Курсоваробота
Купівля-продажжитла
План
Вступ
Поняття договору купівлі-продажу житла
Предмет та сторони договору купівлі-продажужитла
Зміст, порядок укладання та форма договорукупівлі-продажу житла
Відповідальність сторін за договоромкупівлі-продажу житла
Висновки
Список використаної літератури
Вступ
Питання житла завжди було і буде актуальнимдля кожної людини, протягом всього її життя, бо ніде людина не почуває себенайбільш зручно, комфортно, і захищено так, як у власному домі.
За радянських часів було розроблено чималопрограм щодо розвитку житлового фонду СРСР. 30 червня 1983 року Верховною РадоюУРСР прийнято та введено в дію Житловий кодекс Української РСР, якийвстановлював право громадян лише на безстрокове користування жилимиприміщеннями.
Першим нормативним актом, який дав значнийпоштовх для розвитку всіх форм власності, і в першу чергу на житло, став ЗаконУкраїни «Про власність», прийнятий Верховною Радою України 07 лютого 1991 року,який визначив рівноправність усіх форм власності (приватної, колективної,державної), а також право власника на свій розсуд володіти, користуватися тарозпоряджатися належним йому майном, в тому числі і житлом. Згідно із статтею15 Закону України «Про власність» кожному наймачеві жилого приміщення в будинкудержавного чи громадського фонду та членам його сім'ї було надано правопридбати у власність відповідну квартиру або будинок шляхом їх викупу або наінших підставах, передбачених законодавством. Не зважаючи на застосування вЗаконі терміну «викуп», фактично законодавець мав на увазі придбання такогожитла на умовах договору купівлі-продажу, для якого необхідне відповідненотаріальне посвідчення та державна реєстрація.
Після проголошення незалежності України 24серпня 1991 року, в нашій країні з'явилися всі передумови для рівного розвиткуусіх форм власності, що надавало власнику майна всі права по користуваннюволодінню та розпорядженню даним майном, при чому першочергова перевага сталанадаватися праву приватної власності.
19 червня 1992 року було прийнято ЗаконУкраїни «Про приватизацію державного житлового фонду», яким передбачені два способипереходу квартири (будинку) у приватну власність:
— безоплатна передача громадянам квартир(будинків) з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі нанаймача і кожного члена його сім’ї та додатково 10 квадратних метрів на сім’ю;
— продаж надлишків загальної площі квартир(будинків) громадянам України, що мешкають в них або перебувають в черзіпотребуючих поліпшення житлових умов.
Згідно з цим Законом, власникприватизованого житла має право розпорядитися квартирою (будинком) на свійрозсуд: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти,укладати інші угоди, не заборонені законом. Порядок здійснення цих праввласником житла регулюється цивільним законодавством України.
28 червня 1996 року було прийнято Основнийзакон держави – Конституцію України. У статті 41 Конституції визначено правокожного володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатамисвоєї інтелектуальної, творчої діяльності. Закріплено непорушність праваприватної власності, а також захищено власника від протиправного позбавленняправа власності. Кожному гарантується право на житло.
Держава бере на себе обов'язки щодостворення умов, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло,придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребуютьсоціального захисту, держава та органи місцевого самоврядування надають житло безоплатноабо за доступну для них плату, відповідно до закону. Ніхто не може бутипримусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
16 січня 2003 року був прийнятий новийЦивільний кодекс України, що набрав чинності з 1 січня 2004 року, в якомувідведено цілу главу праву власності на житло, дано визначення поняття житлавзагалі та окремих його видів, зазначені права власника житлового будинку(квартири).
Розглянемо спосіб придбання житла шляхомукладання договору купівлі-продажу житла.
Поняття договору купівлі-продажу житла
Договором є домовленість двох або більшесторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав таобов’язків.
Відповідно до статті 655 ЦК України, задоговором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язуєтьсяпередати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупецьприймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певнугрошову суму[1].Таке визначення договору купівлі-продажу повною мірою відноситься і до сферикупівлі-продажу житла.
Отже, за договором купівлі-продажу житлаодна сторона (продавець) зобов’язується передати у власність іншій стороні(покупцю) житлове приміщення (житловий будинок, квартиру чи інше приміщення,призначене та придатне для постійного проживання у них), а покупець зобов’язуєтьсяприйняти це житлове приміщення, і сплатити за нього обумовлену грошову суму.Він спрямований на безповоротне відчуження продавцем майна та перехід його увласність покупця і, отже, є юридичною підставою виникнення такогозобов'язального правовідношення, яке обумовлює появу в покупця абсолютногоречового права.
Стосовно договорів купівлі-продажу житла,то чинне законодавство дозволяє провести класифікацію таких договорів. Цюкласифікацію можна провести за різними критеріями, що дозволить визначитиособливості окремих видів договорів купівлі-продажу житлових приміщень.
Отже, договори купівлі-продажу житла можнакласифікувати за такими критеріями:
по предмету:
а) залежно від виду предмета:
— договір купівлі-продажу житлового будинку;
— договір купівлі-продажу квартири;
— договір купівлі-продажу частини житловогобудинку;
— договір купівлі-продажу частини квартири;
— договір купівлі-продажу частки майна(будинку, квартири) у праві спільної часткової (сумісної) власності;
б) в залежності від цілісності предмета:
— договір купівлі-продажу житловогоприміщення незавершеного будівництвом;
— договір закупівлі-продажу житловогоприміщення, (закінченого об'єкта).
за підставами перебування житловогоприміщення у власності:
договір купівлі-продажу житловогоприміщення в житлово-будівельних і житлових кооперативах;
договір купівлі-продажу житловогоприміщення, що належить на праві власності за іншими підставами (наприклад, урезультаті приватизації);
за суб'єктами:
договір купівлі-продажу житловогоприміщення між громадянами;
договір купівлі-продажу житлового приміщенняза участю юридичних осіб (юридичної особи);
договір купівлі-продажу житловогоприміщення за участю державних органів чи органів муніципальних утворень.
Договір купівлі-продажу юридичноюлітературою визначається як двосторонній, оплатний і консенсуальний договір.
З точки зору прав і обов'язків, якиминаділені сторони за договором купівлі-продажу житла, він є двостороннім,оскільки права і обов'язки виникають як у продавця (обов'язок передати житло увласність покупцю і право вимагати отримання обумовленої договором грошовоїсуми), так і в покупця (право вимагати передачі житла, і обов'язок сплати занього гроші). Якщо розглядати такий договір з точки зору кількості сторін, товін може бути і багатостороннім. Коли у договорі сторонами виступають одинпродавець і один покупець, то він є двостороннім як за правами і обов'язками,так і за кількістю сторін. Однак, часто бувають випадки, коли продавець, якийнаприклад, відчужує свою частку у праві спільної часткової власності, один, апокупців може бути декілька. І навпаки, продавців, які продають кожен своючастку, декілька, а покупець, який одночасно купує всі частки – один. Такеположення, зокрема, випливає із ч. 4 ст. 626 ЦК[2] України, де вказано, що до договорів,що укладаються більш як двома сторонами (багатосторонні договори),застосовуються загальні положення про договір, якщо це не суперечитьбагатосторонньому характеру цих договорів. Договір купівлі-продажу вважаєтьсяукладеним з моменту досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами.
Предмет та сторони договору купівлі-продажужитла
Із самої назви даного виду договоріввипливає, що предметом договору купівлі-продажу житла виступає саме житло. Встаттях 379, 380, 382[3]ЦК України дане визначення поняття житла взагалі та окремих його видів.
Житлом фізичної особи є житловий будинок,квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання вних.
Житловим будинком є будівля капітальноготипу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовимиактами, і призначена для постійного у ній проживання.
Квартирою є ізольоване помешкання вжитловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.
Законодавець не визначив, яке іншеприміщення він вважає житлом, вказавши лише, що воно повинно бути призначене тапридатне для постійного проживання, споруджене з дотриманням вимог,встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами. З цього виходить, щонаприклад, дачний будинок, теж може бути визнаний житлом. Так само, житломможна визнати окремі ізольовані кімнати в квартирах, якщо вони зареєстровані вякості таких в Бюро технічної інвентаризації (БТІ), школи-інтернати, гуртожитки,готелі, в яких особи проживають постійно і сплачують за таке проживаннявідповідну плату.
Предмет договору купівлі-продажу житлавідноситься до індивідуально визначених речей, тобто наділений індивідуальновизначеними ознаками, які відрізняють його від інших однорідних речей.Особливістю такого роду речей є їх юридична незамінність. Статтею 383 ЦКУкраїни чітко регламентовано, що власник житлового будинку, квартири не маєправа використовувати помешкання для промислового виробництва.
Не може бути предметом договорукупівлі-продажу квартира (кімната, житловий будинок), на які накладений арештабо заборона відчуження. Житло, що знаходиться в заставі, може бути проданелише з дозволу заставодержателя, а у випадку, якщо договором про заставувстановлена заборона на продаж, житло не може бути продане. При продажузаставленої квартири, всі обов'язки заставодавця переходять до покупця, якомудоведеться розплачуватися по договору, який забезпечений заставою житла.Відомості про накладені заборони і арешти міститься в Єдиному реєстрі заборонна відчуження об'єктів нерухомого майна, Положення про який затверджене наказомміністра юстиції України від 27.05.98 р. за № 41/5[4].
Виходячи з визначення поняття договорукупівлі-продажу житла сторонами у ньому виступають продавець та покупець. Продавцемза договором є власник житлового будинку, квартири чи їх частини. Правовласності на відчужуване майно повинне бути підтверджене правовстановлюючимидокументами. Це може бути нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу,довічного утримання, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину,свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, свідоцтвопро придбання нерухомого майна з прилюдних торгів та інші документи. Щоб матизмогу продати або купти житло, продавець і покупець повинні бути наділеніповною цивільною дієздатністю.
За загальним правилом повну цивільнудієздатність мають особи які досягли вісімнадцятирічного віку, тобто єповнолітніми, і яка поширюється на усі цивільні права та обов'язки. Однак,власником будинку чи квартири може бути і неповнолітня особа, яка має неповнудієздатність, і навіть малолітня особа, наділена лише частковою дієздатністю.Стосовно неповнолітніх осіб, то вони можуть набути повну цивільну дієздатністьі до вісімнадцяти років. Якщо особа, що досягла шіснадцятирічного віку, бажаєзареєструватися як підприємець, і на це є згода батьків, то така особа набуваєповної дієздатності після реєстрації її як підприємця у відповідних органах.Після цього, якщо неповнолітня особа-підприємець є власником житла, і бажаєйого продати, згода батьків на таку угоду не потрібна. Повна цивільнадієздатність може бути надана фізичній особі, яка досягла шістнадцяти років іпрацює за трудовим договором, а також неповнолітній особі, яка записана матір’юабо батьком дитини. Оскільки малолітні особи та неповнолітні особи, які ненабули повної дієздатності, відносно укладання угод з нерухомістю, в тому числіщодо купівлі-продажу житла, не наділені повною цивільною дієздатністю, продавцямижитла виступають їхні батьки, усиновителі, опікуни чи піклувальники. При цьомуобов'язковим є наявність дозволу органу опіки та піклування на таке відчуження.
Аналогічна ситуація має місце і тоді, коливище зазначені особи виступають покупцями житлового приміщення. Особи, якідосягли вісімнадцяти років і мають повну цивільну дієздатність, а також особи,які набули повну дієздатність у встановленому законом порядку, можуть бутипокупцями житлового приміщення без згоди на це своїх батьків, законнихпредставників, усиновителів, опікунів чи піклувальників. Що стосується осіб,які мають неповну цивільну дієздатність, то згідно із ст. 32[5] ЦК України, вониможуть самостійно розпоряджатися своїм заробітком, стипендією або іншимидоходами, самостійно укладати договір банківського вкладу (рахунку) тарозпоряджатися вкладом, внесеним ними на своє ім’я (грошовими коштами нарахунку). Однак, на вчинення неповнолітньою особою правочину щодо транспортнихзасобів або нерухомого майна (в тому числі щодо купівлі-продажу житла) повиннабути письмова нотаріально посвідчена згода батьків (усиновлювачів) абопіклувальника і дозвіл органу опіки та піклування. Отже, надаючи певну свободунеповнолітнім особам по розпорядженню особистими грошовими коштами,законодавець обмежує дії цих осіб щодо купівлі-продажу нерухомого майна,зокрема, житла, оскільки такі особи ще не в повній мірі здатні усвідомлюватихарактер здійснюваної угоди та її цивільно-правові наслідки.
Інколи бувають випадки, коли повнолітняособа (яка є власником житла, або в якої достатньо коштів для його придбання)страждає на психічне захворювання, або зловживає спиртними напоями чинаркотичними засобами, і не в змозі об'єктивно усвідомлювати значення своїх дійта керувати ними. В таких випадках, суд вправі обмежити цивільну дієздатністьтаких осіб, встановивши над ними піклування. В цьому разі продавцем чи покупцемжитла будуть виступати піклувальники зазначених осіб. Однак, для здійсненнякупівлі-продажу житла необхідний дозвіл органу опіки та піклування.
Оскільки законом визначено, що договіркупівлі-продажу житла підлягає нотаріальному посвідченню, то при вчиненнінотаріальних дій нотаріус зобов'язаний встановити особу громадянина та йогопредставника, що звернулися за вчиненням нотаріальних дій, при цьомуз'ясовується дієздатнісь осіб. Установлення особи здійснюється за паспортом абоіншими документами, які унеможливлюють будь-які сумніви щодо особи громадянина(паспорт громадянина України, паспорт громадянина України для виїзду за кордон,дипломатичний чи службовий паспорт, посвідчення особи моряка, посвідка напроживання особи, яка мешкає в Україні, але не є громадянином України та ін.).
Зміст, порядок укладання та форма договорукупівлі-продажу житла
Відповідно до статті 628 ЦК України[6], змістдоговору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погодженіними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільногозаконодавства.
Як істотні умови договорів, предметом якихє нерухомість, ЦК України встановлює два — предмет і ціну. Як зазначалося вище,предметом договору купівлі-продажу житла виступає житловий будинок (йогочастина), квартира (її частина), частка майна (будинку, квартири) у правіспільної часткової (сумісної) власності, котедж (дача), які продавець має намірпродати, а покупець придбати.
За загальним правилом, ціна в договорівстановлюється за домовленістю сторін. Якщо ціна у договорі не встановлена і неможе бути визначена виходячи з його умов, вона визначається виходячи іззвичайних цін, що склалися на аналогічні товари, роботи або послуги на моментукладення договору.
Однак, така умова договору купівлі-продажужитлового приміщення, як ціна, значно відрізняється від загальних положень продоговори. По-перше, положення про те, що виконання договору, у якому невизначена ціна, повинно бути оплачене за ціною, звичайно стягнутою при подібнихобставинах за аналогічні товари, не підлягає застосуванню до договорів продажужитлових приміщень, як і взагалі до договорів продажу нерухомості. Тут будедіяти інше правило: при відсутності в договорі погодженого сторонами вписьмовій формі умови про ціну нерухомості, договір про її продаж визнається неукладеним.
По-друге, ціна на житловий будинок, щознаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цимоб'єктом частини земельної ділянки чи права на неї, якщо інше не передбаченозаконом чи договором. У випадках, якщо відбувається одночасне відчуженняжитлового будинку і земельної ділянки, сторони в договорі можуть указати цінукожного об'єкта окремо. У випадках, коли ціна житлового приміщення в договоріпродажу встановлена за одиницю її площі чи іншого показника її розміру,загальна ціна такого житлового приміщення, що підлягає сплаті, визначаєтьсявиходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна. Ціна нажитлове приміщення, що продається, в більшості випадків встановлюється задомовленістю сторін. В договорі купівлі-продажу жилого приміщення як правиловказується вартість цього житлового приміщення за ставкою БТІ або на підставіекспертної оцінки[7],яка в більшості випадків нижче його дійсної вартості. Бувають випадки, колидійсна ціна, за якою продається житлове приміщення, не вказується у договорі, азалишається лише інвентаризаційна ціна. Це робиться для того, щоб зменшитирозмір сплати податків1 та державного мита2.
Ще однією істотною умовою договору продажужитлового будинку (його частини) чи квартири, є наявність переліку осіб, щопроживають у відчужуваному житлі, які зберігають право користування відповіднимжитловим приміщенням після його придбання покупцем, додатково визначаєтьсяперелік таких осіб із вказуванням їхніх прав користування житловим приміщенням,що продається. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним.
Практично це означає, що при відчуженнівласником належного йому житла без згоди членів його родини, що спільнопроживають з ним, вони продовжують користуватися колишнім приміщенням назаконній підставі, і новому набувачу (чи іншому власнику) не вдасться припинитиїхнє право. Перелік таких осіб встановлюється на підставі довідкижитлово-експлуатаційної організації (довідки об’єднання співвласниківбагатоквартирного будинку – якщо квартира приватизована) або паспортного столуза місцем перебування відчужуваного житлового приміщення, і в договорі повиннебути посилання на реквізити цієї довідки. У довідці вказується:
— для приватизованих житлових приміщень — хто проживав у житловому приміщенні на момент приватизації і хто проживає вданий час;
— для житлових приміщень, придбаних іншимспособом — хто проживає в даний час.
Ці відомості необхідно знати для того, щобвизначити — хто, крім власника, вправі претендувати на користування житловимприміщенням.
При відчуженні кімнати в комунальнійквартирі згоди сусідів на продаж кімнати не потрібно, оскільки така квартиравже розділена між мешканцями в натурі, і правила про загальну частковувласність на такі квартири не поширюються. Вони користуються лише переважнимправом придбання цієї кімнати.
При укладенні договору в першу чергуповинні бути максимально захищені інтереси покупця. Для цього бажано і навітьнеобхідно ознайомитися з правовстановлюючими документами, що підтверджуютьправо власності на житлове приміщення. Такими документами можуть бути:нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу, довічного утримання, дарування,міни; свідоцтво про придбання житлового будинку (частини будинку) з прилюднихторгів, свідоцтво про право приватної власності, яке видається відповідниморганом (при приватизації житла), свідоцтво про право на спадщину, свідоцтвопро право власності на частку в спільному майні подружжя, іншіправовстановлюючі документи. За такими документами покупець в змозіпересвідчиться, кому належить житлове приміщення.
У судовій практиці, пов'язаної звідчуженням житлових приміщень, найбільша кількість спорів виникає при продажучастки житлового приміщення (квартири, житлового будинку). Громадянин, щопродає свою частку в загальній власності на житлове приміщення, у першу чергуповинен запропонувати викупити її своїм співвласникам, і тільки у випадку їхвідмови придбати зазначену частку за ціну і на умовах, названих власником,можливий продаж цієї частки іншим особам. Це питання досить чітко визначенеЦивільним кодексом України. Згідно із ст. 362 ЦК[8], у разі продажу частки у правіспільної часткової власності продавець частки зобов’язаний письмово повідомитиінших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови,на яких він її продає.
При цьому, співвласник у праві спільноїчасткової власності має переважне право перед іншими особами на її купівлю заціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажуз публічних торгів. Якщо бажання придбати частку у праві спільної частковоївласності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.
Продавець частки у праві спільної частковоївласності має право продати свою частку іншій особі лише тоді, коли іншіспіввласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи нездійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця від дняотримання ними повідомлення.
Факт відмови співвласників житловогоприміщення від придбання відчужуваної частки в загальній власності на житловеприміщення, або підтвердження того, що власник, що відчужує свою частку взагальній власності, сповістив про продаж і ціну договору інших учасників загальноїчасткової власності, повинен бути відображений у тексті договору.
Правила привілейованої купівлі частки майнав спільній сумісній власності не стосуються укладення договорів дарування,міни, довічного утримання, відчуження частини майна, виділеної за згодоюспіввласників або за рішенням суду, а також у разі продажу частини будинку зприлюдних торгів.
Продаж житлового приміщення, що належитьвласникам на праві спільної сумісної власності, може здійснюватися за згодоювсіх співвласників. Слід мати на увазі, що майно, нажите подружжям за часшлюбу, належить йому на праві спільної сумісної власності. Кожен з подружжя маєрівні права володіння, користування і розпорядження. Навіть, якщо вправовстановлюючому документі власником виступає один з подружжя, а це майнопридбане ним за час шлюбу, то при укладенні угоди про відчуження спільногомайна подружжя, що потребує обов'язкового нотаріального посвідчення, слідотримати письмову згоду другого з подружжя, яка також має бути нотаріальнозасвідчена. Ці положення не стосуються майна, що належало кожному з подружжя доодруження, а також отриманого ними під час шлюбу в дар або в порядкууспадкування. Таке майно є власністю кожного з них, якою вони самостійнорозпоряджаються.
У тому разі, коли співвласником житловогоприміщення є неповнолітні діти або громадяни, визнані судом недієздатними чиобмежено дієздатними, угоди від їхнього імені вчиняють батьки, усиновителі абоопікуни за наявності дозволу органів опіки і піклування. Такими угодами,зокрема є договори, що потребують нотаріального посвідчення і спеціальноїреєстрації: відмова від належних підопічному майнових прав, поділ майна, поділабо обмін житлової площі тощо. При цьому слід мати на увазі, що закон забороняєопікунам і піклувальникам здійснювати дарування від імені підопічного.
Покупець також має право дізнатися чи ненакладено заборону або арешт на відчуження житлового приміщення. Як ужезазначалося, інформація про накладені заборони і арешти міститься в Єдиномуреєстрі заборон на відчуження об'єктів нерухомого майна. Довідки провідсутність заборон та арештів на відчуження об'єктів нерухомого майнавидаються на запит нотаріуса щодо нерухомого майна, яке є предметом угоди, щоподано для засвідчення.
Заборони на відчуження накладаютьсянотаріусом чи посадовою особою відповідних Рад у населених пунктах, де немаєнотаріусів при посвідченні договору довічного утримання, договору про заставу,в інших випадках, передбачених законом.
Арешти на відчуження нерухомого майнанакладаються судовими і слідчими органами у випадках, передбачених законом.
За наявності заборони угоду про відчуженнямайна, обтяженого боргом, може бути укладено за згодою кредитора і набувача напереведення боргу на набувача.
Покупець вправі пересвідчитись в тому, що вжитловому приміщенні, яке він збирається придбати, не проживають за договоромнайму або оренди інші громадяни, оскільки зміна власника не тягне за собоюприпинення договору найму чи оренди, якщо інше не передбачено такимидоговорами. Маються на увазі не тільки зареєстровані особи, але і ті, комувласник надав право проживати в цьому приміщенні (право житлового сервітуту),Їхнє право не припиняється з продажем будинку чи квартири, якщо власник неуклав з ними договору, де визначений термін проживання (договору наймання,оренди). Продавець зобов'язаний попередити Покупця про наявність таких осіб.
Згідно зі статтею 657 ЦК України, договіркупівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майнаукладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державнійреєстрації. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державнійреєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державноїреєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державноїреєстрації — з моменту державної реєстрації. Пунктом 5 Тимчасового порядкудержавної реєстрації правочинів[9],державній реєстрації підлягають правочини, зокрема, договір купівлі-продажу,міни, земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку(квартири) або іншого нерухомого майна. Державна реєстрація правочинівпроводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочиніводночасно з його нотаріальним посвідченням (пункт 6 вказаного Тимчасовогоположення (671-2004-п). Дата та час внесення відповідного запису до Державногореєстру правочинів вважається датою державної реєстрації правочину.
Відповідно до Закону України «Проприватизацію державного житлового фонду», прийнятого 19 червня 1992 р.,[10]одержання громадянами державного житла в порядку приватизації, безоплатно чи здоплатою, оформляється Свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок),яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення(п.5 ст.8).
Письмовість форми передбачає, що його змістповинен бути закріплений у одному чи декількох документах, а також підписанийсторонами. Оскільки договір купівлі-продажу підлягає нотаріальному посвідченню,то він оформляється на спеціальному бланку (зразок та опис спеціальних бланківі захисних знаків, а також порядок їх постачання, зберігання, обліку тазвітності витрачання встановлюються Міністерством юстиції України), яківидаються нотаріусу. В договорі зазначаються сторони (продавець і покупець),предмет договору, ціна, на кого покладаються обов'язки по сплаті витрат,пов'язаних з укладанням договору, відповідальність сторін за договором.Недодержання письмової форми договору тягне за собою недійсність угоди.
Оскільки договір купівлі-продажу житлапідлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, то такий порядокнотаріального посвідчення чітко визначений Інструкцією про порядок вчиненнянотаріальних дій нотаріусами України, який затверджений Наказом МіністерстваЮстиції України від 18.06.1994 року № 18/5 з наступними змінами.
У п. 49 Інструкції зазначається, що принотаріальному посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, а такожіншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає поданнядокументів, які підтверджують право власності на вказане майно, та, у передбаченихзаконодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію правна це майно в осіб, які його відчужують. Перелік відповідних документів, щопідтверджують право власності на нерухоме майно, які необхідні нотаріусу,зокрема:
нотаріально посвідчений договіркупівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування,міни, спадковий договір;
свідоцтво про право власності на об'єктинерухомого майна;
іпотечний договір;
рішення суду;
договір купівлі-продажу, зареєстрований набіржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав.
Цей перелік не є вичерпним, отже, можливеподання й інших документів.
Крім цього, слід узяти до уваги і вимогист. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майнота їх обмежень»[11],в якій зазначено, що підставою для державної реєстрації прав, що посвідчуютьвиникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цихправ, є:
державний акт про право власності наземельну ділянку;
нотаріально посвідчений договіркупівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни земельної ділянки абоіншого нерухомого майна;
договір про приватизацію майна державнихпідприємств;
договір купівлі-продажу нерухомого майна,зареєстрований на біржі в установленому порядку;
нотаріально посвідчений договір про поділ,перерозподіл, об’єднання нерухомого майна;
свідоцтво про право на спадщину;
свідоцтво про право власності на частку вспільному майні подружжя;
свідоцтво про придбання нерухомого майна зприлюдних торгів;
свідоцтво про право власності на будівлю(частину будівлі), споруду;
рішення суду про право власності на об’єктнезавершеного будівництва;
акти прийому нерухомого майна доексплуатації;
договори про іпотеку, оренду строком більшеодного року, інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухомемайно;
рішення суду стосовно речових прав нанерухоме майно, обмежень цих прав, що абрали законної сили.
Підставою для державної реєстрації прав, щопосвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно,обмежень цих прав, зокрема, є: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу;договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі вустановленому порядку; свідоцтво про право власності на будівлю (частинубудівлі), споруду; акти прийому нерухомого майна до експлуатації; договори проіпотеку; інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухоме майно;рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, щонабрали законної сили; інші акти органів державної влади або органів місцевогосамоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначенихзаконом.
Відповідальність сторін за договоромкупівлі-продажу житла
Із змісту поняття договору купівлі-продажужитла випливає, що продавець несе відповідальність за своєчасне переданняжитлового приміщення у власність покупця, а покупець несе відповідальність засвоєчасну і повну оплату вартості цього житла, згідно домовленої суми. Відмоваоднієї із сторін виконати покладені договором обов’язки, дає право стороні, чиїправа порушені, звернутися до суду за їх захистом.
Власник (покупець), який має підставипередбачати можливість порушення свого права власності іншою особою(продавцем), може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій,які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій длязапобігання такому порушенню. І навпаки, якщо продавець добросовісно передавжитлове приміщення покупцю в такому ж стані і на тих умовах, при яких булодосягнуто згоди при укладанні договору, а покупець не передав обумовлену суму,або передлав її не в повній мірі, продавець може звернутися до суду з вимогоюпро вчинення покупцем дій для припинення порушеного права. Крім того, сторона,чиї права порушені може також вимагати відшкодування моральної шкоди, якої їйбуло завдано невиконанням чи неналежним виконанням умов договору.
Недодержання встановленої форми договорукупівлі-продажу та інших вимог щодо його оформлення тягне за собою наслідки,визначені загальними правилами цивільного права, якщо інше не передбаченоспеціальним законом.
Договір купівлі-продажу житла може бутивизнаний у судовому порядку недійсним у таких випадках:
недодержання письмової форми договору;
відмова однієї із сторін щодо нотаріальногопосвідчення договору та його державної реєстрації;
укладання договору стороною, яка не мала наце законних підстав (особою, яка не є власником житла, представником продавцябез його згоди, неповнолітньою особою, яка має неповну цивільну дієздатність,особою, яка визнана судом недієздатною чи обмежено дієздатною);
укладення договору шляхом обману,насильства, при збігу тяжких обставин.
У разі недійсності правочину кожна ізсторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала навиконання цього правочину (договору), а в разі неможливості такого повернення,зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі,наданій послузі, — відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, якііснують на момент відшкодування[12].Слід звернути увагу, що при визнанні договору недійсним внаслідок обману чинасильства, то винна сторона зобов’язана відшкодувати потерпілій стороні збиткиу подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв’язку з вчиненням цьогоправочину.
Якщо судом буде визнано, що покупецьзобов’язаний повернути житло продавцю внаслідок визнання договору недійсним, товін вправі вимагати відшкодування витрат, понесених ним за час користування цимжитлом.
Укладання договору купівлі-продажужитлового приміщення шляхом обману чи насильства переплітається з нормамиКримінального кодексу, який передбачає кримінальну відповідальність за такізлочини як шахрайство (ст. 190 КК) та вимагання (189 КК), тому винна сторонаможе бути притягнута в таких випадках крім, цивільно-правової і до кримінальноївідповідальності.
Наприклад, одним з можливих варіантівкупівлі-продажу житла шляхом обману є такий. Дійсний власник будинку (квартири)від’їжджає у відпустку чи тривале відрядження, при цьому може здати своєпомешкання для проживання іншим особам. Після цього складаються підробнідокументи на таке помешкання, і воно продається. повернувшись додому власниквиявляє, що в ньому вже живуть інші особи, які вважають себе власниками цьогопомешкання. Постраждалим виявиться «новий» власник, оскільки квартиру повернутьсправжньому.
Іншим видом шахрайства може стати укладеннядоговору, який в подальшому буде визнаний недійсним, з різних підстав. Привизнанні договору недійсним кожна із сторін зобов’язана повернути іншій все,отримане нею за договором. Враховуючи, що в договорі купівлі-продажу як правиловказується не реальна вартість житла, а її занижена (з метою зменшення розмірусплати податку продавцем та державного мита при укладенні договору), то покупецьотримає лише ту мізерну суму, яка вказана в договорі.
Висновок
Договір купівлі-продажу житла хоч і не єнайрозпосюдженішим, але є одним із найважливіших серед договорівкупівлі-продажу, оскільки зачіпає одне із самих основних прав людини – право нажитло, передбачене ст. 47 Конституції України.
Крім того, купівля-продаж житла має своїособливості. По-перше, договір купівлі-продажу повинен бути складений уписьмовій формі. По-друге – обов’язковість нотаріального посвідчення, по-третє– обов’язковість державної реєстрації угод з нерухомістю, по четверте –обов’язкове врахування інтересів всіх осіб, які мають право на дане житло.
Необхідно зауважити, що у вітчизнянійсистемі цивільного законодавства все ще існують деякі прогалини, що регулюютьвідносини у житловій сфері. Наприклад, мають місце випадки, коли новий власникне може виписати попереднього власника і його сім’ю з придбаного житловогоприміщення. На жаль, навіть у судовому порядку це питання не завжди може бутивирішене на користь нового власника.
Список використаної літератури
1. Конституція України від 28.06.1996 року із змінами.
2. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 року.
3. Закон України «Про власність» від.07.02.1991 рокуіз змінами.
4. Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб»від 22.05.2003 року з наступними змінами.
5. Закон України «Про приватизацію державного житловогофонду», прийнятого 19 червня 1992 р. з наступними змінами.
6. Закон України «Про державну реєстрацію речових правна нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 року.
7. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав тапрофесійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 року.
8. Декрет Кабінету Міністрів України «Про державнемито» від 21 .01.1993 року з наступними змінами.
9. Наказ N 84/5 Мін'юсту України від 20.09.2002 р.«Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформленнясвідоцтв про право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках»
10. Цивільне право України: Підручник.: У двох томах /За ред. О.В.Дзери – Т. 2.
11. Особлива частина. – К.: Юрінком Інтер, 2005.