Введение
Собственность — всеобъемлющее, исключительное, абсолютное обладаниевещами, иными благами, выражающее через соответствующие субъективные правапрямую связь («без посредников») человека с вещью, иным благом. Собственностьотносится к основе жизнедеятельности людей, во многом определяет саму основу ивозможности развития общества, его модернизацию, удовлетворение потребностейобщества, прав и интересов людей.
Право собственности традиционно рассматривается в субъективном иобъективном смысле. Право собственности в объективном смысле — это совокупностьправовых норм, регулирующих отношения собственности. Право собственности входитв состав подотрасли вещного права. Право собственности в субъективном смысле — это закрепленная законом возможность лица владеть, пользоваться и распоряжатьсяпринадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, обеспеченная обязанностьютретьих лиц воздерживаться от воздействия на чужое имущество и возможностьюприменения мер государственного принуждения к нарушителю.
Право собственности по своему характеру таково, что в отличие отправ разрешительного порядка (таковыми могут быть и отдельные вещные права),когда определенные действия совершаются только на основании разрешенияуправомоченных на то лиц, оно является общедозволительным: позволяет лицу(собственнику) на основании и в пре- делах закона строить свое поведение вотношении объекта собственности по своему усмотрению. Эта особенность правасобственности выражается в его «триаде» — в трех правомочиях:
— праве владения;
— праве пользования:
— праве распоряжения.
Целью данной курсовой работы являетсяполучение теоретических знаний о праве собственности на недвижимое имущество.
В связи с поставленной целью можновыделить следующие задачи:
— ознакомиться с понятием правасобственности;
— получить представление о правесобственности на землю и жилое помещение.
Право собственности на землю — это собственность на высокосоциально и хозяйственно значимое материальное благо (землю), которое, наряду сГК РФ, регулируется особой отрасльюзаконодательства — Земельным кодексом, другими земельными законами.
Собственность на жилое помещение — это собственность на высокосоциально и человечески значимое материальное благо (жилье), котороеодновременно с ГК РФ регулируется особой комплексной отраслью законодательства- жилищным правом.
1 Право частной собственности граждан
Субъектами частной собственности являются граждане, обладающиегражданской правоспособностью. Частная собственность граждан лицпротивопоставляется публичной собственности, субъектами которой являютсяпублично-правовые образования (государство и государственные образования,муниципальные образования).
В соответствии с ч. 1 ст. 35 Конституции РФ правочастной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имуществов собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично,так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имуществаиначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества длягосударственных нужд может быть произведено лишь при условии предварительного иравноценного возмещения (ч. 2 и 3 ст. 35 Конституции РФ). Как указалКонституционный Суд РФ, данное конституционное право человека и гражданинараспространяется также на юридические лица в той степени, в какой это право посвоей природе может быть к ним применимо.
Среди субъектов права частной собственности можно также выделитьграждан, занимающихся предпринимательской деятельностью без образованияюридического лица (индивидуальных предпринимателей). Такие граждане в целяхопределения налоговых обязательств перед бюджетом должны вести отдельный учетимущества, используемого для предпринимательской деятельности.
Круг объектов права частной собственности обширен, и правовойрежим отдельных их групп имеет значительные особенности[1].
В соответствии с п. 1 ст. 213 ГК в собственности граждани юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельныхего видов, которые в соответствии с законом не могут принадлежать гражданам илиюридическим лицам. Речь в данном случае идет об имуществе, изъятом из оборота(т.е. нахождение в обороте которого не допускается) или ограниченном вобороте, которое может принадлежать лишь определенным участникам оборота либонахождение которого в обороте разрешается по специальному разрешению (п. 2ст. 129 ГК).
В частности, все недра на территории Российской Федерациинаходятся в государственной собственности. Гражданам могут принадлежать лишьдобытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы.[2]
Правительством РФ утвержден перечень продукции, которая можетприобретаться только потребителями, имеющими разрешение на ее применение вРоссийской Федерации. К таким объектам отнесены вооружение, боеприпасы к нему,военная техника, ракетно-космические комплексы, уран, яды, наркотическиесредства и иная продукция, приобретение которой требует специальногоразрешения./>
В соответствии с п. 1 ст. 238 ГК, если по основаниям,допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силузакона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчужденособственником в течение года с момента возникновения права собственности, еслизаконом не установлен другой срок. При неисполнении этой обязанности такоеимущество по решению суда подлежит принудительной продаже либо передаче вгосударственную или муниципальную собственность (п. 2 ст. 238 ГК).Если в собственности гражданина по основаниям, допускаемым законом, окажетсявещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдачесобственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в том же порядке (п. 3ст. 238 ГК)[3].
В соответствии с п. 2 ст. 213 и п. 2 ст. 1 ГКколичество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, неограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установленызаконом в целях защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав изаконных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасностигосударства.
Граждане владеют, пользуются и распоряжаются своим имуществом пособственному усмотрению. Они могут совершать в отношении принадлежащего имимущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и ненарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числеотчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясьсобственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдаватьимущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им инымобразом (ст. 209 ГК).
Таким образом, граждане и юридические лица (по общему правилу)имеют одинаковые по содержанию правомочия в отношении имущества, находящегося вих собственности. В равной степени они также несут бремя содержания своегоимущества, а также риск его случайной гибели или случайного повреждения. Праваграждан и юридических лиц как собственников должны защищаться равным образом(п. 4 ст. 212 ГК)[4].
Вместе с тем законом могут устанавливаться особенности приобретенияи прекращения права собственности на имущество, особенности владения,пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество всобственности гражданина или юридического лица. Как правило, такие особенностивытекают из естественного различия граждан и юридических лиц. Например,специальным основанием приобретения права собственности для граждан являетсяпереход имущества по наследству в соответствии с законом в случае смертидругого гражданина (п. 2 ст. 218, гл. 63 ГК), посколькуюридическое лицо не может выступать наследником по закону. По действующемузаконодательству только граждане, являющиеся супругами или членамикрестьянского (фермерского) хозяйства, могут приобретать имущество в общуюсовместную собственность[5].
С другой стороны, только юридическое лицо может приобретать имуществов результате внесения вклада (взноса) участниками (учредителями, членами) вуставный (складочный) капитал или в имущество юридического лица (п. 3ст. 213 ГК), а также в результате реорганизации (п. 2 ст. 218ГК). Высшим Арбитражным Судом РФ было разъяснено, что с момента внесенияимущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрациисоответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридическихлиц утрачивают право собственности на это имущество.
Особенности владения, пользования и распоряжения имуществомграждан обусловлены, как правило, спецификой правового режима соответствующихвещей, являющихся объектами права собственности, либо характером деятельностигражданина[6].2 Право собственности граждан на недвижимое имущество
Поскольку из всех видов имущества объекты недвижимости всегдарассматривались как наиболее ценные, государство уделяет особое вниманиезакреплению и охране прав на них. Право собственности и другие вещные праваграждан на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение,переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1ст. 131 ГК).
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежатгосударственной регистрации в едином государственном реестре органами,осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок сней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения,право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, правопостоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях,предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Государственная регистрация прав нанедвижимость осуществляется федеральным органом исполнительной власти,уполномоченным в области государственной регистрации[7].
В настоящее время это Федеральная регистрационная служба(Росрегистрация). Регистрация осуществляется в Едином государственном реестреправ на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом Реестре регистрируютсяправа на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и иныеобъекты, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения и т.п.)[8].
Исключением из этого общего правила являются случаи приобретенияправа собственности на помещения, предоставленные членам жилищно-строительного,дачного, гаражного или иного потребительского кооператива или иным лицам,имеющим право на паенакопления, полностью внесшим свой паевой взнос заквартиру, дачу, гараж, иное помещение. Право собственности у таких лицвозникает с момента выплаты паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК).
Член жилищного, жилищно-строительного,дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющиеправо на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу,гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретаютправо собственности на указанное имущество.
Поэтому государственная регистрация права собственности наподобные объекты недвижимости имеет не правообразующий, а правоподтверждающийхарактер.
Если собственность на недвижимость не зарегистрирована, то ранеевозникшие права признаются. Однако при совершении новых сделок необходимозарегистрировать право собственности[9].
Таким образом, после введения в действие указанного Законаисключается возможность распоряжения недвижимым имуществом без предварительнойрегистрации ранее возникших прав на него.
Государственная регистрация правасобственности требуется также в отношении объектов незавершенногостроительства, которые в настоящее время признаются самостоятельными объектаминедвижимости (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 25 Закона о государственнойрегистрации прав на недвижимость)[10].
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятсяземельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенногостроительства.
К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам можетбыть отнесено и иное имущество.
От регистрации прав на недвижимое имущество необходимо отличатьрегистрацию сделок с недвижимым имуществом. По общему правилу любая сделка снедвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации и вступает в силус момента ее заключения. Регистрируется лишь переход права собственности потакой сделке.
Однако в некоторых случаях, прямо указанных в законе,государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, нои сама сделка с недвижимым имуществом. В частности, обязательностьгосударственной регистрации установлена в отношении договоров купли-продажи иаренды предприятий как имущественных комплексов (п. 3 ст. 560,п. 2 ст. 658 ГК),
Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента такой регистрации договоров дарения недвижимогоимущества (п. 3 ст. 573 ГК), договоров купли-продажи жилых помещений(п. 2 ст. 558 ГК), договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимогоимущества под выплату ренты (ст. 584 ГК), договоров аренды недвижимогоимущества, в том числе заключаемых на один год и более договоров арендыземельных участков (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 Земельногокодекса), договоров аренды зданий и сооружений, а также нежилых помещений,заключаемых на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), договоровдоверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК),договоров залога недвижимого имущества (ипотеки) (п. 3 ст. 339 ГК)[11].
Начиная с 1 апреля 2005 г.требуется также государственная регистрация договоров о долевом участии встроительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости [12](ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав нанедвижимость).
Таким образом, соответствующие договоры фактически приравниваютсяк сделкам с недвижимостью.
Собственники недвижимого имущества при совершении соответствующихсделок должны учитывать указанные требования закона, так как при отсутствиигосударственной регистрации эти сделки признаются недействительными либонезаключенными (п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК).
В соответствии со ст. 9Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной собственности.При этом они используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов,проживающих на соответствующей территории. Это предопределяет особый правовойрежим земли и других природных ресурсов как объектов права частнойсобственности. Помимо ГК, который регулирует частноправовые имущественныеотношения по поводу данных объектов, правовой режим земли и других природныхресурсов устанавливается в отраслевом законодательстве, содержащем нормыпубличного права (о территориальном зонировании, кадастровом учете земли идругих природных ресурсов, их охране, целевом назначении, о порядкепредоставления и изъятия этих объектов у собственников)[13].
Объектами права частной собственностиявляются обособленные участки природных ресурсов, определенные на местности иимеющие четко обозначенные и удостоверенные соответствующими органами границы(земельные участки, в том числе участки лесного фонда, обособленные водныеобъекты). В отношении всех объектов недвижимости ведется государственныйкадастровый учет. Кадастровый учет земельных участков ведется в соответствии сФедеральным законом от 2 января 2000 г. «О государственномземельном кадастре» Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости[14].
Указанное Агентство должно также создать и вести единыйгосударственный кадастр всех объектов недвижимости. Наряду с этим, кадастровыйучет водных объектов ведется Федеральным агентством водных ресурсов.
Согласно Водному кодексу в частной собственности могут находитьсятолько обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), т.е. небольшие поплощади непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи сдругими поверхностными водными объектами. Право собственности на водные объектыпо характеру правомочий имеет существенную особенность. В соответствии сост. 31 Водного кодекса понятие владения неприменимо во всей полноте кводным объектам, поскольку сосредоточенная в них вода находится в состояниинепрерывного движения и водообмена[15].
Особенности правового режима собственности на земельные участкирегулируются гл. 17 ГК «Право собственности и другие вещные права наземлю», Земельным кодексом, а также некоторыми другими актами земельногозаконодательства и законодательства об иных природных ресурсах.
Все земли в Российской Федерации делятся на определенныекатегории, перечень которых содержится в п. 1 ст. 7 Земельногокодекса. К ним относятся:
земли сельскохозяйственного назначения;
земли поселений;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, землиобороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
Для каждой из указанных категорий устанавливается особое целевоеназначение, в соответствии с которым такие земли должны использоваться. В этойсвязи правовой режим земельных участков определяется исходя из ихпринадлежности к той или иной категории и разрешенного использования всоответствии с зонированием территорий. Собственники обязаны использоватьземельные участки по целевому назначению. Пользование земельным участкомдопустимо лишь в пределах, определяемых его назначением (п. 2 ст. 260ГК). В соответствии со ст. 284 ГК земельный участок может быть изъят усобственника в случаях, когда он предназначен для сельскохозяйственногопроизводства либо жилищного или иного строительства и не используется длясоответствующей цели в течение 3 лет, если более длительный срок неустановлен законом (ст. 284 ГК)[16].
Особенности правового режима земель и других природных ресурсовпомимо Земельного кодекса могут содержаться в отраслевом законодательстве.Например, в отношении земель сельскохозяйственного назначения применяетсяФедеральный закон от 24 июля 2002 г. «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения (ред. от 08.05.2009), в отношении участков лесного фонда — Леснойкодекс, в отношении обособленных водных объектов — Водный кодекс. Существенноевлияние на права собственников земельных участков оказывает законодательство оградостроительстве. В частности, виды разрешенного использования земельныхучастков и объектов капитального строительства определяются в градостроительныхрегламентах, являющихся составной частью правил землепользования и застройки(п. 9 ст. 1, ст. 30 Градостроительного кодекса (ред. от 27.07.2010).
Собственники должны также исполнять обязанности и соблюдатьограничения, установленные законодательством об охране природных ресурсов иокружающей среды, а также законодательством об особо охраняемых природныхтерриториях, если их участок оказался включенным в состав таких территорий[17].
Жилые помещения могут находиться всобственности граждан и юридических лиц без каких-либо ограничений по ихколичеству, площади и стоимости. В соответствии с п. 2 ст. 15Жилищного кодекса жилым признается изолированное помещение, которое являетсянедвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечаетустановленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиямзаконодательства). Право собственности на жилые помещения, как и на любоенедвижимое имущество, подлежит государственной регистрации. Регистрируются идоговоры купли-продажи жилых помещений, дарения, ренты (если по условиямдоговора осуществляется отчуждение жилого помещения), доверительного управленияи ипотеки, а также договоры долевого участия в строительстве многоквартирныхдомов и иных жилых помещений.
Договор найма (или аренды) жилых помещений не подлежитгосударственной регистрации и заключается в простой письменной форме(ст. 674 ГК)[18].
Все жилые помещения предназначены исключительно для проживанияграждан. Собственник обязан осуществлять права владения, пользования ираспоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с целевымназначением (ст. 288 ГК) и пределами его использования, которыеустановлены Жилищным кодексом. Гражданин — собственник жилого помещения можетиспользовать его для личного проживания и для проживания членов своей семьи.Собственник (юридическое лицо или гражданин) вправе сдавать жилое помещение подоговору найма, аренды или безвозмездного пользования только для проживанияграждан.
Запрещено размещать в жилых домах промышленные производства.Предприятия, учреждения, организации, не занимающиеся промышленнымпроизводством, могут размещаться в жилых домах, однако только после того, какнепосредственно занимаемые ими помещения будут переведены в нежилой фонд.Перевод помещений из жилых в нежилые осуществляется в порядке, определяемомЖилищным кодексом (п. 3 ст. 288 ГК).
Собственник обязан поддерживать жилое помещение в надлежащемсостоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права изаконные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правиласодержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме(п. 4 ст. 30 Жилищного кодекса)[19].
Если целевое назначение жилья не соблюдается, а также еслисобственник систематически нарушает права и интересы соседей либобесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, муниципальныйорган может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, аесли они влекут разрушение имущества, — также назначить собственникусоразмерный срок для ремонта. Если собственник не устранит нарушения послепредупреждения, суд по иску муниципального органа может принять решение опринудительной продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатойсобственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнениесудебного акта. Собственникам поэтому следует соблюдать правила использованияжилья, поскольку с публичных торгов квартира может быть продана по ценамсущественно ниже рыночных и бывший ее владелец не сможет купить на выплаченнуюему компенсацию другое равноценное жилье (ст. 293 ГК).
Законом (ст. 292 ГК) установлены также особые права иобязанности членов семьи собственника жилого помещения, проживающих вместе сним. Они имеют право пользования этим жилым помещением на условиях,предусмотренных жилищным законодательством. До 1 января 2005 г. правопользования членов семьи носило настолько самостоятельный характер, что непрекращалось даже в случае утраты собственником своего права на жилье. Этоприводило к тому, что в случае продажи квартиры собственником покупатель»приобретал" вместе с ней еще и постоянных жильцов в виде членовсемьи бывшего собственника, выселить которых не было никаких законныхвозможностей. В настоящее время в п. 2 ст. 292 ГК прямо установлено,что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицупрекращает право пользования жилым помещением членами семьи бывшегособственника, если иное не установлено законом.
Таким образом, права членов семьи собственника в настоящее времяполностью зависят от прав самого собственника. Члены семьи собственника имеютправа пользования наравне с собственником, если иное не установлено соглашениемс ним. Члены семьи, так же как и собственник, обязаны использовать помещение поцелевому назначению, обеспечивать его сохранность: дееспособные члены семьинесут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающимиз пользования жилым помещением. Члены семьи могут требовать устранениянарушения их прав на жилье от любых лиц, включая самого собственника помещения[20].
В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса в случаепрекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования даннымжильем за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное неустановлено соглашением между ним и членами его семьи.
Действующим законодательством установлены особенности в правовомрежиме права собственности на имущество в многоквартирном доме. Собственникуквартиры в таком доме принадлежит также доля в праве собственности на общееимущество дома в размере, пропорциональном площади его квартиры. В ранеедействовавшем законодательстве комплекс недвижимого имущества в многоквартирномдоме назывался «кондоминиум». В Жилищном кодексе данный термин неиспользуется.
К общему имуществу в многоквартирномдоме относятся общие помещения дома, не являющиеся частями квартир ипредназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в томчисле межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иныешахты, коридоры и т.п. (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). Собственникквартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общееимущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этойдоли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК).Права и обязанности собственников на общее имущество в многоквартирном доме, втом числе в отношении управления и содержания такого имущества, подробнорегламентируются гл. 6 Жилищного кодекса.
Собственники квартир в целях управления общим имуществом могутобъединяться также в товарищества собственников жилья, являющиеся юридическимилицами и действующими в соответствии с разделом VI Жилищного кодекса[21].