Тема
«Місцета функції Фонду державного майна в процесах
регулюванняоперацій на ринку нерухомості»
Вступ
Український ринокнерухомості досить багатогранний. Більшість громадян розглядають його лише якмайданчик для здійснення купівлі-продажу існуючих квартир і будівель. Аленерухомість – справжній скарб, який може приносити доходи і підприємцям, ідержаві.
Нерухоме майно –це один із найважливіших засобів здійсненя підприємницької діяльності.Визначальним моментом у розвитку регулювання зазначених об’єктів став перехідвід закріпленої у законодавстві виключної державної власності на них довизнання множинності форм власності, які захищаються законом в однаковій мірі.
Трансформація угодіз нерухомим майном здійснювалась також шляхом розширення кола об’єктівнерухомості, що залучаються до цивільного обігу. Це спричинило видаленняокремих видів правочинів. Так Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 р. №2768-ІІІ увів земельні ділянки у сферу цивільного обігу як об’єкти нерухомості,щодо яких можуть вчинятися різні види правочинів (купівлі-продажу, оренди,міни, дарування, іпотеки, спадкування тощо).
Розвиток ринкунерухомості є гарантією реалізації основного конституційного права громадян –права приватної власності, права мати майно у власності: володіти,користуватися і розпоряджатися ним на свій розсуд. Цей ринок здатний вивестидержаву з кризи. Необхідно лише організувати і скоординувати дії щодоорганізації ринку нерухомості, забезпечити його стабільне динамічнефункціонування.
приватизація оренда державний майно
1. Види операційз нерухомістю
Виділеннянерухомості з іншого майна пояснюється не тільки важливістю для економіки країнинаявних природних ресурсів, тісним зв’язком нерухомості з земельними ділянками,але і тим, що до нерухомості належать найбільш коштовні і суспільно значиміоб’єкти. Нерухомість – це особливий об’єкт цивільно-правових угод. Вона володієпідвищеною економічною цінністю, так як призначена для тривалого користуванняі, як правило, має конструктивну складність, що вимагає великих витрат напідтримку її в належному стані. Досить складний процес передачі права власностіна нерухомість обумовлює не дуже високий рівень її ліквідності як товару.Зазвичай нерухомість як товар є досить вартісною.
Велике практичнезначення має з’ясування термінів “земельна ділянка”, “будівля”, “споруда” таінших, під якими розуміються об’єкти нерухомості.
Вцивільно-правових, майнових відносинах земля як нерухомий об’єкт виступає вякості чітко визначеної земельної ділянки, оскільки їх об’єктом можуть бутилише індивідуально визначені речі.
Під будівлеюрозуміють індивідуально-визначений, архітектурно-будівельний об’єкткапітального типу, призначений для створення певних умов праці (виробничікорпуса цехів, склади, школи) чи для проживання людей (житлові будинки), доскладу будівлі входять всі об’єкти її життєзабезпечення – підсобні приміщення вбудинку капітального типу, придатне для постійного у ньому проживання і таке, щовідповідає передбаченим законом санітарно-технічним вимогам.
Споруди – цеоб’єкти інженерно-будівельних інфраструктур, призначених для технічних функцій.
ЦК Українивідповідно до розподілу на нерухомі і рухомі оперує поняттям “речі”. Виходячи звизначення нерухомості в ЦК, інші види майна, зокрема майнові права, нерухомимибути не можуть ні за своєю природою, ні в силу вказівки закону. Винятком євизнання нерухомістю, а точніше прирівняння до нерухомості такого складногомайнового комплексу, як підприємство.
Серед договірнихвідносин першочергово слід назвати купівлю продаж, майновий найм, оренду,лізинг.
Залежно від того,що є предметом договору купівлі-продажу, договір може бути укладеним як вусній, так і в письмовій (простій чи нотаріальній) формі. Випадки, коли угодамає бути укладена в письмовій формі або посвідчена в нотаріальному порядку,прямо зазначені в законі. При цьому договір купівлі-продажу, під час оформленняякого не додержано обов'язкової нотаріальної форми, якщо таку форму встановленозаконом, вважається недійсним з моменту його укладення (ст.ст. 47, 48 та 59Цивільного кодексу). Задоговором купівлі-продажу одна із сторін (продавець) зобов’язується передатимайно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язуєтьсяприйняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Таким чином, прикупівлі-продажу має місце оплатна угода, що відрізняє її від договорударування. При цьому засобом платежу при укладенні договору купівлі-продажуможуть бути лише гроші, а не інше майно, що є ознакою договору міни.
Особливим правомволодіння нерухомим майном є володіння нерухомістю за договором майнового найма(оренди).
У статті 759Цивільного кодексу України дається традиційне визначення договору оренди,основною ознакою якого є передача однією особою (орендодавцем) іншій особі(орендарю) майна в тимчасове володіння і користування (чи тільки користування)за плату. Варто звернути увагу на те, що поняття оренди і майнового наймувживаються як тотожні, оскільки при будь-якій оренді має місце найм майна.Вживання то одного, то іншого терміну пов’язане в основному зі сформованоюпрактикою їхнього найменування у певних сферах.
2. Завдання Фондудержавного майна України
Фонд державногомайна України є центральним органом виконавчої влади із спеціальним статусом,який здійснює визначені законом повноваження власника державного майна тареалізує державну політику у сфері управління та приватизації державного майнаі виконує інші завдання та функції, визначені цим Законом. Фонд підзвітний тапідконтрольний Верховній Раді України. Фонд у своїй діяльності керується Конституцією України, цимЗаконом, Цивільним та Господарським кодексами України, іншими законами України,постановами Верховної Ради України, нормативно-правовими актами, а такожміжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною РадоюУкраїни. Фонд державного майна України має право: видавати в межах своєїкомпетенції нормативні документи, обов'язкові до виконання органами виконавчоївлади, іншими юридичними особами; контролювати їх виконання; проводитиінвентаризацію загальнодержавного майна, а також здійснювати аудиторськіперевірки ефективності його використання; затверджувати кошторис витрат іздержавного позабюджетного фонду приватизації в межах, установлених Державноюпрограмою приватизації майна державних підприємств.
Основнi завданняФонду полягають у наступному:
· захистмайнових прав України на її територiї та за кордоном;
· здiйсненняправ розпорядження майном державних пiдприємств у процесi їх приватизацiї,створення спiльних пiдприємств;
· здiйсненняповноважень щодо органiзацiї та проведення приватизацiї майна пiдприємств, якеперебуває у загальнодержавнiй власностi;
· реалізаціядержавної політики щодо управління об'єктами державної власності, зокрема усфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, у томучислі корпоративними правами держави;
· методичнезабезпечення реалізації майнових прав держави, процесу приватизації,використання та оренди державного майна, придбання майна у державну власність;
· державнерегулювання у сфері оцінки майна, майнових прав та професійної оціночноїдіяльності;
· організаціята проведення приватизації державного майна у встановленому порядку;
· співробітництвоз міжнародними організаціями з реалізації державної політики щодо об'єктівдержавної власності, зокрема у сфері приватизації державного майна тауправління корпоративними правами держави;
· формуванняі ведення Єдиного реєстру об'єктів державної власності;
· контрольза виконанням договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації;
· забезпеченняповернення у державну власність майна, яке було відчужене з порушенням закону.
Фонд вiдповiднодо покладених на нього завдань:
· змiнює упроцесi приватизацiї органiзацiйно-правову форму пiдприємств, що перебувають узагальнодержавнiй власностi, шляхом перетворення їх у вiдкритi акцiонернiтовариства;
· продаємайно, що перебуває у загальнодержавнiй власностi у процесi його приватизацiї,включаючи майно лiквiдованих пiдприємств i об'єктiв незавершеного будiвництва;
· укладаєугоди з посередниками щодо органiзацiї пiдготовки до приватизацiї та продажуоб'єктiв приватизацiї;
· видаєлiцензiї посередникам;
· вживаєзаходiв до залучення iноземних iнвесторiв до процесу приватизацiї;
· береучасть у створеннi спiльних пiдприємств, до статутного фонду яких передається майно,що є загальнодержавною власнiстю;
· представляєiнтереси України за кордоном з питань, що стосуються захисту майнових правдержави.
3. Функції Фондудержавного майна України
Фонд відповіднодо покладених на нього завдань виконує такі функції у сфері державноїекономічної політики та державного управління:
· представляєінтереси України з питань визнання прав і регулювання відносин власності тавикористання державного майна на міждержавному рівні, у тому числі вміжнародних організаціях;
· бере участьу підготовці спільних проектів щодо фінансування міжнародними організаціямиструктурних перетворень в економіці держави, приватизації тапісляприватизаційної підтримки підприємств;
· береучасть у розробленні проектів міжнародних договорів із питань міждержавнихмайнових відносин;
· налагоджуєзв'язки з відповідними органами приватизації та управління майном інших держав,укладає з ними договори з питань співробітництва;
· організовуєоціночну діяльність та забезпечує реалізацію змісту і напрямів її державногорегулювання відповідно до законодавства;
· приймаєрішення про подальше використання державного майна (крім матеріальних носіївсекретної інформації), що не увійшло до статутних фондів господарськихтовариств, створених у процесі приватизації.
Фонд відповіднодо покладених на нього завдань виконує такі функції у сфері оренди та концесіїдержавного майна:
1) здійснюєметодичне та методологічне забезпечення оренди державного майна;
2) виступаєвідповідно до закону орендодавцем цілісних майнових комплексів підприємств, їхструктурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло достатутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації(корпоратизації), що є у державній власності, та здійснює контроль занадходженням до Державного бюджету України плати за оренду державного майна;
3) дає згоду наздачу в оренду цілісних майнових комплексів структурних одиниць та підрозділівдержавних підприємств та організацій;
4) проводитьінвентаризацію та оцінку цілісних майнових комплексів державних підприємств,організацій, їх структурних підрозділів, що передаються в оренду Фондом, у томучислі нерухомого майна, а також майна, що не ввійшло до статутних фондівгосподарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації);
5) веде реєстрдоговорів концесії державного майна;
6) здійснюєконтроль за виконанням умов договорів оренди державного майна.
Функції Фонду усфері приватизації державного майна.
Фонд відповіднодо покладених на нього завдань виконує такі функції у сфері приватизаціїдержавного майна:
· розробляєі подає Кабінетові Міністрів України проекти державних програм приватизації таконтролює виконання державних програм приватизації;
· щорічноскладає і подає Кабінетові Міністрів України перелік об'єктів, що підлягаютьприватизації, для включення його до проекту Державного бюджету України навідповідний рік; складає і подає Кабінетові Міністрів України перелік об'єктів,що підлягають приватизації, для включення його до проектів середньострокових тадовгострокових загальнодержавних програм;
· разом зорганами, уповноваженими управляти державним майном, складає переліки об'єктівправа державної власності, що не підлягають приватизації;
· організовуєпроведення передприватизаційної підготовки підприємств;
· приймає рішенняпро приватизацію державного майна, включаючи приватизацію об'єктівнезавершеного будівництва та законсервованих об'єктів, у тому числі простворення господарських товариств на базі майна об'єктів незавершеногобудівництва та законсервованих об'єктів, що є у державній власності;
· приймаєрішення про зупинення (призупинення) приватизації державного майна, у томучислі про зняття об'єкта приватизації з продажу, а також вносить зміни до планурозміщення акцій відкритого акціонерного товариства у частині перенесеннятерміну їх розміщення;
· організовуєта контролює виконання робіт з інвентаризації та оцінки майна державнихпідприємств, що приватизуютьсят та повертаються у державну власність, у разінеобхідності залучає органи державної влади до проведення інвентаризації майна;
· створюєкомісії з приватизації, конкурсні комісії з продажу державного майна;
· затверджуєплани приватизації державного майна та плани розміщення акцій;
· вживаєразом з органами Антимонопольного комітету України заходів щодо запобіганнямонополізації товарних ринків у процесі приватизації та оренди державногомайна;
· продаєдержавне майно в процесі його приватизації, у тому числі майно ліквідованихпідприємств, об'єкти незавершеного будівництва;
· здійснюєу процесі приватизації реструктуризацію, в тому числі реорганізацію, державнихпідприємств;
· укладає упроцесі приватизації договори купівлі-продажу державного майна;
· підтверджуєправо власності на державне майно, яке передається до статутних фондівгосподарських товариств, створених у процесі приватизації;
· здійснюєконтроль за додержанням законодавства з питань приватизації, виконанням умовдоговорів купівлі-продажу державного майна;
· забезпечуєінформування Верховної Ради України, Президента України, Кабінету МіністрівУкраїни, органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування танаселення про хід приватизації;
· контролюєта вживає заходів щодо своєчасного та повного надходження коштів від продажуоб'єктів приватизації;
· забезпечуєконтроль за діяльністю Фонду майна Автономної Республіки Крим, регіональнихвідділень, представництв та організацій Фонду;
· виступаєзамовником оцінки майна, укладає договори на проведення оцінки майна тазатверджує акти оцінки майна (висновки про вартість майна) у випадках, встановленихзаконом.
Систему органівФонду становлять:
· центральнийапарат Фонду;
· регіональнівідділення;
· Фондмайна Автономної Республіки Крим;
· представництва.
Фонд, Фонд майнаАвтономної Республіки Крим, регіональні відділення та представництва становлятьєдину систему державних органів приватизації та управління корпоративнимиправами держави в межах, визначених законом.
Висновок
Фонд державногомайна України розробляє й подає Кабінету Міністрів України проекти державнихпрограм приватизації, організовує та контролює їх виконання; змінює в процесіприватизації організаційно-правову форму підприємств, що перебувають удержавній власності, шляхом перетворення їх на відкриті акціонерні товариства;здійснює повноваження власника щодо частки акцій акціонерних товариств, які небуло реалізовано в процесі приватизації; продає майно, що перебуває взагальнодержавній власності, в процесі його приватизації, включаючи майноліквідованих підприємств і об'єктів незавершеного будівництва; створює комісіїпо приватизації; видає ліцензії посередникам; вживає заходів щодо залученняіноземних інвесторів до процесу приватизації; виступає орендодавцем майнацілісних майнових комплексів підприємств, організацій, їх структурнихпідрозділів, що є загальнодержавною власністю; дає дозвіл підприємствам,організаціям на передачу в оренду майнових комплексів їх структурнихпідрозділів.
Списоквикористаних джерел
1. Конституція України від 28червня 1996 р. – К., 1996.
2. Про фінансово-кредитнімеханізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, N 52, ст.377 )
3. «Про Фонд державного майнаУкраїни», затвердженого постановою Верховної Ради України від 7 липня 1992 р.
4. Постанова ВР Про Тимчасовеположення про Фонд державного майна України Відомості Верховної Ради (ВВР)1992, N 39, ст. 581 Із змінами, внесеними згідно з Постановою ВР N 279/97-ВРвід 21.05.97, ВВР, 1997, N 26, ст.179 )
5. Ринок нерухомості / A.M.Асаул, В.І. Павлов, І.І. Пилипенко, Н.В. Павліха, І.В. Кривов'язюк: Навч.посібник, видання друге. — К.: Кондор, 2006. 336 с.
6. Асаул А.М., Брижань І.А.,Чевганова В.Я. Економіка нерухомості: Підручник. – К.: Лібра, 2004. – 304с.
7. Клименко О. “Речові права нанерухоме майно за законодавством України” // Право України № 9, 2004.