Содержание
Ведение……………………………………………………………….…3
1. Оборотземель сельскохозяйственного назначения…………5
Заключение……………………………………………………………16
Список используемой литературы…………………………….……18
Введение
Недавнообластной Думой был принят законопроект «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения». Завершились жаркие парламентские дебатыпо поводу минимального размера земельного участка, который можно продать илиотдать в аренду — отныне он равен 200 гектарам. Определен и максимальный размерземлевладений — он не должен превышать 10 процентов от общей площадисельхозугодий в границах муниципального образования. Правда, пока в области несозданы контролирующие службы, которые бы тщательно следили за исполнениемэтого закона. Но дело это временное.
А внастоящем уже есть примеры того, как начали скупать плодородные земли. Сегодняза земельный пай в среднем дают 1200 — 1300 рублей. Плохо, что сельские жителиизбавляются от своих свидетельств на земледоли за бесценок, продавая ихнеизвестно кому и подо что. Сегодня на селе осталось 30 процентов тех, ктоимеет паи и работает, а 70 процентов — это те, кто к земле не имеет никакогоотношения. Если порядок не наведем, то долгое время еще будут продолжатьсясудебные споры по земле.
Рынокесть рынок. И мы не можем отменить или запретить продажу земли. Свою рольадминистрация видит в том, чтобы упорядочить отношения владельцев земельныхдолей и инвесторов. Именно для этого необходимо было бы создатьЦентрально-Черноземную земельную биржу. Функциями новой биржи будут:аккумулирование земельных паев, предназначенных для продажи в единый пакет;выделение (при необходимости) земельного надела соответствующего пакетуземельных паев с учетом интересов местных жителей и привлекательности дляинвесторов; работа с невостребованными долями; рыночная оценка земельногонадела; подготовка технической и юридической документации для реализацииинвестиционного проекта; подбор инвестора; реализация сделок.
Крометого, для того, чтобы не оставлять без внимания государства процессы,протекающие в сфере рынка земли, необходимо также создать структуру (может быть,специальный департамент), контролирующий земельные и имущественные отношения. Вчастности, предлагается подчинить заместителю главы областной администрациикомитет по имуществу, земельный комитет, земельную инспекцию, земельный фонд иземельную биржу. Думается, реализация этого проекта позволит в достаточнокороткие сроки решить вопросы наполнения бюджетов администраций всех уровней,поскольку ожидается рост поступлений денежных средств в связи с оборотомземель. Понятно, что конкретным инструментом финансирования должен быть банк,осуществляемый все операции, связанные с залогом земель.
Своюроль во взаимоотношениях с вновь созданной структурой администрация областибудет контролировать и осуществлять правовое обеспечение всех операций,осуществляемых вновь создаваемой биржей. Речь идет о поддержке инициативинвесторов, направленных на продуктивное использование земельных прав, накоординацию действий банков, на поддержку землевладельцев и реализациюразнообразный инвестиционных проектов. Думается, что если земельная биржазаработает, то проблем с неразумным использованием земель не будет. Не будет испекуляций землей и продажи ее за бесценок.
1. Оборот земельсельскохозяйственного назначения
Оборот земельсельскохозяйственного назначения[1] основываетсяна следующих принципах:
1) сохранениецелевого использования земельных участков;
2)установление размера общей площади земельных участков сельскохозяйственныхугодий, которые расположены на территории одногоадминистративно-территориального образования субъекта Российской Федерации имогут одновременно находиться в собственности гражданина, его близкихродственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или егоблизкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общегоколичества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющиеуставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;
3)преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях,установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местногосамоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственногоназначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4)преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях,установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местногосамоуправления на покупку доли в праве общей собственности на земельный участокиз земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой долиучастником долевой собственности в случае, если другие участники долевойсобственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намеренииприобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок изземель сельскохозяйственного назначения;
5)установление особенностей предоставления земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическимлицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном(складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридическихлиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;
6)предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участковиз земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях,установленных федеральными законами.
Приватизацияземельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке,установленном Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации ииными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков,расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется смомента, установленного законом субъекта Российской Федерации.
Приватизациине подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственностиземельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьимипастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. Принятиесубъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов,содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков изземель сельскохозяйственного назначения, не допускается. К отношениям,возникающим при использовании земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением итребованиями охраны земель, в части, не урегулированной настоящим Федеральнымзаконом, применяются нормы иных федеральных законов.
Участникамиотношений[2], регулируемыхФедеральным законом, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация,субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Права иностранныхграждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридическихлиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан,иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначенияопределяются в соответствии с Федеральным законом.
Праваиностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а такжеюридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранныхграждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица безгражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которыхдоля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданствасоставляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками изземель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Минимальныеразмеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могутбыть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии стребованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве.
Недопускается совершение сделок с земельными участками из земельсельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуютсяновые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуюттребованиям, установленным настоящей статьей.
Недопускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общейсобственности на земельный участок из состава искусственно орошаемыхсельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельногоучастка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствиис требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройствепредельного минимального размера земельного участка для мелиорированныхземель. Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий,которые расположены на территории одного административно-территориальногообразования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно всобственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, вкоторых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжатьсяболее чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции(вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридическихлиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.
Установленныйзаконом субъекта Российской Федерации размер общей площади таких земельныхучастков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10 процентов общейплощади сельскохозяйственных угодий в границах одногоадминистративно-территориального образования.
В случае,если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказалисьземельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в правеобщей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственногоназначения. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственностина земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенныхдо вступления в силу Федерального закона, должно быть осуществлено в течениегода со дня вступления в силу Федерального закона. Земельные участки или доли вправе общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственногоназначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федеральногозакона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения правасобственности на эти земельные участки или доли в праве общей собственности наземельный участок либо в течение года со дня, когда собственник узнал илиобязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушениетребований статьи 3 настоящего Федерального закона.
Органгосударственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня,когда ему стало известно о нарушении требований статей 3 и 4 настоящегоФедерального закона, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такогособственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственностина земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах(конкурсах, аукционах).
В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок илидолю в праве общей собственности на земельный участок из земельсельскохозяйственного назначения, эти земельный участок или долю долженприобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных закономсубъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления по начальной ценепредмета торгов.
Земельныеучастки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам июридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Передачав аренду находящихся в государственной или муниципальной собственностиземельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется впорядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, вслучае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков изземель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительногои заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такойпередачи земельных участков в средствах массовой информации, определенныхсубъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельныхучастков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с моментаопубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящегопункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящейстатьи.
В случае,если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участкипредоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Организация ипроведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков изземель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договороваренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38Земельного кодекса Российской Федерации.
Земельныйучасток, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может бытьприобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечениитрех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащегоиспользования такого земельного участка.
Решение опредоставлении земельного участка в собственность должно быть принято вдвухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительныйорган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающиеправом предоставления соответствующих земельных участков в пределах ихкомпетенции.
Земельныеучастки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности[3], могутпередаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам,научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениямсельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера,Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществлениясельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образажизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибирии Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпасаскота в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодексаРоссийской Федерации. При этом выкуп арендуемого земельного участка всобственность не допускается.
К сделкам сдолями в праве общей собственности на земельные участки из земельсельскохозяйственного назначения применяются правила Гражданского кодексаРоссийской Федерации.
Участникдолевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять,завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридическоголица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при еевозмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодексаРоссийской Федерации. Участник долевой собственности вправе передать долю вправе общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственногоназначения в доверительное управление.
В случае,если участников общей собственности более пяти, правила Гражданского кодексаРоссийской Федерации применяются с учетом особенностей.
Участникдолевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участниковдолевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовойинформации, определенных субъектом Российской Федерации, о намерении продатьдолю в праве общей собственности на земельный участок из земельсельскохозяйственного назначения третьему лицу.
Еслиостальные участники долевой собственности в течение месяца с момента полученияизвещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутсяот покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земельсельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее,продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный органгосударственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях,установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местногосамоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности наземельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с указанием цены идругих существенных условий договора по правилам, установленным статьей 8настоящего Федерального закона, независимо от количества участников долевойсобственности.
Еслисубъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъектаРоссийской Федерации, орган местного самоуправления откажется от покупки доли вправе общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственногоназначения либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяцас момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течениегода продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земельсельскохозяйственного назначения третьему лицу по цене не ниже указанной визвещении цены.
Для продажидоли в праве общей собственности на земельный участок из земельсельскохозяйственного назначения по цене ниже ранее заявленной цены или с изменениемдругих существенных условий договора продавец обязан направить новое извещениев письменной форме по правилам, установленным статьей 8 настоящего Федеральногозакона.
Выделземельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельныйучасток из земель сельскохозяйственного назначения
Участникдолевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли вправе общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственногоназначения. Для выдела земельного участка в счет доли в праве общейсобственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначенияучастник долевой собственности обязан известить о намерении выделить земельныйучасток в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земельсельскохозяйственного назначения в письменной форме остальных участниковдолевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовойинформации, определенных субъектом Российской Федерации, с указаниемпредполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размеракомпенсации остальным участникам долевой собственности в случаях, установленныхнастоящей статьей.
В случае,если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу егоплощади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельногоучастка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности,осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальнымучастникам долевой собственности после выдела земельного участка[4].
Размеркомпенсации определяется как произведение площади выделяемого земельногоучастка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка иоставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей. Вслучае, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевойсобственности или опубликования сообщения, указанного в пункте 1 настоящейстатьи, не поступят возражения от участников долевой собственности, предложениео местоположении земельного участка и размере компенсации в случаях,установленных настоящей статьей, считается согласованным.
Споры оместоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаютсяучастниками долевой собственности с использованием согласительных процедур,порядок проведения которых устанавливается Правительством Российской Федерации.
В случаенедостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемогоземельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.
Неиспользуемаяв течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельногоучастка из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена всамостоятельный земельный участок субъектом Российской Федерации или в случаях,установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местногосамоуправления по правилам, установленным настоящей статьей.
СубъектРоссийской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РоссийскойФедерации, орган местного самоуправления вправе направить в суд заявление опризнании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципальногообразования на указанный земельный участок в случае, если участник илиучастники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник илиучастники долевой собственности известны, о прекращении права собственностиучастника или участников долевой собственности на долю в праве общейсобственности на земельный участок[5] из земельсельскохозяйственного назначения и о признании права собственности субъектаРоссийской Федерации или муниципального образования на указанный земельныйучасток.
Заключение
Оппоненты закона о земле предрекали еекатастрофическую распродажу частным фирмам и вывод большого количестваплодородных земель из сельхозпроизводства. Их опасения не подтвердились.Отсутствуют механизмы продаж. В любом случае, то что было при приватизациибольше не будет. Главная задача на данный момент – осуществление контроля заиспользованием земель независимо от формы собственности.
Нынешние перемены в землепользованиимелких собственников — садоводов, крестьян, горожан, владеющих земельныминаделами под частные дома не коснутся. В соответствии с Федеральным Законом«Об обороте земель сельхозназначения» от 24 июля 2002 года N101-ФЗдействие настоящего Закона не распространяется на земельные участки,предоставленные гражданам из земель сельхозназначения для индивидуальногожилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачногохозяйств, садоводства, животноводства и огородничества. Действие данного законане распространяется также на земельные участки, занятые зданиями, строениями,сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется земельнымкодексом Российской Федерации.
В последнее время много говорили о том,что в силу объективных причин многие сельхозугодья выведены из оборота. Нозакон купле-продаже земли не вернет эти площади в оборот. Из земельногооборота выведены земли, непригодные для ведения сельскохозяйственных работ — овраги, болота, пески, придорожные полосы и так далее.
Понятно, что в нынешних условиях стоимостьземельного участка будет возрастать. А значит, будет возрастать и стоимостьжилых домов, на этих участках строящихся, так как реальной формыконтроля за ценообразованием в условиях рынка быть не может. В конечном итогевсе определяет ситуация, складывающаяся в конкретном месте и в конкретноевремя. Стоимость земли, видимо, будет определяться многими причинами — природными качествами ее, местонахождением, интересами покупателей. Наконец,общим положением дел в экономике. Наверное, в условиях здорового экономическогоразвития страны цена на землю будет определяться не спекулятивными интересамиее владельцев, а реальной стоимостью. Цены на землю, будут влиять, естественно,и на стоимость строений, находящихся на этой земле.
Список литературы
1. Конституция РоссийскойФедерации (с изм. от 14.10.2005) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от17.10.2005, № 42, ст. 4212.
2. Земельный КодексРоссийской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ от29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 31.07.2006, № 31 (1 ч.), ст. 3453.
3. Федеральный закон«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ(ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3018, СЗ РФ от25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3098.
4. Федеральный закон«О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137-ФЗ (ред. от 30.06.2006) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4148, СЗ РФ от03.07.2006, № 27, ст. 2881.
5. Федеральный закон«Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004)// СЗ РФ от 20.07.1998, № 29, ст. 3400, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст.42.
6. Федеральный закон«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.07.2006) // СЗ РФ от 28.07.1997, № 30, ст.3594, СЗ РФ от 24.07.2006, № 30, ст. 3287.
7. Калинин Н.И.,Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями). – М:Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
8. Комментарий кФедеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Подред. С.А. Боголюбова. – М: Юридический Дом «Юстицинформ», 2003.
9. Крассов О.И.Земельное право. Учебник. – М.: Юристъ, 2000.
10. Крассов О.И.Право частной собственности на землю. – М., 2000.
11. Пандаков К.Г.,Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика.– Саратов, 2004.
12. Попов Д.И.Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участкииз земель сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис.… канд. юрид. наук.– Саратов, 2004.
13. Таскин Н.И.Принудительное прекращение права собственности на земельный участок: Автореф.дис.… канд. юрид. наук. – Краснодар, 2003.