Основные модели и этапы ипотечного кредитования

Федеральное агентствопо образованию
Филиал Санкт-Петербургского государственногоинженерно-экономического университета в г. Череповце
Кафедра «Финансы и кредит»
Контрольная работа
по дисциплине «Жилищное право и жилищнаяполитика»
Тема
«Основные модели и этапы ипотечного кредитования»
Студентки 5 курса
Валигура Т.В.
Череповец, 2009

Введение
Ипотека является одним из подвигов залога без передачи заложенногоимущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka – залог, заклад)представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодержателю). В России порядок осуществленияипотеки регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля1998 г. № 102-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости) « и другими принимаемыми всоответствии с ними нормативными правовыми актами. Ипотекой признается залогземельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другогонедвижимого имущества.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательствуимеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получитьудовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другимикредиторами.
Таким образом, залог является одним из способов обеспечениянадлежащего исполнения обязательств. По сравнения с другими способамиобеспечения исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством,удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является болепривлекательным именно с той точки зрения, что с его использование прощепроизвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должникаимущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, накоторое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении ипользовании.
Цель этой работы, рассмотреть какие модели жилищного кредитованиябывают. И что представляют собой этапы жилищного кредитования?

1. Основные модели ипотечного жилищного кредитования
Выделяется две модели (схемы) ипотечного кредитования.
1. Двухуровневая («американская модель»), опирающаяся навторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в следующем. Банк выдаетипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенногосрока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательствозаемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному изагентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства пообеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средстваи взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетомприбыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, покоторой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентствона основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов.Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов укоммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новуюценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Этивыплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическимлицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затемтоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу,выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь немного выше ставокпо государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов втом, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимуюфинансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств.Поддержка государства дет возможность рассматривать ценные бумаги ипотечныхагентств как почти безрисковые и позволяет вкладываться в них самымконсервативным инвесторам, таким, как пенсионные фонды, а следовательно,обеспечивает перетек в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.
2. Одноуровневая («немецкая модель»). Это автономнаясбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно — ссудномпринципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings &Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос напокупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительногопериода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранеевыбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, будучи замкнутойфинансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставногокапитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирныйфонд) для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные)используются только для ведения уставной деятельности, т.е. идут нафинансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенныхквартир.
2. Основные этапы ипотечного жилищногокредитования
Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Длясокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором исчерпывающейинформации о клиенте кредитные учреждения разработали стандартные формыдокументов. Например, для кредитования жилья это заявление о предоставлениикредита, справки о вкладах и о наличии работы, калькуляция затрат на получениекредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений долженбыть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управлениянедвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый дляпогашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционныхрасходов, их распределение между заемщиком и арендатором, изучается репутация ибизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью, выясняетсявлияние налоговых и других последствий заемного финансирования наинвестиционный проект.
Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:
1) предварительный (разъяснение клиенту основных условийкредитования, передача списка документов для получения ссуды);
2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;
3) оценка вероятности погашения кредита;
4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента,порядок погашения);
5) заключение кредитной сделки;
6) обслуживание кредитной сделки;
7) закрытие кредитной сделки.
Первый этап
На этапе предварительной квалификации клиентов проводится собеседование с потенциальнымзаёмщиком, в ходе которого решаются следующие задачи.
1.        Определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могутбыть квалифицированы как потенциальные заёмщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечныйкредит и которые имеют намерения приобрести в собственность жильё.
2.        Клиенты получают необходимую информацию относительно порядка иусловий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению, включая:
l  требования банка к платеже- и кредитоспособности заёмщика, кобеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, кстрахованию;
l  список документов;
l  порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи иипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанных собязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимостью нотариального удостоверенияотдельных документов; порядок и срокипредоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора иклиента-заёмщика и т.п.
3.        Проводиться предварительный расчёт максимально допустимой суммыкредита, ежемесячных платежей клиента в счёт погашения кредита и процентов понему, примерной суммы собственных денежных средств, которыми должен располагатьзаёмщик.
Предварительная квалификация не предполагает обязательногоодобрения кредита.
Второй этап
Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получаетсписок документов, которые он должен представить в банк для подтвержденияинформации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредитана условиях, приемлемых для банка. Для подтверждения полученной от клиентаинформации банк направляет:
·         Запрос по месту работы заёмщика для подтверждения информации о егодоходах по месту работы;
·         Запрос в другие кредитные учреждения, указанные заёмщиком, дляподтверждения информации о вкладах и об исполнении обязательств по полученным(возвращённым и текущим) кредитам.
Третий этап
         Основным считается этап проведения оценки вероятностипогашения кредита потенциальным заёмщиком (андеррайтинг заёмщика). На этомэтапе проводится анализ собранной и документально подтверждённой информации,который включает в себя:
·         Оценку платёжеспособности потенциального заёмщика (его готовностьвыполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитнойистории);
·         Оценку достаточности собственных денежных средств (и источникаформирования), которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначальноговзноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.
Критерии отбора заёмщиков в различных банках могут отличаться, но,как правило, при предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредиторобращает внимание на следующие основные моменты.
1.        Уровень платёжеспособности потенциального заёмщика
Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные соотношения.
а) отношения ежемесячного (аннуитетного) платежа заёмщика по жилищному ипотечному кредиту ксовокупному доходу не может превышать 40%:
/> (1)
 
П = Ежемесячный платёж в счётпогашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (аннуитетныйплатёж) заёмщика, $
Д = сумма ежемесячныхсовокупных доходов (чистый доход), $
В основном значение данного коэффициента не должно превышать30-40%. В некоторых банках предельное значение коэффициента К/З[1] и дохода заёмщика в следующихразмерах:
l  если коэффициент К/З меньше или равен 50% (0,5) значениекоэффициента П/Д составляет 50% (0,5);
l  если величина коэффициента К/З больше 50% (0,5) применяетсяследующая таблица (табл. 1):
Таблица 1. Предельное значение коэффициентаП/Д в зависимости от коэффициента К/З
Ежемесячный доход заёмщика, указанный в прожиточных минимумах (ПМ)[2] в расчёте на 1-го члена семьи Значение коэффициента П/Д До 2,0 35 2,2 36 2,4 37 2,6 38 2,8 39 3,0 40 3,2 41 3,4 42 3,6 43 3,8 44 4,0 45 4,2 46 4,4 47 4,6 48 4,8 49 5,0 и более 50
б) Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заёмщика (завычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) ксовокупному доходу не может превышать 60%:
Коэффициент О1/Д =/>. (2)
 
О1 = Сумма обязательныхежемесячных платежей, в которую ежемесячные жилищные расходы входят только вчасти аннуитетного платежа по кредиту, $
Д = сумма ежемесячныхсовокупных доходов (чистый доход),$
Для более точного анализа платёжеспособности заёмщика могут бытьдополнительно рассчитаны справочные коэффициенты:
Коэффициент Ж/Д= /> (3)
 
Ж = ежемесячные расходы заёмщикапо приобретённому имуществу (включая платежи по страхованию, налогам наимущество и др.),$
Д = сумма ежемесячных совокупныхдоходов (чистый доход), $
Коэффициент О2/Д= /> (4)
О2 = Общая сумма обязательных ежемесячных платежей заёмщика, $
Д = Сумма ежемесячныхсовокупных доходов (чистый доход), $
Перечень доходов и расходов, учитываемых при расчётеплатёжеспособности заёмщика, представлен в табл. 2
При расчёте платёжеспособности заёмщика учитывается только часть дохода от арендной платы,что видно из табл. 3.
Кроме того, если чистый доход от аренды (найма) составляет более50% от чистого совокупного дохода заёмщика и в сумме превышает $500 в месяц, тодля включения его в совокупный доход заёмщика необходимо соблюдать следующиеформальности:
1) уровень дохода, получаемый от сдачи жилья в аренду объектанедвижимости, должен пройти независимую оценку лицензированным оценщиком, и вслучае, если оценку лицензированным оценщиком, и в случае, если оценочноезначение арендного дохода окажется менее документально подтверждённого, длявсех последующих расчетов андеррайтеру следует руководствоваться оценочным значением.
2) заёмщику надлежит осуществить страхование:
l  от риска, повреждения объектанедвижимости, сдаваемого в аренду на сумму нениже размера кредита, увеличенного на 10%;
l  своей гражданской ответственности как собственника сдаваемой варенду недвижимости.
3) предоставить справку из Единого государственного реестра прав оботсутствии обременения сдаваемого в аренду объекта недвижимости.
Таблица 2
Доходы и расходы, учитываемые при расчёте платёжеспособностизаёмщика[3] Название показателя Что в себя включает П Ежемесячный платёж по жилищному ипотечному кредиту Платёж в счёт погашения основного долга и уплаты процентов Ж Общий ежемесячный платёж по жилищному ипотечному кредиту
П;
платёж по налогу на приобретаемое имущество;
ежемесячный платёж по страхованию жизни и трудоспособности заёмщика;
ежемесячный платёж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;
ежемесячный платёж по страхованию утраты права собственности владельца квартиры;
платёж за услуги по техническому обслуживанию (регулярные обязательные взносы, связанные с эксплуатацией жилого помещения (оплата, газо-, ремонтом, уборкой и т.п.);
другие расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер О
Платежи по имеющимся кредитам;
обязательные платежи;
алименты уплачиваемые;
ежемесячные существующие расходы заёмщика, связанные с имеющимся в собственности заёмщика жильём (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи за техническое обслуживание, другие возможные регулярные сборы и выплаты, связанные с эксплуатацией жилья);
ежемесячные (или пересчитанные в расчёте на месяц) расходы по выплате подоходных налогов, а также налоговых и страховых платежей, связанных с наличием другого движимого и недвижимого имущества; аренда жилья;
регулярные платежи, связанные с поддержанием жизнедеятельности заёмщика и его семьи (питание, образование, медицинское обслуживание);
расходы, связанные с отдыхом, развлечением, дорогостоящим хобби;
другие постоянные и обязательные расходы
заёмщика, проводимые ежемесячно либо с другой периодичностью в течение года Д Общий доход заёмщика
Заработная плата по основному месту работы, включая среднегодовой доход за сверхурочную работу и премии;
доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы;
доход в виде дивидендов по облигациям, акциям, от участия в иных (не акционерных) хозяйственных обществах;
доход в виде процентов по вкладам и в виде постоянных стабильных страховых выплат;
пенсионные выплаты и стипендии;
алименты и пособия на детей;
государственные субсидии;
чистый доход в виде арендной платы
Таблица 3. Чистый доход от аренды (найма) составляет не более 50% от чистого совокупного дохода заёмщика Чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода заёмщика Доля чистого арендного дохода, учитываемая при оценке платёжеспособности 75% 50%

2. Уровень кредитоспособности потенциального заёмщика
На основе изучения кредитной истории заёмщика определяется,насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятыхобязательств, а также устанавливаются сумма неуплаченного на данный моментостатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счёт его погашения.
3. Достаточность собственных денежных средств, которымирасполагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья.
Банк определяет основные требования к финансовым возможностям заёмщика.Сумма первоначального взноса при покупкежилья, как правило, должна составлять не менее 30% цены жилья. Кроме того, заёмщик должен обладатьдостаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитнойсделке и покупке жилья, которые включают в себя:
l  комиссионные риелторской фирме (если необходимо);
l  плата за оценку стоимости предмета залога (квартиры);
l  сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемуюнедвижимость (в том числе об отсутствии залога) (КМЖ) (Бюро техническойинвентаризации, Московский городской комитет по государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним, московская областнаярегистрационная палата);
l  сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки (если банкпотребует);
l  сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;
·         -страховые сборы;
·         -банковский сбор за подачу заявления в кредит;
·         -плата за открытие ссудного счета;
·         -плата за выдачу кредита наличными;
·         -другие расходы.
Банк также оценивает источники средств. Приемлемыми источникамиявляются:
·         - сбережения заемщика;
·         -собственные средства заемщика, получаемые им от продажипринадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получениякредита;
·         -подарки от членов семьи с письменным подтверждением того, что поним не будет потребована оплата;
·         -подарки и гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждениемтого, что по ним не будет потребована оплата;
·         -подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программыпомощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или подлежат возвратупосле того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.
4.Уровень обеспечения кредита
До принятия решения о возможности предоставления кредита наприобретение определенной квартиры банк должен убедиться, что приобретаемое засчет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечениюкредита.
Максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщикуисходя из стоимости предоставляемого обеспечения, определяется коэффициентом К3(соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества).
Коэффициент К3= /> (5)
Данный коэффициент, как правило, составляет 70-80 % оценочнойстоимости или продажной цены приобретаемого имущества в зависимости от того,какая величина меньше. Но может доходить и до 95 %.
Кроме стоимости недвижимого имущества банк проверяет:
Таблица 4. Основные компенсирующиефакторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита Компенсирующие факторы Факторы риска
·           Большой размер первоначального взноса
·           Подтвержденная способность выделить значительную часть дохода на жилищные расходы
·           Перспективность и стабильность занимаемой должности, сферы деятельности, бизнеса
·           Возраст заемщика, профессия, уровень образования и квалификация, перспектива увеличения заработной платы и продвижения по службе
·           Большие активы заемщика (имущество, ценные бумаги и пр.)
·           Подтвержденная способность к накоплению денежных средств
·           Отсутствие задолженности по ранее взятым кредитам
·           Отсутствие стабильности в трудоустройстве (частая смена работы без увеличения дохода)
·           Соотношение величины обязательств в доходах заемщика превышают установленные банком критерии
·           Неблагоприятная кредитная история заемщика
·           Риски, связанные с характеристиками залогового имущества и соотношением его оценочной стоимости и суммой кредита
·           Специфика профессионального риска заемщика
·           Риск потери трудоспособности
·           Возраст заемщика
Только при выполнении всех условий может быть принято решение опредоставлении ипотечного кредита.
При решении вопроса о предоставлении ипотечного кредита вовнимание принимаются так называемые компенсирующие факторы и факторы риска,основные из которых представлены в таблице 5.5. Компенсирующие факторы в целомносят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точнойколичественной оценке. Перед банком стоит задача установить: является ликомпенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточновесомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечныйкредит.
Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендациикредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищногокредита.
При положительном решении рассчитывается максимально допустимаясумма кредита.
Сумма кредита = />
где
n- число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении);
i- Процентная ставка за соответствующий период (в месяц);
П- максимально допустимая сумма ежемесячного аннуитетного платежапо кредиту, включающего платежи по основному долгу и процентов.
Четвертый этап
Кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента,заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста пооценке вероятности погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдатьпри условии, отказать.
Пятый этап
Заключение кредитной сделки включает в себя три основных момента.
1.        Заключение кредитного договора о договора залога.
2.        Государственная регистрация договора залога. Ипотека должна бытьзарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для еерегистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрациюипотеки.[4]Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершениярегистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество. День совершения данной регистрационной записи считаетсядатой государственной регистрации ипотеки.
3.        Заключение договора страхования. Комплект документов, регулирующихвзаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования,должен включать:
·       Договор страхования (полис) жизни и потери трудоспособностизаемщика (личное страхование заемщика).
·       Договор страхования (полис) риска утраты и повреждения квартиры –предмета залога (имущественное страхование).
·       Договор страхования (полис) права собственности владельца квартиры– предмета залога (имущественное страхование).
Шестой этап.
Этап обслуживания ипотечного кредита. В течение кредитного периодакредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, атакже имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащегообеспечением по кредиту.
Обслуживание ипотечного кредита банком включает в себя:
l  Сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание сосчета, вычет из зарплаты, платеж наличными);
l  Составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весьсрок кредита, ежегодно, при изменении условий);
l  Ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга,погашение основного долга и процентов);
l  Оформление долгосрочных платежей в погашение кредита (полный иличастичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф);
l  Создание резерва по кредитам (1-2 группа риска);
l  работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита,взыскание непогашенного в срок остатка долга).
Таким образом, операции в области ипотечного кредита требуют отперсонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешнойдеятельности в области ипотечного жилочного кредитования в банках создаются соответствующие структурныеподразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.
Седьмой этап
Закрытие кредитной сделки — заключительный этап ипотечногокредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплатыначисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и,таким образом, происходит закрытие кредитной сделки, следовательно, ипотекапрекращается, о чем делается запись в Государственном реестре России. Еслизаемщик и залогодатель не выполняют условий кредитного договора или договора обипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебномпорядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут напогашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней), нарасходы по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиесясредства получает заемщик.

Заключение
Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результатефинансового кризиса 1998 года, еще более усиливают важность развитиядолгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельныхинициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы принепосредственном воздействии государства.
На основе настоящей Концепции могут быть приняты региональныепрограммы жилищного кредитования.
Ипотечное кредитование – один из самых проверенных в мировойпрактике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения вулучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – вэффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузкепроизводства и, конечно, государства, заинтересованного в общем экономическомросте.

Литература
1) Грудцына Л.Ю, Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментариижилищного законодательства. – М.: Изд-во Эксмо, 2006. – 368с.
2) Довдиенко. И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: — М.:ЮНИТИ — ДАНА, 2005.-464с.
3) Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие.- СПБ.:Питер, 2005 – 280с.
4) Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. — «Юстицинформ»,2007 г. – 179с.