенияобъектов с учетом результатов таких сходов или референдумов[14].
Орган местного самоуправленияинформирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельныхучастков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятиядля государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно вихпользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этихземельных участков для строительства. В случае, если в целях размещенияобъектов необходимо выкупить земельные участки для государственных илимуниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан илиюридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этихземельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставлениятакой информации могут быть установлены федеральными законами, законамисубъектов Российской Федерации. Результаты выбора земельного участка оформляютсяактом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях идля установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному актуприлагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждогоземельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.
Решение о предварительномсогласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта можетбыть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебномпорядке недействительным решения о предварительном согласовании местаразмещения объекта исполнительный орган государственной власти или органместного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса и принявшиетакое решение, возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенныеими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения опредварительном согласовании места размещения объекта.
2. Предоставлениеземельного участка для жилищного строительства
2.1 Особенностипредоставления земельных участков для жилищного строительства из земель,находящихся в государственной или муниципальной собственности
В связи с введением вдействие нового ГрК РФ – Земельный Кодекс дополнен новыми статьями (ст. 30.1,30.2, 38.1, 38.2)[15], призванными обеспечить синхронизацию положений Земельного Кодекса справилами, установленными ГрК РФ.
Статья содержит нормы,которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к правиламст. 30 Земельного Кодекса, устанавливающим общий порядок предоставленияземельных участков для строительства из земель, находящихся в государственнойили муниципальной собственности.
В случаях, когдауказанные земельные участки предоставляются для целей жилищного строительства,положения ст. 30 применяются с учетом особенностей, предусмотренных ст.30.1Земельного Кодекса.
Поджилищным строительством следует понимать создание зданий, строений, сооружений(в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), врезультате которого будут созданы объекты жилищных прав. Новый ЖК РФ установил,что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Впервыеопределены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16). К ним отнесены:жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов иквартир).
Жилым домом признаетсяиндивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещенийвспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданамибытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖКРФ).
Квартирой признаетсяструктурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающеевозможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме исостоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательногоиспользования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иныхнужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3ст. 16 ЖК РФ).
Комнатой признается частьжилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве местанепосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16 ЖКРФ)[16]
Жилищноестроительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результатеградостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зонызастройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилымидомами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройкимногоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (см. ст. 35 ГрКРФ).
Земельные участки дляжилищного строительства могут предоставляться только в собственность илиаренду; предоставление земельных участков из состава государственной илимуниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следуетсчитать невозможным.
В силу п. 1 данной статьипорядок предоставления земельных участков для жилищного строительстваопределяется правилами п. 4 ст. 30Земельного Кодекса.
По общему правилу п. 2ст. 30.1 Кодекса осуществление указанных в этом пункте продаж возможноисключительно на торгах, проводимых в форме аукционов. Данное правило неприменяется только в случае, если аукцион признан не состоявшимся в связи стем, что в нем участвовали менее двух лиц. Тогда единственный участник аукционане позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключитьдоговор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельногоучастка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, порешению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственнымучастником аукциона о начальной цене аукциона.
Пункт3 даной статьи вводит специальные правила для случая, когда земельный участокпредоставляется в аренду для индивидуального жилищного строительства. Указанныеправила не применяются, если земельный участок предоставляется в собственностьили для целей, не связанных с индивидуальным жилищным строительством (например,для строительства многоквартирного жилого дома).
Земельные участки дляиндивидуального жилищного строительства могут предоставляться в жилых зонах,определяемых в результате градостроительного зонирования, в составе которыхнаходятся зоны застройки индивидуальными жилыми домами.
Жилищноезаконодательство Российской Федерации не содержит определения понятия«индивидуальный жилой дом», определяя лишь родовое понятие — «жилой дом». Общепринятые правила толкования понятий русского языкатрактуют слово «индивидуальный», в частности, как:
а) личный, свойственныйданному индивидууму, отличающийся характерными признаками от других;
б) единоличный,производимый одним лицом, не коллективом.[17]
Поэтому на практике можнорекомендовать исходить из того, что индивидуальный жилой дом — это жилой дом),создаваемый на средства одного собственника или лиц, связанных родственнымиотношениями, находящийся в частной собственности, предназначенный дляпроживания, как правило, одной сеи относящийся к индивидуальному жилищномуфонду в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.[18]
2.2 Особенностипредоставления земельных участков для их комплексного освоения в целяхжилищного строительства из земель, находящихся в государственной илимуниципальной собственности
Земельные участки для ихкомплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются наусловиях аренды без предварительного согласования места размещения объекта.
Арендатор земельногоучастка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищногостроительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках:
· подготовки проекта планировкитерритории и проекта межевания территории в границах земельного участка,предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
· выполнения работ по обустройствутерритории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,подлежащих по окончании строительства передаче в государственную илимуниципальную собственность, а также условия такой передачи;
· осуществления жилищного и иногостроительства в соответствии с видами разрешенного использования земельныхучастков.
Общие правила подготовкии утверждения документации по планировке территории определены в ст. 45 ГрК РФ.Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемойна основании решения органа местного самоуправления поселения или органаместного самоуправления городского округа установлены в ст. 46 ГрК РФ.
Виды разрешенногоиспользования земельных участков определяются в ст. 37 ГрК РФ.
О государственномкадастровом учете земельных участков см. ст. 70 Кодекса
На случай невыполненияюридических обязанностей, указанных в п. 8 и 9 данной статьи, предусмотренынеблагоприятные последствия как для арендаторов земельных участков, предоставленныхдля их комплексного освоения в целях жилищного строительства, так и для другихправообладателей[19].
Субъект юридическойответственности, предусмотренной комментируемыми пунктами, в каждом случаеопределяется в зависимости от того, на какого именно правообладателя пунктами3, 4, 6 и 7 ст. 30.2 Земельного Кодекса были возложены соответствующиеобязанности.
2.3 Принятие решения опредоставлении земельного участка для строительства
После вынесения решения опредварительном согласовании места размещения объекта, а также наличиясогласованного проекта границ земельного участка устанавливаются фактическиеграницы участка на местности (в натуре). Работа эта производитсяземлеустроительными организациями за счет лиц, для которых отводится данныйучасток.
Одновременно готовятсядокументы, необходимые для внесения в Единый государственный реестр земель.
Сведенияо земельном участке, которые содержатся в Едином государственном реестре,определены в ст. 14 ФЗ от 02.01.2000 г. «О государственном земельномкадастре» Важно заметить, что моментом возникновения или моментомпрекращения существования земельного участка как объекта государственногокадастрового учета в соответствующих границах является дата внесениясоответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Само же право наконкретный земельный участок возникает у субъекта после государственнойрегистрации этого права (права собственности, аренды, постоянного пользования идр.).
Для того, чтобыисполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправленияпринял решение о предоставлении земельного участка, от заявителя требуется,помимо заявления, представление кадастровой карты (плана) данного земельногоучастка.
Для участников земельныхотношений важно знать о форме изъятия и предоставления земельного участка.Этими важными обстоятельствами являются: срок изъятия участка, проведение работпо приведению участка в надлежащее состояние для передачи его новому владельцу,юридические последствия неисполнения обязательств сторон (в особенности послепроведенных торгов) и т.д. Все эти обстоятельства (условия) во избежаниепоследующих конфликтов отражаются в решении одновременно с решением опредоставлении земельного участка.
Решенияо предоставлении земельных участков для строительства должны содержать условиявозмещения убытков и потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесногохозяйства. Такие убытки и потери всегда (в большей или меньшей степени)возникают при изъятии земельных участков у их прежних пользователей,прекращении договоров аренды. К моменту принятия решения убытки и потери должныбыть подсчитаны и согласованы с лицами, которым они причиняются. Если возникаетспор по вопросу их определения, то он разрешается в судебном порядке.
При этом необходимо иметьв виду нормативные правовые акты о возмещении убытков и потерь сельскохозяйственногопроизводства, а также потерь лесного хозяйства: постановление Совета Министров- Правительства РФ от 28.01.1993 г. N 77 «Об утверждении Положения опорядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам,землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственногопроизводства»[20], постановление Правительства РФ от 07.05.2003 г. N 262 «Об утвержденииПравил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям,землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятиемили временным занятием земельных участков, ограничением прав собственниковземельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельныхучастков либо ухудшением качества земель в результате деятельности другихлиц»[21],постановление Правительства РФ от 17.11.2004 г. N 647 «О расчете ивозмещении потерь лесного хозяйства при переводе лесных земель в нелесные землидля использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства,пользованием лесным фондом, и при переводе земель лесного фонда в земли иных(других) категорий [22].
Заключение
Подводя итог можносказать, что в сложившихся условиях России как никогда необходима земельная реформа.Однако земельная реформа эта должна быть обязательно подкреплена основательнойзаконодательной базой, не содержащей двусмысленности и недосказанности. Другиеже законодательные акты вносят лишь сумятицу и еще большую неразбериху, ибо,наделяя решающими правами, субъекты федерации и органы местного самоуправления,сами зачастую противоречат принимаемым теми решениям.
Так же, проводя земельнуюреформу, необходимо выбирать совершенно определенный курс, т.е. на когогосударство будет делать упор: на частные фермерские хозяйства, либо нагосударственные сельхоз. предприятия, ибо в случае ориентации на первых нужнобыть готовым предоставить им соответствующие права и гарантии, а так жеэкономическую помощь в области налоговой системы и льготного кредитования, апри доминации в стране вторых государство должно направить на развитиесобственных сельскохозяйственных предприятий большие финансовые средства, а также самостоятельно разрабатывать четкий план и схему развития таких предприятийна ближайшие годы.
Список используемойлитературы
Нормативно — правовыеакты
1. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (в ред. от 30 июня 2006 г.) (гл. XI. Мониторинг земель, землеустройство и государственныйземельный кадастр. Ст. 68, 69);
2. Градостроительный кодексРоссийской Федерации от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ (в ред. от 03 июня 2006 г.);
3. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ»О введении в действие Градостроительного кодекса РоссийскойФедерации"(с изменениями от 21 июля, 31 декабря 2005 г., 30 июня, 18 декабря 2006 г., 10 мая, 1, 4 декабря 2007 г.)
4. СА РФ, 1993, N 6, ст. 483; СЗ РФ,1995, N 3, ст. 190; N 49, ст. 4808; 1996, N 28, ст. 3383; 1999, N 21, ст. 2625.Утратило силу в части возмещения убытков (СЗ РФ, 2003, N 19, ст. 1843).
5. ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г. «Овведении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (СЗРФ, 2005, N 1, ст. 17).
6.СЗ РФ, 2004, N 47, ст. 4665
Учебная литература
7. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова.Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений. 4-еиздание, дополненное. — М., Азбуковник, 1997, с. 246.
8.О понятии и видах жилищного фондасм. подробно: М.Ю. Тихомиров. Комментарий к новому Жилищному кодексу РоссийскойФедерации. — М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2005, с. 20 и сл.
9.Земельное право / Отв. ред. А.К.Голиченков. — М.: Зерцало, 2001; Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник длявузов. — М.: Высшее образование, 2006.
10.Крассов О.И. Земельное право. М.:Юристъ, 2000.
11. Комментарий к Земельному кодексуРоссийской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. — 7-е изд., перераб. — М.:Проспект, 2007.
12.Ерофеев Б.В. Земельное право:учебник для вузов. – М.: Новый юрист, 2002г.
13. Веденин Н.Н Земельное право. –М.: Юриспруденция, 2002г.
14. Постатейный комментарий кФедеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним»/Под общей ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999.