Правовой режим долевого строительства

Оглавление
Введение
Глава 1        Понятие июридическая характеристика договора участия в долевом строительстве
1.1 Понятие договора участия вдолевом строительстве
1.2 Элементы договора участия вдолевом строительстве
1.3 Правовое положение сторон подоговору участия в долевом строительстве
1.4. Ответственность сторон подоговору участия в долевом
Строительстве
Соотношение договоров, применяемых вдолевом строительстве
2.1 Договор участия в долевомстроительстве и договор простого товарищества
2.2 Договор участия в долевомстроительстве и договор строительного подряда
2.3. Договор участия в долевомстроительстве и договор купли-продажи
2.4. Договор участия в долевомстроительстве и инвестиционный
договор
Заключение
Список использованнойлитературы
Приложения
Приложение 1
Приложение 2
Приложение 3
Приложение 4
Приложение 5
Приложение 6

Введение
 
Множество граждан вкладывают средства встроительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с цельюпоследующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящеевремя нередко нарушаются. В практике встречаются случаи, когда денежныесредства, внесенные гражданами на строительство одного дома, направляютсязастройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольноменяются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда послеокончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращаютгражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, аквартиры реализуются по более высокой рыночной стоимости. Бывают случаипередачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.
Этими обстоятельствами была вызвана необходимостьпринятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии вдолевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и овнесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»(далее — ФЗ)[1].
Со вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу указанногоФедерального закона начался новый этап развития оборота объектов недвижимости.
Так, необходимо отметить, что в настоящее время наблюдаетсятенденция к повышению государственных гарантий защиты прав граждан,вкладывающих средства в жилищное строительство, а также доступностьприобретения жилья гражданами. С принятием ФЗ дополнительная защита правучастников долевого строительства выразилась в следующем:
·    гарантиякачества выполняемых работ;
·    установлениезаконных штрафных неустоек;
·    прозрачностьсведений о застройщике и объекте застройки (публикация и предоставление вкомпетентные органы проектной декларации);
·    обязательнаягосударственная регистрация данных договоров;
·    прямоеуказание на возможность применения законодательства о защите прав потребителейи др.
Все указанные меры направлены, прежде всего, назащиту участника долевого строительства.
Необходимость принятия ФЗ обусловлена экономическимии юридическими причинами объективного свойства. Для застройщика важно иметьвозможность аккумулировать денежные средства, которые могут быть использованы вкачестве ресурсов строительства дорогостоящих объектов, какими являютсямногоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества. При этомстроительство объекта недвижимости является для застройщика бизнесом, успешноеведение которого позволяет получать значительную прибыль. Для участникадолевого строительства (а в значительном количестве случаев – это граждане,рассчитывающие приобрести жилье) предусмотренная законом форма приобретенияжилья предоставляет возможность купить объект недвижимости в рассрочку, а такженепосредственно участвовать в планировке возводимого жилья. Впрочем, закон неисключает возможность  для лиц, вкладывающих денежные средства (а это могутбыть как частные лица, так и юридические лица и индивидуальные предприниматели),осуществления дальнейшей перепродажи построенного жилья или иных объектовнедвижимости с целью получения прибыли.
Таким образом,актуальность темы настоящей дипломной работы обусловлена новизнойзаконодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, что указываетна необходимость комплексной оценки общественных отношений, возникающих впроцессе долевого участия в строительстве.
Научная разработанностьпроблем, возникающих в связи с привлечением денежных средств участниковдолевого строительства, не может быть признана удовлетворительной. Большаячасть монографических исследований по вопросам правового регулированияотношений в строительстве написана на основе ранее действовавшегозаконодательства, в связи с чем значительно утратила свою актуальность. В последнеевремя написано лишь несколько статей в научных журналах по исследуемойпроблеме.
Между тем анализ судебной практики указывает наналичие проблем правового регулирования отношений в этой области.
Цель дипломной работы– рассмотреть и изучить правовой режим долевого строительства, а такжесоотношение договоров, применяемых в долевом строительстве.
Достижение указанной цели предопределило постановкуи решение в ходе работы следующих задач:
·    определениепонятия, элементов договора участия в долевом строительстве;
·    анализ правовогоположения и ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве;
·    выявлениесоотношения договора участия в долевом строительстве и договора простоготоварищества, договор участия в долевом строительстве и договора купли-продажи,договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда,договора участия в долевом строительстве и инвестиционного договора.
Объектом исследования являются гражданско-правовыеотношения,
возникающие в результате привлеченияденежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.
Предметом исследования является совокупность норм,регулирующих отношения, связанные с привлечением денежных средств участниковдолевого строительства, научные взгляды, мнения и рекомендации ученых-юристов вданной области.
Методологическойосновой исследованияявляется общенаучный (диалектический) метод познания объективнойдействительности. Использовались также иные методы исследования:формально-логический, технико-юридический, сравнительно–правовой,системно–структурный.
Теоретической основойработы являютсяположения общей теории права, гражданского права. В работе рассмотрены теоретическиеположения и выводы, содержащиеся в работах  Бобровниковой М.А., Босса Г.,Брагинского М.И., Витрянского В.В., Сергеева А.П., Толстого Ю.К., Зюзина В.А.,Королева А.Н., Лушкина С.А., Малюткиной-Алексеевой И., Мошкиной Л.Н., ОксюкаТ., Пиксина Н., Романца Ю.В., Свирина Ю., Скворцова О.Ю., Толкушкина А.В.,Фоковой Е.А., Черемиса С.Ю.
Структура работысостоит из введения, двух глав, заключения, спискаиспользованной литературы и приложений.

Глава1. Понятие и юридическая характеристика договора участия в долевомстроительстве
 
1.1. Понятие договораучастия в долевом строительстве
По договору участия в долевом строительстве однасторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или)иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатациюэтих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участникудолевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства)обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевогостроительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирногодома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 ФЗ)[2].
Закон юридически закрепил новый самостоятельный видгражданско-правового договора – договор участия в долевом строительстве. Данныйвид договора, несмотря на широкое применение на практике, отсутствует вГражданском кодексе.
Понятиеэтого договора на уровне законодательной дефиниции впервые оказалосьурегулированным. До принятия ФЗ договорные обязательства застройщиков идольщиков оформлялись с использованием самого различного юридическогоинструментария. В практике известны случаи заключения договоров о совместнойдеятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании,возмездного оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи,об агентировании, поручения и комиссии, договоров доверительного управленияимуществом и пр. Все указанные конструкции в той или иной степени находили своеобоснование как в нормативных актах, издававшихся ведомствами (например, письмоПенсионного фонда РФ «О существенных условиях договоров долевого участия встроительстве»[3]), так и всудебно-арбитражной практике, а также и в теоретических позициях, в результатечего в юридической литературе было сформировано несколько концепций правовойприроды договора участия в долевом строительстве. Весьма популярна былаконцепция, обосновывающая правовую природу этого договора с позиций свободыдоговора: это договорный тип отношений, прямо не предусмотренных, но и незапрещенных законом, следовательно, имеющих право на существование. Врегулировании этих отношений, по мнению сторонников этой концепции, подлежалиприменению общие нормы об обязательствах и договорах. В судебной практике илитературе можно было встретить варианты юридической квалификации этого договоракак договора смешанного типа, который содержит элементы различных договоров,предусмотренных гражданским законодательством (строительный подряд, совместнаядеятельность, купля-продажа и пр.). Соответственно при разрешении споров,вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы,что приводило к разночтениям в судебной практике.
На необходимость введения в гражданскоезаконодательство специальных правил о договорах, в соответствии с которымифизические и юридические лица вкладывают свои денежные средства в строительствос целью получения в собственность квартир, а также нежилых помещений впостроенных объектах после завершения строительства, указывалось какучеными-теоретиками, так и самими строительными компаниями. Для регламентациидоговора законодатель использовал основные нормы договора подряда и договораинвестирования, дополнив и уточнив их рядом новелл, одни из которыхпредставляют собой результат обобщения сложившейся договорной и судебнойпрактики, а другие являются совершенно новыми нормами российского гражданскогоправа.
Круг отношений, регулируемых данным ФЗ, довольноузок: это отношения, возникающие при долевом строительстве многоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости; это отношения, возникающие между застройщикоми участниками долевого строительства. Эти отношения имеют гражданско-правовойхарактер. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иныхобъектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации» является специальным законом по отношению к Гражданскомукодексу РФ.
При этом, как справедливо отмечает Скворцов О.Ю., ФЗне регулируются отношения, связанные с долевым участием в строительствеобъектов производственного назначения[4].
При определении характерных черт договора участия вдолевом строительстве можно выделить следующие. Данный договор являетсядоговором консенсуальным, возмездным, двусторонним.
Договор участия в долевом строительстве являетсяконсенсуальным, поскольку его заключение возможно только с момента достижения сторонами согласия[5].
Договор участия в долевом строительстве является возмездным,поскольку предполагает получение каждой из сторон от ее контрагентаопределенной компенсации, ради которой заключается договор[6].
Зачастую, однако, принцип возмездности договоровдолевого участия в строительстве нарушается.
Договор участия в долевом строительстве являетсядвусторонним,
поскольку каждая изсторон имеет и права, и обязанности[7].
Подобное делениеприменительно к каждому из указанных трех оснований предопределяет особенностиправового режима договора участия в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве не являетсядоговором публичным. Из определения, данного Гражданским кодексом РФ, можновыделить два основных признака публичных договоров. Во-первых, обязательнымучастником является коммерческая организация, выступающая в роли продавца,подрядчика или исполнителя. В данном случае такой стороной является застройщик,однако в соответствии с Законом им может быть любое юридическое лицо независимоот его организационно-правовой формы, то есть и некоммерческая организация.Второй признак касается характера деятельности, осуществляемой коммерческойорганизацией. Эта деятельность связана с выполнением обязанности по продажетоваров, выполнению работ и оказанию услуг в отношении каждого, кто обратится ккоммерческой организации, то есть деятельность должна быть публичной.
Прямо такая обязанность для застройщика в законе непрописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможность отказать взаключении договора на основании явной неплатежеспособности обратившегося лица.Помимо этого при заключении публичного договора цена и условия должны бытьодинаковыми для всех обратившихся, на практике же застройщик может пойти науступки и снижение цены более выгодному контрагенту (например, приобретающемуцелый этаж). Таким образом, даже если участником долевого строительства будетгражданин, назвать такой договор публичным нельзя[8].
По мнению некоторых авторов, договор участия вдолевом строительстве подпадает под признаки договора присоединения. Основнымпризнаком такого договора является наличие формуляра, что присутствует и впрактике применения договора участия в долевом строительстве. Кроме того, путемзаключения такого договора оформляются однотипные сделки, заключаемые вмассовом количестве. Долевое строительство многоквартирных домов и крупныхадминистративных, торговых, развлекательных зданий также опосредуетсямножеством однотипных сделок[9].
Приюридической характеристике любого договора важное значение для дальнейшегоопределения его правовой природы имеет классификация по «принципу результата(направленности результата)»[10]. Таким путем гражданскиедоговоры можно разделить на четыре группы: «направленные на передачу имущества,на учреждение различных образований («общецелевые»[11]),на выполнение работ и на оказание услуг».
Еслипо отношению к первым двум группам договоров по указанной классификацииположение договора участия в долевом строительстве обозначено достаточно ясно,то определение рассматриваемого соглашения как относящегося к группам договоровоб оказании услуг или выполнении работ не является столь однозначным.
Некоторые юристы предлагают рассматривать договордолевого строительства как договор на оказание услуг и отождествляют его сдоговором возмездного оказания услуг[12], агентским, илипосредническим, договором[13]. Однако, на мой взгляд,эти аргументы не являются убедительными.
Содной стороны, цель дольщика очевидна: он нуждается не в совершениизастройщиком каких-либо действий, а, прежде всего, в приобретении объектанедвижимости. С другой стороны, не вызывает споров наличие потребностиучастника долевого строительства в посреднике, которая обусловлена многимипричинами, например отсутствием профессиональных знаний в областистроительства; сложностью координации своих действий с другими инвесторами,которых, как правило, несколько; нехваткой свободного времени для активногоучастия в проекте. В такой ситуации застройщик, несомненно, оказывает дольщикууслугу по реализации инвестиционного проекта.
И,наконец, хотелось бы отметить, что более правильным было бы термин «долевое» отнести к термину «участие»,так как именно финансирование строительной деятельности, а не сама такаядеятельность носит долевой характер. Участие вкладчика заключается вфинансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть еговклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участиеявляется «долевым». Такая формулировка, как «долевое участие в строительствемногоквартирных домов и иных  объектов недвижимости» более точно отражаетсущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц

1.2 Элементы договора участия вдолевом строительстве
 
Элементами договораучастия в долевом строительстве являются:
·    стороны;
·    предмет;
·    цена;
·    срок;
·    форма.
Стороны. Сторонами договораучастия в долевом строительстве являются участник долевого строительства,которого можно назвать дольщиком либо инвестором, и застройщик, также именуемыйинвестиционной компанией, или организацией, привлекающей денежные средства.
Застройщик– юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы илииндивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве арендыземельный участок и привлекающий денежные средства участников долевогостроительства в соответствии с законом для строительства (создания) на этомземельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основанииполученного разрешения на строительство (ч. 1 ст. 2 ФЗ).
Понятие«застройщик» характеризует одну из сторон договора долевого строительства. Этопонятие отсутствует в ГК РФ. Термин «застройщик», таким образом, характерен дляспециального законодательства, регулирующего отношения, связанные состроительством объектов недвижимости. До принятия ФЗ термин «застройщик»содержался в утратившем силу Законе РФ «Об основах федеральной жилищнойполитики»[14] и в продолжающемдействовать ФЗ «Об архитектурной
деятельностив Российской Федерации»[15].
Отметим,что в существовавшей ранее практике для характеристики субъекта, привлекающегоденежные средства на условиях участия в долевом строительстве, использовалисьразличные термины – «подрядчик», «инвестор», «заказчик», «девелопер» и др. Этовносило сумятицу в представления о правовом статусе указанного субъекта, егоправах и обязанностях. С принятием ФЗ «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений внекоторые законодательные акты Российской Федерации» произошло упорядочениетерминологии, что, несомненно, должно являться стабилизирующим фактором впредставлении о субъектах, участвующих в отношениях по долевому строительству.Особенно важно это по той причине, что именно застройщик является ключевойфигурой в процессе инвестирования строительства объекта недвижимости. Именнозастройщик выполняет организующую функцию в комплексе отношений, связанных свозведением строительного объекта.
Застройщикявляется единственным лицом, которое обладает правом на привлечение денежныхсредств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов с принятиемна себя тех обязательств, в результате исполнения которых у гражданина можетвозникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирномжилом доме (п. 2 ст. 3 ФЗ). Таким образом, круг лиц, которые могут заключатьдоговор участия в долевом строительстве, сужен в законодательном порядке. Цельювведения этой нормы является исключение так называемых «цепочек», когда лица,обладающие правами на земельный участок, на котором предполагалось вестистроительство, заключали инвестиционные договоры с лицами, которые, будучипосредниками, привлекали денежные средства для строительства через иныхинвесторов или непосредственно от заинтересованных лиц. Подобного рода ситуациинередко приводили к тому, что гражданин, исполнивший свои обязанности по оплатестроящегося жилья, не мог добиться получения квартиры ни от недобросовестногоинвестора, который не обладал такой квартирой (предположим, перепродав ее иномулицу), ни от застройщика, с которым не был связан договорными отношениями[16].
Особыетребования предъявляются к финансовому благополучию застройщика. Правительство,устанавливая повышенные требования к застройщику, берет на себя обязанностьконтролировать его деятельность.
Застройщикможет осуществлять деятельность по строительству объекта недвижимости каксамостоятельно, так и с привлечением подрядчиков. В том случае, если застройщикосуществляет строительство самостоятельно, помимо тех требований, которыеустановлены законом, он должен соблюсти дополнительные требования, например,получить лицензию. В частности, необходимо иметь в виду, что согласно ФЗ «Олицензировании отдельных видов деятельности» под лицензией понимаетсяспециальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности приобязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выдаваемоелицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю[17].
Взаимоотношения междуучастниками долевого строительства можно представить в виде схемы.
В соответствии с п. 1 ст.4 ФЗ застройщик строит жилой дом (и иные объекты недвижимости) собственными либопривлеченными силами. Таким образом, если у застройщика есть ресурсы на ведениедеятельности заказчика-застройщика (то есть технического заказчика) ипроведение всех строительных работ по возведению жилого дома, то он можетпостроить его собственными силами.
/>Так же, как и в капитальном строительстве объектовпроизводственного назначения, участники строительства – застройщик, техническийзаказчик и подрядчик могут совмещать функции двух и более субъектовстроительной деятельности.
Застройщикможет быть одновременно техническим заказчиком и подрядчиком, техническийзаказчик – подрядчиком.
По мнению юриста БобровниковойМ.А., несмотря на то, что ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечениемденежных средств граждан и юридических лиц, в договоре долевого строительствана стороне инвестора могут участвовать и другие субъекты гражданского права,например публичные образования и иностранные лица[18].Что касается застройщика, то им может быть любое юридическое лицо независимо отего организационно-правовой формы либо индивидуальный предприниматель.
Предмет. Предмет договораучастия в долевом строительстве – результат деятельности застройщика, имеющийконкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости (ст. 4 ФЗ)[19].Несмотря на это, ст. 5 ФЗ, говоря о цене договора, упоминает, что в нее такжеможет входить оплата услуг застройщика. Таким образом, не будет ошибкой разбитьпредмет договора на две составляющие: объект нового строительства идеятельность застройщика. С этой точки зрения деятельность застройщика включаетего действия по обеспечению реализации инвестированных денежных средств. Какпоказывает практика, застройщик в предлагаемом проекте договора обычно неутруждал себя подробным описанием объекта инвестирования.
Дольщика не должно волновать, как будет строитьсяобъект недвижимости, главное, чтобы он все-таки был возведен, причем всоответствии с проектом и с описанием его в договоре. Следует обратить вниманиена то, что когда мы говорим о предмете договора участия в долевомстроительстве, то имеется в виду не полностью здание, а конкретное «жилое илинежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства послеполучения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иногообъекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечениемденежных средств участника долевого строительства» (абз. 3 ст. 2 ФЗ).
Крометого, к иным объектам недвижимости, которые могут возводиться в соответствии снормами Закона об участии в долевом строительстве, относятся гаражи, объектыздравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности,торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектовпроизводственного назначения.
Исходяиз буквального толкования ФЗ, можно сделать также вывод о том, что объектомдоговора долевого участия в строительстве не может выступать строительствокоттеджа, который следует рассматривать в качестве жилого дома (ч. 1 ст. 16 Жилищногокодекса РФ). Коттедж не входит в состав многоквартирного дома, а являетсясамостоятельным объектом недвижимости и его строительство должно вестись всоответствии с правилами, установленными для договоров строительного подряда,поскольку здесь речь идет не о долевом строительстве. Вместе с тем это можетстать проблемой при строительстве коттеджных поселков, которое осуществляетсяна основании привлечения застройщиком инвестиций, в том числе и длястроительства недвижимых объектов инфрастуктуры, предназначенных дляобслуживания коттеджей (сооружений, в которых размещаются котельные, здания дляразмещения обслуживающего персонала, охраны и т.д.). Однако и в этом случаестроительство указанных объектов, с точки зрения О.Ю. Скворцова, не подпадаетпод регулирующее воздействие ФЗ[20].
Хотяу меня при этом возникает вопрос: а если коттедж строится для двух или трехбудущих собственников, то это уже долевое строительство?
Переченьобъектов недвижимости, которые подпадают под сферу регулирования ФЗ, остаетсяоткрытым. Очевидно, что вопрос о том, подпадает ли тот или иной объект подрегулирующее воздействие этого ФЗ, будет решаться правоприменителем в каждомконкретном случае с учетом всех обстоятельств дела и с опорой на ст. 130 ГК РФ,содержащую дефиницию общего понятия недвижимости.
Цена. Цена в договоредолевого строительства является существенным и обязательным условием (п. 4 ст.4 ФЗ). В договоре указывается цена договора участия в долевом строительстве, тоесть размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевогостроительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Онасостоит из суммы денежных средств, потраченных на строительство, и денежныхсредств на оплату услуг застройщика.
Поскольку договор участия в долевом строительстве неявляется публичным, цена одного договора не должна обязательно совпадать сценой другого договора.
Строительство– это деятельность объемная и нестабильная, поэтому вопрос изменения цены –самый сложный среди условий договора[21]. С одной стороны,необходимо защитить интересы дольщика как более уязвимого субъекта данногодоговора. С другой стороны, застройщик берет на себя не только риск по непосредственномустроительству, подобно подрядчику, но и несет ответственность за реализациюинвестиционного проекта в целом, что охватывает и сферу услуг. А лицо,оказывающее услуги, как известно, не всегда может предусмотреть все нюансыпредстоящей работы, поэтому и стоимость услуг достаточно неустойчива[22].В связи с этим, думается, законодателю необходимо более детально разработатьвопрос об изменении цены.
Нередкона застройщика возлагаются обязанности, непосредственно не связанные состроительством (благоустройство прилегающих территорий, передача частипостроенного жилого фонда муниципальным властям и т.п.). С учетом тогообстоятельства, что застройщик обязан целевым образом направлять денежныесредства исключительно на строительство, достаточно затруднительнореализовывать и эти обязанности застройщика при строительстве и выполнениивсего комплекса мероприятий, сопутствующих строительству. Принимая во внимание,что слагаемые цены по договору (а таковых слагаемых всего два – сумма денежныхсредств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевогостроительства и денежных средств на оплату услуг застройщика) сводятся к затратами вознаграждению, представляется невозможным, чтобы застройщик выполнял итрадиционно возлагаемые на него обязанности по смежным со строительствомвопросам. В противном случае застройщик не сможет руководствоваться принципомцелевого использования средств либо будет вынужден исполнять возложенные нанего «попутные обязанности» за счет денежных средств, направляемых на оплатуего услуг.
Следует сказать, что ценообразование отдаетсяполностью в руки сторон рассматриваемого договора, что неизбежно приводит кновым судебным тяжбам. Решить данную проблему, возможно, поможет стабильностьзаконодательства в сфере строительства, а также повышение профессионализмачиновников в соответствующих органах. Ведь на практике за время возведенияобъекта законодательная база может измениться несколько раз, а ошибки инеграмотность чиновников могут привести либо к неоправданной трате финансов,либо к изменению сроков строительства.
Срок. Срок передачизастройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства такжеявляется одним из существенных и обязательных условий договора участия вдолевом строительстве (подп. 2 п. 4 ст. 4 ФЗ). Законодатель в императивнойформе установил обязанность застройщика передать участнику долевогостроительства объект долевого строительства не позднее предусмотренногодоговором срока (ч. 1 ст. 6 ФЗ).
В ФЗнет требований о максимальном или минимальном сроке, поэтому на практике срокопределяет застройщик как сторона, которая сама планирует свою деятельность,основываясь на опыте и на своих собственных возможностях. Но и здесь вопрос неможет быть решен однозначно, так как при определении сроков возникают те жепроблемы, что и с изменением цены. Особенно это касается сроков полученияразрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.
В случае если строительство не может быть законченов срок, застройщик обязан об этом предупредить не менее чем за два месяца доистечения срока по договору и предложить инвестору внести изменения в договор впорядке, предусмотренном ГК РФ глава 29 ГК РФ. Бобровникова М.А. отмечает, чтостоило бы уточнить, сколько раз застройщику можно пользоваться этойвозможностью, так как на практике иногда процесс приемки в эксплуатациюстроительного объекта государственной приемочной комиссией длится годами[23].
Учитывая, что объект долевого строительства(многоквартирный дом) является общим для всех участников долевогостроительства, срок передачи застройщиком объектов долевого строительствадолжен быть единым для всех участников долевого строительства. Необходимостьустановления единого срока передачи объекта долевого строительства одновременновсем участникам практически неисполнима. Однако, принимая во внимание то, чтосогласно ч. 1 ст. 8 рассматриваемого ФЗ передача объекта долевого строительстваот застройщика к участнику долевого строительства происходит на основаниипередаточного акта, подписываемого сторонами, либо иного документа о передаче, застройщикимеет возможность формально подписать передаточные документы со всемиучастниками одной датой, независимо от даты фактической передачи объектовдолевого строительства.
Форма. Договор и (или)уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации ворганах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по местунахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объектанедвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства всоответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[24](ст. 17 ФЗ). Несоблюдение данного правила является основанием к признанию сделкиничтожной как совершенной с нарушением формы.
Требование о государственной регистрации договораучастия в долевом строительстве и уступки прав требований по договору означает,что в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ и п. 3 ст. 4 ФЗ такиедоговоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации. Государственнаярегистрация договора введена законодателем в целях прекращения практики«двойных продаж» квартир, т.е. исключения возможности заключения застройщиком сразными участниками долевого строительства нескольких договоров в отношенииодного объекта долевого строительства[25]. Судебной практикой (п.4 информационного письма Президиума ВАС РФ) отмечалось, что наличие в Единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрацииодного договора на одно помещение исключает возможность регистрации второгодоговора на то же помещение[26].
Инструкция,утвержденная Министерством юстиции РФ, определяет правовое положение не толькограждан – участников долевого строительства, выступающих частными инвесторами,вкладывающими денежные средства в строительство будущего жилого дома, но истроительных фирм – застройщиков[27]. Согласно Инструкцииправила государственной регистрации таких договоров едины на всей территориистраны.
Думается,что повышенные риски будущих собственников жилья, выступающих в качествекредиторов строительных фирм, несколько уменьшатся, так же как и стоимостьквартиры, оплаченной на начальной стадии строительства[28].
Государство,выступающее как гарант защиты прав и обязанностей дольщиков, обязываетстроительные фирмы не только получить разрешение на строительство, но иобнародовать проектную декларацию. Кроме того, только зарегистрировав правасобственности или аренды на земельный участок под новостройкой, строительнаяфирма имеет право привлекать денежные средства граждан-дольщиков. Проверкавыполнения всех этих условий строительными фирмами возложена на государственныйорган – Федеральную Регистрационную Службу (Росрегистрацию).

1.3Правовое положение сторон по договору участия в долевом строительстве
Определение, данное законодателемдоговору участия в долевом строительстве, по существу повторяет определение,которое было ранее сформулировано юристами и представляется полностьюотражающим суть самого обязательства. Положения ФЗ, регулирующие права,обязанности и ответственность сторон, вызвали широкие дискуссии среди специалистоврынка недвижимости (Ковалева В. Правовое строительство // Ведомости.(Недвижимость. Жилой фонд.), 2005, № 48; Ступин И. С вещами – на выход //Эксперт, 2005, № 4). Поводом для них послужило не только нежелание большинствазастройщиков принимать новые правовые условия работы, но и недоработкизаконодателя.
В частности, не был учтен накопленныйучастниками рынка недвижимости положительный опыт в сфереинвестиционно-строительной деятельности. Также представляется, что при работенад Законом законодатель рассматривал необходимость регулирования отношений в даннойсфере через призму проблем участников долевого строительства, не принимая вовнимание проблемы застройщиков, отмечает С.А. Лушкин[29].
Рассмотрим права и обязанности застройщика.Объем прав и обязанностей застройщика зависит от наличия либо отсутствия у негофункций других субъектов инвестиционной деятельности. Основные обязанностизастройщика состоят в следующем.
Застройщик обязан использовать денежные средства,уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно длястроительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектовнедвижимости в соответствии с проектной документацией (ст. 18 ФЗ).
Введениеэтой нормы обусловлено необходимостью исключения ситуации, когда строительныекомпании, используя привлеченные на основании договоров долевого участия встроительстве финансовые ресурсы, направляли их на реализацию иных проектов,ведущихся этими компаниями. Вместе с тем, отмечает О.Ю. Скворцов, редакция этойнормы неудачна и допускает различные толкования. Из текста статьи не ясно,должен ли застройщик использовать привлеченные денежные средства длястроительства конкретного многоквартирного дома или может направлять их настроительство иных многоквартирных домов, которые реализуются этим жезастройщиком. До принятия ФЗ на практике строительные фирмы широко использовалимеханизмы перераспределения привлеченных финансовых ресурсов между различнымивозводимыми объектами недвижимости[30].
Также застройщик обязан:
·  осуществлятьпостоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациямистроительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;
·  контролироватькачество строительных работ и осуществлять технический надзор за ихвыполнением;
·  осуществлятькомплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно,так и через привлекаемые организации;
·  совершатьвсе необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.
Застройщик обязанпередать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок,предусмотренный договором (п. 1 ст. 6 ФЗ).
Законне указывает способ определения срока передачи объекта долевого строительстваот застройщика участнику. Таким образом, срок передачи объекта можетопределяться как календарной датой, так и истечением согласованного сторонамипериода времени (который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями иличасами), а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст.190 ГК РФ).
Существовавшаяранее практика при определении в договоре сроков передачи объекта участникудолевого строительства зачастую исходила из того, что срок определялся путемуказания на истечение определенного времени с момента завершения строительства(например, с момента приемки дома государственной комиссией). Между темочевидно, что объект строительства может быть и не завершен (не принятгосударственной комиссией). Это обстоятельство затрудняло определениеответственности застройщика, поскольку отсутствовал механизм определения срокаисполнения им основной обязанности – передачи объекта незавершенногостроительства. ФЗ исключает подобного рода ситуации. Норма, обязывающаязастройщика, исходит из неизбежности наступления срока, истечение котороговлечет обязанность застройщика передать участнику объект строительства. Какследствие, неисполнение такой обязанности к предусмотренному договором срокувлечет применение к застройщику установленных мер ответственности. Такоеправило необходимо рассматривать как разумное и направленное на обеспечениезащиты прав участника договора участия в долевом строительстве[31].
Согласно ст. 7 ФЗ застройщикобязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства,качество которого соответствует условиям договора либо – при отсутствии илинеполноте условий такого договора – требованиям технических регламентов,проектной документации и градостроительных регламентов, а также инымобязательным требованиям.
Приэтом в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщикомс отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такогообъекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным дляпредусмотренного договором использования, участник долевого строительства, еслииное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать отзастройщика:
·    безвозмездногоустранения недостатков в разумный срок;
·    соразмерногоуменьшения цены договора;
·    возмещения своихрасходов на устранение недостатков.
Гарантийныйсрок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не можетсоставлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дняпередачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, еслииное не предусмотрено договором. Эта норма является императивной и не подлежитизменению сторонами. В том случае, если в договоре все-таки будет установлено,что гарантийный срок составляет менее пяти лет, то такое условие договораследует рассматривать как ничтожное. В этом случае гарантийный срок для договораследует считать как пятилетний. Гарантийный срок исчисляется со дня передачиобъекта долевого строительства участнику. В то же время стороны своимсоглашением могут установить, что исчисление срока начинается с иного события.В то же время, как представляется, исчисление гарантийного срока не можетначинаться ранее передачи участнику объекта долевого строительства.
В договорах участия в долевом строительствезастройщик, как правило, принимает на себя обязанности по обеспечениюоформления (составления) документов, представление которых будет требоватьсядействующим законодательством на момент регистрации права собственностиучастника долевого строительства на объект недвижимости; по передаче документовв компетентный орган на оформление объекта недвижимости в собственностьучастника долевого строительства[32]. Однако, согласно п. 1ст. 12 ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с моментаподписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объектадолевого строительства. Следовательно, в обязанности застройщика на основании ФЗне входит обязательство по обеспечению оформления права собственности на объектдолевого строительства. Более того, п. 4 ст. 16 ФЗ предусматривает правоучастника долевого строительства (или его наследников) обратиться врегистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации правасобственности на объект долевого строительства. А застройщик обязанпредоставить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в орган,осуществляющий государственную регистрацию, в срок не позднее 10 рабочих дней смомента его получения (п. 3 ст. 16 ФЗ).
Застройщик, кроме того, обязан любому обратившемусяк нему лицу предоставлять для ознакомления отчетность о своейфинансово-хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 20 ФЗ). Отрицательная сторонаданной обязанности состоит в том, что это может быть использованонедобросовестными конкурентами застройщика в определенных целях, т.к., даже непринимая участия в долевом строительстве, любое лицо получает возможностьизучить большой объем экономической и бухгалтерской информации застройщика.
И, наконец, застройщик обязан направить участникудолевого строительства сообщение о завершении строительства (создания)многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии сдоговором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а такжепредупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объектадолевого строительства и о последствиях бездействия участника долевогостроительства (ч. 4 ст.8 ФЗ).
Застройщикимеет право на:
·    привлечениеденежные средств участников долевого строительства для строительства (создания)многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (ч. 1 ст. 3 ФЗ);
·    получение вустановленном порядке разрешения на строительство (ч. 1 ст. 3 ФЗ).
Далее рассмотрим права и обязанности участникадолевого строительства.
Участник долевого строительства обязан:
·    полностьюи своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, которыеустановлены договором долевого участия в строительстве; оплатить образовавшиесяизлишки площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором.
Участникдолевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнениядоговора в случае:
·    неисполнениязастройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства впредусмотренный договором срок;
·    прекращения илиприостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иногообъекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства,при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что впредусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет переданучастнику долевого строительства;
·    существенногоизменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного домаи (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевогостроительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевогостроительства;
·    измененияназначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в составмногоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
·    в случае еслиобъект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условийдоговора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иныминедостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договоромиспользования;
·    существенногонарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
·    в иныхпредусмотренных договором случаях.
Всоответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договорадопускается в случае, когда такой отказ предусмотрен законом или договором. Ст.9 ФЗ как раз и представляет собой такой случай. Сторонам договора долевогоучастия в строительстве не обязательно прописывать в тексте договорасоответствующее условие. Равным образом, стороны не могут своим соглашениемизменить эту норму: она носит императивный, обязательный для сторон характер.
Еслиучастнику долевого строительства предоставлено право в одностороннем порядкеотказаться от исполнения договора, то для застройщика такого права непредусмотрено. В связи с этим сразу же после принятия ФЗ был разработанзаконопроект о внесении изменений в этот ФЗ, с тем, чтобы предоставитьзастройщику право расторжения договора во внесудебном порядке в случае, еслидольщик нарушает его условия[33]. Таким образом, помнению разработчиков соответствующих изменений, будет ликвидирован дисбаланс вовзаимоотношениях между участником долевого строительства и застройщиком иупрощена процедура взаимоотношений между сторонами в случае недобросовестногоповедения одного из контрагентов по договору.
Также участник долевогостроительства имеет право:
·    залога,возникающее с момента государственной регистрации договора (п. 1 ст. 13 ФЗ);
·    на ознакомление синформацией о проекте строительства (п. 2 ст. 21 ФЗ);
·    уступать правотребования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 ФЗ). Уступкаправ требования по договору
участия в долевомстроительстве урегулирована особым образом. Это обусловлено спецификойотношений, складывающихся в этой области. Вместе с тем к уступке права подоговору долевого участия в строительстве применяются общие положения ГК РФ,регулирующие порядок осуществления цессии. Уступка прав по договору долевогоучастия допустима только после уплаты участником долевого строительства ценыдоговора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевогостроительства. Введение данной нормы обусловлено тем, что взаимоотношениясторон по договору долевого строительства имеют сложный характер и содержат каквстречные права, так и встречные обязательства.
Таким образом, выделениеи передача только прав требования, без перевода долга либо без исполненияобязательства участника перед застройщиком, невозможно. Уступка участникомдолевого строительства прав требований по договору допускается с моментагосударственной регистрации договора до момента подписания сторонамипередаточного акта или иного документа о передаче объекта долевогостроительства.
·    на обращение ворганы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имуществои сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственностина объект долевого строительства, после приемки объекта долевого строительства(п. 4 ст. 16 ФЗ);
·    право общейдолевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16ФЗ).
Итак, налицоколичественное преимущество обязанностей на стороне
застройщика и прав настороне участника долевого строительства. Необходимо согласиться с С.А.Лушкиным, который считает, что ФЗ серьезно ограничивает права застройщиков,поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере[34].

1.4.Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве
 
В случае неисполнения или ненадлежащего исполненияобязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств илиненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой сторонепредусмотренные ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместитьв полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 ФЗ).
В соответствии со ст. 393 Гражданского кодексадолжник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением илиненадлежащим исполнением обязательства. В отношении размера подлежащихвозмещению убытков в гражданском праве действует общий принцип, заключающийся внеобходимости их полной компенсации. Это означает, что подлежат возмещению всепричиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства илипричинением вреда убытки.
Под убытками в соответствии с ч. 2 ст. 15Гражданского кодекса РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено,произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права,утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученныедоходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота,если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Установление неустойки на случай неисполнения илиненадлежащего исполнения обязательств является в гражданском праве довольнораспространенным явлением. Хотя право потерпевшей стороны на получениенеустойки, в принципе, не обусловлено наличием и размером фактического ущерба,вопрос о соотношении неустойки и убытков за неисполнение или ненадлежащееисполнение обязательства имеет важное практическое значение. Основания длятребования неустойки и возмещения убытков должны быть однотипны.
Исходя из того, что основной функциейответственности за нарушение обязательства является компенсация потерь,понесенных кредитором в результате нарушения, Гражданским кодексом в ст. 394устанавливается в качестве общего правила право кредитора получить помимонеустойки возмещение убытков только в части, не покрытой неустойкой. Неустойкав этом случае носит зачетный характер. Однако абз. 2 ч. 1 ст. 394 ГК РФдопускается, что законом или договором может быть предусмотрено возмещениеубытков сверх неустойки. В этом случае неустойка выполняет карательную функцию.Как показывает практика, использование такой неустойки в договорных отношенияхнередко оказывается результатом злоупотребления доминирующим положением одногоиз контрагентов, что недопустимо с точки зрения устанавливаемых Гражданскимкодексом пределов осуществления гражданских прав.
Согласно ч. 3 ст. 393 Гражданского кодекса, еслииное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, приопределении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте,где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольногоудовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольноудовлетворено не было, — в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, судможет удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены,существующие в день вынесения решения. Особенно это важно в условиях рыночнойэкономики с ее постоянно изменяющимися ценами на товары, услуги, работы ибанковские кредиты[35].
Застройщик несет ответственность за неисполнение и(или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участияв долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством иусловиями договора.
Анализируя существующие в настоящее время договорыучастия в долевом строительстве, можно сделать выводы о том, что большинствозастройщиков, заключая договоры участия в долевом строительстве с участникамидолевого строительства, предусматривают определенный размер исключительнойнеустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполненияобязательства.
Ответственность за нарушение застройщиком своихобязательств устанавливается в следующих случаях:
·  нарушениепредусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительстваобъекта долевого строительства;
·  нарушениезастройщиком срока подачи документов в компетентные органы для оформления правасобственности участника долевого строительства на объект долевого строительства;
·  существенноеизменение размера объекта долевого строительства;
·  существенноенарушение требований к качеству объекта долевого строительства или неустранениевыявленных недостатков в установленный участником долевого строительстваразумный срок.
Вслучае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевогостроительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участникудолевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставкирефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на деньисполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Еслиучастником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени)уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 ФЗ).
В случае существенного изменения размераобъекта долевого строительства взыскание неустойки с застройщика становитсявозможным лишь после регистрации права собственности на жилое помещение состороны участника долевого строительства. На момент одностороннего отказа состороны участника долевого строительства от исполнения договора по мотивамизменения размера объекта долевого строительства основания для взысканиянеустойки отсутствуют, поскольку размеры объекта не могут быть четкоустановлены. Об этом свидетельствует и судебная практика.
Так, Федеральныйарбитражный суд Волго-Вятского округа рассмотрел в судебном заседаниикассационную жалобу истца – предпринимателя Сымулова Л.П. на постановлениеапелляционной инстанции по иску предпринимателя Сымулова Л.П. к ЗАО «ТУС» овзыскании (с учетом изменения предмета спора в соответствии со статьей 49Арбитражного процессуального кодекса РФ) 177657 рублей, из них 66400 рублейнеосновательного обогащения (в виде излишне оплаченной суммы), 107900 рублейубытков и 3357 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
Искоснован на статьях 15, 393 и 1102 Гражданского кодекса РФ и мотивирован тем,что ответчик не выполнил обязательства по договору долевого участия встроительстве.
Оценивусловия упомянутого договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, чторазмер передаваемой площади не являлся твердо установленным, а потому ответчикне нарушил права истца и не причинил убытки.
Материалыдела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленнымсторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные вобжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам делаи нормам права.
Руководствуясьстатьями 287 (п. 1 ч. 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ,Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа решил оставить кассационнуюжалобу предпринимателя
СымуловаЛ.П. без удовлетворения[36].
В случае привлечения денежных средств гражданина длястроительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себяобязательств, после исполнения которых у гражданина возникает правособственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирномдоме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с ФЗ, гражданин можетпотребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежныхсредств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса процентовв двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентовпричиненных гражданину убытков (ч. 3 ст. 3 ФЗ). При взыскании долга в судебномпорядке суд может удовлетворить требование участника долевого строительстваисходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или надень вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов неустановлен законом или договором.
В случае существенного нарушения требований ккачеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатковв установленный участником долевого строительства разумный срок участникдолевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнениядоговора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплатыпроцентов (ч. 3 ст. 7 ФЗ).
В качестве примера ответственности застройщика занарушение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве можнопривести следующее.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округарассмотрел кассационную жалобу ответчика – общества с ограниченной ответственностью«Стройцентр» на постановление апелляционной инстанции по иску общества сограниченной ответственностью «Евролайнс» к обществу с ограниченнойответственностью «Стройцентр» о расторжении договора и возмещения убытков.
Заявляя в суд требования, ответчик указал, что ООО «Евролайнс»обратилось в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к ООО«Стройцентр» о расторжении на основании ст. 450 Гражданского кодекса РФдоговора участия в долевом строительстве и возмещении убытков.
Решением в удовлетворении заявленных требованийотказано.
Постановлением апелляционной инстанции названноерешение отменено. Суд пришел к выводу, что ответчик нарушил условия договора вчасти согласования с инвестором проектно-сметной документации и проекта настроительство; отсутствовало право аренды земельного участка на моментзаключения договора, являющееся существенным нарушением его условий.
Не согласившись с вынесенным постановлениемапелляционной инстанции, ООО «Стройцентр» обратилось в Федеральный арбитражныйсуд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменитьсудебный акт в связи с неправильным применением норм материального ипроцессуального права.
ООО «Евролайнс»отзывом на кассационную жалобу отклонило доводы заявителя и просило оставить ихбез удовлетворения.
Рассмотревматериалы кассационного производства и заслушав представителей сторон, судтретьей инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта всилу следующего.
ООО «Стройцентр»(застройщик) и ООО «Евролайнс» (инвестор) заключили договор на участие в долевомстроительстве, целью которого явилось строительство административного здания,для чего стороны обязались объединить возможности, усилия и ресурсы.
Платежнымпоручением истец перечислил ответчику денежные средства в размере в качествеинвестиций по договору участия в долевом строительстве. Посчитав, что ответчикнадлежащим образом не исполняет взятые на себя обязательства по договору, ООО«Евролайнс» обратилось с иском о его расторжении и взыскания убытков.
Всоответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной изсторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:
1)при существенном нарушении договора другой стороной;
2) виных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существеннымпризнается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другойстороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что былавправе рассчитывать при заключении договора. При этом для расторжения договорапо правилам ч. 1 п. 2 ст. 450 Кодекса не имеет принципиального значения виддоговора, в силу чего квалификация договора не влияет на правильность выводасуда о необходимости его расторжения в связи с существенным нарушением егоусловий одной из сторон.
Согласноп. 5 ст. 453 Кодекса предусмотрено, что, если основанием для изменения илирасторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон,другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением илирасторжением договора.
Какследует из материалов дела, в нарушение спорного договора ответчик несогласовал с инвестором проектно-сметную документацию и проект настроительство, что является существенным нарушений условий договора со стороныответчика. Отсутствие у ответчика права аренды земельного участка на моментзаключения договора, которое, согласно договору, выступает в качестве «участия»застройщика для достижения общих целей, также является существенным нарушениемего условий.
Притаких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводуо существенном нарушении условий договора на долевое участие в строительстве состороны ответчика и удовлетворил заявленные требования.
Сучетом изложенного суд третьей инстанции не нашел оснований для отменыобжалуемого судебного акта[37].
Участник долевого строительства несетответственность перед застройщиком за исполнение своихобязанностей.
Законодатель устанавливает ответственность двухвидов:
·    неустойка(пени) за нарушение договорного срока внесения платежей;
·    расторжениедоговора в судебном порядке.
Ответственность участника долевого строительстваперед застройщиком наступает в следующих случаях:
·    Просрочкавнесения платежа в счет цены договора (при единовременном платеже) более чем на3 месяца (ч. 4 ст. 5 ФЗ). Застройщик вправе предъявить требование о расторжениидоговора в судебном порядке.
·    Просрочкавнесения платежа в счет цены договора (при рассрочке платежей) более чем 3 разав течение 12 месяцев или 1 раз, но более чем на 3 месяца (ч. 5 ст. 5 ФЗ).Застройщик вправе предъявить требование о расторжении договора в судебномпорядке.
·    Нарушениеустановленного договором срока внесения платежа (ч. 6 ст. 5 ФЗ). Участникдолевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, отсуммы просроченного платежа за каждый день  просрочки.
Таким образом, законодатель подчеркивает особыйхарактер договора участия в долевом строительстве – не предпринимательский, апотребительский, когда незначительная просрочка платежа участником долевогостроительства (гражданином) не влечет за собой расторжение заключенногодоговора[38].
Ответственность участника долевого строительства запросрочку в оплате денежных средств по договору, как правило, различается взависимости от схемы внесения денежных средств (единовременная оплата илиоплата частями).
Если участник долевого строительства приединовременной оплате всей суммы в счет цены договора или оплате первого взноса(при оплате частями) нарушит установленный договором срок внесения денежныхсредств и стороны не достигнут согласия о его продлении, то договор считаетсярасторгнутым, а обязательства по нему – прекращенными без взаимных претензийсторон друг к другу.
В случае неполучения застройщиком денежных средствна оплату очередного этапа (при оплате частями) в течение тридцати рабочихдней, застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменноуведомив участника долевого строительства об этом.
При расторжении договора по указанному основаниюзастройщик не возмещает участнику долевого строительства какого-либо ущерба,вызванного этим расторжением, а также не несет какой-либо иной ответственностиперед ним (штрафы, проценты и пр.) в связи с этим расторжением. Денежные обязательствазастройщика перед участником долевого строительства при расторжении договоразаключаются в возврате суммы, фактически внесенной участником долевогостроительства, за вычетом неустойки.
Анализируя ответственность сторон по договоруучастия в долевом строительстве за нарушение обязательств, можно сделатьследующие выводы.
Как показывает практика, право расторгнуть договор снеплательщиком только через 3 месяца в судебном порядке (реальный срок будетеще больше) предоставляет возможности для недобросовестных конкурентных игрмежду самими застройщиками[39]. Например, призаключении договоров на значительные объемы, а затем отказе от исполненияобязательств участником долевого строительства объекты долевого строительстваисключаются из оборота как минимум на 3 месяца, лишая застройщика частифинансового обеспечения строительства.
До вступления в силу ФЗ застройщики расторгали договорыс участниками долевого строительства в случае просрочки оплаты последними вовнесудебном порядке, причем зачастую при первой же просрочке. Введенный ФЗпорядок означает существенное ограничение прав застройщика. Проблема в том, чтовсе время, пока длится суд, сохраняется неопределенность по поводу прав наквартиру, застройщик будет лишен финансирования, а также возможности привлечь вдоговор участия в долевом строительстве нового участника взаменнедобросовестного. Данное правило может привести к тому, что отдельныезастройщики сократят схемы инвестирования, связанные с рассрочками на периодстроительства, перейдя на единовременное взимание платы по договору.
Глава 2.Соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве
 
2.1Договор участия в долевом строительстве и договор простого товарищества
 
Всилу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместнойдеятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить своивклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлеченияприбыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Вопросо соотношении договора участия в долевом строительстве и договора простоготоварищества является на данный момент довольно обсуждаемым.
Еслираньше этот спор не имел под собой основания[40], то теперь, свступлением в действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации», следует согласиться с БобровниковойМ.А., он кажется совсем не актуальным[41]. Но именно в связи спринятием нового нормативно-правового акта изучение материалов по этой проблемечрезвычайно полезно, поскольку позволяет определить, в каких ситуациях следуетзаключать тот или иной договор.
Делов том, что договор простого товарищества уже зарекомендовал себя в сферестроительных инвестиций[42]. Он успешно используетсяпри долевом строительстве коммерческой недвижимости, когда не очень многоинвесторов и практически все они являются субъектами предпринимательскойдеятельности[43]. Кроме того, громоздкаяконструкция договора участия в долевом строительстве малопривлекательна длямобильных связей в области предпринимательства, да и сам документ императивнорегулирует только привлечение денежных средств граждан для строительствамногоквартирных домов. Итак, в сфере долевого строительства широкораспространены два договора: договор простого товарищества и договор участия вдолевом строительстве.
Еслиодновременно существуют три условия: привлекаются денежные средства граждан;строится многоквартирный дом; застройщик берет на себя обязательство, послеисполнения которого у гражданина может возникнуть право собственности на жилоепомещение в строящемся многоквартирном доме, то такие отношения закрепляютсятолько с помощью договора участия в долевом строительстве. В остальных случаяхможно заключать либо договор участия в долевом строительстве, либо договорпростого товарищества.
Справедливомнение некоторых авторов[44], считающих, что договорпростого товарищества целесообразней применять в случаях:
·    небольшогоколичества дольщиков;
·    при строительственежилых объектов;
·    если дольщикамудобнее рассчитываться имуществом, а не деньгами;
·    если цели дольщиководинаковы и объект строится «для себя».
Необходимоотметить, что договор участия в долевом строительстве регулирует привлечениетолько денежных средств, то есть цена договора всегда выражается в деньгах. Вэтом есть одно из существенных отличий договора участия в долевом строительствеот договора простого товарищества, с которым наиболее часто отождествлялидоговор долевого строительства.
Помимоэтого, Роспотребнадзор в своем Письме отмечает, что рассматриваемый договор,предполагающий все то же «долевое участие» в строительстве, по нижеизложеннымоснованиям не может и не должен определяться в качестве договора о совместнойдеятельности (договора простого товарищества):
1. вконтексте п. 1 ст. 1041 ГК РФ стороны договора простого товарищества (товарищи)объединяют свои средства в целях осуществления деятельности, направленной наизвлечение прибыли либо на достижение иных не противоречащих закону целей,тогда как в «договоре долевого участия» в строительстве жилья единство целидеятельности и объединения денежных средств участников обязательства непрослеживается вовсе, поскольку одна сторона – организация-застройщик,аккумулирующая денежные средства граждан, осуществляет предпринимательскуюдеятельность, а другая – гражданин-«дольщик» действует для удовлетворенияличных (бытовых, семейных) нужд;
2.поскольку по смыслу главы 55 ГК РФ в качестве участников простого товариществамогут выступать только лица (товарищи), заключившие соответствующий договор(ст. 1041 ГК РФ), отношения товарищей с третьими лицами (предполагающиесовершение тех или иных сделок) не означают, что эти третьи лица становятся приэтом участниками договора простого товарищества, так как понятия «товарищ» и«третье лицо» в гражданско-правовом смысле не являются идентичными (ст. 308 ГКРФ). В этой связи включение в рассматриваемый договор в той или иной формеположения о том, что третьи лица и стороны являются участниками единогопростого товарищества, должно быть признано недействительным по причине егонесоответствия обязательственному праву. При этом также следует иметь в виду,что при «долевом строительстве» никакая совместная деятельность дажепотенциальных товарищей не осуществляется ими по определению, так как отдельные«дольщики» с правовой точки зрения никак не связаны между собой какими бы то нибыло взаимными обязательствами, а исполнитель соответствующих строительныхработ (организация-застройщик) осуществляет свою деятельность по отношению кним абсолютно автономно;
3.ст. 1050 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения договорапростого товарищества и устанавливает солидарную ответственность для товарищейпо неисполненным обязательствам в отношении третьих лиц с момента прекращениядоговора, тогда как гражданин-«дольщик», исходя из содержательной сторонырассматриваемого договора, не обязан нести никакой ответственности передтретьими лицами по обязательствам, возникшим между ними и исполнителем(организацией-застройщиком) в ходе строительства соответствующего жилья –квартиры в период действия договора. При этом ни указанная статья, ни в целомглава 55 ГК РФ не предусматривают возможности «замены» товарища в договоре осовместной деятельности в порядке перехода прав кредитора к другому лицу или впорядке перевода долга (т.е. в соответствии с положениями главы 24 ГК РФ),тогда как на практике перемена лица в обязательстве, связанном состроительством жилья в многоквартирном доме, предполагающая «замену» одного«дольщика» другим, происходит довольно часто[45].
Всудебно-арбитражной практике, сложившейся до принятия ФЗ, такого рода договорынередко квалифицировались как договоры простого товарищества (договоры осовместной деятельности). Примерами могут служить Постановление ФАС Поволжскогоокруга от 16.05.2002 г. по делу №
А06-2631-18/2001[46],Постановление ФАС Северо-Западного округа от 8.08.2003 г. по делу №А21-3538/02-С2[47], Постановление ФАСЦентрального округа от 19.06.2001 г. по делу № А23-53/9-2000Г[48],Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9.08.2004 г. по делу №А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2[49].
Однакоданную судебную практику нельзя было считать единой. В некоторых случаях судысовершенно правомерно указывали на несоответствие такого рода договоровконструкции простого товарищества[50]. Примерами может служитьПостановление ФАС Северо-Западного округа от 6 июня 2001 г. по делу NА05-04707/00-166/23; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 октября2004 г. по делу N Ф04-7574/2004(5733-А70-9).

2.2Договор участия в долевом строительстве и договор строительного подряда
 
Напрактике наиболее часто возникает вопрос: можно ли рассматривать договор междудольщиком и застройщиком как обычный договор строительного подряда, в которомучастник долевого строительства является заказчиком, а застройщик – генеральнымподрядчиком?
В силу ст. 740 ГК РФ по договору строительногоподряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданиюзаказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, азаказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ,принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Если сравнить понятия этих договоров, то можнообнаружить, что они очень близки по существу. Как в договоре подряда, так и вдоговоре участия в долевом строительстве одна сторона обязуется построитьобъект недвижимости, а другая – обязуется принять и оплатить обусловленнуюцену. Таким образом, цель этих сделок – строительство и передача всобственность объекта недвижимости.
Однако, во-первых, Верховный Суд РФ[51]указывает (как на главную особенность возникающих между сторонами договорастроительного подряда отношений) на то, что гражданин вступает в правоотношенияпо строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком – организацией,осуществляющей строительство жилого дома. Во-вторых, следует учитывать, чтоодним из существенных условий договора строительного подряда являетсяобязанность заказчика предоставить земельный участок, на котором подрядчикбудет строить объект недвижимости (ст. 747 ГК РФ). Данная норма являетсяимперативной и не предполагает возможности в договорном порядке возложить этуобязанность на подрядчика. Следовательно, до начала строительства объекта заказчикдолжен приобрести какое-либо право на земельный участок (например, правособственности или право аренды). При отсутствии условия о размере и конкретномместонахождении земельного участка, на котором подрядчик должен вестистроительство, договор строительного подряда нельзя считать заключенным,поскольку не определено одно из существенных условий договора. В договоре жеучастия в долевом строительстве земельный участок должен приобрести застройщик,что является одним из требований, без выполнения которого данный субъект вообщене имеет права привлекать дольщиков.
 
2.3.Договор участия в долевом строительстве и договор купли-продажи
 
Договор долевого участия встроительстве имеет некое сходство с договором купли-продажи недвижимости.Особенно ярко это сходство прослеживается в отношении договора купли-продажибудущих недвижимых вещей, т.е. вещей, которые будут созданы или приобретеныпродавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В качестве общих черт соотносимыхдоговоров можно выделить, то, что оба договора заключаются на момент, когданедвижимой вещи еще не существует, а также то, что в результате исполнениядоговора и последующей государственной регистрации прав одна из сторонстановится собственником недвижимости.
Однако договор долевогоучастия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют разнуююридическую природу. Различия между сопоставляемыми договорами заключаются вследующем. Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажинедвижимости имеют различный предмет. Легальное определение дого­воракупли-продажи дано в ст. 549 ГК РФ: «По договору купли-продажи недвижимогоимущества  продавец обя­зуется передать в собственность покупателяземельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».
Договор купли-продажинедвижимости является сделкой с недвижимостью. К недвижимости (недвижимымвещам, недвижимому имуще­ству) гражданское законодательство (ст. 130 ГК РФ)относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, чтопрочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмер­ногоущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще­ство. Например, ст.131 ГК РФ относит к недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Предметдоговора долевого участия в строи­тельстве уже: права из него могут возникнутьтолько на традиционные недвижимые вещи (здания, помещения в них, сооружения ииные объек­ты, прочно связанные с земельным участком).
В отличие от договоракупли-продажи договор долевого участия в стро­ительстве не относится к сделкамс недвижимостью. Договор долевого учас­тия в строительстве регламентируетотношения по созданию и передаче иму­щества, которое на момент передачи неявляется объектом права собствен­ности. В силу ст. 219 ГК РФ правособственности на создаваемые здания, сооружения и другое вновь создаваемоеимущество, подлежащее государ­ственной регистрации, возникает с момента такойрегистрации. Таким об­разом, при заключении и исполнении обязанностей подоговору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще несуществует.
Следует подчеркнуть, чтопредметом дого­вора купли-продажи недвижимости может выступать толькоиндивидуально-определен­ная вещь (ст. 554 ГК РФ). В договоре продажинедвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установитьнедвижи­мое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числеданные, определяющие расположение недвижимости на соответствую­щем земельномучастке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этихданных в договоре, условие о недвижимом имуще­стве, подлежащем передаче,считается не согласованным сторонами, а со­ответствующий договор не считаетсязаключенным.
Предмет договора долевогоучастия в строительстве может быть определен как индивидуальными, так иродовыми признаками.
Договор долевого участияв строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются по субъектномусоставу. Продавцом по дого­вору купли-продажи недвижимости является собственниклибо уполно­моченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договоракупли-продажи становится правопреемником предыдущего собственни­ка. Договоркупли-продажи обусловливает переход права собственности и является производнымспособом приобретения этого права.
Договор долевого участияв строительстве является первоначальным способом приобретения правасобственности на недвижимость. До момен­та государственной регистрации правасобственности дольщика на со­зданную вещь ни одна из сторон договора долевогоучастия не является обладателем этого права.
Соответственно, критериемразграничением договора долевого учас­тия в строительстве и договора продажинедвижимого имущества может быть критерий правопреемства: если сторона договорауже зарегистриро­вала свое право собственности на недвижимость, заключенныйдоговор (даже именуемый как договор долевого участия) будет в действительнос­тиявляться договором купли-продажи.
 Договор долевогоучастия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различноесодержание. Поскольку договор долевого участия в строительстве охватываетстадию создания строительства объекта недвижимости, такой договор по содержаниюправ и обязанностей сто­рон шире договора купли-продажи.
Кроме того, по договорудолевого участия дольщик обязан исполнить обязанность по финансированиюстроительства полностью или в боль­шей части до момента передачи ему доли.Именно такие условия соответ­ствуют экономическому содержанию возникающегообязательства. Подразумевается, что именно средства дольщика являются одним изисточников финансирования строительства.
По общему правилу,продажа недвижимости предполагает, что покупатель должен оплатить недвижимостьнепосредственно до или после ее передачи продавцом (ст. 486 ГК РФ). Иныеусловия оплаты (предоплата, рассрочка платежа) могут быть предусмотреныусловиями договора купли-продажи. Однако соответствующие условия оплаты сюридической точки зрения не связаны с затратами продавца по созданию илиприобретению недвижимости.
В судебной практикеиногда возникают споры в отношении квалификации того или иного договора.Рассмотрим конкретный случай.
Так, Федеральный арбитражный судВолго-Вятского округа рассмотрел кассационную жалобу истца – общества сограниченной ответственностью «Комистройинвест» на решение и постановлениеапелляционной инстанции по иску общества с ограниченной ответственностью«Комистройинвест» к обществу с ограниченной ответственностью «Нечерноземстрой»о признании сделки недействительной и взыскании неосновательного обогащения.
Исковые требования основаны настатьях 167, 219, 413, 1103 — 1105 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем,что предметом спорного договора, имеющим признаки сделки купли-продажи, явилосьзавершенное строительством недвижимое имущество, в установленном закономпорядке не прошедшее государственную регистрацию, а потому ответчик обязанвозвратить неосновательно полученное в виде разницы между действительнойстоимостью имущества и фактически исполненным им обязательством.
Решением, оставленным без измененияпостановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требованийотказано со ссылкой на ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Судуказал на преюдициальное значение решения, которым отклонены требованиякредитора ООО «Комистройинвест» о признании договора недействительным (ничтожным)и применении последствий недействительной сделки.
Не согласившись с вынесеннымисудебными актами, ООО «Комистройинвест» обратилось в Федеральный арбитражныйсуд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить ихв связи с нарушением норм материального и процессуального права.
Изучив материалы дела, кассационнаяинстанция не нашла оснований для отмены состоявшихся судебных актов в силуследующего. В рамках данного судебного разбирательства установлено, что условияспорной сделки соответствуют признакам договора долевого участия встроительстве и оснований для признания ее притворной не имеется. Данныеобстоятельства в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФявляются преюдициально установленными и не требуют доказывания по настоящемуделу.
Исходя из данного положениязаконодательства, суд правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленныхтребований о признании договора недействительным[52].

2.4.Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор
 
Договоручастия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не должен квалифицироватьсякак инвестиционный.
Во-первых,в соответствии со ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционнойдеятельности в РСФСР»[53] и ст. 1 Федеральногозакона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РоссийскойФедерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»[54]инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объектыпредпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли(дохода) и достижения положительного социального эффекта, тогда как дляграждан-«инвесторов» целью заключения рассматриваемого договора являетсяочевидное желание получить (приобрести) жилое помещение – квартиру,предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд, которая к тому же вданном случае не является для них объектом предпринимательской деятельности(исходя из определения таковой, данного в ст. 2 ГК РФ).
Во-вторых,инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще иосуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующихинвестиций (ст. 6 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ), в то время как лицо, вносящееденежные средства по «договору долевого участия», не только никак не участвуетв последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможностиосуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременнымиспользованием, что применительно к рассматриваемому типу отношенийподтверждается среди прочего многочисленными фактами необоснованного (безкакого-либо согласования с «инвестором»-«дольщиком») переноса сроков завершениястроительства, требованиями к «инвестору»-«дольщику» о необходимостиосуществления дополнительных, не предусмотренных договором, денежных выплат сцелью покрытия неких общих (также не согласованных предварительно) расходов ит.д.[55].

Заключение
 
Итак, в дипломной работебыло дано понятие договора участия в долевом строительстве, юридическаяхарактеристика договора участия в долевом строительстве, а также рассмотреносоотношение договоров, применяемых в долевом строительстве, в частности:соотношение договора участия в долевом строительстве и договор простоготоварищества, договора участия в долевом строительстве и договора строительногоподряда, договора участия в долевом строительстве и договора купли-продажи,договора участия в долевом строительстве и инвестиционного договора.
Из всего вышеизложенногоможно сделать следующие выводы:
1. Договор участия вдолевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным,двусторонним. 
2. Элементами договораучастия в долевом строительстве являются: стороны, предмет, цена, срок, форма.
Сторонами договораучастия в долевом строительстве являются участник долевого строительства изастройщик.
Предметом договораучастия в долевом строительстве является результат деятельности застройщика,имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости.
Цена договора участия в долевом строительствесостоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство(создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услугзастройщика.
Договор и (или) уступка прав требований по договоруподлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3. Участник долевого строительства и застройщикимеют как права, так и обязанности, предусмотренные договором участия в долевомстроительстве. Количество обязанностей на стороне застройщика и прав на сторонеучастника долевого строительства примерно равное.
4. В случае неисполнения или ненадлежащегоисполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательствили ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой сторонепредусмотренные ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместитьв полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
5. Существенное отличие договора участия в долевомстроительстве от договора простого товарищества заключается в том, что договоручастия в долевом строительстве регулирует привлечение только денежных средств,то есть цена договора всегда выражается в деньгах.
6. Сходство договора участия в долевом строительствеи договора строительного подряда можно проследить в их общих целях:строительство и передача в собственность объекта недвижимости.
Однако оба этих договора различаются. Отличиемдоговора участия в долевом строительстве от договора строительного подрядаявляется то, что по договору строительного подряда до начала строительстваобъекта заказчик должен приобрести какое-либо право на земельный участок, тогдакак по договору участия в долевом строительстве земельный участок долженприобрести застройщик.
7. Договор долевогоучастия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют разнуююридическую природу, а именно:
·       разныйпредмет;
·       в отличие от договора купли-продажи договор долевого участия встро­ительстве не относится к сделкам с недвижимостью;
·       разный субъектный состав.
8. Отличие договора долевого участия встроительстве от инвестиционного договора прослеживается в следующем. Инвестиционнаядеятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществлениепрактических действий со стороны инвестора по реализации соответствующихинвестиций, в то время как лицо, вносящее денежные средства по договору долевого участия в строительстве, не только никак неучаствует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеетвозможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым исвоевременным использованием.
         Федеральный закон № 214-ФЗ, направленный впервую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезноограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношенийв данной сфере. В связи с этим необходимо внести ряд изменений и дополнений в данныйФедеральный закон, а именно:
1.  установитьразумный срок приемки готового к передаче объекта;
2.  позволитьсторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушениеобязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказеот исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулированияприменять нормы Федерального закона.
Вцелом значение Федерального закона № 214-ФЗ в связи с тем, что он наконец-тозакрепил уже сложившиеся отношения и определил природу и структуру договораучастия в долевом строительстве, переоценить нельзя. Однако для дальнейшейэффективной его реализации необходимо внести еще немало изменений и дополнений,а соответствующим государственным органам дать определенные разъяснения повопросам применения рассмотренного договора.

Список использованной литературы
 
1.        Федеральный законот 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации» (ред. от 16.10.2006) // Собраниезаконодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
2.        Федеральныйзакон от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»(ред. от 27.07.2006) // Собрание законодательства РФ, 13.08.2001, № 33 (часть1), ст. 3430.
3.        Федеральныйзакон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» (ред. от 18.07.2006) // Собрание законодательства РФ,28.07.1997, № 30, ст. 3594.
4.        Федеральныйзакон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РоссийскойФедерации» (ред. от 22.08.2004) // Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, №47, ст. 4473.
5.        ЗаконРФ от 24.12.1992 № 4218-1«Об основах федеральной жилищной политики» (ред. от22.08.2004) // Российская газета, № 15, 23.01.1993.
6.        ПриказМинюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении инструкции об особенностяхгосударственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав,ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи сдолевым строительством объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативныхактов федеральных органов исполнительной власти, № 27, 04.07.2005.
7.        Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзорпрактики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, № 4, 2001.
8.        ПисьмоРоспотребнадзора от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 «Оправовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительсважилья» // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. – 2005. – №9.
9.        Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел поспорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждандля строительства многоквартирных жилых домов, от 19.09.2002 г. // БюллетеньВерховного Суда РФ, 2003, № 2.
10.     Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 г. № 56 «Обзорпрактики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами научастие в строительстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2000, №9.
11.     ПостановлениеФедерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.05.2006 по делу №А79-6571/2005 «Основания взыскания неосновательного обогащения, связанного спередачей помещения меньшей площади, чем установлено в договоре, отсутствуют,т.к. по условиям договора размер передаваемой нежилой площади не являлся твердоустановленным и может отличаться от предварительно согласованного размера» // СПСКонсультантПлюс (документ опубликован не был).
12.     ПостановлениеФедерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.02.2006 по делу №А29-2784/2005-2э «В удовлетворении иска о признании недействительным договорана участие в долевом строительстве отказано правомерно, т.к. спорный договорсоответствует действующему законодательству» // СПС КонсультантПлюс (документопубликован не был).
13.     ПостановлениеФедерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.02.2006 №А31-8126/20 «Исковые требования о расторжении договора и взыскании убытков,возникших в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору о долевомучастии в строительстве, удовлетворены правомерно, т.к. материалами делаподтверждено ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком» // СПСКонсультантПлюс (документ опубликован не был).
14.     ПостановлениеФедерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9.08.2004 г. поделу № А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2 «В иске о признании договора о долевомучастии в финансировании строительства незаключенным отказано, посколькудоговор содержит все существенные условия» // СПС КонсультантПлюс (документопубликован не был).
15.     ПостановлениеФедерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8.08.2003 г. по делу№ А21-3538/02-С2 «Суд правомерно удовлетворил требование общества о расторжениидоговора долевого участия в строительстве, поскольку в судебном заседанииответчик в соответствии со ст. 49 АПК РФ признал иск в части расторженияуказанного договора и признание иска было принято судом» // СПС КонсультантПлюс(документ опубликован не был).
16.     ПостановлениеФедерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.05.2002 г. по делу №А06-2631-18/2001 «Суд, анализируя условия спорного договора, правомерноквалифицировал его как договор о совместной деятельности (договор простоготоварищества) с элементами договора строительного подряда, посколькуобязательства сторон договора направлены на достижение общей цели –строительство жилого дома» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован небыл).
17.     ПостановлениеФедерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2.10.2001 г. №Ф03-А73/01-1/1918. Дело № Ф03-А73/01-1/1918 // СПС «КонсультантПлюс» (документопубликован не был).
18.     Письмо Пенсионного фонда РФ от 01.10.2001 № ВП-09-25/7938 «Осущественных условиях договоров долевого участия встроительстве» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).
19.     ПостановлениеФедерального арбитражного суда Центрального округа от 19.06.2001 г. по делу №А23-53/9-2000Г «Дело по иску о взыскании задолженности и процентов запользование чужими денежными средствами направлено на новое рассмотрение всвязи с нарушением арбитражным судом норм материального и процессуальногоправа» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

Приложения
Приложение 1. Санкт-Петербург Ленинградская область 2006
в %
2005 2006
в %
к 2005
Объем работ
по виду деятельности
«строительство», млрд. рублей 145,8 135,6 52,7 178,8
Оцениваясредний индекс цен на жилье в крупных городах России, отмечается тот факт, чтоон колеблется от 1,145 до 1,3 и превышает уровень инфляции на 0,3-1,5 за 2005год. Так, наибольший показатель индекса цен на жилье наблюдается в Перми –1,3.  Примерно на одном и том же уровне находятся такие города, как НижнийНовгород — 1,145, Екатеринбург — 1,19,  Новосибирск – 1,231, Самара –1,275.  Результаты средних индексов цен на жилье в рассматриваемых крупныхгородах окажет помощь в принятии решения по установлению цен на строящеесяжилье.

Приложение 2. Среднийиндекс цен на жилье в регионах за 2005 г.
/>
Для планирования объемажилья в рассматриваемых крупных городах России можно воспользоваться такимпоказателем, как объем вводимого жилья. Сравнивая этот показатель в выбранныхгородах России, прослеживается следующий факт: практически во всех городахнаблюдается увеличение объема строящегося жилья, за исключением Самары, вкоторой этот показатель снизился с 360 до 320 тыс. кв. м.

Приложение3. Динамика строящегося жилья в крупных городах России, тыс. кв. м.
/>
Лидирующее место попоказателю объема строящегося жилья являются такие города, как Пермь, в которомобъем вводимого жилья увеличился с 164,4 до 314,7 тыс. кв. м., т.е. на 91,4% иЕкатеринбург – с 497,1 до 1100 тыс. кв. м., т.е. более чем в 2 раза. Подобныерезультаты говорят о повышении активности строительного бизнеса вообще, иразвитии жилищного строительства в частности.
В остальных городахнаблюдаются не такие высокие темпы увеличения жилищного строительства, носохраняется стабильный объем вводимого жилья: в Нижнем Новгороде данныйпоказатель увеличился с 286,6 до 350 тыс. кв. м., т. е. на 22,1%, в Челябинске– с 350 до 432 тыс. м2, на 23,4%, в Новосибирске с 500 до 521 тыс. кв. м., т.е.на 4,2%, в Санкт-Петербурге с 2031,972 до 2273,382 тыс. кв. м., т.е. на 11,8%.

Приложение4. Строительство жилых домов в январе-феврале 2007 года в Санкт-Петербурге (поданным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальномухозяйству)Введено, тыс.кв.м общ.площ. Январь-февраль в январе- в том числе 2007 г. в %% к феврале в феврале январю-февралю 2007 г. 2006 г. 355,1 85,7 187,1
С другой стороны,наибольший объем вводимого в строительство жилья наблюдается в Санкт-Петербургеи в Екатеринбурге.
Сопоставляя объем идинамику прироста  вводимого жилья,  лидером по соразмерности объемаи динамики строящегося жилья, является Екатеринбург, в котором объем вводимогожилья в 2005 году составляет 1100 тыс. кв. м., и этот город стоит на второмместе из рассматриваемых после Санкт-Петербурга по этому показателю, аувеличение объема строящегося жилья за период 2004-2005 гг. произошло на121,2%.
Ещеодин показатель, на котором хотелось бы заострить внимание – это соотношениецен квадратного метра на первичное и вторичное жилье в рассматриваемых городах.В общем случае наблюдается следующая тенденция: цены на квадратный метрпервичного жилья превышают цены на в

Приложение5. Динамика цен за кв. м. на первичное и вторичное жилье в крупныхгородах  в 2005 году, долл.
/>
Наибольший разрыв междуценами наблюдается в Перми (23%), Новосибирске (17,8%), Санкт-Петербурге (16,0%).Меньший разрыв наблюдается в остальных исследуемых городах, и он составляет от1,7% до 1,9%. Специфичным фактом для региональных городов является превышениестоимости на квадратный метр первичного жилья над вторичным. Соотношение цен наквадратный метр между первичным и вторичным жильем в крупных городах несоответствует сегодняшнему столичному сценарию рынка недвижимости. Емусоответствует обстановка  в таких городах, как Самара, где квадратный метрвторичного жилья превышает первичное на 19,5%; в Красноярске это соотношениесоставляет 8,4%, а в Екатеринбурге – 2,7%.
Характеризуя ситуацию врассматриваемых крупных городах России, которые располагаются в различныхрегионах страны, хотелось бы отметить, что во всех выбранных городахнаблюдается активный рост цен на жилье, который превышает годовую инфляцию, покрайней мере, 2005 года.
Активно развивается вовсех исследованных городах жилищное строительство. Особенно хотелось быотметить такие города, как Санкт-Петербург, Екатеринбург, Пермь, Омск.
Важнейшим отличиемсценария на рынке недвижимости и строительства в практически во всехрассмотренных крупных городах России является превышение стоимости квадратногометра на первичное жилье по
Приложение 6. Фирма, с которой заключали договор Фирма застройщик Тип недвижи-мости Объем несданной площади Сумма Дата заключения договора Планируемая дата сдачи ЗАО «Клаб» ЗАО «Клаб» жилая 149,75 1257308 29.09.2000 01.10.2000 ООО «ИнКоСт» ООО «ИнКоСт» жилая 66,77 465000 27.03.2000 30.06.2001 ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» жилая 215,49 2175836 01.10.2001 СК «СтройГрад» СК «СтройГрад» жилая 44 330000 11.04.2001 30.11.2001
Многие фирмы-застройщикинарушают договоры участия в долевом строительстве, не выполняя своихобязательств по сдаче объектов недвижимости в установленные договором сроки, понарушению качества работы и т.д. В связи с этим хотелось бы привести информациюо ненадежных фирмах-застройщиках Санкт-Петербурга и об объеме несданных имиплощадей.