Содержание
Введение
Глава 1. Понятие недвижимости и сделок с ней
1.1 Недвижимые вещи как объекты гражданских правоотношений
1.2 Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом
Глава 2. Законодательные основы добросовестногоприобретения и защита права собственности добросовестногоприобретателя в Российской Федерации
2.1 Понятие и правовое содержание категории«добросовестный приобретатель» в современном российском гражданскомправе
2.2 Добросовестное приобретение недвижимости в системеспособов приобретения права собственности
2.3 Особенности гражданско-правовой защиты права владениядобросовестного приобретателя при виндикации и реституции
Заключение
Библиографический список
/>Введение
Актуальность темы исследования. В условиях реформирования экономическойи правовой систем российского общества неуклонно возрастает потребность встабильном и эффективном законодательном регулировании отношений по поводунедвижимого имущества. Российское гражданское законодательство закрепило основыорганизации оборота недвижимости, предопределило становление системыгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,создало действенные механизмы взаимоотношений участников оборота и гарантий ихправ. Вместе с тем процесс формирования эффективной системы правовогорегулирования отношений с недвижимостью еще не завершен в части приобретенияправа собственности на недвижимость добросовестным приобретателем отнеуправомоченного отчуждателя.
Как отмечено в п.2 постановления Конституционного Суда РФ от21 апреля 2003 г, № 6-п по делу о проверке конституционности положений п.1 и 2ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой и В.М. Ширяева, конституционныепринципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров,услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантийстабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые непротиворечили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законныминтересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со ст.71 (пункты«в» и «о») и 76 Конституции Российской Федерациирегулирование оснований возникновения и прекращения права собственности идругих вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствийнедействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматриватьтакие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивалибы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям какучастникам гражданского оборота.
В Гражданском кодексе Российской Федерации 1994 г. нетуказания, каким образом приобретается право собственности добросовестнымприобретателем. Статьей 218 ГК РФ прямо не предусмотрено приобретение правасобственности добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя,как и ст.235 ГК РФ не предусмотрено соответствующего основания для прекращенияправа собственности. Вместе с тем. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданскогокодекса Российской Федерации и Федеральный закон „О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“[1]было коренным образом изменено правовое положение добросовестного приобретателянедвижимости. Изменения, внесенные в ст.223 ГК РФ, предусматриваютвозникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимоеимущество с момента его государственной регистрации.
Поскольку до этих изменений в гражданское законодательствосуществовал только один вариант приобретения собственности добросовестнымвладельцем — через приобретение по давности (ст.234 ГК РФ), то исходя из этого,можно констатировать, что отныне имеются два механизма приобретения правасобственности на недвижимость фактическим владельцем;
1) с использованием норм, предусмотренных ст.234 ГК РФ и 2) ст.223ГК РФ. Если институт приобретательной давности достаточно глубоко изученроссийскими цивилистами, то возникновение у добросовестного приобретателя правасобственности на недвижимое имущество по основаниям, предусмотренным ст.223 ГКРФ, вследствие небольшого срока действия этой нормы еще недостаточноисследовано наукой гражданского права. Актуальность исследования вопросовдобросовестного приобретения права собственности объективно предопределена темзначением, которое имеет собственность на недвижимость в экономике страны,поскольку недвижимость, оказавшись в незаконном владении, выходит за рамкигражданского оборота. Кроме того, судебная практика по спорам, возникающимвследствие продажи имущества неуправомоченным лицом, не всегда отличаетсяединообразием в толковании и применении норм права, что уже само по себетребует комплексного теоретического исследования.
Состояние научной разработанности темы. В настоящее времяотсутствует комплексное научное исследование проблемы сущности, содержания изаконодательного обеспечения реализации права собственности добросовестногоприобретателя на недвижимое имущество, хотя ее отдельным аспектам уделялосьопределенное внимание.
Так, в дореволюционный период вопросы защиты владениядобросовестного приобретателя были предметом научного анализа Ю.С. Гамбарова, В.Г.Кукольника, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, И.Н. Трепицина, Г.Ф. Шершеневича идругих ученых. В годы советской власти вопросы ограничения виндикации в пользудобросовестного приобретателя явились предметом научных исследований СИ. Аскназия,Г.Н. Амфитеатрова, А.В. Венедиктова, Д.М. Генкина, О.С. Иоффе, Ю.К. Толстого, Б.Б.Черепахина и других ученых-юристов. С начала 90-х г. прошлого столетия и донастоящего времени отдельные аспекты приобретения права собственностидобросовестным приобретателем рассматривались в работах В.В. Витрянского, Д.В. ДождеваA. B. Коновалова, Н.К. Нарозникова, В.А. Рахмиловича, В.А. Рыбакова, К.И. Скловского,Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Д.О. Тузова и других авторов.
Объектом исследования являются правоотношения собственниковнедвижимости, ее неуправомоченных отчуждателей и добросовестных приобретателей.
В качестве предмета исследования выступает совокупность нормгражданского права, определяющих содержание и особенности возникновения правасобственности у добросовестного приобретателя недвижимости; тенденции иперспективы развития законодательства в исследуемой области в современныйпериод; актуальные проблемы применения соответствующего законодательства.
Актуальность темы и недостаточный уровень ее научнойразработанности предопределяют цели исследования, которые заключаются вкомплексном анализе правовой природы, сущности и содержания механизмавозникновения права собственности добросовестного приобретателя на недвижимость;развитии научных основ и обосновании конкретных путей совершенствованияправового регулирования и практики применения норм, регулирующих возникновениеу добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество смомента его государственной регистрации. Для этого определены следующиеисследовательские задачи:
анализ действующего российского законодательства, научныхисследований и судебной практики для определения современного понятиядобросовестного приобретателя недвижимости, а также места добросовестногоприобретения права собственности на недвижимость в системе способов и основанийприобретения права собственности на недвижимое имущество;
изучение особенностей гражданско-правовой защиты владениядобросовестного приобретателя недвижимости при виндикации и реституции;
разработка и обоснование предложений по совершенствованиюгражданского законодательства, регулирующего возникновение права собственностиу добросовестного приобретателя недвижимости.
Методологическая и эмпирическая основы исследования. В работеприменены системно-аналитический, сравнительно-правовой, конкретно-историческийметоды правовых исследований, осуществлено изучение социально-правовых явленийв их диалектическом развитии.
Структура работы. Работа состоит из введения двух глав,заключения и библиографического списка.
/>Глава 1. Понятиенедвижимости и сделок с ней
1.1 Недвижимые вещи как объекты гражданскихправоотношений
Вопрос об объекте правоотношения — один из самых спорных внауке гражданского права. Мы разделяем высказанное в юридической литературемнение о тождестве понятий „объекты гражданских прав“ и „объектгражданского правоотношения“, исходя при этом из того, что гражданскоеправоотношение как общественное отношение, урегулированное нормами гражданскогоправа, не может иметь в качестве своего объекта явление, не являющееся объектомгражданских прав. То есть объектом гражданских прав признается то, по поводучего возникает гражданское правоотношение[2].
В философском широком (абстрактном) понимании объект — этото, что противостоит субъекту, на что направлена познавательная и инаядеятельность человека. Поэтому объект и субъект — парные категории. На этотсчет Д.И. Мейер отмечал: „Объектом нрава технически называется то, чтоподлежит господству лица как субъекта права“[3].Другой известный дореволюционный цивилист Г.Ф. Шершеневич писал: „Каждоеюридическое отношение возникает по поводу известного интереса, преследуемогочленами общества. Объектом юридического отношения является средствоосуществления интереса. Такими средствами являются: а) вещи, как часть внешнегомира,) действия других лиц. Когда объект юридического отношения составляютвещи, то отношение носит название вещного права; когда объектом являютсядействия других лиц, то — обязательственного… “[4].
О.С. Иоффе считал, что „поскольку одна лишьдеятельность человека, человеческое поведение, выраженное в действиях иливоздержании от действий, способны к реагированию на правовое воздействие,постольку существует единый и единственный объект правомочия и обязанности, астало быть, и объект правоотношения — человеческое поведение, деятельность илидействия людей“[5].То есть в данном случае объектом правоотношения объявляются действия обязанныхлиц.
Нам представляется, что действия обязанных лиц естьсодержание правоотношения, а не его объект. Как известно из теории права, общимобъектом (предметом) правового регулирования являются общественные отношения. Однакопри их конкретизации мы видим, что субъективное право — это право не только надействия (свои и чужие), но и на конкретные материальные и нематериальные блага.Поэтому объектом гражданского правоотношения является то благо, по поводукоторого возникает гражданское правоотношение и в отношении которого существуютсубъективное право и соответствующая ему обязанность.
Принято различать объекты гражданских прав (правоотношения) иобъекты права собственности. Не случайно эти категории регламентированы вразных главах ГК РФ. Не все объекты гражданского права могут быть объектомсубъективного права собственности, а только индивидуально определенныематериальные вещи. А.В. Кожаринова и Н.К. Нарозников пишут, что „объектомлюбого вещного права может выступать только индивидуально-определенноеимущество, т.е. наделенное той совокупностью идентицифицирующих признаков,которые позволяют с максимальной степенью вероятности вычленить его из массыему подобных вещей“[6].
Вещами в гражданском праве признаются материальные,физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. Вещистановятся объектами права собственности и других вещных прав[7].
Термин „недвижимое имущество“ был впервыеиспользован в Указе Петра 1 о единонаследии 1714 г. Он заменил различныетермины, использовавшиеся в законодательстве ранее, объединив ряд имуществ вединую правовую категорию, сгладив „различия между вотчинами и поместьями“[8].В советском гражданском праве термин „недвижимость“ отсутствовал. ГКРСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к ст.21, согласно которому „сотменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые инедвижимые упразднено“[9].Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из „частногооборота“. И только в Основах гражданского законодательства Союза ССР иреспублик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданскихправ на движимое и недвижимое.
Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано землей, то есть объекты,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в томчисле леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенногостроительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иноеимущество.
Как видно из легального определения недвижимости, ееособенностью является признак прочной связи с землей, которая понимается какневозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данныйпризнак традиционно присущ недвижимому имуществу. Он использовался еще вримском частном праве[10].В литературе зачастую признак прочной связи с землей именуют „естественным“,а недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку, — »недвижимостью поприроде"[11].Признак прочности связи объекта с землей носит оценочный характер, поэтомуиногда в условиях интенсивного развития строительной техники становитсявозможным перенесение с одного места на другое объектов, ранее считавшихсянедвижимыми вещами.
Важное значение имеет вопрос о значении государственнойрегистрации недвижимости с точки зрения того, является ли это неотъемлемымпризнаком недвижимости, или государственная регистрация всего лишь последствиеотнесения имущества к недвижимости. По этому поводу в литературе высказаны двепротивоположные правовые позиции.
В первом случае (концепция юридического понятия недвижимости)[12]обращается внимание на то, что в обороте недвижимость выступает в качествеиндивидуально-определенной вещи (ст.554 ГК РФ). Только благодаря неподвижноститакого объекта возможна его государственная регистрация с привязкой копределенному месту. Соответственно объект недвижимости, имеющийгосударственную регистрацию, может находиться в обороте[13].Как пишет О.М. Козырь, «недвижимое имущество в ст.130 ГК РФ — это понятиеюридическое, а не фактическое. Недвижимостью в гражданском праве признается не любоеимущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое,обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает,что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на котороеможет быть установлено право собственности и иные вещные права. А длявозникновения таких прав необходима государственная регистрация»[14].Зачастую в поддержку такого подхода в литературе приводится пример, когдастроительство здания фактически завершено, но до момента государственнойрегистрации это здание не является объектом недвижимости и единым объектомгражданского оборота. До момента регистрации строительные материалы,использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты правасобственности[15].
Мы присоединяемся к позиции о том, что государственнаярегистрация прав не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости[16]поскольку деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективнымикачествами. Государственная регистрация не является классифицирующим признакомнедвижимости, так как ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[17]и п.16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г.№ 8 «О некоторых вопросах, связанных с защитой права собственности идругих вещных прав»[18]однозначно относят незавершенное строительство к объектам недвижимости.
Обращает на себя внимание используемая в ст.130 ГК РФтерминология: «недвижимые вещи», «недвижимое имущество»,«недвижимость». Очевидно, есть проблема соотношений этих понятий, начто уже обращалось внимание в юридической литературе[19].Не вдаваясь в детали происходящей дискуссии, отметим, что порядок употребленияэтих терминов свидетельствует о том, что они обозначают одно и то же явление,поэтому являются синонимами, из чего мы и будем исходить при своем дальнейшемисследовании.
Как видно из приведенной нормы (п.1 ст.130 ГК РФ),различаются два вида недвижимости: вещи, недвижимые по их природе, и вещи,отнесенные к недвижимым в силу закона. Соответственно движимыми признаютсявещи, не относящиеся к недвижимости. Российское законодательство не содержитопределения недвижимых вещей, однако вполне очевидно, что основнойотличительный признак движимых вещей в том, что они способны самостоятельно илис помощью человека перемещаться.
Деление вещей на движимые и недвижимые имеет существенноезначение для рыночной экономики, поскольку тем самым законодатель установил дляэтих двух групп различный правовой режим. Отчуждение и приобретение недвижимыхвещей сопряжено с необходимостью государственной регистрации сделок снедвижимыми вещами (ст. ст.164, 223 ГК РФ), предусмотрен различный порядокприобретения права собственности для движимых и недвижимых вещей.
В Концепции развития гражданского законодательства онедвижимом имуществе[20]обращается внимание на то, что действующее российское законодательство в тойчасти, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельныеучастки и на расположенные на них здания, сооружения или иные объектынедвижимого имущества (далее совокупно именуемые «здания») и оборотэтих участков и зданий, внутренне противоречиво, так как рассматривает этиобъекты, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в оборотевполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различныеправовые режимы, с другой — как физически и юридически связанные друг с другомвиды недвижимого имущества.
Анализируя принцип разделенной по горизонтали собственностина недвижимость (ст.271 ГК РФ), Е.А. Баранова отмечает, что существование двухнезависимых (горизонтальных) прав — права собственника земельного участка иправа собственника построек — присуще в целом греческому (и вообще восточному) праву.Установление раздельного правового режима земли и строений в действующемроссийском законодательстве обусловлено в первую очередь особыми историческимиусловиями развития права: признанием земли объектом публичной собственности,изъятым из оборота в советском праве, продолжительным отсутствием четкогозаконодательного регулирования отношений с землей в российском пореформенномправе, В подобных условиях предоставление отдельной собственности на здания исооружения является едва ли не единственно возможным способом вовлечениянедвижимости в оборот[21].
Такой подход едва ли можно считать бесспорным, посколькупринцип разделенной по горизонтали собственности на недвижимость находится вколлизии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных сними объектов (все прочно связанные с земельными участками объекты следуютсудьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральнымизаконами (ст.1 Земельного кодекса РФ), проистекающим из основ гражданскогоправа о главной вещи и ее принадлежности (ст.135 ГК РФ). Правда, вопрос о том,что является главной вещью, а что — ее принадлежностью (строение или земельныйучасток), не нашел до настоящего времени разрешения в российском гражданском праве.
В соответствии со ст.273 ГК РФ при переходе правасобственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельногоучастка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходятправа на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Однако, какобоснованно указывается в литературе, норма этой статьи находится в заметномпротиворечии с п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ[22],согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, принадлежащих одномулицу, без одновременного отчуждения земельного участка не допускается, кромеслучаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может бытьвыделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения здания,строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота всоответствии со ст.27 Земельного кодекса[23].Статьей 553 ГК РФ такое отчуждение допускается, то есть право собственности наземлю следует за правом собственности на здание, а не наоборот.
Мы разделяем точку зрения о том, что данная коллизия должнаразрешаться в пользу земельного законодательства[24],так как в соответствии с п.3 ст.129 ГК РФ земля и другие природные ресурсымогут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в тоймере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природныхресурсах.
Нормы ст.302 ГК РФ, защищающие права добросовестногоприобретателя имущества, не различают приобретателя движимого и недвижимогоимущества, однако именно в отношении недвижимого имущества сегодня развернуласьактивная дискуссия по вопросу о приоритете защиты прав собственника илидобросовестного приобретателя недвижимого имущества. Конечно, защита, в томчисле и судебная, может быть предоставлена только добросовестному приобретателюи только при наличии условий, указанных в ст.302 ГК РФ. Однако имеютсясерьезные особенности применения статьи 302 ГК РФ в отношении добросовестногоприобретателя недвижимого имущества.
/> 1.2 Государственная регистрация и нотариальноеудостоверение сделок с недвижимым имуществом
Федеральный закон «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (далее- Закон о регистрации) [25]установил порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, определил основания для принятия решения огосударственной регистрации, ее приостановлении, отказе, выделил особенностигосударственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество исделок с ним и др.
Тем самым законодательно за Российской Федерацией признаноправо общефедеральной регламентации порядка государственной регистрации прав нанедвижимость, т.е. процессуальных отношений, возникающих при этом.
В соответствии с п.4 ст.2 Закона о регистрации процедурагосударственной регистрации прав осуществляется по месту нахождения недвижимогоимущества в пределах регистрационного округа. С правовой точки зрениясодержание названной процедуры составляют регистрационные отношения, в рамкахкоторых находит свое выражение конкретный вид административно-процессуальногопроизводства[26].
Сторонами такого рода правовых отношений являютсясоответствующие учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним (далее — учреждения юстиции по регистрации прав), уполномоченныена осуществление регистрационных действий, и правообладатели. К последнимотносятся физические и юридические лица, обладающие объектами недвижимости,подлежащей государственной регистрации (в том числе зарубежные, лица безгражданства). В их числе могут быть субъекты, обладающие государственно — правовымстатусом (субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранныегосударства) [27].
Регистрационные отношения возникают по инициативеправообладателя, на основе чего у учреждения юстиции по регистрации праввозникают соответствующие юридические обязанности, корреспондирующие правамправообладателей (процессуальные права и обязанности), реализуемые в рамкахотношений, возникающих на основе подачи (приема) предусмотренныхзаконодательством документов. При этом полномочия, необходимые для совершениягосударственной регистрации, имеются у одной стороны регистрационного отношения- учреждения юстиции по регистрации прав, которое осуществляет ее своимодносторонним юридически властным распорядительным действием, имеющим публично- правовое значение, определяемое государственным характером регистрации[28].
Отсюда следует, что регистрационные отношения обладают всеминеобходимыми признаками, дающими возможность квалифицировать их в качествеадминистративно-правовых, а в более конкретном варианте — административно-процессуальных. В конечном счете, в них получает своенепосредственное выражение присущая подобным правовым отношениям императивность[29].
Таким образом, с процессуальной стороны государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ней выражается всоответствующем административном производстве, т.е. комплексе процессуальныхдействий, обеспечивающих законное и обоснованное рассмотрение и разрешениеиндивидуальных административных дел[30].
В исследуемых границах индивидуальное административное делоимеет своим содержанием достижение соответствующего требованиямзаконодательства официального признания прав конкретных лиц на объектынедвижимого имущества и на совершение сделок с ними. Данная цель достигается (илине достигается) в ходе совершения учреждением юстиции по регистрации прав рядапроцессуальных действий, предписанных законом и представляющих собой стадиипроцессуального производства. Совокупность подобных стадий призвана обеспечитьутверждение (подтверждение) соответствующих требованиям закона правомочийправообладателя недвижимого имущества. Соответственно, каждая стадияпроизводства имеет определенную процессуальную нагрузку[31].
Стадийность регистрационной деятельности закреплена в ст.13Закона о регистрации. Поскольку в настоящее время в юридической литературеотсутствует деление процедуры государственной регистрации на стадии, авторпредлагает разделить ее на следующие обязательные и факультативные стадии, каждаяиз которых имеет самостоятельное процессуальное значение:
а) прием документов, необходимых для осуществлениягосударственной регистрации;
б) правовая экспертиза документов и проверка законностисделок с недвижимостью;
в) установление отсутствия противоречий между заявленнымиправами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, атакже других оснований для отказа или приостановления государственнойрегистрации;
г) принятие официального решения о регистрации или отказе;
д) внесение соответствующих записей в Единый государственныйреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ней;
е) совершение надписей на правоустанавливающих документах,выдача свидетельства о государственной регистрации права или решения об отказев ней.
Названные стадии являются обязательными. Но регистрационноепроизводство допускает и некоторые факультативные стадии. К ним относятся:
а) приостановление государственной регистрации;
б) обжалование отказа в государственной регистрации права нанедвижимое имущество или сделки с ним.
В последнем случае административно — процедурноепроизводство в силу возникновения спорной (конфликтной) ситуации перерастает вадминистративно-юрисдикционное производство.
Рассмотрим названные стадии более подробно.
Прием документов на государственную регистрацию можетосуществляться по правилам ст.16 Закона о регистрации. По общим правилам длярегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрирующий органпредоставляются:
а) заявление правообладателя или управомоченного им лица;
б) документ о плате за регистрацию;
в) правоустанавливающие документы, необходимые дляпроведения государственной регистрации.
Перечень необходимых для государственной регистрациидокументов, в том числе правоустанавливающих, которые должны быть приложены кзаявлению, содержится в ст.17 и в отдельных статьях главы IV Закона орегистрации, а требования, предъявляемые к этим документам, — в ст.18.
Важной гарантией защиты владельцев вещных прав от возможныхзлоупотреблений со стороны регистрирующих органов является запрет наистребование дополнительных документов, не предусмотренных Законом орегистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
На этой стадии учреждение юстиции по регистрации правизучает представленные для государственной регистрации документы с цельюустановления юридического факта, являющегося бесспорным основанием длявозникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) правна недвижимое имущество. Изучение документов проводится на предмет ихподлинности и достоверности, на соответствие их формы и содержания требованиямзаконодательства, действовавшего на момент и в месте их издания[32].
При проверке законности сделки проверяется соответствие еедействующему законодательству. Законность сделок проверятся независимо от того,подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаютсязаключенными с момента подписания сторонами; совершенных в нотариальной форме,простой письменной форме; сделок, заключенных органами государственной властиили органами местного самоуправления.
Ст.9 Закона о регистрации правовая экспертиза и проверказаконности сделок не отнесена к исключительной компетенции учреждений юстициипо государственной регистрации прав. Таким образом, их осуществление возможно идругим уполномоченным органом. В настоящее время учреждения юстиции порегистрации прав осуществляют их самостоятельно.
Данная стадия должна быть завершена до принятия решения орегистрации права или сделки, приостановлении или отказе в их регистрации. Дляпринятия такого решения п.3 ст.13 Закона о регистрации предусматриваетсямесячный срок со дня подачи заявителем всех необходимых документов.
По результатам двух предыдущих стадий возможно наступлениесредней факультативной стадии, а именно вынесение решения о приостановлениигосударственной регистрации. Законом о регистрации в ст. 19 предусмотренперечень оснований для приостановления государственной регистрации, а такжепорядок и сроки приостановления.
Приостановление государственной регистрации можетпроводиться по трем основаниям: по инициативе правообладателя, по инициативеучреждения юстиции, по судебному решению.
Основаниями для приостановления по инициативе регистратораявляются:
возникновение у регистратора прав сомнений в наличииоснований для государственной регистрации;
направление представленных документов на подтверждение ихподлинности;
Основанием для приостановления по инициативе правообладателяявляется его письменное заявление или заявление уполномоченного им лица приналичии у него надлежаще оформленной доверенности.
В заявлении должны быть указаны причины для приостановленияи срок приостановления. Однако Закон о регистрации не содержит перечня такихпричин. Некоторые авторы высказывают мнения о том, что регистратор прав можетпринять решение о приостановлении только при наличии в заявлении уважительныхпричин, признанных исключительными. К таким причинам они относят: смертьгражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращениесуществования юридического лица либо его реорганизация; утрата гражданиномдееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке и др.[33].
Поскольку ст. 19 Закона о регистрации не установлено, чтопричины должны быть уважительными, представляется, что произвольно очерченнымкругом уважительных причин могут нарушаться права граждан и юридических лиц. Из-заотсутствия четких критериев уважительности со стороны регистратора могутпроявляться необоснованные нарушения прав заявителей, что является существеннымнедостатком Закона о государственной регистрации. По мнению автора,законодатель предоставляет правообладателям возможность самостоятельно определятьпричины (уважительные для него) для приостановления регистрации по егособственному письменному заявлению.
Основанием для приостановления также может быть определениеили решение суда (например об обеспечении иска). В этом случае государственнаярегистрация может быть приостановлена на неопределенный срок. Приостановлениерегистрации по указанному основанию является обязательным и должно оформлятьсясоответствующим письменным решением регистратора.
Хотелось бы отметить, что ст.21 Закона «Об ипотеке (залогенедвижимости)»[34](далее — Закон об ипотеке) содержит такое понятие, как «отложениегосударственной регистрации ипотеки». Поскольку Закон об ипотеке являетсяспециальным по отношению к Закону о регистрации, при расхождении с нормамиобщего характера должны применяться специальные нормы.
Основаниями для отложения государственной регистрацииипотеки в соответствии со ст.21 Закона об ипотеке являются:
непредставление каких-либо документов, являющихсянеобходимыми для регистрации ипотеки в силу п. п.2 и 3 ст.20 Закона об ипотеке;
несоответствие договора об ипотеке, закладной илиприложенных к ним документов требованиям законодательства (напримернесоблюдение нотариальной формы);
необходимость проверки подлинности представленныхдокументов, если у регистратора возникли сомнения;
наличие судебного спора по поводу прав на имущество,являющееся предметом ипотеки, либо по поводу взыска на это имущество.
Во всех случаях, кроме последнего, государственнаярегистрация может быть отложена на срок не более одного месяца, а в последнем — до разрешения спора судом.
Ст.13 Закона о регистрации, определяющая порядок проведениягосударственной регистрации, не содержит данной стадии. Законодателем в данномслучае проявлена некорректность, так как принятие решения о регистрации,приостановлении регистрации или отказе в ней является основанием для внесениязаписей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок сним (далее ЕГРП). Кроме того, срок принятия решения в Законе о регистрациичетко не определен. При этом указано, что «государственная регистрацияправ производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления идокументов, необходимых для государственной регистрации», при этом неучтено, что в месяце может быть 30, 31, 28 или 29 дней. При этом некоторымисубъектами Федерации установлены ускоренные сроки государственной регистрации,за что взимается повышенная плата за регистрацию[35].Представляется необходимым установить четкий срок принятия государственнымрегистратором решения о регистрации в календарных днях. Также в Законе необозначена форма принимаемого решения (административный акт). И хотязаконодатель признал учреждение юстиции по государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним государственным органом, он не учел тотфакт, что его решение — одностороннее юридически властное волеизъявлениеполномочного субъекта регистрационного отношения, т.е. индивидуально правовойакт. Если в отношении приостановления государственной регистрации или отказа вней установлена письменная форма принятия решения с обязательным уведомлением онем заявителя, то принятие положительного решения законодательно никак неоформляется. В Законе о государственной регистрации лишь предусмотреноудостоверение государственной регистрации.
Неоднозначную оценку вызывает и п.1 ст.14 Закона орегистрации, которым предусмотрено, что проведенная государственная регистрациявозникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством, агосударственная регистрация сделок — посредством специальной регистрационнойнадписи.
Субъекты Федерации решают вопрос принятия решения огосударственной регистрации, приостановлении или отказе в ней по своемуусмотрению.
Согласно ст.20 Закона о государственной регистрацииоснованиями для отказа в государственной регистрации являются следующие:
право на объект недвижимости не является правом, подлежащимгосударственной регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации (например,право найма жилого помещения);
с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию, поформе и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местногосамоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительнымс момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в местеего издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, неуполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет право, ограниченное определеннымиусловиями, не указало эти условия;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимогоимущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на этот объектнедвижимости.
Таким образом, все основания для отказа в государственнойрегистрации можно разделить на две группы: окончательные и устранимые. К первойгруппе относятся основания, устранить которые заявитель не в силах, (например,смерть одной из сторон договора до его обязательной регистрации). Во втором случаеу заявителей существует возможность повторно обратиться в регистрирующий органс заявлением о регистрации после устранения причин, послуживших основанием дляотказа.
Решение об отказе должно быть принято в письменной форме собязательным указанием мотивов для отказа в общий месячный срок, установленныйдля регистрации либо с учетом сроков, определяемых для приостановлениягосударственной регистрации.
Мотивированное решение об отказе должно быть направленозаявителю в срок не позднее пяти дней после окончания срока регистрации. Специальныйсрок установлен Законом об ипотеке: в соответствии с п.5 ст.21 отказ врегистрации должен быть направлен в течение общего срока регистрации, т.е. определенболее короткий срок для уведомления.
Согласно Закону о регистрации право считается возникшим, асделка зарегистрированной именно с момента внесения соответствующей записи вЕГРП. В соответствии с п.5 ст.12 Закона о регистрации правила ведения ЕГРПопределяются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченнымПравительством РФ. В настоящее время действуют Правила ведения Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,утвержденные Постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998[36].ЕГРП является единственным источником юридически значимой информации,подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а такжесуществование ограничений (обременений) этих прав. П.4 ст.12 Закона орегистрации установлено, что ЕГРП, дела правоустанавливающих документов и книгиучета являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либодокументов или их частей не допускается.
Данная стадия тесно связана с предыдущей в отношении сроков.Остается открытым вопрос, должны ли эти две стадии совпадать по времени илимежду моментом принятия государственным регистратором решения и моментомвнесения записей в Единый государственный реестр прав может быть временнойпромежуток. Представляется, что правильнее было бы определить указанные сроки вкалендарных днях, так как формулировка «не позднее чем в месячный срок»нечеткая, кроме того, как уже указывалось, в месяце может быть 28, 29, 30 или31 день.
Закон о регистрации ввел понятие единого документа,подтверждающего произведенную государственную регистрацию, — свидетельство огосударственной регистрации права.
Совершение специальных регистрационных надписей направоустанавливающих документах и выдача свидетельства производится всоответствии с п.3 ст.131 ГК РФ по ходатайству правообладателей. Получениесвидетельства является правом, а не обязанностью правообладателя, юридическоеже значение имеет внесение записей в ЕГРП. В правилах ведения ЕГРП в разделеVIII «Удостоверение государственной регистрации прав и сделок» установленаформа свидетельства. Там же указано, что свидетельство о государственнойрегистрации права является документом строгой отчетности, имеет степеньзащищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию иномер. Этим же постановлением утверждена форма штампа регистрационной надписи,проставляемого на правоустанавливающих документах.
Приказом Минюста РФ от 18.09.2003 г. № 226 утвержденаинструкция «О порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственнойрегистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах»[37].Данная Инструкция принята в целях обеспечения прав участников отношений,регулируемых законом о государственной регистрации. Поскольку выдачасвидетельства о государственной регистрации права производится по ходатайствузаявителя, то в Инструкции предлагается рекомендовать заявителям решать вопросо представлении ходатайства о выдаче свидетельства на стадии подачи документовна государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Наконец, Законом о регистрации предусмотрена в качествефакультативной стадия обжалования отказа в государственной регистрации права нанедвижимое имущество или сделки с ним.
Важной гарантией прав заявителей является возможностьобжаловать отказ в регистрации в судебном порядке. При этом граждане подаютжалобы в суд общей юрисдикции, а юридические лица и граждане индивидуальныепредприниматели подают исковые заявления в арбитражный суд.
Рассмотрев процедуру государственной регистрации по стадиям,можно отметить, что порядок, предусмотренный в ст.13 Закона о регистрации, т.е.сначала проведение правовой экспертизы документов и проверка законности сделокс недвижимостью, а затем установление отсутствия противоречий между заявленнымии уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также другихоснований для отказа или приостановления государственной регистрации фактическичрезвычайно близки по смыслу, может представлять собой одну стадию. Было былогичным объединить их как по времени, так и по процедуре проведения. Такимобразом, в ходе проведения правовой экспертизы документов и проверки законностисделки регистратор одновременно сможет установить противоречия междузаявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, азначит — основания для отказа или приостановления государственной регистрации. Представляетсянеобходимым законодательно выделить стадию принятия официального решения о государственнойрегистрации, приостановлении государственной регистрации или отказе в ней спринятием официального индивидуального административного акта и установитьконкретный срок (в календарных днях) принятия решения до внесения записей вЕдиный государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Содержание действий по нотариальному удостоверению сделок снедвижимым имуществом обладает определенной спецификой в сравнении с иныминотариальными действиями. Эта специфика диктуется особыми свойстваминедвижимого имущества.
Так, при удостоверении сделки с недвижимым имуществомнотариус обязан проверить принадлежность этого имущества собственнику. Однако вданном случае недостаточно обращения только к правоустанавливающим документам (например,к договору купли-продажи недвижимости). Нотариус должен убедиться в том, чтосоответствующие права зарегистрированы в ЕГРП. При этом выписка из ЕГРП должнасодержать не только сведения о государственной регистрации прав на недвижимоеимущество, но и сведения о наличии ограничений, обременении, арестов вотношении отчуждаемого недвижимого имущества.
В том случае, если совершается сделка по распоряжениюнедвижимостью, нажитой в период брака, необходимо получить нотариальноудостоверенное согласие другого супруга на совершение такой сделки (п.3 ст.35Семейного кодекса РФ[38]).Это правило касается и совершения индивидуальным предпринимателем сделок снедвижимым имуществом, используемым в предпринимательской деятельности.
За последние годы существенным образом сужена компетенциянотариальных органов и их роль в организации оборота недвижимого имущества, чтооценивается специалистами как негативная тенденция[39].
В целом подход российского законодателя к определению местанотариата в сфере оборота недвижимости значительно отличается от подхода,характерного для континентальной традиции. Как известно, в романо-германской правовойсемье развивается латинский нотариат, которому свойственно не просто выполнениеудостоверительных функций, но и осуществление своего рода превентивногоправосудия, направленного на предупреждение правовых конфликтов. В процессенотариального удостоверения сделок европейские нотариусы оказывают юридическуюпомощь лицам, участвующим в сделке. Являясь частным субъектом, нотариус наделени публичными функциями; он отвечает за законность сделки и несет имущественнуюответственность за свои действия. Вследствие этого почти все европейскиеправопорядки формулируют нормы о нотариальном удостоверении сделок с недвижимымимуществом.
В странах англосаксонской правовой традиции нотариус неиграет существенной роли при удостоверении сделок с недвижимостью. Обеспечениегарантий участникам сделки с недвижимостью достигается сопровождением сделки снедвижимостью страховой компанией, которая страхует риски неисполнения инедействительности сделки. За многие десятилетия существования такой системыстраховые компании накопили практически всеобъемлющую информацию обо всехобъектах недвижимости, включая сведения об истории их юридической судьбы. Такоеположение и является гарантией юридической чистоты сделок, а участие нотариатапредставляется излишним.
Возникают сомнения в том, что государство способно в полномобъеме эффективно выполнить подобного рода обязательства. Государствопоследовательно в данном случае, гарантируя при помощи федеральнойрегистрационной службы законность регистрации прав на недвижимость, оно принимаетна себя бремя гарантирования имущественных прав добросовестных участниковоборота недвижимости. Вместе с тем, в отличие от государства эту роль наиболееэффективно выполняют в рамках коммерческих отношений страховые организации. Ктому же государство ограничивает размер компенсации вреда, причиненного врезультате утраты недвижимого имущества одним миллионом рублей, что не можеткомпенсировать в полном объеме понесенные лицом убытки. В связи с реформойрегулирования оборота недвижимости законодатель попытался укрепить и правадобросовестного приобретателя недвижимости. С этой целью в п.2 ст.223 ГК РФбыли внесены изменения, согласно которым недвижимое имущество признаетсяпринадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с моментагосударственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных ст.302 ГКРФ, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестногоприобретателя[40].
Таким образом, тенденции развития российского правасвидетельствуют, что, отстраняя нотариат от участия в укреплении прав нанедвижимость, законодатель ориентировался на англосаксонскую модель защиты отрисков в этой области, при этом он не включил в систему гарантирования рисковстраховые риски, а взвалил бремя компенсации потерпевшим от ущерба насобственные плечи.
Согласно ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделкиосуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписинотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такоенотариальное действие (командиром воинской части, консулом, главным врачом и т.д.).Из смысла действующего законодательства следует, что нотариус вправеудостоверять только письменные сделки. Собственно, именно поэтому нотариальнаяформа удостоверения сделок именуется как квалифицированная письменная форма.
В том случае, если сделка подлежит совершению в нотариальнойформе и в то же время требует государственной регистрации, то возникновение (прекращение)прав по такой сделке происходит в момент ее государственной регистрации. Всоответствии с общим правилом нотариальное удостоверение сделки можетпроизводиться любым нотариусом (ст.40 Основ законодательства РФ о нотариате). Вто же время для ряда договоров установлены особые правила. Так, договор овозведении жилого дома на отведенном земельном участке удостоверяется по местуего отвода. Договоры об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома,гаража, земельного участка должны удостоверяться по месту нахождения указанногоимущества (ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате). Представляется, чтоэтот перечень не является исчерпывающим. Опираясь на аналогию, можно сделатьвывод о том, что по месту нахождения недвижимого имущества подлежатудостоверению договоры об отчуждении иных видов недвижимого имущества (комнат вкоммунальных квартирах, нежилых строений и т.д.). Это правило основывается напринципе исключительной территориальной компетенции нотариуса. В свою очередь,указанный принцип корреспондирует с правилом о нотариальных округах, которыеустанавливаются совместным решением органов юстиции и нотариальной палатой, какправило, в соответствии с административно-территориальным делением РоссийскойФедерации. Подобный подход представляется разумным, поскольку позволяетаккумулировать информацию о сделках с недвижимым имуществом в одномнотариальном округе, что препятствует злоупотреблениям в этой сфере, а такжеупрощает процедуру укрепления прав на недвижимое имущество.
Значение нотариальной формы сделки с недвижимым имуществомзаключается в том, что таковая в значительной степени облегчает процедурудоказывания определенных фактов.
/>Глава 2. Законодательныеосновы добросовестного приобретения и защита права собственности добросовестногоприобретателя в Российской Федерации
/> 2.1 Понятие и правовое содержание категории «добросовестныйприобретатель» в современном российском гражданском праве
Согласно ч.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездноприобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретательне знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправеистребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утерянособственником или лицом, которому имущество было передано собственником вовладение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения инымпутем помимо их воли. Как видно, понятие и признаки добросовестногоприобретателя содержатся непосредственно в ст.302 ГК РФ — это приобретатель,который приобрел имущество «у лица, которое не имело права его отчуждать,о чем приобретатель не знал и не мог знать» (п.1 ст.302 ГК РФ). Это,конечно же, главный, но не единственный признак, характеризующий правовоесодержание категории «добросовестный приобретатель». Тем более чтоприменительно к вопросу о праве собственности добросовестного приобретателянедвижимости, тема нашего исследования акцентирована на добросовестномприобретателе, у которого собственник не вправе истребовать утраченноеимущество. Без этого важнейшего обстоятельства добросовестный приобретатель нетолько не сможет стать собственником имущества, но и лишится владения им.
В этой связи существенное значение имеет то обстоятельство,что собственник должен передать имущество неуправомоченному отчуждателю посвоей воле. В тех случаях, когда виндикационный иск заявляется лицом, которое всвое время произвело отчуждение недвижимого имущества по недействительнойсделке, такое лицо не может истребовать имущество у «добросовестногоприобретателя», поскольку отчуждение имущества происходило по воле этоголица, хотя и по недействительной сделке. В то же время, если имущество похищеноу собственника или утрачено им, то воля собственника на передачу владенияисключена и, он вправе требовать неограниченной виндикации.
Такая позиция последовательно прослеживается в практикесудов общей юрисдикции. Достаточно характерным в этом смысле являетсяопределение Президиума Верховного Суда РФ от 14 января 2004 г. В этомопределении, в частности, отмечено, что Антонова Т.А. имела в собственностиквартиру № 29 в доме № 15/21 по улице Добролюбова в городе Москве.18 марта 1997г. из этой квартиры она выписана на основании обменного ордера, а спорнаяквартира впоследствии была продана Гладкову А.В. Из приговора Бутырскогорайонного суда г. Москвы от 21 июня 2001 г., копия которого приобщена к делу,усматривается, что Чолоян путем подделки документов похитил денежные средстваАнтоновой Т.А., продав ее квартиру. Президиум Верховного Суда РФ пришел квыводу, что выясненные при рассмотрении гражданского дела обстоятельствасвидетельствуют о том, что сделка купля-продажа квартиры совершена Антоновойпод влиянием заблуждения. При таком положении суд первой инстанции пришел кобоснованному выводу об удовлетворении исковых требований Антоновой о признанииоспариваемых сделок недействительными и восстановлении Антоновой Т.А. в правахсобственника. Довод Гладкова В.А. о том, что у него как у добросовестногоприобретателя не может быть истребовано спорное имущество, исследовалсясудебными инстанциями и правильно признан необоснованным. Материалы деласвидетельствуют о том, что Антонова Т.А. лишилась имущества фактически помимосвоей воли, поэтому возврат Антоновой этого имущества является законнымспособом (статья 302 ГК РФ) защиты ее нарушенного права собственности[41].
Таким образом, с учетом того, что недвижимое имущество вышлоиз владения собственника помимо его воли, было у него похищено, несмотря на то,что это имущество в дальнейшем приобретено у неуправомоченного отчуждателядобросовестным приобретателем, такой добросовестный приобретатель не защищен отвиндикационного иска собственника.
Следует отметить, что на сегодняшний день подходы ВерховногоСуда РФ и судов общей юрисдикции, касающиеся понимания правового статусадобросовестного приобретателя, существенно изменились, прежде всего, подвлиянием постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-п поделу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой,А.В. Немировской, З.А. Скляновой и В.М. Ширяева[42],в резолютивной части которого указано: «Признать не противоречащимиКонституции РФ, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения опоследствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждойиз сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данныеположения — по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве состатьей 302 ГК РФ — не могут распространяться на добросовестного приобретателя,если это непосредственно не оговорено законом. Конституционно-правовой смыслположений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, выявленный Конституционным Судом РФ внастоящем Постановлении, является общеобязательным и исключает любое иное ихистолкование в правоприменительной практике». Таким образом, КС признал,что добросовестному приобретателю должна быть обеспечена защита от иска,бывшего собственника не только при виндикации, но и при реституции.
Эта правовая позиция подтверждена Конституционным Судом РФ вп.2 определения от 25 марта 2004 г. № 98-0 «Об отказе в принятии крассмотрению жалобы гражданки Белоусовой Аси Алексеевны на нарушение ееконституционных прав пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации»[43],где отмечено, что согласно правовой позиции, сформулированной КонституционнымСудом Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 года, в случае,когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имелоправа его отчуждать, и при разрешении данного спора судом будет установлено,что покупатель является добросовестным приобретателем, собственник вправеобратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском обистребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество(виндикационный иск), а в удовлетворении его исковых требований в порядкестатьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.
Этот вывод Конституционного Суда Российской Федерации в силустатей 15 (часть 2), 17 (часть 3),19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) КонституцииРоссийской Федерации и общеправового принципа справедливости направлен наобеспечение защиты не только права собственности, но и иных вещных прав, атакже прав и обязанностей сторон в договоре на основе соразмерности ипропорциональности в целях обеспечения баланса прав и законных интересов всехучастников гражданского оборота — собственников, сторон в договоре, третьих лиц.В то же время он не может рассматриваться как ограничивающий право на защитуправа собственности путем применения нормы о последствиях недействительностипервоначальной сделки по отчуждению принадлежащего собственнику имуществалицом, выступающим под видом собственника, в нарушение действительной волипоследнего.
Как известно, решения Конституционного Суда РФ ссодержащимися в них правовыми позициями занимают особое место в общей системеисточников права России, они обладают нормативной силой и как таковыеприобретают прецедентное значение. Решения Конституционного Судараспространяются не только на конкретный случай, но и на все аналогичные случаии имеют официальный характер, делающий их реализацию обязательной на всейтерритории страны, то есть эти решения приобретают прецедентный характер истановятся источниками права.
Приведем характерный пример, когда Судебная коллегия погражданским делам Верховного Суда РФ в надзорном определении пришла к выводу,что права лица, считающего себя собственником жилого помещения, не подлежатзащите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю. Судебнаяколлегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 2 сентября2003 г. указала следующее. Довод истцов о том, что при продаже квартирыущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей, сам по себене является достаточным основанием для признания договоров купли-продажиквартиры недействительными.
Признание недействительными договоров в таких ситуацияхсоздает условия для нарушения прав добросовестных участников гражданскихправоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства(ст.1 ГК РФ) и не может иметь места с учетом положений ч.3 ст.17 КонституцииРоссийской Федерации (осуществление прав и свобод человека и гражданина недолжно нарушать права и свободы других лиц) и п.1 ст.10 ГК РФ (недопустимостьзлоупотребления правом при осуществлении гражданских прав).
Согласно показаниям М., приобретая спорную квартиру у Б.,она не знала и не могла знать о том, что собственниками этой квартиры являлисьтакже дети продавца и что их жилищные права нарушены. Это не опровергнуто судом.Следовательно, ее довод о том, что спорное жилое помещение не может быть у нееистребовано, поскольку она является добросовестным приобретателем, заслуживалвнимания суда.
Такую же позицию подтвердил и Конституционный Суд РФ в постановленииот 21 апреля 2003 г. N 6-П «По делу о проверке конституционности положенийпунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи сжалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновойи В.М. Ширяева», в соответствии с которым, если при разрешении иска опризнании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий еенедействительности в форме возврата переданного покупателю имущества судомбудет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, вудовлетворении исковых требований в порядке ст.167 ГК РФ должно быть отказано.
Поэтому судебные постановления подлежат отмене, а дело — направлениюна новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Таким образом, Верховным Судом РФ высказана четкая правоваяпозиция, позволяющая считать, что практика судов общей юрисдикции насегодняшний день формируется с учетом позиции Конституционного Суда РФ от 21апреля 2003 г. № 6-П, то есть при приобретении добросовестным приобретателемнедвижимого имущества от неуправомоченного отчуждателя добросовестномуприобретателю предоставляется защита в порядке п.1 ст.302 ГК РФ как привиндикации, так и при реституции. Характерно, что в названном постановлении № 6Конституционный Суд РФ назвал добросовестного приобретателя обладателемимущественного права, что свидетельствует о позиции, по которой добросовестноевладение — это не факт, а право, подлежащее гражданско-правовой защите[44].
В определении добросовестного приобретателя существенноезначение имеет правильное понимание принципа добросовестности. Хотя В.В. Витрянскийнаоборот считает, что «ни в каком Кодексе, ни в каком-либо иномфедеральном законе определить какие-то подходы, параметры, понятия добросовестности,справедливости разумности, в принципе невозможно»[45].С такой позицией согласиться трудно, поскольку выработка общих подходов киспользованию оценочных понятий, будет способствовать совершенствованию иединообразию судебной практики.
Одно из современных понятий содержания принципадобросовестности сформулировано В.А. Беловым следующим образом: «Добросовестноеприобретение, осуществление, защита и прекращение субъективного гражданскогоправа означают совершение данных действий в отношении субъективного права такимобразом, чтобы при этом никому не причинялось вреда, не создавалось угрозы егопричинения, а если динамика права не возможна без содействия третьих лиц — такимобразом, чтобы необходимость в помощи, затраты и усилия, необходимые для еёоказания, были бы минимизированы»[46].То есть сущность добросовестности В.А. Беловым сводится к не причинению вреда (илиминимальных затратах помощи третьих лиц в случаях необходимости) в процессеосуществления гражданских прав. Иными словами, каждый субъект права должендействовать так, чтобы исключить даже возможность причинения вреда. Недобросовестнымиже, в соответствии с этим определением следует признать действия: во-первых,причинившие вред; во-вторых, создавшие угрозу его причинения; в-третьих,превысившие необходимые минимальные затраты третьих лиц.
Близких к этому взглядов придерживается В.И. Емельянов,правильно полагая, что «лицо следует считать добросовестным в том случае,когда оно действует без умысла причинить вред другому лицу, а также недопускает легкомыслия (самонадеянности) и небрежности по отношению к возможномупричинению вреда»[47].
Наконец, следует отметить, что еще в начале 20 века И.Б. Новицкийобращал внимание на то, что в отечественном гражданском праве начало добройсовести используется в двух значениях. В одних случаях добрая совесть выступаетв объективном значении как известное внешнее мерило, которое принимается вовнимание законом, судом и которое рекомендуется участникам гражданского оборотав их взаимных отношениях. В других случаях принимается во внимание добраясовесть в субъективном смысле как определенное сознание того или иного лица,как неведение некоторых обстоятельств, с которыми законно связывает те или иныеюридические последствия[48].Представляется, что добрая совесть применительно к добросовестномуприобретателю должна пониматься именно в субъективном смысле, посколькудобросовестный приобретатель не знал и не мог знать о том, что приобрелимущество у неуправомоченного отчуждателя. Как правильно подметила О.А. Напкова,«в данном случае имеется в виду поведение среднего разумного человека»[49].
Согласно п.2 ст.10 ГК РФ в случаях, когда закон ставитзащиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти праваразумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участниковгражданских правоотношений предполагаются. Тем самым в ГК РФ закрепленаважнейшая презумпция добросовестности действий участников гражданскихправоотношений, руководствуясь которой можно сделать вывод, что посколькудобросовестность действий приобретателя имущества предполагается, доказыватьобратное собственник должен самостоятельно. Добросовестность — вопрос факта иустанавливается судом.
Следует отметить, что ст.302 ГК РФ равно не возлагает как на«добросовестного приобретателя» бремя доказывания своей «добросовестности»при приобретении имущества, истребуемого собственником, так и на собственника — бремя доказывания «недобросовестности» приобретателя. В то же времяпостановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров,связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает,что «приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно ичто он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, неимевшего права на его отчуждение» (п.24) [50].Такой подход представляется правильным и воспринят судебной практикой не толькоарбитражных судов, но и судов общей юрисдикции, поскольку возложение наприобретателя имущества бремени доказывания, что он не знал и не мог знать отом, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение, обусловленотем, что в данном случае доказывается факт незнания и невозможности узнать оправах своего контрагента на имущество, а не разумность и добросовестностьдействий приобретателя при осуществлении им своих прав (п.3 ст.10 ГК РФ). Такимобразом, добросовестным считается такой приобретатель, который не знал и недолжен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имелоправа его отчуждать.
Вместе с тем вышеназванное постановление Пленума ВысшегоАрбитражного Суда РФ обязательно только для арбитражных судов и в принципе егодействие не распространяется на суды общей юрисдикции, поэтому вопрос о бременидоказывания добросовестности или недобросовестности приобретателя должен бытьразрешен законодательно. Возложение на добросовестного приобретателя бременидоказывания своей добросовестности не является чем-то экстраординарным длягражданского законодательства. По такому принципу построена, например, ст.152ГК РФ, возлагающая на распространившего порочащие сведения обязанностьдоказать, что они соответствуют действительности. Ответчик, если он ссылаетсяна свою добрую совесть, должен доказать, что приобрел спорную вещь повозмездной сделке и при этом не знал и не мог знать о том, что лицо, у которогоон приобрел вещь, не имело права на отчуждение имущества. Поэтому предлагаетсядополнить п.1 ст.302 ГК РФ словами «Приобретатель должен доказать, что онприобрел имущество по возмездной сделке и что он не знал и не мог знать о том,что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение».
Здесь нельзя не отметить один момент практического характера.Нередко в суды предъявляются иски о признании истцов добросовестнымиприобретателями недвижимости. Это свидетельствует о полном игнорировании илинепонимании истцами правовой природы и юридической сущности правового статусадобросовестного приобретателя. На этот счет в Настольной книге судьи погражданским делам совершенно справедливо отмечается: «Следует обратитьвнимание на то, что добросовестность приобретателя — это не предмет иска, а одноиз обстоятельств, имеющих значение по делу, которое подлежит доказыванию поиску об истребовании имущества. Исковое заявление о признании добросовестнымприобретателем, иногда предъявляемое на практике, не может быть принято кпроизводству суда, а принятое — должно быть оставлено без рассмотрения наосновании ч.3 ст.263 ГПК РФ. В подобном случае истец, по сути, обращается заустановлением факта имеющего юридическое значение по спору о правесобственности, наличие которого со всей очевидностью вытекает из характера егозаявления»[51].
Как обоснованно отмечал В.А. Рахмилович, «добросовестностьприобретателя должна быть налицо в период совершения приобретательской сделки ив момент передачи ему владения вещью. Если он узнал о неуправомоченностиотчуждателя впоследствии, уже после возникновения у него права собственности,это обстоятельство юридического значения иметь не может и обратной силы неимеет (mala fides superveniens поп nocet)»[52].Так, например, добросовестность приобретателя исключена, если ему в моментприобретения вещи было известно о притязаниях третьих лиц на имущество, ивпоследствии эти притязания будут признаны в установленном порядке правомерными.Поэтому добросовестного приобретателя, о котором говорит ст.302 ГК РФ, вполневозможно рассматривать через призму положений статьи 10 ГК РФ и, в частности,положения п.3 этой статьи, устанавливающей, что «в случаях, когда законставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли этиправа разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участниковгражданских правоотношений предполагаются». Однако при этом следуетучитывать, что «добросовестность» в ст.302 ГК РФ имеет значительноболее узкий смысл, чем «добросовестность» в ст.10 ГК РФ. В ст.302 ГКРФ «добросовестность» приобретателя оценивается лишь по одномукритерию: знал или не знал приобретатель о том, что имущество приобретается иму лица, не имеющего право его отчуждать. Поэтому иногда приобретатель имущества«добросовестный» в смысле ст.302 ГК РФ, может быть «недобросовестным»в смысле ст.10 ГК РФ. В этой связи существенный интерес в плане сравненияпредставляет вопрос о том, чем отличается владение добросовестногоприобретателя от давностного владения, необходимым условием которого такжеявляется добросовестность владения.
Согласно п.1 ст.234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическоелицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывновладеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати летлибо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на этоимущество (приобретательная давность).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п.17постановления от 25 февраля 1998 г. n 8 «О некоторых вопросах практикиразрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»указал, что право собственности в силу приобретательной давности может бытьприобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее направе собственности другому лицу. Таким образом, приобретательная давностьявляется не только одним из способов приобретения собственности на находку,клад, бесхозяйное имущество и т.д., но и может быть использована в обороте, таккак с ее помощью может быть приобретено право собственности на имущество,принадлежащее на праве собственности другому лицу.
Для приобретательной давности состояние добросовестностидолжно быть непрерывным на протяжении всего срока давности, поскольку в ст.234ГК РФ говорится о добросовестности владения, а не завладения. Другой подходсодержит ст.302 ГК РФ: в ней речь идет не о добросовестности владения, а одобросовестности приобретения, т.е. добросовестность согласно этой норме должнаиметь место, прежде всего, на момент получения вещи от неуправомоченногоотчуждателя[53].Характерно, что последующая утрата этого состояния для добросовестногоприобретателя, как уже отмечалось, не влечет за собой никаких правовыхпоследствий.
Различны способы получения имущества добросовестным приобретателеми давностным владельцем. Если добросовестный приобретатель получает вещь отконкретного лица, которого он считает собственником, то давностный владелецполучает господство над вещью не в результате передачи от какого — либоконкретного лица, а иным путем (например, вступления в обладание вещью). В этомслучае действительный собственник давностному владельцу не известен. При такомразличии в способе получения имущества различно по характеру и отношение к немумежду добросовестным приобретателем и давностным владельцем. Как правило,добросовестный приобретатель рассматривает себя собственником вещи, посколькуон до предъявления притязаний на вещь не знает и не должен знать о том, чтополучил вещь от неуправомоченного отчуждателя, а, соответственно, не сталдействительным собственником. Лицо, владеющее вещью по давности, изначальноосознает то обстоятельство, что оно не является собственником этой вещи,поскольку собственник в данном случае неизвестен. Таким образом, хотя ГК РФ ине упоминает о таком способе приобретения права собственности, можно говорить опрезумпции собственности на стороне добросовестного приобретателя.
Проведенный правовой анализ позволяет сделать вывод, чтодобросовестный приобретатель, у которого собственник не вправе истребоватьутраченное имущество, — это лицо, возмездно приобретшее имущество пооснованиям, установленным для приобретения права собственности (ст.218 ГК РФ),у другого лица, которое получило это имущество во владение по волесобственника, но не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и немог знать. Право владения добросовестно приобретенным имуществом подлежитгражданско-правовой защите в установленном законом порядке. При этомприобретатель должен доказать, что он приобрел имущество по возмездной сделке ичто он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, неимевшего права на его отчуждение.
/>/>2.2 Добросовестное приобретение недвижимости в системеспособов приобретения права собственности
До настоящего времени в российском гражданском праве нетспециальной нормы о том, каким образом приобретается право собственностидобросовестным приобретателем. Конечно, это пробел в нашем законодательстве. Очевидно,что поскольку существует ограничение виндикации и невозможность истребованиянедвижимости у добросовестного приобретателя, то необходим соответствующиймеханизм перехода права собственности к добросовестному приобретателю. Впротивном случае недвижимость остается вне оборота, так как собственник лишенвладения, а добросовестный приобретатель не может распорядиться недвижимостью,которой владеет. По этому поводу В.А. Рахмилович писал: «Вопрос остается вподвешенном состоянии, что создает неопределенность не только в отношениисубъекта права собственности, но и в существовании самого права собственностина спорную вещь»[54].
В начале XIX в. родоначальникроссийской цивилистики Д.И. Мейер отмечал: «Общие условия приобретенияправ имеют значение и для права собственности. Кроме того, существуют еще иособые условия для приобретения этого права… Как и всякое право, правособственности имеет, конечно, ситуация, в которой добросовестный приобретательполучает право собственности не моментально, не тупиковая, поскольку он можетстать собственником по приобретательной давности, но это потребует длительноговремени определенное начало, и те пути, которыми открывается это начало,называются способами приобретения права собственности. Внимательноерассмотрение их для юриста особенно важно, потому что легко смешать способыприобретения права собственности со способами приобретения других прав, что ибывает нередко в действительности»[55].
Как известно, способы приобретения права собственности могутбыть первоначальными и производными. Такое деление имеет не толькотеоретическое, но и вполне практическое значение, «так как припервоначальных способах установление права собственности на вещь и объем прав иобязанностей собственника определяются законом, а при производных способахбольшое значение имеют воля прежнего собственника, соглашение сторон и актыорганов государственного управления»[56].Что касается критериев разграничения способов приобретения права собственностина первоначальные и производные, то в одних случаях отдают предпочтениекритерию воли, в других критерию — правопреемства, а в третьих, как, например,в Учебнике гражданского права МГУ, в основу выделения первоначальных способовприобретения права собственности положен критерий правопреемства, а производных- критерий воли. Как отмечает Ю.К. Толстой, в последнем случае нарушаетсяединство классификационного основания возникновения права собственности[57].
Мы согласны с С.А. Хохловым, что «все основанияприобретения права собственности специально регулировать очень трудно и ни водной законодательной системе они беспробельно не регулируются»[58].Попытки ученых составить одну общепринятую классификацию способов приобретенияправа собственности до сих пор не увенчались успехом. Мы не ставим перед собойэту задачу и не собираемся создавать подобную систематизацию, а лишь используяуже существующие основания и критерии их построения, попытаемся определитьместо такого способа приобретения права собственности как добросовестноеприобретение права собственности на недвижимость, имея в виду возникновениеправа собственности на недвижимость у ее добросовестного приобретателя. Этопредставляется нам весьма важным, так как от способа приобретения зависят,например, момент возникновения нрава собственности, объём полномочийсобственника и т.д.
Как писал Г.Ф. Шершеневич, способом приобретениясобственности называется такой юридический факт, с которым, по взглядуобъективного нрава, соединяется установление права собственности в лице данногосубъекта. В теории общепринято деление способов приобретения собственности напервоначальные и производные. Способ будет первоначальным, если правособственности в лице данного субъекта устанавливается самостоятельно,независимо от другого лица, т.е. на объекты, которые еще не составляличьей-либо собственности или же на объекты, которые, хотя и составлялисобственность другого лица, но подчиняются господству нового приобретателянезависимо от прав предшествовавшего собственника. Способ будет производным,когда право собственности в лице данного субъекта устанавливается на основаниинрава прежнего собственника. Указанное деление имеет то юридическое значение,что при производном способе приобретения объем права обусловливается правомпрежнего собственника, чего нет при первоначальном способе, а дальнейшееследствие — производный способ вызывает необходимость проверки прав всехпрежних собственников, что представляется излишним при первоначальном способе[59].Как видно, в основе разграничения способов приобретения права собственности Г.Ф.Шершеневича лежит критерий правопреемства, по которому при первоначальныхспособах приобретения права собственности правопреемства нет, толькопроизводные способы основаны на правопреемстве. Многие ученые-цивилистысчитают, что в основу разграничения способов приобретения права собственностидолжен быть положен критерий правопреемства.
В таком случае к первоначальным (непосредственным, илипервообразным) относятся способы, когда право собственности возникает впервые ив полном объеме, так как вещь ещё никогда и никому не принадлежала. Сюда чащевсего относят приобретение собственности на бесхозяйное имущество, от которогособственник отказался или на которое утратил право (п. З ст.218, ст.225, 226 ГКРФ); находку, клад, приращение, переработку, добычу (ст.220, 221 ГК РФ),давность, производство новых вещей (п.1 ст. ст.218, 219,234ГКРФ).
Производные способы (посредственные) — такие способы, когдавещь приобретается от предшествующего собственника, право собственностипередаётся одним лицом другому. Это приобретение посредством договора (купли-продажи,мены, дарения и др.) или иной сделки, наследование, установление режимаимущества супругов и т.д.
Как уже отмечалось, практическое значение разграниченияспособов на первоначальные и производные состоит в том, что в производныхспособах объём прав последующего собственника целиком и полностью зависит отобъёма предшественника. Ещё в римском праве это было закреплено в формуле«Nemo plus juris ad alienum transferee potest, quam ipso habet»- «Никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам»[60].Подобная классификация критикуется некоторыми учёными, так как не совсемсостоятельна в том плане, что «в нашем юридическом быту нет вещей, никомуне принадлежащих, а если они и существуют в мире, то совершенно чуждыюридическим определениям, как, например, планеты»[61].Но и отвергать ее совсем, считаем, не стоит.д.ействительно, в случаеприобретения по давности нельзя сказать, что собственность никому непринадлежала и право возникает впервые и на ничейную вещь. То же самое можносказать и о находке, кладе, ловле диких животных, сборе ягод и др.
Относя приобретательную давность к первоначальным способам Ю.К.Толстой утверждает, что право собственности возникает не от прав и помимо волипредшествующего собственника[62].Распространим такой подход на добросовестного приобретателя. Если исходить изтого, что добросовестный приобретатель приобретает право собственности нанедвижимость от неуправомоченного отчуждателя, то такой способ приобретенияправа собственности также относится к первоначальным способам, так как правособственности возникает помимо воли предшествующего собственника.
Большинство авторов советского периода относят кпервоначальным такие способы приобретения права собственности, при которых этоправо возникает на вещь, ранее никому не принадлежавшую, или независимо от правпредшествующего собственника; к производным относят такие способы, при которыхвозникновение права собственника зависит от прав предшественника и,следовательно, налицо правопреемство.
Соответственно этому к первоначальным способам приобретенияправа собственности, как правило, относят не только изготовление вещи иотделение плодов, но и социалистическую национализацию, реквизицию,конфискацию, приобретение права собственности на бесхозяйственно содержимое илибесхозяйное имущество, находку, клад, безнадзорный и пригульный скот, а такжеприобретение права собственности добросовестным приобретателем отнеуправомоченного отчуждателя. К производным способам относят лишь приобретениеправа собственности по договорам и в порядке наследования[63].
Мы разделяем позицию Б.Б. Черепахина, что приобретение правасобственности добросовестным приобретателем в случае, предусмотренном в ст.152ГК РСФСР, относится к первоначальным способам приобретения права собственности,так как право приобретателя не опирается ни на право действительногоправопредшественника, ни на право действительного отчуждателя. Никакогоправопреемства нет в этом случае[64].Таким образом, поскольку отчуждатель не управомочен на перенесение правасобственности на приобретателя, а собственник в отчуждении не участвует, топраво собственности не переходит к добросовестному приобретателю, а вновьвозникает у него в полном объеме. Немаловажное значение имеет тообстоятельство, что недвижимость относится к категории вещей как объектовгражданских прав. Являясь физическими телами, вещи имеют обособленноесуществование, не зависящее от правового регулирования. Отсюда вывод: недвижимостьне теряет своих качеств, если она не является объектом чьего-либо правасобственности. Вследствие этого недвижимость может быть приобретена всобственность первоначальным способом добросовестным приобретателем.
В вое время Д.И. Мейер разделил все способы приобретенияправа собственности на две группы:
1) способы при посредстве владения;
2) способы, не зависящие от владения. Их практическоеразличие, по его мнению, заключается в следующем: «Одним способам присущевладение, так что нет и приобретения права собственности, если приобретатель невступает во владение вещью; другими же способами право собственностиприобретается независимо от владения, так что лицо можно признать собственникомвещи, хотя, бы оно к ней и не пpикacaлocь»[65].
К способам приобретения собственности при посредствевладения отнесены: а) передача («всегда исходит из какой — либо сделки иливообще из какого — либо юридического отношения»); Б) приобретательнаядавность; В) военная добыча; Г) находка; Д) спецификация ("… по строгойпоследователыюсти права… не составляет способа приобретения правасобственности, а может вести к нему только по особому определениюзаконодательства или обычаю[66]).
Способы, не зависящие от владения: А) пользование (право наплоды); Б) приращение (увеличение прибрежного поземельного участка отпримывания земли, от обнажения водного пространства; к прибрежному участкупристает полоса земли, оторванная силой воды от чужого участка, застроение,насаждение и др.); В) смешение (или слитие для жидкостей).
Нам сложно представить себе право собственности черезпользование, но Д.И. Мейер считал пользование способом приобретения правасобственности без посредства владения. В этой классификации приобретение правасобственности добросовестным приобретателем относится, конечно же, к способам«при посредстве владения», поскольку переход недвижимости отсобственника к добросовестному приобретателю «всегда исходит из какой — либосделки или вообще из какого — либо юридического отношения».
Одним из главных составляющих любого способа приобретенияправа собственности является воля и волеизъявление лиц, причастных к процессуотчуждения-приобретения имущества. В случаях, когда право собственностипереходит по сделке (договору), налицо взаимное согласованное волеизъявлениелиц. Но для возникновения права собственности недостаточно только наличия воли(хотя она является решающей) и волеизъявления, а должно быть законное основание.
Некоторые современные учёные приравнивают способприобретения к основанию, утверждая, что эти понятия тождественны[67].Более аргументированной представляется противоположная точка зрения, в которойпод способом приобретения понимаются фактические действия, а под основанием — юридическиедействия по приобретению имущества в собственность.
Применительно к добросовестному приобретателю недвижимоститакими фактическими действиями являются возмездное, добросовестное приобретениенедвижимости по сделке, а законным юридическим основанием — решение суда,поскольку, как указано в п.1 ст.28 ФЗ от 21.07.1997г. «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[68],момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор права нанедвижимое имущество не вправе отказать в государственной регистрации права,установленного вступившим в законную силу решением суда. Права на недвижимоеимущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации наобщих основаниях.
Если закон признал за добросовестным приобретателемвозможность приобретения права собственности на недвижимость, то очевидно, чтоэто обстоятельство является основанием прекращения права собственности управопредшественника. Поэтому признание лица добросовестным приобретателемнедвижимости и последующая регистрация за ним права собственности на этунедвижимость на основании решения суда имеет значение правопрекращающего факта,а не только правоустанавливающего. Такой подход позволяет избежать коллизииправа, когда нормы института приобретения права собственности противоречатнормам защиты вещных прав.
Как писал О.С. Иоффе, „но если действующая конструкциявиндикационного иска не строится на началах неофаниченного его применения, то,поскольку собственник лишается права на истребование его неправомерноотчужденной вещи, последняя сразу же переходит в собственность приобретателя недожидаясь истечения срока приобретательной давности“[69].Такой подход вполне соответствует норме п.1 ст.235 ГК РФ, согласно которойправо собственности прекращается… при утрате права собственности в иныхслучаях, предусмотренных законом.
Таким образом, добросовестное приобретение правасобственности от неуправомоченного отчуждателя является первоначальным способомприобретения, т.е. не основанным на правопреемстве.
Ст.218 ГК РФ названа „Основания приобретения правасобственности“, однако в ней речь идёт о способах, а не об основаниях,поскольку основаниями возникновения (приобретения) права собственности являютсяразличные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальнойжизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности наопределенное имущество у конкретных лиц[70].
В литературе отмечается, что редакция ст.218 ГК РФ такова,что перечень оснований закрытый, носит исчерпывающий характер, на что уже нераз было обращено внимание[71].Однако с таким подходом вряд ли можно согласиться. Согласно п.3 ст.218 ГК РФ вслучаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрестиправо собственности на имущество, не имеющее собственника, на имуществособственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственникотказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям,предусмотренным законом. Очевидно, что законодателем не дается исчерпывающийперечень оснований приобретения права собственности. Для нас в этом смыслепредставляют интерес содержащиеся в п.3 ст.218 ГК РФ слова, „на которые онутратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом“. Подпадаетли под эти слова собственник недвижимости, приобретенной добросовестнымприобретателем от неуправомоченного отчуждателя? Думается, что нет, так какправо собственности у такого лица прекращается с момента регистрации правасобственности на соответствующую недвижимость за добросовестным приобретателем.В то же время правовая конструкция п. З ст.218 ГК РФ такова, что приобретениеправа собственности на имущество возможно, если это имущество до этого не имеетсобственника.
Таким образом, приобретение права собственности на имуществодобросовестным приобретателем вообще не упомянуто в ст.218 ГК РФ.В.А. Рахмиловичосознавал данную проблему и предлагал дополнить п.2 ст.218 фразой: „Оновозникает у добросовестного приобретателя при наличии предусмотренных ст.302оснований для отклонений иска собственника“ и дополнить п.1 ст.235 словами:»… в частности, когда имущество не может быть истребовано собственникомпо основаниям, предусмотренным ст.302"[72].Такое предложение в принципиальном плане нами поддерживается. Оно актуально,несмотря на изменения, внесенные в ст.223 ГК РФ, предусматривающиевозникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимоеимущество с момента его государственной регистрации, поскольку появляется болеечеткий законодательно закрепленный способ возникновения права собственности удобросовестного приобретателя, с одной стороны, с другой же стороны,прекращается право собственности не владеющего собственника в связи с переходомэтого права к добросовестному приобретателю.
Однако такой подход не решает задачи до конца и всовременных условиях выглядит определенного рода полумерой, поскольку ст.218 ГКРФ носит обобщающий характер по отношению к другим более частным нормам,расположенным в главе 14 ГК РФ «Приобретение права собственности», гдеспособы приобретения права собственности урегулированы более конкретно. Так,например, в ст.234 ГК РФ регламентируется приобретение права собственности наосновании приобретательной давности. Поскольку до изменений в гражданскоезаконодательство, внесенных Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ«О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодексаРоссийской Федерации и Федеральный закон „О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним“[73],существовал только один вариант приобретения собственности добросовестнымвладельцем — через приобретение по давности (ст.234 ГК РФ) [74],то исходя из этого можно констатировать, что отныне имеются два механизмаприобретения права собственности на недвижимость фактическим владельцем:
1) через срок приобретательной давности (ст.234 ГК РФ) и 2) безсрока вследствие добросовестного приобретения недвижимости. Это обстоятельстводиктует необходимость подробной регламентации в специальной норме,расположенной в главе 14 „Приобретение права собственности“ ГК РФ,механизма (способа) приобретения права собственности на недвижимостьдобросовестным приобретателем. В этой связи предлагается дополнить главу 14»Приобретение права собственности" ГК РФ статьей 234-1 «Правособственности добросовестного приобретателя».
Как уже отмечалось, в начале 2005 г. введен действие п.2 ст.223ГК РФ, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащимдобросовестному приобретателю (п.1 ст.302) на праве собственности с моментатакой регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 настоящего Кодексаслучаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество отдобросовестного приобретателя.
В литературе высказаны положительные оценки этомунововведению. Так, например, А.В. Люшня отмечает, что добросовестныйприобретатель вещи при ее неуправомоченном отчуждении приобретает полноценноеправо собственности[75].
Возникает, однако, вопрос о месте нормы о добросовестномприобретении права собственности в системе ГК РФ: здесь могли быть два варианта.Во-первых, правило о возникновении у добросовестного приобретателя правасобственности можно было разместить непосредственно рядом со ст.302 ГК РФ, нотакая норма не могла органично вписаться в положения главы о защите вещных прав;во-вторых, размещение нормы о возникновении права собственности удобросовестного приобретателя в ст.223 ГК РФ, что является вполне обоснованным,поскольку добросовестное приобретение недвижимости относится к первоначальнымспособам приобретения права собственности, оно регламентируется главой 14«Приобретение права собственности» ГК РФ, часть первая, кудазакономерно входит ст.223 ГК РФ. Если же найти место в этой главе длясамостоятельной статьи «Право собственности на недвижимостьдобросовестного приобретателя», то норма о регистрации права собственностина недвижимость за добросовестным приобретателем должна войти в эту статью.
Одновременно со ст.223 ГК РФ внесены изменения в Федеральныйзакон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним». Глава V дополнена ст.31.1, согласнокоторой собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать отдобросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, откоторого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсациюза счет казны Российской Федерации[76].
То есть приведенными изменениями устанавливаются правовыеоснования для приобретения права собственности добросовестными приобретателямина недвижимое имущество, а также система финансовой ответственности РоссийскойФедерации за утрату права собственности на жилые помещения. Таким способомразрешена правовая коллизия, когда, с одной стороны, собственники считалисьтаковыми лишь формально, так как владение и пользование имуществом осуществлялдобросовестный приобретатель, а право распоряжения, хотя и оставалось засобственником, но реализовано быть не могло; а с другой стороны, добросовестныйприобретатель сталкивался с трудностями при совершении сделок с такимимуществом. Очень важно, что собственник жилого помещения, который не вправеего истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестныйприобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, получили право наразовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер даннойкомпенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не можетпревышать 1 млн. руб. Указанные положения применяются в случае, еслигосударственная регистрация права собственности добросовестного приобретателяна жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. Указанную правовуюновеллу можно рассматривать как своеобразный финансовый амортизатор, смягчающийпоследствия разрешения коллизии между интересами не владеющего собственника идобросовестного приобретателя недвижимости, что, в конечном счете, будетспособствовать развитию гражданского оборота.
С учетом того, что изменения, внесенные в ст.223 ГК РФ,предусматривают возникновение у добросовестного приобретателя правасобственности на недвижимое имущество с момента его государственнойрегистрации, можно констатировать, что отныне имеются два механизмаприобретения права собственности на недвижимость фактическим владельцем:
1) через срок приобретательной давности (ст.234 ГК РФ) и 2) безсрока вследствие добросовестного приобретения недвижимости (ст.223 ГК РФ).
Однако между двумя этими механизмами имеются существенныеразличия. Если «лицо, считающее, что стало собственником имущества в силуприобретательной давности, вправе обратиться в суд с заявлением о признании заним права собственности, то добросовестный приобретатель не наделен правомобратиться в суд с иском о признании права собственности»[77]или с иском о нризнании его добросовестным приобретателем, поскольку, в силусложившейся правовой конструкции, добросовестный приобретатель может бытьисключительно ответчиком по виндикационному или реституционному иску. Правособственности он может приобрести только в случае отказа в этих исках. Поэтомузащита владения добросовестного приобретателя осуществляется не путем признанияправа (ст. ст.11, 12 ГК РФ), а путем ограничения виндикации и реституции.
Введение права собственности добросовестного приобретателянедвижимости в гражданское законодательство обусловлено необходимостью,во-первых, разрешения неопределенности правового положения добросовестного, но,по сути, не узаконенного владельца недвижимости, а во-вторых, разрешениемколлизии между правовыми позициями не владеющего собственника и беститульноговладельца.
Что касается регистрации права собственности задобросовестным приобретателем, в отношении которого отказано в иске ореституции, следует иметь в виду, что до признания судом недействительностисделки, по которой им приобретена недвижимость, именно эта сделка служилаоснованием для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость. Недействительностьэтой сделки влечет за собой аннулирование регистрации права собственности,основанного на данной сделке. После этого регистрация права собственности задобросовестным приобретателем возможна только на основании решения суда.
Если судебное решение, подтверждающее добросовестностьприобретателя недвижимости, не вынесено, то основания для регистрации правасобственности на недвижимость за добросовестным приобретателем отсутствуют. Однакоза ним сохраняется возможность приобретения права собственности в силуприобретательной давности.
Изложенное выше позволяет сформулировать свою позицию поповоду необходимых элементов сложного юридического состава, являющегосяоснованием для возникновения права собственности на недвижимость удобросовестного приобретателя.
Во-первых, недвижимость должна быть получена добросовестнымприобретателем на основании возмездной сделки с лицом, зарегистрированным вЕГРП на недвижимое имущество в качестве собственника, даже если впоследствииокажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником; во-вторых,приобретатель недвижимости не должен знать о том, что он совершает сделку снеуправомоченным отчуждателем; в-третьих, решение суда об отказе в виндикацииили реституции недвижимости вследствие признания ее фактического владельцадобросовестным приобретателем является формальным основанием для регистрацииправа собственности за добросовестным приобретателем.
Проведя после этого анализ оснований добросовестногоприобретения права собственности на недвижимость, мы можем окончательносформулировать предлагаемый текст названной нормы.
Статья 234-1. Право собственности на недвижимостьдобросовестного приобретателя.
1. Добросовестный приобретатель, у которого собственник невправе истребовать утраченное имущество, — это лицо, возмездно приобретшееимущество по основаниям, установленным для приобретения права собственности (ст.218ГК РФ), у другого лица, которое не имело права его отчуждать, о чемприобретатель не знал и не мог знать. Право владения добросовестноприобретенным имуществом подлежит гражданско-правовой защите в установленномзаконом порядке. При этом приобретатель должен доказать, что он приобрелимущество по возмездной сделке и что он не знал и не мог знать о том, чтоимущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
2. Право собственности на недвижимое имущество удобросовестного приобретателя возникает с момента его государственнойрегистрации.
3. Основанием возникновения права собственности нанедвижимость у добросовестного приобретателя является сложный юридическийсостав, включающий следующие признаки:
а) недвижимость должна быть получена добросовестнымприобретателем на основании возмездной сделки с лицом, зарегистрированным вЕдином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качествесобственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлсядействительным собственником;
б) приобретатель недвижимости не должен знать о том, что онсовершает сделку с неуправомоченным отчуждателем;
в) решение суда об отказе в виндикации или реституциинедвижимости вследствие признания ее фактического владельца добросовестнымприобретателем является формальным основанием для регистрации нравасобственности за добросовестным приобретателем.
2.3 Особенности гражданско-правовой защиты прававладения добросовестного приобретателя при виндикации и реституции
Для успешного исследования поставленного вопроса полагаемнеобходимым вначале в принципе определиться с понятием гражданско-правовойзащиты, а затем акцентировать внимание на связанных с этим проблемахдобросовестного приобретателя при виндикации и реституции.
Зачастую в юридической литературе под защитой понимаетсякомплексная система мер, применяемых для обеспечения свободной и надлежащейреализации субъективных прав (включая судебную защиту), законодательные,экономические, организационно — технические и другие средства и мероприятия, атакже самозащита гражданских прав. То есть защита практически ничем неотличается от охраны гражданских прав. Однако правильной представляется другая,сложившаяся в науке позиция, согласно которой защита гражданских правпредставляет собой более узкое понятие по сравнению с охраной гражданских прав.Понятием «охрана гражданских прав» охватывается вся совокупность мер,обеспечивающих нормальный ход реализации прав. В него включаются меры не толькоправового, но и экономического, политического, организационного и иногохарактера, направленные на создание необходимых условий для осуществлениясубъективных прав"[78].То есть охрана каждого права осуществляется постоянно с целью не допустить егонарушения. Что же касается защиты гражданских прав, то ею охватывается «применениелишь тех способов и средств, которые используются при совершении правонарушения».В понятие охраны гражданских прав включаются их юридические гарантии, то естьправовые средства, обеспечивающие реализацию того или иного права. Как пишет М.В.Баглай, «наиболее общей гарантией прав и свобод, имеющей наивысшуююридическую силу, является сам конституционный строй, основанный на неуклонномсоблюдении Конституции, неотчуждаемом естественном праве и общепризнанныхпринципах и нормах международного права[79].Эта наивысшая гарантия трансформируется Конституцией РФ в систему определенныхправ граждан и обязанностей государства по обеспечению прав и свобод,сформулированных в ст. ст.45, 46, 53, 55, 56, 60, 61»[80].Охрана не противоправных интересов личности является важнейшим составляющимпринципом правового государства.
Важнейшим элементом системы охраны гражданских прав являетсязащита гражданских прав. «Защита прав и свобод человека и гражданина,являясь и конституционно — правовой, и международно — правовой обязанностьюсовременного государства, осуществляется с помощью системы принципов,институтов, механизмов и процедурно — правовых правил, прямо или косвеннопредназначенных для этих целей»[81].
В системе защиты прав граждан в качестве двух важнейшихвзаимосвязанных и взаимообусловленных элементов можно выделить, с однойстороны, права граждан на такую защиту, а с другой — соответствующие этимправам обязанности государственных органов и должностных лиц. В широком смыслезащита прав, свобод и законных интересов граждан носит публичный характер, то естьосуществляется и в том случае, если граждане по каким — либо причинам необращаются за помощью. Так, в ст.45 Конституции РФ указано: «Государственнаязащита прав и свобод человека и гражданина гарантируется». То естьзакрепляется обязанность государства различными правовыми средствами сиспользованием всего механизма государства и всех органов государственнойвласти обеспечивать защиту прав и свобод.
В науке гражданского права право на защиту определяется сразных позиций. Одни полагают, что право на защиту является составной частьюсамого субъективного права наряду с правом на собственные действия, а также справом требовать определенного поведения от обязанных лиц. Другие ученыеопределяют право на защиту как самостоятельное субъективное право, включающее всебя возможность совершения правомочным лицом собственных положительныхдействий и возможность требования определенного поведения от обязанного лица[82].Применительно к праву владения добросовестного приобретателя мы придерживаемсявторой точки зрения, поскольку в данном случае добросовестный приобретательвправе рассчитывать на судебную защиту от иска об истребовании имущества изчужого незаконного владения. В этом случае право на защиту владениядобросовестного приобретателя носит как бы превентивный характер допредъявления вышеназванного иска, после чего реализуется из абстрактного вконкретное субъективное право на защиту в охранительном правоотношении.
Теперь об особенности защиты добросовестного приобретателяпри реституции и виндикации. В самом общем виде соотношении реституции ивиндикации можно определить так. Если реституция направлена на восстановлениепрежнего состояния сторон в недействительной сделке, что предполагает возвратполученного по сделке имущества, то виндикация позволяет собственникуистребовать принадлежащее ему имущество у лица с которым он не состоял вдоговорных отношениях, и у которого имущество находится в незаконном владении.
Однако часть ученых-цивилистов полагает, что реституция неимеет той специфики, которая могла бы стать достаточным основанием дляотграничения этой меры от виндикации. Так, например, А.А. Киселев пишет «Выделяясьлишь некоторой особенностью субъектного состава (ее субъектами являются сторонынедействительной сделки), реституция владения по своей правовой природе есть нечто иное, как разновидность виндикации, частный случай ее применения». Виндикационнаяприрода требований о возврате переданного но недействительной сделке имуществаотмечалась в литературе и ранее[83].
Как нам представляется, в условиях сегодняшнего дня нельзясогласиться с предложенным подходом, поскольку он противоречит действующемузаконодательству. Реституция и виндикация два совершенно разныхгражданско-правовых института, нормы о реституции (н.2 ст.167 ГК РФ) находятсяв главе о сделках, о виндикации же (ст.301 ГК РФ) говорится в главе о защитеправа собственности и других вещных прав. В этом отчетливо проявляется дуализмгражданского нрава, по которому, как известно, все гражданские нрава и средстваих защиты делятся на вещные и обязательственные (личные). Виндикация — вещно-правовое средство защиты, а реституция — обязательственное. В этой связидумается, что не следует отождествлять реституцию владения и виндикацию, таккак цель виндикации — возвратить имущество собственнику или законномувладельцу, а цель реституции — восстановить положение, существовавшее досовершения недействительной сделки.
Под реституцией в российском гражданском нраве принятопонимать общие последствия недействительности сделок. Законодательнымоснованием для такого утверждения является ч.2 ст.167 ГК РФ, определяющая, чтопри недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другойстороне все полученное по такой сделке. Это правило, именуемое в наукегражданского права двухсторонней реституцией, предусматривает возвращение сторонамидруг другу всего полученного по сделке, а в случае невозможности возвращенияполученного в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользованииимуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возмещение егостоимости в деньгах[84].По сути своей двухсторонняя реституция — это восстановление прежнего (до сделки)состояния.
Д.М. Генкин писал, что «требование реституции вытекаетиз недействительности сделки, а не из субъективного права собственности, какэто имеет место при виндикации» и потому и сама «реституция являетсясвоеобразным институтом»[85].Развивая эту мысль, К.И. Скловский, основываясь на содержании ст.167 ГК РФ,прямо указывающей на «каждую из сторон как обязанное лицо», пришел квыводу, что «хотя сделка и падает, ее стороны все же остаются не в вещной,а в относительной связи, принципиально не отличающейся от связи по поводурасторжения договора»[86].
Таким образом, одно из основных отличий виндикации отреституции выявляется через дуализм гражданского права (деление прав на вещныеи личные (обязательственные). Если виндикация основана на вещном праве (например,собственности), то реституция основана на обязательственном праве,содержавшемся в признанной недействительной сделке.
Выявив соотношение категорий «виндикация» и «реституция»,более подробно проанализируем виндикацию. В ст.45 Конституции РФ установлено,что каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, незапрещенными законом. Данное положение в равной степени распространяется и назащиту права собственности. Как справедливо отмечается в литературе, принепосредственном нарушении права собственности, связанном с противоправнымидействиями третьих лиц, исключающими или ограничивающими осуществлениесобственником своих правомочий применяется вещно-правовая защита, направленнаяна устранение препятствий к осуществлению права собственности.
Права владения, пользования и распоряжения своим имуществомвсех собственников подлежат судебной защите равным образом (п.4 ст.212 ГК РФ). Правособственности защищается мерами, предусмотренными гл.20 ГК РФ. Иски, вытекающиеиз этих мер, по традиции называются виндикационными и негаторными. Согласно ст.301ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконноговладения.
Виндикационным (от латинского vim dicere — объявляю о применении силы)называют иск, предъявленный в осуществление права, предусмотренного ст.301 ГК. Объектомвиндикации всегда является индивидуально-определенная вещь, имеющаяся унезаконного владельца в натуре. Истцом по виндикационному иску выступает невладеющий собственник, а ответчиком незаконный владелец. Поэтому подвиндикационным иском принято понимать иск не владеющего собственника кнезаконно владеющему несобственнику об изъятии имущества в натуре.
Как обоснованно отмечается в литературе, основной смыслправа собственности как института гражданского права состоит в предоставлениисобственнику возможности требовать возврата себе своей вещи, виндикационный исквыражает саму сущность права собственности[87].
В судебной практике «чистоте» титула собственникауделяется повышенное внимание. Так, в п.21 постановления Пленума ВАС РФ от 25февраля 1998 г. № 8 указано, что, если будет установлено, что титулсобственника был основан на ничтожной сделке либо акте государственного органаили органа местного самоуправления, не соответствующем законодательству, топравовые основания для удовлетворения виндикационного иска отсутствуют. Поодному из дел арбитражный суд прямо указал на то, что истец не приобрел правособственности на имущество, и у него не имелось достаточных оснований для егоистребования[88].
Ответчиком по виндикационному иску является незаконныйвладелец, у которого фактически находится имущество. Иск, предъявленный к лицу,в незаконном владении которого имущество находилось, но к моменту рассмотрениядела отсутствует, удовлетворению не подлежит.
Поэтому до предъявления виндикационного иска собственник илититульный владелец должен отыскать утраченную вещь во владении ответчика. Стороныспора по виндикационному иску не имеют иной связи, кроме самой вещи. Ни прикаких обстоятельствах их не могут связывать обязательственные правоотношения поповоду виндицируемой вещи.
В отличие от реституционного иска, виндикация направлена навозврат вещи ее настоящему собственнику от любого третьего лица, незаконновладеющего спорной вещью, в то время как требование о применении реституциивсегда адресовано конкретному лицу, независимо от того, имеется ли у него правона спорную вещь. К тому же у реституции более широкая и при этом вполнеопределенная задача: охрана имущественного оборота и правопорядка в целом.
Эффективность защиты владения добросовестного приобретателяво многом зависит от соотношения, или конкуренции вещно-правовых иобязательственно-правовых требований при осуществлении защиты правасобственности. На этот счет Ю.С. Гамбаров писал: «Конкуренция исков даетнам судебное осуществление одного из многих притязаний, представляющих собойразличные средства для достижения одной и той же цели»[89].
В настоящее время, как правило, в конкуренции исковпредпочтение отдается обязательственным искам, поскольку они основаны наспециальных нормах, регулирующих отношения сторон и исключающих действие общегозаконодательства о собственности. Е.А. Суханов пишет по этому поводу: «Нашезаконодательство в этом отношении не дает собственнику возможности выбора видаиска… при наличии между участниками спора договорных или иныхобязательственных отношений нельзя предъявлять вещно-правовые требования взащиту своих прав».
В науке гражданского права возможности использованияреституции и виндикации для защиты права собственности оцениваются по — разному.Одни ученые считают, что если собственник не участвовал в сделке,обеспечивающей переход его имущества к фактическому владельцу, то восстановитьнарушенное право он может только с помощью виндикации.
По мнению других ученых — цивилистов, в описанной ситуациисобственник вправе по своему выбору осуществлять защиту с помощью либореституции, либо виндикации[90].
Третьи говорят о «новом правовом явлении», включающемпризнаки виндикационного иска и реституции, с учетом особенностей ничтожныхсделок, не порождающих, как известно, правовых последствий[91].
Правильно писал Д.М. Генкин, что «нельзя допустить,чтобы истец по своему произволу изменял последствия различных правовыхотношений, установленных[92].
В то же время судебная практика, особенно судов общейюрисдикции, показывает, что, несмотря на то, что известные советские ироссийские цивилисты относятся к теории конкуренции исков в основном негативно,реальная конкуренция исков все же имеет место в судебной практике. Часто этосвязано с недопониманием практикующими юристами особенностей правового статусадобросовестного приобретателя при виндикации и при реституции. По этому поводусовершенно справедливо высказался Ю.К. Толстой: „Хотя указанные положения,касающиеся условий предъявления виндикационного иска, являются достаточноочевидными, хорошо изучены юридической наукой и проверены тысячелетним опытом,они нередко игнорируются на практике в угоду решения сиюминутных проблем. Ксожалению, в последние годы под судебную практику, допускающую смешениеэлементарных понятий, в частности разрешающую свободную замену договорноготребования виндикационным иском, переход от виндикационного притязания к иску опризнании сделки недействительной и т.д., пытаются подвести теоретическую базув виде рассуждений о свободном выборе истцом предусмотренных законом средствзащиты. Данный подход носит ненаучный характер и ни к чему, кроме негативныхпоследствий, в конечном счете, привести не может“[93].
Рассмотрим высказанные позиции не с точки зрения защиты правсобственника, а с учетом защиты прав и законных интересов добросовестногоприобретателя.
Как правило, в основании владения имуществом добросовестногоприобретателя лежит незаконная сделка, поэтому встает вопрос о ее последствиях,предусмотренных ст.167 ГК РФ, и, как следствие, о соотношении реституции ивиндикации.
На практике нередко наблюдается конкуренция виндикационногоиска и иска о признании недействительной сделки и/или применении последствийнедействительности сделки, на основании которой имущество было приобретено»добросовестным приобретателем". Очевидно, что в случае, еслиимущество было приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, естьвсе основания утверждать, что соответствующая сделка является недействительной(ничтожной или оспоримой), поскольку она не может быть признана соответствующейтребованиям закона. Соответственно, действующее законодательство не можетисключать возможности предъявления собственником недвижимого имущества к «добросовестномуприобретателю» не только виндикационного иска, но и иска о признаниисделки, на основании которой недвижимость была отчуждена, недействительной илииска о применении последствий недействительности такой сделки.
Ответ на возникающий при этом вопрос о том, как следуетсоотносить положения статье 302 ГК РФ и положения ГК РФ о применениипоследствий недействительности сделки, содержится в пункте 25 ПостановленияПленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года№ 8: «Недействительность возмездной сделки об отчуждении недвижимогоимущества по тому основанию, что имущество было отчуждено лицом, не имеющим наэто право, не дает собственнику право истребовать это имущество у егоприобретателя, если последний отвечает требованиям, предъявляемым кдобросовестному приобретателю (ст.302 ГК РФ)».
Однако сделка по отчуждению имущества, заключенная лицом, неимеющим права его отчуждать, помимо данного основания может быть такженедействительна и по другим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексомРоссийской Федерации, а также иными нормативными актами. Положения статьи 302ГК РФ, не допускающие истребование имущества у «добросовестногоприобретателя» при наличии указанных в этой статье условий, а такжеизложенная выше позиция Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерациине препятствуют признанию сделки, на основании которой «добросовестныйприобретатель» приобрел недвижимость, недействительной по иным основаниями применению последствий недействительности сделки, но только в отношенияхмежду ее сторонами.
Хотя Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ ясно инедвусмысленно высказался по вопросу о возможной конкуренции реституционного ивиндикационного исков, тем не менее необходимо специально рассмотреть случаипредъявления собственником недвижимости, отчужденной им по недействительнойсделке, к своему контрагенту по этой сделке, а также к последующимприобретателям недвижимости исков о возврате имущества — виндикационного искаили иска о применении последствий недействительности сделки.
Во-первых, представляется, что собственник, являющийсястороной недействительной (оспоримой или ничтожной) сделки, по которойнедвижимое имущество было отчуждено другому лицу, никогда не может предъявить ксвоему контрагенту по недействительной сделке виндикационного иска, а можетпредъявить только иск о признании этой сделки недействительной и/или оприменении последствий недействительности этой сделки. Данный выводосновывается на том, что отношения сторон по недействительной сделкерегулируются только правилами ГК РФ о недействительности сделок. Заключаядоговор, собственник ограничивает выбор способов защиты рамкамиобязательственного права. Па этот счет Ю.К. Толстой совершенно обоснованноотмечает, что «виндикационный иск носит внедоговорный характер и защищаетправо собственности как абсолютное субъективное право. Если же собственник ифактический владелец вещи связаны друг с другом договором или инымобязательственным правоотношением по поводу спорной вещи, последняя можетотыскиваться лишь с помощью соответствующего договорного иска»[94].Кроме того, из общего смысла ст.167 ГК следует, что имущество будет возвращеноименно другой стороне по недействительной сделке, а не какому-либо другомулицу, пусть даже это и собственник имущества.
Во-вторых, собственник, являющийся стороной оспоримойсделки, по которой недвижимое имущество было отчуждено другому лицу, которое, всвою очередь, произвело отчуждение третьему лицу по следующей сделке, не можетпредъявить к этому третьему лицу иска о признании этой следующей сделкинедействительной. Поскольку первая сделка, заключенная собственником, лишьоспорима, то до ее признания судом недействительной, последующая сделка неможет рассматриваться как недействительная.
В-третьих, если собственником недвижимого имущества, котороебыло отчуждено им по недействительной сделке, заявлен иск о применениипоследствий недействительности этой сделки, то имущество может быть возвращенособственнику лишь в рамках двусторонней реституции при условии, что ононаходится у контрагента по недействительной сделке.
В-четвертых, если сделка, по которой собственник произвелотчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества, недействительна (ничтожнаили оспорима), однако собственник не заявил требований о применении последствийэтой сделки, но предъявил иск о последовательном применении судом последствийнедействительности всех последующих сделок, начиная с последней, для того,чтобы обеспечить возврат, то в этом случае необходимо руководствоваться пунктом25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25февраля 1998 года № 8, то есть не владеющий собственник вправе предъявитьтолько виндикационный иск.
Однако в любом случае полагаем необходимым еще раз обратитьвнимание на то, что если виндикационный иск заявляется собственником, который всвое время произвел отчуждение недвижимого имущества по недействительнойвозмездной сделке, такой собственник не может истребовать имущество удобросовестного приобретателя, поскольку отчуждение имущества происходило поволе собственника, хотя и по недействительной сделке. Следовательно, всоответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от25 февраля 1998 года № 8 иск собственника о применении последствийнедействительности сделки (или ряда сделок) на том основании, что последнийприобретатель приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать,не может быть удовлетворен, т.к имущество выбыло из владения собственника поего воле.
На этот счет высказано весьма авторитетное мнениепротивоположного характера. В.В. Витрянский считает, что сделка по отчуждениюимущества, заключенная неуправомоченным лицом, является ничтожной с момента еесовершения в связи с отсутствием у продавца права на отчуждение вещи[95].По его мнению, то обстоятельство, что покупатель может оказаться в ролидобросовестного приобретателя, в отношении которого закон не допускаетвиндикации, не должно служить препятствием для предъявления собственником вещииска о применении последствий недействительности ничтожной сделки, посколькудобросовестный приобретатель всего лишь вернется в положение, предшествующеереституции.
С таким подходом трудно согласиться, поскольку он ведет котрицанию основных начал современного имущественного оборота и сводит на неткак институт добросовестного приобретения имущества, так и сам институтвиндикации, поскольку признание сделки недействительной с применениемустановленных ст.167 ГК РФ последствий по существу заменяет виндикацию.
Поскольку гражданское законодательство не содержит прямогозапрета на отчуждение имущества не собственником, то нельзя однозначноутверждать, что такая сделка не соответствует требованиям закона. Не случайно всилу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иныхправовых актов, признается ничтожной, если закон не устанавливает, что такаясделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Так,например, сделка неуправомоченного отчуждателя с добросовестным приобретателемпорождает для последнего позитивные последствия, поскольку вещь остается в еговладении. Причем это состояние является, вполне легальным, так как, обычносвязано с отказом суда в удовлетворении виндикационного иска.
Как обоснованно отмечает К.И. Скловский, «проблема состоитв том, что если признание недействительной сделки влечет за собой аннулированиевсех основанных на ней последующих сделок, то это само по себе еще не означает,что тем самым производится реституция всех их участников и в любом случаепредусмотренное реституцией перемещение имущества не может происходить междулицами, не вступавшими непосредственно в договор с друг другом. Поэтому трудносогласиться с таким подходом, который настойчиво предлагают некоторые авторы,когда истец стремится, ссылаясь на нормы о реституции, получить утраченную им врезультате недействительной сделки вещь не от другой стороны сделки, а оттретьих лиц только потому, что они оказались ответчиками в сложносоставномпроцессе о недействительности цепи сделок, связанных одной вещью»[96].
Поддерживая такой подход К.И. Скловского, обратим вниманиена то, что противоположная точка зрения основана на одном весьмараспространенном существенном заблуждении. Так, например, М.С. Мурашко говоря о«новом правовом явлении», включающем признаки виндикационного иска иреституции, с учетом особенностей ничтожных сделок, не порождающих, какизвестно, правовых последствий, утверждает, что «отказ собственнику вправе на изъятие имущества означал бы, что суд фактически признал ничтожнуюсделку законной, в то время как законодатель не наделил его такими полномочиями»[97].То есть автор исходит из того, что неприменение последствий недействительнойсделки вследствие приобретения спорного имущества от неуправомоченногоотчуждателя добросовестным приобретателем говорит о законности сделки. На самомделе все наоборот, поскольку вопрос о последствиях встает по смыслу ст.167 ГКРФ исключительно в случае недействительности сделки. Другого варианта вправовом поле просто не может существовать по определению. Если сделка остаетсядействительной, то добросовестный приобретатель по-прежнему останетсясобственником спорного имущества и вопрос о защите его добросовестного владенияв порядке ст.302 ГК РФ вообще не встанет.
Согласно постановлению Конституционного Суда № 6-П, «изстатьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующаятребованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделкаоспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что насделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения опоследствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает „иныепоследствия“ такого нарушения». Поскольку добросовестное приобретениев смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретаетсяне непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждатьэто имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является,по мнению Конституционного Суда, не двусторонняя реституция, а возвратимущества из незаконного владения (виндикация). Отсюда Конституционный Судделает имеющий принципиальное значение вывод о том, что права лица, считающегосебя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска кдобросовестному приобретателю с использованием правового механизма,установленного п.1 и 2 ст.167 ГК, а допустимой является лишь защита путемудовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренныест.302 ГК основания, которые дают право истребовать имущество и удобросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имуществадобросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственникапомимо его воли и др.).
Таким образом, для лиц, не вступавших в договоры друг сдругом (в этом случае имеется в виду и истец, предъявивший иск обеим сторонам опризнании сделки недействительной), а оказавшихся в одном процессе лишьвследствие приобретения имущества, ставшего предметом недействительной сделки,с необходимостью следует только один вывод — их связь ограничена толькопринадлежностью спорной вещи и может иметь, следовательно, качество тольковещной связи. В этих рамках и возникает возможность виндикационного иска взаменисключенной для собственника реституции.
Иными словами, «при наличии между сторонами договора оданной вещи, предъявление иска в защиту права собственности исключается. Недопускается и так называемая „конкуренция исков“, когда возникаетвопрос — каким средством защиты необходимо воспользоваться: вещным иском обистребовании имущества из чужого незаконного владения или обязательственнымиском, вытекающим из нарушений условий договора»[98].
Таким образом, конкуренция названных исков абсолютнонеприемлема, хотя возможность и необходимость ее пытаются и в настоящее времяобосновать отдельные авторы"[99].Приведем на этот счет характерный пример из судебной практики, когданеправильное применение судом реституции вместо виндикации привело к отменесудебного решения в порядке надзора.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФрассмотрела 14 мая 2004 г. по надзорной жалобе Багдасаровой А.А., Карамяна С.Г.дело по иску Одинцова М.Д. к Косолаповой Л.Е., Карамяну С.Г., Кемельман С,Штульбергу Л.И., МГКА «Мосжилсервис» о признании сделок, свидетельстви договора приватизации недействительными.
Отменив состоявшиеся по делу судебные постановления инаправив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Судебная коллегияпо гражданским делам Верховного Суда РФ, указала, в частности, что приприменении реституции по признанной недействительной сделке — договорукупли-продажи квартиры № 20 дома №. 19 по ул. Полярной в г. Москве междуЛахтюховым В.Ф. и Карамяном С.Г. от 24 августа 1992 г. (выселение Карамяна С.Г.с членами его семьи из квартиры, вселение в нее Одинцова М.Д., взысканиестоимости квартиры с Косолаповой Л. Е) судом первой инстанции были допущенысущественные нарушения норм материального и процессуального права. Согласно п.2ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратитьдругой все полученное по сделке. Исходя из этого, суду следовало в качествепоследствия недействительности вышеназванной сделки применить двухстороннююреституцию (восстановление прежнего состояния), которая предполагает, чтокаждая из сторон передает другой все приобретенное по сделке в натуре, а еслиневозможно — в виде денежной компенсации. По смыслу п.2 ст.167 ГК РФдвухсторонняя реституция производится исключительно между сторонами сделки,признанной судом недействительной. Суд же, несмотря на это, с одной стороны, впорядке реституции вселил в спорную квартиру не являющегося стороной по сделкекупли-продажи спорной квартиры Одинцова М.Д., а, с другой стороны, обязалКосолапову Л.Е., также не являющуюся стороной по этой сделке, выплатитьпокупателю Карамяну С. Г.24800 долларов США[100].
Таким образом. Верховный Суд РФ исходил из правовой позициио том, что если между сторонами спора о праве собственности существуютдоговорные или иные обязательственные отношения, то нельзя предъявлятьвещно-правовые требования в защиту права собственности. Такой подход вначалесложился, как уже отмечалось в практике арбитражных судов, а затем былподтвержден Конституционным Судом РФ. Согласно п.25 Постановления ПленумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторыхвопросах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», еслипо возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело праваего отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имуществаиз незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если при такойситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделкикупли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешенииданного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям,предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст.302 ГК РФ), в удовлетворенииисковых требований о возврате имущества должно быть отказано[101].
Правовая позиция Конституционного Суда РФ по данному вопросувыражена в его постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П «По делу опроверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданскогокодекса РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской,
3.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева». СвоимПостановлением КС фактически запретил использовать механизм реституции лишьтому лицу, которое может прибегнуть к виндикации. Остальные заинтересованныелица, круг которых может быть достаточно широким, вправе требовать примененияреституции.
В этой связи нельзя не отметить, что постановление КС № 6-Пнаправлено не столько на проверку конкретных норм ГК РФ, сколько на выравниваниеи унификацию судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов, насмену приоритетов — замену защиты собственника на защиту добросовестногоприобретателя, на применение установленного ГК РФ определенного механизма,позволяющего в каждом деле искать баланс между интересами защиты прав и нуждамиоборота. Алгоритм такого механизма четко разъяснен в п.3.1 постановления КС №6-П: «Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, котороене имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядкестатьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества изнезаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Еслиже в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажинедействительной и о применении последствий ее недействительности в формевозврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судомбудет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, вудовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерациидолжно быть отказано».
/>Заключение
Добросовестный приобретатель — это лицо, возмездноприобретшее имущество по основаниям, установленным для приобретения правасобственности (ст.218 ГК РФ), у другого лица, которое получило это имущество вовладение по воле собственника, но не имело права его отчуждать, о чемприобретатель не знал и не мог знать. Право владения добросовестноприобретенным имуществом подлежит гражданско-правовой защите в установленномзаконом порядке. При этом приобретатель должен доказать, что он приобрелимущество по возмездной сделке и что он не знал и не мог знать о том, чтоимущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
Правило ст.301 ГК РФ, закрепляющее право собственникаистребовать свое имущество из чужого незаконного владения, служит реализации напрактике принципа защиты прав собственника, а нормы статьи 302 ГК РФ,защищающие права добросовестного приобретателя имущества, напротив,представляют собой допускаемое законом ограничение прав собственника, а потомуявляются исключением (изъятием) из принципа защиты прав собственника.
Приобретение права собственности добросовестнымприобретателем относится к первоначальным способам приобретения правасобственности, поскольку добросовестный приобретатель не являетсяправопреемником собственника, передавшего свое имущество неуправомоченномуотчуждателю.
Признание лица добросовестным приобретателем недвижимости ипоследующая регистрация за ним права собственности на эту недвижимость наосновании решения суда имеет значение не только правоустанавливающего, но иправопрекращающего факта, являясь основанием прекращения права собственности упервоначального собственника.
Основанием приобретения права собственности на недвижимостьдобросовестным приобретателем является сложный юридический состав, включающий всебя три существенных условия. Во-первых, недвижимость должна быть полученадобросовестным приобретателем па основании возмездной сделки с лицом,зарегистрированным в Едином государственном реестре нрав на недвижимоеимущество в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, чтоотчуждатель не являлся действительным собственником; во-вторых, приобретатель недвижимостине должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным отчуждателем;в-третьих, решение суда об отказе в виндикации или реституции недвижимостивследствие признания ее фактического владельца добросовестным приобретателемявляется формальным основанием для регистрации нрава собственности задобросовестным приобретателем.
Автор изучила особенности гражданско-правовой защитывладения добросовестного приобретателя недвижимости при виндикации и реституциии пришла к выводу, что высказанное в литературе понимание реституции владения,как разновидности виндикации, является ошибочным, так как не учитывает дуализмгражданского нрава (деление прав на вещные и обязательственные). Есливиндикация основана на вещном нраве (например, собственности), то реституцияоснована на обязательственном праве, содержавшемся в признаннойнедействительной сделке.
При конкуренции исков предпочтение должно отдаватьсяобязательственным искам. Договорное требование не может быть заменено виндикационнымиском, поскольку он не носит договорный характер, а защищает правособственности как абсолютное субъективное право.
1. В законе отсутствует логическое обоснование в выбореоснований для регистрации сделок, но и очевидна противоречивость норм,касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество ирегистрации сделок с этим имуществом согласно п.1 ст.164 ГК сделки с недвижимымимуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст.131Кодекса. Однако ст.131 ГК таких случаев не называет, хотя предусматриваетсуществование органа по регистрации не только прав на недвижимое имущество, нои сделок с ним, а также предусматривает возможность обжалования в суд отказаэтого органа в государственной регистрации сделки. Необходимо дополнить ст.131ГК РФ указанием перечня сделок при которых необходима государственнаярегистрация.
2. Предлагается дополнить ст.302 ГК РФ ч.4 следующегосодержания: «4. Право собственности и иные зарегистрированные права нанедвижимое имущество, приобретенные от лица, не имевшего указанного права, очем добросовестный приобретатель не знал и на основании информации,предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать, остаются всиле (бесповоротность прав), хотя бы по судебному решению была впоследствии признананеуправомоченность отчуждателя.
Бесповоротностью не пользуется право, хотя бы добросовестноприобретенное, но от лица, которое или один из предшественников которого быливнесены в единый государственный реестр в результате сделки, предусмотреннойстатьей 179 настоящего Кодекса, если иск о признании недействительной такойсделки подан в течение года с момента регистрации оспариваемого права».
3. Система государственной регистрации прав на недвижимоеимущество должна обеспечивать защиту прав добросовестного приобретателянедвижимости:
доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности»при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником повиндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности»приобретателя осуществляется прежде всего посредством представлениядоказательства обращения или, напротив, необращения к единому государственномуреестру прав за сведениями о собственнике недвижимости;
в едином государственном реестре прав должны в обязательномпорядке вноситься сведения о существовании спора о праве на недвижимоеимущество. О существовании такого спора может также свидетельствовать наличие вЕГРП записи об аресте имущества или записи о запретах совершать сделки с этимимуществом, которые были сделаны учреждением юстиции на основаниисоответствующих судебных актов о принятии данных мер по обеспечению исков;
добросовестный приобретатель недвижимого имущества, укоторого это имущество не может быть истребовано его собственником (еслисобственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретаетправо собственности на это имущество.
4. Добросовестный приобретатель защищен от виндикационного иреституционного исков. Однако как показало изучение проблемы сам в полной мерене может использовать все способы гражданско-правовой защиты приобретеннойнедвижимости. Таким образом, главная проблема защиты права собственностидобросовестного приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защитыбыли оптимально пригодны и соразмерны. При их рассмотрении выявлено тольконесколько это: признание права, обжалование действий и решений государственныхорганов, самозащита.
5. Необходимо внесение изменения, по совершенствованиюгражданского законодательства, регулирующего возникновение права собственностиу добросовестного приобретателя недвижимости. В частности, предлагается:
дополнить главу 14 «Приобретение права собственности»статьей 234-1 следующего содержания:
«Статья 234-1. Право собственности на недвижимостьдобросовестного приобретателя
1. Добросовестный приобретатель, у которого собственник невправе истребовать утраченное имущество, — это лицо, возмездно приобретшееимущество по основаниям, установленным для приобретения права собственности (ст.218ГК РФ), у другого лица, которое получило это имущество во владение по волесобственника, но не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и немог знать. Право владения добросовестно приобретенным имуществом подлежитгражданско-правовой защите в установленном законом порядке. При этом приобретательдолжен доказать, что он приобрел имущество по возмездной сделке и что он незнал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего правана его отчуждение.
2. Право собственности на недвижимое имущество удобросовестного приобретателя возникает с момента его государственнойрегистрации.
3. Основанием возникновения права собственности нанедвижимость у добросовестного приобретателя является сложный юридическийсостав, включающий следующие признаки:
а) недвижимость должна быть получена добросовестнымприобретателем на основании возмездной сделки с лицом, зарегистрированным вЕдином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качествесобственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлсядействительным собственником;
б) приобретатель недвижимости не должен знать о том, что онсовершает сделку с неуправомоченным отчуждателем;
в) решение суда об отказе в виндикации или реституциинедвижимости вследствие признания ее фактического владельца добросовестнымприобретателем является формальным основанием для регистрации правасобственности за добросовестным приобретателем».
/>Библиографическийсписок
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российскаягазета. -1993. — № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральныйзакон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 года, по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. — 1994. — № 32. — Ст.3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральныйзакон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 года, по состоянию на 24.04.2008] // СЗ РФ. — 1996. — № 5. — Ст.410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральныйзакон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 года, по состоянию на 29.04.2008] // СЗ РФ. — 2001. — № 49. — Ст.4552.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральныйзакон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 года, по состоянию на 22.07.2008] // СЗ РФ. — 2002. — № 46. — Ст.4532.
6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральныйзакон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 года, по состоянию на 22.07.2008] // СЗ РФ. — 2002. — № 30. — Ст.3012.
7. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №136-ФЗ, принят 25.10.2001 года, по состоянию на 22.07.2008] // СЗ РФ. — 2001. — № 44. — Ст.4147.
8. Семейный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №223-ФЗ, принят 29.12.1995 года, 30.06.2008] // СЗ РФ. — 1996. — № 1. — Ст.16.
9. О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодексаРоссийской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст]: [Федеральный закон №217-ФЗ, от 30.12.2004 года] // СЗ РФ. — 2005. -. № 1 (часть 1). — Ст.43.
10. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: [Федеральный закон № 102-ФЗ,от 16.07.1998 года, по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. — 1998. — № 29. — Ст.3400.
11. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, от 21.07.1997 года, по состоянию на 22.07.2008]// СЗ РФ. — 1997. — № 30. — Ст.3594.
12. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Постановление Правительства РФ №219, от 18.02.1998 года, по состоянию на 22.11 2006] // СЗ РФ. — 1998. — № 8. — Ст.963.
13. Об утверждении инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств огосударственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации озарегистрированных правах [Текст]: [Приказ Минюста РФ № 226, от 18.09.2003года, по состоянию на 06.12.2006] // Российская газета. — 2003. — № 201. — С.12.
Научная и учебная литература
14. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация ипроблемы правового регулирования [Текст] — М., Волтерс Клувер. 2007. — 462с.
15. Баглай М.В. Конституционное право Российской Федерации: Учебник длявузов. [Текст] — М., Норма. 2008. — 678 с.
16. Баранова Е.А. К вопросу о понятии единого объекта недвижимости вгражданском праве Германии [Текст] // Законодательство и экономика. — 2004. — №12. — С.23.
17. Белицкий В.Б. О механизме регистрации прав собственности на домовладение[Текст] // Бюллетень нотариальной практики. — 2007. — № 2. — С.18.
18. Белов В.А. Добросовестность, разумность, справедливость как принципыгражданского права [Текст] // Законодательство. — 1998. — № 8. — С.49.
19. Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилыхпомещений [Текст] // Право и экономика. — 2008. — № 3. — С.29.
20. Булавинцев А.Т. К вопросу о субъекте регистрации незаконных сделок сземлей [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2007. — № 5. — С.12.
21. Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание[Текст] // Бюллетень нотариальной практики. — 2008. — № 2. — С.21.
22. Витрянский В.В. Гражданский кодекс и суд [Текст] // Вестник ВАС РФ. — 1997. — №7. — С.131-132.
23. Витрянский В.В. Недействительность сделок в арбитражно-судебной практике.Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. [Текст] — М., Статут. 2004.- 432 с.
24. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. [Текст] — М., Госюриздат. 1961. — 612 с.
25. Голубок С. Порядок заключения сделок с недвижимостью [Текст] // ЭЖ-Юрист.- 2008. — № 12. — С.9.
26. Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования оборотанедвижимости [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. — 2005. — № 3. — С.11.
27. Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. Т.1. Часть общая. [Текст] — М.,Статут. 2001. — 678 с.
28. Гражданское право: В 2 т. Том 1. Общая часть: Учебник. [Текст] / Отв. ред.Суханов Е.А. — М., Волтерс Клувер. 2008. — 736 с.
29. Гражданское право Ч.1. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. — М., Проспект. 2008. — 678 с.
30. Гражданское право Ч.2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. — М., Проспект. 2008. — 702 с.
31. Гражданское право. Часть первая: Ученик. [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П.,Масляев А.И. — М., Юрист. 2007. — 612 с.
32. Гражданское право. Т.1 [Текст] / Под ред. Орловского П.Е., Корнеева С.М.- М., Статут, 2006. — 674 с.
33. Гришаев С.П. Понятие и виды недвижимого имущества: эволюция правовогорегулирования [Текст] // Юридический мир. — 2008. — № 1. — С.8.
34. Дикусар В.М. Государственная регистрация прав на природные объекты [Текст]// Законодательство и экономика. — 2006. — № 2. — С.32
35. Добрачев В. К вопросу об обороте зданий и сооружений, расположенных начужом земельном участке [Текст] // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 2005.- № 11. — С.21.
36. Дождев Д.В. Римское частное право. [Текст] — М., Норма. 2007. — 782 с.
37. Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение примененияарбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права [Текст]// Вестник гражданского права. — 2007. — № 4. — С.41.
38. Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости [Текст]// Недвижимость. Строительство. Право. — 2008. — № 4. — С.23.
39. Емельянов В.И. Разумность, добросовестность, не злоупотреблениегражданскими правами. [Текст] — М., Дело. 2008. — 268 с.
40. Ефимов А.Ф. Настольная книга судьи по гражданским делам. [Текст] — М.,Волтерс Клувер. 2008. — 584 с.
41. Жогов Д.Ю., Малета С.Е. Государственная регистрация как внесудебныйспособ признания прав на самовольные постройки [Текст] // Право и экономика. — 2007. — — № 3. — С.16.
42. Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву [Текст]// Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. Рожкова М.А. — М., Статут.2007. — 598 с.
43. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержанияупотребляемых понятий [Текст] // Журнал российского права. — 2005. -. № 8. — С.14.
44. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержанияупотребляемых понятий [Текст] // Журнал российского права. — 2008. — № 5. — С.27.
45. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: [Текст] — М., Статут.2000. — 636 с.
46. Карлин А.Б. О роли и значении административного регламента исполнениягосударственной функции по государственной регистрации прав на недвижимоеимущество [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2007. — № 4. — С.24.
47. Киселев А.А. Недействительные сделки: проблемы составов, квалификации иправовых последствий. [Текст] — М., Юрист. 2004. — 478 с.
48. Кожаринова А.В., Нарозников Н.К. Некоторые вопросы права ограниченногопользования чужим недвижимым имуществом. [Текст] — Рязань., Логос. 2005. — 462с.
49. Козлова Е.Б. Государственная регистрация прав должника на объектнедвижимости в рамках исполнительного производства [Текст] // Законы России: опыт,анализ, практика. — 2008. — № 7. — С.14.
50. Козлов М. Регистратор в процессе [Текст] // ЭЖ-Юрист. — 2005. — № 13. — С.9.
51. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России [Текст] // Гражданскийкодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти Хохлова С.А. / Отв. ред.Маковский А.Л. — М., Международный центр финансово-экономического развития. 2006.- 634 с.
52. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) [Текст] / Подред. Ткача А.Н. — М., ЗАО Юстицинформ. 2007. — 238 с.
53. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованиюгражданского законодательства. [Текст] / Под общ. ред. Витрянского В.В., КозырьО.М., Маковской А.А. — М., Исслед. центр частного права. 2004. — 218 с.
54. Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовыхспособов защиты права собственности: древнеримские истоки и современная Россия[Текст] // Актуальные проблемы гражданского права. Вып.2 / Под ред. БрагинскогоМ.И. — М., Статут. 2000. — 648 с.
55. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения [Текст]// Законодательство и экономика. — 2006. — № 10. — С.25.
56. Кущенко В.В. Смена направленности при закреплении и защите правасобственника на жилую недвижимость в российском законодательстве [Текст] // Правои экономика. — 2006. — № 9. — С.23.
57. Люшня А.В. Иск о признании права собственности и исковая давность [Текст]// Журнал российского права. — 2008. — № 7. — С.66.
58. Масевич М.Г. Основания приобретения права собственности набесхозяйственные вещи. [Текст] // Проблемы современного гражданского права: Сб.статей. — М., Городец. 2008. — 612 с.
59. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. Ч.1. [Текст] — М., Статут.2003. — 648 с.
60. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. Ч.2. [Текст] — М., Статут.2005. — 684 с.
61. Мурашко М.С. Особенности виндикации и реституции [Текст] // Российскаяюстиция. — 2005. — № 6. — С.10.
62. Новицкий И.Б. Принцип доброй совести в проекте обязательственного права[Текст] // Избранные труды по гражданскому праву. — М., Статут. 2006. — 632 с.
63. Папкова О.А. Усмотрение суда. [Текст] — М., Юнити. 2005. — 118 с.
64. Петрова С.М. Споры о регистрации прав на недвижимость [Текст] // ЭЖ-Юрист.- 2005. — № 20. — С.11.
65. Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости [Текст] // Цивилистическиезаписки. Межвузовский сборник научных трудов. — М., Статут. 2002. — 562 с.
66. Права человека: Учебник. для вузов [Текст] / Отв. ред. Лукашева Е.А. — М.,Юнити-Дана. 2007. — 672 с.
67. Пуляевская Л.В. Основания приобретения права собственности гражданами. Автореф.диссерт. канд. юрид. наук. [Текст] — Саратов., 2002. — 38 с.
68. Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчуждаемуюнеуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (к вопросу о приобретенииправа от неуправоменного лица) [Текст] // Проблемы современного гражданскогоправа: Сб. статей. — М., Статут. 2000. — 498 с.
69. Римское частное право: Учебник. [Текст] / Под ред. Новицкого И. Б.,. ПеретерскогоИ.С. — М., Юриспруденция. 2000. — 672 с.
70. Рыбаков В.А., Тархов В.А. Собственность и право собственности. [Текст] — М., Норма. 2007. — 532 с.
71. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения [Текст] // Актуальныепроблемы гражданского права / Под ред. Брагинского.М.И. — М., Статут. 2005. — 612 с.
72. Скловский К. Дикому рынку — соответствующий закон [Текст] // ЭЖ-Юрист. — 2005. — № 2. — С.4.
73. Скловский К. Замечания на проект закона о возникновении правасобственности у добросовестного приобретателя недвижимости [Текст] // ВестникВАС РФ. — 2003. — № 2. — С.57.
74. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственностии владении. Практические вопросы [Текст] — М., Статут. 2008. — 468 с.
75. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практ. пособие.[Текст] — М., Юрайт. 2005. — 634 с.
76. Слюсаренко М. Понятие защиты гражданских прав в суде [Текст] // Юрист. — 2001. — № 28. — С.27.
77. Стешенко Л.А., Шамба Т.М. Нотариат в Российской Федерации: Учебник длявузов. [Текст] — М., ИНФРА-М. 2008. — 514 с.
78. Советское гражданское право. Т 1 [Текст] / Под ред. Генкина Д.М. — М.,Юрлитиздат. 1950. — 648 с.
79. Советское гражданское право. Т.1 [Текст] / Под ред. Рясенцева В.А. — М.,Юридическая литература. 1965. — 672 с.
80. Советское гражданское право. Т.1 [Текст] / Под ред. Красавчикова О.А. — М.,Высшая школа. 1968, — 702 с.
81. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданскомправе [Текст] // Журнал российского права. — 2006. — № 12. -С.25.
82. Толстой Ю.К. Приобретательная давность [Текст] // Правоведение. — 1992. — № 3. — С.25.
83. Уткин Б.И. В недрах коллизий [Текст] // ЭЖ-Юрист. — 2005. — № 29. — С.7.
84. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним»: постатейный комментарий" [Текст] / Под ред.Крашенинникова П.В. — М., Статут. 2007. — 248 с.
85. Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права [Текст] // ВестникВАС РФ. — 1995. — № 8. — С.123-125.
86. Чередникова М.В. О вещных правах по Гражданскому кодексу РоссийскойФедерации [Текст] // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. АлексееваС.С. — М., Юрайт. 2000. — 542 с.
87. Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. [Текст] — М., Юридическая литература. 1962. — 482 с.
88. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст] — М., Статут.2006. — 672 с.
89. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдениятребований о государственной регистрации [Текст] // Юрист. — 2008. — № 1. — С.22.
Материалы юридической практики
90. По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой,А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой И В.М. Ширяева [Текст]: [ПостановлениеКонституционного Суда РФ № 6-П, от 21.04.2003 года] // СЗ РФ. — 2003. — № 17. — Ст.1657.
91. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Белоусовой АсиАлексеевны на нарушение ее конституционных прав пунктами 1 и 2 статьи 167Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [ОпределениеКонституционного Суда РФ № 98-О, от 25.03.2004 года] // ВестникКонституционного Суда РФ. — 2004. — № 5. — С.23.
92. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитойправа собственности и других вещных прав [Текст]: [Постановление Пленума ВАС РФ№ 8, от 25.02.1998 года] // Вестник ВАС РФ. — 1998. — № 10. — С.38.
93. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой правасобственности и других вещных прав [Текст]: [Информационное письмо ВАС РФ № 13,от 28.04.1997 года] // Вестник ВАС РФ. — 1997. -. № 7. — С.42.
94. Определение Верховного Суда РФ № 32-В03-9, от 02.04.2004 года // БюллетеньВерховного Суда РФ. — 2004. — № 11. — С.32.
95. Определение Президиума Верховного Суда РФ № 47пв03 от 14.01.2004 года //Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2004. — № 5. — С.32.