Содержание
Введение
Глава1. Особенности развития рынка жилья
1.1. Преобразованиежилищной сферы
1.2. Изменениежилищного законодательства
Глава2. Жилищные отношения
2.1.Понятиежилищных отношений
2.2.Правограждан на жилище
Глава3. Проблема решения жилищного вопроса
3.1.Выполнение нацпроекта
3.2.Преодоление административных барьеров
Заключение
Списокиспользуемой литературы
Введение
Одна изосновных исходных и неотъемлемых потребностей человека — потребность в жилище.Жилищная проблема — одна из самых важных и трудноразрешимых в нашем обществе.Для ее решения власти во все времена предпринимали отдельные шаги и создавалицелые государственные программы. Демократическая Россия приняла большоеколичество нормативных актов, казалось бы, полностью и всесторонне регулирующихданные отношения. Однако и по сей день проблема остается не до конца решенной.Высокий уровень инфляции, «заморозка» большого количества объектов начатогостроительства, обветшание старого жилищного фонда, высокая стоимость жилья икоммунальных услуг приводят к тому, что большая часть населения проживает вусловиях, которые трудно назвать удовлетворительными.
Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право нажилище (ст. 40). Надлежащее жилище является составной частью достойногожизненного уровня, одним из основных материальных условий жизни человека. Путемего использования мы удовлетворяем свои ежедневные потребности, используя какместо отдыха, научной, творческой и иной деятельности. Потребность в жильевозникает с момента рождения человека и сохраняется на всем протяжении жизни.
Жилищнаяреформа, появление рынка жилья являются основными факторами перехода к новымсоциально-экономическим условиям, и от их осуществления во многом зависитразвитие государства, повышение уровня жизни каждого человека. Даннаякурсовая работа приобретает всё большую актуальность, т.к. проблема жильяволнует нас на протяжении нескольких лет. Цель работы – изучить особенностистановления и развития рынка жилья. Задачи курсовой работы:
— раскрыть особенностиразвития рынка жилья;
— выявить проблемурешения жилищного вопроса.
Глава1.Особенности развития рынка жилья
1.1.Преобразованиежилищной сферы
В течение последних нескольких лет в нашей стране в структурежилищной сферы произошли серьезные изменения. После обретения РоссийскойФедерацией государственной независимости эти изменения были связаны спроведением сложных социально-политических и экономических реформ, направленныхна последовательный переход от административно-командных методов управленияэкономикой к рыночным формам управления и развития.
Основой проводимой жилищной реформы в России является поэтапныйпереход от непосредственного выполнения государством функций финансирования,строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственникаэтого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов,формированию рыночных отношений в жилищной сфере. Появилась необходимостьпоиска новых подходов к решению ряда проблем с целью ускорения жилищной реформыи повышения ее социальной направленности, расширения возможностей граждан пораспоряжению жильем.
Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право нажилище (ст. 40). Надлежащее жилище является составной частью достойногожизненного уровня, одним из основных материальных условий жизни человека. Путемего использования мы удовлетворяем свои ежедневные потребности, используя какместо отдыха, научной, творческой и иной деятельности. Потребность в жильевозникает с момента рождения человека и сохраняется на всем протяжении жизни,носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.
Жилищная реформа, появление рынка жилья являются основнымифакторами перехода к новым социально-экономическим условиям, и от ихосуществления во многом зависит развитие государства, повышение уровня жизникаждого человека.
В жилищнойсфере преобразования идут по нескольким направлениям. Увеличивается количествовведенного в эксплуатацию нового жилья, расширяется круг источниковфинансирования строительства жилья, в том числе за счет внебюджетныхотчислений. Проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства. Жилищная сферавключает строительство и реконструкцию жилья, сооружений и элементов инженернойи социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание иремонт. Именно поэтому развитию данной отрасли уделяется постоянное и серьезноевнимание со стороны государства.
Новый Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в действиес 1 марта 2005 г., безусловно, будет способствовать достижению целей проводимойреформы. Он содержит рад принципиально новых и важных положений. Так, одно изних определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещенияпри изъятии принадлежащего ему жилого помещения в связи с изъятием земельногоучастка, на котором расположен жилой дом, в том числе многоквартирный (ст. 32).В ЖК детализирована процедура изъятия жилого помещения, которая, по существу,развиваются соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерацииоб изъятии недвижимого имущества, устанавливаются особенности такого изъятияприменительно к жилым помещениям в целях обеспечения жилищных правсобственников.
Жилищный кодекс содержит также статьи, регламентирующиепользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и подоговору пожизненного содержания с иждивением. В частности, граждане,пользующиеся жилыми помещениями на указанных основаниях, имеют равные права ссобственником по пользованию жильем. При этом гражданин, проживающий в жиломпомещении, предоставленном по завещательному отказу, имеет право требоватьгосударственной регистрации права на жилое помещение, возникающего иззавещательного отказа.
Впервые в Жилищном кодексе предусмотрены специальные главыпосвященные регламентации:
• перевода жилых помещении в нежилые и соответственно нежилых вжилые (в ЖК РСФСР 1983 г. данному вопросу была посвящена ст. 9 «Перевод жилыхдомов и жилых помещений в нежилые», которая не регламентировала перевод нежилыхпомещений в жилые); Закон подробно излагает процедуру оформления перевода,разграничивая перевод жилых помещении в нежилые и нежилых помещений в жилые, устанавливаяособенности для каждого вида перевода;
• переустройства и перепланировки жилого помещения (в ЖК РСФСР1983 г. данному вопросу также была посвящена ст. 84 «Переустройство иперепланировка жилого помещения» в гл. 2 «Пользование жилыми помещениями вдомах государственного и общественного жилищного фонда»);
• отношений собственности на объекты общего пользованиямногоквартирного дома, создания, целей организации и деятельности, а такжеправового положения членов товарищества собственников жилья в развитиеположений Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вопросы, связанные с правовым регулированием действия договорасоциального найма жилого помещения, в отличие от Жилищного кодекса РСФСР 1983г. также выделены в отдельную главу. В соответствии с Жилищным кодексомРоссийской Федерации договор социального найма жилого помещений заключается безустановления срока. Кроме того, впервые регламентируются обязанности иответственность как наймодателя жилого помещения, так и его нанимателя.
1.2.Изменениежилищного законодательства
Изменения в жилищном законодательстве прежде всего затрагиваютследующие вопросы.
1. Упразднение ордера на занятие жилого помещения,предоставляемого по договору социального найма. Основанием для вселения в жилоепомещение является договор социального найма, который заключается на основаниирешения о предоставлении этого жилого помещения.
2. Сохранение права пользования жилым помещением. В соответствии сположениями Жилищного кодекса Российской Федерации временное отсутствие нанимателяжилого помещения по договору социального найма и членов его семьи не должноограничиваться каким-либо сроком. Необходимым условием сохранения такого праваявляется добросовестное выполнение взятых на себя обязательств по договорусоциального найма, в том числе по внесению платы за жилье и коммунальныеуслуги. Положения в отношении бронирования жилья в кодексе отсутствуют,поскольку они поглощаются институтом сохранения права пользования жилымпомещением за временно отсутствующими гражданами.
Действующее законодательство предусматривает различные основания испособы пользования жилыми помещениями. Наряду с обеспечением малоимущих ииных, указанных в законе, граждан бесплатными жилыми помещениями все болееширокое применение получают иные формы обеспечения граждан жильем (квартирами,жилыми домами). Расширяется индивидуальное строительство, растет число случаевприобретения жилых домов и жилых помещений на сбережения граждан сиспользованием компенсаций (дотаций) из бюджета, кредитов и т.д. Появляется всебольше возможностей для улучшения жилищных условий граждан путем получения впользование жилья на основании договоров коммерческого найма, аренды и другихгражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству.
Программысоциально-экономических реформ в Российской Федерации определяют, что цельюжилищной политики на современном этапе является обеспечение доступностиулучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком,сохранение бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам,военнослужащим, сотрудникам органов внутренних дел и членам их семей.Осуществляется поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточногофункционирования при сохранении государственных дотаций на жилье и коммунальныеуслуги для малообеспеченных групп населения.
Целями реорганизации жилищно-коммунального хозяйства являются:совершенствование системы управления; обеспечение государственногорегулирования и контроля в этой сфере; реформирование системы финансированияжилищно-коммунального хозяйства; обеспечение социальной защиты населения.Соответствующие меры разрабатываются и осуществляются практически во всехрегионах страны.
В городе Москве и Московской области в последнее времяприоритетным направлением инвестиционной деятельности является строительствожилья; осуществляются меры, которые призваны обеспечить доступностьприобретения жилья населению со средним уровнем дохода. Производитсястроительство недорогого жилья социального использования, реализуются программыликвидации коммунальных квартир, развивается система городских займов,ипотечного кредитования, целевых накопительных счетов для приобретения жилья иряд других мер.
Становлениеи развитие жилищного законодательства непосредственно связано с формированиемновой комплексной отрасли жилищного права. Регулирование жилищных отношенийносит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базесочетания принципов гражданского и жилищного законодательства. В связи с этимвозрастает необходимость более глубокого изучения нормативно-правовогоматериала, более полного его использования в решении социальных задач вжилищной сфере. Все это повышает необходимость освоения основных категорий всфере регулирования жилищных отношений, без понимания которых невозможноправильное применение действующего законодательства.
Глава2. Жилищные отношения
2.1.Понятиежилищных отношений
Потребность в жилище как объективно необходимом условии дляподдержания жизнедеятельности каждого человека называется жилищнойпотребностью. Степень ее удовлетворения характеризует жилищный вопрос, сущностькоторого заключается в недостатке благоустроенных жилищ для значительной частинаселения — малоимущих или недостаточно обеспеченных граждан, для которыхполноценные жилища недоступны ввиду их дороговизны. В нашей стране жилищныйвопрос всегда отличался особенной остротой. С переходом к рыночным отношениямего можно считать разрешенным для наиболее состоятельных слоев общества, ноникак не для основной части населения. Постоянно возрастают и требования людейк жилищу: сейчас большинство из них рассчитывают на приобретение отдельнойблагоустроенной квартиры или собственного дома, не удовлетворяясь, как это былоеще несколько десятилетий назад, бесплатным получением от государства комнаты вмногонаселенной (коммунальной) квартире или даже места в общежитии.
Решение жилищного вопроса и удовлетворение жилищных потребностейграждан осуществляется в рамках жилищных отношений, которые представляют собой
общественные отношения, складывающиеся в связи с непосредственнымудовлетворением жилищной потребности граждан.
При этом острота жилищного вопроса сказывается в необходимостижесткого государственного регулирования порядка предоставления и использованияжилья, прежде всего получаемого гражданами от государства на льготных условиях илибесплатно, а также обеспечения сохранности жилищного фонда. Определение кругажилищных отношений важно потому, что только на них распространяется действиежилищного законодательства, тогда как к иным отношениям оно не применяется.
Поэтому следует иметь в виду, что отношения, не связанныенепосредственно с удовлетворением жилищной потребности (например, возникающие всвязи с проектированием и строительством жилых домов), не относятся к числужилищных. Поскольку жилищная потребность граждан имеет постоянный характер, ееудовлетворение невозможно и путем предоставления жилья для краткосрочных,временных нужд — в гостиницах, домах отдыха, пансионатах, санаториях, турбазахи т.п. Соответствующие этим ситуациям отношения также не являются жилищными. Нерассматриваются в качестве жилищных и отношения по пользованию помещениями,которые не признаются жилыми (садовые домики, летние да чи, приспособленные поджилье вагончики и т.п.) либо относятся к самовольно построенным (ст. 222 ГК).
Жилищные отношения, будучи урегулированными нормами жилищногозаконодательства, принимают форму жилищных правоотношений. Этой категориейохватываются как организационно-управленческие отношения публично-правовогохарактера (прежде всего в сфере управления жилым фондом, в том числе по осуществлениюего государственного учета и контроля за его использованием и сохранностью),так и имущественные отношения гражданско-правового, в том числеобязательственного характера (по приобретению и использованию гражданами жилыхпомещений, в том числе на условиях договора жилищного найма; по их содержанию иремонту, предоставлению коммунальных услуг и т.п.). Из этого видно, чтожилищные правоотношения носят разнородный, комплексный характер и не сводятсятолько к гражданско-правовым отношениям по найму жилья.
Вместе с тем и гражданско-правовые жилищные отношения юридическинеоднородны. Среди них можно выделить:
• вещно-правовыеотношения по приобретению и использованию жилья на праве собственности, в силузавещательного отказа или на ином ограниченном вещном праве, а такжевозникающие в связи с использованием общего имущества многоквартирного жилогодома;
• корпоративные отношения, связанные с членством в жилищных ижилищно-строительных кооперативах и использованием принадлежащих им жилыхпомещений, а также с членством в товариществах собственников жилья;
• обязательственные отношения, вытекающие из договоров жилищногонайма, безвозмездного пользования жильем, пожизненного содержания с иждивением,обмена жилыми помещениями, оказания коммунальных услуг, договоров по управлениюмногоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества такого дома идр. Из этого можно видеть, что обязательства жилищного найма, возникающие всвязи с получением в непосредственное пользование гражданами конкретного жилья,составляют лишь часть обязательственных отношений, входящих в еще более широкоепонятие жилищных правоотношений. Речь идет об обязательствах, вытекающих изразличных видов договора жилищного найма, которые представляют собойразновидности обязательств по передаче имущества в пользование. Иные жилищныеобязательства (по передаче жилых помещений в собственность или в иное вещноеправо, а также по обслуживанию, эксплуатации и ремонту таких помещений)рассматриваются в других разделах курса гражданского права.
2.2.Правограждан на жилище
Право граждан на жилище провозглашается в Конституции РФ (ч. 1 ст.40) и относится к группе важнейших социально-экономических прав граждан.Содержание права на жилище следует определить путем указания на две его главные составные части.Во-первых, право на жилище означает, что государство гарантирует каждомучеловеку на территории РФ возможность пользоваться тем жилищем, которое у негоимеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям. В этом случаеречь идет об охране государством имеющегося у лица субъективного гражданскогоправа на конкретное жилище. В Конституции РФ это выражено путем провозглашенияпринципов неприкосновенности жилища (ст. 25) и неприкосновенности частной жизни(ч. 1 ст. 23). Во-вторых, государство принимает на себя обязанностьсодействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем и имелвозможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения другого жилья. Вч. 2 ст. 40 Конституции РФ провозглашается: «Органы государственной власти иорганы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условиядля осуществления права на жилище» (см. также ст. 2 ЖК), а в ч. 3 этой статьипредусмотрено право на бесплатное или за доступную плату обеспечение жильем длямалоимущих и иных перечисленных в законе граждан, нуждающихся в жилище. С этойточки зрения конституционное право на жилище состоит в предоставлении гражданамгарантированной государством возможности приобретения нового жилья и улучшениясвоих жилищных условий.
Все перечисленные положения имеют государственно-правовой,конституционный характер. Следовательно, и право на жилище необходиморассматривать как институт конституционного права, а не как гражданско-правовойинститут. Таким образом, право на жилище можно определить как провозглашенноеКонституцией РФ социально-экономическое право, в соответствии с которым каждомугарантируется надежное и устойчивое пользование тем жилищем которое онзанимает, а также возможность приобрести новое жилище и улучшать свои жизненныеусловия при содействии органов государственной власти и местного самоуправления.
Глава3. Проблема решения жилищного вопроса
3.1.Выполнение нацпроекта
Примерно шесть из десяти российских семей, уверяют социологи,заявляют о том, что нуждаются в улучшении жилищных условий. Следовательно,обеспеченность, а точнее, необеспеченность нормальным качественным жильем болеечем половины населения по-прежнему остается одной из ключевыхсоциально-экономических проблем в России. Это отчетливо осознает власть: «ВРоссии около половины жилья плохо приспособлено для жизни, — заявил на дняхпервый вице-премьер Дмитрий Медведев. — Самая тяжелая ситуация сложилась внебольших городах: там строится меньше жилья, а имеющийся жилищный фонд хуже,чем в крупных городах». Между тем строительство и работа коммунальногохозяйства — отрасли чрезвычайно консервативные и инерционные. Каждый шаг,каждое решение, предпринятые сегодня в расчете на сиюминутный результат, вбудущем могут обернуться серьезнейшими трудностями. Яркий пример тому — строительный прорыв в 60-е годы прошлого века, когда была поставлена задача вкратчайшие сроки переселить людей из бараков в отдельные квартиры, пусть ималогабаритные и в панельных пятиэтажках. Спустя полвека та советская «роскошь»обернулась раскиданными по всей стране десятками миллионов метров не простоморально устаревшего, но ветхого, разрушающегося жилья.
Еще однасложность, еще одно серьезнейшее противоречие, которое приходится преодолеватьпри выполнении национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданамРоссии», состоит в том, что для решения социальных задач (а обеспечениежилищного строительства остается одной из ключевых обязанностей государства поотношению к своим гражданам) приходится использовать рыночные механизмы. Азначит, идет постоянная борьба за то, чтобы строительный рынок былцивилизованным, чтобы предотвратить извлечение бизнесом сверхприбыли в условияхотчетливого дефицита жилья, чтобы темпы возведения новостроек и их качестворосли, а цены по возможности тормозились. Очевидно, для достижения этогонеобходимо выработать четкую государственную политику в жилищно-строительнойсфере. То есть исчерпывающе ответить на ряд вопросов. Что такое доступное икомфортное жилье, каковы критерии оценки его доступности? Каковы реальныепотребности — не только в объемах, но и в качественном срезе — в жилье дляразных групп населения в разных регионах? Как удовлетворить потребности этихразных групп, а не только весьма ограниченного числа граждан, чьи доходыпозволяют купить жилье на собственные средства или при помощи ипотечногокредита? Какие законодательные, организационные, градостроительные, финансовыерешения нужны, чтобы отрасль работала наиболее эффективно? Наконец, какиетехнологии дадут оптимальный результат не только в расчете на сегодняшнююситуацию, но также если заглянуть в завтрашний день? Однозначного ответа набольшинство из этих вопросов до сих пор не дано, хотя определенные подходы ипредложения формируются. Объективно, за два года с начала выполнения нацпроектасделано очень многое (правда, старт был дан несколько раньше, ведьзаконодательная база для устойчивого развития стройкомплекса формировалась ещев 2004 году, когда писался знаменитый «пакет» законов по доступному жилью).Однако то и дело меняющаяся ситуация на рынке (как, например, кризис в сегментедолевого строительства в 2005 году или зашкаливший за все мыслимые и немыслимыепределы рост стоимости жилья в 2006-м) требует от власти постоянногореагирования и оперативной «подстройки» и правовых механизмов, и контроля за ихвыполнением.
Безусловныйплюс в выполнении нацпроекта — это то, что в 2006-м и особенно в 2007 годупроизошел беспрецедентный за последние полтора десятилетия рост объемовжилищного строительства. Но есть и обратная сторона медали: рост этот распределяетсяи по территориям, и внутри каждого отдельного региона крайне неравномерно.Темпы строительства наращиваются прежде всего в крупных городах. Ситуация вмалых по-прежнему не оптимистична. Именно это обстоятельство, кстати, далотолчок для создания правовых механизмов развития малоэтажного строительства,над чем сейчас продолжают работать законодатели.
Кроме того, наиболее серьезными негативными моментами эксперты насегодняшний день называют следующие: внеэкономические механизмы конкуренциимежду строительными компаниями при распределении подрядов и землеотводов(механизм проведения аукционов выстроен, но пока не отлажен); сложившийся иусугубляющийся диктат крупных домостроительных компаний на локальных рынках(отсюда и увеличение доли по большому счету устаревших технологий массовогопанельного домостроения, и низкое качество новостроек, поскольку упор делаетсяпрежде всего на объем); неготовность муниципальных властей участвовать вградостроительном планировании и в инженерной подготовке территорий (механизмывоздействия в законодательстве есть, но работают пока плохо); необходимостьпараллельного, адекватного увеличению темпов строительства, роста производствастройматериалов (дефицит цемента в последнее время обсуждается на всехуровнях). При этом рассчитывать на тс. что ситуация на рынке оптимизируетсясама собой, не приходится. Наш изголодавшийся потребитель слабо разбирается впреимуществах и недостатках разных технологических решений и. если хватаетденег, берет то что ему навязывают. То есть до реальной конкуренции междупроизводителями жилья нам еще очень далеко.
Тем не менее новые технологии потихоньку пробиваются на рынок — иэто тоже большой плюс последних лет. Однако, помимо общей инерционностиотрасли, ограничителями в распространении новых технологий являютсяорганизационно-управленческие барьеры. В частности, речь идет о недостаткахтехнического регулирования. У нас до сих пор не приняты такие строительныерегламенты, которые подвигали бы стройиндустрию применять современные технологии.
Между темименно здесь, возможно, следует искать ключ к решению национальной жилищнойпроблемы (конечно, при условии «развязывания» и других узлов). Именнотехнологические нововведения, не меняя радикально работу отрасли, могутобеспечить и снижение стоимости строительства жилья, и дальнейшей егоэксплуатации, сократить сроки строительства, повысить качество и комфортностьпроживания.
Одним изкритериев выполнения нацпроекта по жилью остается именно его доступность. Ипока, несмотря на увеличение объемов строительства, жилье доступнее нестановится. Чтобы оценить этот показатель, обычно используют так называемыйкоэффициент доступности — соотношение рыночной стоимости «средней» квартиры идохода «средней» семьи. Этот коэффициент показывает за сколько лет семья можетнакопить на приобретение жилья, если не будет тратить ни на что другое. Этотпоказатель в 2006 году составил 4,7 (стоимость стандартной квартиры равна почтипятилетнему доходу семьи). Картина ухудшилась по сравнению с предыдущими годамипримерно на полгода — из-за резкого роста цен на жилье, более чем в 5 раз опережающего рост доходовнаселения.
/>
/>
В 2005 году доходы выросли на 25 процентов, жилье подорожало на40, в прошлом году -зарабатывать стали на 20 процентов больше, но и метрыподоражали на треть. Более объективным эксперты считают показатель, в которомстоимость жилья соотносится с доходами за вычетом прожиточного минимума. Темболее что при нашей структуре потребления у семьи после жизненно необходимыхтрат остается не так много ресурсов. Этот модифицированный коэффициент намногоближе к реальной жизни: сегодня его значение для России около восьми лет. Из-забурного роста цен на жилье в 2005-2006 годах этот показатель также ухудшился.Наконец, можно рассчитать индекс возможности приобретения жилья с помощьюипотечного кредитования и затем определить долю семей, которые способны купитьстандартное жилье за счет собственных и заемных средств. Этот последнийпоказатель, в отличие от других, в прошлом году стал лучше: сегодня уже каждаяпятая семья в состоянии приобрести квартиру по ипотеке. Следовательно, развитиеипотеки медленно, но верно работает на то, чтобы сделать приобретение квартирыдоступным большему числу россиян.
Для того чтобы строить больше, нужно больше стройматериалов.Наряду с жилищной программой в стране начинается масштабное дорожноестроительство. Колоссальных ресурсов потребуют Сочи и Владивосток. Дефицитцемента уже ощущается, дорожают и другие стройматериалы. Каковы перспективыотрасли?
Хорошо уже то, что в России производятся все виды материалов,изделий и конструкций. Объемы экспорта (за исключением асбестовойпромышленности) и импорта (за исключением отделочных материалов) составляютчетыре-шесть процентов и на общую картину практически не влияют. Главнаясложность — в неравномерном размещении производственных мощностей, более 60процентов которых сосредоточены в европейской части страны. Так что дефицитмногих видов материалов, особенно за Уралом, ощущается, и тому способствуютвысокие железнодорожные тарифы.
Тем не менее перспективы у отрасли есть. Рост объемов производстваразных видов стройматериалов с 2002 до 2007 составил от 4 до 245 процентов. Приэтом загрузка действующих предприятий в 2006-2007 году, в том числе и попроизводству сборного железобетона, выросла вдвое. Настораживает также тообстоятельство, что степень износа оборудования в среднем составляет 60процентов, и пока ежегодное выбытие мощностей (1,7 процента) не компенсируетсявводом новых (1,1 процента). Тем не менее ввод новых производств идет вбольшинстве регионов. В первом полугодии в 60 из них введено в эксплуатациюболее 70 заводов и технологических линий. Причем в страну приходятвысокоэффективные зарубежные технологии. Для того чтобы поддержать развитиеместного производства, необходимо решить вопрос с доступом к месторождениям,которые пока не эксплуатируются. Процесс этот довольно долгий, надо егоускорять.
Серьезнымограничением для увеличения объемов жилищного строительства является дефицитэнергоресурсов и воды. Решение проблемы нехватки энергетических мощностей можетидти по двум направлениям. Первое — строительство дополнительных генерирующихмощностей и магистральных газопроводов. Но не менее важно и второе направление- энерго- и ресурсосбережение. А для этого необходима реконструкция старыхсистем теплоснабжения и строительство новых, ориентированных на новейшие,экономичные технологические решения — массовое использование пластиковых и другихустойчивых к коррозии труб, современных изолирующих материалов, использованиеобратной низкотемпературной воды для устройства теплых полов и так далее. Впорядке эксперимента в новых микрорайонах некоторых городов «обкатываются», иуспешно, автономные локальные источники тепла, когда к жилому массиву требуетсяподведение газа низкого давления и трубопровода холодной воды, а ее нагрев идля отопления, и для бытового использования происходит на месте. Однаколокальные монополисты не демонстрируют заинтересованности в подобных новациях:слишком ярко они подчеркивают неэффективность работы старых коммунальныхпредприятий. По тем же причинам слабо используется и установка счетчиков дляучета тепла и воды. Коммунальщикам выгоднее прежний, непрозрачный механизмценообразования и системы расчета за их услуги, когда в стоимость гигакалорииили кубометра горячей воды закладываются все потери, в том числе и натеплотрассах и водоводах. Несмотря на требования жилищного кодекса, сегоднялишь 15 процентов жилых домов (за исключением учета электроэнергии) оснащеныобщедомовыми приборами учета. А это, в свою очередь, сдерживаетсовершенствование тарифного регулирования, а ресурсосбережения населениемневозможно.
Главаминистерства регионального развития РФ Дмитрий Козак считает необходимымпереписать проект «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья длявсех категорий граждан до 2025 года». Министр направил в правительствопредложение перенести сроки рассмотрения стратегии на второй квартал 2008 года.Напомним, этот документ, разработанный минрегионом еще до назначения ДмитрияКозака на пост министра, правительство планировало рассмотреть до концасентября. Однако этого не произошло. Сначала было решено вернуть документ надоработку. Однако Дмитрий Козак посчитал необходимым серьезно переработатьдокумент, организовав его дополнительное широкое публичное обсуждение. Этотдокумент, над которым минрегион начал работать, исполняя апрельское Посланиепрезидента Владимира Путина Федеральному Собранию, задумывался как основополагающаяпрограмма, призванная определить приоритеты и основные направлениягосударственной жилищной политики, главные задачи в этой сфере и механизмы ихрешения. Выполнение стратегии должно обеспечить массовое строительство жилья вРоссии на срок до 2025 года. Причем жилья не только на продажу, но имуниципального, которое бы предоставлялось в коммерческий или социальный наемсемьям в зависимости от уровня их доходов. В качестве инструментапредполагалось использовать ФЦП «Жилище», пролонгировав срок ее действия до2025 года и дополнив разделами по развитию малоэтажного домостроения ипромышленности стройматериалов, а также по строительству социального жилья.Эксперты отмечали, что при грамотной постановке задач, разделы, намечающиеконкретные пути их выполнения, в стратегии четко прописать не удалось. Потомунекоторые разделы ее носили явно декларативный характер. Возможно, именнопоэтому документ и отправился на доработку.
3.2.Преодолениеадминистративных барьеров
Спустя почти два года, прошедшие с начала выполнения нацпроектадоступное жилье, появились наконец первые оптимистические результаты:увеличение количества новостроек в большинстве российских регионов видно, чтоназывается, невооруженным глазом. Однако серьезных проблем на строительном рынкеменьше не стало. И предстоит дальнейшая работа над созданием экономическихмеханизмов, способных приблизить выполнение задачи по обеспечению жильем всех,а не избранных граждан России.
Напомним, знаменитый пакет законов по доступному жилью был принятеще в конце 2004 года. Собственно, этот пакет и создал необходимый правовойфундамент для будущего нацпроекта, а заодно сформулировал ключевое понятие,зафиксированное в его названии: жилье должно быть доступным.
После провальных 1990-х годов жилищное строительство практическицеликом стало коммерческим. Однако нормального жилищного рынка не существовало.Главная проблема — это высокие административные барьеры доступа строительныхкомпаний на рынок, непрозрачные и непубличные процедуры предоставления участковпод застройку, полная зависимость бизнеса от муниципальных и региональныхвластей, которые «навешивали» на застройщиков всевозможные обременения. Неслучайно практически повсеместно строительством занимались фирмы, имеющиепрочные (порой даже родственные) связи с властной верхушкой города или региона.Результат — фактическая монополизация рынка и, как следствие, завышенные ценына жилье. При этом никаких обязательств по контролю за компаниями, допущеннымистроить жилье, местная власть на себя не принимала. А потому покупателиквартир, от 70 до 90 процентов которых (по разным оценкам) выступали в ролисоинвесторов, оплачивая метры еще на стадии котлована, оказались в оченьуязвимом положении. Кризис, в результате которого минимум 80 тысяч семей,заплатив деньги, так и не получили жилья, тому подтверждение.
Таким образом, перед разработчиками жилищного пакета стояла задача- создать правовые условия для нормального, цивилизованного рынка жилья.
Принятыезаконы можно условно разбить на пять блоков. Первый — это Жилищный кодекс,базовый закон, по сути, определивший новую государственную жилищную политику вусловиях рыночной экономики. Второй блок — направлен на расширениеплатежеспособного спроса населения, прежде всего за счет развития ипотечногокредитования. Третий блок — законы, работающие на увеличение предложения нарынке. Это в первую очередь Градостроительный кодекс, который делает публичной,прозрачной систему территориального планирования и градостроительногорегулирования. Он отменяет привычную практику, когда чиновник-бюрократсамостоятельно решал, что и где можно строить, и он же «выбирал» застройщика.Муниципалитет обязан принять генеральный план развития территории и правилаземлепользования и застройки, и в дальнейшем, приобретая или арендуя участок,инвестор заранее знает, что он на нем может построить. Четвертый блок законовнаправлен на оживление оборота жилья на рынке: это и снижение транзакционныхиздержек при купле-продаже и других операциях с жильем; и упрощение процедурырегистрации прав на недвижимость; и защита прав добросовестных приобретателейжилья. Те же цели преследует и пятый блок — это изменения в налогообложении.
По мнению главы комитета Госдумы по промышленности, строительствуи наукоемким технологиям Мартина Шаккума, принятие этого пакета законов далопозитивные результаты: удалось снизить административные барьеры на путизастройщиков, создать условия для развития конкуренции. Интенсивно сталоразвиваться ипотечное кредитование.
Однако сложностей возникло немало. Причем, по мнению экспертов,«провисли», главным образом, законы, направленные на увеличение объемовстроительства. Так, далеко не все эксперты считают, что проблемаадминистративных барьеров решена. Во всяком случае на заседании президиумаГоссовета в Казани в начале нынешнего года эта тема активно обсуждалась.Губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко отметила, что до сих порбольшая часть согласований при получении разрешения на строительство проводитсячерез федеральные структуры, причем обычно через коммерческие «дочки» при этихструктурах, повлиять на которые региональные власти не могут. Получение однойподписи затягивается на срок от 40 дней до двух месяцев, весь пакетдокументации оформляется, в лучшем случае, полтора-два года.
Не менее проблематично проходило и введение нового — черезаукционы — порядка выделения земельных участков. Во- первых, это должно былопроизойти сразу с принятием соответствующих поправок в Земельный кодекс, тоесть с начала 2005 года. Однако в процессе работы над пакетом в Госдуме была «продавлена»отсрочка до 1 октября. В результате, считает Надежда Косарева, за девятьмесяцев огромное количество земли было распределено муниципалитетами по старымнепрозрачным схемам. Во-вторых, даже после того как новый закон вступил в силу,в регионах не спешили его выполнять. В 2006 году потребовались массированныепрокурорские проверки, чтобы навести порядок на местах. В-третьих, самапоправка не учла всех реалий, а в результате участки для строительствасоциального жилья муниципалитеты должны были выделять сами себе — и тоже собязательным проведением аукциона.
Еще одна серьезная, так и не разрешенная до сих пор проблема,касается подготовительного этапа, когда стройплощадка обеспечивается всейнеобходимой инфраструктурой. Получить обещанную центром поддержку изфедерального бюджета смогли далеко не все. Но и средства, выделенные из бюджетана эти цели, в прошлом году оказались неиспользованными.
— Ситуациястранная, — констатирует Надежда Косарева. — Можно подумать, что нашиммуниципалитетам, застройщикам не нужны банковские кредиты на льготных условиях.Но, с другой стороны, их тоже можно понять: процедура получения этой поддержкипогрязла в бюрократическом крючкотворстве. Чтобы ее оформить, Минфинунеобходимо предоставить стопроцентное обеспечение. Но зачем тогдагосударственные гарантии, если вы в состоянии сами полностью обеспечить кредит?
Работа по усовершенствованию правовых механизмов на жилищном рынкепродолжается постоянно. Например, «замороженные» участки, полученныепотенциальными застройщиками в «доаукционное» время, было решенодобровольно-принудительно ввести в оборот. Для этого была введена норма,обязавшая заключить договоры аренды на эту землю до 1 марта 2007 года, а до 1сентября — оформить разрешения на строительство. Иначе участок должен бытьизъят и выставлен на аукцион.
Что касается административных барьеров, напоминает Мартин Шаккум,законодательная работа в этом направлении продолжается. В конце 2006 года былавведена единая экспертиза проектной документации и единый строительный надзор.«Сейчас органы госэкспертизы сформированы уже практически во всех регионах, иситуация более-менее выправилась, — добавляет Надежда Косарева. — Другое дело,что на местах по-прежнему заставляют получать дополнительные, не указанные взаконе, визы и подписи. Застройщики по инерции подчиняются, так как не хотятссориться с местными властями. Выход тут один — ужесточить контроль заисполнением законодательства».
Вопрос свыделением земли под социальное жилье также удалось решить: принята поправка,установившая возможность предоставления участков для такого строительства погосударственным и муниципальным контрактам, минуя аукционную процедуру. Хотя,надо отметить, до сих пор продолжаются споры среди экспертов о принципахпроведения земельных аукционов: по сегодняшним правилам игра идет «наповышение», то есть участок достается застройщику, который готов заплатить вместный бюджет максимальную сумму. Некоторые специалисты видят резерв дляудешевления жилого метра в изменении модели. «Надо проводить аукционы такимобразом, чтобы побеждал тот, кто построит типовое жилье дешевле, — предложил водном из выступлений заместитель министра финансов Антон Силуанов. — В первуюочередь это важно для социального жилья». Кстати, именно принцип «на понижение»используется — и успешно — при выполнении социальных жилищных проектов вКазахстане.
Заключение
Таким образом, потребность в жилище как объективно необходимомусловии для поддержания жизнедеятельности каждого человека называется жилищнойпотребностью. Степень ее удовлетворения характеризует жилищный вопрос, сущностькоторого заключается в недостатке благоустроенных жилищ для значительной частинаселения — малоимущих или недостаточно обеспеченных граждан, для которыхполноценные жилища недоступны ввиду их дороговизны. В нашей стране жилищныйвопрос всегда отличался особенной остротой. С переходом к рыночным отношениямего можно считать разрешенным для наиболее состоятельных слоев общества, ноникак не для основной части населения. Постоянно возрастают и требования людейк жилищу: сейчас большинство из них рассчитывают на приобретение отдельнойблагоустроенной квартиры или собственного дома, не удовлетворяясь, как это былоеще несколько десятилетий назад, бесплатным получением от государства комнаты вмногонаселенной (коммунальной) квартире или даже места в общежитии.
Следует искать ключ к решению национальной жилищной проблемы(конечно, при условии «развязывания» и других узлов). Именно технологическиенововведения, не меняя радикально работу отрасли, могут обеспечить и снижениестоимости строительства жилья, и дальнейшей его эксплуатации, сократить срокистроительства, повысить качество и комфортность проживания.
Списокиспользуемой литературы
1. БорисовЕ.Ф. Экономическая теория: Уч. – М: Юрист, 2001
2. Вводныйкурс по экономической теории: Уч./Под ред. Г.П. Журавлёва – М: ИНФРА – М, 2006
3. ГальперинВ.М. Микроэкономика. – С-Пб: Экономическая школа, 2004
4. ЕлецкийН.Д. Экономическая теория: Уч. – Ростов-на-Дону: Март, 2005
5. ИохинА.Я. Экономическая теория: Уч. пос. – М: Юрист, 2005
6. КорниенкоО.В. Экономика: Уч. пос. – М: ИКЦ, Март, 2005
7. КуликовЛ.М. Экономическая теория: Уч. – М: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005
8. Курсэкономической теории: Уч./ Под ред. М. Н. Чепурина.- Киров: АСА, 2006
9. КурцХ.Д. Капитал, распределение, эффективный спрос. – М: АУДИТ, 2005
10. Липсиц И.В. Экономика: Уч. –М: Вита – пресс, 2005
11. Макконнелл К.Р., Брю С.Л.Экономикс: Принципы, проблемы и политика: Пер. с 13-го анг. Изд. – М: ИНФРА-М,2004
12. Нуреев Р.М. Курс микроэкономики:Уч. – М: НОРМА – ИНФРА-М, 2005
13. Сажина М.А. Экономическаятеория: Уч. пос. – М: НОРМА-ИНФРА-М, 2005
14. Современная экономика:Уч.пос. – Ростов-на-Дону «Феникс», 2005
15. Сафонова А.И., Логачёва Т.Н.Экономическая теория: Курс лекций, ч.1,2. – Волгоград: ВКБ, 2005
16. Экономика: Уч. 3-е изд.,перераб. и доп./Под ред. А.С. Булатова – М: Экономист, 2006
17. Экономика: Уч./Под ред. А.И.Архипова, А.Н. Нестеренко. – М: Проспект, 2005