Содержание
Введение
1. Право общей собственности на жилое помещение
2. Основные положения права и обязанностей собственникажилого помещения
2.1 Права собственника жилого помещения
2.2 Обязанности собственника жилого помещения
3. Право пользование жилыми помещениями членами семьисобственника жилого помещения
Заключение
Библиографический список литературы
Введение
Жилищное законодательствоРоссийской Федерации, а также связанная с ним судебная практика находятся впроцессе развития и совершенствования. Сложился общий костяк законодательства,ломать который не стоило бы уже ни при каких обстоятельствах: основным лицом (какобладающим всей совокупностью полномочий, так и несущим ответственность занедвижимое имущество) стал собственник.
Иные лица, кроме собственника,пользуются недвижимым имуществом, в частности жильем, в силу каких-либоиндивидуальных, предусмотренных законодательством отношений с собственником: семейных,договорных. Привычный всем договор социального найма тоже является формойдоговорных правоотношений между нанимателем и собственником жилья в лицемуниципального образования или государства.
Объектом исследованияявляются общественные отношения, возникающие и развивающиеся в процессе владенияи распоряжения жилыми помещениями.
Предметом изучения являютсяправа и обязанности собственника и граждан совместно с ним проживающих.
Целью исследованияявляется разрешение общетеоретических, правовых и практических проблем,касающихся отношений в сфере пользования и распоряжения жилых помещений, атакже выработка рекомендаций по совершенствованию норм действующего жилищногозаконодательства.
В соответствии с поставленнойцелью задачами исследования являются:
комплексное исследованиесущности жилого помещения и выделение его основных черт;
детальное изучение право общейсобственности на жилое помещение;
исследование основных положенийправ и обязанностей собственника жилого помещения;
характеристика права напользование жилыми помещениями членами семьи собственника жилого помещения.
Теоретическая разработка. Вразработке темы работы использовались труды некоторых ученых, таких как АфонинаА.В., Бубон К.В., Голубев А.В., Денисевич Е.М., Ерошкин В.М., Крашенинников П.В.,Селиванова Е.С., Свердлык Г.А. и другие.
Методы исследования. Следуетотметить, что при исследовании данной проблематики были использованы как общие,так и частные методы. В числе общих выделяются дедуктивный, индуктивный,исторический, диалектический методы. Как частный метод имеется ввиду такойспециально-юридический метод исследования как сравнительно-правовой.
Структурно работа состоитиз введения, трех параграфов, заключения и библиографического списка литературы.
1. Право общей собственности на жилое помещение
Жилое помещение можетпринадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким — направе общей собственности. Причем с включением жилых помещений в гражданскийоборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилымпомещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жильяприватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто понаследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широкораспространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья.Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачногоконтракта, как правило, возникает право общей совместной собственности наприобретенное жилище.
Равно как и иные объектыгражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общейсобственности с определением доли каждого из собственников в правесобственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместнаясобственность).
Общая собственность, согласно ГКРФ, предполагается долевой. При этом существенным отличием действующегозаконодательства от законодательства, действовавшего до 1 января 1995 г.,является то, что совместная собственность (без выделения долей) возможна тольков случаях, установленных федеральным законом (собственность супругов, членовкрестьянских (фермерских) хозяйств, а также имущество общего пользования,приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным (некоммерческим)товариществом) [1].Дело в том, что в целом ряде законов, регламентирующих жилищные отношения,которые приняты в последние годы, предусматривалось возникновение права общейсовместной собственности у лиц по договору (ст.2 Закона РФ «О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации», ст.8 Закона РФ «Об основахфедеральной жилищной политики» и некоторые другие законодательные акты),что, конечно же, нарушало существо совместной собственности и — самое главное — делало неопределенными отношения участников таких соглашений (отсутствие долей,предположение согласия в приобретении прав и обязанностей от имени всех собственникови др.).
Рассматривая случаивозникновения общей совместной собственности, нельзя не обратить внимание нато, что в литературе и на практике данные положения закона не всегда трактуютсяоднозначно. Особенно много проблем было до внесения изменений в ст.2 Закона РФ«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», т.е. до 31мая 2001 г. [2],когда двойственное толкование было устранено. Существовала точка зрения,согласно которой Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РоссийскойФедерации» указывал на то, что возможна приватизация жилища в совместнуюсобственность совместно проживающих граждан независимо от наличия у них брачныхотношений. При этом отмечалось, что это — третья возможность образованиясовместной собственности (наряду с образованием собственности супругов и членовкрестьянского (фермерского) хозяйства) [3].
Представляется, что притщательном анализе норм ГК РФ и Закона РФ «О приватизации жилищного фондав Российской Федерации» обращает на себя внимание положение ст.2 данногоЗакона даже в первоначальной редакции, где указывалось, что «жилыепомещения передаются в общую собственность» и в скобках — «совместнуюи долевую», т.е. речь и шла, и идет о договоре между приватизационнымиорганами и гражданами, проживающими в жилых помещениях государственного илимуниципального жилищного фонда, о приобретении в собственность жилого помещения.Следует еще раз подчеркнуть — имеется в виду договор, между тем ГК РФ говорит ослучаях, установленных законом (а не соглашением сторон). Конечно же,приватизация жилого помещения в совместную собственность возможна, но только вслучаях, когда ее участниками выступают супруги или члены крестьянского (фермерского)хозяйства[4].
Хотелось бы выразить надежду нато, что дискуссии о самостоятельном виде совместной собственности на жилоепомещение, приобретенное несколькими гражданами в порядке приватизации, — лишьисторический фрагмент гражданско-правовой науки. И что очень важно — напрактике не будет споров, особенно при определении наследственной массыумершего участника совместной собственности, который не являлся супругомсособственника или членом крестьянского (фермерского) хозяйства.
Владение и пользование жилымпомещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются посоглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашенияустанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельноепользование жилым помещением независимо от размера их доли в общейсобственности.
Следует иметь в виду, чтопродажа и мена доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдениипреимущественного права других участников на приобретение такой доли. Этоозначает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальныхучастников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннемулицу с указанием цены и условий, на которых продает ее. Если остальныеучастники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретутпродаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца содня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже долис нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевойсобственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядкеперевода на него прав и обязанностей покупателя (ст.250 ГК РФ).
Специальная норма, посвященнаягосударственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности нанедвижимость, в том числе и на жилые помещения, содержится в п.1 ст.24Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним».
Первоначально данной нормойпредусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю вобщей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации состороны других собственников должны были прилагаться в письменной формезаявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником воргане, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариальнозаверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав былобязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневныйсрок направить извещение о приостановлении государственной регистрации праввсем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанногосрока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющемгосударственную регистрацию прав, или не представляли нотариальноудостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общейдолевой собственности проводилась без их согласия. Безусловно, такая нормаизложенной процедуры (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие,как по ГК РФ; возможность приостановки на два месяца и др.) существенноограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой,содержащейся в ст.250 ГК РФ. Федеральным законом «О внесении изменения встатью 24 Федерального закона „О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним“[5]процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.
Жилое помещение, находящееся вдолевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению.
В случаях, когда соглашение оспособе выдела не достигнуто, по иску любого участника квартира либо жилой домделится в натуре, при этом необходимо, чтобы в собственности у гражданинанаходилось не менее одной изолированной комнаты. В противном случаевыделяющийся собственник должен получать денежную компенсацию. Размер денежнойкомпенсации за долю в праве общей собственности на жилое помещение определяетсясоглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то размер компенсацииустанавливается судом, исходя из действительной стоимости жилого помещения намомент его раздела, которая устанавливается с участием сторон соответствующимиспециалистами — оценщиками недвижимости с учетом потребительских качеств, атакже других имеющих значение для правильной оценки жилья обстоятельств.
Наряду с существовавшим ранееправилом, по которому имущество, нажитое супругами во время брака, является ихсовместной собственностью, ГК РФ супругам предоставляется возможностьзаключения договора по поводу юридической судьбы приобретенного имущества (ст.256).Семейный кодекс Российской Федерации (далее — СК РФ) развивает данное положение,называя такое соглашение брачным договором (п.1 ст.33 и гл.8).
Супруги вправе заключитьуказанное соглашение как до вступления в брак, так и во время существованиябрачных отношений. Договор, заключенный мужчиной и женщиной до вступления вбрак, вступает в силу после регистрации брака. В тех случаях, когда мужчина иженщина, будучи супругами, решили определить свое имущественное положение,соглашение вступает в силу с момента нотариального оформления (п.2 ст.41 СК РФ).
В договоре муж и жена могутпредусмотреть долевую собственность на нажитое во время брака имущество, в томчисле и на жилье. К примеру, в договоре указывается, что у одного супруга доляна приобретенное во время брака имущество составляет 1/3, а у другого — 2/3. Супругимогут договориться и о том, что имущество, нажитое каждым супругом, являетсяего собственностью[6].
В тех случаях, когда супругиявляются участниками совместной собственности, согласно ст.253 ГК РФ и ст.35 СКРФ они сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение такимимуществом осуществляется по согласию супругов, которое предполагается. Ксожалению, в ГК РФ такое предположение не ограничивалось видом отчуждаемогоимущества либо формой договора об отчуждении. По данной норме супруг могсамостоятельно продать (или распорядиться иным образом) любое имущество,включая жилые помещения.
СК РФ ликвидировал этот пробел,указав на необходимость нотариального удостоверения согласия супруга в случаеотчуждения другим супругом находящихся в совместной собственности жилыхпомещений (п.3 ст.35). Очевидно, что данная норма послужит защитой семьи отнеобдуманных решений нерадивых супругов, при этом она (норма) не противоречитГК РФ, поскольку в п.4 ст.253 говорится о возможности установления отличного отГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью.
Каждый из супругов вправетребовать раздела общей совместной собственности как при расторжении, так и вовремя брака, при этом доли предполагаются равными. Как следует из ст.39 СК РФ,в отдельных случаях суд может отступить от этого правила, учитывая интересынесовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного изсупругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доход понеуважительным причинам или расходовал совместное имущество в ущерб интересамсемьи. При разделе жилого помещения, являющегося общей совместной собственностьюсупругов, суд определяет, какие комнаты подлежат передаче каждому из них. Вслучаях, когда одному из супругов передаются комнаты, стоимость которыхпревышает причитающуюся ему долю, другому супругу должна быть присужденасоответствующая компенсация.
Жилье не признается общейсовместной собственностью в тех случаях, когда оно было приобретено прифактическом прекращении брака, и, следовательно, второй супруг никаких прав нажилое помещение не имеет.
Раздел жилого помещения лицами,живущими (либо жившими) семейной жизнью без регистрации брака, осуществляетсяпо правилам, предусмотренным для выдела доли из общей долевой собственности. Приэтом должна учитываться степень участия этих лиц средствами и личным трудом вприобретении жилого помещения, так как общей совместной собственностью супруговявляется лишь то имущество, которое нажито во время брака, заключенного вустановленном законом порядке.
В литературе встречается мнениео том, что после смерти одного из супругов жилое помещение, находившееся в совместнойсобственности, не попадает в наследственную массу, а автоматически переходит вединоличную собственность пережившего супруга[7].К сожалению, в связи с такой весьма распространенной точкой зрения на практикеоформление права собственности на жилье происходит по аналогии со ст.560 ГКРСФСР, которая имела отношение только к наследованию имущества в колхозномдворе. Каких-либо серьезных правовых оснований для существования приведеннойточки зрения не было и нет.
во-первых, ст.560 ГК РСФСРрегулировала переход права собственности на жилой дом только в связи со смертьючлена колхозного двора. При этом жилье должно было быть составной частьюколхозного двора. Указанная норма не применялась при наследовании жилого дома,не относящегося к двору.
во-вторых, ст.560 вступила впротиворечие с действующим законодательством задолго до принятия новыхГражданского и Семейного кодексов. Закон РСФСР „О собственности в РСФСР“,вступивший в силу с 1 января 1991 г. [8],не предусматривал такой разновидности общей совместной собственности, какколхозный двор, и тем более нет таких норм в действующем ГК РФ.
в-третьих, применительно кнаследованию имущества колхозного двора Конституционный Суд РФ 16 января 1996 г.принял решение о неконституционности ст.560 ГК РСФСР[9].
Из вышеизложенного следует, чтопосле смерти пережившего супруга — участника совместной собственностинаследство открывается в общем порядке, а значит, если есть завещание, то кнаследованию призывается лицо (лица), указанное в нем. Если же завещания нет,то имущество, принадлежавшее супругу единолично, и право на долю в совместнойсобственности переходят наследникам первой очереди, к числу которых относится исупруг умершего.
Например, супруги на моментсмерти одного из них имели на праве совместной собственности, кроме прочегоимущества, квартиру. При этом завещания не было, а значит, наследование должноосуществляться по закону. С учетом того, что у супругов имеются двое детей,наследство открывается на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, т.е. распределяетсяна троих наследников в равных долях — пережившего супруга и двоих детей.
На практике возникают вопросы,связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности (не части жилья,а именно доли) на жилое помещение, если жилье принадлежит на правесобственности одному лицу (например, гражданину принадлежит на праве собственностидвухкомнатная квартира и он решил произвести отчуждение 1/3 права на жилье).
Данная возможность прямо непредусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямых запретов такженет. Комплексный анализ нормативных положений ГК РФ, содержащихся в п.2 ст.1:»Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляютсвои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Они свободны в установлениисвоих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых непротиворечащих законодательству условий договора", в п.2 ст.421: «Сторонымогут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный закономили иными правовыми актами», а также в ст. 209 и 288, из которых следует,что собственник жилья вправе по своему усмотрению совершать в отношениипринадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону,позволяет сделать вывод о том, что сделка по отчуждению доли в правесобственности на жилое помещение возможна и соответствует действующемузаконодательству.
Учреждения юстиции порегистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких сделок; напротив,государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с нимобязаны зарегистрировать: во-первых, договор; во-вторых, долю лица, приобретшегоправо, и оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение.
В приведенном примерезарегистрированный в учреждении юстиции по регистрации прав договор будетпредставлять собой правоустанавливающий документ, удостоверяющий тот факт, чтодоля в праве общей собственности на жилье гражданина, ранее являвшегосяединоличным собственником, составляет 2/3, а доля в праве общей собственностина жилое помещение лица приобретшего составляет 1/3.
2. Основные положения права и обязанностейсобственника жилого помещения2.1 Права собственника жилого помещения
Содержание права собственности вГражданском кодексе РФ раскрывается через «триаду правомочий» собственника:владение, пользование, распоряжение (ст. 209 ГК РФ). Это значит, чтособственник вправе:
реально обладать своимимуществом;
извлекать из него полезныесвойства и определять его юридическую судьбу (продавать, завещать, дарить,сдавать в аренду и т.п.).
Собственник вправе по своемуусмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия,не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права иохраняемые законом интересы других лиц.
Согласно п.2 ст.1 ГК РФограничения права собственности могут вводиться только федеральным законом илишь в случаях, установленных этой статьей.
Ограничения права собственностиследует отличать от ограничения круга действий, которые может совершатьсобственник. Права собственности на жилое помещение ограничены, прежде всего,его назначением.
Требование ч.1 ст.30 ЖК РФ, обиспользовании жилья по назначению содержится в ч.1 ст.17 ЖК РФ: жилое помещениепредназначено для проживания граждан. Аналогичная норма есть в ГК РФ: жильепредназначено для проживания; собственник владеет, пользуется и распоряжаетсяпринадлежащим ему жильем в соответствии с его назначением (ст.288 ГК РФ). Использованиежилья не по назначению является одним из оснований прекращения правсобственности на это имущество (ст.293 ГК РФ).
Что касается запретов надействия собственника жилья, то в основе их — противопожарные,санитарно-гигиенические, экологические и иные правила, а также требования особлюдении прав и законных интересов иных граждан, соседей (см. ст.17 ЖК РФ ист. 209 ГК РФ).
Частью 2 ст.17 ЖК РФпредусматривается возможность использовать жилье — наряду с проживанием — дляиндивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научныеработники, писатели, надомные работники и т.п.). При этом необходимо соблюдатьправила пользования жилыми помещениями.
Критериями, ограничивающимипределы такой деятельности, являются:
соблюдение прав и интересовсоседей, а также соблюдение требований пожарной безопасности,санитарно-гигиенических, экологических;
требований по содержаниюинженерного оборудования в соответствии с техническими параметрами здания,уровнем шума, излучения и т.п.
Согласно ст.17 ЖК РФ в жилыхпомещениях нельзя размещать промышленные производства. Столь же категоричныположения ст.288 ГК РФ, согласно которой размещение в жилых домах промышленныхпроизводств не допускается.
Размещение предприятия,учреждения, организации в помещении, принадлежащем гражданину на правесобственности, возможно только после перевода такого помещения в нежилое впорядке, определяемом жилищным законодательством (п.3 ст.288 ГК РФ).
Жилищный кодекс не устанавливаетпоследствий использования жилья не по назначению его собственником. В данномслучае следует обратиться к ст.293 ГК РФ. Согласно этой статье использованиесобственником жилого помещения не по назначению может повлечь принудительноеего изъятие (ст.293, 235 ГК РФ).
В соответствии с ч.2 ст.30 ЖКРФ, собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договорунайма, договору безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Кроме того, собственник вправепредоставить свое жилье во владение и (или) пользования юридическому лицу наосновании договора аренды. Вопросы аренды регламентируются гражданскимзаконодательством (гл.34 ГК РФ). Вместе с тем обратимся к п.2 ст.671 ГК РФ,согласно которому юридическое лицо — арендатор жилого помещения можетиспользовать это помещение только для проживания граждан.
Собственник жилого помещениявправе заниматься его переустройством и (или) перепланировкой, обращаться всоответствующий орган по вопросу перевода жилого помещения в нежилое (ст.22 — 24ЖК РФ).2.2 Обязанности собственника жилого помещения
Помимо прав ст.30 ЖК РФ,наделяет собственника определенными обязанностями. Часть 3 обязывает егосодержать и свое жилое помещение, и общее имущество собственников помещений вмногоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире обязан такжесодержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.
Собственник жилого помещенияобязан своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения,включающую в себя плату:
за услуги и работы по управлениюмногоквартирным домом; содержанию, текущему и капитальному ремонту общегоимущества в многоквартирном доме;
за коммунальные услуги[10].
Часть 4 ст.30 ЖК РФ,устанавливает обязанности собственника:
поддерживать жилое помещение внадлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственногообращения с ним;
соблюдать права и законныеинтересы соседей;
соблюдать правила пользованияжилыми помещениями[11];
соблюдать правила содержания общегоимущества собственников помещений в многоквартирном доме[12].
Нарушение этих обязанностейвлечет определяемую законодательством ответственность.
Статья 293 ГК РФ предусматриваетвозможность принудительного изъятия у собственника жилья в случаях:
нарушения прав и интересовсоседей;
бесхозяйственного обращения сжильем, допуская его разрушение, а также в случае использования жилого помещенияне по назначению, о чем упоминалось выше.
Согласно ст.29 ЖК РФ в случаесамовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается(в порядке и по основаниям, установленным названной статьей) продажа его спубличных торгов.
Порча жилых домов, жилыхпомещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилыхдомов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению,самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекутответственность по КоАП РФ (ст.7.21).
Согласно ст.7.22 КоАП РФнарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилыхпомещений, правил их содержания и ремонта либо порядка и правил признания ихнепригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые, а равнопереоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника),если это существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилымпомещением, влечет наложение административного штрафа на должностных и наюридических лиц.
Ответственность за причинениевреда имуществу (в нашем случае — жилому помещению, общему имуществумногоквартирного дома) предусматривается положениями ГК РФ (см. гл.59).
Уголовная ответственность можетнаступить, когда нарушение носит характер преступления (см., в частности, ст.167,168 УК РФ).
3. Право пользование жилыми помещениями членамисемьи собственника жилого помещения
Пользование жилым помещениемосуществляется посредством проживания в нем, которое может возникнуть как наосновании самостоятельного вещного права на жилое помещение, так и на основаниипроизводного, т.е. основанного на праве пользования чужим жилым помещением.
К числу производных прав нажилое помещение относятся права членов семьи собственника жилого помещения.
Институт права пользования чужимжилым помещением знаком еще со времен существования Римской империи. Какотмечает И.А. Емелькина, «право пользования помещением членом семьисобственника этого жилого помещения по правовой природе близко правамсервитутного типа — личным сервитутам, известным еще римскому праву»[13].Среди личных сервитутов наряду с такими, как узус и узуфрукт, римское правовыделяло хабитацио. Хабитацио было правом пожизненного обитания в чужом жиломпомещении или его части. Русскому праву был известен еще один личный сервитут — право пожизненного жительства в доме или имении, предоставленном определенномулицу. В ГК РФ сервитуту посвящено небольшое количество статей (ст.216, 274 — 277).В основном нормы Кодекса регулируют сервитутные права на землю. Но исходя изсмысла п.1 ст.274 ГК РФ сервитутом могут обременяться здания, сооружения идругое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо внесвязи с пользованием земельным участком. Следовательно, возможно установлениесервитута и на жилое помещение.
В юридической литературе вопросо правовой природе права пользования жилым помещением членами семьисобственника жилого помещения является дискуссионным. Е.А. Суханов[14]и С.М. Корнеев[15]относят исследуемые правоотношения к правоотношениям вещного типа. Ю.К. Толстой[16],несмотря на то что отношения пользования жилым помещением относит к обязательственным,жилищные права некоторых пользователей, в том числе и членов семьи собственникажилого помещения, считает вещными.
Г.Л. Гонашвили относит правачленов семьи собственника жилого помещения к «обязательственным правамарендного типа»[17].
М.И. Брагинский и В.В. Витрянскийобосновывают возможность существования обязательственных правоотношений свещно-правовыми элементами[18].
Е.М. Денисевич, рассуждая оюридической природе права пользования граждан, проживающих совместно ссобственником жилого помещения, и о соотношении вещных и обязательственныхначал в данном праве, говорит о личном сервитуте договорного типа[19].
В пользу вещной природыисследуемого права говорит следующее:
нормы о правах членов семьисобственника жилого помещения размещены в главе 18 ГК РФ, посвященной вещнымправам на жилое помещение;
в ЖК РФ правам членов семьисобственника жилого помещения посвящена ст.31, которая также расположена вразделе II, посвященном праву собственности и другим вещным правам на жилоепомещение;
абсолютная защита правапользования членов семьи собственника от всяких посягательств любых лиц, в томчисле и от самого собственника жилого помещения, т.е. члены семьи собственникамогут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение отнеограниченного круга лиц, что характерно для абсолютных прав.
Таким образом, исследуемые праваимеют вещно-правовую природу. При этом, выступая в качестве прав на чужие вещи,они являются ограниченными вещными правами. То есть право пользования жилымпомещением членами семьи его собственника является правом сервитутного типа. Какотмечает Е.А. Чефранова, «несмотря на то что права членов семьисобственника весьма ослаблены, они ближе всего подходят под конструкцию личногосервитута»[20].
Исследователи вещныхправоотношений не раз отмечали как безусловные выгоды, так и негативныестороны, прежде всего для собственников обремененного имущества, установленияограниченных вещных прав на имущество.
Говоря о вещно-правовой природеправа пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения,необходимо отметить такой признак вещных прав, как право следования, т.е. сохранениеза бывшими членами семьи собственника жилого помещения права пользования жилымпомещением при смене собственника. В соответствии с новой редакцией ст.292 ГКРФ при смене собственника жилого помещения право пользования данным помещениемчленом семьи собственника не сохраняется. Следует отметить, что действиеданного положения не распространяется на бывшего члена семьи собственникажилого помещения, приватизировавшего жилое помещение, при условии, что в моментприватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные правапользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное неустановлено законом или договором.
После внесения изменений в ст.292ГК РФ возник вопрос: можно ли теперь говорить о вещном характере прав членовсемьи собственника на жилое помещение? На наш взгляд, новая редакция ст.292 ГКРФ совершенно не изменила природы этих прав.
С момента принятия части первойГК РФ правовое положение членов семьи собственника жилого помещения остаетсяпредметом острой дискуссии. В течение последнего десятилетия в цивилистикеобсуждались и предлагались различные пути развития данных правоотношений.
Семья как объект правовогорегулирования подвержена воздействию не только норм семейного права, но идругих отраслей. Каждая отрасль права по-своему подходит к определению составасемьи в силу специфики отношений, которые она регулирует.
Поэтому в юридической литературенеодинаково решается такой принципиально важный вопрос, как идентичностьпонятий «супруг», «иждивенцы» и т.п. в жилищном и брачно-семейномзаконодательстве. Одни авторы считают, что жилищное законодательство в этомотношении занимает особую позицию и употребляемые здесь слова имеют особое,присущее данной отрасли права значение. С точки зрения других, правовоезначение и истолкование положений жилищных кодексов невозможны без учетадействующего брачно-семейного законодательства. Как отмечает В.Ф. Маслов,«в определении члена семьи до сих пор нет единого понятия»[21].
По мнению П.И. Седугина, «вжилищных правоотношениях семья выступает как особый субъект прав иобязанностей, имеет свой особый статус»[22].
Ни в жилищном, ни в семейномзаконодательстве не содержится определения понятий «семья», «членысемьи». В настоящее время правовой статус членов семьи собственника жилогопомещения регулируется ст.292 Гражданского кодекса РФ и Жилищным кодексом, вчастности ст.31. Но если ст.292 ГК РФ говорит о членах семьи собственникажилого помещения, то ст.31 ЖК РФ содержит понятие «граждане, проживающиесовместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении». Стоитотметить, что ст.677 ГК РФ, регулирующая отношения коммерческого найма, как ист.31 ЖК РФ, не употребляет термины «семья», «члены семьи»,а говорит о «постоянно проживающих вместе с нанимателем гражданах». Вранее действовавшем ЖК РСФСР отношения пользования жилым помещением членамисемьи его собственника были урегулированы ст.127, в которой говорилось о членахсемьи собственника жилого помещения, однако не был предусмотрен перечень лиц, кним относящихся. К членам семьи собственника относили тех граждан, которыеявлялись членами семьи нанимателя жилого помещения в соответствии со ст.53 ЖКРСФСР, то есть по аналогии.
Следует отметить, что положенияЖК РФ и ГК РФ, регулирующие отношения пользования жилым помещением членамисемьи собственника жилого помещения, находятся в некотором противоречии. Еслист.31 ЖК РФ регулирует отношения пользования жилым помещением членами семьисобственника лишь в тех случаях, когда они проживают с собственником в одном итом же жилом помещении, то ст.292 ГК РФ даже не подразумевает такогоограничения. Пункт 1 ст.31 ЖК РФ содержит формулировку, подобную той, что предусматриваласьв ст.127 ЖК РСФСР.
В связи с данным противоречием вюридической литературе сложились две точки зрения. В соответствии с первойнепроживание собственника с указанными членами его семьи в жилом помещении,принадлежащем собственнику, не может никаким образом отразиться на их правепользования данным жилым помещением[23].В соответствии с другой точкой зрения, основанной на буквальном толкованиизакона, если собственник жилого помещения не проживает в нем, то,следовательно, и основания на возникновение права пользования данным жилымпомещением у лиц, в нем проживающих, как у членов семьи собственникаотсутствуют.
Пути разрешения данногопротиворечия, высказанные в юридической литературе, также различны: либонеобходимо применять норму ЖК РФ как специального закона либо норму ГК РФ,нормам которого необходимо отдавать предпочтение в силу ст.3 ГК РФ.
Резюмируя все вышеизложенное,было бы целесообразным из п.1 ст.31 ЖК РФ исключить слова «проживающиесовместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении».
Итак, перечень лиц, относящихсяк членам семьи собственника жилого помещения, дан в п.1 ст.31 ЖК РФ.
Во-первых, к ним относятсясупруг собственника жилого помещения, его дети и родители. Указанные лицаавтоматически приобретают право пользования жилым помещением, т.е. относятся кчислу безусловных членов семьи собственника жилого помещения. Разумеется, всоответствии со ст.137 СК РФ к ним также следует отнести усыновителей иусыновленных. Действующий перечень отличается от прежнего, он сужен. В ст.31 ЖКРФ говорится о детях и родителях самого собственника жилого помещения без учетадетей и родителей другого супруга. Ранее этот вопрос решался с учетом того, чтоуказанные лица проживают совместно с собственником и ведут с ним общеехозяйство. Таким образом, из числа безусловных членов семьи собственникаисключены неусыновленные собственником дети его супруга, а также родителипоследнего. Основанием возникновения взаимных прав и обязанностей родителей идетей в соответствии с главой 10 СК РФ является происхождение детей,удостоверенное в установленном законом порядке. Данная глава определяет условияи порядок установления происхождения детей. К правам детей, родившихся вдействительном браке, приравниваются права детей, родившихся в браке,признанном недействительным, или в течение трехсот дней со дня признания браканедействительным.
Юридическое значение имееттолько брак, зарегистрированный в установленном законом порядке. В юридическойлитературе указывается на возможность признания «фактических супругов»членами семьи собственника жилого помещения[24].Для признания лиц первой группы членами семьи собственника жилого помещениятребуется установление факта совместного проживания, а также наличие семейнойсвязи. Ведение общего хозяйства в данном случае значения не имеет. Итак, ксупругам относятся:
лица, брак которыхзарегистрирован в органах загса;
лица, совершившие религиозныйбрак, приравненный к гражданскому;
лица, фактические брачныеотношения которых признаны судом.
Вторую группу членов семьисобственника жилого помещения составляют лица, которые могут быть признанытаковыми, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. К ихчислу относятся «другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и висключительных случаях другие граждане».
Видимо, так называемыефактические супруги, т.е. сожители, относятся ко второй категории лиц, которыемогут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения. Исходя изформулировки ч.1 ст.31 ЖК РФ, любое лицо может быть признано членом семьисобственника, если последний вселил это лицо в жилое помещение в качестве членасвоей семьи. Возникает вопрос: что свидетельствует о том, что то или иное лицовселено собственником в качестве члена его семьи? Если в соответствии с ЖКРСФСР для признания лица членом семьи собственника жилого помещения требовалосьсовместное с собственником проживание и ведение с ним общего хозяйства, тоновый ЖК предусматривает одно требование: вселение в качестве члена семьи. Приэтом неясной остается процедура такого вселения. Думается, что регистрация вданном жилом помещении не может выступать в качестве правоустанавливающегофакта, порождающего право пользования жилым помещением. В ранее действовавшемжилищном законодательстве говорилось о вселении в жилое помещение вустановленном порядке, под которым понималось «вселение в жилое помещениес соблюдением положений о прописке»[25].Сейчас факт прописки правового значения в данном случае не имеет.
По моему мнению, необходимооставить за собственником жилого помещения право определять, кто помимо егосупруга, детей и родителей проживает в принадлежащем ему жилом помещении вкачестве членов его семьи, путем заключения с ними соглашения в письменнойформе.
Прекращение семейных отношений ссобственником жилого помещения влечет прекращение права пользования даннымжилым помещением. Но соглашением с собственником жилого помещения может бытьустановлено иное. Это может быть пользование жилым помещением как за плату, таки бесплатно, то есть на основании договора либо коммерческого найма, либобезвозмездного пользования жилым помещением.
В юридической литературенеоднократно обсуждался вопрос о возможности отнесения детей собственникажилого помещения к бывшим членам его семьи при их раздельном проживании, т.е.,например, при расторжении брака с собственником жилого помещения, когда егобывший супруг вместе с ребенком переезжают в другое жилое помещение. Исходя избуквального толкования ст.31 ЖК РФ, следует, что одним из признаков,позволяющих отнести лицо к числу членов семьи собственника жилого помещения,является совместное проживание с ним в данном жилом помещении. Так, В.М. Ерошкин[26]отмечает, что дети также могут стать бывшими членами семьи собственника жилогопомещения, указывая на то, что «эмоциональные рассуждения» по данномувопросу «относятся по большей части к нормам морали, а не к нормам права. Темболее надо понимать, что в соответствии с законодательством мы говорим о бывшемчлене семьи, а не о бывшем родителе или бывшем ребенке». Вместе с тем, какотмечает П.В. Крашенинников, «не могут стать бывшими членами семьи детисобственника жилого помещения. Не могут прекратиться семейные отношениясобственника жилья и его детей. Поэтому столь распространенные сегоднярассуждения о том, что в случае расторжения брака (бывшая) жена с детьми должнаидти на улицу, не имеют никаких оснований. Дети, несмотря на расторжение бракаих родителями, сохраняют право пользования жилым помещением, принадлежащимодному из родителей, в котором они проживали»[27].Однако своим Постановлением N 428 от 2 июля 2008 г. президиум Московскогообластного суда ввел новеллу толкования указанной выше нормы ЖК РФ: «Выносярешение о прекращении права пользования М.Т. спорным жилым помещением, суд неучел, что, исходя из статуса семейного родства, дети и родители не могут бытьбывшими членами семьи. И по смыслу ч.1 и 4 ст.31 Жилищного кодекса РФ детисохраняют право пользования жилым помещением, собственниками которого являютсяродители, независимо от ведения ими совместного хозяйства».
Кроме того, уже в 2007 г. ВерховныйСуд в Обзоре практики за третий квартал 2007 г. дал положительный ответ навопрос, сохраняется ли за ребенком право пользования жилым помещением,находящимся в собственности одного из родителей, после расторжения родителямибрака. В основе аргументации данного ответа Верховный Суд усматриваетпредусмотренное СК РФ право ребенка на защиту своих прав и законных интересов,которая осуществляется его родителями. Родители несут ответственность завоспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье,физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей. «Приведенныеправа ребенка и обязанности его родителей, как отметил Верховный Суд,сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка. Исходя из этого,лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей — собственникаэтого помещения может повлечь нарушение прав ребенка».
Таким образом, корректностьформулировки норм законов, а также их буквальное толкование — это существеннаяпроблема нашего законодательства, которая может длительное время оставаться насовести законодателя.
Завершая анализ законодательствав области правового регулирования права пользования жилым помещением членамисемьи собственника жилого помещения, следует отметить, что законодатель,стремясь облегчить гражданско-правовой оборот недвижимости, а именно жилыхпомещений, существенно сузил права членов семьи собственника жилого помещения,в том числе и бывших. Кроме того, новшества законодательства в данной сферепородили ряд противоречий жилищного и гражданского законодательства. Думается,что это не последние изменения, регулирующие правовой статус членов семьисобственника жилого помещения.
Заключение
Таким образом, согласно ст.30 ЖКРФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования ираспоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с егоназначением и пределами его использования, которые установлены Жилищнымкодексом РФ.
Собственник вправе предоставитьпринадлежащее ему жилое помещение во владение и пользование гражданину наосновании договора найма, договора безвозмездного пользования или на иномзаконном основании, а также юридическому лицу — по договору аренды или на иномзаконном основании с учетом требований, установленных гражданскимзаконодательством, Жилищным кодексом РФ.
Члены семьи собственника имеютравные права на пользование жилым помещением (п.2 ст.31 ЖК). Однако эта норманосит диспозитивный характер, и в соглашении между собственником и членами егосемьи может быть предусмотрено иное. Из этого следует, что члены семьи могутиметь как больший, так и меньший объем прав.
На последних, как и насобственника, возлагается обязанность использовать жилое помещение строго поназначению. По общему правилу член семьи собственника имеет право наиспользование всего жилого помещения. Иное может быть оговорено в специальномсоглашении собственника жилого помещения и вселяемых лиц. В этом договоре можетбыть указано, что вселяемое лицо пользуется не всей квартирой, а одной комнатой;что право пользования предоставлено на определенное время и прекращается систечением этого времени; что право пользования прекращается по требованиюсобственника, а также в силу других обстоятельств — например, при вступлениисобственника жилого помещения в брак. Соглашение о возникновении и прекращенииправа пользования жилым помещением, а также об иных условиях, на которых онопредоставлено, может быть пунктом брачного договора.
Библиографический список литературы
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.93)(с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008№6-ФКЗ, от 30.12.2008г. №7-ФКЗ) // Российская газета от 31.12.2008г. — № 267.
2. Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ //Собрание законодательства РФ.03.01.2005. N 1 (ч.1). Ст.14.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (с изм. от 27.12.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации,1994, № 32, ст.3301.
Учебники, книги, монографии, статьи:
4. Афонина А.В. Жилищное право: Учебное пособие. «Дашков и К», 2007.
5. Афонина А.В., Гурьева Е.В., Герасимова Л.П. Комментарий к Жилищномукодексу Российской Федерации. «Экзамен», 2006.
6. Бубон К.В. Право собственности и жилищное законодательство: коллизииэпохи. «Законодательство и экономика», 2009, N 10.
7. Голубев А.В. Обязательства собственников жилых помещений вмногоквартирном доме по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги«Законодательство и экономика», 2009, N 2.
8. Денисевич Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу осоотношении вещных и обязательственных начал // Юрист. 2000. N 2.
9. Ерошкин В.М. О праве детей на пользование жилым помещением // Жилищноеправо. 2007. N 3.
10. Крашенинников П.В. Жилищное право (6-е издание, переработанное идополненное. «Статут», 2008.
11. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации" (постатейный)(2-е издание, исправленное и дополненное) // Под ред.В.М. Жуйкова. «КОНТРАКТ»,2007.
12. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцамиправовых документов" (поглавный) // Под ред.М.Ю. Тихомирова. «ИздательствоТихомирова М.Ю. », 2007.
13. Постатейный комментарий к ЖК РФ / Под ред. д. ю. н. П.В. Крашенинникова.М.: Статут, 2006.
14. Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейныйкомментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Подред. П.В. Крашенинникова. «Статут», 2009.
15. Селиванова Е.С. Жилищные отношения как предмет правового регулирования.«Бюллетень нотариальной практики», 2008, N 2.
16. Свердлык Г.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения.Жилищное право, 2008, N 8.
17. Формакидов Д.А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексеРоссийской Федерации. «Семейное и жилищное право», 2008, N 1.
18. Чашкова С.Ю. Семейные отношения как основание права пользования жилымпомещением собственника и последствия их прекращения. «Законы России: опыт,анализ, практика», 2009, N 6.
19. Чефранова Е.А. Права супругов на жилые помещения // Законы России: Опыт,анализ, практика. 2006. N 9.
20. Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам. «КОНТРАКТ»,«ИНФРА-М», 2008.