ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава 1. Понятие и виды муниципального недвижимого имущества
1.1 Понятие муниципального недвижимого имущества
1.2 Виды муниципального недвижимого имущества
Глава 2. Понятие, виды и субъекты сделок с муниципальнымнедвижимым имуществом
2.1 Понятие и виды сделок с муниципальным недвижимымимуществом
2.2 Субъекты сделок с муниципальным недвижимым имуществом
Глава 3. Отдельные виды сделок с муниципальным недвижимымимуществом
3.1 Договор купли-продажи муниципального недвижимогоимущества
3.2 Договор аренды муниципального недвижимого имущества
3.3 Договор найма муниципального недвижимого имущества
Заключение
Библиография
ВВЕДЕНИЕ
Сделки с недвижимостью,находящейся в муниципальной собственности, являются одним из источниковпополнения местного бюджета, а, следовательно, условием существования иразвития муниципальных образований. «Позади остался десятилетний периодперехода России к рынку, и сегодня в стране – налицо базовые черты рыночнойэкономики. Страна рассталась с монополизмом государственной собственности», путемвыделения из нее муниципальной собственности. Логика проводимых в странеэкономических и политических реформ ставит на повестку дня задачу осуществлениядальнейших шагов в сфере земельно-имущественных отношений, а такжесовершенствования правового регулирования сделок с муниципальной недвижимостью.
Совершая сделки смуниципальной собственностью, муниципальное образование не только получаетденежные средства, но и выполняет некоторые задачи, поставленные государством.Так, например, приватизация муниципального жилья направлена на создание условийдля осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворенияпотребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищногофонда.
Актуальность выбраннойтемы в настоящее время также объясняется существованием проблем в определениисубъекта права муниципальной собственности – обязательного участника сделок снедвижимостью, находящейся в муниципальной собственности. Институтмуниципальной собственности до сих пор не работает в полную силу. С начала былипроблемы по разграничению государственной собственности на три уровня. В периодгосподства командно-административной системы недвижимость была объектом лишьгосударственной собственности. Решение о выделении из государственнойсобственности муниципальной было принято еще в начале девяностых годов ХХ века,но и в настоящее время при решении экономического обеспечения деятельностиорганов муниципального образования (а муниципальная недвижимость является однимиз экономических оснований местного самоуправления) «не существует четкихкритериев для оптимального решения вопросов передачи им собственности».Получается, что законодательно перечень объектов муниципальной собственностиопределен, а на практике возникает много трудностей. Следует отметить, что дажеПрезидент РФ в своем послании Федеральному Собранию РФ «России надо бытьсильной и конкурентно-способной» отметил, что «необходимо Федеральнымзаконом урегулировать отношения по формированию состава имущества, относящегосяк муниципальной собственности».
Все чаще в юридическойлитературе возникает вопрос об определении собственника муниципальногоимущества. Существует несколько подходов, и предлагаются различные субъектыправа муниципальной собственности. Некоторые из теорий приведены в настоящейдипломной работе. Следует подчеркнуть, что решением проблемы является четкоеопределение собственника муниципального недвижимого имущества назаконодательном уровне необходимо, так как только собственник или имуполномоченный может выступать как одна из сторон сделки с недвижимостью,находящейся в муниципальной собственности.
Предметом исследованияявляются не все возможные сделки с муниципальным недвижимым имуществом, анаиболее распространенные и совершаемые, как правило, посредством приватизации,проведения аукционов и конкурсов, такие как купля – продажа, аренда и найммуниципальной недвижимости.
Целью дипломной работыявляется исследование сделок с муниципальным недвижимым имуществом,составляющих предмет работы, для достижения которой необходимо решить следующиезадачи: раскрыть основные элементы сделки с муниципальной недвижимостью,выявить существующие проблемы в сфере совершения сделок с муниципальнымнедвижимым имуществом, а также определить тенденции дальнейшего развитиязаконодательства в сфере регулирования сделок с муниципальной недвижимостью.
Дипломная работа состоитиз трех глав, каждая из которых разделена на параграфы. Первая глава работыдает определение понятию муниципального недвижимого имущества, так как оноявляется предметом исследуемых в дипломе сделок, также рассматриваются видымуниципальной недвижимости. Вторая глава начинается с раскрытия понятия сделкис муниципальным недвижимым имуществом, так как именно сделки являются предметомисследования, перечислены виды сделок. Будет рассмотрен субъектный составсделок с муниципальной недвижимостью. Третья глава посвящена конкретнымдоговорам как видам сделок с муниципальным имуществом, а именно, в главерассмотрены договора купли – продажи, аренды и найма муниципальнойнедвижимости, так как они образуют предмет исследуемых в дипломной работесделок. Договора рассматриваются через определение их содержания и элементов(таких как, стороны, предмет, форма и т.д.).
При исследовании предметадипломной работы использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации,регулирующие сделки с муниципальной недвижимостью, в частности Гражданскийкодекс РФ, основной упор делался на Федеральные законы, Постановленияправительства и местное законодательство (Пермского края).
При раскрытии темыдипломной работы, наряду с нормативно-правовыми актами, были использованынаучные работы и статьи правоведов, таких как А.А. Сергеева, Ю.К. Толстова,О.Н. Садикова, В.И. Ресина и других.
Глава 1. ПОНЯТИЯ И ВИДЫ МУНИЦИПАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГОИМУЩЕСТВА
Предметом (объектом)исследуемых в дипломной работе сделок является муниципальное недвижимоеимущество, именно с этим связано включение настоящей главы в дипломную работу.
Следует отметить, чтозакрепленного, признанного на законодательном уровне понятия «муниципальногонедвижимого имущества» нет, поэтому при раскрытии названного понятия будутпроанализированы такие существующие в законодательстве определения какнедвижимость и муниципальная собственность. Выбранный подход объясняется тем,что термин недвижимость, хотя и появился не так давно – в начале 90-х годов изаменил собой разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельныхучастков и строений, однако в настоящее время имеет четкое закрепление вГражданском кодексе Российской Федерации.
Рассмотрение жеопределения «муниципальной собственности» необходимо потому, чтомуниципальное недвижимое имущество является одним из составляющих ее элементов.Согласно Постановлению Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.91 «Оразграничении государственной собственности в Российской Федерации, краях,областях, автономной области, автономных округов, городов Москвы иСанкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее по тексту — Постановление Верховного Совета РФ № 3020-10), муниципальная недвижимостьвключена в состав объектов муниципальной собственности. Из этого следует, чтовсе определения, имеющиеся в законодательстве, а также проблемы по формированиюмуниципальной собственности можно отнести и к муниципальной недвижимости.
1.1 Понятиемуниципального недвижимого имущества
Предметом исследованиядипломной работы являются сделки не со всем муниципальным имуществом, а лишь смуниципальной недвижимостью. Деление объектов имущественных отношений надвижимые и недвижимые появилось в отечественном законодательстве в началедевяностых годов. Советское гражданское право не давало легального определениянедвижимости, хотя в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на вещи такого рода и совершение сделок сними. Принятые в 1991 году Основы Гражданского законодательства СССР содержалиделение имущества на движимое и недвижимое, было дано вполне классическоеопределение недвижимости, где главным ее признаком и была указанна связь сземлей.
НовыйГражданский кодекс РФ дал определение недвижимым вещам и очертил их общиеконтуры. К недвижимым вещам, согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ,относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,здания, сооружения или иное имущество, отнесенное законом к недвижимости.Статья 132 Гражданского кодекса РФ к объектам недвижимости относит предприятиев целом как имущественный комплекс.
Нормативно-правовые акты,принятые в период с 1990 по 1996 годы, обеспечили включение рыночных отношенийв сферу недвижимости, сейчас можно говорить о недвижимости как о товаре. Помнению С.П. Гришаева, недвижимость – «наиболее фундаментальный,основательный товар из всех существующих». Особенностью муниципальнойнедвижимости как товара, является особый порядок совершения сделок, которыерегламентируются законом: письменная форма, государственная регистрация,проверка юридической чистоты, прием-передача и другие процедуры. Практическивсе случаи возникновения и перехода права на недвижимое имущество, находящеесяв муниципальной собственности, подлежат государственной регистрации. Так же длясовершения сделок с недвижимым имуществом, включенным в состав муниципальнойсобственности, законодатель предусмотрел обязательную оценку.
Однако муниципальнаянедвижимость – это, прежде всего объект права собственности («триада»прав); Право владения, пользования и распоряжения ею отличны от права владения,пользования, распоряжения другими видами собственности, это связано с тем, чтопользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридическихлиц.
Существеннойхарактеристикой, а также спецификой муниципальной недвижимости является еецелевое назначение и разрешенное использование. Под целевым назначениемпонимают цель, для которой может использоваться муниципальная недвижимая вещь.Объекты муниципальной собственности, как правило, предназначены для решениявопросов местного значения, удовлетворения потребностей населениясоответствующей территории. Под разрешительным использованием понимают целевоеназначение недвижимости с перечнем всех ее обременений, ограничивающихиспользование.
Такимобразом, обобщая вышеизложенное, можно определить муниципальную недвижимостькак товар, особенностью которого является специальный (особый) порядок совершениясделок; объект права собственности, имеющий целевое назначение и разрешенноеиспользование; а также земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты и все, что прочно связано с землей.
Если давать определениемуниципальной недвижимости как элементу муниципальной собственности, то следуетподчеркнуть, что в юридической литературе нет единого определения понятия «муниципальнаясобственность», но существует несколько подходов к определению данноготермина.
Так, например, Н.Лазебная и А. Замотаев в своей работе под муниципальной собственностью понимаютсобственность муниципального образования. Более широкое понятие муниципальнойсобственности предлагает А. Ярошенко, а именно, муниципальная собственность — собственность муниципального образования или органа местного самоуправления,или напротив департамента, комитета, фонда и т.д., созданного органом местногосамоуправления и выступающего от его имени.
Статья 37 ФедеральногоЗакона РФ «Об общих принципах организации местного самоуправленя в РоссийскойФедерации» № 154-ФЗ от 28.08.1995 г. (с изм. от 06.10.2003 № 131-ФЗ)установила, что муниципальная собственность – это достояние населениясоответствующей территории.
Основной закон Россииопределяет муниципальную собственность как экономические условия местногосамоуправления, что выражается в признании и равной правовой защитемуниципальной собственности на ряду с федеральной. В Конституции РФ термин «муниципальнаясобственность» употребляется в двух различных смыслах – юридическом иэкономическом. Под юридическим смыслом понимается обозначение вещного права,права лица на определенную вещь (совокупность вещей), включающего в себяправомочия владения, пользования и распоряжения этой вещью (ст. 130 п. 1 и ст.132 п. 1 Конституции РФ: местное самоуправление обеспечивает владение,пользование и распоряжение муниципальной собственностью).
Обратим еще раз вниманиена то, что данные определения можно применить и при раскрытии понятиямуниципального недвижимого имущества. Это объясняется тем, что оно являетсясоставляющим элементом муниципальной собственности, о чем свидетельствуетФедеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправленияв России» № 154-ФЗ от 28.08.1995 г. (с изм. от 06.10.2003 № 131-ФЗ) (ст.29). Вышеназванный закон к объектам муниципальной собственности относит:средства местного бюджета; муниципальные внебюджетные фонды; имущество органовместного самоуправления; муниципальные земли и другие природные ресурсы,находящиеся в муниципальной собственности; муниципальные предприятия иорганизации, муниципальные банки и другие финансово — кредитные организации; муниципальныежилищный фонд и нежилые помещения; муниципальные учреждения образования,здравоохранения, культуры и спорта; другое движимое и недвижимое имущество.
Таким образом, подмуниципальной недвижимостью следует понимать собственность муниципальногообразования или органа местного самоуправления, или напротив департамента,комитета, фонда и т.д., созданного органом местного самоуправления ивыступающего от его имени, которая является достоянием населениясоответствующей территории и составляет экономические условия местногосамоуправления.
1.2 Виды муниципальногонедвижимого имущества
Очертивкруг объектов, относящихся к недвижимости и муниципальной собственности, давопределение муниципальной недвижимости, следует выделить конкретные видынедвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. К таковымотносятся:
— недвижимое имуществоорганов местного самоуправления;
— муниципальные земли идругие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности;
- муниципальныежилищный фонд и нежилые помещения;
- муниципальныеунитарные предприятия как имущественные комплексы;
Недвижимое имущество,находящееся в муниципальной собственности, можно классифицировать на виды,выделяют делимое и неделимое имущество.
Делимое – это имущество,которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли, и каждая доляпосле раздела образует целую недвижимую вещь (квартира в многоквартирном доме,муниципальная земля). Имущество, которое невозможно разделить без нарушения егосущности, называется неделимым (муниципальное здание, сооружение, жилой дом).
Муниципальные недвижимыевещи могут иметь неотделимые части, которые находятся в неотторжимой связи снедвижимостью и не могут быть отделены от нее без несоразмеримого ущербаназначению муниципальной недвижимой вещи или отделяемой составной части.
С муниципальным недвижимымимуществом также могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями.Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, неявляясь существенной частью недвижимой вещи, служит и связана с ней общимназначением. Так, например, к принадлежностям муниципальной недвижимости можноотнести инвентарь муниципального унитарного предприятия. На принадлежностьмогут распространяться права и обязанности, предметом которых являетсянедвижимая вещь. Принадлежность может быть отделена от недвижимого имущества,если на то будет соответствующее распоряжение правомочного лица.
На основанииперечисленных в пункте первом настоящей главы объектов муниципальнойнедвижимости, можно выделить четыре вида муниципального недвижимого имущества:
· недвижимоеимущество жилищного фонда;
· здания,сооружения, относящиеся к нежилым помещениям;
· земельные участкии природные ресурсы;
· предприятия как имущественные комплексы.
Кмуниципальной недвижимости в жилищной сфере относится недвижимое имущество,включающее земельные участки, с которыми прочно связаны муниципальные жилыедома и нежилые помещения, приусадебные хозяйственные постройки, сами жилыедома, квартиры, другие помещения в жилых домах и других муниципальныхстроениях, пригодные для постоянного и временного проживания граждан.
Здания- это объекты недвижимого имущества, заключающие в себе внутреннеепространство, предназначенное и приспособленное для различных видовчеловеческой деятельности. В зависимости от функционального назначения зданияего внутреннее пространство делится на помещения. Помещение — это огражденноесо всех сторон пространство внутри здания.
Инженерныесооружения (сооружения) — это объекты муниципального недвижимого имущества,представляющие собой постройку, состоящую из одной или нескольких частей,составляющих единое целое, и невозможную к перемещению с занимаемого земельногоучастка без нанесения значительного ущерба.
Подмуниципальной землей подразумевают земельные участки, принадлежащие на правесобственности муниципальным образованиям, а также земли в пределах границмуниципального образования, не отнесенные ни к государственной, ни к частной ииной собственности, и земли, приобретенные органами местного самоуправления запределами черты муниципального образования. Муниципальные земли – один изважнейших ресурсов муниципального образования. Однако участие этого ресурса вгражданском обороте до последнего времени было не достаточно, в настоящее времяпроцесс разграничения земли на формы собственности близок к завершению. Ноговорить о муниципальных земельных участках, как полноценных объектах сделок снедвижимостью еще рано, поэтому сделки с муниципальной землей в настоящейдипломной работе исследоваться не будут.
Определениемуниципального предприятия как имущественного комплекса базируется надефиниции, содержащейся в статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации.Согласно указанной статье, в состав предприятия как объекта недвижимости помимоматериальных активов, включаются исключительные права, права требования идолги, или говоря иными словами, имущественные права и обязанности.
В настоящеевремя в законодательстве разрабатывается подход к распоряжению собственностью,принадлежащей муниципальным образованиям, направленный на реализацию задач всфере имущественных отношений. Предполагаемый подход предусматриваетзаконодательное установление новой классификации муниципального недвижимогоимущества, в соответствии с которым все объекты должны быть отнесены либо кимуществу, необходимому для осуществления функций и задач муниципальногообразования, либо к имуществу, утратившему такое значение (условно коммерческоеимущество).
Всоответствии с этим подходом предлагается определить федеральнымзаконодательством состав имущества, необходимого для обеспечения имущественнойбазы выполнения органами местного самоуправления полномочий, и установитьпорядок его формирования. Такое муниципальное недвижимое имущество должно будетнаходиться только в собственности муниципального образования и не может бытьотчуждено в другую форму собственности в результате приватизации, банкротства ит.д. Таким образом, наблюдается тенденция ограничения видов объектов сделок смуниципальной собственностью (в том числе и с муниципальной недвижимостью).
Глава 2.ПОНЯТИЕ, ВИДЫ И СУБЪЕКТЫ СДЕЛОК С МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
2.1Понятие и виды сделок с муниципальным недвижимым имуществом
Под сделкой в гражданскомзаконодательстве России понимаются действия граждан и юридических лиц,направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав иобязанностей (ст. 153). По мнению некоторых ученых, в частности В.И. Ресина,сделка (или как он ее еще называет – операция) представляет собой не толькодействия граждан, но и «юридический факт, порождающий тот правовойрезультат, к которому стремились субъекты сделки».
Из вышеизложенногоматериала можно сделать вывод, что сделки характеризуются определеннымипризнаками, а именно:
- сделка – волевойакт (действия граждан и юридических лиц);
- обязательнособлюдение действующего законодательства при совершении сделки;
- сделка направленана возникновение, прекращение, изменение гражданских прав и обязанностей;
- сделка порождаетгражданские отношения, т.к. именно гражданское законодательство определяетправовые последствия, наступающие после совершения сделки.
Сделкис муниципальной недвижимостью не являются исключением из общего правила и также характеризуются вышеперечисленными признаками.
Принимая во внимание тотпризнак, что сделка с муниципальной недвижимостью – это волевой акт, следуетотметить, что ей присущи некоторые психологические моменты. «Посколькусделка предполагает намеренье лица породить определенные юридические права иобязанности, для совершения такого действия необходимо желание лица,совершившего сделку. Такое намеренье (желание) называют внутренней волей».Внутренняя воля в сделках с недвижимостью, находящейся в муниципальнойсобственности, со стороны собственника выражается через распорядительные акты,принимаемые в порядке, установленном законом.
Но для совершения сделкиодной только воли не достаточно, необходимо довести свою внутреннюю волю досведенья других лиц – потенциальных участников будущей сделки. Способывыражения внутренней воли вовне понимаются в юридической литературе какволеизъявление. Волеизъявление собственника муниципального имущества выражаетсячерез средства массовой информации или направления распорядительного актаконкретному лицу – будущему участнику сделки. Психологические моменты(внутренняя воля и волеизъявление) должны соответствовать друг другу исоставлять единое целое. В противном случае возможны споры между сторонамисделки с муниципальным недвижимым имуществом, а в результате возникновениепрепятствий к ее совершению.
Впрактике выделяется еще один психологический момент, который может иметьзначение для сделки – мотив. Под термином «мотив» понимают причину,социально-экономическую или любую другую цель, на достижение которой направленыдействия лица, вступающего в сделку. Юридически безразлично достигло ли лицо врезультате совершения сделки цели, побудившей участника совершить сделку. Пообщему правилу мотив лежит вне пределов сделки и не оказывает на неё влияния.Однако из всякого правила есть исключения, законодатель предусматривает случаи,когда мотиву может придаваться юридическое значение. Так, например, статья 169Гражданского кодекса РФ мотив (цель) сделки, если он заведомо противоречитосновам порядка или нравственности, является основанием для признания сделкиничтожной (недействительной).
Цельюсделок с муниципальным недвижимым имуществом является:
· максимальновозможное повышение доходности объекта;
· наиболееэффективное выполнение социальных функции;
· стимулированиеза счет использования недвижимости реального сектора экономики;
· обеспечениемаксимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектамнедвижимости;
Но не следует путатьмотив (цель) сделки с ее основанием, т.е. тем юридическим результатом, которыйдолжен быть достигнуть исполнением сделки с муниципальным недвижимымимуществом. Так, приобретение права собственности является основанием длякупли-продажи муниципального недвижимого имущества, а передача муниципальнойнедвижимости в пользование – основанием для аренды, найма. Основание являетсяобязательным элементом сделки, исключения составляют случаи, специальнопредусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.
Виды сделок с муниципальнымнедвижимым имуществом.
В юридической наукесуществуют различные классификации сделок по видам. В практике нет единойклассификации, которая охватывала бы все возможные виды сделок с муниципальнымнедвижимым имуществом. В основе классификаций лежат различные классификационныеоснования, в качестве которых могут выступать: количество сторон, моментвозникновения прав и обязанностей, возмездность и иные основания. Далее вдипломной работе будут рассмотрены некоторые из классификаций сделок, которые имеютзначение для исследования предмета дипломной работы.
Классификационнымоснованием в классификации, которая будет рассмотрена первой, является момент,с которым связано возникновение сделки с муниципальной недвижимостью. В данномслучае выделяются следующие виды сделок:
- реальные;
- консенсуальные;
Кпоследним относятся сделки, для совершения которых достаточно достижениясогласия о совершении сделки сторонами; Сделки же, совершаемые при условиипередачи вещи одним из участников называются реальными. В реальных сделкахправа и обязанности у сторон возникают с момента передачи вещи. Сделки смуниципальной недвижимостью бывают и реальные (безвозмездное пользование) иконсенсуальные (купля-продажа, аренда, найм).
В зависимости от тогоопределен или не определен срок сделки, предметом которых являетсямуниципальное недвижимое имущество, делятся на: — бессрочные;
— срочные;
Бессрочные сделки смуниципальной недвижимостью вступают в силу немедленно, так как в них неопределяется срок вступления в действие, а так же момент ее прекращения(социальный найм муниципального жилого помещения).
Если в сделке определенмомент вступления её в действие или момент прекращения, либо указаны обамомента, такая сделка относится к срочным. К срочным сделкам с недвижимым имуществом,находящимся в муниципальной собственности, относятся такие как аренда,купля-продажа, найм, безвозмездное пользование, хозяйственное ведение,оперативное управление и другие. В практике чаще встречаются срочные сделки смуниципальным недвижимым имуществом. Особенность срочных сделок с муниципальнойнедвижимостью заключается в том, что наступление срока обязательно должнопроизойти.
В зависимости отколичества участвующих в сделке сторон выделяют:
- односторонниесделки;
- многосторонние;
- двухсторонниесделки;
В качествеклассификационного основания – количество лиц, выражение воли которыхнеобходимо и достаточно для совершения сделки.
Сделки, в которыхучаствуют два и более субъекта, являются соответственно двухсторонними имногосторонними, такие сделки именуются договорами. Если давать характеристикудоговору как разновидности сделки, особое внимание следует уделитьклассификации договоров на возмездные и безвозмездные.
Под возмездным договоромв юридической литературе понимают договор, в котором одна сторона должнаполучить плату или встречное предоставление за исполнение своих обязанностей подоговору (ст. 423 Гражданского кодекса РФ). По общему правилу любой договорпредполагается возмездным, если иное не предусмотрено законом, другими правовымиактами, существом и содержанием договора. Размер платы (цена) определяется посоглашению сторон, иначе оплата производится по цене, обычно взимаемой зааналогичные товары, работы, услуги при сравнимых обстоятельствах.
Безвозмездным договоромпризнается договор, по которому одна из сторон обязуется исполнить своиобязательства без какого-либо встречного предоставления, имущественногохарактера.
Последняяклассификация сделок имеет большое значение для раскрытия темы дипломнойработы, так как все сделки с имуществом, находящимся в муниципальнойсобственности, являются двухсторонними (а иногда многосторонними), а,следовательно, именуются договорами. В практике встречаются как возмездныедоговоры с муниципальным имуществом – купля-продажа, аренда, так и безвозмездные– приватизация муниципального жилищного фонда.
Говоряо купле – продаже как предмете исследования данной работы, следует обратитьвнимание на то, что договор продажи муниципальной недвижимости заключаетсяпосредством приватизации, о чем свидетельствует ФЗ «О приватизациигосударственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ. Всвязи с этим некоторые ученые вводят специальный вид сделок с муниципальнымнедвижимым имуществом — «приватизационная сделка», под которойпонимают действия граждан и юридических лиц направленные на установление либопрекращение, либо изменение прав и обязанностей в отношении, по поводу или всвязи с приватизацией муниципального имущества.
Сделкаприватизации имеет сложный юридический состав. Это означает, что последствия,имеющие правовое значение, могут быть результатом только совокупностиюридически значимых фактов. Особенность приватизационных сделок порождаеткомплексный характер юридического состава.
Цельсделки приватизации – переход права собственности от муниципалитета кюридическому или физическому лицу. В отношении муниципального имущества такойпереход не может осуществляться только в результате заключения договоракупли-продажи между продавцом и покупателем. Несоблюдение иных требованийприватизационного законодательства может повлечь недействительность сделки, икак следствие, не породить юридически значимых последствий в виде переходаправа собственности.
Следуетотметить, что сделки с недвижимостью, находящейся в муниципальнойсобственности, совершаются не только путем приватизации, но и посредствомпроведения аукционов и конкурсов, такие как аренда муниципального недвижимогоимущества.
Такимобразом, обобщая выше изложенное можно сделать вывод, что сделка снедвижимостью, находящейся в муниципальной собственности – это действияюридических либо физических лиц, направленные на установление, изменение илипрекращение гражданских прав и обязанностей, предметом которых являетсямуниципальное недвижимое имущество, основанием – приобретение права собственности,либо передача муниципальной недвижимости во временное владения или пользование.
Всвязи с тем, что в предмет исследования дипломной работы включена сделка купли– продажи муниципальной недвижимости, которая согласно законодательству РФсовершается посредством проведения приватизации, было дано определение иприватизационной сделке, под которой понимают действия граждан и юридическихлиц, направленные на установление либо прекращение, либо изменение прав иобязанностей в отношении, по поводу или в связи с приватизацией муниципальнойнедвижимости. Особенность приватизационной сделки заключается в том, чтопростого заключения договора не достаточно для ее совершения, необходимовыполнить определенные действия (требования), указанные в законе.
Видамисделок с муниципальным недвижимым имуществом являются: срочные и бессрочные,консенсуальные и реальные, односторонние, многосторонние и двухсторонниесделки.
2.2Субъекты сделок с муниципальным недвижимым имуществом
Субъектысделок – любые субъекты гражданских правоотношений, обладающие дееспособностью.Сделки заключаются между людьми, которые выступают как отдельные индивиды либоопределенные коллективы людей. Отдельные индивиды именуются гражданами (включаяне только граждан РФ, но и иностранных граждан и аппотридов), коллективы людей,объединившихся в организации (учреждения) – юридическими лицами.
Вышеперечисленные лица –граждане, юридические лица, а так же муниципальные образования могу бытьсубъектом сделок с любым имуществом, однако предметом исследования дипломнойработы являются сделки только с недвижимостью, находящейся в муниципальнойсобственности. Анализируя все возможные сделки с недвижимым имуществом, как-то:аренда, купля-продажа, найм и т.д., можно сделать вывод, что одной из сторонсделки обязательно выступает собственник имущества. Следует отметить, чтоопределение понятия таких субъектов сделок с муниципальной недвижимостью какюридические и физические лица не вызывают проблем, однако вопрос о собственникемуниципального недвижимого имущества порождает много споров среди правоведов,поэтому данный пункт главы второй диплома будет посвящен целиком определениюсобственника муниципальной недвижимости как субъекта сделок.
В научной литературе нетединого понятия, раскрывающего субъект права муниципальной собственности. Так,Конституция РФ связывает самостоятельное решение населением вопросов местногозначения, в том числе и самостоятельное владение, пользование и распоряжениемуниципальной собственностью (п. 1 ст. 130). А статьей 132 Конституции РФорганы местного самоуправления наделены правом самостоятельно управлятьмуниципальной собственностью. Гражданский кодекс РФ закрепляет правособственности на муниципальное имущество за городскими и сельскими поселениями,другими муниципальными образованиями, от имени которых права собственникаосуществляют органы местного самоуправления. Таким образом, собственникоммуниципальной недвижимости выступают муниципальные образования, реализующиеправомочия собственников через уполномоченные органы местного самоуправления.
Изложенной точки зренияпридерживаются некоторые ученые, такие как О.Ю. Скворцов, который в своейработе утверждает, что муниципальные образования являются носителями правасобственности, продавцами муниципального имущества выступают органы,уполномоченные на то соответствующими муниципалитетами. С таким подходом копределению субъекта права муниципальной собственности соглашаются и другие –В.В. Григорьев, И.А. Острина, А.В. Руднев, утверждающие, что органы местногосамоуправления осуществляют права собственника в отношении недвижимогоимущества, входящего в состав муниципальной собственности, и вправе совершать сделкис таким имуществом.
Есть высказывания некоторыхправоведов, которые видимо сомневаются, что муниципальным образованиям на практикепринадлежит право собственности на муниципальное недвижимое имущество, носчитающих, что муниципальные образования должны обладать правамисамостоятельного владения, пользования и распоряжения муниципальнойсобственностью. По их мнению, в части распоряжения муниципальной недвижимостьюмуниципальным образованиям, как любым другим собственникам, должнопредставляться право создания, приобретения и отчуждения объектовсобственности.
Рассмотренный подходосновывается не только на нормах Гражданского кодекса РФ, но и на положенияхФедерального Закона «Об общих принципах организации местногосамоуправления в РФ». Согласно п. 1 ст. 1 указанного закона, подмуниципальным образованием понимаются – городские, сельские поселения,несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, инаянаселенная территория, в пределах которой осуществляется местноесамоуправление. Исходя из определения закона, муниципальное образованиеявляется в первую очередь территорией.
Тогда возникает вполнезакономерный вопрос, каким образом территория (пусть даже населенная) можетучаствовать в гражданских правоотношениях, в частности сделках, осуществлятьправа, исполнять обязанности, иметь имущество? Может «посредствомрегламентации отдельных отношений, субъектом которых является муниципальноеобразование, законодатель наполняет понятие „муниципальное образование“совершенно другим содержанием», отличным от установленного в Федеральномзаконе «Об общих принципах….». Обращая внимание на эти несоответствияв законодательстве, ученые предлагают в качестве субъекта муниципальнойсобственности использовать понятие «местное сообщество».
Такой подход сторонникиобъясняют активным использованием в решениях Конституционного Суда РФ, взаконодательстве отдельных субъектов РФ, в научной литературе понятия «местноесообщество». Под данным термином следует понимать муниципальноеобразование в широком смысле как некую целостность, включающую граждан,объединенных необходимостью самостоятельно решать задачи по обеспечениюсобственных интересов в пределах определенной территории, на которой онипроживают. Согласно высказанной теории, только местному сообществу можетпринадлежать право муниципальной собственности.
В юридической литературесуществует еще одна точка зрения, что субъектом права муниципальнойсобственности является население соответствующей территории. Основанием мненияявляются нормы Конституции РФ, закрепляющие право населения самостоятельновладеть, пользоваться и распоряжаться муниципальной собственностью. Сторонникомтакой теории является А.Г. Воронин, который в статье не только утверждает, чтособственником муниципального имущества выступает население конкретнойтерритории, но и дает оценку «триаде», определяющей понятие «собственность»,а именно:
1. Владение – осуществляетсянаселением данной территории, так как именно оно наделяет органы власти иуправления полномочиями совершать действия в отношении собственности.
1. Распоряжение по поручению населения осуществляют органы власти иуправления.
2. Пользование осуществляется как самими органами власти и управления, таки предприятиями и организациями различных форм собственности.
Сложная сторона правамуниципальной собственности, вытекающая из многоуровневого характера субъектовэтого права, предопределяет попытки ряда авторов использовать категории «активный»– «пассивный» и «номинальный» – «реальный». Так,И.В. Ефремчук в своей работе указывает, что «в системе государственнойсобственности, в том числе и муниципальной, „пассивным“, „номинальным“собственником выступает население, в интересах которого определенная частьобъектов собственности изымается из свободного рыночного оборота и образуетгосударственный сектор экономики на всех его уровнях. Поскольку механизмнепосредственного осуществления населением функций собственника громоздок,медлителен и требует значительных затрат … действительным, „реальным“,»активным" собственником выступают представительные органы власти…представительные органы власти обладают наибольшим пучком прав в отношенииобъектов муниципальной собственности".
Однако такой подход кпониманию носителя права собственности на недвижимое имущество, находящееся вмуниципальной собственности, не основано на законе (в отличие от предыдущих),противоречит самому понятию «собственник», так как собственник – субъект,который владеет, пользуется и распоряжается определенным имуществом свободно,по своему усмотрению, своей властью и в своем интересе. Таким образом, правособственности как первичное право характеризуется свободой воли собственникапри использовании имущества. Следовательно, использование муниципальногоимущества не собственником (органами местного самоуправления) возможно лишь сопределенными ограничениями права.
Органы местного самоуправленияв отношении управления муниципальной собственностью представляют интересынаселения, осуществляя от его имени правомочия владения, пользования ираспоряжения объектами муниципальной недвижимости. Исходя из вышеизложенного, внаучной литературе выделяется еще один подход к определению собственникамуниципального имущества. Подход основывается на том, что местное население всделках с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, выступаеткак первичный собственник, а органы местного самоуправления – как публичныесобственники, то есть органы, которые не просто осуществляют полномочияпервичного собственника, но и формулируют его интересы.
Органы местного самоуправленияосуществляют полномочия собственника муниципального имущества в рамках своейкомпетенции. Представительные органы устанавливают порядок управления ираспоряжения муниципальной собственностью, а исполнительные – владеют,пользуются, распоряжаются ей, как «правопредставители» жителеймуниципального образования. «Органы местного самоуправления в пределахсобственной компетенции осуществляют все полномочия собственниковмуниципального имущества, за исключением тех случаев, когда правомочиясобственника реализует население путем прямой демократии».
На мой взгляд, данный подходнаиболее верно отражает действительность, основывается на нормах действующегозаконодательства. Хотя, нельзя не отметить, что сложная структура правамуниципальной собственности на недвижимое имущество в настоящее время неполучила достаточного и должного правового регулирования, что создает не малопроблем.
Следует обратить внимание нато, что законодательное закрепление четкого понятия «субъектамуниципальной собственности» в настоящее время необходимо, так как толькособственник имущества может самостоятельно им распоряжаться, в том числе исовершать сделки.
Глава 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОКС МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
Недвижимость, находящаяся вмуниципальной собственности, составляет один из основных активов местнойадминистрации, и органы местного самоуправления, реализуя свои полномочиясобственника, могут продавать муниципальное недвижимое имущество, передаватьего в аренду или найм.
Предметом исследуемых вдипломной работе сделок является, как уже отмечалось выше, муниципальноенедвижимое имущество. Все сделки, совершаемые с ним, являются двухсторонними(иногда многосторонними), следовательно, именуются в юридической литературедоговорами.
В данной главе дипломнойработы будут рассмотрены виды договоров, которые составляют предметисследования дипломной работы, такие как купля – продажа, аренда и найм.Исследование именно этих договоров объясняется их распространенностью напрактике, а также особенностями их совершения, так как большинство из названныхвидов сделок с муниципальной недвижимостью совершаются посредством приватизацииили проведения торгов. Договоры будут раскрыты через их содержание (права иобязанности сторон) и основные элементы (стороны, предмет и форма).
3.1 Договор купли – продажимуниципального недвижимого имущества
Понятие договора купли-продажинедвижимости вообще основано на общем определении договора купли-продажи,данном в статье 454 Гражданского кодекса РФ, в сочетании со специальныминормами о продаже недвижимости (в частности ст. 549 ГК РФ). Учитывая спецификупредмета исследуемых в дипломе сделок, следует обратить внимание на то, чтопродажа объектов муниципальной недвижимости в собственность граждан июридических лиц осуществляется в порядке, предусмотренном законами оприватизации муниципального имущества, о чем свидетельствует статья 217Гражданского кодекса РФ.
Согласно приватизационномузаконодательству, в частности Федеральному закону «О приватизациигосударственного и муниципального имущества РФ» от 21.12.2001 г № 178-ФЗ(с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) (далее по тексту – Закон № 178-ФЗ), подприватизацией муниципального имущества понимается возмездное отчуждениеимущества, находящегося в собственности муниципальных образований, всобственность физических и (или) юридических лиц. Следовательно, приватизация –способ отчуждения муниципального имущества на основе договора купли-продажи.
Такимобразом, проанализировав понятия договора купли-продажи недвижимости иприватизации муниципального имущества, можно дать следующее понятие договорукупли-продажи муниципального недвижимого имущества. Определив его как договор,по которому собственник муниципального недвижимого имущества обязуетсявозмездно передать в собственность физического и (или) юридического лицамуниципальную недвижимость в порядке, предусмотренном приватизационнымзаконодательством РФ, а покупатель обязуется принять эту недвижимость иоплатить ее.
Изопределения следует, что это возмездный, срочный, консенсуальный договор,особенностью которого является порядок совершения сделки купли-продажи:аукцион, конкурс, продажа посредством публичного предложения и без объявленияцены (статья 13 Закона № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ)). Впервые вистории Российской приватизации в нормативных актах реализована концепциядвухэтапной продажи низко ликвидного имущества; непроданное на аукционенедвижимое муниципальное имущество стало возможным продавать так называемымиспособами «второго эшелона» (посредством публичного предложения ипродажи без объявления цены).
Вразвитие порядка продажи муниципального имущества, закрепленного в главе 3 ФЗ «Оприватизации государственного и муниципального имущества», было принятоПоложение «Об организации продажи государственного или муниципальногоимущества», утвержденное постановлением Правительства РФ от 12.08.2002 №585, которое подробно расписывает порядок проведения конкурсов и аукционов. Также в целях реализации Закона № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) былиразработаны и утверждены следующие нормативные акты: ПостановлениеПравительства РФ от 12.08.02 г. № 584 " Об утверждении положения опроведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества",Постановление Правительства РФ от 22.07.02 г. № 549 «Об утвержденииПоложений об организации продажи государственного или муниципального имуществапосредством публичного предложения и без объявления цены». Положения, каквидно из их названий, регламентируют порядок проведения торгов. Несоблюдениетребований приватизационного законодательства, предусмотренных в частностивышеназванными нормативно-правовыми актами, может повлечь недействительностьдоговора купли-продажи муниципальной недвижимости и как следствие не породитьюридически значимых последствий в виде перехода права собственности.
Сторонамидоговора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, пообщему правилу, собственник или его представитель. Правомочия собственникамуниципальной недвижимости, благодаря обязательной регистрации правасобственности на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждаетсясвидетельством, выданным регистрирующим органом.
Согласностатье 2 Закона № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ), приватизациямуниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления, напрактике на стороне продавцов, как правило, выступают комитеты, департаментыили фонды по управлению муниципальным имуществом. На стороне покупателей муниципальнойнедвижимости могут быть любые физические и юридические лица, за исключениеммуниципальных унитарных предприятий, муниципальных учреждений, а так жеюридических лиц, в уставном капитале которых доля муниципального образованияпревышает 25 процентов.
Предметомдоговора купли — продажи недвижимости, находящейся в муниципальнойсобственности, является муниципальная недвижимость, понятие и виды которой былирассмотрены в первой главе настоящей дипломной работы.
Учитываясвойства недвижимых вещей, законодатель выдвигает особые требования к описаниюпредмета договора. Согласно статьям 32 Закона № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 №7-ФЗ) и 554 Гражданского кодекса РФ, к обязательным условиям описания предметадоговора относят: наименование муниципального недвижимого имущества; место егонахождения; состав, порядок и срок передачи муниципальной недвижимости всобственность покупателя, сведенья о наличии обременений, сохраняемых припереходе прав и т.д. Например, если предметом договора является муниципальное здание,сооружение либо помещение, в договоре должно быть описано местоположение,адрес, назначение, год постройки, площадь, этажность, обременения. При отсутствиив договоре требуемого законодателем описания предмета договора купли-продажимуниципальной недвижимости, условия считаются не согласованными, а договор – незаключенным.
Формадоговора купли – продажи муниципального недвижимого имущества. Договорзаключается между продавцом и победителем торгов в соответствии с Законом №178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) не позднее пяти дней после утвержденияпротокола об итогах торгов, в письменной форме путем составления одногодокумента, подписанного сторонами договора. Простая письменная форма договораобъясняется тем, что все договоры купли – продажи муниципального недвижимогоимущества подлежат государственной регистрации, хотя правильнее говорить огосударственной регистрации перехода права собственности на муниципальнуюнедвижимость. Введение системы регистрации преследует цели предания открытостиправам на недвижимое имущество, обеспечения доступности информации об этихправах, осуществление государственного контроля за совершением сделок снедвижимым имуществом (в том числе муниципальным) и преследует цели максимальнозащитить права и законные интересы граждан и юридических лиц, а такжеобеспечить соблюдение публичных интересов.
Обобщаявышеизложенное, можно сделать вывод, что договор купли-продажи муниципальногонедвижимого имущества совершается в простой письменной форме и не требуетгосударственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать лишь переходправа собственности на муниципальную недвижимость.
Исследуядоговор купли-продажи муниципального недвижимого имущества, нельзя обойтивниманием такое его существенное условие, как цена, при отсутствии которойдоговор считается не заключенным. Начальная цена муниципальной недвижимости,согласно статье 12 Закона № 178 –ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ), определяетсяна основании отчета об оценке муниципального имущества, составленного всоответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Порядокопределения (расчета) цены осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Обоценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (в ред. От22.08.2004 № 7-ФЗ).
Праваи обязанности сторон.
Основнаяобязанность продавца – передать муниципальное недвижимое имущество покупателюпосле проведения в соответствующем закону порядке торгов и заключению самогодоговора продажи муниципальной недвижимости. Передача имущества предполагает,что муниципальная недвижимость свободна от прав третьих лиц, исключениясоставляют случаи, когда покупатель согласен принять муниципальное недвижимоеимущество с обременениями.
Передачамуниципального недвижимого имущества осуществляется посредством подписаниясторонами передаточного акта или акта приема-передачи. Закон № 178-ФЗ (с изм.от 05.01.2006 № 7-ФЗ) устанавливает, что передача муниципальной недвижимости иоформление права собственности на нее осуществляются не позднее чем черезтридцать дней после дня полной оплаты имущества.
Послепередачи муниципальной недвижимости продавец считается исполнившим своиобязательства. Момент исполнения договора следует отличать от момента передачиправа собственности на недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности.Согласно действующему законодательству РФ, последний наступает в моментгосударственной регистрации перехода права собственности в специальныхучреждениях юстиции – регистрационных палатах. Гражданский кодекс РФ не ставитисполнение договора сторонами в зависимость от государственной регистрацииперехода права, муниципальное недвижимое имущество может быть передано в любойпоследовательности как до, так и после регистрации, но в течение тридцати днейпосле оплаты покупателем муниципального имущества.
Косновным обязанностям покупателя по договору относятся обязанность принятьнедвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, оплатить ценуза проданное ему имущество и расходы по регистрации перехода правасобственности на него.
Покупательобязан принять предмет договора в срок, установленный в Законе. Если покупательне исполнит свою обязанность, то продавец вправе требовать принятиямуниципального недвижимого имущества или отказаться от сделки. Также покупательобязан оплатить муниципальную недвижимость по цене, предусмотренной договоромкупли – продажи и определенной в ходе торгов. Согласно приватизационномузаконодательству оплата производится единовременно, рассрочка предоставляетсятолько в случае продажи муниципальной недвижимости без объявления цены. Так жеЗаконом № 178-ФЗ предусмотрена предоплата в размере 20 процентов от начальнойстоимости объекта недвижимого имущества, находящегося в муниципальнойсобственности – задаток, который вносит лицо, участвующее в торгах.
Продажамуниципальных предприятий. По договору продажи муниципального унитарногопредприятия продавец обязуется передать в собственность юридических лиц, атакже граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образованияюридического лица, в порядке и способами, предусмотренными приватизационнымзаконодательством, муниципальное предприятие в целом как имущественныйкомплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец передать другомулицу не вправе.
Сторонамидоговора продажи муниципального предприятия как имущественного комплексаявляются продавец и покупатель. Продавцами выступают те же органы, как и вобычном договоре купли — продажи муниципальной недвижимости, а на сторонепокупателей – лишь юридические лица и индивидуальные предприниматели безобразования юридического лица.
Предметдоговора составляют муниципальные предприятия как имущественные комплексы. Подпредприятием как объектом недвижимости понимается имущественный комплекс,используемый для осуществления предпринимательской деятельности, включая всевиды муниципального имущества, предназначенного для такого вида деятельности.
Предметдоговора продажи муниципального предприятия так же является существеннымусловием договора. Аналогично статье 554 Гражданского кодекса РФ, законодательустановил повышенные требования к определению предмета договора купли-продажипредприятия: в нем обязательно должен содержаться перечень имуществапродаваемого предприятия, который определяется на основе проведенияинвентаризации.
Особенностямипредмета рассматриваемого договора является то, что продавец не вправе передатьпокупателю права, полученные на основании лицензии, зато вправе (даже обязан)передать покупателю долги (обязанности) муниципального предприятия передтретьими лицами. Продажа обязанности означает перевод долга с продавца напокупателя, что возможно только с согласия кредитора, именно поэтомузаконодатель обязывает одну из сторон письменно уведомить кредиторов.
Кромепредмета договора к существенным условиям относится и цена договора, котораяопределяется так же, как и цена по договору купли — продажи муниципальнойнедвижимости.
Кформе договора предъявляются такие же требования, как и к обычному договорукупли-продажи муниципального недвижимого имущества, – простая письменная форма.Однако необходимым приложением к договору являются документы, удостоверяющиесостав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс,заключение аудитора, перечень долгов.
Вотличии от договоров продажи муниципальной недвижимости для договоракупли-продажи муниципального предприятия установлена обязательная регистрацияне только перехода права собственности, но и самого договора, причем договорсчитается заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560Гражданского кодекса РФ).
Содержаниедоговора продажи муниципального предприятия. Обязанности продавца заключаются впереводе на покупателя права собственности и передачи ему муниципальногопредприятия в определенном комплекте, свободным от прав третьих лиц. Продавецобязан подготовить предприятие к передаче: составить передаточный акт, гдеуказать состав муниципального предприятия, сведения об уведомлении кредиторов, переченьимущества, которое не может быть передано ввиду утраты, сведенья о недостаткахмуниципального имущества, включенного в состав предприятия как имущественногокомплекса (ст. 563 ГК).
Моментомпередачи муниципального предприятия покупателю считается день подписания обеимисторонами акта приема – передачи, и с этого момента на покупателя переходятриски, связанные с предметом договора продажи предприятия. Законодательство оприватизации устанавливает, что передаточный акт подписывается после исполненияпокупателем условий договора. Садиков О.Н. полагает, что только с моментапередачи покупатель получает право использовать в своей предпринимательскойдеятельности входящее в состав предприятия муниципальное имущество. Посколькудоговор считается заключенным с момента его государственной регистрации, топередача может быть совершена только после этого.
Обязанностьпередать покупателю право собственности вытекает из определения договорапродажи муниципального предприятия. Статья 564 Гражданского кодекса РФрегламентирует, что право собственности переходит к покупателю послерегистрации перехода этого права. Закон № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ)в статье 27 указывает, что право собственности на муниципальное предприятиепереходит при условии погашения задолженности (при ее наличии) по уплатеналогов и других обязательных платежей в бюджеты всех уровней и во внебюджетныефонды. С момента передачи права собственности продавец считается исполнившимсвои обязанности по договору продажи муниципального предприятия.
Основнаяобязанность покупателя – оплатить в соответствии с условиями договора и вустановленные сроки муниципальное предприятие, проданное ему по договору.
Обязанностьпринять товар действующим законодательством особо не регулируется, однако этоне означает, что у покупателя она не возникает. Обязанность принять предметисследуемого договора следует из конклюдентных действий покупателя, которыенеобходимы для того, что бы продавец мог исполнить свою обязанность по передачемуниципального предприятия. Так подписание передаточного акта и регистрациядоговора на предприятие являются выражением согласия принять предмет договорапродажи муниципального предприятия.
муниципальный недвижимый имущество договор
3.2Договор аренды муниципального недвижимого имущества
Всистеме сделок с муниципальным недвижимым имуществом договоры аренды занимаютособое место. Общим основанием для передачи недвижимости в аренду являетсяувеличение арендной платой прибыли собственника, а как следствие — пополнениеместного бюджета. Это объясняется тем, что муниципальная недвижимость являетсяэкономической основой муниципального образования, следовательно, распоряжениеей должно быть направлено на получение дополнительных денежных средств вместный бюджет.
Объектымуниципальной недвижимости могут быть переданы в аренду посредством проведенияторгов. В предыдущей главе договор купли-продажи муниципального недвижимогоимущества в основном рассматривался через Федеральное законодательство, однако,распоряжение муниципальной собственностью относится к компетенции органовместного самоуправления, поэтому практически во всех муниципальных образованияхприняты свои законодательные акты, регулирующие сделки с муниципальнымимуществом.
Так,например, в городе Перми существует Положение «Об аренде муниципальногоимущества», утвержденное решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61(в ред. От 28.06.2005 № 108), регулирующее порядок и способы совершения сделоксдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальнойсобственности. Способами определения арендатора, при котором он приобретаетправо на заключение договора аренды являются – аукцион (проводится, если отарендатора не требуется выполнения никаких дополнительных условий, кромевнесения арендной платы и использования имущества в соответствии с егоназначением) и конкурс (который проводится, когда использование муниципальногонедвижимого имущества предполагает наличие определенных условий, связанных сфункциональным назначением выставленной на конкурс муниципальной недвижимости).По итогам аукциона, после внесения победителем стоимости, определенной нааукционе, а также по итогам конкурса заключается договор аренды муниципальногонедвижимого имущества.
Проанализироваввышеизложенное, можно дать следующее определение договору аренды муниципальногонедвижимого имущества, под которым понимают соглашение между собственникоммуниципальной недвижимости (арендодателем) и арендатором, по которомуарендодатель обязуется предоставить арендатору муниципальное недвижимоеимущество во временное владение и пользование либо во временное пользование заплату, определенную путем проведения торгов.
Договораренды муниципальной недвижимости является консенсуальным, срочным, возмездным.
Сторонамидоговора аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности,являются арендодатель и арендатор, часто в договорах аренды муниципальногонедвижимого имущества на стороне арендодателя выступает и «балансодержатель»– хозяйствующий субъект арендодателя. Это объясняется тем, что в качествеарендодателя выступает собственник муниципального недвижимого имущества, вчастности его уполномоченный представитель – департамент имущественныхотношений (как, например, в городе Пермь), комитет имущественных отношений (какпример может быть приведен город Краснокамск). Часто муниципальнаянедвижимость, сдаваемая в аренду, находится на балансе у муниципальныхпредприятий или муниципальных учреждений, которые, согласно действующемузаконодательству, не вправе самостоятельно распоряжаться муниципальнымнедвижимым имуществом, поэтому они и включаются в договор аренды как сторонаарендодателя.
Арендаторамипо общему правилу могут быть любые заинтересованные в получении во временноевладение и пользование либо во временное пользование физические и юридическиелица, которые участвовали в торгах и выиграли их.
Предметомдоговора может выступать любое муниципальное недвижимое имущество, котороенеэффективно используется самим собственником. Однако в практике чащевстречаются лишь договоры аренды муниципальных зданий, помещений и их частей, атак же муниципальных земельных участков. Законодательством Российской Федерацииустановлены особенности сдачи в аренду муниципальных земельных участков,которые вытекают из их целевого назначения и рационального использования.
Предметявляется одним из существенных условий договора аренды недвижимости,находящейся в муниципальной собственности, поэтому он должен быть четкоопределен. Для этого в договоре указывают: наименование муниципальногонедвижимого имущества, характеристику его качества, место нахождения и другиепризнаки, позволяющие точно установить соответствующий объект муниципальнойнедвижимости и его состояние. При отсутствии требуемых законодательством данныхо предмете договора аренды, он считается не заключенным.
Формадоговора аренды муниципального недвижимого имущества всегда простая письменная,так как одной из сторон договора выступает департамент имущества, комитет либофонд управления имуществом, которые в свою очередь являются юридическимилицами. Пункт 4 Положения «Об аренде муниципального имущества»,утвержденного решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61, более конкретнодает определение форме договора, устанавливая, что договор арендымуниципального недвижимого имущества заключается путем составления одногодокумента, подписанного сторонами и исполненного в трех экземплярах.
Нормыстатьи 609 Гражданского кодекса РФ устанавливают государственную регистрациюдоговора, если иное не предусмотрено законом. Согласно вышеназванному ПоложениюПермской Городской Думы, договор аренды муниципального объекта, здания,сооружения, заключающийся на срок не менее года, подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с этого момента. Законодатель устанавливаетособые правила о форме договора и его государственной регистрации для некоторыхвидов договоров аренды муниципального недвижимого имущества.
Пообщему правилу, цена аренды муниципальной недвижимости и срок не относятся ксущественным условиям исследуемого договора. Если сумма арендной платы неопределена в договоре, то применяется обычная арендная плата, берущаяся зааналогичное муниципальное недвижимое имущество (п. 3 ст. 424 и п. 1 ст. 614 ГКРФ). Если не определен срок, на который недвижимость, находящаяся вмуниципальной собственности, передается в аренду, то считается, что договорзаключен на неопределенный срок, хотя такое в практике встречается редко, срокаренды муниципальной недвижимости чаще указывается.
Закономмогут быть установлены максимальные (предельные) сроки для отдельных видоваренды, так, например, Закон № 178-ФЗ, устанавливает, что при продажемуниципального здания, земельный участок, на котором расположена недвижимость,может быть передан в аренду на срок не более 49 лет. Если в договоре аренды,для которого установлен предельный срок, дата его окончания не указана, то ондействует до истечения предельного срока, а при заключении договора арендымуниципальной недвижимости на срок превышающий максимально возможный, он(договор) считается заключенным на установленный законом срок.
Содержаниедоговора аренды муниципального имущества составляют права и обязанности сторон.
Основнойобязанностью арендодателя является предоставление муниципального недвижимогоимущества арендатору, выигравшему торги, иногда эта обязанность переводится набалансодержателя муниципального имущества. Арендодатель обязан не простопредоставить муниципальную недвижимость, а в соответствующем состоянии и поназначению, предусмотренному в договоре аренды муниципальной недвижимости, атакже без недостатков препятствующих использованию его по назначению.
Имуществосдается в аренду со всеми принадлежностями и документацией, если другое неустановлено договором. Муниципальное имущество должно быть передано в аренду вустановленный договором срок, или в разумный срок — если он не установлен.
Обязанностьарендодателя (балансодержателя) обеспечить надлежащее состояние муниципальногоимущества не прекращается и после передачи недвижимости в аренду. Подпредоставлением в надлежащем состоянии понимают передачу муниципальногонедвижимого имущества свободным от любых свойств, которые ухудшают качествоимущества или отличаются от того состояния муниципальной недвижимости, котороетребуется по заключенному договору аренды.
Арендодательобязан отвечать за любые недостатки переданного в аренду муниципальногоимущества, исключения составляют случаи прямо указанные в законодательстве. Также при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить о правахтретьих лиц на сдаваемую в аренду муниципальную недвижимость.
Гражданскоезаконодательство к обязанностям арендодателя относит работы, связанные скапитальным ремонтом, если другое не предусмотрено договором аренды. В практикевстречаются договоры аренды муниципальной недвижимости, в которых обязанностьпроведения капитального ремонта возложена не арендатора. Под капитальнымремонтом понимается восстановление основных частей (конструктивных элементов),без которых муниципальное недвижимое имущество нельзя использовать поназначению, срок (периодичность) проведения ремонта оговаривается в договореили проводится по мере необходимости.
Арендодательобязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, если онисовершены с его согласия.
Подводяитог по обязанностям арендодателя, следует отметить, что обязанности попредоставлению муниципального недвижимого имущества в надлежащем состоянии ипредупреждение арендатора о правах третьих лиц являются императивными, аостальные – диспозититвны.
Обязанностиарендатора.
Арендаторобязан использовать арендованное муниципальное имущество только в соответствиис условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначениемнедвижимого имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Пользоваться недвижимостью арендаторобязан сам, иначе у арендодателя появится право требовать досрочногорасторжения договора и возмещения убытков.
Однойиз основных обязанностей арендатора является своевременная плата за пользованиемуниципальным недвижимым имуществом, размер, порядок, условия и сроки внесения,которых определяются договором.
Поистечению срока договора арендатор обязан вернуть собственнику муниципальноенедвижимое имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетомнормального износа, также вместе с имуществом должны быть возвращены всепринадлежности и документы.
Вовремя использования муниципальной недвижимости арендатор обязан поддерживатьего в исправном состоянии, то есть производить за свой счет текущий ремонт инести расходы на содержание имущества.
Арендаторне вправе без согласия собственника недвижимости сдавать ее в субаренду.
Обязанностиарендатора по использованию муниципального недвижимого имущества в соответствиис его назначением и условиями договора, своевременная оплата имущества ивозврат его в надлежащем состоянии носят императивный характер.
Такимобразом, обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что договор арендымуниципального недвижимого имущества является возмездным, срочным,консенсуальным. Сторонами в договоре выступают арендодатель (собственникмуниципального недвижимого имущества) и арендатор (любое физическое илиюридическое лицо, выигравшее торги). Муниципальная недвижимость являетсяпредметом договора, а предмет — существенным условием.
Взаконодательстве намечается переход от договоров аренды к договорам концессии.Однако разработка концессионного законодательства в нашей стране неоправданнозатянулась. Основное отличие передачи имущества по договору концессии от арендысостоит в том, что концессионеру передается право осуществления деятельностиили предоставления услуг, отнесенных Конституцией РФ, федеральными законами кфункциям местного самоуправления. А уже для обеспечения этой деятельностиконцессионеру передается в пользование муниципальное имущество. В истории нашейстраны концессия – явление далеко не новое, однако, в настоящее время в Россиипрактика закрепления договоров концессии не применяется, что связано сотсутствием необходимой правовой основы, хотя законопроект о концессионномсоглашении (договоре) в данный момент и находится в стадии разработки.
Гражданскоезаконодательство выделяет некоторые виды договоров аренды недвижимости из общеймассы договоров, которые регулируются с учетом особенностей, предусмотренных вспециальных параграфах главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Так,параграф 4 регулирует договоры аренды зданий и сооружений, аналогичныетребования предъявляются и к договорам аренды муниципальных зданий исооружений. Положение «Об аренде муниципального имущества»,утвержденное решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61 (в ред. От28.06.2005 № 108), также базируется при регулировании договоров арендымуниципальных зданий, сооружений на нормах вышеуказанного параграфаГражданского законодательства.
Подоговору аренды муниципальных зданий, сооружений арендодатель (собственникмуниципального недвижимого имущества) обязуется передать во временное владениеи пользование или во временное пользование арендатору, выигравшему торги,муниципальное здание, сооружение. Этот вид договора аренды муниципальнойнедвижимости выделен законодателем отдельно из-за особенностей его предмета.
Предметомрассматриваемого договора являются муниципальные здания или сооружения, а такжеих части. Особенность вытекает из присущих им качеств недвижимости и назначенияобъекта. Так муниципальные здания предназначены для постоянного нахождения вних людей с целью проживания или работы, а сооружения служат для техническихцелей, люди в них находятся временно.
ПоложениеПермской городской Думы дает следующее определение предмета договора аренды:здания — это объекты недвижимого имущества, заключающие в себе внутреннеепространство, предназначенное и приспособленное для различных видовчеловеческой деятельности. В зависимости от функционального назначения зданияего внутреннее пространство делится на помещения. Помещение — это огражденноесо всех сторон пространство внутри здания. Инженерные сооружения (далее — Сооружения) — это объекты недвижимого имущества, представляющие собойпостройку, состоящую из одной или нескольких частей, составляющих единое целое,и невозможную к перемещению с занимаемого земельного участка без нанесениязначительного ущерба.
Составсторон аналогичен составу в обычном договоре аренды муниципального недвижимогоимущества – арендатор и арендодатель.
Формадоговора является простой письменной, обязательно составление единогодокумента, подписанного сторонами, несоблюдение формы влечет недействительностьдоговора аренды муниципального здания (сооружения).
Существеннымотличием из общего правила обязательной регистрации договоров арендымуниципальной недвижимости, является то, что договор аренды муниципальныхзданий (сооружений), заключенный сроком менее одного года, не требуетгосударственной регистрации в регистрационной палате.
Особенностьюисследуемого вида договора аренды является совокупность его существенныхусловий, к которым помимо предмета добавилась еще и цена (арендная плата).Определение начальной цены и цены арендной платы за муниципальные здания(сооружения) в городе Перми регулируется Методикой определения размера аренднойплаты за недвижимое муниципальное имущество, утвержденной решением Пермскойгородской Думой № 61. Согласно этому решению, арендная плата за переданное варенду имущество устанавливается в денежной форме, включает плату за долюземельного участка, расчетно приходящуюся на арендуемый Объект, Сооружение, невключает налог на добавленную стоимость.
Всфере управления муниципальной недвижимостью арендная плата определяется наосновании нормативно-методического расчета. Однако с 2003 года на федеральномуровне начат переход на определение ставок арендной платы на основе независимойоценки. Так, переход на рыночные ставки арендной платы применяется в Москве с01.10.2002 года, и дал положительный результат, скорее всего муниципалитеты также в скором времени начнут высчитывать арендную плату за муниципальноенедвижимое имущество на основе рыночной оценки.
Содержаниедоговора аренды муниципальных зданий и сооружений (по сравнению с содержаниемобычных договоров аренды муниципальной недвижимости) не подвергся серьезнымизменениям, сохранился основной набор обязанностей сторон, конкретизировалисьлишь некоторые способы их исполнения. Так при передаче муниципального здания(сооружения) в аренду арендатору передается и право на земельный участок,занимаемый этим зданием. Согласно Положению «Об аренде муниципальногоимущества», в соответствии с заключенным договором аренды Департаментпередает муниципальное имущество арендатору во временное владение и пользованиеили во временное пользование по передаточному акту, возврат арендованногоимущества собственнику оформляется так же.
Обобщаявышесказанное по договору аренды муниципальных зданий и сооружений, следуетотметить, что данный вид договоров имеет особенности, которые заключаются впредмете договора, составе существенных условий, а так же в способах исполнениясторонами обязанностей.
Приисследовании договоров аренды муниципального недвижимого имущества, следуетособое внимание уделить и такому виду договора как аренда муниципального жилогофонда.
Подарендой муниципального жилья обычно понимают отношения, которые устанавливаютсямежду собственником муниципального жилого фонда и юридическими лицами по поводупредоставления юридическим лицам жилых помещений из муниципального жилогофонда, без ограничения размеров, временное владение и пользование или вовременное пользование на основании договора аренды для проживания граждан.
Договораренды — соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членамего семьи недвижимость в муниципальной жилищной сфере, включая жилые помещения,без ограничения размеров за договорную плату во временное владение ипользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее всоответствии с договором и своевременно вносить арендную плату.
Особенностьданного вида договора аренды муниципальной недвижимости заключается в составесторон, на стороне арендодателя выступают собственники муниципального жильячерез уполномоченные органы, которыми являются службы заказчика. Кругарендаторов существенно сужен, так как к ним относятся лишь юридические лица,зарегистрированные в соответствующем муниципальном образовании или имеющие наего территории свои филиалы либо представительства, или специально созданныедля решения жилищных проблем ее участников организации в форме некоммерческихструктур.
Предметомрассматриваемого договора является муниципальный жилой фонд, к которому относятквартиры, дома, жилые помещения в фактически сданных домах – новостройках,строительство которых проводилось с привлечением средств местного бюджета, атак же в домах после капитального ремонта и реконструкции.
Гражданскимзаконодательством для договора аренды муниципального жилого фонда по общемуправилу предусмотрена простая письменная форма, государственная регистрация.
Содержаниедоговора. Основная обязанность арендодателя передать муниципальное жилоепомещение в надлежащем состоянии пригодном для проживания граждан, согласноусловиям договора. Процесс передачи муниципального жилья регулируетсягражданским и жилищным законодательством. Основными обязанностями арендатораявляется принятие жилья, своевременное внесение арендной платы, использованиежилого помещения в соответствии с целевым назначением – проживанием граждан.
Оплатажилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавливается договором междуарендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом).Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не производится втечение шести месяцев, то договор аренды расторгается в судебном порядке, игражданин подлежит выселению.
Исследованиедоговора аренды муниципального жилого фонда показало, что договоры являютсявозмездными, срочными, консенсуальными. Сторонами являются собственникмуниципальной недвижимости или его уполномоченный представитель и юридическоелицо, зарегистрированное в данном муниципальном образовании. Предметомвыступают муниципальные жилые помещения, отвечающие требованиямзаконодательства. Форма и содержание договора аренды муниципального жилогофонда существенно не отличается от формы и содержания обычного договора арендымуниципальной недвижимости.
3.3Договор найма муниципального недвижимого имущества
Внастоящее время договор найма муниципального имущества используется лишь вотношении жилищного фонда, существовавший ранее найм зданий и сооружений,сейчас относится к видам договора аренды. Гражданский кодекс РФ в отдельнуюглаву (35) выделяет найм только жилых помещений.
Найммуниципального жилья является одной из основных форм использованиянедвижимости, находящейся в муниципальной собственности, и регулируется сучетом не только гражданского, но и жилищного законодательства Российской Федерации.
После1996 года граждане потеряли право заключать договора аренды жилых помещений,это право осталось лишь у юридических лиц, а для физических лиц был введендоговор найма жилых помещений. Существует два вида найма: коммерческий исоциальный. Отличия между ними, помимо целевой направленности, состоят в том,что социальный найм используется лишь в сфере государственного или муниципальногожилого фонда, а коммерческий – в любом жилом фонде.
Пообщему положению, под договором найма муниципального жилья понимают договор, покоторому одна сторона – собственник муниципального жилого помещения либо егоуполномоченный представитель (наймодатель) – обязуется предоставить другойстороне (нанимателю) муниципальное жилое помещение за плату в пользование,пригодное для проживания граждан.
Договорсоциального найма — соглашение, по которому наймодатель (собственникмуниципального жилого фонда) предоставляет в пользование нанимателю и членамего семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в муниципальномфонде социального использования, как правило в виде отдельной квартиры, впределах нормы жилой площади, а наниматель обязуется использовать это жилоепомещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и закоммунальные услуги. Договор социального найма жилого помещения заключается безустановления срока его действия (бессрочно) в соответствии с ЖК РФ.
Воснове договора социального найма муниципального жилья лежит решение органаместного самоуправления.
Сторонамидоговора социального найма выступают наймодатель и наниматель. Наймодателемявляется собственник жилого помещения муниципального жилищного фонда или их уполномоченныйпредставитель.
Настороне нанимателя в отличии от договора аренды всегда выступает гражданин,причем нуждающийся в улучшении жилищных условий в пределах социальной нормыпредоставления жилья и состоящий в списке очередников на получение жилья по договорусоциального найма.
Предметомдоговора может быть только изолированное жилое помещение, предоставленное измуниципального жилого фонда социального использования, пригодное дляпостоянного проживания граждан, как правило в виде отдельной квартиры (иликомнаты), отвечающее санитарным и техническим нормам.
Подмуниципальным жилищным фондом социального использования понимают совокупностьвсех муниципальных жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилыепомещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемыхв пределах нормы общей площади, жилые помещения в коммунальных квартирах,специализированные дома и жилые помещения в них.
Предметдоговора является существенным условием, поэтому в договоре социального найма,как и в договоре аренды муниципального жилого фонда, необходимо подробное егоописание.
Такжек существенным условиям договора относится плата за пользование муниципальнымжилым помещением, оплата как правило включает оплату жилья и коммунальных услуги устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание иремонт жилья, а также на коммунальные услуги.
Формадоговора социального найма – простая письменная (ст. 674 ГК РФ). Типовойдоговор утверждается Правительством РФ в соответствии с п. 2 ст.63 ЖК РФ.Содержание договора. Согласно статье 679 ГК РФ, основной обязанностьюнаймодателя является передача нанимателю свободного жилого помещения всостоянии пригодном для проживания. Таким образом, жилье должно быть переданосвободным юридически и фактически одновременно, то есть оно не должно бытьобъектом чьих — либо жилищных и других имущественных прав либо неосновательныхпретензий самовольно занявших данное помещение. Пригодность для проживаниямуниципального жилого помещения определяется согласно жилищномузаконодательству Российской Федерации.
Занаймодателем, кроме обязанности передать помещение нанимателю, числятсяобязанности по обеспечению нормального функционирования всех инженерных систем муниципальногодома, его эксплуатацию, содержание и ремонт, а также бесперебойной подачипроживающим коммунальных услуг. Это не означает, что наймодатель обязанвыполнять эти обязанности своими силами, однако он должен принять всенеобходимые организационные меры для исполнения обязанностей, включенных в содержаниедоговора социального найма муниципального жилого фонда.
Обязанностинанимателя: использовать муниципальное жилое помещение только для проживания,обеспечивать сохранность помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии,своевременно вносить плату за пользование муниципальным жильем.
Согласнодействующему законодательству, муниципальное жилое помещение предназначено дляпроживания граждан, поэтому наниматель и все совместно с ним проживающие лицаобязаны использовать его по назначению.
Получивот наймодателя муниципальное жилье в состоянии пригодном для проживания,наниматель обязан обеспечить его сохранность, поддерживать его в надлежащемсанитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи,производить необходимый текущий ремонт (п.2 ст. 67 ЖК РФ), повышатьблагоустройство жилого помещения, принимая меры к предотвращению аварийквартирного оборудования, не допускать самовольной перепланировки ипереоборудования муниципального жилого помещения ( ст. 678 ГК РФ).
Главнойобязанностью нанимателя является оплата муниципального жилья, предоставленногоему на основе договора социального найма.
Подводяитог вышеизложенному, следует дать характеристику договору социального наймамуниципального жилого фонда: это возмездный, бессрочный, консенсуальныйдоговор, сторонами которого выступают собственник муниципального жилья, игражданин, нуждающийся в улучшении условий жилья. Существенными условиямидоговора являются: предмет и цена. Договор социального найма муниципальногожилого фонда заключается в простой письменной форме.
Спецификойрассмотренного вида договора найма муниципального имущества выступала сторонананимателя, однако, не все граждане нуждаются в улучшении жилищных условий впределах социальной нормы, поэтому в гражданском законодательстве для таких лицпредусмотрен договор коммерческого найма муниципального жилья.
Коммерческийнайм муниципального жилья представляет отношения, которые устанавливаются междусобственником муниципального жилого фонда и нанимателем по поводу предоставлениягражданам пригодного для постоянного проживания жилья без ограничения размеров,за договорную плату, на срок, не превышающий пять лет, на условиях договоранайма.
Договоркоммерческого найма муниципального жилого помещения заключается в силу волеизъявлениясторон без установления норм площади жилого помещения.
Поддоговором коммерческого найма муниципального жилья понимают договор,заключаемый между собственником муниципального жилого помещения (егоуполномоченным органом) — наймодателем и нанимателем (любым физическим лицом),по которому наймодатель обязуется передать во временное пользование и владениесроком до пяти лет, пригодное для проживания муниципальное жилье безограничения площади за договорную плату.
Предметдоговора коммерческого найма составляют жилые помещения, входящие в составмуниципального жилищного фонда. Предмет, так же как и в договоре социальногонайма является существенным условием, согласно законодательству не ограничен вразмер площади.
Сторонамидоговора являются наймодатель (собственник муниципального жилья) и наниматель –любое физическое лицо, выразившее желание участвовать в договоре коммерческогонайма муниципального жилого помещения.
Ксущественным условиям договора кроме предмета относится ещё и цена, котораяопределяется в договоре, где указывается срок и порядок ее уплаты. Для договоракоммерческого найма статьей 683 ГК РФ устанавливается предельный срок — пятьлет.
Договоркоммерческого найма муниципального жилья составляется в письменной форме, путемподписания сторонами одного документа. В договоре обязательно должны бытьуказаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем, так как они имеютравные с ним права на пользование муниципальным жилым помещением.
Содержаниедоговора коммерческого найма практически дублирует содержание договорасоциального найма объектов муниципального жилого фонда, полностью совпадаютобязанности наймодателя, однако есть отличия в обязанностях и правахнанимателя, которые вытекают из срочности договора коммерческого найма муниципальногожилья.
Унанимателя появляется преимущественное право на заключение договора найма нановый срок, что обеспечивает стабильность использования муниципального жилогопомещения проживающими там гражданами. Согласно статье 686 Гражданского кодексаРФ, по требованию нанимателя и других, постоянно проживающих с ним лиц, ссогласия наймодателя, можно произвести замену нанимателя на одного изсовершеннолетних, постоянно проживающего с ним.
Гражданскоезаконодательство на ряду с обязанностями нанимателя по оплате, содержанию ицелевому использованию муниципального жилого помещения, переданного в найм,устанавливает уменьшение объема жилищных прав и обязанностей у нанимателеймуниципального жилого фонда, срок договора найма которых составляет менееодного года. Они лишаются: права быть вписанными персонально в договор наймамуниципального жилого помещения, права вселять временных жильцов иподнанимателей, преимущественного права на заключение договора найма на новыйсрок, права на замену нанимателя в договоре.
Исследованиедоговора коммерческого найма позволило сделать вывод, что договор являетсясрочным, консенсуальным, возмездным и заключается между собственникоммуниципального имущества жилого фонда и нанимателями, в качестве которыхвыступают любые физические лица. От договора социального найма данный вид наймаотличается тем, что предмет договора не ограничен размерами площади и необязательно должен составлять жилищный фонд социального использования, ценаустанавливается по соглашению сторон (а если в договоре эти моменты неурегулированы – гражданским законодательством). Существенным условиями договоракоммерческого найма являются предмет, наниматель и цена. Содержание договора несильно отличается от содержания договора социального найма, однако у нанимателяпоявляются новые права, вытекающие из срочности договорных отношений.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Предметом исследованиядипломной работы были сделки с недвижимостью, находящейся в муниципальнойсобственности. Однако круг предметов исследования был ограничен лишь сделкамикупли-продажи, аренды и найма муниципального жилья.
В качестве базовых понятий приисследовании предмета дипломной работы выступали – «сделка», «муниципальнаянедвижимость».
Сделка- действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменениеили прекращение гражданских прав и обязанностей. Под многими исследованными вдипломной работе сделками с недвижимостью, находящейся в муниципальнойсобственности, понимают не просто действия юридических либо физических лиц,направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав иобязанностей, а действия в отношении, по поводу или в связи с приватизацией,проведении конкурсов или аукционов. Особенностью таких действий является то,что простого заключения договора не достаточно для совершения сделки смуниципальной недвижимостью, необходимо выполнить определенные действия(требования), указанные в законе.
Муниципальнаянедвижимость — наиболее фундаментальный, основательный товар из всехсуществующих, но, прежде всего это объект права собственности («триада»прав); Муниципальное недвижимое имущество признано в Российской Федерации назаконодательном уровне, определен его объектный состав. Под муниципальнойнедвижимостью также понимают собственность муниципального образования или органаместного самоуправления, или напротив департамента, комитета, фонда и т.д.,созданного органом местного самоуправления и выступающего от его имени,являющуюся достоянием населения соответствующей территории и составляющуюэкономические условия местного самоуправления.
Целью работы былораскрытие основных элементов сделки с муниципальной недвижимостью, выявлениесуществующих проблем в сфере совершения сделок с муниципальным недвижимымимуществом, а также определение тенденций дальнейшего развития законодательствав сфере регулирования сделок с муниципальной недвижимостью.
Основываясь напроведенном исследовании предмета дипломной работы, можно сделать вывод, чтоосновными элементами сделок с муниципальным имуществом являются форма, предмети стороны договора. Учитывая виды рассмотренных договоров, можно с уверенностьюсказать, что в зависимости от вида договора различаются и его элементы, будь тостороны либо предмет.
Совершение сделки смуниципальной недвижимостью не возможно без участия в ней субъектов сделки,однако, при раскрытии субъектного состава основной упор делался на определениесобственника муниципального недвижимого имущества как обязательного участникасделок. Следует еще раз обратить внимание на то, что в законодательстве нетчеткого определения собственника муниципального недвижимого имущества. На мойвзгляд, органы местного самоуправления осуществляют полномочия собственникамуниципального имущества в рамках своей компетенции, и осуществляют всеполномочия собственников муниципального имущества, за исключением тех случаев,когда правомочия собственника реализует население путем прямой демократии.
При исследовании отдельныхвидов договоров, предметом которых выступает муниципальная недвижимость, аименно – аренда, купля- продажа, найм, выяснили, что практически все ониявляются консенсуальными, срочными и возмездными, за исключением некоторыхподвидов.
Предложения по исследованнойтеме:
· Усовершенствовать понятийный аппарат, в том числе такое базовоепонятие как собственник муниципального имущества и закрепить его в федеральномзаконе.
· В связи с тем, что в законодательстве наблюдается тенденцияперехода от договоров аренды к договорам концессии, следует развиватьзаконодательство, регулирующее концессионные отношения, а пока перейти на рыночнуюоценку арендной платы за муниципальные здания и сооружения.
· Необходимо пересмотреть федеральным законом порядок передачифедерального имущества муниципальным образованиям. Так как намечается тенденцияразделения муниципального имущества (в том числе недвижимого) на имущество,необходимое для решения публичных функций и коммерческое имущество.
БИБЛИОГРАФИЯ
Нормативно-правовыеакты
1. КонституцияРФ. – М.: 1996г.
2. Гражданскийкодекс РФ, часть 1-2 – М.: 1996г.
3. Жилищныйкодекс РФ от 29.12.2004г.
4. ПостановлениеВерховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности вРоссийской Федерации, краях, областях, автономной области, автономных округов,городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» № 3020-1от 27.12.91г. // «Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного СоветаРСФСР», 16.01.92. № 3. Ст. 89.
5. Федеральныйзакон «Об общих принципах организации местного самоуправления в России»№ 154-ФЗ от 28.08.1995г. «Собрание законодательства РФ», 28.08.95. №35. ст. 3506. (в ред. От 06.10.2003 №131-ФЗ)
6. Федеральныйзакон № 135 " Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.98 г. // «Российскаягазета», № 148-149. 06.08.98г. (в ред. От 05.01.2006 № 7-ФЗ).
7. Федеральныйзакон «О приватизации государственного и муниципального имущества» №178-ФЗ от 21.12.2001г. (в ред. От 05.01.2006 № 7-ФЗ)//Собрание законодательстваРФ", 28.01.2001. № 4. ст. 251.
8. ПостановлениеПравительства РФ № 369 «Об утверждении правил определения нормативной ценыподлежащего приватизации государственного и муниципального имущества» от31.05.02 г. (в ред. От 31.07.2003 № 466)//
«Собраниезаконодательства РФ», 10.06.2002 г. № 23. ст. 2172.
9. ПостановлениеПравительства РФ № 549 «Об утверждении Положений об организации продажигосударственного или муниципального имущества посредством публичногопредложения и без объявления цены» от 22.07.02 г. «Собраниезаконодательства РФ», 29.07.2002 г. ст. 3051.
10. ПостановлениеПравительства РФ № 584 " Об утверждении положения о проведении конкурса попродаже государственного или муниципального имущества" от 12.08.02 г. «Собраниезаконодательства РФ», 19.08.2002 г. № 33. ст. 3228.
11. ПостановлениеПравительства РФ № 585 «Об утверждении положения об организации продажигосударственного или муниципального имущества» от 12.08.2002г. «Собраниезаконодательства РФ», 19.08.2002 г. № 33. ст. 3229. (в ред. От 04.10.2005№ 594).
12. УказГубернатора Пермской области № 218 «Об определении доли муниципальногожилого фонда, продаваемого гражданам и юридическим лицам по договорамкупли-продажи, аренды и найма (кроме социального)» от 21.08.2000 г. КонсультантПлюс, Пермский Выпуск.
13. РешениеПермской Городской Думой № 61 «Об утверждении положения об арендемуниципального имущества» от 28.05.2002г. «Сборник нормативных актовгородской Думы и Глав города», май 2002г. книга 1.
Литература
14.АндрееваТ.Г. Становление муниципальной собственности. // Государство и право, 2001г. №3.
15.БабичевИ. Мифы должны быть разрушены, а «узкие места» расшиты. //Муниципальная власть, 2000г. № 6.
16.ВихрянА.П. Концессия (исторический экскурс). // Вестник Минимущества России, 2003г. №1.
17.ВоронинА.Г. Муниципальное хозяйство и управление: проблемы теории и практики" — М.: Финансы и статистика, 2002г.
18.ВоронинА.Г., Лапин В.А., Широков А.Н. Основы управления муниципальным хозяйством.Учебное пособие — М.: Дело, 1998г.
19.ВыдринИ.В., Кокотов А.Н. Муниципальное право России. Учебник для ВУЗов — М.:Издательство НОРМА, 2000г.
20.ГазизулинФ.Р. Реализация государственной политики в области имущественных и земельныхотношений. Новая модель. // Вестник Минимущества России, 2003г. № 1.
21.ГригорьевВ.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью — М.:Дело, 2001г.
22.ГришаевС.П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие — М.: Изд-во БЕК, 2000г.
23.ГросьЛ. Участие публично-правового образования в отношениях собственности:Гражданско-правовые проблемы. // Хозяйство и право, 2001г. № 5.
24.СергеевА.А., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. Часть 1, 2 — М.:«Проспект», 1997г.
25.ЕлоховА.М. Технологии управления социально-экономическим развитием муниципальногообразования. — Москва-Пермь, 2001г.
26.ЕршоваИ.В. Предпринимательское право. Учебник — М.: Юриспруденция, 2002г.
27.ЕфимчукИ.В. Муниципальная собственность и её эффективность в системе рыночныхотношений. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- Н. Новгород, 1997г.
28.ИбрагимовХ. Институциональная организация компетенции местного самоуправления. //Муниципальная власть, 2002г. № 3
29.ЛазебнаяН., Замотаев А. От имени населения. // Муниципальная власть. 2000г. № 3.
30.МедведевЮ.М. Итоги деятельности Минимущества России и его территориальных органов за2002 год и задачи на 2003 год. // Вестник Минимущества России, 2003г. № 1.
31.ПостовойН.В. Муниципальное право России: Учебник 2-е издание исправленное и дополненное- М.: Юриспруденция, 2000г.
32.РесинВ.И. и др. Экономика недвижимости. Уч. пособие. 2-е изд. — М.: Дело, 2000г.
33.СадиковО.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). Изданиетретье, испр. и доп. — М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА МЮ, 1998 г.
34.СкорцовО.Ю. Приватизационное право. — М.: ЗАО «Бизнес-школа» «Интел-Синтез», 2000 г.
35.УсачеваТ. Хозяйничай экономично, не лодырничай, не воруй… // Муниципальная власть,1998г. № 9
36.ФадеевВ.А. Муниципальное право России. Учебник — М.: Юрист, 1994г.
22.Ярошенко А. Чья это улица, чей это дом? // Муниципальная власть, 2000г. № 3.