Федеральное государственноеобразовательное учреждение высшего профессионального образования
«Финансовая академия приПравительстве Российской Федерации»
Факультет «Налоги иналогообложение»
Кафедра «Гражданское право ипроцесс»
Курсовая работа
на тему: «Особенностиаренды предприятия»
Москва 2008 г.
План
Введение
Глава 1. Договор арендыпредприятия как основание возникновения гражданско-правовых отношений
1.1 Характеристикапредприятия как объекта договора аренды
1.2 Заключение договорааренды предприятия при оформлении отношений по аренде предприятия
1.3 Права кредиторов приаренде предприятия
Глава 2. Элементы договорааренды предприятия
2.1 Предмет договора
2.2 Форма и государственнаярегистрация договора аренды предприятия. Передача арендованного предприятия
2.3 Содержание договора(права и обязанности сторон)
2.4 Характеристика субъектов(арендатор и арендодатель)
2.5 Цена договора арендыпредприятия и ее соотношение с арендной платой
Заключение
Список использованнойлитературы
Введение
Актуальность данной темы заключаетсяв том, что во время рыночных отношений все в нашем государстве строится наотношениях купли-продажи, а также аренды.
Арендная деятельность затрагиваеткак частный спектр деятельности, так и отношения между лицом и целымпредприятием. Что убеждает нас в необходимости знания договорных отношений всфере аренды предприятия.
Аренда предприятия представляетсобой определенного рода сделку, которая совершается только после заключениясторонами договора, в котором будут заранее обговорены: сроки аренды, обязательства,погашение внешних и внутренних долгов предприятия, а также цена аренды иразмеры арендной платы и другие необходимые в данном случае обязательствасторон.
Предмет исследования — арендуемоепредприятие.
Цель исследования — показатьпроцесс аренды предприятия, его составляющие через массив необходимых для этогозадач.
Задачи:
1. Рассмотреть аренду предприятиякак комплексный процесс.
2. Рассмотреть договорные отношенияв данной области.
3. Определить вид, содержание,состав и форму договоров, порядок их заключения.
4. Рассмотреть составляющиедоговора аренды предприятия.
Методологическая база данной работыоснована на нормативных документах и учебной литературе по данной теме.
Работа состоит из двух глав ипунктов, содержания, введения, заключения, списка использованной литературы.
В первой главе раскрыты понятияаренды предприятия, определены виды договоров и общее понятие договора, какоснование возникновения гражданско-правовых отношений.
Во второй главе рассмотренысоставляющие элементы договора аренды предприятия: предмет, содержание, форма игосударственная регистрация и т.д.
В конце каждой главы имеютсявыводы.
В ходе изучения представленной темыиспользовались как нормативно правовые акты, так и научные труды и публикации.
Глава1. Договор аренды предприятия как основание возникновения гражданско-правовыхотношений1.1Характеристика предприятия как объекта договора аренды
Договор — это соглашение двух илинескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав иобязанностей (п.1. ст. 420 ГК). Он возникает всегда в результате выражения волидвумя или несколькими лицами. Волеизъявления указанных лиц должно быть взаимносогласовано. Однако договором является не любое соглашение лиц, а только такое,которое специально направлено на то, чтобы вызвать юридические последствия,т.е. на возникновение, регулирование, изменение или прекращение гражданскихправ и обязанностей. Договор– разновидность сделки, но толькодвусторонняя или многосторонняя сделка, в которой происходит взаимное согласованиеволеизъявления двух или более лиц, является договором. Так, завещание, выдачадоверенности, отказ от наследства – сделки, но не договоры, поскольку в обоихслучаях выражена воля одного лица.
Договор — это юридический факт,порождающий, изменяющий или прекращающий гражданские права и обязанности. Но вотличие от других юридических фактов (например, событий, причинения вреда ит.д.), которые влекут только установление, изменение или прекращениегражданских правоотношений, договор, кроме того непосредственно и регулирует всоответствии с законом и соглашением сторон поведение сторон, определяет ихправа, обязанности и ответственность.
Как и любая сделка, договорпредставляет собой волевой акт. Специфика здесь заключается в едином волеизъявлениии свободном заключении договора.
Ст. 421 ГК закрепляет правила,обеспечивающие свободу договора:
а) субъекты гражданского правасвободны в решении вопросов заключения договора (не считая случаев, когдаобязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятымобязательством);
б) субъекты гражданского правасвободны в выборе партнера при заключении договора;
в) субъекты гражданского правасвободны в выборе вида договора; стороны вправе заключить договор, содержащийэлементы различных договоров (смешанный договор);
г) стороны могут заключить договор,как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовымиактами;
д) субъекты гражданского правасвободны в определении условий договора, кроме случаев, когда содержание соответствующегоусловия предписано законом или иным правовым актом;
е) если условие договорапредусмотрено диспозитивной нормой, стороны могут своим соглашением исключитьее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней;
ж) если условие договора не определеносторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяютсяобычаями делового оборота.
Законы, устанавливающие обязательныедля сторон правила, обратной силы не имеют. Договоры продолжают действовать напервоначально оговоренных условиях.
Если в законе прямо указано, чтоего положения распространяются на ранее заключенные договоры, применяются нормызакона (п. 2 ст.422ГК).
Договор является наиболеераспространенным основанием возникновения большинства гражданско-правовыхобязательств.
Это основной документ, определяющийпредмет, цену, срок исполнения обязательств, права и обязанности,ответственность сторон.
Договор арендыпредприятия — договор, по которому арендодательобязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату вовременное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачиватьобусловленную арендную плату.
Отличительные чертыдоговора.
Предметом договора выступаетпредприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществленияпредпринимательской деятельности. По договору аренды предприятия арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельныеучастки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в составпредприятия основные средства. Договором аренды определяются порядок, условия ипределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья,топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водойи другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иныеимущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права наобозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другиеисключительные права.
Кроме того, по договору арендыпредприятия арендодатель, обязан уступить арендатору права требования иперевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Правила, касающиеся аренды зданияили сооружения, применяются и к аренде предприятия; за исключением специальныхправил; предусмотренных ГК для аренды предприятия.
В соответствии с ГК, передаче арендаторуне подлежат права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятиесоответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или инымиправовыми актами.
Включение в состав передаваемого подоговору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможнопри отсутствии у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующихобязательств перед кредиторами.
Размер арендной платы являетсясущественным условием и должен быть определен договором аренды предприятия.Договор оформляется в письменной форме путем составления одного документа иподлежит государственной регистрации. С момента регистрации договор считаетсязаключенным.
Передача арендованного предприятияосуществляется по передаточному акту.
На арендодателе лежит обязанностьдо передачи предприятия в аренду письменно уведомить всех кредиторов пообязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия варенду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии наперевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления опередаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполненияобязательства и возмещения причиненных этим убытков.
Кредитор, который не был вообщеуведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск обудовлетворении его требований в течение года со дня; когда он узнал или долженбыл узнать о передаче предприятия в аренду.
После передачи предприятия в арендуарендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным всостав предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласиякредитора. Обязанностью арендатора является поддержание предприятия внадлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего икапитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные сэксплуатацией предприятия, а также с уплатой платежей по страхованиюарендованного имущества.
Порядок пользования имуществомарендованного предприятия и внесения арендатором улучшений в арендованноепредприятие определяется договором аренды. Если этот порядок не определен,применяются правила ст. 660 и 662 ГК.
Суть их сводится к следующему: арендаторбез согласия арендодателя имеет право:
а) продавать, обменивать, предоставлятьво временное пользование либо взаймы материальное ценности, входящие в составарендованного предприятия;
б) сдавать материальные ценности всубаренду;
в) передавать свои права иобязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам(перечисленные права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшениястоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды);
г) вносить изменения в состав арендованногоимущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническоеперевооружение, увеличивающее его стоимость.
Арендатор вправе получитьвозмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимоот разрешения арендодателя на такие улучшения. Последний может быть освобожденот указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора превышаютстоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и/илиэксплуатационных свойств, или при осуществлении таких улучшений были нарушеныпринципы добросовестности и разумности. 1.2Заключение договора аренды предприятия при оформлении отношений по арендепредприятия
В соответствии с законом договорвступает в силу и приобретает обязательность для сторон с момента егозаключения. Вместе с тем сторонам предоставлено право установить, что условиязаключенного ими договора распространяются на их отношения, которые возникли дозаключения договора.
Договор признается заключенным,если стороны в требуемый в подлежащих условиях форме, достигли соглашения повсем существенным условиям договора (п.1. ст. 432 ГК). Заключение договорарегламентируется ст. 432 — 449 ГК. В них закреплены две стадии при заключениидоговора:
1) оферта (предложение заключитьдоговор);
Присоединившаяся сторона имеетправо требовать расторжения или изменения договора, если он лишает эту сторонуправ, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает илиограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либосодержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия,которые она не приняла бы, если бы участвовала в определении условий договора.Изложенное касается граждан. Коммерческие организации таких прав не имеют, еслиони присоединились к договору в связи со своей предпринимательской деятельностьюи знали или должны были знать, на каких условиях заключают договор (СТ.428ГК).
2) акцепт (согласие заключитьдоговор). Соответственно, стороны называются оферент и акцептант. Договорсчитается заключенным, когда оферент получает акцепт от акцептанта.
Оферта может быть отозвана. Онасчитается не полученной, если, извещение об отзыве поступило раньше илиодновременно с офертой.
Акцептом признается согласие лица,которому адресована оферта, принять это предложение, причем не любое согласие,а лишь такое, которое является полным и безоговорочным (п. 1 ст. 438 ГК).
Молчание не является акцептом, еслииное не вытекает из закона, обычая делового оборота или предыдущих деловыхотношений сторон. Акцептом считается также совершение лицом, получившим офертув срок, установленный для акцепта, действий по выполнению указанных в нейусловий договора, если иное не предусмотрено законом или не указано в оферте(п. 3 ст. 438 ГК).
Акцепт может быть отозван. Еслиизвещение об отзыве акцепта поступило оференту ранее акцепта или одновременно сним, акцепт считается неполученным (ст. 439 ГК).
Реальные договоры считаютсязаключенными с момента передачи соответствующего имущества (т.е. с моментавручения его приобретателю, сдачи перевозчику для отправки последнему, сдачи ворганизацию связи для пересылки покупателю).
Договор, подлежащий государственнойрегистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное неустановлено законом (ст. 433 ГК).
Местом заключения договора являетсято место, которое указано в самом договоре.
Если в договоре не указано местоего заключения, то он признается заключенным по месту жительства гражданина илив месте нахождения юридического лица, направившего оферту (ст. 444 ГК).
Начало-окончание действия договора:
1. Договор вступает в силу и становитсяобязательным для сторон с момента его заключения.
2. Стороны вправе установить, чтоусловия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим дозаключения договора.
Заключение договора в обязательномпорядке
Указанный порядок применяется в техслучаях, когда заключение договора является обязательным для одной из сторон всилу закона.
Заключение договора наторгах
Заключение договора на торгахрегламентируется ст. 447-449 ПС. Сущность указанного способа состоит в том, чтодоговор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги.
В качестве организатора торговможет выступать собственник вещи или обладатель имущественного права, либоспециализированные организации.
Торги могут проводиться в формеаукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо,предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключениюконкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило,лучшие условия; Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи илиобладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотренозаконом.
Аукционы и конкурсы могут быть какоткрытыми, так и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе можетучаствовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуюттолько лица, специально приглашенные для этой цели.
Если иное не предусмотрено законом,извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за30 дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, местеи форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформленииучастия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения оначальной цене.
Организатор открытых торгов вправеотказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за 3 дня донаступления даты его проведения, а конкурса — не позднее, чем за 30 днейдопроведения, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведенииторгов. В случае если организатор открытых торгов отказался от их проведения снарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный имиреальный ущерб. Если же от торгов откажется организатор закрытого аукциона илизакрытого конкурса, то он обязан возместить приглашенным участникам реальныйущерб независимо от того, в какое время последовал отказ.
Лицо, выигравшее торги, иорганизатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протоколо результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, приуклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Если же отподписания протокола уклоняется организатор торгов, он обязан возвратить лицу,выигравшему торги, задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки,причиненные участием в торгах, в частности превышающие сумму задатка.
В случае уклонения одной из сторонот заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием опонуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонениемот его заключения.
Действительность заключенного наторгах договора зависит от действительности проведенных торгов. Если торгибудут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица,недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги(ст.449ГК).
Изменение и расторжение договора:
По общему правилу договор долженисполняться на тех условиях, на которых он был заключен.
Изменение или расторжение договоравозможно только по взаимному соглашению сторон. Решения суда в этом случае нетребуется. Исключения из этого правила могут быть установлены законом илидоговором.
В случае одностороннего отказа отисполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускаетсязаконом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
В тех случаях, когда возможностьизменения или расторжения договора не предусмотрена законом или договором исторонами не достигнуто об этом соглашение, договор может быть изменен илирасторгнут одной из сторон только по решению суда и только в следующих случаях:
— при существенном нарушениидоговора другой стороной (нарушение договора одной из сторон, которое влечетдля другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того,на что была вправе рассчитывать при заключении договора);
— в связи с существенным изменениемобстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора;
— в иных случаях, предусмотренныхзаконом или договором (ст.450,451ГК).
При расторжении договора из-засущественно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон долженопределить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливогораспределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с егоисполнением. 1.3Права кредиторов при аренде предприятия
Исполнением обязательства признаетсясовершение должником в пользу кредитора определенного действия, составляющегосодержание обязательства, либо воздержание от совершения, обусловленногообязательством действия, которого вправе требовать кредитор. Наиболее частоисполнение обязательства проявляется именно в совершении должником активныхдействий, но иногда и в воздержании от их совершения.
В соответствии с п.1. ст. 307 ГКисполнение обязательства может выражаться в совершении должником такихдействий, как: передача имущества кредитору в собственность, хозяйственноеведение или оперативное управление (в договорах купли-продажи, поставки,контрактации, на снабжение энергоносителями и др.), во временное пользование (вдоговорах аренды, найма жилого помещения и др.); выполнение работы (по договорамподряда, строительного подряда, на проектные и изыскательные работы и др.);оказание различных услуг; уплата денег.
Во внедоговорных обязательствахисполнение должником своих обязанностей проявляется в возмещении ущерба,причиненного потерпевшему, в возврате неосновательного обогащения лицу, за счеткоторого оно произошло, и др.
В некоторых случаях для исполненияопределенных видов обязательств фактического совершения действий, составляющихсодержание обязательства недостаточно. Если иное не предусмотрено законом илидоговором, требуется еще их специальное оформление, подтверждениесоответствующим передаточным актом или иным документом, подписанным сторонами,без чего обязательство не признается исполненным.
Уклонение одной из сторон такихобязательств от подписания документов о передаче продаваемой недвижимости илисдаваемых в аренду зданий и сооружений считается отказом продавца илиарендодателя от исполнения их обязанности по передаче имущества, а покупателяили арендатора — от его принятия (ст.655 ГК).
Должнику предоставлено право приисполнении обязательства потребовать подтверждения, доказательств того, чтоисполнение поручает сам кредитор или уполномоченное им на это лицо и несет рискпоследствий непредъявления такого требования, если иное не предусмотренодоговором, не вытекает из обычаев делового оборота, или существа обязательства.
Принцип реального исполненияобязательств выражается в том, что должник обязан исполнить обязательство внатуре, фактически, т.е. совершить те действия, которые составляют содержаниеобязательства не заменяя это денежной компенсацией.
Кредитор также наделен правамитребовать от лица, получившего в аренду предприятие погашение долгов предыдущиххозяев, т.к. в договоре это было обговорено.
Лицо, арендовавшее предприятиеподчиняется кредитору на тех же условиях, что и существовали ранее досовершения сделки аренды предприятия и т.д.
В соответствие со ст. 397 ГК принеисполнении должником обязательства кредитор имеет право передать дело всудебные органы или же налоговые органы.
Выводы.Данная глава содержит понятие аренды предприятия. Понятие договора арендыпредприятия, как основание возникновения гражданско-правовых отношений.
Договор аренды предприятия являетсяосновным регламентирующим документом и основанием заключения сделки.
Сделку невозможно считатьсовершенной, пока не будет подписан договор аренды, а также произведенагосударственная регистрация договора аренды предприятия.
Заключение договора арендыпредприятия при оформлении отношений по аренде предприятия между арендодателеми арендатором, также учитывает права кредиторов при аренде предприятия.
Глава 2. Элементыдоговора аренды предприятия
2.1 Предмет договора
По договору аренды предприятия вцелом как имущественного комплекса, используемого для осуществленияпредпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору заплату во временное владение и пользование земельные участки, здание,сооружение, оборудование и другие входящие в состав предприятия основныесредства. Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средствапередаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемыхдоговором. Также по договору передаются права пользования землей, водой другимиприродными ресурсами.
Передача прав владения ипользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числеземлей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренномзаконом и иными правовыми актами. Арендатору передаются также права наобозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак,фирменное наименование, знак обслуживания и т.п.), и другие исключительные права.Арендодатель может уступить арендатору право требования и перевести на негодолги, относящиеся к предприятию.
Однако не подлежат передачеарендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии)на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено закономили иными правовыми актами. Если же арендодатель включит в состав предприятияобязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у неготакого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается отсоответствующих обязательств перед кредиторами.
Согласно ст. 658 ГК договор арендыпредприятия заключается только в письменной форме путем составления одногодокумента, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет егонедействительность: он считается ничтожным и его исполнение не допускается.Предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, поэтому договораренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключеннымс момента такой регистрации.
Предприятие подлежит передаче арендаторупо передаточному акту (ст. 650 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включаясоставление и представление к подписанию передаточного акта, являетсяобязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное непредусмотрено договором. Для составления передаточного акта необходимо провестиинвентаризацию и составить баланс.
При прекращении договорапредприятие должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту. Вэтом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и заего счет. Необходимо также провести инвентаризацию материальных ценностейпредприятия и составить баланс.
По договору аренды предприятияарендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом. Так, согласност. 660 ГК он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать,предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности,входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду ипередавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностейдругому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия ине должно нарушать других положений договора аренды. Такой порядок неприменяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иныхслучаях, предусмотренных законом.
К правам арендатора относится такжеправо вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию,расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иноене предусмотрено договором. Также в соответствии со ст. 662 ГК арендатор имеетправо на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имуществанезависимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.
Однако арендодатель может бытьосвобожден судом от обязанности возмещения стоимости улучшений. Для этого ондолжен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимостьарендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или)эксплуатационных свойств или что при этом были нарушены принципыдобросовестности или разумности.
Все расходы, связанные с эксплуатациейпредприятия, а также уплата платежей по страхованию арендованного имуществавозлагается на арендатора, однако договором может быть установлено иное (т. е. арендодательможет взять на себя эти расходы). Поддерживать предприятие в надлежащемтехническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущийи капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК).
При передаче предприятия в арендуправа и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятияпереходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия.Данные отношения регулируются не ГК, а законодательством о труде.
Установленные ГК правила опоследствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора,предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору содной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия(ст. 662 ГК). По общему правилу, записанному в ст. 167 ГК, при признании сделкинедействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное посделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместитьего стоимость в деньгах.
В договоре аренды предприятиянеобходимо определить размер арендной платы и периодичность внесения арендныхплатежей. Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основаниядосрочного расторжения договора перечислены в ГК и распространяются на все видыарендных сделок. В то же время в договоре стороны могут предусмотретьдополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия. Втексте договора стороны могут также предусмотреть имущественную ответственностьи штрафные санкции в отношении виновной стороны за неисполнение илиненадлежащее исполнение договора.
Предметом договора арендыпредприятия является предприятие, вместе с хозяйственными постройками,технологией производства, оборудованием и т.д.
Договор аренды предприятияневозможно заключить не определив его содержания, предмета и формы.
2.2 Форма игосударственная регистрация договора аренды предприятия. Передача арендованногопредприятия
Форма договора подчиняется общимправилам о форме сделок. Если законом для договоров данного вида не установленаопределенная форма, договор может заключаться в любой форме, котораяпредусмотрена для совершения сделок. Когда стороны достигли соглашениязаключить договор в определенной форме, он признается заключенным послепридания ему условленной формы, даже если законом для договоров данного видатакая форма и не требовалась (п.1. ст.434 ГК).
Форма сделок бывает устной иписьменной. Отдельные сделки могут совершаться путём осуществленияконклюдентных действий и молчания.
Конклюдентные действия – этоповедение, посредством которого обнаруживается намерение лица вступить всделку. Так, опуская в автомат деньги, лицо изъявляет волю на покупку товара,содержащегося в автомате.
Молчание может иметьправообразующую силу, если законом или соглашением сторон ему придается такоесвойство. Только в этих случаях молчание свидетельствует о выражении волисубъекта породить или допустить юридические последствия. Договор доверительногоуправления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет, и приотсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срокаего действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какиебыли предусмотрены договором.
Устно могут совершаться любыесделки, если:
а) законом или соглашением сторондля них не установлена письменная форма;
б) они исполняются при самом ихсовершении (исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а такжесделки, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет ихнедействительность);
в) сделка совершается во исполнениеписьменного договора и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения(ст. 159 ГК).
Все остальные сделки совершаются вписьменной форме.
Письменная форма сделки бываетпростой и нотариальной. Простая письменная форма представляет собой выражениеволи участников сделки путем составления документа, отражающего содержаниесделки и подписанного сторонами сделки.
Необходимость соблюдения простойписьменной формы сделки законом ставится в зависимость от ее субъектногосостава. Так, указанную форму должны иметь:
а) все сделки юридических лиц междусобой и с гражданами (ст. 161 ГК). Исключение составляют сделки, требующиенотариальной формы, а также сделки, которые могут совершаться устно;
б) сделки граждан между собой насумму, превышающую несколько сотен тыс. рублей.
в) сделки между гражданами,письменная форма совершения которых предусмотрена законом независимо от ихсуммы (соглашение о неустойке, залог, поручительство, уступка требований иперевод долга, основанные на сделке, совершенной в письменной форме (ст.331,339,380,389,391,429 ГК).
Нотариальная форма, отличается отпростой письменной формы тем, что на документе совершается удостоверительнаянадпись нотариусом.
Нотариальная форма требуется длясовершения сделок в случаях, прямо предусмотренных законом, а также соглашениемсторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась(ст. 163ГК). Нотариальное удостоверение сделок осуществляется в соответствии сзаконом РФ «Об основах законодательства о нотариате» государственными ичастными нотариусами.
Наряду с простой письменной инотариальной формами совершения сделок, законом введена дополнительная стадиясовершения некоторых сделок – государственная регистрация.
Государственная регистрацияпредполагает внесение информации о совершенных сделках в единый государственныйреестр, открытый для заинтересованных лиц. Государственную регистрацию сделокосуществляют органы юстиции.
Требование государственнойрегистрации не может быть установлено соглашением сторон, т.е. стороны невправе требовать регистрации сделки, если это не предусмотрено законом.
Несоблюдение нотариальной формысделки либо требования о государственной регистрации всегда влечет недействительностьсделки. Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделкитолько в случаях, специально предусмотренных законом.
2.3 Содержание договора(права и обязанности сторон)
Содержание договора — это совокупность условий, на которых он заключен. По общему правилу,закрепленному в законе, условия договора определяются по усмотрению сторон,кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом илидругими нормативными актами (п.4 ст.421 ГК).
Согласно закону договор долженсоответствовать обязательным для сторон правилам, которые установлены законом ииными правовыми актами, действующими при его заключении. В случае принятияпосле заключения договора закона, устанавливающего обязательные для сторонправила, иные, чем действовавшие на момент его заключения, условия заключенногодоговора сохраняют силу. Это правило не применяется в случаях, когда в самомзаконе его действие распространено на отношения, которые возникли из ранеезаключенных договоров (ст. 422 ГК РФ).
Условия, на которых заключаетсядоговор, имеют разное значение и оказывают неодинаковое влияние на егозаключение. Вследствие этого условия делят на существенные, обычные ислучайные. Это деление имеет практическое значение для установления фактазаключения договора и разработки его условий.
Отнесение условий договора ксущественным зависит от указаний закона, вида договора, а также соглашениясторон.
Существеннымипризнаются условия:
1) о предмете договора;
2) те, которые названы в законе илииных нормативных актах как существенные;
3) необходимые для конкретногодоговора;
4) все те условия, относительнокоторых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1.ст.432 ГК).
Обычные условия ненуждаются в согласовании сторон. Они предусмотрены в соответствующихнормативных актах и вступают в действие в момент заключения договора. Предполагается,что если стороны заключили договор, то тем самым они согласились и с темиусловиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре.
Случайными называютсятакие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Онивключаются по усмотрению сторон (так, применительно к последнему примерустороны могут договориться, что риск случайной гибели имущества будет нестиарендатор, а не арендодатель).
Содержание договора можетопределяться типовыми договорами.Типовые договоры утверждаются впорядке, предусмотренном законом, компетентными государственными органами. Так,в п. 4 ст. 426 говорится о праве Правительства РФ издавать законы, обязательныедля сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры,положения и т. п.).
Возможность разработки типовыхдоговоров закреплена ГК РФ. Как показано в п.4. ст. 426, в случаях,предусмотренных законом, Правительство РФ вправе издавать правила, обязательныедля сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры,положения и т.п.). Правительство РФ может делегировать это свое правоминистерства, ведомствам или поручать им разработку таких договоров.
Содержание договора можетопределяться и примерным договором. В отличие от типового он не являетсяобязательным для сторон, а носит рекомендательный характер, помогает иоблегчает им вырабатывать условия заключаемого ими конкретного договора.Использование примерных договоров также предусмотрено ГК.
Примерные условия могут бытьизложены в форме примерного договора или иного документа, в котором онисодержатся (ст.427ГК).
Обязанностиарендодателя:
— производить капитальный ремонтпередаваемой вещи (если иное не предусмотрено в договоре);
-предупредить арендатора о правахтретьих лиц. Права арендодателя:
— требовать уплаты аренды;
— требовать от арендатора в случаесущественного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочноговнесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд),если иное не предусмотрено договором;
— требовать расторжения договора,если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением илиусловиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд невносит арендную плату.
Обязанности арендатора:
— использовать имущество всоответствии с договором и назначением;
— своевременно вносить аренднуюплату;
— производить текущий ремонт; атакже нести иные расходы по содержанию имущества;
— возвратить имущество в состоянии,определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.
Права арендатора:
— истребовать сданное внаемимущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставленияимущества;
— требовать расторжения договора ивозмещения убытков, причиненных неисполнением договора;
— при обнаружении недостатков варендуемом имуществе:
а) требовать их устранения либоуменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжениядоговора;
б) удержать из арендной платы суммурасходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;
в) требовать уменьшения аренднойплаты либо расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лицна арендуемое имущество;
— если арендодатель не произвел капитальныйремонт:
а) произвести его за счетарендодателя;
б) потребовать уменьшения аренднойплаты или расторжения договора и возмещения убытков.
Немало случаев, когда вследствие несовсем четкого изложения условий заключенных договоров бывает затруднительноустановить их действительное содержание, цель, подлинный смысл или дажеопределить вид самого договора. Это вызывает споры между сторонами при исполнениитаких договоров, в частности установлении прав и обязанностей, а такжевозложении ответственности за их нарушение. В подобных случаях закон наделяетсудебные органы правом толкования договора, которое является новым для ГК(ст.431 ГК). 2.4Характеристика субъектов (арендатор и арендодатель)
По договору аренды (имущественногонайма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору(нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение или должново временное пользование.
По договору аренды, происходитпередача имущества во владение и пользование или пользование без перехода правасобственности.
Объектом аренды могут быть толькоиндивидуально-определенные непотребляемые вещи.
Арендодателем может быть любоефизическое или юридическое лицо, имеющее статус собственника, а также лица,уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Вместе стем выделяют такие виды договора аренды, в которых, лица одной из сторон, либообеими сторонами могут быть только су6ъекты.
Права и обязанности арендатора подоговору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказатьнаследнику умершего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок,только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личнымикачествами арендатора.
Договором законом может бытьпредусмотрен выкуп арендованного имущества, т.е. переход его в собственностьарендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон повыкупу арендованного имущества применяются нормы о, купле-продаже.
Если договор истек, а арендодатель,не возражает против продолжения пользования имуществом, договор считаетсявозобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок.
Досрочное расторжение договора
Основаниями досрочного прекращениядоговора по требованию арендодателя являются:
а) использование арендаторомимущества не по назначению с существенным нарушением условий договора;
б) значительное ухудшениеарендатором арендованного имущества;
в) невнесение арендатором арендныхплатежей в установленный срок два раза подряд;
г) невыполнение арендатором взятыхна себя или возложенных на него обязанностей по капитальному ремонту имуществав установленный срок;
д) в иных случаях, предусмотренныхдоговором.
Арендодатель вправе требоватьдосрочного расторжения, договоpa только после направления арендаторуписьменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства вразумный срок
По требованиюарендатора договор может быть расторгнут приследующих обстоятельствах:
а) непредставление арендодателемимущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий дляпользования им в соответствии с его назначением;
б) выявление в имущественедостатков, препятствующих его использованию по назначению за которое отвечаетарендодатель;
в) нарушение арендодателем лежащейна нем обязанности по проведению капитального ремонта;
г) непригодность имущества дляиспользования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Передача здания или сооруженияарендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному актуили иному документу о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение отподписания Такого документа рассматривается как отказ от исполненияобязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия.Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составленияпередаточного акта.
Арендатор не вправе производитьникакие капитальные преобразования, затрагивающие несущие конструкции,перепланировку арендованного здания или сооружения, без согласия арендодателя.
Правила о последствияхнедействительности сделок, об изменении и расторжении договора,предусматривающие возврат или взыскание в натуре всего полученного по договоруимущества; с одной стороны или с обеих сторон; применяются к договору арендыпредприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемыезаконом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и непротиворечат общественным интересам.
2.5 Цена договорааренды предприятия и ее соотношение с арендной платой
Условие об арендной плате неявляется существенным (кроме арендной платы для договоров аренды зданий исооружений). Если плата не определена, то применяются условия, обычноиспользуемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата можетустанавливаться в виде:
а) твердой суммы платежа;
б) доли продукции, плодов, доходов,полученных в результате использования имущества арендатором;
в) передачи обусловленной договоромвещи в собственность арендодателю;
г) предоставления арендаторомопределенных услуг;
д)возложения на арендаторазатрат на улучшение арендованного имущества.
Размер арендной платы можетизменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Законом могутпредусматриваться и другие минимальные сроки пересмотра ее размера.
Арендатор вправе требоватьуменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несетответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо егокачество. Арендодатель может потребовать досрочного внесения соответствующихплатежей, но не более чем за два срока подряд.
Условия, при которыхарендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новыйсрок:
— надлежащее исполнениеобязательств по ранее заключенному договору: использование имущества поназначению, обеспечение его сохранности своевременное внесение арендной платы ит. д.;
— готовность арендатора заключитьдоговор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;
— письменное уведомлениеарендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок,предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумныйсрок.
Арендная плата взимается всоответствии, что представляет данный объект и следующие параметры:
— назначения помещения (биржевая,банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес,социальная защита малоимущих граждан и т. д.);
— принадлежности здания кпамятникам истории, культуры, архитектуры;
— степени обустройства (лифт и т.п.);
— пригодности здания к коммерческойэксплуатации;
— вида помещения (основное иливспомогательное помещение, подвал);
— фактической площади здания.
Данный перечень не являетсяисчерпывающим. Арендная плата может покрывать коммунальные услуги, услуги поохране здания или сооружения, однако может заключаться и отдельное соглашение,по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы.
Выводы. Даннаяглава курсовой работы рассматривает элементы договора аренды предприятия, такиекак предмет договора, форму и государственную регистрацию договора арендыпредприятия, передачу арендованного предприятия, содержание договора и т.д.
Прежде чем составить договор арендыпредприятия необходимо определить предмет договора, а затем перейти ксодержанию договора, т.е. к определению прав и обязанностей сторон, затемхарактеристика субъектов, позволяет разграничить такие понятие как арендатор иарендодатель. Определение цены договора аренды предприятия и ее соотношение сарендной платой также необходимы для правильности заключения договора.
Если в договоре отсутствует хотя быодин из пунктов — договор не может быть подписан, или же если стороны не могутопределить общие обязательства.
Срок аренды предприятияоговаривается в тексте договора, где также оговаривается цена аренды ивнешний/внутренний долг организации, сроки оплаты арендной стоимости и т.д.
Заключение
Аренда предприятия — получениявнаем необходимого производственного комплекса, для осуществления затемпроизводственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала.
Но аренда предприятия не так уж ипростое дело, т.к. во-первых, вместе с переходом в руки нового владельца самогопредприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее вдоговоре, также переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочныекредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.
Гражданский кодекс РоссийскойФедерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможныепоследствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды,но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иныхдоговорных отношений.
Заключение договора невозможно наустных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменноеформе, а если это необходимо, то и методом государственной регистрации.
Прекращение договора не всегдаозначает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речьзаходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия.
Договорные отношения позволяютрегламентировать как экономическую, так и предпринимательскую деятельность,позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что завашими правами стоят обязательства, невыполнение которых может рассматриватьсяв судебном порядке.
Список использованнойлитературы
1. ЗаступницкийД.И. «Сбереги предприятие». — СПб., 2002 г.
2. «Заключениедоговоров по аренде предприятий». — СПб., 2003 г.
3. ГуциевД.У. «Как побороть страх перед кредиторами». — М., 2005 г.
4. ПотаповБ.В. «Передача арендованного предприятия». — М., 2004 г.
5. ИгнатьеваИ.С. «Договорные отношения». — Киев, 2000 г.
6. ХаритоновС.Ф. «Государственное регулирование арендных отношений». — М.: ЮНИТИ-Дана, 2005г.
7. СомовВ.И. «Арендные отношения». — М., 2002 г.