Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

ФЕДЕРАЛЬНОЕАГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
СТАВРОПОЛЬСКИЙГОСУДАРСТВЕЕНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ЮРИДИЧЕСКИЙФАКУЛЬТЕТ
КАФЕДРАГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРОЦЕССА
Утверждена приказомпо университету
от № «_____»_________2006г.
Допущена к защите
Зав.кафедройгражданского
права и процесса,д.ю.н.,
профессор С.Н.Медведев
Выпускнаяквалификационная работа
«Правособственности и другие вещные права на жилые помещения»
Выполнил:
Геч Татьяна Васильевна
экстерн специальности юриспруденция
Дата защиты:
«________»______________2006г.
Научный руководитель: Терещенко Елена Анатольевна
к.ю.н., доцент кафедры гражданского права и процесса
Оценка____________
Ставрополь, 2006г.

Содержание
Введение
ГлаваI. Жилые помещения как объекты прав
1.1Объекты жилищных прав. Виды жилых помещений
1.2Назначение жилого помещения и пределы его использования
1.3Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
1.4Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
ГлаваII. Правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих впринадлежащем ему помещении
2.1Права и обязанности
2.2Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельногоучастка
2.3Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу и наосновании договора пожизненного содержания с иждивением
2.4Выселение
ГлаваIII. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома
3.1Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доли в правеобщей собственности
3.2Содержание общего имущества в многоквартирном доме
3.3Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальнойквартире. Доли в праве общей собственности
Заключение
Библиографическийсписок

Введение
Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданскихправ. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почтивсех граждан и юридических лиц.
В отечественном законодательстве уделяется значительноевнимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества.
С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельногокодекса Российской Федерации введены новые правила на рынке недвижимости.Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочносвязанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должнаследовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должнасопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Таким образом,Земельный кодекс существенным образом изменил не только земельныеправоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другойнедвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями. В 2005 г.вступили в силу Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации,федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирныхдомов», иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок иприобретение прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. Длярешения задач, связанных с развитием рынка доступного жилья и ипотечногокредитования приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу, федеральнымзаконам «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним». Проведена административная реформаорганов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органовкадастрового и технического учета недвижимости.
Сегодня, когда вхождение нового ЖК в состав российскогозаконодательства стало свершившимся фактом, его положения вновь требуют самоговнимательного анализа в различных аспектах.
Отсутствие единообразной судебной практики по спорам,вытекающим из жилищных правоотношений, приводит к различным схемаммошенничества со стороны недобросовестных продавцов.
Как и ЖК 1983 г., новый Кодекс содержит раздел I«Общие положения». Однако его содержание радикальным образомотличается от содержания соответствующего раздела ЖК 1983 г. Это вполнеобъяснимо. За время, прошедшее после введения в действие прежнего кодекса(1.01.1984 г.) в России принципиально изменилась вся система общественныхотношений, стало иным государственно-правовое устройство. ЖК 1983 г. безнадежноустарел и избирательное применение его норм было возможно только в системнойсвязи с Законом РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищнойполитики». При этом ряд норм ЖК 1983 г. постановлениями КонституционногоСуда РФ был признан не соответствующим новой Конституции РФ (например, ч. 1 ст.54, ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60).
К основным началам жилищного законодательства относятся:необходимость обеспечения условий для реализации права на жилище, безопасность,неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, необходимостьбеспрепятственного осуществления жилищных прав, обеспечения их судебной защитыи восстановления в случае нарушения, обеспечения сохранности жилищного фонда ииспользования жилых помещений по назначению, признание в качестве общегоправила равенства участников жилищных отношений. При этом жилищные права Кодексопределяет как права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищнымзаконодательством, а жилищные отношения — как отношения (общественныеотношения), регулируемые жилищным законодательством.
Закреплено право граждан на свободное установление иреализацию их жилищных прав на основе жилищного законодательства и (или)договора.
Целью данной выпускной квалификационной работы былоисследование правоотношения собственности и других вещных прав на жилыепомещения. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1.осуществить анализ основных принципов и системыжилищного законодательства,
2. определить понятия: жилищные отношения, объектыжилищных прав, жилищный фонд,
3. рассмотреть порядок перевода жилого помещения внежилое и нежилого помещения в жилое помещение, правила переустройства иперепланировки жилого помещения;
4. определить виды объектов жилищных прав, понятие жилогопомещения, его назначение и пределы использования, общие правилагосударственной регистрации прав на жилые помещения.

Глава I. Жилые помещения как объекты прав
 
1.1 Объекты жилищных прав. Виды жилых помещений
Рассмотрение вопроса об объекте права собственности, как,впрочем, и любом другом объекте гражданских прав, означает, фактически,рассмотрение вопроса о гражданско-правовом режиме. Как пишет В.И. Сенчищев,«важным с позиции права является не сама вещь и не само поведение, а топравовое значение, правовой режим, который присваивается этому явлению в силупозитивного права и который воплощается в субъективных правах иобязанностях»[1].Таким образом, выделение в классификации объектов права собственности жилогопомещения имеет смысл лишь в том случае, если имеются значимые с позицииправового режима особенности.
В доктрине к числу объектов права собственноститрадиционно относят вещи (предметы материального мира), ограниченные впространстве.
В мире существует большое разнообразие материальныхобъектов в зависимости от их физических свойств. Физические характеристикижилого помещения позволяют нам отнести его к числу недвижимого имущества.
Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятсяземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочносвязано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущербаих назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственнойрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено также и иное имущество.
Несмотря на то что в тексте данной статьи, определяющейпонятие недвижимого имущества, жилые помещения прямо не названы, ряд другихстатей ГК содержат прямое указание на это. Так, можно в качестве примерапривести статью 549 ГК РФ. Отнесение жилых помещений к недвижимому имуществубазируется на прямо указанном законодателем признаке — прочная связь объекта сземлей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба егоназначению.
В литературе указанный признак как единственный критерийотнесения объекта к недвижимости не раз подвергался сомнению и справедливойкритике. Так, И.В. Козлова пишет: «В силу оценочного характера данногокритерия абсолютно точное и ординарное решение вопроса о прочной связи объектас землей невозможно. Перенос жилого дома по требованию собственника на вновьотведенный земельный участок взамен изъятого для общественных нужд непревращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности его связис землей»[2]. По мнению Н.А.Сыродоева, современные технические достижения позволяют перемещать дажемонументальные здания на значительное расстояние не только без несоразмерного,но и без всякого ущерба их назначению[3].В связи с этим делается вывод о том, что наиболее предпочтительной являетсяформулировка Основ гражданского законодательства 1991 года, относящая кнедвижимости «земельные участки и все, что прочно с ними связано».
Мы полагаем, следует согласиться с тем, что вопрос опрочности и связи строения с землей не может быть категорично признанединственным критерием разграничения движимых и недвижимых вещей. Однако врядли стоит полностью отвергать предложенный законодателем признак, которыйконкретизирует понятие прочности и указывает на значимые с точки зрения оборотасвойства — сохранение назначения имущества. Вместе с тем нельзя не обратитьвнимания на то, что прочность связи имущества с земельным участком помимофизических качеств имеет еще важную с точки зрения правового регулированияоборота стоимостную характеристику. В связи с этим, даже если и возможно спомощью современных технических средств и способов перемещение объекта безнесоразмерного ущерба его назначению, это влечет значительные расходы для лиц,желающих осуществить это мероприятие. Ввиду этого представляется необходимымдополнить предложенное самим законодателем толкование понятия прочности связиимущества с землей указанием на значительные расходы.
Возможно, в будущем перемещение объектов, расположенныхна земельных участках (здания и сооружения), не будет сложным с техническойточки зрения и не будет приводить к значительным расходам. Однако присовременном уровне развития технических возможностей стоимостные показателиэтого процесса продолжают оставаться существенным фактором и активно влияют насложившийся порядок взаимоотношений между людьми и на оборот данного имущества.
Важным последствием признания жилого помещения недвижимымимуществом является установление государственной регистрации возникновения,изменения и прекращения вещных прав на него. Как справедливо замечает О.М.Козырь, «недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество,отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая такимипризнаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качественедвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое может бытьустановлено право собственности и иные вещные права. А для возникновения такихправ необходима соответствующая государственная регистрация»[4].
В связи с отнесением жилого помещения к числу недвижимогоимущества возникает вопрос о соотношении прав на жилое помещение ирасположенный под ним земельный участок.
В дореволюционной России эта проблема решалась следующимобразом. «При принадлежности земли и строительного материала различнымлицам застроение создает право собственности в лице собственника земли какглавной вещи (ст. 386 Свода законов гражданских Российской империи).Сравнительная стоимость участка и здания не имеет никакого значения. Необходимотолько, чтобы связь строения и земли под ним была прочной и неразрывной безнарушения сущности. Возможны два случая: а) собственник земли застраивает еечужим материалом. Все равно, были ли действия его добросовестны или нет, все жеправо собственности на здание приобретает собственник находящейся под зданиемземли, но так как он нарушил право собственника материала, то он обязанвозместить стоимость последнего и все причиненные убытки; б) собственникматериала воздвигает здание на чужой земле. В силу того же отношенияпринадлежности главной вещи право собственности на здание приобретаетсясобственником земли. Однако так как никто не должен обогащаться за чужой счетбез достаточного основания, то для собственника земли с приобретением права настроение создается обязанность возвращения стоимости употребленного материала.Когда же собственник земли не соглашается на вознаграждение, то собственникуматериала предоставляется отделить от земли материал, если только это возможносделать с удобством и без ущерба для земельного участка (ст. 611). Когда жетакое отделение возможно, то необходимо различать, был ли собственник материаладобросовестным владельцем или нет, так как, очевидно, застроение чужой земли недостижимо без владения. Если владение было недобросовестным, то право на зданиеприобретается собственником земли вопреки основному принципу без обязанностивознаграждения (ст. 611). В противном случае собственник материала приобретаетправо на вознаграждение со стороны собственника земли в том объеме, насколькоувеличилась ценность застроенной земли»[5].
В советский период коренным образом изменилась правоваяситуация, вызванная ломкой сложившихся отношений собственности на землю. Какизвестно, государство провозгласило себя собственником земли. В связи с этимзаконодатель применительно к этой ситуации отказался от конструкции«главная вещь и принадлежность».
В настоящее время в связи с ликвидацией государственноймонополии на землю законодатель вновь возвращается к использованию этойконструкции. Однако следует отметить, что последняя существенным образомотличается от той модели, которая существовала до революции.
В действующем гражданском законодательстве здание иземельный участок соотносятся таким образом, как если бы здание являлосьглавной вещью, а земельный участок — принадлежностью. Так, согласно ст. 552 ГКРФ покупателю одновременно с передачей права собственности на такуюнедвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занятаэтой недвижимостью и необходима для ее использования. Анализируя сложившуюсяситуацию, О.М. Козырь отмечает, что «такое положение сложилось в России всвязи с тем, что здания были активно и быстро включены в гражданский оборот, ав отношении земли этот процесс идет постепенно и еще не закончен. В результатесобственники зданий часто приобретают иное, чем право собственности, право наземлю, а собственником земли остается государство»[6].
Думается, что сложившаяся правовая регламентация данныхотношений в настоящее время не может быть иной. Вместе с тем мы полагаем, чтоинтенсивное развитие оборота земель, появление значительного числасобственников потребует в будущем внесения изменений в действующеезаконодательство с тем, чтобы с учетом новых реалий определить соотношениеэкономических интересов владельцев зданий и земельных участков.
Исходя из самого названия жилого помещения очевидно, чтооно, в отличие от других объектов недвижимости, имеет специальное назначение.Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживанияграждан. В литературе отмечается, что такое проживание может иметь временныйили постоянный характер[7].Главным, пожалуй, является то, что помещение должно обладать определеннымуровнем благоустройства, достигнутым в данном населенном пункте, отвечатьсанитарным и техническим нормам. В связи с этим жилые помещения следуетотличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельныхучастках. На практике часто встречаются случаи, когда названные строенияотвечают всем требованиям, чтобы считаться пригодными для проживания. Согласноч. 3 ст. 9 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»данные помещения могут быть переоформлены гражданами в жилые дома сприусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленномзаконодательством.
При рассмотрении вопроса о целевом назначении жилогопомещения нельзя не обратиться к теме о пределах и ограничениях осуществленияправ домовладельцами. Этот вопрос уже был предметом глубокого исследования,проведенного П.В. Крашенинниковым[8].Различие правовой природы этих двух категорий заключается в том, что пределыосуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны наволе собственника или воле судебных органов. Пределы как общие основаниястеснения права собственности объективны, а ограничения — субъективны иявляются частными установлениями.
Ввиду целевого назначения объекта законодательустанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств,а также нарушение прав и интересов соседей. Последняя норма имеет большоезначение для многоквартирных домов. ГК РФ устанавливает ответственность занарушения этих предписаний. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилогопомещения использует его не по назначению или систематически нарушает права иинтересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственникао необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря напредупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей илииспользовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местногосамоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилогопомещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетомрасходов на исполнение судебного решения. Собственник жилого помещения долженсоблюдать санитарные, строительные нормы и правила. Что касается ограничений,то к их числу относятся установленные по воле собственника или суда ипотека, аренда,арест имущества.
С учетом изложенного, представляется, можно сделатьследующий общий вывод. Жилое помещение как объект права собственности являетсянедвижимостью, имеет все характерные признаки недвижимости, в том числегосударственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектовнедвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что в конечномсчете предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления правасобственности.
Анализ норм действующего законодательства позволяетговорить о том, что понятие «жилое помещение» имеет собирательноезначение. Поскольку первоначальной формой удовлетворения жилищной потребностиявлялось строительство жилого дома, именно с ним отождествляли рассматриваемоепонятие. Однако жилой дом — не единственная разновидность жилых помещений.Поскольку в строительстве жилого дома, как правило, участвовало несколько лиц,последний поступал в общую собственность. Со временем люди пытались произвестираздел дома с тем, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенныхчастей. В результате таких намерений в законодательстве появился такой виджилого помещения, как часть жилого дома.
Вопрос о допустимости юридического деления дома, т.е.образования из него нескольких самостоятельных объектов права собственности,долгое время был предметом оживленной дискуссии. Как пишет М.В. Зимелева,«выделенная часть вещи — это определенная часть вещи, обособленная отдругих частей, но связанная с ними, т.е. не отделенная от них пространственно.Выделение частей не прекращает существования всей вещи в целом как предметаприроды, так как физического раздробления или разделения ее не происходит. Но вто же время она перестает быть единым объектом права собственности, так каккаждая выделенная часть превращается в самостоятельный объект права, вчастности в объект права собственности, юридическая судьба которого не зависитот судьбы других выделенных частей. Институт этот был известен уже в Риме подназванием „общность в выделенных долях“ (communio pro diviso)»[9].
Вместе с тем ряд правопорядков не восприняли подходримлян. Так, например, Вводный закон к Германскому гражданскому уложению обязалзаконодательства отдельных немецких государств, если они допускаютсобственность на часть зданий, конструировать ее как общую собственность свыделением пользования обособленной частью.
Свои сомнения по поводу неделимости дома высказывал Г.Ф.Шершеневич: " Существуют воззрения, распространенные в практике, в силукоторых дом признается неделимым по существу… Обширный дом может иметьмногочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была быснабжена всем необходимым… Что мешает разделу дома капитальной внутреннейстеной… Следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещьюраздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательствомневозможности деления данного дома с сохранением за частями экономическогозначения целого"[10].
В советском гражданском праве первоначально проблемарешалась согласно установившейся тогда практике нотариальных и коммунальныхорганов: жилой дом — неделимая вещь, представляющая собой единый хозяйственныйобъект и архитектурное целое. Поэтому в практике не допускается возникновение усобственника права индивидуальной личной собственности на реальную часть дома,а признается возможным лишь установление размера долей в праве собственности надом, принадлежащий субъектам этого права[11].
Вместе с тем существовала и другая точка зрения. Рядавторов, анализируя приведенную выше практику, пришли к выводу о необходимостиее изменения и высказались за допустимость реального раздела дома на обособленныереальные части и закрепления этих частей на праве индивидуальной собственностиза одним из сособственников. Что же касается тех частей дома, которые не могутбыть обособлены (крыша, фундамент, лестничные клетки и т.д.), то они остаются вобщей собственности самостоятельных собственников обособленных частей дома[12].
Неопределенность в доктрине не могла не сказаться направоприменении. Так, например, Черепахин Б.В. обращал внимание напротиворечивость практики, когда нотариусы признавали право собственности наарифметическую долю в доме, а судьи — на конкретные помещения в доме[13]. Впоследствии ВерховныйСуд СССР признал, что требования о разделе подлежат удовлетворению, когдавыделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом либоимеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путемсоответствующего переоборудования[14].
Другой распространенной формой удовлетворения жилищнойпотребности граждан является приобретение квартир в многоквартирных домах.Особенность квартиры заключается в том, что связь квартиры с земельным участкомне прямая, а опосредованная домом, в котором она находится[15].В связи с этим указывают, что включение таких помещений в категориюнедвижимости должно быть предусмотрено в законе[16].
Несмотря на то что ГК РФ в отдельных своих статьяхупоминает о квартире как об объекте недвижимости, а следовательно, вопросявляется решенным, полагаем, что специальное указание в законе лишьподтверждает наличие у квартиры признаков, достаточных для отнесения последнейнаряду с жилым домом к числу недвижимого имущества. Квартира не может бытьперенесена в другое место без изменения местонахождения дома в целом.
Следует согласиться с тем, что законодатель совершенноправ, выделяя квартиру в качестве самостоятельного объекта права собственности.Квартира не может быть приравнена по правовому режиму к жилому дому, посколькуявляется частью многоквартирного дома, имеющего сложную систему отношений. Неможет быть приравнена квартира по правовому режиму и к части жилого дома.Являясь частью многоквартирного дома, квартира имеет только один общий коридор,обеспечивающий выход на улицу сразу нескольким собственникам аналогичных жилыхпомещений. Как уже ранее было замечено, при разделе жилого дома каждому изсособственников должен быть обеспечен отдельный вход (выход).
Пожалуй, самой дискуссионной в жилищной сфере остаетсятема о части квартиры (комнаты) как объекте права собственности. До начала 90-хгодов комнаты в квартирах не могли выступать объектами права собственности. Онимогли быть лишь объектами договора найма. Ситуация изменилась с принятием 4июля 1991 года Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»,где было предусмотрено право граждан на приобретение в собственность комнат вкоммунальной квартире. Позднее Закон РФ «Об основах федеральной жилищнойполитики» от 24 декабря 1991 года предусмотрел возможность купли-продажиосвободившейся комнаты в коммунальной квартире. Не менее важную роль сыгралоПостановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 года, признавшееограничение приватизации жилых помещений в коммунальных квартирахгосударственного и муниципального жилищного фонда социального использования несоответствующим Конституции РФ.
Таким образом, на сегодняшний день можно окончательноговорить о том, что в действующем законодательстве комната признаетсясамостоятельным объектом права собственности. Следует согласиться с П.В.Крашенинниковым в том, что такое решение вряд ли можно отнести к большимдостижениям отечественного законодательства, поскольку отдельные комнаты немогут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однакозаконодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическуюситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальныхквартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение правграждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами — пользователямидругих жилых помещений. Помимо этого, хотелось бы отметить, что, коль скоротакое законодательное решение было принято, оно должно быть последовательнопроведено в различных нормативно-правовых и судебных актах. Правовой режимобъекта не должен содержать пробелов и противоречий, избранно распространятьсяв отношении однородной группы объектов[17].
Так, например, согласно Постановлению Пленума ВерховногоСуда РФ N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РоссийскойФедерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ от24 августа 1993 года выдел участнику общей собственности на приватизированноежилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей емудоли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцуизолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора,санузла и др.), оборудования отдельного входа[18].
Думается, позицию в этом вопросе, занятую ВерховнымСудом, едва ли можно признать удовлетворительной и с точки зрения действующегозаконодательства, и с точки зрения практической необходимости. Как уже былоотмечено, действующее законодательство признает изолированную комнатусамостоятельным объектом права индивидуальной собственности. В частности,допускается приватизация изолированной комнаты в коммунальной квартире. Посвоему строению коммунальная квартира, как правило, не отличается от квартиры,не имеющей такого статуса. И у той и у другой квартиры имеется только одинвход. Нам представляется, что целесообразнее было бы признание возможностивыдела доли в натуре, если имеется возможность предоставления сособственникуизолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общегопользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности,аналогичной той, которая используется по отношению к объектам общегопользования всего многоквартирного дома. Данное решение делает»реальной" возможность выдела доли в натуре и в большей степениучитывает интересы сособственников.
Думается, что разъяснения, данные в Постановлении ПленумаВерховного Суда РФ, во многом сформулированы под влиянием Постановления ПленумаВерховного Суда СССР N 4 «О судебной практике по разрешению споров,связанных с правом собственности на жилой дом» от 31 июля 1981 года[19]. Указанное Постановлениесодержит, по сути, аналогичное разъяснение, что дает нам основание полагать оботождествлении правового режима жилого дома и квартиры в многоквартирном доме,что является небесспорным. Как справедливо отмечает Ярошенко К.Б.,«квартира и жилой дом должны рассматриваться как самостоятельные объектыправа собственности, правовой режим которых может не совпадать»[20].
Таким образом, действующее законодательствопредусматривает четыре разновидности жилого помещения: жилой дом, квартира,изолированная часть жилого дома и квартиры.
Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Всвязи с тем что почти каждый человек живет в семье или стремится ее создать,оно служит местом жительства сразу нескольких людей. Проведение приватизации внашей стране привело к тому, что в настоящее время жилое помещение чаще всеговыступает объектом права общей собственности.
В соответствии с Кодексом объектами жилищных правявляются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Впервые определены конкретные видыобъектов жилищных прав (ст. 16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов;квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).
Новыми являются также нормативные определения понятий«жилой дом», «квартира», «комната» (жилого домаили квартиры) — в ЖК 1983 г. и Основах данные понятия отсутствовали.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание,которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных сих проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16).
Квартирой признается структурно обособленное помещение вмногоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениямобщего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, атакже помещений вспомогательного использования, предназначенных дляудовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с ихпроживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16).
В теории гражданского права нет единого подхода копределению понятия «квартира в многоквартирном доме». По мнению П.Седугина, квартирой является предназначенная и используемая для проживанияотдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, налестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределах функциональныхчастей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)[21]. Недостаток этогоопределения заключается в отсутствии указания главной особенности квартиры: чтоона является частью другого объекта — многоквартирного дома. Н. Агафоновавыделяет два признака, которые отличают квартиру от других видов жилойнедвижимости (жилого дома и жилой комнаты в коммунальной квартире):
— квартира — это помещение, объединяющее жилую и всюобслуживающую ее площадь;
— квартира имеет выход (сообщение) в строение,эксплуатируемое несколькими собственниками квартир[22].
Полагаем, что эта формулировка признаков такженедостаточно верно отражает свойства квартиры. Во-первых, неясно, что авторпонимает под обслуживающими площадями. В площадь квартир включается площадьжилых и вспомогательных комнат. Последние имеют обслуживающее по отношению кжилым значение. Но эту же функцию выполняют и общие помещения дома, несущиеконструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иноеоборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более однойквартиры, не составляющие ее часть (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Следовательно, болееправильным было бы указать не обслуживающую, а вспомогательную площадь.Во-вторых, квартира может иметь выход не только в помещение жилого дома, но ина улицу.
Более приемлемо, на наш взгляд, определение квартиры,закрепленное во Временной методике оценки жилых помещений от 30 октября 1995г.: «Это конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилогостроения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и вадминистративном порядке признанная пригодной для постоянного проживанияграждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования ине имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) другихквартир (мест общего пользования)».
Полагаем, что понятие «квартира в многоквартирномдоме» можно сформулировать следующим образом: квартира — конструктивнообособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строенияс жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признаннаяпригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицыили с площадки общего пользования, состоящая из главной вещи (самой квартиры),а также общего имущества дома, находящегося в общем пользовании ипредназначенного для ее обслуживания, подлежащая кадастровому учету.
В юридической литературе подчеркивается, что, так какквартира является самостоятельной частью многоквартирного жилого дома, онавыступает в гражданском обороте в качестве отдельной вещи, а не как часть дома[23].
Рассмотрим соотношение двух объектов недвижимости:многоквартирного дома и квартиры в этом доме. П. Крашенинников определяет жилойдом как «строение, разделенное на отдельные жилые помещения (как правило,квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующимстроительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям»[24]. В. Порошков предлагаетрассматривать многоквартирный дом как совокупность объектов, входящих вкондоминиум, т.е. в совместное владение и пользование собственников квартир. Вэтом случае «назначение дома будет уже не в предоставлении жилья, а вобслуживании жилья, и, следовательно, при таком понимании многоквартирный дом иотдельная квартира в нем являются самостоятельными объектами недвижимости»[25].
Полагаем, что позиция В. Порошкова спорная. Не во всехмногоквартирных домах жильцы объединяются в кондоминиумы. Не все квартиры в такихдомах принадлежат гражданам на праве собственности — много квартир, находящихсяв собственности муниципальных образований. О многоквартирном доме можноговорить с позиции отнесения его к сложным вещам, составными частями которогоявляются отдельные жилые помещения — квартиры (главные вещи) и ихпринадлежности в виде общего имущества жилого дома.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственникам жилыхпомещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевойсобственности общее имущество дома. К нему ст. 290 ГК РФ относит: общиепомещения дома; его несущие конструкции; механическое, электрическое,санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,обслуживающее более одной квартиры.
Законодатель не раскрывает содержания этих элементов и неуказывает источник их регламентации, что вызывает споры в науке гражданскогоправа и приводит к ошибкам на практике. В юридической литературе отмечаетсянеполнота элементов общего имущества дома (не указан, например, земельныйучасток), отсутствие порядка определения размера долей участников общей долевойсобственности, неясность вопроса о необходимости государственной регистрацииправ на него.
Собственник квартиры не вправе распоряжатьсяпринадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры (п. 2 ст.290 ГК РФ). С другой стороны, возникает вопрос о реализации им правомочийвладения и пользования. Мы присоединяемся к мнению авторов, которые полагают,что во всех жилых зданиях, находящихся в собственности отдельных владельцев и муниципалитета,должны организовываться товарищества собственников жилья, так как недвижимость- это специфический объект, которым нужно управлять.
Земельный кодекс не предусматривает оформления прав наземлю собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, за исключениемобщего имущества (п. 2 ст. 36). В городах много зданий смешанного назначения, вкоторых расположены жилые и нежилые (преимущественно на первых этажах)помещения. Каждый собственник помещения в здании смешанного типа имеет право насвою часть неделимого земельного участка, пропорциональную размерупринадлежащего ему помещения. Так как доля собственников квартир в общемимуществе дома законом не определена, следует применять правила ст. 245 ГК РФ,в соответствии с которой доли собственников квартир в общем имуществе домапризнаются равными. Полагаем, более правильным будет использовать в качествекритерия определения доли в общем имуществе площадь принадлежащей собственникуквартиры. В этом случае доля будет пропорциональна размеру общей площадиквартиры.
Закон не содержит требования об указании общего имуществав правоустанавливающих документах при покупке квартиры. Возникает вопрос: какопределить содержание общего имущества многоквартирного дома, если оно неуказано в правоустанавливающем документе? На наш взгляд, отсутствие усобственников квартир такой информации может повлечь за собой нарушение ихправ. В частности, неприменение местными администрациями муниципальныхобразований положений ст. ст. 246 — 248 ГК РФ при сдаче в аренду подвальных,мансардных, чердачных помещений, коридоров проходных подъездов лишает остальныхучастников общей долевой собственности права владеть, пользоваться ими иучаствовать в распределении прибыли от использования этих помещений.
Судебная практика свидетельствует об остроте проблемы.Так, администрация Санкт-Петербурга, заключая в 1996 — 1998 гг. инвестиционныедоговоры о реконструкции чердаков жилых домов в мансардные помещения споследующей передачей последних в собственность инвесторов, сочла ненужным согласованиеусловий инвестиционного договора с собственниками квартир как ссособственниками общего имущества дома. Ее руководители ошибочно полагали, что:1) чердачное пространство, используемое для создания мансардного этажа, неможет быть отнесено к объектам общей долевой собственности, не входит в составобщего имущества дома и не имеет самостоятельного правового режима, в связи счем его реконструкция может производиться и без согласования с инымисособственниками; 2) в силу договоров приватизации на праве собственностигражданам принадлежит лишь квартира, но не доля в праве на общее имуществодома, так как доля не определена и право собственности на данное имущество незарегистрировано в соответствии с Федеральным законом «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По заявлениюжильцов этих домов соответствующие распоряжения мэра Санкт-Петербурга былипризнаны недействительными, как противоречащие закону.
На наш взгляд, проблема может быть решена путем внесенияизменений в действующее законодательство. В сделках по отчуждению квартирследует указывать долю общего имущества дома, являющегося принадлежностьюквартиры. Так как применительно к этим видам сделок положения о купле-продажеявляются общими, следует изменить п. 1 ст. 554 ГК РФ, изложив его в следующейредакции: «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачепокупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположениенедвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другогонедвижимого имущества, а также его принадлежности».
Таким образом, анализ судебной практики и действующегозаконодательства позволяет выделить следующие признаки правового режима квартирыв многоквартирном доме:
— квартира в многоквартирном доме как объект гражданскихправоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самойквартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, атакже других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы,лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных дляобслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общимназначением;
— так как общее имущество многоквартирного дома являетсяпринадлежностью по отношению к расположенным в нем жилым помещениям (а всоответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи), топрава на него не подлежат отдельной государственной регистрации;
— сделки по распоряжению объектами, входящими в составобщего имущества многоквартирного дома, должны совершаться с соблюдением правилст. ст. 246 — 248 ГК РФ.
Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры,предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживанияграждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16).
Введено понятие «жилое помещение» (ст. 15). Это- изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригоднодля постоянного проживания граждан. Пригодность помещения для постоянногопроживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которыеустановлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также инымитребованиями законодательства. При этом порядок признания помещения жилым итребования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаютсяПравительством РФ в соответствии с новым Кодексом, другими федеральнымизаконами.
Установление санитарных правил и нормрегулируются специальным законодательством, в частности, ФЗ от 30.03.1999 г.«О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. ПостановлениемПравительства РФ от 24.07.2000 г. N 554 было утверждено Положение осанитарно-эпидемиологическом нормировании.
Технические правила и нормыустанавливаются в соответствии с ФЗ от 27.12.2002 г. „О техническомрегулировании“. Здесь важную роль играют технические регламенты — документы, принятые международным договором Российской Федерации,ратифицированным в порядке, установленном законодательством России, илифедеральным законом, или указом Президента РФ, или постановлением ПравительстваРФ, и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования кобъектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениями сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки,реализации и утилизации). Согласно постановлению Госстандарта РФ от 30.01.2004 г.N 4 со дня вступления в силу ФЗ „О техническом регулировании“ впредьдо вступления в силу соответствующих технических регламентов требования,установленные действующими национальными стандартами, подлежат обязательномуисполнению в части, обеспечивающей достижение целей законодательства РоссийскойФедерации о техническом регулировании. Законодательство Российской Федерации отехническом регулировании состоит из указанного Федерального закона,принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативныхправовых актов Российской Федерации. Например, постановлением Государственногокомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (ГосстрояРоссии) от 27.09.2003 г. N 170 были утверждены Правила и нормы техническойэксплуатации жилищного фонда.
Не могут быть использованы в качествежилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такиепомещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и впорядке, установленным Правительством РФ.
1.2 Назначение жилого помещения ипределы его использования
В ст. 17 Жилищного Кодекса воспроизведена норма п. 2 ст. 288ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены дляпроживания граждан. В отличие от ЖК 1983 г. (ст. 7), Кодекс в данном случае неделает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянногопроживания граждан. Это вполне логично. Во-первых, само содержание понятия»жилое помещение" предполагает, что жилым может являться только такоепомещение, в котором граждане могут проживать постоянно. Во-вторых, фактическипроживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно,обладая конституционным правом на свободу передвижения.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленныхпроизводств (подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч. 2 ст. 7ЖК 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 288 ГК РФ).На практике данный запрет нередко толковался расширительно и распространялсятакже на иные виды предпринимательской и профессиональной деятельности. ПоэтомуКодексом введена еще одна новелла — разрешено использовать жилое помещение дляосуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательскойдеятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельностьосуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б)если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законныеинтересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы, иныетребования законодательства.
Например, непосредственно по месту жительства могутработать предприниматели, труд которых связан преимущественно синтеллектуальной деятельностью — сбором и анализом информации, созданиемнаучных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию,программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством и т.п., атакже частные нотариусы и адвокаты.
В то же время некоторые юристы справедливо обращаютвнимание на то, что Кодекс не раскрывает понятие «промышленноепроизводство» в целях жилищного законодательства. В иных законодательныхактах также нет определений данного понятия. В связи с этим на практике могутвозникнуть сложности при решении вопросов об отнесении какого-либо видадеятельности к промышленному производству. Поэтому предлагается в дальнейшемустановить в ст. 17 Кодекса (путем внесения в нее изменения) основные признакипромышленного производства в целях жилищного законодательства.
Исходя из положений ч. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ, следуетполагать, что в нежилых помещениях дома, нежилом доме в целом могут бытьразмещены учреждения, осуществляющие функции некоммерческого характера,коммерческие организации, занимающиеся торговлей, оказанием бытовых услугнаселению и т.п. при соблюдении требований, установленных жилищным,градостроительным, экологическим законодательством, законодательством опожарной безопасности и др..
Пользование жилым помещением должно осуществляться сучетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещенииграждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических,экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии справилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.
1.3 Неприкосновенность жилища инедопустимость его произвольного лишения
В соответствии с Международным Пактом о гражданских иполитических правах, одобренным Генеральной Ассамблеей ООН 16.12.1966 г., никтоне может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам нанеприкосновенность жилища (ст. 17). На данной международно-правовой нормеоснована ст. 25 Конституции РФ, текст которой почти дословно воспроизведен вст. 3 Кодекса.
Согласно ч. 2 ст. 3 Кодекса никто не вправе проникать вжилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе какв предусмотренных Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным закономслучаях и в порядке или на основании судебного решения.
Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем назаконных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которыепредусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и(или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественнойбезопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах,массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а такжев целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечениясовершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенногопреступления либо произошедшего несчастного случая.
Обратим внимание, что понятие неприкосновенности жилищасвязано исключительно с проникновением в него посторонних для законнопроживающих в соответствующем помещении лиц. Доступ в жилище посторонних лицвозможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан. Поджилищем в контексте ст. 3 Кодекса следует понимать не только место жительства,т.е. место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (жилой дом,квартира, комната в квартире), но и место пребывания (гостиница, санаторий, домотдыха и т.п.).
За нарушение неприкосновенности жилищапредусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище,совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правиламУК РФ. Необходимо отметить, что здесь имеются в виду не любые лица, проживающиев соответствующем помещении, а только те, которые проживают в нем на законныхоснованиях.
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища,установленный в ч. 4 ст. 3 Кодекса, предполагает, что никто не может бытьвыселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как пооснованиям и в порядке, предусмотренным Кодексом и иными федеральными законами.Данная норма новеллой не является, поскольку соответствующие правиласодержались в ч. 4 ст. 10 ЖК 1983 г.
Принцип недопустимости произвольноголишения жилища действует только в отношении граждан, владеющих жилищем назаконных основаниях. Поэтому например, гражданин, самоуправно (т.е. самовольно,без законных оснований) вселившийся в жилое помещение, выселяется из данногопомещения на основании решения суда без предоставления другого жилогопомещения. Кроме того, с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивовсовершения деяния такой гражданин может быть привлечен к уголовнойответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если правомерность его действийоспаривается лицом, право которого нарушено, и если такими действиями былпричинен существенный вред. Квалифицирующим признаком в данном случае являетсясовершение самоуправства с применением насилия или с угрозой его применения.
1.4 Основания возникновения жилищныхправ и обязанностей
В ст. 10 Кодекс по-новому определил основаниявозникновения жилищных прав и обязанностей.
Жилищные права и обязанности возникают из оснований,предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами и иными правовымиактами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и непредусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищногозаконодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этимжилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренныхфедеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и непредусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органовместного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством вкачестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права иобязанности;
4) в результате приобретения в собственность жилыхпомещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительныхкооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищныхотношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или инойнормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
27.10.93 между акционерным обществом «Издательство»Сенгилей" и сельскохозяйственным кооперативом (СХК)«Урожай» был заключен контракт N 33, согласно которому по окончании строительстваиздательством «Сенгилей» жилого дома N 96 по ул. Пирогова в г.Ставрополе СХК «Урожай» приобретает право на получение всобственность нежилых помещений, расположенных на первом этаже дома в указанныхконтрактом позициях. При этом кооператив «Урожай», как держательконтракта, в соответствии с Положением «Условия выполненияконтрактов», «Сенгилей» обязан внести первоначальный взнос вразмере 33000 руб. и дополнительно, один раз в два месяца, по письменномууведомлению издательства «Сенгилей» вносить на его расчетный счетденежные средства в соответствии со сметными расходами на строительство, атакже на покрытие расходов, связанных с удорожанием строительства (л.д. 5, 7 — 9).
В тот же день стороны заключили еще два контракта. Поконтракту N 34, которым предусмотрен первоначальный взнос в размере 8500 руб.,а также то, что кооператив «Урожай» на тех же условиях приобретаетправо на получение в собственность нежилых помещений на первом этаже того жедома в позициях, указанных этим контрактом (л.д. 11), а по контракту N 35,которым предусмотрен первоначальный взнос в размере 11182000 руб., кооператив«Урожай» на тех же условиях приобретает право на получение всобственность двух двухкомнатных и двух трехкомнатных квартир на втором этаже указанногодома (л.д. 12).
Общая сумма первоначальных взносов по контрактам N 33, 34и 35, составляющая 52682 руб., платежным поручением от 24.12.93 N 167перечислена СХК «Урожай» на расчетный счет АОЗТ «Издательство»Сенгилей" (л.д. 24).
В течение 1994 г. СХК «Урожай» на строительстводома по письменным уведомлениям застройщика внесено еще 22709353 руб.
29.09.95 АОЗТ «Издательство „Сенгилей“заключило с дочерним обществом с ограниченной ответственностьюИнвестиционно-строительная компания „Дом“ (ДООО ИСК „Дом“),являвшимся одним из участников долевого строительства дома N 96 по ул. Пироговав г. Ставрополе, дополнительное соглашение к договору о совместной деятельностиот 28.05.95, в соответствии с которым издательство передало дочернему обществувсе права застройщика этого дома.
По соглашению от 17.10.95 СХК „Урожай“, наосновании решения общего собрания членов кооператива, передал свои праватребования по контрактам N 33, 34 и 35 с АОЗТ „Издательство“Сенгилей» Л. (л.д. 137, 138).
Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 5марта 2002 г. признаны недействительными договор долевого участия встроительстве жилого дома N 96 по ул. Пирогова от 20.09.2000 N 197, заключенныйДООО ИСК «Дом» с Л.Т.И., с условием передачи в собственность Л.Т.И.трехкомнатной квартиры площадью 79,2 кв. м, и жилищный контракт на участие встроительстве этого же дома от 23.02.96 N 6, заключенный ДООО ИСК«Дом» с Л., с условием передачи в собственность Л.Ф.Г. трехкомнатнойквартиры площадью 79,2 кв. м; признана незаконной ч. 2 п. 6 дополнительногосоглашения от 29.09.95 к договору от 28.05.95 N 2, заключенному ДООО ИСК«Дом» с АОЗТ «Издательство „Сенгилей“; за Л. признаноправо собственности на нежилые помещения общей площадью 259,5 кв. м и наквартиры общей площадью 503,26 кв. м в доме N 96 по ул. Пирогова. Этим жерешением суд обязал ДООО ИСК „Дом“ передать в собственность Л.указанные помещения общей площадью 762,76 кв. м.
Разрешая дело в указанной части, суд исходил из наличиямежду истцом и ДООО ИСК „Дом“ договорных отношений, основанных напередаче всех прав и обязанностей АОЗТ „Издательство “Сенгилей»,с которым состоял в договорных отношениях СХК «Урожай», компании«Дом», и переуступки Л.Ф.Г. кооперативом «Урожай» праватребования по контрактам N 33, 34 и 35 от 27.10.93 с АОЗТ «Издательство»Сенгилей". Судом также указано, что СХК «Урожай», уплативАОЗТ 75391353 руб., полностью выполнил свои обязательства по указаннымконтрактам, в связи с чем Л.Ф.Г. имеет право на получение всего объема предметаконтрактов от ДООО ИСК «Дом».
Между тем с выводом суда о том, что СХК«Урожай» полностью выполнил взятые на себя обязательства поконтрактам N 33, 34, 35, заключенным с АОЗТ «Издательство»Сенгилей", согласиться нельзя.
Как видно из дела, в соответствии с условиями этихконтрактов и Положением «Условия выполнения контрактов»«Сенгилей» по письменному уведомлению АОЗТ «Издательство»Сенгилей" о необходимости внесения в срок до 20.01.94 дополнительнойденежной суммы СХК «Урожай» платежным поручением от 24.01.94 N 9перечислил на расчетный счет АОЗТ денежные средства в сумме 12709353 руб. (л.д.12 об., 23, 25).
Уведомлением от 04.03.94 СХК «Урожай» извещен онеобходимости внесения на строительство нежилых помещений 14222301 руб. в срокдо 20.03.94 (л.д. 146). В тот же день он извещен о необходимости внесения в тотже срок средств на строительство жилых помещений (квартир) в сумме 16282578руб. (л.д. 143).
08.06.94 г. СХК «Урожай» извещен онеобходимости внесения до 12.06.94 суммы в 45980753 руб. (л.д. 142).
Уведомлением от 14.09.94 кооператив извещен онеобходимости внесения в срок до 25.09.94 денежной суммы 4371530 руб. настроительство жилых помещений (л.д. 22). В тот же день он уведомлен онеобходимости внесения в тот же срок 17001886 руб. (л.д. 141).
Однако в период с 10.10.94 по 22.11.94 СХК «Урожай»в нарушение п. 1.4 названного Положения, предусматривающего внесение денежныхсредств на расчетный счет АОЗТ «Издательство „Сенгилей“, в кассуиздательства внесены денежные средства в сумме 10000000 руб., являющейсязначительно ниже суммы, предложенной к оплате в указанных уведомлениях, которуюпо условиям контрактов надлежало уплатить кооперативу (л.д. 26 — 30).
По состоянию на 22.11.94 СХК „Урожай“ длястроительства жилого дома N 96 по ул. Пирогова внесено 75391353 руб., включаясумму первоначальных взносов (52682000 + 12709353 + 10000000), что отражено врешении суда. Больше денежные средства кооперативом не вносились, что не учтеносудом при вынесении решения и что нельзя признать правильным.
Следовательно, вывод суда о выполнении СХК»Урожай" обязательств по контрактам N 33, 34, 35 в полном объеменельзя признать правильным, так как он противоречит материалам дела.
Кроме того, из условий контрактов, заключенных между СХК«Урожай» и АОЗТ «Издательство „Сенгилей“, следует, чтозастройщик обязан был передать дольщику в случае исполнения последним своихобязательств по оплате строительства дома N 96 по ул. Пирогова: 1223,11 кв. мнежилых помещений и 272,74 кв. м жилых помещений в указанном доме.
Суд с учетом оплаченной кооперативом суммы (75391353 руб.)и стоимости одного квадратного метра общей площади по г. Ставрополю в 1993,1994 гг. по данным Ставропольского комитета государственной статистики, а такжетого, что в построенном доме N 96 по ул. Пирогова имелись нежилые помещениятолько площадью 259,5 кв. м, то есть меньше, чем предусмотрено контрактами дляпередачи СХК „Урожай“, признал за Л. право собственности на нежилыепомещения площадью 259,5 кв. м и жилые помещения площадью 503,26 кв. м, то естьбез согласия ДООО ИСК „Дом“, как одной из сторон по контрактам N 33,34 и 35 на день рассмотрения дела, изменил условия данных контрактов, увеличивразмер подлежащих передаче истцу жилых помещений за счет нежилых, что с учетомвозражений против этого ответчика нельзя признать законным.
При таких обстоятельствах решение суда в части признанияза Л. права собственности на нежилые помещения общей площадью 259,5 кв. м и наквартиры общей площадью 503,26 кв. м в доме N 96 по ул. Пирогова в г.Ставрополе и передачи ему указанных помещений общей площадью 762,76 кв. м.нельзя признать законным.
Судебная Коллегия по гражданским делам Верховного СудаРоссийской Федерации определила: решение Промышленного районного суда г.Ставрополя от 5 марта 2002 г., определение судебной коллегии по гражданскимделам Ставропольского краевого суда от 29 апреля 2002 г. и постановлениепрезидиума Ставропольского краевого суда от 1 июля 2002 г. в части признания заЛ. права собственности на нежилые помещения общей площадью 259,5 кв. м и наквартиры общей площадью 503,26 кв. м в доме N 96 по ул. Пирогова в г.Ставрополе и передачи ему указанных помещений общей площадью 762,76 кв. мотменить и дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд[26].
Таким образом, жилищные права и обязанности могут бытьпредусмотрены как самим Кодексом, так и другими федеральными законами и иныминормативными правовыми актами. Речь идет обо всех нормативных правовых актах,образующих систему жилищного законодательства. Кроме того, жилищные права иобязанности могут возникать из действий участников жилищных отношений, которыене предусмотрены непосредственно указанными правовыми актами, но тем не менеепорождают жилищные права и обязанности в силу общих начал и смысла жилищногозаконодательства. Следует полагать, что здесь имеются в виду не общие, аосновные начала жилищного законодательства, установленные в ст. 1 Кодекса.
Конкретные жилищные права и обязанности могут возникать:
а) из указаний правовой нормы, установленной внормативном правовом акте органа, управомоченного принимать (издавать) правовыеакты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения;
б) из действий участников жилищных отношений, прямо непредусмотренных нормативными правовыми актами. Понятие „действие“ вправе означает юридический факт, который возникает по воле людей, т.е. являетсяволеизъявлением, влекущий возникновение, изменение или прекращение правовыхотношений. В зависимости от соответствия или несоответствия праву действияподразделяются на правомерные (порождают правоотношения, субъекты которыхнаделяются позитивными правами и обязанностями) и неправомерные (являясьправонарушениями, влекут возникновение правоохранительных отношений, т.е.отношений ответственности, возлагающих на виновную сторону обязанностьпретерпеть неблагоприятные последствия своего виновного поведения).
18 января 1997 г. Б. была зарегистрирована в квартире вдоме по ул. К. Маркса г. Ставрополя, которая ей принадлежит на правесобственности. 16 июля 1997 г. по этому же адресу поставлены на регистрационныйучет ее сыновья.
По договору от 18 марта 1997 г. Б. и ее сыновьям — Р. инесовершеннолетним Д. и И. в долевую собственность передана квартира в доме поул. Морозова в г. Ставрополе.
В августе 1997 г. Б. и ее сын Р., проходящийдействительную военную службу, обратились с заявлением на имя главы г.Ставрополя о продаже квартиры в доме по ул. Морозова.
Впоследствии по данной квартире было заключено несколькодоговоров: по договору от 20 сентября 1997 г. Б. продала эту квартиру своейматери X., а та по договору от 24 января 1998 г. — Б.; согласно соглашению от 6февраля 1998 г. о расторжении договора собственником квартиры вновь стала X.,но 16 февраля 1999 г. она снова продала квартиру своей дочери — Б.
30 марта 1999 г. договор купли-продажи упомянутойквартиры заключен между Б. и М.
А. и Д. — сын Б. обратились в суд с иском к Б., X. и М. опризнании недействительными договоров купли-продажи квартиры в доме по ул.Морозова, ссылаясь на то, что при ее продаже ущемлены интересы проживающих вквартире несовершеннолетних детей: И. — 1991 года рождения и Д. — 1981 годарождения, которым спорная квартира принадлежала на праве долевой собственности.
Ответчики иск не признали.
Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 10июля 2000 г. и дополнительным решением того же суда от 11 июля 2000 г.(оставленными без изменения судебной коллегией по гражданским деламСтавропольского краевого суда от 29 сентября 2000 г.) иск удовлетворен.
9 октября 2000 г. Ленинским районным судом г. Ставрополяпостановлено еще одно дополнительное решение о переселении М. по месту еефактического проживания в квартиру в доме по ул. Дзержинского в г. Ставрополе.
Президиум Ставропольского краевого суда 18 декабря 2000г. решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 10 июля 2000 г. и от 11июля 2000 г., а также определение судебной коллегии по гражданским деламСтавропольского краевого суда от 29 сентября 2000 г. оставил без изменения,дополнительное решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 9 октября2000 г. изменил, из его резолютивной части исключил указание об обращении кнемедленному исполнению решения суда о переселении М. по месту ее фактическогопроживания.
В надзорной жалобе М. просила судебные постановления поданному делу отменить.
Определением судьи Верховного Суда РФ от 11 августа 2003г. дело направлено для рассмотрения в Судебную коллегию по гражданским деламВерховного Суда РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ2 сентября 2003 г. судебные решения отменила, а дело направила на новоесудебное рассмотрение, указав следующее.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отменыили изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенныенарушения норм материального или процессуального права.
При рассмотрении данного дела судом допущены такиенарушения.
В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданскихправ разумность действий и добросовестность участников гражданскихправоотношений предполагаются.
Следовательно, это должно предполагаться добросовестнымприобретателем спорной квартиры, пока не будет доказано иное.
Поэтому довод истцов о том, что при продаже квартирыущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей, сам по себене является достаточным основанием для признания договоров купли-продажиквартиры недействительными.
Признание недействительными договоров в таких ситуацияхсоздает условия для нарушения прав добросовестных участников гражданскихправоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства(ст. 1 ГК РФ) и не может иметь места с учетом положений ч. 3 ст. 17 КонституцииРоссийской Федерации (осуществление прав и свобод человека и гражданина недолжно нарушать права и свободы других лиц) и п. 1 ст. 10 ГК РФ (недопустимостьзлоупотребления правом при осуществлении гражданских прав).
Согласно показаниям М., приобретая спорную квартиру у Б.,она не знала и не могла знать о том, что собственниками этой квартиры являлисьтакже дети продавца и что их жилищные права нарушены. Это не опровергнутосудом.
Следовательно, ее довод о том, что спорное жилоепомещение не может быть у нее истребовано, поскольку она являетсядобросовестным приобретателем, заслуживал внимания суда.
Такую же позицию подтвердил и Конституционный СудРоссийской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П „По делу опроверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданскогокодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В.Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева“, всоответствии с которым, если при разрешении иска о признании сделкикупли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительностив форме возврата переданного покупателю имущества судом будет установлено, чтопокупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковыхтребований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.
Поэтому судебные постановления подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции[27].
Возникновение жилищных прав и обязанностей возможно нетолько в связи с совершением активных действий, но и в результате бездействия.В теории права указанное понятие означает воздержание лица от совершениядействия, пассивное правомерное или противоправное деяние. Как и действие,бездействие является юридическим фактом, возникающим в результатеволеизъявления лица. Бездействие может быть правомерным, т.е. не нарушающимправовых норм, регулирующих отношения, в рамках которых совершается деяние вформе бездействия, или реализующим нормы права, специально рассчитанные на ихреализацию субъектами правоотношений путем воздержания от совершения действий.В этих случаях бездействие порождает правоотношения, субъекты которых обладаютпозитивными правами и обязанностями;
в) одновременно из указания правовой нормы и действий(бездействия) участников жилищных отношений. Например, п. 4 ст. 10 Кодекса вкачестве оснований возникновения жилищных прав и обязанностей предусматриваетюридические и фактические действия (приобретение в собственность жилого помещения),которые совершаются по основаниям, допускаемым федеральным законом.
Пункт 6 ст. 10 предусматривает возможность возникновенияжилищных прав и обязанностей также в результате наступления указанных в даннойнорме событий. Под событием понимается естественное или природное явление,юридический факт, в связи с которым возможно возникновение тех или иныхправоотношений. События происходят не в силу волеизъявления субъектов права, ав результате действия объективных факторов (наводнение, землетрясение, рождение,смерть и др.).

Глава II. Правомочия собственникажилого помещения и иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении
2.1 Права и обязанности
Права и обязанности собственника жилого помещения и иныхграждан, проживающих в таком помещении, регулируются статьями раздела IIКодекса. Здесь также определяются правовой режим общего имущества собственниковпомещений в многоквартирном доме, компетенция общего собрания такихсобственников. Большинство положений данного раздела являются новыми (ст. 49.1,49.2, 49.3 ЖК 1983 г., ст. 6, 19 Основ).
В разделе II Кодекса регулируются не только правособственности, но и иные вещные права на жилые помещения. Под вещным правомпринято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченноголица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере егохозяйственного господства. Статья 216 ГК РФ содержит примерный перечень вещныхправ, к числу которых отнесены право собственности, право пожизненного наследуемоговладения землей, право постоянного (бессрочного) пользования землей, правохозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты. Специалистывключают в состав вещных прав также: право учреждения на самостоятельноераспоряжение имуществом (п. 2 ст. 298 ГК РФ); залог недвижимости (ипотеку) (п. 1ст. 131, п. 2 ст. 334 ГК РФ); права члена кооператива на кооперативную квартирудо ее выкупа; права членов семьи собственника жилого помещения на пользованиеэтим помещением (ст. 292 ГК РФ); право пожизненного проживания в жиломпомещении, принадлежащем другому лицу, по договору или в силу завещательногоотказа (§ 4 гл. 33, ст. 1137 ГК РФ).
В соответствии с ГК РФ (ст. 130, 131),ФЗ от 21.07.1997 г. „О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним“ (ст. 1, 4) и Кодексом (ст. 18) правособственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственнойрегистрации в случаях, установленных этими нормативными правовыми актами.
В статьях главы 5 раздела II Кодекса определяются права иобязанности собственника жилого помещения и граждан, которые проживают в этомпомещении совместно с собственником, жилищные права собственника помещения приизъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд,особенности пользования жилыми помещениями, предоставленными по завещательномуотказу либо на основании договора пожизненного содержания с иждивением.Установлены также правила выселения граждан, право пользования жилым помещениемкоторых прекращено или нарушающих правила пользования помещением.
Основные права и обязанности собственника жилогопомещения предусмотрены в ст. 30 Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования ираспоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с егоназначением (о назначении жилых помещений говорилось выше).
В ЖК РФ речь идет о субъективном праве собственности,т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможностивладеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своемуусмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имуществалюбых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающихправа и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранятьвмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. Владение — этоюридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника надвещью. Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещиполезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления.Распоряжение — это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещипутем совершения юридических актов в отношении этой вещи.
Так, собственник жилого помещениявправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему направе собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма,договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а такжеюридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании сучетом требований, установленных гражданским законодательством и Кодексом.
Кодекс установил новое правило,согласно которому эти правомочия собственника должны осуществляться также всоответствии с назначением и пределами использования жилого помещения,установленными Кодексом. Имеются в виду пределы использования такого помещения,предусмотренные в ст. 17 Кодекса: а) жилое помещение может использоватьсязаконно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной илииндивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права изаконные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечатьжилое помещение; б) пользование помещением осуществляется с учетом соблюденияправ и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требованийпожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требованийв соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденнымиПравительством РФ; в) в жилом помещении нельзя размещать промышленныепроизводства.
Установленные пределы использования жилого помещенияпредопределяют соответствующие обязанности собственника: он обязан использоватьпринадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы невыходить за указанные пределы. При этом основная обязанность собственникасостоит в том, что именно на него, по общему правилу, возлагается бремясодержания принадлежащего ему помещения. Однако данное правило сформулировано вдиспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может бытьвозложена и на лицо, не являющееся его собственником, в случаях, когда этопредусмотрено федеральным законом или договором (см. ст. 30 Кодекса).
21 января 2006г. Постановлением Правительства РоссийскойФедерации N 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями. Принятиеданных Правил основано на части 4 статьи 17 ЖК РФ, в соответствии с которойпользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законныхинтересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требованийпожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требованийзаконодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилымипомещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации. Таким образом,Правительство РФ должно было бы принять общие правила пользования для всехжилых помещений.
Однако, отношения, связанные с пользованием жилымипомещениями частного жилищного фонда, принадлежащими юридическим лицам,гражданам в жилых домах, не являющихся многоквартирными, не входят в сферурегулирования Правилами. Возможно, Правительство РФ исходило из того, чтособственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) впользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданинуна основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на иномзаконном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды илина ином законном основании с учетом требований, установленных гражданскимзаконодательством, Жилищным кодексом (часть 2 статьи 30 ЖК РФ). Тем самымправовое регулирование таких отношений перенесено в сферу гражданскогозаконодательства, что представляется недостаточно обоснованным.
Следует отметить, что объектом жилищных прав,содержащихся в Правилах, являются такие жилые помещения, как: жилой дом, частьжилого дома, находящиеся в государственном, муниципальном, частном фонде;квартира, часть квартиры, находящиеся в государственном, муниципальном, частномфонде; комната, находящаяся в государственном, муниципальном, частном фонде(принадлежащая гражданам и находящаяся в многоквартирном доме или квартире).
Обязанность по пользованию жилым помещением с учетомсоблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан исоседей основывается на установленном в статье 17 Конституции РФ запрете наосуществление субъективных прав в ущерб правам и свободам других лиц и, посуществу, означает, что права одного заканчиваются там, где начинаются правадругого лица.
Правом проживающих в жилом помещении граждан и соседей,которое подлежит соблюдению, является, например, право на тишину в ночное времясуток. Так, к действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время назащищаемых территориях и в защищаемых помещениях, относятся: использованиетелевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящихустройств, а также устройств звукоусиления; игра на музыкальных инструментах,крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшиенарушение покоя граждан и тишины в ночное время; использование пиротехническихсредств; ремонтные, строительные работы; иные действия, повлекшие нарушениепокоя граждан и тишины в ночное время.
Следует особо остановиться на правилах содержанияживотных в жилых помещениях, так как нарушение прав граждан (в том числесоседей) зачастую совершается именно нарушениями таких правил. В соответствии сПостановлением Правительства Москвы от 8 февраля 1994 г. N 101 „Обутверждении Временных правил содержания собак и кошек в г. Москве и Временногоположения по отлову и содержанию безнадзорных собак и кошек в г. Москве (вместес Положением об общественной инспекции по защите животных г. Москвы)разрешается содержать животных как в квартирах, занятых одной семьей, так и вкомнатах коммунальных квартир при отсутствии у соседей медицинскихпротивопоказаний (аллергии). Обязательным условием содержания животногоявляется соблюдение санитарно-гигиенических, ветеринарно-санитарных правил инорм общежития. В связи с этим не разрешается держать животных в местах общегопользования: кухнях, коридорах, на лестничных клетках, чердаках, в подвалах, атакже на балконах и в лоджиях.
Собаки, принадлежащие гражданам, подлежат обязательнойрегистрации, ежегодной перерегистрации и вакцинации против бешенства начиная с3-месячного возраста независимо от породы в государственных ветеринарныхучреждениях по месту жительства граждан, нахождения предприятий, учреждений иорганизаций — владельцев животных. Приобретенные животные должны бытьзарегистрированы в 2-недельный срок. Факт регистрации подтверждается выдачейвладельцу регистрационного удостоверения.
Владельцы животных обязаны поддерживать санитарноесостояние дома и прилегающей территории. Запрещается загрязнение собакамиподъездов, лестничных клеток, лифтов, а также детских площадок, дорожек,тротуаров. Помимо этого владельцы животных обязаны принимать необходимые меры,обеспечивающие безопасность окружающих людей и животных. При выгуле собак и вжилых помещениях владельцы должны обеспечивать тишину — предотвращать лай до 8утра и после 10 часов вечера.
Необходимость соблюдать санитарно-гигиенические,экологические и иные требования законодательства при пользовании жилымпомещением также обусловлена защитой конституционных прав граждан, в частностиправа на охрану здоровья (статья 41 Конституции) и права на благоприятнуюокружающую среду (статья 42).
Согласно статье 8 Федерального закона от 30 марта 1999 г.N 52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»граждане имеют право на благоприятную среду обитания, факторы которой неоказывают вредного воздействия на человека. Частью 3 статьи 23 установлено, чтосодержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.
Например, согласно Санитарно-эпидемиологическим правилами нормативам Санитарно-эпидемиологических требований к жилым зданиям ипомещениям, утвержденным Главным государственным санитарным врачом РФ 15декабря 2000 г. и введенным в действие 1 июля 2001 г. (СанПиН 2.1.2.1002-00),не допускается:
— использование жилого помещения для целей, непредусмотренных проектной документацией;
— хранение и использование в жилых помещениях и впомещениях общественного назначения, размещенных в жилом здании, веществ ипредметов, загрязняющих воздух;
— выполнение работ или совершение других действий,являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздухалибо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях;
— захламление, загрязнение и затопление подвалов итехнических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений, другихмест общего пользования;
— использование бытовых газовых приборов для обогревапомещений.
Обязанность соблюдать требования пожарной безопасностипри пользовании жилым помещением предусмотрена Федеральным законом от 21декабря 1994 г. N 69-ФЗ «О пожарной безопасности». В соответствии состатьей 34 указанного Закона граждане обязаны иметь в помещениях и строениях,находящихся в их собственности (пользовании), первичные средства тушенияпожаров и противопожарный инвентарь в соответствии с правилами пожарнойбезопасности и перечнями, утвержденными соответствующими органами местногосамоуправления.
В пункте 18 Правил содержится единственное закрепленное вних право собственника жилого помещения, которое, конечно же, не являетсяисчерпывающим, тем более что оно дублирует положение части 2 статьи 36 ЖК РФ,где говорится, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют,пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределахраспоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Неясно, почему разработчики Правил ограничились указаниемтолько на данное право, упустив тот достаточно широкий круг правомочий, которыйпринадлежит собственнику, например право на предоставление во владение и (или)в пользование принадлежащего ему на праве собственности жилого помещениягражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования илина ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договорааренды или на ином законном основании с учетом требований, установленныхгражданским законодательством и ЖК РФ и др.
Правила указывают на некоторые обязанности собственникажилого помещения в связи с его использованием, круг которых не являетсяисчерпывающим.
Обязанность по обеспечению сохранности жилых помещенийсобственниками в целом совпадает с аналогичной обязанностью нанимателя подоговору социального найма. Вместе с тем имеются и особенности, которыезаключаются в специфике расходов по содержанию помещений, в специальныхпоследствиях нарушения данной обязанности, например при незаконнойперепланировке или переустройстве жилого помещения. Так, согласно части 5статьи 29 ЖК РФ, если жилое помещение после самовольно произведенногопереустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд вотношении собственника принимает решение о продаже с публичных торгов такогожилого помещения. В связи с этим зачастую возникают вопросы о порядке выселенияэтих граждан из жилых помещений, обязательности их выселения до торгов ивозможности проживания в помещениях до момента проведения торгов.
В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход правасобственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателюподлежит государственной регистрации.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ права на имущество,подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрациисоответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Следовательно, моментом возникновения прав новогособственника на имущество является государственная регистрация соответствующихправ, поэтому права собственности предыдущего собственника на жилое помещениепрекращаются с момента государственной регистрации прав нового собственника науказанное имущество.
Из вышеизложенного следует, что до моментагосударственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в томчисле и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правомсобственности на указанное жилое помещение и не может быть выселен из него [28].
Обязанность, закрепленная в подпункте «г»пункта 19 Правил, устанавливает, что собственник помещения в многоквартирномдоме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а такжеучаствовать в расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном домесоразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путемвнесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с частью 2 статьи 158 ЖК РФ решение общегособрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов накапитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложенийуправляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объемеработ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещениярасходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитальногоремонта. Закон установил, что обязанность по оплате расходов на капитальныйремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений вэтом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.При переходе же права собственности на помещение в многоквартирном доме кновому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплатерасходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на ихобщем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание иремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местногосамоуправления.
Обязанность, предусматривающая своевременное внесениеплаты за содержание и ремонт жилья, фактически дублирует вышеназваннуюобязанность по несению расходов на содержание и ремонт жилого помещения, таккак последняя исполняется путем внесения платы за содержание и ремонт жилогопомещения. Данное обстоятельство позволяет констатировать нецелесообразностьвыделения данной обязанности в качестве самостоятельной.
К числу иных обязанностей собственника жилого помещенияможно отнести, например, такие, как:
— не допускать бесхозяйственного обращения с жилымпомещением;
— соблюдать права и законные интересы соседей;
— соблюдать правила пользования жилыми помещениями, атакже правила содержания общего имущества собственников помещений вмногоквартирном доме;
— нести бремя уплаты налогов и пр.
Члены семьи собственника имеют равные с ним правапользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением междусобственником и членами его семьи. Представляется, что в качестве такогосоглашения может быть брачный договор или иной договор, заключенный в простойписьменной форме. Учитывая, что договорные отношения в семейной сфере еще ненашли такого широкого применения в нашей стране, как за рубежом, зачастую напрактике возникает целый ряд вопросов, которые касаются права пользования жилымпомещением и становятся актуальными в случае выхода таких лиц из числа членовсемьи собственника. В частности, сохраняется ли право пользования жилымпомещением за бывшим членом семьи собственника-супруга в случае фактическогопрекращения семейных отношений без расторжения брака, когда какое-либосоглашение между ними отсутствует, но возник жилищный спор?
Частью 1 статьи 31 ЖК РФ предусмотрено, что к членамсемьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с даннымсобственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети иродители данного собственника.
Поскольку данная норма относит супруга к членам семьисобственника, то до расторжения брака прекращение права пользования жилымпомещением по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ, невозможно.
Круг членов семьи, связанных правами и обязанностями,по-разному определяется в зависимости от целей правового регулирования вразличных отраслях права — семейном, гражданском, трудовом и т.д. Он различен ив разных правовых институтах одной отрасли права (например, в жилищном инаследственном праве). Жилищный Кодекс относит к членам семьи собственникажилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему помещении егодетей, родителей и супруга (супругу). Членами семьи собственника могут бытьпризнаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а висключительных случаях — и иные граждане, но при условии, что они вселенысобственником в качестве членов своей семьи.
В ч. 4 ст. 31 Кодекса введены новыеправила, регулирующие прекращение права пользования жилым помещением членовсемьи собственника. Кодекс исходит из того, что в основе права пользования жилымпомещением таких лиц находятся их семейные отношения с собственником. Поэтомупредусмотрено, что в случае прекращения таких семейных отношений, по общемуправилу, прекращается и право бывших членов семьи собственника на пользованиепринадлежащим ему жилым помещением. Здесь, вероятно, имеются в виду преждевсего случаи расторжения брака между супругами и признания браканедействительным. Однако необходимо обратить внимание на то, что данные нормыКодекса применяются только тогда, когда иные правила не предусмотренысоглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачнымдоговором или любым другим соглашением). Если в договорном порядке указанныеотношения не урегулированы, то при прекращении права пользования жилымпомещением бывшего члена семьи применяются правила и процедуры, установленныест. 31 Кодекса.
Когда речь идет о прекращении права бывшего супруга напользование жилым помещением, необходимо иметь в виду положения ГК РФ и СК РФ,определяющие режим общей собственности супругов. Так, по общему правилу,имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью(п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ). Поэтому, если например, титульнымсобственником квартиры является один супруг, но при этом квартира была приобретенаво время брака, ко второму супругу после расторжения брака не должныприменяться указанные выше нормы Кодекса. Имущественные споры между бывшимисупругами (об определении долей, о признании права на долю в общейсобственности, выделе доли в натуре, разделе общего имущества и др.)разрешаются в суде по правилам ГПК РФ.
Если жилое помещение принадлежало одному из супругов довступления в брак либо было получено им во время брака в дар, в порядкенаследования или по иным безвозмездным сделкам, то такое помещение являетсясобственностью этого супруга (п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 36 СК РФ). Поэтому вслучае расторжения брака право пользования этим помещением бывшего супруга, неявлявшегося собственником, не сохраняется.
Однако такой бывший супруг может требовать в судебномпорядке признания указанного жилого помещения совместной собственностью. Дляэтого необходимо доказать, что в течение брака за счет общего имущества обоихсупругов или личного имущества либо труда супруга, не являющегося собственникомпомещения, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жилогопомещения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Данноеправило не применяется только в случае, если договором между супругамипредусмотрено иное (абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 37 СК РФ). Если судустановит наличие указанных выше обстоятельств и признает помещение совместнойсобственностью бывших супругов, то положения Кодекса, содержащиеся в ст. 31, немогут применяться.
Целесообразно обратить внимание на то, что в соответствиисо ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 Кодекса нераспространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилогопомещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещенияуказанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, егоприватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Другим вопросом, который возникает в связи с применениемПравил, является вопрос: становится ли ребенок бывшим членом семьи собственникажилого помещения в соответствии со статьей 31 ЖК РФ, если после расторжениябрака его родители стали проживать раздельно, а он стал проживать с тем изродителей, который в собственности жилья не имеет?
Ответ на него следует начать с того, что в соответствии счастью 1 статьи 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятсяпроживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жиломпомещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.Следовательно, членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно ссобственником в принадлежащем ему жилом помещении.
Часть 3 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерациипредусматривает, что место жительства детей при раздельном проживании родителейустанавливается соглашением родителей. В том случае, если после расторжениябрака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилогопомещения в собственности, и у другого из родителей возникли алиментныеобязательства в отношении его, ребенок уже не может считаться членом семьисобственника.
Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что в случаепрекращения семейных отношений с собственником жилого помещения правопользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этогожилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением междусобственником и бывшим членом его семьи.
При этом в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ судвправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещениембывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственникисполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Исходя из изложенного, в том случае если ребенок посоглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого всобственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственникажилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и впорядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 31 ЖК РФ.
Статья 127 ЖК РСФСР предусматривала, что правопользования помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случаепрекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры.
Часть 4 статьи 31 ЖК РФ, которая регулирует отношениямежду собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, предусматривает,что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещенияправо пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственникаэтого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашениеммежду собственником и бывшим членом его семьи.
При этом положения статьи 31 ЖК РФ не ставятся взависимость от того момента, когда были прекращены семейные отношения междусобственником жилого помещения и бывшим членом его семьи.
Учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийсяхарактер, что по общему правилу к длящимся правоотношениям применяется закон,который действует в настоящее время, применению подлежат положения ЖК РФнезависимо от того, когда были прекращены семейные отношения.
Исходя из изложенного положения части 4 статьи 31 ЖК РФраспространяются на требования о выселении бывших членов семьи собственниковжилых помещений и в том случае, если семейные отношения между собственникомжилого помещения и бывшим членом его семьи были прекращены до введения в действиеЖилищного кодекса Российской Федерации.
Данное обстоятельство имеет существенное значение длярегулирования отношений, складывающихся в так называемый переходный период отприменения ЖК РСФСР к ЖК РФ.
Часть 4 статьи 31 ЖК РФ предусматривает, что при наличииопределенных обстоятельств право пользования жилым помещением, принадлежащимсобственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенныйсрок на основании решения суда.
При определении срока, на который за бывшим членом семьиможет быть сохранено право пользования жилым помещением, суд должен исходить изконкретных обстоятельств по каждому делу, учитывая в том числе и основания,которые предусмотрены в указанной статье. При этом суд решает только вопрос осохранении права на жилое помещение, но не о порядке пользования указаннымпомещением таким бывшим членом семьи. Данный вопрос (порядок пользованияпомещением бывшим членом семьи) определяется собственником исходя из общихтребований, предъявляемых к жилым помещениям.
По истечении срока пользования жилым помещением,установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 указаннойстатьи, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственникапрекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшимчленом его семьи.
Статья 31 ЖК РФ не содержит запрета на повторноеобращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который забывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением.
Следовательно, при наличии обстоятельств, которые непозволяют бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себяиным жилым помещением, суд может продлить указанный срок.
Из части 5 статьи 31 ЖК РФ следует, что право пользованияжилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено потребованию собственника до истечения срока, указанного в судебном решении, еслиотпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.
Вместе с тем следует отметить, что правило о прекращениипользования помещением в случае, установленном частью 4 статьи 31 ЖК РФ, нераспространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилогопомещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещенияуказанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, егоприватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Следует несколько подробнее остановиться на солидарнойответственности, которую несут дееспособные члены семьи с собственником. Онавозникает, как правило, при неделимости предмета обязательства. При солидарнойобязанности (ответственности) должников кредитор вправе требовать исполнениякак от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притомкак полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полногоудовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требоватьнедополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаютсяобязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. В соответствиисо статьей 324 ГК РФ в случае солидарной обязанности должник не вправевыдвигать против требования кредитора возражения, основанные на такихотношениях других должников с кредитором, в которых данный должник неучаствует.
Исполнение солидарной обязанности полностью одним издолжников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.
При этом по общему правилу должник, исполнившийсолидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальнымдолжникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого, анеуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарнуюобязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников.
Неисполнение собственником указанныхобязанностей может служить основанием прекращения права собственности напринадлежащее ему жилое помещение на основании ст. 293 ГК РФ. Согласно этойстатье, если собственник жилого помещения использует его не по назначению,систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственнообращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправленияможет предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если онивлекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок дляремонта помещения. Если после подобного предупреждения собственник продолжаетнарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не поназначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, судпо иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже спубличных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных отпродажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
 
2.2 Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещенияпри изъятии земельного участка
До введения в действие Кодекса отношения, связанные сизъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке,изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробнорегламентированы. Кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных правсобственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка длягосударственных или муниципальных нужд. При этом жилое помещение также подлежитизъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельногозаконодательства, а также положений ст. 32 Кодекса.
Анализ ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерациипоказывает, что она подлежит применению в той мере, в какой происходит изъятиеземельного участка (на котором расположен жилой дом, иное жилое помещение) длягосударственных или муниципальных нужд. При этом следует учитывать правила ст.279-283 ГК о том, что:
1) земельный участок может быть изъят у собственника (иэтого участка, и расположенного на нем жилого помещения) для таких нужд пообщему правилу только путем выкупа.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля,выкуп осуществляется РФ, соответствующим субъектом РФ или муниципальнымобразованием.
Решение об изъятии земельного участка для государственныхили муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной властии органами исполнительной власти субъектов РФ.
Госорганы, уполномоченные принимать решения об изъятииземельных участков для государственных или муниципальных нужд, устанавливатьпорядок подготовки и принятия этих решений, определяются федеральным земельнымзаконодательством.
Собственник земельного участка должен быть не позднее чемза год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этоморганом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечениягода со дня получения собственником такого уведомления допускается только ссогласия собственника.
Решение госоргана об изъятии земельного участка длягосударственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации воргане, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственникземельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указаниемее даты.
Выкуп для государственных или муниципальных нужд частиземельного участка допускается только с согласия собственника;
2) плата за земельный участок, изымаемый длягосударственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условиявыкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включаетобязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупнуюцену за изымаемый участок.
При определении выкупной цены в нее включаются рыночнаястоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, атакже все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включаяубытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательствперед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником ему может быть предоставленвзамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другойземельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если собственник не согласен с решением об изъятии у негоземельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним недостигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, госорган,принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка всуд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нуждможет быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственникуучастка уведомления, указанного выше;
3) собственник земельного участка, подлежащего изъятиюдля государственных или муниципальных нужд, с момента государственнойрегистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятиясудом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться импо своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающиеиспользование участка в соответствии с его назначением. Однако собственникнесет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка(ст. 281 ГК) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением иреконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
Кроме того, нужно учитывать ряд важных обстоятельств:
а) в случаях когда земельный участок, изымаемый длягосударственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании направе пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования,прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотреннымив ст. 279-282 ГК[29];
б) круг госорганов РФ и госорганов субъектов РФ, которыевправе принять решение об изъятии земельного участка, на котором расположеножилое помещение, следует определять исходя из норм ст. 9-11 ЗК, а также ст. 6Закона об обороте сельхозземель[30].В настоящее время этот вопрос разрешается Правительством РФ, Федеральнымагентством кадастра объектов недвижимости, Федеральной регистрационной службойи их территориальными подразделениями.
Жилое помещение (в соответствии с ч. 1-5 ст. 32) можетбыть изъято у собственника:
1) только в связи с изъятием земельного участка (накотором оно расположено) для государственных или муниципальных нужд. Иначеговоря, если земельный участок не изымается, то и изъятие жилого помещения недопускается;
2) только путем выкупа (иначе говоря, безвозмездноеизъятие помещения для государственных или муниципальных нужд не допускается).При этом:
а) необходимо по общему участку осуществить выкуп всегожилого помещения. Лишь с письменного согласия собственника жилого помещениядопускается выкуп его части;
б) выкуп жилого помещения осуществляется за счет средствлибо казны РФ, либо казны субъекта РФ, либо за счет муниципальных средств. Впрактике возник вопрос: могут ли осуществить выкуп жилого помещения несколькомуниципальных образований? На этот вопрос следует дать утвердительный ответ:правила ст. 32 этому не препятствуют;
3) только на основании решения об изъятии. Нужно учесть,что решение об изъятии жилого помещения принимается тем госорганом или ОМСУ,который принял решение об изъятии земельного участка. Это решение обязательноподлежит государственной регистрации в органе Росрегистрации (по местунахождения жилого помещения);
4) только после предварительного уведомления собственникажилого помещения. Дело в том, что не позднее (раньше — можно) чем за одинкалендарный год до фактического изъятия жилого помещения его собственник долженбыть письменно уведомлен о предстоящем изъятии помещения. В этом уведомлениисобственнику сообщаются сведения о принятом решении об изъятии жилого помещения(дата принятия, номер решения, орган, принявший это решение, и т.п.), а такжедата государственной регистрации этого решения. Кроме того, сообщается и датаизъятия помещения;
5) в виде исключения — и до истечения годичного срока,указанного выше. Однако это возможно лишь на основании письменного согласиясобственника помещения.
Жилое помещение может быть использовано собственником,несмотря на то что решение об изъятии помещения уже было зарегистрировано воргане Росрегистрации (вплоть до достижения соглашения с собственником или довступления в законную силу решения суда о выкупе жилого помещения). При этомсобственник:
а) вправе по-прежнему владеть, пользоваться и дажераспоряжаться помещением по своему усмотрению. Главное, чтобы не было нарушеноего назначение;
б) может производить затраты (например, на текущийремонт, на замену оборудования водоснабжения, канализации и т.п.),обеспечивающие использование жилого помещения по назначению;
в) несет риск отнесения на его счет затрат и убытков(связанных с тем, что в период после получения уведомления о предстоящем выкупеон осуществил в жилое помещение значительные вложения с целью значительноувеличить стоимость жилого помещения, например произвел так называемыйевроремонт, заменил все сантехническое оборудование, сделал капитальный ремонтжилого дома и т.д.) при определении выкупной цены жилого помещения. Данная меранаправлена на предотвращение возможных злоупотреблений в процессе изъятияжилого помещения.
Выкупная цена помещения, подлежащего изъятию усобственника:
1) определяется в соответствии с письменным соглашением ссобственником жилого помещения. В соглашении, в частности, указываются сроквыплаты выкупной цены, обязательства РФ (или субъекта РФ, муниципальногообразования) уплатить выкупную цену, порядок передачи выкупной ценысобственнику и другие условия;
2) включает рыночную стоимость жилого помещения. Впрактике возник вопрос: нормами какого закона (ст. 40 НК или ст. 424 ГК)необходимо руководствоваться при определении рыночной цены помещения? Приответе на этот вопрос следует иметь в виду, что:
а) нормы ст. 40[31]НК подлежат применению лишь при определении рыночной стоимости жилого помещениядля целей налогообложения;
б) в данном случае необходимо руководствоватьсяположениями ст. 424 ГК о том, что цену жилого помещения (изымаемого усобственника) следует определять исходя из сложившейся в данной местности цены,которая при сравнимых обстоятельствах (например, одинаковая площадь помещения,аналогичный жилой дом и т.д.) обычно взимается при реализации такого же жилогопомещения;
3) учитывает также необходимостьвозмещения всех убытков (они определяются в соответствии со ст. 15, 363 ГК),причиненных собственнику жилого помещения и связанных с его изъятием. При этомв ч. 7 ст. 32 перечень таких убытков (связанных с переездом, оформлением правасобственности на другое жилое помещение и др.) изложен неисчерпывающим образом:в состав таких убытков могут быть включены и иные фактические убытки, которыевозникают в связи с изъятием жилого помещения (в том числе и упущенная выгода).
Согласно диспозитивным нормам (т.е. они лишь дают право,но не обязывают):
1) ч. 8 ст. 32 собственнику изымаемого жилого помещенияможет быть предоставлено (взамен изымаемого) другое жилое помещение. При этом:
а) предоставление другого жилого помещения допускаетсялишь с письменного согласия собственника изымаемого помещения;
б) стоимость предоставляемого жилого помещения подлежитзачету в выкупную цену изымаемого жилого помещения;
2) ч. 9 ст. 32 принявший решение об изъятии жилогопомещения госорган или ОМСУ:
а) вправе подать иск в суд (по месту нахождения жилогопомещения) о выкупе жилого помещения. Такой иск может быть подан, еслисобственник жилого помещения:
— вообще не согласен с решением об изъятии у него жилогопомещения (независимо от причин такого несогласия, например, в связи с тем, чтожилой дом дорог ему как память);
— не согласен с размером выкупной цены либо с другимиусловиями выкупа помещения;
б) может подать указанный иск не позднее (хотя раньше — может) двух календарных лет с момента направления собственнику жилого помещенияписьменного уведомления о том, что принято решение об изъятии жилого помещения,и о дате государственной регистрации такого решения.
Необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:
1) лишь Правительство РФ вправеустановить порядок признания многоквартирных домов аварийными. Госорганысубъектов РФ не вправе регулировать данный вопрос.
2) если многоквартирный дом признан (в установленномпорядке) аварийным и подлежащим сносу, то:
а) решение об этом является основанием для предъявлениясобственникам указанного дома требования о сносе этого жилого дома. Данноетребование вправе предъявить госорган (ОМСУ), принявший решение о признаниимногоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В требовании назначаетсяразумный срок для сноса (исходя из состояния дома, технической возможностисноса, необходимости учета инвентарных, противопожарных, экологических и томуподобных правил);
б) собственник(и) многоквартирного дома обязан вуказанный срок осуществить снос дома. В противном случае изъятию подлежат:
— земельный участок, на котором расположен этотмногоквартирный дом. Такое изъятие осуществляется в соответствии со ст. 279-283ГК;
— жилые помещения, находящиеся в сносимом жилом доме (заисключением жилых помещений, принадлежащих муниципальным образованиям). Такоеизъятие осуществляется в общем порядке, установленном в ч. 1, 2, 3, 5-9 ст. 32.
Как и ГК РФ, Кодекс исходит изнеобходимости обеспечения прав собственника. Так, предусмотрена судебная защитажилищных и иных прав собственника объекта, изымаемого для государственных илимуниципальных нужд (ст. 32 Кодекса). Если собственник не согласен с решениями обизъятии земельного участка и (или) жилого помещения либо с ним не достигнутосоглашение о выкупной цене или других условиях выкупа указанных объектов, тоорган, принявший решение об изъятии, не вправе понуждать собственника к дачетакого согласия. В подобных случаях указанный орган вправе совершить толькоодно основанное на законе действие — предъявить в суд иск о выкупе земельногоучастка и (или) жилого помещения. Для указанного требования предусмотренсокращенный срок исковой давности — два года с момента направления собственникусоответствующего объекта уведомления о принятии решения об изъятии (ст. 282 ГКРФ, ст. 32 Кодекса). Дальнейшее решение данного вопроса относится кисключительной компетенции суда.
Рассмотренную юридическую конструкцию, использованную длязащиты прав собственника изымаемого жилого помещения, в целом можно отнести кчислу достоинств Кодекса: она удачно «синхронизирована» с положениямиГК РФ о выкупе земельного участка, направлена на ограничение административногоусмотрения в решении вопросов изъятия жилых помещений, оставляет за судомпоследнее слово при недостижении согласия между участниками указанныхотношений.
2.3 Пользование жилыми помещениями,предоставленными по завещательному отказу и на основании договора пожизненногосодержания с иждивением
Новеллой Жилищного Кодекса являетсяустановление правовых норм, регулирующих пользование жилыми помещениями,предоставленными по завещательному отказу. В соответствии со ст. 1137 ГК РФзавещательный отказ — это возложение завещателем на одного или несколькихнаследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либообязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц(отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этойобязанности.
Предметом завещательного отказа может быть передачаотказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или впользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателювходящего в состав наследства имущественного права, приобретение дляотказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для негоопределенной работы или оказание ему услуги либо осуществление в пользуотказополучателя периодических платежей и т.п. В частности, на наследника, ккоторому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещательможет возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этоголица либо на иной срок право пользования этим помещением или его определеннойчастью. Основные правила исполнения завещательного отказа содержатся в ст. 1138ГК РФ.
В ст. 33 Кодекс установил, что в такой ситуацииотказополучатель пользуется жилым помещением наравне с наследником(собственником помещения), т.е. отказополучателю в сфере использованияпомещения принадлежит тот же объем правомочий, каким обладает собственник. Пообщему правилу, эти правомочия отказополучателя действуют до истечения срока,установленного завещательным отказом. Однако отказополучатель сохраняет засобой соответствующие права, если право пользования помещением возникло у негона ином законном основании (помимо завещательного отказа). Имеются в видуслучаи, когда отказополучатель за время пользования помещением, например, сталчленом семьи собственника помещения, приобрел право собственности или иноевещное право на помещение (его часть) на основании сделки и т.п.
Согласно ч. 2 ст. 33 Кодекса,дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном позавещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещенияответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилымпомещением, если иное не предусмотрено соглашением между указаннымисобственником и гражданином. Основные правила солидарной ответственности были рассмотренывыше.
На основании ч. 3 ст. 33 Кодексагражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательномуотказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилымпомещением, возникающего из завещательного отказа.
Право пользования гражданина, проживающего в жиломпомещении, предоставленном по завещательному отказу, по требованию такогогражданина может быть зарегистрировано как обременение соответствующего жилогопомещения в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним». Такая регистрация не являетсяобязательной и производится на основании заявления отказополучателя. Однако этарегистрация осуществляется прежде всего в интересах последнего, поскольку в томслучае, если на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иноежилое помещение, завещатель возложил обязанность предоставить другому лицу напериод жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением илиего определенной частью, то в силу п. 2 ст. 1137 ГК РФ при последующем переходеправа собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицуправо пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу,сохраняет силу.
Государственная регистрация ограничений (обременений)права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться поинициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. К заявлениюо государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимыедля ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав идокументами о правах на недвижимое имущество должен быть представлен документоб уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ,удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того,нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (ст. 13,16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним»).
Введены юридические гарантиипользования жилыми помещениями для граждан, проживающих в них на основаниидоговора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 Кодекса). Напомним, чторечь идет о гражданско-правовом договоре, в соответствии с которым получательренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельныйучасток или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, которыйобязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или)указанного им третьего лица (лиц) (см. ст. 601 ГК РФ). К такому договоруприменяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотреноспециальными положениями § 4 гл. 33 ГК РФ о пожизненном содержании сиждивением. В соответствии со ст. 602 ГК РФ обязанность плательщика ренты попредоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностейв жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина,также и уход за ним.
Кодекс установил общее правило, согласно которомуполучатель ренты пользуется переданным им собственнику жилым помещением нарассмотренных выше условиях, которые предусмотрены в ст. 33 Кодекса дляотказополучателей. Исключения из данного правила могут быть установлены толькодоговором пожизненного содержания гражданина с иждивением. Если в договоре этоне сделано, то действует указанное правило Кодекса.
2.4 Выселение
Выселение граждан, право пользования жилым помещениемкоторых прекращено, а также граждан, нарушающих правила пользования жилымпомещением, производится исключительно по решению суда (ст. 35 Кодекса).
В случае прекращения у гражданина права пользования жилымпомещением по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими федеральнымизаконами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязаносвободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Еслитакой гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилогопомещения, не освобождает указанное жилое помещение, то он подлежит выселениюпо требованию собственника на основании решения суда.
Как правило, основанием прекращения права пользованияжилым помещением является истечение срока, на который такое помещение былопредоставлено в пользование. Дела о выселении рассматриваются с участиемпрокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрениядела, не является препятствием к разбирательству дела (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).
Согласно ст. 75 ФЗ от 21.07.1997 г. N 119-ФЗ«Об исполнительном производстве» в случае неисполнения в установленныйсудебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселениигражданина выселение осуществляется судебным приставом-исполнителемпринудительно. Судебный пристав-исполнитель официально извещает гражданина одне и времени принудительного выселения. Отсутствие гражданина, извещенного одне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительногодокумента.
Выселение состоит в освобождении помещения, указанного висполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества,домашних животных и запрещении выселяемому (выселяемым) пользоватьсяосвобожденным помещением. Выселение производится в присутствии понятых, внеобходимых случаях — при содействии органов внутренних дел с обязательнойописью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем.
Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаяхобеспечивает хранение имущества гражданина с возложением на последнегопонесенных расходов. Хранение такого имущества осуществляется в течение трехлет. По истечении указанного срока находящееся на хранении имуществореализуется в порядке, установленном для реализации бесхозяйного имущества.Средства от реализации имущества направляются в федеральный бюджет.
Исполнение исполнительного документа о выселении гражданинаоформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении.
Если гражданин, пользующийся жилым помещением наосновании решения суда, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 Кодекса, илина основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не поназначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей илибесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, тособственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина онеобходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собойразрушение жилого помещения, то собственник жилого помещения также вправеназначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилогопомещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственникажилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей,использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин непроведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилогопомещения подлежит выселению на основании решения суда.

Глава III. Общее имуществособственников помещений многоквартирного дома
 
3.1 Право собственности на общее имущество вмногоквартирном доме. Доли в праве общей собственности
Правовой режим общего имущества собственников помещений вмногоквартирном доме определяется статьями главы 6 Кодекса. Большинствоустановленных в них положений являются новыми: соответствующие правилаотсутствовали в ЖК 1983 г. и Основах, за исключением отдельных норм (например,ст. 6, 8 Основ). С введением в действие ГК РФ (01.01.1995 г.) былиурегулированы основные отношения собственности на квартиру в многоквартирномдоме (ст. 289), введены правила об общем имуществе собственников квартир (ст. 290),предусмотрена возможность образования товариществ собственников квартир (жилья)для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами иобщим имуществом (ст. 291).
Необходимо обратить внимание на то, что отношениясобственности регулируются статьями главы 6 Кодекса только применительно ктакому единому комплексу недвижимого имущества, каким является многоквартирныйдом. Напомним, что основные права и обязанности собственника жилого помещенияпредусмотрены в ст. 30 Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГКРФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования ираспоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с егоназначением (ст. 30 Кодекса).
Кодекс не содержит нормативного определения понятия«многоквартирный дом». Для характеристики этого понятия следуетисходить из того, что многоквартирный дом это — вид жилого дома. Следовательно,к нему применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 Кодекса.
Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающимего, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания однойсемьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирногодома состоит из отдельных частей — помещений, предназначенных для жилых инежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридическихлиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другиечасти этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственностисобственников указанных выше помещений.
Общим имуществом собственников помещений вмногоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное,обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.Примерный перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Кодекса.Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общейдолевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир ипредназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в томчисле межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иныешахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеютсяинженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данномдоме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие иненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое,санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме запределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельныйучасток, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения иблагоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации иблагоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельномучастке. Границы и размер земельного участка, на котором расположенмногоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельногозаконодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объектсостоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений,предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним,тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых инежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальнойсобственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, авспомогательное имущество — только в общей долевой собственности указанныхсубъектов.
Появление в результате преобразованияжилищных отношений значительного числа участников права общей долевойсобственности на жилые помещения поставило перед законодателем и юридическойнаукой многочисленные проблемы, одной из которых является проблемарегламентации и реализации принадлежащих сособственникам прав.
Традиционно в цивилистической литературе содержание праваобщей долевой собственности раскрывается через принадлежащие сособственникуправомочия, которые рассматриваются применительно ко всему общему имуществу иотносительно доли сособственника. В указанном аспекте также формулируются нормыГК РФ, определяющие правомочия сособственников. Так, например, ст. 246 ГК РФчетко разграничивает отношения, связанные с распоряжением общим имуществом, иотношения, связанные с распоряжением сособственниками своими долями.
Считается общепризнанным, что главную роль играютправомочия сособственников в отношении всего общего имущества. Так же, как ипри односубъектной собственности, к числу правомочий сособственников относятправомочия владения, пользования и распоряжения. Однако, несмотря на то чтоиспользуется привычная для права собственности «триада»,множественность лиц на управомоченной стороне отношения собственностиобусловливает определенную специфику осуществления указанных правомочий. Дляобщей долевой собственности характерно наличие двух моментов: во-первых,появляется элемент управления общим имуществом, выражающийся в необходимостисогласования при определении порядка владения и пользования, и, во-вторых,осуществление сособственниками правомочий владения и пользования общимимуществом связано с размером принадлежащей сособственнику доли в правесобственности. Что же касается распоряжения, то размер доли здесьпринципиального значения, как правило, не имеет. Важен факт получения согласиясособственника на совершение сделки по распоряжению общим жилым помещением.
Впрочем, и элемент управления, и размер долейсособственников, оказывающие влияние на осуществление правомочий владения ипользования общим имуществом, направлены на обеспечение интересов сособственников,которое, по всей видимости, невозможно достичь без определения границвозможного поведения каждого из них. Вследствие этого они одновременновыступают, как справедливо пишет Мананкова Р.П., «внутреннимипределами»[32].
Следует отметить, что помимо «внутреннихпределов», свойственных для права общей долевой собственности, существуютобщие пределы осуществления права собственности на жилые помещения. К такимпределам законодатель относит возможность использования жилья по целевомуназначению, т.е. для проживания граждан; необходимость надлежащего обращения сжилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительныхнорм и правил и т.п.
Обратимся к рассмотрению требования законодательства онеобходимости общего согласия сособственников при осуществлении правомочийвладения, пользования и распоряжения. Следует отметить, что законодатель,закрепляя общее требование о наличии согласия всех сособственников приосуществлении владения, пользования и распоряжения, по-разному разрешаетситуацию, когда такое согласие не достигнуто, что является новым для нашегозаконодательства.
Правило, устанавливающее порядок осуществления владения,пользования и распоряжения общим имуществом, по-разному определялось как в ГК1922 и 1964 годов, так и в ныне действующем Гражданском кодексе. Согласно ст.62 ГК 1922 года владение, пользование и распоряжение общей собственностью должнопроизводиться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия — побольшинству голосов. В литературе того периода справедливо указывалось нанесовершенство этой нормы, позволявшей игнорировать в ряде случаев правасособственников, чья доля в праве собственности была незначительна.Сформулированное ст. 117 ГК 1964 года правило было, несомненно, прогрессивным вэтом плане. В соответствии со ст. 117 ГК РСФСР, если сособственники недостигали соглашения относительно владения, пользования и распоряжения общимимуществом, спор мог быть урегулирован судом. Однако и это правило не сняло вполной мере всю остроту проблемы, поскольку суд, устанавливая способраспоряжения общим имуществом, в определенных случаях также мог игнорироватьинтересы сособственников.
В настоящее время, если согласие не достигнуто, топоследствия разногласий определяются в зависимости от того, касаются ли ониосуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом илиправомочия распоряжения общим имуществом. Данный вывод следует из анализа ст.ст. 246 и 247 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом,находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всехучастников. Данное правило не содержит никаких оговорок или условий. Иначезаконодатель определяет правило, содержащееся в п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласнокоторому владение и пользование имуществом, находящимся в долевойсобственности, осуществляется по согласованию всех ее участников, а принедостижении согласия — в порядке, устанавливаемым судом. Таким образом, еслиразногласия касаются правомочия распоряжения общим имуществом, например: двасособственника желают общее имущество продать, а третий возражает противпродажи, — то данный спор не может быть урегулирован судом. Суд не вправе определитьспособ распоряжения общим имуществом. Установленный принцип взаимного согласиядолжен действовать без каких-либо изъятий. Два сособственника могут продатьсвои доли, но навязать третьему продажу своей доли, а следовательно, и всегообщего имущества в целом они не вправе. Данное правило, очевидно, являетсярезультатом последовательного проведения в нормах гражданского права принципанеприкосновенности и защиты права собственности.
Что же касается осуществления правомочий по владению ипользованию общим имуществом, то в случае возникновения разногласий междусособственниками сособственник, несогласный с принятым решением, вправеобратиться в суд. Обращение в суд является в данном случае средствомурегулирования возникшего между участниками права общей долевой собственностиразногласия. Решение, вынесенное судом, является обязательным для сторон,следовательно, они должны исполнить его независимо от своей воли, чтоподтверждает ранее выдвинутое мнение, согласно которому общее согласие неисключает присущего общей долевой собственности ограничения сособственников вих субъективных правах.
При определении порядка владения и пользования жилымпомещением во внимание могут приниматься: сложившийся порядок пользования;интересы как большинства, так и меньшинства. Решающим при этом должнооставаться обеспечение нормальных условий проживания сособственников.Установленный порядок владения и пользования во многом будет зависеть отсвойств самого жилого помещения (наличие нескольких комнат, размер жилойплощади и т.п.).
Обращаясь к анализу осуществления правомочий владения ипользования жилым помещением, нельзя не отметить того, что в литературе можновстретить различную терминологию: выдел в пользование[33],раздельное пользование[34].Представляется, что в тех случаях, когда речь идет об установлении порядкавладения и пользования жилым помещением, следует использовать предложенный Р.П.Мананковой термин «распределение пользования», поскольку употреблениепервых двух (выдел в пользование и раздельное пользование) может иметь своимрезультатом отождествление различных правовых конструкций: прекращение праваобщей долевой собственности посредством выдела или раздела и установлениепорядка владения и пользования жилым помещением. При рассмотрении монографийавторов, использующих термины «выдел в пользование» или «раздельноепользование», легко можно обнаружить этот недостаток. Так, Маслов В.Ф.пишет: «В пользование могут выделяться только изолированные помещения, ане части жилых комнат»[35].Дело в том, что соблюдение требования о предоставлении в пользованиесособственника изолированной жилой комнаты необходимо соблюсти — это являетсяодним из условий при выделе из общей долевой собственности, а не приустановлении порядка владения и пользования жилым помещением. Судебная практикадавно идет по пути, в соответствии с которым в отличие от выдела приопределении порядка владения и пользования сособственнику передается впользование конкретная часть жилого помещения, при этом помещение может бытьнеизолированным[36].
Таким образом, при определении порядка владения ипользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности,возможность предоставления каждому из сособственников изолированной комнаты неимеет решающего значения. Однако недопустимым следует признать положение, когдаодному из сособственников отводились бы только места общего пользования,поскольку последние не предназначены непосредственно для проживания. В связи сэтим не могут быть удовлетворены заявления сособственников о распределениипользования в однокомнатной квартире[37].В то же время, думается, не исключается возможность определения порядкасовместного пользования таким жилым помещением.
При распределении пользования жилым помещением желательнодостигнуть соответствия между предоставляемым в пользование сособственникуразмером жилой площади и размером доли. Закон не устанавливает обязанностивыполнения данного требования. В тех случаях, когда представляется невозможнымдостигнуть соответствия, сособственники вправе требовать от других участников,владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на их долю, соответствующейкомпенсации (ст. 247 ГК РФ). Формой такой компенсации могут выступатьпериодические платежи в виде квартирной платы за пользование той частью жилогопомещения, которая превышает размер доли в праве собственности, принадлежащейсособственнику.
В литературе предлагался также иной способ урегулированияразногласий: «Судебным решением размеры долей в праве собственностиприводятся в соответствие с произведенным разделом пользования, стороне,которая при этом лишается определенной части в праве собственности,присуждается возмещение в сумме стоимости отчуждаемой части за счет тойстороны, размер доли которой относительно увеличился».
Нам представляется, что предложенный способ урегулированияспорных отношений между сособственниками едва ли можно признать правильным сточки зрения действующего законодательства уже хотя бы потому, что онпредоставляет суду возможность лишить собственника определенной части прав вотношении принадлежащего ему имущества против его воли. Данное обстоятельствосо всей очевидностью не согласуется как с принципом неприкосновенности и защитыправа собственности, так и с другими положениями главы 16 ГК РФ,устанавливающими правило, в соответствии с которым прекращение правасобственности посредством выплаты компенсации возможно только с согласиясособственника. Условия же, при наличии которых допускается выплата компенсациипротив воли сособственника, вряд ли можно считать имеющими место, посколькувыплата компенсации возможна только в тех случаях, когда сособственник не имеетсущественного интереса в использовании общего имущества. Наличие же интереса впользовании общим жилым помещением подтверждается предоставлениемсособственнику соответствующей его части. Кроме того, выплата компенсации споследующим прекращением права собственности есть один из способов,используемых при выделе, а не при установлении порядка владения и пользованияжилым помещением. Использование самостоятельно судом комбинации определения порядкавладения и пользования жилым помещением и выдела доли представляетсясомнительным с процессуальной стороны, поскольку означает такое изменениепредмета первоначально заявленного иска, которое влечет за собой изменение егоюридического основания[38].
Другим часто встречающимся способом урегулированияразногласий между сособственниками является перестройка жилого помещения, т.е.превращение проходных и смежных комнат в изолированные, расширение жилых комнатза счет кухонь, коридоров и т.п. Суды обычно дают согласие на перестройкужилого помещения, только если на это согласны спорящие стороны, посколькуперестройка влечет изменение объекта права собственности. В связи с тем чтовопрос о перестройке имеет техническую сторону, так как подобные действия недолжны ослаблять несущую способность здания, не нарушать системуфункционирования инженерных коммуникаций, механического и иного оборудования,то при разрешении спора о распределении пользования необходимо получитьзаключения соответствующих органов архитектуры и градостроительства о возможныхвариантах перестройки.
Обращение в суд с целью определения порядка владения ипользования жилым помещением носит исключительный характер. В большинстве жеслучаев он устанавливается по соглашению сторон.
Очевидно, что данное соглашение представляет собой сделку- двустороннюю либо многостороннюю — в зависимости от числа сособственников,проживающих в жилом помещении. С этим связаны весьма важные последствия, средикоторых то, что данное соглашение подчиняется требованиям о действительностисделок, правилам об оферте и акцепте, когда соглашение должно быть признанодостигнутым, и др. Как и всякое другое соглашение, оно направлено на достижениеопределенной цели, связанной либо с установлением и прекращением гражданскихправ, либо с их изменением. В результате заключения данного соглашенияпроисходит преобразование правомочий владения и пользования всем общимимуществом в правомочия владения и пользования предоставленной сособственникучастью общего имущества. В силу указанного соглашения сособственник утрачиваетвозможность пользоваться помещением, предоставленным другому участнику праваобщей долевой собственности, однако не лишается права собственности, котороераспространяется на весь объект в целом.
При рассмотрении вопросов, связанных с осуществлениемправомочий владения и пользования жилым помещением, нельзя не остановиться напроблеме защиты указанных прав от действий сособственников, совершаемых поотношению друг к другу и имеющих цель создать препятствия в их осуществлении.
При односубъектной собственности средством защиты противдействий, создающих препятствия в осуществлении правомочий собственника, служитнегаторный иск. Не вызывает сомнений возможность использования сособственникаминегаторного иска в тех случаях, когда противоправные действия совершаются третьимилицами. В тех же случаях, когда правомочия сособственника нарушаются действиямидругого сособственника, возможность использования негаторного иска не стольочевидна, уже хотя бы потому, что ответчиком должен выступать собственник.
Имеющиеся в литературе мнения разделились. Так, например,Умуркулов М.К. пишет: «Учитывая, что сособственники решили (договорились)владеть в установленном порядке либо владение определено решением суда, т.е.условно признавая договорное или внедоговорное обязательство, участники общейсобственности защищают свои правомочия как кредиторы» [39].Иную позицию в этом вопросе занимает Ерошенко А.А.: «Применениенегаторного иска в случаях нарушения сособственником субъективных прав,принадлежащих другим участникам общей собственности, обусловлено тем, чтоупомянутый институт не содержит специальных норм, предусматривающих какие-либомеры для устранения указанных правонарушений… Такие нарушения устраняются припомощи негаторного иска». Нам представляется, что возможностьиспользования конструкции негаторного иска имеет под собой определенныеоснования. Прежде всего, нельзя не обратить внимание на то, что заключаемоемежду сособственниками соглашение о распределении пользования жилым помещениемне порождает возникновения активных обязанностей участников права общей долевойсобственности по отношению друг к другу. В связи с этим первостепенное значение,с точки зрения удовлетворения интереса, а следовательно, и с позиции защиты,приобретает возможность совершать собственные действия по реализации вещныхправ, принадлежащих сособственникам, которые в результате соглашения, учитываяранее изложенные последствия его заключения, приобретают в отношениипредоставленного в пользование имущества определенную самостоятельность,обособленность. В свою очередь, достаточную для того, чтобы в случае созданияпомех в их осуществлении они могли бы быть устранены использованием негаторногоиска.
Как уже отмечалось, необходимо различать правомочиясособственников в отношении всего общего имущества и относительно долисособственника. При рассмотрении вопроса об осуществлении правомочийсособственником в отношении доли необходимо отметить следующее обстоятельство.Относительно таких правомочий, как владение и пользование, ГК РФ говорит толькоприменительно к части имущества, находящегося в фактическом пользованиисособственников, — «реальная доля». Отметим то, что, посколькураспределить пользование жилым помещением в ряде случаев не представляетсявозможным, категория «реальная доля», а также соответствующиеправомочия владения и пользования ею имеют ограниченное действие. В связи сэтим законодатель прямо связывает долю лишь с правомочием распоряжения (п. 2ст. 246 ГК РФ).
Земельный участок, на котором расположен многоквартирныйдом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Недопускается запрет на установление обременения земельного участка в случаенеобходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до днявведения в действие Кодекса. Новое обременение земельного участка правомограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующимтакого обременения земельного участка, и собственниками помещений вмногоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участкаправом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаютсяв судебном порядке.
Напомним, что основные правовые нормы, регулирующие правоограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), установлены вст. 23 ЗК РФ. В ГК РФ данному виду ограниченных вещных прав посвящены ст.274-277. Под сервитутом (от латинского «servitus» — рабство, служениевещи) понимается ограниченное вещное право на недвижимое имущество, несоединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоватьсякакой-либо одной или несколькими полезными сторонами вещи, принадлежащейдругому лицу. В теории такие сервитуты имеют название положительных. Сервитутыподлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 г.«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним».
В земельном, как и в гражданском праве, различаютсячастные и публичные сервитуты. Согласно ст. 23 ЗК РФ, частный сервитутустанавливается в соответствии с гражданским законодательством, земельноезаконодательство по этому поводу специальные правила не устанавливает.
Что же касается публичного земельного сервитута, то онустанавливается законом или иным нормативным правовым актом РоссийскойФедерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации,нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если этонеобходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления илиместного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичногосервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Публичные сервитуты могут устанавливаться для: проходаили проезда через земельный участок; использования земельного участка в целяхремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а такжеобъектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых игеодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельномучастке; забора воды и водопоя; прогона скота через земельный участок; сенокосаили пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которыхсоответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельныхучастков в пределах земель лесного фонда; использования земельного участка вцелях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме,сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательных,исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе.Установление публичных сервитутов в иных целях земельным законодательством непредусмотрено.
Сервитут может быть срочным или постоянным. В любомслучае осуществление сервитута должно быть наименее обременительным дляземельного участка, в отношении которого он установлен.
Собственник земельного участка, обремененного частнымсервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которыхустановлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
В случаях, если установление публичного сервитутаприводит к невозможности использования земельного участка, собственникземельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия,в т.ч. путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органомгосударственной власти или органом местного самоуправления, установившимипубличный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участкас возмещением убытков. Если установление публичного сервитута приводит ксущественным затруднениям в использовании земельного участка, то егособственник вправе требовать от органа государственной власти или органаместного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
ГК РФ допускает, что соглашением всех участников долевойсобственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей взависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общегоимущества (ст. 245). Однако при определении размера долей в праве долевойсобственности на общее имущество участники этой собственности не вправеигнорировать императивные нормы ГК РФ, которые не могут быть измененысоглашением участников. Речь идет, в частности, о нормах первого абзаца п. 3ст. 245 ГК РФ, согласно которому участник долевой собственности, осуществившийза свой счет с соблюдением установленного порядка использования общегоимущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующееувеличение своей доли в праве на общее имущество. Например, такое правопринадлежит участнику долевой собственности, который произвел за свой счетремонт крыши, лестничной клетки, подвала и т.п.
В ч. 2 ст. 37 Кодекса закреплено императивное правило оследовании доли в праве общей собственности на общее имущество вмногоквартирном доме судьбе права собственности на помещение, принадлежащеесобственнику. Например, если собственник продает свою квартиру, то к покупателю(новому собственнику) переходит не только право собственности на эту квартиру,но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общейсобственности на имущество дома. В таком случае доля нового собственника вправе общей собственности признается равной доле прежнего собственника.
Доли в праве общей собственности на имущество вмногоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не могут быть: а) выделены внатуре, б) отчуждены (проданы, подарены, обменены и т.п.) отдельно ототчуждения жилых или нежилых помещений, находящихся в индивидуальнойсобственности соответствующего субъекта.
Однако участники долевой собственности имеют правораспорядиться ею таким образом, чтобы использование общего имущества приносилоим доход. Например, они могут в установленном порядке на основаниисоответствующих договоров предоставить в пользование заинтересованным лицамтакие объекты общего имущества, как крыши, подвалы, технические этажи и т.п.Порядок распределения доходов от использования общего имущества между сособственникамиможет быть установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, топрименяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды, продукция идоходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности,поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевойсобственности соразмерно их долям.
В ст. 38 Кодекс в императивных нормах установил правилаприобретения доли в праве общей собственности на общее имущество вмногоквартирном доме для случая, когда лицо приобретает помещение в таком доме( нельзя приобрести долю в праве собственности на общее имущество, неприобретая помещения, принадлежащего собственнику этой доли). В договорекупли-продажи, мены, дарения или ином договоре, по которому переходит правособственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, необходимопредусмотреть, что одновременно с правом собственности на соответствующее жилоеили нежилое помещение к приобретателю переходит доля в праве общейсобственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер даннойдоли.
Условия договора, которыми переходправа собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождаетсяпереходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме,являются ничтожными (ч. 2 ст. 38 Кодекса).
Недействительная сделка не влечет юридическихпоследствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, инедействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждаяиз сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случаеневозможности возвратить полученное в натуре (в т.ч. тогда, когда полученноевыражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленнойуслуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствиянедействительности сделки не предусмотрены законом.
Недействительность части сделки не влечетнедействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка былабы совершена и без включения недействительной ее части.
3.2 Содержание общего имущества вмногоквартирном доме
В соответствии с п. 1 ст. 210 ГК РФ собственник несетбремя принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом илидоговором. Кодекс в ч. 1 ст. 39 не сделал исключения из этого общего правилаприменительно к общему имуществу в многоквартирном доме, установив, чтособственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов насодержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу того обстоятельства, что Кодекс в сферерегулирования жилищных отношений обладает приоритетом по отношению к ГК РФ (какспециальный закон по отношению к общему), представляется, что собственникипомещений в многоквартирном доме не могут возложить по договору на иное лицобремя своих расходов на содержание общего имущества в таком доме.
Размер участия собственника помещения в многоквартирномдоме в обязательных расходах по содержанию общего имущества определяетсяразмером его доли в праве общей собственности на указанное имущество. Часть 2ст. 39 Кодекса сформулирована в императивной норме, поэтому собственникипомещений не могут установить иные правила в договоре или решении общегособрания.
Правила содержания общего имущества в многоквартирномдоме утверждены Правительством РФ и вступили в силу с 21 января 2006 года.
Обязанность не производить переустройство и (или)перепланировку жилья в нарушение установленного порядка. Для переустройства илиперепланировки жилого помещения необходимо представить соответствующеезаявление. Формы таких заявлений и документа, подтверждающего принятие решенияо согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения,утверждены Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 Следуетотличать переустройство от перепланировки. Мероприятия по переустройству включаютв себя: перестановку сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов,ванных комнат, кухонь; устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь;перестановку нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая переносрадиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительныхподводящих сетей; установку бытовых электроплит взамен газовых плит иликухонных очагов; замену и (или) установку дополнительного оборудования(инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или)с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключаяустройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).
Перепланировка же подразумевает проведение следующихработ:
— разборку (полную, частичную) ненесущих перегородок(исключая межквартирные);
— устройство проемов в ненесущих перегородках (исключаямежквартирные);
— устройство проемов в несущих стенах и межквартирныхперегородках (при объединении помещений по горизонтали);
— устройство проемов в перекрытиях (при объединениипомещений по вертикали);
— устройство внутренних лестниц;
— заделку дверных проемов в перегородках и несущихстенах;
— устройство перегородок без увеличения нагрузок наперекрытия;
— устройство перегородок (с увеличением нагрузок) инесущих стен;
— изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок);
— создание, ликвидацию, изменение формы оконных и дверныхпроемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с сохранениемконструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (то есть непредусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами ипревращения остекленных балконов и лоджий в эркеры);
— остекление лоджий и балконов;
— создание, изменение входов (с устройством крылец илилестниц), входов-тамбуров;
— ликвидацию или изменение формы тамбуров без увеличенияих внешних габаритов;
— устройство лоджий, балконов;
— изменение формы (пластики) существующих лестниц(крылец), в том числе с устройством пандусов;
— создание тамбуров (в том числе с устройством раздвижныхи «карусельных» дверей) и витрин в пределах габаритов существующихэлементов зданий, строений, сооружений (крыльцо, пандус, дебаркадер, стилобат)площадью до 30 кв. м, не предусматривающее иное, чем тамбур или витрина,функциональное использование и присоединение (занятие) дополнительногоземельного участка;
— замену столярных элементов фасада (с изменениемрисунка);
— установку наружных технических средств (кондиционеров,антенн, защитных сеток и т.п.), а также элементов, обеспечивающихбеспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимныхтелескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д.;
— изменение материалов и пластики внешних конструкций,балконов и лоджий;
— объединение лоджий (балконов) с внутреннимипомещениями.
Не допускается переустройство помещений, при котором:
— ухудшаются условия эксплуатации дома и проживанияграждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям иотключающим устройствам;
— переустроенное помещение или смежные с ним помещениямогут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных дляпроживания;
— затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие научете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, безсоответствующего разрешения начальника штаба;
— нарушается прочность, устойчивость несущих конструкцийздания или может произойти их разрушение;
— устанавливаются отключающие или регулирующие устройствана общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказываетвлияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
— предусматривается ликвидация, уменьшение сеченияканалов естественной вентиляции;
— увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверхдопустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) приустройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов наперегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования впомещениях квартир.
В жилых домах типовых серий не допускается:
— устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий встенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также вместах расположения связей между сборными элементами;
— устройство штраб в горизонтальных швах и подвнутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытийпод размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
— устройство дополнительных проемов в стеновых панеляхсмежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией — авторомпроекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии — бездополнительной экспертизы.
Вместе с тем следует учитывать, что любое переустройствоили перепланировка могут производиться только в целях повышения благоустройстважилого помещения.
3.3 Право собственности на общее имуществособственников комнат в коммунальной квартире. Доли в праве общей собственности
Вопрос о доле в праве общей собственности на имущество вкоммунальной квартире Кодексом решен на основе тех же принципов, которыеположены в основу регулирования отношений собственности на долю в праве общейсобственности на общее имущество в многоквартирном доме. Собственнику комнаты вкоммунальной квартире, находящейся в многоквартирном доме, принадлежит доля вправе на общее имущество в коммунальной квартире (ч. 1 ст. 41). Речь идет опомещениях, обслуживающих более одной комнаты в данной квартире (например, окоридорах, кухнях, санузлах).
По единогласному решению всех собственников комнат вкоммунальной квартире размер общего имущества может быть изменен (увеличен илиуменьшен), если для этого имеются технические возможности и проектсоответствующего переустройства и (или) перепланировки согласован по правиламст. 25-28 Кодекса. Неблагоприятные последствия самовольного переустройства и(или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 Кодекса.
Размер доли в праве общей собственности в коммунальнойквартире определяется исходя из того, что указанная доля пропорциональнаразмеру общей площади принадлежащей собственнику комнаты в данной квартире. Приэтом в общую площадь жилого помещения не включается площадь балконов, лоджий,веранд и террас (ч. 5 ст. 15 Кодекса).
Если в коммунальной квартире собственнику принадлежат две(или более) комнаты, то следует полагать, что это обстоятельство само по себене должно учитываться при определении размера его доли в праве общейсобственности, поскольку решающее значение в этом случае имеет не количествожилых комнат, а их общая площадь. Таким образом, доли участников общейсобственности в коммунальной квартире не являются равными. Поэтому в данномслучае применяются правила гражданского законодательства о долевой, а не осовместной собственности. В связи с этим целесообразно иметь в виду, что доляучастника долевой собственности может быть увеличена по правилам первого абзацап. 3 ст. 245 ГК РФ, если этот участник осуществил за свой счет неотделимыеулучшения общего имущества.
Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимоправа на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире,принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество вмногоквартирном доме. Она пропорциональна сумме: а) размера общей площадиуказанной комнаты и б) определенного в соответствии с долей данногособственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальнойквартире размера площади помещений, составляющих общее имущество в даннойквартире.
В соответствии с принципом, заложенным в основу ч. 2 ст. 37Кодекса, в ч. 3 ст. 42 содержится императивное правило о наследовании доли вправе общей собственности на общее имущество в коммунальной квартиресобственника комнаты судьбе права собственности на комнату, принадлежащую этомусобственнику. В случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартиреотчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новомусобственнику (приобретателю) переходит не только право собственности науказанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнемусобственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальнойквартире.
При переходе права собственности на комнату вкоммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество вданной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общейсобственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такойкомнаты.
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общейсобственности на общее имущество в данной квартире;
отчуждать свою долю в праве общей собственности на общееимущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собойпередачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
При продаже комнаты в коммунальнойквартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеютпреимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях,которые установлены ГК РФ.
Право преимущественной покупки — это право участниковобщей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли впринадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочихравных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступкаправа преимущественной покупки доли не допускается.
Согласно ст. 250 ГК РФ публичные торги для продажи доли вправе общей собственности при отсутствии согласия на это всех участниковдолевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальныхучастников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннемулицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальныеучастники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретутпродаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяцасо дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением права преимущественнойпокупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трехмесяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностейпокупателя.
Изложенные правила применяются такжепри отчуждении доли по договору мены.
В соответствии с ч. 1 ст. 43 Кодекса собственники комнатв коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества вданной квартире.
Статья 43 воспроизводит принципиальные положения ст. 39Кодекса, регулирующей содержание общего имущества в многоквартирном доме,применительно к содержанию общего имущества в коммунальной квартире. Как исобственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, собственникикомнат в коммунальной квартире обязаны нести расходы, связанные с содержаниемих общего имущества, находящегося в долевой собственности.
Доля обязательных расходов на содержание общего имуществав коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в даннойквартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество вданной квартире указанного собственника.

Заключение
Принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерациивызвало в обществе немало эмоций. В период обсуждения законопроекта, прошедшегопервое чтение в Государственной Думе, многие авторы высказывали резкоотрицательное отношение к предстоящим нововведениям. Подобные оценки давались ина заседании Совета Федерации, на котором тем не менее был одобренокончательный текст Кодекса. Действительно, Кодекс не лишен недостатков, но приэтом он устанавливает немало правил, заслуживающих положительной оценки.
В выпускной квалификационной работе мы предпринялипопытку в этом разобраться.
Изучив тему, мы пришли к следующим выводам:
1. Мы полагаем, следует согласиться с тем, что вопрос опрочности и связи строения с землей не может быть категорично признанединственным критерием разграничения движимых и недвижимых вещей. Однако врядли стоит полностью отвергать предложенный законодателем признак, которыйконкретизирует понятие прочности и указывает на значимые с точки зрения оборотасвойства — сохранение назначения имущества. Вместе с тем нельзя не обратитьвнимания на то, что прочность связи имущества с земельным участком помимофизических качеств имеет еще важную с точки зрения правового регулированияоборота стоимостную характеристику. В связи с этим, даже если и возможно спомощью современных технических средств и способов перемещение объекта безнесоразмерного ущерба его назначению, это влечет значительные расходы для лиц,желающих осуществить это мероприятие. Ввиду этого представляется необходимымдополнить предложенное самим законодателем толкование понятия прочности связиимущества с землей указанием на значительные расходы.
Нет оснований полагать, что недвижимое имущество,становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективносуществует и до этого акта (иначе регистрация не возможна), но права нанедвижимость возникают после его совершения. Не регистрация права превращаетимущество в недвижимость, но «стабильность положения недвижимого имущества даетвозможность регистрировать его».
2.Анализ содержания ЖК позволяет предположить, чтосерьезные трудности в правоприменительной практике могут возникнуть при решениивопросов, связанных с взаимодействием норм ЖК и Гражданского кодекса РоссийскойФедерации.
Коллизия между нормами ЖК и иных законов должна решатьсяв пользу ЖК. Однако применительно к возможным коллизиям между нормами ЖК и ГКтакой вывод может оказаться небесспорным. Дело в том, что, как следует из п. 1ст. 4 ЖК, регулируемые ЖК отношения (жилищные отношения) имеют неоднородныйхарактер. Некоторые из них представляют собой разновидностьадминистративно-правовых отношений, например отношения, возникающие в связи сучетом жилищного фонда, отнесением помещений к числу жилых помещений иисключением их из жилищного фонда, получением разрешения на переустройство иперепланировку жилых помещений, и др. Другие отношения по своему существуявляются гражданско-правовыми. Это, в частности, возникающие междусобственниками жилых помещений отношения по поводу пользования общим имуществоми управления многоквартирными домами.
3. В действующем гражданском законодательстве здание иземельный участок соотносятся таким образом, как если бы здание являлосьглавной вещью, а земельный участок — принадлежностью.
Думается, что сложившаяся правовая регламентация данныхотношений в настоящее время не может быть иной. Вместе с тем мы полагаем, чтоинтенсивное развитие оборота земель, появление значительного числасобственников потребует в будущем внесения изменений в действующеезаконодательство с тем, чтобы с учетом новых реалий определить соотношениеэкономических интересов владельцев зданий и земельных участков.

Библиография
1.        Нормативные акты, судебная и преддипломная практика
2.        Конституция Российской Федерации
3.        Гражданский кодекс Российской Федерации
4.        Земельный кодекс Российской Федерации
5.        Жилищный кодекс Российской Федерации
6.        Федерального закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственномземельном кадастре»// Собрание законодательства. 2000. №2.
7.        ФЗ от 16 июня 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) // СЗРФ. 1998. №8.
8.        ФЗ от 21 июня 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. №11.
9.        Закон РСФСР от 4 июля 1991г. №541-1 «О приватизации жилищного фонда вРФ» (с изм. и доп. 15 мая 2001г.)
10.     Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещениянепригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащимсносу, утв.Постановлением Правительства Российской Федерации 28 января 2006года № 47// Российская газета. 2006. 10 февраля.
11.     Приказ Минюста РФ от 4 марта 2005 г. N 16 «Об утверждении Правилвнесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок сним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и еетерриториальными органами»
12.     Приказ Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70 «Об утвержденииМетодических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общейсобственности на недвижимое имущество»(с изменениями от 12 ноября 2003 г.,19 января 2005 г.
13.     Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8«О некоторых вопросах применения судами Закона РФ „О приватизациижилищного фонда в РФ“ // Сборник постановлений Пленумов Верховных СудовСССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995.
14.     Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4»О судебной практике по разрешению споров, связанных с правомсобственности на жилой дом" // Сборник постановлений Пленумов ВерховныхСудов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995
15.     Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4«О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров овыделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом,принадлежащим гражданам на праве общей собственности» // Сборникпостановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам.М., 1995.
16.     Материалы преддипломной практики.
17.     Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностейучастников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования //Законодательство.– 2004. – № 8.
18.     Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру. М.,1994.
19.     Аполлонов А.О., Страунинг Э.Л. О правилах пользования жилыми помещениями
20.     Борисенко А. Квартира как объект права собственности.
21.     Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001.N 2.
22.     Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая:Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П.Мозолин. М., 1996.
23.     Гражданское право. В 2 ч. Часть 2. Обязательственное право / Под ред.В.В. Залесского. М.: МТК «Восточный экспресс», 1998.
24.     Грудцына Л. Жилье как объект имущественных прав// Адвокат. – 2005. –№12..
25.     Гуев А.Н. Комментарий к земельному законодательству РФ. 2-е изд. М.:Экзамен, 2004.
26.     Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РоссийскойФедерации. М.: Экзамен, 2005.
27.     Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарийдействующего законодательства) // Законодательство. – 2005. – №10.
28.     Емелкина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещныхправ на жилые и нежилые помещения. М., 2001.
29.     Ефимов А.Ф. Вопросы общей собственности на строения в судебной практике.Комментарий судебной практики. Вып. 3 / Под ред. Ярошенко К.Б. М.:«Юрист», 1997.
30.     Жариков Ю.Г. О некоторых проблемах развития земельного законодательствана современном этапе // Государство и право. 1997. N 3.
31.     Клюкин Б.Д. О некоторых проблемах развития земельного законодательствана современном этапе // Государство и право. – 1997.– № 3.
32.     Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления,государственная регистрация, образцы документов)
33.     Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельнымзаконодательством // Экологическое право. – 2003. – №4
34.     Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность вмногоквартирных домах. М.: Спарк, 1995.
35.     Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав нанедвижимость в законодательстве РФ // Правоведение. 1998. N 2.
36.     Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР.М.: Госюриздат, 1961.
37.     Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Часть 2. По исправленномуи дополненному 8-му изд., 1902. М., 1997.
38.     Мостов Г.С. Особенности приобретения и прекращения права собственностина недвижимое имущество // Правовые вопросы недвижимости. – 2002. – №2.
39.     Осокин А. Иск (теория и практика). М.: Городец, 2000.
40.     Рубанов А. А. Проблемы совершенствования теоретической модели правасобственности // Развитие советского гражданского права на современном этапе.М., 1986.
41.     Рыбаков В.А., Тархов В.А. Собственность и право собственности. Уфа,2001.
42.     Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическоепособие. М., 1999
43.     Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. М., 1991.
44.     Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1997.
45.     Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемыгражданского права: Сб. / Под ред. М.И. Брагинского. М.: Издательство«Статут», 1998.
46.     Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право. 1998. N 3.
47.     Тагайназаров Ш. Общая долевая собственность в советском гражданскомправе. Д.: Изд-во «Ирфон», 1966.
48.     Уткин Б. Как отнять землю у собственника? «эж-ЮРИСТ», N 45,ноябрь 2005.
49.     Умуркулов М.К. Осуществление и защита права общей собственности. М.,1984.
50.     Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности.
51.     Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907г.). М., 1995 (§ 18 — 22).
52.     Чубаров В.В. Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельногозаконодательства и пути их решения // Журнал российского права. – 2005 – №9.