Право общей долевой собственности

СОДЕРЖАНИЕ
 
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1.ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ
1.1Историческое развитие права общей долевой собственности
1.2 Понятиеправа общей долевой собственности
ГЛАВА 2.СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ
2.1 Содержаниеправомочий собственника
2.2 Субъектыправа общей долевой собственности
2.3 Объектыправа общей долевой собственности
ГЛАВА 3. ОСНОВАНИЯПРИОБРЕТЕНИЯ, ПРЕКРАШЕНИЯ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ПРОБЛЕМЫРЕАЛИЗАЦИИ ПОЛНОМОЧИЙ СОБСТВЕННИКА
3.1 Приобретениеправа общей долевой собственности
3.2Прекращение права общей долевой собственности
3.3 Проблемыосуществления права общей долевой собственности
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК
ПриложениЕ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В Конституции РФв ст.8 закрепляется, что в Российской Федерации признаются и защищаются равнымобразом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.Статья 35 Конституции конкретизирует и детализирует общие предписания ст.8 оправе собственности, как одной из экономических и юридических основконституционного строя России, применительно к одной группе субъектов этогоправа. Право частной собственности принадлежит частным лицам, т.е. физическимлицам (гражданам индивидуально или совместно) и юридическим лицам(организациям, предприятиям). По аналогии государственная собственностьпринадлежит государству, а муниципальная – муниципальным образованьям. Однаконельзя сказать, что общая собственность принадлежит общественности илиобществу.
Для общей долевойсобственности характерна множественность субъектов права на один и тот жеобъект, что вызывает различные спорные вопросы в процессе реализации этогоправа. Следовательно, существует необходимость в специальном правовомурегулировании отношений общей собственности.
В результатеприватизации государственных объектов недвижимости повсеместно сложилосьположение, когда одно и то же здание, сооружение оказалось в собственностинескольких, а в ряде случаев и многих коммерческих организаций. В последниегоды наибольшей популярностью у граждан и юридических лиц пользуется финансовоеучастие в строительстве объектов недвижимости с целью последующего получениячасти построенного объекта в собственность. В подобных ситуациях право общейсобственности выдвинулось на одно из ведущих мест в регулировании имущественныхотношений и практике правоприменения. Особенно это стало актуальным в отношениидолевой собственности.
Актуальностьданной темы подтверждается слабой разработкой данной тематики в юридическойлитературе. Специальных научных работ, посвященных вопросам общей долевойсобственности не издано. В основном авторы уделяют внимание вопросам общейсобственности на недвижимое имущество и они действительно существенны, нообделяются вниманием иные не менее важные вопросы.
Степень научной разработанности темы.Вместес тем проблемам права общей долевой собственности посвятили свои работы такиеученые как Балабанов И.Т., Белов В.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., ГенкинД.М., Горемыкин В.А., Дорожинская Е.А., Ем В.С., Еремеев Д.Ф., Ерошенко А.А.,Зимелева М.В., Золотько Н.В., Иоффе О.С., Калинин Н.И., Киндеева Е.А., КозырьО.М., Корнеев С.М., Крашенинников П.В., Мананкова Р.П., Мейер Д.И., НовицкийИ.Б., Новицкая Т.Е., Новоселова Л.А., Осокина Г.Л., Певницкий С.Г.,Победоносцев К.П., Рыбаков В.А., Сергеичева Е.С., Сидоренко А.Д., СкловскийК.И., Судаков А.А., Сыродоев Н.А., Тихомиров М.Ю., Толстой Ю.К., Фогель В.А.,Фоков А.П., Халфина Р.О., Цыбуленко З.И., Шершеневич Г.Ф., Щенникова Л.В.,Ярошенко К.Б. и др.
Вместе с тем какбыло отмечено проблематика исследований не исчерпана.
Объектом исследования являютсяобщественные отношения по поводу общей долевой собственности.
Предметом исследования выступают нормыгражданского и смежного с ним законодательства по вопросам общей долевойсобственности на имущество.
Цель данной дипломной работы – исследоватьсодержание понятий «общая собственность» и «защита права собственности»;провести анализ общей долевой собственности, оснований их возникновения испособов защиты права собственности; рассмотреть судебную практику применениясоответствующего законодательства.
Исходяиз намеченной цели поставлены следующие задачи:
·    определениеправовой природы понятия права общей долей собственности,
·    определение прави обязанностей субъектов гражданского оборота при совершении действий,реализующих правомочия собственника;
·    исследованиеправового регулирования указанных вопросов;
·    исследованиесудебно-арбитражной практики;
·    разработкапредложений по совершенствованию действующего законодательства по исследуемойтеме.
По структурезабота состоит из введения, трех глав объединяющих в себе восемьпараграфов, заключения, списка используемых источников и приложений.
/>/>ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ИСУЩНОСТЬ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ 1.1 Историческоеразвитие права общей долевой собственности
Общая собственностьпонятие для гражданского законодательства не новое, оно было известно ещеримскому частному праву. Общая собственность может возникнуть как случайно(смещение вещей на складе при хранении, определяемых общими родовымипризнаками), так и по необходимости (долевое строительство, невозможностьподелить созданную вещь).
По мнению многих романистов,первоначально каждый из сособственников обладал полной властью над всем общимимуществом, например имуществом семьи, и мог отпустить на волю общего раба;только в отдельных случаях для действительности акта одного из сособственниковтребовалось выраженное согласие остальных участников общей собственности,например для установления сервитута, который касался не доли в праве, аимущества в целом. В классическую эпоху каждый из общих собственников могуправлять вещью в целом, даже эффективно отчуждать ее и вносить в нееизменения, будучи ограничен правом воспрещения со стороны других участников,причем большинство не имело преимущества над меньшинством и запрещение одногомогло пресечь любое нововведение, задуманное остальными. Подобный порядоквзаимоотношений сособственников при распоряжении общей вещью приводил копределенным трудностям в имущественном обороте, поэтому многие объединения,основанные на совместной собственности, распадались. В силу потребностиобъединения имущества для достижения экономического эффекта, Юстиниан принял иввел принцип большинства, т.е. большинство совладельцев составляли те из них, которыерасполагали более 50% доли собственности на предмет. Однако участники общейсобственности, оставшиеся в меньшинстве, чьи интересы были ущемлены решением отак сформулированном множестве, могли потребовать выдела или раздела имущества.Впоследствии произошел переход к противоположному режиму: каждый собственникмог свободно совершать те единоличные действия, которые относились лишь к егодоле, а вот действия по распоряжению всей вещи он мог совершать лишь с согласиявсех других сособственников.
В последующем это правило попало и вроссийское гражданское право, в котором правило о возможности распоряженияимуществом сособственников только с согласия вначале было сформулировано в ст.13 главы XVII «О вотчинах» Соборного Уложения Алексея Михайловича1649 года. Затем данное общее правило нашло отражение и в ст. ст. 546, 555 ч. 1т. X Свода гражданских законов. Только с согласия всех сособственниковимущество, находящееся в общей собственности, могло быть продано, подарено,заложено (т. X, ч. 1, ст. 1632 Свода гражданских законов; т. XI, ч. 2, Уставкредитный, р. VI, ст. 42), отдано в аренду, отчуждено иным образом. Однако вслучае убытка от этого для сособственников они были вправе привлечь виновникаубытка к ответственности. Следует отметить, что уже тогда в имущественнойпрактике возникала проблема, поскольку посторонние лица, вступающие в сделки ссоучастниками, были затруднены в возможности узнать, достигнуто ли общеесогласие или нет. Поэтому первоначально Сенатом было высказано мнение, чтопредмет общей собственности, проданный несколькими соучастниками без согласиядругих, не подлежит возвращению от покупщика, добросовестно приобретшего вещь.Но постороннее лицо поступает неосторожно, не заручившись согласием всех, инельзя из-за его неосмотрительности нарушать интересы соучастника, в сделке неучаствовавшего и, может быть, не знавшего даже о ней. Впоследствии Сенатизменил свой взгляд на данную проблему и стал признавать подобную сделкунедействительной.
В первом советскомГражданском кодексе РСФСР 1922 года, учитывая влияние при его подготовкеПроекта Гражданского уложения, было установлено, что распоряжение общейсобственностью должно производиться по общему согласию всех участников. Однакозаконодатель допустил и исключение, поскольку при недостижении согласияраспоряжение могло осуществляться по большинству голосов (ст. 62). ВГражданском кодексе РСФСР 1964 года, отчасти под влиянием сложившейся судебнойпрактики, законодатель изменил свою позицию, отказавшись от принципабольшинства, тем самым, установив необходимость согласия всех сособственниковпри распоряжении общим имуществом (ч. 1 ст. 117). Вместе с тем практика пошлапо пути возможности судебного рассмотрения спора относительно распоряженияобщим имуществом при наличии разногласий между участниками общей собственности.
Своей долей сособственник вправераспорядиться самостоятельно, т.е. исключительно по своей воле. Подобныйпорядок был установлен уже в римском частном праве, когда каждый сособственникмог независимо от других отчуждать свою долю, обременять ее узуфруктом илизакладывать.
В российском законодательстве мы находимупоминание об этом в ст. 14 главы XVII «О вотчинах» СоборногоУложения Алексея Михайловича 1649 года. В Своде гражданских законов былозакреплено, что каждый соучастник может самостоятельно распорядиться своейдолей, т.е. продать, подарить, завещать или заложить ее, но при этомсоучастники пользуются правом преимущества. Переход к постороннему лицувозможен был и помимо распоряжения соучастника, например по праву законного наследованияили по взысканию (Устав гражданский, ст. 1188), при конкурсе (Устав торговый,ст. 570), но и в этих случаях другим соучастникам было дано право предупредитьтакой переход уплатой ценности доли. Таким образом, в Своде гражданских законоввпервые в национальном законодательстве при распоряжении своей доли былоустановлено право преимущественного приобретения доли другими участниками общейсобственности, которое заключается в том, что при продаже доли в общейсобственности постороннему лицу остальные участники имеют правопреимущественной покупки ее по цене, за которую она продается, и на прочихравных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В последующем этоправило было закреплено в ст. 64 ГК РСФСР 1922 года, ст. 120 ГК РСФСР 1964 года,ч. 1 ст. 250 ГК РФ.
Таким образом, институтобщей долевой собственности не является новеллой действующего гражданскогозаконодательства, он весьма детально регламентирован существующимзаконодательством и имеет давнюю историю.1.2Понятие права общей долевой собственности
Право собственности определяется какюридически защищенная возможность управомоченного лица осуществлять господствонад вещью наиболее абсолютным образом, в максимально возможном объеме и сминимальными ограничениями. К главным отличительным признакам правасобственности относится исключительный характер власти собственника над вещью,означающий, что у одной вещи не может быть более одного собственника, а такжесвобода и независимость собственника от третьих лиц при реализации правомочийвладения, пользования и распоряжения вещью. Разумеется, в современном правевыработаны многочисленные средства, имеющие целью гармонизировать исбалансировать отношения между сособственниками, а также между собственниками итретьими лицами, не допуская нарушения ни частного, ни публичного интереса впроцессе реализации правомочий собственника. Иными словами, права собственника,оставаясь абсолютными, не являются безграничными, рамки их реализации задаетзакон. В отечественном законодательстве за собственником признано право посвоему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любыедействия, но так, чтобы они не противоречили закону и не нарушали права иохраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Права собственникареализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства,неприкосновенности, автономии воли и недопустимости произвольного вмешательствакого-либо в частные дела, обеспечения восстановления нарушенных прав, ихсудебной защиты. В силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправовогопринципа справедливости право собственности должно осуществляться иобеспечиваться защитой на основе соразмерности и пропорциональности, с темчтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участниковгражданского оборота — как собственников, так и третьих лиц. При этом возможныеограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществомдолжны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными,пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметьобратной силы и не затрагивать существо конституционных прав, т.е. неограничивать пределы и применение основного содержания соответствующихконституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер,должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей,а именно: основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав изаконных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасностигосударства.
Общеизвестно, что вещь можетпринадлежать на праве собственности не одному, а двум и более лицам, и в такомслучае имеет место общая собственность. Существование общей собственности доизвестной степени противоречит тому, что право собственности предоставляет еесубъекту исключительную, осуществляемую по своей воле и в своем интересе властьнад вещью, в случае общей собственности у вещи нет полного господина, исключающеговсех других и единолично решающего судьбу вещи. С одной стороны, наличие общейсобственности — несомненное препятствие гражданскому обороту, а с другой — оназначительно ограничивает свободу усмотрения и автономию воли каждого изучастников. Право собственности неделимо само по себе, а представление о долеправа лишено всякой юридической определенности. В действительности право одно ипринадлежит нераздельно всем субъектам, оно распространяется на всю вещь. Правокаждого из собственников в отдельности имеет своим объектом только долюценности вещи — так понимал суть общей собственности ученый-правовед Г.Ф.Шершеневич. Согласно мнению другого выдающегося русского цивилиста Д.И. Мейера«право общей собственности (сondominium)- это такое право, когда нескольколиц являются субъектами права собственности на одно и то же имущество, но так,что каждому из них принадлежит право только на его идеальную долю». Каковыбы ни были расхождения в объяснении феномена общей собственности, тем не менеекак дореволюционные, так и современные ученые-юристы сходятся в том, что вещь вцелом, поступающая в общую собственность, принадлежит всем сособственникамвместе, как одному лицу, в то время как объектом права собственности каждого изсособственников является некая идеальная (интеллектуальная) доля в правесобственности. Следует признать, что право общей собственности с содержательнойточки зрения, а также в части гарантий его осуществления, охраны и защитыабсолютно идентично по соответствующим параметрам субъективному праву индивидуальной(исключительной) собственности. С той лишь разницей, что на сторонесобственника присутствует множественность субъектов.
Гражданский оборот в целом и егоучастники в частности — стороны договора, и любые третьи лица испытываютопределенные трудности и неудобства от того, что в случае общей собственностисобственник представлен не одним лицом, а множественностью лиц. К задачамспециального правового регулирования в первую очередь относится смягчение,ослабление в интересах стабильности имущественного оборота «эффектамножества собственников одной вещи» до степени создания юридической фикцииединства субъекта — носителя права общей собственности.
Отношения общей собственности — это, содной стороны, отношения сособственников друг с другом, складывающиеся поповоду осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения объектомобщей собственности (внутренние отношения), а с другой — это отношения всехсособственников, складывающиеся по поводу объекта общей собственности с любымитретьими лицами (внешние отношения).
Современному российскомузаконодательству известны два вида общей собственности: долевая и совместная.Возникновение последней возможно лишь в случаях, прямо предусмотренныхфедеральным законом (п. 3 ст. 244 ГК). Общая долевая собственность на делимоеимущество возникает на основании не только закона, но и договора. Что касаетсянеделимых вещей, то общая долевая собственность на таковые возникает в силупоступления таких вещей в собственность двух или нескольких лиц (п. 4 ст. 244 ГК).
Анализ действующего законодательствапозволил ученым сделать обоснованный вывод о появлении особой разновидностиправа общей долевой собственности. При этом как на главный отличительныйпризнак новой разновидности права общей долевой собственности указывается впервую очередь на отсутствие самостоятельной гражданской оборотоспособностиобъекта.
Отношения общей долевой собственности наимущество общего пользования, весьма непросты и специфичны. Их спецификапроявляется уже на стадии возникновения общей долевой собственности наимущество общего пользования. Основанием возникновения общей долевойсобственности на общее имущество является прямое указание закона. Так,например, в ст. 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры вмногоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым подквартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.К.П. Крашенинников справедливо подчеркивает: «Объединение имущества, неотносящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственностиразличных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных закономюридических фактов… Лицо направляет свою волю на возникновение правасобственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирномдоме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретениемправа собственности на жилое помещение у него возникает право общейсобственности на общее имущество».
До сих пор мы рассматривали особенностиосуществления правомочий собственника в отношении принадлежащей ему доли вправе на общее имущество, однако не менее интересные особенности обнаруживаютсяпри анализе правового регулирования осуществления правомочий владения,пользования и распоряжения по отношению к общему имуществу в целом.
По общему правилу распоряжениеимуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашениювсех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), а владение и пользование имуществом,находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ееучастников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п.1 ст. 247 ГК РФ).
Нами выделены следующие отличительныепризнаки, характеризующие общую неделимую долевую собственность:
— основанием возникновения являетсяпрямое указание закона;
— оборотоспособность общего имущество вцелом ограничена, а доля в праве общей собственности на общее имуществосамостоятельной оборотоспособности лишена полностью;
— раздел и выдел в натуре доли в правесобственности на общее имущество невозможен;
— имеется преимущественное право покупкидоли в праве на общее имущество;
— правомочия по владению, пользованию ираспоряжению общим имуществом осуществляются по решению собственников.
Перечисленные особенности правовогорежима общей неделимой долевой собственности продиктованы спецификой объекта — общего имущества.
/>/>ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ2.1Содержание правомочий собственника
Наряду с правомочиями владения ипользования в содержание права общей собственности входит правомочиераспоряжения имуществом, находящимся в собственности нескольких лиц. Вцивилистической литературе широко распространена точка зрения, что толькоправомочие распоряжения характеризует право собственности как абсолютное,отделяет его от иных вещных и всех обязательственных прав. В дореволюционнойдоктрине не было определено право распоряжения как таковое, обычно оноописывалось через его содержание. Д.И. Мейер считал, что «правораспоряжения заключается в праве прекращения и разъединения правасобственности, разъединения навсегда (речь идет, надо полагать, об отчуждении)или на известное время (временное отчуждение, например аренда). Следовательно,по праву распоряжения, собственник может уничтожить вещь, подвергнуть ееотчуждению, заключить относительно ее ту или иную сделку и т.д.».Например, К.П. Победоносцев писал, что «право распоряжения есть,во-первых, право производить в составе вещи всякие изменения соответственнотому или другому назначению или употреблению, по своей воле. Во-вторых, правораспоряжения состоит во власти отчуждать имущество в пределах, закономозначенных, и отдавать оное в пользование другому». Более скупоопределение Шершеневича Г.Ф., указывавшего, что «распоряжение даетвозможность совершения различных, возмездных и безвозмездных, сделок». Всоветский период развития цивилистической мысли ситуация не изменилась.Например, Р.О. Халфина указывает, что описание отдельных основных элементовправомочия распоряжения (совершать сделки, уничтожать вещь, потребляя ее) неможет заменить общего определения этого правомочия, однако собственногоопределения не дает. Генкин Д.М. определил правомочие распоряжения как правособственника своим волевым актом устанавливать те или иные правоотношения сдругими лицами по поводу принадлежащих ему вещей. По мнению Д.Ф. Еремеева,распоряжение представляет собой юридически урегулированное общественноеотношение между людьми по определению целевого назначения и способаиспользования продуктов и средств производства, т.е. правомочие собственникасовершать по поводу принадлежащих ему вещей сделки по отчуждению, залогу,передаче их в пользование третьим лицам и т.п., а также действия по уничтожениювещей в процессе производительного или личного потребления. С.М. Корнеев вправе распоряжения видел обобщенное выражение множества субъективных прав,принадлежащих собственнику, которые объединяет в обеспеченную и дозволеннуюзаконом возможность продать, подарить, сдать внаем или иным образом определитьюридическую судьбу своей вещи. Наиболее абстрактным представляется определениеА.А. Ерошенко, который считает, что «право распоряжения естьпредоставленная законом собственнику возможность устанавливать, изменять ипрекращать правоотношения по поводу принадлежащего ему имущества или правособственника определять судьбу своей вещи». Суммируя вышесказанное, можносказать, что большинство авторов в праве распоряжения видят либо правосовершать с имуществом юридически значимые действия — сделки, либо уничтожатьимущество в процессе потребления.
Распоряжение и пользование имуществом,равно как право распоряжения и право пользования, тесно связаны между собою,поэтому следует согласиться, что когда собственник сам осуществляет пользованиеи распоряжение, то вопрос о том, что относится к пользованию, а что краспоряжению, носит отвлеченный характер и практического значения не имеет.Однако это не означает, что в ряде случаев возможно совпадение распоряжения ипользования, поскольку это все-таки самостоятельные правомочия, несмотря на то,что выступают элементами одного субъективного права. Поэтому, на наш взгляд,уничтожение потребляемых вещей при использовании их полезных свойств естьпользование, поскольку стоимость утрачиваемого увеличивает стоимость того, длячего осуществляется использование (т.е. происходит смена формы), при обычном жеуничтожении потребляемых или непотребляемых вещей осуществляется распоряжениевещью. Также мы считаем, что осуществление права распоряжения возможно нетолько в форме сделок, но и иных юридических актов, например актов органовгосударственной и муниципальной власти, влекущих изменение юридической судьбысобственного имущества. Несмотря на то, что они являются актами распоряжения имуществатакого же собственника, как физическое или юридическое лицо, признавать ихсделками оснований нет. Резюмируя вышесказанное, представляется возможным датьсобственное определение права распоряжения как установленной закономвозможности собственника в своем интересе и по собственной воле актамиустанавливать, изменять и прекращать правоотношения по поводу принадлежащегоему имущества.
В п. 1 ст. 246 ГК РФ закреплено общееправило, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности,осуществляется по соглашению всех ее участников. Это означает, что дляотчуждения или уничтожения имущества требуется согласие всех сособственников.Несогласие хотя бы одного из сособственников парализует возможность совершенияуказанных действий, т.е. принцип большинства при решении данных вопросов неприменяется. Следует особо отметить, что размер доли в данном случае значенияне имеет. Однако в соответствии с действующим законодательством судебноерассмотрение спора, возникшего в связи с распоряжением общим имуществом, недопускается, о чем свидетельствует буквальное толкование норм ч. 1 ст. 246 и ч.1 ст. 247 ГК. В ч. 1 ст. 247 ГК содержится указание на то, что владение ипользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется посоглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке,устанавливаемом судом; в ч. 1 ст. 246 ГК РФ указания на возможность обращения всуд при недостижении согласия нет. Обе нормы являются императивными, поэтомустороны в соглашении между собой не могут изменить указанного положения, т.е.ограничить возможность обращения в суд за установлением порядка владения ипользования общим имуществом, и наоборот, предусмотреть судебный порядокразрешения спора при отчуждении или уничтожении имущества.
Сложность представляют случаи, когдаотчуждается движимое имущество одним из сособственников без согласия другихучастников. Естественно, что приобретатель может и не знать о долевойсобственности на указанное имущество. Как было показано выше, дореволюционная практикаисходила из признания таких сделок недействительными. В гл. 16 ГК РФ«Общая собственность» этот вопрос специально не урегулирован, поэтомуследует руководствоваться положениями гл. 9 ГК РФ «Сделки». В общейнорме в ст. 168 ГК РФ закреплено, что сделка, не соответствующая требованиямзакона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, чтотакая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.Анализ специальных составов недействительных сделок в ГК РФ (ст. ст. 169 — 179)и других нормативно-правовых актов показывает, что они не могут быть примененык нашим случаям. Представляется, что в данном случае будет действовать общаянорма ст. 168 ГК РФ, поскольку распоряжение общим имуществом без согласия всехсособственников нарушает требование закона, а именно ч. 1 ст. 246 ГК РФ,поэтому такие сделки следует считать ничтожными.
Если распоряжение общим имуществом вдолевой собственности требует согласия всех участников общей собственности, тосвоей долей сособственник вправе распорядиться самостоятельно, т.е.исключительно по своей воле. Подобный порядок был установлен уже в римскомчастном праве, когда каждый сособственник мог независимо от других отчуждатьсвою долю, обременять ее узуфруктом или закладывать.
На дарение преимущественное право нераспространяется, поскольку оно связано с личным характером взаимоотношенийдарителя и одаряемого, то и при ренте следует учитывать эти обстоятельства. Нанаш взгляд, правила о преимущественной покупке не могут распространяться на договорпожизненного содержания с иждивением, поскольку личность того, кто будетнепосредственно или опосредованно осуществлять уход, имеет первостепенноезначение для будущего получателя ренты. При пожизненной и постоянной рентеличность будущего плательщика для получателя ренты существенного значения иметьне может. При пожизненной ренте рентная плата (рента) возможна только вденежной форме (ч. 1 ст. 597 ГК РФ), что с личностью не связано (любое денежноеобязательство безлично). При постоянной ренте плата возможна как в денежнойформе, так и через предоставление услуг или выполнение работ, но права иобязанности по постоянной ренте переходят в порядке универсальногоправопреемства (при наследовании у физических и реорганизации у юридическихлиц), что отрицает личный характер такой ренты. Таким образом, правопреимущественной покупки должно распространяться на случаи отчуждения имуществапо договорам постоянной и пожизненной ренты, когда первоначально имуществопередается за плату, а к такой передаче применяются правила гл. 30 ГК РФ.
Теперь целесообразно рассмотретьмеханизм реализации права сособственника распорядиться своей долей в праведолевой собственности с соблюдением права преимущественной покупки (мены,ренты) других сособственников. Желая произвести отчуждение своей доли иопределившись с ценой и прочими условиями отчуждения (например, формой исроками оплаты) независимо от того, найден ли потенциальный приобретатель,собственник обязан известить своих сособственников о данных условиях вписьменной форме. Законом не установлены какие-то особые требования к такомуизвещению. Это может быть обычное письмо, телеграмма, факс, письмо сизвещением. Однако впоследствии могут возникнуть проблемы при доказывании фактаизвещения, поэтому предпочтительно произвести его при участии нотариуса. Всоответствии со ст. 86 Основ законодательства о нотариате передача различных посвоему содержанию заявлений является нотариальным действием, котороеобеспечивает официальное подтверждение, в нашем случае, факта уведомления сособственниковоб отчуждении доли в праве общей долевой собственности. Таким образом, передачачерез нотариуса данного заявления будет являться доказательством выполненияпредусмотренных законом требований о соблюдении преимущественного права покупки(ст. 250 ГК РФ). Заявление, которое просят нотариуса передать, представляетсяему в количестве экземпляров, соответствующем количеству сособственников, плюсодин, который остается у нотариуса. После передачи заявления по просьбе лица,подавшего заявление, ему может быть выдано свидетельство о передаче заявления(ч. 2 ст. 86 Основ), в котором указывается содержание переданного заявления, атакже, в необходимых случаях, содержание и дата поступившего ответа на этозаявление либо сведения о том, что ответ в установленный срок не поступил.Выдача свидетельства о передаче заявления является самостоятельным нотариальнымдействием, подтверждающим факт передачи информации определенному лицу.
Заявление сособственника может бытьпередано лично нотариусом лицу, которому заявление предназначено, как по местужительства, так по месту нахождения (или работы), но обязательно под расписку.Уведомление может быть передано по почте с обратным уведомлением либо сиспользованием телефакса, компьютерных сетей и иных технических средств. Впоследнем случае заявление передается вместе с сопроводительным письмомнотариуса, в котором должны быть указаны срок для ответа и адрес, по которомуответ должен быть направлен.
В случае неполучения ответа по истечениитридцати дней, если отчуждается доля в праве собственности на недвижимое, идесяти дней — на движимое имущество, участник вправе произвести отчуждениепостороннему лицу. До окончания указанного срока участник вправе распорядитьсясвоей долей только в том случае, если получит отказ других сособственников.Законодатель прямо не определяет, в какой форме должен быть высказан отказ.Логично предположить, что в письменной, поскольку и извещение осуществляется втакой форме. Мы полагаем, что подобный ответ чрезмерно прямолинеен, ведьсущность извещения заключается в своего рода легитимации действия отчуждающегосособственника, т.е. он получает разрешение продавать свою долю. Как известно,полномочие должно быть выдано в той форме, которая необходима для совершениясделки. Поэтому и отказ от преимущественного права может быть выдан в той жеформе, которая требуется для заключения сделки по отчуждению имущества(напомним, что форма может определяться родом имущества или лицами). В любомслучае этот вопрос требует своего законодательного решения, как, например, вотношении отчуждения доли в недвижимом имуществе. В соответствии с п. 1 ст. 24Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации могутприлагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевойсобственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющемгосударственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случаегосударственная регистрация права на долю в общей собственности проводитсянезависимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальныхучастников долевой собственности.
Открытым остается вопрос: какое правовоезначение имеет это извещение. Некоторые авторы считают его одностороннейсделкой — офертой, которой сособственник предлагает приобрести свою долю другимучастникам общей долевой собственности. Например, Э.П. Гаврилов пишет, что«смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальныхучастников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, ав том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него.Значит, такое извещение является односторонней сделкой — офертой, и последствияего определяются ст. ст. 155, 435 и 436 ГК». С таким мнением трудносогласиться, поскольку предложение, которое может быть расценено как оферта,должно обладать таким существенным признаком, как направленность, т.е. онодолжно выражать намерение лица считать себя заключившим договор с адресатом науказанных в нем условиях в случае положительного ответа.
Нарушить право преимущественной покупкивозможно только при отчуждении доли в праве общей долевой собственности надвижимое имущество, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу кзаявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие,что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевойсобственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий,на которых продает ее. При отсутствии таких документов регистратор отказывает вгосударственной регистрации. Он же проверяет соблюдение тридцатидневного срокана ответ сособственников, и если к заявлению о государственной регистрации неприложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевойсобственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановитьгосударственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом долиостальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления огосударственной регистрации такой срок не истек.
В случае несоблюдения нормы ст. 250 ГКРФ о преимущественном праве покупки любой другой участник долевой собственностивправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Тем самымустановлен особый случай замены лица в обязательстве, о котором, как нистранно, практически не пишут, рассматривая данный институт гражданского права.
Требовать перевода на себя прав иобязанностей другие сособственники вправе и в тех случаях, когда отчуждающийдолю уменьшил цену или изменил прочие условия отчуждения. Размер и характертакого изменения значения не имеют. Подобное правило, кстати, служит препятствиемдля занижения цены по договору в целях уменьшения налогооблагаемой суммы,поэтому сособственники «вынуждены» продавать доли за реальные суммы,а не указанные в актах инвентаризации. Последнее, о чем необходимо упомянуть,это срок исковой давности. Законом установлен сокращенный срок подачи такогоиска в три месяца (п. 3 ст. 250 ГК РФ), однако исчисление его следует вести пообщим правилам, т.е. с момента, когда лицо узнало или должно было узнать онарушении своего права преимущественной покупки отчуждаемой другим участникомдоли, а не с момента совершения сделки по отчуждению, так как нормами гл. 16 ГКне установлены специальные правила исчисления срока исковой давности (п. 1 ст.200 ГК РФ).
Теперь обратимся к распоряжениюимуществом, находящимся в совместной собственности супругов и членовкрестьянского фермерского хозяйства.
Как характер долевой, так и особенностисовместной собственности влияют на осуществление распоряжения общим имуществом,основанного на взаимном доверии и единстве личных и имущественных интересов всемье или крестьянском фермерском хозяйстве. Поскольку в совместнойсобственности нет долей, каждый из супругов имеет одинаковое право на всеимущество в целом, в том числе правомочие распоряжения. Гражданским и семейнымзаконодательством установлена презумпция, что супруг, осуществляющийраспоряжение общим имуществом, считается действующим с согласия другого супруга(п. 2 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ). Законодательством не конкретизированывиды сделок, на которые распространяется данная презумпция, поэтому, исходя изобщего диспозитивного характера гражданско-правового регулирования общественныхотношений, следует считать, что таковыми могут быть любые. Однако в советскойцивилистической литературе высказывалась точка зрения об ограничениинепоименованного, а следовательно, открытого перечня сделок. Так, М.В. Зимелеваписала, что «презумпция согласия супруга на совершение сделок по общемуимуществу имеется при осуществлении возмездных сделок и отсутствует — прибезвозмездных, так как при возмездном отчуждении вещи общее имущество супруговпополняется соответствующим эквивалентом и, таким образом, обеспечиваютсяимущественные интересы другого супруга. При безвозмездном отчуждении — соответствующий эквивалент в общее имущество не поступает».
Данный порядок распоряжения общимимуществом супругов может быть изменен брачным договором, о чем свидетельствуетп. 3 ст. 253 ГК РФ: «Каждый из участников совместной собственности вправесовершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает изсоглашения всех участников». Таким образом, брачный договор являетсяформой замены законного порядка распоряжения общим имуществом на договорный. Вбрачном контракте стороны могут закрепить правила, касающиеся распоряженияотдельными видами или определенной стоимости имущества. Единственное, чтостороны не могут изменить, — это порядок отчуждения недвижимого имущества. Еслисовершаемая одним супругом сделка подлежит государственной регистрации илинотариальному удостоверению, необходимо ясно выраженное согласие другого нараспоряжение имуществом. Такое согласие супруга подлежит нотариальномуудостоверению (п. 3 ст. 35 СК РФ), даже если он лично явится к нотариусу или врегистрационную палату, что абсолютно абсурдно и не может не вызвать недоумения.Однако в любом случае отсутствие нотариально удостоверенного согласия непозволит супругу заключить сделку. Соблюдение требования о предварительномсогласии супругов на заключение сделки обеспечивается органами, на которыевозложена государственная регистрация сделок с недвижимостью, и нотариусами.Если супруг, каким-либо образом сокрыв факт состояния в браке, произведетотчуждение имущества, такая сделка считается оспоримой и может быть признанасудом недействительной по заявлению другого супруга в течение года со дня,когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СКРФ). Заметим, что при исчислении срока давности началом считается момент, когдалицо узнало или должно было узнать о совершении данной сделки. Некоторые авторыпишут, что «точкой отсчета в данном случае служит момент, когда супругузнал или должен был узнать о нарушении своего права». Подобное толкованиеявляется расширительным и необоснованным, поскольку момент совершения полученияинформации о сделке и момент, когда лицо узнало или должно было узнать онарушении своего права, не всегда совпадают. В случае с движимым имуществомсделка может быть признана недействительной по требованию супруга по мотивамотсутствия у супруга, отчуждающего общее имущество, необходимых полномочий дляэтого, но только в том случае, если будет доказано, что приобретатель знал илидолжен был знать об этом (п. 3 ст. 253 ГК РФ, ч. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ). Такаясделка по смыслу данной статьи является оспоримой, поскольку для признания еенедействительной требуется подача иска. В судебной практике такие споры оченьсложны, поскольку доказать факт информирования приобретателя практическиневозможно. К таковым, пожалуй, можно отнести только случаи существенногозанижения цены и особого состояния супруга, при котором он не мог пониматьзначения своих действий (алкогольное или наркотическое опьянение).
Осуществление распоряжения имуществом,находящимся в общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского)хозяйства, на практике не вызывает каких-либо затруднений.
В соответствии с Федеральным законом«О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗпорядок распоряжения общим имуществом устанавливается соглашением о созданиифермерского хозяйства, для которого определение данного порядка являетсясущественным условием (ст. 4 Закона). В нем стороны могут продублироватьзаконный режим совместной собственности членов крестьянского фермерскогохозяйства, в соответствии с которым сделка, совершенная главой фермерского хозяйства,считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, чтоэта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах (п. 3ст. 8 Федерального закона от 11 июня 2003 г.), либо установить иной порядок,предоставив правомочие распоряжения иным лицам. Данный режим распространяется ина плоды, продукцию и доходы, полученные в результате деятельностикрестьянского фермерского хозяйства (п. 3 ст. 257 ГК РФ).
Для ведения текущих дел по управлениюхозяйством и распоряжению имуществом глава не нуждается в особой доверенностиили других специальных полномочиях от его членов. В случае наделения такимправом других лиц им должны быть выданы доверенности или иные управомочивающиедокументы. Таким образом, только глава крестьянского фермерского хозяйствавыступает законным представителем других членов по поводу распоряжения общимимуществом. В остальном режим совместной собственности членов крестьянскогофермерского хозяйства тождествен собственности супругов.2.2Субъекты права общей долевой собственности
«Человек,его права и свободы, — гласит Конституция РФ, — являются высшей ценностью.Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина — обязанность государства». Основной закон российского государства охраняетчастную собственность гражданина, предоставляет ему право иметь в собственностилюбое имущество, включая средства производства, владеть, пользоваться ираспоряжаться им по своему усмотрению единолично или совместно с другими лицамиНикто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может бытьпроизведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст.35 Конституции РФ). Однако приведенная конституционная норма по существусталкивает интересы личности и государства, отдавая последнему в конечном счетеприоритет, предусматривая возможность национализировать частную собственность.
КонституцияРФ закрепляет право граждан и их объедине­ний иметь в частной собственностиземлю. При этом владение, пользование и распоряжение землей и другимиприродными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это ненаносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
ВКонституции РФ в качестве одной из основ конституционного строя признаются изащищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формысобственности (п. 2 ст. 8). Формирование правового государства и рыночнойэкономики в России невозможно без создания равных юридических возможностей длясуществования всех форм собственности, осуществления на их основепредпринимательской деятельности.
В ст.35 гл. 2 «Права и свободы человека и гражданина» Конституции РФсодержатся положения, касающиеся охраны частной собственности. Тем самым правочастной собственности как важнейшее право человека и гражданина вводитсяКонституцией в российское законодательство, и никакой иной правовой акт неможет изменить положения конституционной нормы. В силу п. 1 ст. 15 КонституцияРФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всейтерритории России. Поэтому когда при разработке части первой Гражданскогокодекса РФ отдельные ученые предлагали отказаться от понятия «формасобственности» и ограничить упоминание отношений собственности частной,государственной и муниципальной, их предложение было отвергнуто как раз ссылкойна п. 2 ст. 8 Конституции РФ, что нашло отражение в ст. 212 ГК РФ
Ныненорма ст. 35 Конституции РФ о признании и защите права частной собственностидетализируется в гражданском, административном, природоресурсном, уголовном иином законодательстве. Основные же нормы, определяющие правовой режим частнойсобственности, содержатся в ст. 213 и 217, гл. 14, 15, 16, 18, 20 ГК РФ, правовыхактах о приватизации государственного и муниципального имущества
ВКонституции РФ закрепляется право каждого гражданина независимо от его возрастаи состояния здоровья иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться ираспоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Человек вкачестве собственника выступает как физическое лицо. У него может находитьсялюбое имущество, за исключением отдельных его видов, которые в соответствии сзаконом не могут принадлежать гражданам. В интересах большинства определяютсявиды имущества, которые находятся исключительно в собственности РоссийскойФедерации, субъектов Российской Федерации или муниципального образования.
Количествои стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, могут бытьограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой этонеобходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности,здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны ибезопасности государства. Так, законом может быть установлен предельный, размеручастка земли, находящегося в частной собственности граждан.
В техслучаях, когда гражданин совместно с другими лицами имеет имущество всобственности, он становится участником общей собственности или вступает вколлективное обладание имуществом, которое является собственностью юридическоголица. Если образуются хозяйственные товарищества и общества, производственные ипотребительские кооперативы, то гражданин сохраняет обязательственные права ктаким юридическим лицам. Если же граждане (равно как и юридическое лицо)образуют общественные и религиозные организации (объединения),благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц (ассоциации исоюзы), то они не имеют имущественных прав к этим юридическим лицам (п. 2, 3ст. 48 ГК РФ).
ВГражданском кодексе РФ конституционное понятие права частной собственностиподменено правом собственности граждан и юридических лиц.
В ст.213 ГК РФ «Право собственности граждан и юридических лиц» сделанзначительный шаг в направлении консолидации общего понятия права частнойсобственности. Коммерческие (за исключением государственных и муниципальныхпредприятий) и некоммерческие организации, кроме финансируемых собственником,являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов)их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этимиюридическими лицами по иным основаниям (п. 3 ст. 213 ГК РФ). Однако поднекоммерческими организациями в этой статье подразумеваются толькопотребительские кооперативы (см. ст. 116 ГК РФ) и объединения юридических лиц(ст. 121 ГК РФ), поскольку право собственности общественных и религиозныхорганизаций (объединений), благотворительных и иных фондов регулируетсяспециально п. 4 ст. 213 ГК РФ. Расширение круга некоммерческих организаций вФедеральном законе «О некоммерческих организациях» от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ,в других федеральных законах ставит вопрос не о правах учредителей (участников)этих новых форм некоммерческих организаций, а об отношении названных в законахюридических лиц к организациям, указанным в п. 4 ст. 213 ГК РФ.
Правособственности общественных и религиозных организаций, бла­готворительных и иныхфондов сохранило свою специфику. Эти юридические лица могут использовать своеимущество лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительнымидокументами. Кроме того, в случае ликвидации рассматривае­мых некоммерческихорганизаций их имущество, оставшееся после удовлетворения требованийкредиторов, используется в целях, указанных в их учредительных документах.Таким образом, право общественных и религиозных организаций, благотворительныхи иных фондов сохранило свою специфику, что, учитывая название ст. 213 ГК РФ,позволяет ее трактовать как самостоятельную форму собственности. Оснований дляотхода от такой трактовки мы не найдем и в Конституции РФ.
Неверносчитать собственность общественных объединений разновидностью частнойсобственности. Эти формы собственности отличаются друг от друга отношениями,складывающимися как внутри, так и вовне. Каждый член коллективной собственностине вправе по своему усмотрению распоряжаться имуществом, поскольку в силу п. 3ст. 48 ГК РФ он не имеет имущественных прав к юридическому липу каксобственнику. В свою очередь различия между собственностью кооперативов исобственностью общественных организаций состоят в характере и целях ихдеятельности, в порядке формирования имущества, форме его использования ипоследствиях в случае прекращения деятельности соответствующих юридических лиц.Общественные объединения призваны служить интересам своих членов,непосредственно не связанным с предпринимательской деятельностью.Распространение общего режима банкротства, предусмотренного ныне действующимФедеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», наобщественные организации противоречит п. 4 ст. 213 ГК РФ.
Федеральныйзакон «Об общественных объединениях» от 19 мая 1995 г. № 82-ФЗ (далее — Законоб общественных объединениях) следует рассматривать как дополнительное правовоеобоснование для утверждения о собственности общественных объединений каксамостоятельной форме собственности, которая регламентируется не толькоГражданским кодексом РФ. Прежде всего предметом регулирования названного Законаявляется реализация гражданами конституционного права на объединение (ст. 30Конституции РФ). Создаваемые гражданами общественные объединения могут бытьзарегистрированы как юридическое лицо и приобрести соответствующие права, номогут функционировать и без государственной регистрации и приобретения прав юридическоголица (ст. 3 названного Закона). В ст. 32- 36 Закона четко обозначаютсяприменительно к пяти организационно-правовым формам общественных объединенийсубъекты права собственности и порядок осуществления ими права владения,пользования и распоряжения имуществом общественных организаций, общественныхдвижений, общественных фондов, общественных учреждений, органов общественнойсамодеятельности. При этом имущество, закрепляемое на праве оперативногоуправления за общественными учреждениями, дополняется их правом собственностина созданное и (или) приобретенное ими иными законными способами имущество. Этанорма ч. 2 ст. 35 Закона об общественных объединениях является логическимразвитием ст. 296 и 298 ГК РФ, поскольку в ст. 120 ГК РФ понятие «учреждение»сформулировано независимо от формы собственности.
Общественныеобъединения могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку,поскольку это служит достижению уставных целей, ради которых они созданы.Общественные объединения могут создавать для этого хозяйственные товарищества,общества и иные хозяйственные организации, а также приобретать имущество дляведения предпринимательской деятельности.
В п.3 ст. 35 Конституции РФ закреплены важные юридические гарантии права частнойсобственности. Собственник не может быть лишен своего имущества иначе как порешению суда. Под лишением имущества следует понимать принудительное (помимоволи собственника) прекращение права собственности на конкретное имущество. Вп. 2 ст. 235 ГК РФ дан исчерпывающий перечень случаев, когда имущество можетбыть принудительно изъято у собственника: обращение взыскания на имущество пообязательствам; отчуждение имущества, которое в силу закона не можетпринадлежать гражданину или юридическому лицу; отчуждение недвижимого имуществав связи с изъятием земельного участка; выкуп бесхозяйственно содержащихкультурных ценностей и домашних животных; реквизиция, конфискация.
Такимобразом, право долевой собственности может быть установлено, не зависимо отвещи и вида собственности. Одна и та же вещь, может иметь различныхсобственников как государство в лице его органов, так и частное лицо.Количество собственников долей не менее двух и более. 2.3Объекты права общей долевой собственности
Объектомправа общей долевой собственности может выступать как недвижимое и движимоеимущество, делимые и неделимые вещи. Так, машина, диван, телевизор — вещинеделимые, а участок земли, здание — делимые. Судебная практика признаетнеделимыми и такие вещи, раздел которых в натуре хотя и возможен без измененияназначения, но в значительной степени снижает художественную или материальнуюценность вещи (специальная библиотека, коллекция и т.п.). Делимая вещь являетсятаковой до предела, после которого дальнейший раздел влечет утрату ею своегоназначения. Поэтому при достижении такого предела она становится неделимой.Делимые вещи могут быть разделены между собственниками с выделением каждому изних его доли в натуре. Неделимая же вещь передается одному из собственников,который выплачивает другим стоимость их долей, либо эта вещь продается, авырученная сумма распределяется между собственниками пропорционально долекаждого из них. Обязательство, предметом которого является делимая вещь, можетбыть исполнено по частям в соответствии с правилами ст. 311 ГК, при неделимостипредмета обязательства возникает солидарная обязанность (ответственность) илисолидарное требование (ст. 322 ГК).
ГК РФвпервые в истории российской цивилистики закреплено понятие недвижимости,которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. Согласно п. 1ст. 130 к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятсяземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочносвязано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,здания, сооружения. К ним относятся также подлежащие государственнойрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Представителидругих отраслей науки (философии, экономики и др.) предлагают вариантыопределения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, И.Т.Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее какучасток территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой идр.), а также зданиями и сооружениями. Представляется, что в основе данногоопределения лежит формулировка ГК РФ, с той лишь разницей, что здесьпредпринята попытка уйти от излишней детализации Кодекса. В то же время И.Т.Балабанов допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость — этоучасток территории с соответствующими принадлежностями, среди которыхназываются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составныхчастей указывается и земельный участок. Возникает представление, что это некаяабстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя, если учитыватьобщепризнанное значение, то территория и есть, прежде всего, земельный участок.Именно такое определение дается в словаре С.И. Ожегова: «Территория — этоземельное пространство с определенными границами». Получается, чтоземельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составнойчастью, что невозможно.
В.А.Горемыкин считает, что недвижимость — это товар. Причем само понятиенедвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие какстационарность, материальность, полезность, долговечность, износ,разнородность, уникальность и неповторимость.
Справедливостиради следует отметить, что большинство авторов вполне согласны с трактовкойзаконодателя и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанногоопределения.
Статья130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимовиспользует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество;3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловуюнагрузку и было бы не совсем правильно их отождествлять.
Одновременновозникает вопрос о необходимости использования понятия «имущество» влегитимном определении недвижимости. Ведь, как верно отмечает О.М. Козырь,российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» вкачестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительностиограничивая категорию недвижимости только вещами. Характеристика же предприятиякак объекта недвижимости (имущественного комплекса) в рамках ст. 132 ГК РФпредставляется исключением, а потому ориентироваться на этот объект вопределении статуса недвижимости нецелесообразно. Употребление в этой статьетретьего термина — «недвижимость» совершенно излишне, поскольку и«вещь», и «имущество» в принципе охватывают названноеявление целиком. Последняя категория, видимо, призвана указать на связь с зарубежнымзаконодательством, где деление на недвижимое и движимое является основным. Этимже подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видамобъектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установленииболее жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации.
Такимобразом, следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимомимуществе» и «недвижимости», усложняющее определениенедвижимости, и акцентировать внимание на категории «недвижимаявещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являютсялишь предметы, имеющие материальную форму.
Особоговнимания при анализе данного определения требуют критерии отнесения тех илииных объектов к указанной категории вещей.
Первыйкритерий основан на естественной природе происхождения вещей, таких как,например, участок земли. Данный критерий не вызывает никаких возражений. Болеетого, следует признать такую формулировку довольно удачной, ибо речь идет не оземле вообще, а об участке, части земли, определенной площади. Гражданскоезаконодательство рассматривает любую вещь прежде всего с точки зрениявозможности ее участия в гражданском обороте в качестве объекта правовыхотношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом.Нельзя купить просто землю, мы покупаем ее часть, в виде земельного участка.Кроме того, именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должныпризнаваться таковыми законом в первую очередь.
Другимкритерием определения недвижимости является прочная связь вещей с землей,причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно безнесоразмерного ущерба их назначению.
Признакпрочной связи с землей является определяющим, и это особенность российскойправовой системы. Однако такое понятие довольно спорно. Еще Г.Ф. Шершеневичотмечал, что «вопрос о прочности и связи строения с землею не может бытьрешен принципиально с полной точностью».
Унекоторых современных ученых названный критерий также вызывает несогласие. Так,Е.А. Дорожинская считает, что «определение, данное в Гражданском кодексеРФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определениянедвижимых вещей оценочный критерий — »перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно". Свое мнение она поясняетссылкой на высказывание Н.А. Сыродоева: «Современные техническиедостижения, — пишет он, — позволяют перемещать даже монументальные здания назначительные расстояния не только без „несоразмерного“, но и безвсякого ущерба их назначению. Если следовать букве закона, то здание,перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняеткачество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб егоназначению».
Действительно,деревянный дом можно перенести, разобрав его по бревнам, сложив на новом местезаново, многоэтажные дома тоже двигают, не принося им ущерба. В отношении лесаи многолетних насаждений данное определение, на наш взгляд, вообще неприменимо.
Кроменазванных критериев, которые обычно считают материальными, ст. 130 ГК РФиспользует и юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты,которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна,что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости. Этовоздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты,подлежащие государственной регистрации. Очевидно, указание на обязательностьтакой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данныхобъектов недвижимым вещам.
Некоторыеавторы считают, что государственная регистрация еще не свидетельствует оналичии статуса недвижимости. Так, Е.А. Киндеева пишет, что автомобиль илиплеменной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются. В данномслучае следует согласиться с Е.А. Сухановым, который совершенно справедливоуказывает на различие государственной регистрации прав на недвижимость, имеющейгражданско-правовое значение, и технической регистрации отдельных видовимущества. Техническая регистрация, замечает ученый, может влиять лишь наосуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобилявладельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на ихвозникновение, изменение или прекращение.
Объектомгражданских правоотношений является не только недвижимое, но и движимое имуществовещи.
Нашмир как единый и непрерывный материальный континуум сплошь состоит из вещей.Именно они стали нашими постоянными спутниками по жизни, традиционнообеспечивая повседневный и привычный комфорт.
Преждевсего, заметим, что сам термин «вещь» многозначен и имеет, какминимум, бытовую, философскую и юридическую интерпретации. Так, с обыденныхпозиций вещи воспринимаются как «отдельные предметы, изделия».
Первыйюридический признак вещи — доступность обладанию.
Современнаяучебная литература постулирует, что предметы, на данном этапе развития человекадля него недостижимые, интеллектуально и физически им не контролируемые, вещамис точки зрения права не являются.
Нередкобывает, что те или иные предметы материи можно осязать в непосредственнойблизости, например, воду в океане, воздух в комнате. Смысл тут кроется вдругом. Если их нельзя точно обособить от других предметов, изолировать отвнешнего мира или предметно индивидуализировать, вещами их тоже признатьнельзя. Наоборот, природный газ в баллоне, вода в канализации или цистернеявляются обособленными объектами и поэтому, будучи доступными обладаниючеловека, становятся вещами. Состояние, в котором вещь будет обособлена отостального материального мира и, следовательно, доступна человеческому обладанию,можно назвать дискретным.
Дажена международно-правовом уровне закреплено, что поскольку дикие животные,например морские биоресурсы, находятся в естественной среде обитания и необособлены от нее, они не являются вещами, то есть объектами чьего-либо права.
Второйюридический признак вещи — материальность.
Преждевсего отметим, что в последнее время возросло количество дискуссий овозможности существования в российском гражданском праве так называемыхбестелесных вещей. Особенно настоящий всплеск обсуждений дефиниции вещипришелся на момент последней кодификации гражданского законодательства. Ксожалению, сам Гражданский кодекс РФ из-за некорректной, на наш взгляд,редакции некоторых своих норм (ст. 128) дал почву для подобных споров.
Однаков литературе можно встретить и иную позицию. Так, А.П. Сергеев пишет:«Важнейший признак вещей, благодаря которому они и становятся объектамигражданских прав, заключается в их способности удовлетворять те или иныепотребности людей. Предметы, не обладающие полезными качествами либо полезныекачества которых еще не открыты людьми: объектами гражданско-правовых отношенийне выступают».
Даннаяпозиция выражает потребность в выделении еще одного конститутивного признакавещи — ее ценности (полезности). Условно это можно назвать аксиологическимподходом к вещи. Его суть состоит в том, что предметы, не обладающие ценностью(полезностью), вещами не признаются.
Этамысль теоретически верна, однако, на наш взгляд, надо учитывать, по крайнеймере, три следующих обстоятельства.
Во-первых,сама категория «ценность» носит личностный, субъективный оттенок.Это, согласно терминологии теории аргументации, оценочное, ситуативное понятие,не могущее быть эффективным критерием.
Помнению цивилистов, уже сейчас «останки человека и отделенные от его телачасти являются вещами». Договоры об отделении частей тела или взятиикрови, а также об изъятии внутренних органов после смерти уже признаютсядействительными, если не нарушают основ публичного правопорядка.
Во-вторых,в нашем быту существует множество предметов, не обладающих очевидной для многихценностью: любительские фотографии, старая ветошь, черновики, сломаннаяшкатулка, никому не нужная деловая переписка.
Наконец,в-третьих, ГК РФ уже в первой статье подчеркивает, что гражданское законодательствоисходит из свободы договора, недопустимости произвольного вмешательствакого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществлениягражданских прав. Постулируется, что граждане и организации приобретают иосуществляют их своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлениисвоих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых непротиворечащих законодательству его условий. Таким образом, никто не можетзапретить продать, скажем, старый ботинок, если у кого-то имеется на негоспрос.
Такимобразом, объектами права общей долевой собственности может быть абсолютно любоеимущество, его характер количество зависит только от субъекта правасобственности.
/>/>ГЛАВА 3. ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ,ПРЕКРАШЕНИЯ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПОЛНОМОЧИЙСОБСТВЕННИКА3.1Приобретение права общей долевой собственности
Способы приобретениядолевой собственности предусмотренные гражданским законодательством весьмаразличны мы рассмотрим наиболее часто встречающиеся. Прежде всего, это созданиехозяйственного товарищества, товарищества собственников жилья, крестьянского(фермерского) хозяйства, вступление в наследство.
Всоответствии со ст. 7 Закона об ООО, участниками общества могут быть граждане июридические лица. Несколько граждан — сособственников доли в ООО не могутвыступать как единый участник общества, каждый из них является участником ОООиндивидуально. Соответственно каждый сособственник доли в ООО персональнообладает имущественными (право на часть прибыли, право на ликвидационныйостаток) и неимущественными правами (право на информацию, право на участие вуправлении). Реализация этих прав, однако, имеет особенности, установленныенормами гражданского законодательства.
Исходяиз толкования ст. 247 ГК РФ сособственники доли в ООО могут заключитьсоглашение о порядке реализации прав участников ООО, в том числе определить,кто из общих долевых собственников будет осуществлять правомочия по голосованиюна общем собрании участников общества, либо назначить общего представителя(такая норма есть в Законе об АО). При отсутствии указанного соглашениясособственникам доли участия придется каждый раз при голосовании заключатьспециальное соглашение. Соглашение о порядке пользования общим имуществомявляется сделкой и может быть заключено в письменной форме.
Имущественные праваучастника ООО на часть прибыли ООО и на ликвидационный остаток реализуютсяисходя из принципа равенства долей сособственников, если иное не установленосоглашением между ними. В случае с наследниками или супругами участники общейсобственности получают равные доли прибыли или равные части ликвидационногоостатка.
В соответствии с п. ст.290 «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме» ГКРФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общейдолевой собственности:
— общие помещения дома,
— несущие конструкциидома,
— механическое,электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами иливнутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры невправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилогодома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно отправа собственности на квартиру (см. п. 2 ст. 290 ГК РФ).
Так мэрия г. Тольятти обратилась с искомк Обществу с ограниченной ответственностью ПКФ «ПОЛ-строй» овзыскании задолженности по арендной плате согласно договора аренды нежилогопомещения № 4823/а от 01.02.2000 г., и пени за просрочку оплаты (договорнаянеустойка) за период с 11.02.2000 г. по 30.06.2001 г.
По договору № 4823/а от 01.02.2000 г.Комитет по управлению имуществом г. Тольятти предоставил в аренду ответчикучасть нежилого помещения жилого дома (проходной подъезд N 2) по адресу: г.Тольятти, Ленинский проспект,27, общей площадью 25,7 кв. м для использованияпод офис предприятия по ремонту и отделке помещений сроком с 01.01.2000 г. по31.12.2000 г.
Из материалов дела усматривается, чтоквартиры в указанном жилом доме находятся в собственности граждан.
В соответствии со ст. 290 Гражданскогокодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном домепринадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущиеконструкции дома, механическое, электрическое, санитарно — техническое и иноеоборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более однойквартиры.
Подъезд многоквартирного жилого домаявляется в силу указанной нормы помещением общего пользования, принадлежащимсобственникам квартир на праве общей долевой собственности.
Согласно ст. 247 Гражданского кодексаРоссийской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевойсобственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Доказательств наличия соглашения всехсобственников на передачу в аренду части подъезда в деле не имеется.
Фактическое пользование переданным подоговору помещением со стороны ответчика не имело места, поскольку под офиспомещение им оборудовано не было. При таких обстоятельствах ответчик не обязанвозмещать истцу и плату за фактическое пользование помещением, переданным емупо ничтожной сделке.
Собственники квартир дляобеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и ихобщим имуществом могут образовать товарищества собственников квартир (жилья).
Товариществособственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой идействующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (см.ст. 291 ГК РФ).
До вступления в силуЖилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) в соответствии со ст. 1 Федеральногозакона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственниковжилья» товариществом собственников жилья является некоммерческой организацией,формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспеченияэксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения,пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общимимуществом.
Общим имуществом вкондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца:
— межквартирныелестничные клетки, лестницы;
— лифты, лифтовые и иныешахты;
— коридоры, крыши,технические этажи и подвалы;
— ограждающие несущие иненесущие конструкции;
— механическое, электрическое,сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутрипомещений и обслуживающее более одного помещения;
— прилегающие земельныеучастки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства;
— иные объекты, предназначенныедля обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума ислужащие его использованию (ст. 7 Федерального закона «О товариществахсобственников жилья»).
Общее имущество вкондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев.Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных Законом «Отовариществах собственников жилья» пределах распоряжаются общим имуществомв кондоминиуме. Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельноот права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. Посоглашению домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы впользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано снарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев (ст. 8 Федеральногозакона «О товариществах собственников жилья»).
Доля каждогодомовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме(доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме,измеренных в метрах квадратных площади, если соглашением домовладельцев неустановлено иное. Доля участия домовладельца — собственника комнаты (комнат) вкоммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площадив квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилойплощади, или в иной единообразной форме, установленной соглашениемдомовладельцев. Доля участия по соглашению домовладельцев может бытьустановлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от видапринадлежащих им помещений в кондоминиуме. Доля собственности каждогодомовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиумеследует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащееэтому домовладельцу. Доля собственности нового домовладельца в праве общейсобственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца (ст.9 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»).
С 1 марта 2005 г.создание и деятельность товариществ осуществляется в соответствии с нормами гл.13 (ст. 135-142) Жилищного кодекса РФ, правовое положение членов товариществасобственников жилья определено в гл. 14 (ст. 143-152) Жилищного кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 257 ГК РФв качестве общего правила предусматривает, что имущество крестьянскогохозяйства принадлежит его членам на праве общей совместной собственности (безопределения долей). Однако эта норма является диспозитивной: в договоре междучленами хозяйства может быть установлен иной режим собственности на имуществохозяйства.
Имущество фермерскогохозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, еслисоглашением между ними не установлено иное. Это означает, что соглашением междучленами может быть установлен правовой режим общей долевой собственности наимущество хозяйства. Этим же соглашением должны быть установлены доли каждогоиз членов хозяйства.
При этом в соответствии спунктом 2 статьи 245 ГК РФ соглашением участников долевой собственности можетприниматься во внимание вклад каждого из сособственников в образование иприращение общего имущества.
Участник долевойсобственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядкаиспользования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеетправо на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Доли считаются равными,если они не могут быть определены на основании закона и не установленысоглашением сторон.
Полученные плоды,произведенная продукция и доходы, полученные фермерским хозяйством в результатеиспользования его имущества, становятся общим имуществом, т.е. поступают вобщую собственность членов хозяйства. Статья 136 ГК РФ гласит, что поступления,полученные в результате использования имущества (плоды, продукция и доходы),принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иноене предусмотрено законом или договором об использовании этого имущества. Вслучае использования имущества фермерского хозяйства силу договора имеетсоглашение членов хозяйства. Статья 248 ГК РФ конкретизирует положение статьи136 ГК РФ применительно к отношениям долевой собственности. Порядокраспределения плодов, продукции и доходов, полученных от использованияимущества, находящегося в долевой собственности характеризует следующее:
1) плоды, продукция идоходы поступают в состав общего имущества (в данном случае долевуюсобственность);
2) они перераспределяютсямежду участниками долевой собственности соразмерно долям.
Правило о порядкераспределения плодов, продукции и доходов, полученных от использования имущества,находящегося в долевой собственности, относится к числу диспозитивных. Оноприменяется, если участники не установили другой порядок.
В тех случаях, когдасобственники поочередно используют общее имущество по договоренности, плоды,продукция и доходы могут поступать в собственность каждого сособственника,использующего, например сложную сельскохозяйственную технику. При этомпродолжительность использования может зависеть от размера доли в праве общейсобственности. Если находящийся в долевой собственности земельный участоксдается в аренду сельскохозяйственному товаропроизводителю, то полученнаяпродукция принадлежит ему, а собственники в качестве дохода от этой сделкиполучают арендную плату.
Доляумершего супруга в нажитом во время брака имуществе входит в состав наследстваи переходит к его наследникам, а доля пережившего супруга в наследство невключается (ст. 1150 ГК РФ).
Делов том, что в соответствии с законным режимом имущества супругов имущество,нажитое в период брака, независимо от того, на имя кого из супругов онооформлено, является совместной собственностью. Законный режим имуществасупругов действует, если брачным договором не установлено иное (п. 1 ст. 256 ГКРФ, ст. 33 СК РФ). Какое имущество при законном режиме считается общейсовместной собственностью супругов, а какое к ней не относится, предусмотрено вп. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 и 36 СК РФ.
Особымслучаем возникновения право долевой собственности является смерть одного изсупругов или обоих супругов их доли в общем имуществе признаются равными, как ипри прижизненном разделе супружеского имущества (ст. 39 СК РФ).
ТакБуйлин С.Ф. обратился в суд с исковым заявлением указав, что 18 октября 1989года умерла его супруга — Буйлина Арина Николаевна, проживавшая в с.Белоключье, Шигонского района, Самарской области.
После еёсмерти 26.03.1991 г. он обратился в нотариальную контору с заявлением овступлении в наследство, 02.04.1991 ему выдали свидетельство о праве нанаследство по закону на денежные вклады супруги. Истец просит признать за ним, БуйлинымСтепаном Фёдоровичем, право собственности на денежные вклады, находящиеся в ОСБ113/090 с.Шигоны, Шигонского района, Самарской области на счёте №4230681045405500039821 и №4230681095405500613522 в порядке наследования, послесмерти супруги Буйлиной Арины Николаевны, умершей 18 октября 1989 года.
Всоответствии со ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди являются дети,супруг, родители наследодателя. Согласно названной нормы законы Буйлин С.Ф.,Козырева А.С. и Буйлин А.С. являются наследниками первой очереди после смертиБуйлиной Арины Николаевны. Согласно ст. 1157 ГК РФ, наследники вправеотказаться от наследства в пользу других лиц из числа наследников по завещаниюили наследников по закону. Буйлин А.С. и Козырева А.С. отказываются от своейдоли наследства в пользу наследника по закону — Буйлина С.Ф.
Суд,выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, пришел к выводу о законностии обоснованности требований Буйлина С.Ф..
Правоотступить от начала равенства долей супругов в их общем совместном имуществеимеет суд, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) иззаслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности в случаях,если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовалимущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК РФ).
Доляумершего супруга в общем имуществе наследуется по общим правиламнаследственного правопреемства. Переживший же супруг имеет право собственностина свою долю в этом имуществе, независимо от того, призван он к наследованиюили нет, а если призван, то не имеет значения, по какому основанию — по законуили по завещанию, и принял ли он наследство, а потому вправе определить этудолю в общем имуществе, нажитом в период брака.
Вслучае спора между пережившим супругом и наследниками умершего супруга, а равноего кредиторами супружеская доля в общем имуществе может быть определена всудебном порядке.
К. иС. состояли в браке. В период брака ими были приобретены автомобили«Мицубиси-Паджеро», «Ниссан-Датсун»,«Ниссан-Санни», доли в уставном капитале ООО, общая стоимость которыхсоставляет 163 396 руб. 25 коп. Все это имущество было оформлено на имя К. Вавгусте 1998 г. К. умер. С. приняла наследство после его смерти, подав внотариальную контору соответствующее заявление.
X.обратился в суд с иском к С. о взыскании суммы долга и процентов за пользованиечужими денежными средствами. Он сослался на то, что заключил с К. договорзайма, по которому передал К. 50 тыс. долл. США с условием возврата 1 сентября1998 г. В связи со смертью К. долг истцу возвращен не был. X. просил возложитьобязанность по исполнению условий договора на С. как на наследницу должника позакону.
РешениемМагаданского городского суда Магаданской области от 27 июня 2000 г. иск X.удовлетворен: с С. в его пользу взыскано 163 395 руб. 25 коп. Рассмотрев дело впорядке надзора, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФотменила решение суда и передала дело на новое судебное рассмотрение, посколькусуд не применил ст. 34 СК РФ и неправильно, без учета права С. на супружескуюдолю в имуществе, определил стоимость наследства. По утверждению С.,действительная стоимость перешедшего к ней в порядке наследования имуществасоставляет 1/2 часть от 163 396 руб. 25 коп. Только в этих пределах онаотвечает по долгам наследодателя. Доказательств того, что перечисленноеимущество не является общим, а принадлежало лично К. (было ему подарено ит.д.), суду представлено не было.
Еслизавещание наследодателя составлено без учета права его супруга на долю в общемимуществе, переживший супруг, а также его наследники и кредиторы могутпотребовать признания завещания недействительным в соответствующей части.
В ст.75 Основ законодательства РФ о нотариате предусмотрено, что по письменномузаявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга всвидетельстве о праве собственности на долю в общем имуществе может бытьопределена также доля умершего супруга. Необходимость в этом может возникнуть,если общее имущество (все или часть) оформлено на имя пережившего супруга, анаследники желают включить долю умершего в наследство. Однако такой формынотариального свидетельства среди форм, утвержденных приказом Минюста России от10 апреля 2002 г. № 99, нет. По-видимому, при отсутствии спора между пережившимсупругом и наследниками предполагается заключение указанными лицамисоответствующего соглашения. Возникший спор подлежит разрешению в судебномпорядке. В случае определения доли наследодателя в общем имуществе, оформленномна имя пережившего супруга, она включается в состав наследства.
Еслиоба супруга умерли одновременно (в один и тот же день) или последовательно,доли умерших в общем имуществе могут быть по требованию наследника(наследников) или кредиторов наследодателей определены в судебном порядке, послечего подлежат включению в состав соответствующего наследства.
В томслучае, когда на день открытия наследства брак с наследодателем расторгнут, араздел общего имущества не произведен или не установлены доли бывших супругов вправе общей собственности, они могут быть определены по соглашению между бывшимсупругом и наследниками умершего, принявшими наследство. В случае спора онразрешается в судебном порядке. При этом следует иметь в виду, что ктребованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, позаявлению стороны в споре судом применяется трехлетний срок исковой давности(п. 7 ст. 38 СК РФ). В п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрениидел о расторжении брака» было разъяснено, что течение этого сроканачинается не со времени прекращения брака, а со дня, когда лицо узнало илидолжно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). В том случае,когда срок исковой давности по указанному требованию был пропущен ещенаследодателем, он не может быть восстановлен судом по заявлению наследниковили кредиторов умершего, требующих определения его доли в общем имуществе,нажитом в браке.
Приналичии брачного договора (ст. 40-42 СК РФ) состав имущества, принадлежавшегоумершему на день открытия наследства, а если договором была установлена общая(долевая или совместная) собственность супругов, то имущество и (или) доляумершего в общем имуществе супругов, а равно имущество пережившего супруга и(или) его доля в общем имуществе определяются на основании брачного договора. 3.2 Прекращение праваобщей долевой собственности
Существует несколько основанийпрекращения права общей долевой собственности. Традиционно их делят на две группы.К первой группе относятся основания, вообще прекращающие право собственности, ивследствие этого они относятся как к односубъектной, так и к общей долевойсобственности: гибель вещи, переход права собственности на нее к другому лицу ит.п. Данная группа оснований является типичной, поэтому не представляет особогоинтереса для нашей работы. Вторая группа оснований включает в себя такиеспецифические способы, как раздел и выдел из общей долевой собственности.
Поскольку отношения, возникающие привыделе доли, имеют много общих черт с отношениями при разделе, становитсяпонятным, почему законодатель правила о разделе не формулирует отдельно, аобъединяет вместе с правилами о выделе в рамках одной статьи (ст. 252 ГК РФ).
С точки зрения изложения материалапредставляется удобным начать рассмотрение с такого основания прекращения праваобщей долевой собственности, как выдел.
Согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ участникдолевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.Таким образом, право на выдел является элементом правомочия распоряжения долей,а следовательно, сособственник вправе в любой момент заявить о своемтребовании. В соответствии с действующим законодательством данное правомочиенельзя ограничить соглашением сособственников.
Выдел доли участника права общей долевойсобственности на жилое помещение в многоквартирном доме может быть осуществлен,во-первых, путем выделения части общего жилого помещения соразмерно доле вправе собственности и, во-вторых, посредством выплаты денежной или инойкомпенсации. Из содержания ст. 252 ГК РФ следует, что сособственники вправесами определить по своему соглашению способ выдела доли. В случае жевозникновения разногласий каждый из них может обратиться в суд и потребоватьвыдела своей доли в натуре.
При рассмотрении судом требования одногоиз сособственников необходимо учитывать, что «выдел доли в натуре — этопрямой и потому наиболее удобный для выделяющегося участника способ квозникновению индивидуальной собственности на выделенную часть вещи». Вместес тем реализация данного способа в настоящее время представляется маловероятнойприменительно к жилым помещениям в многоквартирных домах в силу специфики ихстроения, а также требований судебной практики, установленной в отношении тойчасти жилого помещения, которая выделяется сособственнику.
Согласно Постановлению ПленумаВерховного Суда РФ № 8 «О некоторых вопросах применения судами ЗаконаРоссийской Федерации „О приватизации жилищного фонда в РоссийскойФедерации“ от 24 августа 1993 года, выдел участнику общей собственности наприватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру,принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачиистцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни,коридора, санузла), оборудования отдельного входа.
Думается, позицию в этом вопросе,занятую Верховным Судом, едва ли можно признать удовлетворительной и с точкизрения действующего законодательства, и с точки зрения практическойнеобходимости.
Дело в том, что действующеезаконодательство признает изолированную комнату самостоятельным объектом праваиндивидуальной собственности. В частности, допускается приватизацияизолированной комнаты в коммунальной квартире. По своему строению коммунальнаяквартира, как правило, не отличается от квартиры, не имеющей такого статуса. Иу той и у другой квартиры имеется только один вход. Нам представляется, чтоцелесообразнее было бы признание возможности выдела доли в натуре, если имеетсявозможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты сустановлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора,кухни) конструкции общей долевой собственности, аналогичной той, котораяиспользуется по отношению к объектам общего пользования всего многоквартирногодома. Данное решение делает „реальной“ возможность выдела доли внатуре и в большей степени учитывает интересы сособственников.
Думается, что разъяснения, данные вПостановлении Пленума Верховного Суда РФ, во многом сформулированы под влияниемПостановления Пленума Верховного Суда СССР № 4 „О судебной практике поразрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом“ от 31июля 1981 года. Указанное Постановление содержит по сути аналогичноеразъяснение, что дает нам основание полагать отождествление правового режимажилого дома и квартиры в многоквартирном доме, что является небесспорным. Каксправедливо отмечает Ярошенко К.Б., „квартира и жилой дом должнырассматриваться как самостоятельные объекты права собственности, правовой режимкоторых может не совпадать“.
В тех случаях, когда выдел доли в натуреневозможен без несоразмерного ущерба имуществу, под которым понимаетсяневозможность использования его по назначению, существенное ухудшениетехнического состояния, выделяющийся сособственник может прибегнуть ко второмуспособу, а именно потребовать выплаты компенсации за долю.
Использование данного способа выделапредопределено свойствами денег. Как пишет Новоселова Л.А., „деньгиотносятся к категории делимых вещей. При этом особенность денег выражается втом, что денежная сумма всегда может быть разделена без ущерба для возможностихозяйственного назначения выделенной части. В связи с этим денежный раздел ивыдел денежной доли широко используется в гражданском праве как способ раздела имуществапри невозможности его раздела в натуре“.
При анализе денежной компенсации какспособа выдела доли нельзя не обратить внимания на соотношение предложения окупле — продаже доли, обращенное к сособственникам, и требования о выплатеденежной компенсации. Как правило, в литературе их отождествляют. Однако,несмотря на всю схожесть (предметом выступает денежная сумма), обращает на себявнимание существенное различие, заключающееся в том, что размер денежной суммыможет быть неодинаков при направлении предложения о купле — продаже ипредъявлении требования о выплате денежной компенсации. Использованиесособственником купли — продажи предполагает распространение действия принципасвободы договора, а это дает ему возможность самостоятельно определить условияпродажи, в том числе условие о цене. В тех же случаях, когда предъявляетсятребование о выплате денежной компенсации за долю, практика твердопридерживается правила, в соответствии с которым размер денежной компенсацииопределяется исходя из действительной стоимости имущества. Кроме того, прикупле — продаже сособственники, которым адресовано предложение о заключениидоговора, всегда вправе от него отказаться.
Согласно ст. 252 ГК РФ выплата участникудолевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела егодоли в натуре допускается с его согласия. Таким образом, в основе использованиявторого способа по общему правилу лежит согласие сособственника на получениеденежной компенсации, что вполне понятно, ибо с получением последней он утрачиваетсвои права на общее имущество. Лишение же прав участника общей долевойсобственности помимо его воли противоречило бы принципу неприкосновенности изащиты права собственности.
Тем не менее действующий ГК РФпредусматривает исключение из указанного нами общего правила. Данное исключениедавно известно судебной практике. Так, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ в случаях,когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он неимеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и приотсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевойсобственности выплатить ему компенсацию. Формулирование подобного исключенияявляется, пожалуй, результатом поиска оптимального соотношения интересов всех сособственникови интереса отдельного участника права общей долевой собственности.
Положительное решение вопроса о выплатекомпенсации сособственнику вместо выдела его доли в общем имуществе возможно втех случаях, когда имеются все три условия: доля сособственника незначительна,в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса виспользовании общего имущества.
Обращает на себя внимание третьеусловие, носящее субъективный характер. В связи с этим вопрос о наличии илиотсутствии существенного интереса должен решаться судом в каждом конкретномслучае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонамидоказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этогоимущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности,наличия детей и т.д.
Действующее гражданское законодательствоне предоставляет суду права лишать такого сособственника принадлежащих ему правв отношении общего имущества. Сложившаяся судебная практика рассмотренияспоров, связанных с общей собственностью, выработала правило, в соответствии скоторым отсутствие согласия выделяющегося сособственника получить вместо частиобщего имущества денежную компенсацию при невозможности выдела может служитьоснованием для отказа в иске о выделе доли в натуре.
Использование только выдела доли внатуре либо выплаты компенсации редко можно встретить на практике. Вбольшинстве случаев используется сочетание выдела доли в натуре с выплатойкомпенсации. Использование комбинации рассмотренных нами способовпредопределено тем, что не всегда практически возможно достигнуть соответствиямежду выделяемой частью общего имущества и размером доли в праве собственности,принадлежащей сособственнику. Отказывать же в выделе доли в натуре вследствиеэтого вряд ли целесообразно. В силу этого п. 4 ст. 252 ГК РФ устанавливаетправило, в соответствии с которым несоразмерность имущества, выделяемого внатуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственностиустраняется выплатой соответствующей денежной или иной компенсации. При выделедоли одного из сособственников возникает необходимость пересмотра размеровдолей оставшихся сособственников. Пересмотр размеров долей, как правило,производится сразу же после выдела по соглашению между оставшимися участниками.В тех случаях, когда выдел (раздел) произведен судом, размеры долейопределяются в судебном решении.
Так Федосов А. С., с. Заволжье,Самарская область, обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском кКрестьянскому фермерскому хозяйству Федосовой В.М., с. Заволжье, Самарскаяобласть, о выделении доли в имуществе. Исковое заявление мотивировано выходомистца из состава участников Хозяйства.
Как установлено материалами дела,решением малого Совета Приволжского районного Совета народных депутатов от18.12.91 № 29 Федосовой В.М. в пожизненное наследуемое владение предоставленземельный участок площадью 62,6 га для ведения крестьянского хозяйства.
Согласно Свидетельству серии 63 №0204357, выданному ИМНС РФ по Приволжскому району, на налоговый учет ответчикпоставлен 20.05.92.
Постановлением АдминистрацииПриволжского района Самарской области от 25.06.92 № 129 истцу в пожизненноенаследуемое владение для ведения Фермерского хозяйства из земель Совхоза»Новое Заволжье" предоставлен земельный участок площадью 10,9 га.Данным же Постановлением главой Крестьянского хозяйства утвержден Федосов А.С.
Согласно Свидетельству серии 63 №000596536 Фермерское хозяйство Федосова А.С. зарегистрировано АдминистрациейПриволжского района Самарской области 02.04.95 за № 34.
В соответствии с п. 1 ст. 257 Кодексаимущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на правесовместной собственности, если законом или договором между ними не установленоиное.
В силу положений Закона земельный участоки средства производства при выходе одного из членов хозяйства разделу неподлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации,соразмерной его доли в общей собственности на имущество.
Судом сделан законный и обоснованный выводо том, что спорное имущество было закуплено на кредиты, предоставленныеответчику. Так же правомерно установлено обстоятельство отсутствиядоказательств членства истца в КФХ Федосовой В.М., наличия вклада, доли или паяистца в КФХ «Федосовой В.М., наличия соглашения членов Хозяйства наполучение компенсации, а также то, что отсутствует заявление истца о выходе изсостава участников КФХ Федосовой В.М.
Доказательства внесения спорногоимущества истцом в Фермерское хозяйство ответчика, так же как и доказательстваналичия права совместной собственности хозяйств на спорное имущество истцом непредставлены.
Выдел доли из общей долевойсобственности на жилое помещение является, как правило, результатом свободноговолеизъявления сособственника. Однако следует помнить, что выдел доли из общейсобственности может происходить не только по требованию выделяющегосясособственника, но и по требованию кредиторов в тех случаях, когда у должника — участника права общей долевой собственности отсутствует другое имущество. Статья255 ГК РФ устанавливает специальный порядок обращения взыскания приневозможности выделить долю в натуре либо если против этого возражают остальныеучастники права общей долевой собственности. В таком случае кредитор вправепотребовать продажи должником своей доли остальным участникам общейсобственности по цене, соразмерной ее рыночной стоимости, с обращениемвырученных от продажи средств в погашение долга. Если остальные участники праваобщей собственности от приобретения доли должника откажутся, кредитор вправетребовать по суду обращения взыскания на нее путем продажи этой доли спубличных торгов.
Определенные затруднения возникают вреализации кредитором права обращения взыскания по долгам должника — участникаправа общей долевой собственности, т.к. „права и законные интересыкредитора могут оказаться без надлежащей защиты в случаях невозможности выделадоли в натуре и отказа должника в явной или неявной форме от продажи своей долиостальным сособственникам“.
Нам представляется, что по смыслу ст. 255ГК РФ кредитор не лишен возможности в случае уклонения должника от выполненияранее направленного ему требования самостоятельно обратиться к сособственникамс требованием о купле — продаже доли. Таким образом, в любом случае отказучастников права общей долевой собственности от приобретения доли должника — сособственника (по требованию самого должника либо кредитора) служит основаниемдля возникновения у кредитора права обратиться в суд с требованием об обращениивзыскания путем продажи доли с публичных торгов.
Как уже отмечалось, законодатель правилао разделе не располагает отдельно, а объединяет вместе с правилами о выделе врамках одной статьи (ст. 252 ГК). Следовательно, рассмотренные нами способывыдела доли: получение имущества в натуре, выплата денежной компенсации — используются и при разделе общего имущества.
Поскольку жилое помещение относится, какправило, к числу неделимых объектов, нельзя не остановиться на рассмотрениивопроса о способах раздела неделимых объектов.
Сложившаяся практика указывает на дваспособа урегулирования взаимоотношений сособственников. При неделимости объектаправа общей долевой собственности раздел может быть осуществлен либопосредством передачи общего имущества одному из сособственников собязательством выплатить остальным соответствующую компенсацию, либо путемпродажи общего имущества с распределением полученной от продажи суммы междувсеми участниками права общей долевой собственности в соответствии с размерамиих долей.
Жилое помещение относится к числудорогостоящих объектов. Ввиду этого представляет интерес проблема разделажилого помещения, принадлежащего на праве общей собственности двум лицам, одноиз которых не обладает достаточным имуществом, средствами, чтобы выплатитькомпенсацию за долю, принадлежащую другому участнику, и вместе с темзаинтересован в использовании принадлежащего сособственникам общего имущества ипоэтому не согласен на его продажу с тем, чтобы вырученную сумму распределитьмежду ними.
Совершенно очевидно, что невозможнопрекратить право общей долевой собственности для всех его участников путемпринудительной продажи жилого помещения без согласия всех сособственников.
Возникшие разногласия, по смыслузаконодательства, могут быть урегулированы судом путем установления первогоспособа раздела имущества: посредством передачи общего жилого помещения виндивидуальную собственность заинтересованного участника с присуждением впользу другого сособственника денежной компенсации. В случае отсутствия усособственника, которому передано общее жилое помещение в индивидуальнуюсобственность, необходимых средств решение суда подлежит принудительномуисполнению посредством обращения взыскания на принадлежащее такомусособственнику имущество по правилам об исполнительном производстве.
Нельзя не обратить внимания на то, чтотакое решение вопроса означает фактически принуждение остающегосясособственника к покупке доли, принадлежащей другому лицу. При этом обязанностьи размер выплаты устанавливаются судом исходя из действительной стоимостиимущества и при отсутствии соглашения сторон. В отношении этой ситуации можноговорить о принудительном „наделении“ собственностью, что не всегдаможет приветствоваться сособственником, поскольку автоматически влечетувеличение его бремени содержания имущества.
Возникшая проблема, представляется,является результатом закрепления в главе 16 ГК безусловного права требованиявыдела своей доли посредством выплаты денежной компенсации. Решениезаконодателя, очевидно, дает преимущество интересам выделяющегосясособственника. Иное решение этого вопроса вряд ли возможно. С другой стороны,представляется разумным положение ГК 1922 года, в силу которого еще допредъявления соответствующего требования о выделе участники общей долевойсобственности могли ограничить это правомочие своим соглашением и тем самымоградить себя от появления такой ситуации.3.3Проблемы осуществления права общей долевой собственности
Владение и пользование общим долевымимуществом осуществляется по согласию всех сособственников, а при недостижениисогласия спор решается судом.
Имущество, находящееся в долевойсобственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению междуними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли изобщего имущества. Раздел имущества производится между всеми участниками общейсобственности и означает ее прекращение. При выделе доли общая собственностьсохраняется только в отношении остающихся участников.
При осуществлении права собственностисобственник (в том числе участник общей долевой собственности) не долженвыходить за пределы своих прав. Существуют общие и частные пределыосуществления гражданских прав.
Общие пределы относятся ко всем правам исодержатся в нормах-принципах. (Например, в п. 2 ст. 1 ГК указано, чтогражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона итолько в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционногостроя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц,обеспечения обороны страны и безопасности государства). Нарушение общихпределов называют злоупотреблением правом.
Частные пределы характеризуются тем, чтоотносятся к конкретным гражданским правам и предусмотрены в специальных статьяхзаконодательства. Следует отметить, что в отношении долевой собственности числотаких ограничений весьма значительно.
Так, распоряжение общей долевойсобственностью осуществляется по согласию всех ее участников. При этом каждыйучастник общей долевой собственности также может распорядиться своей долей идля этого согласия других сособственников не требуется. Однако при продаже долипостороннему лицу другие участники имеют право преимущественной покупки,которое заключается в том, что они имеют преимущественное право приобрести долюпо цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, за исключениемслучаев продажи на публичных торгах. Продавец доли должен письменно уведомитьдругих сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи долинедвижимости срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества — 10 дней. По истечении указанных сроков и если сособственники не выразилинамерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу.
Особой разновидностью общей долевойсобственности является собственность на общее имущество многоквартирного дома,распоряжение которой по существу нереализуемо. Доля в общем имуществемногоквартирного дома не приобретает самостоятельного юридического значения. Влитературе появилось утверждение, что речь идет об общей неделимойсобственности, с чем вполне можно согласиться. При совершении сделок с жилымипомещениями, в результате которых возникает право собственности на них,одновременно возникает право общей долевой собственности на объекты общегопользования. Так, если объектом сделки выступает квартира, то наряду спереходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования иквартиры (кухня, коридор, ванная комната и др.), и многоквартирного дома, Ктаким объектам закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое,электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами и/или внутриквартиры. Субъектами права общей долевой собственности на это имуществоявляются собственники помещений в многоквартирном доме.
Ограниченный характер правомочий субъектаобщей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном домезаключается прежде всего в невозможности выделить свою долю в натуре. Так,согласно п. 4 ст. 37 ЖК собственник помещения в многоквартирном доме не вправеосуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общееимущество в многоквартирном доме.
В соответствии с ранее сложившейсяпрактикой допускалось заключение так называемых инвестиционных договоров, когдафизическое или юридическое лицо заключало с государственным или муниципальнымжилищным органом договор, по которому принимало на себя обязательство провестиреконструкцию объекта общего пользования (например, чердачного помещения), авзамен получало право собственности на этот объект. Такая практика продолжаласьи после принятия части первой ГК РФ, хотя в ст. 290 ГК прямо установлено, чтособственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит право общей долевойсобственности на общее имущество дома. Таким образом, такая практикапротиворечила законодательству, и в ряде случаев подобные договоры в судебномпорядке были признаны недействительными. Вместе с тем нельзя не обратитьвнимания на то, что указанная норма ЖК противоречит нормам ГК РФ, посколькусогласно ст. 252 ГК участник общей долевой собственности имеет право требоватьвыдела своей доли из общего имущества. Кроме того, она противоречит ст. 246 ГК,согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в общей долевойсобственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Возникает вопрос о том, какой из двухправовых актов будет действовать. На первый взгляд можно прийти к выводу, чтотаким правовым актом является ЖК. Согласно ч. 1 ст. 4 Вводного закона к ЖКвпредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерациизаконов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РоссийскойФедерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку,поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации. Крометого, следует учитывать то обстоятельство, что ЖК был принят позднее.
Однако следует также учитывать тообстоятельство, что в данном случае речь идет не о чисто жилищных отношениях, ао гражданско-правовых. При этом в силу п. 2 ст. 3 ГК нормы гражданского права,содержащиеся в любых других законах (а значит, и в ЖК), не должны противоречитьГК.
Очевидно, законодатель, а возможно, иКонституционный Суд РФ должны дать дополнительные разъяснения по этому вопросу.При этом следует иметь в виду, что этот вопрос приобретает особую значимость всвязи с тем, что есть случаи, когда все собственники жилых помещений вмногоквартирном доме не возражают против того, чтобы передать, например, чердакили подвал в собственность одного из жильцов, получив взамен ту или инуюкомпенсацию.
Несомненно, ограничена в данном случае ивозможность осуществления такого правомочия собственника, как правомочиепользования. Возможность передачи помещений, входящих в объекты общегоимущества многоквартирного дома (в том числе чердачные помещения), впользование предусмотрена п. 4 ст. 36 ЖК, в котором говорится, что по решениюсобственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собраниитаких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут бытьпереданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права изаконные интересы граждан и юридических лиц, а также п. 2 ст. 44 ЖК, согласнокоторому к компетенции общего собрания собственников помещений вмногоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общегоимущества в многоквартирном доме.
Термин „пользование“предполагает как безвозмездное пользование (заключение договора безвозмездногопользования), так и возмездное пользование (заключение договора аренды).
Теоретически возможны оба варианта,однако с практической точки зрения единственно возможным представляется договораренды. Максимальный срок договора аренды действующим законодательством непредусмотрен, однако вряд ли целесообразно заключать договор аренды на срокболее 50 лет, поскольку в противном случае нельзя исключать отказ вгосударственной регистрации договора аренды по тому основанию, что такаядлительная аренда по существу прикрывает передачу помещений в собственность.
Для заключения подобного договоранеобходимо проведение внеочередного (п. 2 ст. 45 ЖК) общего собраниясобственников помещений в многоквартирном доме, решение которого оформляетсяпротоколом общего собрания в порядке, установленном общим собраниемсобственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК). После этого должен заключатьсядоговор аренды, в котором в качестве арендодателя выступают все собственникижилых помещений в данном многоквартирном доме, а в качестве арендатора лицо,которому предоставляется помещение во владение и пользование за плату.
Договор аренды подлежит государственнойрегистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной службы.Согласно п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним в том случае, если в аренду сдаются здание,сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимогоимущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаютсяпоэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в арендупомещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения иличасти помещения регистрируется как обременение прав арендодателясоответствующего помещения (части помещения). При этом с заявлением огосударственной регистрации договора аренды недвижимого имущества можетобратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним).
Нельзя не обратить внимания на то, чтоположения п. 4 ст. 36 ЖК сформулированы двусмысленно. В нем, в частности,сказано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме,принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества вмногоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае,если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
При буквальном толковании этой нормыможно прийти к выводу о том, что помещения могут передаваться в пользованиетолько иным лицам, то есть не собственникам жилых помещений (хотя в п. 2 ст. 44ЖК говорится о передаче помещений в пользование без указания, о каких лицахидет речь). Кроме того, фраза „если это не нарушает права и законныеинтересы граждан и юридических лиц“ дает возможность для самого широкоготолкования. При этом очевидно, что передача в пользование части общего имуществана длительный срок в той или иной степени нарушает права и законные интересыдругих собственников.
Наконец, переданное в пользованиепомещение будет сохранять статус нежилого помещения, даже если фактически будетиспользоваться для проживания. Перевести его в жилое в силу п. 4 ст. 22 ЖК РФ,установившего, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается,если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствуетвозможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиямлибо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либолиц, практически невозможно.
Новый Жилищный кодекс РФ в ст. 45 — 48предусматривает, что решения по вопросам, выносимым на собрание, затрагивающееобщее домовое имущество, принадлежащее всем собственникам жилых помещений надолевых началах, в том числе государству и органам местного самоуправления,обязательны для всех собственников помещений. Таким образом, налицопротиворечие со ст. 246 ГК, согласно которой распоряжение имуществом,находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ееучастников, а при недостижении соглашения — в порядке, установленном судом.Таким образом, даже если решение выносится большинством собственников жилыхпомещений, это противоречит указанным положениям ГК. Практическаяцелесообразность указанных положений ЖК вполне понятна: в противном случаерешать проблемы, связанные с использованием общего домового имущества, было быпросто невозможно. Принятие решений подобным образом вполне допустимо в ТСЖ,где в соответствии с уставными документами решения, принятые большинством,обязательны для меньшинства. Однако новый ЖК не должен содержать нормы,предусматривающие навязывание воли большинства меньшинству в объединении собственниковбез членства, органом управления которого является общее собрание.
Следует отметить, что ЖК говорит особственниках помещений, а не только о собственниках жилых помещений. Из этогоследует, что собственники нежилых помещений также являются участниками общейдолевой собственности на общее имущество.
Спорным также является вопрос о том, ктоже является собственником всего многоквартирного здания, в котором проживаютсобственники отдельных помещений, в целом. Очевидно, следует прийти к выводу отом, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано правособственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении,единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идтитолько о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общейдолевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общейдолевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля, как ужеотмечено, не может быть отчуждена отдельно от помещения.
Иногда возникает вопрос о том, может лиучастник общей долевой собственности произвести отчуждение части доли в общейдолевой собственности на недвижимое имущество. На этот вопрос следует ответитьотрицательно, поскольку доля в праве не рассматривается как вещь исоответственно к ней неприменимы правила о делимости вещей. Действующеезаконодательство ничего не говорит о том, можно ли распорядиться частью доли наобъект недвижимости. Как уже было отмечено, доля не является вещью и в связи сэтим к ней не могут применяться правила о делимых и неделимых вещах. Такимобразом, произвести отчуждение части доли вряд ли возможно. Для того чтобы долюразделить на несколько частей, необходимо произвести ее отчуждение несколькимлицам по одной сделке.
Одним из проблемных вопросов являетсявопрос о выделе доли участника общей долевой собственности на недвижимоеимущество. Следует отметить, что сам термин не всегда понимается однозначно.Так, различают понятие выдела так называемой реальной доли, когда в результатесоглашения или решения суда за конкретным лицом закрепляется конкретная частьобъекта недвижимого имущества (например, определенная комната в жилом доме),которой он владеет и пользуется. При этом выдела в натуре доли не происходит,размер идеальной доли не меняется (например, это лицо как было собственникомопределенной доли (например, 1/3), так и остается им). При этом следует иметь ввиду, что предоставление во владение и пользование определенной частинедвижимого имущества не означает возникновения какого-либо особого вещногоправа.
Кроме того, на практике бывают случаи,когда сособственники недвижимости и, в частности, жилых помещений ставят вопросо выделе свой доли в натуре. При рассмотрении требования о выделе доли изприватизированной квартиры суды учитывают техническую возможность передачиистцу изолированной части не только жилых, но и нежилых, подсобных помещений(кухни, коридоры, санузлы), а также возможность оборудования отдельного выхода.При отсутствии такой возможности выдел части квартиры одному из сособственниковисключен. Выделяющийся собственник вправе рассчитывать лишь на компенсациюстоимости его доли в квартире либо на определение порядка пользования квартиройпо соглашению с другими собственниками, а при недостижении соглашения — порешению суда (Постановление Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 „Онекоторых вопросах применения судами Закона РФ “О приватизации жилищногофонда в Российской Федерации).
В Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФот 1 июля 1996 г. N 6/8 было отмечено, что суд вправе отказать в иске участникудолевой собственности о выделе доли в натуре, если выдел невозможен безнесоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. При этомпод несоразмерным ущербом согласно п. 35 Постановления Пленума понимается невозможностьиспользования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение еготехнического состояния либо снижение материальной или художественной ценности.
Если раздел или выдел доли невозможны,собственник, требующий выдела доли, имеет право на выплату ему стоимости егодоли другими участниками долевой собственности. При этом суд по требованиювыделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевойсобственности выплатить ему соответствующую компенсацию. После получениякомпенсации сособственник утрачивает право на долю в общей собственности.
В исключительных случаях, когда долясобственника незначительна, не может быть реально выделена и собственник неимеет реального интереса в использовании общего имущества, суд в соответствии сп. 36 указанного Постановления может и без согласия этого собственника обязатьостальных участников выплатить ему компенсацию вместо выдела. В отдельныхслучаях неделимый объект недвижимости может быть передан в собственность одномуиз участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ееиспользовании независимо от размера долей остальных участников общейсобственности с компенсацией последним стоимости ее доли. Следует отметить, чтоучастники общей собственности сами по себе не могут обратиться с требованием олишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже еслион не имеет существенного интереса в использовании вещи и доля егонезначительна. Такое правило применимо только к тому участнику, который заявиттребование о выделе доли.
Во всех случаях, когда сособственникупередается часть помещения, превышающая его долю, суд взыскивает с негосоответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей вправе собственности на дом.
В случае выдела доли в натуре частонеобходимо осуществить перестройку этого объекта. Представляется, что расходыпо такой перестройке должны возлагаться на лицо, требующее выдела доли. Этообусловлено тем, что указанные расходы не могут рассматриваться как расходы посодержанию общего имущества. Такая перестройка может включать возведениеперегородок, создание отдельного входа и т.д. Она не должна существенноухудшать качество здания и оказывать влияние на уровень его безопасности (вчастности, жилые помещения не должны уменьшаться до такого уровня, что иминевозможно пользоваться по назначению).
Несмотря на то что доля выделяется внатуре, в строении сохраняется общая собственность (общие стены, крыша, другиеэлементы конструкции, которые связаны как с изолированной частью, так и с инымичастями строения либо являются принадлежностью строения в целом). В связи сэтим должен быть установлен порядок пользования таким общим имуществом.
На практике нередко возникает вопрос овозможности отчуждения единым собственником недвижимого имущества доли в правена это имущество. В таких случаях необходимо учитывать следующее. В большинствеслучаев вновь возведенные строения являются неделимыми недвижимыми вещами.Согласно п. 4 ст. 244 ГК общая собственность на неделимую вещь возникает при еепоступлении в собственность двух или нескольких лиц (в результатекупли-продажи, дарения, мены, наследования, создания вещи несколькими лицами,заключения договора о совместной деятельности и т.д.). Таким образом,достаточно распространенные на практике сделки, в силу которых собственниквсего объекта недвижимости производит отчуждение определенной доли в праве,противоречат действующему законодательству. В частности, нередки сделки, когдаотчуждаются нежилые помещения, то есть части зданий (офисные помещения, подвалы,этажи и т.д.). Между тем нежилые помещения (следует отметить, что термин»нежилые помещения" используется и в законодательстве (см. п. 2 ст.23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним), будучи частью неделимых вещей, не могут быть вещами.
Вместе с тем положение, когдасобственник целого, по крайней мере, теоретически не может распорядиться частьюэтого целого, вряд ли целесообразно. Выходом из этой ситуации может бытьзакрепление в законодательстве нормы, согласно которой собственнику здания илисооружения принадлежит 100 процентов или 1/1 в арифметических дробях. Такаянорма хотя и противоречит теоретической концепции общей собственности, котораяможет возникнуть у двух и более лиц и не допускает существования всех долей уодного лица, однако позволит привести существующую практику в соответствие сзаконодательством.
Возможны ситуации, когда участникдолевой собственности на недвижимое имущество произведет неотделимые улучшенияв этом имуществе. В этом случае он имеет право на увеличение своей доли. Приэтом улучшения будут распространяться на все общее имущество даже в том случае,когда в соответствии с соглашением между сособственниками о порядке пользованияобщей собственностью каждый из участников общей собственности имеет правопользоваться только определенной частью и улучшения были сделаны только в этойчасти. Кроме того, эти улучшения должны быть произведены с согласия другихсособственников. Соответственно те улучшения, которые не соответствуют общей воле,не дают права на увеличение доли. Соглашение о производстве этих улучшенийнеобязательно должно быть соответствующим образом оформлено: оно может вытекатьиз условий договоренности о порядке использования объекта недвижимости. Так,если на одном из участников общей собственности лежат обязанности, связанные сотоплением, то он может изменить систему отопления без предварительногосогласия остальных сособственников. Сами улучшения должны по определениюулучшать качества объектов недвижимости. Так, возведение перегородок в доме необязательно улучшают потребительские качества этого дома.
В объекте недвижимости, находящемся вобщей долевой собственности, может возникнуть необходимость в проведенииремонтных работ для того, чтобы исправить возникшие неисправности, которыепотенциально могут повлечь несохранность объекта. Если один из сособственниковпроизведет их без получения предварительного согласия других сособственников,то последние должны компенсировать эти затраты. В случае отказа возникаетобязательство из неосновательного обогащения.
В литературе было высказано мнение, что«собственники недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, покоторым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, весьмавелик (п. 4 ст. 244 ГК), нередко пользуются своим правом недобросовестно. Посвоему усмотрению они разбивают единое право собственности на»карликовые" доли типа 1/100, 1/32 и т.п.". По мнению авторовКонцепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, чащевсего подобные недобросовестные действия совершаются в отношении таких объектовнедвижимости, как жилые помещения и земельные участки, что приводит к нарушениюнорм жилищного и земельного законодательства. В связи с этим предлагаетсяввести в ст. 244 ГК норму, ограничивающую возможность собственника выделять сцелью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своимразмерам не соответствует установленной законом норме (жилой площади,земельного участка и т.п. либо иным образом не соответствует принципужизнеспособности выделяемой доли. При этом на случаи возникновения права общейсобственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.)ограничение распространяться не должно.
Не совсем понятно, что имеется в видупод «произвольным разбиванием единого права собственности на объектнедвижимости». Действующее законодательство не дает возможности единомусобственнику объекта недвижимости произвольно произвести отчуждение доли своегоправа на объект недвижимости, оставив за собой оставшуюся долю (хотя введениеподобной нормы было бы целесообразно). Для того чтобы возникла долеваясобственность, собственник должен совершить сделку с несколькими контрагентами(купля-продажа, дарение и т.д.). Поэтому по существу речь идет о том, чтобы ограничитьправо собственника распоряжаться своей собственностью, что вряд лицелесообразно.
Что касается нарушения жилищногозаконодательства в результате образования «карликовых» долей, то, какправильно было отмечено, причиной нарушения здесь является не сам фактобладания «карликовой» долей, а факт проживания с нарушениемустановленных жилищных правил (хотя наличие такой доли и создает предпосылкудля их нарушения.
Наконец, нельзя не обратить внимания нато, что понятие «жизнеспособности» выделяемой доли являетсядостаточно размытым. И может привести к судейскому произволу.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Взаключении работы необходимо отразить наиболее существенные аспектырассматриваемой темы и подвести итог проведенному исследованию права общей долевойсобственности.
Общаядолевая собственность характеризуется множественностью субъектов и единствомобъектов. Она оформляет отношения по принадлежности имущества одновременнонескольким лицам – сособственникам. Существует два вида общей собственности – долеваяи совместная. Существовали разные подходы к определению в чем именно состоитдоля участника – в имуществе или в праве на имущество. Ныне законодательоднозначно определил, что каждому из собственников в праве общей долевойсобственности принадлежит доля на все общее имущество. Думается, чтозаконодатель исходил из возможности абстрактного, мысленного деления единогоправа на части в виде дроби, процентов с таким расчетом, что в целом эти частисоставляют единое целое.
Анализпрактики показывает, что и такая модель общей долевой собственности ставит судыв тупиковое положение. Существует большое количество споров в связи с продажейкем-либо из сособственников своей доли третьему лицу.
1. Изучениеправа собственности на жилище показало, противоречия которые имеется вгражданском и жилищном законодательстве относительно реализации правасобственности на жилище. Так для совершения действий по распоряжению ипользованию общим имуществом ЖК не требует согласия всех собственников жилыхпомещений и тем самым вступает в противоречие с п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК,в соответствии с которыми пользование и распоряжение имуществом, находящимся вдолевой собственности, возможно лишь по соглашению всех ее участников.Возможности отступления от этого правила путем установления иного в законе илидоговоре ст. 246 и 247 ГК не предусматривают.
Необходимоустранить данное противоречие с жилищным законодательством. Поскольку нормыгражданского права являются первичными следует, включить в них указание навозможность распоряжения жилищем, находящимся в долевой собственности безсогласия всех собственников. Ст. 246 п.1 следует изложить в следующей редакции:«Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляетсяпо соглашению всех ее участников. Распорядиться жилищем возможно с согласиябольшинства собственников, а при отсутствии такового на основании судебногорешения».
2. Аналогичныеизменения следует внести в ст. 247 п.1 ГК РФ изложив ее в следующей редакции:«Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности,осуществляются по соглашению всех ее участников. Владение и пользование жилищемосуществляется с согласия большинства собственников, а при недостижениисогласия — в порядке, устанавливаемом судом».
3. Собственникиобъектов недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которымвещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, закономпрактически не ограничен (п. 4 ст. 244 ГК), нередко пользуются своим правомнедобросовестно. По своему усмотрению они разбивают еди­ное право собственностина «карликовые» доли типа 1/100, 1/32 и т.п. и отчуждают их другим лицам,создавая бесчисленное множество сособственников. При этом целью такого дробле­нияможет быть не столько обладание карликовой долей в праве собственности нанедвижимость, сколько обход с помо­щью такого обладания предписаний публичногоправа (мигра­ционного, налогового и др.).
С учетомизложенного предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, которая бы ограничивалавозможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в правесобственности, которая по своим размерам не соответствует установленной Закономнорме (жилой площади, земель­ного участка и т.п.) либо иным образом несоответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли.
Ст. 244 ГКследует дополнить абзацем следующего содержания: «Не допускается выдел долилюбого имущества, которая не соответствует нормам установленным федеральнымзаконам для соответствующего вида имущества».
Несомненно, переченьзатронутых проблем является не исчерпывающим, и потребует дальнейшего вниманияк проблемам права общей долевой собственности.
4. На этапе становления крестьянскиххозяйств основными источниками формирования их имущества являются денежные иматериальные средства членов хозяйства, банковские кредиты, дотации из бюджета,а также благотворительные взносы организаций и отдельных граждан. Со временемобщая собственность крестьянского хозяйства будет умножаться за счет доходов,полученных от реализации собственной продукции, работ, услуг, доходов от ценныхбумаг и иных источников, не запрещенных действующим законодательством. Будутменяться и размеры долей членов хозяйства, а придать им определённые рамки вусловиях рынка практически невозможно. Ст. 6 Закона о КФХ следует дополнить ч.3 -1 следующего содержания: «Соглашение об определении долей могутпересматриваться ежегодно».
5. Члены хозяйства могут заключить соглашение и записать внем общий принцип: при разделе имущества крестьянского хозяйства должен бытьучтен вклад каждого члена (трудовой и имущественный) в «приращение» общейсобственности, но сами доли заранее не определяются. Кроме того, как соглашениес отступлением от принципа равенства долей можно рассматривать и добровольныйраздел имущества крестьянского хозяйства (или выдел имущественной доли либо еестоимости одному из членов хозяйства) в тех случаях, когда никто из членовпротив такого раздела (выдела) не возражает. Это следует прямо закрепить взаконе. Ст. 9 закона о КФХ следует дополнить п.5 следующего содержания: «Приразделе имущества крестьянского хозяйства должен быть учтен вклад каждого члена(трудовой и имущественный) в «приращение» общей собственности».
6. Необходимо предусмотреть в Семейномкодексе возможность восполнения отсутствующего согласия супруга не только насовершение сделки, для совершения которой в силу п. 3 ст. 35 требуетсянотариально удостоверенное согласие, но и на совершение любой сделки пораспоряжению общим супружеским имуществом.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК
1.        КонституцияРоссийской Федерации. – М., 2005. – 96 с.
2.        Гражданскийкодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Часть 1. (в ред. от26.06.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. — № 32. — Ст. 3301.
3.        Гражданскийкодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Часть 2. (с изм. от24.07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. — № 5. — Ст. 410.
4.        Гражданскийкодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ. Часть 3 (с изм. от29.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2001. — № 49. — Ст. 4552.
5.        Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 № 138-ФЗ (с изм.от 12.07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. — 2002. — № 46. — Ст. 4532.
6.        Семейный кодексРоссийской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (в ред. от 21.07.2007 г.)// Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 16.
7.        Жилищный кодексРоссийской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 29.12.2006 г.)// Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1. – Ст. 14.
8.        Земельный кодексРоссийской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 19.06.2007 г.)// Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.
9.        Федеральный законот 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (с изм. от 19.07.2007г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – №3. – Ст. 145.
10.      Федеральный законот 19 мая 1995 г. № 82-ФЗ «Об общественных объединениях» (в ред. от 02.02.2006г.) // Собрание законодательства РФ. — 1995. — №21. — Ст. 1930.
11.      Федеральный законот 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в ред. от21.03.2002 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 25. – Ст. 2963.
12.      Астахов С. Оразделе имущества // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 35.– С. 16.
13.      Ахмадгазизов И.С.Проблемы перехода вещных прав на объекты недвижимости при исполнении договоракупли-продажи недвижимости // Нотариус. – 2007. – № 1. – С. 22.
14.      Балабанов И.Т.Операции с недвижимостью. – М., Финансы и статистика. 1996. – 432 с.
15.      Белов В.А. Правообщей собственности // Законодательство. – 2002. – № 11. – С. 34.
16.      Беляева О.Выделение долей в уставном капитале: возможны варианты // Бизнес-адвокат. –2003. – № 1. – С. 32.
17.      Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. 3-е.,исправ. – М., Статут. 2001. – 648 с.
18.      Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.Изд. 3-е., исправ. – М., 2001. – 632 с.
19.      Буйнова Ю.Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилье //Российская юстиция. – 2003. – № 3. – С. 26.
20.      Вергасова Р.И.Нотариат в России: Учебное пособие. – М., Норма. 2003. – 262 с.
21.      Витрянский В.В.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. – М.,Статут. 2004. – 342 с.
22.      Вылежанин А.Н. Квопросу о применении международно-правовых норм о морских живых ресурсах //Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 2. – С. 112, 114.
23.      Гаврилов Э.Преимущественное право покупки // Российская юстиция. – 2001. – № 2. – С. 12.
24.      Гальперин М.Реализация прав собственников доли ООО // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 23. – С. 15.
25.      Генкин Д.М. Правособственности в СССР. – М., Юрлитиздат. 1961. – 456с.
26.      Гонгало Б.М.,Крашенинников П.В. Брачный договор. Комментарий семейного и гражданскогозаконодательства. – М., Инфра. 2002. – 278 с.
27.      Горемыкин В.А.Рынок недвижимости. – М., МЭГУ. 1994. – 318 с.
28.      Гражданскоеправо. Учебник / Под ред. Суханова Е.А. 2-е изд. Т. 1. – М., Норма. 1998. – 582с.
29.      Гражданскоеправо: Учебник. Ч.1 / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект.1998. – 642 с.
30.      Грось А.Наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности //Российская юстиция. – 2002. – № 11. – С. 34.
31.      Гумаров И.Понятие вещи в современном гражданском праве России // Хозяйство и право. –2007. – № 3. – С. 78-84.
32.      Дождев Д.В.Римское частное право: Учебник для вузов. – М., Норма. 2002. – 638 с.
33.      Дорожинская Е.А.Правовое регулирование сделок с недвижимостью. – Новосибирск., СибАГС. 1999. –326 с.
34.      Ем В.С. Договорренты и пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. – 1999. – №5. – С. 31.
35.      Егоров А.Отдельные аспекты Концепции развития гражданского законодательства о недвижимомимуществе // Хозяйство и право. – 2003. – № 12. – С. 96.
36.      Еремеев Д.Ф.Право личной собственности в СССР. – М., Юрлитиздат. 1958. – 362 с.
37.      Ерошенко А.А.Личная собственность советских граждан. – Краснодар., 1970. – 468 с.
38.      Зимелева М.В.Общая собственность в советском гражданском праве. – М., Наука. 1976. – 468 с.
39.      Золотько Н.В.Право на долю в общей собственности: миф или реальность? // ВестникФедерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. – 2005. – № 5.– С.32.
40.      Калинин Н.И.,Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 11 июня 2003 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». – М., Международная академияоценки и консалтинга. 2004. – 112 с.
41.      Киндеева Е.А.Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства //Правовое регулирование рынка недвижимости. – 2007. – № 1. – С. 88.
42.      Киндеева Е.А.,Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления,государственная регистрация, образцы документов). – М., Юрайт-Издат. 2004. –412 с.
43.      Козлов М.Предпочтение перед посторонними // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 29.– С. 17.
44.      Козырь О.М.Недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы, теория, практика / Подред. Маковского А.Л. – М., Межд. центр фин.-эк. Развития. 1998. – 346 с.
45.      Корнеев С.М.Право государственной социалистической собственности в СССР. – М., Юридическаялитература. 1964. – 412 с.
46.      Крашенинников Е.Допустимость уступки требования // Хозяйство и право. – 2000. – № 8. – С. 27.
47.      КрашенинниковП.В. Жилищное право. – М., Статут. 2000. – 362 с.
48.      Кузнецова Л.В.Преимущественное право: понятие и правовая природа // Журнал российского права.– 2004. – № 10. – С. 27.
49.      Лапач Л. Понятие«имущество» в Российском праве и в конвенции о защите прав человека иосновных свобод // Российская юстиция. – 2003. – № 1. – С. 22.
50.      Мананкова Р.П.Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскомузаконодательству. – Томск, 1977. – 416 с.
51.      Мейер Д.И.Русское гражданское право. Т. 2. – М., 2001. – 614 с.
52.      Мейер Д.И.Русское гражданское право: В 2-х ч. Часть 2. По исправленному и дополненному8-му изд., 1902. – М., Статут. 2006. – 682с.
53.      Митюшев В. Выделдоли // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 23. – С. 15.
54.      Наследственноеправо / Под ред. Ярошенко К.Б. – М., Волтерс Клувер. 2005. – 452 с.
55.      Нечаева А.М.Семейное право: Курс лекций. 2-е изд., перераб. и доп. – М., Норма. 2002. – 242с.
56.      Новицкий И.Б.Основы римского гражданского права: Учебник для вузов: Лекции. – М., Норма-М.2006. – 648 с.
57.      Новоселова Л.А.Проценты по денежным обязательствам. – М., Статут. 2000. – 432 с.
58.      Низамиева О.Н.,Саккулин Р.А Брачный договор: актуальные проблемы формирования содержания. //Юрист. – 2006. – № 12. – С. 32.
59.      Ожегов С.И.Словарь русского языка / Под ред. Шведовой Н.Ю. – М. Русский язык. 1984. – 892с.
60.      Памятникиримского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. – М.,Норма. 1997. – 468 с.
61.      Певницкий С.Г.Еще раз о праве общей собственности // Нотариус. – 2005. – № 2. – С. 27.
62.      Певницкий С.Г. Кпроблеме статуса собственников помещений в кондоминиуме // Нотариус. – 2004. –№ 3. – С. 31.
63.      Пухан И.,Поленак-Акимовская М. Римское право: Базовый учебник / Под ред. проф. ТомсиноваВ.А. – М., Бек. 2006. – 642 с.
64.      Победоносцев К.П.Курс гражданского права. – М., Статут. 2006 (по изд. 1898г.). – 672 с.
65.      Победоносцев К.П.Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. – М., Статут. 2002. –568 с.
66.      Российскоезаконодательство X — XX веков. Т. 3: Акты Земских соборов / Под ред. ЧистяковаО.И. – М., Юрлитиздат. 1985. – 426 с.
67.      Рузавин Г.И.Логика и аргументация: Учебное пособие. – М., БЕК. 1997. – 432 с.
68.      Рыбалов А.О.Ограниченные вещные права: проблемы определения // Закон. – 2007. – № 2. – С.17.
69.      Рыбаков В.А.,Тархов В.А. Собственность и право собственности. – Уфа., 2001. – 316 с.
70.      Савельев Д.Долевая собственность в кондоминиуме // Российская юстиция. – 2006. – № 10. –С. 30-33.
71.      Сергеичева Е.С.Сделка о продаже общего имущества кондоминиума: ничтожна или оспорима? // Правои экономика. – 2004. – № 2. – С. 32.
72.      Сидоренко А.Д.,Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности наобщее имущество в многоквартирном доме // Нотариус. – 2004. – № 6. – С. 24.
73.      Скловский К.И. Вкомментарии к части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации/ Под ред.Гришаева С.П., Эрделевского А.М. – М., Норма. 2006. – 642 с.
74.      Скловский К.И.Применение гражданского законодательства о собственности и владении.Практические вопросы – М., Статут. 2004. – 418 с.
75.      Скловский К.И.Собственность в гражданском праве. – М., Дело. 2006. – 432 с.
76.      Сосипатрова Н.Е.Брачный договор: правовая природа, содержание, прекращение // Государство иправо. – 2007. – № 3. – С. 34.
77.      Судаков А.А.Проблемы общей собственности на неделимое имущество // Российский судья. –2005. – № 4. – С. 34.
78.      Сыродоев Н.А.Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право.– 2006. – №8. – С. 93.
79.      Тихомиров М.Ю.Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексуРоссийской Федерации) – М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006. – 562 с.
80.      Толстой Ю.К.Понятие права собственности // Проблемы гражданского и административного права.– Л., Изд-во ЛГУ. 1962. – 412 с.
81.      Толчеев Н.Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российскаяюстиция. – 2000. – № 7. – С. 28.
82.      Фогель В.А.Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение // Бюллетеньнотариальной практики. – 2002. – № 4. – С. 26.
83.      Фогель В.А.Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения // Нотариус. –2007. – № 4. – С. 31.
84.      Фоков А.П.Некоторые вопросы теории и практики судебной защиты общей и долевойсобственности // Конституционное и муниципальное право. – 2003. – № 6. – С. 34.
85.      Фоков А.П. Обучастии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости // Нотариус. – 2007. – № 2. – С. 24.
86.      Фоков А.П.Проблемы теории и практики долевой собственности в многоквартирных жилых домах// Юрист. – 2004. – № 1. – С. 22.
87.      Халфина Р.О.Право личной собственности граждан СССР. – М., Юридическая литература. 1955. –432 с.
88.      Хвостов В.М.Система римского частного права: Учебник. – М., Инфра. 1996. – 542 с.
89.      Чезаре С. Курсримского частного права: Учебник / Под ред. Дождева Д.В. – М., Норма. 2000. –562 с.
90.      Чефранова Е.А.Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон.– 2005. – № 6. – С. 16.
91.      Шамов А.Смертельный экспорт // Российская юстиция. – 2007. – № 1. – С. 22.
92.      Шевченко С.Переход долей общества с ограниченной ответственностью // Законность. – 2004. –№ 10. – С. 28.
93.      Шершеневич Г.Ф.Курс гражданского права. – М., 2001. – 642 с.
94.      Шершеневич Г.Ф.Российское гражданское право. – М., Статут. 2006. – 674 с.
95.      Ярошенко К.Б.Судебная практика по спорам, связанным с возникновением права собственности наквартиры в домах ЖСК. Комментарий судебной практики. Вып. 1 / Под ред. ЯрошенкоК.Б. – М., Юрид. лит. 1994. – 418 с.
96.      ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применениясудами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» // Сборник постановленийПленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. – М. 1995. –С. 340.
97.      ПостановлениеПленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 «О судебной практике поразрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» // Сборникпостановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам.– М. 1995. – С. 95.
98.      ПостановлениеПленума Верховного Суда СССР от 4 июля 1981 г. № 4 «О судебной практике поразрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» //Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданскимделам. – М. 1995. — С. 95.
99.      БюллетеньВерховного Суда РФ. — 2002. — № 3. — С. 14.
100.    Бюллетень Верховного Суда РФ. — 1999.- № 1. — С. 6.
101.    Решение по делу№ А 55-9493/01от 10 января 2002 года //Правосудие в Поволжье.- 2002.- № 5.- С.39.
102.    Решение арбитражного суда Самарскойобласти по делу №А55-9428/04 от 19 апреля 2005 года//Правосудиев Поволжье.-2005.- № 5.- С.40.
103.    Дело №2-199 из архива Шигонскогорайонного суда.
ПриложениЕ
УСТАВ
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Товарищество собственников жилья__________________________,
(наименование товарищества)
именуемое в дальнейшем «товарищество»,создается в соответствии с
положениями Гражданского кодексаРоссийской Федерации, Федерального
закона «О товариществахсобственников жилья», других законодательных и
иных нормативных актов.
1.2. Полное и краткое официальное наименованиетоварищества:
_____________________________________________________________
место нахождения товарищества: ________________________________
_____________________________________________________________
(при наличии в кондоминиуме несколькихжилых
зданий перечислить их почтовые адреса).
2. ЦЕЛЬ И ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА
2.1. Товарищество является добровольнымобъединением собственников (домовладельцев) жилых и нежилых помещений и инойнедвижимости в кондоминиуме, созданное в целях:
реализации собственниками жилых инежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленныхзаконодательством пределах распоряжению общим имуществом;
сохранения и приращения недвижимости в кондоминиуме;
распределения между членами товариществаобязанностей по возмещению соответствующих издержек по содержанию, техническомуобслуживанию и ремонту общего имущества;
обеспечения надлежащего технического,противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества;
обеспечения коммунальными услугамисобственников жилых и нежилых помещений, а также нанимателей жилых помещений иарендаторов жилых и нежилых помещений;
обеспечения соблюдения членамитоварищества и членами их семей, а также нанимателями и арендаторами правилпользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования ипридомовой территорией;
исполнения роли заказчика на работы поэксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, зданий исооружений;
заключения договоров, контрактов,соглашений с гражданами и юридическими лицами в соответствии с целями своейдеятельности;
исполнения обязательств, принятых подоговорам;
проведения мероприятий поблагоустройству и озеленению придомовой территории;
получения и использования на нуждытоварищества в соответствии с полномочиями, предоставленными уставом, кредитовбанков, в том числе под залог недвижимого имущества и под гарантиигосударственных и муниципальных органов;
осуществления хозяйственной деятельностив пределах, предусмотренных ст. 41 Федерального закона «О товариществахсобственников жилья» и разделом 6 настоящего устава;
представления общих интересов членовтоварищества в государственных органах власти, органах местного самоуправления,в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами;
защиты прав и интересов членовтоварищества.
3. ПРАВОВОЙ СТАТУС ТОВАРИЩЕСТВА
3.1. Товарищество являетсянекоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии сФедеральным законом «О товариществах собственников жилья», а в частижилищных правоотношений — также законодательными актами субъектов РФ и уставомтоварищества.
3.2. Товарищество является юридическимлицом с момента его государственной регистрации, имеет печать с собственнымнаименованием, а также расчетный и иные счета в банке, другие реквизитыюридического лица.
3.3. Товарищество может обладатьобособленным имуществом и отвечать по своим обязательствам этим имуществом, отсвоего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права иобязанности и выступать истцом и ответчиком в суде.
3.4. Товарищество не отвечает пообязательствам своих членов. Члены товарищества не несут ответственности пообязательствам товарищества.
4. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ И / ИЛИНЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В КОНДОМИНИУМЕ
4.1. Объектами собственности членовтоварищества являются жилые помещения (квартиры, комнаты в квартирах) и / илинежилые помещения, а также имущество, находящееся в их общей долевойсобственности.
4.2. Члены товарищества осуществляютправа владения, пользования и распоряжения принадлежащими им помещениями всоответствии с общими нормами гражданского законодательства. Жилое помещениеиспользуется для проживания гражданина и членов его семьи. Жилые помещения могутсдаваться их собственниками другим гражданам для проживания на основаниидоговора.
4.3. Члены товарищества владеют,пользуются и в установленных Федеральным законом «О товариществахсобственников жилья» пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме,находящемся в их общей долевой собственности.
4.4. Доли в общем имуществе,принадлежащие членам товарищества в кондоминиуме, не подлежат отчуждениюотдельно от права собственности членов товарищества на помещения вкондоминиуме.
4.5. Отдельные объекты общего имуществана основании решения общего собрания членов товарищества, принятого всоответствии с уставом товарищества, могут быть переданы в пользованиекакому-нибудь лицу или лицам в случаях, когда использование ими данногоимущества не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересовдомовладельцев.
4.6. Не подлежат отчуждению и передаче впользование межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иныешахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие иненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое ииное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений иобслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки вустановленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иныеобъекты, предназначенные для обслуживания кондоминиума, отчуждение или передачав пользование которых может привести к ущемлению прав и законных интересовдругих домовладельцев.
4.7. Доля члена товарищества в праве общейдолевой собственности на общее недвижимое имущество (доля участия) определяетдля каждого члена товарищества его долю в общеобязательных платежах насодержание и ремонт этого имущества, других общих расходах, а также, еслисовместным решением членов товарищества не установлено иное, долю (количество)голосов на общих собраниях членов товарищества. Доля участия каждого членатоварищества пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме,которая определяется в квадратных метрах общей площади либо в ином виде.Порядок определения доли участия устанавливается на общем собрании членовтоварищества.
4.8. Доля участия члена товарищества — собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя изприходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорциональнонаходящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме,установленной соглашением членов товарищества.
4.9. Доля участия по соглашению членовтоварищества может быть установлена разной для различных групп домовладельцев взависимости от вида принадлежащих им помещений.
4.10. Порядок определения и изменениядолей членов товарищества в недвижимом имуществе устанавливается их соглашениемв зависимости от вклада в образование и приращение этого имущества либо в иномпорядке, установленном нормами гражданского законодательства.
4.11. Недвижимое имущество,приобретаемое товариществом по основаниям, предусмотренным законом, являетсяимуществом, находящимся в общей долевой собственности членов товарищества, еслина общем собрании членов товарищества не принято решения о приобретении этогоимущества в собственность товарищества как юридического лица с учетом данногоимущества на балансе товарищества как его собственности.
4.12. Любой член товарищества (или егопредставитель), осуществляющий отчуждение помещения, находящегося в егособственности, обязан в дополнение к документам, установленным гражданскимзаконодательством, предоставить приобретателю следующие документы:
данные о наличии или об отсутствиизадолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества;
сведения о залоге помещений;
сведения о страховании общего имуществав кондоминиуме;
данные действующего бюджета ифинансового отчета товарищества;
сведения о любых известных капитальныхзатратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящихлет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связис этими затратами.
Кроме того, в дополнение к этимсведениям представляются копия устава товарищества и сведения о егообязательствах перед товариществом.
4.13. Члены товарищества несут бремярасходов по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с долямиучастия, рассчитываемыми в соответствии с Федеральным законом «Отовариществах собственников жилья» и уставом, и соглашением между ними.
4.14. Неиспользование членомтоварищества принадлежащих ему помещений либо отказ от пользования общимимуществом не является основанием для освобождения домовладельца полностью иличастично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества вкондоминиуме.
4.15. Отдельные объекты общего имуществав кондоминиуме, включая прилегающий земельный участок, могут быть обремененыправом ограниченного пользования третьими лицами — сервитутом, которыйустанавливается по соглашению между членами товарищества и лицом, требующимустановления сервитута, а в случае недостижения соглашения — по решению суда.
5. ОБРАЗОВАНИЕ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СРЕДСТВ ИФОНДОВ ТОВАРИЩЕСТВА, УЧАСТИЕ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА В ФИНАНСИРОВАНИИ РАСХОДОВ ПОСОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
5.1. Средства товарищества состоят из:
вступительных и иных взносов,обязательных платежей членов товарищества;
доходов от хозяйственной деятельноститоварищества, направленных на осуществление целей и задач товарищества;
платежей нанимателей, арендаторов исобственников жилых и/или нежилых помещений за содержание и ремонт общегоимущества и предоставляемые коммунальные услуги;
передаваемых товариществам собственниковжилья установленных государственных и муниципальных дотаций на финансированиезатрат по содержанию, текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, наотдельные виды коммунальных услуг, компенсаций за предоставление льгот пооплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан, а также иныхпредусмотренных дотаций;
прочих поступлений.
5.2. По решению общего собраниятоварищество имеет право часть временно свободных денежных средств помещать вценные бумаги либо использовать их иным способом, утверждаемым членами товарищества.
5.3. По решению общего собраниятоварищество может образовывать специальные фонды, используемые на цели,соответствующие предусмотренным в уставе товарищества задачам. Порядокобразования специальных фондов определяется общим собранием.
5.4. Товарищество обеспечивает сборплатежей своих членов и своевременную оплату содержания, техническогообслуживания и ремонта имущества, находящегося в общей долевой собственностичленов товарищества и самого товарищества, а также обеспечивает сбор платежей иоплату коммунальных услуг, предоставляемых членам товарищества, если иное незафиксировано в договорах между жилищно-коммунальными предприятиями итовариществом или организацией, управляющей общим имуществом в кондоминиуме, наоснове которого создано товарищество.
5.5. Члены товарищества оплачиваютсодержание и ремонт мест общего пользования, налог на недвижимое имуществопропорционально размеру этого имущества, находящегося в их долевойсобственности, если на общем собрании не будет принято иного решения.
5.6. Члены товарищества оплачиваютводо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию ииные предоставленные им коммунальные услуги, а также несут ответственность засвоевременность и полноту оплаты этих коммунальных услуг нанимателями иарендаторами.
5.7. Начисления и сборы с членовтоварищества на любые дополнительные расходы товарищества правление можетпроизводить при условии утверждения их общим собранием.
5.8. Общее собрание ежегодно приутверждении бюджета товарищества определяет обязанности всех членовтоварищества в отношении регулярных платежей, взносов и сборов и специальныхсборов, устанавливая сроки и процедуру их взимания.
5.9. Члены товарищества обязаныпроизводить регулярные платежи, взносы и сборы не позднее числа месяца,следующего за расчетным.
Устанавливается товариществом.
5.10. Если не предусмотрено иное,специальные сборы должны выплачиваться вместе с регулярными платежами членовтоварищества.
6. ХОЗЯЙСТВЕННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬТОВАРИЩЕСТВА
6.1. Товарищество как некоммерческаяорганизация может осуществлять хозяйственную деятельность, соответствующуюцелям товарищества, и лишь постольку, поскольку это служит достижению целейсоздания товарищества в соответствии с Федеральным законом «Отовариществах собственников жилья» и уставом.
6.2. Для достижения своих целейтоварищество может осуществлять следующие виды хозяйственной деятельности:
управление обслуживанием, эксплуатациейи ремонтом недвижимого имущества в кондоминиуме;
эксплуатация, техническое содержание иремонт общего имущества; строительство дополнительных помещений и объектовобщего имущества в кондоминиуме;
сдача в аренду, внаем либо продажанедвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося всобственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых длясодержания общего имущества кондоминиума и улучшения общего имущества;
иные виды хозяйственной деятельности,предусмотренные уставом товарищества.
6.3. Товарищество не вправе заниматьсяхозяйственной деятельностью, не предусмотренной уставом.
6.4. Доход, полученный в результатехозяйственной деятельности товарищества, используется для оплаты общих расходовили, по решению общего собрания членов товарищества, направляется в специальныефонды, расходуемые на цели, соответствующие задачам товарищества, указанным вуставе. Доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества,предусмотренные Федеральным законом «О товариществах собственниковжилья».
7. ЧЛЕНСТВО В ТОВАРИЩЕСТВЕ
7.1. Членами товарищества являютсядомовладельцы, которым на праве собственности принадлежат жилые и/или нежилыепомещения в кондоминиуме и которые в установленном законодательством порядке наобщем собрании домовладельцев выразили свое волеизъявление.
7.2. В случае если жилое и/или нежилоепомещение принадлежит нескольким собственникам на праве общей собственности, тоони могут принять решение о представлении одним из них общих интересов втовариществе.
7.3. Членство в товариществе возникает увсех домовладельцев, выразивших свое волеизъявление об этом, с моментагосударственной регистрации товарищества в установленном порядке.
7.4. Интересы несовершеннолетних членовтоварищества представляют их родители, опекуны или попечители. В случаях,предусмотренных законодательством, совершение действий от именинесовершеннолетних членов товарищества производится с согласия органов опеки ипопечительства.
7.5. Член товарищества, систематическине выполняющий или ненадлежащим образом выполняющий свои обязанности либопрепятствующий своими действиями достижению целей товарищества, может бытьпривлечен к административной или гражданско — правовой ответственности впорядке, установленном законодательством.
7.6. С момента прекращения правасобственности домовладельца на имущество в связи со смертью гражданина, ликвидациейюридического лица, отчуждением имущества или по иным основаниям членство втовариществе прекращается.
7.7. При реорганизации юридического лица- члена товарищества либо смерти гражданина — члена товарищества ихправопреемники (наследники), приобретатели имущества по договору входят всостав членов товарищества с момента возникновения права собственности наимущество в кондоминиуме.
7.8. Член товарищества вправе с учетомтребований законодательства и устава использовать общее имущество в соответствиис его назначением на условиях общего владения, пользования и в установленныхФедеральным законом «О товариществах собственников жилья» пределахраспоряжения этим имуществом.
7.9. Собственники жилых и/или нежилыхпомещений и иного недвижимого имущества — члены товарищества обязаны выполнятьзаконные требования товарищества.
8. ПРАВА ТОВАРИЩЕСТВА
8.1. Товарищество имеет право:
8.1.1. Совершать сделки, отвечающиецелям и задачам товарищества, в пределах, установленных Федеральным законом«О товариществах собственников жилья» и уставом товарищества.
8.1.2. Организовывать собственноедомоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме,пользующееся правами жилищно — коммунальной организации и расчетным счетомтоварищества, получив для этого в случае необходимости лицензию насоответствующий вид деятельности.
8.1.3. Определять бюджет товарищества нагод, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общегоимущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы иотчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленныезаконодательными и иными нормативными актами, уставом товарищества цели.
8.1.4. Устанавливать на основе принятогогодового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждогодомовладельца в соответствии с его долей участия.
8.1.5. Выполнять работы и оказыватьуслуги домовладельцам.
8.1.6. Пользоваться кредитами банков впорядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством.
8.1.7. Продавать и передавать коммерческими некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду,передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальныеценности, а также списывать с баланса фонды товарищества, если они изношены илиморально устарели.
8.1.8. Страховать имущество и объектыобщей собственности, переданные товариществу собственников жилья в управление.
8.1.9. Выбирать, в том числе наконкурсной основе, управляющего и / или управляющую организацию, а такжеподрядчиков, предоставляющих услуги по обслуживанию недвижимого имущества.
8.1.10. Совершать иные действия, непротиворечащие уставу товарищества.
8.2. В случаях, когда это не связано снарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товариществоможет:
предоставлять в пользование илиограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицуили лицам;
в соответствии с градостроительныминормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать сосносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся всобственности товарищества;
получать в бессрочное пользование либополучать или приобретать в собственность земельные участки для осуществленияжилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшейэксплуатации;
осуществлять в соответствии сградостроительными нормами и правилами застройку на прилегающем и выделенныхземельных участках;
совершать иные действия и совершатьсделки, отвечающие целям и задачам товарищества.
8.3. В случае неисполнения членамитоварищества их обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправепредъявить члену товарищества в установленном порядке требование по погашениюзадолженности по обязательным платежам и иным общим расходам и взносам,установленным законодательством, уставом или общим собранием членовтоварищества, — с момента, когда платеж должен быть произведен.
9. ОБЯЗАННОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА
9.1. Товарищество обязано:
9.1.1. Обеспечивать выполнениетребований законодательных и иных нормативных правовых актов, а также уставатоварищества.
9.1.2. Выполнять в порядке,предусмотренном действующим законодательством, договорные обязательства.
9.1.3. Обеспечивать выполнение всемичленами товарищества их обязанностей по содержанию и ремонту недвижимогоимущества в кондоминиуме.
9.1.4. Обеспечивать надлежащеесанитарное и техническое состояние общего имущества в кондоминиуме.
9.1.5. Обеспечивать выполнениесобственниками, нанимателями и арендаторами обязательств по своевременномувнесению обязательных платежей, сборов и взносов в соответствии с действующимзаконодательством, уставом, решениями общего собрания.
9.1.6. Выступать заказчиком на работы иуслуги по содержанию и ремонту (включая капитальный) мест общего пользования вжилых домах. Заключать договоры с предприятиями и организациями, производитьсвоевременную оплату их услуг.
9.1.7. Обеспечивать соблюдение интересоввсех членов товарищества при установлении условий и порядка владения,пользования и распоряжения общей собственностью, распределения между домовладельцамииздержек по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме.
9.1.8. В случаях, предусмотренныхзаконодательством и уставом товарищества, представлять интересы членовтоварищества в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношенияхс третьими лицами.
9.1.9. Выполнять иные обязанности впределах своей компетенции.
10. ПРАВА ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА
10.1. Член товарищества имеет право:
10.1.1. Самостоятельно, без согласованияс другими членами товарищества, распоряжаться принадлежащими ему помещениями.
10.1.2. Участвовать в деятельноститоварищества как лично, так и через своего представителя, а также избирать ибыть избранным в органы управления товарищества.
10.1.3. Вносить предложения посовершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работеего органов.
10.1.4. Возмещать за счет средствтоварищества расходы, понесенные в связи с предотвращением нанесения ущербаобщему имуществу.
10.1.5. Получать данные о деятельноститоварищества, состоянии его имущества и произведенных расходах.
10.1.6. Производить через расчетный счеттоварищества оплату коммунальных услуг и установленных законом налогов нанедвижимое имущество в случае, если такое решение принято общим собраниемчленов товарищества.
10.1.7. Сдавать принадлежащие емупомещения внаем или аренду в установленном порядке.
10.1.8. Осуществлять другие права,предусмотренные законодательными и иными нормативными актами, уставомтоварищества.
11. ОБЯЗАННОСТИ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА
11.1. Член товарищества обязан:
11.1.1. Выполнять требования уставатоварищества, решения общего собрания членов товарищества и правлениятоварищества.
11.1.2. Соблюдать технические,противопожарные и санитарные правила содержания жилых домов и придомовойтерритории.
11.1.3. Принимать участие в расходах иобеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных состроительством, реконструкцией, содержанием, текущим и капитальным ремонтомобщего имущества, своевременно производить оплату коммунальных услуг, вноситьцелевые взносы и специальные сборы в размере, установленном общим собраниемчленов товарищества.
11.1.4. Содержать находящееся в егособственности жилое и / или нежилое помещение в надлежащем состоянии иосуществлять его текущий ремонт за свой счет.
11.1.5. Использовать объекты общейсобственности только по их прямому назначению, не нарушая права и интересыдругих собственников по пользованию данными объектами.
11.1.6. Предпринимать самостоятельно безсоответствующего согласования с правлением и общим собранием товариществанеобходимые меры по предотвращению причинения ущерба объектам общейсобственности.
11.1.7. Обеспечить доступ третьим лицамк частям жилого и / или нежилого помещения в случае необходимости поддержанияэтих помещений в надлежащем состоянии или необходимости восстановления объектовобщей собственности или для предотвращения возможного ущерба, который можетбыть причинен недвижимому имуществу.
11.1.8. Устранять за свой счет ущерб,нанесенный имуществу других домовладельцев либо общему имуществу членов товариществаим самим лично или лицом, проживающим с ним совместно, а также любыми другимилицами, занимающими принадлежащие ему жилые и / или нежилые помещения всоответствии с договором найма, аренды.
11.1.9. Использовать жилое и / илинежилое помещение по его назначению с учетом ограничений, установленных уставомтоварищества или решением общего собрания членов товарищества.
11.1.10. Нести иные обязанности,предусмотренные законодательными и иными правовыми актами, уставомтоварищества.
12. ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ И КОНТРОЛЯТОВАРИЩЕСТВА
12.1. Органами управления товариществаявляются:
общее собрание членов товарищества;
правление товарищества.
12.2. Высшим органом управлениятоварищества является общее собрание его членов. Руководство текущейдеятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества.
12.3. Органом контроля товариществаявляется ревизионная комиссия (ревизор).
13. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА
13.1. Годовое общее собрание членовтоварищества созывается не позднее чем через 60 дней после окончанияфинансового года.
Внеочередное общее собрание членовтоварищества может быть созвано по инициативе правления, членов товарищества,обладающих 10% и более голосов от общего числа голосов в товариществе, а такжепо требованию ревизионной комиссии, органа местного самоуправления.
13.2. Уведомление о проведении общегособрания членов товарищества направляется в письменной форме и вручаетсякаждому члену товарищества под расписку либо путем почтового отправления(заказным письмом) по адресу, указанному в письменной форме членомтоварищества. Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до датыпроведения общего собрания членов товарищества. В уведомлении о проведенииобщего собрания указывается:
по чьей инициативе созывается общеесобрание;
место и время проведения собрания;
повестка дня собрания.
Общее собрание не вправе выносить наобсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.
13.3. Каждый член товарищества участвуетв общем собрании с правом решающего голоса. Каждый член товарищества на общемсобрании обладает количеством голосов пропорционально доле участия,предусмотренной уставом.
13.4. Общее собрание правомочно, если нанем присутствуют члены товарищества, обладающие более 50% голосов от общегочисла голосов членов товарищества. Решение общего собрания принимается простымбольшинством голосов от общего числа голосов, которыми обладают присутствующиена общем собрании члены товарищества, кроме случаев, предусмотренных п. 13.9настоящего устава. В случае отсутствия на собрании кворума инициатор собранияназначает новую дату и время проведения общего собрания.
Вновь назначенное общее собрание можетбыть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с моментанесостоявшегося собрания.
13.5. Член товарищества не вправе приниматьучастие в голосовании по вопросам, касающимся совершения сделок по управлениюобъектами общей собственности, в которых он является заинтересованным лицом,или если принимаемое решение касается вопросов возбужденного в отношении негосудебного разбирательства.
13.6. Общее собрание ведет председательправления или его заместитель. В случае их отсутствия собрание ведет один изчленов правления или управляющий.
Результаты голосования являютсяобязательными для всех членов товарищества, в том числе и для тех, которые неприняли участия в голосовании независимо от причины.
13.7. К исключительной компетенцииобщего собрания относится решение следующих вопросов:
13.7.1. Внесение изменений и дополненийв устав товарищества.
13.7.2. Решение о реорганизации и ликвидациитоварищества.
13.7.3. Принятие решений об отчуждении,о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товариществадомовладельцам или третьим лицам, предоставление сервитутов или иных правпользования общим имуществом в кондоминиуме.
13.7.4. Принятие решений о приобретении,строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой),возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимогоимущества в кондоминиуме.
13.7.5. Принятие решения о получениизаемных средств, включая банковские кредиты.
13.7.6. Определение направленийиспользования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.
13.7.7. Введение ограничений наиспользование общего имущества.
13.7.8. Избрание правления и ревизионнойкомиссии, переизбрание председателя и освобождение его от полномочий.
13.7.9. Утверждение годового финансово — хозяйственного плана и отчета о его выполнении.
13.7.10. Установление размера ипериодичности обязательных платежей и взносов членов товарищества.
13.7.11. Образование специальных фондовтоварищества, в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонтанедвижимого имущества и оборудования.
13.7.12. Передача функций управленияуправляющей организации.
13.7.13. Рассмотрение жалоб направление, председателя правления и комиссии товарищества.
13.7.14. Принятие и изменение попредставлению председателя правления правил внутреннего распорядкаобслуживающего персонала товарищества, положения об оплате их труда.
13.7.15. Определение размеравознаграждения членам правления товарищества.
Уставом товарищества к компетенцииобщего собрания членов товарищества может быть также отнесено решение иныхвопросов.
13.8. Общее собрание может также решатьвопросы, отнесенные к компетенции правления.
13.9. По вопросам, отнесенным ккомпетенции общего собрания в соответствии с п. п. 13.7.1 — 13.7.6, решениепринимается 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества.
14. ПРАВЛЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА
14.1. Руководство текущей деятельностьютоварищества осуществляется правлением товарищества. Правление товариществавправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, заисключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собраниячленов товарищества. Правление является исполнительным органом товарищества,подотчетным общему собранию членов товарищества.
14.2. В случае, когда в государственнойили муниципальной собственности находится более 30% площади всех помещений вкондоминиуме, представитель соответствующего члена товарищества входит вправление товарищества в обязательном порядке.
14.3. Правление товарищества избираетсяиз числа членов товарищества. Если собственником помещения является юридическоелицо, то его уполномоченный представитель имеет право быть членом правления.
14.4. Члены правления избираютсясобственниками жилых и нежилых помещений на общем собрании, созываемом для этойцели в установленном порядке. Члены правления избираются на срок, установленныйуставом товарищества, но не более чем на два года. Кандидатуры на выборы вправление могут предлагаться любым собственником жилого или нежилого помещениялибо в письменной, либо в устной форме на собрании, созванном с целью избраниячленов правления. Список всех кандидатов в правление представляетсясобственникам — членам товарищества не менее чем за 10 дней до собрания, накотором будут избираться члены правления. Члены товарищества могут утвердитьспециальные процедуры проведения таких выборов, если они не противоречатнастоящему уставу. Правление на первом своем заседании избирает из своегосостава председателя.
14.5. В компетенцию правления входитрешение следующих вопросов:
14.5.1. Соблюдение товариществомдействующего законодательства и требований устава.
14.5.2. Контроль за своевременнымвнесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов.
14.5.3. Составление годового бюджетатоварищества, смет и отчетов, предоставление их на утверждение общему собранию.
14.5.4. Заключение договоров от именитоварищества.
14.5.5. Представительство товариществаво взаимоотношениях с третьими лицами.
14.5.6. Управление кондоминиумом илизаключение договоров на управление.
14.5.7. Наем рабочих и служащих дляобслуживания кондоминиума и увольнение их.
14.5.8. Заключение договоров наобслуживание, содержание и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме.
14.5.9. Ведение списка членовтоварищества, а также делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности.
14.5.10. Созыв и организация проведенияобщего собрания.
14.5.11. Выбор организации,представляющей услуги по управлению, содержанию и ремонту недвижимогоимущества, а также подбор кандидатуры управляющего и осуществление контроля заих деятельностью.
14.5.12. Выполнение иных обязанностей,вытекающих из устава товарищества.
Правление имеет право распоряжатьсясредствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии сфинансовым планом.
14.6. Вакансии в правлении могут бытьзаполнены по решению специального заседания правления, созванного для этой целив любое время после возникновения такой вакансии. Избранный или назначенныйтаким образом член правления остается в должности до истечения срока полномочийтого члена правления, на смену которому он пришел.
14.7. Заседание правления созывается егопредседателем.
14.8. Первое заседание правления,организуемое после ежегодного общего собрания членов товарищества, проводитсяне позднее 10 дней после проведения собрания.
14.9. Регулярные заседания правлениямогут проводиться по графику или созываться председателем правления в то времяи в том месте, которые будут периодически определяться большинством членовправления, при этом заседания созываются не реже 1 раза в три месяца. Еслизаседания проходят не по графику, уведомления о них должны направляться каждомучлену правления по почте или вручаться лично не позднее чем за три рабочих днядо даты проведения заседания. Члены товарищества имеют право свободно посещатьлюбые заседания правления.
14.10. Специальные заседания правлениямогут созываться председателем с уведомлением за три дня до их проведения,которое доставляется каждому члену правления лично или по почте и в которомуказываются время, место и тема повестки дня заседания.
14.11. Если на заседании правленияколичество присутствующих не будет составлять большинства членов правления, тобольшинством голосов присутствующие могут перенести данное заседание.
14.12. При заключении договора суправляющей организацией правление передает свои функции этой управляющейорганизации.
15. ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ПРАВЛЕНИЯ
15.1. Председатель правления избираетсяна устанавливаемый уставом срок. Председатель обеспечивает выполнение решенийправления, руководит текущей деятельностью товарищества и имеет право даватьобязательные указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества.Переизбрание председателя и освобождение его от полномочий осуществляется порешению общего собрания.
15.2. Председатель, действуя от именитоварищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые всоответствии с законодательством и уставом не подлежат обязательному одобрениюправлением или общим собранием.
15.3. Если общее собрание членовтоварищества приняло решение о самостоятельном управлении и обслуживаниикондоминиума, то председатель разрабатывает и выносит на утверждение общегособрания правила внутреннего распорядка для обслуживающего персоналатоварищества, положение об оплате их труда.
16. РЕВИЗИОННАЯ КОМИССИЯ (РЕВИЗОР)
16.1. Для осуществления контроля задеятельностью товарищества общее собрание может избирать ревизионную комиссиюили ревизора из числа членов товарищества.
16.2. Ревизионная комиссия (ревизор)избирается общим собранием на срок, устанавливаемый уставом, но не более чем надва года. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правлениятоварищества.
16.3. Ревизионная комиссия, состоящаяболее чем из одного ревизора, из своего состава избирает председателя.
16.4. Ревизионная комиссия (ревизор):
16.4.1. Проводит плановые ревизиифинансово — хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год.
16.4.2. Представляет общему собраниюзаключение по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей ивзносов.
16.4.3. Отчитывается перед общимсобранием о своей деятельности.
17. РЕОРГАНИЗАЦИЯ И ЛИКВИДАЦИЯТОВАРИЩЕСТВА
17.1. Реорганизация и ликвидациятоварищества производятся на основании и в порядке, которые установленыгражданским законодательством.
17.2. Товарищество ликвидируется вустановленных гражданским законодательством случаях, в том числе по решениюобщего собрания в случае физического уничтожения комплекса недвижимогоимущества в кондоминиуме.
17.3. При ликвидации товариществанедвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками идругими кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке,установленном законодательством и уставом товарищества.
СОГЛАШЕНИЕ
об определении долей в имуществе, находящемсяв общей собственности
г. _______________ "___"_____________ г.
Мы, граждане________________________________________________
____________________________________________________________,
(указать Ф.И.О.)
именуемые в дальнейшем«Сособственники», договорились о нижеследующем:
1. Нам,_____________________________________________________,
на праве общей долевой собственностипринадлежит _______________,
именуемое далее «имущество»,расположенное по адресу: ___________
________________________________, наосновании _______________
_________________________________________от "___"___________ г.
(указывается основание приобретенияправа общей собственности)
Настоящим соглашением мы договорилисьопределить свои доли в указанном выше имуществе следующим образом:_______________________ __________________________________________________________________.
2. При продаже доли в общейсобственности третьему(им) лицу(ам) одним из сособственников остальныесособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене,за которую она продается.
3. Продавец доли в общей собственностиобязан известить в письменной форме остальных сособственников о намерениипродать свою долю третьему(им) лицу(ам) с указанием цены и других условийпродажи доли не позднее чем за ___ (___________________) до дня предполагаемойпродажи.
Если остальные сособственники откажутсяот покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности наимущество в течение _______________ с момента получения извещения, продавецвправе продать свою долю третьему(им) лицу(ам).
4. Каждый из сособственников имеет правотребовать выдела своей доли в общем имуществе в любой момент. В таком случаесособственнику выплачивается стоимость его доли в общем имуществе другимисособственниками на основании соглашения о выплате стоимости доли.
Выдел доли в натуре не допускается.
5. Во всем остальном, не урегулированномнастоящим соглашением, сособственники руководствуются положениями действующегозаконодательства РФ.
6. Все изменения и дополнения кнастоящему соглашению действительны только в том случае, если они совершены вписьменной форме и подписаны всеми сособственниками.
Реквизиты сособственников:
Гр. ___________________________(паспорт: серия _____ No. ______,
выдан _______________________________________________________,
проживает по адресу: _________________________________________).
Гр. ___________________________(паспорт: серия _____ No. ______,
выдан _______________________________________________________,
проживает по адресу: _________________________________________).
Гр. ___________________________(паспорт: серия _____ No. ______,
выдан _______________________________________________________,
проживает по адресу: _________________________________________).
Гр. ___________________________(паспорт: серия _____ No. ______,
выдан _______________________________________________________,
проживает по адресу: _________________________________________).
Подписи сособственников:
Гр. ___________________________________________
(подпись)
Гр. ___________________________________________
(подпись)
Гр. ___________________________________________
(подпись)
Гр. ___________________________________________
(подпись)
 
ДОГОВОР
купли-продажи доли в праве общейсобственности на недвижимое имущество
г. ___________ "___"_____________ г.
_____________________________________________(зарегистрированн_______________________ "___"____________ ____ г.,рег. No. ______),
в лице _____________________________,действующего на основании
Устава, именуем__ в дальнейшем«Продавец», с одной стороны, и ____
_______________________________(зарегистрированн__ __________
_______________________"___"__________ ____ г., рег. No. _______),
в лице ___________________________________,действующего на основании
Устава, именуем__ в дальнейшем «Покупатель»,с другой стороны,
заключили настоящий Договор онижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. В соответствии с условияминастоящего Договора Продавец продает, а Покупатель покупает долю в праве общейсобственности на нежилые помещения общей площадью ________(____________________) кв. м (в дальнейшем — «Помещения»).
Перечень выкупаемого имущества суказанием площадей приводится в Приложении No. 1 к настоящему Договору,являющемся неотъемлемой частью Договора.
Помещения расположены на ______ этаже вздании, находящемся по адресу: ___________________________________________________________.
1.2. Помещения принадлежат Продавцу направе общей долевой собственности, что подтверждается Свидетельством огосударственной регистрации права от "___"_________ ____ г. (выдано_________________, рег. No. _______________________).
Общая площадь Помещений, принадлежащихПродавцу на праве общей долевой собственности, составляет ______(____________________) кв. м.
1.3. Продавец гарантирует, что дозаключения настоящего Договора Помещения, указанные в Приложении No. 1 кнастоящему Договору, не проданы, не заложены, не находятся под арестом исвободны от любых прав третьих лиц.
2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. Цена приобретаемых ПокупателемПомещений определяется в Приложении No. 1 к настоящему Договору. Указанная ценаустановлена согласно балансовой стоимости Помещений на дату заключениянастоящего Договора, является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Покупатель несет все расходы,связанные с оформлением и государственной регистрацией настоящего Договора, всоответствии с действующим законодательством.
2.3. Оплата производится в рублях путемперечисления денежных средств в размере 100% от общей стоимости Помещений,указанной в Приложении No. 1 к настоящему Договору, на расчетный счет Продавцав течение ________ банковских дней после подписания настоящего Договора.
3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА
3.1. Продавец обязан в ________-дневныйсрок с момента подписания настоящего Договора передать Покупателю Помещения,указанные в Приложении No. 1 к настоящему Договору, по акту приема-передачи,подписанному уполномоченными представителями сторон и заверенному печатямиПродавца и Покупателя.
4. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
4.1. Право собственности на Помещения,являющиеся предметом настоящего Договора и указанные в Приложении No. 1 кнастоящему Договору, возникает у Покупателя с момента регистрации Договора в____ __________________________________________________________________.
4.2. Бремя содержания Помещений, а такжериск их случайной гибели или порчи до момента, определенного в п. 4.1настоящего Договора, лежит на Продавце.
5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
5.1. Продавец обязан:
5.1.1. Передать Помещения, являющиесяпредметом настоящего Договора и соответствующие Приложению No. 1 к настоящемуДоговору, в собственность Покупателя.
5.1.2. Обеспечить явку своегоуполномоченного представителя для подписания акта приема-передачи Помещений, атакже предоставить Покупателю все необходимые документы для государственнойрегистрации настоящего Договора и оформления перехода права собственности науказанные Помещения.
5.1.3. Не связывать Покупателякакими-либо обязательствами по целевому использованию Помещений.
5.1.4. Предоставить все необходимыедокументы для заключения данного Договора и нести полную ответственность за ихдостоверность.
5.2. Покупатель обязан:
5.2.1. Оплатить Помещения в порядке и всроки, установленные п. 2.3 настоящего Договора.
5.2.2. Обеспечить явку своегоуполномоченного представителя для подписания акта приема-передачи Помещений, атакже предоставить все необходимые документы для государственной регистрациинастоящего Договора в регистрирующий орган.
5.2.3. Своевременно уведомить Продавца осостоявшейся регистрации настоящего Договора и регистрации перехода правасобственности на Помещения.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
6.1. За несвоевременную оплату Помещенийв соответствии с п. 2.3 настоящего Договора Покупатель оплачивает пеню в размере____% за каждый день просрочки, но не более _____%.
6.2. В случае уклонения Продавца отподписания акта приема-передачи в соответствии с п. 3.1 настоящего Договора, атакже уклонения от предоставления всех необходимых документов для регистрациинастоящего Договора и перехода права собственности Продавец уплачиваетПокупателю штраф в размере ______ от суммы сделки по настоящему Договору.
6.3. Во всем, что не предусмотренонастоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
7. СПОРЫ
7.1. Споры, вытекающие из настоящегоДоговора, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде г. ________________________в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
8.1. Настоящий Договор составлен в 3-хэкземплярах, по одному для каждой из сторон, третий экземпляр хранится врегистрирующем органе.
8.2. Настоящий Договор вступает в силу смомента его государственной регистрации.
8.3. Изменение и дополнение условийнастоящего Договора возможны при условии, что они совершены в письменной формеи зарегистрированы в том же порядке, что и настоящий Договор.
8.4. Порядок расторжения настоящегоДоговора определяется действующим законодательством.
9. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Продавец: ____________________________________________________
___________________________________________________________________________________________________________________________________
Покупатель: _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец:                                       Покупатель:
______________/_____________ _______________/_______________
М.П.                                                          М.П.