Правові аспекти ринку земель в Україні

МІНІСТЕРСТВООСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ
ЛЬВІВСЬКИЙНАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ІМЕНІ ІВАНА ФРАНКА
ЮРИДИЧНИЙФАКУЛЬТЕТ
Кафедратрудового, аграрного і екологічного права
Курсоваробота на тему:
«Правовіаспекти ринку земель в Україні»
Виконав:
студент 4 курсу
групи ЮРД 48
Юрків Ростислав Олегович
Науковий керівник:
Жиравецький Т.М.
ЛЬВІВ2010

ЗМІСТ
Вступ
Розділ 1. Правове регулювання ринку земельних ділянок
1.1 Юридична природа ринкового обігу земельних ділянок
1.2 Інституційно-функціональне забезпечення ринкового обігу правна земельні ділянки
Розділ 2. Обіг земельних ділянок в Україні
2.1 Правочини із земельними ділянками
2.2 Продаж земельних ділянок на конкурентних засадах
2.3 Викуп земельних ділянокдля суспільних потреб
2.4 Примусовевідчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності
Висновки
Список використаних джерел
 

ВСТУП
Приватнавласність на землю у будь-якій країні стимулює її економічне зростання завдякиефективному використанню наявних земельних ресурсів. Переваги приватноївласності стають очевидними, коли існує діючий ринок землі. Ринок землі — цестабільність прав власності, можливість передачі їх від однієї особи до іншої,це відповідність цін на землю її дійсній вартості.
Земельнареформа в Україні розпочалася 15 років тому і є одним із найважливіших заходіву суспільному житті мільйонів громадян країни. Реформування стосується,насамперед, питань власності на землю і не тільки власників земельних часток(паїв) на землі сільськогосподарського призначення, але й мешканців населенихпунктів, які набувають у власність інші категорії земель.
Земліміст та інших населених пунктів як одна з найскладніших і найменшструктурованих у землевпорядному відношенні категорія земель є специфічнимресурсом економічного та соціального розвитку й мають високународногосподарську цінність. Становлячи всього 2,5% території країни, вониконцентрують понад 58% населення і мають могутній багатофункціональнийвиробничий, науковий та культурний потенціали.
Урбаністичнаконцентрація населення і виробництва робить міські землі унікальним ресурсом,від ефективності використання якого залежить загальнодержавний економічнийрозвиток.
Протягомостанніх років у містах здійснено комплекс заходів, спрямованих на подальшереформування земельних та економічних відносин, удосконалення землеустрою,раціональне використання й охорону земель.Реформуванняземельних відносин у містах торкається всіх галузей економіки та суспільногожиття, міські землі повинні швидше давати суттєві надходження до бюджетудержави. Саме тут треба прискорено розвивати інститути власності на землю,іпотечні процеси, формувати і вдосконалювати нормативно-правові та економічнімеханізми щодо реалізації права на землю.
Водночасдіючий механізм, інфраструктура ринку землі, ціноутворення і заінтересованістьйого учасників законодавством України ще не зовсім врегульовані. Навіть чинніЗакони України «Про оренду землі», «Про плату за землю »,«Про податок на додану вартість », «Про фермерське господарство »,«Про іпотеку », «Про Державний бюджет України на 2010 »,Водний, Лісовий і Земельний кодекси України не сприяли ринку земельних ділянок,а деякими нормами навіть блокували його. Саме недоліки, суперечливі трактуванняокремих положень правочинів, неузгодженість деяких норм у нормативно-правовихактах чинного законодавства зумовлюють необхідність як законодавчій, так івиконавчій владі вносити на розгляд Верховної Ради України законопроекти щодовнесення змін і доповнень до чинного Земельного кодексу України та іншихзаконодавчих актів У сфері земельних відносин, і зокрема розвитку ринку землі.Томувдосконалення чинного земельного законодавства мас надзвичайно важливе значеннясаме тепер, коли набувають розвитку ринкові відносини в усіх галузях економіки.Проте, щоб сформувався реальний ринок землі, прийняття одного Земельногокодексу недостатньо. Необхідно також законодавчо врегулювати питання оцінки тареєстрації земель, тобто розробити її методику, земельний кадастр. Тодікредитування банками під заставу землі й цивілізований земельний ринок набудутьреального змісту. Для цього потрібно створити систему реєстрації правнерухомості з єдиною державною базою даних, інфраструктуру ринку землі, видативсім власникам державні акти на право приватної власності на землю. Тільки втакому разі земля може стати товаром, землевласники одержать дійову системузахисту своїх прав, будуть створені відповідні умови і сформована необхідназаконодавча база. Напрацювання законодавчої та нормативної баз, науковезабезпечення реформи, створення правового й економічного механізмів регулюванняземельних відносин є невідкладною справою.

РОЗДІЛ 1. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ РИНКУ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
 
1.1 Юридична природа ринкового обігу земельних ділянок
Здійснення земельної реформи змінює суть і характер земельнихправовідносин, веде до появи нових інститутів земельного права, серед якихможна назвати інститут правового регулювання ринку землі.
З правової точки зору ринок земель — це врегульовані нормамичинного законодавства суспільні відносини, що виникають у процесі здійсненняорганами державної влади та місцевого самоврядування прав власника на землю відімені Українського народу, а також реалізації фізичними і юридичними особами,державою і територіальними громадами гарантованого Конституцією Українисуб'єктивного права власності та інших прав на земельні ділянки, формування іфункціонування інфраструктури ринку землі, державного і самоврядногорегулювання ринку землі на національному, регіональному та місцевому рівнях,забезпечення захисту прав учасників ринку землі.
Ринок земель — система земельних відносин, що виникають міжсуб’єктами ринку в результаті застосування економічного та правового механізмувзаємодії суб’єктів ринку у процесі обігу земельних ділянок (прав на них) танадання послуг. Таке визначення терміну ринок земель був запропонований упроекті Закону України «Про ринок земель ».
Об'єктом таких правовідносин є земельні ділянки, які не забороненізаконом для вільного відчуження від однієї особи до іншої. Суб'єктом ринковихземельних правовідносин виступають фізичні і юридичні особи, органи державноївлади та місцевого самоврядування, які можуть бути учасниками цивільно-правовихвідносин. Зміст цих правовідносин становлять права та обов'язки всіх учасниківринкових земельних відносин.
Відповідно до Указу Президента України «Про Основні напрямиземельної реформи в Україні на 2001—2005 роки» від ЗОтравня 2001 р. одним з принципів формування земельних відносин у найближчіп'ять років є включення землі у ринковий обіг. При цьому у чинномузаконодавстві України, яке присвячене регулюванню ринкових земельних відносин,не розкривається юридична сутність поняття «обіг земельних ділянок».
Щоб розкрити правову природу цього поняття, необхідно виходити зтого, що об'єктом ринкових земельних правовідносин є земельна ділянка з характернимидля неї фізичними та юридичними ознаками (нерухомість, обмеженість у просторі,неможливість переміщення з одного місця на інше, правовий титул, права таобов'язки особи). З урахуванням фізичних ознак земельні ділянки як об'єктсуб'єктивного права фізично не можуть передаватись з рук у руки від однієїособи до іншої. Тому вживання словосполучення «обіг земельних ділянок»характеризує економічний аспект ринку землі.
У юридичному значенні це поняття слід розглядати через призмуврегульованих нормами чинного законодавства суспільних відносин, що виникаютьміж особами з приводу набуття і реалізації права власності та інших речовихправ на земельні ділянки, права оренди земельних ділянок. Тому обіг земельнихділянок має означати перехід прав на земельну ділянку від однієї особи доіншої. При цьому підстави, способи, правові форми і порядок передачі прав наземельні ділянки мають визначатися у чинному законодавстві. Так, чинним ЗКУкраїни встановлено, що перехід прав на земельну ділянку може здійснюватисьвідповідно до закону шляхом прийняття адміністративного рішення, укладенняцивільно-правової угоди, рішення суду.
З урахуванням викладеного обіг земельних ділянок (перехід прав наземельні ділянки) — це врегульовані нормами чинного законодавства суспільнівідносини, що виникають між відповідними суб'єктами у процесі переходу прав наземельні ділянки з підстав і в порядку, передбаченому законом, договором,рішенням суду.
До правових засад обігу земельних ділянок слід віднести: а)рівність суб'єктів права власності і господарювання перед законом; б)законність; в) гарантованість і непорушність права власності на землю; г)додержання цільового призначення земельних ділянок; ґ) врахування сервітутів таінших існуючих обмежень на земельні ділянки; д) обов'язковість відведенняземельної ділянки в натурі (на місцевості) у передбачених законом випадках; є)обов'язковість проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок приукладенні цивільно-правових угод; є) обов'язковість нотаріальної формицивільно-правових угод із земельними ділянками; ж) обов'язковість державноїреєстрації прав на земельні ділянки.
1.2Інституційно-функціональне забезпеченняринкового обігу прав на земельні ділянки
Реалізацію державної політики у сфері регулювання земельнихвідносин та забезпечення обігу земельних ділянок здійснюють организаконодавчої, виконавчої, судової влади, а також органи місцевогосамоврядування. Основні повноваження Верховної Ради України, Кабінету МіністрівУкраїни, центральних органів виконавчої влади, Верховної Ради АР Крим, Радиміністрів АР Крим, обласних державних адміністрацій, Київської таСевастопольської міських рад, а також сільських, селищних, міських рад у ційсфері закріплені у Земельному Кодексі України та інших законодавчих актах.
Державне регулювання обігу земельних ділянок передбачає виконаннязазначеними органами державної влади та місцевого самоврядування комплексуорганізаційно-правових, фінансових, економічних, кадрових, інформаційних,науково-технічних та інших заходів, спрямованих на забезпечення вільногодоступу до земельних ділянок усіх заінтересованих осіб, безперешкодного набуттяправ на земельні ділянки, створення необхідної інфраструктури, забезпеченняправового захисту не лише суб'єктів права на землю, а й усіх учасників ринкуземлі.
Зокрема, органи державної влади та місцевого самоврядування маютьвиконувати завдання щодо розробки та вдосконалення прозорого порядкувідчуження земельних ділянок, надання фізичним і юридичним особам можливостівибору різних дозволених видів функціонального використання земельних ділянок,розробки механізмів набуття прав на земельні ділянки на конкурентних засадах.Крім того, ці органи зобов'язані формувати необхідну інфраструктуру ринкуземлі, забезпечувати її функціонування, створювати умови для розвиткуконкуренції, забезпечення прозорості і законності операцій із земельнимиділянками. У цьому зв'язку неабияке значення для належного функціонування обігуземельних ділянок мають організація земельних бірж, земельних банків та іншихфінансово-кредитних установ, створення дієвої і доступної для кожного державноїреєстраційної системи прав на землю. Відповідно до вимог чинного земельногозаконодавства України перехід прав на земельні ділянки потребує обов'язковогопроведення їх експертної грошової оцінки юридичними і фізичними особами, якіодержали Сертифікат оцінювача і мають право проводити таку оцінку згідно ізЗаконом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночнудіяльність» та Законом «Про оцінку земель» від 11.12.03 р.
Відповідно до ст. 14 Конституції України громадяни, юридичні особиі держава набувають і реалізують право власності на землю виключно відповіднодо закону. Виходячи з цього, лише Верховна Рада України у законі визначаєземельні ділянки, що можуть перебувати у вільному обігу без будь-якихзаконодавчих чи інших заборон, встановлювати обмежений обіг земельних ділянокдля окремих категорій земель та окремих суб'єктів, визначати землі, що неможуть перебувати у цивільно-правовому обігу, або встановлювати мораторій навідчуження чи інший спосіб передачі земельних ділянок від однієї особи до іншоїна певний термін.
Відповідно до указу Президента від 25.07.2006 Кабінету Міністрів України було доручено забезпечити з урахуванням міжнародного досвіду та за участюпредставників комітетів і депутатських фракцій Верховної Ради України підготовкута внесення в установленому порядку на розгляд Верховної Ради Українизаконопроектів, спрямованих на створення належних правових засад формування тарегулювання ринку землі, передбачивши в них, зокрема: ефективні механізми забезпеченнязахисту прав на землю та інтересів національного сільськогосподарського виробника,територіальних громад та держави, охорони та раціонального використання земельв умовах розвитку ринку землі; удосконалення механізмів формування тареалізації державної політики у сфері земельних відносин; дієві стимули прискоренняпроведення грошової оцінки земель усіх категорій, створення та ефективногофункціонування державного земельного кадастру, зокрема державної системиреєстрації прав на земельні ділянки, а також установлення в натурі та навідповідних планово-картографічних матеріалах меж населених пунктів та іншихадміністративно-територіальних одиниць; поліпшення правового та організаційногозабезпечення належного задоволення потреб держави та місцевого самоврядування уземельних ресурсах; визначення підстав та порядку придбання земельних ділянокдля державних та комунальних потреб за рахунок коштів державного і місцевихбюджетів; встановлення вимог до покупців земельних діляноксільськогосподарського призначення, зокрема щодо наявності у них можливостей дляналежного ведення господарства, раціонального використання земель, бізнес-планута проекту землеустрою, забезпечення цільового використання набутої у власністьземельної ділянки; запровадження особливого порядку відчуження земельнихділянок протягом певного строку після набуття права власності на них;встановлення обмежень щодо максимального розміру земельних діляноксільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності однієїособи, а також обмежень щодо поділу земельних ділянок сільськогосподарськогопризначення, мінімальних граничних розмірів таких ділянок; встановленнявипадків виникнення у громадян, юридичних осіб, територіальних громад тадержави переважного права на придбання та одержання земельних ділянок у власність,постійне користування та оренду, розроблення ефективних механізмів реалізаціїтакого права; визначення механізмів державної підтримки забезпечення стабільностіцін на ринку землі; встановлення строку, протягом якого громадяни — власникиземельних часток (паїв) можуть реалізувати право на виділення земельної частки (паю)в натурі (на місцевості) та одержання державних актів на право власності наземельні ділянки, а також строку завершення безоплатної передачі у власність земельнихділянок державної та комунальної власності, удосконалення механізмів забезпеченняреалізації таких прав, насамперед щодо спрощення процедури та прискорення видачізазначених державних актів; удосконалення порядку організації та проведенняземельних торгів, аукціонної діяльності на ринку землі, порядку страхуванняземельних ділянок та прав на них, механізмів забезпечення прозорості укладанняугод щодо відчуження земель державної та комунальної власності, а також здійсненняіпотеки земельних ділянок;

РОЗДІЛ 2. ОБІГ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК В УКРАЇНІ
 
2.1 Правочини із земельними ділянками
Відповідно до статей13, 14 і 41 Конституції України, а також норм чинного Земельного кодексуУкраїни обіг земельних ділянок має здійснюватися у визначених законом правовихформах, важливе місце серед яких посідають правочини.
При цьому у Кодексі не вживається поняття «правочин», азастосовується термін «угода» щодо набуття права власності наземельні ділянки чи права користування.
Аналіз змісту норм статей 127, 131, 142 та інших норм Земельного КодексуУкраїни дає можливість стверджувати, що вживане у цьому законі поняття «угоди»щодо земельних ділянок є тотожним поняттю «правочини», під яким уЦивільному кодексі України від 16 січня 2003 р. розуміються дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Види,зміст та порядок укладення правочинів щодо земельних ділянок визначені у нормахглав 20 і 21 та інших статтях Земельного Кодексу України. Вказані у цьомузаконі правочини щодо земельних ділянок мають цивільно-правовий характер. Томудо регулювання відносин, що виникають у процесі укладення і виконання такихугод, необхідно застосовувати норми цивільного законодавства України. Однак засвоєю юридичною природою угоди щодо земельних ділянок мають не лишецивільно-правовий, а й публічно-правовий характер, оскільки їх укладення івиконання опосередковано рішеннями органів державної влади та місцевогосамоврядування щодо визначення правового режиму земельної ділянки як предметаугоди, а також оформленням прав на земельні ділянки.
Виходячи з цього, правове регулювання обігу земельних ділянокпотребує комплексного підходу до застосування норм та методів якприватно-правового, так і публічно-правового характеру. При цьому правовезабезпечення обігу земельних ділянок має здійснюватися з врахуванням того, що утаких випадках норми цивільного законодавства співвідносяться з нормами земельногозаконодавства як загальні і спеціальні. Як зазначається у п. 2 ст. 131 ЗКУкраїни, укладення передбачених у п. 1 цієї статті угод щодо земельних ділянокздійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цьогоКодексу. Такий підхід до розуміння юридичної природи правочинів щодо земельнихділянок дає змогу провести їх класифікацію на певні види, а також вказати наособливості стосовно форми, чинності та змісту таких правочинів.
Відповідно до ст. 202 Цивільного кодексу України правочини можутьбути односторонніми та багатосторонніми (договори). Така класифікаціяправочинів є прийнятною і для характеристики правових форм обігу земельнихділянок.
Зокрема, до односторонніх правочинів щодо земельних ділянокналежать: а) дарування; б) спадкування за заповітом, в) добровільна відмова відземельної ділянки. До двосторонніх правочинів відносять: а) договіркупівлі-продажу; б) договір міни; в) договір про спільну власність на земельнуділянку; г) договір про довічне утримання особи, яка є власником земельноїділянки; ґ) договір про переуступку частки у праві власності на земельнуділянку; д) установчий договір про створення господарського товариства зпередачею земельної ділянки чи права користування земельною ділянкою достатутного фонду; є) договір оренди земельної ділянки; є) договір суборендиземельної ділянки; ж) договір про право забудови земельної ділянки; з) договірзастави (іпотеки) тощо.
Враховуючи особливості землі як об’єкта права класифікаціюправочинів щодо земельних ділянок можна проводити і за іншими ознаками. Так,наприклад, залежно від категорії земель слід розрізняти правочини щодоземельних ділянок сільськогосподарського та несільськогосподарськогопризначення. Залежно від суб’єктного складу правочини щодо земельних ділянокможуть бути між фізичними особами, між фізичними і юридичними особами, міжюридичними особами, між фізичними та юридичними особами і органами державноївлади та місцевого самоврядування. Названі критерії класифікації правочинівщодо земельних ділянок не є вичерпними і можуть бути розширені.
В сучасних умовах становлення первинного і вторинного ринків земліобіг земельних ділянок оформляється договорами купівлі-продажу.
Загальні вимоги щодо поняття, форми, порядку укладення договорукупівлі-продажу земельної ділянки визначені у Цивільному кодексі України.Виходячи зі змісту ст… 655 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажуземельної ділянки — це двосторонній правочин, відповідно до якого одна сторона(продавець) передає або зобов’язується передати земельну ділянку у власністьдругій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийнятиземельну ділянку і сплатити за неї певну грошову суму. Сторонами договорукупівлі-продажу виступають, з одного боку, власники земельних ділянок або органидержавної влади та місцевого самоврядування, з іншого — покупці земельнихділянок, які мають відповідати вимогам, визначеним чинним цивільним таземельним законодавством.
У ЗК України закріплюються вимоги щодо земельної ділянки, якпредмета угоди, правового становища покупців і продавців земельних ділянок,змісту угод, порядку укладення, оформлення і виконання договору купівлі-продажуземельних ділянок. Зокрема, ст… 127 ЗК України регулює особливості укладеннядоговорів купівлі-продажу земельних ділянок державної і комунальної власності.
Земельні ділянки, що підлягають продажу, мають бути вільними відправ на них інших осіб, за винятком певних обмежень і сервітутів, встановленихзаконом чи рішенням суду відповідно до статей 98—102, 110—115 ЗК України.
Покупцями земельних ділянок із земель державної та комунальноївласності можуть бути громадяни України, а також юридичні особи, заснованігромадянами України і юридичними особами України. Вказані суб’єкти можутьукладати договори купівлі-продажу і набувати у власність земельні ділянки ізземель державної та комунальної власності як сільськогосподарського так інесільськогосподарського призначення з урахуванням обмежень, передбаченихзаконом. Аналізуючи вимогу закону щодо покупців земельних ділянок, необхіднозазначити, що такий підхід до визначення потенційних покупців земельних ділянокє не логічним, оскільки порушує права інших юридичних осіб, які засновані заучастю держави, територіальних громад, іноземних фізичних і юридичних осіб. Зметою забезпечення всім суб’єктам підприємницької діяльності України вільногодоступу до набуття у власність земельних ділянок несільськогосподарськогопризначення Президент України в Указі «Про вдосконалення системидержавного управління земельними ресурсами та контролю за їх використанням іохороною» від 19 серпня 2002 р. доручив Кабінету Міністрів України податидо Верховної Ради України пропозиції щодо вдосконалення порядку продажуземельних ділянок державної та комунальної власності спільним підприємствам,заснованим за участю іноземних юридичних та фізичних осіб, передбачившинеобхідність погодження рішень про такий продаж з Кабінетом Міністрів України. 10 липня 2003 р. Верховна Рада України внесла відповідні зміни до Земельного кодексуУкраїни.
Не можуть бути покупцями земельних ділянок із земель державної такомунальної власності юридичні особи України, засновані виключно на державній ікомунальній власності, засновані особами без громадянства чи іноземними фізичнимиі юридичними особами, у статутному фонді яких є частка державної чи комунальноївласності, засновані громадянами і юридичними особами України разом зіноземними фізичними і юридичними особами.
Іноземні фізичні і юридичні особи, особи без громадянства, маютьправо на укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок лишенесільськогосподарського призначення для підприємницької діяльності у межахнаселених пунктів або ж за їх межами в разі придбання об’єктів нерухомогомайна.
Продавцями земельних ділянок державної і комунальної власності єоргани державної влади та місцевого самоврядування. У випадках, передбачених ЗКУкраїни, продавцем земельних ділянок державної власності може бути КабінетМіністрів України.
Основними способами продажу земельних ділянок є конкурентнийпродаж та викуп земельної ділянки під об’єктами нерухомого майна, так званийдоговірний продаж. Продаж земельних ділянок із земель державної та комунальноївласності має здійснюватись переважно на конкурентних засадах шляхом проведенняземельних торгів у порядку, передбаченому статтями 134—139 ЗК України.Особливості продажу земельних ділянок державної і комунальної власностііноземним державам та юридичним особам закріплені у ст. 129 ЗК України.
Чинний ЗК України передбачає, що право власності на земельніділянки може набуватися відповідними суб’єктами не лише на основі договорівкупівлі-продажу, а й інших цивільно-правових угод. Серед таких угод у цьомузаконі названі договори міни, дарування, а також правочин успадкування. Прицьому перелік цивільно-правових угод, відповідно до яких може набуватися правовласності на землю, не є вичерпним. Укладення таких угод здійснюєтьсявідповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог ЗК України. У разіукладення договору міни (бартеру) кожна зі сторін зобов’язується передати іншійстороні у власність одну земельну ділянку в обмін на іншу земельну ділянку.Міна земельних ділянок передбачає проведення їх грошової та експертної оцінки зметою визначення їх вартості відповідно до Методик оцінки, що затвердженіКабінетом Міністрів України. За погодженням сторін можлива грошова доплата заземельну ділянку більшої вартості, що обмінюється на земельну ділянку меншоївартості. У разі укладення договору міни зміна цільового призначення земельноїділянки відбувається у порядку, передбаченому статтями 18—21 ЗК України. Додоговору міни (бартеру) застосовуються правила про договори купівлі-продажу абоінші договори, елементи яких містяться в договорі міни (бартеру), якщо це несуперечить суті відносин сторін. Договір міни підлягає нотаріальномупосвідченню.
Серед підстав набуття права власності на земельні ділянкиЗемельний кодекс називає також договір дарування, відповідно до якого однасторона (дарувальник) передає або зобов’язується передати у майбутньому іншійстороні (обдарованому) безоплатно земельну ділянку у власність. Сторонами удоговорі дарування можуть бути громадяни України та юридичні особи України,держава Україна, Автономна Республіка Крим, територіальні громади. Договірдарування земельної ділянки укладається письмово і посвідчується нотаріусом.Право власності обдарованого на одержану земельну ділянку виникає з моментуодержання Державного акта на право власності на землю та реєстрації прававласності у встановленому порядку.
Право власності на земельні ділянки виникає також у порядкуспадкування. Спадкування визначається у Цивільному кодексі України як перехідправ та обов’язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), доінших осіб (спадкоємців). Спадкування земельних ділянок здійснюється зазаповітом або за законом. Спадкоємцями за заповітом і за законом можуть бутифізичні особи. Спадкоємцями за заповітом можуть бути також юридичні особи,держава та інші особи. Земельний кодекс України не містить заборон щодо спадкуванняземельних ділянок іноземними громадянами, особами без громадянства таіноземними юридичними особами. Однак у цьому Кодексі є норми щодо заборониправа власності на успадковані у встановленому цивільним законодавством порядкуземельні ділянки сільськогосподарського призначення. Відповідно до статей 81 і82 ЗК України землі сільськогосподарського призначення, отримані у спадщинуіноземними юридичними особами, іноземними громадянами та особами безгромадянства, підлягають відчуженню протягом одного року.
У практиці роботи більшості установ комерційних банків в Українісеред основних способів забезпечення зобов’язань, поряд з гарантією,поручительством, страхуванням, неустойкою, найпоширенішим і ефективним єзастава, якою оформляється майже 80% кредитних договорів1.
Поняття застави та іпотеки, а також основні принципи застави якспособу забезпечення зобов’язань, порядок здійснення застави визначені уЦивільному кодексі України, Законі України «Про заставу» від 2 жовтня 1992 р. (з наступними змінами та доповненнями), Законі України «Про іпотеку»від 5 червня 2003 р.3 та в інших підзаконних нормативних актах.
Заставою визнається такий спосіб забезпечення зобов’язань, за якимкредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником(заставодавцем) забезпеченого заставою зобов’язання одержати задоволеннявартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами.
Згідно із Законом України «Про іпотеку», іпотека — цевид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається уволодінні іпотекодавця, внаслідок якого іпотекодеражатель має право у разіневиконання боржником забезпеченого іпотекою основного зобов’язання одержатизадоволення своїх вимог за рахунок переданого в іпотеку нерухомого майнапереважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено цимЗаконом. Під нерухомим майном (нерухомістю) у Законі розуміються земельніділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язаніз нею, переміщення яких є неможливим без знецінення та зміни їх призначення.
Предметом іпотеки може бути майно, пов’язане з землею, — будівля,споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісниймайновий комплекс, а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомого.Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути також належнігромадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічнінасадження.
На відміну від Земельного кодексу України 1992 р., у новому ЗКУкраїни право іпотеки земельних ділянок значно розширене не лише за об’єктним,а й за суб’єктним складом.
Відповідно до ст… 133 Земельного Кодексу України у заставу можутьпередаватись земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам направі власності. Земельна ділянка, що перебуває у спільній власності, може бутипередана у заставу за згодою усіх співвласників.
Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється післявиділення її у натурі (на місцевості). Заставодержателем земельної ділянкиможуть бути лише банки, які відповідають вимогам, установленим законамиУкраїни.
Угоди, які укладаються щодо земельних ділянок у процесіприватизації земель державної і комунальної власності, а також на вторинномуринку землі, за своїм змістом і формою мають відповідати вимогам, закріпленим учинному ЗК України, а також нормам цивільного законодавства.
Стаття 132 ЗК України передбачає обов’язкове додержання письмовоїнотаріальної форми угод про перехід права власності на земельні ділянки.
Зміст угод про перехід права власності на землю залежить відправового режиму земельної ділянки, способу відчуження земельної ділянки тавиду цивільно-правової угоди. У ст… 132 ЗК України закріплено істотні умови,що мають бути внесені до змісту всіх угод про передачу права власності наземельні ділянки. Водночас сторони, керуючись п. 2 ст. 131 ЗК України, маютьправо вносити до змісту угод додаткові умови, що є характерними для того чиіншого виду цивільно-правових угод про передачу права власності на земельніділянки.
У договорі купівлі-продажу земельної ділянки вказуються такіістотні умови, як предмет договору, дані про місце розташування, площу,функціональне призначення; обтяження та обмеження щодо використання земельноїділянки, ціна продажу, умови оплати, порядок розрахунків, права та обов’язкисторін, а також інші умови, які визначаються за погодженням між продавцем іпокупцем.
Відповідно до чинного законодавства України укладений договіркупівлі-продажу земельної ділянки має бути підписаний сторонами та підлягаєнотаріальному посвідченню з оплатою державного мита.
Укладений і нотаріально посвідчений договір купівлі-продажуземельної ділянки разом з рішенням продавця є підставою для відведенняземельної ділянки у натурі і легалізації права власності покупця на земельнуділянку.
Предметом угод про передачу права власності на земельні ділянки єконкретні, індивідуально-визначені на місцевості земельні ділянки відповідноїплощі та правового режиму. Якщо земельна ділянка має обтяження чи обмеженнящодо її використання за цільовим призначенням, у договорі мають бути зазначенізміст цих обтяжень та обмежень, а також підстави їх встановлення (застава,сервітути, оренда). В угодах купівлі-продажу, міни (бартеру) має бути вказанадоговірна ціна земельної ділянки у національній грошовій одиниці — гривні. Колистороною виступає іноземна держава чи іноземна юридична особа, договірна цінаможе вказуватися в іноземній валюті. Зміст угод про перехід права власності наземельні ділянки включає також зобов’язання сторін щодо проведення розрахунків,передачі земельних ділянок від однієї особи до іншої, додержання наявнихобмежень і обтяжень щодо предмета угоди, виконання заходів з охорони іраціонального використання земельних ділянок тощо.
2.2Продаж земельних ділянок на конкурентнихзасадах
 
Відповіднодо ст. 134 ЗК України земельні ділянки державної або комунальноївласності, призначені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності підзабудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги).Закріплення принципу обов'язкового продажу на конкурентних засадах земельнихділянок із земель державної і комунальної власності означає, що такі земельніділянки не можуть бути відчужені шляхом договірного продажу чи придбані увласність на основі договору оренди з правом викупу, чи передані безоплатно увласність суб'єктів підприємницької діяльності.
Учасниками земельних торгів можуть бути юридичні особи ігромадяни—суб'єкти підприємницької діяльності, які сплатили реєстраційний ігарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України.
Згідно зі ст. 135 ЗК України земельні торги проводяться у форміаукціону або конкурсу. При цьому форму проведення земельних торгів (аукціон абоконкурс) визначає власник земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом.Крім того, земельні торги можуть проводитися за рішенням суду.
Земельний аукціон — урегульований нормами чинного ЗК України таіншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актамиконкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право. власності наземельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонуєнайбільшу ціну за земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Йогоне слід ототожнювати із земельним конкурсом (тендером), який може бутимісцевим, регіональним, національним чи міжнародним.
Земельним конкурсом вважають врегульований нормами чинного ЗКУкраїни та іншими законодавчими, а також локальними нормативно-правовими актамиконкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності наземельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонуєнайвигідніші умови придбання і використання земельної ділянки відповідно до їїцільового призначення.
Чинний ЗК України визначає порядок проведення земельних торгів,який складається з кількох етапів.
Результати земельних торгів є юридичним фактом, з якимпов'язується настання, зміна та припинення земельних правовідносин. Враховуючиюридичне значення земельних торгів для набуття і реалізації права власності наземельні ділянки суб'єктами підприємницької діяльності, у ЗК Українипередбачаються підстави визнання земельних торгів такими, що не відбулися.Відповідно до ст. 138 ЗК України земельні торги визнаються такими, що невідбулися, у разі: а) відсутності покупців або наявності тільки одного покупця;б) якщо жоден з покупців не запропонував ціну, вищу за стартову ціну земельноїділянки; в) несплати у встановлений термін переможцем земельних торгів належноїсуми за придбану земельну ділянку.
В разі незгоди учасника чи переможця земельних торгів з рішенняморганізатора аукціону про визнання земельних торгів такими, що не відбулися,спір вирішується у судовому порядку.
 
2.3 Викуп земельних ділянок для суспільних потреб
З метою забезпечення реалізації балансу суспільних, громадських іприватних інтересів у процесі реформування земельних відносин у чинномузаконодавстві України визначаються основні засади та загальний порядокприпинення права власності на земельні ділянки для суспільних потреб чи змотивів суспільної необхідності. За своїм змістом правовідносини з викупуземельних ділянок для суспільних потреб відрізняються від врегульованих нормамиправа суспільних відносин, що виникають при відчуженні земельних ділянок змотивів суспільної необхідності.
Стаття 146 ЗК України визначає органи державної влади та місцевогосамоврядування, які мають право приймати рішення про викуп земельних ділянокправа приватної власності, містить перелік суспільних потреб, а також закріплюєзагальні правові засади щодо порядку викупу земельних ділянок.
Викуп земельних ділянок — закріплений у нормах чинногозаконодавства України комплекс організаційно-правових, фінансових та інших дійорганів державної влади і місцевого самоврядування, спрямованих на примусовеприпинення права приватної власності на земельні ділянки з метою наступноговикористання таких ділянок виключно для задоволення суспільних потреб,передбачених законом.
Викупу може підлягати вся земельна ділянка або її частина, щоналежать на праві приватної власності громадянину чи юридичній особі. Якщо всуспільних інтересах чи з мотивів суспільної необхідності має бути викупленалише частина земельної ділянки, а решта площі цієї ділянки не відповідаєпотребам раціонального використання землі згідно з її цільовим призначенням,власник земельної ділянки може вимагати викупу всієї земельної ділянки.
Викуп земельних ділянок права приватної власності маєздійснюватися за згодою власника, якщо останній не заперечує протизапропонованої йому викупної вартості земельної ділянки. У разі незгоди власниказемельної ділянки це питання вирішується в судовому порядку.
У разі здійснення викупу земельних ділянок уповноважені организобов'язані: а) у встановленому цим законом порядку повідомити власниказемельної ділянки про необхідність викупу земельної ділянки для суспільнихпотреб; б) визначити у встановленому законом порядку викупну вартість земельноїділянки; в) повідомити власника земельної ділянки про її викупну вартість; г)прийняти рішення про викуп земельної ділянки; ґ) укласти з власником договіркупівлі-продажу земельної ділянки; д) відшкодувати викупну вартість земельноїділянки у порядку, передбаченому законом, рішенням суду чи договором; є) увипадках, передбачених законом, прийняти рішення про реституцію земельноїділянки власнику земельної ділянки; є) використовувати земельну ділянку длясуспільних потреб, вказаних у рішенні про викуп.
Передбачений у ст. 146 ЗК України перелік суспільних потреб, дляяких може бути проведено викуп земельних ділянок, не є вичерпним і тому укожному конкретному випадку органи державної влади чи місцевого самоврядуваннязобов'язані доводити суспільний характер тих потреб, для яких пропонуєтьсявикупити земельну ділянку права приватної власності.
Власника земельної ділянки не пізніше ніж за один рік домайбутнього викупу має письмово попередити орган, який приймає рішення провикуп ділянки. Не пізніше одного місяця після одержання повідомлення власникземельної ділянки має надіслати до відповідного органу державної влади чимісцевого самоврядування відповідь про згоду на проведення переговорів щодоумов відшкодування вартості земельної ділянки.
У разі примусового викупу земельної ділянки вартість такої ділянкичи її частини встановлюється відповідно до грошової та експертної оцінкиземель, яка проводиться у встановленому законом порядку.
Якщо власник не згоден із запропонованою йому викупною вартістюземельної ділянки, уповноважені органи приймають рішення про примусовий викупземельної ділянки для суспільних потреб і звертаються із заявою до суду проприпинення права власності на земельну ділянку чи її частину у зв'язку звикупом земельної ділянки.
Рішення суду про примусовий викуп земельної ділянки є підставоюдля припинення права власності у зв'язку з викупом її для суспільних потреб. Урішенні суду обов'язково мають бути визначені сума викупної вартості тапередбачені чинним законодавством України інші форми компенсації вартостіземельної ділянки, з якими погоджується власник такої ділянки. Рішення судущодо суми викупної вартості підлягає виплаті власникові земельної ділянки устроки, передбачені для виконання судового рішення.

2.4 Примусове відчуження земельної ділянки з мотивівсуспільної необхідності
Відповіднодо ст. 41 Конституції України примусове відчуження об'єктівправа приватної власності з наступним повним відшкодуванням їх вартостідопускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану, який може бутизапроваджений в Україні відповідно до законів України «Про правовий режимвоєнного стану» від 6 квітня 2000р. і «Про правовий режим надзвичайного стану» від 16 березня 2000 р.
Правові підстави і порядок примусового відчуження земельнихділянок з мотивів суспільної необхідності регулюються ст. 147 ЗК України.
Примусове відчуження земельних ділянок як об'єктів права приватноївласності юридичних і фізичних осіб у зв'язку із запровадженням та здійсненнямзаходів правового режиму воєнного чи надзвичайного стану здійснюється органамидержавної влади, місцевого самоврядування та підлягає наступному повномувідшкодуванню їх вартості у порядку, визначеному законом.
Вказані органи можуть приймати рішення про примусове відчуженняземельних ділянок, якщо таке обмеження прав громадян і юридичних осібпередбачене у затвердженому законом України Указі Президента України прозапровадження правового режиму воєнного стану.
/>Право приватної власностіна земельну ділянку припиняється з моменту прийняття рішення відповідногооргану державної влади, місцевого самоврядування чи військового командування.
У разі запровадження правового режиму надзвичайного станупримусове відчуження земельної ділянки здійснюється на строк дії надзвичайногостану.
По закінченні дії обставин, у зв'язку з якими було введено воєннийчи надзвичайний стан і проведено примусове відчуження з приватної власностіземельної ділянки громадян і юридичних осіб, колишній власник має правовимагати від уповноважених органів повернення цієї ділянки у власність.
У разі неможливості повернути примусово відчужену земельну ділянкувласникові за його бажанням надається інша земельна ділянка.
Відшкодування вартості примусово відчужених земельних ділянок призапровадженні правового режиму воєнного чи надзвичайного стану здійснюється упорядку і строки, визначені Президентом України у відповідному Указі.

ВИСНОВКИ
Ринокземлі – складна, суперечлива, багатобічна і багатомірна економічна система, щовиражає прямі і зворотні зв’язки суб’єктів господарської діяльності щодо руху(оренди, застави, купівлі-продажу, обміну, дарування, спадкування ) земельнихділянок і прав на них і реалізує економічні інтереси суб’єктів ринку землі.Всебічне вивчення властивостей об’єкта ринкових відносин, виділення йузагальнення можливих варіантів його функціонального використання, а отже, ірізних варіантів поведінки суб’єкта за наявності певних обмежень, а також дослідженнязазначених принципів багатоваріантності за допомогою теорії множин дозволилорозробити загальну теоретичну модель поетапного прийняття рішень суб’єктомринкових відносин про варіантів своєї поведінки.
Необхідною умовоюпідвищення ефективності конкурентоспроможності вітчизняного аграрного сектора єлогічне і послідовне завершення земельної реформи, глибока перебудова на ційпідставі економічних та фінансово-кредитних відносин, тобто утвердженняповноцінного обігу земель сільськогосподарського призначення, сучаснихмеханізмів земельно-орендних та іпотечних відносин, ефективних механізмівзахисту прав власності на землю. Мова йде про формування ринку землі, щообслуговуватиме потреби аграрного сектора.
Становлення ринкуземель сільськогосподарського призначення відбувається через розробкуекономічних інструментів та нормативних положень, які регулюватимуть обігземлі, а також формування і розвиток інфраструктури ринку землі. Цій теміприсвятила свої дослідження Смолінська Софія Дмитрівна. Вона вважає щоінфраструктура складатиметься з окремих елементів, що виконуватимуть функціїобслуговування земельних відносин у сфері аграрного виробництва. Створення йудосконалення принципів діяльності окремих об'єктів інфраструктури повинноздійснюватися вже сьогодні, адже в системі земельних відносин існує чималопроблем, які потребують невідкладного вирішення. Серед найбільш актуальних — проблема використання угідь що перебувають у користуванні господарствнаселення. Для цих угідь характерний високий рівень парцеляції, аджездебільшого особисті селянські господарства використовують кілька ділянок орнихземель розмір кожної з яких рідко перевищує 0,1 -0,15 ара. Значна кількістьсімей може з тих чи інших причин всі ці ділянки ефективно використовувати.Особливо гострою проблема раціонального розподілу земельних ресурсів є уЛьвівській області, де в користуванні господарств населення перебуває близько60% загальної площі сільськогосподарських угідь. Для її вирішення потрібнорозробити механізм комасації угідь. Комасація полягає у зведенні порозкиданихземельних ділянок у більші з метою зменшення посмужності, а тим самим — більшраціонального використання землі.
Організаціяповноцінного ринку землі є одним із найважливіших завдань сучасної земельноїреформи Україні. Без нього неможливо вважати цілісним і логічно завершенимпроцес реформування земельних відносин і ринкової економіки в цілому.Організація ринку повинна включати створення інфраструктури ринку землі,консалтингових та ріелтерських підприємств, механізмів забезпечення прозоростіна ринку землі, забезпечення функціонування системи державної реєстрації правна нерухоме майно та їх обмеження, державне регулювання діяльності фізичних іюридичних осіб у сфері оцінки земель і землевпорядкування.

ВИКОРИСТАНАЛІТЕРАТУРА
1. Берлач А. Економіко — правові аспекти становлення ринкуземлі в Україні. // Право України. — 1999. — №5. — С. 43-46.
2. Відомості Верховної Ради України. — 1992. — № 47. — Ст.642..
3. ГриджукД. М., Олійник В. О.Забезпечення кредитних зобов'язань у діяльності банків. — К., — 2001. — С. 136.
4. Галушко В. П. Потенціал сільського господарства України в умовахлегалізації ринку землі // Національний аграр. ун-т. Науковий вісник. — К.,1997. — Вип.1. — С.180-185.
5. Головатюк М.С. Новий Земельний кодекс України:: ринок землі та йогорегулювання // Економіка АПК. — 2002. — № 9. — С.6 — 10. — (Аграрна реформа:здобутки і проблеми)
6. Земельне право України: Підручник / М. В. Шульга М.В. (кер. авт. кол.),Г. В. Анісімова, Н. О. Багай, А. П. Гетьман та ін.; За ред. М. В. Шульги. — К.:Юрінком Інтер, 2004. — 368 с.
7. Земельні відносини і просторовий розвиток вУкраїні: Міжнародна наукова конференція. Київ 2006. ч1.
8. Економіко-правові та екологічні аспекти земельних відносин: Міжнароднанаукова конференція.Київ 2006. ч2.
9. Кощій В. Про продаж земельних ділянок. // Вісник податкової службиУкраїни. — 1999. — № 13. — С. 43-45.
10. Кашенко О. Про ринок землі та його інфраструктуру // Економіка України. — 2000. — № 2. — С.50 — 54. — (Наукові дискусії)
11. Музика Н. М. Основні умови розвитку ринку землі // Луганський нац. аграр.ун-т. Збірник наукових праць. — Луганськ, 2002. — N14 (26), т.1: Серія:економічні науки. — С. 368-371.
12. Указ Президента України «Про заходи щодо розвитку та регулюванняринку земель населених пунктів, Інших земель несільськогосподарськогопризначення» від 4 лютого 2000 р. // Офіційний вісник України. — 2000. — №6. — Ст. 205.
13. Офіційний вісник України. — 2000. — № 17. — Ст. 691.
14. Про деякі питання організаційно-правового забезпечення формування тарегулювання ринку землі та захисту прав власників земельних ділянок / УказПрезидент України; вiд 25.07.2006 № 644/2006.//http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi
15. Регулювання земельних відносин при становленніринку земель аграрних підприємств: автореферат дисертації на здобуттянаукового ступеня кандидата економічних наук / Юрій Іванович Яремко. // Київ:[б.в.], 2008.
16. Фоpмування pинку землі в Укpаїні / За pед. А. С. Даниленка, Ю. Д. Білика;Деpж. ком. по земел. pесуpсах. Hац. агpаp. ун-т. — К.: Уpожай, 2006. – 277.
17. Формування і функціонування ринкусільськогосподарських земель: (на прикладі Львівської області): авторефератдисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук / СофіяДмитрівна Смолінська; Львівський державний аграрний університет. // Львів,2006.
18. Мартин О.М. Приватнавласність на землю і становлення ринку сільськогосподарських земель в Україні.// Земельні відносини і просторовий розвиток в Україні: Міжнародна науковаконференція. Київ 2006. ч1.
19. Проект Закону про ринок земель. Номер, датареєстрації: 2143 від 28.02.2008. Сесія реєстрації: 2 сесія VI скликання.
20. Ступень М. Ринкові підходи до визначення ціниземлі в населених пунктах // Вісник /Львівський держ. аграр. ун-т. — Львів,2001. — N8: Економіка АПК. — С. 312-319.
21. Ступень М. Містобудівні аспекти регулювання ринкуземлі / Ступень М., Шпік Н. // Вісник /Львівський держ. аграр. ун-т. — Львів,2001. — N8: Економіка АПК. — С. 327-332.