СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
1.1. Здания, сооружения и нежилые помещения как объектынедвижимости и аренды
1.2. Понятие договора аренды нежилых помещений
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХПОМЕЩЕНИЙ
2.1. Заключение договора аренды: форма и государственнаярегистрация
2.2.Стороны по договору аренды недвижимости. Их права иобязанности
2.3. Расторжение договора аренды
2.4. Ответственность по договору аренды нежилых помещений
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темыисследования. В условиях стремительного развития арендные отношения выходят напервый план, так как многие участники хозяйственного оборота рассматриваютаренду как альтернативу покупки арендованному имуществу и в первую очередь –такого дорогостоящего имущества, как здания (сооружения).
Договорные отношения поповоду аренды – выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в видутого, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересамиарендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекаяиз него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. Вто же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможностииспользования этого объекта в имущественном обороте.
Актуальность рассмотрениятемы подтверждается следующими обстоятельствами.
Во-первых, представляетважность выделение характерных признаков договора аренды нежилых помещений, егосущественных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договорааренды нежилых помещений с иными гражданско-правовыми договорами, в частности сдоговором безвозмездного пользования, договором рекламы, договоромэнергоснабжения и др. Более того на практике множество вопросов вызываетследующий вопрос: что может быть использовано в качестве платы за пользования ивладение нежилым помещением.
Во-вторых, как отмечаютотдельные исследователи, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданскогокодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство,свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советскогопериода[1].
Если обратиться кнормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, нарядус собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленныхисполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления.Более того, законотворчество продолжается — на уровне, как Федерации, так и еесубъектов. Это осложняет правовое регулирование договора аренды, вызываетмножество противоречий на улице.
В-третьих, вызываетинтерес анализ совокупности источников, регулирующих арендные отношения,которая выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем.Одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствиязаконодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.
В четвертых, большоезначение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики, темболее что Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ подготовил «Обзорпрактики разрешения споров, связанных с арендой».
Степень научной разработанности.Наиболее обстоятельные научные работы данной проблеме посвятили Абова Т.Е.,Брагинский М.И., Витрянский В.В., Герасимова Е.Л., Догляд В.Б., Ерш А.В.,Кабалкин А.Ю., Карамышева О.В., Киндеева Е.А., Козлова Е.Б., Курноскина О.Г.,Литовкин В.Н., Лобанов Г.А., Лукина З.П., Орлова Е.В., Садиков О.Н., СкворцовО.Ю., Смирнов В.В., Чумакова О.В., Шагова В.В., Шершеневич Г.Ф., и многиедругие.
Объектом исследованияявляются общественные отношения, складывающиеся в сфере аренды нежилыхпомещений, особенностей правового регулирования данного договора.
Предметом исследования являются,нормы гражданского законодательства в части аренды нежилых помещений.
Целью данной работыявляется исследование договора аренды нежилых помещений по действующемуроссийскому законодательству.
В ходе исследования вработе решаются следующие задачи:
— определить понятие ипредмет договора аренды нежилых помещений;
— рассмотреть особенностизаключения договора аренды: форму и государственную регистрацию;
— рассмотреть исполнениедоговора.
— определить права иобязанности сторон договора аренды;
— расмотреть порядокрасторжения договора аренды и вопросы ответственнгости;
— сделать выводы посовершенствованию действующего законодательства.
Методы исследования.Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познанияявлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики.Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе,осуществлено путем комплексного применения следующих методовсоциально-правового исследования: историко-правового и логико-юридического.
По структуре работасостоит из введения, двух глав включающих в себя шесть параграфов, заключения ибиблиографического списка.
/>/>/>/>ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
/>1.1 Здания, сооружения и нежилыепомещения как объекты недвижимости и аренды
Гражданский кодекс РФ(п.1 ст. 130) здания и сооружения однозначно относит к недвижимым вещам. Этиобъекты недвижимы как по своей природе, так и по назначению обладают признакамифундаментальности, прочности относительной долговечности, непотребляемости,отличаются индивидуальностью.
«Традиционно в российскойцивилистике здания и строения обозначались термином «строение». При этом подстроением донималась и понимается постройка, прочно юридически связанная сземельным участком»[2]. Элементы единства зданияи строения позволяют поставить вопрос об их объединении под единым термином.Например, с использованием слова «постройка»[3]. Как объединяющее данныеобъекты Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. использовал слово «строение» (ст.ст.174,247,567).
Действующеезаконодательство по-прежнему не содержит легального определения здания исооружения.
Словарь русского языкаобозначает здание как «архитектурное сооружение, постройка, дом», а подсооружением понимает всякую значительную постройку (различного вида и назначения)[4].
В соответствии сОбщероссийским классификатором основных фондов (ОК 013-94 здание определяетсякак архитектурно-строительный объект, назначением которого является созданиеусловий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда,социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей,имеющий крышу и стены.
В литературе под зданиямиобычно понимают тате объекты недвижимости, которые «отличаются своейнеподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, накотором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срокэксплуатации,,.»[5]; «под зданием(сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельномучастке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан сземельным участком, используется (может быть использован) по целевомуназначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначениюневозможно»[6]. Таким образом, обычноеопределение здания включает в себя признаки: а) искусственности возведения, 6)неразрывной связью с тем земельным участком, па котором расположена, в) такойфундаментальной связью с землей, при которой перемещение данного объектаневозможно без нанесения существенного ущерба его использованию по назначениюг) завершенностью с точки зрения использования по назначению. Есть попыткивыделить и такой признак как «самостоятельность», объект должен быть отдельностоящим, что отличает здания, например, от нежилых помещений[7].
Обычно к зданиям относятстроения капитального типа, где люди находятся достаточно длительное время. Вобщепринятом смысле различие состоит также в том, что здания предназначены дляпостоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либодеятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; людинаходятся в них временно в течение не очень большого периода времени[8].
Ныне действующеезаконодательство не проводит юридического разграничения между зданиями исооружениями, но, как считает А.В. Ерш в этом нет необходимости: «В юридическойлитературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию,сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия неотносятся к числу правовых». Более того, в толковом словаре русского языкапонятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание»[9].Автор указывает, что правильнее употреблять сочетание «здания и иныесооружения», как этот предложено в научной литературе[10].
П.Г. Буга определяетсооружение как строение, предназначенное для выполнения сугубо техническихзадач (мост, туннель, станция метро и т.д.)[11]. К сооружениям такжеотносят гидроэлектростанции, порты, оранжереи, трансформаторы и другиеинженерные строения.
Общероссийскийклассификатор основных фондов также выделяет сооружения, определяя их какинженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий,необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех илииных технических функций, не связанных с изменением предмета труда» или дляосуществления различных непроизводственных функций. Такие объекты могутвключать в себя отдельные элементы (например, мост включает пролетное строение,опоры, мостовое полотно)[12].
Различая правовой режимзданий и сооружений в юридической литературе нет единого мнения относительноследующего, С.П. Гришаев говорит о зданиях и сооружениях, что «располагатьсяони могут как на земле, так и под землей»[13]. Причем тут же приводитопределение здания согласно Строительным нормам и правилам СНиП 10-01-1994, нокоторым, как указывалось выше, оно представляет собой «… наземное строительноесооружение...»[14].
Кроме того, не всесооружения имеют «тесную связь с землей». Ряд сооружений, традиционнопризнаваемых недвижимым имуществом, скорее всего, недвижимостью не являются,Например, паропроводы, газопроводы и другие трубопроводы, лишь опираются настойки и прочие подобные устройства, углубленные в землю, аслучае ихпереноса сам трубопровод совершенно не пострадает, либо ущерб стоимостьразборки и новой сборки соединений, сварки) по отношению к стоимости самойтрубы будет незначителен. В этом смысле больше ос копаний признавать объектаминедвижимости оборудование, смонтированное бжесткой связи с бетонным полом производственного помещения, окружающейаппаратурой, технологическими узлами, коммуникациями, и которое, действительно,невозможно перемещать без радикальных и внушительных по размерам последствий,Можно предположить, если бы дореволюционные цивилисты могли наблюдать в своевремя подобные сочетания производственных агрегатов (явно отсутствовавшие в тотпериод), то их позиция о необходимости выяснять признак тесной связи объектанедвижимости именно с землей была бы поколеблена.
Весьма интересен и сложенвопрос о том, каков режим недвижимых вещей (в частности, зданий и сооружений)относительно протяженных объектов, выполняющих коммуникативные функции[15](например, линий электропередач).
В целом вопрос оразличных частях объекта недвижимости, их самостоятельности и применимым к нимнормам, довольно сложен.
Реформирование рыночныхотношений в России вызвало определенный интерес участников гражданского оборотак таким объектам недвижимости как нежилые помещения.
Значение нежилых помещенийсущественно возросло с введением прямого запрета на расположение промышленныхпроизводств в жилых домах и установлением специального порядка перевода жилыхпомещений в нежилые для размещения собственником в принадлежащем ему жиломпомещении предприятий, учреждений, организаций (п. 3 ст.288 ГК РФ).Одновременно с этим выяснилось, что нормативная база объективно не готова ктому, чтобы четко урегулировать даже наиболее принципиальные положения онежилых помещениях[16].
ГК РФ помимо общегоуказания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядкепереведено в разряд нежилых (п. 3 ст.288), ни в ст. 130, где дается определениенедвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещениекак объект недвижимости не упоминает.
При рассмотрении дел,связанных с отчуждением такого рода объектов, как в процессе приватизации, таки на «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ иВысший Арбитражный Суд РФ, не ставили под сомнение саму возможность признаниянежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностьюотвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где сделки по продаженежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят,например, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственностьпокупателей[17].
ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г.использует слова «нежилое помещение» в очень широком смысле и прямо называет вчисле самостоятельных объектов недвижимости.
Сам факт упоминания вЗаконе о регистрации, принятом после вступления в силу ГК РФ, о нежиломпомещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако в ГК РФ нетнорм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений. В юридическойлитературе также до настоящего времени не сложилось единого мнения по поводунежилых помещений.
Одна из проблемвозникает, из-за недостаточно полного и четкого определения понятийногоаппарата в этой сфере.
Толковый словарь русскогоязыка помещение определяет как внутренность здания[18].По мнению одних авторов нежилые помещения уже объединены под общим значением«здание»[19]. Другие под помещениямипонимают составные части здания или сооружения, предназначенные для длительногонахождения в них людей[20].
Если рассматриватьнежилое помещение как «целое строение, так и его часть», то и здесь такойподход признается небезупречным, ведь как отмечают авторы «правильное определениеневозможно без установления точного соотношения между целым и частью»[21].
Е.Е. Дорогавцева занимаетпо этому вопросу жесткую позицию: нежилое помещение, с ее точки зрения, всегдачасть либо здания, либо сооружения; причем, это помещение всегда изолированное[22].
Правоведы, сужаясемантическую базу, усматривают в данном словосочетании только внутренние частиздания, поскольку, по их мнению, помещение не может иметь таких непременных признаковобъекта недвижимости, как «привязка к определенному земельному участку»,«законченность с возможностью использовать по назначению», также помещение неможет быть признано «отдельно стоящим»[23].
Из приведенных определенийможно сделать вывод, что понятия «здание» и «помещение» не равнозначны; зданиеи помещение относятся друг к другу как форма и содержание. В рамках одногоздания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самымсовершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным[24].
Так, в настоящеговремени, особенности правового регулирования отношений по поводу нежилыхпомещений остаются до конца не исследованными, В основе неясностей их правовогорежима, конечно же, лежит специфика самого нежилого помещения. Законодателюнеобходимо создать для данного объекта свой собственный правовой режим.
1.2 Понятие договора аренды нежилых помещений
Традиционно аренда – этопредоставление одним лицом другому права пользования своим имуществом.
Договором арендыпризнается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору определенное имущество во временное владение ипользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за этоарендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученныеарендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии сдоговором, являются его собственностью. Следовательно, арендные взаимоотношенияво многих ситуациях могу быть выгодны как для арендодателя, так и дляарендатора (ст. 606 ГК)[25].
В Гражданском кодексеРоссийской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34),включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена потому же принципу, что и структура других глав Г К, регулирующих сложныедоговоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств: сначалаизлагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем– специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды(прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, арендапредприятий, финансовая аренда).
Указанные виды договорааренды и договоры аренды отдельных видов имуществ регулируются следующимобразом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только втом случае, если специальными правилами об этих договорах не установлено иное(ст. 625 ГК).
Аренда зданий исооружений – один из видов договоров аренды. Согласно п. 1 ст. 650 ГК подоговору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать вовременное владение и пользование арендатору здание и сооружение.
Следует обратить вниманиена то, что во второй части ГК РФ, действующего с 1 марта 1996 года, неупотребляется распространенное ранее и имевшее самостоятельное значение в ГК1964 года понятие ''нежилое помещение''.
В действующем ГК измененаклассификация объектов аренды – вместо термина ''строения и нежилые помещения''применяется другое понятие – ''здания и сооружения'' в качествесамостоятельного предмета правового регулирования.
Новый ГК 1996 годавключил отдельный параграф, регулирующий данный вид обязательства. “Этотпараграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор аренды зданийили сооружений, вызван к жизни специфическими свойствами зданий и сооруженийкак объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостьюв процессе пользования, неразрывной связью с землёй и т.п.”[26].
Договор аренды зданий исооружений является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Хотя определениедоговора в п.1 ст.650 не содержит указания на его возмездный характер, онявляется таковым в силу общего определения договора аренды (ст.606 ГК). Болеетого, статья 654 ГК указывает, что условие о размере арендной платы являетсясущественным условием договора. Помимо определения арендной платы в договореаренды также определяются периодичность и порядок ее внесения, а также срокдействия аренды. Отсутствие в договоре аренды согласованного размера аренднойплаты не влечет недействительность договора. В этом случае, согласно статье 614ГК РФ, будет приниматься в расчет плата, обычно уплачиваемая при арендеподобного имущества в сравнимых обстоятельствах. Но подобный вариант вызоветмассу сложностей, так что указывать размер арендной платы все же необходимо. Нуа если в договоре аренды нежилого помещения не будет указан срок действиядоговора, то, согласно статье 610 ГК РФ, данный договор будет считатьсязаключенным на неопределенный срок[27].
Предметом договора служатздания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Ответа навопрос, в чём различие между зданием и сооружением ГК не содержит[28].Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать выводо том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей сцелью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, людив них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов наздания и сооружения ГК не придаёт[29].
Однако понятие здание илисооружение подразумевает, прежде всего, нежилое помещение, включающее весьспектр нежилых производственных, культурных и других строений[30].Если же здание по своему функциональному назначению является жилым, то для негоиспользуется другой правовой режим предусмотренный гл. 35 ГК “Найм жилогопомещения”. Следует вспомнить п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражногосуда “О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ, который поясняетсделки связанные с арендой (имущественным наймом, безвозмездным пользованием, атакже иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациямижилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, жилищнымзаконодательством, совершённые после введение в действие ГК РФ, являютсяничтожными согласно ст. 168 ГК)[31].
В буквальном смыслепомещения не относятся к зданиям и сооружениям и, соответственно, на них недолжны распространяться нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ. Но по своей сути,нежилое помещение представляет собой часть здания.
Статья 1 Федеральногозакона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»[32] относит нежилыепомещения к объектам недвижимости. Кроме того, в абзаце 2 пункта 6 статьи 12данного федерального закона указано, что помещение (жилое и нежилое)представляет собой ''объект'', входящий в состав здания и сооружений. ВИнформационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.00.№53 ' О государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений''[33]подчеркнуто (пункт 2), что принимая во внимание то, что нежилое помещениеявляется объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в которомоно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексеРоссийской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должныприменяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а именно: договоры арендынежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, не подлежатгосударственной регистрации[34].
Договор аренды зданий исооружений регулирует как аренду здания (сооружения) в целом так и его части.Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору правапользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть.Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания(сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить недолжны.
Прежний ГК 1964 годаупотреблял термин “строение” в место нынешнего “здание”. По мнению профессораСадикова О.Н. данное изменение в новом Гражданском кодексе 1996 годаограничивает возможности аренды зданий и сооружений, так как понятие “здание”технически характеризуют строение как капитальное[35].В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения,строения облегчённого (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, ларьки,киоски, буфеты и т.п. В этих случаях, если стороны в договоре об аренденежилого помещения не предусмотрели применение § 4 гл. 34, то применяются общиеположения об аренде — § 1 гл. 34. К нежилым зданиям и сооружениям относятся:промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские),лечебно-оздоровительные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые,складские, учебные и для других целей использования[36].Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадьздания, например: служебная квартира в здании больницы). А жилые зданиязачастую также включают в себя нежилые помещения, например, канцелярские,общественного питания и т.д. на первом этаже. В таких случаях необходимо вдоговоре указать правовое положение данных исключений.
В наше время договораренды получил большое распространение, в связи с этим появляется много спорныхвопросов. Так нужно отличать договор аренды нежилого помещения от похожего нанего договора.
Акционерным обществом былзаключен с собственником здания договор, на основании которого обществополучило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истеченииустановленного срока действия этого договора собственник отказал Акционерномуобществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор сдругим лицом.
Акционерное общество,пологая, что заключенный между ним и собственником договор является договоромаренды крыши здания, на основании ст. 621 ГК РФ обратилось в арбитражный суд сиском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковомзаявлении общество указало, что в течении двух лет устанавливало на крыше своирекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал вудовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении судабыло отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные сиспользованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащегоответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, немогут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, судисходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды,помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемыевещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждениесобственником права пользования этой вещью.
Между тем крышапредставляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельнымобъектом недвижимости, который мог быть передан в пользование отдельно отздания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализспорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлосьпредоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу накрыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ,отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах,а также условиями самого договора.
Нельзя не заметитьнекоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГКнорм о купле продаже недвижимости (ст. 549-558), что представляется совершеннооправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектовнедвижимости в имущественном обороте.
Постановление ПрезидиумаВысшего Арбитражного суда РФ от 10 марта 2008г. №5096/07[37]допускает, что незавершённый строительством объект может быть предметомдоговора купли – продажи. Однако такое правило не применимо к договору арендызданий или сооружений. Здания могут быть использованы в качестве объектаарендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результатзавершения строительства, государственной регистрации и техническойинвентаризации в установленном порядке (ст. 131 ГК). Самовольная постройка неявляется объектом аренды (ст. 222 ГК РФ).
К арендуемым сооружениямотносятся: гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта исвязи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, мосты и д.р.инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.
Предмет договора арендызданий или сооружений является существенным условием. Значит, при заключениидоговора его необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание(помещение) сдаётся в аренду, его место нахождение, общая площадь всехсдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные техническойхарактеристики помещений и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещениесостоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемыхпомещений являются основными, а часть – вспомогательными, в приложении к договоруследует составить план – схему помещения с указанием всех этих деталей. Еслиздание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажноеи в нём, кроме сдаваемого в данном случае помещение есть другие нежилые илижилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре арендыследует указать ещё и этаж, на котором находится это помещение, а такженумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план – схемуземельного участка. Все эти реквизиты необходимо указать либо в текстедоговора, либо в передаточном акте, являющимся неотемлимой частью договора. Невключение в договор аренды указанных данных, позволяющих однозначно определить,какое именно помещение сдаётся в аренду, означает, что договор являетсянесостоявшимся (п.3 ст. 607 ГК).
Как отмечалось, здания исооружения относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанных с землёй.Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагаетналичие у него определённых прав и в отношении земельного участка, на которомнаходится здание (сооружение). Определению этих прав помогут некоторые правила,содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653). Указанные правила сформулированыприменительно к двум ситуациям, когда арендодатель здания или сооруженияявляется собственником земельного участка и когда земельный участок, на которомнаходиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на правесобственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения)одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующегоземельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору всоответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на иномправе. Если же договор аренды здания не содержит каких-либо указаний о правеарендатора на земельный участок, считается, что арендатору переходит на срокаренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятойзданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст.652). Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателюздания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласиясобственника земли при условии, что подобные действия собственника здания(сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственникомземельного участка (п.3 ст. 652).Очевидно, что при таких обстоятельствах карендатору здания от арендодателя переходит и право пользования соответствующейчастью земельного участка[38].
Стабильности арендныхотношений и защите прав, законных интересов арендатора будет способствоватьположение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собойправо пользования частью земельного участка, на котором находится здание и котораянеобходима для его использования по назначению, и в случае изменениясобственника земельного участка, в том числе и в результате его продажи другомулицу (ст. 653 ГК РФ). В данном случае законодатель указал лишь один из способовотчуждения земельного участка – его продажу. Однако представляется, что придругих способах отчуждения, например дарении, мены, наследовании, арендатортакже сохранит своё право пользования земельным участком и зданием.
Хочется добавить еще ито, что здания и сооружения могут передаваться на праве владения и пользованияили только на праве пользования. Например, согласно Транспортному уставужелезных дорог РФ подъездные железнодорожные пути для проведения маневровых ииных работ могут передаваться только на праве пользования[39].
По своей экономическойсущности аренду можно назвать продажей по частям вещи, имеющей продолжительныйпериод изнашивания. Это понятие четко выражает экономическую сущность найма,которая состоит в постепенной реализации потребительной стоимости товара. А этозначит, что эквивалент, получаемый арендодателем от арендатора за пользованиеимуществом, имеет не менее важное значение, чем само предоставление владения ипользования имуществом.
Поскольку договор арендыявляется синаллагматическим, он предполагает наличие двух встречныхобязанностей, одинаково важных для существования обязательства: обязанностьарендодателя передать имущество во временное владение и пользование иобязанность арендатора вносить арендную плату. В данном случае арендаторявляется субъектом встречного предоставления, т.е. исполнение им своихобязанностей непосредственно зависит от исполнения арендодателем своейобязанности передать имущество. Если арендодатель не исполнил даннойобязанности, арендатору предоставлено право приостановить исполнение своейобязанности либо вовсе отказаться от исполнения и потребовать возмещенияубытков (ч. 2 ст. 328 ГК РФ).
Условие об арендной платеотносится к числу существенных условий договора аренды. Таким это условиепризнавалось и в дореволюционной цивилистике. Например, Д.И. Мейер определялхарактер наемной платы следующим образом: "… существенную принадлежностьнайма составляет вознаграждение за пользование имуществом — наемная плата. Такчто отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другойсделкой"[40]. К числу необходимых условийдоговора найма вещей арендную плату относит и французская доктрина[41].
Применительно к договорамаренды зданий и иных сооружений требования закона ужесточены по сравнению собщими положениями об аренде. В отношении названных договоров правила ч. 3 ст.424 ГК РФ не подлежат применению, следовательно, если в договоре аренды зданияили иного сооружения не определен размер арендной платы, он не может бытьустановлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычновзимается за аналогичные товары, работы или услуги. В законе содержитсяимперативное правило, согласно которому при отсутствии согласованного сторонамив письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания илииного сооружения считается незаключенным (ч. 1 ст. 654 ГК РФ).«Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения требованиеоб обязательном включении в договор условия о размере арендной платы подстрахом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующимпризнаком договора аренды здания (сооружения)… является то, что применительнок аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условиеоб арендной плате приобретает значение существенного условия договора»[42].Условие об арендной плате является существенным для любого договора аренды.Другое дело, что для договоров аренды иного имущества (не зданий и иныхсооружения) отсутствие этого условия в тексте договора не приводит кбезусловному признанию договора незаключенным. В таком случае применяютсяположения ст. 424 ГК РФ, позволяющие определить размер арендной платы.
Комитет по управлениюгосударственным имуществом по Самарской области обратился в Арбитражный суд сиском к ООО «Волга-Юг» о взыскании 64490 руб. 29 коп., в том числе43667 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате, 16823 руб. 03 коп. пеней и5000 руб. 00 коп. штрафа.
Исковые требованияобоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды №642-ф/2 от 24.06.2002.
До принятия решенияистцом заявлено ходатайство об увеличении исковых требований до 40676 руб. 93коп. задолженности по арендной плате, 368970 руб. 92 коп. пеней и 5000 руб.штрафа. Ходатайство истца судом удовлетворено.
Решением Арбитражногосуда Самарской области от 21.04.2008, оставленным без изменения постановлениемапелляционной инстанции от 22.09.2008, требования истца удовлетворены в сумме40676 руб. 93 коп. основного долга по арендной плате, 5000 руб. пеней и 500руб. 00 коп. штрафа. Применив статью 333 Гражданского кодекса РФ, суд уменьшил размерподлежащей взысканию суммы пеней и штрафа.
Ответчик в кассационнойжалобе указал, что истец в нарушение условий договора в одностороннем порядкеизменил назначение денежных средств, перечисленных ответчиком в счет аренднойплаты, не выставил требования ответчику и не согласовал расчет начисленныхпеней.
Как следует из материаловдела, между Комитетом по управлению государственным имуществом по Самарскойобласти (арендодатель) и ООО «Волга-Юг» (арендатор) заключен договораренды № 642-Ф/02 от 24.06.2006 нежилых помещений общей площадью 100 кв. м, расположенных на первом этаже производственного здания Новокузнецкого почтамта по адресу:город Новокуйбышевск, переулок Больничный, 5.
Пунктами 3.2 — 3.3договора аренды стороны определили порядок и сроки внесения арендной платы, вчастности, арендатор обязан вносить арендодателю за пользование помещениямиарендную плату до 10 числа месяца, за который производится оплата. Размерарендной платы определен в пункте 3.1 договора.
Условиями договорастороны предусмотрели, что в период действия договора суммы, вносимые в счетисполнения по обязательствам по настоящему договору, в первую очередьнаправляются на погашение пеней, исчисленных за просрочку внесения арендныхплатежей (пункт 3.5).
Пунктами 4.1, 4.2договора от 24.06.2006 за просрочку внесения арендной платы предусмотренаответственность арендатора в виде штрафа в размере 50 минимальных размеровоплаты труда и пеней в размере 0,7% от суммы просроченного долга за каждый деньпросрочки.
Согласно статье 309Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом всоответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовыхактов.
В силу статьи 614Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вноситьплату за пользование имуществом.
Поскольку ответчикненадлежащим образом исполнил договорные обязательства, истец, исходя изусловий пункта 3.5 договора аренды, произвел арифметический расчетзадолженности арендной платы, штрафа и пеней, который ответчиком не оспорен.
Суд кассационнойинстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционнойинстанции без изменения[43].
Подобное достаточножесткое законодательное положение, думается, предопределено объективнымиэкономическими предпосылками, а именно особенностями рынка недвижимости. Вотличие от других видов рынка рынок недвижимости по своей природе локален, акаждый объект недвижимости уникален. Именно эта особенность позволилазаконодателю исключить применение ч. 3 ст. 424 ГК РФ в отношении аренды такихобъектов недвижимости, как здания и иные сооружения. Ввиду своей уникальностинет одинаковых зданий, даже если два здания возводились по одному проекту, томестонахождение их все равно разное, а оно играет далеко не последнюю роль вопределении цены за пользование объектом. В итоге получается, что аналогиимежду зданиями нет и арендная плата должна определяться в каждом конкретномслучае отдельно.
Предусматриваяобязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иногосооружения условия о размере арендной платы, закон тем не менее не установилкаких-либо требований к форме арендной платы и срокам ее внесения. Эти условияопределяются соглашением сторон. Кроме того, сохраняют силу положения ст. 614ГК РФ, которая предусматривает перечень форм арендной платы, порядок и сроки еевнесения[44]. Так, арендная платаможет выражаться: в твердой сумме платежей, вносимых периодически илиединовременно; в виде доли полученных в результате использования арендованногоимущества продукции, плодов и доходов; в предоставлении арендаторомопределенных услуг; в передаче арендатором арендодателю обусловленной договоромвещи в собственность или в аренду; в возложении на арендатора обусловленных затратна улучшение арендованного имущества. Кроме того, допустимо сочетание указанныхформ, а также иные формы арендной платы (ч. 2 ст. 614 ГК РФ)[45].
Необходимо отметить, чтост. 614 ГК РФ и ст. 654 ГК РФ подчеркивают различные проявления арендной платы.Очевидно, что форма арендной платы далеко не равнозначна ее размеру. В то жевремя ч. 1 ст. 654 ГК РФ содержит требование, в соответствии с которым вдоговоре аренды зданий и иных сооружений должен предусматриваться именно размерарендной платы, допуская разнообразие ее форм. Таким образом, можно сделатьвывод, что в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной формеарендной платы стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер). Впротивном случае в силу ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор считается незаключенным.
На практике чаще всегоарендная плата представляет собой периодические денежные платежи. Следуетотметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметьденежную оценку. «Условие о стоимости передаваемого имущества дополняетусловие об объекте аренды и формулируется на основе балансовой или рыночной…стоимости объекта аренды и служит одним из средств при осуществлении контроляза использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата… и защитеинтересов сторон в случае повреждения… или уничтожения имущества»[46].Оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества весьма важна и необходима, отнее зависит начальная цена объекта при реализации с публичных торгов; оценканеобходима для определения выкупной цены при изъятии земельного участка длягосударственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ), и, наконец, от рыночнойстоимости здания или иного сооружения зависит размер арендной платы запользование этим объектом.
Следует иметь в виду, чторазные люди по-разному оценивают полезность одной и той же вещи, имеют разныепланы и ожидания от ее использования, арендодатель и арендатор обладаютпротивоположными экономическими интересами. Все это приводит к трудностям присогласовании размера арендной платы, которые осложняются ценовойнеэластичностью на рынке недвижимости. Ценовая неэластичность означает, чтообъем предложения не может быть заметно увеличен при росте цен. Для увеличенияпредложения, а это строительство новых объектов, необходимы значительныезатраты времени, дополнительные инвестиции, необходимо учитывать иограниченность земельного ресурса. В таких условиях достаточно точно идостоверно стоимость объекта недвижимости при наличии методики может оценить толькопрофессионал-оценщик. До вступления в силу Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»[47] (далее — Закон «Обоценочной деятельности») оценкой недвижимости занимались лица,заинтересованные в увеличении или уменьшении стоимости имущества. Так,соответствующие комитеты по управлению имуществом были заинтересованы взавышении стоимости объекта, а кредитные организации при залоге имущества вобеспечении кредита, наоборот, заинтересованы в уменьшении рыночной стоимости.В последнем случае при невозврате кредита банк получал имущество, реальнаястоимость которого много выше отмеченной в договоре.
Институт оценкинедвижимости позволяет избежать или, по крайней мере, минимизировать подобныезлоупотребления. Кроме того, в Законе «Об оценочной деятельности»установлены случаи обязательной оценки недвижимого имущества. В соответствии сост. 8 названного Закона проведение оценки обязательно при совершении сделок симуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, втом числе:
— при определениистоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектамРоссийской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации,передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
— при использованииобъектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РоссийскойФедерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
— при продаже или иномотчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектамРоссийской Федерации или муниципальным образованиям;
— при переуступкедолговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РоссийскойФедерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
— при передаче объектовоценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации илимуниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фондыюридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, втом числе:
а) при национализацииимущества;
б) при ипотечномкредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров овеличине стоимости предмета ипотеки;
в) при составлениибрачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованиюодной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этогоимущества;
г) при выкупе или иномпредусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственниковдля государственных или муниципальных нужд;
д) при проведении оценкиобъектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случаевозникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Действие ст. 8 Закона«Об оценочной деятельности» не распространяется на отношения,возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарнымипредприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на правехозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев,когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации допускается с согласия собственника этого имущества.
Поскольку для субъектовправа хозяйственного ведения и права оперативного управления распоряжениенедвижимым имуществом возможно только с согласия собственника, то присовершении сделок с ним обязательная оценка необходима в силу закона.
Что касается объектовчастной собственности, то было бы неразумно и неправомерно обязывать частныхлиц обращаться к услугам оценщиков. Такое правило может носить рекомендательныйхарактер. Собственник недвижимости не всегда может владеть полным объемоминформации о факторах, влияющих на стоимость имущества. В то же времясобственник заинтересован в установлении рыночной стоимости объектанедвижимости, поскольку от нее зависит не только размер арендной платы, но иналоговые платежи. В такой ситуации целесообразно обратиться к профессионалам,которые определят реальную стоимость объекта и динамику изменения его стоимостис течением времени.
Арендная плата какэкономическая категория зависит прежде всего от стоимости арендованногоимущества, о чем говорилось выше. При передаче здания в аренду целесообразнопровести его инвентаризацию (это отвечает интересам арендодателя), в результатекоторой определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Даннаямера позволит арендодателю своевременно выявить недостатки имущества иустранить их или оговорить в договоре аренды, тем самым освободив себя отответственности за них. Инвентаризация является мерой, отвечающей и интересамарендатора. Поскольку арендатор обязан вернуть объект аренды по окончании сроканайма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износаили в состоянии, обусловленном договором, постольку арендатору необходимо знатьфактическое состояние имущества.
Учитывая вышесказанное,можно предложить внести в число правил об аренде зданий и иных сооруженийправило, в соответствии с которым арендодатель обязан перед подписаниемпередаточного акта провести инвентаризацию объекта и ознакомить с актомарендатора.
Ранее действовавшеезаконодательство проводило четкое разделение арендной платы на две части.Арендная плата складывалась из амортизационных отчислений и арендного процента.В настоящее время законодатель не устанавливает такого деления, что далооснования некоторым авторам говорить о том, что «арендная плата состоиттолько из арендного процента»[48]. С данной точкой зренияне вполне можно согласиться. Во-первых, арендодатель, оставаясь собственникомимущества, начисляет амортизацию на сданное в аренду имущество. Онзаинтересован в возмещении этих средств. Во-вторых, отказ законодателя отрегламентации состава арендной платы вовсе не означает изменение на практикесамого состава. Арендодатель и арендатор согласовывают размер арендной платы,исходя из баланса интересов, и арендодатель, учитывая необходимость возмещенияамортизационных отчислений, включает их в состав арендной платы. Кроме того,для арендодателя экономически целесообразно включать в арендную плату не толькоамортизацию, но и сумму налога на имущество, а также другие платежи. Другоедело, что стороны не обязаны расписывать в договоре состав арендной платы,поскольку законодательно требуется лишь согласование размера. Более того,расшифровка арендной платы может привести к тому, что часть арендной платы, аименно так называемый арендный процент, невозможно будет отнести насебестоимость продукции. Отсутствие же расшифровки состава арендной платыпозволяет отнести ее полностью в состав затрат по производству товаров, работ иуслуг.
На некоторых составляющихплаты за пользование зданием или иным сооружением следует остановиться особо. Идело не только в том, что в соответствии с ч. 2 ст. 654 ГК РФ плата запользование зданием или иным сооружением включает в себя плату за пользованиеземельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с нимсоответствующей частью участка. Хотя и это законодательное положение по-разномуоценивается субъектами права.
ООО «999»обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Государственнойналоговой инспекции Самарской области (далее — ГНИ) о признаниинедействительным ее решения от 19.09.2006 № 73 в части взыскания заниженнойприбыли, недоимки по налогу на добавленную стоимость (далее — НДС) испецналога, а также применения штрафных санкций за нарушение налоговогозаконодательства. Решением от 23.06.2007 в удовлетворении исковых требованийотказано.
Постановлениемапелляционной инстанции от 03.09.2007 решение изменено: в части взысканияштрафов за неучтенный объект налогообложения НДС и спецналогом решение ГНИпризнано недействительным.
Федеральный арбитражныйсуд Поволжского округа постановление суда апелляционной инстанции оставил безизменения.
Удовлетворяя протест ипринимая решение о частичном удовлетворении иска, Президиум ВАС РФ отметилследующее. Поскольку ООО «999» пользовалось земельным участком наосновании договора аренды, арендная плата за пользование земельным участкомможет быть отнесена предприятием на затраты, включаемые в себестоимостьпродукции. Согласно п. 10 Положения о составе затрат по производству иреализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции(работ, услуг), и порядке формирования финансовых результатов, учитываемых приналогообложении прибыли, к элементу «прочие затраты» в составесебестоимости относятся не только налоги, но и плата за аренду в случае арендыотдельных частей объектов основных производственных фондов (и/или частей).Поскольку земельный участок был предоставлен истцу под строительствопроизводственных объектов (о чем свидетельствуют материалы дела), у предприятияимелись правовые основания для отнесения арендных платежей за землю на затратыпроизводства[49].
Необходимо также уяснитьсущность и место дополнительных платежей, таких, как плата за коммунальныеуслуги, за электроэнергию и т.п. На практике оплата коммунальных услугпроизводится арендатором по отдельным счетам «сверх арендной платы… поустановленным тарифам, ценам и фактическому потреблению»[50].Думается, что такой подход не совсем верен. Понимание здания как объекта арендыдолжно быть целостным, «как единой совокупности, состоящей изпространства, ограниченного стенами, потолком и полом, а также из элементовтехнического обустройства (водопровода, канализации, горячей воды, центральногоотопления, электричества)»[51]. Комплексное пониманиетакого объекта аренды, как здание, вытекает из закона. Так, ст. 611 ГК РФ,регламентирующая обязанность арендодателя по предоставлению имуществаарендатору, обязывает передать это имущество в состоянии, соответствующемусловиям договора и назначению имущества вместе со всеми принадлежностями.Таким образом, если в здании есть электроэнергия, вода, тепло и прочиеудобства, то арендодатель должен предоставить их арендатору вместе со зданием.«Просто стены» вряд ли кому-нибудь необходимы. Более того, зданиетолько тогда является зданием, когда в нем содержатся коммуникации, необходимыедля использования этого здания: система отопления, внутренняя сеть водопровода,газопровода, канализации и пр. Подобный вывод можно сделать на основаниианализа Постановления Комитета Российской Федерации по стандартизации,метрологии и сертификации от 26 декабря 1994 г. № 359 «О принятии общероссийского классификатора основных фондов»[52]. В соответствии склассификатором основных фондов ОК 013-94 сети включаются в состав здания последующим правилам: водо-, газо- и теплопроводные устройства, а такжеустройства канализации включаются в состав зданий, начиная от вводного вентиляили тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости отместа присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещенияи внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав зданий,начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты),или проходных втулок (включая сами втулки).
Подтверждениевышеприведенного вывода можно найти и в судебной практике.
ЗАО«Маркос-Групп» (арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Самарскойобласти с иском к ООО «Густав», являющемуся арендатором, о выселенииответчика из занимаемых нежилых помещений площадью 1680,3 кв. м, Решением суда от 26.08.2007 иск удовлетворен.
Федеральный арбитражныйсуд Поволжского округа Постановлением от 22.12.2007 оставил решение в силе.
Свое требованиеарендодатель обосновал тем, что ответчик не оплатил счета МГП «Самарагортепло»и коммерческого управления «Самараводоканал». Однако материалы деласвидетельствуют о том, что названные счета адресованы истцу, а не ответчику.Следовательно, неоплата ответчиком платежных требований МГП "Самарагортепло" и коммерческого управления " Самараводоканал" заоказанные услуги не может свидетельствовать о нарушении условий договора[53].
Таким образом, зданиеявляется целостной системой, и обязывать арендатора заключать отдельныедоговоры со всеми городскими службами нецелесообразно. Поскольку абонентом,получающим коммунальные услуги, является арендодатель, арендатору в подобномслучае пришлось бы получать статус субабонента, а это не всегда возможно. Всоответствии со ст. 545 ГК РФ абонент по договору энергоснабжения можетпередавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации черезприсоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласияэнергоснабжающей организации. В суботношениях абонент занимает местоэнергоснабжающей организации, оставаясь ответственным перед ней. В своюочередь, субабонент также должен иметь присоединенную сеть, принимающее энергиюустройство и другое оборудование, необходимое для приема энергии. Арендаторэтим требованиям не соответствует, поскольку все сети, которыми он располагает,принадлежат арендодателю[54]. Заключение договораэнергоснабжения арендатором непосредственно с энергоснабжающей организациейпротиворечило бы ГК РФ и судебной практике. В соответствии со ст. 539 ГК РФ субъектамидоговора энергоснабжения являются энергоснабжающая организация и абонент.Арендодатель не может быть энергоснабжающей организацией, поскольку самявляется абонентом соответствующей организации и получает энергию на основаниидоговора. Арендатор получает энергию в связи с договором аренды, соответственноусловие об оплате этой энергии должно рассматриваться как часть условия обарендной плате. Иллюстрацией сказанного может служить следующее дело.
Акционерное обществозакрытого типа «Пироп Лтд» обратилось в Арбитражный суд Самарскойобласти с иском к акционерному обществу закрытого типа «Победа» опризнании недействительным последнего абзаца пункта 2.2.2 договора на поставку(отпуск) и потребление электрической энергии за плату от 01.10.2003 и обязанииответчика исполнить обязательство по поставке электроэнергии.
Решением суда от 18.05.2006иск был удовлетворен на основании несоответствия указанного абзаца положениямГК РФ о договоре энергоснабжения. Решением апелляционной инстанции решениеоставлено без изменения.
Постановлениемкассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление судаапелляционной инстанции отменены, а договор признан полностью недействительнымкак несоответствующий положениям ГК РФ о договоре энергоснабжения.
Президиум ВАС РФ считает,что постановление кассационной инстанции подлежит отмене, а решение суда первойинстанции и постановление суда апелляционной инстанции — изменению по следующимоснованиям.
Из материалов дела видно,что между сторонами был заключен договор аренды здания, в соответствии скоторым арендная плата включала в себя стоимость коммунальных услуг. Количествои стоимость необходимой арендатору электроэнергии определялись отдельнымдоговором. Такой договор стороны заключили, назвав его договором на поставкуэлектроэнергии.
Все судебные инстанциибез достаточных оснований оценили этот договор как договор энергоснабжения, вто время как он таковым не является. Этот договор устанавливает порядокопределения расходов АОЗТ «Пироп Лтд» на электроэнергию в арендуемомим помещении и является частью договора аренды[55].
Таким образом, можносделать вывод, что судебная практика стоит на позициях отрицания возможностизаключения отдельного договора на пользование энергией между арендодателем иарендатором. Такой «договор» рассматривается как частьсоответствующего договора аренды, как составляющая условия о размере аренднойплаты.
Необходимо подчеркнуть,что арендная плата может включать в себя все вышеуказанные платежи, однакоарендатор не должен заключать отдельные договоры с соответствующими службами.Кроме того, такая ситуация может привести к усложненной процедуре заключения самогодоговора аренды. Включение всех платежей в общую сумму арендной платы,во-первых, не противоречит закону, во-вторых, может решить проблемукраткосрочных договоров аренды зданий. В последнем случае арендатору непридется обременять себя дополнительными затратами на заключение дополнительныхдоговоров, поскольку все соответствующие платежи будут учтены в сумме аренднойплаты.
Еще одной особенностьюарендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений является включение внее платы за пользование соответствующим земельным участком. Если в договоре неоговорено иное, плата за земельный участок взиматься не должна. Такое положениесвидетельствует о единстве объекта аренды, т.е. здание или иное сооружение иземельный участок, на котором они расположены, рассматриваются как единыйобъект аренды.
На практике частовозникают споры, вызванные изменением арендной платы в период исполнениядоговора. Частью 3 ст. 614 ГК РФ закреплено, что размер арендной платы можетизменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чащеодного раза в год. Вместе с тем в ст. 614 ГК РФ отмечается, что законом могутбыть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы дляотдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Инымисловами, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные срокипересмотра размера арендной платы. Сказанное прежде всего относится к арендегосударственного или муниципального имущества, когда государственные(муниципальные) органы по управлению имуществом издают акты об одностороннемпересмотре размера арендной платы. Такие акты противоречат ГК РФ и не должныприменяться. В этой связи хотелось бы отметить Положение о порядке сдачи варенду недвижимого имущества области, муниципальных образований регулируется наобластном уровне, нормативными актами субъекта федерации[56].
Кроме того, ч. 4 ст. 614ГК РФ закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если всилу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования,предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенноухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь присущественном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ч.2 ст. 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть недолжно быть виновного поведения арендатора. Логично предположить, что названнымправом арендатор может воспользоваться только в том случае, если в договоре нетограничений, касающихся изменений размера арендной платы и порядка еепересмотра. Такие ограничения являются вполне правомерными, так как всоответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения аренднойплаты определяются договором.
/>/>/>/>ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГОРЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2.1 Заключение договора аренды: форма и государственнаярегистрация
Форма договора арендызданий и сооружений является существенным условием договора. Пункт 1 ст.651 ГКуказывает на то, что договор аренды здания или сооружения долен заключаться вписьменной форме под страхом недействительности договора. Из всех вариантовписьменной формы договора, определенных в п.2 ст. 434 ГК, к которому отсылаетданный пункт, допускается только один способ: составление одного документа,подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений –юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор – короткийили длинный) Такой способ представляет собой фиксацию воли обеих сторон наедином бумажном носителе. Договор должен быть подписан сторонамисобственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственнойподписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило. Втекст договора аренды зданий и сооружений по согласованию сторон могут бытьвключены и дополнительные условия любого характера. Главное, чтобы они непротиворечили нормам гражданского законодательства РФ[57].
Договор составляется втаком количестве экземпляров, которое соответствует числу участников. Каждый изэкземпляров подписывается всеми участниками и является идентичным всемостальным экземплярам как по содержанию, так и по юридической силе. К такойформе договора применяются также требования ст. 160 ГК о письменной форме сделки.
Гражданский кодекс нетребует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения,впрочем как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев,установленных законом. Сделки с недвижимым имуществом, согласно ст. 16 ГК,подлежит государственной регистрации в случае и в порядке, предусмотренных ст.131 Кодекса и Законом ''О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним''[58].
По данному вопросу вюридической литературе существует множество споров. Так Н.А. Сыродоев пишет:''Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может бытьбезоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнеенотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями,которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлеченияадвокатов для подготовки договоров. Установленные … размеры платы зарегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, ноничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверениесделок''[59].
В связи с этимвысказывает свое мнение и доктор юридических наук, профессор В.В.Витрянский:
Во-первых, приобязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс недвижимостью обязательная нотариальная форма этих сделок ляжетдополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет онеоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональныхзадач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверениясоответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательнойгосударственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решатьте же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательнымнотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок,обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которые моглибы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверениясделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоящими перед системойгосударственной регистрации[60].
Во вторых, системагосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никакне может быть заменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующихсделок, поскольку только система государственной регистрации обеспечиваетведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеетчрезвычайное значение для имущественного оборота.
В-третьих, утверждение о том,что система государственной регистрации '' не сопряжена с консультационнымифункциями'' и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов,никак не может служить основанием для введения '' поголовного'' принудительногои обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. Вконце концов, если участники имущественного оборота пожелают получитьконсультационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не отадвоката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальнуюформу (п.2 ст.163 ГК). Кроме того, огромному числу участников сделок снедвижимостью консультационные услуги нотариуса совершенно не нужны.
В результате получается,что введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимымимуществом полностью оправдывает интересы и чаяния только одной определеннойгруппы лиц, а именно – нотариусов. Данный вывод особенно нагляден применительнок договорам аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинство участниковуказанных договоров составляют коммерческие и некоммерческие организации,органы власти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальноеудостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительнодополнительными временными и материальными затратами[61].
Данная точка зрения нанаш взгляд более точна и ярче отражает целесообразность необязательногонотариального удостоверения.
Договоры аренды зданий исооружений требуют государственной регистрации: если срок аренды по договорупревышает один год, то он подлежит государственной регистрации: По мнениююриста И. Исрафилова: Поскольку в тексте ГК (п.2 ст.651) содержится термин „неменее года” следует полагать, что государственной регистрации подлежат идоговоры аренды зданий и сооружений, заключённые сроком на один год”[62].
В период когда готовилсяновый ГК нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости;по этой причине сделки с нежилыми помещениями не требовали государственнойрегистрации.
Статья 1 Федеральногозакона от 21.07.97 № 122-ФЗ '' О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним'' относит нежилые помещения к объектам недвижимости.Кроме того, в абзаце 2 пункта 6 статьи 12 данного федерального закона указано,что помещение (жилое и нежилое) представляет собой ''объект'', входящий всостав здания и сооружений. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от01.06.00 года №53 ''О выработанных рекомендациях '' О государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений'' подчеркнуто (пункт 2), что принимаяво внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличнымот здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с нимсвязанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуюткакие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров арендынежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2статьи 651 ГК РФ, а именно: договоры аренды нежилых помещений, заключенные насрок менее одного года, не подлежат государственной регистрации[63].
В отличие от ГК, которыйговорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п.2 ст.609),Федеральный закон '' О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним'' в некоторых случаях предусматривает государственнуюрегистрацию прав аренды. Например, согласно п.1 ст.26 Закона право арендынедвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а в соответствии сп. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируетсякак обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)[64].
Государственнаярегистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличиигосударственной регистрации ранее возникших прав на объект договора – правасобственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст.26 Федерального закона ''О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним'' устанавливает, что с заявлением о государственнойрегистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторондоговора аренды: либо арендодатель, либо арендатор[65].Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляетсяпри обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2ст. 13 ФЗ). Если договор заключён в публичных интересах органамигосударственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируетсяпо инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий исооружений[66].
Ст. 16 ФЗ указываетперечень документов, которые необходимо представить на государственнуюрегистрацию: вместе с заявлением о государственной регистрации и документами оправах на здание или сооружение предъявляются также документ об оплатерегистрации, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность,а представитель юридического лица – учредительные документы лица и документы,удостоверяющие его личность и полномочия. Если в аренду сдаётся здание илисооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуется к договоруприложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части,занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26). Также для государственнойрегистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нёмпоэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые варенду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются нагосударственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки,зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом.
Ст. 9 закона установилановую систему органов, осуществляющих государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Теперь эту функцию будут осуществлятьучреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождениянедвижимого имущества (а не по месту заключения договора). Таких подразделений ворганах юстиции раньше не было, поэтому федеральный закон возлагает обязанностьсоздать их на субъекты РФ, а на Правительство РФ возлагается обязанность издатьпримерное Положение об Учреждениях юстиции по регистрации прав.
Возглавлять такиеучреждения юстиции должны регистраторы, которые являются государственнымислужащими.
Федеральный закон ''Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним''устанавливает следующий порядок государственной регистрации (ст. 13):
Учреждения юстиции принимаютдокументы, необходимые для государственной регистрации прав с обязательнымприложением об оплате регистрации. Далее проводится правовая экспертизадокументов и проверка законности договора; устанавливается отсутствиепротиворечий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами наданный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа илиприостановления государственной регистрации. После этого вносятся записи вЕдиный государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаютсяспециальные надписи на право устанавливающих документах (то есть договоре) ивыдаются удостоверения о государственной регистрации. Проведеннаягосударственная регистрация возникновения и перехода, прав на здание или другуюнедвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.
Государственнаярегистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявленияи документов, необходимых для неё.
В государственнойрегистрации может быть отказано в случаях, если:
1) с заявлением огосударственной регистрации обратилось ненадлежащие лицо;
2) поданные документы поформе или содержанию не соответствуют требованиям закона;
3) лицо, заключившеедоговор аренды, неуполномочено распоряжаться правами на данный объект (здание);
4) договор не подлежитгосударственной регистрации в органах юстиции; и др. случаи. Об отказе вгосударственной регистрации сообщается заявителю в письменной форме в течение 5дней с указанием причины отказа. Отказ можно обжаловать в суде общей юрисдикцииили арбитражном.
Говоря о техническойстороне дела, в соответствии с Правилами ведения Единого государственногореестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденнымипостановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219[67],проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношениинедвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи наоригинале правоустанавливающего документа (т.е. на тексте договора аренды)(п.77).
Государственнаярегистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означаетобременение права собственности или иного вещного права арендодателя насоответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договореаренды здания (сооружения) вносится в подраздел III Единого государственного реестра – ''записи обограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объектнедвижимого имущества'' (п.8 Правил). В указанном подразделе имеетсяспециальная часть (подразд. III – I) для записей сведений об аренде. Наместе записи об аренде в графу '' Описание предмета аренды'' заносятся данныеоб арендуемом объекте недвижимости или его части а в графе ''Срок'' указываютсядаты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность;если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности арендыпишутся слова ''срок не определен''.
В случае прекращениядоговора аренды здания или сооружения указанные записи об обременении правасобственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальнымштампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой сторонелиста записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляетсядата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора,заверенные подписью последнего (п.62 Правил).
Информационное письмоПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» немногопрояснило ситуацию о необходимости регистрации договоров аренды нежилыхпомещений, заключенных на срок менее года (назовем их для удобствакраткосрочными договорами).
Напомним, что ПрезидиумВАС РФ, обсудив судебную практику по такого рода делам, разъяснил, что нежилыепомещения являются объектом недвижимости, которые хотя и отличаются от зданияили сооружения, где они находятся, тем не менее неразрывно с ними связаны.Учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы огосударственной регистрации договоров аренды таких объектов недвижимости, то,по мнению Президиума ВАС РФ, к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГКРФ. А там, как известно, предусмотрена лишь обязательная государственнаярегистрация договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менееодного года.
Однако уже после выпускауказанного Информационного письма в прессе появились публикации специалистов,которые пришли к выводу, что письмо Президиума ВАС РФ отнюдь не закрывает всюпроблему целиком, а решает фактически только некоторую ее часть. В частности,высказывается сомнение в обоснованности отнесения арендатором арендной платы насебестоимость производимых товаров, работ или оказываемых услуг пократкосрочным договорам, не прошедшим государственную регистрацию, посколькудействующее законодательство предусматривает необходимость регистрации самогоправа аренды, а не только договора[68].
В то же время п. 40Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденныхПриказом Минфина РФ от 13 октября 2003 года № 91н[69],допускает принятие объектов основных средств к бухгалтерскому учету лишь наосновании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки — передачи соответствующих средств и иных документов, в том числе подтверждающихих государственную регистрацию в установленных законом случаях. Таким образом,основания арендной платы, по мнению этих авторов, не будут подтвержденынадлежаще оформленными документами и, более того, они просто не могут бытьприняты к бухгалтерскому учету, так как отсутствует предусмотреннаязаконодательством регистрация права аренды.
Если учесть, что дляподавляющего большинства арендаторов именно этот вопрос является основным,поскольку практически никто всерьез не рассматривает регистрацию в свете защитысвоих прав, а исключительно как меру фискальную, то понятно, что подобная точказрения не могла не привлечь самого пристального внимания. И совершенноестественным является желание людей до конца разобраться в законодательныхдебрях по поводу регистрации аренды.
Действительно, раньшесмешивались две проблемы — государственной регистрации права аренды и договорааренды, больше того, первая проблема в значительной степени искусственно, из-заказуистического толкования норм права, подменялась второй. Сейчас, когда втораяпроблема, слава богу, прояснена, наступил момент истины, и пора разобраться ввопросах регистрации права аренды и последствиях нарушения именно этоготребования закона.
Как известно, федеральныйзаконодатель установил более строгий правовой режим для недвижимого имущества,связанный с его обязательной государственной регистрацией в целях, какнеоднократно указывалось в работах авторов Гражданского кодекса, упорядочениясвязанных с недвижимостью отношений и дополнительной защиты прав на нее. В силуст. 131 ГК РФ такой регистрации подлежат права: собственности, хозяйственноговедения и оперативного управления, пожизненного наследуемого владения,постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях,установленных кодексом и иными законами.
Гражданский кодекс ввел иопределенные механизмы обеспечения данного предписания. Так, п. 1 ст. 164 ГК РФпредусматривает необходимость государственной регистрации сделок снедвижимостью как основания возникновения соответствующих прав на нее, а п. 1ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение этого требования приводит кничтожности сделки.
В свою очередь, сделкибывают двух- и многосторонними (договоры) и односторонними. Поскольку правоаренды возникает исключительно из одноименных договоров и на их условиях (вэтой связи далеко не бесспорны утверждения отдельных авторов о том, что правоаренды возникает в момент его государственной регистрации[70],то надо сделать вывод, что если бы на них в полной мере распространялосьдействие данного положения, то не прошедшие государственной регистрации договорыаренды были бы ничтожными. На самом деле это не так, потому что законодательввел специальные нормы, посвященные как регистрации договоров (сделок) аренды,так и последствиям несоблюдения этого требования.
Выше уже приводиласьнорма п. 2 ст. 651 ГК РФ, освободившая от государственной регистрациикраткосрочные договоры аренды недвижимости, а вторая часть этой нормыопределила и иные, чем указаны в ст. 165 ГК РФ, последствия несоблюденияправила о регистрации договора аренды в установленных законодательством случаях- такой договор считается незаключенным[71]. Здесь нет никакогопротиворечия с общими нормами первой части Гражданского кодекса, так как в силуобщепризнанных правил юридической техники специальная норма имеетпреимущественную силу по сравнению с общей нормой.
Таким образом,применительно к договорам аренды недвижимости законодатель сделал два исключенияиз общих норм Кодекса о регистрации сделок с недвижимостью: 1) не все договорыаренды должны регистрироваться и 2) если договор подлежит регистрации, но незарегистрирован, то он просто считается незаключенным. При этом, естественно,по незаключенному договору право аренды возникнуть не может, а на основаниикраткосрочного договора оно возникает в соответствии с его условиями — либо вмомент заключения, либо в иной момент, оговоренный в договоре[72].
Продолжая линию ст. 131ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» установил, что наряду с государственной регистрацией вещных прав нанедвижимость должны регистрироваться ограничения (обременения) прав на него, втом числе аренда. Заметим попутно, что законодатель здесь имеет в виду правоаренды не как таковое, а лишь как ограничение права собственности или иноговещного права и факт регистрации никак не связывает с возникновением самогоправа аренды.
Нетрудно сделать вывод,что законодатель не предусмотрел самостоятельных гражданско — правовыхпоследствий нарушения требования о регистрации права аренды. На наш взгляд, этокак раз нормально, потому что в регистрации своего права должен быть, в первуюочередь, заинтересован сам его обладатель в целях защиты от посягательств наобъект этого права со стороны третьих лиц. Но это его интерес, и было бы впринципе неверно законодательным путем обязывать его защищать собственныйинтерес. В этом случае субъект становится просто рабом своих прав. Контроль засделкой — другое дело, здесь могут пострадать права и охраняемые закономинтересы других участников гражданского оборота.
/>2.2 Стороны по договору арендынедвижимости. Их права и обязанности
По общему правилуарендодателем может выступать собственник передаваемого в аренду недвижимогоимущества.
Существуют некоторыеособенности передачи недвижимости в аренду, если арендодателем выступаетпубличный собственник. В соответствии с действующим законодательством функциилица, осуществляющего полномочия по распоряжению государственнойсобственностью, исполняет Федеральное агентство по управлению федеральнымимуществом (ранее эту функцию выполняло Министерство имущественных отношенийРФ). Таким образом, применительно к договорам аренды необходимо отметить, чтополномочия по передаче во временное владение и пользование государственныхобъектов недвижимости выполняют территориальные агентства ФАУФИ, в то времякак, строго говоря, арендодателем является государство (субъект РФ,муниципальное образование)[73].
Федеральный арбитражныйсуд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества сограниченной ответственностью «Сальвэ», г. Самара, к Администрации г.Самары в лице Департамента финансов, г. Самара, третье лицо — Комитет поуправлению имуществом г. Самары, о неосновательном обогащении по договорам №001672А от 04.11.2003 и № 007923А от 05.08.2002,
Общество с ограниченнойответственностью «Сальвэ», г. Самара, обратилось в Арбитражный судСамарской области с иском к Администрации г. Самары в лице Департаментафинансов о взыскании 202034 руб. 92 коп. по договору аренды № 001672А от04.11.2003 и 125751 руб. 22 коп. по договору аренды № 007923А от 05.08.2002, втом числе суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужимиденежным средствами по указанным договорам.
Решением от 26.05.2005Арбитражного суда Самарской области в удовлетворении заявленных требованийистцу отказано на основании того, что истцом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуальногокодекса Российской Федерации не представлено доказательств обогащения состороны ответчика — арендодателя — по заявленным договорам.
Постановлением от15.09.2005 апелляционная инстанция того же суда указанное решение оставила безизменения.
В кассационной жалобеистец просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новоерассмотрение.
Кассационная инстанция,рассмотрев материалы дела, проверив законность принятых по делу судебных актов,не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материаловдела 05.08.2002 Обществом с ограниченной ответственностью «Сальвэ»,г. Самара, был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 360,40 кв. м№ 007923А с Комитетом по управлению имуществом г. Самары на срок с 01.08.2002по 30.06.2003 и договор № 001672А от 04.11.2003 аренды того же нежилогопомещения с 01.07.2003.
Спорными договорамиаренды установлена фиксированная сумма арендных платежей: п. 4.1 договора от05.08.2002 № 007923А арендная плата составляет 11431,14 руб. в месяц без учетаНДС, п. 4.1 договора от 04.11.2003 № 001672 арендная плата включает плату заправо пользованием соответствующей частью земельного участка и составляет19480,66 руб.
Истец обратился кответчику с требованием о том, что арендные платежи по указанным договорам несоответствуют «Методике по определению размера арендной платы нежилыхпомещений для объектов недвижимости муниципальной собственности»,утвержденной Постановлением Главы г. Самары № 1348 от 03.12.97, в части расчетаи установления размера арендной платы и являются ничтожными в этой части в силуст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а полученная Комитетом поуправлению имуществом завышенная арендная плата является неосновательнымобогащением.
В соответствии со ст. 421Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключениидоговора и понуждение к заключению договора не допускается, кроме случаев,предусмотренных настоящим Кодексом, условия договора определяются по усмотрениюсторон, кроме случаев, установленных ст. 422 настоящего Кодекса.
Так, из текста договоровне следует, что расчет размера арендной платы стороны договорились производитьсогласно «Методике по определению размера арендной платы»[74].
Если здание (помещение внем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицамна праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельногоучастка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное непредусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).Если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежатодним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственноговедения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право наприобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц настороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ,федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается сусловием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателейпомещений в этом здании (п. 3 ст. 36 ЗК РФ)[75].
Как уже подчеркивалосьвыше, договор аренды зданий и сооружений является двустороннеобязывающим. Этоозначает, что контрагенты по сделке являются должниками друг перед другом,равно как они же являются и кредиторами по отношению друг к другу. Основнойобязанностью арендодателя является передача помещения арендатору, в то времякак основной обязанностью арендатора является уплата арендной платы, содержаниеарендованного в надлежащем состоянии и возврат арендованного имущества поистечении срока арендного договора. В то же время следует иметь в виду, чтоарендодатель вправе требовать арендную плату только после того, как исполненаобязанность арендодателя по отношению к арендатору по передаче недвижимости поакту сдачи-приемки. В этой связи ошибочными являются представления о том, чтоарендатор обязан вносить арендную плату независимо от выполнения илиневыполнения арендодателем своих обязательств по передаче ему помещения[76].
Специфика зданий исооружений как объектов недвижимости диктует и необходимость особых правил,регулирующих порядок их передачи от арендодателя к арендатору. Вопрос о том, былоли действительно передано здание (сооружение) арендатору, влечет важныеюридические последствия. Именно поэтому в законодательстве установлены особыетребования к процедуре передачи. Передача здания (сооружения) от арендодателя карендатору осуществляется по передаточному акту либо иному документу опередаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Составлениепередаточного акта имеет доказательственное значение. С его подписаниемсторонами начинает действовать презумпция того, что обязательство арендодателяпередать здание (сооружение) арендатору считается исполненным. Вместе с темисполнение обязанности арендодателя по передаче недвижимого имущества можетдоказываться и иными способами. Кроме того, доказательственное значение акта опередаче недвижимости по договору аренды проявляется в том, что этот актфиксирует состояние, в котором было передано имущество. Это обстоятельствоважно для распределения между арендодателем и арендатором расходов поосуществлению капитального ремонта (это обязанность арендодателя, если иное непредусмотрено правовыми актами или договором) и текущего ремонта (этообязанность арендатора, если иное не предусмотрено правовыми актами илидоговором).
Арендатор, права которогонарушаются, вправе прибегнуть к различным способам защиты. В частности,арендатор может прибегнуть к вещно-правовым способам защиты и истребоватьнедвижимое имущество из незаконного владения как собственника, так и третьихлиц. Однако такое требование может быть заявлено арендатором только после того,как он станет законным владельцем спорного имущества, то есть после того, какарендодатель передаст ему арендованное имущество[77].
Так, по одному из дел,рассмотренных арбитражным судом, арендатор обратился с иском об истребованиисданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.Исковое требование было обосновано тем, что истец, будучи арендатором, являетсятитульным владельцем спорной недвижимости и в силу ст. ст. 301 и 305 ГК РФвправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц. Отказывая вудовлетворении иска, арбитражный суд обосновал это тем, что передачаарендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил вовладение им. Следовательно, арендатор не стал законным владельцем спорногоимущества и не имел права на использование вещно-правовых способов защиты отдействий третьих лиц. Права арендатора в данном случае защищаются в соответствиис п. 3 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставиларендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок,арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещенияубытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжениядоговора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением[78].
2.3 Расторжение договора аренды
Итак, под договоромаренды (имущественного найма) согласно ст. 606 ГК РФ понимается договор, покоторому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или вовременное пользование[79]. При этом всематериальные блага (плоды, продукция и доходы), полученные арендатором врезультате использования арендованного имущества в соответствии с договором,являются его собственностью. Договор аренды нежилых помещений (зданий исооружений) в соответствии со ст. ст. 625 и 650 ГК РФ является разновидностьюдоговора аренды отдельных видов имущества и характеризуется обязанностьюарендодателя передать арендатору во временное владение и пользование или вовременное пользование арендатору здание или сооружение.
Перечень оснований расторжениядоговора аренды недвижимого имущества установлен в ст. ст. 450, 610, 612, 619,620 ГК РФ. Их можно условно разделить на 4 категории:
1) по сроку договорааренды:
а) по истечении срока,определенного договором;
б) если срок неустановлен (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то по инициативеодной из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за 3 месяца допредполагаемого дня расторжения договора;
2) по волеизъявлениюарендодателя — досрочно в судебном порядке по требованию арендодателя в случае,если арендатор:
а) пользуется имуществомс существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо снеоднократными нарушениями;
б) существенно ухудшаетимущество;
в) более двух раз подрядпо истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
г) не производиткапитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а приотсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии сзаконом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонтаявляется обязанностью арендатора;
3) по волеизъявлениюарендатора — досрочно в судебном порядке по требованию арендатора в случае,если арендодатель:
а) не предоставляетимущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованиюимуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
б) переданное арендаторуимущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не былиоговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известныарендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотраимущества или проверки его исправности при заключении договора;
в) арендодатель непроизводит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества вустановленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — вразумные сроки;
г) имущество в силуобстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии,непригодном для использования;
4) по волеизъявлениюлюбой из сторон, если:
а) другая сторонасущественно нарушает условия договора (при этом под «существенным»понимается такое нарушение договора, которое влечет для другой стороны стольсерьезный ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что былавправе рассчитывать при заключении договора);
б) она (сторона) водностороннем порядке отказалась от исполнения договора полностью или частично,если такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Важно отметить, чторасторжение договора аренды нежилых помещений в соответствии с п. 2 ст. 450 ГКРФ возможно и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами илидоговором.
Таким образом,законодательство не дает исчерпывающего перечня оснований расторжения договорааренды недвижимого имущества, а значит, могут возникнуть вполне конкретныевопросы: возможно ли досрочное расторжение договора по требованию арендодателяв случае не двукратного (как установлено в п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ), аоднократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договоромсрок. Или в случае внесения арендатором арендной платы в неполном объеме[80].
20 июня 2000 г. ООО «Примерное» (арендодатель) и ЗАО «Хозяйственное» (арендатор)заключили договор аренды нежилого помещения в виде торгового комплекса общейплощадью 2500 кв. м сроком на 3 года. Среди прочих условий в договоре былопредусмотрено право арендодателя расторгнуть договор аренды в случаеоднократного невнесения арендной платы арендатором.
15 мая 2002 г. арендатор обратился к арендодателю с просьбой об отсрочке внесения арендной платы на 1 месяцили о поэтапной рассрочке ее внесения, мотивируя свою просьбу неожиданновозникшими у него финансовыми затруднениями. Арендодатель отказался выполнитьпросьбу арендатора и потребовал выплатить арендную плату полностью и в срок,установленный договором, или же расторгнуть договор, вернуть арендованноеимущество и заплатить неустойку в размере 100 тыс. у.е. Арендатор не согласилсяс заявленными требованиями арендодателя и продолжал настаивать на своем.
21 мая 2002 г. на основании ч. 2 ст. 619 ГК РФ арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендаторуо расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения. Вобоснование исковых требований истец сослался на условие договора, согласнокоторому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора арендыв случае однократного нарушения арендатором установленного договором срокавнесения арендной платы. Ответчик, в свою очередь, просил суд в иске отказать,считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям п. 3 ч. 1 ст.619 ГК РФ, согласно которому, как уже отмечалось выше, только двукратноеневнесение арендной платы может служить основанием для расторжения договора всудебном порядке.
Суд, рассмотрев дело посуществу, в удовлетворении исковых требований арендодателя отказал по следующимоснованиям.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 619ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнутсудом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истеченииустановленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Просрочка арендной платы,предусмотренная в ч. 1 ст. 619 ГК РФ как существенное нарушение условийдоговора, на которую ссылался истец в обоснование своего требования, несоответствовала ч. 2 данной статьи, так как не являлась другим основаниемрасторжения договора. С учетом того что ст. 619 ГК РФ не допускает измененияположений ее ч. 1 по соглашению сторон, требования истца не подлежалиудовлетворению.
Истец с решением суда несогласился и обратился в суд вышестоящей апелляционной инстанции. Вапелляционной жалобе арендодатель настаивал на том, что спорное условиевключено в договор в полном соответствии с требованиями ч. 2 ст. 619 ГК РФ. Всилу п. 3 ч. 1 данной статьи основанием расторжения договора являетсяневнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушениеарендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другоеоснование расторжения договора аренды.
Суд апелляционнойинстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное вч. 1 ст. 619 ГК РФ основание включает в себя не только такой элемент, как«просрочка уплаты», но и еще два элемента — «более двухраз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуациистороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем этопредусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, что вполне соответствовало духу и буквеп. 2 ст. 450 ГК РФ. Решение суда первой инстанции было отменено, а исковыетребования были признаны законными и подлежащими удовлетворению[81].
Таким образом, досрочноерасторжение договора по требованию арендодателя в случае однократногоневнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, еслиположение об этом зафиксировано в договоре аренды здания или сооружения (аравно как и иного имущества), возможно, и прецедент в отечественной арбитражнойпрактике уже имеется[82].
21 ноября 2001 г. ООО «Предпринимательское» (арендодатель) и ЗАО «Торговое» (арендатор)заключили договор аренды торгового павильона общей площадью 150 кв. м сроком на 4 года. Договором был предусмотрен следующий порядок выплаты арендной платы:ежеквартально в размере 700 у.е.
21 августа 2002 г. арендатор вместо положенных 700 у.е. выплатил 500 у.е. и просил арендодателя закрепить данныйуменьшенный размер арендной платы в договоре, мотивировав свой поступок тем,что вот уже практически год он исправно, по согласованию с арендодателем вноситарендную плату в меньшем размере, чем отражено в договоре, — 600 у.е. и какдобросовестный арендатор может рассчитывать на ее уменьшение. Арендодатель стакой позицией не согласился и потребовал вносить арендную плату в полномобъеме в соответствии с договором. После категорического отказа арендатораарендодатель 3 сентября 2002 г. обратился в арбитражный суд с иском карендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочкуплатежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением.Суд первой инстанции, рассмотрев дело по существу, частично признал правотуистца (арендодателя) и постановил: взыскать с ответчика (арендатора)задолженность по арендной плате и неустойку в размере 2000 у.е., а в иске орасторжении договора аренды отказать по следующим основаниям.
Суд установил, что междусторонами ранее имелись разногласия по размеру арендной платы. Ответчиксвоевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи счем и образовалась предъявленная ко взысканию задолженность в размере 400 у.е.В ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договорааренды по требованию арендодателя. Согласно ч. 2 названной статьи другиеоснования для этого в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ могут быть установленыдоговором аренды.
Поскольку стороны вдоговоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случаеневнесения арендной платы в полном размере, а в ч. 1 ст. 619 ГК РФ такоеоснование досрочного расторжения договора не содержится, арбитражный суд,взыскав задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку платежа, виске о расторжении договора аренды отказал.
Арендодатель обжаловалэто несправедливое, на его взгляд, решение в вышестоящем суде апелляционнойинстанции. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции вчасти отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие ст. 619 ГК РФ,устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, неисключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст.450 Кодекса. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договорможет быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договорадругой стороной. Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение,допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды[83].
Таким образом, и в этомслучае — при внесении арендатором арендной платы в неполном объеме договор потребованию арендодателя может быть расторгнут в судебном порядке, даже еслиположения об этом нет в договоре, но при условии, что суд признает существеннымданное нарушение. Однако анализ материалов судебной практики показывает, что всоответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель, страдающий от недобросовестногоарендатора, под тем или иным предлогом нарушающего положения договора арендынедвижимого имущества, об арендной плате, вправе требовать досрочногорасторжения договора только после направления арендатору письменногопредупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.Здесь важно отметить, что по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ указанное предупреждениесамо по себе не является предложением об изменении или расторжении договорааренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает уарендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранитсоответствующих нарушений. А поскольку ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентируетпроцедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общееправило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование обизменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд толькопосле получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнутьдоговор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении илиустановленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневныйсрок.
/>2.4 Ответственность по договоруаренды нежилых помещений
Многие ученыерассматривают вопросы гражданско-правовой ответственности по договору арендынежилых помещений. Так, В.В. Витрянский отмечает: «В ГК отсутствуюткакие-либо правила, регулирующие особенности ответственности сторон по договоруаренды нежилых помещений за нарушение его условий или иные особые последствиянеисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств»[84].
Арендатор и арендодательлизингополучатель могут предусмотреть любую ответственность; возмещение прямыхи (или) косвенных убытков, пеню за просрочку исполнения взаимных обязательств,штраф в определенном размере от суммы договора при отказе от выполнения илиневыполнении условий договора финансовой аренды недвижимости и т.д.Следовательно, основным условием, которому должна отвечать договорнаяответственность, — это непротиворечие закону, соответствие ему.
Сторонам при определениидоговорной ответственности необходимо учитывать следующие условия:
равноправие их вгражданском обороте, независимо от организационно-правового статусаюридического лица;
неустойка или штрафыдолжны быть соразмерны последствиям нарушения обязательства; суд вправеуменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения договора(ст. 333 ГК РФ);
кабальная ответственность,т.е. имеющая явно односторонний характер в пользу одного из субъектов договора,может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ)с применением двухсторонней реституции (ст. 169 ГК РФ);
применение повышенной,несоразмерной и несуразно высокой ответственности одного контрагента при полномотсутствии ответственности другого за нарушение обязательств является не чеминым, как злоупотреблением правом с намерением причинить вред другому лицу (п.1 ст. 10 ГК РФ), что может быть квалифицировано как мнимая сделка (ст. 170 ГКРФ), совершенная лишь для вида, только лишь с целью заполучить деньги или товару партнера. Такая сделка признается судом ничтожной (ст.ст. 168-170 ГК РФ);
уплата неустойки иубытков при ненадлежащем исполнении договора финансовой аренды освобождаетдолжника от исполнения обязательства в натуре;
Можно сделать вывод онеобходимости соблюдения сторонами принципа эквивалентной ответственностисубъектов договора.
Статья 616 ГК РФ,распределяющая обязанности по содержанию арендованного имущества,устанавливает, что текущий ремонт осуществляет арендатор, а капитальный — арендодатель. В ст. 620 ГК РФ предусмотрено право арендатора обратиться в суд стребованием о расторжении договора, если арендодатель не производиткапитального ремонта имущества в установленные (или разумные) сроки.
Основная обязанностьаредатора заключается в выплате аредодателю арендной платы. Ненадлежащееисполнение или неисполнение этой обязанности влечет установленнуюзаконодательством и соглашением сторон ответственность. В первом случае ГК РФпредоставляет арендодателю право установить срок для досрочного внесенияарендатором арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Во второмслучае арендодатель может обратиться в суд с требованием о расторжении договора(если арендная плата не была внесена более двух раз подряд). А.С. Кабалкинсчитает, что, решая такой спор, »… суд должен установить характернеправомерных действий арендатора: повлекли ли они для арендодателя такойущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправерассчитывать при заключении договора, то есть существенность нарушения договораопределяется судом"[85].
Иную форму воздействия надолжника предлагает ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ: в случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух разподряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа, их списаниесо счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путемнаправления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которыхоткрыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежныхсредств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. В ст. 13 Закона олизинге сказано: «Бесспорное списание денежных средств не лишаетлизингополучателя права на обращение в суд». Здесь мы видимнесогласованность данной нормы с нормами ГК РФ. Должен быть разработан болеечеткий механизм «бесспорного списания денежных средств». Иначелизингополучатель будет постоянно реализовывать указанное право на защиту своихинтересов в суде.
С.А. Королев считает, чтореализация рассматриваемой меры ответственности возможна при обращенииарендодателем в банк, где открыт счет арендатора, причем для того, чтобы банксписал денежные средства по требованию первого без акцепта последнего,указанная возможность должна быть предусмотрена либо в законе, либо в договоребанка с клиентом (арендатором)[86]. Мы считаем, чтодополнительную регламентацию данного правоотношения следует внести в закон,тогда стороны при заключении договора смогут наиболее детально предусмотретьварианты возможного поведения. Например, Н.В. Кузнецов предлагает«регулировать непосредственно договором неустойку за просрочку уплатылизинговых платежей, как правило, в процентном соотношении от просроченнойсуммы за каждый день просрочки»[87].
В.В. Витрянский отмечаетнеобходимость поиска эффективных способов воздействия на недобросовестногоарендатора[88].
По общему правилуответственность исключается в случаях действия непреодолимой силы.Непреодолимую силу (в договорных отношениях она чаще всего именуется«форс-мажором») закон определяет как чрезвычайное и непредотвратимоепри данных условиях обстоятельство. При причинении убытков вследствиенепреодолимой силы в действиях неисправной стороны отсутствует не только вина,но и причинная связь между его поведением и возникшими убытками. Поэтомуответственность в таких случаях исключается.
Ответственность занедостатки сданного в аренду нежилого помещения возлагается на арендодателя.Прежде всего речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованиюпредмета соглашения по его назначению как полностью, так и частично. В подобныхситуациях арендатор может воспользоваться одним из представленных ему ГК РФ(ст. 611) способов защиты нарушенного права, а именно: замена нежилогопомещения, уменьшение арендной платы, безвозмездное устранение недостатков.Понятно, что замена нежилого помещения участка возможна, только в порядкеисключения.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог, можносделать вывод, что договор аренды зданий и сооружений приносит пользу иудовлетворение потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, чтоданный институт гражданского права способствует развитию коммерческой,хозяйственной деятельности, поддерживает предпринимателей, а значит, укрепляетрыночные отношения в нашей стране. Итак, мы рассмотрели один из видов аренды –договор аренды зданий и сооружений. Проведенное исследования позволяют сделатьследующие выводы:
Договор аренды зданий исооружений занимает особое место среди других договоров аренды. Он относится каренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещения. Выделениеданного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическимичертами его предмета: здания или сооружения.
Сторонами в договореаренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон непредставляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были сгражданской право и дееспособностью.
К существенным признакамдоговора относятся:
- предмет;
- цена (арендная плата);
- форма, требующая внекоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрациидоговора.
Содержание договорааренды зданий или сооружений нужно рассматривать шире, чем оно представлено вГражданском кодексе статьями 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.
/>Всё вышесказанное приводит нас к выводу, что договораренды зданий и сооружений имеет большое значение в регулировании договорныхгражданско-правовых отношений. Изучение обозначенных в работе проблем требуетдальнейшего продолжения.
1. Гражданский кодексРоссийской Федерации теперь содержит как общие нормы об аренде, так испециальные нормы по регулированию отдельных видов аренды, в том числе арендызданий и сооружений, которыми охватывается и аренда нежилых помещений. Согласност. 625 ГК общие нормы об аренде применяются к ее отдельным видам постольку,поскольку нормами Гражданского кодекса об отдельных видах аренды непредусмотрено иное, то есть специальные нормы об аренде в данном случае имеютприоритет над общими. А поскольку понятие «здание» несколько шире ипо смысловому значению полностью охватывает понятие «нежилоепомещение», трудно согласиться с мнением, что «в отношении арендынежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтомук указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются вполном объеме».
2. В ГК РФ (ст. 130)непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. Вто же время Федеральным законом «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» нежилые помещения отнесены к числунедвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации.Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когдадоговор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае,если срок этого договора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор арендынежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственнойрегистрации независимо от срока.
Для разрешения указанногопротиворечия можно предложить два способа:
1) исключить статью 651ГК РФ и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий исооружений должны регистрироваться независимо от срока; 2) распространитьправила статьи 651 ГК РФ (и только этой статьи, а не всего параграфа наотношения, объектом которых служат нежилые помещения.
3. Несмотря на то, чтонежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи сземлей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила,регулирующие аренду зданий и иных сооружений. В виду того, что объектом арендыможет выступать не все здание, а отдельное помещение.
Было бы вернее ввести вГражданский кодекс новую главу 35 1 «Наем нежилых помещений». Заоснову построения норм этой главы можно взять главу 35 «Наем жилых помещений»,с изъятием норм неприменимых в найму нежилого помещения.
4. Кроме того, призаключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты,предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях,когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но однаиз сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой сторонывынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрациидоговора будет решение суда.
Однако анализ статейЗакона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрациидоговора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношениирегистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразнымбудет приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГКРФ и по этому вопросу.
5. Так возможна следующаяредакция п. 1 ст. 26 «1. Государственная регистрация аренды недвижимогоимущества проводится посредством государственной регистрации договора арендыэтого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрациидоговора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договорааренды недвижимого имущества, либо это регистрация договора аренды осуществляетсяна основании решения суда».
6. Во-первых, аренда несоздает для арендатора вещного права, а является обременением. Поэтомурегистрация аренды представляет собой лишь внесение в ЕГРП соответствующейзаписи. То есть при регистрации договора аренды не производится отдельногорегистрационного действия.
Во-вторых, регистрацияправа аренды производится только при одновременной регистрации самого договорааренды. В случаях, когда договор аренды заключается на срок более года, правоаренды у арендатора возникает автоматически, поскольку краткосрочный договорвступает в силу с момента его подписания, а не с момента госрегистрации.Следовательно, с момента подписания краткосрочного договора аренды возникаютвсе права и обязанности сторон, в том числе и обязанность по уплате арендныхплатежей.
Во избежание коллизийцелесообразно привести ст. 26 Закона о государственной регистрации всоответствие с нормами ГК РФ, изменив формулировку, изложив п. 1 в следующейредакции «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственнойрегистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
С заявлением огосударственной регистрации договора аренды недвижимого имущества можетобратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества».
В п 3. в следующейредакции: «В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения вних или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества,представляемому на государственную регистрацию (исключить слово«прав»), прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которыхобозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемойплощади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется какобременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)".
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативно-правовые акты
1. КонституцияРоссийской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. –1993. – №237.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ,принят 30.11.1994 г., по состоянию на 09.02.2009] // Собрание законодательстваРФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ,принят 26.10.1996 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательстваРФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон №146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собраниезаконодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 27.02.2009] // Собраниезаконодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.
6. Арбитражный процессуальныйкодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят24.07.2002 года, по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательства РФ. –2002. – № 30. – Ст. 3012.
7. Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 135-ФЗ,принят 29.07.1998 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательстваРФ. – 1998. – № 31. – Ст. 3813.
8. О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральныйзакон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собраниезаконодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
9. Об утвержденииправил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество исделок с ним [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 219, от 18.02.1998 г.,по состоянию на 22.11.2006] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 8. –Ст. 963.
10. О принятииобщероссийского классификатора основных фондов [Текст]: [ПостановлениеГосстандарта РФ № 359, от 26.12.1994 г.] // Бюллетень нормативных актов. –1995. – № 1. – С. 9.
11. Об утвержденииметодических указаний по бухгалтерскому учету основных средств [Текст]: [ПриказМинфина РФ № 91н, от 13.10.2003 г., по состоянию на 27.11.2006] // Бюллетеньнормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2004. – № 4. –С. 8.
12. Об утвержденииИнструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимогоимущества [Текст]: [Приказ Министерства юстиции России № 135, от 06.08.2004 г.,по состоянию на 24.12.2004.] // Бюллетень нормативных актов федеральных органовисполнительной власти. – 2004. – № 34. – С. 36.
13. О положении опроведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости,находящихся в областной собственности [Текст]: [Постановление губернатораСамарской области № 56, от 12.03.1999 г.] // Волжская коммуна. – 1999. – № 8. –С. 36.
14. Об утвержденииположения «О порядке передачи муниципального имущества городского округа Самарав аренду» [Текст]: [Решение Думы городского округа Самара № 499, от29.11.2007 г.] // Самарская Газета. – 2007. – № 228 (3777). – С. 16.
15. Об утвержденииположения о порядке предоставления в аренду муниципального имущества [Текст]:[Решение Думы городского округа Отрадный Самарской области № 96, от 28.11.2006г.] // Рабочая трибуна. – 2006. – № 48 (6081). – С. 19.
Научная и учебная литература
1. Азнаев А.М.Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок снедвижимостью, возникшие противоречия нормам конституционного и гражданскогоправа [Текст] // Нотариус. – 2009. – № 2. – С. 22.
2. Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (Книга 2)(издание 4-е, стереотипное) [Текст] – М., Статут. 2005. – 862 с.
3. Брауде М.Л. Правонастроение и сделки построениям. [Текст] – М., Госюриздат. 1950. – 628 с.
4. Буга П.Г.Гражданские, промышленные и сельскохозяйственные здания. [Текст] – М.,Консультант. 2007. – 408 с.
5. Витрянский В.Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) [Текст] // Хозяйство иправо. – 1996. – № 3. – С. 8-9.
6. Витрянский В.В.Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий,сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] – М., Статут. 2001. – 602 с.
7. Град Г.Недвижимость в аренде [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2009. – № 3. – С.32.
8. Гражданскоеправо. Учебник. В 2-х т. Том 2. Полутом I [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. –М., Волтер Клувер. 2008. – 832 с.
9. Гражданскоеправо. Часть вторая [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М., Инфра-М. 2008. – 798с.
10. Гражданскоеправо. Часть вторая: учебник [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П. – М., Юристъ.2007. – 782 с.
11. Гришаев С. Зданияи сооружения как объекты недвижимости [Текст] // Хозяйство и право. – 2008. – №2. – С. 99-100.
12. Дашян М. Договораренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2003. – № 7. – С. 26
13. Дедиков С.Регистрация аренды: момент истины [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 17. –С. 27;
14. Дорогавцева Е.Е.Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости(проблематика соотношения разграничения понятий) [Текст] // Государство иправо. – 2008. – № 7. – С. 105-107.
a. лизарова Н.В.Проблемы заключения договоров энергоснабжения с отдельными категориямипотребителей [Текст] // Юрист. – 2008. – № 1. – С.19.
15. Ерш А.В. Здания исооружения как предмет договора аренды [Текст] // Вестник ВАС. – 2000. – № 8. –С. 11-16.
16. Ерш А.В. Праваарендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений [Текст] //Юрист. – 2009. – № 2. – С. 28.
17. Завьялов Л.Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объектгражданских прав [Текст] // Хозяйство и право. – 2009. – № 3. – С. 8.
18. Зинченко С.,Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений [Текст] // Хозяйствои право. – 2008. – № 3. – С. 106.
19. Исрафилов И.Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. – 2007. – № 10. – С. 38.
20. Кабалкин А.С.Изменение и расторжение договора [Текст] // Российская юстиция. – 2006. – № 10.– С. 22.
21. Карамышева О.В.,Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственногоземельного кадастра РФ в условиях рынка [Текст] // Государство и право. – 2008.– № 6. – С. 28-37.
22. Катунин Д. Судьбадоговора аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 17. – С. 23.
23. Киндеева Е.А.,Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления.Государственная регистрация. Образцы документов. [Текст] – М., Юрайт. 2007. – 786с.
24. Козлова Е.Аренда: право или обязательство? // Бизнес-адвокат. – 2009. – № 4. – С. 20.
25. Козлова Е.Б.Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственнойрегистрации [Текст] // Право и экономика. – 2001. – № 11. – С. 35.
26. Комментарий к ГКРФ, части второй (постатейный) [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. – М., Инфра-М.2008. – 894 с.
27. Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) [Текст]/ Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт. 2008. – 868 с.
28. Королев С.А.Нужны новые подходы к лизинговому законодательству [Текст] // Хозяйство иправо. – 2008. – № 10. – С. 121.
29. Кузнецов Н.В.Ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение лизинговыхобязательств [Текст] // Юридический мир. – 2009. – № 3. – С. 34-35.
30. Кузнецова О.В.Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора [Текст] // Право иэкономика. – 2008. – № 11. – С. 28.
31. Кулешова Ю.Аренда: проблемы регистрации [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 11. – С.29.
32. Курноскина О.Г.Сделки с недвижимостью [Текст] – М., Юстицинформ. 2009. – 678 с.
33. Л. Жюллио де лаМорандьер. Гражданское право Франции. В 3-х томах. Т. 3. [Текст] – М., Изд-воиностранной лит. 1961. – 798 с.
34. Лапач В.А.Нежилые помещения как объекты гражданских прав [Текст] // Законодательство. –2009. – № 3. – С. 40.
35. Левачева Е.,Трофимова Н. Снимаем офис [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2005. – № 8. – С. 17-23.
36. Литовкин В.Н.Аренда зданий и сооружений [Текст] // Адвокат. – 2009. – № 3. – С. 19.
37. Лобанов Г.А. Какопределить неопределенный срок [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. –2005. – № 7. – С. 22.
38. Медведев М.,Самоль М. Договор аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 9. – С. 31.
39. Мейер Д.И.Русское гражданское право. [Текст] – М., Статут. 2003. – 906 с.
40. Николаева Ю.Срочный договор и его последствия [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 17. –С. 32.
41. Ожегов С.И.Словарь русского языка. [Текст] – М., Русский язык. 1990. – 1024 с.
42. Ожегов С.И.Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. [Текст] – М., Азбуковник. 2007. –1378 с.
43. Орлова Е.В.Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский учет, правовые аспекты. [Текст] – М.,Норма. 2008. – 498 с.
44. Петров Д. Нетсогласия – есть ответственность? [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2009. – № 5. – С. 12.
45. Пискунова Е.А.Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды [Текст]// Правовые вопросы недвижимости. – 2008. – № 2. – С. 18.
46. Попов М. Чьяземля под ногами арендатора? О правах арендатора нежилого помещения наземельный участок [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 6. – С. 28.
47. Постатейныйкомментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним». [Текст] / Под ред. Крашенинникова П.В. –М., Статут. 2008. – 298 с.
48. Сарбаш С.В.Обеспечительная передача правового титула [Текст] // Вестник гражданскогоправа. – 2008. – № 1. – С. 25.
49. Смирнов В.В.,Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений).[Текст] – М., Ось-89. 2008. – 512 с.
50. Харитонова Ю.Особенности аренды нежилого помещения [Текст] // Арбитражный и гражданскийпроцесс. – 2009. – № 1. – С. 32.
51. Чубаров В.В.Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости[Текст] // Право и экономика. – 2003. – № 3. – С 57.
52. Чумакова О.В.Регистрация аренды недвижимости [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. –2009. – № 1. – С. 25.
53. Шагова В.В.Условия договора аренды по российскому праву [Текст] // Российское и зарубежноеобязательственное право. (Проблемы теории и практики). – М., Статут. 2006. – 516с.
54. Широков Ю.Арендатор, на выход! О некоторых особенностях расторжения договора арендынежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 9. – С. 24.
Материалы юридической практики
1. О некоторыхвопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАСРФ № 8, от 01.07.1996 г.] // Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9. – С. 7.
2. Обзор практикиразрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. –С. 26.
3. О государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]: [Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ № 53, от 01.06.2000г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 7. – С.27.
4. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ № 3678/08 от 2 июля 2008 г. // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 10. – С. 44.
5. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ № 7527/07 от 16 июня 2008 г. // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 9. – С. 11.
6. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ № 7654/07 от 21 апреля 2008 г. // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 7. – С. 32.
7. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ № 5096/07 от 10 марта 2008 г. // Вестник ВАС РФ. – 2008. –№ 9. – С. 54.
8. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ № 1536/06 от 10 марта 2007 г. // Вестник ВАС РФ. – 2007. – № 8. – С. 15-16.
9. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ № 2926/02 от 22.03.2005 г. // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 7.– С. 11.
10. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ № 1281/02 от 22.12.2004 г. // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 3.– С. 14.
11. Постановление ФАСПоволжского округа от 18.10.2008 г. по делу № А55-9454/2007 // Вестник ВАС РФ.– 2009. – № 3. – С. 64.
12. Постановление ФАСПоволжского округа по делу от 28.03.2006 г. по делу № А55-20374/04-24 //Вестник ВАС РФ.- 2006. – № 6. – С. 78.